KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Kuasa yang telah
melimpahkan rahmat-Nya kepada kami, sehingga kami dapat menyelesaikan
laporan Manajemen Proyek Konstruksi tentang Pra Pendanaan (Turn Key).
Adapun laporan Manajemen Proyek Konstruksi tentang Pra Pendanaan
(Turn Key) ini telah kami usahakan semaksimal mungkin. Oleh karena itu kami
ingin mengucapkan terima kasih kepada Ibu Dewi Ana Rusim ,ST, MT selaku
dosen mata kuliah Manajemen Proyek Konstruksi yang telah membimbing kami.

Terima Kasih juga kepada teman-teman seperjuangan yang juga selalu

memberikan motivasi baik berupa sharing pendapat, motivasi dan hal-hal lainnya
dalam rangka pembuatan laporan ini.
Kami sangat menyadari tidak ada manusia yang sempurna begitu juga
dalam penulisan laporan ini, apabila terdapat kekurangan dan kesalahan dalam
laporan ini, kami sangat berharap kepada seluruh pihak agar dapat memberikan
kritik dan juga saran seperlunya.
Akhir kata, semoga laporan Manajemen Proyek Konstruksi ini dapat
memberikan manfaat dan bahan pembelajaran kepada kita semua.
Jayapura, 03 April 2015

Penulis

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR.......................................................................................... i
DAFTAR ISI....................................................................................................... ii
BAB I. PENDAHULUAN.................................................................................. 3
a. Latar Belakang.............................................................................................. 3
b. Tujuan Penulisan........................................................................................... 5
BAB II. PEMBAHASAN................................................................................... 6
a.
b.
c.
d.
e.

Definisi Jaminan Pembayaran dan Pra Pendanaan (Turnkey Project)..........

Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project................................................
Aspek-Aspek dalam Turnkey Project............................................................
Kelebihan dan Kekurangan Sistem Turnkey Project.....................................
Contoh Organisasi Turnkey Project..............................................................

6
8
10
15
17

BAB III. PENUTUP........................................................................................... 19

A. Kesimpulan................................................................................................... 19
B. Saran.............................................................................................................. 19
DAFTAR PUSTAKA......................................................................................... 20

BAB I

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

PENDAHULUAN
a. Latar Belakang
Dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan adanya sebuah ikatan kerja
antara pengguna jasa dengan penyedia jasa yang digunakan sebagai dasar hukum,
berbentuk kontrak konstruksi. Pada umumnya kontrak konstruksi berisi tentang
pembagian hak dan kewajiban diantara keduanya.
Definisi kontrak adalah:
PMBOK : Dokumen yang mengikat pembeli dan penjual secara hukum.
Kontrak merupakan persetujuan yang mengikat penjual dan penyedia jasa,
barang, maupun suatu hasil, dan mengikat pembeli untuk menyediakan uang

atau pertimbangan lain yang berharga.

FIDIC Edisi 2006 : Kontrak berarti Perjanjian Kontrak (Contract Agreement),
Surat Penunjukan (Letter of Acceptance), Surat Penawaran (Letter of Tender),
Persyaratan (Conditions), Spesifikasi (Spesifications), Gambar-gambar
(Drawings), Jadwal/Daftar (Schedules), dan dokumen lain (bila ada) yang

tercantum dalam perjanjian kontrak atau dalam Surat Penunjukan.

UU Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 tentang jasa konstruksi
dijelaskan bahwa kontrak kerja konstruksi merupakan keseluruhan dokumen
yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam
penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.
Kontrak kerja konstruksi adalah juga kontrak bisnis yang merupakan suatu

perjanjian dalam bentuk tertulis dimana substansi yang disetujui oleh para pihak
yang terikat di dalamnya terdapat tindakan-tindakan yang bermuatan bisnis.
Sedangkan yang dimaksud bisnis adalah tindakan yang mempunyai aspek
komersial. Dengan demikian kontrak kerja konstruksi yang juga merupakan
kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis antara dua atau lebih pihak yang
mempunyai nilai komersial (Hikmahanto Juwana, 2001).
Dokumen kontrak yang perlu mendapat perhatian antara lain adalah
dokumen Syarat-syarat Perjanjian (Condition of Contract) karena dalam dokumen
inilah dituangkan semua ketentuan yang merupakan aturan main yang disepakati
oleh kedua belah pihak yang membuat perjanjian. Dalam membuat perjanjian
harus melibatkan pihak-pihak yang berkompeten dan berdasarkan hukum yang
PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

