BAB II

GAMBARAN UMUM PROYEK

2.1 DATA PROYEK

Data Proyek Pembangunan Hotel Horison Ultima Kertajati
Majalengka

Tabel 2.1 Data Proyek Hotel Horison Ultima

Kertajati

Nama Proyek Pembangunan Hotel Horison Ultima

Pemilik Proyek (Owner) Metropolitan Land Tbk
Konsultan PT. Perentjana Djaja
Kontraktor Pelaksana PT. Majumapan Bangunindo
Biaya Proyek Rp. 110,000,000,000.00
Sumber Dana Pihak Owner
Masa Kontruksi 06 bulan kalender atau 180 hari kalender
Start Kontruksi 01 Desember 2019
Finish Kontruksi 18 Juni 2020
Lingkup Kerja Struktur, Arsitektur, MEP, Landscape
Lingkup Bangunan Hotel (8 lantai + atap)

2.2 ORGANISASI PROYEK

Organisasi proyek merupakan suatu alat atau sarana
koordinasi dan kerjasama antara masing-masing pihak yang terkait
dalam proyek tersebut. Organisasi Proyek adalah untuk mencapai
sasaran yang diinginkan secara efektif dan efisien dalam
penyelesaian proyek dengan hasil pekerjaan sesuai dengan
spesifikasi yang diinginkan, tepat pada waktu yang ditentukan dan
biaya proyek tidak melampaui biaya yang dianggarkan.

Untuk mencapai maksud tersebut diperlukan sarana yaitu

koordinasi dari setiap organisasi agar tiap-tiap susunan organisasi
tersebut bisa saling berhubungan. Oleh karena itu Struktur
Organisasi Proyek mempunyai tujuan antara lain:
1. Mencapai tujuan bersama dalam struktur organisasi.
2. Mengawasi kegiatan-kegitan yang diperlukan dalam mencapai
tujuan proyek.
3. Mengelompokan berbagai jenis pekerjaan kedalam beberapa
kelompok.
4. Menentukan tanggung jawab dan wewenang tertentu sesuai
dengan kelompok pekerjaan yang telah disepakati.

2.2.1 Hubungan Kerja Organisasi Proyek

Hubungan kerja proyek adalah hubungan yang
terjalin didalam pelaksanaan pekerjaan dalam hal ini
antara unsur pengelola proyek. Untuk menangani suatu
proyek agar pelaksanaan pekerjaan dapat berjalan
dengan baik, efektif, dan efisien, serta tahap kegiatan
dalam penanganan akan sesuai dengan tahapan
pengerjaan konstruksi fisik yang bersangkutan sehingga
akan dicapai hasil sesuai yang diharapkan.
Dengan melaksanakan suatu proyek, pada
dasarnya terdapat beberapa pihak yaitu, owner, Konsultan
Perencana, Konsultan Pengawas, dan Kontraktor.
Keempat pihak tersebut saling terkait dan tiap pihak
memiliki struktur organisasi tersendiri. Pihak-pihak
tersebut secara umum mempunyai satu tujuan yang sama
yaitu melaksanakan proyek sesuai dengan yang
direncanakan dan memperoleh hasil yang baik.
Dalam organisasi disusun dan diletakkan dasar-
dasar pedoman dan petunjuk kegiatan, jalur pelaporan,
pembagian tugas, dan tanggung jawab masing-masing
kelompok yang disertai pimpinan. Karena suatu
perusahaan atau organisasi mempunyai tujuan yang
berbeda-beda maka susunan organisasi yang dapat
 digunakan untuk segala macam kegiatan dan situasi
dengan satu struktur organisasi.

Owner

Metropolitan Land Tbk

Kontraktor
Konsultan
PT. Majumapan
PT. Perentjana Djaja
Bangunindo

Keterangan
: Garis Hubungan Kontrak ‫٭٭‬
: Garis Hubungan Koordinasi‫٭‬
‫ ٭‬Hubungan Koordinasi = Komunikasi Kerja
‫ ٭٭‬Hubungan Kontraktual = Hubungan Kontrak Kerja

Gambar 2.1 Skema Hubungan Organisasi Proyek

Hubungan kerja masing-masing pihak yaitu sebagai berikut :

