TUGAS :

ANALISIS BIAYA INVESTASI PADA PERUMAHAN PNS KOTA

KENDARI (BTN CABANG KENDARI)

OLEH :

KELOMPOK 4

AHMAD AKABAR ( E1B1 15 002 )

MOH.RIDHA SYAHRUDDIN ( E1B1 15 032 )

DWI RAHMAT PURNA ( E1B1 15 056 )

FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN S1 ARSITEKTUR
UNIVERSITAS HALU OLEO
KENDARI
2016

1
 BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang

Rumah adalah salah satu kebutuhan primer bagi manusia, di era

sekarang sulit kiranya untuk membangun rumah secara langsung, terlebih dikota
besar. Perbandingan harga tanah yang mahal dan bahan bangunanyang semakin
melambung tinggi dengan rata-rata gaji yang didapat oleh kebanyakan warga di
kota besar rasanya sulit untuk membangun rumah secara langsung. Pembiayaan
perumahan adalah salah satu jawaban dari persoalan diatas, banyak perumahan
yang dibangun mulai kelas perumahan rakyat hingga setingkat perumahan
mewah dan apartemen. Banyak Bank berlomba-lomba untuk menawarkan
berbagai produknya untuk kredit perumahan, dari Bank syariah maupun Bank
konvensional.
Secara konsep, dalam mengajukan kredit perumahan Bank syariah maupun Bank
konvensional adalah sama seperti KTP, NPWP, proposal,laporan keuangan dan
sebagainya. Aspek yang membedakan bisa dari aspek legalitas, usaha yang
dibiayai dan lain sebagainya.
Bicara soal pembiayaan perumahan tak lepas dari kiprah Bank Tabungan Negara
(BTN), Bank BUMN ini telah puluhan tahun Syafii Antonio, Bank Syariah dari
Teori ke Praktik, (Jakarta: Gema Insani, 2001), 29.

Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi

salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu
lingkungan kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan wilayah, memperluas
lapangan kerja serta menggerakkan kegiatan ekonomi dalam rangka peningkatan
dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Bidang perumahan dan pemukiman tumbuh
dan berkembang berdasarkan Pasal 28 H ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945
yang menegaskan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan bathin,
memiliki tempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan
sehat yang merupakan kebutuhan dasar manusia. Pembangunan perumahan dan
permukiman tersebut diatur oleh pemerintah dalam suatu Undang-Undang

2
 Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman yang dimaksudkan
untuk memberi arahan bagi pembangunan perumahan dan permukiman. Adanya
pembangunan ekonomi sudah tentu menimbulkan perubahan sosial kemasyarakatan
dalam mencapai keadilan dan kesejahteraan masyarakat umum.

Berdasarkan Pasal 1 angka 7 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang

Perumahan dan Permukiman ditentukan bahwa rumah adalah bangunan gedung
yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan
keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya serta

Andi Hamzah dkk, 2006, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Jakarta: Rineka Cipta, hal 1

aset bagi pemiliknya.Perumahan merupakan pencerminan dari jati diri

manusia, baik secara perseorangan maupun dalam suatu kesatuan dan
kebersamaan dengan lingkungan alamnya. Perumahan dan pemukiman juga
mempunyai peranan yang sangat startegis dalam pembentukan watak serta
kepribadian bangsa, sehingga perlu dibina serta dikembangkan demi
kelangsungan dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat. Salah satu
aspek yang sangat penting dalam pemenuhan kebutuhan rumah, khususnya
untuk golongan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah adalah
ketersediaan pendanaan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Berdasarkan
situs Bank Indonesia, Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu fasilitas kredit
yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan
membeli atau memperbaiki rumah. Pemilikan rumah melalui fasilitas KPR saat ini
menjadi alternatif pilihan yang banyak diminati masyarakat. Dengan fasilitas KPR,
masyarakat dapat memiliki rumah dengan cara kredit, atau setidaknya sudah dapat
menempati rumah tanpa harus melunasi harga rumah terlebih dahulu.

Di Indonesia, dikenal dua jenis KPR, yaitu KPR subsidi dan KPR non subsidi. KPR
subsidi adalah KPR yang disediakan dan pe rsyaratannya diatur oleh pemerintah
bersama pihak bank. KPR subsidi umumnya di tujukan untuk Masyarakat
Berpenghasilan Rendah (MBR), sedangkan KPR non subsidi adalah KPR yang
disediakan dan ketentuannya diatur oleh pihak bank yang

3
 Mariam Darus Badrulzaman, 2005, Aneka Hukum Bisnis, Bandung:Alumni , hlm. 183

diperuntukkan kepada seluruh masyarakat yang memenuhi persyaratan yang

telah ditetapkan oleh bank penyedia KPR tersebut.

