DEFINISI PROYEK

Proyek konstruksi adalah suatu rangkaian

kegiatan yang hanya satu kali
dilaksanakan dan umumnya berjangka
pendek.

Banyaknya pihak yang terlibat dalam

suatu proyek konstruksi sehingga
berpotensi besar terjadinya konflik atau
dengan kata lain bahwa proyek konstruksi
mengandung konflik yang cukup tinggi

1
 KARAKTERISTIK PROYEK
Proyek konstruksi mempunyai tiga karakteristik,
yaitu:
1. Bersifat Unik
- Tidak pernah terjadi rangkaian kegiatan
yang sama persis (yang ada adalah
proyek sejenis)
- Proyek bersifat sementara
- Group pekerja yang berbeda-beda

2. Dibutuhkan sumber daya (resources)

- Sumberdaya: pekerja dan sesuatu
(uang, mesin, metode, material, dll.)
- Pengorganisasian semua sumberdaya
dilakukan oleh seorang Manajer Proyek
2
 KARAKTERISTIK PROYEK
3. Organisasi
- Memiliki keragaman tujuan yang
melibatkan sejumlah individu yang
memiliki keahlian yang bervariasi,
perbedaan ketertarikan, kepribadian
yang bervariasi, dan ketidakpastian.

- Langkah awal yang harus dilakukan

manajer proyek adalah menyatukan visi
menjadi satu tujuan yang ditetapkan
oleh organisasi.

3
KARAKTERISTIK PROYEK

Melibatkan organisasi

Melibatkan Sumber Daya

Bersifat Unik

PROYEK KONSTRUKSI

4
 TRIPLE CONSTRAINT
Proses penyelesaian konstruksi harus berpegang
pada tiga kendala (triple constraint), yaitu:
- Sesuai dengan SPESIFIKASI
- Sesuai dengan TIME SCHEDULE
- Sesuai dengan COST

5
TRIPLE CONSTRAINT

Tepat MUTU

Tepat WAKTU

Tepat BIAYA

PROYEK KONSTRUKSI

6
PROYEK SEBAGAI SUATU SISTEM

SUMBERDAYA KEGIATAN HASIL

PROYEK PROYEK KEGIATAN

OUTPUT
PROSES
INPUT

Kesimpulan Ciri-ciri proyek:

- Dimulai dengan awal proyek dan diakhiri
dengan akhir proyek
- Jangka waktu yang terbatas
- Rangkaian kegiatan proyek hanya terjadi
satu kali sehingga menghasilkan produk
yang bersifat unik.
7
JENIS-JENIS PROYEK KONSTRUKSI
Konstruksi adalah hasil dari suatu rangkaian
kegiatan berupa bangunan, misalnya: jalan
raya, jembatan, rumah, saluran air, gelagar
beton, dll.

Jenis Proyek Konstruksi:

1. Bangunan GEDUNG: rumah, kantor, pabrik, dll.
- Proyek konstruksi menghasilkan tempat orang
bekerja atau tinggal
- Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif
sempit dan kondisi pondasi umunya sudah diketahui
- Dibutuhkan manajemen terutama untuk progressing
pekerjaan
8
JENIS-JENIS PROYEK KONSTRUKSI
2. Bangunan SIPIL: jalan, jembatan, bendungan,
infrastuktur, dll.
- Proyek konstruksi dilaksanakn untuk mengendalikan
alam agar berguna bagi kepentingan manusia
- Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau
panjang dan kondisi pondasi sangat berbeda satu
sama lain dalam suatu proyek
- Manajemen dibutuhkan untuk memecahkan
permasalahan

9
 PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT
DALAM PROYEK KONSTRUKSI

Lembaga Internal Pemilik Konsultan:

Proyek Perencana, supervisi,
manajemen

Tenaga Kerja Kontraktor Utama

Kontraktor Khusus
MANAJEMEN
PROYEK
Badan Pemasok
Pemerintahan (Supplier)

Masyarakat Institusi
Lembaga
Keuangan
Pelayanan

10
 JENIS ORGANISASI
PROYEK KONSTRUKSI
Masuknya unsur-unsur eksternal ke dalam lingkup
internal akan mengakibatkan pergeseran suatu sistem
yang telah dirancang.
Pihak manajemen harus cepat tanggap terhadap
perubahan yang terjadi diluar organisasi sehingga
dengan cepat dapat merombak strukturnya (organisasi
bersifat dinamis) untuk mengantisipasi atau
meningkatkan kinerja organisasi tsb.
Lingkungan yang mampu mengubah struktur organisasi
antara lain:
- Meningkatnya iklim kompetisi dalam pasar
- Perubahan teknologi
- Kebutuhan pengendalian sumber daya dalam
perusahaan yang menghasilkan aneka ragam produk,
dll. 11
 JENIS ORGANISASI
PROYEK KONSTRUKSI
Wallace mengidentifikasikan 4 faktor utama yang
dapat menyebabkan timbulnya re-organisasi, yaitu:
- TECHNOLOGY REVOLUTION (kompleksitas dan
keanekaragaman produk, adanya material baru dalam
proses, pengaruh hasil-hasil penelitian)
- COMPETITION AND THE PROFIT SQUEEZE (pasar
yang telah jenuh, inflasi dari upah dan harga material,
efisiensi produksi)
- THE HIGH COST OF MARKETING
- THE UNPREDICTABLILITY OF CONSUMER DEMAND

12
ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI
(HUBUNGAN FUNGSIONAL)
Hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam
suatu proyek konstruksi:
1. Hubungan FUNGSIONAL
Pola hubungan yang berkaitan dengan fungsi pihak-
pihak tsb.
2. Hubungan KERJA (FORMAL)
Pola hubungan yang berkaitan dengan kerjasama
antara pihak-pihak yang terlibat dalam proyek
konstruksi yang dikukuhkan dengan suatu dokumen
kontrak

13
ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI
(HUBUNGAN FUNGSIONAL)
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam pemilihan
bentuk organisasi dalam suatu proyek konstruksi:
1. Jenis proyek, misalnya: konstruksi industri,
konstruksi bangunan gedung, konstruksi bangunan
pemukiman, dll.
2. Keadaan anggaran biaya
3. Keadaan dan kemampuan pemberi tugas yang
berkaitan dengan teknis dan administratif

14
ORGANISASI PROYEK KONSTRUKSI
(HUBUNGAN FUNGSIONAL)

Bentuk-bentuk organisasi tsb. dapat dikelompokkan

menjadi lima bentuk organisasi, yaitu:
1. Tradisional (traditional/classical organization)
2. Swakelola (force account)
3. Proyek putar kunci (turnkey project)
4. Proyek yang memisahkan kegiatan perencanaan
dengan kegiatan pengawasan pelaksanaan proyek
5. Proyek yang menggunakan konsultan manajemen
sebagai manajer konstruksi

15
 BENTUK ORGANISASI TRADISIONAL

Pemilik Proyek

Konsultan Kontraktor Utama

Kerja dengan
Sub Kontraktor
kemampuan sendiri

Ciri-ciri:
1. Konsultan Perencana terpisah
2. Kontraktor Utama tunggal
3. Banyak melibatkan Sub-Kontraktor atau dikerjakan sendiri oleh
Kontraktor Utama
4. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya: harga tetap (fixed
cost), harga satuan (unit price), maksimum bergaransi, kontrak
biaya tambah-upah tetap.
16
 BENTUK ORGANISASI SWAKELOLA

Pemilik Proyek

Divisi Divisi
Perencana Pelaksana

Kontraktor Kerja dengan

Sub Kontraktor kemampuan sendiri

Ciri-ciri:
1. Pemilik proyek bertanggung jawab atas perencanaan dan
pelaksanaan proyek (bertindak sebagai konsultan perencana dan
kontraktor
2. Pekerjaan dapat dilaksanakan dengan kemampuan sendiri secara
fakultatif atau dilaksanakan oleh kontraktor/sub kontraktor
3. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya: harga tetap (fixed
cost), harga satuan (unit price), dan kontrak yang dinegosiasikan.

