5

BAB II
DESKRIPSI PROYEK

2.1 DATA PROYEK

2.1.1 Data Administrasi
Nama Proyek : PEMBANGUNAN
HOTEL GRAND PRIMA - CIREBON
Lokasi Proyek : Jl Siliwangi No. 107 Kota CIREBON
JAWA BARAT (45124)
Biaya Proyek : Rp. 21.983.018.200.00,-
Sumber Dana : PT CIREBON GRAHATAMA
Jenis Kontrak : Kontrak Fixed Lump Sump Price
Waktu Pelaksanaan : 8 bulan kalender di mulai dari
25 Maret - 25 November 2013
(246 hari)
Masa Pemeliharaan : 365 hari kalender
Jenis Struktur Bang. : STRUKTUR GEDUNG
Owner / Pemberi Tugas : PT CIREBON GRAHATAMA
Konsultan PM & Arsitek : PT REDANA DAKSA ARJA
Konsultan Struktur & ME : SAR DESIGN BUILD
Konsultan Pengawas : SAR DESIGN BUILD
Kontraktor Pelaksana : PT INDOTEL GRAHA PRATAMA
Jl. Raya Pasar Jumat No.41D,
Pondok Pinang Kebayoran Lama
Jakarta Selatan
Telp. : (021) 7666131
Fax. : (021) 7698902
Email : igp_cons@yahoo.com
 6

Note : Kontrak Fixed Lump Sum Price adalah kontrak

pengadaan jasa pelaksanaan konstruksi atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu berdasarkan harga dan volume yang tidak
berubah hingga proyek tersebut selesai, kecuali ada
perintah perubahan oleh pengguna jasa;

2.1.2 Data Teknik

Luas Tanah : ± 15.901,173 m2
Luas Bangunan : ± 9.527 m2
Struktur Bawah :
Pondasinya menggunakan pondasi telapak dan tiang pancang,
Tiang pancang yang digunakan pada proyek ini adalah Pile 25x25
(berbentuk segi empat) dengan panjang batang@3m & 6m, mutu
beton K300. Kedalaman tiang pancang pada proyek ini maksimal
15 meter / sampai tanah keras.

Struktur Atas :
a. Lantai Dasar (El ± 0,00 m),
Urugan tanah merah dipadatkan, diatasnya di gelar pasir
setinggi 5 cm dan di cor pelat beton mutu K300 dengan
ketebalan 13 cm, besi tulangan menggunakan whire mesh
M8.
b. Lantai 1 (El 6,00 m) & Lantai 2 (El 10,00 m),
Kolom menggunakan beton dengan tulangan pokok D19 dan
D22 sedangkan tulangan sengkang D10.
Balok lantai menggunakan beton dengan tulangan pokok
D10,D13 dan tulangan sengkang D10.
Pelat beton, besi tulangan menggunakan D10 dengan
ketebalan 12 cm mutu beton K300.
 7

c. Lantai Mezzanine Lantai 1 (El 8,50 m),

Lantai ini, struktur baloknya menggunakan struktur baja
konvensioanal dengan profil WF900.300.16.28,
WF600.200.11.17, WF500.200.10.16, WF400.200.8.13,
WF300.150.6,5.9 dan WF250.125.6.9. Sedangkan untuk pelat
lantainya menggunakan beton mutu K300 dengan
tulangannya whire mesh M8.

2.2 ORGANISASI PROYEK

Pada lingkungan kontruksi bangunan, Owner, Konsultan dan
Kontraktor merupakan unsur penting yang harus terpenuhi agar suatu
proyek berjalan. Pemilik proyek atau owner adalah seseorang atau
instansi (Bisa perseorangan, kelompok, lembaga swasta ataupun lembaga
pemerintah) yang memiliki proyek atau pekerjaan dan memberikannya
kepada pihak lain yang mampu melaksanakannya sesuai dengan
perjanjian kontrak kerja untuk merealisasikan proyek, owner mempunyai
kewajiban pokok yaitu menyediakan dana untuk membiayai proyek.
Konsultan adalah badan yang ditunjuk oleh owner untuk menangani
perencanaan proyek. Konsultan ini bisa bermacam-macam tergantung
kebutuhan proyek dan kemampuan pemilik proyek (owner). Sebut saja
arsitek, konsultan struktur, konsultan mekanikal & elektrikal, konsultan
lansekap, konsultan interior, konsultan pencahayaan (lighting designer).
Sedangkan kontraktor adalah badan yang ditunjuk oleh owner (dapat
melalui penunjukkan langsung atau melalui tender) sebagai pelaksana
proyek. Pihak inilah yang akan menerjemahkan proses perencanaan yang
disiapkan oleh para konsultan ke dalam wujud yang sebenarnya. Dalam
prosesnya pihak kontraktor akan berhubungan dengan para konsultan ini
untuk mempermudah pelaksanaan di lapangan.
Sebagai jembatan antara owner dengan konsultan dan kontraktor,
pihak owner dapat menunjuk sebuah pihak sebagai Project Management.
Pihak inilah yang akan melakukan koordinasi dengan berbagai pihak yang
 8

