LAPORAN Akhir

RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI

DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

BAGIAN KEDUA
KETENTUAN UMUM

A. Istilah dan Defenisi

Istilah dan defenisi yang dimsud adalah penggambaran beberapa istilah tata ruang
yang perlu diartikan sebagai kajian khusus dalam penyusunan RDTR. Adapun istilah
dan defenisi yang dimaksud, sebagaimana pada pembahasan berikut;
 Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara,
termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan
makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.
 Rencana Tata Ruang adalah hasil perencanaan tata ruang.
 Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan
ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
 Perencanaan Tata Ruang adalah suatu proses untuk menentukan struktur ruang dan
pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan rencana tata ruang.
 Struktur Ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan
prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi
masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional.
 Pola Ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi
peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi budi
daya.
 Pemanfaatan Ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang
sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program
beserta pembiayaannya.
 Izin Pemanfaatan Ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan
pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
 Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata
ruang.

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 1

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

 Peraturan Zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan

ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona
peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.
 Penggunaan Lahan adalah fungsi dominan dengan ketentuan khusus yang
ditetapkan pada suatu kawasan, blok peruntukan, dan/atau persil.
 Rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota adalah rencana tata ruang
yang bersifat umum dari wilayah kabupaten/kota, yang merupakan penjabaran dari
RTRW provinsi, dan yang berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang wilayah
kabupaten/kota, rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota, rencana pola ruang
wilayah kabupaten/kota, penetapan kawasan strategis kabupaten/kota, arahan
pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota, dan ketentuan pengendalian
pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota.
 Rencana Detail Tata Ruang yang selanjutnya disingkat RDTR adalah rencana
secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan
peraturan zonasi kabupaten/kota.
 Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang selanjutnya disingkat RTBL adalah
panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk
mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta
memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum
dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan
pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.
 Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur
terkait yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif
dan/atau aspek fungsional.
 Bagian Wilayah Perkotaan yang selanjutnya disingkat BWP adalah bagian dari
kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota yang akan atau perlu
disusun rencana rincinya, dalam hal ini RDTR, sesuai arahan atau yang ditetapkan
di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan, dan memiliki pengertian yang
sama dengan zona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
 Sub Bagian Wilayah Perkotaan yang selanjutnya disebut Sub BWP adalah bagian
dari BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri dari beberapa blok, dan
memiliki pengertian yang sama dengan subzona peruntukan sebagaimana dimaksud

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 2

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan

Penataan Ruang.
 Kawasan Perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan
pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan,
pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan
kegiatan ekonomi.
 Kawasan Strategis Kabupaten/Kota adalah wilayah yang penataan ruangnya
diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting dalam lingkup
kabupaten/kota terhadap ekonomi, sosial, budaya, dan/atau lingkungan.
 Kawasan Budi Daya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk
dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam, sumber daya
manusia, dan sumber daya buatan.
 Kawasan Lindung adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama melindungi
kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam dan sumber daya
buatan.
 Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu
satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta
mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan
perdesaan.
 Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik
perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas
umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
 Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi
standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan
nyaman.
 Jaringan adalah keterkaitan antara unsur yang satu dan unsur yang lain.
 Blok adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik
yang nyata seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara
tegangan ekstra tinggi, dan pantai, atau yang belum nyata seperti rencana jaringan
jalan dan rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota,
dan memiliki pengertian yang sama dengan blok peruntukan sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang.

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 3

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

 Subblok adalah pembagian fisik di dalam satu blok berdasarkan perbedaan

subzona.
 Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik spesifik.
 Subzona adalah suatu bagian dari zona yang memiliki fungsi dan karakteristik
tertentu yang merupakan pendetailan dari fungsi dan karakteristik pada zona yang
bersangkutan.
 Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka
persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas
lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang
dan RTBL.
 Koefisien Daerah Hijau yang selanjutnya disingkat KDH adalah angka persentase
perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang
diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan RTBL.
 Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah angka
persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan RTBL.
 Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disingkat GSB adalah sempadan yang
membatasi jarak terdekat bangunan terhadap tepi jalan; dihitung dari batas terluar
saluran air kotor (riol) sampai batas terluar muka bangunan, berfungsi sebagai
pembatas ruang, atau jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa
bangunan terhadap lahan yang dikuasai, batas tepi sungai atau pantai, antara massa
bangunan yang lain atau rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan
pipa gas, dsb (building line).
 Ruang Terbuka Hijau yang selanjutnya disingkat RTH adalah area
memanjang/jalur dan/atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat
terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang
sengaja ditanam.
 Ruang Terbuka Non Hijau yang selanjutnya disingkat RTNH adalah ruang terbuka
di bagian wilayah perkotaan yang tidak termasuk dalam kategori RTH, berupa