17
 BENTUK ORGANISASI PUTAR KUNCI
Pemilik Proyek

Konsultan
Kontraktor

Konsultan Kontraktor Utama

Kerja dengan
Sub Kontraktor
kemampuan sendiri
Ciri-ciri:
1. Konsultan-kontraktornya berfungsi sebagai perencana dan pelaksana
adalah:
Satu perusahaan yang bertanggungjawab baik untuk perencanaan
maupun pelaksanaan konstruksi
Ada keterlibatan kontraktor Spesialis
2. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya: harga tetap, harga maksimum
bergaransi, kontrak konstruksi desain dengan biaya tambah upah tetap 18
 BENTUK ORGANISASI YANG MEMISAHKAN
KEGIATAN PERENCANAAN DENGAN KEGIATAN
PENGAWASAN PELAKSANAAN PROYEK

Pemilik Proyek

Konsultan Konsultan
Perencana Supervisi

Kontraktor

Ciri-ciri:
1. Pihak yang bertanggung jawab terhadap kegiatan
perencanaan berbeda dengan pihak yang bertanggung
jawab terhadap pengawasan (supervisi)
2. Jenis-jenis kontrak yang diterapkan biasanya: harga tetap,
harga maksimum bergaransi, kontrak konstruksi desain
dengan biaya tambah upah tetap
19
 BENTUK ORGANISASI YANG MENGGUNAKAN KONSULTAN
MANAJEMEN SEBAGAI MANAJER KONSTRUKSI

Pemilik Proyek

Manajemen
Konstruksi

Konsultan
Perencana Kontraktor

Konsultan
Kontraktor
Perencana

Ciri-ciri:
- Menggunakan konsultan manajemen sebagai manajer
kontruksi yang umumnya bertindak sebagai wakil
dari pemilik
20
 TIPE-TIPE ORGANISASI

Tipe organisasi dapat dikelompokkan menjadi lima,

yaitu:
1. Organisasi Garis (line organization)
2. Organisasi Garis dan Staf (line and staff organization)
3. Organisasi Fungsional (functional organization)
4. Organisasi Matrix (matrix organization)
5. Organisasi Panitia (committee organization)

21
 ORGANISASI GARIS
Pemilik Proyek

Manajer
Proyek

Manajer Layanan Manajer

Perencana Pendukung Konstruksi
Ciri-ciri:
- Bentuk organisasi tertua dan paling sederhana
- Jumlah karyawan sedikit dan pemilik merupakan
pimpinan tertinggi
- Pemberian wewenang dan tanggung jawab bergerak
vertikal dari atas ke bawah 22
 ORGANISASI GARIS DAN STAFF
Pemilik Proyek

Divisi Manajer Divisi

Perencanaan Proyek Konstruksi

Manajer Layanan Manajer

Perencana Pendukung Konstruksi

Ciri-ciri:
- Dibedakan orang yang menjalankan tugas pokok untuk
pencapaian tujuan
- Dibedakan orang yang menjalankan tugas berdasarkan
keahlian yang dimiliki, berfungsi memberikan saran
kepada unit operasioanl 23
 ORGANISASI FUNGSIONAL
Pemilik Proyek

Manajer
Proyek

Divisi Divisi
Perencanaan Konstruksi

Ciri-ciri:
- Organisasi berdasarkan pembagian tugas serta
kegiatan berdasarkan spesialisasi yang dimiliki
pejabatnya.
- Seorang bawahan dapat menerima beberapa instruksi
dari beberapa pejabat serta harus
mempertanggungjawabkan pada masign-masing
pejabat yang bersangkutan 24
 ORGANISASI MATRIX

Pemilik Proyek

Divisi Manajer Divisi

Perencanaan Proyek Konstruksi

Manajer Manajer
Perencana Konstruksi

Ciri-ciri:
- Organisasi ini lebih terkoordinasi

25
 ORGANISASI PANITIA
Ketua
Wakil Ketua

Sekretaris Bendahara

Seksi Seksi Seksi

Ciri-ciri:
- Jangka waktu pelaksanaan tugas/kegiatan terbatas, volume kegiatan
tertentu
- Kepemimpinan dan tanggung jawab dilaksanakan bersama
- Semua anggota dan pimpinan mempunyai tanggung jawab, wewenang,
dan hak yang sama
- Para anggota dikelompokkan menurut bidang tugas kegiatan tertentu
dan dilaksanakan dalam bentuk satuan tugas 26
 UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN
Secara Fungsional ada 3 pihak yang sangat
berperan dalam suatu proyek konstruksi, yaitu:
1. PEMILIK PROYEK (OWNER)
2. KONSULTAN
3. KONTRAKTOR

Pemilik Proyek

PENGGUNA JASA

PENYEDIA JASA
Konsultan Kontraktor

27
 PEMILIK PROYEK
Pemilik proyek atau pemberi tugas atau
pengguna jasa adalah orang/badan yang
memiliki proyek dan memberikan pekerjaan
atau menyuruh memberikan pekerjaan kepada
pihak penyedia jasa dan yang membayar biaya
pekerjaan tersebut.
Penguna jasa dapat berupa:
perseorangan,
badan/lembaga
instansi pemerintah maupun swasta

28
 PEMILIK PROYEK
Hak dan kewajiban pemilik proyek adalah:
Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor)
Meminta laporan secara periodik mengenai pelaksanaan
pekerjaan yang telah dilakukan oleh penyedia jasa
Memberikan fasilitas berupa sarana dan prasaran kepada
penyedia jasa
Menyediakan lahan untuk tempat pelaksanaan pekerjaan
Menyediakan dana dan membayar kepada pihak penyedia jasa
atas pekerjaan yang dilakukannya
Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan dengan
menunjuk suatu badan atau orang untuk bertindak atas nama
pemilik
Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan apabila terjadi
Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai
dilaksanakan oleh penyedia jasa jika produknya telah selesai
sesuai dengan apa yang dikehendaki 29
 PEMILIK PROYEK
Wewenang pemilik proyek adalah:
Memberitahukan hasil lelang secara tertulis kepada
masing-masing kontraktor
Dapat mengambil alih pekerjaan secara sepihak dengan
cara memberitahukan secara tertulis kepada kontraktor
jika telah terjadi hal-hal diluar kontrak yang telah
ditetapkan.

