ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL

PROYEK PEMBANGUNAN
APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA

Abstrak

Apartemen Ciputra World diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya
khususnya daerah Surabaya Barat untuk tinggal di apartemen , karena Ciputra Group
berusaha menghadirkan konsep yang memadukan apartemen dan Mall. Investasi pada
pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, sehingga perlu analisa
kelayakan dalam hal finansial. Rencana pembangunan apartemen ini juga harus
dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu.
Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek
pembangunan Apartment Ciputra World terhadap segi teknis dan finansial. Untuk
mengetahui kelayakan dari segi teknis akan digunakan perbandingan terhadap standar
pedoman persyaratan teknis bangunan gedung khususnya planologi (KDB, KLB, KDH)
serta kebutuhan sarana parkir. Sedangkan untuk kelayakan dari segi finansial
digunakan perhitungan analisa aliran kas dengan parameter kelayakan investasi yaitu
NPV dan IRR.
Dari segi teknis, perencanaan pembangunan proyek ini harus memenuhi
syarat zoning yang ditetapkan yaitu KDB 60 %, KLB 1500 %, serta pemenuhan luasan
parkir yaitu 603 Satuan Ruas Parkir (SRP). Sedangkan dari segi finansial, harapan
pengembalian investasi dengan umur 25 tahun dapat dipenuhi. Dan dilakukan analisa
sensitivitas untuk menjelaskan perubahan kelayakan investasi yang dapat terjadi akibat
perubahan tingkat okupansi dan pembahasan harapan terhadap pengembalian
(MARR). Hasil analisa yang telah dilakukan menyatakan bahwa proyek tersebut dapat
diterima secara teknis dan finansial pada tingkat okupansi 90%.

Kata kunci : Analisa Teknis dan Finansial, Apartemen.


BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang
Apartemen Ciputra World
diharapkan menarik minat masyarakat
Surabaya khususnya daerah Surabaya
Barat untuk tinggal di apartemen, karena
Ciputra Group berusaha menghadirkan
konsep superblok yang memadukan
apartemen dan Mall, 2 Hotel berbintang
mewah (5 star dan 5 star Diamond), serta
Office Tower yang eksklusif. Apartment
Ciputra World terletak di Jl. Mayjend
Sungkono. Lokasi ini mudah dalam hal
akses ke segala arah seperti pusat hiburan
dan rekreasi, perkantoran, hotel, pusat
perbelanjaan, serta sekolah dan
universitas. Dengan dibangunnya
Apartment Ciputra World ini (408 unit,
26 lantai tipikal, 3 lantai penthouse),
investor dapat mengakomodasi
kebutuhan-kebutuhan tersebut.
Rencana pembangunan
apartemen ini harus dianalisa apakah bisa
diterima dengan tingkat pengembalian
tertentu. Dengan melihat tingkat
okupansi sebuah apartemen yang
berkisar antara 6090%, serta dilihat dari
biaya investasi sebuah apartemen yang
nilainya lebih berat daripada investasi
perumahan, maka sangat penting untuk
dilakukan sebuah analisa kelayakan
investasi untuk menghindari
keterlanjuran penanaman modal investor
yang cukup besar.

1.2 Rumusan Masalah

1. Bagaimana pemenuhan persyaratan
proyek pembangunan Apartment
Ciputra World dari segi teknis ?.
2. Bagaimana kelayakan proyek
pembangunan Apartment Ciputra
World dari segi financial ?.
3. Berapa besar batas kelayakan
finansial terhadap perubahan tingkat
okupansi dan harapan tingkat
pengembalian ?.

1.3 Tujuan
1. Mengetahui pemenuhan persyaratan
proyek pembangunan Apartment
Ciputra World dari segi teknis.
2. Mengetahui kelayakan proyek
pembangunan Apartment Ciputra
World dari segi finansial.
3. Mengetahui batas kelayakan
financial terhadap perubahan tingkat
okupansi dan harapan tingkat
pengembalian.

1.4 Ruang Lingkup Pembahasan
1. Analisa terhadap persyaratan teknis
bangunan gedung. Aspek teknis
yang ditinjau terbatas pada :
a. Pemenuhan persyaratan tata
bangunan terhadap ketentuan
planologi meliputi :
- KDB = Koefisien Dasar
Bangunan
- KLB = Koefisien Luas
Bangunan
- KDH = Koefisien Daerah Hijau
b. Pemenuhan fasilitas parkir
2. Analisa finansial :
a. Pembahasan berdasarkan aspek
finansial yaitu menganalisa
tingkat pengembalian investasi
Apartment Ciputra World
dengan metode Net Present
Value dan Internal Rate of
Return (IRR)
b. Perhitungan analisa sensitivitas
Apartment Ciputra World
dengan melakukan perubahan
tingkat okupansi.
c. Perhitungan Depresiasi
menggunakan metode garis
lurus.
d. Masa investasi Apartment and
Mall Ciputra World selama 25
tahun.

1.5 Manfaat Penelitian
Manfaat yang diperoleh dari
penulisan laporan Tugas Akhir ini adalah
mengetahui kelayakan proyek dalam hal
pengembalian investasi, serta mengetahui
nilai pengembalian akibat sensitivitas
terhadap tingkat hunian.

1.6 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan laporan
Tugas Akhir ini terdiri dari 5 (lima) bab.


BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Proyek
Menurut Soeharto (1999),
proyek dapat diartikan sebagai suatu
kegiatan sementara yang berlangsung
dalam jangka waktu terbatas, dengan
alokasi sumber daya terbatas dan
dimaksudkan untuk melaksanakan tugas
yang sasarannya telah digariskan dengan
jelas.
Lebih lanjut Soeharto (1999),
menjelaskan bahwa proyek memiliki ciri-
ciri sebagai berikut :
a. Memiliki tujuan khusus, produk
akhir atau hasil kerja akhir.
b. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta
kriteria mutu dalam proses mencapai
tujuan.
c. Bersifat sementara, dalam arti
umurnya dibatasi oleh
selesainya tugas. Titik awal dan
akhir ditentukan dengan jelas.
d. Non rutin, tidak berulang-ulang.
Jenis dan intensitas kegiatan
berubah sepanjang proyek
berlangsung.

2.2 Bangunan dan Properti
Bangunan gedung adalah
wujud fisik pekerjaan konstruksi yang
menyatu dengan tempat kedudukannya,
sebagian atau seluruhnya berada di atas
dan/atau di dalam tanah dan/atau air,
yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk
hunian atau tempat tinggal, kegiatan
keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan
sosial dan budaya, maupun kegiatan
khusus (Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum nomor 29/PRT/M/2006).
Terdapat 4 (empat) jenis properti :
1. Real Property
Tanah, bangunan, sarana pelengkap.
2. Personal Property
Mesin dan peralatan, perhiasan,
kendaraan, surat berharga.
3. Business
Kegiatan di bidang komersial industri,
jasa, investasi-saham.
4. Financial Interest
Instrument investasi yang dijamin aset-
aset real estate-BOT, sewa.

Menurut Kyle and Baird
(1995) real property diklasifikasikan
dalam bentuk antara lain :
1. Residensial Property meliputi single
family home dan multi family
residence.
2. Commersial Real Estate meliputi
Office Property dan Retail Property.
3. Industrial Property meliputi Heavy
Manufacturing, Warehouse.
4. Special Purpose Property meliputi
Hotel, Gedung Teater, Kantor
Pemerintahan, dll.

2.2.1 Apartemen
Apartemen tergolong dalam
jenis multi family residence yang dapat
diartikan sebagai bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan, terbagi atas bagian-bagian
yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah vertikal dan horizontal dan
merupakan satuan-satuan yang dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah,
yang dilengkapi dengan bagian bersama,
tanah bersama dan benda bersama
(UURS No.16 Tahun 1985).