1. Hubungan kerja antar pemilik dengan konsultan merupakan
hubungan fungsional, dimana konsultan bekerja sebagai
pengawas lapangan.
2. Hubungan kerja antar pemilik dengan konsultan merupakan
hubungan kontraktual, dimana konsultan merencanakan dan
memberi nasehat dan pemikiran tentang suatu rancangan bagi
pemilik untuk bangunan yang diinginkannya.
3. Hubungan antar pemilik dengan kontraktor merupakan
hubungan kontraktual, dimana kontraktor terpilih dinyatakan
 kesanggupannya untuk melaksanakan pembangunan dengan
dana yang sudah disepakati bersama dan hasil yang
diinginkan untuk pemilik.
4. Hubungan kerja antara konsultan dengan kontraktor
merupakan hubungan fungsional, dimana pihak konsultan
pengawas melakukan pengawasan terhadap pelaksanaan
pembangunan yang dilaksanakan kontraktor
5. Hubungan kerja kontraktor dengan sub kontraktor merupakan
hubungan kontraktual, dimana sub kontraktor menyatakan
kesanggupannya melaksanakan suatu bagian dari suatu
pembangunan yang kemudian bertanggung jawab terhadap
hasil pekerjaannya kepada kontraktor.
Adapun pihak-pihak yang terlibat pada pekerjaan
Proyek Pembangunan Hotel Horison Ultima Kertajati adalah
sebagai berikut:
a. Pemilik (Owner)
Pemilik (Owner) atau pengguna jasa adalah
seseorang atau badan usaha swasta maupun
pemerintah yang mempunyai gagasan dan dana yang
membangunan suatu proyek yang pembangunannya
dapat dilaksanakan sendiri maupun memberi pekerjaan
pembangunan tersebut kepada pihak lain. Pemilik
(Owner) pada proyek ini adalah Hotel Horison Ultima
Kertajati. Tugas dari owner adalah :
1. Mengesahkan dan menyelesaikan dana bagi
pelaksana proyek.
2. Menandatangani dan mengeluarkan SPK (Surat
Perintah Kerja) kepada konsultan dan kontraktor.
3. Memeberikan keputusan terhadap perubahan waktu
pelaksanaan dengan memperhatikan dan
mempertimbangkan saran-saran dari konsultan.
 4. Menandatangani wewenang kepada tim pengawas
atau menangani kinerja dalam pengendalian proyek.
5. Memberi fasilitas baik berupa sarana dan prasarana
yang dibutuhkan oleh pihak penyedia jasa untuk
kelancaran pekerjaan.
6. Menolak hasil kerja jika tidak sesuai dengan gambar
kerja, tetapi wewenang ini kaku melihat kondisi
dilapangan.
7. Menerima pekerjaan yang sudah sesuai dan
menyetujui bila produknya talah sesuai dengan yang
dikehendaki.

b. Konsultan Pengawas
Konsultan Pengawas adalah seseorang atau badan
usaha swasta maupun pemerintah yang berfungsi dalam
mengawasi dan mengontrol pelaksanaan pekerjaan
dilapangan secara teknis sehingga sesuai dengan yang
terdapat pada gambar desain. Pada proyek ini yang
bertindak sebagai konsultan pengawas adalah PT.
Perentjana Djaja. Tugas dari konsultan pengawas adalah
antara lain sebagai berikut:
1. Membantu pemimpin proyek dalam pengawasan,
pengendalian perencanaan dan pelaksanaan fisik
pekerjaan dilapangan sesuai dengan ketentuan dalam
dokumen kontrak.
2. Mengajukan desain perubahan pada kontraktor
apabila diperlukan.
3. Menerima atau menolak material/peralatan yang
didatangkan kontraktor.
4. Menghentikan sementara bila terjadi penyimpangan
dari peraturan yang berlaku.
 5. Melakukan perhitungan proyek.
6. Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian,
mingguan, bulanan).
7. Menyusun dan menghitung adanya kemungkinan
pekerjaan tambah atau kurang.
8. Menjadi jembatan penghubung antara owner dan
kontraktor.
c. Kontraktor Pelaksana
Kontraktor adalah badan usaha yang ditunjuk secara
langsung maupun melalui pelelangan dan memiliki tugas
untuk melaksanakan pembangunan proyek sesuai
dengan gambar yang diberikan oleh perencana. Pada
proyek ini yang bertindak sebagai kontraktor pelaksana
untama adalah PT. Majumapan Bangunindo. Tugas dan
wewenang kontraktor adalah sebagai berikut :
1. Untuk melaksanakan pekerjaan terlebih dahulu
kontraktor membentuk Struktur Organisasi
dilingkungan sendiri serta menyusun jadwal
pelaksanaan pekerjaan yang bersifat khusus dalam
bentuk Time Schedule.
2. Mengadakan konsultasi dengan konsultan mengenai
segala sesuatu yang berhubungan dengan segala
pelaksanaan pekerjaan, menyediakan tenaga kerja,
tenaga ahli, peralatan serta material yang akan
digunakan selama proyek berjalan. Menandatangani
kontrak kerja dengan pemilik proyek serta
menyelesaikan proyek sesuai dengan ketentuan yang
telah ditetapkan.
3. Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan
harian, mingguan, dan bulanan.
 4. Menghadiri rapat berkala yang diselenggarakan
konsultan pengawas.
5. Memelihara keamanan dan kesehatan para pekerja
serta memberikan jaminan keselamatan kerja seperti
Jaminan Sosial Tenaga Keja (JAMSOSTEK).

2.3 MANAJEMEN PROYEK

Manajemen proyek merupakan proses perencanaan dari mulai
awal pekerjaan hingga selesai. Agar proses berjalan dengan lancar
maka di buatlah jadwal waktu pelaksanaan. Waktu pelaksanaan
merupakan implementasi dari perencanaan yang dapat memberikan
informasi tentang jadwal perencanaan dan kemajuan proyek yang
meliputi sumber daya, durasi, dan progres waktu untuk
menyelesaikan proyek. Penjadwalan proyek mengikuti
perkembangan proyek dengan berbagai permasalahannya. Proses
monitoring dan update ting pada proyek selalu dilakukan agar
mendapat penjadwalan yang sesuai dengan keadaan suatu kontruksi
dan sesuai dengan tujuan proyek. Bila terjadi penyimpangan jadwal,
maka dilakukan evaluasi dan tindakan koreksi agar proyek tetap
berada pada jalur yang diinginkan.
Unsur-unsur yang harus dikelola oleh pelaksana proyek itu
sendiri adalah, Metode Pelaksanaan, Material, Tenaga Kerja,
Peralatan Proyek, dan Biaya.