terkait dalam pelaksanaan proyek, mulai dari perencanaan, persiapan

kontrak, hingga pelaksanaan. Pihak ini juga berperan dalam tender untuk
mengundang atau memberi masukan kepada owner untuk menentukan
kontraktor yang akan ditunjuk. Dalam tahap pelaksanaan, owner (bisa
melalui project management) juga bisa menunjuk sebuah konsultan
pengawasan (MK) yang akan memberikan laporan mengenai pelaksanaan
proyek kepada owner.
Unsur-unsur diatas saling terkait dan saling menunjang antara
satu sama lainnya. Di dalam pelaksanaan pekerjaan diharapkan tercipta
hubungan yang baik antara unsur-unsur tersebut sehingga dapat
memperoleh hasil yang sebaik-baiknya.
 9

Gambar 2.1 Struktur Organisasi Proyek Pembangunan

Hotel Grand Prima Cirebon
 10

2.3 MANAJEMEN PROYEK

Manajemen merupakan sebuah proses terpadu dimana individu-
individu sebagai bagian dari organisasi yang dilibatkan untuk
merencanakan, mengorganisasikan, menjalankan dan mengendalikan
aktifitas-aktifitas, yang kesemuanya diarahkan pada sasaran yang telah
ditetapkan dan berlangsung terus menerus seiring dengan berjalannya
waktu. Agar proses manajemen berjalan lancar, diperlukan sistem serta
struktur organisasi yang solid. Pada organisasi tersebut, seluruh
aktifitasnya haruslah berorientasi pada pencapaian sasaran. Organisasi
tersebut berfungsi sebagai wadah untuk menuangkan konsep, ide-ide
manajemen. Jadi dapat dikatakan bahwa manajemen merupakan suatu
rangkaian tanggung jawab yang berhubungan erat satu sama lainnya.
Pengertian proyek secara umum adalah merupakan sebuah
kegiatan pekerjaan yang dilaksanakan atas dasar permintaan dari
seorang pebisnis atau pemilik pekerjaan yang ingin mencapai suatu tujuan
tertentu dan dilaksanakan oleh pelaksana pekerjaan sesuai dengan
keinginan dari pada pebisnis atau pemilik proyek dan spesifikasi yang
ada. Dalam pelaksanaan proyek pemilik proyek dan pelaksana proyek
memiliki hak yang diterima dan kewajiban yang harus dilaksanakan sesuai
dengan batasan waktu yang telah disetujui bersama antar pemilik proyek
dan pelaksana proyek.
Bisa disimpulkan bahwa manajemen proyek adalah sekelompok
alat, proses dan sumber daya manusia yang berkompeten guna
mengerjakan aktivitas-aktivitas yang berkaitan, dan berusaha untuk
menggunakan sumber daya secara efektif untuk menyelesaikan proyek
secara efisien dan tepat waktu sesuai dengan apa yang telah
ditentukan/disepakati. Sumber daya dalam proyek konstruksi dapat
dikelompokan menjadi manpower, material, machines, money dan
method.
Di dalam proses mencapai tujuan tersebut telah ditentukan
batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan dan jadwal serta
 11

mutu yang harus dipenuhi. Ketiga batasan diatas disebut kendala (triple
constraint). Seperti diperlihatkan oleh gambar di bawah ini merupakan
parameter penting bagi penyelenggara proyek yang sering
disosialisasikan sebagai sarana proyek. Ketiga batasan tersebut bersifat
tarik-menarik. Artinya, jika ingin meningkatkan kinerja produk yang telah
disepakati dalam kontrak, maka umumnya harus diikuti dengan
menaikkan mutu, yang selanjutnya berakibat pada naiknya biaya melebihi
anggaran. Sebaliknya bila ingin menekan biaya, maka biasanya harus
berkompromi dengan mutu atau jadwal.

Kinerja

MUTU

WAKTU BIAYA

Jadwal Anggaran

Gambar 2.2 Tolak Ukur Sukses Pengelolaan Proyek

(Segitiga Abadi)

Penjelasan :
 Biaya proyek, tidak melebihi batas yang telah direncanakan
atau yang telah disepakati sebelumnya atau sesuai dengan
kontrak pelaksanaan suatu pekerjaan.
 Mutu pekerjaan, atau mutu hasil akhir pekerjaan dan
proses/cara pelaksanaan pekerjaan harus memenuhi standar
 12

tertentu sesuai dengan kesepakatan, perencanaan ataupun

dokumen kontrak pekerjaan.
 Waktu penyelesaian pekerjaan, harus memenuhi batas
waktu yang telah disepakati dalam dokumen perencanaan
atau dokumen kontrak pekerjaan yang bersangkutan.