berlaku. (Contracts And The Legal Environment For Engineers And Architect,
sixth edition, Joseph T. Bockrath)
Kontrak konstruksi berarti perikatan tertulis antara pengguna jasa (pemilik
proyek / pemberi tugas) dan penyedia jasa (konsultan perencana/kontraktor
pelaksana / konsultan pengawas) mengenai kegiatan industri jasa konstruksi
(Mengenal Kontrak Konstruksi Di Indonesia, Ir. H. Nazarkhan Yasin)
Dalam umurnya yang telah memasuki usia 70 tahun, Republik Indonesia
telah melakukan berbagai pembangunan di berbagai sektor. Bangsa Indonesia
telah memasuki masa-masa sulit sebagai negara muda yang penuh tantangan baik
dari dalam negeri maupun luar negeri. Hasil pembangunan itu tampak dari antara
lain semakin banyaknya gedung bertingkat, semakin baiknya saran infrastruktur
jembatan dan jalan, dibangunnnya berbagai saluran irigasi dan bendungan serta
sarana prasarana lainnya.
Dalam Pembangunan Nasional, jasa konstruksi mempunyai peranan penting
dan strategis mengingat jasa konstruksi menghasilkan hasil akhir berupa
bangunan atau bentuk fisik lainnya, baik yang berupa prasarana maupun sarana
yang berfungsi mendukung pertumbuhan dan perkembangan berbagai bidang
Sejarah perkembangan Konstruksi di Indonesia modern dimulai sejak
proklamasi kemerdekaan sampai saat ini. Tingkat perkembangan jasa konstruksi
sangat tergantung pada tingkat pembangunan yang dicanangkan pemerintah,
terutama yang berhubungan dengan proyek infrastruktur yang dilaksanakan untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat atas fasilitas umum. Dunia konstruksi
berkembang lebih baik, saat pemerintahan Orde Lama memulai proyek prestisius
untuk mensejajarkan Indonesia dengan negara-negara lain di dunia. Berbagai
proyek mercusuar dicanangkan oleh pemerintah antara lain pembangunan Tugu
Monas beserta kompleksnya, Lapangan Gelora Bung Karno di Senayan,Masjid
Istiqlal, Jembatan Ampera di Palembang sampai dengan Semanggi Interchange
Road, merupakan contoh awal menggeliatnya pembangunan konstruksi di
Indonesia.
b. Tujuan Penulisan
Tujuan penulisan laporan ini adalah agar para pembaca dapat mengetahui salah
satu aspek dalam Kontrak Konstruksi yaitu aspek cara pembayaran berupa Pra
PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

Pendanaan (Turn Key) dan juga mengetahui pentingnya Kontrak Konstruksi

tersebut dalam pengerjaan proyek. Hal ini bertujuan agar kedepannya tidak terjadi
kegagalan dalam mengelola kontrak konstruksi yang mengakibatkan kerugian
besar dalam proyek yang dilaksanakan..

BAB II
PEMBAHASAN
a. Definisi Jaminan Pembayaran dan Pra Pendanaan (Turnkey)
Jaminan Pembayaran (Payment Agreement) merupakan jaminan yang
biasa digunakan dalam bentuk kontrak Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia
Jasa (Contractor's Full Prefinance) dimana seluruh pekerjaan dibiayai terlebih
dahulu oleh penyedia jasa, untuk menjamin penyedia jasa mendapatkan
PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

pembayaran atas pekerjaannya maka pengguna jasa harus memberikan

jaminan

pembayaran

kepada

penyedia

jasa.

