DALAM S K B
Identifikasi &
Verifikasi
Aspek Pasar
Pemasaran
Identifikasi &
Verifikasi
Aspek
Manaj & SDM
Identifikasi &
Verifikasi
Aspek
Yuridis
Identifikasi &
Verifikasi
Aspek Teknik
Teknologi
Identifikasi &
Verifikasi
Aspek
Ek & Lingk
EVALUASI &
PENILAIAN
ASPEK ASPEK
DALAM S K B
Identifikasi &
Verifikasi
Aspek
Finansial
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
2.
Pendahuluan
Aspek Pasar & Pemasaran merupakan aspek yang pertama dianalisis dalam SKB. Hal ini disebabkan agar dapat
diketahui apakah proyek yang akan didirikan atau produk yang akan dibuat sesuai dengan kebutuhan dan keinginan
konsumen / pasar.
Fokus evaluasi aspek pasar & pemasaran ini mencakup 3 hal pokok, yaiyu memperoleh gambaran mengenai :
>
Permintaan pasar atas produk yang akan dihasilkan
>
Persaingan dan pangsa pasar
>
Faktor lingkungan ekstern dan ekonomi makro yang dapat mempengaruhi permintaan atas produk
tersebut
BEBERAPA PENGERTIAN
Pasar merupakan tempat di mana kekuatan permintaan dan penawaran saling bertemu untuk membentuk suatu
harga. Atau, pasar merupakan kumpulan manusia yang menginginkan kepuasan, memiliki uang, dan mempunyai
kemauan untuk membelanjakan uangnya. Jadi, terdapat 3 faktor utama terjadinya pasar, yaitu manusia dengan
segala keinginan, daya beli, dan tingkah lakunya. ( Husein Umar, 2000 )
Sedangkan istilah pemasaran ( marketing ) masa kini diartikan sebagai suatu upaya untuk memuaskan kebutuhan
dan keinginan konsumen / satisfying consumer needs and wants. ( Kotler, P & Armstrong, G : 1997 ). Dengan
demikian perlu dilakukan riset pasar agar dapat diketahui hal-hal mengenai :
- Apa yang diinginkan konsumen
- Bagaimana agar produk yang akan dihasilkan dapat memberikan superior value dan harga yang bersaing
- Bagaimana dilakukan promosi secara efektif.
Empat hal diatas sering disebut sebagai marketing mix, yang merupakan bauran dari 4P, yaitu : Product, Price,
Place, and Promotion. Marketing mix ini merupakan alat pemasaran yang harus digunakan secara bersamaan agar
konsep inti pemasaran ( core marketing concepts ) dapat dijalankan.
Market
Customer
Needs
Integrated
Marketing
Profit through
customer
satisfactions
lingkungan
Kotler & Armstrong ( 1997 ) menggambarkan faktor-faktor yang mempengaruhi perilaku pembelian konsumen
( buying behavior ) sebagai berikut ini :
CULTURAL
SOCIAL
Culture
Reference
Group
Subculture
Family
Social class
Roles &
Statuses
PERSONAL
Age & life
Cycle stage
Occupation
Economic
Circumstances
Life style
Personality &
Self concept
PSYCHOLOGICAL
Motivation
Perception
Learning
Beliefs and
attitudes
B
U
Y
E
R
POTENTIAL ENTRANTS ( Ancaman Pendatang Baru ), BUYERS ( Buyer power ), SUBSTITUTES ( Produk Substitusi ),
SUPPLIERS ( Supplier power ).
MARKET SEGMENTATION
MARKET TARGETING
MARKET POSITIONING
3. Develop measures of
Segment attractiveness
2. Developing profiles of
Resulting segments
TRANSFORMASI
Material
SDM
Mesin
Enerji
Modal
Informasi
Metode
OUTPUT
Proses
Konversi
Barang &
Jasa
INPUT
Peralatan komputer, tellers,
staff, dll
Kayu, mesin / peralatan,
Tenaga Kerja, dana, dll
Perlengkapan hotel,
receptionist, dll
OUTPUT
Jasa Pelayanan
keuangan
Meja, kursi,
lemari, dll
Jasa akomodasi,
hiburan, dll
Letak
Lokasi
Proses
Produksi
ASPEK
TEKNIS
Kapasistas
Instalasi
Finansial dan
Ekonomi
Seleksi
Peralatan
Bangunan
Sipil
Desain Engineering
Pendahuluan
Desain Engineering
Terinci
Gambar Cetak Biru
Instalasi
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
ASPEK PRODUKSI
2.
B.
ASPEK PRODUKSI
Faktor Sekunder, meliputi :
a. Rencana masa depan;
b. Biaya tanah / gedung dikaitkan masa depan;
c. emungkinan perluasan;
d. Terdapat service facilities ( a.l bengkel mesin, rumah sakit, kantor pos );
e. Terdapat financial facilities
f. Water supply;
g. Sikap dan budaya masyarakat sekitar
C.
D.