30
 KONSULTAN
Pihak/badan yang disebut sebagai konsultan dapat
dibedakan menjadi dua, yaitu:
1. Konsultan Perencana
Konsultan perencana dapat dipisahkan menjadi
beberapa jenis berdasarkan spesialisasinya, yaitu
konsultan yang menangani bidang arsitektur,
bidang sipil, bidang mekanikal dan elektikal (ME),
dll.
2. Konsultan Pengawas

31
 KONSULTAN PERENCANA

Konsultan Perencana adalah orang/badan yang

membuat perencanaan bangunan secara lengkap baik
bidang bidang arsitektur, sipil, maupun bidang lain
yang melekat erat dan membentuk sebuah sistem
bangunan.
Konsultan perencana dapat berupa:
- perseorangan/perseorangan berbadan hukum
- badan hukum yang bergerak dalam bidang
perencanaan pekerjaan bangunan

32
 KONSULTAN PERENCANA
Hak dan kewajiban konsultan perencana adalah:
Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari
gambar rencana, rencana kerja, dan syarat-syarat,
hitungan struktur, rencana anggaran biaya (RAB).
Memberikan usulan serta pertimbangan kepada
pengguna jasa dan pihak kontraktor tentang
pelaksanaan pekerjaan
Memberikan jawaban dan penjelasan kepada
kontraktor tentang hal-hal yang kurang jelas dalam
gambar rencana, rencana kerja, dan syarat-syarat.
Membuat gambar revisi apabila terjadi perubahan
perencanaan
Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek

33
 KONSULTAN PENGAWAS

Konsultan Pengawas adalah orang/badan

yang ditunjuk pengguna jasa untuk
membantu dalam pengelolaan pelaksanaan
pekerjaan pembangunan mulai dari awal
hingga berakhirnya pekerjaan
pembangunan.

34
 KONSULTAN PENGAWAS
Hak dan kewajiban konsultan pengawas adalah:
Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan
Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam
pelaksanaan pekerjaan
Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan
Mengkoordinasi dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran
informasi antar berbagai bidang agar pelaksanaan pekerjaan berjalan
lancar
Menghindari kesalahan yang mengkin terjadi sedini mungkin serta
menghindari pembengkakan biaya
Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar
dicapai hasil akhir sesuai dengan yang diharapkan dengan kualitas,
kuantitas, serta waktu pelaksanaan yang telah ditetapkan
Menerima atau menolak material/peralatan yang didatangkan kontraktor
Menghentikan sementara bial terjadi penyimpangan dari peraturan yang
berlaku
Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian, mingguan, bulanan)
Menyiapkan dan menghitung adannya kemungkinan tambah dan
berkurangnya pekerjaan 35
 KONTRAKTOR
Kontraktor adalah orang/badan yang
menerima pekerjaan dan menyelenggarakan
pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya
yang telah ditetapkan berdasarkan gambar
rencana dan peraturan dan syarat-syarat yang
ditetapkan.
Kontraktor dapat berupa:
- perusahaan perseorangan yang berbadan
hukum
- badan hukum yang bergerak dalam bidang
pelaksanaan pekerjaan

36
 KONTRAKTOR
Hak dan kewajiban kontraktor adalah:
Melaksanakan pekerjan sesuai dengan gambar rencan,
peraturan, dan syarat-syarat, risalah penjelasan
pekerjaan, dan syarat-syarat tambahan yang telah
ditetapkan oleh pengguna jasa.
Membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan
oleh konsultan pengawas sebagai wakil dari pengguna
jasa.
Menyediakan alat keselamatan kerja seperti yang
diwajibkan dalam peraturan untuk menjaga
keselamatan pekerja dan masyarakat.
Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan
harian, mingguan, dan bulanan.
Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang
telah diselesaikannya sesuai dengan ketetapan yang
berlaku. 37
HUBUNGAN KERJA PELAKSANA
PEMBANGUNAN

Pemilik Proyek
KONTRAK KONTRAK
BIAYA BIAYA
JASA BANGUNAN
PENGGUNA JASA
PENYEDIA JASA

KONSULTAN PERSYARATAN TEKNIS KONTRAKTOR

REALISASI

PERATURAN
PELAKSANAAN

38
 HUBUNGAN KERJA PELAKSANA
PEMBANGUNAN
Hubungan 3 pihak yang terjadi antara pemilik proyek,
konsultan, dan kontraktor diatur sebagai berikut:
Konsultan dengan pemilik proyek, ikatan berdasarkan kontrak.
Konsultan memberikan layanan konsultansi dimana produk
yang dihasilkan berupa gambar-gambar rencan, peraturan,
dan syarat-syarat, sedangkan pemilik proyek mmberikan biaya
jasa atas konsultansi yang diberikan oleh konsultan.
Kontraktor dengan pemilik proyek, ikatan berdasarkan
kontrak. Kontraktor memberikan layanan jasa profesionalnya
berupa bangunan sebagai realisasi dari keinginan pemilik
proyek yang dituangkan dalam gambar rencana, peraturan,
dan syarat-syarat oleh konsultan, sedangkan pemilik proyek
memberikan biaya jasa profesional kontraktor.
Konsultan dengan kontraktor, ikatan berdasarkan peraturan
pelaksanaan. Konsultan memberikan gambar rencana,
peraturan, dan syarat-syarat, kontraktor harus merealisasikan
menjadi sebuah bangunan.
39
40
 PENGADAAN BARANG/JASA
dalam PROYEK KONSTRUKSI
Pelelangan ; pengadaan barang/jasa yang
dilakukan secara terbuka (untuk umum
dengan pengumuman resmi secara luas
melalui media cetak dan elektronik
Keppres No.18 Tahun 2000 :
Serangkaian kegiatan untuk menyediakan
barang/jasa dengan cara menciptakan
persaingan yang sehat diantara penyedia
barang/jasa yang setara dan memenuhi
syarat, berdasarkan metode dan tata cara
tertentu yang telah ditetapkan dan diikuti
oleh pihak-pihak yang terkait secara taat
asas sehingga terpilih penyedia terbaik
41
 PENGADAAN BARANG/JASA
dalam PROYEK KONSTRUKSI
Pemilihan langsung ; pengadaan barang/jasa tanpa
melalui pelelangan dan hanya diikuti oleh penyedia
barang/jasa yang memenuhi syarat

Penunjukan langsung ; pengadaan barang/jasa

dengan cara menunjuk langsung kepada satu
penyedia barang/jasa

Swakelola ; pelaksanaan pekerjaan yang

direncanakan, dikerjakan dan diawasi sendiri dengan
menggunakan tenaga dan alat sendiri atau upah
borongan tenaga

