R ENCANA D ETAIL T ATA R UANG DAN P ERATURAN Z ONASI

UP VI TUNJUNGAN

1 BAB II
2 KETENTUAN UMUM

Bab ini merupakan ketentuan umum dalam Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang, yang memuat istilah dan
definisi yang termuat dalam RDTR, kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi, fungsi dan manfaatnya, kriteria dan
lingkup wilayah perencanaan serta masa berlaku Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).

2.1 I STILAH DAN D EFINISI

Dalam Penyusunan Rencana Rencana Detail Tata Ruang Kota Unit Pengembangan VI
Tunjungan harus diketahui terlebih dahulu istilah-istilah dan definisi yang sering dipakai dalam
perencanaan tata ruang yang meliputi:
1. Daerah adalah Kota Surabaya.
2. Pemerintah Daerah adalah Pemerintah Kota Surabaya.
3. Walikota adalah Walikota Surabaya.
4. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah yang selanjutnya disingkat DPRD adalah Dewan
Perwakilan Rakyat Daerah Kota Surabaya sebagai unsur penyelenggara pemerintahan daerah.
5. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang
di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup,
melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.
6. Rencana Tata Ruang adalah hasil perencanaan tata ruang.
7. Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,
dan pengendalian pemanfaatan ruang.
8. Perencanaan Tata Ruang adalah suatu proses untuk menentukan struktur ruang dan pola
ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan rencana tata ruang.
9. Pola Ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi
peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi budi daya.
10. Pemanfaatan Ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai
dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program beserta
pembiayaannya.