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 4

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

lahan yang diperkeras atau yang berupa badan air, maupun kondisi permukaan
tertentu yang tidak dapat ditumbuhi tanaman atau berpori.
 Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi yang selanjutnya disingkat SUTET adalah
saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat penghantar di udara yang
digunakan untuk penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban
dengan tegangan di atas 278 kV.
 Saluran Udara Tegangan Tinggi yang selanjutnya disingkat SUTT adalah saluran
tenaga listrik yang menggunakan kawat penghantar di udara yang digunakan untuk
penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban dengan tegangan di
atas 70 kV sampai dengan 278 kV.
B. Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi
Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kabupaten/kota harus menetapkan
bagian dari wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari
wilayah yang akan disusun RDTR tersebut merupakan kawasan perkotaan atau
kawasan strategis kabupaten/kota. Kawasan strategis kabupaten/kota dapat disusun
RDTR apabila merupakan:
1. Kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi kawasan
perkotaan; dan
2. Memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang ditetapkan dalam
pedoman ini.
Kedudukan RDTR dalam sistem perencanaan tata ruang dan sistem perencanaan
pembangunan nasional dapat dilihat. RDTR disusun apabila sesuai kebutuhan, RTRW
kabupaten/kota perlu dilengkapi dengan acuan lebih detil pengendalian pemanfaatan
ruang kabupaten/kota. Dalam hal RTRW kabupaten/kota memerlukan RDTR, maka
disusun RDTR yang muatan materinya lengkap, termasuk peraturan zonasi, sebagai
salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar
penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada RDTR ditentukan sebagai zona yang
penanganannya diprioritaskan. Dalam hal RTRW kabupaten/kota tidak memerlukan
RDTR, peraturan zonasi dapat disusun untuk kawasan perkotaan baik yang sudah ada

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 5

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota. RDTR merupakan rencana

yang menetapkan blok pada kawasan fungsional sebagai penjabaran kegiatan ke
dalam wujud ruang yang memperhatikan keterkaitan antar kegiatan dalam kawasan
fungsional agar tercipta lingkungan yang harmonis antara kegiatan utama dan kegiatan
penunjang dalam kawasan fungsional tersebut. RDTR yang disusun lengkap dengan
peraturan zonasi merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan untuk suatu BWP
tertentu. Dalam hal RDTR tidak disusun atau RDTR telah ditetapkan sebagai perda
namun belum ada peraturan zonasinya sebelum keluarnya pedoman ini, maka
peraturan zonasi dapat disusun terpisah dan berisikan zoning map dan zoning text
untuk seluruh kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan
pada wilayah kabupaten/kota. RDTR ditetapkan dengan perda kabupaten/kota. Dalam
hal RDTR telah ditetapkan sebagai perda terpisah dari peraturan zonasi sebelum
keluarnya pedoman ini, maka peraturan zonasi ditetapkan dengan perda
kabupaten/kota tersendiri.
RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan fungsional sebagai
penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang memperhatikan keterkaitan antar
kegiatan dalam kawasan fungsional agar tercipta lingkungan yang harmonis antara
kegiatan utama dan kegiatan penunjang dalam kawasan fungsional tersebut. RDTR
yang disusun lengkap dengan peraturan zonasi merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan untuk suatu BWP tertentu. Dalam hal RDTR tidak disusun atau RDTR
telah ditetapkan sebagai perda namun belum ada peraturan zonasinya maka peraturan
zonasi dapat disusun terpisah dan berisikan zoning text dan zoning map untuk seluruh
kawasan perencanaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah
kabupaten/kota.
RENCANA PEMBANGUNAN RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG

RTRW Nasional RTR Pulau/Kepulauan

RPJF Nasional
RTR Kawasan Strategis
RPJM Nasional Nasional
RTRW Provinsi RTR Kawasan Strategis
Nasional
RPJP Nasional

RTR Pulau/Kepulauan
RPJM Provinsi RTRW Kabupaten
PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA RTRBab II 6 Strategis
Kawasan
Kabupaten
 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

RPJP Kabupaten
Kota

RPJM Kabupaten/
Kota

Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR, dan RTBL serta Wilayah

Perencanaannya dapat dilihat pada gambar 2.1.