Jaminan pembayaran bukanlah sebuah instrumen pembayaran, jaminan ini

baru dapat dicairkan apabila secara tegas telah dinyatakan di dalam kontrak
bahwa jaminan pembayaran tersebut boleh dicairkan sebagai alat pembayaran
kepada penyedia jasa. Dengan adanya jaminan-jaminan tersebut, resiko
pengguna jasa sedikit dikurangi namun bukan berarti hilang sama sekali
karena berdasarkan uraian di atas, pemilihan bentuk penjaminan baik bank
garansi maupun surety bond sama-sama memiliki batas maksimum pemberian
ganti rugi dalam hal ini sebesar nilai jaminan itu sendiri.
Proyek yang dilakukan dengan pola Turn-key Project adalah pola
pekerjaan dimana masing-masing pihak yang terlibat mengikatkan diri dengan
kontrak kerja, tetapi Pihak Pemberi Tugas akan melakukan pembayaran
pekerjaan setelah prestasi pekerjaan selesai 100% dan telah disetujui oleh
Pemberi Tugas. Dengan kata lain, Pelaksana Pekerjaan (Konsultan Perencana,
Konsultan Pengawas/Manajemen Konstruksi dan Kontraktor, baik sendirisendiri, sekaligus maupun kombinasi dari pihak-pihak tersebut) membiayai
dirinya sendiri sampai pekerjaannya selesai 100% dan disetujui oleh Pemberi
Tugas. Pada cara ini sangat penting pada saat awal untuk menyepakati hal-hal
mengenai kualitas bangunan, perkiraan nilai pekerjaan, tatacara pembiayaan
dan pembayaran total pada akhir pekerjaan. Ditinjau dari pihak yang disebut
dalam pembangunan melalui pola Turnkey Project dibagi atas Pengguna jasa
dan Penyedia Jasa. Pengguna jasa adalah perseorangan atau badan sebagai
pemberi tugas atau pemilik pekerjaan atau proyek yang memerlukan layanan
jasa konstruksi. Disisi lain yang disebut Penyedia Jasa adalah orang
perseorangan atau badan yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa
konstruksi.
Keuntungan dari proyek-proyek turnkey adalah owner tidak perlu
mengeluarkan

tenaga

ekstra

dalam

mengkoordinasi

semua

elemen

dibawahnya. Selain itu, karena dari proses perencanaan hingga pembangunan

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

dilaksanakan oleh satu pihak, maka proses optimalisasi desain bisa dilakukan
sepanjang proyek berlangsung dan lebih cepat dilaksanakan.
Keuntungan yang diraih pemberi kerja tentu saja hasil kerja yang
kemungkinan bisa lebih cepat, minimalisasi konflik dan mengurangi resiko
adanya saling lempar tanggung jawab apabila terjadi kegagalan konstruksi.
Secara sederhana praktek seperti ini sudah lama dilaksanakan oleh insinyurinsinyur yang bekerja perseorangan baik sipil maupun arsitek dalam
merencanakan dan membangun rumah-rumah tinggal dimana proses
perencanaan, pencarian material, dan proses konstruksi ditanggung-jawabkan
kepada satu pihak. Kelemahan dari struktur seperti ini adalah Adanya resiko
kegagalan konstruksi yang lebih besar karena biasanya kontraktor-kontraktor
EPC berasal dari kontraktor maupun konsultan murni. Apabila proyek
dimenangkan oleh kontraktor dengan basic konsultan, kemungkinan bangunan
yang akan dibuat boros dalam pembiayaan. Apabila dimenangkan oleh
kontraktor dengan basic pelaksana, sydah pasti harga akan efisien, namun
resiko yang timbul akan lebih besar.
Namun, dari semua sistem organisasi yang ada, pemberi kerja, masih
punya wewenang penuh untuk memilih karena masing-masing struktur
organisasi proyek memiliki sisi keunggulan masing-masing.

b. Mencari Kontraktor dengan Turnkey Project

Pada sebuah proyek properti ada beberapa tipe pembayaran yang bisa
diterapkan untuk membayar kontraktor. Sistem yang paling umum digunakan
adalah sistem pembayaran termin. Sistem termin ini merupakan sistem yang
paling adil karena pembayaran berbanding lurus dengan prestasi kerja
kontraktor. Sistem ini mengharuskan developer memiliki modal awal untuk
membayar kontraktor sesuai syarat yang telah disepakati. Jika developer tidak