2.4 PROGRAM KERJA PROYEK

Kegiatan proyek konstruksi yaitu suatu proses kegiatan yang
didalamnya sering dijumpai masalah atau hambatan yang harus
diselesaikan dengan cara yang cepat dan tepat. Untuk itu, sebelum
pelaksanaan kegiatan proyek konstruksi dimulai, maka harus didahului
dengan penyusunan rencana kerja dan waktu kegiatan yang disesuaikan
dengan metode konstruksi yang digunakan agar meminimalisir masalah
yang akan dihadapi pada saat proyek dilaksanakan. Dalam menyusun
rencana kerja tersebut perlu mempertimbangkan beberapa hal, yaitu:
 Keadaan Lapangan Lokasi Proyek, hal ini dilakukan untuk
memperkirakan hambatan yang mungkin timbul selama
pelaksanaan pekerjaan.
 Kemampuan Tenaga Kerja, informasi detail tentang jenis dan
macam kegiatan yang berguna untuk memperkirakan jumlah
dan jenis tenaga kerja yang harus disediakan.
 Pengadaan Material Konstruksi, harus diketahui dengan pasti
macam, jenis dan jumlah material yang diperlukan untuk
pelaksanaan pembangunan. Pemilihan jenis material yang
akan digunakan harus dilakukan di awal proyek, kemudian
dipisahkan berdasarkan jenis material yang memerlukan
waktu untuk pengadaan, misalnya material pabrikasi biasanya
tidak dapat dibeli setiap saat, tetapi memerlukan sejumlah
waktu untuk kegiatan proses produksi. Hal ini penting untuk
membuat jadwal rencana pengadaan material konstruksi.
 13

 Pengadaan Alat Pembangunan, untuk kegiatan yang

memerlukan peralatan pendukung pembangunan harus dapat
dideteksi secara jelas. Hal ini berkaitan dengan pengadaan
peralatan. Jenis, kapasitas, kemampuan dan kondisi peralatan
harus disesuaikan dengan kegiatannya.
 Gambar Kerja, selain gambar rencana, pelaksanaan proyek
konstruksi memerlukan gambar kerja untuk bagian-bagian
tertentu. Untuk itu, perlu dilakukan pendataan bagian-bagian
yang memerlukan gambar kerja.
 Kontinuitas Pelaksanaan Pekerjaan, dalam penyusunan
rencana kerja, faktor penting yang harus dijamin oleh
pengelola proyek adalah kelangsungan dari susunan rencana
kegiatan setiap item pekerjaan.

Manfaat dan kegunaan penyusunan rencana kerja antara lain:

 Alat Koordinasi Untuk Pimpinan, dengan menggunakan
rencana kerja, pimpinan pelaksanaan pembangunan dapat
melakukan koordinasi semua kegiatan yang ada di lapangan.
 Sebagai Pedoman Kerja Para Pelaksana, rencana kerja
merupakan pedoman terutama dalam kaitannya dengan batas
waktu yang telah ditetapkan untuk setiap item kegiatan.
 Sebagai Penilaian Kemajuan Pekerjaan, ketepatan waktu dari
setiap item kegiatan dilapangan dapat dipantau dari rencana
pelaksanaan dengan realisasi pelaksanaan dilapangan.
 Sebagai Evaluasi Pekerjaan, variasi yang ditimbulkan dari
pembandingan rencana dan realisasi dapat digunakan
sebagai bahan evaluasi untuk menentukan rencana
selanjutnya.
 14

2.5 PELELANGAN PROYEK

2.5.1 Pengertian Pelelangan Secara Umum
Pelelangan adalah suatu sistem penawaran dimana setiap
rekanan yang diundang diberi kesempatan untuk mengajukan besarnya
anggaran biaya pelaksana proyek yang ditawarkan. Melalui persaingan
yang sehat diantara para kontraktor yang memasukkan penawaran maka
yang diperoleh kontraktor yang benar-benar mampu dan memenuhi syarat
administratif, teknis dan keuangan (finansial) untuk melaksanakan suatu
proyek. Tujuan diadakan pelelangan ini adalah agar didapat suatu harga
penawaran yang rendah dan dapat dipertanggungjawabkan. Jenis
pelelangan berdasarkan kepemilikan dapat dibedakan atas :
a. Pelelangan Proyek Pemerintah
Pelelangan proyek pemerintah mengikuti Pedoman
Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah yang diatur
dalam Peraturan Presiden No.70 Tahun 2012, yaitu :
1. Pelelangan Umum;
Pelelangan umum adalah metode pemilihan Penyedia
Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya untuk semua
pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua Penyedia
Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya yang memenuhi
syarat.
2. Pelelangan Terbatas;
Pelelangan terbatas adalah metode pemilihan Penyedia
Barang/Pekerjaan Konstruksi dengan jumlah Penyedia
yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan untuk
pekerjaan yang kompleks.
3. Pemilihan Langsung;
Pemilihan langsung adalah metode pemilihan Penyedia
Pekerjaan Konstruksi untuk pekerjaan yang bernilai paling
tinggi Rp.5.000.000.000,00.
 15