RENCANA WILAYAH
PERENCANAAN
RTRW Wilayah Kabupaten
Kabupaten/Kota Kota

RDTR BWP

RTBL Sub BWP

Gambar 2.1 Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR, dan RTBL

Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR, dan RTBL serta Wilayah
Perencanaannya
: Dirincikan lebih lanjut menjadi
: Wilayah perencanaan dibagi lagi menjadi
: Wilayah perencanaan adalah
Suatu RDTR ditetapkan dengan perda kabupaten/kota. RDTR yang telah ditetapkan
sebagai perda yang terpisah dari peraturan zonasi, maka peraturan zonasi ditetapkan
dengan perda kabupaten/kota tersendiri.
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
dijelaskan bahwa posisi Rencana Detail Kawasan harus mengacu pada Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/kota terutama pada hal-hal yang bersifat
prioritas. Oleh karena itu, Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kawasan Perkotaan
Lapai pada prinsipnya merupakan penjabaran dari rencana tata ruang hirarki di
atasnya.

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 7

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

C. Fungsi dan Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi

Adapun fungsi yang diemban dalam Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan
Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Lapai, yaitu untuk menciptakan keserasian
pembangunan (bangunan dengan bangunan, bangunan dengan prasarana dan
lingkungannya serta menjaga keselamatan bangunan dan lingkungan) di Kawasan
Perkotaan Lapai, dengan mempertimbangkan keunggulan komparatif serta isu
strategis kawasan. Secara detail fungsi dari penyusunan RDTR dan PZ Kawasan
Perkotaan Lapai adalah sebagai berikut:
1. Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka pelaksanaan program pembangunan
daerah;
2. Menjaga konsistensi pembangunan dan keserasian perkembangan kawasan
perkotaan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah;
3. Menciptakan keterkaitan antar kegiatan yang selaras, serasi dan efisien dalam
perencanaan kawasan perkotaan Lapai;
4. Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan melalui pengendalian program-
program pembangunan daerah.
Selain itu Rencana detail tata ruang (RDTR) berfungsi sebagai:
1. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota berdasarkan RTRW
2. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan
pemanfaatan ruang yang diatur dalam RTRW
3. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang
4. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang dan
5. Acuan dalam penyusunan RTBL
Adapun manfaat dari penerapan rencana detail tata ruang (RDTR),
1. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan
lingkungan permukiman dengan karakteristik tertentu
2. Alat operasional dalam system pengendalian dan pengawasan pelaksanaan
pembangunan fisik kabupaten/kota yang dilaksanakan oleh pemerintah,
pemerintah daerah,swasta dan masyarakat.
3. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai
dengan fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten/kota secara keseluruhan.
Sedangkan kegunaan yang dapat diberikan oleh dokumen Rencana Detail Tata Ruang
dan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Lapai adalah sebagai pedoman untuk:

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 8

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

1. Memberikan advis planning;

2. Membuat pengaturan terhadap bangunan setempat;
3. Menyusun rencana tata bangunan dan lingkungan;
4. Membuat pelaksanaan indikasi program pembangunan untuk memenuhi tujuan
pelaksanaan pekerjaan.

D. Kriteria dan Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR dan Peraturan Zonasi

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi (PZ) Kawasan Perkotaan
Lapai disusun apabila:
1. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/kota dinilai belum efektif
sebagai acuan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
dan/atau
2. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten/kota sudah mengamanatkan
bagian dari wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.
Apabila ketentuan tersebut diatas tidak terpenuhi, maka dapat disusun peraturan
zonasi, tanpa disertai dengan penyusunan RDTR yang lengkap.
Mengacu pada RTRW Kabupaten Kolaka Utara maka salah satu kawasan yang perlu
disusun RDTRnya dan Peraturan Zonasinya adalah kawasan Perkotaan Lapai.
Wilayah perencanaan RDTR Kawasan Perkotaan Lapai, mencakup:
1. Wilayah administrasi;
2. Kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota/sub wilayah kota;
3. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri perkotaan perdagangan
dan jasa;
4. Kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan
perdagangan dan jasa; dan/atau
5. Bagian dari wilayah Kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan dan
direncanakan menjadi kawasan perkotaan.
Penentuan kawasan perencanaan mencakup suatu kawasan atau beberapa kawasan
yang di dalamnya terbentuk fungsi-fungsi lingkungan tertentu yang saling terkait,
dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Kawasan perkotaan dengan tema/karakter kawasan fungsional; atau

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 9

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

2. Suatu wilayah administrasi kecamatan (distrik) atau hierarki dibawahnya dengan

batas administrasinya.
Wilayah perencanaan yang telah ditentukan dapat didelinasi batas-batasnya secara
geografis dengan bersandarkan kepada:
1. Batasan fisik yang berupa petunjuk alam seperti sungai danau dan lain sebagainya;
petunjuk binaan seperti jalan, gang antar bangunan dan lainnya; atau
2. Batasan administrasi (seperti batas wilayah administrasi kelurahan atau desa dan
wilayah administrasi kecamatan).

