Kasus 1

Mengenai sebuah perjanjian jual beli Rumah Toko (ruko), Udin sebagai pemilik Ruko sepakat
menjualnya kepada Amin senilai Rp. 1 Miliyar. Amin sebagai pembeli menyepakati harga atas
Ruko tersebut dan berjanji akan membayar dan melunasi pembayaran Ruko tersebut dengan cara
mencicil dengan 3 tahap pembayaran, tahap pertama sebesar Rp. 500 juta, tahap kedua Rp. 250
juta dan tahap ketiga 250 juta dalam jangka waktu 3 bulan. Setelah pembayaran dilakukan Udin
akan menyerahkan Sertipikat kepemilikan Ruko kepada Amin dan pengurusan Balik Nama
Sertipikat akan ditanggung oleh Udin. Namun setelah pembayaran dipenuhi sertipikat tidak
segera diberikan kepada Amin dengan alasan nanti akan diurus proses balik nama sertipikat
tanah tersebut.

Pertanyaan

1.) Dari kasus tersebut diatas, jika dikaitkan dengan ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata
bagaimana hak dan kewajiban kedua belah pihak? Jelaskan!

2.) Bagaimana jika isi perjanjian yang disepakati Udin dan Amin terdapat perbedaan pendapat
dalam pelaksanaannya?
 JAWABAN

1. Perundang-undangan memberikan kebebasan kepada masyarakat untuk mengadakan

perjanjian apa saja, asalkan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, kepatutan
dan ketertiban umum, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 1338 KUH Perdata yang
menyebutkan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya.

Artinya amin bisa melaporkan udin karena telah melakukan wan prestasi dengan atas dasar pasal
138 KUH Perdata dimana telah terpenuhinya salah satu syarat yaitu kesepakatan antara kedua
belah pihak

Hak dan kewajibannya amin telah melakukan kewajibannya dengan memberikan hak udin
membayar uang jual beli ruko senilai 1 milyar seharusnya udin pun melakukan kewajibannya
untuk memberikan sertifikat yang telah dibalik nama kepada amin sebagai tanda bahwa ruko dan
sertifikat sepenuhnya adalah hak milik amin.

2. Tujuan dari Perjanjian adalah untuk melahirkan suatu perikatan hukum , untuk melahirkan
suatu perikatan hukum diperlukan syarat sahnya suatu perjanjian. Berdasarkan Pasal 1320 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, syarat sahnya perjanjian adalah :

1. Kesepakatan para pihak

2. Kecakapan
3. Suatu hal tertentu
4. Sebab yang halal

Apabila suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian tersebut
“DAPAT DIBATALKAN”. Dapat dibatalkan artinya salah satu pihak dapat memintakan
pembatalan itu. Perjanjiannya sendiri tetap mengikat kedua belah pihak, selama tidak dibatalkan
(oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tadi (pihak yang tidak
cakap atau pihak yang memberikan sepakatnya secara tidak bebas).

Sedangkan, jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian
tersebut adalah “BATAL DEMI HUKUM”. Batal demi hukum artinya adalah dari semula
dianggap tidak pernah ada dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan.

Bahwa dari uraian tersebut diatas maka dapat disimpulkan terdapat perbedaan antara
perjanjian yang batal demi hukum dengan perjanjian yang dapat dibatalkan yaitu dilihat adanya
unsur sebagaimana dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yaitu dua unsur yang menyangkut
unsur subjektif dan dua unsur yang menyangkut unsur objektif dan pembatalan tersebut dapat
dilakukan dengan mengajukan gugatan ke Pengadilan.

Kasus 2

Pada saat pembelian rumah bersubsidi, Anton sebagai calon pemilik rumah bersubsidi telah
melengkapi semua persyaratan yang menjadi kelengkapan dalam kontrak KPR bersubsidi.
Setelah pengajuan rumah tersebut disetujui, Anton menandatangani semua kontrak berkaitan
dengan Kredit Perumahan Rakyat bersubsidi. Dalam perjalanannya, pada angsuran ke 10 KPR
bersubsidi tidak dibayarkan oleh Anton dengan alasan ia dipecat oleh perusahaan dan tidak
memiliki penghasilan berupa uang.

Pertanyaan

1.) Berdasarkan kasus tersebut, bagaimana bentuk prestasi yang harus dipenuhi sesuai dengan
ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata?

2.) Apakah dalam perjanjian tersebut, Anton dianggap wanprestasi? Jelaskan!

