A.

PENGERTIAN SEWA GUNA USAHA

Sewaguna usaha (Leasing) adalah rental agreement atau kontrak sewaguna antara
pemilik aset (lessor) dengan pengguna aset ( lease) untuk jangka waktu satu tahun atau lebih,
dengan pemilik aset memberikan hak eksklusif kepada penyewa untuk menggunakan aset
selama masa sewa dengan imbalan berupa pembayaran sewa periodik dalam jumlah tetap.
Jadi kontrak sewaguna usaha merupakan suatu upaya untuk memperoleh /menguasai dan
menggunakan manfaat dari suatu aset namun tidak dengan cara membeli aset bersangkutan.
Kontrak sewaguna usaha seringkali juga disebut sebagai aset-backed financing, yang dapat
dibedakan dengan pembelian aset secara kredit atau angsuran sebagai berikut.
1) Periode pembayaran sewa bisa bulanan,tengah atau tahunanatau tahunan pada setiap awal
periode yang dimulai pada awal masa kontrak. Kontrak sewaguna usaha biasanya
memberikan kepada pihak lesse untuk memperbaharui kontrak atau membeli aset dengan
harga yang telah disepakati, tetapi biasanya sama dengan harga pasar aset pada akhir
masa sewa.
2) Sebagai upaya untuk mendapatakan manfaat suatu aset, kontrak sewaguna usaha (lease
agreement) mempunyai perbedaan pada biaya kpemilikan yang menjadi tanggungan
pihak lessee; yang secara garis besar dapat dibedakan ke dalam dua kategori sebagai
berikut:
i.
Pada full-service lease, biaya-biaya perawatan atau pemeliharaan , asuransi, dan
pajak (jika ada) sepenuhnya menajdi beban atau tanggungan pihak pemilik aset
atau lessor.
ii.
Pada net-lease, biaya-biaya perwatanatau pemeliharaan asuransi, dan pajak (jika
ada) menjadi beban atau tanggungan pihak pengguna aset atau lessee.
3) Kontrak sewaguna usaha (lease agreement) juga dapat dibedakan bedasr jangka waktu
dan ada atau tidaknya hak pembatalan kontrak yang diberikan atau melekat pada pihak
lessee, selama berlakunya ma kontrak sebagai berikut:
i.
Operating lease-berjangka pendek dan pada umumnya memberikan hak
pembatalan kontrak kepada pihak lessee, sebelum berakhirnya masa kontrak
ii.
Financial atau capital leases-berjangka waktu realatif panjang meliputi hampir
seluruh taksiran masa manfaat aset, dan pada umumnya tidak memberikan hak
pembatalan kontrak kepada pihak lessee sebelum berakhirnya masa kontrak.
Dalam financial leases memberikan hak pembatalan kontak kepada pihak lessee,
biasanya disertai persyaratan kepada lessee untuk mengganti kerugian yang
diderita oleh pihak lessor sebagai akibat dari pembatlan kontrak.
Sewa guna usaha (leasing) adalah suatu kontrak antara lessor (pemilik barang modal)
dengan lessee (pengguna barang modal); lessor memberikan hak kepada lessee untuk
menggunakan barang modal selama jangka waktu tertentu dengan suatu imbalan berkala dari
lessee yang besarnya tergantung dari perjanjian antara lessor dengan lessee, lessee dapat
diberikan hak opsi (option right) untuk membeli barang modal tersebut pada akhir masa

kontrak. Dengan demikian, hak milik atas barang modal tersebut tetap menjadi milik lessor
selama jangka waktu kontrak lease.
Sewa guna usaha (leasing) dibedakan menjadi sewa guna usaha dengan hak opsi dan
sewa guna usaha tanpa hak opsi.
Sewa guna usaha dengan hak opsi (finance lease/capital lease) adalah sewa guna
usaha dimana penyewa (lessee) pada akhir masa kontrak mempunyai hak opsi untuk membeli
objek sewa guna usaha berdasarkan nilai sisa yang disepakati.
Sewa guna usaha tanpa hak opsi (operating lesse) adalah sewa guna usaha di mana
penyewa (lessee) pada masa akhir kontrak tidak mempunyai hak opsi untuk membeli objek
sewa guna usaha tersebut.
Ditinjau dari teknis pelaksanaannya transaksi sewa guna usaha dapat dilakukan secara
langsung maupun dengan cara penjualan dan penyewaan kembali (sale and lease back).
Dari sisi lesse seluruh biaya yang dikeluarkan untuk perolehan barang modal selama
masa kontrak dapat dibebankan, padahal jangka waktu lease mungkin jauh lebih pendek dari
umur ekonomis. Dengan demikian, sebenarnya lessee dapat melakukan penyusutan yang
dipercepat (accelerated depreciation) melalui metode akuntansi sewa (rental accounting
method).
Bentuk Pembiayaan Sewa Guna Usaha
Pada dasarnya, terdapat tiga bentuk atau jenis kontrak pembiayaan sewagunausaha, yaitu :
1. Direct lease, merupakan kontrak sewaguna usaha yang terjadi antara perusahaan
produsen aset sebagai lessor dengan pengguna aset sebagai lessee, atau antara
perusahaan sewaguna usaha atau lembaga keuangan lain yang membeli aset dari
produsen yang bertindak sebagai lessor dengan pengguna aset sebagai lessee.
2. Sale-and-leaseback, pemilik aset menjual asetnya kepada perusahaan sewaguna usaha
atau lembaga keuangan yang kemudian menyewakan kembali (bertindak sebagai
lessor) kepada perusahaan penjual aset sebagai lessee.
3. Leveraged lease, perusahaan leasing yang bertindak sebgai lessor memperoleh
pinjaman dari bank untuk membeli aset yang disewagunausahakan kepada pihak
lessee. Jumlah pinjaman yang diberikan oleh bank kepada perusahaan leasing,
biasanya meliputi 80% dari harga beli aset, sedang 20 % sisanya merupakan investasi
dari perusahaan leasing.

B. PERLAKUAN PERPAJAKAN UNTUK TRANSAKSI SEWA GUNA USAHA

Dalam pasal 2,3 dan 4 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1169/KMK.01/1991
kegiatan sewa guna usaha dapat digolongkan sebagai finance lease (sewa guna usaha dengan
hak opsi) maupun dengan operating lease (sewa guna usaha tanpa hak opsi). Sewa guna
usaha digolongkan sebagai finance lease apabila memenuhi semua kriteria berikut :
2

a. Jumlah pembayaran sewa guna usaha selama masa sewa guna usaha pertama
ditambah dengan nilai sisa barang modal harus dapat menutup harga perolehan
barang modal dan keuntungan lessor.
b. Masa sewa guna usaha ditentukan sekurang-kurangnya 2 (dua) tahun untuk barang
modal golongan I; 3 (tiga) tahun untuk barang modal golongan II dan III; dan 7
(tujuh) tahun untuk golongan bangunan.
c. Perjanjian sewa guna usaha memuat ketentuan mengenai opsi bagi lesse.
d. Dalam Pasal 16 Keputusan Mentri Keuangan Nomor 1169/KMK.01/1991
mengatur mengani ketentuan perpajakan bagi lessee yang melakukan transaksi
finance lease sebagai berikut:
1) Lessee tidak boleh melakukan penyusutan atas barang modal yang di
sewagunausahakan sampai saat lessee membeli barang tersebut.
2) Setelah lessee menggunakan hak opsinya membeli barang modal yang
disewagunausahakan maka lessee boleh melakukan penyusutan dengan dasar
yaitu harga opsi barang modal yang bersangkutan.
3) Pembayaran sewa guna usaha yang dibayar atau terutang oleh lessee kecuali
pembebanan atas tanah merupakan biaya yang dapat dikurangkan dari
penghasilan bruto lessee.
4) Dalam hal masa sewa guna usaha lebih pendek dari masa yang ditentukan.
Direktur Jendral Pajak melakukan koreksi atas pembebanan biaya sewa guna
usaha tersebut dan memperlakukannya sebagai operating lease. Perubahan ini
tidak dilakukan apabila terjadi karena forse majeur, gagal bayar (default),
maupun mempertimbangkan ekonomi tanpa motif menghindari pajak dan
tidak ada hubungan istimewa antara lessor dengan lessee.
5) Lessee tidak memotong pajak Penghasilan Pasal 23 atas pembayaran sewa
guna usaha.
1. Penjualan dan Penyewaan Kembali
a) Untuk penjualan dan penyewaan kembali tanpa hak opsi, pajak Pertambahan
Nilai (PPN) masukan yang telah dikreditkan oleh lessee harus dibayar
kembali.
b) Atas penyewaan kembali barang modal tersebut, maka lessor harus memungut
Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
c) Pengalihan tanah dan bangunan sewa guna usaha:
1) Saat lessee menjual kepada lessor, lessee dikenakan PPh 5% dari nilai jual
(nilai akta) atau nilai jual objek pajak (NJOP) yang digunakan untuk
menghitung PBB jika nilai jual lebih rendah dari NJOP.
2) Saat lessor menjual kepada lessee, lessor dikenakan PPh 5% dari nilai
opsi.

2. Perlakuan Standar Akuntansi Terhadap Transaksi Sewa Guna Usaha

Berdasarkan PSAK Nomor 30 tentang Standar Akuntansi Sewa Guna Usaha, dalam
menentukan jenis sewa guna usaha pertimbangan utama yang digunakan adalah asas makna
ekonomi. Suatu transaksi sewa guna usaha akan dikelompokan sebagai sewa guna usaha
dengan hak opsi apabila memenuhi semua syarat-syarat berikut:
a) Lessee memiliki hak opsi untuk membeli aktiva yang disewagunausahakan
pada akhir masa sewa guna usaha dengan harga yang telah disetujui bersama
pada saat dimulainya perjanjan sewa guna usaha.
b) Seluruh pembayaran berkala yang dilakukan oleh lessee ditambah dengan nilai
sisa mencakup pengembalian harga perolehan barang modal serta bunganya
sebagai keuntungan lessor (full payoutlease).
c) Masa sewa guna usaha minimum 2 (dua) tahun.
Apabila salah satu syarat di atas tidak terpenuhi, maka transaksi tersebut
dikelompokkan sebagai sewa menyewa biasa atau sewa guna usaha tanpa hak opsi.

