Judul : The Impact Of The Global Financial Crisis on Commercial

Property Investment In Asia

Jurnal : Pacific Rim Property Research Journal, Vol 15, No 4, 2009

Volume & Halaman : Vol. 15, page 431-452

Tahun : 2009

Penulis : Graemme Newell, Muhammad Najib Rajali

Reviewer : Husna Verawati Fahry

Tanggal : 7/01-2021

A. Latar Belakang

Properti komersial adalah kelas aset penting bagi investor institusi besar
(misalnya, ING, RREEF), dengan lebih dari $ 19 triliun properti komersial yang
dapat diinvestasikan tersedia secara global (EPRA, 2009). Dengan semakin
pentingnya investasi properti internasional dalam beberapa tahun terakhir,
investor institusional, REIT, dana pensiun, dana ekuitas swasta, dan dana
kekayaan kedaulatan memperoleh portofolio properti komersial yang signifikan
di pasar properti dewasa dan berkembang, termasuk Asia.

Penelitian sebelumnya telah menyoroti manfaat memasukkan properti

internasional dalam portofolio aset campuran (misalnya Bond et al, 2003;
Conover et al, 2002; Hoesli et al, 2004; Ling dan Naranjo, 2002). Diversifikasi
properti internasional juga telah terbukti lebih efektif di pasar properti Asia
daripada di pasar properti tradisional Hal ini semakin diperkuat dengan
meningkatnya kematangan pasar properti dan pengenalan REIT di banyak negara
Asia.
 Meskipun tahun 2007 merupakan tahun rekor untuk transaksi properti
komersial global, dengan volume transaksi melebihi $ 1 triliun (Real Capital
Analytics, 2008), krisis keuangan global berdampak besar pada semua pasar
keuangan pada tahun 2008, termasuk pasar properti komersial. Dampak tersebut
disebabkan oleh berkurangnya kapasitas penyaluran kredit perbankan untuk
pembiayaan properti komersial. Hal ini semakin diperparah oleh hubungan yang
kuat antara pasar properti komersial dan pasar modal, yang menyebabkan
berkurangnya dana yang diberikan untuk properti komersial. Hal ini telah
menyebabkan investor / pemberi pinjaman properti komersial utama mengalami
kesulitan keuangan yang besar; ini termasuk Lehman Brothers, AIG, Merrill
Lynch, Wachovia, Hypo dan Fortis. Dengan bank yang memiliki kapasitas
pinjaman yang berkurang, hal ini telah menyebabkan peningkatan biaya modal
dan peningkatan premi risiko yang melekat pada properti. Hal ini telah
menghadirkan kesulitan khusus bagi investor properti komersial dengan tingkat
utang yang tinggi dan perlu mendanai kembali eksposur utang ini. Dalam banyak
contoh, para investor properti ini tidak dapat atau tidak mau menjual properti
mereka dengan nilai yang lebih rendah dan harus mengurangi tingkat hutang
mereka melalui rekapitalisasi dan restrukturisasi neraca mereka menggunakan
pengumpulan modal yang mahal dan dilutif (misalnya penempatan pribadi). Ini
termasuk investor properti utama di Australia, Inggris dan AS, termasuk GPT dan
Goodman.

Demikian pula, permintaan investor telah berkurang (misalnya dana pensiun).

Hal ini telah menyebabkan banyak dana pensiun di Australia, AS, dan Eropa
sekarang kelebihan bobot di properti dibandingkan dengan mandat dan tolok ukur
mereka, akibat dari penurunan yang lebih signifikan dalam nilai portofolio saham
mereka. Anggota dana pensiun individu juga telah mencari opsi yang lebih
defensif dalam lingkungan yang tidak stabil saat ini. Eksposur yang berlebihan ke
properti melalui 'efek denominator' telah mengakibatkan dana pensiun tidak
mengalokasikan dana saat ini ke properti dan juga berusaha menarik dana dari
kendaraan properti yang tidak terdaftar, seringkali dengan diskon yang signifikan.
Hal ini jelas berdampak pada kemampuan investor properti utama untuk
melakukan akuisisi properti lebih lanjut, serta kemungkinan berkurangnya
permintaan penyewa di masa depan dalam ekonomi global yang melambat,
meskipun pemerintah berupaya keras untuk merangsang ekonomi di banyak
negara.

