BAB II

KAJIAN PUSTAKA

2.1 Informasi Proyek

a.
2.1.1 Data Proyek
Nama Proyek : Holland Park Condotel
Lokasi Proyek : Jl. Ceri, No. 10, Batu. Jawa Timur
Pemilik Proyek : PT. Surnrise Intrenasional Persada
Kontraktor Pelaksana : PT. Surya Bangun Persada Indah

Konsultan Perencana Arsitektur: PT. Sonny And Son Associates

(SBPI)
Konsultan Perencana Struktur : PT. Griya Wira Persada
Manajemen Konstruksi : PT. Supra Graha Pratama
Tipe Kontrak : Lump Sump Fixed Price
Perencanaan MEP : PT. Anugerah Lintas Jaya
Kegiatan :Pembangunan Holland Park
Luas lahan : 2 Hektar
Condotel
Fungsi Bangunan : Condomonium Hotel
Waktu pelaksanaan : 540 Hari Kerja
Masa Pemeliharaan : 360 Hari Kerja
Nilai Kontrak + PPN : Rp 108.855.300.000,-
Scope : Struktur dan Arsitektur
Fungsi Bangunan : Condotel
Jumlah Lantai
1. Denhag Amstredam Tower
Denhag (2 LG + 1 Lobby + 3 Lantai utama + 1 lantai
mezzanine + lantai atap)
Amstredam ( 1 LG + 1 Lobby + 4 Lantai Utama + 1 lantai
menzzaine + 1 Atap)
2. Rotterdam - Volendam Tower
Rotterdam (1 lantai garasi + 6 lantai utama + 1 lantai
mezzanine + 1 lantai atap)
Volendam (1 lantai garasi + 6 lantai utama + 1 lantai mezzanine
+ 1 lantai atap)
3. Main Building Tower
Main Building A (2 lantai), Main Building B (2 lantai), Main
Building C (4 lantai).
Waktu Pelaksanaan : April 2015 s/d Oktober 2016
 Gambar 3.1. Papan Informasi Umum Proyek Holland Park Condotel, Batu
b. Lokasi Proyek
Proyek Pembangunan Holland Park Condotel dibangun
mengahadap ke arah selatan. Secara geografis, gedung ini
berbatasandengan:
Sisi Timur : Pemukiman penduduk
Sisi Tenggara : Pemukiman penduduk
Sisi Selatan : Ladang perkebunan
Sisi Barat Daya : Jatim Park 2
Sisi Barat : Jl. Panderman Hills
Sisi Barat Laut : Pemukiman penduduk
Sisi Utara : Ladang perkebunan
Sisi Timur Laut : Pemukiman penduduk
Sisi Utara : Pemukiman penduduk

Gambar 3.2. Peta Lokasi Proyek Holland Park Condotel

 Gambar 3.3. Site Plan 3D Proyek Holland Park Condotel

2.2 Struktur Organisasi Proyek

Struktur organisasi dalam proyek adalah susunan dan hubungan antara tiap
bagian serta posisi yang ada pada suatu organisasi atau perusahaan dalam
menjalankan kegiatan-kegiatan untuk mencapai tujuan organisasi atau perusahaan.
Tujuan adanya struktur organisasi dalm proyek yaitu antara lain sebagai berikut :
a) Menyediakan kedudukan,hubungan dan tugas masing masing pihak.
b) Dapat memfungsikan semua bagian yang ada secara optimal dan sesuai
dengan kemapuan serta pengalaman yang dimiliki oleh masing masing
pihak.
c) Memudahkan dalam pengawasan terhadap suatu ekerjaan dalam proyek
d) Tepat waktu, proses pelasanaan dapat dikontrol sesuai dengan time
schedule atau rencana pembangunan proyek.
Adapun susunan struktur organisasi pembangunan proyek Holland Park Condotel
seperti pada gambar di bawah ini:

PEMILIK PROYEK /
OWNER
Sunrise International Persada

KONSULTAN
PERENCANA KONSULTAN
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
CV. Supra Graha Pratama

STRUKTU MEKANIKAL ARSITEKTU

R DAN R
Griya Wira ELEKTRIKAL Sonny & Sons
Persada PT. Anugrah Lintas Architect
Daya Consultant
 KONTRAKTOR PELAKSANA KONTRAKTOR KONTRAKTOR
STRUKTUR DAN PANCANG PELAKSANA ME
ARSITEKTUR WAHANA PILE PT. Anugrah Lintas Daya
PT. SURYA BANGUN PERSADA

Gambar 3.4. Struktur Organisasi dan Tata Laksana Proyek

Berikut susunan organisasi kontraktor pelaksana (SBPI) di proyek Holland

Park Condotel, Batu secara lengkap:

Gambar 3.5. Struktur Organisasi Pelaksana Proyek

2.3 Unsur Organisasi Pelaksana Proyek, Deskripsi Tugas dan Tata

Hubungan Kerja
Dalam pelaksanaan suatu proyek harus memiliki suatu susunan organisasi
yang baik, kelengkapan, loyalitas, dan hubungan antar anggota organisasi sangat
 menentukan pelaksanaan suatu proyek apakah berjalan dengan baik atau tidak.
Adapun tugaspelaksanaan Proyek Gedung Holland Park Condotel, wewenang dan
tanggung jawab dari masing-masing komponen dari struktur organisasi tersebut
adalah:
a. Pemilik Proyek (Owner)
Pemilik proyek atau owner adalah seseorang atau instansi yang memiliki
proyek atau pekerjaan dan memberikanya kepada pihak lain yang mampu
melaksanakanya sesuai dengan perjanjian kontrak kerja. untuk
merealisasikan proyek, owner mempunyai kewajiban pokok yaitu
menyediakan dana untuk membiayai proyek.berikut penjelasan mengenai
tugas dan wewenang owner dalam pelaksanaan proyek konstruksi bangunan.
Pemilik proyek mempunyai tugas dan kewajiban sebagai berikut:
Tugas pemilik proyek atau owner
a. menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek.
b. Mengadakan kegiatan administrasi proyek.
c. Memberikan tugas kepada kontraktor atau melaksanakan pekerjaan
proyek.
d. Meminta pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau
manajemen konstruksi ( MK )
e. Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor.
Wewenang yang dimiliki pemilik proyek atau owner
a. Membuat surat perintah kerja ( SPK )
b. Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah
direncanakan.
c. Meminta pertanggungjawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil
pekerjaan konstruksi.
d. Memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek yang
tidak dapat melaksanakan pekerjaanya sesuai dengan isi surat
perjanjian kontrak. misalnya pelaksanan pembangunann dengan
bentuk dan material yang tidak sesuai dengan RKS.
b. Konsultan Perencana
Konsultan perencana merupakan suatu badan perorangan atau badan
hukum yang dipilih oleh pemilik proyek ataupun kontraktor pelaksana untuk
melakukan perencanaan. Tugas konsultan perencana sebagai berikut:
 1. Membuat perencanaan lengkap meliputi gambar bestek Rencana Kerja
dan Syarat (RKS),perhitungan struktur, serta perencanaan anggaran
biaya.
2. Menyiapkan dokumen untuk proses lelang.
3. Membantu dalam pelelangan proyek seperti memberikan penjelasan
dalam rapat pemberian pekerjaan membuat berita acara penjelasan.
4. Memberikan usulan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas
(owner) tentang pelaksanaan proyek.
5. Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal-hal
yang kurang jelas dari gambar bestek dan Rencana Kerja dan Syarat
(RKS).
6. Membuat gambar revisi jika ada perubahan .
7. Menghadiri rapat koordinasi pengelola proyek.
8. Mempelajari petunjukpetunjuk teknis Peraturan Perundang-undangan
yang berlaku sebagai pedoman kerja.
Pada proyek Hollan Park Condotel ada 3 konsultan perencana :
1. Konsultan perencana arsitektur
2. Konsultan perencana struktur
3. Konsultan perencana ME
c. Kontraktor Utama
Kontraktor Pelaksana adalah badan hukum atau perorangan yang
ditunjuk untuk melaksanakan pekerjaan proyek sesuai dengan keahliannya.
Atau dalam definisi lain menyebutkan bahwa pihak yang penawarannya telah
diterima dan telah diberi surat penunjukan serta telah menandatangani surat
perjanjian pemborongan kerja dengan pemberi tugas sehubungan dengan
pekerjaan proyek. Pada proyek Holland Park Condotel owner memberkan
kepercayaan secara langsung pada kontraktor untuk melaksanakan pekeraan
konstruksi. Kontraktor mempunyai tugas dan kewajiban sebagai berikut:
1. Melaksanakan pekerjaan sesuai yang telah ditetapkan dalam dokumen
kontrak.
2. Membuat gambar kerja (shop drawing) sebelum memulai pelaksanaan
pekerjaan
 3. Membuat dokumen tentang pekerjaan yang telah dilaksanakan dan
diserahkan kepada owner
4. Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan kemajuan proyek
5. Mengasuransikan pekerjaan dan kecelakaan kerja bagi tenaga kerja
6. Melakukan perbaikan atas kerusakan atau kekurangan pekerjaan akibat
kelalaian selama pelaksanaan dengan menanggung seluruh biayanya.

d. Project Manager (PM)

Project manager adalah seseorang yang mewakili Direktur untuk
bertanggung jawab dan memimpin tim proyek yang telah ditetapkan.
Diantaranya mengelola,merancang,mengeksekusi, dan menutup proyek yang
sudah ditentukan. Project manager juga mangelola proyek yang terdiri dari
5M (Money, Man, Machine, Materials, Metods ) untuk mencapai tepat waktu,
biaya, dan mutu. Yang bertindak sebagai project manager dalam proyek
pembangunan gedung Holland Park Condotel adalah Ir. Budi Sutrisna
memiliki tugas dan wewenang project manager antara lain :
1. Membuat rencana kerja dan anggaran konstruksi
2. Mengendalikan seluruh kegiatan konstruksi
3. Melakukan koordinasi dengan semua pihak terkait
4. Membangun komunikasi internal dan eksternal
5. Menetapkan kebutuhan sumber daya
6. Menentukan alternatif mencapai target
7. Menyetujui rencana dan metode kerja
8. Menunjuk pemasok dan subkontraktor
9. Tercapainya sasaran biaya, mutu,waktu, k3 dan lingkungan
10. Efisiensi dan efektifitas penggunaan sumber daya
11. Terkoordinasinya semua pihak terkait
12. Kepuasan pelanggan
e. Site Manager (SM)
 Dalam pelaksanaan sebuah proyek konstruksi, kontraktor pelaksana akan
membentuk satu tim dengan struktur organisasi proyek yang mewakili
kompleksitas proyek tersebut. Beberapa kontraktor menerapkan pola
manajemen yang berbeda satu sama lain, yang kemudian tercermin pada
struktur organisasi proyeknya. Namun struktur organisasi yang berbeda
tersebut pada intinya tetap harus mewakili fungsi-fungsi utama pada sebuah
organisasi proyek.