E. Masa Berlaku RDTR

RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau kembali setiap 5
(lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan lebih dari 1 (satu) kali dalam
5 (lima) tahun jika terjadi perubahan lingkungan strategis berupa bencana alam skala
besar dan perubahan batas wilayah daerah.

F. Ketentuan Klasifikasi Zona dan Sub Zona

Klasifikasi zona sub zona merupakan ketentuan terkait dengan pemanfaatan ruang
berupa kegiatan atau aktivitas dalam setiap blok atau sub blok perkotaan. Hal ini perlu
diatur dan disepakati secara bersama, dan menjadi acuan atau ketentuan dalam setiap
dokumen RDTR dalam satu wilayah kabupaten, untuk mencegah terjadinya perbedaan
penapsiran pada saat implementasi, ataupun dalam proses pemberian izin pemanfaatan
ruang.
Ketentuan klasifikasi zona dan sub zona bersifat mengikat terhadap peruntukan fungsi
dan kegiatan pada setiap blok peruntukan, sedangkan ketentuan lain dan perubahan
fungsi atau zona, diatur lebih lanjut dalam ketetnuan lainnya dan mengikuti teknik
zonasi yang digunakan dan disepakati oleh pemangku kepentingan di kabupaten/kota
yang bersangkutan.
Pada wilayah Kabupaten Kolaka Utara, belum disepakati ketentuan zona dan sub
zona, sehingga masih mengacu pada Permen ATR No. 16 tahun 2018 tentang
Pedoman Penyusunan RDTR, dengan menentukan klasifikasi Zona dan beberapa sub
zona, namun demikian belum dijelaskan secara rinci defenisi terhadap zona dan sub
zona. Begitu pula dengan jenis kegiatan ataupun fasilitas yang ditetapkan pada setiap

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 10

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

zona dan sub zona. Dengan demikian pad sub bab ini diuraikan ketentuan klasifikasi
zona dan sub zona yang melingkupi Kawasan perkotaan Lapai.
1. Zona Perlindungan Terhadap Bawahannya (PB)
Zona Perlindungan Terhadap kawasan Bawahannya (PB) merupakan bagian dari
kawasan lindung yang memiliki fungsi pokok untuk memberikan perlindangan
terhadap kawasan bawahannya, serta fungsi untuk pelestarian lingkungan yang
meliputi zona gambut dan zona resapan air.
a. Sub Zona Hutan Lindung (PB-HL)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan sistem penyangga kehidupan
untuk mengatur tata air, mencegah banjir, mengendalikan erosi, mencegah
intrusi air laut, dan memelihara kesuburan tanah. Penetapan kawasan ini
mengacu pada kawasan hutan yang telah ditetapkan oleh Kementerian
Kehutanan dan Lingkungan Hidup, serta penetapan kawasan hutan Lindung
(HL) dalam dokumen RTRW Nasional dan RTRW Provinsi. Penetapan
deliniasi Kawasan perkotaan Lapai telah mempertimbangkan batas kawasan
hutan, yang penentuannya diluar kawasan hutan lindung. Dengan demikian sub
bahasan tentang hutan lindung tidak diuraikan dalam dokumen ini.
b. Sub Zona Resapan Air (PB-RA)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap kawasan di
bawahannya. Kriteria perencanaan kawasan yang mempunyai kemampuan
tinggi untuk meresapkan air hujan sebagai pengontrol tata air permukaan.
Berdasarkan pada pemahaman tersebut, maka kawasan resapan air yang
direncanakan pada Kawasan perkotaan Lapai berupa waduk atau kolam retensi
yang befungsi untuk mengatur tata air di Kawasan perkotaan Lapai.
2. Zona Perlindungan Setempat (PS)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang mempunyai
fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap pantai, sungai, sekitar danau atau
waduk, dan sekitar mata air. Dengan kata lain, zona perindungan setempat
berfungsi sebagai sempadan atau penyangga, terhadap obyek yang dimaksudkan.
Zona perlindungan setempat terdiri atas :
a. Sub Zona Sempadan Pantai (PS-SP)

