ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN

RISET DALAM BIDANG PERUMAHAN PERMUKIMAN

ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN

RISET DALAM BIDANG PERUMAHAN PERMUKIMAN

PERUMAHAN PERMUKIMAN

TURNER : PERUMAHAN BUKAN BENDA TAPI PROSES DARI HOUSING

BENDA PP PROSES

OBJEK / BENDA
TEMPAT BERHUNI/TINGGAL TEMPAT PEMBANGUNAN KELUARGA TEMPAT YANG MENYEDIAKAN AKSES TERHADAP BERBAGAI FASILITAS DAN PRASARANA MENINGKATKAN HARKAT DAN FUNGSI DARI KUALITAS LINGKUNGAN DAN AKTIVITAS KOMUNITAS MEMPERKUAT, MEREFLEKSIKAN STATUS SOSEK-BUD SIMBOLISASI JATI DIRI

PROSES
PERENCANAAN PERANCANGAN HOUSING ( SUATU PROSES MEMBUAT/MENGEMBANGKAN PERUMAHAN YG DI DALAMNYA TERDAPAT ASPEK-ASPEK : 1. PEMBIAYAAN 2. PENGHUNIAN ( PEMBELIAN, SEWA MENYEWA ) 3. OPERASIONAL DAN MAINTENANCE

ASPEK ASPEK TERSEBUT SALING BERHUBUNGAN ENTAH ANTAR ASPEK PERUMAHAN PERMUKIMAN SEBAGAI BENDA ATAU SEBAGAI PROSES ATAU ANTARA PROSES DAN BENDA ( DIMANA PROSES LEBIH DULU MEMPENGARUHI PP SEBAGAI BENDA )

PERUMAHAN PERMUKIMAN SEBAGAI OBJEK

DURABLE : DURABILITY / TAHAN LAMA PP SEBAGAI OBJEK TERKAIT DENGAN

RUANG DAN
WAKTU

FIXITY : BERADA PADA SUATU LOKASI YANG PASTI

RUANG WAKTU

: PP TERGANTUNG KEPADA SITUASI, RUANG, GEOGRAFI : PP TERGANTUNG KEPADA APA YANG DILAKUKAN DAHULU & APA YANG DIHARAPKAN DI MASA DEPAN

APA YANG DIANALISIS DALAM PERUMAHAN PERMUKIMAN

KELUARAN / OUTCOME
POLA / MORFOLOGI SEGREGASI PERKEMBANGAN DALAM SKALA KOTA STYLE PERANCANGAN ( SISTEMNYA : BERBASIS APA ) PERENCANAAN ( INFORMAL/FORMAL ) KONSEP APA YANG DITERAPKAN PROSES PENGHUNIANNYA

PROSES - PROSESNYA

PENGARUHNYA / DAMPAK TERHADAP LINGKUNGAN

LINGKUNGAN FISIK SISTEM SOS EK BUD POL KELEMBAGAAN

SEBAB AKIBAT DALAM ANALISA PP

JARING INFRASTRUKTUR TATA RUANG ( MAKRO ) LOKASI KEADAAN LINGKUNGAN PARAMETER PARMETER FISIK PERENCANAAN PEMBANGUNA KEPADATAN LUAS LINGKUNGAN STANDAR PERUMAHAN KONDISI FISIK POLA LAYOUT PENGGUNAAN TANAH FUNGSI-FUNGSI PERUMAHAN CONTOH : KAMPUNG NAGA YANG MERUPAKAN TANAH ADAT SEHINGGA LEBIH MUDAH DIATUR ( KAMPUNG NIAS ) BERBEDA DENGAN PENGADAAN TANAH YANG DILAKUKAN SECARA AKRETASI/TRANSFER SEBAGIAN - SEBAGIAN MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN ( LINGKUPNYA PP )

KEPEMILIKAN TANAH MEMPENGARUHI POLA LAYOUT

JARINGAN EKONOMI JARINGAN SOSIAL PERAN PERMUKIMAN MAKNA DARI PP CITRA PERUMAHAN

SEBAB AKIBAT DALAM ANALISA PP

SISTEM POLA KELUARGA KEGIATAN EKONOMI KELUARGA KEGIATAN KEMASYARAKATAN KONDISI SOSIAL BUDAYA KEGIATAN SOSIAL BUDAYA BERMUKIM RENCANA TATA RUANG PERATURAN MEMBANGUN PP MEKANISME KONTROL PEMBANGUNAN PP SKEMA-SKEMA PEMBANGUNAN PP SKEMA SKEMA PEMBIAYAAN PP KEBIJAKAN PERKOTAAN KEGIATAN EKONOMI KELUARGA ORGANISASI PEMBANGUN KOTA INDUSTRI PERUMAHAN INDUSTRI KONSTRUKSI POLA URBANISASI STOCK PERUMAHAN

MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN

FAKTOR EKSTERNAL YANG MEMPENGARUHI UJUD FISIK PERUMAHAN PERMUKIMAN

PENGGOLONGAN RISET PERUMAHAN PERMUKIMAN

MENURUT SIFATNYA
1.EX-POSE : MELIHAT APA YANG ADA & MENGAPA TERBENTUK SEPERTI ITU DENGAN MELIHAT KONDISI MASA LALU. ( EX : TIPE MORFOLOGI DARI BERBAGAI KOTA ) 2.EX ANTE : MELIHAT KE DEPAN