f. Logistic Manajer (LM)

Tujuan dari logistik sendiri adalah mengantarkan atau menyampaikan
barang yang sudah jadi dan juga berbagai macam material dalam jumlah dan
waktu yang tepat sesuai yang dibutuhkan, kemudian juga dalam keadaan yang
layak dan kondisi yang bagus ke tempat yang ditujukan dengan total
pembiayaan yang sesuai atau serendah mungkin. Pelaksanaan logistik sangat
berkaitan dengan kondisi tempat dan waktu.
Tugas seorang manajer logistik adalah melakukan manajemen logistik
yaitu mengurus sistem untuk mengawasi proses arus dari logistik dari mulai
penyimpanan, pengantaran yang strategis untuk material, bahan-bahan atau
suku cadang , dan juga barang jadi atau produk akhir agar dapat dimanfaatkan
secara maksimal oleh organisasi yang terkait seperti perusahaan.
g. Mandor
Mandor konstruksi dalam hal ini mandor borong upah satuan pekerjaan
dan mandor borong upah berikut bahan, merupakan bas borong serta
pemimpin dan pengawas kelompok kerja konstruksi, yang memiliki tiga
fungsi sekaligus, yaitu sebagai berikut :
1. Pencari kesempatan / peluang kerja bagi kelompok kerjannya
2. Pengawas sehari-hari para tukang dan pekerja dalam pelaksanaan
pekerjaan
3. Pelatih/pembimbing para tukang dan pekerja.
Uraian tugas mandor konstruksi.
 1 Membaca memahami gambar kerja dan menerjemahkannya ke dalam
langkah-langkah operasional
2 Melakukan peninjauan dan pengukuran lapangan (setting out)
3 Menghitung perkiraan volume pekerjaan, kebutuhan tenaga kerja, nahan
dan alat
4 Menghitung harga satuan ongkos kerja
5 Merundingkan harga borongan pekerjaan
6 Membuat jadwal dan recana kerja
7 Menyiapkan dan mengatur pembagian tugas para tukang dan pekerja
8 Mengawasi kegiatan para tukang dan pekerja dalam melakukan pekerjaan
9 Mengawasi kegiatan para tukang dan pekerja dalam melaksanakan
pekerjaan
10 Menerapkan keselamatan dan kesehatan kerja
11 Mengukur dan menghitung hasil kerja/opname
12 Melaporkan hasil kegiatan pelaksanaan pekerjaan dan menagih
pembayaran
13 Membayar upah para tukang dan pekerja.
h. Tukang
Dalam pelaksanaan proyek konstruksi baik itu rumah maupun gedung
dibutuhkan banyak tukang dengan spesialisasi masing-masing sehingga dapat
bekerjasama bahu membahu dalam mewujudkan bangunan yang indah, kuat
dan murah. banyaknya jumlah tukang sehingga pelaksana atau pemilik proyek
kesulitan dalam mengatur dan mengarahkan, oleh karena itu perlu ditunjuk
beberapa kepala tukang bangunan untuk mempermudah dalam mengelola
tukang, yaitu sebagai berikut :
1. Kepala tukang batu
2. Kepala tukang besi
3. Kepala tukang kayu
4. Kepala tukang cor
5. Kepala tukang bekisting
6. Kepala tukang mekanikal dan elektrikal ( ME )

2.4 Pola Rekruitmen Tenaga Kerja

Dalam melakukan rekruitmen tenaga kerja haruslah memilih atau memakai
tenaga kerja yang sesuai dengan bidang dan keahlian serta pengalaman yang
dimiliki masing masing tenaga kerja. Mekanisme rekruitmen tenaga kerja pada
proyek Holland Park Condotel ada dua pola rekruitmen yaitu rekruitmen tenaga
kerja untuk staff kantor atau tenaga ahli dan rekruitmen untuk tenaga kerja di
lapangan (tukang, dan pekerja). Pola perekrutan tenaga kerja untuk staff kantor
atau tenaga ahli adalah sesuai dengan kebutuhan kontraktor pelaksana, apabila
kontraktor pelaksana kekurangan tenaga kerja maka dilakukan proses perekrutan.
Proses perekrutan sesuai dengan prosedur yang telah ditetapkan oleh kontraktor
pelaksana yaitu melalui pelamaran, test interview, dan test unjuk kerja atau
biasanya tenaga kerja untuk staff atau tenaga ahli diambil dari mutasi (proyek ke
proyek) dari staff tetap kontraktor tersebut.