 JAWABAN

1. Dengan ditandatanganinya perjanjian jual beli antara pihak developer dengan pembeli atau
debitur yang mendapat fasilitas kredit untuk mencicil rumah maka akan menimbulkan hak dan
kewajiban bagi masing-masing pihak,yang sebelumnya telah dituangkan dalamperjanjian oleh
kedua belah pihak. Dalam membicarakan bentuk perjanjian disini tentu saja perjanjiannya
berbentuk perjanjian kredit.Di dalam Perjanjian KPR ketentuan yang harus dilaksanakanadalah
pengikatan barang jaminan. Jaminan kredit yang ditentukan meliputi jaminan pokok berupa hak
kebendaan atas rumah dan tanah yang dibeli olehdebitur serta jaminan tambahan berupa
sejumlah uang atau barang tertentu akan ditetapkan. Jadi di samping Perjanjian KPR,
pelaksanaan yuridis yang harus dilaksanakan yang tidak
kalah pentingnya adalah pengikatan barang jaminan,yang sering terjadi dalam kredit pemilikan
Rumah tersebut adalah terjadinya wanprestasi dari pihak debitur.Untuk mengatasi masalah
tersebut pihak selaku kreditur kemudian berupaya untuk mengadakan konfirmasi dan
menghubungi debituryang menunggak,baik menggunakan alamat pada saat memohon
kreditmaupun alamat rumah yang wajib dihuni. Berkat upaya yang dilakukan oleh pihak
Kreditur ,maka debitur yang menunggak dapat dihubungidan mendapat surat Panggilan untuk
datang ke Kantor Kreditur,bertujuan untuk menyelesaikan masalah tunggakan
tersebut secara musyawarah apabila tidak terjadi mufakat maka kreditur dapat mengajukan
gugatan melalui pengadilan atau penyitaan barang jaminan

3. iya anton telah melakukan wan prestasi karena tidak mampu memenuhi kewajiban sebagai
debitur dan telah melanggar apa yang telah diperjanjikan dengan kreditur.
Kasus 3

Tono telah membeli 4 unit sedan mewah melalui importir resmi yang ada di Indonesia, dalam
perjanjian tersebut mobil akan dikirim langsung dari Jerman ke Indonesia melalui kapal kargo.
Sesuai dengan kontrak yang ditandatangani oleh Tono dan perusahaan importir, ke 4 unit mobil
tersebut akan sampai dalam jangka waktu 3 bulan setelah semua pembayaran dilunasi. Secara
kebetulan kapal kargo yang membawa mobil tersebut karam karena badai dan ombak yang
terjadi dalam perjalanan. Sehingga mengakibatkan mobil tersebut tidak dapat datang tepat pada
waktunya.

Pertanyaan

1.) Apakah pihak perusahaan importir dapat dianggap lalai dalam kontrak perjanjian tersebut?
Jelaskan disertai dasar hukumnya!

2.) Dari kasus di atas, apa yang menjadi unsur keadaan memaksa? Sertakan ketentuan
peraturannya!
 JAWABAN

1. pihak perusahaan importir tidak dapat dianggap lalai karena telah berusaha memenuhi
prestasi dengan cara mengirimkan barang yang telah menjadi pesanan tono, tetapi terjadi
musibah ketika pengiriman itu dilakukan yaitu kapal yang mengangkut mobil pesanan tono
tenggelam , maka dalam hal ini disebut dalam keadaan overmacht dan sesuai Pasal 1444 KUH
Perdata :

Jika barang tertentu yang menjadi bahan perjanjian, musnah, tak lagi dapat diperdagangkan, atau
hilang, sedemikian hingga sama sekali tak diketahui apakah barang itu masih ada, maka
hapuslah perikatannya, asal barang itu musnah atau hilang di luar salahnya si berutang, dan
sebelum ia lalai menyerahkannya.

2 . Hampir pada setiap perjanjian yang dituangkan dalam suatu dokumen kontrak dapat
dipastikan bahwa para pihak yang melaksanakan perjanjian tidak akan lupa untuk
mencantumkan klausula tentang overmacht atau force majeure atau yang lebih dikenal sebagai
keadaan memaksa. Keadaan memaksa ini dapat dipakai sebagai salah satu pembelaan oleh
debitur untuk menghindarkan tuntutan wanprestasi. Pada Pasal 1245 KUH Perdata disebutkan
bahwa dalam keadaan memaksa, maka debitur tidak dapat dituntut penggatian biaya, kerugian
dan bunga akibat tidak memenuhi prestasi. Namun dalam Pasal 1244 KUH Perdata, tidak
terlaksananya kewajiban debitur akibat suatu hal yang tidak terduga tersebut harus dapat
dibuktikan oleh debitur. Waprestasi atas keadaan memaksa ini dapat terjadi karena dua hal
yaitu : 1) objek perikatan musnah (objective overmacht), jika bendanya musnah sama sekali,
maka sifatnya abadi dan perikatan menjadi hapus; dan 2) kehendak debitur untuk melakukan
prestasi terhalang (relative overmacht), sifatnya sementara karena bisa disebabkan oleh bencana
alam atau keadaan perang

Unsur-Unsur Keadaan Memaksa

Berdasarkan pasal-pasal KUH Perdata di atas, unusr-unsur keadaan memaksa meliputi :

 peristiwa yang tidak terduga;

 tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitur;
 tidak ada itikad buruk dari debitur;
 adanya keadaan yang tidk disengaja oleh debitur;
 keadaan itu menghalangi debitur berprestasi;
 jika prestasi dilaksanakan maka akan terkena larangan
 keadaan di luar kesalahan debitur;
 debitur tidak gagal berprestasi (menyerahkan barang);
 kejadian tersebut tidak dapat dihindari oleh siapapun (baik debitur maupun pihak lain);
 debitur tidak terbukti melakukan kesalahan atau kelalaian.