2.3.1 Struktur Organisasi Kontraktor

Struktur Organisasi Proyek dalam Proyek
Pembangunan Hotel Horison Ultima Kertajati Majalengka
dapat digambarkan sebagai berikut :

DIRECTOR

Ir Candra Hermanto
 PURCHASING ESTIMATOR

Siani Agus

PROJECT MANAGER

Evan Candra
a. Project Direktur
Project Direktur atau Pemimpin Proyek mempunyai
tugas antara lain adalah :
1. Mewakili perusahaan
SITE MANAGER
untuk melakukan kerjasama
dengan lembaga lain dalam skala Nasional maupun
M Soleh

Internasional.
2. Mewakili perusahaan dalam perkara pengadilan atau
hukum dalam skala Nasional maupun Internasional.

3. Mengurus dan mengelola kepentingan perusahaan

adminitrasi yang sesuai

engineri denganSupervisor
drafter maksud dan tujuan
Logistiksesuai dengan
Surveyor
ng kebijakan yang telah dibuat.
Fidia Abas Dio Suratno Ari Makmun
4. Menjalankan kepengurusan sesuai dengan kebijakan
yang tepat yang telah ditentukan dalam UU Perseroan
Terbatas dan anggaran dasar di perusahaan.

b. Purchasing
Purchasing adalah sebuah posisi dalam perusahaan
yang bertugas untuk membeli barang / jasa .

Tugas Purchasing antara lain:

1. Menyusun list pembelian barang / jasa yang

dibutuhkan seluruh anggota perusahaan.

2. Mengkategorikan list pembelian antara; pembelian

barang bulanan & sekali beli.

3. Menyusun list vendor penyedia barang / jasa.

4. Meminta approval pembelian kepada manajemen /

bagian keuangan untuk anggaran.

5. Menghubungi supplier & vendor untuk mendapatkan

quotation / penawaran harga.

c. Estimator
 Estimator adalah sebutan untuk seseorang yang
bertugas dalam proses estimasi atau perhitungan, dalam
bagian suatu proses kontruksi bangunan ,berarti orang
tersebut berprofesi sebagai estimator untuk menghitung
penganggaran biaya bangunan.

Tugas Estimator antara lain :

1. Menganalisis kapasitas mesin

2. Menetapkan proses produksi

3. Memilih mesin sesuai spesifikasi pekerjaan

4. Menetapkan spesifikasi pekerjaan yang diterima

5. Mencari informasi perkembangan harga bahan

6. Menganalisis pekerjaan

d. Project Manager

Project manager adalah orang yang di tunjuk untuk

menggerakan organisasi proyek dan memimpin dalam
mencapai objective proyek.

Tugas dan tanggung jawab Project Manager adalah :

1. Mengidentifikasi dan menyelesaikan potensi masalah

yang akan timbul agar dapat diantisipasi secara dini.
2. Melakukan koordinasi kedalam tim proyek, manajemen,
dan lain-lain.
 3. Dibantu semua koordinator menyiapkan rencana kerja
operasi proyek, meliputi aspek teknis, waktu, administrasi
dan keuangan proyek.
4. Melaksanakan dan mengontrol operasional proyek
sehingga operasi proyek dapat berjalan sesuai dengan
rencana (on track).
5. Mengkomunikasikan dalam bentuk lisan dan tertulis
( Laporan Kemajuan Pekerjaan).
6. Seorang Project Manager harus mengontrol proyek yang
ditanganinya. Proyek harus sesuai dengan budget, sesuai
dengan spesifikasi dan waktu.
7. Proyek yang ditangani harus mempunyai return yang
nyata terhadap organisasi. Taat kepada setiap kebijakan
yang di keluarkan organisasi, harus mengambil keputusan
dengan wewenang yang terbatas dari organisasi.

e. Site manager

Site Manager bertanggung jawab pada pelaksanaan

pekerjaan keseluruhan baik biaya, waktu dan mutu, dapat
diuraikan dalam beberapa bagian :

1. Tugas Perencanaan
a. Merencanakan “Time Schedule” pelaksanaan proyek
sesusai dengan kewajiban dari perusahaan terhadap
pemilik proyek atau kepentingan perusahaan sendiri.
b. Merencanakan pemakaian bahan dan alat dan
pekerjaan instalasi untuk setiap proyek yang ditangani
sesuai dengan volume dan waktu penggunaanya.
2. Tugas dan controlling pengarahan
a. Memberikan petunjuk kepada tim dalam
melaksanakan pekerjaan, untuk menyiapkan
 rekomendasi secara terinci atas usulan desain
termasuk data yang diperlukan.
b. Mengadakan kontrol terhadap pelaksanaan pekerjaan
sesuai dengan instruksi-instruksi yang diberikan baik
segi teknis, kualitas pekerjaan, maupun time
schedulenya.
c. Menjamin semua pelaksanaan detail teknis untuk
pekerjaan major tidak akan terlambat selama masa
mobilisasi untuk masing-masing paket kontrak dalam
tingkat serta jumlah dari jenis-jenis pekerjaan yang
secara khusus disebutkan di dokumen kontrak.
3. Tugas Laporan
a. Membicarakan masalah-masalah khusus dan
kesulitan-kesulitan teknis dengan Direktur.
b. Membuat laporan mingguan untuk Direktur yang
mencakup kegiatan proyek, kesulitan-kesulitan
proyek, dan hal-hal khusus yang perlu dilaporkan.
c. Memeriksa hasil laporan pengujian serta hasil
analisanya.
4. Tugas pengnyaluran tenaga
a. Mengatur pengguna tenaga kerja pekerja di proyek
untuk menunjang rencana Time Schedule.
b. Menyetujui dan menerima tenaga pelaksana,
mandor,dan pekerja sesuai dengan target dari kantor
dan menugaskan sesuai dengan tujuan masing-
masing.
c. Mengusulkan hal-hal yang dapat menunjang
pengarahan tenaga pelaksana kepada Direktur.

