LEASE ACCOUNTING LESSEE

AKUNTASI SEWA UNTUK PENYEWA

Leasing is one of the most interesting topic in

Accounting. This kind of transaction needs careful
attention from the accountant to ensure that the
recognition is in accordance with the accounting
standard. In this article, I would like to talk about
US GAAP Accounting for Leases. The FASB
Codification ASC 840 is the standard for leasing
transaction.

Leasing (istilah bakunya sewa guna usaha) adalah

salah satu topik paling menarik di Akuntansi.
Transaksi ini membutuhkan kehati hatian dari
sang akuntan untuk memastikan bahwa
pencatatannya sesuai dengan standar akuntansi
yang berlaku. Pada artikel ini, saya membahas
Akuntansi untuk leasing dari sisi Lessee
(penyewa) berdasarkan US GAAP. Standar
akuntansi mengenai leasing diatur pada kodifikasi
FASB ASC 840.

As I told you in the previous article, the purpose

for this article is to make the reader understand
the basic concept of the Lease Accounting easier
and faster, other than if the reader try to
understand the accounting standard from FASB
Codification or lengthy publication from the top
public accounting firm. The weakness of this
approach is that the information in here may not
be as complete as the other. I suggest you to read
the FASB Codification, publication from another
accounting firm or ask your public accountant if
you have a doubt on your accounting treatment
because indeed, theres a lot of accounting
treatment in Lease Accounting that need further
judgment.

Tujuan dari artikel ini adalah untuk membuat

pembaca dapat memahami konsep dasar dari
Akuntansi Leasing dengan lebih mudah dan cepat,
jika dibandingkan dengan apabila pembaca
membaca FASB Codification atau publikasi
panjang dari KAP terkemuka. Kelemahan dari
pendekatan ini adalah informasi yang tersedia di
publikasi ini tidak selengkap FASB Codification
atau publikasi lainnya. Anda saya sarankan untuk
membaca FASB Codification dan publikasi, atau
menanyakan lebih lanjut kepada akuntan publik
anda jika anda kurang yakin dengan kebenaran
penerapan akuntansi anda, karena memang
banyak penerapan di akuntansi leasing ini yang
membutuhkan pertimbangan yang mendalam.
Mari kita melangkah maju ke bagian intisari.

The important things to understand in Accounting

for Leases:
1. Definition
2. Lease Classification
3. Classification Criteria
4. Accounting for Lease for each Lease
Classification, with journal example

Hal utama yang perlu dimengerti dalam

Akuntansi untuk Leasing:
1. Definisi
2. Klasifikasi dari Leasing
3. Kriteria Klasifikasi
4. Akuntansi untuk Leasing dari setiap
Klasifikasi Lease, dengan contoh jurnal
dan penghitungan

1. Definition

1.

A lease is a contractual agreement between a

lessor and a lessee. This arrangement gives
the lessee the right to use specific property,
owned by the lessor, for a specified period of
time. In return for the use of the property, the
lessee makes rental payments over the lease
term to the lessor (Kieso, Intermediate
Accounting, 2016).1

Definisi
Leasing adalah perjanjian kontraktual antara
pihak yang menyewakan (lessor) dan
penyewa (lessee). Perjanjian ini memberikan
lessee hak untuk menggunakan properti
tertentu yang dimiliki oleh lessor, untuk
jangka waktu tertentu. Sebagai timbal balik
dari penggunaan properti ini, lessee
melakukan pembayaran sewa sesuai dengan
jangka waktu dan tariff yang telah diterapkan
oleh lessor

1 Intermediate Accounting 11th edition, Chapter 21 p1270, Kieso, John Wiley and Son

2. Lease Classification
a. Capital Lease
A capital lease is reflected on the lessee's
balance sheet as both an asset and a
liability.
b. Operating Lease
An operating lease does not result in the
leased asset or associated liability being
reflected on the lessee's balance sheet. An
operating lease normally results in a level
income statement charge over the term of
the lease reflecting the minimum lease
payments as determined by the lease
agreement(s).
c. Lessee involvement in construction
project
This category is for a situation that lessee
is involved with the construction of an
asset which it intends to lease upon
completion of the construction. If the
lessee does not consider the guidance
carefully, it will find itself in the position
of having to capitalize the construction-inprogress and the related construction
debt. Once construction is complete, the
lease would be accounted for pursuant to
the sale-leaseback provisions of ASC 84040. I will tell more about this in the
section below.