Bagi masyarakat pembeli yang sudah memenuhi persyaratan dalam permohonan

KPR, dapat menandatangani akad perjanjian kredit pemilikan rumah dari bank.
Setelah ditandatangani maka pembeli telah sah sebagai pemilik rumah dan
tanah sekaligus sebagai debitur baru dari bank, dengan jaminan kredit rumah
dan tanah tersebut. Dalam ketentuan perjanjian KPR, ditegaskan bahwa selama
jangka waktu kredit, pihak pembeli atau debitur dilarang menjual atau
mengalihkan hak atas rumah dan tanah tersebut pada

pihak lain tanpa ada persetujuan secara tertulis dari bank selama jangka waktu kredit
pemilikan rumah belum berakhir atau dilunasi oleh debitur.

Nasabah KPR yang karena kebutuhan ekonomi atau sebab-sebab lainnya,

bermaksud untuk mengalihkan rumah yang menjadi objek KPR tersebut kepada
pihak lain atau dalam prakteknya disebut juga alih debitur (over credit).
Sejatinya perjanjian alih debitur (over credit) ini memberikan kemudahan bagi
pihak yang melakukan over credit karena dengan mudah mendapatkan rumah
dengan harga yang terjangkau, sekaligus menyelamatkan kelangsungan proses
Kredit Pemilikan Rumah yang tentunya berujung pada stabilitas ekonomi.

Fakta yang terjadi di dalam masyarakat, proses alih debitur (over credit) pada
Kredit Pemilikan Rumah tidak selalu dilakukan sesuai prosedur

Audrey Kotandengan, Nurhayati Abbas & Nurfaidah Said, 2013, Perjanjian Pengalihan
Kredit (Over Credit) atas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Jurnal Penelitian Hukum,
Universitas Hasanuddin

oleh debitur. Tidak jarang perjanjian alih debitur (over credit) tersebut
dilakukan tanpa sepengetahuan pihak Bank selaku kreditur. Sebagian besar
debitur melakukan pengalihan menggunakan akta Kuasa Notaris dan bahkan ada
yang hanya menggunakan surat pengalihan dibawah tangan. Hal ini dikarenakan

4
 minimnya pengetahuan debitur tentang prosedur over credit dan ketidak hati-
hatian terhadap dampak yang dapat timbul dikemudian hari.Selain masalah
dalam pengalihan menggunakan akta bawah tangan, masalah dalam pengalihan
dengan menggunakan akta Surat Kuasa Notaris juga bisa terjadi. Apabila
peralihan dengan akta Surat Kuasa Notaris tidak diberitahukan kepada bank,
kemungkinan terburuknya si penjual atau debitur awal bisa sewaktu-waktu
melunasi sendiri kreditnya kepada Bank dan mengambil sertifikat tanah dan
bangunan yang sudah dialihkan atau mengalihkannya lagi kepada pihak lain.
Masalah lain yang juga sering terjadi pada over creditdengan akta Surat Kuasa
Notaris adalah apabila pembeli selaku penerima kuasa tidak membayar cicilan
dengan suatu alasan tertentu, maka akibatnya bank selaku kreditur tetap
meminta pertanggungjawaban kepada penjual selaku debitur sahnya.

Seiring berjalannya waktu, pertumbuhan penduduk di Kota kendari

semakin meningkat. Menigkatnya jumlah penduduk di kota kendari
menyebabkan kebutuhan akan tempat tinggal atau rumah menigkat. Kelurahan
lalo dati, Kecamatan puuwatu merupakan daerah yang memungkinkan cocok
untuk didirikannya perumahan karena adanya lahan yang luas untuk
memenuhi kebutuhan perumahan. Rumah adalah kebutuhan pokok
manusia.Untuk memenuhi kebutuhan pokok, setiap individu mempunyai
kemampuan atau penghasilan ekonomi yang berbeda-beda.Hal ini
memberikan peluang bagi pengembang (developer) dalam memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat luas.Dalam perencanaan proyek investasi
memerlukan analisa yang harus benar-benar tepat mulai dari studi kelayakan,
perencanaan gambar dan rencana anggaran, serta target pasar yang ingin
dicapai agar investasi yang direncanakan sesuai dengan yang diharapkan.
Setelah mengetahui kebutuhan akan tempat tinggal di Kecamatan puuwatu,
maka saya akan merencanakan investasi pembangunan perumahan tepatnya di
kelurahan lalo dati Kecamatan puuwatu, kota kendari.

