OLEH:

H. Dadang Hendriana,Ir. MSc.

 Pengertian Investasi
Investasi adalah kegiatan mengalokasikan
berbagai sumberdaya (finansial maupun non
finansial) dalam kegiatan yang bertujuan untuk
memperoleh nilai tambah atau manfaat atau
keuntungan.
 LATAR BELAKANG ANALISIS KELAYAKAN
INVESTASI

 Menyangkut Jumlah U ang yang besar (Implikasi

cost of capital yang tinggi )

 Menyangkut Jangka Waktu Yang Panjang Di Masa

Depan : penuh ketidak pastian, sehingga tingkat
risiko tinggi

 Perlu penjelasan yang rational dan sistematis

mengenai rencana investasi
TUJUAN ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI

Memberikan informasi pada calon investor,

seberapa jauh rencana investasi tersebut
memiliki kelayakan ditinjau dari berbagai aspek
seperti : pemasaran, teknis operasional,
lingkungan, serta utamanya dari aspek finansial.
 RUANG LINGKUP ANALISIS KELAYAKAN
INVESTASI
ANALISIS PELUANG
STRATEGIK INVESTASI

ANALISIS ANALISIS ANALISIS ASPEK ALALISIS DAMPAK

PEMASARAN TEKNIS OPERASI LEGAL LINGKUNGAN

ANALISIS EKONOMI
& FINANSIL

USULAN INVESTASI

IMPLEMENTASI
 ANALISIS ASPEK PASAR
Output Yang Diharapkan :
1. Perencanaan Pemasaran, sehingga dapat menjamin
bahwa produk / jasa yang dihasilkan akan mampu
membangun “permintaan/demand” yang cukup
tinggi sebagai sumber income dari proyek investasi.
2. Proyeksi permintaan dalam perioda analisis
(biasanya sekitar 5 tahun)
3. Proyeksi Biaya Pemasaran
 ANALISIS ASPEK PASAR
PROSES MANAJEMEN PEMASARAN :

MENELITI DAN MERANCANG

ANALISIS
MEMILIH STRATEGI
PASAR PASAR SASARAN
PEMASARAN

MENGORGANISASI
MERENC MELAKSANAKAN
PROGRAM DAN EVALUASI
PEMASARAN
PEMASARAN
ANALISIS PELUANG PASAR
Ruang Lingkup Analisis:

1. Analisis Lingkungan Mikro :

a. pemasok
b. perantara pemasaran
c. pesaing
d. pelanggan
2. Analisis Lingkungan Makro
a. demografi
b. ekonomi
c. teknologi
d. politik ,sosbud
3. Analisis Perilaku konsumen
MENELITI DAN MEMILIH PASAR SASARAN DAN
MENENTUKAN POSISI PEMASARAN
 Memperkirakan dan Mengukur Daya Tarik Pasar:
o Perkiraan Ukuran Pasar Keseluruhan
o Perkiraan pertumbuhan Pasar
o Tingkat Keuntungan dan Risiko.

 Memperkirakan Kekuatan Bisnis perusahaan:

o Perkiraan Market Share
o Mutu dan Daya tarik produk
o Harga
o Jaringan Distribusi
o Kapasitas Produksi

 Pemilihan Segmen Pasar Utama dan Segmen Pasar yang Dilayani

 MERANCANG STRATEGI PEMASARAN

Contoh : Strategi Generik Michael Porter :

 Keunggulan Biaya Keseluruhan ( Overall cost

leadership).
 Differensiasi (Differentiation)
 Fokus (Focus)
 MERENCANAKAN PROGRAM PEMASARAN
Input : Bauran Pemasaran (marketing Mix)

BAURAN
PEMASARAN

Promotion
Product Mix Price Mix Place Mix Mix

Macam produk Harga Dasar Saluran distribusi Promosi penjualan

Mutu Potongan Harga cakupan Iklan
Rancangan Syarat Pembayaran Jenis Wiraniaga
Penyajian Waktu pembayaran Lokasi Humas
HUBUNGAN 4P (SUDUT PANDANG PENJUAL) DENGAN
4C (SUDUT PANDANG KONSUMEN)

PRODUCT CUSTOMER NEEDS AND WANTS

PRICE COST TO THE CUSTOMER

PLACE CONVINIENCE

PROMOTION COMMUNICATION
Mengorganisasi, Melaksanakan dan Mengawsi
Usaha Pemasaran

 Struktur Organisasi Pemasaran

 Penugasan, pelatihan, evaluasi
 Pelaksanaan Program
 Pengawasan : -Rencana Tahunan
-laba
-strategis
 Proyeksi Permintaan
 Metoda Peramalan :
- Peramalan Kuantitatif : - Time Series
- Causal
- Peramalan Kualitatif : - Subjective Opinion
- Analogi, dsb.