3. Akuntansi untuk Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi

a) Pembayaran jaminan (security deposit) dibukukan sebagai piutang kepada
lessor.
b) Nilai tunai (present value) dari seluruh pembayaran sewa guna usaha dan nilai
sisa dibukukan sebagai aktiva tetap dan kewajiban sewa guna usaha.
c) Tingkat diskonto yang digunakan untuk menghitung nilai tunai adalah tingkat
bunga yang dibebankan oleh lessor atau tingkat bunga yang berlaku pada awal
sewa guna usaha.
d) Pembayaran sewa guna usaha yang dilakukan selama jangka waktu kontrak
dialokasikan dan dibukukan sebagai angsuran pokok dan beban bunga.
e) Aktiva tetap sewa guna usaha yang dikapitalisasi selanjutnya diamortisasi
selama taksiran umur ekonomisnya dengan menggunakan metode yang sama
untuk aktiva sejenis.
f) Pada akhir tahun harus dilakukan penyesuaian terhadap bunga akrual,
amortisasi aktiva sewa guna usaha akhir tahun, dan amortisasi keuntungan
modal dan kerugian modal.
g) Dalam laporan keuangan disajikan sebagai bagian dari aktiva tetap, sejumlah
neto dikurangi jumlah akumulasi amortisasi.
h) Kewajiban sewa guna usaha disajikan sebagai bagian dari kewajiban dan
diklasifikasikan sebagai kewajiban jangka pendek dan jangka panjang sesuai
dengan praktik yang lazim untuk usaha lessee.
i) Apabila dilakukan transaksi jual dan sewa kembali, maka selisih harga jual
dengan nilai buku aktiva dibukukan sebagai keuntungan atau kerugian yang
ditangguhkan yang harus diamortisasi secara proporsional.
j) Apabila terjadi penghentian lebih awal dimana pembayaran sewa dilunasi
sebelum berakhirnya kontrak, maka selisih antara pembayaran yang dilakukan
dengan sisa kewajiban dibebankan atau dikreditkan pada tahun berjalan.
k) Apabila lessee mengambil opsi pada akhir masa kontrak dan harga opsi sama
dengan jaminan yang diberikan, maka jaminan tersebut akan dikompensasikan
4

dengan sisa kewajiban sewa guna usaha. Apabila opsi tidak sama dengan
jaminan maka kekurangan atau kelebihan harus diselesaikan antara lessee dan
lessor secara tunai.
l) Setelah mengambil opsi, maka rekening sewa guna usaha direklasifikasikan ke
dalam rekening aktiva tetap yang relevan.
C. PERENCANAAN PAJAK UNTUK SEWA GUNA USAHA
Perencanaan pajak dapat digunakan untuk aktiva tetap yang baru akan dibeli maupun
aktiva tetap yang telah dimiliki. Untuk aktiva tetap yang baru akan dibeli pertimbangannya
adalah membeli secara langsung (tunai atau kredit) atau dengan menyewa. Sedangkan untuk
aktiva tetap yang telah dimiliki pertimbangannya adalah mempertahankannya, melakukan
revaluasi atau dijual dan disewagunausahakan kembali.
1. Membeli secara Langsung atau melalui Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi
Hal pokok yang perlu diperhatikan dalam perencanaan pajak untuk hal ini, antara
lain :
a) Apabila membeli secara langsung maka jumlah yang dapat dibiayakan dalam
rangka menghitung penghasilan kena pajak adalah biaya penyusutan.
b) Besarnya biaya penyusutan antara lain ditentukan oleh metode penyusutan dan
umur ekonomis yang telah ditetapkan oleh peraturan perpajakan.
c) Apabila membeli secara sewa guna usaha, maka semua biaya yang
dikeluarkan untuk membayar sewa guna usaha tersebut dapat dibiayakan pada
tahun yang bersangkutan.
d) Masa sewa guna usaha bisa lebih pendek dari umur ekonomis sehingga
perusahaan dapat membiayakan perolehan aktiva tetap lebih cepat
dibandingkan apabila menggunakan penyusutan (penyusutan yang dipercepat).
Masa sewa guna usaha ditentukan sekurang-kurangnya 2 (dua) tahun untuk
barang modal golongan I; 3(tiga) tahun untuk barang modal golongan II dan
III; 7 (tujuh) tahun untuk golongan bangunan.
2. Penjualan dan Penyewaan Kembali
Pada saat penjualan dari lessee kpada lessor dikenakan PPh 5% dari nilai jual (nilai
akta) atau nilai jual objek pajak (NJOP) yang digunakan untuk menghitung PBB jika nilai
jual lebih rendah dari NJOP. Saat lessor menjual kepada lessee (pengambil opsi), lessor
dikenakan PPh 5% dari nilai opsi. Hal yang perlu diperhatikan disini adalah jika gedung
dimiliki secara langsung, maka biaya yang boleh dikurangkan hanya biaya penyusutan atas
gedung yang harus dilakukan dalam jangka waktu 20 tahun. Apabila diperoleh melalui sewa
guan usaha dengan hak opsi maka semua biaya yang dikeluaran untuk pembayaran sewa baik
atas tanah maupun bangunan dapat dibiayakan.
3. Contoh Kasus

PT. ABC untuk meningkatkan produksi merencanakan menambah mesin B, dengan

harga Rp 1.000.000.000,00. Perusahaan sedang mempertimbangkan untuk membeli langsung
atau menggunakan sewa guna usaha dengan hak opsi. Mesin tersebut termasuk aktiva tetap
kelompok 2. Disamping itu, perusahaan juga sedang mempertimbangkan aktiva tetap berupa
tanah dan bangunan yang diperoleh 4 (empat) tahun yang lalu dengan harga perolehan
masing-masing Rp 1.000.000.000,00. Tanah dan bangunan ini sebaiknya direvaluasi atau
dijual dan disewakan kembali. Alternatif mana yang harus dipilih akan dibahas di bawah ini.
Contoh-1 : Pembiayaan Sewaguna Usaha- Operating Lease
Perusahaan konceksi ABC adalah wajib pajak-orang pribadi dalam negeri yang dikenakan
pajak penghasil berdasar tarif marjinal 30 % pada awal tahun 2010 bernegosiasi dengan
perusahaan leasing untuk menyewakan sebuah mesin produksi dengan karakteristik atau
spesifikasi sebagai berikut:
Harga mesin (jika dibeli tunai) = Rp 250 juta
Taksiran nilai residu
= Rp 37,50 juta
Jumlah sewa
= RP 50 juta per tahun (net-lease, dibayar pada awal tahun)
Taksiran masa manfaat mesin = 6 tahun
Masa sewa
= 6 tahun
Mesin produksi termasuk aktiva tetap kelompok-1 (masa manfaat 4 tahun), dan perusahaan
mneggunakan metode garis lurus sebagai basis perhitungan beban depresiasinya. Untuk
mengevaluasi kontrak leasing atau sewaguna usaha dapat dilakukan berdasar arus kas atas
manfaat dan biaya terkait dengan kontrak sewaguna usaha tersebut.
Cost of Leasing
NCF to
Akhi
benefits of Ownership
Lease Payment
Lease
r
Benefits of
Foregone
Txtahu
Leasing
Depr+
Bruto
save
Neto
N.Res Total
n
+
+
0

250,000

50,00
0

50,000

200,00
0

50,00
0

15,00
0

35,000

18,75
0

18,75
0

(53,75
0)

50,00
0

15,00
0

35,000

18,75
0

18,75
0

(53,75
0)

50,00
0

15,00
0

35,000

18,75
0

18,75
0

(53,75
0)

50,00
0

15,00
0

35,000

18,75
0

18,75
0

(53,75
0)
6

50,00
0

15,00
0

35,000

15,00
0

(15,00
0)

Total Net Cash Flow (NCF)to Lease

26,25
0

26,25
0

(35,00
0)
(11,25
0)
Rp
(61,25
0)

Manfaat utama yang didapat dari financial lease agreement tersebut adalah
perusahaan tidak perlu mengeluarkan uang sebesar harga beli mesin untuk bisa menggunakan
mesin tersebut. Ini dipandang atau ekuivalen dengan penerimaan kas sebesar Rp 250 juta
pada akhir tahun-0 atau pada awal tahun-1. Akan tetapi perusahaan harus juga : (i) membayar
sewa tahunan sebanyak 6 kali, dan (ii) kehilangan peluang untuk memperoleh
penghematanpajak dari biaya depresiasi per tahun yang menurut ketentuan pajak; harus
dilakukan dalam masa 4 tahun petama (aset tetap bukan bangunan kelompok-1); serta (iii)
kehilangan manfaat nilai residu mesin-neto sesudahpajak yang seharusnya bisa didapat
apabila mesin tidak disewa tetapi dibeli sehingga menjadi milik perusahaan. Namun
demikian, perusahaan juga memperoleh tambahan manfaat pajak sebesar Rp 150 juta (0,30 x
Rp 50 juta) per tahun selam 6 tahun masa sewa. Karena seluruh pembayaran sewa tahunan
dapat diperlakukan sebagai biaya fiskal. Menggabungkan efek arus kas dari manfaat dan
biaya leasing tersebut membuat undiscounted net cash to lease (NCF-tanpa
mempertimbangkan nilai waktu uang) sebagaimana tampak pada tabel di atas menjadi negatif
sebesar Rp 61,25 juta.
Pada tabel di atas, perusahaan ABC sebagai pihak lessee diumpamakan merupakan
WP orang pribadi dalam negeri yang dikenakanpajak pengahsilan berdasarkan tarif marginal
30 %. Dalam hal pihak lessee bukan wajib pajak sehingga tidak bisa mngklaim adanya
manfaat pajak ( atas pembayaran sewa tahunan) tetapi juga tidak perlu memperhitungkan
biaya depresi sebagai biaya fiskal (seprti misalnya instansi pemerintah, perorangan atau
individu), maka nilai penghematan pajak tersebut pada tabel di atas akan berjumlah nihil;
sehingga akan mengubah besaran net cash flow to lease ( undiscounted). Dalam banyak hal,
lease financing semakin atraktif apabila pihak lessee bukan WP; karena nilai penghematan
pajak yang harus dikorbankan menjadi nihil, sebagaimana tampak pada tabel-2.
Perhatikan bahwa net cash flow to lease ( tanpa mempertimbangkan nilai waktu uang)
negatif sebesar Rp 265 juta lebih besar dibaning apabila lessee merupakan taxable entity yang
berjumlah negatif hanya sebesar RP 61,25 juta, Sepintas negative net cash flow yang lebih
besar tersebut tampak bahwa lease finacing agreement justru tidak lebih menarik dimata nontaxable entity sebagai lessee. Namun oleh karena lessee bukan merupakan wajib pajak; maka
nalisis harus didasarkan pada suku bunga pinjaman dan biaya modal tanpa
mempertimbangkan faktor pajak.
Dengan asumsi suku bunga pinjaman 12% dan biaya modal untuk non-taxable entity
sebesar 15% ( setara dengan taxable entity sebesar 10,50% = (1-0,30 x 15 %) misalnya
7

kontrak sewaguna usaha tersebut masih menghasilkan net present value yang positif sebesar
kurang-lebih Rp 3,55 juta {Rp 250 juta-[94,605 x Rp 50 juta) + (0,432 x Rp 37,50 juta)]},
atau (Rp 250 juta Rp 246,45) bagi non-taxable entity.