42
 MACAM PELELANGAN
DESKRIPSI PELELANGAN PELELANGAN
UMUM TERBATAS
Jumlah peserta Jumlah peserta Relatif lebih
lelang relatif sedikit karena
lebih banyak penyedia jasa
yang boleh ikut
adalah mereka
yang diundang
oleh pengguna
jasa
Kemampuan Tidak semua Setiap peserta
peserta lelang peserta lelang lelang diketahui
diketahui dengan pasti
kemampuannya kemampuannya 43
 MACAM PELELANGAN
DESKRIPSI PELELANGAN PELELANGAN
UMUM TERBATAS
Penetapan Relatif lebih sulit Relatif lebih
pemenang lelang karena jumlah mudah karena
pesertanya telah diketahui
banyak kemampuan
seluruh peserta
lelang
Kekurangannya Tidak diketahui Ada
dengan pasti kecenderungan
kemampuan terjadinya
setiap peserta praktek
lelang kecurangan
dalam pelelangan44
 MACAM PELELANGAN
DESKRIPSI PELELANGAN PELELANGAN
UMUM TERBATAS
Kelebihannya Pengguna jasa Kemampuan
lebih leluasa peserta telah
dalam memilih diketahui dengan
penyedia jasa pasti
dikarenakan
jumlah yang
cukup untuk
menetapkan
pemenang yang
kompetitif

45
TAHAP KEGIATAN PELELANGAN
TAHAP KEGIATAN DOKUMEN JAMINAN

Prakualifikasi DOKUMEN DESAIN

Gambar rencana
Anggaran biaya
Waktu penyesuaian Syarat lelang
Spesifikasi
BOQ(Bill of Quantity)
Pengumuman lelang
Pendaftaran lelang
Pengambilan dokumen
Undangan lelang DOKUMEN LELANG
Rapat penjelasan pekerjaan Gambar rencana
Peninjauan lokasi Spesifikasi
Penyusunan anggaran BOQ(Bill of Quantity)

Pemasukan penawaran
Evaluasi dan negosiasi Jaminan Lelang
Keputusan pemenang

46
 TAHAP KEGIATAN PELELANGAN
TAHAP KEGIATAN DOKUMEN JAMINAN

Pelaksanaan konstruksi DOKUMEN KONTRAK Jaminan Uang Muka

Gambar rencana Anggaran biaya Jaminan Pelaksanaan
Syarat lelang
Jaminan Pembayaran
Spesifikasi
BOQ (Bill of Quantity)
Persyaratan kontrak
B.A. perjanjian pekerjaan
Bentuk surat penawaran Jaminan
Pemeliharaan
Bentuk kontrak Addendum Pemeliharaan
Change order

47
 PRAKUALIFIKASI
Pelaksanaan Prakualifikasi calon peserta
lelang dilakukan dengan cara :
Panitia meneliti dan menilai data kualifikasi
calon peserta lelang dengan menggunakan
ketentuan sebagaimana mestinya
Sertifikasi penyedia barang/jasa yang
dikeluarkan asosiasi perusahaan/profesi
digunakan sebagai salah satu acuan untuk
memudahkan panitia melakukan
prakualifikasi

48
 PRAKUALIFIKASI
Panitia melakukan penelitian dan penilaian
yang meliputi :
1. Kemampuan dari segi administrasi dan
finansial
2. Kemampuan dari segi peralatan
3. Kemampuan sumber daya manusia
4. Pengalaman dan prestasi kerja

Calon pesserta lelang yang dinyatakan lulus

dalam tahap prakualifikasi dicatat untuk
diundang mengikuti pelelangan
49
 PENGUMUMAN dan
PENDAFTARAN PESERTA
Bila pengumuman ditujukan kepada usaha kecil dan koperasi
kecil, cukup menggunakan media cetak/surat kabar yang
beredar di wilayah kabupaten/kota setempat dan atau siaran
radio pemerintah daerah/swasta setempat serta memasang
pengumuman di papan pengumuman resmi untuk umum yang
letaknya strategis di ibukota kabupaten/kota yang
bersangkutan serta disampaikan kepada lembaga dan asosiasi
perusahaan/profesi terkait setempat sesuai dengan jenis
pekerjaan yang dilelangkan.

Bila pengumuman pelelangan ditujukan kepada

perusahaan/koperasi menengah, agar menggunakan media
cetak/surat kabar dan siaran radio pemerintah daerah/swasta
yang mempunyai jangkauan pembaca ..

50
 PENGUMUMAN dan
PENDAFTARAN PESERTA
dan pendengar di seluruh propinsi yang bersangkutan serta
memasang pengumuman resmi untuk umum yang letaknya
strategis di ibukota propinsi yang bersangkutan, serta
disampaikan kepada lembaga dan asosiasi perusahaan/profesi
terkait setempat sesuai dengan jenis pekerjaan yang
dilelangkan

Bila pengumuman pelelangan ditujukan kepada

perusahaan/koperasi besar agar menggunakan media
cetak/surat kabar yang mempunyai jangkauan pembaca
diseluruh Indonesia, memasang pengumuman pada papan
pengumuman resmi di kantor pengguna barang/jasa yang
bersangkutan dan disampaikan kepada lembaga/asosiasi
perusahaan/profesi yang terkait, sesuai dengan jenis
pekerjaan, serta bila memungkinkan menggunakan media
elektronik/internet

51
 PENGUMUMAN dan
PENDAFTARAN PESERTA
Bila calon peserta lelang diyakini terbatas jumlahnya karena
karakteristik, kompleksitas, dan/atau kecanggihan
teknologinya, dan atau kelangkaan tenaga ahli, dan atau
perusahaan yang mampu melaksanakan pekerjaan tersebut,
maka pengumuman pelelangan mencantumkan nama calon
peserta lelang yang akan diundang, tetapi juga memberi
kesempatan kepada calon lainnya yang memenuhi syarat
untuk ikut dalam pelelangan

Isi pengumuman lelang memuat sekurang-kurangnya :

1. Nama dan alamat pengguna barang/jasa yang akan
mengadakan pelelangan
2. Uraian singkat mengenai pekerjaan yang akan
dilaksanakan atau barang yang akan dibeli
3. Syarat-syarat peserta lelang
4. Tempat, tanggal, hari dan waktu untuk mendaftarkan diri
sebagai peserta
52
 PENDAFTARAN LELANG,
PENGAMBILAN DOKUMEN LELANG
dan UNDANGAN LELANG
Bila calon peserta lelang kurang dari tiga, pelelangan tidak
dapat dilanjutkan dan penyusunan daftar calon peserta lelang
harus diulang dengan mengumumkan kembali untuk
mengundang calon peserta lelang yang baru

Bila peserta prakualifikasi diulang, ternyata tidak ada tambahan

calon peserta lelang yang baru atau keseluruhan calon peserta
lelang masih kurang dari tiga peserta, maka panitia harus
segera membuat berita acara dan menyampaikannya kepada
pengguna barang/jasa. Selanjutnya panitia mengusulkan
kepada pengguna barang/jasa untuk mendapatkan persetujuan
melakukan proses pengadaan dengan cara pemilihan langsung
dengan negosiasi atau proses penunjukkan langsung bila
hanya ada satu calon penyedia barang/jasa