Berbeda dengan residen
lainnya, berdasarkan konsep penjualan
properti, apartemen terbagi atas :
1. Apartemen Strata-title (unit dijual
lepas menjadi hak milik)
2. Apartemen Sewa/Service (unit dijual
sebatas menjadi hak guna)
Di dalam investasi sebuah apartemen,
terdapat beberapa pembiayaan yang
dikeluarkan, antara lain :
a. Harga tanah ketika dibeli
b. Ongkos pematangan lahan
c. Biaya konstruksi
d. Biaya perawatan hunian dan fasilitas
e. Manajemen
Terdapat beberapa faktor dalam
mengembangkan sebuah apartemen,
antara lain (Kyle and Baird,1995) :
1. Lokasi
2. Harga
3. Fasilitas
4. Fleksibilitas
5. Segmen Pasar
6. Occupancy Rate
7. Interior/Eksterior

2.3 Pengertian Studi Kelayakan
Menurut Husnan dan
Suwarsono (2000), yang dimaksud
dengan studi kelayakan proyek adalah
penelitian tentang dapat tidaknya suatu
proyek dilakukan dengan berhasil.

Hal-hal yang perlu diketahui
dalam studi kelayakan, antara lain :
a. Ruang lingkup kegiatan proyek
b. Cara kegiatan proyek dilakukan
c. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang
menentukan berhasilnya proyek
tersebut.

Menurut Sutojo (2003), pada
tahap studi kelayakan, proyek dievaluasi
mencakup aspek-aspek sebagai berikut:
1. Pasar dan Pemasaran
2. Teknis dan Teknologis
3. Manajemen Operasi Proyek
4. Ekonomi dan Keuangan

2.3.1 Pengkajian Aspek Teknis
Pengkajian aspek teknis
dalam studi kelayakan dimaksudkan
untuk memberikan batasan garis besar
parameter-parameter teknis yang
berkaitan dengan perwujudan fisik
proyek. Pengkajian aspek teknis amat
erat hubungannya dengan aspek lain
terutama aspek ekonomi, finansial, dan
pasar (Soeharto, 2003).
Pengkajian aspek teknis mencakup hal-
hal berikut :
1. Menentukan letak geografis lokasi
2. Mencari dan memilih teknologi
proses produksi
3. Menentukan kapasitas produksi
4. Denah dan tata letak instalasi
5. Bangunan instalasi

Parameter dalam mengkaji
aspek tenis dalam penulisan laporan
Tugas Akhir ini digunakan perbandingan
dengan standar :
a. Pedoman persyaratan teknis
bangunan : KDB, KLB, KDH, dan
ketinggian bangunan.
b. Pedoman teknis fasilitas parkir
Departemen Perhubungan.

2.3.1.1 Standar Bangunan
Gedung
Sebagaimana tertera dalam
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor: 29/PRT/M/2006, terdapat
beberapa hal yang harus sesuai standar
pedoman persyaratan teknis bangunan :
1. Intensitas Bangunan Gedung, yang
berisi standar mengenai :
a. Kepadatan dan Ketinggian
Bangunan Gedung
b. Penetapan Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) dan Koefisien
Luas Bangunan (KLB) / Jumlah
Lantai
c. Perhitungan KDB dan KLB
d. Garis Sempadan (muka)
Bangunan Gedung
e. Garis Sempadan (samping dan
belakang) Bangunan Gedung
f. Jarak Bebas Bangunan Gedung
2. Pemisah di Sepanjang Halaman
Depan / Samping / Belakang Gedung
keseimbangan, keserasian dan
keselarasan dengan lingkungan yang
berisi standar mengenai:
a. Persyaratan Ruang Terbuka
Hijau Pekarangan (RTHP)
b. Persyaratan Ruang Sempadan
Bangunan Gedung
c. Persyaratan Tapak Bawah Tanah
(Basement) Terhadap
Lingkungan Hijau Pada
Bangunan
d. Sirkulasi dan Fasilitas Parkir
e. Pertandaan (Signage)
f. Pencahayaan Ruang Luar
Bangunan Gedung

2.3.1.2 KDB, KLB, KDH
Perhitungan KDB, KLB dan
KDH ditentukan dengan pertimbangan
sebagai berikut :
a. Perhitungan luas lantai bangunan
adalah jumlah luas lantai yang
diperhitungkan sampai batas dinding
terluar.
b. Luas lantai ruangan beratap yang
sisi-sisinya dibatasi oleh dinding
yang tingginya lebih dari 1,20 m di
atas lantai ruangan tersebut dihitung
penuh 100%.
c. Luas lantai ruangan beratap yang
bersifat terbuka atau yang sisinya
dibatasi oleh dinding tidak lebih dari
1,20 m di atas lantai ruangan
dihitung 50% selama tidak melebihi
10% dari luas denah yang
diperhitungkan sesuai dengan KDB
yang ditetapkan.
d. Overstek atap yang melebihi lebar
1,50 m maka luas mendatar
kelebihannya tersebut dianggap
sebagai luas lantai denah.
e. Teras tidak beratap yang mempunyai
tinggi dinding tidak lebih dari 1,20
m di atas lantai teras tidak
diperhitungkan sebagai luas lantai.
f. Luas lantai bangunan yang
diperhitungkan untuk parkir tidak
diperhitungkan dalam perhitungan
KLB, asal tidak melebihi 50% dari
KLB yang ditetapkan, selebihnya
diperhitungkan 50% terhadap KLB.

g. Ram dan tangga terbuka dihitung
50% selama tidak melebihi 10% dari
luas lantai dasar yang
diperkenankan.
h. Dalam perhitungan KDB dan KLB,
luas tapak yang diperhitungkan
adalah yang di belakang garis
sempadan jalan (GSJ)
i. Batasan perhitungan luas ruang
bawah tanah (basement) ditetapkan
oleh Kepala Daerah dengan
pertimbangan keamanan,
keselamatan, dan pendapat teknis
para ahli terkait.
j. Untuk pembangunan yang berskala
kawasan (superblok), perhitungan
KDB dan KLB adalah dihitung
terhadap total seluruh lantai dasar
bangunan dalam kawasan tersebut
terhadap total keseluruhan luas
kawasan.
k. Dalam perhitungan ketinggian
bangunan, apabila jarak vertikal dari
lantai penuh ke lantai penuh
berikutnya lebih dari 5 m, maka
ketinggian bangunan tersebut
dianggap sebagai dua lantai.
l. Mezanin yang luasnya melebihi 50%
dari luas lantai dasar dianggap
sebagai lantai penuh.
m. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
ditetapkan sesuai dengan peruntukan
dalam rencana tata ruang wilayah
yang telah ditetapkan. KDH minimal
10% pada daerah sangat padat. KDH
ditetapkan meningkat setara dengan
naiknya ketinggian bangunan dan
berkurangnya kepadatan wilayah.

2.3.1.3 Sirkulasi dan Fasilitas
Parkir
Berdasarkan Keputusan
Direktorat Jenderal Perhubungan Darat
Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang
Pedoman Teknis Penyelenggaraan
Fasilitas Parkir, untuk perhitungan luasan
efektif area parkir adalah sebagai berikut:
1) Apartemen
a. Unit dengan luas >90 m
2
: 1 SRP
untuk 1 unit
b. Unit dengan luas 70 - 90 m
2
: 1 SRP
untuk 2 unit
c. Unit dengan luas <70 m
2
: 1 SRP
untuk 5 unit
Dimana SRP adalah Satuan Ruang
Parkir.