2.5 Sistem Kesejahteraan dan Pengupahan Tenaga Kerja

Pada pembangunan Holland Park Condotel ini untuk kesejahteraan tenaga
kerja lapangan ( mandor, tukang, pekerja ) dan staff ahli kebanyakan berasal dari
luar daerah kota Malang. Pada proyek pembangunan Holland Park Condotel disini
sistem kesejahteraan tenaga kerja dibagi menjadi dua,yaitu harian dan bulanan.
Sistem pengupahan harian diberikan kepada tenaga kerja tidak tetap, dan untuk
sistem pengupahan bulanan diberikan kepada tenaga kerja tetap.
Sistem upah kerja dalam proyek ini untuk tenaga kerja lapangan dihitung
per hari kerja, untuk pemberiannya dengan 1 minggu kerja sekali gaji.
Pengupahan tenaga kerja lapangan diberikan melalui mandor. Berikut adalah
rincian upah pekerja lapangan :
Mandor : Pukul 08.00 17.00 = Rp 85.000
Pukul 22.00 3.00 dini hari = 1 hari kerja
Pukul 3.00 08.00 = 2 hari kerja
Tukang : Pukul 08.00 17.00 = Rp 75.000
Pukul 22.00 3.00 dini hari = 1 hari kerja
Pukul 3.00 08.00 = 2 hari kerja
Pekerja : Pukul 08.00 17.00 = Rp 60.000
Pukul 22.00 3.00 dini hari = 1 hari kerja
Pukul 3.00 08.00 = 2 hari kerja
Sistem harian adalah pembayaran upah pekerjanya dihitung berdasarkan
hari kerja dari masing-masing tenaga kerja. Adapun nominal upah pekerja dapat
dilihat pada tabel 1 dibawah ini:
Tabel 2.1 Upah pekerja pada proyek
Jenis Pekerjaan Satuan/hari Upah Pekerja
Mandor Org/hr 85,000.00
Kepala Tukang Org/hr 80,000.00
Pembantu Tukang Org/hr 60,000.00
Pekerja Biasa Org/hr 60,000.00
2.6 Jam Kerja
Jam kerja pada proyek pembangunan gedung Holland Park Condotel yaitu
dari pukul 08.00-17.00 WIB (9 jam/hari). Tetapi terkadang dilakukan ditambaham
jam kerja (lembur) untuk menyelesaikan beberapa pekerjaan yang dituntut untuk
segera diselesaikan.

2.7 Sistem Pengendalian Proyek

Suatu kegiatan pengawasan/Monitoring suatu Proyek supaya proyek bisa
berjalan dengan lancar dan mendapatkan mutu yang baik, penggunaan biaya dan
waktu serta evaluasi atau pengambilan langkah-langkah yang diperlukan pada saat
pelaksanaan, agar proyek dapat selesai sesuai dengan yang direncanakan .
Dalam rangka pengendalian dan pengawasan pekerjaan di lapangan atau
lazim disebut monitoring (Pengendalian Mutu, Waktu dan Biaya) suatu media
atau alat yang mampu merangkum informasi-informasi secara tepat dan cepat
dapat diketahui. Umumnya pengendalian tersebut dipakai media jaringan kerja,
curve S, formulir disamping Kontrak (spesifikasi Teknis, Gambar dll). Media
komunikasi tersebut bermanfaat untuk memastikan tentang kondisi
kemajuan proyek, masalah yang terjadi, serta keputusan dan tindakan yang
diambil oleh yang berwenang.
Dalam pelaksanaannya kontraktor pelaksana menugaskan pelaksana
lapangan untuk melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai dengan rencana awal
pembangunan yang dapat dikelompokan sebagai berikut:
1. Pengendalian Mutu.
Adalah mengendalikan jalannya pelaksanaan proyek agar mendapatkan
mutu yang baik dan sesuai dengan syarat yang ditentukan dalam kontrak. Alat
Pengendali Mutu Proyek yang harus dikuasai oleh Pengawas/Direksi
Pekerjaan adalah sebagai berikut:
a. Spesifikasi teknis (Pabrikan, RKS).
 b. Metode Pelaksanaan (Pabrikan, RKS).
c. Gambar Kerja.
d. Hasil Tes bahan dari Laboratorium.
e. Peraturan-peraturan pemerintah.
f. Peraturan-peraturan khusus yang harus dikuti yang tercantum dalam
kontrak
2. Pengendalian Waktu
Suatu rencana monitoring harus merangkum masalah-masalah yang secara
aktif selalu diamati, dicatat dan dilaporkan selama berlangsungnya
pelaksanaan.
3. Pengendalian Biaya.
Pengendalian biaya dalam suatu kontrak/Surat perjanjian dimaksudkan
agar pengawas mengetahui dan mengendalikan agar biaya Proyek tidak
melebihi anggaran yang sudah direncanakan.
Hal-hal yang harus diketehui oleh Pengawas adalah sebagai berikut.

a. Sumber Dana Proyek.

b. Progres pembayaran yang telah dilakukan dalam suatu pekerjaan
(kontrak) sesuai dengan yang direncanakan.
c. Tahapan-tahapan/angsuran pembayaran yang dilakukan untuk Kontrak
lokal.
d. Pengendalian biaya atas setiap item pekerjaan yang ada didalam Bill of
Quantity.
e. Tahapan-tahapan/angsuran pembayaran yang dilakukan untuk Kontrak
Internasional.
f. Pengendalian biaya atas rencana disburse / penyerapan dalam kontrak.

2.8 Sistem keselamatan kerja

Keselamatan dan kesehatan kerja harus dikelola sebagai mana dengan
aspek lainnya dalam perusahaan seperti operasi, produksi, logistik, sumber daya
manusia, keuanagan dan pemasaran. Semakin besar proyek konstruksi, tentunya
akan menimbulkan permasalahn yang semakin kompleks pula, termasuk
didalamnya permasalahan keselamatan dan kesehatan kerja (K3). Adapun yang
dilakukan oleh manajemen k3 adalah sebagai berikut :
a. Kontrol harian K3
 Kontrol harian / safety patrol yang dilakukan setiap hari untuk mencegah
terjadinya kecelakaan kerja dan memastikan bahwa pekerja
mengutamakan safety yang sudah disediakan oleh perusahaan.
b. Safety Introduction
Safety Introduction adalah sosialisasi dan pengarahan tentang keselamatan
kerja. Hal ini dilakukan agar tingkat kecelakaan kerja menurun dan para
pekerja lebih memahami pentingnya K3.
c. Inspeksi
Inspeksi dilakukan untk memeriksa seluruh area proyek, baik alat
pelindung diri, peralatan kerja proyek, peralatan berat dan kebersihan area
proyek.