3. Lease Criteria
This is the most interesting part. It is useless
to now the type of lease classification without
understand how to classify it properly. ASC
840 requires classification to be determined at
lease inception. However, the commencement
date is determined from the date the lessee
start to earn the benefit of the lease.

2. Klasifikasi Leasing
a. Capital Lease
Kapital lease adalah leasing yang
tercermin dalam neraca lesse sebagai
aset dan liabilitas
b. Sewa Operasi
Sewa operasi tidak berujung pada aset
sewa atau liabilitas yang tercermin dalam
neraca penyewa. Sewa operating pada
umumnya berujung pada biaya di
laporan laba rugi sesuai dengan
ketentuan yang ada dalam perjanjian
sewa
c. Sewa di proyek konstruksi
Kategori ini ada pada situasi yang mana
penyewa terlibat dalam konstruksi dari
aset yang mereka inginkan untuk disewa
setelah konstruksi tersebut selesai.
Apabila penyewa tidak
mempertimbangkan dengan seksama,
bisa jadi mereka akan terjebak dalam
posisi untuk mengkapitalisasi aset dalam
konstruksi dan liabilitas yang terkait
dengannya. Setelah konstruksi tersebut
selesai, sewa tersebut akan dicatat sesuai
dengan provisi sale-leaseback
berdasarkan ASC 840-40. Saya akan
menjelaskannya lebih lanjut di bagian di
bawah ini.
3. Kriteria Lease
Bagian ini adalah bagian yang paling menarik.
Tidak akan ada gunanya jika anda tahu tipe
dari transaksi sewa namun tidak memahami
bagaimana cara mengklasifikasikannya
dengan baik. ASC 840 mengharuskan
klasifikasi dari sebuah transaksi sewa
ditentukan pada saat permulaan masa sewa
(inception date = tanggal dimulainya sewa).
Namun, masa sewa ditentukan berdasarkan
commencement date atau masa dimana
penyewa mulai mendapatkan manfaat dari
sewa tersebut.

The basic criterion set forth in ASC 840-1025-1 and the chart are:
a. Transfer of Ownership
b. Bargain purchase option
c. Lease term
d. Minimum lease payment
e. Sum of the lease payments and any
residual value guaranteed by the lessee
f. The specialized nature of underlying
assets made no alternative use to the
lessor after the end of the lease term

Kriteria dasar yang tercantum di ASC 840-1025-1 adalah:

a. Transfer kepemilikan
b. Adanya opsi pembelian
c. Jangka waktu sewa
d. Pembayaran sewa minimum
e. Jumlah dari pembayaran sewa dan nilai
residu yang digaransi oleh penyewa
f. Karakter spesifik dari aset tersebut yang
menyebabkan tidak ada alternatif untuk
lesor untuk menggunakan aset tersebut
setelah berakhirnya masa sewa.

a. Transfer of Ownership

a. Transfer kepemilikan

Lessee classified the lease as a capital

lease if the ownership of the underlying
asset is being transferred to the lessee by
the end of the lease term. This criterion is
also met if the lessee is required to pay a
nominal fee for the legal transfer of
ownership. However, if a lessee can
choose not to pay the nominal fee
(resulting in the lessee having the option
not to purchase the underlying asset), the
provision would not meet the transfer of
ownership criterion because it would be
considered an option to purchase the
underlying asset.

b. Bargain purchase option

If a lease contains an option to purchase
the underlying asset and the option is
reasonably certain to be exercised by the
lessee, the lessee should classify the lease
as a finance lease. An option may be
reasonably certain to be exercised by the
lessee when a significant economic
incentive exists. Which may occur, for
example, if the price of the option is
favorable relative to the expected fair
value of the underlying asset at the date
the option becomes exercisable or when
certain economic penalties exist that
compel the lessee to elect to exercise its
option.

