HUKUM PERJANJIAN

LANJUTAN
M. Sazili Harnawansyah, S.T.,
M.T.
 Perjanjian Pemborongan Bangunan
(PPB)
• Pengaturan hukum PPB
• Jenis-jenis PPB
• Pihak-pihak dalam PPB
• Unsur-unsur dalam PPB
• Syarat kontraktor dan Sub Kontraktor
• Tanggung jawa pemborong
• Wan prestasi
• Masa tanggung jawab pemborong
• Peranan pemerintah
 Pengaturan hukum PPB

• PPB termasuk perjanjian untuk melakukan

pekerjaan (KUHP pasal 1601 b)
• Isinya diatur oleh:
• Bentuk PPB tertulis, mengandung resiko tinggi
menyangkut keselamatan umum dan tertib
bangunan
• Sampai saat ini belum ada standar PPB
• Kontrak dengan luar negeri formatnya sesuai
kesepakatan
 Kedudukan PPB dalam KUHP
KUHP

BAB II

PPB Perjanjian
Perburuhan
Melaksanakan
pekerjaan
Hubungan majikan
Perjanjian Dan buruh
Jual beli
 Jenis-jenis PPB
• Menurut cara terjadinya:
– Pelelangan Umum
– Pelelangan Terbatas
– Pemilihan Langsung
– Penunjukan Langsung
• Menurut cara penentuan harga:
– Fixed price or lumpsum price contract
– Fixed unit price contract
– Escalation contract
– Cost plus fee contract
– Target estimate with penalty and incentive
fee contract
 Unsur-unsur dalam PPB
• Yang terlibat langsung:
– Pemberi tugas
– Kontraktor
– konsultan
• Yang terlibat dalam proses pembangunan
– Pemberi tugas
– Kontraktor
– Perencana
– Konsultan
– Pemerintah
– bank
Pemberi tugas

• Perorangan
• Badan hukum
• Instansi
pemerintah
• Swasta
 Perencana/Arsitek
• Pekerjaan bangunan direncanakan oleh seorang
tenaga ahli atau perencana (arsitek)
• Arsitek sangat penting dalam PPB, dia bukan pihak
dalam perjanjian
• Sampai saat ini belum ada UU yang mengatur
perencana profesi
• Ketentuan DPU, perencana tidak boleh merangkap
pelaksana
• Proyek pemerintah yang swakelola perencanaannya
biaya perencanaan dipotong 7%
• Tugas seorang perencana mulai dari fase
perencanaan, pelelangan, sampai selesai bangunan
 Direksi (wakil pemilik)
• Arsitek sering ditunjuk sebagai direksi untuk
melakukan pengawasan terhadap pekerjaan
kontraktor
• Arsitek sebagai pemberi penjelasan terhadap
pekerjaan (aanwijzing)
• Hubungan kerja pemberi tugas dengan dirkesi
berupa perjanjian pemberian kuasa, hubungan
kerja kedinasan (pemerintah)
• Direksi terdiri dari: arsitek, pimpinan proyek,
pengelola keuangan, pengelola administrasi,
pengelola teknis, konsultan pengawas
 Kewajiban Direksi
• Mengusahakan agar kontraktor bisa tepat
pada waktunya menguasai tanah dimana
bangunan harus didirikan
• Kesempatan membongkar, memuat,
menimbun, bahan bangunan
• Penyediaan tanah untuk menimbun bahan
sisa atau bongkaran dan bahan-bahan yang
dikeluarkan dari pekerjaan
• Tanah untuk pengambilan penimbunan tanah
(jika ditentukan menjadi kewajiban direksi)
 Kontraktor
• Kontraktor bertindak sebagai pelaksana
sesuai dengan kontrak
• Kontraktor menyerahkan pekerjaan
sehari-hari kepada pelaksana lapangan
• Di Indonesia kontraktor tergabung
dalam berbagai asosiasi perusahaan
• Persyaratan pemborongan pekerjaan
terkait/diatur dalam Keppres.
 Sub Kontraktor
• Penunjukan sub kontraktor dimungkinkan, jika
dibolehkan dalam PPB
• Hasil kerja sub kontraktor tanggung jawab
kontraktor
• Pemberi tugas dan sub kontraktor tidak ada
hubungan hukum
• Sub kontraktor biasanya untuk pekerjaan besar
• Dalam Keppres dimungkinkan kontrak tor
menggunakan sub kontraktor
• Antara kontraktor dan sub kontraktor ada
perjanjian khusus
• Kontraktor juga mempunyai perjanjian khusus
dengan suplayer dan lain-lain
 Tanggung jawab pemborong