MENURUT WAKTU

1.SEKARANG ( DIAGNOSIS ) : STRUKTUR KONSTRUKSI 2.YANG LALU ( HISTORI, DIAGNOSIS ) : MORFOLOGI 3.DI/KE DEPAN ( PROGNOSIS ) : HOUSING DEMAND

MENURUT TUJUAN

1.DESKRIPTIF ( GAMBARAN ) 2.ANALITIKAL 3.EKSPLANATORY 4.EVALUATIF 5.PROGNOSIS / EKSPLORATIF

LAY MAN / ANEKDOTAL : CERITA UMUM MENGENAI PERMUKIMAN YANG DILAKUKAN TANPA MELAKUKAN PENELITIAN

ANEKDOTAL

ILMIAH

DISISTEMATISKAN MELALUI SUATU KERANGKA TEORITIK YANG JELAS

KESIMPULAN

BENDA SEBAGAI PRODUK BERKAITAN DENGAN DIMANA DIA BERDIRI

PP

SOS-EK-BUDPOL

METODE PENELITIAN

PROSES : MENJELASKAN TAHAPAN YANG MENGGUNAKAN SUATU KERANGKA BERFIKIR/KONSEP

MEMBENTUK POLA / BENTUKAN TERTENTU Y ANG MENIMBULKAN DAMPAK PADA LINGKUNGANNYA DAN BAGAIMANA TERBENTUK BERLAKU JUGA HUBUNGAN SEBALIKNYA.

PENDEKATAN TIPO MORFOLOGI

ANALISA PERUMAHAN PERMUKIMAN

TIPO MORFOLOGI
TIPOLOGI : SUATU KONSEP ATAU
ISTILAH YANG MENYATAKAN JENIS ATAU TIPE TERHADAP SUATU BENTUKAN KERANGKA UNTUK MELIHAT BAGAIMANA BENTUK HUNIAN ( HAMLET ) ATAU BENTUKAN KOTA. DENGAN MELIHAT SUATU HAMLET / BENTUK KOTA SEBAGAI PRODUK ARSITEKTUR

MORFOLOGI : BAGAIMANA
TATANAN ( SKALA HUNIAN : BAGAIMANA HUBUNGAN HUNIAN TERHADAP LINGKUNGANNYA. ATAU DALAM SKALA LUAS BAGAIMANA PERMUKIMAN TERSUSUN DAN BERHUBUNGAN DENGAN LINGKUNGAN LUARNYA

1. TATANAN SPASIAL 2. PROSES PERKEMBANGAN TRANSFORMASI TATANAN SPASIAL

KERANGKA TIPO MORFOLOGI

PARADIGMA

1. OBJEK DIASUMSIKAN SEBAGAI ARSITEKTUR

ARSITEKTUR DILIHAT SEBAGAI BANGUNAN DAN LINGKUNGANNYA JUGA DILIHAT ARSITEKTUR SEBAGAI KOTA DAN LINGKUNGANNYA

2. TATANAN DARI OBJEK

MEMILIKI LOGIKA SPASIAL ( BERBAGAI KEMUNGKINAN ALASAN SOSIAL BUDAYA ) : MENGAPA DAN ALASAN TERBENTUKNYA.TANAN DIKAITKAN DENGAN FAKTOR SOSIAL, BUDAYA ) DAN MENGEKSPLOR KEMUNGKINAN ALASAN FAKTOR LAIN.

3. ANALISA HARUS MENGGUNAKAN 2 METODOLOGI

SINKRONIK : MEMOTRET UNTUK MELIHAT KEADAAN SEKARANG. CROSS SECTION DIAKRONIK : MEMBACA SEJARAH DARI SPACE YANG DITELITI ( PERUBAHAN YANG TERJADI ) DAN FAKTOR FAKTOR YANG MENYEBABKAN PERUBAHAN TERSEBUT.

YANG DIANALISA DALAM TIPO MORFOLOGI

1. ARTIKULASI SPASIAL
DOMINASI DARI SUATU ARTIKULASI PUSAT DARI SUATU TATANAN TIPOLOGINYA ( MENGIDENTIFIKASI BENTUKAN ) DIDUKUNG DATA DATA / ALASAN

2. UNSUR UNSUR SUPPORT DAN INFILL

SUPPORT : MENDUKUNG KEBERADAAN SUATU BENTUKAN / STRUKTUR UTAMA, ZONA, JALAN INFILL : PENGISI DARI BENTUKKAN

3. NOTION OF SCALE : PENGERTIAN / GAGASAN DARI SKALA 4. UNSUR UTAMA 5. UNSUR PERMANEN : ASPEK DIAKRONIK KARENA TERKAIT DIMENSI 6. HABITASI : SOSIAL, BUDAYA, EKONOMI
WAKTU

METODE PENELITIAN
PROSES PENGUMPULAN DATA DILAKUKAN DENGAN

MAPPING
MENGGAMBAR : SIRKULASI, ANTAR MASSA, MENGGAMBAR BAGAIMANA MASSA / BANGUNAN DUDUK DI ATASNYA, MENGETAHUI MANA YANG PERMANEN / UTAMA ( MEMERLUKAN DATA DARI MASA KE MASA SEHINGGA TERGAMBAR PERUBBAHANNYA )