f. Administarasi
 Administrasi bertanggung jawab dalam kegiatan
pelaksanaan proyek dibidang administrasi keuangan dan
dokumentasi pembayaran, serta menyiapkan laporan-
laporan keuangan dan SDM proyek, dengan uraian tugas
yang lebih spesifik :
1. Pencatatan keluar masuknya uang atau kas.
2. Mengurus kelengkapan dan kelancaran tagihan
proyek.
3. Membuat dan menyajikan cashflow kepada kepala
proyek
4. Membuat laporan berkala dibidang keuangan.
5. Menyusun anggaran pembelanjaan mingguan proyek.

g. Engineering
Engeneering adalah personal sipil yang membantu
semua unsur pelaksana struktur yang ada. Bertanggung
jawab kepada direksi dan manager proyek. Tugas dari
seorang engineering adalah sebagai berikut:
1. Menyusun metode pelaksanaan pekerjaan yang efisien
sesuai spesifikasi.
2. Menentukan cara pelaksanaan pekerjaan yang efektif
dan berkomunikasi dengan konsultan perencana
mengenai pelaksanaan kontruksi secara teknis serta
mengajukan usulan atau alternative pemecahan.
3. Melakukan supervise dilapangan mengenai
pelaksanaan pekerjaan dilapangan serta
menginformasikan penyimpangan yang terjadi kepada
projeck manager.
4. Mempersiapkan prosedur pelaksanaan untuk
menjamin pencapaian pada sasaran kerja.
 5. Mengajukan daftar kelengkapan sarana yang
dibutuhkan untuk pencapaian sasaran kerja kepada
owner.
6. Melakukan monitoring secara intensif terhadap
tahapan pelaksanaan kegiatan harian, mingguan, dan
bulanan.
7. Melakukan evaluasi terhadap penyimpangan yang
terjadi pada mutu dan penetapan cara agar tidak
terjadi penyimpangan selanjutnya dikemudian hari.
8. Mempersiapan data-data untuk penyusunan schedule,
diantaranya menbuat item aktifitas kegiatan, time
durations, item bahan dan equipment.
h. Drafter
Drafter adalah orang yang bekerja membuat atau
menyiapkan gambar-gambar kerja teknik, sehingga
gambar tersebut dapat dengan jelas dan mudah
dimengerti orang lain dan mudah dalam proses
pembentukan obyek gambar tersebut. Tugas drafter
antara lain adalah :
1. Membuat gambar pelaksanaan atau gambar shop
drawing.
2. Menyesuaikan gambar perencana dengan kondisi
nyata dilapangan.
3. Membuat gambar akhir pekerjaan atau asbuilt
drawing.

i. Supervisor
Supervisor merupakan seseorang yang
diberikan wewenang atau mempunyai jabatan untuk
mengawasi , mengarahkan suatu tatacara yang
mengendalikan suatu pelaksana tatacara lainnya.
 Tugas supervisor antara lain :

1. Memahami desain konstruksi dan teknisnya

2. Menyusun kembali metode pelaksanaan kosntruksi yang

sesuai dengan kondisi lapangan bersama dengan
engineering konstruksi

3. Memimpin pelaksanaan tugas lapangan yang harus sesuai

dengan biaya, mutu serta waktu pengerjaaan sesuai dengan
desain kerja

4. Membuat program kerja, bisa mingguan agar bisa

mengarahkan pekerjaan staff di bawahnya setiap harinya

5. Sesuai dengan kondisi dan progress di lapangan, supervisor

harus mengadakan evaluasi dan pembuatan laporan kepada
atasannya.

j. Logistik
Logistis proyek adalah suatu bagian profesi yang ada
dalam rangkaian struktur organisasi proyek dengan tugas
pendatangan, penyimpanan dan penyaluran material atau
alat proyek ke bagian pelaksana lapangan.

Tugas dan kewajiban logistik, antara lain :

1. Membuat laporan penggunaan barang dan peralatan..

2. Melakukan survey dari suppliyer dan memberikan informasi
kepada kepala proyek tentang sumber bahan dan harga.
3. Menyelenggarakan pembelian bahan yang telah diputuskan
oleh kepala proyek sesuai dengan jadwal pengadaan bahan
dan prosedur perusahaan.
4. Membuat laporan penggunaan barang dan capaian hasil
pekerjaan atas penggunaan barang, bekerjasama dengan
pelaksana lapangan.