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

memiliki modal awal untuk memulai proyek maka sistem pembayaran yang
bisa diterapkan adalah sistem turnkey project.
Secara sederhana dapat dipahami bahwa sistem turnkey project ini
adalah pembayaran oleh developer atau pemilik proyek terhadap kontraktor
sebagai pelaksana pada saat pekerjaan telah selesai seluruhnya atau pada saat
proyek serah terima dari pelaksana ke pemilik. Jadi dengan sistem turnkey ini
developer tidak memerlukan modal untuk membangun (sesuai isi kontrak)
karena

pembangunan

dan

pembiayaan

proyek

sepenuhnya

menjadi

tanggungjawab kontraktor. Modal kontraktor bisa dalam bentuk pembelian

material, biaya tukang, membayar sub contractor (jika ada). Apabila turnkey
project ini diaplikasikan untuk proyek-proyek properti seperti perumahan,
apartemen dan jenis proyek lain yang akan dijual kepada end user maka
developer tidak memerlukan uang sama sekali untuk memulai pembangunan
fisik proyek, karena jenis apapun pekerjaan fisik bisa dikerjakan dengan
sistem turnkey.
Banyak developer yang mencari kontraktor yang bersedia mengerjakan
proyek dengan sistem pembayaran turnkey terutama developer pemula yang
tidak punya modal yang cukup untuk membayar kontraktor dengan sistem
termin. Sejalan dengan itu sebenarnya banyak juga kontraktor yang bersedia
mengerjakan proyek dengan sistem turnkey ini, kuncinya adalah tawarkan
sesuatu yang tidak bisa mereka tolak. Anda harus menawarkan sesuatu yang
sangat menarik bagi mereka. Misalnya jika dengan sistem termin anda
membayar kontraktor seharga x rupiah, maka dengan sistem turnkey
project ini penawaran harga seyogianya lebih besar dari x rupiah. Bisa juga
anda mencari formula lain yang tepat sehingga kontraktor tertarik dan tidak
bisa menolak. Tidak ada aturan baku yang mengatur tentang ini, tergantung
dari kesepakatan para pihak saja.
Akan lebih mudah mencari kontraktor dengan turnkey ini jika si
pemberi kerja adalah orang atau developer yang sudah terkenal dan bagus
integritasnya. Dimana tidak ada kekhawatiran dari kontraktor mengenai
kesanggupan bayar dari pemberi kerja. Ini sebenarnya yang menjadi fokus
kontraktor yaitu keamanan dan keterjaminan dalam pembayaran.
PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

Jika

kondisinya adalah anda harus menaikkan harga untuk mendapatkan kontraktor

dengan sistem pembayaran turnkey maka resikonya tentu saja keuntungan
anda sebagai developer berkurang. Resiko itu wajar karena anda tidak perlu
uang untuk membangun. Jika dihitung menurut nominal memang laba anda
sebagai developer tergerus, tetapi secara presentase keuntungan anda bisa
lebih besar. Keuntungan lainnya adalah karena property itu mempunyai sifat
baik yaitu bisa dijual walaupun barangnya belum ada atau masih dalam proses
pembangunan.
Sebagai contoh adalah sebuah proyek mixed use di bilangan Cempaka
Putih yang terjual seluruh unitnya yang berjumlah ratusan atau satu tower high
rise building hanya dalam jangka waktu 3 (tiga) jam saja padahal proyek
masih berupa tanah kosong. Bisa dibayangkan jika kontraktor yang akan
membangun proyek tersebut setuju dengan pembayaran turnkey maka
developer tidak perlu uang sendiri untuk membayar kontraktor pada saat
proyek selesai. Karena pembayaran sudah diterima dari konsumen.

c. Aspek-Aspek dalam Turnkey Project

a. Aspek Pasar
Pertumbuhan jumlah penduduk pesat (1,68%/tahun) mengakibatkan penambahan kebutuhan rumah untuk keluarga baru rata-rata

800.000 unit rumah/tahun [5] .

Rencana Strategis Pembangunan Perumahan 2005-2009, telah
menetapkan untuk memfasilitasi pembangunan 60.000 unit

Rusunawa dan 25.000 unit Rusunami

Perum Perumnas hanya bisa menyumbang pembangunan rumah 10
% saja dari sekitar 245.452.739 jiwa penduduknya (Majalah

Properti per 6 Juli 2006).