Lay Out
1. Perencanaan Bangnan
Bangunan yang didirikan harus :
- Memenuhi tujuan untuk dapat melindungi semua input produksi ( bahan, peralatan, karyawan, dll ) dari cuaca
( panas / hujan ), kehilangan, dan resiko keruguan lainnya.
- Disesuaikan dengan mesin / peralatan produksi yang akan digunakan sehingga dapat ditetapkan kekuatan / jenis
bahan bangunan dan bentuk bengunan ( bertingkat / tidak ).
Pertimbangan pertimbangan dalam pembuatan bangunan :
a. Fleksibilitas, yaitu bagaimana agar bangunan dapat dirubah dengan biaya yang tidak terlalu mahal apabila
diperlukan.
b. Kemungkinan perluasan / ekspansi, Bangunan harus didisain sedemikian rupa sehingga mempermudah didirikan
tambahan bangunan di masa depan apabila perusahaan melakukan ekspansi.
c. Fasilitas bagi karyawan, sehingga mereka mendapatkan kesenangan kerja dan dengan demikian didapat moral &
produktivitas kerja yang tinggi ( misalnya : AC, tempat istirahat, kantin, toilet, musholla, dll. ).
d. Perlindungan kepada karyawan terhadap bahaya kebakaran, keamanan, keselamatan kerja, kesehatan ( debu,
polusi ).
e. Kekuatan & kapasitas lantai yang memadai dikaitkan dengan mesin / peralatan yang digunakan.
ASPEK PRODUKSI
2. Penyusunan peralatan pabrik ( plant lay out )
Plant lay out berkaitan dengan masalah penyusunan mesin / peralatan produksi dalam pabrik, yaitu bagaimana
mesin/peralatan produksi disusun sehingga proses produksi dapat dilakukan secara efesien dan efektif yang pada akhirnya
akan berpengaruh terhadap perolehan laba dan kelangsungan hidup usaha perusahaan. Terdapat 2 cara pengaturan lay out,
yaitu :
a. Process Lay out, yaitu di mana mesin/peralatan yang sama ditempatkan/dikelompokkan dalam satu
area/departemen yang sama. Lay out ini biasanya digunakan untuk perusahaan yang berdasarkan job order,
misalnya penjahit.
b. Product Lay out, yaitu di mana mesin/peralatan produksi disusun menurut urut-urutan proses produksi untuk
menghasilkan suatu produk. Sistem ini biasa digunakan untuk perusahaan yang memproduksi secara massa
( mass production ).
3.
Pemilihan Teknologi
Agar produk yang dihasilkan mempunyai daya saing yang tinggi, maka harus digunakan teknologi tepat guna sehingga
diharapkan perusahaan mampu :
- Meningkatkan kualitas produk,
- Menekan harga pokok produksi karena peningkatan efisiensi proses produksi : antara lain melalui upaya :
ASPEK PRODUKSI
C.
Proses Kontinu
Otomatisasi
dan
Manufacturing)
CAM
(Computer
Aided
2.
MASA OPERASIONAL
Pada masa operasional, kebutuhan SDM perlu diestimasi menurut jumlah, keahlian, pengalaman, tingkat pendidikan,
gaji / upah, dan kebutuhan masing-masing bagian. Apabila dibutuhkan adanya tenaga asing, perlu diestimasi pula
proporsi banyaknya tenaga asing yang akan digunakan. Misalnya, pada proyek Hotel perlu diestimasi kebutuhan SDM
baik TK Langsung maupun TK Tak Langsung untuk masing-masing bagian.
Disamping kebutuhan jumlah dan tingkat pendidikan SDM, diperlukan pula standarisasi kebutuhan dalam hal :
a. Keahlian / pengalaman kerja;
b. Gaji / upah dan tunjangan;
Kriteria lain ( apabila dinilai penting ), seperti : memiliki sikap ramah ( bagian Humas ). Pada industri jasa penerbangan, misalnya
dibutuhkan kriteria khusus bagi pramugari / pramugara, seperti tidak berkaca mata, berpenampilan menarik dengan minimal
tinggi badan tertentu & berat badan seimbang.
Estimasi kebutuhan dan kriteria standard SDM / TK harus disesuaikan dengan struktur organisasi perusahaan
Rencana Pengisian Jabatan
Pada beberapa perusahaan, biasanya siapa yang akan mengisi jabatan tingkat atas telah direncanakan sebelumnya,
misalnya : untuk jabatan komisaris dan direksi. Pihak yang dicalonkan mengisi jabatan-jabatan tersebut sebaiknya
adalah orang-orang yang memiliki performance pribadi yang baik, misalnya :
a. Dikenal sebagai tokoh masyarakat yang jujur
b. Dikenal sebagai mitra usaha yang baik
c. Dalam dunia perbankan, dinilai sebagai nasabah yang baik
d. Sedapat mungkin memiliki pengalaman dalam bidang manajerial dengan reputasi baik.
Informasi yang digunakan untuk menilai performance pribadi tersebut biasanya bersumber dari sesama pengusaha,
media masa, perbankan, dll.