4. Penunjukkan Langsung;
Penunjukan langsung adalah metode pemilihan Penyedia
Barang/Jasa dengan cara menunjuk langsung 1 (satu)
Penyedia Barang/Jasa.

b. Pelelangan Proyek–Proyek Swasta

Ketentuan tender proyek swasta biasanya diatur sendiri oleh
masing-masing pemilik dengan tetap mengacu pada standar
kontrak tertentu seperti misalnya Standar Internasional. Pada
umumnya dilakukan dengan cara tender terbatas dengan
mengundang beberapa kontraktor yang sudah dikenal.
Perkembangan saat ini, pemilik (owner) mengundang
beberapa calon kontraktor untuk melakukan presentasi
kemampuan mereka dalam melaksanakan proyek yang
ditenderkan. Setelah itu owner menilai dan bagi yang lulus
akan diundang untuk mengikuti tender.

Dalam pelaksanaan suatu pelelangan, panitia pelelangan mempunyai

tugas dan kewajiban sebagai berikut :
 Menetapkan syarat-syarat pelelangan;
 Mengadakan pengumuman mengenai pelelangan yang akan
diadakan;
 Memberikan penjelasan tentang syarat-syarat kerja serta
berita acara;
 Menetapkan tata cara penilaian pelelangan;
 Melaksanakan pelelangan;
 Mengadakan penilaian dan penetapan calon pemenang; dan
 Membuat laporan dan mempertanggungjawabkan kepada
proyek
 16

2.5.2 Sistem / Prosedur / Tata Cara Pelelangan Proyek

Metode pelelangan pada proyek pembangunan Hotel Grand Prima
Cirebon bersifat tertutup dan terbatas (Pelelangan Terbatas, yaitu
metode pemilihan Penyedia Pekerjaan Konstruksi untuk
Pekerjaan Konstruksi dengan jumlah Penyedia yang mampu
melaksanakan diyakini terbatas dan untuk pekerjaan yang
kompleks) dengan metode pemasukan dokumen penawaran 1
sampul dan tertutup.
Prosedur/tahap seleksi dilakukan oleh MK (Manajemen
Konstruksi) yang ditunjuk langsung oleh owner (Pemilik Proyek)
yaitu PT.REDANA DAKSA ARJA. Adapun urutan atau tahap
pelelangan pada proyek pembangunan Hotel Grand Prima adalah
sebagai berikut:

Undangan

Pengambilan Dok. Penawaran

Penjelasan Lelang (Aanwijzing)

Penyiapan Penawaran

Pemasukan Dok. Penawaran

Pembukaan Dok. Penawaran

Evaluasi Dok. Penawaran

Pengumuman Pemenang

Gambar 2.3 Prosedur/Tahap Seleksi Tender Pada

Proyek Hotel Grand Prima Cirebon
 17

Penjelasan :
a. Persyaratan Peserta Lelang
1. Pelelangan ini dapat diikuti oleh semua penyedia jasa
pelaksana Konstruksi (Pemborong) dari luar propinsi/
kabupaten/ kota Kualifikasi Non Kecil, Grade 5, 6 dan 7,
Bidang Arsitektur, Sub Bidang Bangunan-bangunan non
perumahan lainnya yang memenuhi persyaratan
pelelangan Umum.
2. Adalah suatu Badan Usaha Bidang Jasa Konstruksi yang
terdaftar di LPJKN dan memiliki IUJK yang masih berlaku
dari Pemerintah Kota/ Kabupaten domisili peserta lelang
dengan bidang, sub bidang dan kualifikasi sesuai dengan
data lelang yang SKK (Sisa Kemampuan Keuangan) dan
SKP-nya (Sisa Kemampuan Menangani Proyek/ Paket)
memenuhi syarat untuk pelaksanaan pengadaan ini.
3. Peserta lelang harus mengutamakan penggunaan bahan,
peralatan, dan jasa produksi dalam negeri.
4. Peserta lelang harus menyerahkan dokumen penawaran
sesuai persyaratan yang ditentukan dan sudah mendaftar
Pendaftaran harus dilakukan oleh direktur perusahaan atau
kuasa direktur yang tercantum dalam Akte Perusahaan
dengan membawa atau memperlihatkan:
- Akte Perusahaan : Asli
- SBU : Asli
- IUJK : Asli
- Akte pendirian dan Akte terakhir : Asli
- SIUP : Asli
- TDP : Asli
- NPWP : Asli
- Domisili : Asli
- SKT & SPPKP : Asli
 18