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 11

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang

mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap sempadan pantai.
Perencanaan sub zona sempadan pantai dengan kriteria; daratan sepanjang
tepian pantai yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik
pantai, minimal 100 meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat.
b. Sub Zona Sempadan Sungai (PS-SS)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan, penggunaan, dan
pengendalian atas sumber daya yang ada pada sungai dapat dilaksanakan
sesuai dengan tujuannya. Perencanaan atau penentuan batas sempadan sungai
dengan ketentuan :
 Sungai bertanggul ditentukan sebagai berikut :
- Paling sedikit berjarak 10 meter dari tepi kiri dan kanan palung sungai
sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai kurang dari atau
sama dengan 3 meter
- Paling sedikit berjarak 15 meter dari tepi kiri dan kanan palung sungai
sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih dari 3 meter
sampai dengan 20 meter
- Paling sedikit berjarak 30 meter dari tepi kiri dan kanan palung sungai
sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih dari 20 meter
 Untuk sungai bertanggul sempadan sungai ditentukan paling sedikit berjarak
3 meter dari tepi luar kaki tanggul sepanjang alur sungai
c. Sub Zona Sekitar Waduk (PS-DW)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan, penggunaan, dan
pengendalian atas sumber daya yang ada pada danau atau waduk dapat
dilaksanakan sesuai dengan tujuannya. Luasan lahan yang mengelilingi dan
berjarak 50 (lima puluh) meter dari tepi muka air tertinggi yang pernah terjadi.
Sub zona sempadan waduk yang direncanakan pada Kawasan perkotaan Lapai,
berupa waduk atau kolam retensi, sehingga perlu ditetapkan sempadan waduk
(DW)
d. Sub Zona Lindung Spritual dan Kearifan Lokal (PS-SKL)

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 12

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang

mempunyai fungsi pokok untuk melndungi dan melestarikan keunikan dan ciri
khas budaya masyarakat lokal sebagai bagian dari upaya untuk menjunjung
kearfian lokal. Kriteria perencanaan sub zona ini antara lain, memiliki kegiatan
yang unik dan berkaitan dengan kegiatan spritual sebagai salah satu warisan
lelurur masyarakat setempat, serta memiliki nilai budaya dan adat tertentu. Di
Kabupaten Kolaka Utara, terdapat beberapa lokasi yag menjadi kegiatan
spiritual masyarakat pada setiap tahun, dan menjadi bagian dari kegiatan
lindung spritual dan kearifan lokal.
3. Zona Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Zona Ruang terbuka Hijau (RTH) merupakan bagian dari Kawasan Lindung yang
ditetapkan sebagai peruntukan ruang terbuka hijau, baik untuk berfungsi ekologis
maupun sabagai aksen atau terhadap keindahan kawasan/kota. Zona RTH terdiri
atas :
a. Sub Zona Hutan Kota (RTH-1)
Suatu hamparan lahan yang bertumbuhan pohon-pohon yang kompak dan
rapat di dalam wilayah perkotaan baik pada tanah Negara maupun tanah hak,
yang ditetapkan sebagai hutan kota oleh pejabat yang berwenang. Dalam hal
ini Kawasan perkotaan Lapai merupakan kawasan dengan intensitas kegiatan
yang relatif tinggi dan identik dengan kawasan perkotaan, sehingga penetapan
RTH berupa Hutan Kota, tetap mengacu pada ketentuan yang berlaku.
Kriteria perencanaan untuk hutan kota, antara lain
- Dapat berbentuk bergerombol atau menumpuk, menyebar, atau berbentuk
jalur
- Luas area yang ditanami (ruang hijau) seluas 90%-100% dari luas hutan
kota
- Untuk hutan kota berbentuk jalur, lebar minimal adalah 30 m
- Untuk hutan kota bergerombol atau menumpuk, minimal memiliki jumlah
vegetasi 100 pohon dengan jarak tanam rapat tidak beraturan
- Untuk hutan kota yang tidak mempunyai pola atau bentuk tertentu, luas
minimalnya adalah 2500 m. komunitas vegetasi tumbuh menyebar
terpencar-pencar dalam bentuk rumpun atau gerombol-gerombol kecil
b. Sub Zona Taman Kawasan (RTH-2)