 Pendekatan “ Segmen Pasar Sasaran “

 Survei Pasar
 ANALISIS ASPEK TEKNIS

 PERANCANGAN PRODUK

 PERENCANAAN KAPASITAS

 PERENCANAAN PROSES DAN FASILITAS PRODUKSI

 ANALISIS LOKASI PABRIK

 PERENCANAAN ORGANISASI DAN SDM

 PERANCANGAN PRODUK
 FAKTOR-FAKTOR YANG PERLU DIPERHATIKAN:
Faktor Fungsional; Keandalan; pemeliharaan (maintainability);
Produce ability ; faktor manusia (estetika, keamanan,
kenyamanan); disposeability.

 PENGEMBANGAN ALTERNATIF DESIGN:

Metoda Analisis ; Metoda Psiko-Sosial

 Pemilihan Alternatif Design :

Decision Tree ; Rangking and Rating ; Analitic Hierarchy Process
 PERENCANAAN KAPASITAS
Langkah-langkah :

 Meramalkan Volume Total Potential Demand

 Estimasi Pangsa Pasar (Market Share)
 Menetapkan Alternatif Kapasitas
 Perencanaan Fasilitas
 Estimasi Biaya Investasi dan Biaya Operasi
 Estimasi pendapatan dan Cash Flow
 Pilih Salah satu alternatif Kapasitas
 Break even Point Analysis

$ Sales(Revenue)
Total Cost
BEP
Variable-Cost

Fixed Cost

Volume produksi
BEP (lanjutan)
Pendekatan Persamaan :

Keuntungan = Pendapatan – (Fixed Cost + Variabel

Cost)

Pada saat BEP , maka Keuntungan = 0, maka

Pendapatan = Fixed Cost + Variable Cost
BEP (Lanjutan)
Pendekatan Unit Contribution Margin (UCM) :

UCM = Harga Jual per unit - Variable Cost per unit

BEP (unit) = Fixed Cost / UCM

BEP (Lanjutan)
Contribution Margin Ratio (CMR)

CMR = UCM / Harga jual perunit

BEP (RP) = Fixed Cost / CMR

CMR (agregat) = Total Sales – Variable Cost

Total Sales
 PERENCANAAN PROSES DAN FASILITAS
PRODUKSI
FAKTOR-FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN :

 Ketergantungan (Dependability)
 Kualitas dan Spesifikasi Produk Yang Diinginkan
 Skala Ekonomis
 Skala Cakupan : Kemampuan proses untuk melakukan berbagai
operasi
 Peralatan Yang Diperlukan
 Jenis Bahan Baku Yang Tersedia
 Fleksibilitas Proses (Antisipasi terhadapo berbagai perubahan
dalam perencanaan produksi)
 Perawatan dan pergantian peralatan (replacement)
 Ketersediaan Suku Cadang
 PENENTUAN LOKASI PABRIK
Faktor-2 yang harus dipertimbangkan :
I. Faktor Pemasaran (lokasi pasar, distribusi
permintaan dsb.)
II. Faktor Bahan Baku (lokasi sumber, ketersediaan,
kualitas, kontinuitas)
III. Faktor Ketersediaan Tenaga kerja
IV. Faktor Infra struktur yang tersedia
V. Fasilitas Daerah (listrik, gas,telkom,Banks, dsb)
 Latihan Untuk UTS .1
 Di bawah ini dikemukakan pernyataan-pernyataan yang diambil dari dokumen ETOP (Environtmental
threat and Opprtunity Profile) dan SAP (Strategic Advantage Profile) yang disusun olh Witel sat Telkom
tahun 1986, ketika akan membangun unit bisnis “Transportable TV uplink”, yaitu layanan jasa untuk
melakukan penyiaram secara langsung acara televise dari lokasi kejadiannya. Pernyataan-pernyataan
tersebut adalah sbb:
 Bahwa gambaran bisinis Transportable TV up- link sangat menjanjikan, sehingga diperkirakan akan banyak
pengusaha yang tertarik untuk membangun unit bisnis sejenis.
 Sebagai perusahaan yang sudah lama berkecimpung dalam dunia telekomunikasi, maka karyawan Witelsat
sudah sangat menguasai operasional dan teknologi transportable TV up-link.
 Sistem manajemen Witelsan sudah mapan dan baku
 Masyarakat pemirsa TV sangat mengharapkan berbagai acara disiarkan secara langsung.
 Witelsat adalah bagian dari BUMN, yang masih terikat pada birokasi pemerintah, sehingga dinilai lamban
dalam mengambil keputusan dan kurang fleksibel.
 Telah ada TVRI dan beberapa TV swasta, yang sedang bersaing dengan ketat untuk menarik pemirsa,
sebagai calon pemakai jasa transportable tv up-link.
 Infra struktur dan fasilitas telekomunikasi yang dimiliki Witelsat sangat memadai, sehingga dapat menjual
jasa Transportable TV uo-link dengan harga bersaing.
 Kegiatan Penelitian dan Pengembangan kurang mendapatkan perhatian di witelsat, demikian pula promosi
masih sangat terbatas.
 Satelindo dan Indostar, adalah dua perusahaan jasa yang telah berkerja dengan memanfaatkan teknologi
satelit, yang siap memasuki bisnis transportable tv up-link.