- SK. Menkeh : Asli

5. Penyedia jasa yang ditunjuk oleh pengguna jasa untuk
melaksanakan layanan jasa konsultansi perencanaan atau
pengawasan pekerjaan atau yang berafiliasi dengan
peserta lelang tidak diperkenankan menjadi peserta lelang.

b. Kualifikasi Peserta Lelang

1. Dalam hal pelelangan dilakukan dengan pasca kualifikasi,
form isian kualifikasi disampaikan bersamaan dengan
dokumen penawaran.
2. Dalam hal pelelangan dilakukan dengan prakualifikasi, form
isian kualifikasi disampaikan pada waktu pemasukan
dokumen prakualifikasi
3. Persyaratan kualifikasi peserta lelang tercantum dalam
form isian kualifikasi.

c. Penyerahan Dokumen Penawaran

1. Setiap peserta lelang atas nama sendiri atau sebagai
anggota kemitraan hanya boleh menyerahkan satu
penawaran untuk satu paket pelelangan pekerjaan.
2. Peserta lelang yang menyerahkan lebih dari satu
penawaran untuk satu paket pelelangan pekerjaan akan
digugurkan.
3. Jumlah Dokumen Penawaran yang harus disampaikan oleh
peserta lelang sesuai dengan sistem satu sampul
(Dokumen Penawaran).

d. Penjelasan Lelang (Aanwijzing)

1. Lelang bersifat tertutup dan terbatas dengan metode 1
sampul dan tertutup.
 19

2. Panitia pengadaan memberikan penjelasan mengenai

dokumen lelang (Aanwijzing) pada waktu dan tempat
sesuai ketentuan dalam data lelang.
3. Dalam acara penjelasan dokumen lelang, dijelaskan
mengenai:
- Metoda penyelenggaraan pelelangan;
- Cara penyampaian penawaran (1 (satu) sampul atau 2
(dua) sampul atau 2 (dua) tahap);
- Dokumen yang harus dilampirkan dalam dokumen
penawaran;
- Acara pembukaan dokumen penawaran;
- Metoda evaluasi;
- Hal-hal yang menggugurkan penawaran;
- Jenis kontrak yang akan digunakan;
- Ketentuan dan cara evaluasi berkenaan dengan
preferensi harga atas penggunaan produksi dalam
negeri;
- Ketentuan dan cara sub kontrak sebagian pekerjaan
kepada usaha kecil termasuk koperasi kecil;
- Besaran, masa berlaku dan penjamin yang dapat
mengeluarkan jaminan penawaran.
4. Pertanyaan dari peserta lelang, jawaban dari panitia
pengadaan, keterangan lain termasuk perubahannya, dan
hasil peninjauan lapangan dituangkan dalam Berita Acara
Penjelasan (BAP) dan harus sudah di sampaikan paling
lambat 4 (empat) hari kerja setelah penjelasan pekerjaan
(aanwijzing).
5. Peserta lelang yang tidak hadir pada saat penjelasan
dokumen lelang dapat mengajukan pertanyaan sesuai
waktu dengan waktu yang diberikan panitia lelang.
 20

e. Penyiapan Penawaran
Dokumen penawaran terdiri dari:
1. Surat penawaran; harus bertanggal, bermaterai cukup, dan
di tandatangani oleh yang berhak serta di cap/ di stempel.
2. Lampiran surat penawaran, terdiri dari:
a) Dokumen Administrasi :
 Surat Penawaran Harga (sistem 1 (satu) sampul);
 Copy Jaminan Penawaran;
 Daftar Kuantitas dan Harga;
 Analisa harga satuan pekerjaan (harga satuan
upah,bahan dan alat);
 Copy bukti tanda terima penyampaian Surat Pajak
Tahunan (SPT);
b) Dokumen Teknis :
 Time Schedule;
 Metodologi Pelaksanaan (sesuai lampiran bab X);
 Jenis, kapasitas, komposisi & jumlah peralatan
minimal yang disediakan;
 Spesifikasi teknis (sesuai lampiran);
 Personil inti;
 Persyaratan teknis lainnya;
 Surat pernyataan mengikuti lelang sampai akhir
proses pelelangan;
c) Dokumen Kualifikasi :
 Pernyataan minat;
 Fakta integritas;
 Form isian penilaian kualifikasi;
 Menyerahkan dokumen dukungan bank, sisa
kemampuan keuangan, sisa kemampuan paket, dan
legalitas perusahaan secara lengkap, sub bidang
usaha yang sejenis dan legalitas lainnya.
 21

f. Pemasukan Penawaran
1. Sampul Dan Tanda Penawaran
Penyampaian dokumen penawaran menggunakan sistem 1
(satu) sampul. Untuk sistem 1 (satu) sampul keseluruhan
dokumen penawaran dijilid menjadi 1 (satu) buku dan
dimasukkan ke dalam satu sampul, yang mencakup semua
persyaratan yang ditentukan dalam dokumen lelang.