OBSERVASI
MORFOLOGI, FUNCTIONNING, PERKEMBANGAN

WAWANCARA TERBUKA : VISISTASI HUNIAN

ANALISIS SISTEM PRODUKSI

Menganalisa proses yang terjadi dalam pembentukan suatu perumahan permukiman dan menjawab alasan terbentuknya

Tipo morfologi

karakterisitk PERUMAHAN PERMUKIMAN

PRODUK proses

identifikasi

METODOLOGI

kerangka analsisi fokus kategorisasi

PELAKU PRODUKSI

Keluarga Penjumlahan dari proses pengadaan secara individual Sektor Komunitas (budaya & sosial) Pembangunan bersifat kolektif dan menganut unsur budaya Sosial tanpa pakem Sektor Swasta Bersifat benefit, melakukan share saham, tanah, konstruksi dll Sektor negara Otoritas publik Tanah Infrastruktur Bangunan Pasar Pasar yang disesuaikan Alokasi Administrasi Penguasaan lahan Tanah adat/warisan Usaha sendiri

UNSUR LINGKUNGAN BINAAN/OBJEK PRODUKSI

CARA PENGADAAN

IDENTIFIKASI

FOKUS Gambaran kolektif gambaran umum yang berlaku atau menggeneralisasikan gambaran terhadap kondisi tertentu
SIFAT UMUM LINGKUNGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN PELAKU PRODUKSI Pola /kondisi fisik dan tipe morfologinya Pengaturan/penggunaan terkait dengan domain penggunaan

Yang mewakili Tereplikasi secara ekstensif

ORGANISASI SOSIAL PRODUKSI

Bagaimana hubungan dalam proses yang terjadi antar pelaku. Kontribusi masing-masing pelaku

METODE MOBILISASI

Cara pengadaan sumber daya perumahan permukiman

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN

KONSEP/DEFINISI LAMA

Dilihat dari unsur internal Kualitas perumahan permukiman dinilai berdasarkan standarisasi, kenyamanan thermal

KUALITAS
KONSEP/DEFINISI YANG LEBIH TERINTEGRASI Dilihat dari unsur eksternal (langsung atau tidak langsung) dari suatu lingkungan

PARAMETER KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN

PRODUK Perumahan Permukiman

EVALUASI Kenyamanan, Fungsional, Status sosial/life style, Estetika, Kesehatan, Kualitas Lingkungan, Kekokohan, Standar, Lokasi

OUTCOME Kepuasan Berhuni Kesejahteraan Produktivitas

KEBIJAKAN
Analisis kualitas perumahan permukiman menjadi satu masukan penting bagi satu keputusan kebijakan

Kebutuhan

Program ( Upgrading/Replacing) Pembiayaan, Rencana

Program Kelembagaan/Peraturan Pemerintah

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN

Struktur dan Konstruksi

kekokohan

Standarisasi

Ukuran, Besaran, dll

Kenyamanan Fisik

Termal, Visual, Audial Cocok/tidak untuk rumah tinggal Unsur Kualitas

DIADAKAN PENGUKURAN TERHADAP BAGUS TIDAKNYA

Fungsional

Estetika/penampilan

PENDEKATAN STUDI MELALUI ASPEK-ASPEK MATERIAL YANG TERUKUR

Psikologi
KEPUASAN, ADAPTABILITAS, KINERJA FUNGSIONAL/KINERJA

PUAS/TIDAK

Sosiologi

SOSIAL

Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara ketetanggaan dengan kenakalan remaja

Penelitian kinerja sosial di rusun Singapura : muncul kebijakan ruang dan asosiasi dalam rusun

PENDEKATAN STUDI BERBASIS DISIPLIN ILMU YANG ADA (MEMPELAJARI HUBUNGAN MANUSIA DENGAN OBJEK

MANUSIA

OBJEK

FAKTORFAKTOR LAIN

KARAKTERISTIK ANALISIS Terkait dengan faktor-faktor lainnya/ tidak berdidir sendiri Contoh kasus : orang Baduy tidak puas tinggal di rumah susun secara psikologi, sosiologi, antropologi

SEARAH Terkait dengan disiplin ilmu

KONTEKS SEMPIT Tidak melihat konteks yang lebih luas dan fundamental

KELEMAHAN KE DUA PENDEKATAN

Psikologi
KEPUASAN, ADAPTABILITAS, KINERJA FUNGSIONAL/KINERJA

PUAS/TIDAK

Sosiologi

SOSIAL

Riaz Hasan : Mempelajari hubungan antara kinerja sosial dari ruang antara ketetanggaan dengan kenakalan remaja

Penelitian kinerja sosial di rusun Singapura : muncul kebijakan ruang dan asosiasi dalam rusun

PENDEKATAN STUDI BERBASIS DISIPLIN ILMU YANG ADA (MEMPELAJARI HUBUNGAN MANUSIA DENGAN OBJEK

STANDAR HUNIAN

Terpenuhinya standar ukuran (luas/penghuni Melihat secara agregat:jumlah kebutuhan rumah dan ketersediaan (housing needs), Besaran lain yang terkait dengan unit hunian berdasarkan parameter tertentu (data arsitek) Terpenuhinya Fasilitas/Unsur Hunian (Ketentuan yang harus ada pada suatu rumah) Standar yang Berhubungan Dengan Desain (Jarak tangga kebakaran, letak septiktank, dll) Sama dengan ukuran utk hunian hanya saja diperuntukkan utk sarana fasilitas ( ukuran selokan, luasan RTH, standar fasilitas umum yang harus ada)