Pemerintah mencanangkan pembangunan 1.000 Tower (menara)
RUMAH SUSUN diseluruh kota di Indonesia yang berpenduduk
PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

diatas 2 juta jiwa yang memakan waktu kurang lebih tiga tahun.
Lebih dari itu, Indonesia memantapkan era berdiam dirumah

vertikal. (Kompas 24 Agustus 2006 ).

RPMJN 2015-2019 sasaran pembangunan yaitu mengembangkan
sistem penyediaan perumahan rumah susun sewa yang dianggarkan
pemerintah.

b. Aspek Teknis
/Secara teknis pembangunan dengan pola turnkey mempunyai
kesamaan dengan pola lainnya, hanya saja cara pembayarannya yang
berbeda, dimana pola turnkey pembayarannya adalah diakhir
selesainya pelaksanaan pembangunan dengan beberapa scheme
pembayaran.

Gambar 4. Proses Kerja Teknis

Dari Gambar 4 tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut tentang proses
kerja teknis:
Pengadaan Tanah
Perlu diperhatikan dalam pengadaan tanah yaitu kecocokan lokasi
untuk penerapan Turnkey Project. Pemilihan lokasi/site selection
diperkotaan memerlukan biaya:
Site aquisition cost
Land development cost
Professed fee
Permits
Carrying charges
Cost of money.

Perencanaan
Konsep perancangan terhadap Tapak:

Batas dan kondisi fisik

Lingkungan sekitar tapak

Pencapaian dan sirkulasi

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

10

Zoning dan Batas Intensitas Bangunan (BIB)

Konsep perancangan terhadap bangunan fasilitas:

Perencana Infrastruktur dan Landscape

Perencaraan Arsitektur, Struktur, Mekanikal & Elektrikal

Pembangunan/Construction

Pembangunan fisik Infrastruktur dan Landscape

Pembangunan fisik Struktur, Mekanikal & Elektrikal serta

Arsitektur dan fasilitas lainnya.

Serah Terima
Setelah semua pekerjaan dari perencanaan sampai pelaksa-naan
fisik telah diselesaikan oleh Penyedia Jasa/Investor dan sesuai
dengan syarat-syarat dan speksifikasi yang telah disetujui maka
dilakukan serah terima kepada pengguna jasa.

Pembayaran
Berdasarkan serah terima maka pengguna jasa melakukan
pembayaran kepada penyedia jasa sesuai dengan syarat-syarat yang
telah disetujui dalam kontrak Turnkey tersebut

c. Aspek Hukum
Dari sisi aspek hukum terhadap Turnkey Project adalah lebih kearah
permasalahan perjanjian/kontrak yang sering menimbulkan dampak
hukum yang cukup luas dan serius yaitu:

Lingkup Pekerjaan
Dimana lingkup pekerjaan yang berdasarkan Turnkey Project yang
berupa Rancang Bangun (Desain & Build) mempunyai pekerjaan
yang sangat kompleks, hal ini akan mudah menimbulkan masalah
jika lingkup pekerjaan yang di sampaikan oleh pihak Pengguna
jasa kepada pihak penyedia jasa tidak secara mendetail dan batasan
yang jelas. Lingkup pekerjaan didalam kontrak haruslah selengkap

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

11

dan sedetail mungkin, agar supaya di waktu depannya tidak terjadi

saling menyalahi dalam pekerjaan konstruksi.

Penghentian Sementara Pekerjaan

Sistem Turnkey Project yang sangat kompleks dan terdiri dari
beberapa tahap kegiatan yaitu dari Pra desain, desain final sampai
pelaksaan fisik dan juga waktu yang cukup panjang, hal ini sangat
memungkinkan pihak pengguna jasa ataupun penyedia jasa untuk
melakukan penghentian sementara pekerjaan.

Sistem Pembayaran
System Pembayaran Turnkey Project adalah pada saat seluruh
pekerjaan yang di laksanakan oleh Penyedia Jasa telah selesai baru
dibayar, maka pembayaran harus dibuat sejelas mungkin.