k. Surveyor
Surveyor mempunyai bermacam tugas dalam
pembangunan proyek kontruksi gedung, secara umum
pekerjaan surveyor berhubungan dengan pengukuran
bangunan dan pemetaan tanah pada kawasan yang akan
di kembangkan.Tugas surveyor itu sendiri antara lain
sebagai berikut :
1. Menentukan titik-titik batas area proyek, hal ini
diperlukan untuk pembuatan alur pagar pengaman dan
koordinat gedung.
2. Membaca gambar dengan melihat bentuk dan ukuran
banguan untuk diaplikasikan dilapangan.
3. Menentukan elevasi kedalaman galian pondasi dan
lantai besement, kesalahan dalam pekerjaan ini dapat
menyebabkan pembengkakkan biaya pada pekerjaan
urugan dan galian tanah.
4. Menentukan as bangunan untuk mencari lokasi titik
tiang pancang dan pile cap.
5. Memantau elevasi cor beton pada pekerjaan lantai
besement atau plat lantai diatasnya.
6. Pengecekan ketegakan kolom dengan menggunakan
waterpass.
7. Menghitung ketinggian elevasi cor kolom beton , agar
pas untuk menaruh balok dan plat lantai.
8. Pengecekan kedataran elevasi balok lantai agar sesuai
dengan gambar rencana.
9. Marking perletakan stek besi tulangan struktur diatas.
 10. Marking perletakan void lobang lift gedung agar berada
tepat pada pondasi rencana.
11. Membuat as elevasi bangunan tiap lantai, dibuat
dengan cara membuat garis pinjaman dengan
ketinggian 1m dari lantai gedung.
12. Marking posisi pekerjaan arsitektur seperti
pemasangan dinding batu bata, pemasangan kepalan
keramik, penentuan posisi titik lampu, penentuan
posisi sanitair toilet, dll.

2.3.2 Sistem Pelaporan dan Rapat Proyek

Laporan pekerjaan dibuat pada saat proyek sedang
berjalan maupun setelah proyek berakhir yang dijadikan
sebagai bahan evaluasi hasil pekerjaan dan untuk
penyempurnaan proyek dimasa mendatang. Pada proyek ini,
sistem laporan terdiri dari laporan harian dan laporan
mingguan.

a. Laporan harian
Laporan harian dibuat setiap hari secara tertulis oleh
pihak pelaksana proyek dalam melakukan tugasnya dan
dalam pertanggungjawaban terhadap apa yang telah
dilaksanakan serta untuk mengetahui hasil kemajuan
pekerjaannya apakah sudah sesuai dengan rencana atau
tidak. Laporan ini dibuat untuk memberikan informasi bagi
pengendali proyek dan pemberi tugas melalui direksi
tentang perkembangan proyek. Laporan harian berisikan
data-data anatara lain :
1. Waktu dan jam kerja.
2. Pekerjaan yang telah dikerjakan.
3. Bahan dan material yang dipakai.
 4. Jumlah tenaga kerja dilapangan.
5. Hal-hal yang terjadi dilapangan.
Dengan adanya laporan harian ini, maka segala
kegiatan proyek yang dilakukan tiap hari dapat dipantau
untuk kemudian dijadikan acuan progress dan pelaksanaan
pekerjaan berikutnya.

b. Laporan Mingguan
Laporan mingguan ini dibuat berdasarkan laporan
harian yang telah dibuat sebelumnya. Laporan mingguan
berisi tentang uraian pekerjaan hari hari sebelumnya serta
kemajuan pekerjaan yang telah dilaksanakan selama satu
minggu. Sama halnya seperti laporan harian, pembuatan
laporan mingguan ini mencakup waktu setiap minggu dan
permasalahan yang lebih kompleks. Presentase kemajuan
dana tau keterlambatan proyek juga dapat diketahui
melalui laporan mingguan ini dengan cara membandingkan
kurva S. Adapun gambaran mengenai laporan mingguan
seperti hal-hal berikut:
1. Kemajuan pelaksanaan pekerjaan sampai dengan
minggu yang berlalu, jenis peralatan beserta
jumlahnya, jumlah tenaga kerja, dan material yang
digunakan beserta volumenya.
2. Besar biaya proyek yang dikeluarkan selama satu
minggu dan perencanaan biaya yang akan dikeluarkan
berikutnya.
3. Jumlah Pemakaian dan pemasukan bahan.
4. Catatan permasalahan yang ada selama satu minggu
pelaksanaan.
5. Hambatan-hambatan yang timbul mengenai tenaga
kerja, bahan dan peralatan serta cara menanganinya.
 6. Catatan tentang ada tidaknya pekerjaan tambahan dan
pekerjaan kurang dalam pelaksanaan proyek selama
satu minggu.
7. Instruksi, informasi, serta keputusan yang diperlukan
kontraktor untuk minggu berikutnya dari pihak pemberi
tugas.

c. Rapat Proyek
Rapat organisasi adalah merupakan pertemuan yang
diadakan dan dihadiri oleh pemilik proyek, konsultan dan
kontraktor untuk mengadakan koordinasi lebih lanjut pada
penanganan proyek. Dalam rapat ini sebagai media untuk
membahas masalah-masalah yang terjadi dan rencana
penyelesaiannya. Pada kondisi tertentu rapat organisasi ini
dapat diadakan diluar waktu biasanya, bila salah satu
pihak memerlukannya.
Dalam proyek ini rapat yang diadakan adalah meliputi :
1. Rapat Koordinasi Kontraktor
Rapat koordinasi kontraktor diadakan dengan
dihadiri oleh pihak dari owner, konsultan dan
kontraktoryang terlibat. Dalam rapat ini dibahas hal-hal
yang berhubungan dengan pelaksanaan serta
masalah-masalah teknis yang timbul dilokasi proyek
dan perkembangan proyek selama satu minggu
berjalan serta koordinasi masing-masing unsur proyek
yang terlibat langsung.

2. Rapat Kontraktor
Rapat kontraktor biasanya dilakukan seminggu
sekali dan diadakan secara rutin tanpa undangan
resmi, materi yang dibahas seputar rencana kerja,
 kesiapan sumber daya, pengajuan pekerjaan, dan hal-
hal yang berhubungan dengan kelancaran operasional
proyek, rapat dipimpin oleh site manajer proyek.