KEGIATAN PERENCANAAN
Membuat jadwal proyek sehingga tugas-tugas bisa diselesaikan sesuai waktu yang
direncanakan
Dua tool untuk perencanaan dan kontrol proyek adalah Gantt Charts dan PERT (Program
Evaluation and Review Techniques) diagram
Bisa menggunakan most likely, pessimistic, and optimistic perkiraan untuk waktunya
GANTT CHARTS
5
10
Current Week
15
20
Weeks
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
PERT DIAGRAM
Digunakan untuk menghitung the critical path, the longest path kegiatan tersebut
PERTT
DIAGRAM ADVANTAGE :
Mudah mengidentifikasi order prioritas
Mudah mengidentifikasi critical path / aktifitas
Mudah menentukan waktu kendur
Conduct Interviews
Questionnaires
Read Reports
Analyze Data Flows
Introduce Prototypes
Observe Reactions
Perform Cost/Benefit
Prepare Proposal
None
A
None
B, C
B, C
E
D
G
3
4
4
8
5
3
3
2
Present Proposal
20
B, 4
A, 3
10
C, 4
30
D, 8
50
E, 5
G, 3
60
H, 2
70
I, 2
80
F, 3
40
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
BUMN / BUMD
BUMN / BUMD adalah perusahaan yang mayoritas kepemilikannya oleh Pemerintah / Pemerintah Daerah, misalnya : PT. Garam
( Persero ), PT. Danareksa ( Persero ), PT. Bank Mandiri ( Persero ), dll.
F.
Koperasi
Koperasi adalah merupakan suatu usaha yang bergerak dalam bidang ekonomi ( misalnya : Koperasi Produksi, Koperasi
Konsumsi, Koperasi Simpan Pinjam, Koperasi Sumber Usaha ) untuk kesejahteraan para anggotanya.
Dalam penyusunan SKB, perlu diketahui bentuk badan usaha dari proyek karena masing-masing jenis bentul badan usaha memiliki
karakteristik yang berbeda sehingga perlu dilakukan analisis yuridis secara berbeda.
LEGALITAS PERUSAHAAN
Yang dimaksud legalitas di sini adalah apakah pendirian dan operasional perusahaan telah memenuhi ketentuan-ketentuan Pemerintah.
Misalnya, telah memiliki :
Pengesahan perusahaan ( untuk PT ) oleh Menteri Kehakiman;
Tanda Daftar Perusahaan ( TDP ), Surat Ijin Usaha Perdagangan ( SIUP ), Nomor Pokok Wajib Pajak ( NPWP ), Keanggotaan /
sertifikasi yang dikeluarkan oleh Asosiasi, dll;
Untuk beberapa usaha tertentu diperlukan ijin gangguan ( HO ), Analisa Dampak Lingkungan ( AMDAL );
Untuk eksportir / importir diperlukan surat-surat ijin khusus yang dipersyaratkan bagi eksportir / importir.
A.
B.
AMDAL VS ANDAL
Merupakan hasil studi mengenai dampak suatu kegiatan yang direncanakan dan
diperkirakan mempunyai dampak penting terhadap lingkungan hidup.
Merupakan Telaahan secara cermat dan mendalam tentang dampak penting suatu
kegiatan yang direncanakan.
Dampak adalah perubahan lingkungan yang amat mendasar diakibatkan oleh kegiatan.
ASPEK AMDAL
PP 29 tahun 1986 pasal 6, AMDAL merupakan komponen studi kelayakan dari rencana
kegiatan, sehingga bagi proyek tertentu tahap implementasi belum dapat dimulai sebelum
AMDAL diselesaikan dan disetujui oleh pihak yang bertanggung jawab.
Memperhatikan kemampuan daya dukung lingkungan lokasi proyek dan alam sekitarnya.
PROSES PENGOLAHAN
Bahan Mentah
Mekanis
Fisika
Energi
Kimia
KELURAN
Produk
Limbah Non Reguler
Limbah Reguler
Sumber Pencemaran
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
POLUTAN INDUSTRI
INDUSTRI
Pengolahan Susu
pH, BOD, SS
Pengawetan Makanan
Pemintalan Tekstil
Pabrik Semen
Pabrik Pupuk
Pabrik Logam
DS Dissolved Solid
O Oil
SS Suspended Solid
G - Grease
Alat-alat analisis yang digunakan untuk menilai kinerja keuangan perusahaan adalah :
A. Analisis Ratio ( Ratio Analysis )
B. Analisis Arus Kas ( Cash Flow Analysis )
DPO
Cash Devidends
= ___________
Net Income
Devidend Payout
R O E
OPERATING
MANAGEMENT
ASSETS
MANAGEMENT
FINANCIAL
LEVERAGE
PROFITABILITY
RATIOS
ASSETS
TURN-OVER
LIQUIDUTY
RATIOS
LEVERAGE
RATIOS
INTEREST
COVERAGE RATIOS
OPERATING MANAGEMENT
> Menunjukkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba dari operasi usahanya;
> Apakah perusahaan dapat beroperasi secara efisien.