53
 PENJELASAN LELANG
(AANWIJZING)
Dalam acara penjelasan lelang, harus dijelaskan kepada calon
peserta lelang mengenai :
1. Metode pengadaan / penyelenggaraan pelelangan
2. Cara penyampaian penawaran (satu sampul atau dua
sampul atau tiga sampul)
3. Dokumen yang harus dilampirkan dalam dokumen
penawaran
4. Undangan acara pembukaan dokumen penawaran
5. Metode evaluasi
6. Hal-hal yang menggugurkan penawaran
7. Sistem kontrak yang akan digunakan
8. Ketentuan dan cara evaluasi berkenaan dengan
preferensi harga atas penggunaan produksi dalam
negeri
9. Ketentuan dan cara subkontrak sebagian pekerjaan
kepada usaha kecil dan koperasi kecil
10.Besaran, masa berlaku dan penjamin yang dapat
mengeluarkan jaminan penawaran
54
 PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN
DOKUMEN LELANG
Sistem penyampaian dan cara pembukaan
dokumen penawaran harus mengikuti
ketentuan yang disyaratkan dalam dokumen
lelang

Pembukaan dokumen penawaran untuk

setiap sistem dapat dilakukan dengan :
Sistem Satu Sampul
Panitia membuka kotak dan sampul dokumen
penawaran dihadapan para peserta lelang

55
PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN
DOKUMEN LELANG
Sistem Dua Sampul
Panitia membuka kotak dan sampul I dihadapan peserta lelang.
Sampul I yang berisi data administrasi dan data teknis dibuka,
dan dijadikan lampiran berita acara pembukaan dokumen
penawaran sampul I. Sampul II yang berisi data harga tidak
boleh dibuka dan sampulnya dituliskan identitas perusahaan
dan diparaf oleh panitia dan wakil peserta lelang dari
perusahaan yang berbeda sebelum disimpan oleh panitia

Sistem Dua Tahap

Panitia membuka kotak dan sampul I dihadapan peserta lelang.
Sampul I yang berisi data administrasi dan data teknis dibuka,
dan dijadikan lampiran berita acara pembukaan dokumen
penawaran sampul I. Sampul II yang berisi data harga
disampaikan kemudian oleh peserta lelang bila telah
dinyatakan memenuhi persyaratan teknis dan administrasi

56
 PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN
DOKUMEN LELANG
Penawaran dinyatakan gugur apabila pada saat
pembukaan, salah satu dari persyaratan
administrasi tidak dipenuhi atau tidak memenuhi
syarat, yaitu :
Surat Penawaran
1. Tidak ditandatangani oleh pemimpin/direktur utama
atau penerima kuasa dari pemimpin/direktur utama
yang namanya tercantum dalam akte pendirian atau
perubahannya, atau kepala cabang perusahaan yang
diangkat oleh kantor pusat atau pejabat yang
menurut perjanjian kerjasama adalah yang berhak
mewakili asosiasi
2. Tidak mencantumkan masa berlakunya penawaran,
atau mencantumkan kurun waktu kurang dari yang
diminta dalam dokumen pelelangan
57
 PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN
DOKUMEN LELANG
Jaminan Penawaran
1. Tidak dikeluarkan oleh bank umum atau oleh
perusahaan asuransi yang mempunyai
program asuransi kerugian (surety bond)
dan direasuransikan kepada perusahaan
asuransi di luar negeri yang bonafit
2. Besaran jaminan kurang dari nominal yang
dipersyaratkan dalam dokumen lelang
3. Masa berlakunya tidak sesuai dengan yang
disyaratkan dalam dokumen pelelangan
58
 PENYAMPAIAN dan PEMBUKAAN
DOKUMEN LELANG
4. Jika peserta berkedudukan di luar negeri,
surat jaminan penawaran tidak diterbitkan
oleh bank devisi di Indonesia atau bank di
luar negeri yang direkomendasikan oleh
Bank Indonesia

Daftar Kuantitas dan Harga

Tidak terdapat daftar kuantitas dan harga
(khusus untuk kontrak harga satuan)

59
 EVALUASI PENAWARAN
Evaluasi penawaran yang dilakukan meliputi
evaluasi administrasi, teknis dan harga berdasarkan
kriteria, metode, dan tatacara evaluasi yang telah
ditetapkan dalam dokumen lelang
Penawaran dinyatakan memenuhi persyaratan
administrasi apabila :
Syarat-syarat yang diminta menurut dokumen
lelang dipenuhi/dilengkapi dan isi setiap dokumen
benar serta dapat dipastikan bahwa dokumen
penawaran ditandatangani oleh orang yang
berwenang
Dokumen penawaran yang masuk menunjukkan
adanya persaingan yang sehat, tidak terjadi
pengaturan bersama (kolusi) diantara para
peserta dan atau dengan panitia lelang yang
dapat merugikan negara dan atau peserta lainnya
60
 EVALUASI PENAWARAN
Surat jaminan penawaran harus memenuhi
ketentuan :
Diterbitkan oleh bank umum (tidak termasuk
bank perkreditan rakyat) atau oleh perusahaan
asuransi yang mempunyai program asuransi
keuangan (surety bond) dan direasuransikan
kepada perusahaan di luar negeri yang bonafit
Masa berlaku jaminan penawaran tidak kurang
dari jangka waktu yang ditetapkan dalam
dokumen lelang
Nama peserta lelang sama dengan nama yang
tercantum dalam surat jaminan penawaran
Besar jaminan penawaran tidak kurang dari
nilai nominal yang ditetapkan dalam dokumen
lelang
61
EVALUASI PENAWARAN

Nama pengguna barang/jasa yang menerima

jaminan penawaran sama dengan nama
pengguna barang/jasa yang mengadakan
pelelangan
Paket pekerjaan yang dijamin harus sama
dengan paket pekerjaan yang dilelang
Isi surat jaminan penawaran harus sesuai
dengan ketentuan dalam dolumen lelang
Apabila ada hal-hal yang kurang jelas dan atau
meragukan dalam surat jaminan penawaran
perlu klarifikasi dengan pihak yang terkait
tanpa mengubah substansi dari jaminan
penawaran

62
 EVALUASI PENAWARAN
Untuk pengadaan jasa pemborongan, penawaran
dinyatakan memenuhi persyaratan teknis :
Metode pelaksanaan pekerjaan yang ditawarkan memenuhi
persyaratan substantif yang ditetapkan dalam dokumen
lelang dan diyakini menggambarkan penguasaan
penyelesaian pekerjaan
Jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan yang ditawarkan tidak
melampaui batas waktu yang ditetapkan dalam dokumen
lelang
Jenis, kapasitas, komposisi, dan jumlah peralatan minimal
yang disediakan sesuai dengan dokumen lelang
Personel inti yang akan ditempatkan secara penuh sesuai
dengan persyaratan yang ditentukan dalam dokumen lelang
serta posisinya dalam manajemen pelaksanaan pekerjaan,
sesuai dengan organisasi pelaksanaan yang diajukan
Bagian pekerjaan yang akan disubkontrakkan sesuai
dengan persyaratan yang dicantumkan dalam dokumen
lelang
Memenuhi syarat teknis lainnya yang ditetapkan dalam
dokumen lelang
63
 PENETAPAN PEMENANG
Panitia menetapkan calon pemenang lelang
berdasarkan :
Penawaran secara administratif dan teknis dapat
dipertanggungjawabkan
Perhitungan harga yang ditawarkan dapat
dipertanggungjawabkan
Telah memperhatikan penggunaan semaksimal
mungkin hasil produksi dalam negeri
Penawaran tersebut adalah yang terendah di
antara penawaran yang memenuhi syarat