2.3.3 Siklus Manajemen Proyek

Siklus manajemen adalah suatu proses atau urutan
pelaksanaan yang menggambarkan adanya tindakan-
tindakan manajemen untuk mencapai sasaran yang
diinginkan. Begitu juga dalam suatu proyek, urutan
pelaksanaan pekerjaan dengan tindakan-tindakan
manajemen yang sesuai, tidak menutup kemungkinan untuk
didapatkannya suatu hasil yang maksimal dan sesuai
rencana.
Ada beberapa tahapan yang perlu dilakukan dalam
penanganan suatu proyek untuk menciptakan manajemen
proyek yang baik. Secara umum tahapan tersebut dapat di
lihat pada gambar dibawah :

PLANING

MONITORING
AND ORGANIZING
CONTROLING

ACTUATING STAFFING

Gambar 2.3 Siklus Manajemen Proyek

A. Planning
Planning atau perencanaan adalah tahapan awal
pada suatu proyek, tahapan ini berupa gagasan atau
pemikiran tentang rencana awal sebelum kegiatan
dilaksanakan. Kegiatan planning atau perencanaan ini
secara garis besar meliputi :
1. Pemilihan tujuan dan sasaran yang dilanjutkan pada
penetapan tujuan dan sasaran yang akan dicapai.
2. Penentuan strategi, sistem anggaran, kebijakan proyek,
program, prosedur, metode, jadwal, dan standar yang
dibutuhkan untuk mencapai tujuan.
3. Menyiapkan sumber pendanaan dan standar kualitas yang
diharapkan.
4. Menyusun rencana induk jangka panjang/pendek.
5. Manfaat dari fungsi perencanaan tersebut adalah sebagai
alat pengawasan maupun pengendalian kegiatan atau
pedoman pelaksanaan kegiatan, serta sarana untuk
memilih dan menetapkan kegiatan yang dilakukan.

B. Organizing
Organizing (pengorganisasian) merupakan suatu
kegiatan guna mempersatukan kumpulan kegiatan manusia
yang mempunyai kegiatan pekerjaan masing-masing
sehinga berhubungan satu sama lain dengan tata cara
tertentu dan berinteraksi dengan lingkungan dalam rangka
mendukung tercapainya tujuan atau sasaran secara efisien.
Manfaat dan fungsi pengorganisasian adalah
pedoman pelaksanaan fungsi dimana pembagian tugas
serta hubungan tanggung jawab dan kewenangan terlihat
jelas.
C. Staffing
Staffing (susunan kepegawaian) mempunyai fungsi
memberikan nasihat atau jasa, karena itu seseorang staff
tidak berwenang untuk memerintah (memberi komando)
seperti seorang pejabat di dalam suatu organisasi.
Staffing sering dimasukkan sebagai salah satu siklus
atau fungsi manajemen. Jadi jika staffing-staffing ini disusun
menjadi satu kesatuan, maka akan terbentuklah suatu
sistem pengorganisasian. Salah satu contoh staffing adalah
dalam hal pengadaan tenaga kerja. Jadi semua hal yang
diperlukan, termasuk perekrutan, pelatihan, dan
penyeleksian untuk menepati posisi-posisi dalam organisasi
diatur dalam satu siklus manajemen.

D. Actuating
Actuating (pelaksanaan) diartikan sebagai fungsi
manajemen untuk menggerakkan orang yang tergabung
dalam organisasi agar melakukan kegiatan yang telah
ditetapkan di dalam planning. Pada tahap ini diperlukan
kemampuan pimpinan kelompok untuk menggerakkan,
mengarahkan, dan memberikan motivasi kepada anggota
kelompoknya untuk secara bersama-sama memberikan
kontribusi dalam menyukseskan manajemen proyek
mencapai tujuan dan sasaran yang telah ditetapkan. Berikut
ini beberapa metoda mensukseskan “actuating” yang
dikemukakan oleh George R. Terry, yaitu :

1. Hargailah seseorang apapun tugasnya sehingga ia

merasa keberadaannya di dalam kelompok atau
organisasi menjadi penting.
 2. Instruksi yang dikeluarkan seorang pimpinan harus
dibuat dengan mempertimbangkan adanya perbedaan
individual dari pegawainya, hingga dapat dilaksanakan
dengan tepat oleh pegawainya.
3. Perlu ada pedoman kerja yang jelas, singkat, mudah
difahami dan dilaksanakan oleh pegawainya.
4. Lakukan praktek partisipasi dalam manajemen guna
menjalin kebersamaan dalam penyelenggaraan
manajemen, hingga setiap pegawai dapat difungsikan
sepenuhnya sebagai bagian dari organisasi.
5. Upayakan memahami hak pegawai termasuk urusan
kesejahteraan, sehingga tumbuh sense of belonging dari
pegawai tersebut terhadap tempat bekerja yang
diikutinya.
6. Pimpinan perlu menjadi pendengar yang baik, agar
dapat memahami dengan benar apa yang
melatarbelakangi keluhan pegawai, sehingga dapat
dijadikan bahan pertimbangan dalam pengambilan
sesuatu keputusan.
7. Seorang pimpinan perlu mencegah untuk memberikan
argumentasi sebagai pembenaran atas keputusan yang
diambilnya, oleh karena pada umumnya semua orang
tidak suka pada alasan apalagi kalau dicari-cari agar
bisa memberikan dalih pembenaran atas keputusannya.