Penyewa mengklasifikasikan transaksi

sewa sebagai sewa pembiayaan jika
kepemilikan dari aset yang disewa
ditransfer ke penyewa pada masa akhir
sewa. Kriteria ini juga terpenuhi jika
penyewa diharuskan untuk membayar
sejumlah fee untuk transfer legal dari
kepemilikan tersebut. Namun, jika
penyewa memiliki opsi untuk tidak
membayar fee nominal (sehingga
penyewa mempunyai opsi untuk tidak
membeli aset tersebut), maka syarat
tersebut tidak memennuhi kriteria
transfer kepemilikan karena hal tersebut
dapat diartikan sebagai opsi untuk
membeli aset tersebut, yang akan dibahas
di kriteria kedua.
b. Opsi pembelian
Jika suatu transaksi sewa mempunyai
ketentuan opsi untuk membeli aset yang
disewa dan opsi tersebut layak untuk
digunakan oleh penyewa, maka penyewa
harus mengklasifikan transaksi sewa
tersebut sebagai sewa pembiayaan. Suatu
opsi dapat dikatakan sebagai layak, jika
opsi tersebut mempunyai insentif
ekonomi yang signifikan. Salah satu
contoh, jika harga dari opsi tersebut
relatif menguntungkan dibandingkan
dengan estimasi nilai wajar dari aset
tersebut pada saat tanggal opsi tersebut
bisa digunakan atau ketika denda
ekonomis ada yang membuat penyewa
harus memilih untuk menggunakan opsi
tersebut.

Generally, an option to purchase a leased

asset at a price greater than or equal to an
assets fair value at lease commencement
would not give rise to a significant
economic incentive based on price even
though additional consideration may be
necessary (e.g. the nature of the leased
asset and the length of time before the
option become exercisable). For example,
an option to purchase real estate at a price
below the commencement date fair value
is more likely to be considered reasonably
certain of exercise than a similar option
on equipment since real estate is generally
expected to appreciate in value over the
lease term whereas equipment is more
likely to depreciate in value.
c. Lease term

Pada umumnya, opsi untuk membeli aset

yang disewa dengan harga yang lebih
mahal atau sama dengan nilai wajar aset
pada saat permulaan masa sewa tidak
akan menimbulkan insentif ekonomi yang
signifikan, meskipun pertimbangan lebih
lanjut mungkin dibutuhkan (contoh: sifat
dari aset sewa tersebut dan jangka waktu
sebelum opsi tersebut dapat digunakan).
Contohnya, sebuah opsi untuk membeli
property pada harga yang tercantum pada
permulaan sewa mungkin akan
dipertimbangkan oleh penyewa karena
harga properti cenderung naik dalam
jangka waktu sewa. Sebaliknya, harga
peralatan cenderung turun.
c. Jangka waktu sewa

Lease term is for a major part of the

remaining economic life of the underlying
asset -> lessee has effectively obtained
control -> finance lease. Theres no bright
lines in ASC 842, but it has indicated that
Lessee to consider it if it is equal to or
greater than 75% of the underlying assets
remaining economic life.

Jika jangka waktu dari sewa meliputi

sebagian besar dari umur ekonomis aset
yang disewa -> penyewa secara efektif
telah mendapatkan pengendalian -> sewa
pembiayaan. Tidak ada penjelasan yang
pasti di ASC 842, akan tetapi standar
tersebut mengindikasikan jika penyewa
harus mempertimbangkannya jika jangka
waktu sewa jika jangka waktu tersebut
sama atau lebih dari 75% umur aset.