 Saudara diminta untuk memisah-misahkan pernyataan di atas, dikelompokkan ke dalam Strengths,
Weaknesses, Opportunities dan threats.
 Latihan Untuk UTS 2
Sebuah Perusahaan Garment memproduksi Sepatu pria, yang segmen
pasar sasarannya adalah Pria Dewasa, dari kelas menengah kebawah,
yang bekerja sebagai professional (pekerja kantoran) di Jawa Barat.
Dari Biro Pusat Statistik diketahui bahwa jumlah penduduk Jawa Barat
tahun 2014 diperkirakan 40.000.000 orang, dan 30 % diantaranya adalah
pria Dewasa. Diketahui pula bahwa 50 % di antaranya adalah mereka
yang termasuk kelas menengah ke bawah. Dalam segmen tersebut
yang bekerja sebagai professional (kantoran) sekitar 40 %. Jumlah
penduduk diperkirakan naik 3 % pertahunnya.
Rata-rata seorang pegawal kantoran membeli 2 pasang sepatu setiap
tahunnya. Pangsa pasar yang dapat dikuasai oleh perusahaan ini untuk
tahun 2014, 2015 dan 2016 adalah 4%, 6 % dan 8 % dari pasar
potensialnya.
Saudara diminta untuk melakukan proyeksi permintaan sepatu pria
untuk perusahaan di atas, untuk tahun 2014, 2015 dan 2016.
 Latihan Untuk UTS 3
DI bawah ini terdapat data yang diperoleh dari laporan
keuangan (income statement dan Statement Cost of
good sold), suatu perusahaan manufaktur dari tahun
2010 sd 2012.
Isilah bagian tabel yang masih kosong, dengan
menggunakan rumus-rumus Break Even Point.

Tahu Sales ($) Fixed-Cost Variable BEP ($)

n ($) Cost ($)
2010 120,000 60,000 40,000 .........
2011 .......... 70,000 60,000 100,000
2012 150,000 ........ 50,000 90,000
 Latihan Untuk UTS 4
 Budi baru saja memulai bisnis di bidang penjualan pakaian jadi. Ia baru saja
membeli sebuah bangunan yang akan dijadikan sebuah Distribution Outlet
(Distro) , yang akan memasarkan berbagai macam pakaian jadi untuk remaja
putera dan puteri.
 Modal investasi dan modal kerja yang dibutuhkannya mencapai 1,5 milyar
rupiah. Pakaian jadi yang dijualnya rata-rata dibeli dengan harga
Rp.100.000,- per potong, dan dapat dijual dengan harga rata-rata Rp.150.000,-
per potong.

 Bila Budi menginginkan Break even point bisnisnya tercapai setelah 3

tahun melaksanakan bisnis ini, tentukan berapa potong pakaian yang
harus terjual setiap tahunnya ???
 Bila sampai dengan tahun ke 4 budi berhasil menjual 40.000 potong
pakaian, berapa keuntungan yang diraihnya ???
 ANALISIS ASPEK SOSIAL-EKONOMI
 Penyerapan tenaga kerja lokal
 Transfer of Knowledge and technology
 Meningkatnya “income per kapita” serta PAD
 Tumbuh kembangnya sektor ekonomi nonformal seperti
warung makanan, ojeg, usaha pemondokan, serta usaha kecil
lainnya.
 Meningkatnya pendapatan pajak daerah melalui retribusi, dsb.
 Tumbuh kembangnya kegiatan industri kecil yang terkait
dengan kegiatan investasi
 Pemanfaatan fasilitas daerah (listrik, Air bersih, gas alam, dsb)
 Pergeseran Nilai sosial-budaya lokal (bisa saja berarti negatif)
 Analisis Aspek Lingkungan
1. Analisis Lingkungan Fisik :

a. Jenis Limbah (padat/cair/gas) dan cara

penanganannya
b. Taksiran Biaya Investasi dan Operasi penanganan
limbah.