M ATERI T EKNIS II - 1
R ENCANA D ETAIL T ATA R UANG DAN P ERATURAN Z ONASI
UP VI TUNJUNGAN
11. Izin Pemanfaatan Ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan pemanfaatan
ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
12. Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang.
13. Peraturan Zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang
dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang
penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.
14. Penggunaan Lahan adalah fungsi dominan dengan ketentuan khusus yang ditetapkan pada
suatu kawasan, blok peruntukan, dan/atau persil.
15. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Surabaya adalah rencana tata ruang yang
bersifat umum dari wilayah Kota Surabaya, yang merupakan penjabaran dari RTRW Provinsi
Jawa Timur, dan yang berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang wilayah Kota
Surabaya, rencana struktur ruang wilayah Kota Surabaya, rencana pola ruang wilayah Kota
Surabaya, penetapan kawasan strategis Kota Surabaya, arahan pemanfaatan ruang wilayah
Kota Surabaya, dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Kota Surabaya.
16. Rencana Detail Tata Ruang yang selanjutnya disingkat RDTR adalah rencana secara
terperinci tentang tata ruang wilayah Kota Surabaya yang dilengkapi dengan peraturan zonasi
kabupaten/kota.
17. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur terkait
yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif dan/atau aspek
fungsional. Dalam hal ini, wilayah yang dimaksud adalah seluruh wilayah yang ada dalam Kota
Surabaya.
18. Bagian Wilayah Perkotaan yang selanjutnya disingkat BWP adalah bagian dari Kota
Surabaya dan/atau kawasan strategis yang akan atau perlu disusun rencana rincinya, dalam
hal ini RDTR, sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW Kota Surabaya, dan memiliki
pengertian yang sama dengan zona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Dalam Perda
Nomor 12 Tahun 2014 tentang RTRW Kota Surabaya, dijelaskan bahwa secara struktural Kota
Surabaya dibagi menjadi 12 Unit Pengembangan (UP). Deliniasi wilayah UP ini merupakan
gabungan dari beberapa wilayah adminsitrasi kecamatan yang memiliki nilai strategis tertentu
dan memberikan kontribusi khusus terhadap perkembangan wilayah Kota Surabaya, sehingga
perlu dilakukan perencanaan rinci terhadap wilayah tersebut. Hal ini jika ditinjau dari aspek
spasial memiliki karakteristik dan definisi yang sama dengan pengertian Bagian Wilayah
Perkotaan. Berdasarkan hal tersebut, maka definisi Unit Pengembangan (UP) dapat
disepadankan dengan definisi BWP.
M ATERI T EKNIS
19. Sub Bagian Wilayah Perkotaan yang selanjutnya disebut Sub BWP dan atau Sub
Unit Pengembangan (SUB-UP) adalah bagian dari Unit Pengembangan (UP) yang dibatasi
dengan batasan fisik dan terdiri dari beberapa Blok, dan memiliki pengertian yang sama
dengan subzona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15
Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Sub UP dibatasi dengan batasan fisik
dan terdiri dari beberapa Blok, dan memiliki pengertian yang sama dengan subzona
peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010
tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
20. Blok adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang nyata
seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara tegangan ekstra tinggi,
dan pantai, atau yang belum nyata seperti rencana jaringan jalan dan rencana jaringan
prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota, dan memiliki pengertian yang sama
dengan Blok peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun
2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
21. Sub-UP Prioritas adalah kawasan yang ditetapkan secara Kota, administratif yang
mempunyai nilai strategis yang penataan ruangnya diprioritaskan.
22. Kawasan adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur terkait
padanya yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek fungsional baik lindung
maupun budi daya serta memiliki ciri tertentu.
23. Kawasan Perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian
dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan
distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
24. Kawasan Strategis Kota adalah wilayah yang penataan ruangnya diprioritaskan karena
mempunyai pengaruh sangat penting dalam lingkup kabupaten/kota terhadap ekonomi, sosial,
budaya, dan/atau lingkungan.
25. Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik spesifik.
26. Sub Zona adalah suatu bagian dari zona yang memiliki fungsi dan karakteristik tertentu yang
merupakan pendetailan dari fungsi dan karakteristik pada zona yang bersangkutan.
27. Zona Lindung adalah zona yang ditetapkan dengan fungsi utama melindungi kelestarian
lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam dan sumber daya buatan.
28. Zona Budi Daya adalah zona yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk di budi dayakan
atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya
buatan.
II - 2
R ENCANA D ETAIL T ATA R UANG DAN P ERATURAN Z ONASI
UP VI TUNJUNGAN
29. Zona Perlindungan Setempat (PS) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian dari
kawasan lindung yang mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap sempadan
pantai, sempadan sungai, kawasan sekitar danau atau waduk, dan kawasan sekitar mata air.
30. Sub Zona Sempadan Sungai (PS-2) adalah daratan sepanjang tepian sungai yang lebarnya
proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik sungai, dengan jarak minimal 5 (lima) meter dari
bibir sungai.
31. Sub Zona Sempadan SUTET/SUTT (PS-4) adalah area atau kawasan tertentu pada
sepanjang SUTT/SUTET yang dihitung dari garis tengah jaringan ke arah luar.
32. Sub Zona Sempadan Rel Kereta Api (PS-5) adalah area atau kawasan tertentu pada
sepanjang tepi Rel yang dihitung dari garis tengah jaringan ke arah luar.
33. Zona Ruang Terbuka Hijau (RTH) adalah area memanjang/jalur dan atau mengelompok,
yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh
tanaman secara alamiah maupun yang sengaja ditanam.
34. Sub Zona Taman (RTH-1) adalah area memanjang/jalur dan atau mengelompok, yang
penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh tanaman
secara alamiah maupun yang sengaja ditanam.
35. Sub Zona Jalur Hijau (RTH-2) adalah area memanjang/jalur dan atau mengelompok, yang
penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh tanaman
secara alamiah maupun yang sengaja ditanam sebagai aksesori jalan. Dapat berupa pulau
jalan, yaitu RTH yang terbentuk oleh geometris jalan seperti pada persimpangan tiga atau
bundaran jalan, median berupa jalur pemisah yang membagi jalan menjadi dua lajur atau
lebih, atau RTH yang memanjang pada tepian jalan.
36. Sub Zona Makam (RTH-3) adalah area atau kawasan tertentu berupa area terbuka yang
digunakan untuk fungsi pemakaman.
37. Zona Rawan Bencana (RB) merupakan zona pertampalan yang keberadaannya melekat
pada zona utamanya, dengan peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung
yang memiliki ciri khas tertentu baik di darat maupun di perairan yang sering atau berpotensi
tinggi mengalami banjir.
38. Zona Perumahan (R) adalah peruntukan ruang yang terdiri atas kelompok rumah tinggal
yang mewadahi kehidupan dan penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan fasilitasnya.
39. Sub Zona Rumah Kepadatan Tinggi (R-2) adalah peruntukan ruang yang merupakan
bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk tempat tinggal atau hunian dengan
perbandingan yang besar antara jumlah bangunan rumah dengan luas lahan yaitu minimal 100
(seratus) rumah/hektar.
M ATERI T EKNIS
40. Sub Zona Rumah Kepadatan Sedang (R-3) adalah peruntukan ruang yang merupakan
bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk tempat tinggal atau hunian dengan
perbandingan yang hampir seimbang antara jumlah bangunan rumah dengan luas lahan yaitu
maksimal 100 (seratus) rumah/hektar.
41. Sub Zona Rumah Kepadatan Rendah (R-4) adalah peruntukan ruang yang merupakan
bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk tempat tinggal atau hunian dengan
perbandingan yang kecil antara jumlah bangunan rumah dengan luas lahan yaitu maksimal 40
(empat puluh) rumah/hektar.
42. Zona Perdagangan dan Jasa (K) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian dari
kawasan budi daya difungsikan untuk pengembangan kegiatan usaha yang bersifat komersial,
tempat bekerja, tempat berusaha, perkantoran swasta, serta tempat hiburan dan rekreasi,
serta fasilitas umum/sosial pendukungnya.
43. Sub Zona Perdagangan dan Jasa Internasional/Grosir (K-4) adalah peruntukan ruang
yang difungsikan untuk pengembangan kelompok kegiatan perdagangan dan/atau jasa dengan
skala pelayanan hingga nasional – internasional yang pengembanganya menunjang fungsi kota
Surabaya sebagai Kota perdagangan.
44. Sub Zona Perdagangan dan Jasa Regional/Kota/UP (K-5) adalah peruntukan ruang
yang difungsikan untuk pengembangan kelompok kegiatan perdagangan dan/atau jasa dengan
skala pelayanan hingga kota-regional yang pengembanganya menunjang fungsi kota Surabaya
sebagai Kota perdagangan.
45. Sub Zona Perdagangan dan Jasa Lokal/Lingkungan (K-6) adalah peruntukan ruang
yang difungsikan untuk pengembangan kelompok kegiatan perdagangan dan/atau jasa dengan
skala pelayanan lingkungan-lokal yang pengembanganya menunjang kegiatan perdagangan
dan jasa pada lingkungan sekitar perumahan.
46. Zona Sarana Pelayanan Umum (SPU) yang selanjutnya disingkat SPU adalah
peruntukan ruang yang dikembangkan untuk menampung fungsi kegiatan yang berupa
pendidikan, kesehatan, peribadatan, sosial budaya, olahraga dan rekreasi, serta perkantoran
pemerintah dengan fasilitasnya yang dikembangkan dalam bentuk tunggal/renggang,
deret/rapat dengan skala pelayanan yang ditetapkan dalam RTRW Kota Surabaya.
47. Sub Zona SPU Pendidikan (SPU-1) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian dari
kawasan budi daya yang dikembangkan untuk sarana pendidikan dasar sampai dengan
pendidikan tinggi, pendidikan formal dan informal, serta dikembangkan secara horizontal dan
vertikal.
II - 3
R ENCANA D ETAIL T ATA R UANG DAN P ERATURAN Z ONASI
UP VI TUNJUNGAN
48. Sub Zona SPU Transportasi (SPU-2) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian
dari kawasan budi daya yang dikembangkan untuk manampung fungsi transportasi dalam
upaya untuk mendukung kebijakan pengembangan sistem transportasi yang tertuang didalam
rencana tata ruang yang meliputi transportasi darat, udara, dan perairan.
49. Sub Zona SPU Kesehatan (SPU-3) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian dari
kawasan budi daya yang dikembangkan untuk pengembangan sarana kesehatan dengan
hierarki dan skala pelayanan yang disesuaikan dengan jumlah penduduk yang akan dilayani
yang dikembangkan secara horizontal dan vertikal.
50. Sub Zona SPU Olah Raga (SPU-4) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian dari