64
 PENETAPAN PEMENANG
Pemenang lelang ditetapkan oleh pejabat yang
berwenang menetapkan berdasarkan usulan dari
panitia dan mengeluarkan Surat Penetapan Penyedia
Barang/Jasa (SPPBJ)
Pemenang lelang diumumkan dan diberitahukan
oleh panitia kepada para peserta selambat-
lambatnya dua hari kerja setelah diterimanya SPPBJ
dari pejabat yang berwenang
Kepada peserta lelang yang berkeberatan atas
penetapan pemenang lelang diberikan kesempatan
untuk mengajukan sanggahan secara tertulis,
selambat-lambatnya dalam waktu lima hari kerja
setelah pengumuman pemenang lelang

65
 PENETAPAN PEMENANG
Pejabat yang berwenang menetapkan
pemenang lelang memberikan jawaban tertulis
atas sanggahan selambat-lambatnya dalam lima
hari kerja, secara proporsional dan bila perlu
membatalkan surat keputusan pemenang lelang
serta menindaklanjutinya

66
 PELELANGAN GAGAL dan
PELELANGAN ULANG
Pelelangan dinyatakan gagal apabila;
1. Penyedia barang/jasa yang tercantum dalam
daftar calon peserta lelang kurang dari tiga
2. Penawaran yang masuk kurang dari tiga
3. Tidak ada penawaran yang memenuhi syarat yang
ditentukan dalam dokumen lelang
4. Tidak ada penawaran yang harga penawarannya di
bawah atau sama dengan dana yang tersedia
5. Sanggahan dari peserta lelang atas kesalahan
prosedur yang tercantum dalam dokumen lelang
ternyata benar
6. Sanggahan dari peserta lelang atas terjadinya
KKN terhadap calon pemenang lelang urutan 1,2,
dan 3 ternyata benar
67
 PELELANGAN GAGAL dan
PELELANGAN ULANG
7. Calon pemenang lelang urutan 1,2, dan 3
mengundurkan diri dan tidak bersedia
ditunjuk
8. Pelaksanaan pelelangan tidak sesuai
dengan ketentuan dokumen lelang atau
prosedur yang berlaku

68
 PELELANGAN GAGAL dan
PELELANGAN ULANG
Dalam hal pelelangan dinyatakan gagal, pejabat
yang berwenang memerintahkan pelelangan
ulang dengan prosedur :
Pelelangan yang gagal karena hal-hal seperti:

point 1, 2, dan 5 akan dilakukan pelelangan

ulang dengan cara mengumumkan kembali
dan mengundang calon peserta lelang yang
baru selain calon peserta lelang yang telah
masuk dalam daftar calon peserta lelang

69
 PELELANGAN GAGAL dan
PELELANGAN ULANG
Pelelangan yang gagal karena hal-hal seperti: point
3, 4, dan 8 dilakukan pelelangan ulang dengan cara
mengundang ulang semua peserta lelang yang
tercantum dalam daftar calon peserta lelang untuk
mengajukan penawaran ulang secara lengkap
(administrasi, teknis dan harga). Bila dianggap perlu
panitia melakukan pelelangan ulang dengan
mengundang calon peserta lelang yang baru
Pelelangan yang gagal disebabkan oleh hal yang
tercantum dalam point 6 dilakukan pelelangan ulang
dengan membentuk panitia lelang baru . Panitia
lelang dilarang mengikutsertakan peserta lelang
yang terbukti terlibat KKN

70
 PELELANGAN GAGAL dan
PELELANGAN ULANG
Pelelangan yang gagal disebabkan oleh point 7,
maka panitia akan:
Mengundang peserta lelang yang memenuhi
syarat untuk menyampaikan penawaran harga
yang baru apabila peserta lelang yang memenuhi
syarat sama dengan atau lebih dari tiga peserta
(tidak termasuk peserta yang mengundurkan diri)
Mengumumkan kembali/mengundang peserta
lelang yang baru dan lama yang memenuhi syarat
untuk mengajukan penawarannya apabila peserta
yang memenuhi syarat kurang dari tiga peserta
(tidak termasuk peserta yang mengundurkan diri)

71
MENGENAL KONTRAK
KONSTRUKSI
Oleh : ELIATUN, ST., MT

72
PERIODE PERKEMBANGAN
INDUSTRI JASA
KONSTRUKSI
PERIODE 1945 1950
Pada periode ini praktis industri jasa
konstruksi belum bangkit karena belum
tumbuh pembangunan atau industri jasa
konstrusi. Perusahaan jasa konstruksi yang
ada kebanyakan perusahaan Belanda
PERIODE 1951 1959
Pada periode ini juga industri jasa konstruksi
tetap masih belum bangkit. Bentuk kontrak
mengacu pada AV41
73
PERIODE PERKEMBANGAN
INDUSTRI JASA
KONSTRUKSI
PERIODE 1960 1966
Pembangunan baru dimulai dengan
Proyek-proyek Mandataris ; Monas,
Jembatan Semanggi, Gelora Senayan, dll.
Para penyedia jasanya umumnya adalah
perusahaan Belanda yang dinasionalisasikan
menjadi Perusahaan Negara, seperti :

74
PERIODE PERKEMBANGAN
INDUSTRI JASA
KONSTRUKSI
NV Hollandshe Beton Maatschappij; PT.
Hutama Karya
NV Associatie; PT. Adhi Karya
NEDAM; PT. Nindya Karya
Volker Aanneming Maatschappij; PT.
Waskita Karya
Kontrak Cost Plus Fee

75
PERIODE PERKEMBANGAN
INDUSTRI JASA
KONSTRUKSI
PERIODE 1967 1996
Periode awal kebangkitan industri jasa
konstruksi, karena :
Pembangunan mulai terencana (PJPT1)

Perusahaan eks Belanda diubah statusnya

dari PN menjadi BUMN
Pekerjaan/proyek tidak lagi ditunjuk
langsung tapi melalui tender
Dilarangnya kontrak Cost Plus Fee

Kontrak konstruksi menggunakan

standar/versi Pemerintah/Departemen
76
PERIODE PERKEMBANGAN
INDUSTRI JASA
KONSTRUKSI
PERIODE 1997 2002
Industri konstruksi mengalami goncangan
hebat karena Krisis Ekonomi 1997. Di
periode ini juga pemerintah membuat
Peraturan Perundang-undangan Baku
mengenai industri jasa konstrusi yaitu; UU
No.18/99, PP No.28, 29 dan 30/2000