B. Rumusan Masalah

5
 Berdasarkan penjelasan latar masalah diatas, maka dapat dirumuskan
masalah sebagai berikut :
1. Berapa besar permintaan akan rumah kelurahan lalo dati, Kecamatan
puuwatu kota kendari ?
2. Berapa besar total rencana investasi pembangunan perumahan di kelurahan
lalo dati, Kecamatan puuwatu kota kendari ?
3. Apakah layak perencanaan investasi pembangunan perumahan di kelurahan
lalodati, Kecamatan puuwatu kota kendari ditinjau dari analisa ekonomi ?

C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan dari tugas akhir ini adalah :
1. Mengetahui besarnya permintaan akan rumah di kelurahan lalodati
kecamatan puuwatu kota kendari
2. Mengetahui besarnya total rencana investasi pembangunan perumahan
dikelurahan lalodati kecamatan puuwatu kota kendari.

D. Manfaat Penelitian

1. Manfaat Teoritis
a. Untuk menambah ilmu pengetahuan, memperluas cakrawala berfikir penulis serta
melatih kemampuan dalam melakukan penelitian hukum dan menuangkan dalam
bentuk tulisan.
b. Untuk memperkaya khasanah ilmu hukum, khususnya hukum perdata, serta dapat
menerapkan ilmu yang didapat selama perkuliahan dan dapat berlatih dalam
melakukan penelitian yang baik.

6
 c. Bermanfaat bagi penulis yaitu dalam rangka menganalisa dan menjawab
keingintahuan penulis terhadap perumusan masalah dalam penelitian. Selain itu,
penelitian ini juga bermanfaat dalam memberikan kontribusi pemikiran dalam
menunjang perkembangan ilmu hukum khususnya dalam dunia perbankan.

2. Manfaat Praktis

Memberikan kontribusi serta manfaat bagi indivindu, masyarakat maupun

pihak-pihak yang berkepentingan dalam menambah pengetahuan yang berhubungan
dengan dunia perbankan baik itu mencakup segala aturan yang berlaku dalam
perbankan, terutama dalam aturan perjanjian alih debitur (over credit) atas
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang
Kendari.

BAB II
PEMBAHASAN
A. Infestasi Proyek
Infestasi proyek adalah menanamkan factor produksi langkah pada proyek
tertentu ( baru atau perulasan ) pada lokasi tertentu, dalam jangkah waktu
menengah atau panjang. Factor produksi langkah itu dapat berbentuk:
b. Dana
c. Kekayaan alam
d. Tenaga ahli dan tenaga trampil

7
 e. Teknologi tingkat madya atau tinkat tinggi
B. Analisis Proyek Menurut Kriteria Investasi
Populasi pada 2011 menyebutkan bahwa dalam melakukan infestasi modal
pada suatu proyek perlu diadakan suatu proyek perlu diadakan suatu analisis
yang bertujuan :
a. Mengetahui tingkat keuntungan yang diperoleh dari investasi
b. Menghindari pemborosan
c. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada,
sehingga kita dapat memilih alternative proyek yang paling
menguntungkan
d. Menentukan prioritas investasi Dengan uraian-uraian tersebut
diatas, maka untuk menyusun berbagai peluang investasi telah
dikembangan suatu metode yang dapat digunakan dalam
menganalisis suatu proyek, metode yang dimaksud adalah criteria
investasi (Investment Criteria). Suatu proyek adalah investasi
minimum yan secara ekonomis dan teknik layak dilaksanakan.

Kriteria investasi digunakan untuk menentukan suatu usulan proyek

setelah diadakan evaluasi merupakan suatu go proyek atau no go proyek.
Kriteria investasi dapat dibedakan sebagai berikut:
Nilai Sekarang Bersih (NPV=Net Present Value)
Tingkat Pengembalian Internal (IRR=Internal Rate Of Return)
Indeks Profitabilitas (IP=Index Profitibility)
Periode Pengembalian (PP=Period Payback)
Titik Impas (BEP=Break Even Point)

C. Net Present Value(NPV)

Net present value adalah suatu teknik capital budgeting, yang dalam
mengukur profitibilitas rencana investasi proyek mempergunakan faktor nilai
waktu uang. Kriteria nilai bersih sekarang (NPV) didasarkan atas dasar konsep
diskonto semua arus kas masuk dan keluar selama umur proyek (investasi) kenilai