2.3.2 Pengkajian Aspek Finansial
Prinsip aliran kas ini berarti
biaya dan manfaat hendaknya dinyatakan
dengan aliran kas. Manfaat adalah aliran
kas masuk, sedangkan biaya adalah
aliran kas keluar (Soeharto, 2003).
Adapun metode yang digunakan dalam
penyusunan aliran kas :
1. Metode Average Rate of Return
(ARR)
2. Metode Payback Period (PP)
3. Metode Net Present Value (NPV)
4. Metode Internal Rate of Return
(IRR)
5. Metode Profitability Index (PI)
Dari beberapa metode di atas,
dalam Tugas Akhir ini digunakan metode
NPV dan IRR untuk menghitung aliran
kas pada investasi pembangunan
Apartemen Ciputra World.

2.3.2.1 Pengertian Investasi
Menurut Sutojo (2003),
investasi merupakan usaha menanamkan
faktor-faktor produksi langka dalam
proyek tertentu. Proyek itu sendiri dapat
bersifat baru maupun pengembangan dari
proyek yang sudah ada.

Investasi itu sendiri menurut
Pudjosumarto (1998), dapat dilihat
sebagai :
a. Autonomous Investment, yaitu
macam investasi yang tidak
dipengaruhi oleh tingkat pendapatan.
b. Induce Investment, yaitu macam
investasi yang mempunyai kaitan
dengan tingkat pendapatan.
c. Investasi yang sifatnya dipengaruhi
oleh adanya tingkat bunga uang atau
modal yang berlaku di masyarakat.

2.3.2.2 Prinsip Arus Kas
Sebuah dana pemasukan dan
dana pengeluaran disajikan dalam sebuah
arus kas dengan tujuan agar mudah
dimengerti, dikontrol serta dievaluasi.
2.3.2.3 Perubahan Nilai Uang
Terhadap Waktu
Pengertian bahwa satu rupiah
saat ini akan bernilai lebih tinggi dari
waktu yang akan datang, merupakan
konsep dasar dalam membuat keputusan
investasi. Pada umumnya masalah
finansial atau arus kas suatu investasi
mencakup periode waktu yang cukup
lama sehingga perlu diperhitungkan
pengaruh waktu terhadap nilai uang. Ini
dirumuskan sebagai bunga (interest) atau
tingkat arus pengembalian (rate of
return).

Dengan demikian, maka
untuk mendapatkan ekivalensi nilai uang
perlu mengetahui 3 hal antara lain
(Pudjosumarto, 1995) :
1. Jumlah uang yang diinvestasikan
2. Periode / waktu investasi
3. Tingkat bunga yang dikenakan

2.3.2.4 Keuntungan dan Bunga
Dalam analisa investasi baik
untuk modal milik sendiri maupun modal
pinjaman harus diberikan imbalan berupa
keuntungan bagi modal sendiri, dan
bunga bagi modal pinjaman. Hanya
bedanya, bunga bagi modal pinjaman
diperhitungkan sebagai biaya yang akan
mengurangi pajak, sedangkan penyisihan
dana untuk memberi keuntungan bagi
modal sendiri tidak mengurangi pajak.

2.3.2.5 Perhitungan Bunga
Ada dua macam bunga, yaitu
bunga biasa (simple interest) dan bunga
yang menjadi berlipat (compound
interest), sedangkan untuk laju / tingkat
bunga juga ada dua macam, yaitu laju /
tingkat nominal dan laju / tingkat bunga
efektif.

Beberapa rumus penting
merupakan dasar analisis ekonomi
proyek yang berdasarkan penggunaan
bunga berganda (interest compound) dan
metode penggandaan yang berperiode
(discrete compounding) p

1. F = P
n
Future Value
(harga yang akan datang)
2. P = F Present Value
(harga sekarang)
3. A = F Sinking Fund
(penanaman sejumlah uang)
4. A = P Capital
Recovery
5. F = A F dari Annual
6. P = A P dari Annual
7. A = G Uniform
dari Gradient Series




Keterangan simbol :
P = nilai ekivalen saat ini yang
terjadi satu periode sebelum A
yang pertama
F = nilai ekivalen yang akan datang
A = nilai ekivalen tahunan (annual)
I = tingkat suku bunga per periode
N = jumlah periode pembungaan
(misal dalam tahun)

2.3.2.6 Variabel Analisa
Investasi
Pada analisa investasi terdapat beberapa
variabel yang mendukung perhitungan
analisa investasi itu sendiri.

2.3.2.6.1 Biaya Investasi Total
Komponen-komponen biaya investasi
total adalah :
a. Biaya tanah
b. Biaya bangunan
c. Biaya tidak langsung

2.3.2.6.2 Modal Sendiri (Equity)
Modal sendiri adalah jumlah
modal yang ditanam untuk membiayai
pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi pada
proyek, seperti pengadaan tanah,
perencanaan, penasehat, biaya-biaya
hukum, serta modal sendiri.

2.3.2.6.3 Modal Pinjaman
Modal pinjaman adalah
pembiayaan proyek yang berasal dari :
a. Kredit langsung dari bank/institusi
keuangan lain.
b. Dana dari pasar uang dan modal.

2.3.2.6.4 Loan Equity Ratio
Perbandingan ini tidak
mutlak, tergantung jenis proyek yang
mempengaruhi resiko proyek. Lazimnya
untuk proyek komersil perbandingannya
adalah 3:1.
2.3.2.6.5 Masa Konstruksi
Menurut Poerbo (1995),
proyek-proyek komersil yang dibiayai
dengan modal pinjaman yang dikenakan
bunga, maka masa konstruksi harus
diusahakan sesingkat-singkatnya agar
beban bunga pada masa tersebut (grace
periode) menjadi sekecil-kecilnya.

2.3.2.6.6 Suku Bunga
Bunga atas suatu pinjaman
adalah sejumlah uang sebagai imbalan
atas jasa pemberian modal pinjaman
yang dapat dinikmati oleh pemberi
pinjaman.


2.3.2.6.7 Faktor Kekosongan
Gedung
Dalam analisa finansial suatu
proyek selalu diperhitungkan faktor
kekosongan gedung sedikitnya 5%, yaitu
kekosongan yang disebabkan
perpindahan penghuni.

2.3.2.6.8 Pendapatan Bangunan
Yang dimaksud dengan
pendapatan bangunan adalah penjualan
(dengan atau tanpa angsuran) dalam
proyek apartemen.

2.3.2.6.9 Pengeluaran Bangunan
Yang dimaksud dengan
pengeluaran bangunan adalah :
a. Biaya operasi dan pemeliharaan.
b. Biaya personil dan asuransi.
c. Pajak-pajak real estate.

2.3.2.6.10 Biaya Operasi dan
Pemeliharaan Gedung
Kelompok biaya ini terdiri dari :
a. Biaya pemeliharaan gedung
b. Biaya listrik, telepon, dan AC
c. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
d. Asuransi gedung dan peralatan
e. Biaya personil dari badan pengelola
gedung

2.3.2.6.11 Pajak Penghasilan
Tarif pajak untuk wajib pajak
badan dalam negeri dan bentuk usaha
tetap menurut UU No.17 Tahun 2000
tentang Pajak Penghasilan adalah sebagai
berikut :
Tabel 2.1
Tarif Pajak untukWajib Pajak Badan Dalam Negeri & Bentuk Usaha
Lapisan Penghasilan Kena Pajak Tarif Pajak
Sampai dengan Rp 50.000.000,- 10 % (sepuluh persen)
(lima puluh juta rupiah)
Di atas Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) 15 % (lima belas persen)
s.d. Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah)
Di atas Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah) 30 % (tiga puluh persen)
Sumber : UU No 17 Tahun 2000


2.3.2.6.12 Depresiasi
Adalah nilai ganti per tahun
yang harus dikeluarkan atas beban
pendapatan sebelum pajak yang besarnya
tergantung dari umur ekonomis suatu
gedung dan jenis gedung. Depresiasi atau
penurunan nilai yang terjadi pada suatu
aset pada berbagai kelompok harta
berwujud yang diatur menurut UU No 17
tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan
dapat dilihat pada tabel 2.2 berikut :

Tabel 2.2
Penyusutan Aset
Kelompok
Masa Manfaat
Harta Susut
Berwujud
I 2,5 4
II 12,5 8
III 6,25 16
IV 5 20
Tanah 0 -
Bangunan 5 Permanen 20
Bangunan 10 Semi Permanen 10
Sumber : UU No 17 Tahun 2000

2.3.2.7 Net Present Value
(NPV)
NPV merupakan selisih antara
benefit (penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-
valuekan (Pudjosumarto, 1998). Adapun
tingkat bunga yang dipergunakan untuk
mendiskon selisih aliran kas yang masuk
dan keluar diperoleh dengan melihat
tingkat bunga pinjaman jangka panjang
yang berlaku di pasar modal atau dengan
mempergunakan tingkat bunga pinjaman
yang harus dibayar oleh pemilik proyek.
Apabila NPV>0 maka proyek dikatakan
layak, sedangkan sebaliknya bila NPV<0
maka proyek dapat dikatakan tidak layak.