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 13

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

Merupakan Lahan terbuka yang yang berfungsi sosial dan estetik sebagai
sarana kegiatan rekreatif, edukasi atau kegiatan lain yang ditujukan untuk
melayani penduduk satu kota atau bagian wilayah kota. Oleh karena wilayah
perencanaan merupakan kawasan perkotaan Lapai, maka padanan untuk RTH
kawasan adalah RTH taman kota (RTH-2) yang lingkup layanannya adalah
BWP. Kriteria perencanaan untuk hutan kota, antara lain
- Taman dapat berbentuk RRTH
- Luas taman minimal 0,3 m2 per penduduk RW, dengan luas minimal
144.000 m2
- Dapat dilengkapi dengan fasilitas rekreasi dan olah raga, dan
- kompleks olah raga dengan minimal RTH 80%-90% dengan fasilitas yang
terbuka untuk umum.
- jenis vegetasi dapat berupa pohon tahunan, perdu, dan semak yang ditanam
secara berkelompok atau menyebar berfungsi sebagai pohon pencipta iklim
mikro atau sebagai pembatas antar kegiatan
c. Sub Zona Sabuk Hijau (RTH-8)
Merupakan hamparan lahan berbentuk jalur yang berfungsi penetrasi ruang
perkotaan sehingga diklasifikasikan sebagai sabuk hijau (greenbelt). Sesuai
dengan ketentuan peraturan tentang kawasan perkotaan, dipersyaratkan
memiliki RTH minimal 10% dari luas kegiatan industri. Kriteria perencanaan
sabuk hijau (RTH-8), antara lain :
- Minimal 10% dari luas kegiatan/persil kegiatan perkotaan
- Mengeliling bangunan industri pada sepanjang batas blok/sub blok
- Jenis vegetasi dapat memadukan tanaman tahunan, perdu dan tanaman hias
- Tidak diperkenankan untuk dialihkfungsikan menjadi kegiatan lain kecuali
dengan ketentuan penggunaan lahan terbatas dan bersyarat.
4. Zona Perumahan (R)
Merupakan peruntukan ruang yang terdiri atas kelompok rumah tinggal yang
mewadahi kehidupan dan penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan
fasilitasnya. Mengingat terbatasnya kebutuhan ruang permukiman pada kawasan
perkotaan Lapai, maka direncanakan hanya untuk perumahan kepadatan tinggi dan
kepadatan sedang, dengan uraian sebagai berikut :
a. Sub Perumahan Kepadatan Sangat Tinggi (R-1)

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 14

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

b. Sub Perumahan Kepadatan Tinggi (R-2)

c. Sub Perumahan Kepadatan Sedang (R-3)
d. Sub Perumahan Kepadatan Rendah (R-4)
e. Sub Perumahan Kepadatan Sangat Rendah (R-5)
5. Zona Perdagangan dan Jasa (K)
Merupakan peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya
difungsikan untuk pengembangan kegiatan usaha yang bersifat komersial, tempat
bekerja, tempat berusaha, serta tempat hiburan dan rekreasi, serta fasilitas
umum/sosial pendukungnya. Zona Perdagangan dan Jasa, terdiri atas :
a. Sub Zona Perdagagan dan Jasa Skala Kabupaten/Regional (K-1)
peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budidaya difungsikan
untuk pengembangan kelompok kegiatan perdagangan dan/atau jasa, tempat
bekerja, tempat berusaha, tempat hiburan dan rekreasi dengan skala pelayanan
kota/kawasan, kriteria perencanaan sub zona ini, meliputi :
- Lingkungan dengan tingkat kepadatan tinggi, sedang, dan rendah dan akan
diatur lebih lanjut didalam peraturan zonasi
- Lingkungan yang diarahkan untuk membentuk karakter ruang kota/kawasan
melalui pengembangan bangunan bangunan tunggal
- Skala pelayanan perdagangan dan jasa yang direncanakan adalah tingkat
nasional, regional, dan kota
- Jalan akses minimum adalah jalan kolektor
- Tidak berbatasan langsung dengan perumahan penduduk
- Kegiatan yang dapat diklasifikasikan dalam sub zona ini dapat berupa mall,
pasar regional, pasar induk, yang dapat berupa pasar tradisional maupun
pasar modern ataupun pasar tradisional modern, dan atau pusat pemasaran
b. Sub Zona Perdagagan dan Jasa Skala BWP (K-2)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan
untuk pengembangan kelompok kegiatan perdagangan dan/atau jasa, tempat
bekerja, tempat berusaha, tempat hiburan dan rekreasi dengan skala pelayanan
BWP. Kriteria perenanaan pada sub zona ini, meliputi :
- Lingkungan dengan tingkat kepadatan rendah sampai sedang
- Skala pelayanan perdagangan dan jasa yang direncanakan adalah tingkat
regional, kota, dan lokal