Catatan:
Untuk Penyampaian penawaran sistem 2 (dua) sampul;
- Sampul satu berisi data administrasi dan teknis;
- Sampul dua berisi data penawaran harga;
- Sampul 1 (satu) dan sampul 2 (dua) dimasukkan
dalam satu sampul (di-lak);

Untuk Penyampaian penawaran sistim 2 (dua) Tahap;

- Sampul 1 (satu) berisi data administrasi dan teknis;
- Sampul 2 (dua) berisi data penawaran harga;
- Sampul 1 (satu) dievaluasi terlebih dahulu.

g. Pembukaan Penawaran
1. Pembukaan dokumen penawaran, lelang akan dilakukan
oleh panitia secara tertutup tanpa dihadiri oleh peserta
lelang.
2. Panitia meneliti isi dokumen penawaran dan menghitung
jumlah penawaran yang masuk. serta mengumumkannya
kembali.
3. Pembukaan dokumen penawaran akan dilakukan apabila
dihadiri oleh sekurang-kurangnya 3 (tiga) orang yang ada
dalam kepanitiaan lelang.
 22

4. Panitia lelang memeriksa, menunjukkan dan membacakan

dihadapan para peserta pelelangan mengenai dokumen
penawaran yang terdiri dari:
- Surat penawaran yang menyebutkan masa berlaku
penawaran;
- Jaminan penawaran;
- Daftar kuantitas dan harga.
5. Panitia lelang tidak harus membuat berita acara
pembukaan penawaran yang akan diumumkan kepada
perserta lelang.

h. Pemeriksaan Penawaran
1. Penawaran yang memenuhi syarat administrasi adalah
yang memenuhi persyaratan sebagai berikut:
- Syarat-syarat yang diminta berdasarkan dokumen
pemilihan penyedia barang/ jasa dipenuhi/ dilengkapi
dan isi setiap dokumen benar masih berlaku, serta dapat
dipastikan bahwa dokumen penawaran ditandatangani
oleh orang yang berwenang;
- Dokumen penawaran yang masuk menunjukkan adanya
persaingan yang sehat, tidak terjadi pengaturan bersama
(kolusi) di antara para peserta dan/ atau dengan panitia/
pejabat pengadaan yang dapat merugikan Negara dan/
atau peserta lainnya;
2. Penawaran yang memenuhi syarat adalah penawaran yang
memenuhi syarat administrasi, tanpa adanya
penyimpangan yang bersifat penting/ pokok atau
penawaran bersyarat. Penawaran dengan penyimpangan
yang bersifat penting/ pokok atau penawaran bersyarat
adalah:
 23

- Jenis penyimpangan yang berpengaruh terhadap hal-hal

yang sangat substantif dan akan mempengaruhi lingkup,
kualitas, dan hasil/ kinerja/performance pekerjaan;
- Substansi kegiatan tidak konsisten dengan dokumen
lelang;
- Persyaratan tambahan di luar ketentuan dokumen lelang
yang akan menimbulkan persaingan tidak sehat dan/
atau tidak adil di antara peserta lelang yang memenuhi
syarat.
3. Apabila penawaran tidak memenuhi ketentuan dokumen
lelang, akan ditolak oleh panitia pengadaan dan tidak dapat
diperbaiki (post bidding) sehingga menjadi memenuhi
syarat.

i. Evaluasi Penawaran
Proses evaluasi dokumen penawaran bersifat rahasia dan
dilaksanakan oleh panitia pengadaan secara independen.
Informasi yang berhubungan dengan penelitian, evaluasi,
klarifikasi, konfirmasi dan usulan calon pemenang lelang tidak
boleh diberitahukan kepada peserta lelang atau orang lain
yang tidak berkepentingan. Urutan pelaksanaan evaluasi
penawaran adalah sebagai berikut :
1. Evaluasi administrasi
Evaluasi administrasi meliputi:
- Surat penawaran;
- Surat jaminan penawaran;
- Daftar kuantitas dan harga;
- Analisis harga satuan pekerjaan utama;
- Copy bukti tanda terima penyampaian Surat Pajak
Tahunan (SPT), pajak penghasilan (PPh) tahun terakhir
dan fotoKopi Surat Setoran Pajak (SSP) PPh.
 24

- Kerja sama operasi (bila ada);