Alat ukurnya adalah Profitability Ratios, yang terdiri dari :
1. Cost to Sales
Adalah prosentase total biaya operasional terhadap penjualan. Semakin kecil prosentase biaya terhadap
laba, perusahaan dinilai semakin efisien.
ASSETS MANAGEMENT
Menunjukkan efisiensi pengelolaan assets oleh manajemen, yang dapat diukur dengan assets turn-over,
yang terdiri dari :
Sales
1. Current Assets TO
= -------------------Current Assets
Sal es
2. Working Capital TO
= ------------------------------------------Current Assets Current Liabilities
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
FINANCIAL LEVERAGE
Menunjukkan proporsi hutang yang digunakan perusahaan untuk pembiayaan usaha
1. Liquidity Ratios
Rasio likuiditas menunjukkan kemaampuan perusahaan untuk memenuhi ( membayar ) seluruh kewajiban jangka pendek
( current liabilities ) dengan dana yang bersumber dari pencairan aktiva lancar ( misalnya : pencairan piutang ). Perhitungan
rasio likuiditas yang umum digunakan adalah :
Current Assets
Current Ratio = -----------------------Current Liabilities
Cash + Short Term Inv + A/R
Quick Ratio
= -------------------------------------Current Liabilities
Cash + Short Term Inv.
Cash Ratio
= ------------------------------Current Liabilities
Cash Flow from Operatio
Operating Cash Flow Ratio = -------------------------------------Current Liabilities
2. Leverage Ratio
Leverage ratio menunjukkan proporsi beban hutang dalam struktur permodalan perusahaan. Jadi, semakin tinggi leverage
ratio suatu perusahaan, menunjukkan semakin besar proporsi hutang terhadap equity dalam pembiayaan usaha. Yang
disebut hutang disini adalah seluruh kewajiban jangka pendek & jangka panjang ( liabilities ). Sedangkan pinjaman,
seperti : kredit Bank, obligasi, atau pinjaman kepada pihak ke III lainnya disebut sebagai debt. Penggunaan dana pinjaman
yang terlalu besar dapat merugikan perusahaan akibat beban bunga yang ditanggung tinggi. Namun pada batasan proporsi
tertentu ( misalnya : < 200% ), penggunaan dana pinjaman lebih menguntungkan dibandingkan apabila perusahaan sama
sekali tidak dibiayai dengan pinjaman ( 100% dari equity ), antara lain : karena beban pajak perusahaan yang memiliki
hutang lebih rendah ( pembayaran bunga dibebankan sebelum sebelum pajak sehingga laba kena pajak menjadi kecil dan
karena besarnya pengenaan pajak didasarkan atas prosentase terhadap laba, maka pajak terbeban pada perusahaan yang
memiliki hutang adalah lebih rendah ).
Dengan melakukan analisis arus kas menggunakan Total Cash Flow tersebut, dapat diketahui apakah perusahaan
telah melakukan fungsi pembiayaan yang sehat, misalnya :
>
Sumber pembayaran bunga pinjaman tidak berasal dari pinjaman namun seharusnya bersumber dari hasil
operasional perusahaan yaitu terdiri dari : Laba Sebelum Bunga & Pajak + Penyusutan ( EBIT +
Depreciation );
>
>
>
Pembiayaan kebutuhan modal kerja bersumber dari hasil operasional usaha dan pinjaman jangka pendek
( bukan dari pinjaman jangka panjang );
Pembiayaan untuk pembelian barang modal bersumber dari dana sendiri dan pinjaman jangka panjang;
Pembayaran deviden sebaiknya dilakukan hanya apabila perusahaan mendapatkan keuntungan (Banyak
perusahaan publik tetap membagi deviden meskipun mengalami kerugian ).
Pinjaman
Sumber Dana
Sendiri
Total
1.
200
200
2.
Bangunan
Pek Sipil
Mekanikal & Elektikal
Saluran
200
150
0
50
150
75
75
0
350
225
75
50
3.
Mesin
Mesin Utama
Peralatan
Perlengkapam
300
200
100
0
200
75
75
50
500
275
175
50
4.
Alat Transportasi
150
10
160
5.
130
130
TOTAL
650
690
1.340
ANALISIS PROSPEKTIF
( PROSPECTIVE ANALYSIS )
Prospective Analysis digunakan untuk menilai prospek perusahaan baik untuk perusahaan baru maupun
perusahaan existing yang melakukan pengembangan.
Analisis ini mencakup 2 tugas, yaitu :
A Melakukan peramalan operasional perusahaan
( Forecasting )
B.
Melakukan estimasi
Nilai Investasi
( Valuation )
ANALISIS PERAMALAN
( FORECASTING ANALYSIS )
SIAPA SAJA YANG MEMBUTUHKAN FORECASTS ?