Dimana :
NPV = Nilai sekarang netto
(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t
n = Umur unit usaha hasil investasi
i = Arus pengembalian (rate of return)
t = Waktu
(Soeharto, 2003)

2.3.2.8 Internal Rate of Return
(IRR)
IRR merupakan tingkat bunga
yang menggambarkan bahwa antara
benefit (penerimaan) yang telah
dipresent-valuekan dan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent-
valuekan sama dengan nol
(Pudjosumarto, 1998). Kriteria investasi
IRR ini memberikan pedoman bahwa

proyek dikatakan layak jika IRR > social
discount rate. Begitu pula sebaliknya,
jika diperoleh IRR < social discount rate
maka proyek dikatakan tidak layak
dijalankan.


Dimana :
(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t
i = Arus pengembalian (diskonto)
n = tahun
(Soeharto, 2003)

2.3.2.9 Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas dilakukan
dengan mengubah nilai dari suatu
parameter pada suatu saat untuk
selanjutnya dilihat bagaimana
pengaruhnya terhadap akseptabilitas
suatu investasi. Parameter-parameter
yang biasanya berubah dan
perubahannya bisa mempengaruhi
keputusan dalam studi ekonomi teknik
adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai
sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat
hunian, dan lain-lain.
(Pujawan, 2003)

BAB III
METODOLOGI

3.1 Jenis Penelitian
Jenis penelitian termasuk
deskriptif yang sifatnya perbandingan
antara peraturan dengan kondisi yang
ada, dan analitis melalui proses
pengumpulan, penyusunan data, dan
perhitungan.

3.2 Data Penelitian
Langkah pertama yang
dilakukan sebelum memulai perhitungan
adalah mengumpulkan data yang
dibutuhkan yang diperoleh dari PT. Win-
Win Reality Center selaku pihak owner
Apartemen Ciputra World, serta instansi
dan pihak lain yang terkait.

3.2.1 Klasifikasi Data
Data-data tersebut antara lain :
1. Data Primer
Wawancara langsung dengan
pihak pengelola untuk mengetahui
konsep pengelolaan Apartemen
Ciputra World, misalnya
penjelasan tentang fasilitas yang
diperoleh konsumen sesuai harga
yang ditetapkan.
2. Data Sekunder
a) Gambar-Gambar Proyek
b) Data Properti Pembanding
Untuk data pendekatan yang digunakan
dalam menentukan asumsi meliputi :
- Kebutuhan area parkir sebuah
gedung apartemen.
- Biaya operasional manajemen
gedung apartemen.
c) Anggaran Biaya
1. Biaya Pembangunan Apartemen
Ciputra World
2. Data Tarif Dasar Listrik
3. Data Tarif Dasar Air
4. Data Tarif Telepon
5. Data Pengelolaan Proyek
6. Data Gaji Karyawan
7. Data Biaya Service Charge

3.2.2 Prosedur Pengumpulan
Data
1. Observasi Proyek
Survey dilakukan pada kunjungan
awal ke proyek untuk memperoleh
gambaran umum dan di kunjungan
berikutnya untuk melakukan
wawancara lebih mendalam
mengenai konsep pengelolaan.
Observasi juga dilakukan dengan

pihak luar proyek untuk menunjang
ketersediaan data.
2. Dokumentasi
A. Data Proyek
Data dan sumber data yang dibutuhkan
antara lain :
- Data gambar proyek dan data
keuangan dari objek yang diteliti..
- Data suku bunga yang dikeluarkan
oleh Bank Indonesia.
- Data pajak dari Dinas Perpajakan.
- Data tarif dasar listrik, air, dan
telepon.
- Data koefisien bangunan dari
Pemerintah Daerah.
B. Data Penunjang
Dalam kegiatan ini dilakukan
pengumpulan data di luar dari pihak
proyek antara lain publikasi data dari
berbagai instansi terkait seperti, PLN,
PDAM, Telkom, BI, serta dari lembaga-
lembaga yang bekerja sebagai lembaga
penelitian dan manajemen proyek seperti
PT. Procon Indah dan lainnya.

3.3 Analisa Data
3.3.1 Aspek Teknis
Adapun tahapan serta gambaran
perhitungannya adalah sebagai berikut :
- KDB = Luas seluruh lantai dasar
dibagi dengan luas tapak/tanah
perencanaan (satuan dalam %)
- KLB = Jumlah luas lantai seluruh
bangunan dibagi dengan luas
tapak/tanah perencanaan (satuan %)
- KDH = Luas seluruh daerah
hijau/terbuka di luar bangunan
dibagi dengan luas tapak/tanah
perencanaan (satuan dalam %)
Perhitungan kebutuhan ruas parkir untuk
tiap unit apartemen sesuai luasannya.

3.3.2 Aspek Finansial
Analisa aspek finansial
dilakukan setelah melakukan analisa
aliran kas yang akan terjadi :
1. Aliran kas masuk untuk
perhitungan aspek finansial, yaitu
pendapatan dari unit apartemen
yang terjual, service charge, dan
sinking fund.
2. Aliran kas keluar untuk perhitungan
aspek finansialnya didapat dari :
a. Biaya total investasi (biaya
tanah, biaya konstruksi, biaya
perencanaan, biaya perizinan)
b. Biaya operasional (biaya listrik,
air, telepon, dll)
c. Biaya maintenance (perbaikan,
perawatan gedung)
d. Biaya replacement (mengganti
mesin secara berkala)
e. Biaya pajak
Analisa aspek finansial dilakukan dengan
cara menghitung dua parameter
kelayakan investasi yaitu :
1. Net Present Value (NPV)
Menganalisa selisih antara penerimaan
dengan pengeluaran yang telah dipresent-
valuekan. Bila NPV > 0 maka proyek
dikatakan layak, sedangkan sebaliknya
bila NPV < 0 maka proyek dikatakan
tidak layak.
2. Internal Rate of Return (IRR)
Menghitung tingkat bunga yang
menyamakan nilai sekarang investasi
dengan nilai sekarang penerimaan kas
bersih di masa mendatang.

3.3.3 Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas yang
dilakukan dengan mengubah nilai dari
suatu parameter pada suatu saat untuk
selanjutnya dilihat bagaimana
pengaruhnya terhadap tingkat
penerimaan suatu investasi. Parameter-
parameter yang akan dianalisa dalam
Tugas Akhir ini adalah perubahan tingkat
okupansi dan tingkat harapan terhadap
pengembalian.