77
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG
DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
Suatu kontrak konstruksi atau dokumen kontrak
mengandung aspek-aspek seperti:
Aspek Teknis
Aspek Hukum
Aspek Administrasi
Aspek Keuangan/Perabnkan
Aspek Perpajakan
Aspek Sosial Ekonomi

Seluruh aspek ini harus dicermati karena semuanya

saling mempengaruhi dan ikut menentukan baik buruknya
suatu pelaksanaan kontrak, atau dengan kata lain sukses
tidaknya suatu pekerjaan/proyek sangat tergantung dari
penanganan aspek-aspek ini

78
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG
DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
ASPEK TEKNIS:
Aspek ini merupakan aspek yang paling dominan dalam suatu
kontrak konstruksi. Aspek inilah yang menjadi pusat perhatian
para pelaku industri jasa konstruksi, seolah-olah apabila aspek
ini berhasil dilaksanakan proyek tsersebut dianggap
berhasil/sukses. Padahal aspek-aspek lain seharusnya juga
diperhatikan dan dikelola dengan baik agar seluruh isi kontrak
dapat dijalankan dan dipatuhi sebagaimana mestinya oleh para
pihak yang menandatangani kontrak tersebut.

Umumnya aspek teknis yang tercakup dalam dokumen kontrak

adalah sbb.:
- Syarat-syarat Umum Kontrak
- Lampiran-lampiran
- Syarat-syarat Khusus Kontrak
- Spesifikasi
- Gambar-gambar Kontrak
79
 ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG
DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
Walaupun yang dibicarakan aspek teknis tetapi tidak jarang aspek teknis
berimplikasi pada aspek lainnya. Contohnya adalah munculnya aspek
hukum karena kurang hati-hati atau kurang cermat dalam menguraikan
salah satu aspek teknis tertentu.

Beberapa aspek teknis berikut membuktikan hal tersebut:

1. Lingkup Pekerjaan (Scope of Works)
Uraian pekerjaan harus dibuat sejelas mungkin serta didukung
dengan gambar-gambar dan spesifikasi teknis. Namun bisa saja ada
yang terlupakan, misalnya batas pekerjaan tsb. dengan pekerjaan yang
berdampingan, yang dikerjakan oleh penyedia jasa lain.

Contoh:
Penyedia Jasa A mengerjakan pekerjaan a, b, c, d
Penyedia Jasa B mengerjakan pekerjaan e, f, g, h
Ada pekerjaan jalan lingkungan yang harus dikerjakan lebih dulu agar
Penyedia Jasa B dapat memulai pekerjaan e.
Kewajiban siapa membuat Jalan Lingkungan.
80
 ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG
DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
2. Waktu Pelaksanaan (Construction Period)
Seharusnya jumlah harinya disebutkan dengan jelas, misalnya 450 hari.
Hari yang dimaksud jelas sebagaimana tsb. dalam definisi.
Tetapi ada yang mungkin terlupakan. Empat ratus lima puluh (450) hari
tsb. Dimulai sejak kapan?
Sejak penandatanganan kontrak/tanggal kontrak atau tanggal terbitnya
Surat Perintah Kerja (SPK) atau tanggal penyerahan lahan atau tanggal
Jaminan Pelaksanaan atau tanggal diterimanya Uang Muka.

Apabila hal ini terjadi, sudah tentu akan muncul sengketa di kemudian
hari. Sengketa tsb. Antara lain adalah dalam menghitung keterlambtan
penyelesaian pekerjaan.

Yang paling baik adalah ditetapkan bahwa tanggal mulai kerja yaitu
tanggal paling akhir dari kejadian tersebut di atas (tanggal
penandatangan kontrak/tanggal kontrak, tanggal terbit SPK, tanggal
penyerahan lahan, tanggal Uang Muka diterima)

81
ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG
DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
3. Metode Pelaksanaan (Construction Method)
Walaupun metode pelaksanaan sudah ditetapkan sebelumnya
dan sudah disetujui pengguna jasa, metode pelaksanaan dalam
implementasinya sangat dipengaruhi antara lain oleh waktu
mulainya pelaksanaan, penyerahan lahan, jalan masuk ke
lapangan yang dapat mengakibatkan metode kerja tsb. tidak
dapat dijalankan sebagaimana mestinya.

Perubahan jalan masuk ke lapangan dapat mengakibatkan

mobilisasi bahan dan peralatan terganggu.
Demikian pula halnya bila lahan terlambat diserahkan atau
diserahkan bertahap, misalnya menunggu pembebasan tanah.

82
 ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG
DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
4. Jadwal Pelaksanaan (Time Schedule)
Setiap kontrak selalu dilengkapi dengan Jadwal Pelaksanaan yang
diperlukan sebagai alat untuk memantau dan mengendalikan pekerjaan.
Jadwal pelaksanaan biasanya sudah disiapkan sebelum kontrak
ditandatangani dan disetujui penguna jasa bersama-sama dengan
persetujuan mengenai metode kerja.

Perubahan jalan masuk ke lapangan dapat mengakibatkan mobilisasi bahan

dan peralatan terganggu.
Demikian pula halnya bila lahan terlambat diserahkan atau diserahkan
bertahap, misalnya menunggu pembebasan tanah.

Pekerjaan yang menggunakan Jadwal Pelaksanaan sederhana (barchart)

hanya dapat dipantau kapan pekerjaan dimulai dan kapan harus selesai.
Apabila pekerjaan tsb. terlambat dimulai atau tidak selesai, dampaknya
terhadap seluruh penyelesaian pekerjaan tidak segera dapat diketahui.
Namun, dengan jadwal yang memiliki kurva S prestasi yang dicapai dalam
kurun waktu tertentu, apakah sesuai rencan, terlambat, atau lebih cepat dapat
dipantau.
83
 ASPEK-ASPEK YANG TERKANDUNG
DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
5. Cara/Metode Pengukuran (Method of Measurement)
Sebagai contoh:
Walupun penampang bentuk pondasi adalah persegi atau bentuk T terbalik,
biasanya pengguna jasa sepakat saja apabila volume galian tanah untuk
pondasi tsb. dihitung berdasarkan penampang berbantuk trapesium terbalik
yang mengakibatkan volume galian tanah untuk pekerjaan pondasi akan lebih
besar daipada volume tanah apabila mengikuti bentuk pondasi yang
sesunguhnya.

Hal ini sangat berbeda dengan metode pengukuran yang menggunakan

standar tertentu, misalnya British Standard (BS). Dalam standar ini ditetapkan
bahwa galian pondasi tidak diukur sesuai volume galian yang dikerjakan
tetapi diukur sesuai volume pondasi tsb.

84
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
Aspek Hukum yang sering menimbulkan dampak hukum yang cukup luas atau
serius, yaitu:

1. Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of Work)

Pasal mengenai hal ini sering kali lupa dicantumkan dalam kontrak, padahal
kemungkinan terjadinya hal ini cukup besar terutama untuk kontrak-kontrak
besar dan menggunakan teknologi canggih dan padat peralatan.
Apabila terjadi baik penyedia jasa dan pengguna jasa akan dihadapkan
kepada ketidakpastian secara hukum, antara lain:
- Bagaimana mengatur ganti rugi akibat pekerjaan terhenti sementara?
- Berapa lama penghentian dapat diijinkan?