Dalam konteks investasi yang menantang ini, penting untuk menilai dampak
krisis keuangan global terhadap properti komersial. Hal ini khususnya terjadi di
Asia, mengingat pertumbuhannya yang signifikan dan dukungan investor
institusional yang kuat dalam beberapa tahun terakhir. Dengan menganalisis
transaksi properti komersial global untuk tahun 2007 dan 2008, dampak krisis
keuangan global terhadap properti komersial di Asia dinilai dalam makalah ini.
Analisis disajikan untuk tahun 2007 dan 2008 untuk negara-negara besar di Asia,
serta profil investor properti utama dan lokasi transaksi properti utama di Asia.
Implikasi strategis yang sedang berlangsung bagi investor properti internasional
dan kelanjutan aktivitas investasi properti mereka di Asia juga dinilai.

Untuk mencerminkan peningkatan signifikansi properti komersial di Asia,

penelitian terbaru telah memeriksa berbagai aspek kinerja properti di Asia. Ini
termasuk pengembalian yang disesuaikan dengan risiko, manfaat diversifikasi
portofolio dan nilai tambah dalam portofolio aset campuran. Demikian pula,
masalah kinerja properti ini telah dinilai untuk negara-negara Asia tertentu,
termasuk Singapura , Hong Kong , China dan India. Dalam banyak contoh,
penelitian terbaru ini menyoroti nilai tambah, dinamika, dan karakteristik unik
investasi dari pasar properti di Asia.
B. Metodologi
Transaksi properti komersial global dinilai pada tahun 2007- 2008
menggunakan database Real Capital Analytics (RCA). RCA adalah firma riset
independen yang melacak penjualan properti komersial (termasuk situs
pengembangan) dan portofolio senilai $ 10 juta dan lebih besar untuk Amerika,
Eropa, Timur Tengah dan Afrika, dan Asia-Pasifik (terdiri dari Asia dan Australia
/ Selandia Baru) .
Untuk tahun 2007, basis data transaksi RCA terdiri lebih dari 32.200 properti
global dengan nilai lebih dari $ 1,03 triliun, sedangkan untuk tahun 2008, basis
data transaksi RCA terdiri lebih dari 16.800 properti global senilai $ 504 miliar
(RCA, 2009). Tabel 9 menyajikan rincian regional dari volume transaksi properti
komersial 2007-2008 ini. Mengingat bahwa 2007 merupakan tahun rekor untuk
transaksi properti komersial global dan September 2007 adalah katalisator krisis
keuangan global saat ini, perbandingan volume transaksi 2007 dan 2008
merupakan ukuran efektif dari dampak krisis keuangan global terhadap investasi
properti komersial di Asia. Data yang berkaitan dengan transaksi properti
komersial secara global sebelum tahun 2007 tidak tersedia.
Untuk analisis ini, rincian transaksi properti komersial tertentu di Asia selama
2007-2008 diidentifikasi dari database transaksi RCA. Negara-negara ini terdiri
dari Cina, Jepang, Hong Kong, Singapura, India, Malaysia, Korea Selatan,
Taiwan dan Asia (lainnya), masing-masing menyumbang 14,2% dan 25,8% dari
nilai transaksi pada tahun 2007 dan 2008. Rincian 100 komersial teratas investor
properti dan 100 transaksi properti komersial teratas pada tahun 2007-2008 juga
disediakan oleh RCA untuk memungkinkan penilaian profil investor properti
utama dan lokasi transaksi properti utama pada tahun 2007-2008; terutama
berfokus pada pentingnya karakteristik investasi properti ini terkait dengan pasar
properti Asia.
C. Hasil Penelitian
Krisis keuangan global telah berdampak besar pada kinerja properti terdaftar
pada tahun 2008, baik di Asia maupun secara global (lihat Tabel 10), entitas
properti terdaftar ini terkait erat dengan volatilitas pasar saham selama periode
krisis keuangan global ini. Oleh karena itu, penilaian yang lebih murni atas
dampak krisis keuangan global adalah dengan menilai transaksi properti
komersial selama periode 2007-2008. Secara khusus, makalah ini berfokus pada
dampak krisis keuangan global terhadap pasar properti di Asia selama 2007-2008.