2.9 Sistem Manajemen Konstruksi

a. Manajemen Sumberdaya
Sumber daya diperlukan guna melaksanakan pekerjaan-pekerjaan
yang merupakan komponen proyek. Bagaimana cara mengelola(dalam hal
ini efektivitas dan efisiensi) pemakaian sumberdaya ini akan memberikan
akibat biaya dan jadwal pelaksanaan pekerjaan tersebut. Khusus dalam
masalah sumberdaya, proyek menginginka nagar sumberdaya tersedia
dalam kualitas dan kuantitas yang cukup pada waktunya,digunakan secara
optimal dan dimobilisasi secepat mungkin setelah tidak diperlukan.
Secara umum sumberdaya adalah suatu kemampuan dan kapasitas
potensi yang dapat dimanfaatkan oleh kegiatan manusia untuk kegiatan
social ekonomi.
Sehingga lebih spesifik dapat dinyatakan bahwa sumberdaya
proyek konstruksi merupakan kemampuan dan kapasitas potensi yang
dapat dimanfaatkan untuk kegiatan konstruksi. Sumber daya proyek
konstruksi terdiri dari beberapa jenis diantaranya biaya, waktu,
sumberdaya manusia, material,dan juga peralatan yang digunakan dalam
pelaksanaan proyek,dimana dalam mengoperasionalkan sumber daya-
sumberdaya tersebut perlu dilakukan dalam suatu system manajemen yang
baik, sehingga dapat dimanfaatkan secara optimal.

b. Manajemen Biaya
 Manajemen Biaya proyek meliputi aktivitas-aktivitas yang
dibutuhkan untuk memastikan proyek diselesaikan sesuai dengan anggaran
yang disetujui. Manajer proyek harus memastikan bahwa proyek
didefinisikan dengan baik, memiliki perkiraan waktu dan biaya yang
akurat, memiliki biaya yang realistis pada saat persetujuan dibuat.
Manajemen biaya dimaksudkan untuk mengetahui besarnya biaya
yang telah dikeluarkan dengan melihat tahap pekerjaan yang telah dicapai.
Besarnya biaya yang telah dikeluarkan dapat dibandingkan dengan
Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan Rencana Anggaran Pelaksanaan
(RAP) yang telah disusun. Dari perbandingan ini, dapat diketahui apabila
pada pekerjaan yang telah dilaksanakan tersebut terjadi pembengkakan
biaya sehingga dapat dilakukan evaluasi biaya. Manajemen biaya ini
biasanya dilakukan dengan membuat rekapitulasi biaya yang telah
dikeluarkan. Setiap dilakukan pembelian material, bagian logistik
mencatat jumlah material yang dibeli dan besarnya biaya yang
dikeluarkan. Sedangkan manajemen biaya tenaga kerja dilakukan dengan
memeriksa daftar presensi tenaga kerja selama satu minggu dan besarnya
biaya yang dikeluarkan untuk membayar gaji para tenaga kerja. Besarnya
total biaya inilah yang akan selalu dikontrol dan dievaluasi sebagai
pengendalian biaya. Selain itu, total biaya yang telah dikeluarkan ini juga
dapat digunakan untuk menyusun kurva-S realisasi dan untuk
memperkirakan prosentase pekerjaan proyek yang telah dicapai. 4 (empat)
aktivitas utama dalam manajemen biaya proyek :
1. Perencanaan sumber daya, memperkirakan sumber daya (manusia,
perlengkapan, atau material) serta jumlah setiap sumber daya yang
harus digunakan untuk melakukan aktivitas proyek.
2. Perkiraan biaya, mengembangkan pendekatan atau perkiraan biaya
sumber daya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek.
3. Anggaran biaya, mengalokasikan keseluruhan perkiraan biaya pada
satuan kerja untuk membangun dasar (baseline) untuk mengatur
performa.
4. Pengendalian biaya, mengendalikan perubahan-perubahan pada
anggaran proyek.
c. Manajemen Waktu
 Manajeman waktu proyek adalah proses merencanakan menyusun
dan mengendalikan jadwal kegiatan proyek. Manajemen waktu termasuk
ke dalam proses yang akan diperlukan untuk memastikan waktu
penyelesaian suatu proyek. System manejemen waktu berpusat pada
berjalan atau tidaknya perencanaan dan penjadwalan proyek. Dimana
dalam perencanaan dan penjadwalan tersebut telah disediakan pedoman
yang spesifik untuk menyelesaikanaktivitas proyek dengan lebih cepat dan
efisien.
1. Aspek-Aspek Manajemen Waktu
Dasar yang dipakai pada system manajemen waktu yaitu
perencanaan operasional dan penjadwalan yang selaras dengan durasi
proyek yang sudah ditetapkan. Dalam hal ini penjadwalan digunakan
untuk mengontrol aktivitas proyek setiap harinya. Adapun aspek-aspek
manajemen waktu yaitu merencanakan penjadwalan proyek, mengukur
dan membuata laporan dari kemajuan proyek, membandingkan
penjadwalan dengan kemajuan proyek sebenarnya di lapangan,
menentukan akibat yang ditimbulkan oleh perbandingan jadwal dengan
kemajuan di lapangan pada akhir penyelesaian proyek, merencanakan
penanganan untuk mengatasi akibat tersebut, yang terakhir memperbaharui
kembali penjadwalan proyek. Sedang aspek-aspek manajemen waktu
sendiri merupakan proses yang saling berurutan satu dengan yang lainnya.
2. Merencanakan Penjadwalan Proyek
Penjadwalan proyek adalah daftar urutan waktu operasional proyek
yang berguna sebagai pokok garis pedoman pada saat proyek
dilaksanakan. Pada tahap ini harus dibuat suatu daftar pekerjaan sesuai
dengan kesatuan aktivitas yang mudah ditangani secara bersamaan. Tujuan
memecah lingkup aktivitas dan menyusub urutannya antara lain untuk
meningkatkan akurasi kurun eaktu penyelesaian proyek.