STANDAR INFRASTRUKTUR & FASILITAS

ATURAN BANGUNAN DAN FASILITAS HUNIAN

Berhubungan dengan detail aturan (Ketentuan bukaan lubang, ketinggian ceiling)

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN STANDAR PERUMAHAN PERMUKIMAN

MENGGUNAKAN STATISTIK

1. Luas total/penghuni 2. Variabel x 3. Variabel y

- Standar Deviasi - Standar deviasi dari selisih antara aktual dan standar

Untuk menentukan standar (mendefinisikan standar) dapat dilakukan penelitian tersendiri

METODE PENELITIAN

SICK BUILDING SYNDROME

Penyakit/gejala disebabkan dari bangunan yang digunakan

FAKTOR INTERNAL

1. Tidak terpenuhinya standar hunian 2. Penggunaan bahan bangunan penyebab

FAKTOR EKSTERNAL

masalah kesehatan 3. Desain yang menyebabkan permasalahan thermal, kelembabanm, dll

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN KESEHATAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

CARA LANGSUNG

Mengukur terpenuhinya standar 1. Secara formal 2. Secara akademik : menggunakan konsep tertentu seperti kinerja, efektivitas, efisiensi. Studi parsial kinerja perumahan 1. Kondisi thermal 2. Kondisi Penerangan 3. Kondisi Noise 4. Pengukuran ambient (ukuran ambang) zat yang menimbulkan penyakit Morbidity Mortality Natality Fecundity Vs Standar
Cara menganalisis dengan mempelajari dampak /akibat dari PP terhadap user

CARA TIDAK LANGSUNG

METODE PENELITIAN

Struktur dan konstruksi sesuai dengan ketentuan KUALITAS FISIK Bahan material yang memiliki banyak variabel (warna,tekstur, dll Pertimbangan : 1. Hal objektif : Kekuatan, kenyamanan 2. Hal subjektif : Preferensi FUNGSI

Menentukan metodologi dengan meminjam cabang ilmu lain ( psikologi, sosiologi, dll )

Dapat dilihat dari berbagai kemungkinan : Kinerja rona dilihat dari parameter Usability ( efisiensi, efektifitas), Habitability (konsep abstrak), Kesesuaian (aktivitas, value, tujuan)

ANALISIS KUALITAS PERUMAHAN PERMUKIMAN BERDASARKAN DESAIN, PLAN, SETTING/RONA

PENDEKATAN FUNGSIONALIS/KONVENSIONAL MELIHAT GARIS TENGAH (MEANS), TREN UTAMA. Contoh : dalam melihat usability terhadap suatu ruang Didapat 80% digunakan tidak sesuai dengan fungsinya SETTING Delta besar/tidak KECOCOKAN KESESUAIAN DENGAN NEEDS & PREFERENSI MODEL IDEAL DARI USER

respon Salah satu cara dengan housing satisfaction bisa mensetup banyak variabel sehingga lebih jelas

PENDEKATAN/METODOLOGI

HOUSING SATISFACTION

DEFINISI
Rumah mengandung dua arti. Sebagai kata benda, rumah merupakan produk atau komoditas, sedangkan sebagai kata kerja rumah berarti proses atau aktivitas. [turner, 1972:151] Tingkat kepuasan terhadap ruang diartikan sebagai keadaan tingkat kepuasan seseorang dari sangat tidak puas sampai sangat puas terhadap kondisi aktual suatu ruang [morris, 1978]

Pengertian tentang tingkat kepuasan melibatkan campuran yg unik antara rasa objektif dan subjektif, fisik dan psikologis. Galster [1987] menggambarkan bahwa kepuasan terhadap ruang adalah sebuah ukuran psikologikal terhadap jurang perbedaan yang terjadi antara kebutuhan dan aspirasi penghuni dengan kondisi realitas ruang saat ini. Apabila suatu ruang dinilai oleh penghuninya menggunakan ruang ideal maka akan timbul ketidakpuasan terhadap ruang tersebut [struyk, R.J., et. All:1989]

OBJEKTIF :
1.UNTUK MENGEKSPLOR TIPE PERUMAHAHAN YANG DISEDIAKAN OLEH SZB 2.UNTUK MENELITI DAN MEMBANDINGKAN TINGKAT KEPUASAN YANG DIRASAKAN PENGUNI 3.UNTUK MENEMUKAN FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI TINGKAT KEPUASAN 4.UNTUK MEMBUAT KEBIJAKAN YANG MAMPU MENINGKATKAN TINGKAT KENYAMANAN PENGHUNI