Asia telah meningkatkan kontribusinya secara signifikan terhadap aktivitas
properti komersial global selama periode 2007-2008, meningkatkan pangsa
pasarnya dari 14,2% menjadi 25,8%. Sebagai perbandingan, pasar Amerika Utara
telah turun secara signifikan dari 51,5% menjadi hanya 28,4% dari aktivitas
global selama periode ini.
Hal ini membuat China dan Jepang secara signifikan meningkatkan pangsa
pasar global mereka dari transaksi selama krisis keuangan global, menjadi pasar #
2 dan # 4 dunia pada tahun 2008. Dengan $ 53 miliar, Cina hanya dilampaui oleh
AS ($ 132 miliar), dengan China melebihi Inggris ($ 47 miliar; # 3) pada tahun
2008 untuk pertama kalinya. China dan Jepang menyumbang hampir 18% dari
aktivitas transaksi properti global pada tahun 2008, serta menyumbang lebih dari
65% aktivitas transaksi properti Asia pada tahun 2008. Delapan pasar Asia
spesifik yang dinilai sekarang semuanya termasuk dalam 25 negara teratas secara
global, berdasarkan pada aktivitas transaksi mereka di tahun 2008.
Dampak krisis keuangan global terlihat jelas dalam perubahan komersial
aktivitas transaksi properti selama 2007-2008, Dengan penurunan aktivitas
transaksi properti global sebesar 51%, Asia hanya mengalami penurunan sebesar
12%, dengan penurunan serupa terlihat untuk China (-11%), dan Jepang (-15) %).
Hanya Singapura (-51%) dan Hong Kong (-40%) yang mengalami penurunan
aktivitas sebanding dengan penurunan global. Dalam beberapa kasus, beberapa
pasar Asia meningkatkan aktivitas transaksinya (misalnya Korea Selatan, India,
 dan Malaysia), meskipun hal ini biasanya terjadi pada basis aktivitas yang lebih
rendah pada tahun 2007. Yang penting, pasar Asia tidak melihat penurunan
dramatis dalam aktivitas yang terlihat pada banyak dari pasar yang matang pada
tahun 2008; misalnya, AS (-74%), Inggris (-55%), Jerman (-49%), Prancis (-53%)
dan Australia (-73%). Meskipun dampak yang lebih kecil ini di Asia sebagian
besar ditopang oleh aktivitas Kuartal 1 dan Kuartal 2 2008 yang kuat, mereka
menyoroti dampak keseluruhan yang lebih rendah di Asia, tetapi juga menyoroti
sifat global penuh dari krisis keuangan global.
Dampak spesifik dari krisis keuangan global ditunjukkan dengan
mempertimbangkan komposisi 25 pasar properti global teratas selama 2007-2008.
Hal ini menunjukkan bahwa investasi minimum untuk dimasukkan ke dalam 25
besar pasar properti global turun dari $ 8 miliar menjadi $ 3 miliar. Yang penting,
kota-kota di Asia sekarang menempati 36% dari 25 kota teratas dibandingkan
dengan hanya 20% pada tahun sebelumnya, dengan AS secara signifikan
mengurangi perannya di 25 kota teratas.
Jumlah pasar properti yang melebihi $ 1 miliar dalam transaksi juga telah
berkurang secara signifikan pada tahun 2008; mencerminkan lebih lanjut dampak
dari krisis keuangan global Selama 2007-2008, jumlah pasar properti yang
melebihi $ 1 miliar dalam transaksi membuat turun dari 114 di tahun 2007
menjadi hanya 75 di tahun 2008. Kekokohan Asia lebih jauh tercermin dalam
Jumlah kota Asia yang memenuhi kriteria pasar $ 1 miliar meningkat dari 18%
menjadi 27%, dengan AS dan Eropa kehilangan sebagian pangsa pasar mereka di
sektor pasar $ 1 miliar ini pada tahun 2008.

D. Kritik Terhadap Jurnal

Penelitian ini dapat menjelaskan bahwa Investasi properti internasional

semakin penting dalam beberapa tahun terakhir karena investor institusional mencari
peluang diversifikasi portofolio baik di negara dewasa dan pasar properti yang
sedang berkembang, dengan Asia menjadi fokus yang kuat untuk kegiatan ini. Hal
ini dapat dibuktikan dengan data 100 investor properti teratas pada tahun 2008, Asia
mencatat lebih menonjol, terhitung 15% dari 100 investor teratas ini, dengan
perwakilan investor dari Jepang, Singapura, Hong Kong, Cina dan Korea Selatan.