3.4 Langkah Langkah
Penelitian
Langkah penelitian dalam menyusun
Tugas Akhir ini, yaitu :
1. Perumusan Masalah
Sebelum muncul sebuah permasalahan
dilakukan pemilihan objek penelitian,
yakni diperoleh proyek pembangunan
Apartemen Ciputra World. Dari kondisi
lapangan yang ada diharapkan sebuah
hasil yang ideal dalam segi teknis dan
segi finansial.
Perumusan Masalah :
1. Pemenuhan persyaratan dari segi teknis dan finansial
2. Batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkat
okupansi


Studi Literatur


Pengumpulan data primer dan sekunder :
1. Biaya segala kegiatan yang terjadi (Outflow dan Inflow)
2. Data gambar konstruksi


Analisa Teknis bangunan :
1. Perbandingan kondisi eksisting bangunan terhadap standar
zoning
2. Mengetahui kebutuhan luasan parkir


Analisa Finansial :
1. Perkiraan Kas Masuk
2. Perkiraan Kas Keluar :
(Biaya total investasi, biaya operasional, biaya maintenance, biaya pajak)
3. Penilaian Investasi


Analisa Sensitivitas :
- Terhadap tingkat okupansi
- Terhadap Discount Factor


Kesimpulan


2. Studi Literatur
Selain berupa buku tulisan para ahli di
bidang manajemen konstruksi, literatur
juga berupa peraturan-peraturan
pemerintah, hasil laporan pengerjaan
Tugas Akhir, maupun berupa informasi
dari internet.
3. Pengumpulan Data
Dalam kegiatan ini dilakukan
pengumpulan data-data finansial
pembangunan proyek yang dibuat pihak
owner, kemudian direkapitulasi sesuai
kebutuhan penelitian.
4. Analisa Data
a) Segi Teknis
Pada tahap ini dilakukan perhitungan
menyangkut luasan bangunan dan
penunjangnya yang hasilnya digunakan
untuk perbandingan dengan standar yang
disyaratkan.
b) Segi Finansial
Pengolahan data keuangan dalam bentuk
aliran kas masuk, serta perkiraan aliran
kas keluar yang akan terjadi selama masa
investasi, kemudian dilakukan analisa
kelayakan investasi dengan metode Net
Present Value (NPV) dan Internal Rate
of Return (IRR). Setelah mengetahui
NPV, dilanjutkan Analisa Sensitivitas
yaitu memaparkan perubahan investasi
yang dapat terjadi akibat perubahan
variabel analisa investasi.
5. Kesimpulan
Hasil dari pengerjaan Tugas Akhir ini
yaitu bagaimana kelayakan investasi
pada pembangunan Apartemen Ciputra
World.
Langkah pengerjaan Tugas Akhir ini
dapat dilihat seperti pada Gambar 3.1.
















BAB IV
ANALISA DAN PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Proyek
Proyek Apartemen Ciputra
World dibangun di atas lahan seluas
5,087.6 m
2
yang terletak di Jl. Mayjend
Sungkono Surabaya. Dengan luas dasar
bangunan seluas 1,710.7 m
2
, maka
pembangunan proyek ini telah
menyisakan 66,37 % lahannya untuk
ruang terbuka yang di dalamnya
termasuk daerah hijau, parkir outdoor,
sirkulasi, dan sarana penunjang (bak
sampah, pos jaga, box listrik).
Dalam analisa ini akan menggunakan
asumsi berdasarkan properti pembanding
yakni Somerset Surabaya mewakili
apartemen.
Fasilitas apartemen seperti
parkir, kolam renang, gymnasium
merupakan fasilitas yang disediakan
untuk pemilik apartemen sehingga tidak
dibebani biaya penggunaan. Biaya
listrik,air,telepon, service charge
dibebankan tiap bulan.

4.2 Analisa Teknis
Berikut peraturan mengenai
Rencana Tata Ruang Kota yang
diperuntukkan kawasan Jl. Mayjend
Sungkono Unit Pengembangan VIII
Satelit (Kecamatan Dukuh Pakis) :
1. KDB maksimum adalah 60%
2. KLB maksimum adalah 1500%
3. Ruang terbuka 40% dihitung dari
luas lahan di bagian dalam persil.

4.2.1 Analisa Luasan Bangunan
4.2.1.1 Koefisien Dasar Bangunan
Berdasarkan RTRK Unit
Pengembangan VIII Satelit Kota
Surabaya, kawasan di Jl. Mayjend
Sungkono Surabaya mempunyai KDB
maksimum sebesar 60%. Ciputra World
akan memanfaatkan luas tanahnya untuk
dibangun apartemen seluas 1,710.7 m
2

atau sebesar 33.6% dari luas total. Dalam
pemenuhan terhadap peraturan setempat,
proyek pembangunan Apartemen Ciputra
World telah memenuhi syarat.

Berikut adalah perhitungan
Koefisien Dasar Bangunan apartemen.

Luas Area Proyek = 5,087.6 m
2

Luas Dasar Bangunan
- Fasilitas Gedung = 2,952.74 m
2

- Fasilitas Pelengkap = 424.16 m
2
_
Total = 1,710.7 m
2


KDB = = 0,336 33,6% < 60%

4.2.1.2 Koefisien Lantai Bangunan
Kawasan Jl. Mayjend
Sungkono Surabaya mempunyai KLB
maksimum sebesar 1500%. Berdasarkan
syarat batas tersebut, Ciputra World
hanya diperbolehkan membangun dengan
total luasan lantai maksimum sebesar
76,314 m
2
.

Di bawah ini adalah perhitungan Koefisien Lantai Bangunan, Luas Lantai
Bangunan :
- Hunian
Apartemen = 42,615.69 m
2

Penthouse = 2,382.71 m
2

- Fasilitas Gedung = 19,096.54 m
2

- Fasilitas Pelengkap = 3,630.06 m
2
+
Total = 67,725.00 m
2


KLB = = 13,31 1331% < 1500%

4.2.1.3 Ruang Terbuka
KDB Apartemen Ciputra
World sebesar 33.6% artinya bahwa
Ciputra World telah menyisakan lahan
terbuka seluas 66.4%. Dapat disimpulkan
bahwa proyek Apartemen Ciputra World
telah memenuhi luas minimal penyediaan
Ruang Terbuka.

4.2.2 Analisa Luasan Area Parkir
Berikut ketentuan kebutuhan
ruang parkir berdasarkan jenis fungsi
ruang apartemen :

Unit dengan luas > 90 m
2
= 1 parkir R4 untuk 1 unit
Unit dengan luas70-90 m
2
= 1 parkir R4 untuk 2 unit
Unit dengan luas < 70 m
2
= 1 parkir R4 untuk 5 unit
Keterangan :
SRP = Satuan Ruang Parkir

Untuk memenuhi persyaratan
izin zoning, maka dilakukan
perbandingan antara syarat zoning
dengan ruang parkir yang disediakan.
Berdasarkan perhitungan kebutuhan
tempat parkir tersebut di atas, total
kebutuhan parkir yang harus disediakan
adalah sebesar 461 SRP kendaraan roda
empat, sedangkan menurut izin zoning
diperlukan 608 SRP karena tiap 70 m
2

harus menyediakan 1 SRP. Total tempat
parkir yang disediakan oleh Ciputra
World sebesar 608 SRP mobil / R4 (lihat
tabel 2 lampiran 1). Dengan demikian
berdasarkan tempat yang disediakan,
untuk ruas parkir gedung Ciputra sudah
memenuhi syarat.

4.2.3 Manajemen Pengelolaan
Untuk pengelolaan proyek
Apartemen Ciputra World ini, owner
membentuk sebuah management building
sebagai pengelola apartemen.