Leases that commence at or near the end

of the underlying assets economic life are
exempt from applying this particular lease
classification criterion. The FASB has
indicated that one reasonable approach to
determining the applicability of this
exception is to conclude that a lease that
commences in the final 25% of an assets
economic life is at or near the end of the
underlying assets economic life. The
definition of economic life based on ASC
842:
- the period over which an asset is
expected to be economically usable by one
or more users or
- the number of production or similar
units expected to be obtained from an
asset by one or more users.

Sewa yang dimulai pada saat akhir umur

ekonomis aset dapat dikecualikan dari
kriteria ini. FASB mengindikasikan bahwa
salah satu pendekatan yang masuk akal
untuk menentukan bahwa pengecualian
ini bisa digunakan adalah dengan
menyimpulkan bahwa sewa yang dimulai
pada saat umur aset tinggal 25% atau
kurang. Definisi dari umur ekonomis
berdasarkan ASC 842:
- Periode yang mana aset diperkirakan
untuk masih bisa digunakan secara
ekonomis oleh satu atau lebih pengguna
atau jumlah produksi atau unit serupa.
- Kapasitas produksi atau hal serupa yang
diperkirakan dapat diperoleh dari suatu
aset yang digunakan oleh satu atau lebih
pengguna.

d. Lease payment criterion and any

residual value guaranteed by the
lessee

d. Kriteria dari jumlah pembayaran

lease dan nilai residu yang digaransi
oleh penyewa

This criterion is met if the present value of

the sum of lease payments and any
residual value guaranteed by the lessee
(which is not part of lease payment) (see
ASC 842-10-30-5(f)) equals or exceeds
substantially all of the fair value of the
underlying asset. It is shady in ASC 842,
but it has indicated that one approach to
applying this indicator is to consider
payments equal to or greater than 90% of
the underlying assets fair value.

Kriteria ini terpenuhi jika nilai kini dari

jumlah pembayaran sewa dan nilai residu
yang digaransi oleh penyewa (yang tidak
termasuk dari pembayaran sewa) (lihat
ASC 842-10-30-5(f)) sama atau melebihi
secara substantial dari seluruh nilai wajar
aset yang disewa. Tidak ada penjelasan
yang pasti di ASC 842, namun standar
tersebut mengindikasikan bahwa salah
satu cara untuk menggunakan indikasi ini
adalah dengan melihat apakah jumlah
seluruh pembayaran tersebut meliputi
90% dari nilai wajar aset.

Example:

Contoh:

PT ABC enters into a lease of nonspecialized textile equipment with PT

XYZ. The following table summarizes
information about the lease and the
leased assets.

PT ABC melakukan perjanjian sewa

peralatan textile dengan PT XYZ. Tabel
dibawah ini merangkum informasi
mengenai ketentuan di perjanjian sewa
dan karakteristik aset yang disewa.

Lease term/ Jangka waktu sewa

5 years, with renewal option 5 tahun dengan opsi untuk memperbaharui

Economic life of the leased

equipment/ Umur ekonomis aset 6 years/tahun
Purchase option/ Opsi beli

None/ Tidak ada

Annual lease payments/

Pembayaran sewa tahunan

$1,100

Payment date/ Tanggal

pembayaran

Annually on January 1/ Tahunan pada tanggal 1 Januari

PT ABC (Lessee) incremental

7%
borrowing rate/ PT ABC (Lessee) The rate PT XYZ charges PT ABC in the lease is not readily determinable by PT ABC.
suku bunga progresif
Tingkat suku bunga yang dikenakan PT XYZ kepada PT ABC dalam transaksi sewa ini tidak bisa
dipastikan oleh PT ABC
Other/ Lainnya