Bank garansi
Dalam proses pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh
Penyedia Jasa sama sekali tidak menerima pembayaran selama
konstruksi, maka aturan pembayaran melalui Bank garansi
yang di berikan oleh Pihak Pengguna Jasa harus dijelaskan
selengkap mungkin.

Pemutusan Kontrak
Proses Pekerjaan yang di lakukan dengan sistem turnkey adalah
sangat kompleks maka aturan terhadap kemungkinan terjadi
pemutusan kerja harus di jelaskan.

Force majeure
Pengaturan hukum terhadap kejadian-kejadian yang luar biasa
yang diluar kekuasaan para pihak dengan pernyataan resmi
oleh instansi pemerintah yang berwenang seperti Bencana
alam, peperangan.

Penyelesaian Perselisihan
Sesuai dengan kondisi bahwa pekerjaan konstruksi yang banyak
melibatkan stakehorder, khususnya dengan sistem Turnkey Project

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

12

yang pembayarannya di akhir proyek, kemungkinan perselisihan

akan timbul, untuk itu pengaturan terhadap perselisihan harus jelas.
d. Aspek Keuangan/Pendanaan
Pendanaan untuk perolehan lahan dapat dilakukan dengan cara:
o Melakukan pola kerjasama antara Penyedia Jasa /Investor dengan
Pemerintah (dalam hal ini Perumnas) untuk pengadaan tanah
perkotaan untuk pembangunan Rusunawa/mi.
o Pola kerjasama Pembangunan dengan Instansi (baik dengan
Industri, endidikan/Universitas, Perusahaan) yang membutuhkan
pengadaan rumah dimana mereka telah memiliki tanah untuk
Rusun/flat.
o Investor melakukan pembebasan dan pengembangan tanah dan
membangunnya dengan cara subsidi silang sepert yang telah
dilakukan oleh HDB Singapura, dimana area lantai bawah dan
sekitarnya yang strategis dibuat retail/komersial dengan harga
komersil dan lantai tingkatnya dibuat hunian untuk MBR,
o Pola kerjasama dengan Investor asing baik dalam penyediaan dana
untuk pengadaan tanah
o Perolehan Dana melalui pinjaman bank dengan komposisi 70% :
30% dan perhitungan bunga dibebankan pada konsumen atau dana
hibah pemerintah
o Perolehan dana Hibah dari Pemerintah pusat/daerah melalui
APBN/APBD

atau

subsidi

selisih

bunga

melalui

bank

pemerintah( BTN) kepada calon pembeli rusun/ MBR.

o Perolehan Anggaran Pem-bangunan dari Pemerintah dimana sudah
tersedia dana 10 triliun (sumber Kompas 24/8/06) untuk Rusun
dari total 50 triliun yang dibutuhkan untuk membangun 1.000
Rusun. (Kompas, 24 Agustus2006).
o Mekanisme

perolehan

dana

dari

Badan-badan:

Jamsostek;

bapertarum; YKPP; Bapertarum; SMF; SMM; Sindikasi PerbankPRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

13

an, diproyeksikan sebesar Rp. 88,98 triliun untuk penyediaan dana

Pembangunan Perumahan bagi
o Masyarakat berpenghasilan rendah. Dari APBN diproyeksik-an
sebesar Rp.21,6 triliun untuk Pembangunan Perumahan bagi MBR.
(Bisnis Indonesia, 23 Agustus 2009).

d. Kelebihan dan kekurangan Sistem Turnkey Project

Tabel 1 Kelebihan dan Kekurangan Sistem Turnkey Project ditimjau dari
Pemberi Tugas
KELEBIHAN
a) Tidak perlu memikirkan
proses
konstruksi
dari
perencanaan
sampai
selesai
konstruksi
b) Tidak perlu menyediakan dana
dari sejak awal proyek hingga
proyek selesai
c) Tidak perlu QS (Quantity
Surveyor)
d) Tidak perlu pengawasan pekerjaan
secara lengkap (cukup beberapa
saja)