>
Para Manajer membutuhkan forecasts untuk menyusun rencana dan target perusahaan, misalnya apakah rencana pengembangan
>
>
Para Analis Saham membutuhkan forecasts untuk memberikan gambaran mengenai prospek suatu perusahaan kepada investor
Para Kreditor membutuhkan forecasts untuk menilai kemampuan perusahaan dalam pemenuhan kewajiban pengembalian
pinjaman.
Dibuat secara menyeluruh ( comprehensive ), yaitu meliputi peramalan earnings, balance sheet, dan cash flow,
Assumsi yang digunakan harus realistis, misalnya apabila diramalkan terjadi penambahan aktiva tetap, maka harus dikaitkan dengan
pendanaannya, atau apabila terjadi penurunan piutang kemungkinan nilai pinjaman jangka pendek ( misalnya : Kredit Modal Kerja dari
Bank ) dapat menuun karena kebutuhan modal kerja menurun,
Peramalan penjualan dan profitability dihitung secara accrual basis yang kemudian dikonversikan kedalam perhitungan peramalan
cash flow dengan melakukan adjustment untuk pengeluaran & penerimaannon cash,
Pramalan dimulai dari penjualan di mana realisasi penjualan tahun terakhir digunakan sebagai dasarperhitungan awal.
ANALISIS PERAMALAN
( FORECASTING ANALYSISI )
-
Pada perusahaan yang lebih sederhana, seperti : usaha perdagangan, peramalan penjualan dilakukan dengan menggunakan metode
pertumbuhan. Misalnya : pada tahun ke-1 .... Ke-3 diperkirakan terjadi kenaikan penjualan sebesar 5%, ..... Dst. Perkiraan kenaikan
penjualan didasarkan atas faktor-faktor seperti : perkiraan terjadinya kenaikan pada jumlah outlet, rencana perluasan pemasaran,
perubahan harga, perubahan kondisi perekonomian makro, dlsb.
ANALISIS PERAMALAN
( FORECASTING ANALYSIS )
>
>
5.
ANALISIS PERAMALAN
( FORECASTING ANALYSIS )
Pada perusahaan yang memiliki pinjaman, dalam menyusun peramalan sebaiknya mengutamakan penggunaan dana untuk pembayaan
pokok pinjaman baru kemudian dilakukan pembayaran devidends atau kebutuhan reinvested. Apabila kebijakan perusahaan tidak
melakukan pembayaran devidends ( atau dengan kata lain bahwa sisa dana setelah pembayaran pokok pinjaman diinvestasikan kembali
( reinvested ) atau ditahan, maka opportunity cost-nya adalah expected rate of return yang seharusnya diterima para pemegang
saham, apabila menerima devidends dan menginvestasikan dana tersebut pada financial assets, misalnya deposito, SBI, saham.
ALTERNATIVE 1 :
Reinvested
Investment
Opportunity
( e.g in real
assets )
Cash
( After
Debt
Payments )
FIRM
Shareholders
Invest for
themselves
ALTERNATIVE 2 :
Pay devidends
to Shareholders
Shareholders
Investment
Opportunities
( financial assets )
INVESTMENT VALUATION
1.
2.
Melakukan penilaian kelayakan atas investasi yang akan dilakukan dengan menggunakan beberapa metode, antara lain :
- Payback Period
- Net Present Value ( NPV )
- Internal Rate of Return ( IRR )
Melakukan analisis kepekaan ( Sensitivity Analysis )
Ct
t=1 ----------( 1 + r )t
Dimana : Io = Investasi awal
Ct = Peramalan penerimaan kas
r = cost of capital sebagai discount rate
t = periode analisis proyek
Untuk perusahaan yang struktur permodalannya terdiri dari debt dan equity, maka perhitungan discount rate menggunakan WACC
( Weighted Average Cost of Capital ). Sedangkan untuk perusahaan yang struktur permodalannya hanya terdiri dari equiy ( tidak
dibiayai pinjaman ), maka yang digunakan sebagai discount rate adalah cost of equity capital, biasanya menggunakan formulasi CAPM
( untuk perusahaan publik ) atau opportunity cost of equity capital ( misalnya tingkat suku bunga SBI ) untuk perusahaan non publik.
INVESTMENT VALUATION
Kriteria Penilaian NPV
1.
NPV > 0, Go Project ( Proyek diterima );
2.
NPV < 0, No Go Project ( Proyek ditolak );
3.
Apabila terdapat beberapa proyek, maka proyek dengan NPV terbesar yang dipilih.
Contoh :
Investasi awal suatu proyek adalah sebesar Rp. 600 juta. Net proceeds yang dihasilkan oleh proyek tersebut diperkirakan sebesar :
Tahun ke
Proceeds
0
( 600 )
1
200
2
300
3
450
Apakah proyek tersebut layak diinvestasikan, apabila cost of capital ( required rate of return / discount rate ) adalah sebesar 18%.