2. Evaluasi teknis
Evaluasi teknis meliputi:
- Metoda pelaksanaan;
- Jadual waktu pelaksanaan;
- Spesifikasi teknis;
- Jenis, kapasitas, komposisi dan jumlah peralatan
minimal yang
disediakan sesuai ketentuan dokumen lelang;
- Personil inti;
- Bagian pekerjaan yang di subkontrakkan;
- Syarat teknis lainnya yang ditentukan dalam dokumen
lelang.
3. Evaluasi kewajaran harga
Harga dianggap tidak wajar jika:
- Mata anggaran utama yang ditawar rendah tersebut
mengakibatkan persyaratan/ spesifikasi teknis yang
ditentukan dalam dokumen pemilihan penyedia barang/
jasa tidak terpenuhi (mempengaruhi kualitas pekerjaan).
- Harga satuan penawaran untuk upah pekerja dibawah
Upah Minimum Regional (UMR) yang berlaku;
- Setelah dilakukan klarifikasi, peserta lelang menyatakan
tidak mampu melaksanakan pekerjaan sesuai dokumen
pemilihan penyedia barang/ jasa.

j. Pemenang Lelang
Pengguna jasa akan menetapkan pemenang lelang dari
peserta lelang dan tidak mutlak dari yang harga
penawarannya terendah, selain harga nilai responsif dan
ketentuan dokumen lelang yang sesuai dan memenuhi syarat
serta memenuhi syarat kualifikasi.
 25

1. Penilaian Kualifikasi
Untuk pelelangan terbatas dan tertutup maka kualifikasi
dilakukan terhadap 3 (tiga) penawaran terendah yang
memenuhi persyaratan.
a. Persyaratan Kualifikasi Penyedia Jasa:
 Memiliki ijin usaha jasa konstruksi;
 Memiliki sertifikat badan usaha;
 Memiliki sertifikat tenaga ahli/ terampil;
 Secara hukum mempunyai kapasitas menandatangani
kontrak;
 Tidak dalam pengawasan pengadilan, tidak bangkrut,
kegiatan usahanya Tidak sedang dihentikan dan/ atau
tidak sedang menjalani sanksi pidana;
 Dalam hal penyedia jasa akan melaksanakan
kemitraan, wajib mempunyai perjanjian kerjasama
operasi/ kemitraan yang memuat persentase
kemitraan dan perusahaan yang mewakili kemitraan;
 Telah melunasi kewajiban pajak tahun terakhir (SPT/
PPh) serta memiliki laporan bulanan PPh sekurang
kurangnya 3 (tiga) bulan yang lalu;
 Selama 4 (empat) tahun terakhir pernah memiliki
pengalaman menyediakan jasa pelaksanaan
konstruksi baik di lingkungan pemerintah atau swasta
termasuk pengalaman sub kontrak, kecuali penyedia
jasa yang baru berdiri kurang dari 3 (tiga) tahun;
 Memiliki kinerja baik dan tidak masuk dalam daftar
sanksi atau daftar hitam di suatu instansi;
 Memiliki kemampuan pada bidang pekerjaan yang
sesuai untuk usaha kecil termasuk koperasi kecil;
 Memiliki kemampuan pada bidang dan subbidang
pekerjaan yang sesuai untuk bukan usaha kecil;
 26

 Untuk pekerjaan khusus/ spesifik/ teknologi tinggi/

kompleks Pejabat Eselon I dapat menambahkan
persyaratan lain seperti peralatan khusus, tenaga ahli
spesialis yang diperlukan, pengalaman tertentu, atau
memiliki sertifikat manajemen mutu ISO;
 Memiliki surat keterangan dukungan keuangan dari
bank pemerintah/ swasta untuk mengikuti pengadaan
jasa pelaksanaan konstruksi.
 Memiliki kemampuan menyediakan fasilitas dan
peralatan serta personil yang diperlukan untuk
pelaksanaan pekerjaan;
 Termasuk dalam penyedia jasa yang sesuai dengan
nilai paket pekerjaan;
 Menyampaikan daftar perolehan pekerjaan yang
sedang dilaksanakan;
 Tidak membuat pernyataan yang tidak benar tentang
kompetensi dan kemampuan usaha yang dimilikinya;
 Memiliki sisa kemampuan keuangan (SKK) yang
cukup dan sisa kemampuan paket (SKP).

b. Penilaian Dokumen Kualifikasi

Penilaian kualifikasi dilakukan berdasarkan kriteria yang
ditetapkan dalam dokumen kualifikasi dengan tahapan
sebagai berikut:
 Penelitian administrasi (lulus/ gugur)
 Penilaian Keuangan
1) Dukungan Bank (DB)
2) Sisa Kemampuan Keuangan (SKK)
 Penilaian teknis
1) Kemampuan Dasar (KD) (lulus/ gugur)
2) Pengalaman perusahaan (scoring)
 27

3) Personil
4) Peralatan
5) Manajemen Mutu
 Ambang Lulus (passing grade)
 Sisa Kemampuan Paket (SKP)

c. Penunjukan Penyedia Jasa

 Sebelum pengguna jasa menunjuk penyedia jasa,
panitia pengadaan mengumumkan pemenang lelang.
Peserta lelang yang berkeberatan atas hasil
penetapan pemenang lelang tersebut dapat
mengajukan sanggahan.
 Sebelum akhir masa berlakunya penawaran yang
ditetapkan pengguna jasa, pengguna jasa
mengeluarkan Surat Perintah Kerja (SPK) yang
menjadi bagian dokumen kontrak.