E. Monitoring and Controling

Monitoring and Controling (pengawasan dan
pengendalian) merupakan tahapan dimana menuntun,
mengkaji atau memantau dan bila perlu mengadakan koreksi
agar hasil kegiatan sesuai dengan apa yang telah di
rencanakan, hasil pelaksanaan selalu diukur dan
 dibandingkan dengan yang direncanakan. Oleh karena itu
umumnya telah dibuat tolok ukur, seperti anggaran, standar
mutu, jadwal penyelesaian pekerjaan dan lain-lain. Ruang
lingkup kegiatan controlling mencakup pengawasan atas
seluruh aspek pelaksanaan rencana, antara lain adalah:

1. Produk pekerjaan, baik secara kualitatif maupun kuantitatif

2. Seluruh sumber-sumber daya yang digunakan
(manusia, uang, peralatan, bahan)
3. Prosedur dan cara kerjanya
4. Kebijaksanaan teknis yang diambil selama
proses pencapaian sasaran.

2.4 PROGRAM KERJA PROYEK

Kegiatan konstruksi atau program kerja yaitu suatu kegiatan
yang melalui suatu proses yang panjang dan di dalamnya dijumpai
banyak hambatan yang harus di selesaikan dan biasanya proses
tersebut merupakan kegiatan yang berurutan dan saling berkaitan.
Dimulai dengan proses persiapan sampai dengan pelaksanaan.
Proyek pembangunan Hotel Horison Ultima Kertajati.

Tabel 2.2 Perbedaan Proyek Swasta dan Pemerintah

Proyek Swasta Proyek Pemerintah
Proses fast track, dimana tidak Proses normal, disesuaikan
menunggu semua proses dengan RAPBN/RAPBD yang
selesai. Akan tetapi, sebelum ada. Tidak dipengaruhi oleh
proses yang satu selesai sudah perubahan pasar. Sehingga
masuk ke proses selanjutnya waktunya relatif lama, dan
sehingga waktunya relatif lebih karakteristiknya bertahap seperti
cepat. Percepatan waktu ini : tender, desain, pembangunan
sangat berguna untuk dan Oprasional yang bertahap.
kepentingan marketing.
2.5 TATALAKSANA PENGADAAN BARANG DAN JASA
Pengadaan barang atau jasa adalah suatu proses yang akan
dilakukan oleh seorangan atau lembaga atau kementrian suatu
perangkat daerah atau institusi lainnya yang bertujuan untuk
mendapatkan barang atau jasa, yang prosesnya dimulai dengan
perencanaan hingga perolehan barang atau jasa tersebut.

2.5.1 Pelelangan
Dalam usaha mendapatkan barang atau jasa,
terkadang dilakukan pelelangan. Pelelangan tersebut
bertujuan untuk mengetahui siapa sajakah yang berhak
memiliki kapasitas dan mampu untuk menyediakan jasa
yang dibutuhkan. Ada tiga cara pelelangan atau pengadaan
barang dan jasa, yaitu :
a. Pelelangan Umum
Pelelangan umum adalah pelelangan atau pengadaan
barang dan jasa yang sifatnya terbuka dan bisa dihadiri
oleh siapapun semua penyedia barang atau jasa, asalkan
memenuhi syarat dan dapat menyediakan barang dan
jasa yang diminta, dalam hal ini jasa kontruksi.
b. Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas adalah pelelangan atau penyediaan
barang dan jasa, dalam hal ini pencarian penyediaan jasa
kontruksi dengan jumlah penyedia yang mampu
melaksanakannya yakni terbatas, dan tidak terbuka untuk
umum.
c. Pemilihan Langsung
Penyediaan barang dan jasa sederhana dengan cara
menunjuk langsung melalui proses pasca kualifikasi.
Pelelangan ini hanya untuk proyek dengan nilai kontrak
paling tinggi Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta rupiah).
Pemenang pelelangan ini akan diumumkan melalui
website terkait atau papan pengumuman resmi untuk
masyarakat serta portal pengadaan.

Dalam proyek pembangunan Hotel Horison Ultima

Kertajati ini menggunakan pelelangan terbatas, karena
biasanya kantor pusat sudah mendata sub kontraktor
yang bisa memadai barang atau jasa yang dibutuhkan
dalam proyek tersebut.
Sedangkan dalam Perpres No. 54 Tahun 2010
tentang “Pengadaan Barang dan Jasa Pemerintah”, dan
direvisi oleh Perpres No. 70 Tahun 2012 dibagi dua
sistem pelelangan yaitu :
a. Prakualifikasi
Prakualifikasi adalah proses penilaian kualifikasi yang
dilakukan sebelum melakukan penawaran, dan
dilakukan dengan cara :
1. Pemilihan penyedia jasa konsultasi.
2. Pemilihan penyedia barang/pekerjaan
kontruksi/jasa lainnya yang bersifat kompleks
melalui pelelangan umum.
3. Pemilihan penyedia barang/pekrjaan
kontruksi/jasa lainnya menggunakan metode
penunjukan langsung, kecuali penanganan
darurat.
4. Pemilihan penyedia melalui pengadaan langsung.
b. Pascakualifikasi
Pascakualifikasi adalah proses penilaian kualifikasi
setelah memasukan penawaran, pascakualifikasi
dilaksanakan dengan cara sebagai berikut :
 1. Pelelangan umum, kecuali pelelangan umum
untuk pekerjaan kompleks.
2. Pelelangan sederhana atau pemilihan langsung.
3. Pemilihan jasa kontruksi perorangan.