Jawab :
C1
C2
C3
NPV
= - Io + --------------- + ---------------- + ---------------( 1 + 0.18 )
( 1 + 0.18 )
( 1 + 0.18 )
200
300
450
= ( 600 ) + ------------- + ------------ + -----------1,1800
1,3924
1,6430
= ( 600 ) + 169,49 + 215,46 + 273,88
= 58,83
Karena NPV > 0, maka proyek tersebut layak direalisasikan.
INVESTMENT VALUATION
n
Ct
t=0
------------ = 0
( 1 + r )t
Dari formulasi tersebut dapat pula dikaakan bahwa IRR adalah sama dengan NPV = 0, atau :
n
-
Io +
Ct
---------t=0
( 1 + r )t
Cara perhitungan IRR adalah dengan melakukan uji coba ( trial and error ). Uji coba dapat dengan menggunakan grafik maupun non grafik,
seperti yang terlihat pada contoh di bawah ini :
Kriteria penilaian IRR :
Proyek investasi dinyatakan layak apabila, IRR > rate of return yang diharapkan
Berdasarkan atas contoh soal diatas, maka perhitungan IRR dapat dilakukan sebagai berikut ini :
C1
C2
C3
NPV
= - Io + ---------------- + ------------------ + ---------------( 1 + IRR )
( 1 + IRR )
( 1 + IRR )
Untuk IRR = 0%
200
300
450
NPV
= ( 600 ) + ---------- + ---------- + ----------1,0
1,0
1,0
= ( 600 ) + 200 + 300 + 450 = 350
INVESTMENT VALUATION
Untuk IRR = 20%
NPV
200
300
450
= ( 600 ) + ---------- + ---------- + ----------1,2
1,4
1,7
= ( 600 ) + 166,67 + 208,33 + 260,42 = 35,42
200
300
450
= ( 600 ) + ---------- + ---------- + ----------1,4
2,0
2,7
= ( 600 ) + 142,86 + 153,06 + 163,99 = - 140,09
Tahun
0
1
2
3
Investment
( 600 )
-
Proceeds
200
300
450
IRR
0%
20%
40%
Net Benefit
( 600 )
200
300
450
NPV
350
35,42
- 140,09
DF ( 23% )
1
0.8130
0.6610
0.5374
PV of 23%
( 600 )
162,60
198,29
241,82
-------------2,71
DF ( 24% )
1
0.8065
0.6504
0.5254
PV of 24%
( 600 )
161,29
195,11
236,02
-------------( 7,58 )
INVESTMENT VALUATION
NPV
IRR
= i + ----------------- ( i - i )
NPV - NPV
2,71
= 23% + ---------------------- ( 24% - 23% )
2,71 ( 7,58 )
2,71
= 23% + ------------- ( 1% )
10,29
= 23% + 0,26%
= 23,26%
Kesimpulan : karena IRR > dari required rate of return, maka proyek dinilai layak untuk dilaksanakan.
PAYBACK PERIOD
Metode ini digunakan untuk menunjukkan berapa lama suatu biaya investasi diperkirakan dapat kembali. Cara perhitugannya adalah membagi biaya
investasi dengan cash inflow setiap tahun, seperti contoh dibawah ini :
Initial Investment
------------------------ x 1 th
Cash Inflow
Kriteria Payback Period lebih kecil dibanding Payback Period Maximum yang ditentukan atau umur proyek, maka proyek tersebut tidak layak. Demikian
juga sebaliknya.
Dari contoh perhitungan diatas, maka perhitungan Payback Period-nya dapatlah dicari seperti dibawah ini :
Tahun
Net Cash Flow
0
( 600 )
1
200
200
2
300
300
2 Tahun
3
450
100
0,7 Bulan
---------------------600
2 Thn 7 Bln
Kesimpulan : karena Payback Period < dari yang diharapkan, maka proyek dinilai layak.
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
INVESTMENT VALUATION
BENEFIT COST RATIO ( B/C RATIO )
GROSS B/C RATIO adalah Perbandingan / ratio antara jumlah Benefit kotor dengan biaya kotor setelah didiscounted / di present valuekan.
GROSS B/C
n
B
----------t=1 ( 1 + I )n
= ----------------------------n
Ct + Kt
----------t=1 ( 1 + I )n
PV of B
=
------------------PV of ( C + K )
PV of Net B ( + )
-----------------------PV of Net B ( - )
PROFITABILITY RATIO ( PV / K )
Bt - Ct
----------( 1 + I )t
= ------------------------Kt
----------( 1 + I )t
PV / K
Dimana : Ct
Kt
= Routine Cost
= Capital Cost
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
SENSITIVITY ANALYSIS
SENSITIVITY ANALYSIS merupakan suatu pengujian dari suatu keputusan ( misalnya keputusan investasi )
untuk mencari seberapa besar ketidaktepatan penggunaan suatu assumsi yang dapat ditoleransi tanpa
mengakibatkan tidak berlakunya keputusan tersebut.