Title to the asset remains with PT ABC upon lease expiration

Kepemilikan dari aset tetap ada pada PT ABC
The fair value of the equipment is $5,000; PT ABC does not guarantee the residual value of the
equipment at the end of the lease term
Nilai wajar dari peralatan ini adalah $5,000; PT ABC tidak menggaransi nilai residu
PT ABC pays for all maintenance of the equipment separate from the lease
PT ABC membayar seluruh biaya perawatan dari peralatan terpisah dari perjanjian sewa
There are no initial direct costs incurred by PT ABC
Tidak ada biaya langsung diawal yang dikenakan pada PT ABC
PT ABC does not provide any incentives
PT ABC tidak memberikan insentif

Criteria

Analysis

Transfer of ownership/
Transfer kepemilikan

Ownership of the asset does not transfer to PT ABC by the end of the lease term.
Kepemilikan dari aset tidak berpindah ke tangan PT ABC pada saat berakhirnya masa sewa

Purchase option which

the lessee is reasonably
certain to exercise/ Opsi
jual yang bagi lessee
layak untuk dilakukan

The lease does not contain a purchase option.

Transaksi sewa ini tidak mepunyai opsi beli

Lease term is for the

major part of the
remaining economic life
of the asset/ Jangka
waktu sewa meliputi
sebagian besar umur
ekonomis

PT ABC is utilizing the asset for approximately 83% of the economic life of the asset (5-year lease / 6-year
economic life), which is deemed to be a major part.
PT ABC menggunakan aset tersebut selama 83% dari umur ekonomis aset (5 tahun masa sewa/ 6 tahun umur
ekonomis aset) yang bisa diartikan memenuhi kriteria meliputi sebagain besar umur ekonomis.

Sum of present value of

lease payments and any
residual value guarantee
by the lessee amounts to
substantially all of the
fair value of the
underlying asset/ Jumlah
dari nilai kini
pembayaran sewa dan
nilai residu yang
digaransi oleh lessee
substansial dari nilai
wajar aset.

The present value of the lease payments (discounted at PT ABCs incremental borrowing rate of 7% because the
rate charged in the lease is not readily determinable) is $4,825.
Nilai wajar dari pembayaran sewa (didiskonto dari PT ABC incremental borrowing rate sebesar 7% karena tarif
yang dibebankan kepada penyewa tidak tersedia) sebesar $4,825
Therefore, the present value of the lease payments amounts to approximately 97% of the fair value of the leased
asset ($4,825 / $5,000), which is substantially all of the fair value of the leased asset.
Sehingga, nilai kini dari pembayaran sewa adalah sebesar 97% dari nilai wajar aset yang disewa ($4,825/
$5,000), yang mana hampir mencakup keseluruhan nilai wajar dari aset yang disewa

Specialized nature/
karakteristik spesial

The textile equipment is non-specialized and could be used by another party without major modifications.
Peralatan tekstil ini adalah peralatan yang bisa digunakan oleh pihak lain tanpa dilakukan modifikasi besar.

PT ABC should classify the lease as a finance lease

because the lease term is for the major part of the
economic life of the equipment and the present
value of the lease payments amounts to
substantially all of the fair value of the underlying
asset.

PT ABC harus mengklasifikasikan transaksi sewa

ini sebagai sewa pembiayaan karena jangka waktu
sewa mencakup sebagian besar umur ekonomis
dari peralatan. Selain itu, nilai kini pembayaran
sewa secara substantial hampir sebesar nilai wajar
aset yang disewa.

The Journal Entry

Jurnal Pencatatan

Finance Lease

Sewa Pembiayaan

PT ABC and PT XYZ sign a lease agreement dated

January 1, 2016, that calls for PT ABC to lease a
textile equipment to PT XYZ beginning January 1,
2016. The terms and information of the lease
agreement are as follows.