2. Analisis Lingkungan Sosial-Ekonomi

Analisis Aspek Finansil

 Perhitungan Kebutuhan Modal

 Penentuan Sumber Modal (Dana)
 Penilaian Kelayakan Finansil
Perhitungan Kebutuhan Modal
 Modal Investasi :
1. Persiapan aspek legal (pendirian perusahaan,perijinan,dsb).
2. Studi Kelayakan investasi
3. Engineering Design
4. Pembebasan lahan
5. Pematangan Lahan (cut and fill)
6. Konstruksi Bangunan Pabrik, kantor, gudang, dsb.
7. Peralatan (machines/equipments) dan perkakas (tools)
8. Peralatan kantor/meubelair
9. Utilities (power, jaringan air bersih, telekomunikasi, gas,dsb)
10. Kendaraan Bermotor
11. Instalasi Pengolahan Limbah, dsb.
 Kebutuhan Modal (lanjutan)
 Modal Kerja :
1. Direct Materials
2. Direct labours
3. Factory Overhead:
- indirect materials
- indirect labours
- Power, electricity, water, fuel, and other utilities
- Depreciation : factory buildings, machines,etc.
- Maiantenance & repairs, QC, cleaning services
Statement of Cost of Goods Sold
1. Direct materials
Materials inventory, january 1, 2000 1.000
Purchases 8.000
Material available for use 9.000
Less materials inventory, dec.31,2000 1.500
Direct materials consumed 7.500
2. Direct Labour 6.000
3. Factory Overhead 5.500
Total Manufacturing Cost 19.000
4. Add work in process inventory,jan 1-2000 2.000
Less WIP inventory, december 31-2000 1.200
Cost of Goods Nanufactured 19.800
5 . Add Finished Goods Inventory, Jan.1-2000 1.000
LESS Finished goods inv, Dec.31-2000 1.200
COST OF GOODS SOLD 19.600
Contoh Factory Overhead Cost :
Factory Overhead :
1. Indirecst Labour
2. Salaries
3. Power
4. Heat
5. Light
6. Factory supplies
7. Depreciation – factory building
8. Depreciation – machinery
9. Repair & maintenance
10. Tools and dies
 DEPRESIASI

 Adalah penurunan nilai suatu asset yang terjadi

pada perioda tertentu
 Nilai di sini dapat berarti “Nilai Pasar” atau “Nilai
Buku” (estimasi pemilik).
 BIAYA AMORTISASI

Depresiasi adalah cara membebankan biaya

investasi (bangunan, peralatan, dsb) pada produk
atau jasa yang dihasilkan , dengan suatu metoda
tertentu.
 MACAM-MACAM METODA DEPRESIASI

Dilihat dari pola pembayarannya, Depresiasi dapat

diklasifikasikan menjadi 3 jenis metoda :
1. Metoda Depresiasi yang menggambarkan nilai
pengurangan (penghapusan) yang lebih besar pada
tahun-tahun awal pemilikan asset.
2. Metoda Depresiasi yang memberikan nilai
pengurangan yang uniform sepanjang umur asset.
3. Metoda Depresiasi yang menggambarkan nilai
pengurangan yang lebih kecil pada tahun-tahun
awal pemakaian.
 STRAIGHT LINE DEPRECIATION
ACCOUNTING

Depresiasi per perioda = Nilai asset - Nilai Sisa

Umur Pakai Asset

Misal suatu asset dibeli dengan harga $.35,000, ditaksir

akan berumur 20 tahun, dengan nilai sisa setelah 20
tahun pemakaian sebesar $.3,500 , maka

Depresiasi per tahun = $. 35,000 - $. 3,500 = $. 1,575

20
 DECLINING BALANCE DEPRECIATION
ACCOUNTING

Contoh : Pertama tentukan “Rate” Declining

Balance nya, misal 10 %.

D1 = 10 % x $.35,000 = $.3,500
D2 = 10 % x ($.35,000 - $.3,500) = $.3, 150
D3 = 10 % x ($.31,500 - $. 3,150) = $.2,835 dst.