8
 sekarang, kemudian dihitung angka bersihnya akan diketahui selisih dengan
memakai dasar yang sama yaitu harga pasar saat ini. Ada dua hal yang harus
diperhatikan yaitu nilai waktu dari uang dan selisih besar arus kas masuk dan
keluar.Dalam investasi proyek apakah proyek tersebut layak atau tidak layak,
dinyatakan oleh nilai net present value (NPV).Untuk NPV yang memberikan nilai
positif ata lebih besar nol berarti proyek tersebut layak untuk dilaksanakan,
apabila NPV memberikan nilai negative atau lebih kecil nol berarti proyek
tersebut mengembalikan persis sebesar opportunity cost faktor produksi modal.
Net present value proyek dapat dihitung dengan menggunakan rumus persamaan
matematis berikut (Grant et.al, 1996):
n
cx /(1+ I )
t 1
n
NPV

ct
t 0
1 +I

Dimana :
NPV = Nilai sekarang netto
(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t
(Co) = Aliran kas keluar tahun ke-t
n = Umur unit usaha hasil investasi
i = Arus pengembalian t = Waktu

D. Internal Rate of Return (IRR)

Seringkali diperlukan suatu analisis untuk menjelaskan apakah rencana
proyek cukup menarik apabila dilihat dari segi tingkat pengembalian yang telah
ditentukan. Prosedur yang lazim dipakai adalah mengkaji tingkat pengembalian
internal (internal rate of return-IRR), yaitu tingkat pengembalian yang
menghasilkan NPV arus kas masuk sama dengan NPV arus kas keluar.

9
 Pada metode NPV analisis ditentukan dengan menentukan terlebih dahulu
besar pengembalian (diskonto) (i), kemudia dihitung nilai sekarang bersih (NPV)
dari arus kas masuk dan keluar. Untuk IRR ditentukan nilai NPV=0, kemudian
dicari berapa tingkat pengembalian (diskonto) (i).
Untuk menghitung nilai IRR diperoleh dengan menggunakan persamaan sebagai
berikut (Grant et.al, 1996) :

NPV 1
IRR= + NPV 1NPV 2 - (i1 i2)

Menentukan nilai IRR dengan coba-coba adalah sebagai berikut :

Pilih nilai discout rate yang dianggap mendekati nilai IRR yang sebenarnya,
kemudian dihitung nilai NPV dari arus benefit dan cost.
Jika menghasilkan nilai positif, berarti pengambilan nilai coba-coba terlalu
rendah, kita coba lagi dengan nilai yang lebih tinggi.
Jika nilai NPV negatif, berarti pengambilan nilai coba-coba terlalu tinggi.
Pada hasil percobaan pertama untuk discount rate dilambangkan dengan (i1),
sedangkan yang kedua dilambangkan (i2). Untuk NPV yang pertama ditandai
dengan NPV1, yang kedua NPV2 dengan demikian kita memperoleh nilai
NPV=0.

Menganalisis usulan proyek dengan IRR, memberikan indikasi sebagai berikut:

IRR > tingkat pengembalian (i) yang diinginkan (required rate of return
RRR), proyek diterima.
IRR < tingkat pengembalian (i) yang diinginkan (required rate of return IRR),
proyek ditolak.
ditolak.

Uraian pendapatan dan pengeluaran biaya proyek sebagai berikut:

A. Total Anggaran

10
 1. Harga Tanah Kavlingan
Tipe Jumlah
Luas m2 Persen (%)

36 200 320.000 60
1. Kapling Blok = 15 x 10 m
2. RTH = 63.285 m2
3. Sarana Umum = 17.208 m2
4. Prasana Utilitas = 74.4047 m2
5. TPST ` = 160 m2

6. Luas Site Plan

Luas tanah x jumlah unit
= 320.000 m2
7. Spesifikasi Bahan Bangunan
Pondasi = Batu gunung
Struktur = Beton bertulang
Dinding = Batu Merah, Plesteran, ACI, Cat
Atap = - Rangka atap baja ringan
- seng / setara
Lantai = Keramik 40x40
KM/WC = - Keramik 20x20 (Lantai)
- Keramik 20x25 (dinding)
- Kloset jongkok
Kusen = Kayu kelas II di Cat
Daun Pintu = Panil kayu kelas II
Daun Jendela = Kayu kelas II (Kaca mati 3 mm)
Plafond = tripleks, Rangka kayu
Daya Listrik = 1300 kwh/ 6 titik lampu / 3 stop kontak
Air = sumur bor
Jalan Kompleks = Paving Block