OLEH

CONTOH PERTANYAAN PENELITIAN

1.BAGAIMANA TINGKAT KEPUASAN YANG DIRASAKAN PENGHUNI TERHADAP UNIT HUNIAN 2.SEBERAPA BESAR PENGARUH UNIT SUPPORT SERVICES TERHADAP TINGKAT KEPUASAN 3.SEBERAPA BESAR PENGARUH PUBLIK FASILITAS DAN KONDISI SOSIAL LINGKUNGAN TERHADAP TINGKAT KEPUASAN 4.SEBERAPA BESAR PENGARUH TETANGGA TERHADAP TINGKAT KEPUASAAN 5.FAKTOR APA YANG DAPAT MENINGKATKAN TINGKAT KEPUASAN PENGHUNI

Savadiswara [1987:28] mengatakan bahwa Kepuasan didalam lingkungan perumahan susun/sosial dapat dijabarkan sebagai berikut: 1. Satisfaction 2. Satisfaction 3. Satisfaction 4. Satisfaction 5. Satisfaction with with with with with neigbours public facilities dwelling unit environmental condition locational aspect

PENGARUH KEPUASAN PENGHUNI

Savadiswara [1987:28] karakteristik penghuni yang dapat mempengaruhi tingkat kepuasan adalah: 1. Status sosial ekonomi [aset/pendapatan] 2. Pekerjaan dan tk pendidikan 3. Jumlah anggota keluarga 4. Status kepemilikan dan lama tinggal 5. Usia penghuni dan jenis kelamin

Metode yang paling sering digunakan pada tema housing satisfaction ini adalah: metode kuantitatif, mix Survei/ observasi, Kuisioner dan wawancara Cenderung menggunakan alat bantu program statistik untuk melihat hubungan data yang relatif banyak

LAT BELAKANG SUBJEK

OBJEK PP

PENGALAMAN

KOGNISI TTG OBJEK/PERSEPSI

RESPON KEPUASAN

SIKAP LATEN RESPON MANIFEST

TETAP

MENINGGALKAN

ADJUSTMENT
*HOUSING SATISFACTION FRAME WORK

ADAPTASI

BEBERAPA ASPEK TERKAIT KOGNISI

1. RECIGNIZABLE 2. IDENTIFIABLE 3. MEMENUHI HARAPAN/KEBUTUHAN

KORELASI
BISA TERJADI HUBUNGAN ANTAR PENGHUNI DENGAN KEPUASAN

HOUSING SATISFACTION CENDERUNG MENCARI INDEKS

ANALISIS HEDONIC
Analisa yang dilakukan untuk melakukan penilaian terhadap kualitas suatu barang sebelum dilakukan penentuan harga Pendekatan dalam analisis kualitas yang mencoba memasukkan semua atribut/variabel yang memungkinkan

MANFAAT/ KENIKMATAN HARGA HEDONIC KONDISI, LATAR BELAKANG

Harga yang dipengaruhi berbagai faktor (pendapat subjektif)

DEMAND
Demand dengan kualitas spesifik tertentu

HARGA HEDONIC

Memprediksi harga dari data-data yang sudah ada

Melibatkan konsumen
Analisa hedonic dikeluarkan oleh ekonom yang mulai memasukkan konsumen dalam pertimbangan menentukan harga

Memprediksi harga dengan menilai kualitas

Masyarakat yang menganut hedonic adalah masyarkat yang menganut kenikmatan/manfaat terhadap suatu produk

HARGA PASAR

HARGA HEDONIC

IDENTITAS KONSUMEN

Apa saja yang berperan dalam menaikkan dan menurunkan kualitas dari atribut produk

KEPRESISIAN HEDONIC BERGANTUNG KEPADA

1. Merumuskan Variabel (variabel internal:akses,kualitas, variabel eksternal:lingk sekitar,polusi, cara peneliti melakukan penelitian) 2. Menentukan value 3. Metoda yang dipakai untuk menggali informasi

Penambahan variabel affordability akan mempengaruhi income effect. Lawrance menyebutkan suatu perumahan dengan kualitas baik tdk akan meningkatkan kualitas penghuninya apabila menimbulkan kecemasan thd biaya pemenuhan perumahan. Semakin rendah penghasilan seseorang semakin tidak terjangkau hunian dan semakin tidak berkualitas hunian tersebut.

FUNGSI

1. Memprediksi harga pasar 2. Menilai kualitas 3. Menentukan strategi untuk meningkatkan harga produk setelah diketahui atribut yang mempengaruhi harga/kualitas 4. Melihat demand pada suatu pasar

BAGAIMANA MENILAI KUALITAS

Atribut A

X Y Suka - Dibeli

Obyek PP

Atribut B

X Y

konsumen

- menambah harga

Tidak Suka - Tidak dibeli

Atribut C

X Y

- mengurangi harga

quality

demand

Fungsi - Melihat pengaruh atribut kualitas yang ada pada suatu obyek terhadap harga obyek tersebut - Melihat pengaruh atribut kualitas yang ada pada suatu obyek terhadap permintaan pasar (demand) Dasar Hipotesis Hedonic (Rosen, 1974) bahwa Suatu barang dinilai menurut atribut yang bersangkutan dengan kegunaannya atau karakteristiknya Sehingga disimpulkan bahwa karakteristik dan kualitas attribut suatu barang akan dapat meningkatkan maupun mengurangi harga barang.