kawasan budi daya yang dikembangkan untuk menampung sarana olahraga baik dalam bentuk
terbuka maupun tertutup sesuai dengan lingkup pelayanannya dengan hierarki dan skala
pelayanan yang disesuaikan dengan jumlah penduduk.
51. Sub Zona SPU Sosial Budaya (SPU-5) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian
dari kawasan budi daya yang dikembangkan untuk menampung sarana sosial budaya dengan
hierarki dan skala pelayanan yang disesuaikan dengan jumlah penduduk yang dikembangkan
secara horizontal maupun vertikal.
52. Sub Zona SPU Peribadatan (SPU-6) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian dari
kawasan budi daya yang dikembangkan untuk menampung sarana ibadah dengan hierarki dan
skala pelayanan yang disesuaikan dengan jumlah penduduk.
53. Sub Zona SPU Perkantoran Pemerintah (SPU-7) adalah peruntukan ruang yang
merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk pengembangan kegiatan
pemerintahan dan pelayanan masyarakat.
54. Zona Industri (I) adalah peruntukan ruang yang dikembangkan untuk menampung fungsi
kegiatan-kegiatan ekonomi yang mengolah bahan mentah, bahan baku, barang setengah jadi,
dan/atau barang jadi menjadi barang dengan nilai yang lebih tinggi untuk penggunaannya,
termasuk kegiatan rancang bangun dan perekayasaan industri.
55. Sub Zona Industri Kawasan (I-5) adalah kawasan tempat pemusatan kegiatan industri
yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola
oleh Perusahaan Kawasan Industri dengan luas paling rendah 50 (lima puluh) hektar dalam
satu hamparan.
56. Sub Zona Industri Non Kawasan (I-6) adalah peruntukan ruang untuk industri dan
pergudangan yang tidak termasuk ke dalam kawasan industri paling rendah 5 (lima) hektar
dalam satu hamparan.
M ATERI T EKNIS
57. Zona Peruntukan Khusus (KH) adalah peruntukan ruang yang merupakan bagian dari
kawasan budi daya yang dikembangkan untuk menampung peruntukan-peruntukan khusus
hankam, tempat penampungan akhir (TPA), instalasi pembuangan air limbah (IPAL), dan lain-
lain yang memerlukan penanganan, perencanaan sarana prasarana serta fasilitas tertentu, dan
belum tentu di semua wilayah memiliki peruntukan khusus ini.
58. Sub Zona Pertahanan dan Keamanan (KH-1) adalah peruntukan tanah yang merupakan
bagian dari kawasan budi daya yang dikembangkan untuk menjamin kegiatan dan
pengembangan bidang pertahanan dan keamanan seperti kantor, instalasi hankam, termasuk
tempat latihan baik pada tingkat nasional, Kodam, Korem, Koramil, dan lain sebagainya.
59. Sub Zona Pelabuhan (KH-4) adalah peruntukan ruang yang merupakan bbagian dari
kawasan budi daya, dengan peruntukan lahan yang dimanfaatkan untuk kegiatan kepelabuhan
meliputi perkantoran, industri dan pergudangan, bongkar muat barang, fasilitas penunjang
kepelabuhan (perdagangan, sarana pelayanan umum) dan lain sebagainya.
60. Sub Zona Instalasi Utilitas (KH-5) adalah peruntukan tanah yang merupakan bagian dari
kawasan budi daya yang dikembangkan untuk mendukung kinerja jaringan utilitas perkotaan
yang terkait dengan pengolahan air bersih, pengolahan air limbah, pengolahan sampah dan
jaringan energi.
61. Sub Zona Tempat Pemrosesan Akhir yang selanjutnya disingkat TPA adalah
peruntukan tanah di daratan dengan batas-batas tertentu yang yang digunakan sebagai
tempat untuk menimbun sampah dan merupakan bentuk terakhir perlakuan sampah.
62. Sub Zona Instalasi Pengolahan Air Limbah yang selanjutnya disingkat IPAL adalah
peruntukan tanah yang terdiri atas daratan dengan batas batas tertentu yang berfungsi untuk
tempat pembuangan segala macam air buangan (limbah) yang berasal dari limbah-limbah
domestik, industri, maupun komersial dan lain-lainnya.
63. Zona Pariwisata (PL-3) merupakan zona pertampalan yang keberadaannya melekat pada
zona utamanya, dengan peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya
atau lindung yang dikembangkan untuk kegiatan pariwisata baik alam, buatan, maupun
budaya.
64. Angkutan Massal Cepat (AMC) adalah angkutan umum yang dapat mengangkut
penumpang dalam jumlah besar yang beroperasi secara cepat, nyaman, aman, terjadwal, dan
berfrekuensi tinggi.
65. Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan yang selanjutnya disingkat KKOP
adalah wilayah daratan dan/atau perairan dan ruang udara di sekitar bandar udara yang
II - 4
R ENCANA D ETAIL T ATA R UANG DAN P ERATURAN Z ONASI
UP VI TUNJUNGAN
dipergunakan untuk kegiatan operasi penerbangan dalam rangka menjamin keselamatan
penerbangan.
66. Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi yang selanjutnya disingkat SUTET adalah
saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat penghantar di udara yang digunakan untuk
penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban dengan tegangan di atas 278
kV.
67. Saluran Udara Tegangan Tinggi yang selanjutnya disingkat SUTT adalah saluran
tenaga listrik yang menggunakan kawat penghantar di udara yang digunakan untuk
penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban dengan tegangan di atas 70
kV sampai dengan 278 kV.
68. Peraturan Zonasi adalah aturan pada setiap zona yang memuat ketentuan kegiatan dan
penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan,
ketentuan prasarana dan sarana minimal, dan ketentuan pelaksanaan, serta terdiri atas
ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar teknis, dan ketentuan pengaturan zonasi.
69. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan
penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara
terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan
penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona.
70. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang adalah ketentuan mengenai besaran
pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona yang meliputi KDB maksimum, KLB
maksimum dan KDH Minimal.
71. Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan RTBL.
72. Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan RTBL.
73. Koefisien Daerah Hijau yang selanjutnya disingkat KDH adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan
bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai
sesuai rencana tata ruang dan RTBL.
74. Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan,
dan tampilan bangunan pada suatu zona, meliputi GSB minimal, tinggi bangunan maksimum
dan jarak bebas antar bangunan minimal serta tampilan bangunan.
M ATERI T EKNIS
75. Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disingkat GSB adalah sempadan yang
membatasi jarak terdekat bangunan terhadap tepi jalan; dihitung dari batas terluar saluran air
kotor (riol) sampai batas terluar muka bangunan, berfungsi sebagai pembatas ruang, atau
jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan terhadap lahan yang dikuasai,
batas tepi sungai atau pantai, antara massa bangunan yang lain atau rencana saluran,
jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas, dsb (building line).
76. Tinggi bangunan adalah jarak antara garis potong mendatar atau horizontal permukaan atap
dengan muka bangunan bagian luar dan permukaan lantai denah bawah.
77. Ketentuan prasarana dan sarana minimal adalah ketentuan pada setiap zona yang
memuat kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang
nyaman melalui penyediaan prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi secara
optimal.
78. Ketentuan tambahan adalah ketentuan lain yang dapat ditambahkan pada suatu zona untuk
melengkapi aturan dasar yang sudah ditetapkan. Ketentuan tambahan berfungsi memberikan
aturan pada kondisi yang spesifik pada zona tertentu dan belum diatur dalam ketentuan dasar.
79. Ketentuan khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona yang memiliki fungsi
khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai dengan karakteristik zona dan kegiatannya.
2.2 KEDUDUKAN RDTR DAN P ERATURAN Z ONASI
Kedudukan RDTR Unit Pengembangan VI Tunjungan adalah:
 RDTR merupakan penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya, kebijakan
pembangunan yang berlaku serta pola dasar Pembangunan Daerah.
 RDTR Unit Pengembangan Tunjungan menjadi dasar pertimbangan dalam penyusunan anggaran
pembangunan daerah dan sektoral.
Rencana Detail Tata Ruang Unit Pengembangan VI Tunjungan disusun karena RTRW Kota
Surabaya belum dapat dijadikan acuan pengendalian pemanfaatan ruang kota secara lebih
operasional terutama untuk perijinan skala kecil. RDTR Unit Pengembangan VI Tunjungan ini
dilengkapi dengan peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam pengendalian penataan ruang dan
sekaligus menjadi dasar penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan bagi zona-zona yang
pada rencana detail tata ruang ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan.
RDTR Unit Pengembangan VI Tunjungan yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi juga
merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan fungsional sebagai penjabaran kegiatan
kedalam wujud ruang yang memperhatikan keterkaitan antara kegiatan dalam kawasan fungsional
agar tercipta lingkungan yang harmonis antara kegiatan utama dengan kegiatan penunjang dalam
II - 5
R ENCANA D ETAIL T ATA R UANG DAN P ERATURAN Z ONASI
UP VI TUNJUNGAN
kawasan fungsional tersebut. Peraturan Zonasi berisi zoning text dan zoning map yang berlaku untuk c. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan fungsinya
seluruh Unit Pengembangan Tunjungan. di dalam struktur ruang kota secara keseluruhan; dan
Kedudukan RDTR dalam sistem perencanaan tata ruang dan sistem perencanaan d. Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program pengembangan
pembangunan nasional dapat dilihat pada gambar berikut: kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat UP atau Sub UP.
2.3.2. FUNGSI DAN MANFAAT PERATURAN ZONASI
Fungsi dari peraturan zonasi adalah:
1. Sebagai perangkat pengendalian pembangunan yang memuat prosedur pelaksanaan
pembangunan sampai ke tata cara penertibannya.
2. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional yang dapat menjadi jembatan dalam
penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat ketentuan-
ketentuan tentang penjabaran rencana yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat
sub makro sampai pada rencana yang rinci.
3. Sebagai panduan teknis pengembangan tapak/pemanfaatan lahan yang mencakup panduan
teknis untuk pengembangan/pemanfaatan tapak yang mencakup penggunaan lahan, intensitas
pembangunan, tata massa bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan
Sedangkan, manfaat dari peraturan zonasi adalah:
Gambar 2.1 Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem 1. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan
Perencanaan Pembangunan Nasional
Sumber: Peraturan Menteri PU Nomor 20/PRT/M/2011 permukiman dengan karakteristik tertentu.
2. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan
2.3 FUNGSI DAN MANFAAT RDTR DAN PERATURAN ZONASI pembangunan fisik kota yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah, swasta,