PT ABC dan PT XYZ menandatangani perjanjian

sewa pada tanggal 1 Januari 2016, yang membuat
PT ABC berhak untuk menyewa peralatan tekstil
dari PT XYZ mulai tanggal 1 Januari 2016.
Ketentuan dan informasi mengenai perjanjian
sewa tersebut antara lain sebagai berikut:

The term of the lease is five years. The lease

agreement is noncancelable, requiring equal
rental payments of $50,000 at the beginning
of each year (annuity-due basis).
The equipment has a fair value at the
inception of the lease of $196,617, an
estimated economic life of five years, and no
residual value.
PT ABC pays all of the executory costs
directly to third parties except for the
property taxes of $2,000 per year, which is
included as part of its annual payments to PT
XYZ.
PT ABCs incremental borrowing rate is 11%
per year, the rate of return of its investment
are not readily determinable
PT ABC depreciates, on a straight-line basis,
similar equipment that it owns for 5 years.

Jangka waktu dari sewa ini adalah lima

tahun. Perjanjian sewa ini tidak dapat
dibatalkan, dan mengharuskan penyewa
untuk membayar tahunan sebesar $50,000,
pada setiap awal tahun.
Peralatan ini mempunyai nilai wajar pada
saat dimulainya sewa sebesar $196,617, dan
mempunyai estimasi umur ekonomis 5 tahun,
dan tidak mempunyai nilai residu.
PT ABC membayar seluruh biaya eksekusi
langsung kepada pihak ketiga kecuali untuk
pajak property yang harus dibayarkan kepada
PT XYZ sebesar $2,000 per tahun, yang mana
termasuk dari pembayaran sewa tahunan
kepada PT XYZ.
PT ABC incremental borrowing rate adalah
sebesar 11% per tahun, rate of return dari
investasi PT ABC tidak tersedia
PT ABC mencatat depresiasi dengan metode
garis lurus, sesuai dengan peralatan serupa
yang mereka miliki selama 5 tahun.

Commencement date Tanggal dimulainya periode sewa

Leased Equipment/ Peralatan sewa

$196,617

Leased Liability/ Hutang Sewa

$196,617

Excel formula of Lease present value/ formula excel untuk menghitung nilai kini sewa:
=PV(rate, nper, pmt, [fv], type)
Rate = the incremental borrowing rate, 11%
Nper = payment period, 5 years
Pmt = annual payment, ($50,000 - $2000 of tax payment) = $48,000
FV = 0
Type = 1, since the Company paid the lease payment at the beginning of the period
First Payment/ Pembayaran pertama
Property tax liability/ Hutang pajak properti

$2,000

Lease liability/ Hutang sewa

$48,000

Cash/ Kas

$50,000

Interest recognition/ Pencatatan bunga

Interest expense/ Biaya bunga

$16,381

Interest Payable/ Hutang bunga

$16,381

Depreciation expense/ Biaya depresiasi

Depreciation expense/ Biaya depresiasi

$39,383

Accumulated Depreciation Finance Lease/

$39,383

Akumulasi depresiasi sewa pembiayaan

($196,627/5years)

Annual Lease
Payment
(a)

Date

Executory Costs
(b)

Interest (10%)
of liability
(c)

Reduction on
interest liability
(d)

1/1/2014

Lease
liability
(e)
100,000

1/1/2014

25,982

2,000

1/1/2015
1/1/2016
1/1/2017
1/1/2018

25,982
25,982
25,982
25,982

2,000
2,000
2,000
2,000

7,601.84
5,963.86
4,162.08
2,180.13

23,982

76,018

16,380
18,018
19,820
21,801

59,639
41,621
21,801
(0)

(a) Lease payment as required by lease

(b) Executory costs included in rental payment
(c) Ten percent of the preceding balance of (e) except for 1/1/14; since this is an annuity due, no time has elapsed
at the date of the first payment and no interest has accrued.
(d) (a) minus (b) and (c).
(e) Preceding balance minus (d).
Operating Lease

Commencement date
Rent Expense
Cash

$25,981.62
$25,981.62