Akhir
tahun

Benefits of
Leasing

Cost of Leasing
benefits of Ownership
Lease Payment
Foregone
TxDepr
Bruto save
Neto
N.Res Total
++
+

NCF to
Lease

250,000

50,00
0

50,00
0

200,000

50,00
0

50,00
0

(50,000)

50,00
0

50,00
0

(50,000)

50,00
0

50,00
0

(50,000)

50,00
0

50,00
0

(50,000)

50,00
0

50,00
0

(50,000)

37,50
0

37,50
0

(37,500)
Rp
(87,500)

Total Net Cash Flow (NCF)to Lease

4. Pengadaan Mesin Baru

4.1 Pengadaan Mesin melalui Sewa Guna Usaha dengan Hak Opsi
Langkah pertama dalam analisis ini adalah menentukan tingkat suku bunga yang akan
digunakan, yaitu:
Bunga deposito

: 16%

Bunga pinjaman

: 20% (digunakan sebagai tingkat diskon)

8

Bunga sewa guna usaha

: 22%

Bunga sewa guna usaha dihitung berdasarkan data yang diperoleh dari perusahaanperusahaan sewa guna usaha yang menjadi sempel daam penelitian. Tingkat bunga sewa guna
usaha rata-rata adalah 10% di atas bunga pinjaman, karena sebagian besar perusahaan sewa
guna usaha sumber dananya berasal dari pinjaman bank.
Setelah mengetahui tingkat suku bunga, langkah berikutnya adalah menghitung
besarnya angsuran biaya sewa yang harus dibayar setiap bulannya. Dalam perhitungan ini
diasumsikan bahwa jangka waktu sewa 4 tahun dan jaminan (security deposit) sama dengan
nilai opsi, yaitu 10% dari nilai mesin yang disewagunausahakan (lihat Tabel 1).
TABEL 1
Skedul Pembayaran Biaya Sewa dan Nilai Tunainya
Jaminan

: Rp 100.000.000,00

Nilai sewa guna usaha

: Rp 900.000.000,00

Tingkat bunga

: 22% p.a

Tingkat diskon
Jangka waktu

Per
Iode
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

: 20%
: 4 tahun

Angsuran
perbulan
(Rp)
A

Angsuran
pokok
(Rp)
B

Angsuran
bunga
(Rp)
C

Sisa pinjaman
(Rp)

28.355.470,05

11.855.470,05

16.500.000,00

28.355.470,05

12.072.820,34

16.282.649,72

28.355.470,05

12.294.155,38

16.061.314,68

28.355.470,05

12.519.548,22

15.835.921,83

28.355.470,05

12.749.073,28

15.606.396,78

28.355.470,05

12.982.806,29

15.372.663,77

28.355.470,05

13.220.824,40

15.134.645,65

28.355.470,05

13.463.206,18

14.892.263,87

28.355.470,05

13.710.031,63

14.645.438,42

28.355.470,05

13.961.382,21

14.394.087,84

888.144.529,9
5
876.071.709,6
1
863.777.554,2
3
851.258.006,0
1
838.508.932,7
3
825.526.126,4
5
812.305.302,0
5
798.842.095,8
7
785.132.064,2
4
771.170.682,0

Tingka
t
diskon
(Rp)
E
1,0000

28.355.470,05

0,9836

27.889.711,86

0,9674

27.431.604,08

0,9515

26.981.021,03

0,9359

26.537.839,11

0,9205

26.101.936,77

0,9054

25.673.194,42

0,8905

25.251.494,46

0,8759

24.836.721,22

0,8615

24.428.760,91

Nilai buku
SGU
(Rp)
F

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37

28.355.470,05

14.217.340,88

14.138.129,17

28.355.470,05

14.477.992,13

13.877.477,92

28.355.470,05

14.743.421,99

13.612.048,07

28.355.470,05

15.013.718,06

13.341.752,00

28.355.470,05

15.288.969,55

13.066.500,50

28.355.470,05

15.569.267,33

12.786.202,72

28.355.470,05

15.854.703,90

12.500.766,15

28.355.470,05

16.145.373,47

12.210.096,58

28.355.470,05

16.441.371,98

11.914.098,07

28.355.470,05

16.742.797,14

11.612.672,92

28.355.470,05

17.049.748,42

11.305.721,64

28.355.470,05

17.362.327,14

10.993.142,92

28.355.470,05

17.680.636,47

10.674.833,58

28.355.470,05

18.004.781,47

10.350.688,58

28.355.470,05

18.334.869,13

10.020.600,92

28.355.470,05

18.671.008,40

9.684.461,65

28.355.470,05

19.013.310,22

9.342.159,83

28.355.470,05

19.361.887,57

8.993.582,48

28.355.470,05

19.716.855,51

8.638.614,54

28.355.470,05

20.078.331,20

8.277.138,86

28.355.470,05

20.446.433,93

7.909.036,12

28.355.470,05

20.821.285,22

7.534.184,83

28.355.470,05

21.203.008,79

7.152.461,27

28.355.470,05

21.591.730,61

6.763.739,44

28.355.470,05

21.987.579,01

6.367.891,04

28.355.470,05

22.390.684,62

5.964.785,43

28.355.470,05

22.801.180,51

5.554.289,54

3
756.953.341,1
5
742.475.349,0
2
727.731.927,0
3
712.718.208,9
7
697.429.239,4
2
681.859.972,0
9
666.005.268,1
9
649.859.894,7
2
633.418.522,7
4
616.675.725,6
0
599.625.977,1
9
582.263.650,0
5
564.583.013,5
8
546.578.232,1
1
528.243.362,9
8
509.572.354,5
8
490.559.044,3
6
471.197.156,7
9
451.480.301,2
8
431.401.970,0
8
410.955.536,1
5
390.134.250,9
3
368.931.242,1
4
347.339.511,5
3
325.351.932,5
2
302.961.247,9
0
280.160.067,3

0,8474

24.027.501,63

0,8334

23.632.833,32

0,8198

23.244.647,70

0,8063

22.862.838,30

0,7930

22.487.300,39

0,7800

22.117.930,94

0,7672

21.754.628,64

0,7546

21.397.293,83

0,7422

21.045.828,50

0,7300

20.700.136,22

0,7180

20.360.122,18

0,7062

20.025.693,11

0,6946

19.696.757,26

0,6832

19.373.224,41

0,6720

19.055.005,82

0,6610

18.742.014,18

0,6501

18.434.163,65

0,6394

18.131.369,77

0,6289

17.833.549,49

0,6186

17.540.621,12

0,6084

17.252.504,30

0,5984

16.969.120,00

0,5886

16.690.390,48

0,5789

16.416.239,28

0,5694

16.146.591,21

0,5601

15.881.372,29

0,5509

15.620.509,78
10

28.355.470,05

23.219.202,15

5.136.267,90

28.355.470,05

23.644.887,52

4.710.582,53

28.355.470,05

24.078.377,13

4.277.092,92

28.355.470,05

24.519.814,04

3.835.656,01

28.355.470,05

24.969.343,97

3.386.126,09

28.355.470,05

25.427.115,27

2.928.354,78

28.355.470,05

25.893.279,05

2.462.191,00

28.355.470,05
28.355.470,05
28.355.470,05
28.355.470,05
1.361.062.562,5
2

26.367.989,17
26.851.402,30
27.343.678,01
27.844.978,77
900.000.000,0
0

1.987.480,88
1.504.067,75
1.011.792,04
510.491,28
461.062.562,5
2

38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
JML

9
256.940.865,2
4
233.295.977,7
2
209.217.600,5
9
184.697.786,5
5
159.728.442,5
8
134.301.327,3
1
108.408.048,2
6
82.040.059,09
55.188.656,79
27.844.978,77
0,00

0,5418

15.363.932,11

0,5329

15.111.568,91

0,5242

14.863.350,95

0,5156

14.619.210,14

0,5071

14.379.079,51

0,4988

14.142.893,19

0,4906

13.910.586,40

0,4825
0,4746
0,4668
0,4591

13.682.095,41
13.457.357,54
13.236.311,14
13.018.895,59
946.713.222,5
9

Tabel di atas diperoleh dari perhitungan sebagai berikut.

PV = Nilai sewa guna usaha (Rp900.000.000)
= Tingkat bunga per bulan

22
12 ) = 1,83%

= Tingkat diskon per bulan

20
12 ) = 1,67%

= Jangka waktu (4 tahun = 48 bulan)

Bulan ke-1
A=

PV
[ 1(1+i)n ]

Bulan ke-2
xi

A = 28.355.470

900.000 .000
[ 1(1+1,83 )48 ] x 1,83%

= 28.355.470

11

B =ix

PV ke0

B =i x

=1,83% X 900.000.000 = 16.500.000

C = A B

PV ke0

=1,83% X 888.144.530 = 16.282.650

C= A B

= 28.355.470-16.500.000 = 11.855.470

D =PV-C

=28.355.470-16.282.650=12.072.820

D=PV-C

=900.000.000-11.855.470=888.144.530
12.072.820=876.071.710
E =1

=888.144.530-

E=

=
F =A x E

1
(1d)n1
1
(11,67 )21 = 0,98361

F=A x E

=28.355.470x1=28.355.470

=2828.355.470x0,98361=27.890.626

Bulan berikutnya menggunakan rumus bulan ke-2.

Berdasarkan perhitungan pada tabel 1, total biaya sewa secara nominal adalah sebesar
Rp 1.361.062.562,52, sedangkan nilai tunai (present value-PV) dengan tingkat diskon 20%
adalah sebesar Rp 946.713.222,59. Semua biaya sewa ini dapat diakui sebagai biaya dalam
menghitung penghasilan kena pajak.
Selain biaya sewa yang masih dapat dikurangkan adalah biaya penyusutan. Setelah
mengambil alih mesin yang disewagunausahakan dengan hak opsi, maka nilai perolehan
aktiva (sebesar nilai opsi) dapat disusutkan oleh perusahaan sesuai dengan metode dan umur
aktiva bersangkutan yang telah ditetapkan.
Berikut adalah perhitungan biaya penyusutan nilai opsi (lihat Tabel 2).
TABEL 2
Penyusutan Mesin yang Dibeli dan yang Disewagunausahakan dengan hak Opsi
dengan Tingkat Diskon 20%
Nilai aktiva

: Rp 100.000.000,00

Metode penyusutan

: saldo menurun

Umur aktiva

: 8 tahun
12

Tahun

Nilai buku
(Rp)

Biaya
penyusutan
(Rp)

Saldo (Rp)

Tahun 1-4 tidak ada penyusutan karena sewa guna usaha

5
100.000.000,00 25.000.000,00 75.000.000,00
6
75.000.000,00
18.750.000,00 56.250.000,00
7
56.250.000,00
14.062.500,00 42.187.500,00
8
42.187.500,00
10.546.875,00 31.640.625,00
9
31.640.625,00
7.910.156,25
23.730.468,75
10
23.730.468,75
5.932.617,19
17.797.851,56
11
17.797.851,56
4.449.462,89
13.348.388,67
12
13.348.388,67
13.348.388,67
0
JML
100.000.000,00

Tingkat
diskon (Rp)

0,401878
0,334898
0,279082
0,232568
0,193807
0,161506
0,134588
0,112157

Nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)
10.046.939,30
6.279.337,06
3.924.585,66
2.452.866,04
1.533.041,28
958.150,80
598.844,25
1.497.110,62
27.290.875,01

Berdasarkan tabel 1 dan 2 dengan menggunakan tingkat bunga sewa guna usaha 22%
dan tingkat diskon 20% maka nilai perolehan keseluruhan mesin (lessee fee dan nilai opsi)
adalah sebesar Rp 1.461.062.561,52 dan total nilai tunai yang dapat dibayarkan adalah Rp
974.004.097,50
4.2 Pengadaan Mesin dengan Pembelian Langsung
Jika perusahaan melakukan pembelian mesin secara langsung, maka yang dapat
diakui sebagai biaya adalah biaya penyusutan. Untuk menghitung besarnya biaya penyusutan,
metode yang dapat digunakan adalah metode garis lurus dan metode saldo menurun., karena
berdasarkan perhitungan sebelumnya metode saldo menurun lebih menguntungkan bagi
perusahaan. Sedangkan umur aktiva 8 tahun sesuai dengan ketentuan. Besarnya biaya per
tahun penyusutan dapat dilihat pada tabel 3 berikut.
TABEL 3
Biaya Penyusutan dan Nilai Tunainya
Nilai aktiva

: Rp 100.000.000,00

Umur mesin

: 8 tahun

Metode penyusutan

: Saldo menurun

Tingkat diskon: 20%

Tahun

Nilai buku (Rp)

Biaya
penyusutan (Rp)

1
2

1.000.000.000,00
750.000.000,00

250.000.000,00
187.500.000,00

Saldo (Rp)

Tingkat
diskon
(Rp)

750.000.000,00
562.500.000,00

0,833333
0,694444

Nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)
208.333.333,33
130.208.333,33
13

3
4
5
6
7
8

562.500.000,00
421.875.000,00
316.406.250,00
237.304.687,50
177.978.515,63
133.483.886,72
Jumlah

140.625.000,00
105.468.750,00
79.101.562,50
59.326.171,88
44.494.628,91
133.483.886,72
1.000.000.000,00

421.875.000,00
316.406.250,00
237.304.687,50
177.978.515,63
133.483.886,72
0

0,578704
0,482253
0,401878
0,334898
0,279082
0,232568

81.380.208,33
50.862.630,21
31.789.143,88
19.868.214,93
12.417.634,33
31.044.085,82
565.903.584,16

Berdasarkan Tabel 3 diketahui bahwa nilai tunai dari akumulasi penyusutan dengan
tingkat diskon 20% adalah Rp 565.903.584,16.