a. Identifikasi Aktivitas (WorkBreakdownStrukture)

Proses penjadwalan diawali dengan mengidentifikasi aktivitas
proyek. Setiap aktivitas diidentifikasi agar dapat dimonitor dengan mudah
 dan dapat dimengerti pelaksanaannya, sehingga tujuan proyek yang telah
ditentukan dapat terlaksana sesuai dengan jadwal.
Dalam mengidentifikasi kegiatan sebaiknya tidak terlalu sedikit
dalam pembagiaanya karena akan membatasi keefektifan dalam
perencanaan dan control, juga sebaiknya tidak terlalu banyak dalam
pembagiannya karena juga akan membingungkan bagi penggunanya.
b. Penyusunan Urutan Kegiatan
Setelah diuraikan menjadi komponen-komponen, lingkup proyek
disusun kembali menjadi urutan kegiatan sesuai dengan logika
ketergantungan (jaringan kerja).
Didalam penyusunan urutan kegiatan adalah bagaimana
meletakkan kegiatan tersebut di tempat yang benar, apakah harus
bersamaan, setelah pekerjaan yang lain selesai atau sebelum pekerjaan yag
lain selesai.

2.10 Evaluasi Proyek

Evaluasi proyek dalam jangka waktu tertentu baik dari pihak pelaksana,
pengawas maupun perencana melakukan evaluasi terhadap pekerjaan yang telah
dikerjakan dan yang sedang dikerjakan agar dapat diketahui seberapa besar
kemajuan proyek atau pekerjaan tersebut sehingga dapat diprediksi apakah proyek
tersebut dapat selesai tepat waktu atau tidak, dan evaluasi terhadap proyek
tersebut hanya mengacu pada time schedule.
Dalam jangka waktu tertentu PT. Surya Bangun Persada Indah
mengadakan evaluasi agar diketahui kemajuan dan keterlambatan pekerjaan.
Evaluasi tersebut dilakukan dengan adanya pertemuan antara beberapa pihak yang
bersangkutan dengan pembangunan proyek ini. Beberapa pertemuan yang
diadakan pada proyek pembangunan Holland Park Condotel seperti pada Tabel
2.2.

Tabel 2.2. Evaluasi Proyek

No. Jenis Waktu Peserta Agenda
Pertemuan Pertemuan Pertemuan Pertemuan
1. Rapat evaluasi Kondisional Projek Manager, Kondisional
pelaksana, site
engineer, site
manager,
mandor
2. Rapat Seminggu sekali Pemilik proyek Mengevaluasi
mingguan (owner) , pencapaian
kontraktor, pekerjaan minggu
pengawas lalu dan membahas
target pekerjaan
minggu yang akan
datang.
3. Rapat bulanan Setiap satu Seluruh staf Meninjau target
bulan SBPI rapat bulan lalu
dan pembahasan
pencapaian
program kerja

2.11 Lingkup Pekerjaan

Kajian Pustaka yang digunakan untuk menjawab atau membandingkan

hasil pembahasan tentang lingkup pekerjaan mengacu pada Rencana Kerja dan
Syarat-syarat (RKS) Proyek Pembangunan Holland Park Condotel sebagai
berikut:

2.11.1 Pekerjaan Bekisting.

a. Bahan
bahan yang digunakan untuk bekisting dibuat dari kayu, beton,
baja, atau pasangan bata diplester.
b. Perencanaan
 Pemborong harus merencanakan acuan sedemikian rupa
sehingga tidak ada perubahan bentuk dan cukup kuat
menampung beban-beban sementara maupun pelaksaan.
Perencanaan acuan dan konstruksinya harus dapat menahan
beban-beban tekanan lateral dan tekanan yang diizinkan seperti
pada Recommended Practice for Concrete Fomwork (ACI
347-68) dan peninjauan terhadap beban angin dan lain-lain
peraturan yang dikontrol terhadap Peraturan Pembangunan
Pemerintah Daerah Setempat. Semua acuan harus diberi penguat
datar silang sehingga kemungkinan bergeraknya acuan selama
pelaksanaan pekerjaan dapat dihindarkan.
Acuan juga harus cukup rapat untuk mencegah kebocoran
bagian cairan dari adukan beton (mortar leakage).
Susunan acuan dengan penunjang-penunjang harus diatur
sedemikian rupa sehingga memungkinkan dilakukannya
kemudahan inspeksi oleh pengawas.
Penyusunan acuan harus sedemikian rupa sehingga pada waktu
pembongkarannya tidak menimbulkan kerusakan pada bagian
maupun keseluruhan beton hasil pengecoran.

c. Pemeriksaan
Pada bagian terendah (dari setiap tahap pengecoran) dan acuan
kolom atau dinding harus ada bagian yang mudah dibuka untuk
inspeksi dan pembersihan.