Harga Lahan = Luas Lahan sekitar 32 Hektar hibah dari pemerintah

11
 2. Anggaran biaya untuk keseluruahan unit BTN
Anggaran biaya/unit

Jumlah Unit = 200

Harga / Unit = Rp. 78.997.500
Total Biaya semua unit = Harga/unit x Jumlah unit
= 200 x 78.997.000
= Rp. 15.799.400.000
Jadi Total anggaran biaya yang di keluarkan untuk keseluruahan unit BTN adalah
Rp. 15.799.400.000

3. Anggaran Fasilitas Umum Sarana Prasarana Utilitas

Anggaran Draenase = Harga/m2 x Luas Draenase

= 120,000 x 431 m2

12
 = Rp. 51,600,000

Total Anggaran secara keseluruhan = Anggaran unit BTN + Anggaran

Fasilitas Umum
= 15.799.400.000 +51,600,000
= RP. 15.504.560.000

B. Harga jual perumahan (cash dan kredit bank)

Cash
Biaya/unit = 79,000,000
Harga Cash = 120,000,000
Keuntungan/Unit = 120,000,000 - 79,000,000
= RP. 41,000,000 /Unit
Keuntungan untuk 200 Unit = 41,000,000 x 200
= RP. 8.200.000.000

Berarti jika semua pembeli melakukan cash, maka Anggaran Biaya akan secepatnya
kembali dan mendapatkan keuntungan RP. 8.200.000.000

Kredit
Biaya/unit = 79,000,000/ Unit
Harga Kredit

limit Kredit (RP) JANGKA WAKTU (TAHUN)

13
 1 3 5 6 7 10
Suku bunga 05.00%
1.187.12
10.000,000 9.625.000 3.366.079 2.117.269 1.805.993 1.584.182 5

Jika Pembeli menggunakan kredit dengan jangka waktu 7 tahun dengan DP

Rp. 10.000.000 maka dia harus membayar Rp 1.584.182 tiap bulannya sampai dengan
membayar 84 kali, berarti biaya kredit yang dia bayar selama 10 tahun adalah RP.
133.071.288/ Unit

Keuntungan/ Unit = Harga Kredit - Biaya awal unit

= 143.071.288 - 79,000,000
= RP143.071.288 / Unit
Keuntungan untuk 200 unit RP 143.071.288 x 200unit
= Rp28.614.267600.000
Berarti dengan Anggaran Biaya Rp 133.071.288 akan kembali modal sebelum
jangka waktu 10 tahun dan memiliki keuntungan Rp28.614.267600.000. jika semua
pembeli menggunakan kredit 7 tahun dengan DP Rp 10.000.000.
C. BCR (Benefit Cost Ratio)
Parameter ini didasarkan antara manfaat dan biaya. Jika nilanya > 1 maka dikatakan
proyek tersebut layak, jika < 1vmaka diakatakan tidak layak. Nilai BCR dapat
ditentukan sebagai berikut:
BCR = benefit/ cost
= Rp. 1,025,000,000/ RP. 2,165,437,500
= Rp. 0,473,345,455

PENUTUP

A. Kesimpulan

Kesimpulan Dari hasil penelitian dengan analisis secara ekonomis, diperoleh bahwa
investasi pada proyek perumahan PNS kota kendari (BTN Cabang kendari)
menguntungkan dan baik untuk dilaksakan, dengan jumlah 25 unit, keuntungan yang
didpat melalui cash yaitu Rp. 8.200.000.000; Kredit yaitu Rp. 1,025,000,000 ; modal
dalam jangka waktu 10 tahun akan kembali dan memiliki keuntungan Rp. 1,025,000,000.

14
 jika semua pembeli menggunakan kredit 10 tahun. Namun bangunan ini tidak layak
dikatakan proyek, karena nilai BCR <1.

B. Saran

Saran Penyusunan arus dana (cash flow) sangat menentukan untuk itu diharapkan
ketelitian dalam mengestimasi penda- patan dan biaya proyek. Studi kelayakan proyek ini
juga hanya ditinjau dari aspek ekonomi (finansial), maka sebaiknya dilakukan penelitian
yang lebih luas lagi untuk mendapatkan hasil yang lebih akurat mengenai kelayakan
suatu proyek.

DAFTAR PUSTAKA

Gray Clive, dkk. 1993. Pengantar Evaluasi Proyek. Gramedia Pustaka Utama. Jakarta. Grant
Eugene L, dkk. 1996. Dasar-dasar Ekonomi Teknik. Rineke Cipta. Jakarta. Papulele Wingly,
2011. Analisa Biaya Investasi Proyek Perumahan. Fakultas Teknik. Manado. Sigit, Suhardi.
1978. Analisa Break Even Point. BPEE.Yogyakarta.

15
LAMPIRAN :

16
17
18