4.3 Analisa Finansial
Dalam pembangunan proyek
Apartemen Ciputra World diperlukan
biaya investasi sebesar
Rp.709,940,749,000.00, yang
dikeluarkan pada awal dan hanya terjadi
sekali selama masa konstruksi. Modal
investasi pembangunan apartemen ini
diperoleh dari modal sendiri dan modal
pinjaman dari bank. Untuk modal
pinjaman sebesar 2/3 dari biaya investasi
atau sebesar Rp.473,293,832,700.00.
Pengembalian pinjaman ini akan
diangsur selama 10 tahun dengan i = 9
%, sehingga besar angsuran sebesar
Rp.73,739,179,150.00 per tahun.
Tabel 4.1
Biaya Investasi Apartment Ciputra World
No Uraian Pekerjaan Jumlah
1 Pembebasan Lahan 98,657,138,000
2 Biaya Perizinan 12,784,707,000
3 Biaya Perencanaan 51,138,828,000
4 Biaya Konstruksi 511,388,280,000
5 Pengembangan Fasilitas 35,971,796,000
Total 709,940,749,000
4.3.1 Apartemen
Apartemen Ciputra World
(The Via & The Vue) memiliki 408 unit
yang tersebar di dua tower masing-
masing 29 lantai dengan empat tipe
berdasar luas lantai, terdiri dari 26 lantai
tipikal dan 3 lantai penthouse.

4.3.1.1 Pendapatan
A. Penjualan Unit Apartment
Pendapatan ini diperoleh dari
penjualan unit apartemen dan service
charge. Apartemen tersebut memiliki
harga yang berbeda tiap unitnya, harga
tersebut ditentukan oleh lokasi lantai,
pilihan zona A atau B, tipe kamar (1,2,3,
atau 4 kamar), luas kamar (dari 75 m
2
s/d
175 m
2
), dapat dilihat pada lampiran
gambar. Harga apartemen sudah
termasuk izin mendirikan bangunan
(IMB), listrik dan instalasi (telepon,
antenna tv, AC, water heater), PDAM,
Akta pemisahan, Pemecahan Sertifikat
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atas
nama PT. Win-Win Reality Center.

Penjualan unit apartemen
ditetapkan dilakukan dengan cara
angsuran selama tiga tahun dengan bunga
8%, dengan target tahun ketiga atau
tahun 2011 unit sudah laku semua.
Dengan sistem pembayaran tersebut,
maka angsuran terjadi hingga tahun
2013. Dari data yang diperoleh dari pihak
Ciputra, tahun ke-1 unit apartemen telah
terjual 55% maka diasumsikan pada
tahun ke-2 occupancy rate mencapai
82.7% dan pada tahun ke-3 occupancy
rate telah mencapai 100% atau unit
terjual semua. Dari hasil perhitungan
diperoleh nilai pendapatan dari penjualan
apartemen pada :
tahun ke-1 senilai Rp.112,849,800,000.00,
tahun ke-2 sebesar Rp.175,492,400,000.00,
tahun ke-3 senilai Rp.253,480,400,000.00,
tahun ke-4 sebesar Rp.140,630,600,000.00, dan;
tahun ke-5 sebesar Rp.77,988,000,000.00.

Rincian pendapatan penjualan
unit apartemen selengkapnya dapat
dilihat pada tabel 1 lampiran 2.
Penentuan asumsi terhadap tingkat
hunian berdasarkan minat pembeli
apartemen yang lebih banyak memilih
tipe 1 bedroom, lalu 2 bedroom, lalu 3
bedroom, kemudian disusul 4 bedroom.
Dalam perhitungan pemasukan dari
penjualan apartemen ini akan selalu
dikalikan dengan tingkat huniannya. Unit
Penthouse di tiga lantai paling atas,
dalam tugas akhir ini tidak ikut dihitung
dan dianggap sebagai pemasukan
tambahan nantinya.


B. Service Charge
Ada biaya rutin yang harus
dikeluarkan oleh pemilik apartemen di
luar listrik, air dan telepon yaitu Service
Charge. Service Charge adalah biaya
yang harus dikeluarkan pemilik
apartemen untuk perawatan gedung,
fasilitas umum, taman, kebersihan dan
keamanan yang dihitung per meter
persegi apartemen penghuni. Biasanya
besarnya Rp.12,000.00 sampai
Rp.20,000.00/m
2
. Pada Apartemen
Ciputra World dikenakan service charge
sebesar Rp.18,000.00/m
2
. Contohnya unit
apartemen tipe 1 bedroom dengan luas
75 m
2
maka biaya service charge yang
harus dikeluarkan per bulan adalah 75 x
Rp.18,000.00 = Rp.1,350,000.00. Dana
ini dikelola oleh manajemen apartemen.
Pendapatan dari service charge ini
diperoleh saat apartemen mulai
dioperasikan. Dengan asumsi bahwa
tingkat hunian apartemen mencapai
100% di tahun 2011, maka nilai service
charge akan dikalikan 100%. Maka besar
dari pendapatan service charge adalah
44,998.39 m
2
x Rp.18,000.00 =
Rp.809,971,020.00. Service charge akan
mengalami kenaikan sebesar 10% tiap
lima tahunnya, asumsi ini diperoleh dari
hasil wawancara dengan pihak
manajemen Ciputra World.
Selengkapnya mengenai pendapatan

service charge dapat dilihat pada tabel 2
lampiran 2.

C. Rekapitulasi Pendapatan
Dari pendapatan penjualan
unit ditambah pendapatan service charge
per tahunnya diperoleh nilai pendapatan
tahunan dari penjualan apartemen.
Selengkapnya mengenai rekapitulasi
pendapatan dari Apartemen Ciputra
World dapat dilihat pada tabel 4.2.

Tabel 4.2
Rekapitulasi Pendapatan Apartemen

Tahun ke- Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp)
1 112,849,800,000.00 112,849,800,000.00
2 175,492,400,000.00 175,492,400,000.00
3 253,480,400,000.00 9,719,652,240.00 263,200,052,240.00
4 140,630,600,000.00 9,719,652,240.00 150,350,252,240.00
5 77,988,000,000.00 9,719,652,240.00 87,707,652,240.00
6 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00
7 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00
8 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
9 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
10 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
11 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
12 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
13 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
14 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
15 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
16 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
17 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
18 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
19 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
20 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
21 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
22 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
23 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
24 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
25 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04

4.3.1.2 . Pengeluaran
Pengeluaran untuk Apartemen Ciputra
World terdiri atas :
1. Biaya Operasional
2. Biaya Pemeliharaan
3. Biaya Replacement

A. Biaya Operasional Apartemen
Ciputra World
a. Perhitungan Biaya Listrik
Apartemen Ciputra World
1. Kebutuhan Daya Untuk
Pencahayaan
Perhitungan daya dikonversi dari satuan
watt ke kWh, serta untuk perhitungan
daya listrik yang digunakan setiap
bulannya maka dikalikan 30 hari (1
bulan).
a. Pencahayaan Ruang Koridor
Waktu pemakaian lampu
diasumsikan selama 24 jam.
Perhitungan daya pencahayaan
koridor selengkapnya dapat dilihat
pada tabel 4.3.

Tabel 4.3
Total Daya Listrik Untuk Pencahayaan Koridor

No Nama Lantai Daya (kwh) t (jam) n2 (hari) Ptot (kwh/bln)
1 Lantai 7 2.5 24 30 1800
2 Lantai 8 1.25 24 30 900
3 Lantai 9 1.25 24 30 900
4 Lantai 10 1.25 24 30 900
5 Lantai 11 1.25 24 30 900
6 Lantai 12 1.25 24 30 900
7 Lantai 15 1.25 24 30 900
8 Lantai 16 1.25 24 30 900
9 Lantai 17 1.25 24 30 900
10 Lantai 18 1.25 24 30 900
11 Lantai 19 1.25 24 30 900
12 Lantai 20 1.25 24 30 900
13 Lantai 21 1.25 24 30 900
14 Lantai 22 1.25 24 30 900
15 Lantai 23 1.25 24 30 900
16 Lantai 25 1.25 24 30 900
17 Lantai 26 1.25 24 30 900
18 Lantai 27 2.5 24 30 1800
19 Lantai 28 2.5 24 30 1800
20 Lantai 29 2.5 24 30 1800
21 Lantai 30 2.5 24 30 1800
22 Lantai 31 2.5 24 30 1800
23 Lantai 32 2.5 24 30 1800
24 Lantai 33 2.66 24 30 1915.2
25 Lantai 35 2.66 24 30 1915.2
26 Lantai 36 2.66 24 30 1915.2

Total 32745.6
Keterangan: t = waktu pemakaian
n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2

b. Pencahayaan Ruang Kantor
Manajemen
Kantor manajemen apartemen
berada di ruangan seluas 140 m
2

dimana tiap m
2
perseginya
memerlukan daya 0.03 kWh.
Selengkapnya dapat dilihat pada
tabel 4.4.