Penggunaan dalam riset perumahan permukiman - Untuk melihat housing demand karakteristik atribut seperti apa yang disukai pasar - Untuk memperkirakan harga obyek perumahan permukiman (rumah, tanah, dll) berdasarkan karakteristik atribut yang dimilikinya Jenis data dan teknik pengumpulan data: - Menggunakan data sekunder, misalnya data pajak, sensus, dan data penjualan. - Menggunakan data primer, misalnya wawancara langsung pada konsumen atau penjual tentang alasan dan atribut yang mempengaruhi keputusan membeli atau menjual. - Dalam pengumpulan data, preferensi terhadap tingkat kualitas tidak dilibatkan.

Song, yan and Gerrit Knaap, (2003), New urbanism and Housing Values a Dissagregat Assessment, Journal of Urban Economics 54 (2003) 218238 Tujuan: menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual rumah yang menggunakan perencanaan new urbanism Metode sampling dan pengumpulan data: - Data penjualan rumah (single family housing) di portlnd pada tahun 19941996. Dalam data tersebut terdapat informasi mengenai tahun penjualan, lokasi penjualan, karakteristik rumah yang dijual, dan harga. - Studi literatur dan penelitian sejenis terdahulu untuk menentukan variabel penelitian

- Variabel independen,: berupa atribut dan karakteristik yang ditentukan pada hunian dan lingkungannya, meliputi enam variabel yaitu 1. atribut fisik hunian (kualitas bangunan, luas kavling dan bangunan, kebaruan) 2. Tingkat pelayanan publik (kualitas sekolah, kesesuaian tingkat pajak, kedekatan dengan fasilitas pemerintahan) 3. Lokasi (kemudahan akses ke tempat kerja, CBD) 4. Keberadaan fasilitas publik 5. Karakter new urbanist (pola jalan dan sirkulasi, kepadatan, tata guna lahan campuran, akses, pilihan moda transportasi, pedestrian walkabillity. - Variabel dependen : tingkat harga - Melakukan pengkodean data berdasarkan variabel yang ditentukan

- Untuk menjawab pertanyaan penelitian, dilakukan analisis kuantitatif regresi,

Var independen (sebab) - Atribut fisik hunian tingkat pelayanan publik - Lokasi - Fasilitas publik - karakter new urbanist

regresi
in(sale_price):

Var dependen (akibat) - tingkat harga

0 + ixi + e,
0 : konstanta i : koefisien regresi Xi : variabel; e : nilai variabel gangguan

- Nilai signifikansi menentukan ada tidaknya pengaruh - Koefisien regresi menentukan besarnya pengaruh - (+)/(-) - menentukan arah hubungan (menambah/mengurangi harga

ANALISIS SPACE SYNTAX

Analisa yang dilakukan untuk melakukan penilaian terhadap kualitas suatu barang sebelum dilakukan penentuan harga

Latar Belakang
Adanya keterkaitan antara pembentukan ruang (permukiman, ruang dlm hunian, dll) dengan society. Society mendefinisikan tatanan dan bentuk dari space berdasarkan karakteristiknya (membentuk local structure) Tatanan ruang yang terbentuk pada space yang dihuni oleh society (komunitas) satu dan lainnya bisa berbeda-beda tergantung nilai yang dianut oleh komunitas yang membentuknya (Hillier and Hanson, 1984)

Space syntax
Metode untuk merepresentasikan, kuantifikasi dan interpretasi konfigurasi spasial pada bangunan dan permukiman. (Hillier, 1984) Space syntax menggambarkan susunan ruang secara diagramatik dan mempelajari karakter fisik permukiman yang dapat menjelaskan konfigurasi pola spasialnya. Mengetahui karakteristik tersembunyi dari konfigurasi spasial yang sulit dipersepsikan oleh manusia, karena terbentuk oleh tatanan lokal. Dengan metode ini, dapat diketahui bagaimana integrasi antar ruang yang ditunjukkan dengan angka maupun gambar.

Aspek yang dianalisis

Makna ruang: publik, semi publik, privat, dll yang ditentukan oleh persepsi masyarakat. atau aktifitas manusia dalam lingkungan yang diteliti. Properti space syntax: Tipologi ruang:
Bangunan dan ruang terbuka Ruang, batas ruang dan lingkungan luarnya

Hirarki Ruang: sirkulasi dan aktifitas

Metode ini merupakan analisis kuantitatif yang menjelaskan hubungan antar ruang untuk menguraikan model ruang dan menggambarkannya dalam bentuk numerikal dan grafikal. Peta kondisi aktual digambarkan dalam bentuk axial map dan interface map, kemudian untuk mengetahui kedalaman atau hirarki ruang menurut persepsi masyarakat, digambarkan justified permeability map. Dari analisis kedalaman ruang akan diketahui konfigurasi spasial dan hubungan antar ruang dalam suatu lingkungan yang diteliti

diambil dari thesis Dwi Kustianingrum

Teknik analisis

Peta kondisi aktual, berdasarkan peta digambarkan bentuk axial map yang merupakan menggambarkan jalur pergerakan manusia. Selanjutnya axial map disuperimpose menjadi interface map, untuk melihat hubungan pergerakan manusia dengan lingkungannya.