Manajer harus menentukan kepekaan keputusannya terhadap assumsi yang mendasari. Semua keputusan
didasarkan atas berbagai assumsi, seperti : keakuratan data, discount rate yang digunakan, dll. Jadi, apabila
digunakan assumsi yang berbeda, apakah terjadi perubahan terhadap keputusan yang telah ditetapkan.
Sensitivity analysis tujuannya adalah untuk melihat apa yang akan terjadi dengan hasil analisa proyek, jika ada
sesuatu
Dengan
1.
2.
3.
Dalam sensitivity analysis setiap kemungkinan itu harus dicoba, yang berarti bahwa tiap kali harus
diadakan analisa kembali. Ini perlu sekali, karena analisa proyek didasarkan pada proyeksi-proyeksi yang
mengandung banyak ketidak-pastian tentang apa yang akan terjadi di waktu yang akan datang
Ada 3 hal yang perlu diperhatikan, antara lain :
a.
Terdapatnya cost overrun , misalnya kenaikan dalam biaya konstruksi
b.
Perubahan dalam perbandingan harga terhadap tingkat harga umum, misalnya penurunan harga
hasil produksi
c.
Mundurnya waktu / jadwal implementasi
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
SENSITIVITY ANALYSIS
Contoh :
Investasi awal suatu proyek adalah sebesar Rp. 600 juta. Adanya perubahan assumsi mengenai tingkat inflasi,
mengakibatkan Expected Net Proceeds yang dihasilkan oleh proyek tersebut berubah dari :
Tahun ke
Semula
Menjadi
0
( 600 )
1
200
100
2
300
250
3
450
400
Dengan adan6ya perubahan tersebut, apakah proyek masih dinilai layak ?
Jawab :
C1
C2
C3
NPV
= - Io + --------------- + ---------------- + ---------------( 1 + 0.18 )
( 1 + 0.18 )
( 1 + 0.18 )
100
250
400
= ( 600 ) + ------------- + ------------ + -----------1,1800
1,3924
1,6430
= ( 600 ) + 84,75 + 179,55 + 243,45
= - 92,26
Kesimpulan : Proyek menjadi tidak layak karena NPV < 0
Yang dimaksud cost dari proyek adalah segala sesuatu yang mengurangi pencapaian tujuan proyek. Sedangkan
benefit adalah segala sesuatu yang membantu pencapaian tujuan.
CLASSIFICATION OF COST PROJECT
Yang dihitung sebagai biaya atau pengeluaran proyek ( project expenditures ) adalah hanya biaya - biaya atau
ongkos-ongkos yang akan dikeluarkan di masa yang akan datang ( future cost ) untuk memperoleh penghasilanpenghasilan yang akan datang ( future returns )
a. Biaya angsuran hutang & bunga
b. Penyusutan ( depreciation )
c. Biaya konstruksi & peralatan
d. Biaya Tanah
e. Biaya modal kerja
f. Biaya bunga masa konstruksi
g. Biaya operasi & pemeliharaan
h. Biaya pembaharuan / penggantian
i. Sunk cost
j. Biaya Feasibility studies & engineering studies
k. Intangible cost
l. Biaya tak terduga ( contingencies )
CLASSIFICATION OF BENEFIT PROJECT
a. Direct Benefit
b. Indirect Benefit atau Secondary Benefit
c. Intangible Benefit
PROJECT BENEFIT
DIRECT BENEFIT
Adalah merupakan Manfaat langsung dan nampak jelas dari hasil adanya suatu proyek. Manfaat ini bisa berupa :
~
Adanya kenaikan dalam output phisik dari kegiatan yang ditangani proyek
~
Kenaikan nilai daripada output yang disebabkan karena adanya perbaikan kualitas
~
Kenaikan nilai output karena adanya perubahan lokasi dan perubahan waktu penjualan
~
Kenaikan nilai output karena adanya perubahan bentuk ( grading, processing, dan perubahan bentuk lainnya )
~
Penurunan biaya ( costs ) yang disebabkan oleh adanya mekanisasi
~
Penurunan biaya ( costs ) yang disebabkan oleh penurunan biaya pengangkutan
~
Penurunan biaya ( costs ) yang disebabkan terhindar dari adanya kerugian, seperti kerusakan dan lain sebagainya
INTANGIBLE BENEFIT
Maksudnya suatu manfaat yang secara tidak langsung bisa dinikmati oleh masyarakat, tetapi sulit untuk dinilai dalam bentuk uang.