2.3.1. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR dan/atau masyarakat.

Dalam kebijakan Kota Surabaya, Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) berfungsi sebagai: 3. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan

a. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kota berdasarkan RTRW; fungsinya di dalam struktur ruang kota secara keseluruhan.

b. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang
yang diatur dalam RTRW; 2.4 KRITERIA DAN LINGKUP WILAYAH RDTR DAN PERATURAN
c. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;
ZONASI
d. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman
e. Acuan dalam penyusunan RTBL.
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, dijelaskan bahwa
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) bermanfaat sebagai:
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi,disusun dengan kriteria, sebagai berikut :
a. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan
a. RTRW Kota belum dapat dijadikan acuan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan
permukiman dengan karakteristik tertentu;
pengendalian pemanfaatan ruang, dimana RTRW Kota dianggap dapat dijadikan acuan apabila
b. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan pembangunan
memiliki peta pola dan struktur ruang dengan tingkat ketelitian skala minimal 1: 5000;
fisik kota yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan/atau
b. RTRW Kota sudah mengamanatkan bagian dari wilayahnya yang perlu disusun RDTR nya.
masyarakat;

M ATERI T EKNIS II - 6
R ENCANA D ETAIL T ATA R UANG DAN P ERATURAN Z ONASI
UP VI TUNJUNGAN
Kota Surabaya sudah memiliki RTRW yang dituangkan dalam peta dalam skala 1:50.000,
sehingga untuk membuat langkah operasial diperlukan RDTRK yang memiliki skala 1:5.000.
penyusunan RDTR Unit Pengembangan VI Tunjungan, disusun skekaligus dengan peraturan
zonasinya. Pada prinsipnya, wilayah perencanaan dapat terdiri atas :
a. wilayah administrasi kecamatan;
b. kawasan fungsional, seperti Unit Pengembangan (UP);
c. bagian wilayah kota atau Unit Pengembangan (UP) yang memiliki ciri perkotaan;
d. kawasan strategis kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan;
e. bagian wilayah kota yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan menjadi kawasan
perkotaan.

2.1 MASA BERLAKU RDTR

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) berlaku dalam jangka waktu 20 (dua
puluh) tahun dan ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan
lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun jika:
a. Terjadi perubahan RTRW kota yang mempengaruhi RDTR; atau
b. Terjadi dinamika internal kota yang mempengaruhi pemanfaatan ruang secara mendasar
antara lain berkaitan dengan bencana alam skala besar, perkembangan ekonomi yang
signifikan, dan perubahan batas wilayah daerah.
Adapun masa berlaku dari Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi UP VI Tunjungan
ini adalah 20 tahun.

M ATERI T EKNIS II - 7