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 15

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

- Jalan akses minimum adalah jalan kolektor

- Sebagai bagian dari fasilitas perumahan dan dapat berbatasan langsung
dengan perumahan penduduk
- Kegiatan yang dapat diklasifikasikan pada sub zona ini meliputi; pasar
kecamatan, supermarket, mini market, pertokoan, restoran, dan cafetaria
c. Sub Zona Perdagagan dan Jasa Skala Sub BWP (K-3)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan
untuk pengembangan kelompok kegiatan perdagangandan/atau jasa, tempat
bekerja, tempat berusaha, tempat hiburan dan rekreasi dengan skala pelayanan
sub BWP. Kriteria perenanaan pada sub zona ini, meliputi :
- Lingkungan dengan tingkat kepadatan sedang sampai tinggi.
- Skala pelayanan perdagangan dan jasa yang direncanakan adalah tingkat
regional, kota, dan lokal
- Jalan akses minimum adalah jalan kolektor
- Sebagai bagian dari fasilitas perumahan dan dapat berbatasan langsung
dengan perumahan penduduk
- Kegiatan yang dapat diklasifikasikan dalam sub zona ini dapat berupa pasar
desa/kelurahan, minimarket, pertokoan, rumah makan, warung/kedai kopi,
cafetaria
6. Zona Perkantoran (KT)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan
untuk pengembangan kegiatan pelayanan pemerintahan dan tempat
bekerja/berusaha, tempat berusaha, dilengkapi dengan fasilitas umum/sosial
pendukungnya. Zona Perkantoran terdiri atas :
a. Sub Zona Perkantoran Pemerintahan (KT-1)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan
untuk pengembangan kegiatan pelayanan pemerintahan dan tempat bekerja/
berusaha, tempat berusaha, dilengkapi dengan fasilitas umum/sosial
pendukungnya.
- Kantor pemerintahan baik tingkat pusat maupun daerah (provinsi, kota/
kabupaten, kecamatan, kelurahan)

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 16

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

- Kantor atau instalasi hankam termasuk tempat latihan baik pada tingkatan
nasional, Kodam, Korem, Koramil, Polda, Polwil, Polsek, dan sebagainya
- Untuk pemerintah tingkat pusat, provinsi dan kota aksesibilitas minimum
adalah jalan kolektor
- Untuk pemerintah tingkat kecamatan dan dibawahnya aksesibilitas
minimum adalah jalan lingkungan utama
- Lingkungan dengan tingkat kepadatan tinggi, sedang, dan rendah dan akan
diatur lebih lanjut didalam peraturan zonasi
- Lingkungan yang diarahkan untuk membentuk karakter ruang kota melalui
pengembangan bangunan bangunan tunggal
- Skala pelayanan yang direncanakan adalah tingkat nasional dan regional
dan kota
- Jalan akses minimum adalah jalan kolektor
- Tidak berbatasan langsung dengan perumahan penduduk
b. Sub Zona Perkantoran Swasta (KT-2)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budidaya yang
difungsikan untuk pelayanan perkantoran swasta, terutama yang berkaitan
dengan pengelolaan kegiatan perdagngan dan jasa ataupun bisnis industri.
Penempatan ruang perkantoran swasta dapat diarahkan pada jalan kolektor dan
jalan lokal.
7. Zona Sarana Pelayanan Umum (SPU)
Merupakan peruntukan ruang yang dikembangkan untuk menampung fungsi
kegiatan yang berupa pendidikan, kesehatan, peribadatan, sosial budaya, olahraga
dan rekreasi, dengan fasilitasnya dengan skala pelayanan yang ditetapkan dalam
RTRW. Zona Sarana Pelayanan Umum, terdiri atas :
a. Sub Zona Sarana Pelayanan Umum Skala Kota/Kabupaten/Regional
(SPU-1)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budidaya yang
dikembangkan untuk melayani peduduk skala kota. Kriteria perencanaan pada
sub zona sarana pelayanan umum skala kota/kabupaten/regional, meliputi :
- Lokasi SPU dapat disebar pada titik-titik strategis atau sekitar pusat kota.