5. Perbandingan antara Sewa Guna Usaha dengan Pembelian Langsung

Besarnya perbandingan penghematan pajak antara sewa guna usaha dengan pembelian
langsung secara tunai dilakukan dengan cara membandingkan jumlah biaya yang dapat
dikurangkan dalam rangka menghitung penghasilan kena pajak. Untuk sewa guna usaha,
biaya yang dapat dikurangkan adalah seluruh biaya sewa dan biaya penyusutan sebesar nilai
opsi. Sedangkan untuk pembelian langsung adalah sebesar biaya penyusutannya saja.
Disamping dihitung berdasarkan nilai nominal juga dihitung berdasarkan nilai tunai-PV (lihat
Tabel 4).
TABEL 4
Perbandingan antara harga Perolehan dan Penghematan Pajak antara Sewa Guna
Usaha dengan Pembelian Langung
Keterangan

Sewa Guna Usaha dengan

Bunga 22% (Rp)
Nominal
PV
(Tingkat
Diskon 20%)

Beli secara Tunai (Rp)

Nominal

PV
(Tingkat Diskon
20%)

Harga Perolehan:
Biaya Sewa
Nilai Opsi
Harga Mesin
Jumlah

1.361.062.56
2,52
100.000.000

947.345.315,65
100.000.000

1.461.062.56
2,52

1.047.345.315,6
5

1.361.062.56
2,52

947.345.315,65

1.000.000.
000
1.000.000.0
00

564.903.584,16
564.903.584,16

1.000.000.0
00
1.000.000.0
00

564.903.584,16
564.903.584,16

Jumlah yang boleh

dibiayakan:
Biaya Sewa
Beban
Penyusutan
Jumlah

100.000.000
1.461.062.56
2,52

27.290.875,01
974.636.190,66

14

PPh 30% SGU

PPh 30% beli tunai
Penghematan Pajak

438.318.768,
76
(300.000.000)
138.318.768,
76

292.390.857,20
(169.771.075)

300.000.000

169.771.075,25

122.619.781,95

Hitungan yang dilakukan pada tabel 4 dapat diketahui besanya penghematan pajak
apabila tingkat bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat bunga 20% secara nominal adalah
Rp 138.318.768,78 dan nilai tunainya Rp 122.619.781,95.
Walaupun sewa guna usaha lebih mahal dari pembelian langsung, tetapi penghematan
pajaknya juga lebih besar karena semua biaya sewa dapat dibiayakan dan jangka waktu sewa
guna usaha lebih pendek dari umur ekonomis. Besarnya jumlah total penghematan tunai
dapat dilihat pada Tabel 5 berikut.
TABEL 5
Jumlah Penghematan Tunai antara Sewa Guna Usaha dengan Pembelian Langsung
Keterangan
Nilai tunai biaya sewa
Penghematan biaya tunai karena sewa guna
usaha
Selisih

Tingkat Diskon (20%)

947.345.315,65
900.000.000,00 47.345.315,65

Penghematan pajak

122.619.781,95 +

Penghematan neto

75.274.466,30

Pendapatan bunga deposito *

Jumlah penghematan tunai

228.371.616,43 +
303.646.082,73

Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa pembelian secara sewa guna usaha lebh
menguntungkan dibandingkan dengan pembelian tunai. Karena dibandingkan dengan
pembelian tunai terdapat penghematan neto. Besarnya jumlah penghematan neto dengan
tingkat diskon 20% adalah Rp 303.646.082,73
6. Tanah dan Bangunan yang Sudah Dimiliki, Sebaiknya Direvaluasi, Tidak
Direvaluasi, atau Dijual dan Disewakan Kembali
Berikut ini adalah data tanah dan bangunan yang diperoleh tahun 1997:
Harga perolehan tanah

: Rp 1.000.000.000,00

Harga perolehan bangunan

: Rp 1.000.000.000,00

15

Akumulasi penyusutan 4 tahun

: Rp

200.000.000,00

Nilai buku bangunan

: Rp

800.000.000,00

Faktor penyesuaian

Harga tanah setelah revaluasi

: Rp 3.000.000.000,00

300%

Harga bangunan setelah direvaluasi : Rp 2.400.000.000,00

6.1 Tanah dan Bangunan Direvaluasi
Jika perusahaan melakukan revaluasi, maka atas selisih lebih setelah revaluasi akan
dikenakan PPH sebesar 10%. Nilai setelah revaluasi merupakan dasar untuk melakukan
penyusutan pada tahun bersangkutan dan seterusnya.
Nilai tanah dan bangunan setelah direvaluasi

Rp 5.400.000.000,00

Nilai tanah dan bangunan sebelum direvaluasi

Rp 1.800.000.000,00

Selisih lebih setelah revaluasi

Rp 3.600.000.000,00

PPh 10%

Rp

360.000.000,00

Besarnya biaya penyusutan gedung setelah revaluasi dapat dilihat pada Tabel 6.
TABEL 6
Biaya Penyusutan dan Nilai Tunainya
Dasar Penyusutan

: Rp 2.400.000.000,00

Umur

: 20 tahun

Metode penyusutan

: garis lurus

Tingkat diskon: 20%

Tahun

1
2
3
4
5
6

Nilai buku
(Rp)

Biaya
penyusutan
(Rp)

2.400.000.00
0,00
2.280.000.00
0,00
2.160.000.00
0,00
2.040.000.00
0,00
1.920.000.00
0,00
1.800.000.00

120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0

Tingka
t
diskon
(Rp)

Nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)

0,83333

100.000.000,00

0,69444

83.333.333,33

0,57870

69.444.444,44

0,48225

57.870.370,37

0,40188

48.225.308,64

0,33490

40.187.757,20
16

7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

0,00
1.680.000.00
0,00
1.560.000.00
0,00
1.440.000.00
0,00
1.320.000.00
0,00
1.200.000.00
0,00
1.080.000.00
0,00
960.000.000,
00
840.000.000,
00
720.000.000,
00
600.000.000,
00
480.000.000,
00
360.000.000,
00
240.000.000,
00
120.000.000,
00
Jumlah

0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
120.000.000,0
0
2.400.000.00
0,00

0,27908

33.489.797,67

0,23257

27.908.164,72

0,19381

23.256.803,94

0,16151

19.380.669,95

0,13459

16.150.558,29

0,11216

13.458.798,57

0,09346

11.215.665,48

0,07789

9.346.387,90

0,06491

7.788.656,58

0,05409

6.490.547,15

0,04507

5.408.789,29

0,03756

4.507.324,41

0,03130

3.756.103,68

0,02608

3.130.086,40
584.349.568,0
2

6.2 Tanah dan Bangunan Tidak Direvaluasi

Tanah dan bangunan yang telah dimiliki tidak direvaluasi, sehingga untuk biaya
penyusutan gedung hanya meneruskan yang sebelumnya. Perhitungan dapat dilihat pada
Tabel 7.
TABEL 7
Biaya penyusutan dan Nilai Tunainya
Dasar penyusutan

: Rp 800.000.000,00

Sisa umur

: 16 tahun

Metode penyusutan

: Garis Lurus

Tingkat diskon: 20%

17

Tahun
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

Nilai buku
(Rp)
800.000.000,00
750.000.000,00
700.000.000,00
650.000.000,00
600.000.000,00
550.000.000,00
500.000.000,00
450.000.000,00
400.000.000,00
350.000.000,00
300.000.000,00
250.000.000,00
200.000.000,00
150.000.000,00
100.000.000,00
50.000.000,00
Jumlah

Biaya
penyusutan
(Rp)

Tingkat
diskon
(Rp)

50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
50.000.000,00
800.000.000,00

0,83333
0,69444
0,57870
0,48225
0,40188
0,33490
0,27908
0,23257
0,19381
0,16151
0,13459
0,11216
0,09346
0,07789
0,06491
0,05409

Nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)
41.666.666,67
34.722.222,22
28.935.185,19
24.112.654,32
20.093.878,60
16.744.898,83
13.954.082,36
11.628.401,97
9.690.334,97
8.075.279,14
6.729.399,29
5.607.832,74
4.673.193,95
3.894.328,29
3.245.273,58
2.704.394,65
236.478.026,77

6.3 Tanah dan Bangunan Dijual dan Disewakan Kembali

Apabila dilakukan penjualan dan penyewaan kembali dengan hak opsi, maka
perusahaan pada saat menjual kepada lessor harus membayar PPh Final sebesar 5% dari nilai
jual. Dalam kasus ini, nilai jual diasumsikan sama dengan nilai revaluasi. Jaminan sama
dengan nilai opsi. Jangka waktu 10 tahun, bunga sewa guna usaha yang digunakan adalah
22% dengan tingkat diskon 20% dan bunga sewa guna usaha 33% dengan tingkat diskon 30%
Nilai jual tanah dan banguanan

: Rp 5.400.000.000,00

PPh 5%

: Rp

270.000.000,00

Jaminan 10%

: Rp

540.000.000,00

Jaminan kan yang diterima perusahaan

: Rp 4.590.000.000,00

Jumlah penerimaan tunai ini merupakan dana tersedia yang dapat dguankaan oleh
perusahaan dalam melakukan kegiatan, baik yang bersifat rutin maupun investasi. Dalam
penelitian ini akan diasumsikan bahwa dana tersebut didepositokan sehingga perusahaan akan
mendapat bunga. Tingakat bunga deposito yang digunakan adalah 16% sebelum krisis dan
25% untuk saat ini. bunga deposito merupakan penghasilan kena pajak yang dikenakan pajak
penghasilan berdasarkan tarif final sebesar 15%.
Untuk penjualan kembali tanah dan bangunan semua biaya yang dibayarkan kepada
lessor dapat dikurangan, baik biaya sewa atas tanah maupun bangunan. Pada saat akhir masa
18

sewa dan pengambilan opsi dilakukan, perusahaan masih akan melakukan penyusutan atas
nilai bangunan sesuai dengan nilai opsinya. Besarnya angsuran pembayaran atas sewa guna
usaha dapat dilihat pada Tabel 8.
TABEL 8
Skedul Pembayaran Biaya Sewa dan Nilai Tunainya
Nilai tanah dan bangunan

: Rp 5.400.000.000,00

Jaminan

: Rp

Nilai Sewa guna usaha

: Rp 4.860.000.000,00

Tingkat bunga

: 22% p.a

Jangka waktu

: 10 tahun

540.000.000,00

Period
e

Angsuran
perbulan A (Rp)

Angsuran
pokok B (Rp)

Angsuran bunga
C (Rp)

Sisa pinjaman
D (Rp)

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07

11.384.356,07
11.592.689,79
11.804.836,01
12.020.864,51
12.240.846,33
12.464.853,82
12.692.960,65
12.925.241,83
13.161.773,75
13.402.634,21
13.647.902,42
13.897.659,03
14.151.986,19
14.410.967,54
14.674.688,24
14.943.235,04
15.216.696,24
15.495.161,78
15.778.723,24
16.067.473,88
16.361.508,65
16.660.924,26
16.965.819,17
17.276.293,66
17.592.449,84