d. Pembersihan Sebelum Pengecoran

Acuan harus bersih dan dibasahi dulu sebelum pengecoran.
Harus diadakan tindakan untuk menghindari terkumpulnya air
pembasahan tersebut pada sisi bawah.

e. Ketelitian
Pemborong bertanggung jawab penuh terhadap kekuatan acuan
dan penyanggahannya serta ketelitian penempatan dan
dimensinya.
 f. Toleransi
Toleransi dimensi untuk pemasangan acuan harus memenuhi
syarat dibawah ini:
Toleransi dari jarak datum line dari setiap lantai sampai pada
elemen beton yang dituju adalah 3 cm. Toleransi penampang
balok, kolom, dinding adalah -0.5 + 2.0 cm, dan toleransi
ketebalan lantai dan atap beton adalah -0.0 + 2.0 cm.

g. Pembongkaran
Pembongkaran bekisting atau acuan sepanjang tidak ditentukan
lain dalam gambar, harus mendapat persetujuan terlebih dahulu
dari MK dan mengikuti pasal 8.2 SNI 03-2847-2002.

2.11.2 Pekerjaan Penulangan

2.11.2.1 Umum

a. Mutu Baja Tulangan

Mutu baja dinyatakan dalam tegangan leleh karakteristik leleh

karakteristik atau tegangan karakteristik yang memberikan
regangan tetap sebesar 0,2% sesuai dengan PBI 71.

Mutu baja tulangan yang digunakan adalah sebagai berikut:

Untuk baja tulangan diameter lebih besar atau sama dengan

10 mm dengan notasi D, digunakan baja ulir dengan mutu BJTD
50, tegangan leleh karakteristik 50kg/mm2.

Untuk baja tulangan diameter lebih kecil atau sama dengan

10 mm dengan notasi , digunakan

Baja polos dengan mutu BJTP 24, tegangan leleh

karakteristik 24kg/mm2.

Tebal penutup beton

Untuk poer : 5 cm (khusus bagian bawah: 7 cm)

Untuk sloof : 4 cm
 Untuk pelat dan dinding : 2 cm

Untuk balok dan kolom : 4 cm

b. Penyimpanan

Penyimpanan baja tulangan harus disimpan ditempat yang

bersih sehingga pada waktu pemasangan dan pelaksanaan
pengecoran, bebas dari karat dan kotoran-kotoran lainnya.

c. Pengetesan Mutu Baja

Mutu baja harus dinyatakan dengan sertifikat dari pabrik
pembuatnya. Bila terdapat keragu-raguan mengenai mutu baja
yang akan dipakai, maka harus dilakukan pemeriksaan pada
laboratorium yang disetujui oleh MK.
Untuk baja dengan d<20mm, pengetesan dilakukan tiap-tiap 30
ton, untuk baja dengan diameter d>20mm, tiap-tiap 50 ton.
Jumlah pengetesan minimum adalah 3 buah test untuk masing-
masing mutu, diameter, dan pabrik.

d. Baja Tulangan Bekas

Penulangan bekas atau cacat tidak boleh digunakan.

e. Baja Tulangan Deform

Semua baja tulangan untuk struktur beton bertulang dengan
diameter lebih besar atau sama dengan 10 mm dengan notasi D
adalah Baja Tulangan Deform (ulir). Semua tulangan polos
hanya dapat digunakan untuk penulangan dengan diameter lebih
kecil atau sama dengan 10 mm dengan notasi .

2.11.2.2 Fabrikasi Baja Tulangan

a. Penulangan Dalam Gulungan

 Penulangan dalam bentuk gulungan (coil) harus diluruskan lebih
dahulu dengan alat-alat pelurus.

b. Pemotongan
Penulangan harus difabrikasi sesuai dengan gambar kerja dan
gambar pelaksanaan dengan memperhatikan syarat-syarat
pemotongan yang terdapat dalam SNI 03-2847-2002.
Pemotongan harus dilakukan dengan shear cutter atau gergaji.

c. Pembengkokan
Pembengkokan tulangan tidak boleh dilakukan dengan
pemasangan tanpa persetujuan tertulis MK. Pembengkokan
tulangan yang telah tertanam dalam beton hanya dapat
dilakukan dengan jari-jari pembengkokan lebih besar dari 3
(tiga) diameter.

d. Pemasangan Tulangan
Semua tulangan sebelum ditempatkan harus bersih, bebas
dari oli, minyak pelumas, kotoran yang dapat merusak ikatan
antara beton dengan tulangan.
Bila penulangan dibiarkan di udara terbuka cukup lama
setelah penempatannya pada bekisting maka penulangan harus
diperiksa ulang, dan bila perlu dibersihkan kembali sebelum
beton dicor.
Penulangan harus ditempatkan sesuai dengan gambar kerja
dan gambar pelaksanaan dan harus diikat dengan baik agar pada
waktu pengecoran tidak terjadi perubahan tempat dari
penulangan.
Semua tulangan yang bersilangan harus diikat dengan baik
dengan menggunakan kawat pengikat (bendrat) yang disetujui
MK.Jarak-jarak penempatan penulangan minimum harus sesuai
dengan syarat-syarat SNI 03-2847-2002.
e. Toleransi
Kecuali ditentukan lain oleh MK, toleransi ukuran fabrikasi
diberikan dalam tabel di bawah.
Toleransi penempatan duct, pipa dan sparing yang
menembus beton dan barang-barang lain yang ditanam dalam
beton adalah 0.5 cm. Barang-barang ini harus diikatkan
dengan kuat sehingga tidak bergeser pada waktu pemasangan
baja tulangan.
Tabel 2.3 Toleransi Dimensi dalam Fabrikasi

f. Kait
Ujung dan baja tulangan yang dinyatakan dalam butir (1)
sampai (5) di bawah ini harus diberi kait.
(1) Tulangan Polos.
(2) Sengkang.
(3) Sisi ujung luar tulangan kolom dan balok.
(4) Tulangan untuk cerobong asap.
(5) Perletakan ujung balok, dan ujung tulangan atas balok
kantilever serta plat kantilever.