• Tanggung jawab Pemborong diatur dalam: KUH

perdata, AV-41 (algemene voor warden de
uitvoering bij aaneming van openbare worken),
Keppres
• Melaksanakan pekerjaan menurut ketentuan
yang ada
• Mengikuti petunjuk direksi tentang waktu,
tempat, dan cara pelaksanaan
• Tunduk pada keputusan direksi
• Mengajukan laporan secara berkala
 Wan prestasi
• Tidak dapat menyelesaikan pekerjaan menurut
waktu yang ditetapkan
• Menyerahkan pekerjaan dengan mutu yang tidak
sesuai:
– Dari pihak pemberi tugas dapat menuntut pemutusan
perjanjian pada pengadilan, yang bisa sebagian atau
seluruhnya dengan segala akibat
– Maksud akibat pemutusan perjanjian, pemutusan
waktu yang akan datang, harga pekerjaan yang
telah diselesaikan tetap di bayar
– Sipemberi tugas dapat menyuruh pihak lain
menyelesaikan pekerjaan itu sesuai dengan anggaran
yang telah ditetapkan , sipemborong kena denda
 Pemutusan Perjanjian (AV-41)
• Pemberi tugas memberikan teguran, jika tidak
memperhatikan dianggap lalai
• Pemberitahuan secara tertulis
• Perjanjian langsung dapat diputus tanpa
perantara pengadilan
• Setelah diberi peringatan tertulis pemborong
tetap lalai, pemberi tugas dapat menyuruh orang
lain menyelesaikan, biaya ditanggung kontraktor
• Pada perjanjian sekarang selalu dicantumkan
penyelesaian sengketa dengan cara musyawarah,
arbitrase atau pengadilan negeri
 Masa tanggung jawab pemborong
AV-41 pasal 54
• Pemborong bertanggung jawab selama 5
tahun sejak hari penyerahan:
– Rusak akibat bahan bermutu jelek
– Teknik pelaksanaan yang buruk
– Pelaksanaan tidak sesuai dengan rencana
• Pemborong diberi kesempatan
memperbaiki kekurangan pada poin 1
• Dengan ketentuan ini, pasal 1609 KUH
Perdata tidak berlaku
 Masa tanggung jawab pemborong
pasal 1609 KUH Perdata
• Jika suatu gedung yang telah
diborongkan dan dibuat untuk suatu
harga tertentu, seluruhnya atau
sebagian musnah disebabkan suatu cacat
dalam penyusunan atau bahkan karena
tidak sanggup tanahnya, maka para ahli
pembangunannya serta pemborongnya
bertanggung jawab untuk itu selama 10
tahun
 Pentingnya pasal 1609 KUHP

• Modal yang ditanam dalam pembangunan suatu

bangunan terjamin
• Pemborong akan lebih hati-hati melaksanakan
pekerjaan dengan memperhatikan bestek dan
ketentuan-ketentuan lainnya
• Direksi betul-betul memperhatikan pekerjaan
pemborong dari waktu kewaktu serta apa yang
ditanda tanganinya sesuai dengan kenyataan
 Peranan pemerintah
• Sebagai pembina dan pengatur kegiatan
pemborongan
• Menyediakan perangkan peraturan dan
perundang-undangan
• Mengatur masalah perkotaan (SVO-1948)
Stad Vorming Ordonantie, pembagian tugas
antara Depdagri dengan Kimpraswil
• Mengatur tentang lingkungan hidup UU No.4
tahun 1982
 DISKUSI KELOMPOK
• Identifikasi Pihak-pihak (pengguna jasa dan
penyedia jasa) yang terlibat dalam proyek yang
anda ketahui, dan uraikan kontrak yang terjadi
antara pihak tersebut
• Identifikasi tugas dari masing-masing pihak
dalam rangkan penyelesaian proyek
• Bagaimana usaha yang dilakukan oleh kontraktor
untuk memenuhi janjinya pada owner
• Dibuat diatas 1 lembar kertas HVS
• Waktu 15 menit