KEKURANGAN
a. Harus membayar provisi Bank
untuk
payment
guarantee
selama masa pembangunan
b. Harus menanggung beban biaya
bunga selama pembangunan
terhadap harga kontruksi
c. Biaya konstruksi akan lebih
mahal daripada kontrak biasa.
d. Apabila dana investasi yang
sudah tersedia sejak awal
konstruksi tidakdigunakan oleh
Owner (Pemberi Tugas) dengan
optimal di bidang lain maka
menurut analisa ekonomi pada
dasarnya Owner membayar

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

14

lebih
mahal
dibandingkan
dengan
jasa
konstruksi
konvensional
e) Tidak ada resiko keuangan e. Harus menanggung beban biaya
(membayar lebih dari prestasi)
asuransi dan beban biaya
pengamanan investasi lainnya
akan dibebankan pada harga
konstruksi
f) Dapat menunda pembayaran jika f. Kemungkinan
pemblokiran
mutu konstruksi belum seusai
sebagian rekening di Bank
kontrak, hingga kontraktor dapat
sebagai pendukung Payment
memenuhi seluruh persyaratan
Guarantee
dalam kontrak
g) Dapat menggunakan dana yang
tersedia sejak awal pembangunan
untuk kepentingan lain.
h) Dapat terhindar dari keterlambatan
dan selesai tepat waktu.
i) Mutu konstuksi dapat terjamin

Tabel 2 Kelebihan dan Kekurangan Sistem Turnkey Project ditimjau dari

Penerima Tugas
KELEBIHAN
a) Dapat membebankan semua
biaya pengamanan kepada
harga konstruksi
b) Tidak ada hambatan dalam
perhitungan prestasi
c) Bebas mengatur tahapan agar
pekerjaan lebih efisien

d) Mengetahui persis seluruh

aspek pekerjaan
e) Tidak ada birokrasi dalam
proses pekerjaan

KEKURANGAN
1. Harus menyediakan dana sejak
awal proyek hingga selesai
(bisa mengganggu likuiditas)
2. Bila penyelesaian terlambat
selain dikenakan denda juga
cost of money bertambah
3. Bila nilai proyek yang cukup
besar,
maka
dana
yang
dipinjamkan ke pihak keuangan
cukup besar yang berarti
memerlukan agunan besar pula.
4. Dibutuhkan
jaminan
ketersediaan modal selama
pembangunan.
5. Mempunyai resiko keuangan
yang cukup tinggi

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

15

f) Dapat mendorong SDM

menjadi lebih efisien dan
profesional
g) Mendorong terbiasa bekerja
lebih hati-hati agar terhindar
dari penundaan pembayaran
untuk keperluan perbaikan

6. Apabila tidak dapat bekerja

efisien akan rentan terhadap
keterlambatan berarti akan
menambah beban bunga uang.
7. Apabila tidak dapat bekerja
hati-hati atau tidak bisa
menjaga mutu akan rentan
terhadap waktu dan biaya
tambah untuk perbaikan berarti
beban bunga.

h) Dapat menciptakan penyedia

jasa
menjadi
usaha
konstruksi yang profesional
dan punya peluang bisnis
yang menjanjikan

e. Contoh Organisasi Turnkey Project

Sebuah pembangkit listrik 150-MW diusulkan pada tahun 1985 oleh
Perusahaan Texas-New Power Meksiko Fort Worth, Texas, yang akan
memanfaatkan operasi turnkey. Setelah persetujuan oleh Texas Utilitas
Komisi, sebuah konsorsium yang terdiri dari HB Zachry Co,
Westinghouse Electric Co, dan Rekayasa Pembakaran, Inc akan
merancang, membangun dan membiayai pembangkit listrik selesai
pada tahun 1990 untuk biaya konstruksi diperkirakan sebesar $200 juta
dolar pada tahun 1990. Konsorsium akan bertanggung jawab total
selama konstruksi, termasuk biaya pelayanan utang, dan dengan
demikian menghilangkan risiko eskalasi biaya untuk pembayar tingkat,
pemegang saham dan manajemen perusahaan utilitas.