2.5.2 Proses Pengadaan Barang dan Jasa

Pengertian dari pengadaan barang dan jasa adalah
usaha atau kegiatan pengadaan barang dan jasa yang
diperlukan oleh instansi pemerintah yang meliputi
pengadaan barang, jasa pemborongan, dan jasa konsultan.
Adapun tujuan pengadaan barang dan jasa adalah
untuk memperoleh barang/jasa yang dibutuhkan instansi
pemerintah dalam jumlah yang cukup dengan kualitas dan
harga tertentu secara efektif menurut ketentuan dan tata
cara tertentu.

2.5.3 Prinsip-prinsip dari Pengadaan Barang dan Jasa

Berikut prinsip-prinsip pengadaan barang dan jasa
antara lain adalah sebagai berikut :
a. Efesien, berarti pengadaan barang/jasa harus
diusahakan dengan menggunakan dana dan daya yang
terbatas untuk mencapai sasaran yang ditetapkan dalam
waktu sesingkat-singkatnya dan dapat
dipertanggungjawabkan.
b. Efektif, berarti pengadaan barang/jasa harus sesuai
dengan kebutuhan yang telah ditetapkan dan dapat
memberikan manfaat yang sebesar-besarnya sesuai
dengan sasaran yang ditetapkan.
c. Terbuka dan bersaing, berarti pengadaan barang/jasa
harus terbuka bagi penyedia barang/jasa yang
memenuhi persyaratan dan dilakukan melalui persaingan
 yang sehat diantara penyedia barang/jasa yang setara
dan memenuhi syarat atau kriteria tertentu berdasarkan
ketentuan dan prosedur yang jelas dan transparan.
d. Transparan, artinya semua ketentuan dan informasi
mengenai pengadaan barang/jasa, termasuk syarat
teknis administrasi pengadaan, tata cara evaluasi, hasil
evaluasi, penetapan calon penyedia barang/jasa,
sifatnya terbuka bagi peserta penyedia barang/jasa yang
berminat serta bagi masyarakat luas pada umumnya.
e. Adil dan tidak distriminatif memberikan perlakukan
yang sama bagi semua calon penyedia barang/jasa dan
tidak mengarah untuk memberi keuntungan kepada
pihak tertentu, dengan cara dan atau alasan apapun.
f. Akuntabel, berarti harus mencapai sasaran baik fisik,
keuangan maupun manfaat bagi kelancaran
pelaksanaan tugas umum pemerintah dan pelayanan
masyarakat sesuai dengan prinsip-prinsip serta
ketentuan yang berlaku dalam pengadaan barang dan
jasa.

2.6 SISTEM PEMBAYARAN

Sumber dana untuk pekerjaan Pembangunan Hotel Horison
Ultima Kertajati. Sistem pembayaran dilakukan dengan sistem
angsuran dan besar maksimal sesuai dengan presentasi yang
telah dicapai dalam pelaksanaan, tiap pengajuan pembayaran
angsuran disertai berita acara. Pembayaran dilakukan secara
bertahap sesuai persentase pengerjaan proyek dilapangan. Pada
proyek ini sistem pembayaran yaitu kontrak harga satuan yang di
bayarkan setiap bulan dengan mengacu pada progress volume
pekerjaan yang akan dilakukan oleh hasilnya di akui secara
kualitas maupun kuantitas.
 Pada pembangunan Hotel Horison Ultima Kertajati ini
dilaksanakan oleh beberapa pihak yaitu dari pihak PT.
Perentjana Djaja Konsultan Indonesia dan PT. Majumapan
Bangunindo. Dimana pihak-pihak ini mempunyai tugas dan
kewajiban masing-masing dalam pelaksanaan pembangunan
Hotel Horison Ultima Kertajati.

2.7 TENAGA KERJA

Dalam sebuah proyek tenaga kerja yang dimaksud adalah
semua orang yang terlibat dalam pelaksanaan proyek, baik dari
yang professional hingga tenaga kerja borongan atau buruh.
Tenaga kerja professional adalah tenaga kerja yang berasal dari
kontraktor yang berperan dalam pengelolaan pelaksanaan
pekerjaan, dengan memperhatikan metode kontruksi, sistematika
dan tahapan pelaksanaan. Dan ada konsultan yang ikut dalam
pengawasan yang terjadi diproyek dengan memberikan solusi
untuk permasalahan yang ada, serta pemilik proyek yang
memberikan keputusan akhir.
Sedangkan tenaga kerja borongan atau buruh adalah
pekerja lepas yang berasal dari warga sekitar atau yang disiapkan
oleh kontraktor untuk bekerja diproyek yang telah ditentukan,
buruh tidak memiliki kewenangan untuk memutuskan suatu
perkara dalam proyek, buruh hanya mengikuti instruksi dari
pengawas proyek.
Tenaga kerja pada proyek ini ada yang bekerja dilapangan
maupun didalam ruangan. Tenaga kerja dilapangan yaitu orang-
orang waktu bekerjanya lebih banyak dihabiskan dilapangan
seperti, site manager, para pelaksana engineer, dan buruh kasar.
Sedang orang yang bekerja didalam ruangan tugasnya adalah
mendukung para pekerja yang berada dilapangan dan melakukan
pekerjaan didalam ruangan, diantaranya administrasi, drafter,
logistik.
Jumlah tenaga kerja dilapangan maupun didalam ruangan
disesuaikan dengan kebutuhan dan pekerjaan yang tersedia.
Biasanya pekerja dilapangan memiliki jumlah lebih besar dari
pada pekerja didalam ruangan. Pengaturan jumlah pekerja
memerlukan manajemen proyek yang baik, agar para pekerja
dapat bekerja secara maksimal.