Axial Map

Interface Map

- Selanjutnya untuk mengetahui pola tatanan spasial, dilakukan penyederhanaaan interface map kedalam justified permeability map yang menggambarkan detail karakteristik aktivitas yang berbeda. - Sebelum membuat justified permeability map, dilakukan pendefinisian makna ruang berdasar persepsi masyarakat, sbb: Pendefinisian ruang, dapat didasarkan zonasi (urutan public-privat) maupun bentuk fisik dari ruang, (mendefinisikan mana ruang inti, mana batas yang melingkupinya, dll) X : Fisik hunian/bangunan x : batas fisik hunian (X), bisa berupa taman maupun pagar y : Elemen struktur yang menghubungkan antar hunian (bisa berupa ruang terbuka, maupan jalan) Y : Segala sesuatu yang diluar lingkungan permukiman Sehingga setiap permukiman dapat dilihat dari sequence (X-x-y-Y) dimana X adalah titik-titik paling local (privat yang merupakan domain dari inhabitant/ penghuni) dan Y adalah yang paling global (public yang merupakan domain dari stranger/orang luar)

Justified permeability map dibuat untuk tiap karakteristik unit aktifitas yang berbeda.

Selanjutnya hasil justified permeability map disuperimpose kembali kedalam axial map, sehingga menghasilkan konfigurasi spasial untuk melihat hubungan antar unit aktifitas yang berbeda dalam lingkungan.

Untuk mengetahui kedalaman ruang, dan hubungan antara setiap unit aktivitas dengan karakteristik yang berbeda dibuat justified permeability map.

Contoh kedalaman ruang pada ruang 5

Axial line 5 : Depth from axial line 1 = 2 Depth from axial line 2 = 1 Depth from axial line 3 = 2 Depth from axial line 4 = 2 Depth from axial line 5 = 0 Relative Depth from axial line 6 = 1 2) Depth from axial line 7 = 1 Depth from axial line 8 = 1 Depth from axial line 9 = 2 Depth from axial line 10 = 2 Mean depth (d) = 1,55 k = 10

depth = 2 (d-1) / (k= 2(1,55-1)/(10-2) = 0,1375

Dengan cara yang sama akan didapat kan hasil sebagai berikut : Axial line 1 = 0,4150 Axial line 2 = 0,2775 Axial line 3 = 0,4150 Axial line 4 = 0,4150 Axial line 5 = 0,1375 Axial line 6 = 0,3600 Axial line 7 = 0,3600 Axial line 8 = 0,2500 Axial line 9 = 0,4700 Axial line 10= 0,4700

0 < Relatif depth < 1

0 menyatakan hubungan maksimum (terintegrasi) dan 1 menyatakan hubungan minimum (tersegregasi) antara satu ruang dengan ruang lainnya.

ANALISIS PASAR

DEFINISI PASAR DALAM PERUMAHAN PERMUKIMAN

PASAR MERUPAKAN SEBUAH PROSES PENGAMBILAN KEPUTUSAN BERKENAAN DENGAN BERBAGAI FAKTOR SPATIAL SEPERTI : LOKASI, BENTUK DAN UKURAN KAVLING, SERTA KUALITAS SERVIS (INFRASTRUKTUR PENUNJANG ), DALAM BATAS BATAS KONTEKS SOSIAL DAN EKONOMI (HARGA) DIMANA PASAR TERSEBUT BEROPERASI SERTA MELIBATKAN BERBAGAI AKTOR (SUPPLY DAN DEMAND)

ANALISIS PASAR PERUMAHAN PERMUKIMAN

SEBUAH ANALISIS YANG DIGUNAKAN UNTUK MELIHAT PERKEMBANGAN PERMUKIMAN YANG TERBENTUK AKIBAT PROSES PASAR. KAJIAN MENCAKUP PASAR TANAH DAN PASAR PERUMAHAN PADA LOKASI TERTENTU

POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN DIGAMBARKAN DALAM ANALISIS PASAR DENGAN: POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN ARAH PEMBANGUNAN

PROSES
DECISSION MAKING

PRODUK

PELAKU LOKASI KARAKTERISTIK LOKASI LAND USE TIMING/PEMILIHAN WAKTU SKALA PENGEMBANGAN SEGMENTASI

SUPPLY/DEMAND

SKALA PENGEMBANGAN Pengkaplingan Penetapan batasan Fisik Tipe/Gaya

PELAKU
Swasta, pemerintah, spekulan

SEGMENTASI
Targeting

DECISSION MAKING
LOKASI
Harga Aksesbilitas Legalitas Karakteristik

PRODUK

LAND USE

TIMING Pentahapan pembangunan

DECISSION MAKING PROCESS

BEBERAPA TEORI ANALISIS PASAR

DAVID FORBES MENYATAKAN BAHWA DALAM MELAKUKAN ANALISIS PASAR,
KARAKTERISITIK DASAR, WAKTU, DAN LOKASI PROYEK HARUS DIPERSIAPKAN TERLEBIH DAHULU SEBELUM KEMUDIAN DISESUAIKAN DENGAN POLA-POLA DAN KECENDERUNGAN DARI LINGKUNGAN EKSTERNAL.