d. Jaminan Pelaksanaan
 Dalam waktu selambat-lambatnya 14 (empat belas)
hari kerja setelah diumumkannya pemenang lelang,
penyedia jasa harus menyerahkan jaminan
pelaksanaan kepada pengguna jasa dengan nilai dan
waktu sesuai ketentuan dalam data lelang.
 Besar jaminan pelaksanaan adalah 5% dari nilai
kontrak dan harus dikeluarkan oleh BCA, CIMB Niaga,
Panin, Permata, Danamon, BNI, BTN, BRI atau
Mandiri.
 Apabila penyedia jasa yang ditunjuk sebagai
pemenang lelang tidak menyerahkan jaminan
pelaksanaan selama 14 (empat belas) hari kerja
setelah pengumuman pemenang lelang, maka
 28

penyedia jasa dinyatakan batal sebagai pemenang

lelang dan disita jaminan penawarannya serta
dikenakan sanksi sesuai ketentuan yang berlaku.
 Masa berlakunya jaminan pelaksanaan sekurang
kurangnya sejak tanggal pengumuman pemenang
lelang sampai dengan Berita Acara Serah Terima Ke
1 (BAST 1) selesai dan dapat diperpanjang bila BAST
1 tersebut mundur.
 Jaminan Pelaksanaan ditujukan kepada Pejabat
Pelaksana Kegiatan Paket Pekerjaan: Pondasi,
Struktur, Plumbing Grand Prima Cirebon.

e. Penandatanganan Kontrak
Penandatanganan kontrak dilakukan selambat
lambatnya 14 (empat belas) hari kerja setelah
pengumuman pemenang lelang SPK dan penyedia jasa
telah menyerahkan jaminan pelaksanaan.

2.5.3 Mekanisme / Sistem Pembayaran Proyek

Sistem Pembayaran Harga Kontrak Pekerjaan pada Proyek
Pembangunan Hotel Grand Prima dibagi menjadi 5 (lima) termijn,
dengan uraian sebagai berikut:
a. Termijn I : 20% (Dua Puluh Prosen) dari total nilai kontrak,
dibayarkan untuk Down Payment; Jaminan Uang Muka
dengan nilai sama dengan Uang Muka dalam bentuk Bank
Garansi yang diterbitkan oleh BCA, CIMB Niaga, Panin,
Permata, Danamon, BNI, BTN, BRI atau Mandiri dan terlebih
dahulu mendapat persetujuan Pihak Kesatu.
Jaminan Uang Muka harus mempunyai masa berlaku hingga
nilai progress kerja mencapai 50% (Lima puluh persen).
Jaminan Uang Muka ini akan dikembalikan oleh Pihak Kesatu
 29

kepada Pihak Kedua setelah pekerjaan mencapai progress

yang diisyaratkan yang dinyatakan dengan Berita Acara
Progress;
b. Termijn II : 25% (Dua Puluh Lima Prosen) dari total nilai
kontrak, dibayarkan setelah mencapai progress 50%, yang
dinyatakan dalam Berita Acara Progress Pekerjaan, Faktur
Pajak, Kwitansi penagihan, copy SPK, materai yg cukup, dan
sebagainya;
c. Termijn III : 25% (Dua Puluh Lima Prosen) dari total nilai
kontrak, dibayarkan setelah mencapai progress 75%, yang
dinyatakan dalam Berita Acara Progress Pekerjaan, Faktur
Pajak, Kwitansi penagihan, copy SPK, materai yg cukup, dan
sebagainya;
d. Termijn IV : 25% (Dua Puluh Lima Prosen) dari total nilai
kontrak, dibayarkan setelah mencapai progress 100% yg
dinyatakan dengan berita Acara serah terima Pertama;
e. Termijn V (Retensi) : 5% (Lima Prosen) dari total nilai kontrak,
dibayarkan pada saat masa pemeliharaan telah selesai
selama 365 (Tiga Ratus Enam Puluh Lima) hari, yang
dinyatakan dalam Berita Acara Serah Terima Kedua;
f. Lama Proses Pembayaran :
1. Proses di Konsultan :
14 (empat belas) hari kalender untuk proses oleh
Manajemen Konstruksi/QS untuk pemeriksaan dilapangan,
pembuatan Berita Acara dan pembuatan Sertifikat
Pembayaran.

2. Proses di Bagian Keuangan Pihak Kesatu :

21 (dua puluh satu) hari kalender dari tanggal diterimanya
Kwitansi dan Faktur Pajak dan bukti pembayaran PPN
sebelumnya beserta Berita Acara Kemajuan Pekerjaan dan
 30

Sertifikat Pembayaran diterima lengkap dan benar oleh

Bagian Keuangan Pihak Kesatu.
.