Krisis keuangan global telah berdampak besar di semua pasar keuangan pada
tahun 2007-2009; ini termasuk pasar properti secara global. Pasar properti Asia
belum kebal, mencerminkan sifat global dari krisis keuangan saat ini. Konsekuensi
dari kesulitan yang terlihat di banyak pasar properti dewasa di AS, Inggris dan
Australia adalah kontribusi relatif yang meningkat oleh pasar properti Asia selama
2007-2008. Hal ini telah membuat Cina dan Jepang menjadi pasar properti utama
bagi investor institusi pada tahun 2008; meskipun telah terjadi pengurangan dalam
investasi lintas batas, dengan investor global memfokuskan kembali pada peluang
lokal. Hal ini juga menunjukkan peningkatan peran dan kontribusi dari investor
properti Asia dan peningkatan peran dan kontribusi properti Asia dalam portofolio;
terutama situs pengembangan.

Meskipun penelitian ini telah menyoroti peningkatan kontribusi relatif pasar

properti Asia sebagai akibat dari krisis keuangan global selama 2007-2008, sebagian
besar peningkatan kinerja ini dicapai pada tahap awal tahun 2008. Dengan dampak
berkelanjutan dari krisis keuangan global memasuki tahun 2009, melihat aktivitas
investasi properti berkurang secara signifikan secara global, hal ini telah
menyebabkan banyak investor internasional utama mundur ke pasar lokal mereka,
mencari peluang investasi lokal di lingkungan lokal yang sering tertekan. Hal ini
akan terus berlangsung selama 2009-2010, berdampak pada semua pasar properti
termasuk di Asia.

Penelitian yang membahas tentang dampak krisis global terhadap kinerja

industry property yang dijelaskan dengan bentuk statistik mengungkapkan secara
tidak langsung akan adanya risiko dalam berbisnis property. Seperti yang terdapat
pada penelitian Mona Isa (2013) dengan judul Factors Affecting Green Office
Building Insvestment in Malaysia mengungkapkan bahwa Ada elemen risiko dalam
setiap investasi, dan ini merupakan faktor kunci yang harus dipertimbangkan saat
mengambil keputusan. Semakin tinggi risikonya, semakin tinggi keuntungan yang
diharapkan oleh investor. Umumnya, investasi dalam properti melibatkan risiko
khusus, diantaranya: risiko fisik (seperti kebakaran, gempa bumi, banjir,
keausan,kerusakan pengguna), risiko kewajiban kepada pihak ketiga sebagai akibat
dari kerusakan properti, risiko penyewa (seperti risiko kerusakan atau tindakan
penyewa yang dapat mempengaruhi nilai properti, risiko keuangan akibat dampak
pemberian sewa untuk jangka waktu tertentu baik dengan atau tanpa tinjauan), risiko
ekonomi bangunan (seperti keusangan dalam hal desain atau tujuan nilai dari waktu
ke waktu).

Menurut Wiedemer et al., (2011), risiko dalam investasi properti dikaitkan

dengan aliran pendapatan baik dari segi kualitas, kuantitas dan daya tahan. Semakin
banyak pendapatan yang dihasilkan sebuah properti, semakin besar pendapatan
tersebut menentukan probabilitas pencapaiannya. Kualitas, di sisi lain, mengacu
pada sifat sumber pendapatan tersebut. Kualitas dua aliran pendapatan membuat
perbedaan. Misalnya, aliran pendapatan dari hunian multi-penyewa teratur dan aman
serta berkualitas baik dibandingkan dengan aliran pendapatan dari hunian penyewa
tunggal yang mungkin tidak teratur dan kurang aman. Daya tahan pendapatan
menunjukkan umur pendapatan yang diharapkan. Dua faktor utama yang
membentuk keawetan pendapatan adalah pendapatan terjamin, dan masa manfaat
properti. Umur manfaat yang diharapkan dari sebuah properti selalu menjadi faktor
pembatas bagi investor terutama ketika analisis mengenai properti yang lebih tua.