Double Declining Balance, maka “Rate” nya

dihitung sbb: 200 % : umur asset
SUM-OF-THE YEARS DIGITS DEPRECIATION
ACCOUNTING

Contoh : Harga asset = $.35,000 ; umur = 20 tahun

Nilai Sisa = $.3,500

Sum-of the years digits = 1 + 2 + 3 + 4 ……. + 20 = 210

D1 = 20/210 ($.35,000 - $.3,500) = $.3,000

D2 = 19/210 ($.31,500) = $.2,850
D3 = 18/210 ($.31,500) = $.2,700….dst.
 SINKING FUND DEPRECIATION
ACCOUNTING

Contoh : Harga asset = $.35,000 ; Umur asset = 20 thn ;

Interest rate = 6 %/thn.

D1 = ($.35,000 - $.3,500)(A/F, 6%, 20)

= ($.31,500 ) (0.02718) = $.856.2
D2 = $.856.2 + $.856.2 (0.06) = $.907.6
D3 = $.856.2 + ($.856.2 + $.907.6)(0.06) = $.962.0
. . . . . . . .dst.
DEPRESIASI = KEUNTUNGAN YANG TIDAK KENA PAJAK

Ilustrasi : Sebuah Income Statement

Net Sales …………………………….. … $. 100
Cost Of Goods Sold ……………… …$. 60 _
Gross Profit …………………………. …$. 40
Commercial Expenses …………. …$. 10 _
Earning Before Interest & Taxes $. 30
Interest ……………………………………. $. 5 _
Earning Before Taxes ………………… $. 25
Income Tax ………………………………. $. 5 _
Earning After Tax (Net Profit) ……$. 20

Di dalam COGS dan Commercial Expenses terdapat pengeluaran untuk

depresiasi, misal $.10 , maka Saldo Kas Perusahaan = $.20 + $.10 = $.30
Pajak pendapatan dihitung dari EBT, jadi uang kas yang $.10 tidak kena
pajak.
 Proyeksi Income Statement
 Laporan Keuangan yang dijadikan dasar perhitungan
kelauakan proyek investasi, adalah proyeksi
Laba=Rugi (Income Statement), selama perioda
analisis (misal 5 tahun)
 Metoda yang dipergunakan untuk melakukan proyeksi
antara lain metoda Percent of Sales, yang diawali
dengan melakukan proyeksi terhadap Penjualan
(Sales) dari produk atau jasa yang diohasilkan oleh
proyek investasi.
 Minimum Attractive Rate of Return
MARR

 Minimum Attractive Rate of Return adalah tingkat suku

bunga (interest - rate) yang dijadikan dasar perhitungan
kelayakan Finansial suatu proyek Investasi, yang dapat
dimaknai sebagai Cost of Capital / Opportunity Cost dari
dana yang dipergunakan untuk Investasi.
 MARR dapat dihitung dengan beberapa pendekatan :
- Pendekatan beban bunga komersial
- Pendekatan Sumber dana investasi
- Preferensi pemilik Modal/dana
 Weighted Average Cost-of-Capital
WACC

Bila sumber dana investasi berasal dari banyak sumber,

maka MARR nya didekati dengan menghitung Rata-rata
dari semua sumber, dengan menjadikan jumlah
penyertaannya sebagai bobot dari masing=masing sumber.
Contoh: sebuah proyek investasi membutuhkan modal 10 M
rupiah, dengan rincian 5 M berasal dari modal sendiri , 3 M
dari kredit, dan 2M saham, dengan MARR masing-masing
adalah 15 %, 10 % dan 12 % pertahun, maka diperoleh :
WACC = (0,5 x 15 %) + (0,3 x 10 %) + (0,2 x 12 %) = 12,9 %
 Payback Period
Payback Period (PP) = perioda, dimana total Cash- In
(pemasukan total) sama dengan Total cash- out
(Pengeluaran total).

Perhitungan Payback Period dilakukan langsung

terhadap Net Cash-flow, tanpa melalui proses
diskonto (discount) terlebih dahulu.
Perhitungan Payback Period (PP)

Thn Net- Cash Flow Cummulative NCF

0 ( 10.000 ) ( 10.000 )

1 2.800 ( 7.200 )

2 3.000 ( 4.200 )

3 4.000 ( 200 )

4 4.000 + 3.800

PP = 3 thn + ( 200/4000 ) x 12 bln = 3 thn,1 bln