Tabel 4.4
Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen

Keterangan
Luas
(m2)
Daya/m2
(kWh) t (jam) n (hari)
Total
kebutuhan/bln
Kantor manajemen 140 0.03 10 30 1260

2. Kebutuhan Daya Untuk Air Bersih
Pada proyek Apartemen Ciputra
World, sistem distribusi air bersih
menggunakan sistem vertikal. Cara
pendistribusiannya dengan
menampung terlebih dahulu pada
tangki air, Kemudian dialirkan
dengan menggunakan pompa untuk
langsung ke titik-titik kran yang
diperlukan. Sedangkan asumsi
penggunaan pompa yaitu selama 10
jam.

Tabel 4.5
Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih
Tipe Keterangan Daya (kWh) t (jam) n2 (hari) P total
Tipikal SWP tipe 1 5.32 5 30 798
SWP tipe 2 5.32 5 30 798
SWP tipe 3 5.32 5 30 798
Tipikal SWP tipe 4 4.2 5 30 630
SWP tipe 5 4.2 5 30 630
SWP tipe 6 4.2 5 30 630
4284
Keterangan : t = waktu pemakaian
n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2

3. Kebutuhan Daya Untuk Elevator
Apartemen Ciputra World mempunyai
alat transportasi vertikal berupa lift.
Untuk apartemen menggunakan elevator
sebanyak 6 buah dengan daya 6.6 kWh
per jamnya dan beroperasi selama 24
jam, maka kebutuhan daya untuk
elevator diperoleh 28,080 kWh tiap
bulannya. Selengkapnya dapat dilihat
pada tabel 4.6.

Tabel 4.6
Total Daya Listrik Untuk Elevator


Keterangan : t = waktu pemakaian
n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2

4. Kebutuhan Daya Untuk Air
Conditioner (AC)
Untuk Apartemen Ciputra World,
perhitungan AC tidak untuk kebutuhan
unit apartemen melainkan hanya untuk
kantor manajemen, dan dihitung asumsi
penggunaanya selama 10 jam. Kebutuhan
daya untuk AC diperoleh 2100 kWh
untuk tiap bulannya (tabel 4.7).

Tabel 4.7
Total Daya Listrik Untuk Air Conditioner (AC)

Keterangan Daya/m2 (kWh) t (jam) n (hari) Total kebutuhan/bln
Elevator (6 buah) 6.5 24 30 28,080.00
Keterangan
Luas
(m2)
Daya/m2
(kWh) t (jam) n (hari)
Total
kebutuhan/bln
Air Conditioner(AC) 140 0.05 10 30 2100

Keterangan : t = waktu pemakaian
n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2

Dari perhitungan daya di atas,
diperoleh kebutuhan daya total untuk
operasional apartemen sebesar 68,469.60
kWh (lihat tabel 10 lampiran 3). Dengan
dikalikan tarif dasar listrik
Rp.1,518.00/kwh, maka biaya listrik per
bulan untuk operasional apartemen
sebesar Rp.103,936,852.80.

b. Perhitungan Biaya Air
Apartemen Ciputra World
Pada Apartemen Ciputra
World selain toilet yang tersebar di setiap
lantai apartemen, terdapat juga kolam
renang dan taman. Kebutuhan airnya
sebesar 133 L/hari/toilet, dan untuk
kebutuhan kolam renang yaitu 38 L/hari,
sedangkan untuk taman kebutuhan airnya
sebesar 19 L/hari. Maka perhitungan
kebutuhan airnya berdasarkan jumlah
toilet, kolam renang, dan taman,
apartemen ini membutuhkan air
sebanyak 35.34 m
3
setiap bulannya (tabel
4.8).

Dari masing-masing
kebutuhan tersebut akan dihitung
kebutuhan airnya untuk mendapatkan
biaya kebutuhan air.
Tabel 4.8
Kebutuhan Air
Jumlah Fasilitas
Kebutuhan air
(L/hari)
Kebutuhan air
(m3)
Kebutuhan air
(m3/bulan)
1 Toilet 70 0.07 2.1
1 Kolam renang

3.42 102.6
104.7

Berdasarkan perkalian antara kebutuhan
air dengan tarif air diperoleh biaya untuk
air per bulan sebesar Rp.15,513,500.00
(tabel 4.9).
Tabel 4.9
Biaya Tetap Kebutuhan Air
No Keterangan Pemakaian (m3) Tarif air (Rp) Total (Rp)
1 Pemeliharaan Meteran 3,000.00
2 PPN 10% 300.00
3 Toilet 1633 9,500.00 15,513,500.00
4 Kolam renang 3.42 6,000.00 20,520.00
5 Taman 1.71 6,000.00 10,260.00
Total/bulan 15,544,280.00

Total/tahun 186,531,360.00


c. Perhitungan Gaji Karyawan
Pengelola Apartemen
Berikut adalah data besarnya
gaji karyawan pengelola yang akan
dikeluarkan tiap tahunnya oleh pihak
manajemen pengelola.
Tabel 4.10
Gaji Karyawan Pengelola Apartemen
No Keterangan Jumlah
Harga Satuan
(Rp)
Total Gaji/bulan
(Rp)
1 General Manager 1 10,000,000.00 10,000,000.00
2 Manager 3 5,000,000.00 15,000,000.00
3 Staf 10 2,000,000.00 20,000,000.00
4 Security 30 1,000,000.00 30,000,000.00
5 Cleaning Service 30 1,000,000.00 30,000,000.00
6 Pelaksana/Engineer 10 1,000,000.00 10,000,000.00
7 Operasional Kantor 5 1,000,000.00 5,000,000.00

120,000,000.00

d. Rekapitulasi Biaya Operasional
Apartemen
Untuk perhitungan aliran kas,
agar lebih jelas dapat dilihat pada tabel
4.12 tentang biaya operasional per tahun.
Tabel 4.12
Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Per Tahun
Tahun Biaya/bulan (Rp) Biaya/tahun (Rp)
2011 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2012 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2013 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2014 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2015 288.888.077,94 3.466.656.935,28
2016 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2017 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2018 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2019 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2020 317.776.885,73 3.813.322.628,81
2021 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2022 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2023 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2024 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2025 349.554.574,31 4.194.654.891,69
2026 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2027 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2028 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2029 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2030 384.510.031,74 4.614.120.380,86
2031 422.961.034,91 5.075.532.418,94
2032 422.961.034,91 5.075.532.418,94

B. Biaya Pemeliharaan
Biaya pemeliharaan untuk
gedung Apartemen Ciputra World
digunakan untuk aktivitas perbaikan
peralatan, pemeliharaan elevator,
pengecatan ulang, dan lain sebagainya
yang dilakukan setiap setahun sekali.
Besarnya biaya pemeliharaan per tahun
dialokasikan sebesar 30% dari service
charge apartemen atau sebesar
Rp.242,991,306.00. Rincian biaya
pemeliharaan Apartemen Ciputra World
dapat dilihat dalam tabel 4.13.