88.938.000,00
88.729.666,28
88.517.520,06
88.301.491,56
88.081.509,74
87.857.502,25
87.629.395,43
87.397.114,25
87.160.582,32
86.919.721,86
86.674.453,66
86.424.697,04
86.170.369,88
85.911.388,54
85.647.667,83
85.379.121,03
85.105.659,83
84.827.194,29
84.543.632,83
84.254.882,20
83.960.847,42
83.661.431,82
83.356.536,90
83.046.062,41
82.729.906,24

4.848.615.643,93
4.837.022.954,14
4.825.218.118,12
4.813.197.253,61
4.800.956.407,28
4.788.491.553,46
4.775.798.592,81
4.762.873.350,99
4.749.711.577,24
4.736.308.943,03
4.722.661.040,61
4.708.763.381,58
4.694.611.395,39
4.680.200.427,85
4.665.525.739,61
4.650.582.504,57
4.635.365.808,33
4.619.870.646,55
4.604.091.923,30
4.588.024.449,43
4.571.662.940,78
4.555.002.016,52
4.538.036.197,35
4.520.759.903,69
4.503.167.453,85

Tingka
t
diskon
E (Rp)
1
0,9836
0,9674
0,9515
0,9359
0,9205
0,9054
0,8905
0,8759
0,8615
0,8474
0,8334
0,8198
0,8063
0,7930
0,7800
0,7672
0,7546
0,7422
0,7300
0,7180
0,7062
0,6946
0,6832
0,6720

Nilai buku SGU

F (Rp)
100.322.356,07
98.674.492,06
97.053.695,34
95.459.521,34
93.891.532,74
92.349.299,44
90.832.398,39
89.340.413,48
87.872.935,46
86.429.561,78
85.009.896,51
83.613.550,22
82.240.139,88
80.889.288,76
79.560.626,30
78.253.788,04
76.968.415,50
75.704.156,09
74.460.663,02
73.237.595,18
72.034.617,08
70.851.398,72
69.687.615,54
68.542.948,30
67.417.083,02

19

26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42

100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07

17.914.391,67
18.242.225,04
18.576.057,75
18.915.999,61
19.262.162,40
19.614.659,98
19.973.608,25
20.339.125,28
20.711.331,28
21.090.348,64
21.476.302,02
21.869.318,35
22.269.526,87
22.677.059,21
23.092.049,40
23.514.633,90
23.944.951,70

82.407.964,41
82.080.131,04
81.746.298,32
81.406.356,46
81.060.193,67
80.707.696,10
80.348.747,82
79.983.230,79
79.611.024,80
79.232.007,43
78.846.054,05
78.453.037,73
78.052.829,20
77.645.296,86
77.230.306,68
76.807.722,17
76.377.404,37

4.485.253.062,18
4.467.010.837,15
4.448.434.779,39
4.429.518.779,78
4.410.256.617,38
4.390.641.957,40
4.370.668.349,15
4.350.329.223,87
4.329.617.892,59
4.308.527.543,95
4.287.051.241,93
4.265.181.923,58
4.242.912.396,71
4.220.235.337,50
4.197.143.288,10
4.173.628.654,20
4.149.683.702,50

0,6610
0,6501
0,6394
0,6289
0,6186
0,6084
0,5984
0,5886
0,5789
0,5694
0,5601
0,5509
0,5418
0,5329
0,5242
0,5156
0,5071

66.309.710,85
65.220.528,03
64.149.235,79
63.095.540,27
62.059.152,42
61.039.787,96
60.037.167,27
59.051.015,31
58.081.061,58
57.127.040,02
56.188.688,91
55.265.750,87
54.357.972,73
53.465.105,47
52.586.904,17
51.723.127,93
50.873.539,82

43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71

100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07

24.383.144,32
24.829.355,86
25.283.733,07
25.746.425,39
26.217.584,97
26.697.366,78
27.185.928,59
27.683.431,08
28.190.037,87
28.705.915,56
29.231.233,82
29.766.165,40
30.310.886,22
30.865.575,44
31.430.415,47
32.005.592,08
32.591.294,41
33.187.715,10
33.795.050,28
34.413.499,70
35.043.266,75
35.684.558,53
36.337.585,95
37.002.563,77
37.679.710,69
38.369.249,40
39.071.406,66
39.786.413,40
40.514.504,77

75.939.211,76
75.493.000,21
75.038.623,00
74.575.930,69
74.104.771,10
73.624.989,30
73.136.427,49
72.638.924,99
72.132.318,20
71.616.440,51
71.091.122,26
70.556.190,68
70.011.469,85
69.456.780,63
68.891.940,60
68.316.764,00
67.731.061,66
67.134.640,98
66.527.305,79
65.908.856,37
65.279.089,32
64.637.797,54
63.984.770,12
63.319.792,30
62.642.645,38
61.953.106,68
61.250.949,41
60.535.942,67
59.807.851,31

4.125.300.558,18
4.100.471.202,32
4.075.187.469,25
4.049.441.043,86
4.023.223.458,89
3.996.526.092,11
3.969.340.163,53
3.941.656.732,44
3.913.466.694,57
3.884.760.779,01
3.855.529.545,19
3.825.763.379,80
3.795.452.493,57
3.764.586.918,13
3.733.156.502,66
3.701.150.910,59
3.668.559.616,18
3.635.371.901,08
3.601.576.850,79
3.567.163.351,09
3.532.120.084,34
3.496.435.525,81
3.460.097.939,86
3.423.095.376,09
3.385.415.665,39
3.347.046.416,00
3.307.975.009,34
3.268.188.595,93
3.227.674.091,16

0,4988
0,4906
0,4825
0,4746
0,4668
0,4591
0,4516
0,4442
0,4369
0,4297
0,4226
0,4157
0,4089
0,4022
0,3956
0,3891
0,3827
0,3764
0,3702
0,3641
0,3581
0,3523
0,3465
0,3408
0,3352
0,3297
0,3243
0,3189
0,3137

50.037.906,77
49.215.999,58
48.407.592,78
47.612.464,62
46.830.396,99
46.061.175,36
45.304.588,73
44.560.429,56
43.828.493,71
43.108.580,42
42.400.492,20
41.704.034,82
41.019.017,23
40.345.251,53
39.682.552,90
39.030.739,55
38.389.632,68
37.759.056,44
37.138.837,85
36.528.806,77
35.928.795,88
35.338.640,58
34.758.178,99
34.187.251,89
33.625.702,65
33.073.377,25
32.530.124,18
31.995.794,41
31.470.241,38

20

72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88

100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07

41.255.920,21
42.010.903,55
42.779.703,08
43.562.571,65
44.359.766,71
45.171.550,44
45.998.189,81
46.839.956,68
47.697.127,89
48.569.985,33
49.458.816,06
50.363.912,40
51.285.572,00
52.224.097,96
53.179.798,96
54.152.989,28
55.143.988,98

59.066.435,87
58.311.452,53
57.542.652,99
56.759.784,43
55.962.589,37
55.150.805,64
54.324.166,26
53.482.399,39
52.625.228,18
51.752.370,74
50.863.540,01
49.958.443,68
49.036.784,08
48.098.258,11
47.142.557,12
46.169.366,80
45.178.367,09

3.186.418.170,96
3.144.407.267,41
3.101.627.564,33
3.058.064.992,69
3.013.705.225,98
2.968.533.675,54
2.922.535.485,73
2.875.695.529,05
2.827.998.401,15
2.779.428.415,82
2.729.969.599,76
2.679.605.687,36
2.628.320.115,36
2.576.096.017,40
2.522.916.218,45
2.468.763.229,17
2.413.619.240,19

0,3085
0,3035
0,2985
0,2936
0,2888
0,2840
0,2794
0,2748
0,2703
0,2658
0,2614
0,2572
0,2529
0,2488
0,2447
0,2407
0,2367

30.953.320,92
30.444.891,24
29.944.812,86
29.452.948,62
28.969.163,59
28.493.325,06
28.025.302,51
27.564.967,55
27.112.193,91
26.666.857,39
26.228.835,84
25.798.009,08
25.374.258,96
24.957.469,22
24.547.525,55
24.144.315,48
23.747.728,41

89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117

100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07

56.153.123,98
57.180.726,15
58.227.133,44
59.292.689,98
60.377.746,20
61.482.658,96
62.607.791,62
63.753.514,21
64.920.203,52
66.108.243,24
67.318.024,09
68.549.943,93
69.804.407,91
71.081.828,57
72.382.626,03
73.707.228,09
75.056.070,36
76.429.596,45
77.828.258,07
79.252.515,19
80.702.836,22
82.179.698,12
83.683.586,60
85.214.996,23
86.774.430,66
88.362.402,74
89.979.434,71
91.626.058,37
93.302.815,24

44.169.232,10
43.141.629,93
42.095.222,64
41.029.666,10
39.944.609,87
38.839.697,11
37.714.564,46
36.568.841,87
35.402.152,56
34.214.112,83
33.004.331,98
31.772.412,14
30.517.948,17
29.240.527,50
27.939.730,04
26.615.127,98
25.266.285,71
23.892.759,62
22.494.098,01
21.069.840,88
19.619.519,86
18.142.657,95
16.638.769,48
15.107.359,84
13.547.925,41
11.959.953,33
10.342.921,36
8.696.297,71
7.019.540,84

2.357.466.116,21
2.300.285.390,06
2.242.058.256,63
2.182.765.566,65
2.122.387.820,45
2.060.905.161,49
1.998.297.369,87
1.934.543.855,66
1.869.623.652,15
1.803.515.408,91
1.736.197.384,82
1.667.647.440,89
1.597.843.032,98
1.526.761.204,41
1.454.378.578,38
1.380.671.350,29
1.305.615.279,93
1.229.185.683,48
1.151.357.425,41
1.072.104.910,22
991.402.074,00
909.222.375,88
825.538.789,29
740.323.793,06
653.549.362,40
565.186.959,66
475.207.524,95
383.581.466,58
290.278.651,34

0,2328
0,2290
0,2252
0,2215
0,2179
0,2143
0,2108
0,2073
0,2039
0,2006
0,1973
0,1940
0,1909
0,1877
0,1846
0,1816
0,1786
0,1757
0,1728
0,1700
0,1672
0,1644
0,1617
0,1591
0,1565
0,1539
0,1514
0,1489
0,1464

23.357.655,57
22.973.989,93
22.596.626,28
22.225.461,08
21.860.392,52
21.501.320,47
21.148.146,42
20.800.773,51
20.459.106,43
20.123.051,47
19.792.516,44
19.467.410,69
19.147.645,01
18.833.131,71
18.523.784,51
18.219.518,55
17.920.250,37
17.625.897,88
17.336.380,33
17.051.618,30
16.771.533,69
16.496.049,66
16.225.090,64
15.958.582,32
15.696.451,58
15.438.626,52
15.185.036,41
14.935.611,69
14.690.283,95

21

118
119
120

100.322.356,07
100.322.356,07
100.322.356,07

JML

12.038.682.728,85

95.010.256,75
96.748.944,45
98.519.450,14
4.860.000.000,0
0

5.312.099,32
3.573.411,62
1.802.905,94

195.268.394,59
98.519.450,14
(0,00)