Intangible benefit ini bisa berupa :
~ Adanya perbaikan lingkungan ( Environments changes )
~ Bertambahnya pemandangan baru di suatu tempat, seperti tempat rekreasi
~ Terciptanya distribusi pendapatan
~ Bertambahnya peningkatan pertahanan nasional
Arranged by. R. AGUS BAKTIONO
COST OF PROJECT
CONTINGENCY ALLOWANCES
Biaya yang terjadi karena adanya perubahan design tehnis pada waktu implementasi atau adanya
kesalahan-kesalahan dalam perhitungan ( adanya under estimates ). Hal ini tidak dapat dihindari
~
Ada yang diakibatkan oleh kenaikan harga ( price contingency ) yang disebabkan karena pengaruh
inflasi
~
Diakibatkan oleh perubahan fisik pekerjaan ( physical contingency )
SUNK COST
Adalah biaya - biaya yang dikeluarkan di waktu yang lampau atau biaya - biaya yang dikeluarkan tetapi tidak
mempengaruhi keputusan proyek. Sunk cost selalu ada dalam suatu proyek. Dalam analisa proyek, sunk cost tidak
diperhitungkan dalam komponen biaya karena proyek melihat Future Cost & Benefit. Contoh : Beli tanah untuk
investasi dan belum ada keputusan untuk proyek apa, apabila tanah tsb dipagari untuk pembatas. Biaya
pembuatan pagar ini disebut Sunk Cost.
INTANGIBLE COST
Merupakan hal-hal yang riel, akan tetapi sulit diperhitungkan dalam nilai uang, namun mencerminkan nilai-nilai yang
sebenarnya. Bentuk daripada Intangible Cost ini dapat berupa : polusi, suara bising, pemandangan yang kurang
nyaman dari adanya suatu proyek.
SALVAGE VALUE
Adalah nilai sisa dari suatu investasi, sehingga mengurangi biaya investasi, tetapi karena terjadi pada akhir umurnya
maka dimasukkan sebagai benefit
INVESTMENT CRITERIA
Dimaksudkan untuk mengetahui, apakah suatu proyek dapat dilaksanakan atau tidak. Tetapi untuk beberapa proyek, kita dapat melakukan
ranking terhadap proyek-proyek tsb
Suatu proyek
Investment Criteria
Beberapa proyek
INVESTMENT CRITERIA
UNDISCOUNTED
Payback
Periode
Net Present
Value ( NPV ) )
INVESTMENT
CRITERIA
DISCOUNTED
B/C Ratio
Rate of Effective
Protection ( ERP )
Profitability Ratio
( PV/K )
Internal Rte of
Return ( IRR )
Modified
IRR
Cross Over
Discount Rate
( CODR )
Cost Allocation
Remaining Banefit
Method
ALTERNATIVE
Domestic Resources
Costs ( DRC )
INVESTMENT CRITERIA
Dikategorikan sebagai Multi Purpose Project, karena suatu proyek mempunyai tujuan lebih dari satu. Pembiayaan dalam Multi Purpose
Project dibedakan menjadi biaya yang dapat dipisahkan menurut tujuannya ( separatable costs ) dan terdapat pula macam biaya
yang tidak dapat dipisahkan antara biaya proyek yang satu dengan yang lainnya ( joint costs )
Hal tsb akhirnya menimbulkan permasalahan, yaitu apakah tambahan biaya / investasi yang khusus untuk tambahan tujuan proyek
secara ekonomis dapat dipertanggung-jawabkan
Prinsip umum dalam pengalokasian Joint Cost ( Joint Cost Allocation ) :
1.
Tidak boleh terdapat tujuan proyek yang dibebani dengan biaya yang lebih tinggi daripada nilai benefitnya, ataupun
dibantu oleh benefit dari tujuan-tujuan lainnya
2.
Biaya yang dibebankan hanya untuk salah satu tujuan proyek harus dialokasikan seluruhnya pada tujuan proyek ybs
3.
Bila terjadi adanya alternatif biaya, maka alternatif biaya ini timbul jika masing- masing tujuan di dalam proyek multi
purpose tersebut merupakan single purpose
DRC mengukur berapa banyaknya domestic costs ( sumber - sumber domestik nasional, misalnya dalam jumlah rupiah ) yang harus
dikorbankan di dalam memproduksi suatu barang atau jasa, dimana jika barang tsb dieksport akan menghasilkan suatu unit devisa
( misalnya dalam US dollars ), atau apabila dijual di dalam negeri sendiri sebagai substitusi import ( dapat menghemat suatu unit devisa )
Terdapat 3 hal yang terkandung di dalam DRC, jika masalah ini dikaitkan dengan aktivitas investasi ( misalnya suatu proyek industri ),
yaitu :
1.
Inputs dalam negeri ( domestic costs ) dalam nilai rupiah
2.
Inputs luar negeri ( foreign costs ) dalam nilai valuta asing ( misalnya dalam US dollar )
3.
Outputs barang jadi ( finish goods ) yang dinilai dalam US dollar ( di dalam hal ini baik barang tsb dieksport untuk menghasilkan
devisa, atau dijual di dalam negeri sendiri sebagai substitusi import yang dapat menghemat devisa
DRC / $ =
INVESTMENT CRITERIA
ERP =
Produk daripada kegiatan Studi Kelayakan Bisnis adalah berupa Laporan Hasil Studi,
dimana Laporan hasil Studi ini minimal akan terdiri dari :
Pendahuluan
Kondisi Eksisting Bisnis yang akan dilakukan studi
Metodologi Kegiatan
Analisis Hasil Studi
Kesimpulan