g. Panjang Penjangkaran Dan Sambungan Lewatan

 Penempatan dan cara pembuatan sambungan lewatan
harus sesuai dengan Gambar Standard dan Persyaratan-
persyaratan dalam SNI 03-2847-2002 dan ditunjukkan dalam
gambar kerja (shop drawing).
Perubahan penempatan atau penambahan sambungan lewatan
tidak boleh dilakukan bila tanpa persetujuan tertulis MK.
Panjang penjangkaran dan panjang sambungan lewatan
harus sesuai dengan SNI 03-2847-2002 kecuali ditentukan lain
dalam gambar perencanaan. Sambungan selain sambungan
lewatan atau gas pressure welding harus mendapat persetujuan
tertulis MK.
Panjang pengengkeran dari welded wire fabric harus diukur
dari penulangan, yang paling sedikit harus 5 cm dan lebih
panjang dari jarak antar tulangan, tetapi tidak boleh lebih kecil
dari 15 cm.
Dalam hal penulangan spiral hal-hal di bawah ini harus
dipenuhi:
1. Ujung tulangan spiral harus diputar 1,5 lingkaran dan
diberi kait dengan sudut 135o sepanjang minimal 6d.
2. Sambungan lewatan tidak boleh kurang dari 50d, atau 30
cm yang mana yang besar dan harus diberii kait dengan
sudut 90o sepanjang 12d, atau kait dengan sudut 135o
sepanjang 6d.
3. Sambungan selain sambungan lewatan harus mendapat ijin
tertulis dari MK.

h. Stek Untuk Penyambung Tulangan

Baja tulangan yang dipakai untuk stek harus mempunyai
penampang dan jumlah sama dengan tulangan yang disambung.
Panjang stek minimal adalah 40 kali dari penampang baja
tulangan utama untuk panjang pnerusan. Perletakan baja stek
harus dijaga agar tetap lurus dan tidak dapat digerak-gerakkan
agar tidak merusak struktur.

i. Persetujuan
 Penempatan penulangan harus diperiksa dan disetujui
secara tertulis oleh MK sebelum pengecoran dilakukan.

2.11.3 Pengecoran dan Transportasi Beton

a. Mutu Beton
Mutu beton yang dipakai adalah sebagai berikut:
K-300
Kecelakan yang disyaratkan adalah sebagai berikut:
Untuk poer : slump antara 75 125 mm
Untuk sloof : slump antara 75 125 mm
Untuk balok dan kolom : slump antara 75 125 mm
Untuk pelat lantai : slump antara 75 125 mm
Untuk pelat atap : slump antara 75 125 mm
Untuk balok prategang : slump antara 75 125 mm

Selimut Beton Beton Decking

Selimut Beton Minimum
Beton decking atau selimut beton minimal yang diijinkan adalah
2,5 cm. Kecuali ditentukan lain dalam syarat-syarat khusus.

Tahu Beton
Untuk mendapatkan beton decking yang ditentukan, besi beton
yang terdekat dengan acuan harus diganjal dengan tahu beton.
Pemasangan tahu beton ini harus diikat dengan kuat dengan
menggunakan bendrat yang tertanam dengan baik pada tahu
beton, pada besi tulangan.
Ukuran Tahu Beton
Untuk ukuran tahu beton ini adalah 5cm x 5cm x 2,5cm yang
terbuat dari campuran 1PC : 4Pasir.

b. Persetujuan Pengecoran
Pengecoran beton baru boleh dilakukan setelah MK memeriksa
seluruh pembesian struktur yang akan dicor saat itu dan
memberikan persetujuan tertulis kepada pemborong.

c. Pemadatan
 Beton harus dipadatkan menggunakan jarum penggetar (needle
vibrator) dan harus dilakukan sedemikian rupa sehingga tidak
merusak tulangan (pembesian) dan acuan. Penggetar lain hanya
dapat dipakai bila ada persetujuan MK. Pemborong harus
menyediakan vibrator yang cukup sehingga pemadatan beton
pada waktu pengecoran dapat terjamin efisiensinya.

d. Cara Transportasi
Cara transportasi beton harus disetujui tertulis oleh MK. Beton
harus dikirimkan dalam container kedap air sedemikian rupa
sehingga kehilangan material dan segregasi dapat dihindarkan.

e. Pemompaan
Pemompaan beton menggunakan pompa beton dan cara
penggunaannya harus disetujui oleh MK.

2.11.4 Perawatan Beton

Beton harus dilindungi dari panas, pengaruh hujan dan
dihindarkan terjadinya proses penguapan kandungan airnya
dalam kurun waktu yang cepat.

Waktu Perawatan
Hasil pengecoran beton harus sering dibasahi paling sedikit
untuk selama 10 hari berturut-turut setelah selesainya
pengecoran.

Curing Compound
Penggunaan harus dikonsultasikan kepada MK dan
mendapat persetujuan tertulis dari MK.

Biaya Pengujian
Seluruh biaya pengujuan bahan baik beton maupun baja
tuangan menjadi tanggung jawab pemborong.