RABIANSKI MENGATAKAN BAHWA STUDI PASAR DILAKUKAN DENGAN

MEMBANDINGKAN PERMINTAAN DAN PENAWARAN KONSUMEN TERKAIT SUBJEK LAYANAN , RUANG DAN WAKTU

FUNGSI ANALISSI PASAR

ANALISIS PASAR PADA PERUMAHAN PERMUKIMAN BERFUNGSI UNTUK : 1. MELAKUKAN ANALISA PENGAMBILAN KEPUTUSAN DALAM MENENTUKAN PRODUK PROPERTI 2. MENENTUKAN STRATEGI PEMASARAN PADA PASAR TERTENTU 3. MENGGAMBARKAN POLA PERKEMBANGAN PERUMAHAN PERMUKIMAN YANG DIAKIBATKAN PROSES PASAR 4. MERAMALKAN TITIK LOKASI PEMBANGUNAN DI MASA DEPAN

ANALISIS PASAR
JENIS DATA : 1. DATA PRIMER : OBSERVASI LAPANGAN, INFORMAN 2. DATA SEKUNDER : DATA STATISTIK YANG DIDAPAT MENGENAI AKTIVITAS PASAR YANG TERJADI TERKAIT DENGAN RUANG DAN WAKTU TEKNIK PENGUMPULAN DATA: 1. OBSERVASI 2. WAWANCARA 3. KUESIONER 4. CATATAN, STUDI LITERATUR KARAKTERISTIK ANALISI PASAR : 1. HANYA DAPAT DILAKUKAN PADA NEGARA YANG MENGANUT SISTEM PASAR, DIMANA TERJADI TRANSAKSI JUAL BELI PROPERTI 2. TERKAIT DENGAN RUANG DAN WAKTU TERTENTU

CONTOH ANALISIS PASAR PERUMAHAN PERMUKIMAN

PASAR TANAH DAN POLA TATA RUANG PERUMAHAN DI DAERAH PERI URBAN STUDI KASUS : KECAMATAN CIMAHI UTARA DAN PARONGPONG DIANA KUSUMASTUTI 25203054

PENGUMPULAN DATA : DATA SEKUNDER : KANTOR BPN DAN PBB DATA PRIMER : WAWANCARA SEMI TERSTRUKTUR DAN OBSERVASI LAPANGAN

KELOMPOK KELOMPOK PASAR DI

MENELITI WILAYAH URBAN FRINGE DAN

KARAKTERISTIK YANG
DIMILIKINYA

MENEMUKENALI PERBEDAAN ANALISIS:

KARAKTERISTIK ANTAR
SETIAP KELOMPOK PASAR DAN RUANG

CLUSTER ANALYSIS:KELOMPOK
PASAR DAN RUANG

DISTRIBUTION ANALYSIS :
KARAKTERISTIK DARI PASAR DAN RUANG CORRELATIONAL : MENGETAHUI PERAN PASAR TERHADAP RUANG MENEMUKENALI PERAN

PASAR DALAM MENGHASILKAN RUANG PP

KESIMPULAN

METODOLOGI YANG DIGUNAKAN

EKSPLORATIF : MENGGALI VARIABEL VARIABEL YANG ADA DALAM PASAR TANAH DAN TATA RUANG PERMUKIMAN UNTUK MENDAPATKAN GAMBARAN AWAL MENGENAI HUBUNGAN ANTARA PASAR TANAH DAN POLA TATA RUANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN KAUSAL : MELIHAT HUBUNGAN SEBAB AKIBAT ANTARA VARIABEL PASAR TANAH DAN VARIABEL TATA RUANG PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

MELAKUKAN PENDEKATAN ANALISIS PASAR

KARENA OBJEK YANG DITELITI ADALAH RUANG DENGAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN YANG BERDIRI DI ATASNYA, MAKA ANALISA DILAKUKAN DENGAN MENGGUNAKAN DATA PRIMER YANG DIPEROLEH DENGAN OBSERVASI LAPANGAN YANG BERKAITAN DENGAN DATA MENGENAI PROSES PASAR DIPEROLEH MELALUI IN-DEPTH INTERVIEW BERUPA WAWANCARA SEMI TERSTRUKTUR TERHADAP KEY INFORMAN

KESIMPULAN

AKTOR YANG TERLIBAT

TIPE/KARAKTERISTIK PASAR TANAH DAN PERUMAHAN

TIPE/KARAKTERISTIK RUANG

MASYARAKAT PEMILIK TANAH

INFORMAL

AMORF

PENGEMBANG

FORMAL

RUANG TERATUR

CAMPURAN

CAMPURAN

NETRAL

SPATIAL FORM PERUMAHAN

ANALISIS PATTERN LANGUAGE

Bagaimana merancang suatu permukiman dengan mencari abstraksi permukiman setempat dan menerapkan pada rancangan yang baru

AKTIVITAS POLA LANGUAGE FISIK

ANALISA POLA

Konfigurasi formal arsitektur +Kualitas

Bentuk dan Penjelasan Kualitatifnya

Sisi formal dari solusi terhadap berbagai kebutuhan, bentuk yang mendefinisiakn pola. Bentuk yang akan mendefinisikan pola

Setiap Pola Mendefinisikan Suatu Pengaturan

Bagaimana pola mengatur karaqkter sosial,psikologis,budaya,situasi teknis seperti geografi: bangunan pada lereng

Pola yang Dilihat

1. 2. Pola kontekstual (kondisi sosekbud,kondisi fisik,problem) Ex:ruangyang dihasilkan karena budaya interaksi di amerika latin Pola Solusi yang terbentuk dari pola kontekstual Menghasilkan susunan spasial dari unsur lingkungan