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 17

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

- Terdiri atas kantor pemerintahan; gedung sosial budaya (serbaguna, alun-

alun), sarana peribadatan (masjid agung, gereja), sarana kesehatan (rumah
sakit), sarana olahraga (lapangan besar)
b. Sub Zona Sarana Pelayanan Umum Skala Kecamatan (SPU-2)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budidaya yang
dikembangkan untuk melayani peduduk skala kecamatan. Kriteria perencanaan
pada sub zona sarana pelayanan umum skala kecamatan, meliputi :
- Lokasi SPU dapat disebar pada titik-titik strategis atau sekitar pusat
kecamatan.
- Terdiri atas kantor kecamatan; kantor polisi; pos pemadam kebakaran;
kantor pos pembantu; balai nikah/KUA/BP4; parkir umum; gedung
pertemuan/serba guna, puskesmas, sekolah.
c. Sub Zona Sarana Pelayanan Umum Skala Kelurahan (SPU-3)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budidaya yang
dikembangkan untuk melayani peduduk skala kelurahan. Kriteria perencanaan
pada sub zona sarana pelayanan umum skala kelurahan, meliputi :
- Lokasi SPU dapat disebar pada titik-titik strategis atau sekitar pusat
kelurahan.
- Terdiri atas kantor kelurahan pos kamtib; pos pemadam kebakaran; agen
pelayanan pos; loket pembayaran air bersih; loket pembayaran listrik;
puskesmas, sekolah, bak sampah besar; dan parkir umum dengan standar
satuan parkir 25 m2
- Lokasi SPU dapat dijangkau dengan kendaraan umum
d. Sub Zona Sarana Pelayanan Umum Skala RW (SPU-4)
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budidaya yang
dikembangkan untuk melayani peduduk skala RW. Kriteria perencanaan pada
sub zona sarana pelayanan umum skala RW, meliputi :
- Lokasi SPU dapat disebar pada titik-titik strategis atau sekitar pusat RW.
- Terdiri atas balai pertemuan warga; pos hansip; gardu listrik; bak sampah
kecil; posyandu; dan parkir umum dengan standar satuan parkir 25 m2
- Pada lingkungan perumahan dengan dengan kasus tertentu, dapat disediakan
MCK bersama yang ketentuannya mengikuti standar yang berlaku

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 18

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

- Parkir umum yang disediakan diintegrasikan dengan kebutuhan balai

pertemuan warga
8. Zona Peruntukan Lainnya (PL)
Merupakan peruntukan ruang yang dikembangkan untuk menampung fungsi
kegiatan di daerah tertentu berupa pertanian, pertambangan, pariwisata, dan
peruntukan-peruntukan lainnya. Zona peruntukan lainnya, yang mana pada
Kawasan perkotaan Lapai diarahkan sebagai pariwisata.

G. Ketentuan Blok dan Sub Blok

Blok merupakan identitas atau alamat yang menunjukkan lokasi suatu kegiatan/zona
secara terperinci yang ditentukan berdasarkan kesamaan fungsi pada setiap zona yang
terbentuk dan dibatasi oleh batasan fisik. Blok dibentuk berdasarkan batasan fisik
seperti jalan, sungai, kanal dan batasan fisik lainnya yang mudah dikenali. Jika
terdapat zona berbeda dalam satu blok maka dibagi menjadi sub blok. Illustrasi blok
dan sub blok dapat dilihat pada gambar dibawah ini:

GSJ

GSJ
GSB

BLOK
PERUNTUKAN

GSB
GSJ

GSJ

Gambar 2.1 Illustrasi Blok dan Sub Blok

Untuk memudahkan dalam mengenali blok sebagai alamat, maka setiap blok dan sub
blok diberikan kode yang menunjukkan lokasi setiap blok dan sub blok. Pemberian kode
dapat dilakukan dengan cara :
 Dapat menggunakan kode pos wilayah, kemudian ditambahkan nomor blok
secara berurutan (contoh : 90123-001)
 Dapat menggunakan kode spesifik yang menunjukkan nama daerah/lokasi,
misalah provinsi, kabupaten, kecamatan hingga desa dan atau lingkungan,
kemudian nama BWP atau Sub BWP (contoh SS-BTG-KI-PJK_A001)

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 19

 LAPORAN Akhir
RDTR & PZ KAWASAN PERKOTAAN LAPAI
DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

PEMERINTAH KABUPATEN KOLAKA UTARA Bab II 20