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

16

 Jalan Tol Cipularang sepanjang 44 km dikerjakan oleh sembilan

kontraktor dalam kurun waktu 12 bulan. Total nilai proyek ini
mencapai sekitar Rp 1,8 triliun. Secara hitungan kasar, jika kita ingin
membangun 1.500 km jalan tol dalam kurun waktu lima tahun, maka
dibutuhkan sekitar 61 kontraktor setiap tahun bekerja bersama-sama.
Padahal jumlah kontraktor besar, baik BUMN maupun swasta,
mungkin di bawah sepuluh perusahaan. Adhi Karya, salah satu
kontraktor Jalan Tol Cipularang. Kemampuan finansialnya cukup
tersedot karena proyek ini. Sayangnya, tidak terdapat data finansial
mengenai kontraktor lainnya untuk melakukan penkajian yang lebih
mendalam. Kekurangan kontraktor dapat sebagian dipenuhi oleh
kontraktor asing yang mempunyai kelebihan dalam hal dukungan dana
sehingga dapat mengerjakan proyek-proyek raksasa.

Pembangunan pipa gas dari Perusahaan Gas Negara di Sumatera

Selatan atau sering disebut SSWJ I (South Sumatra West Java Stage I).
Pembangunan pipa gas SSWJ I ini menggunakan kontraktor Jepang
dengan skema turnkey. Proyek ini mendapat dukungan finansial secara
penuh dari Japan Bank for International Cooperation (JBIC) sehingga
sangat memudahkan kontraktor. Tapi perlu diingat, kontraktor asing

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

17

masih perlu menggandeng perusahaan konstruksi lokal, terutama untuk

mendapatkan bahan bangunan lokal dengan harga bersaing maupun
urusan administrasi dengan pemerintah pusat dan daerah. Kontraktor
asing tidak sepenuhnya bisa mengambil alih pekerjaan konstruksi di
Indonesia tanpa menggandeng kontraktor lokal.

BAB III
PENUTUP
A. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil pembahasan mengenai turnkey project maka dapat ditarik
kesimpulan sebagai berikut:
1. Penyedia jasa tidak memerlukan cash flow dalam proses pembayaran
dan tidak memerlukan penyediaan dana di muka/down payment
ataupun dana termin dalam masa konstruksi
2. Penyedia jasa tidak memerlukan banyak tenaga ahli dalam proses
persiapan sampai akhir konstruksi
3. Penyedia jasa diharuskan memiliki modal yang besar

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

18

4. Pola kontrak turnkey project biaya konstruksi akan lebih mahal

dibandingkan kontrak biasa karena ada nilai bunga dan asuransi serta
resiko yang dibebankan dalam biaya konstruksi tersebut.
B. SARAN
Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka dapat disimpulkan penerapan pola
turnkey project dalam setiap pembangunan sesuai jenisnya, dibutuhkan
pengetahuan, pengalaman, dan ketelitian berhitung khususnya dibidang
hukum dan keuangan. Kehadiran konsultan berpengalaman dibidangnya
dapat dijadikan solusi baik bagi pengguna jasa maupun penyedia jasa, yang
dapat memperhitungkan dan merumuskan hal-hal penting didalamnya
kedalam sebuah TOR. Sehingga pembangunan melalui pola proyek putar
kunci (Turnkey Project) dapat berjalan secara efektif dan efisien, yang
diganjar dengan keuntungan menjalankan bisnis property.

PRA PENDANAAN (TURNKEY PROJECT) | KELOMPOK 5

19

DAFTAR PUSTAKA
http://indrahayadi.blogspot.com/2015/02/jenis-jenis-jaminan-dalamproyek_9.html
http://www.ilmusipil.com/epc-proyek-konstruksi
http://asriman.com/begini-cara-mencari-kontraktor-dengan-turnkey-project/
http://chedemitry.blogspot.com/2012/02/penerapan-pola-proyek-putar-kunci.html
http://proyekusaha.blogspot.com/2011/07/19-turnkey-projectoperation.html#.VW0MzNKqqko
http://www.kompas.com/kompas-cetak/0607/03/ekonomi/2774561.htm
Gunawan, Logawa, Manajemen proyek konstruksi, bunga rampai, Universitas
Trisakti, 2006.
Donald S. Barry, edisi X, Manajemen Konstruksi Profesional: Erlangga. 2011
Rizki Wahyu Sinatria Pianandita, Penanganan Sengketa ..... , FH UI, 2009