7.178.682.728,85

0,1440
0,1417
0,1393

14.448.985,89
14.211.651,31
13.978.215,12
5.270.630.197,80

Setelah masa sewa guna usaha berakhir, perusahaan (lessee) menggunakan hak
opsinya untuk pengambilan hak atas bangunan tersebut. Setelah hak opsi dambil, maka
perusahaan akan melakukan penyusutan. Besarnya biaya penyusutan atas bangunan pada
akhir masa sewa setelah perusahaan menggunakan hak opsinya dapat dilihat pada tabel .
TABEL 9
Biaya Penyusutan Bangunan yang Diperoleh dari Penjualan dan Penyewaan Kembali
dan Nilai Tunainya
Dasar penyusutan

: Rp 240.000.000,00

Umur

: 20 tahun

Metode penyusutan

: Garis lurus

Tingkat diskon

: 20%

Tahun

Nilai buku
(Rp)

Biaya
penyusutan
(Rp)

Tingkat
diskon
(Rp)

Nilai tunai
biaya
penyusutan
(Rp)

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29

240.000.000,00
228.000.000,00
216.000.000,00
204.000.000,00
192.000.000,00
180.000.000,00
168.000.000,00
156.000.000,00
144.000.000,00
132.000.000,00
120.000.000,00
108.000.000,00
96.000.000,00
84.000.000,00
72.000.000,00
60.000.000,00
48.000.000,00
36.000.000,00
24.000.000,00

12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00
12.000.000,00

0,13459
0,11216
0,09346
0,07789
0,06491
0,05409
0,04507
0,03756
0,03130
0,02608
0,02174
0,01811
0,01509
0,01258
0,01048
0,00874
0,00728
0,00607
0,00506

1.615.055,83
1.345.879,86
1.121.566,55
934.638,79
778.865,66
649.054,72
540.878,93
450.732,44
375.610,37
313.008,64
260.840,53
217.367,11
181.139,26
150.949,38
125.791,15
104.825,96
87.354,97
72.795,81
60.663,17
22

30

12.000.000,00
Jumlah

12.000.000,00
240.000.000,00

0,00421

50.552,64
9.437.571,76

Harga perolehan aktiva tetap gedung tanah dan bangunan melalui penjualan dan penyewaan
kembali dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon 20% secara nominal adalah
sebesar Rp12.054.561.925,86; sedangkan nilai tunainya hanya sebesar Rp5.824.653.550,67.
Jumlah biaya yang dapat dibebankan jika seluruh biaya sewa dan penyusutan atas perolehan
bangunan berdasarkan nilai opsi. Berdasarkan Tabel 10 dengan bunga sewa guna usaha 22%
dan tingkat diskon 20% jumlah nominal yang dapat dibiayakan adalah sebesar
Rp12.294.561.925,86 dengan nilai tunai Rp5.294.091.122,43.

7. Analisis Alternatif yang Sebaiknya Dipilih

Sebelum menentukan alternatif mana yang sebaiknya dipilih, lebih dulu harus
dilakukan perhitungan harga perolehan dan penghematan pajak baik secara nominal maupun
nilai tunai (present value-PV) untuk ketiga alternatif, baik revaluasi, tanpa revaluasi, maupun
penjualan dan penyewaan kembali. Hasi perhitungan dapat dilihat pada Tabel 10.
Berdasarkan perhitungan di atas dapat dilihat bahwa walaupun harga perolehan tanah dan
bangunan melalui penjualan dan penyewaan kembali lebih mahal, tetapi semua biaya sewa
boleh bangunan dibiayakan, baik biaya sewa atas tanah maupun bangunan; sedangkan
pembelian secara langsung hanya beban penyusutan atas bangunan yang boleh disusutkan,
sedangkan atas tanah tidak boleh disusut. Hal ini akan mempengaruhi besarnya pajak
penghasilan yang harus dibayar oleh perusahaan yang bersangkutan.
Dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon 20%, harga perolehan atas tanah
dan bangunan adalah Rp12.594.561.925,86 tetapi kalau dinilaitunaikan hanya sebesar
Rp5.824.653.550,67. Jika bunga sewa guna usaha 33%, nilai setelah revaluasi sebesar
Rp5.400.000.000 dan beban penyusutan yang diperkenankan hanya atas bangunan yaitu
sebesar Rp240.000.000. seandainya perusahaan tidak melakukan revaluasi nilai buku tanah
dan bangunan sebesar Rp1.800.000.000 maka jumlah biaya yang dapat disusutkan hanya nilai
buku atas bangunan yaitu Rp800.000.000. Penghematan pajak yang diperoleh perusahaan
dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon 20%, antara penjualan dan
penyewaan kembali dengan revaluasi, nominalnya adalah Rp2.968.368.577,76 dengan nilai
tunai Rp1.412.922.466,32. Jika penjualan dan penyewaan kembali dibandingkan dengan
tidak melakukan revaluasi nominalnya adalah Rp3.448.368.577,76 dengan nilai tunai
Rp1.348.227.336,73.
TABEL 10

23

Perbandingan Harga Perolehan Tanah dan Gedung dan Penghematan Pajak antara Sewa Guna
Usaha, Revaluasi dan tanpa Revaluasi (Bunga Sewa Guna Usaha 22% dan Tingkat Diskon
20%)

Keterangan

Penjualan dan Penyewaan

Kembali dengan Bunga 22%
Nominal

PV (Tingkat
Diskon 20%)

Revaluasi

Tanpa Revaluasi

Nominal

PV (Tingkat
Diskon 20%)

Nominal

PV (Tingk
Diskon 20

5.400.000.00
0,00

5.400.000.00
0,00

1.800.000.00
0,00

1.800.000.
0,00

5.400.000.00
0,00

5.400.000.00
0,00

1.800.000.00
0,00

1.800.000.
0,00

2.400.000.00
0,00

584.349.568,
01

800.000.000,
00

236.478.02
77

2.400.000.00
0,00

584.349.568,
01

800.000.000,
00

236.478.02
77

720.000.000,
00

175.304.870,
40

240.000.000,
00

70.943.407
3

Nilai tanah dan

gedung

Biaya sewa

12.054.561.92
6,40

5.284.653.5
50,67

Nilai opsi

540.000.000,0
0

540.000.0
00,00

Nilai buku

Jumlah

12.594.561.92
6,40

5.824.653.5
50,67

12.054.561.92
6,40

5.284.653.5
50,67

240.000.000,0
0

Jumlah yang
boleh dibiayakan

Biaya sewa
Biaya
penyusutan

Jumlah

12.294.561,40

9.437.5
71,76
5.294.091.1
22,43

PPh 30%

3.688.368.577
,92

1.588.227.3
36,73

Pengehematan
pajak (dengan
revaluasi)

2.968.368.577
,76

1.412.922.4
66,32

Pengehematan
pajak (tanpa
revaluasi)

3.448.368.577
,76

1.348.227.3
36,73

Berdasarkan perhitungan di atas dapat dilihat bahwa walaupun harga perolehan tanah
dan bangunan melalui penjualan dan penyewaan kembali lebih mahal, tetapi semua biaya
sewa boleh dibiayakan, baik biaya sewa atas tanah maupun bangunan; sedangkan pembelian
secara langsung hanya biaya penyusutan atas bangunan yang boleh disusutkan, sedangkan
atas tanah tidak boleh disusut. Hal ini akan mempengaruhi besarnya pajak penghasilan yang
harus dibayar oleh perusahaan yang bersangkutan.
Dengan bunga sewa guna usaha 22% dan tingkat diskon 20%, harga perolehan atas
tanah dan bangunan adalah Rp 12.278.682.728,85 tetapi kalau dinilai-tunaikan hanya sebesar
Rp 5.280.067.769,56. Jika bunga sewa guna usaha 33%, nilai setelah revaluasi sebesar Rp
24

5.400.000.000,00 dan biaya penyusutan yang diperkenankan hanya atas bangunan yaitu
sebesar Rp 240.000.000,00. Seandainya perusahaan tidak melakukan revaluasi nilai buku
tanah dan bangunan sebesar Rp 1.800.000.000,00 maka jumlah biaya yang dapat disusutkan
hanya nilai buku atas bangunan yaitu Rp 800.000.000,00.
Penghematan pajak yang diperoleh perusahaan dengan bunga sewa guna usaha 22%
dan tingkat diskon 20%, antara penjualan dan penyewaan kembali dngan revaluasi,
nominalnya adalah Rp 2.968.368.577,76 dengan nilai tunai Rp 1.412.922.466,32. Jika
penjualan dan penyewaan kembali dibandingkan dengan tidak melakukan revaluasi
nominalnya adalah Rp 3.448.368.577,76 dengan nilai tunai Rp 1.348.227.336,73.
Dengan demikian dapat dilihat bahwa walaupun penjualan dan penyewaan kembali
harga perolehannya lebih mahal tetapi penghematan pajaknya juga yang paling besar,
sehingga alternatif ini sebaiknya dipilih oelh perusahaan. Besarnya total penghematan tunai
dapat dilihat dari perhitungan pada Tabel 11 dan Tabel 12.
TABEL 11
Jumlah Penghematan Tunai antara Penjualan dan Penyewaan Kembali dengan
Revaluasi.
Keterangan
Nilai tunai biaya sewa
Penerimaan neto hasil penjualan
Selisih
Penghematan pajak
Penghematan neto
Pendapatan bunga deposito*
Jumlah penghematan tunai

Tingkat Diskon (20%)

5.284.653.550,67
4.590.000.000,00
694.653.550,67
1.412.922.466,32
718.268.915,65
1.513.307.746,81
2.231.576.662,46

TABEL 12
Jumlah Penghematan Tunai antara Penjualan dan Penyewaan Kembali dengan Tidak
Revaluasi
Keterangan

Tingkat Diskon (20%)

5.284.653.
Nilai tunai biaya sewa
550,67
Penerimaan neto hasil penjualan
4.590.000.000,00
Selisih
694.653.550,67
Penghematan pajak
1.348.227.336,73
Penghematan neto
653.573.786,07
Pendapatan bunga deposito*
1.513.307.746,81
Jumlah penghematan tunai
2.166.881.532,87
*Bunga deposito dari penghematan tunai karena pembelian melalui sewa guna usaha.

25

Besarnya jumlah penghematan tunai penjualan dan penyewaan kembali pada saat
revaluasi jika tingkat diskonnya 20% adalah Rp 870.147.281.989,36; sedangkan jika tingkat
diskonnya 30% adalah Rp 2.550.674.627,92. Besarnya jumlah pengehematan tunai penjualan
dan penyewaan kembali pada saat tidak revaluasi jika tingkat diskonnya 20% adalah
Rp1.423.568.069,55; sedangkan jika tingkat diskonnya 30% adalah Rp 2.430.043.213,93.