Tabel 4.13
Biaya Pemeliharaan Apartemen

Keterangan Biaya (Rp)
Gedung 121,495,653.00
Fasilitas Umum 121,495,653.00
242,991,306.00

C. Biaya Replacement Apartemen
Biaya replacement /
penggantian dalam Apartemen Ciputra
World meliputi penggantian mesin,
seperti pompa air, AC, generator atau
genset, lift, dll yang dialokasikan sebesar
30% (Poerbo, 1995) dari service charge
yaitu sebesar Rp.242,991,306.00.

4.3.2 Biaya Penyusutan
Biaya penyusutan adalah nilai
suatu aset yang berkurang dikarenakan
waktu/pemakaian maupun keusangan,
dalam hal ini yang mengalami
penyusutan adalah nilai bangunannya.
Penyusutan bangunan Apartemen Ciputra
World menggunakan metode garis lurus
(Straight Line) dengan asumsi umur
bangunan 20 tahun (UU No.17 Tahun
2000) dan nilai penyusutan tiap tahun
adalah 5% dari Rp.709,940,749,000.00
(biaya proyek Apartemen Ciputra World)
atau sebesar Rp.35,497,037,450.00.

4.3.3 Biaya Pajak
Menurut UU No.17 Tahun
2000 di Indonesia mengenai Pajak
Penghasilan, perhitungan pajak untuk
badan usaha dalam negeri adalah sebagai
berikut :

Tabel 4.14
Tarif Pajak Untuk Wajib Pajak Badan Usaha Dalam Negeri

Lapisan Penghasilan Kena Pajak Tarif Pajak
Sampai dengan Rp.50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) 10%
Di atas Rp.50.000.000,- (lima puluh juta rupiah)
15%
s.d. Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah)
Di atas Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah) 30%

Sumber : Undang-Undang No.17 Tahun 2000


Dalam analisa ini, pajak
dihitung dalam dua lapisan pendapatan
kena pajak. Untuk pendapatan
Rp.50,000,000.00 dikenakan 10%,
sedangkan selebihnya dikenakan 15%.

4.3.4 Analisa Aliran Kas
Penilaian investasi diketahui
dengan menghitung aliran kas masuk dan
aliran kas keluar yang telah dihitung
kemudian digunakan untuk membuat
cash flow proyek.

Perhitungan MARR
Equity
:
Safe Rate + 6,5%
Resiko Investasi + 6,5% +
MARR
Equity
13 %

MARR
Investasi
= MARR
Equity
+ Loan
= ( x 13%) + ( x 9%)
= 15%
Perhitungan cash flow
tersebut menggunakan besaran Minimum
Attractive Rate of Return (MARR)
sebesar 10%, adapun besaran MARR
tersebut merupakan pendekatan
berdasarkan analisa proyek lain yang
sejenis, serta penilaian investasi selama
25 tahun. Kriteria yang digunakan untuk
menilai kelayakan investasi proyek
Apartemen Ciputra World dengan
menggunakan metode NPV, IRR, dan
dilanjutkan dengan analisa sensitivitas.
Dalam pembangunan
Apartemen Ciputra World menghabiskan
dana investasi sebesar
Rp.709,940,749,000.00, dengan masa
investasi 25 tahun. Dengan
mengurangkan biaya pengeluaran
(investasi, operasional, pajak, depresiasi)
terhadap pemasukan (penjualan unit
apartemen), investasi ini dapat
menghasilkan NPV sebesar -
Rp.13,755,648,147.19 atau IRR 9%.

Tabel 4.15
Penilaian Kelayakan Investasi

Penilaian Investasi
NPV -13,755,648,147.19
IRR 9%
MARR 15%

4.4 Analisa Sensitivitas
Analisa Sensitivitas dilakukan
dengan mengubah tingkat hunian
(Occupancy Rate) apartemen dengan
presentase yang sama, selanjutnya dilihat
bagaimana pengaruhnya terhadap
indikator NPV dan IRR-nya. Dalam
perhitungan sensitivitas, karena asumsi
awal tingkat okupansi 80% menunjukkan
hasil NPV negatif, maka dilakukan
asumsi penambahan tingkat okupansi
10% menjadi 90% sehingga
menghasilkan NPV sebesar
Rp.44,311,376,102.58 (tabel 19
lampiran3). Saat dilakukan penambahan
okupansi sebesar 10% lagi menjadi
100%, NPV yang dihasilkan sebesar
Rp.102,378,400,352.35. Tampak di sini
bahwa ketika tingkat okupansi 80%,
proyek Apartemen Ciputra World tidak
layak dalam hal finansial. Maka agar
proyek ini layak dan tidak mengalami
kerugian, tingkat okupansi harus
mencapai 90%.
Karena dilihat dari aspek
finansial proyek ini mengalami kerugian,

maka sebaiknya pihak owner menaikkan
harga jual unit apartemen atau biaya
service charge kepada penghuni, dengan
harapan pengembalian investasi dengan
umur 25 tahun dapat terpenuhi.

Tabel 4.16
Analisa Sensitivitas Terhadap NPV

Okupansi Apartemen NPV
80% -Rp.13,755,648,147.19
90% Rp. 44,311,376,102.58
100% Rp.102,378,400,352.35

Tabel 4.17
Analisa Sensitivitas Terhadap Discount Rate (i)

MARR (i) NPV
15% -Rp.13,755,648,147.19
10% Rp.20,348,529,724.54
5% Rp.83,607,912,398.42
Sumber : Hasil Perhitungan





Gambar 4.1
Grafik Sensitivitas Okupansi Terhadap NPV
0
20
40
60
80
100
120
Sensitivitas
Sensitivitas
NPV




Gambar 4.2
Grafik Sensitivitas MARR Terhadap NPV


KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan
Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah
diuraikan pada Bab IV, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :
1. Dari segi teknis, perencanaan pembangunan Apartemen Ciputra World telah sesuai
dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya.
2. Dari segi finansial, dengan nilai investasi sebesar Rp.709,940,749,000.00
dihasilkan NPV sebesar -Rp.13,755,648,147.19 dengan tingkat okupansi 80%.
Karena NPV yang dihasilkan negatif, berarti proyek ini tidak layak bila ditinjau
dari segi finansial yang berarti kerugian.
3. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek
Apartemen Ciputra World akan menjadi layak jika tingkat okupansi mencapai
90%.

5.2 Saran
Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini berkaitan dengan
pembahasan analisa investasi pada proyek Apartemen Ciputra World adalah :
1. Dikarenakan keterbatasan data yang diperoleh, besarnya biaya
replacement/penggantian hanya menghitung penggantian utilitas lift, perlu
penelitian lanjutan yang menghitung kebutuhan biaya penggantian pada utilitas
dengan lebih lengkap.
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Sensitivitas
Sensitivitas

2. Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa
variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi, termasuk sumber-sumber
pembiayaan.



DAFTAR PUSTAKA

Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi ke-4.
Yogyakarta : Unit Penerbit dan Percetakan.
Kyle, R.C. dan Baird, F.M. 1995. Property Management. Edisi ke-5. Amerika Serikat
: Real Estate Education Company.
Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor 272/HK.105/DRJD/96
Tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Persyaratan
Teknis Bangunan Gedung.
Poerbo, H. 1995. Utilitas Bangunan. Jakarta : Djambatan.
Procon Indah, 2008 Tentang Nilai Jual Apartemen.
Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek. Yogyakarta : Liberty.
Pujawan. 2003. Ekonomi Teknik Edisi Pertama. Cetakan ke-3. Surabaya : Guna
Widya.
Soeharto, I. 1999. Manajemen Proyek. Jakarta : Erlangga.
Soeharto, I. 2003. Manajemen Proyek Jilid 1 dan 2. Jakarta : Erlangga.
Sutojo, S. 2003. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta : PT.Sapdodadi.
UURS Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Pengertian Apartemen.
Undang Undang Nomor 17 Tahun 2000 Tentang Pajak Penghasilan.