D. KEUNGGULAN DAN KELEMAHAN LEASING

Kontrak sewa guna usaha menawarkan sejumlah keunggulan (dibanding membeli). Beberapa
di antara keuntungan yang bisa didapat melalui kontrak sewaguna usaha relatif dalam
perbandingannya dengan membeli aset yang diperlukan oleh perusahaan adalah sebagai
berikut.
Kebanyakan kontrak leasing merupakan short-term operating lease sehingga
memungkinkan perusahaan lessee untuk dapat menggunakan aset dalam jangka waktu yang
relatif pendek. Ditambah lagi kebiasaan adanya opsi untuk membatalkan kontrak yang
dimiliki oleh lessee membuat perusahaan terhindar dari risiko ketinggalan teknologi atau
keusangan. Financial atau capital lease memberikan keuntungan yang sedikit banyak berbeda
dengan operating-lease.
Reduced Cost of Borrowing
Pembiayaan sewaguna usaha seringkali merupakan a highly cost-effective source of
funds bagi pada umumnya perusahaan kecil. Perusahaan leasing berskala besar bisa
memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang jauh lebih rendah dibandingkan dengan
perusahaan non-leasing berskala kecil. Di samping itu, untuk aset yang mempunyai pasaran
luas (readily saleable assets) seperti misalnya otomotif, lessor tidak perlu melakukan analisis
kredit secara detil sebagaimana harus dilakukan oleh bank (pembukuan, laporan keuangan
,agunan) mereka lebih mudah dapat menggunakan dokumen-dokumen yang telah
distandarisasi. Proses demikian membuat kontrak pembiayaan sewaguna usaha dapat
mengurangi atau menghemat biaya transaksi.
More Efficient of Tax Benefits of Ownership
Pembiayaan sewaguna usaha memberikan suatu mekanisme untuk mengalihkan tax
benefits seperti misalnya : kredit pajak investasi, depresiasi sebagai biaya fiskal dari pihak
yang tidak bisa memanfaatkannya kepada pihak lain yang bisa memanfaatkannya. Namun
untuk dapat melakukan hal itu, kontrak pembiayaan sewaguna usaha harus memenuhi
kualifikasi sebagai true lease sebagaimana dimaksud dalam perundang-undangan perpajakan.
Jika kriteria true lease terpenuhi, pihak lessee dapat memperlakukan seluruh pembiayaan
sewa sebagai biaya fiskal dan pihak lessor dapat mengklaim seluruh fasilitas atau manfaat
pajak yang berhubungan dengan kepemilikan aset (kredit pajak investasi, akselerasi
derpresiasi). Akan tetapi, ketentuan perpajakan senantiasa berubah dari waktu ke waktu. Oleh
karena itu, melakukan konfirmasi pada ketentuan perundang-undangan mutlak diperlukan
sebelum manajemen memutuskan untuk membuat kontrak pembiayaan sewaguna usaha.
New Source of Financing
26

Pembiayaan sewaguna usaha memungkinkan pihak lessee untuk memperoleh sumber

pembiayaan yang baru, baik dari perusahaan leasing, bank, maupun lembaga keuangan lain
yang sebelumnya tidak pernah bersedia memberikan pinjaman, membeli, atau menerima
sekuritas yang diterbitkan oleh pihak lessee tersebut.
Off Balance Sheet Financing
Perusahaan bisa mendapatkan dan mengoperasikan aset yang diperlukan untuk
menjalankan aktivitas operasinya tanpa harus mengakui adanya kewajiban atau uang di
dalam neraca (meskipun hal yang sama juga berlaku untuk pengakuan aset terkait), sehingga
di mata pihak eksternal, kredibilitas atau kemampuan perusahaan untuk memperoleh
pinjaman perusahaan tidak mengalami penurunan.
Benefits of Ownership Foregone
Bagi pihak lessee, potensi kerugian yang terpenting dari pengadaan aset melalui
kontrak pembiayaan sewaguna usaha adalah berupa pengorbanan atau tidak diperolehnya tax
benefits of ownerships. Dalam banyak hal, komponen pengorbanan berupa manfaat pajak
atas kepemilikan aset yang terbesar adalah tidak dapat diperolehnya nilai residu aset
sebagaimana halnya apabila aset diperoleh dengan cara pembelian.
Leasing Vs Borrowing and Buying
Analisis pembiayaan sewaguna usaha bersifat sangat kompleks, menyangkut beberapa
isu kontroversial pada lebih dari satu bidang atau disiplin ilmu seperti misalnya: bidang
manajemen keuangan, bidang akuntansi dan pelaporan keuangan, bidang perpajakan.
Sewaguna Usaha Sebagai Penggnti Utang ( Displacement of Debt)
Membuat kontrak pembiayaan sewaguna usaha (financial lease agreement) identik
dengan membuat kontrak pinjaman (loan agreement). Kontrak pembiayaan sewaguna usaha
menyangkut adanya arus kas masuk atau penerimaan kas , yang berjumlah sama dengan
harga atau nilai aset terkait. Nilai aset yang didapat dalam transaksi dipandang sebgai arus
kas masuk karena lessee berhak untuk menggunakan aset atau berhak atas manfaat ekonomik
aset, kecuali manfaat pajak atas kepemilikan sama seperti halnya apabila aset dibeli. Di lain
pihak, kontrak pembiayaan sewaguna usaha membawa konsekuensi berupa pembayaran sewa
secara periodik, seperti halnya kontrak pinjaman (loan agreement).
Pihak lessee harus dapat melakukan pembayaran sewa secara tepat waktu agar haknya
untuk menggunakan aset tidak terganggu. Oleh karena itu,kewajiban membayar sewa secara
periodik harus diperlakukan sama seperti layaknya kewajiban untuk membayar pokok
pinjaman beserta bunganya.
Dengan demikian, pembiayaan sewaguna usaha dapat dipandang sebagai pengganti
pinjaman atau utang (displacement of debt). Prinsip ini sangat fundamental dalam
menganalisis pembiayaan sewaguna usaha. Kewajiban untuk membayar sewa secara periodik
membawa konsekuensi risiko yang sama dengan kewajiban untuk membayar kembali pokok
pinjaman beserta bunganya dalam transaksi pinjaman.
27

Contoh-2 : Pembiayaan Sewaguna Usaha (Capital Lease) sebagai Pengganti Utang

Suatu perusahaan WP-badan dalam negeri yang mempunyai total aset Rp 15 miliar dan rasio
antara total utang terhadap total ekuitasnya sebesar 0,5:1,0; memerlukan tambahan satu unit
mesin produksi yang dapat dibeli tunai dengan harga Rp 1,50 miliar. Dua alternatif cara
perolehan mesin tersebut dipertimbangkan oleh manajemen, yaitu:
(i)
Mesin dibeli tunai dan perusahaan bisa memperoleh pinjaman dari bank sebesar
Rp 0,50 miliar, sedang sisanya sebesar Rp 1,00 miliar akan dibiayai melalui
penjualan saham baru. Sebagai akibatnya, total utang perusahaan menjadi Rp 0,50
miliar; sedang total ekuitasnya menjadi Rp 11,00 miliar. Dengan demikian, rasio
antara total utang terhadap total ekuitasnya tidak mengalami perubahan.
(ii)
Mesin disewa dari perusahaan leasing melaui kontrak pembiayaan sewaguna
usaha dengan nilai tunai kewajiban sewa seesar Rp 1,50 miliar, sehingga total
utang perusahaan menjadi Rp 6,50 miliar dan total ekuitasnya tetap sebesar Rp
10,00 miliar; dan rasio antara total utang terhadap total ekuitasnya akan menjadi
0,65 : 1,00.
Efek dari kedua alternatif cara pemerolehan dan sumber pembiayaan mesin produksi
tersebut terhadap neraca perusahaan tampak pada kolo-3 dan kolom-4 pada tabel-3 berikut
ini.
Perhatikan bahwa memanfaatkan pembiayaan sewaguna usaha sebagai pengganti
utang berakibat sama seperti halnya penambahan utang, membuat rasio utang terhadap
ekuitas mengalami kenaikan (kolom-4, pembiayaan leasing tanpa taget DER). Kolom-5 pada
tabel tersebut menunjukkan sekali lagi peran pembiayaan sewaguna usaha sebagai pengganti
utang namun dengan target rasio antara utang terhadap ekuitas(DER).
Dengan pembiayaan konvensional, untuk tetap mempertahankan rasio utang terhadap
modalnya perusahaan hanya menambah utang sebesar 1/3 ( atau Rp 500 juta) dari harga beli
mesin produksi, sedang 2/3 (Rp 1,00 miliar) sisanya harus dipenuhi melaui penerbitan/
penjualan saham baru. Hal yang sama namun dengan mekanisme yang sedikit berbeda atau
dimodifiksi harus juga dilakukan, apabila pembiayaan sewaguna usaha sebagai sumber
pendanaan dimaksudkan sebagai pengganti utang (debt displacement); sebagaimana tampak
pada tabel berikut.

Deskripsi
Aset
Macam-macam
aset
Mesin-sewaguna
usaha
Total Aset
Kewajiban dan

Posisi Sebelum
Transaksi

Rp

15,000

Rp

Rp

15,000

Pembiayaan
Konvensional

Rp 16,500
Rp

Rp 16,500

Pembiayaan Leasing
Tnp Target Dgn Target
DER
DER
Rp
Rp 15,000 15,000
Rp 1,500
Rp
16,500

Rp 1,500
Rp
16,500

28

Ekuitas
Utang bank
utang sewaguna
usaha
Total utang
Total Ekuitas
Total Utang dan
Ekuitas
Rasio utang
terhadap ekuitas

Rp

5,000

Rp 5,500

Rp
Rp
Rp

5,000
10,000

Rp
Rp 5,500
Rp 11,000

Rp

15,000

Rp 16,500

0,5 : 1

Rp 5,000
Rp
1,500
Rp 6,500
Rp 10,000

Rp 4,000

Rp 16,500

Rp 16,500

0,5 : 1

Rp 1,500
Rp 5,500
Rp 11,000

0,65 : 1

0,5 : 1

Leasing or Borrowing and Buy Decision

Biaya modal dari pembiayaa sewaguna usaha bisa lebih rendah dibanding conventional debt
financing terutama apabila perusahaan tidak bisa menggunakan manfaat pajak atas
kepemilikan aset. Pada akhirnya, alternatif sumber pembiayaan mana yang lebih rendah biaya
modalnya terganting pada relative after-tax cash flows yang dihasilkan oleh masing-masing
alternatif cara perolehan dan sumber pembiayaan tersebut. Sebagai konsekuensinya, analisis
berdasr discounted flow model harus dilakukan terhadap masing-masing alternatif cara
perolehan aset dan sumber pembiayaannya.
Contoh-3 : Lease or Borrowing and Buying Decision
Perusahaan konveksi ABC adalah WP-orang pribadi dalam negeri yang dikenakan pajak
penghasilan berdasar tarif marjinal 30 %, pada awal tahun 2010 bernegosiasi dengan
perusahaan leasing untuk menyewa sebuah mesin produksi dengan spesifikasi sebagai
berikut.
(1) Harga mesin (jika dibeli tunai)
= Rp 250 juta
(2) Taksiran nilai residu
= Rp 37,50 juta
(3) Jumlah sewa
= Rp 50 juta per tahun
(4) Taksiran masa manfaat mesin
= 6 tahun
(5) Masa Sewa
= 6 tahun
Mesin produksi termasuk aktiva tetap kelompok-1 (masa manfaat 4 tahun), dan perusahaan
menggunakan metode garis lurus sebagai basis perhitungan beban depresiasinya.
Perhatikan bahwa pada dasarnya spesifikasi kontrak sewaguna usaha tersebut sama
dengan kontrak sewaguna usaha pada contoh-1. Oleh karena itu, dapat diidentifikasi manfaat
dan biaya leasing sebagai berikut.
Akhir
tahun

Benefits of
Leasing

250,000

Cost of Leasing
benefits of Ownership
Lease Payment
Foregone
Tx-save
Depr+
Bruto
Neto
N.Res
Total
+
+
50,000

50,000

NCF to
Lease

200,000

1
29

2
3
4
5
6

50,000

15,000

35,000

18,750

18,750

(53,750)

50,000

15,000

35,000

18,750

18,750

(53,750)

50,000

15,000

35,000

18,750

18,750

(53,750)

50,000

15,000

35,000

18,750

18,750

(53,750)

50,000

15,000

35,000

(35,000)

15,000

(15,000)

26,250

26,250

(11,250)
Rp
(61,250)

Total Net Cash Flow (NCF)to Lease

Secara lebih spesifik, discounted cash flow model dapat diaplikasikan berdasar 4 pendekatan
sebagai berikut :
a. Adjusted- Present- Value-Approach
Pendekatan ini membandingkan secara langsung arus kas dari pembiayaan sewaguna uasha
dengan pinjaman yang digunakan untuk memperoleh/membeli aset terkait, dan
mengidentifiksikan keuntungan sewaguna usaha dalam perbandingannya dengan pinjaman
yang disebut net advantage of leasing (NAL). Secara garis beasar, net advantages of leasing
merupakan hasil penjumlahan dan pengurangan dari tiga komponenarus kas sebagai berikut:
(i) nilai tunai arus kas dari pembiayaan sewaguna usaha (net present balue of base case cash
flows), plus (ii) nilai tunai penghematan pajak yang didapat dari pembayaran sea peiodik
(present value of lease payment tax shield), minus (iii) nilai tunai dari penghematan pajak
yang harus dikorbankan sebagai akibat penggunaan pembiayaan sewaguna usaha sebagi
pengganti utang( present value of tax shield lost on displaced debt). Variabel-variabel ini
diperlukan untuk membuat keputusan lease versus borrow-and- buy dengan menggunaka
NAL sebagai kriterianya meliputi : (a) nilai perolehan aset, (b) biaya operasional aset yang
menjadi tanggungan pihak lessor-jika ada, (c) pembayaran sewa periodik, (e) penghematan
pajak dari biaya depresiasi yang tidak bisa didapat oleh lessee karena aset disewa, (f) nilai
residu aset yang tidak bisa direalisasikan oleh pihak lessee karena aset disewa-jika ada.
Faktor diskonto yang digunakan untuk menilaitunaikan pembayaran sewa periodik
adalah lessees pretax cost of secured debt karena tingkat risiko yang melekat pada kewajiban
sewaguna usaha sama dengan tingkat riiko yang melekat pada debt sevice payments dari tipe
utang yang dgantikan.
Demikian pula, faktor diskonto yang digunakan untuk menilaitunaikan penghematan pajak
dari depresisasi aset terkait. Sedang untuk menilaitunaikan biaya opersional dan nilai residu
aset, biasanya digunakan faktor diskonto yang lebih tinggi, seperti misalnya biaya modal
perusahaan agar mencerminkan tingkat risiko yang memang lebih tinggi.
Penghematan pajak yang bisa didapat melaui pembiayaan sewaguna usaha bersal dari
tax deductibility atas pembayaran sea periodik. Oleh karena itu, faktor diskonto yang
seharusnya digunakan untuk menilaitunaikan penghemtan pajak yang berasal dari
30

pembayaran sewa periodik adalah pretax cost of secured debt. The asset-realted side effects
berhubungan dengan dsplaced debt capacity. Faktor tersebut sangat penting, khusunya dalam
menganalisis pembiayaan sewaguna usaha. Tidak dipertimbangkannya displaced debt
capacity bisa menyebabkan terjadinya kesalahan yang fatal.
Denga adjusted-present-value-approach, keuntungan neto dari pembiyaan sewaguna
usaha dalam perbandingannya dengan pinjaman untuk mendapatkan suatu aset dapat
ditentukan berdasarkan formula sebagai berikut:

Nilai tunai bersih (net present value) dari base case cash flows itu sendiri
sebagaimana telah dikemukakan, ditentukan oleh banyak variabel . Net present value of base
case cash flows ditentukan berdasarkan formula sebagai berikut.
NAL = NPV of base case cash flows + PV of lease payment tax shield PV of tax shield of
lost on displaced debt
Dalam formula NPV-BCCF tesebut, nilai tunai biaya kepemilikan aset yang menjadi
tanggungan pihak lessor merupakan biaya-biaya seperti misalnya; biaya perawatan, biaya
asuransi yang seharusnya dibayar oleh pihak lessee jika aset adalah miliknya;tetapi disepakati
untuk menjadi tanggungan pihak lessor. Nilai tunai dari nilai residu yang tidak dapat
direalisasikan tergantung pada apakah kontrak sewaguna usaha memberikan opsi kepada
pihak lessee untuk membeli aset pada akhir masa sewa. Dalam hal opsi untuk membeli aset
diberikan kepada lessee, maka residual value lost sama dengan harga yang harus dibayar oleh
lessee untuk membeli aset tersebut.

b. Net- Present-Value of Base Case Cash Flows

Dengan asumsi : (i) pretax cos of secured debt perusahaan untuk jangka waktu 6 tahun
sebesar 12% dan (ii) biaya modal sebesar 15%; maka NPV-BCCF untuk kontrak
sewaguna usaha perusahaan pada contoh diatas dapat ditentukan sebagai berikut:
Komponen Arus Kas
Nilai perolehan aset (1 kali, pada awal
tahun-1;12%
Tbh : Biaya operasional tanggungan lessor
Jumlah nilai tunai manfaat leasing
Krg: Kredit pajak investasi
Pembayaran sewa tahunan
Hemat pajak-depresiasi tahunan

Jumlah
Rp
250,000
Rp
Rp
Rp
50,000
Rp
18,750

F.Disk

Nilai Tunai
Rp
1 250,000
Rp
Rp
250,000
Rp
Rp
4605 230,250
Rp
3037 56,944
31

Nilai residu tidak dapat direalisasi

Jumlah nilai tunai biaya leasing
NPV-BCC

Rp
26,250
-

0,432
-

Rp
11,340
Rp
298,534
Rp
(48,534)

Mengacu pada hasil perhitungan, sepintas dapat disimpulkan pembiayaan sewaguna

usaha tidak lebih menguntungkan.
c. Pesent-Value of Lease Payments Tax Shield
Nilai tunai penghemtan pajak dari pembayaran sewa tahunan yang seluruhnya dapat
diperlakukan sebagai biaya fiskal dapat ditentukan sebagai berikut:
PV of lease payments tax shields = (Tarif pajak) (Pembayaran Sewa) x [1-(1+i)-t/i]
= (0,30 x Rp 50.000.0000 x [1-(1,12)-6]/(0,12)
= Rp 15.000.000x 4,11
= Rp 61.665.000
Oleh karena seluruh pembayaran sewa dapat diperlakukan sebagai biaya fiskal, mak
dengan pembiayaan sewaguna usaha perusahaan bisa memperoleh penghemtan pajak;
sehingga secara keseluruhan memberikan kontribusi kepada nilai tunai leasing sebesar
kurang lebih Rp 61,6655 juta.
d. Present-Value of tax Shield Lost on Displaced Debt
Penentuan nilai tunai penghematan pajak dari diplacement of debt atau displaced debt
memerlukan perhitungan jumlah utang yang dapat digantikan secara akurat pada setiap
titik waktu. Hal ini menyangkut penentuan jumlah ekuivalen utang, yang memerlukan
after-tax debt service secara periodik dalam jumlah yang sama dengan net cash flows dari
pembiayaan sewaguna usaha sebagaimana pada tabel berikut.
Jumlah net cash flow to lease pada akhir masa kontrak sewaguna usaha merupakan
dana yang tersedia untuk membayar kembali utang beserta bunganya(setelah pajak).
Jumlah ekuivalen utang tersebut harus dibayar penuh pada akhir tahun ke-6 ( akhir masa
sewa).
Pda akhir tahun ke-6, tersedia dana untuk membayar kembali utang beserrta bunganya
sebesar Rp 11.250.000. Setiap rupiah utang pada awal tahun ke-6 memerlukan
pembayaran kembali yang terdiri dari dua komponen: utang pokok Rp 1,00 dan bunga
(neto sesudah pajak) sebesar Rp 0,084 [(1-0,30) x 0,12 x Rp1,00], kareana suku bunga
utang 12% dan tarif pajak 30%. Dengan demikian, jumlah ekuivalen utang pada awal
tahun ke-6 adalah Rp 10,38 juta [Rp 11,25 juta)/(1+0,084)].
Pada akhir tahun ke-5, tersedia dana untuk membayar kembali utang beserta
bunganya sebesar Rp 35,00 juta. Dari jumlah tersebut, sebesar Rp 871.771,32 (0,084 x Rp
10.378.230) harus digunakan untuk membayar bunga atas utang yang tersisa pada awal
tahun ke-6. Sebagai akibatnya, jumlah dana yang tersedia untuk membayar utang beserta
bunganya pada akhir tahun ke-5 adlah Rp 34.128.228,68 (Rp 35.000.000 Rp
32

871.771,32). Jumlah tersebut ekuivalen dengan jumlah utang sebesar Rp 31.483.605,79

( Rp 34.128.228,68 / 1,084) pada awal tahun ke-5.

Saldo Utang
awal tahun
berikut
Rp
170,389.93

Tersedia dana
utk
membayar
utang
Rp
39,437.25

jumlah
utang
dibayar
akhir
tahun
Rp
36,381.23

2 53,750.00

130,952.69

42,749.97

39,437.24

170,389.93

20,446.79

3 53,750.00

88,202.61

46,340.98

42,749.98

130,952.69

15,714.32

4 53,750.00

41,861.64

50,233.61

46,340.98

88,201.61

10,584.31

5 35,000.00

10,378.23

34,128.28

31,438.61

41,861.64

5,023.40

11,250.00

10,378.23

10,378.23

1,245.39

Tersedia dana
Th
untuk debt
n
service
Rp
1 53,750.00

6 11,250.00

saldo utang
pada awal
tahun
Rp
206,771.16

bunga
dibayar
dalam
tahun
Rp
24,812.52

Perhitungan jumlah ekuivalen utang pada setiap awal tahun berikut dan jumlah utang
yang harus dibayar pada setiap akhir tahun melalui kontrak sewaguna usaha demikian itu
juga dpat dilakukan berdasar formula perhitungan sebagai berikut.
Jumlah utang yang dibayar pada akhir tahun = Dana tersedia utk membayar utang (1Tp) x (suku bunga) x (Utang pada awal tahun berikut) : [1-(1-Tp)x(suku bunga)]
Perhatikan tabel perhitungan jumlah ekuivalen utang tersebut di atas, jumlah ekuivalen
utang perusahaan (= utang yang dapat digantikan dengan financial lease) pada awal
tahun-1 adalah Rp 20,577 juta. Biaya bunga terkait dengan jumlah utang tersebut adalah
Rp 24,81 juta . Akan tetapi, oleh karena biaya bunga merupakan biaya fiskal yang
digantikan oleh financial lease dapat ditetukan sebagai berikut.
= (1-0,30) (Rp 24,813)/(1,12)-1 + (1-0,30)(Rp 20,477)/(1,12)-2 + (1-0,30)(Rp 15,714)/
(1,12)-3 +(1-0,30)(Rp 10,584)/(1,12)-4 + (1-0,30)(Rp 5,023)/(1,12)-5 + (1-0,30)(Rp 1,245)/
(1,12)-6 = Rp 41,894
Hasil penggabungan NPV-BCCF, present-value of lease payments tax shields, dan present
value of tax shields lost on displaced debt diperoleh net advantage of leasing:
NAL
= -Rp 48,534 + Rp 61,665 Rp 41,894
= - Rp 28,763

33

Nilai tunai arus kas bersih dari keuntungan leasing dibanding penggunaan utang untuk
membeli aset ternyata minus atau negatif. Menurut adjusted present-value approach,
sebaiknya perusahaan pinjam uang dari bank menggunakan uang tersebut untuk membeli
mesin produksi. Nilai tunai keuntungan leasing yang negatif tersebut, semata-mata
disebabkan oleh ketidakmampuan perusahaan dalam memanfaatkan benefits of
ownership.

34