Oleh karena itu, penghentian sementara ini harus dicantumkan dalam kontrak
dan diatur tata cara pelaksanaannya, alsan-alasan serta akibatnya.

Satu hal yang perlu diingat bahwa penghentian sementara tidak sama dengan
pengakhiran perjanjian/pemutusan kontrak walaupun keadaan di lapangan
yang terjadi sama, yaitu seluruh kegiatan pekerjaan terhenti.
85
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
2. Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak
Apa yang terjadi disini adalah pelaksanaan pekerjaan dihentikan
(bukan ditangguhkan sementara) oleh salah satu pihak secara
sepihak dengan membatalkan kontrak.
Tentu saja hal ini dilakukan karena alasan-alasan yang ditentukan
dalam kontrak.

Oleh karena itu, hak-hak para pihak (penyedia jasa dan pengguna
jasa) untuk memutuskan kontrak harus jelas disebutkan.
Konsekuensi hukum yang timbul, termasuk hak dan kewajiban
para pihak beserta tata cara pemberitahuan mengenai pemutusan
kontrak, juga harus diatur dengan jelas.

86
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
3. Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages)
Dulu dalam setiap kontrak ada pasal yang mengatur sanksi
berupa denda yang harus dibayar penyedia jasa karena
keterlambatan penyelesaian pekerjaan.
Di dunia Barat pasal ini dikenal dengan istilah Penalty Clause
dan kita sering menyebutnya sebagai Denda Keterlambatan

Terlepas dari kenyataan apakah keterlambatan tersebut

menimbulkan kerugian kepada pengguna jasa, denda tetap
dikenakan.
Belakangan ini para pelaku jasa konstruksi di dunia Barat mulai
berpikir bahwa hal ini kurang adil, dan mengubah istilah denda
ini dengan ganti rugi atas keterlambatan.
Jadi karena keterlambatan tersebut menimbulkan kerugian, maka
pihak yang dirugikan mendapatkan ganti rugi.

87
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
Masalah ini menjadi kritis dan dapat menjadi benih
perselisihan/sengketa. Terutama serhubungan dengan penghitungan
jumlah hari keterlambatan yang disebabkan antara lain oleh perbedaan
penafsiran saat mulai kerja yang tidak tegas dan pasti.
Masalah ini menjadi sangat serius pada waktu ganti rugi mencapai
maksimum. Misalnya, ditetapkan ganti rugi atas keterlambatan per hari
1 o/oo dan ganti rugi maksimum 5%.
Artinya keterlambatan maksimum adalah 50 hari.
Bagaimana bila setelah 50 hari pekerjaan belum juga selesai? Apakah
Penyedia Jasa diizinkan terus bekerja? Jika ya, maka pekerjaan
diteruskan tanpa dikenakan ganti rugi. Hal ini seharusnya diatur
dengan tegas dan jelas dalam suatu pasal agar tidak menimbulkan
masalah hukum yang serius.

88
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
4. Penyelesaian Perselisihan (Settlement of Dispute) .
Walaupun pembuatan kontrak umumnya didasari oleh itikad baik dari
para pihak, pasal mengenai hal ini harus diatur sebaik mungkin
untuk mengantisipasi kemungkinan timbulnya perselisihan/sengketa
mengenai kontrak dikemudian hari.

Sebagai contoh, walaupun perselisihan yang terjadi pertama-tama

disepakati untuk diselesaikan melalui jalan musyawarah untuk
mufakat, tetapi yang sering terjadi adalah tidak diterapkannya batas
waktu musyawarah sehingga musyawarah terus berlangsung tanpa
batas waktu. Sekalipun dikatakan bahwa jika musyawarah tidak
menghasilkan mufakat maka perselisihan dapat diselesaikan melalui
Lembaga Arbitrase/Pengadilan, masalahnya adalah kapan
perselisihan tersebut dapat diserahkan ke Arbitrase/Pengadilan
karena musyawarah terus terjadi tanpa batas waktu.

89
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
5. Keadaan Memaksa (Force Majeure)
Yang dimaksud dengan keadaan memaksa adalah keadaan yang
terjadi di luar kehendak/kemampuan Penyedia Jasa maupun
Pengguna Jasa.

Semua ketentuan mengenai hal ini harus jelas disebutkan termasuk

tata cara pemberitahuan, penanggulangan atas kerusakan, dan
tindak lanjut setelah kejadian tersebut. Yang penting diketahui
adalah bahwa keadaan memaksa ini erat kaitannya dengan masalah
asuransi.

sebagai contoh, perusahaan asuransi tidak begitu saja dapat

menerima banjir atau tanah longsor sebagai keadaan memaksa,
karena belum tentu kedua kejadian tersebut memang benar-benar
tindakan Tuhan tetapi karena ulah manusia (seperti jalan tol ke
Bandara Soekarno-Hatta yang banjir akibat penataan ruang di
sekitarnya keliru atau tidak memenuhi syarat). Dalam sistem FIDIC
disebut dengan istilah Special Risk
90
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
6. Hukum yang Berlaku (Governing Law)
Yang dimaksud di sini adalah hukum yang berlaku bagi kontrak
tersebut. Hukum itu harus dicantumkan dalam kontrak untuk
mengantisipasi apabila terjadi perselisihan/sengketa

PP No.29/2000 psl.23 ayat 6 dengan tegas mengatakan bahwa

kontrak kerja harus tunduk pada hukum yang berlaku di Indonesia.
Ini berarti walaupun salah satu pihak dalam kontrak adalah
orang/perusahaan asing, kontrak konstruksi tetap harus tunduk pada
hukum Indonesia
dalam kontrak konstruksi dimana para pihaknya berasal dari 2
negara mungkinsaja mereka sepakat menetapkan bahwa hukum
yang berlaku adalah hukum negara ketiga. Sebagai contoh, kontrak
antara perusahaan AS dan perusahaan Filipina memilih hukum yang
berlaku adalah Hukum Singapura dengan alasan penyelesaian
sengketa akan diselesaikan oleh Lembaga Arbitrase Singapura

91
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
7. Bahasa Kontrak (Contract Language)
kontrak konstruksi di Indonesia pada umumnya dibuat dalam bahasa
Indonesia terutama kontrak-kontrak dengan Pemerintah yang
menggunakan dana dari Pemerintah murni (APBN). Namun proyek-
proyek Pemerintah yang menggunakan dana pinjaman luar negari
(loan) kontrak-kontraknya biasanya dibuat dalam bahasa Inggris

Sering kali kontrak konstruksi dibuat dalam 2 bahasa; Inggris dan

Indonesia tanpa menyatakan versi bahasa mana yang berlaku, jika
terjadi permasalahan perbedaan penafsiran karena umumnya kita
kurang menguasai bahasa Inggris, penyelesaiannya akan sulit dicari
karena secara hukum keduanya benar. Seharusnya dinyatakan
bahwa walaupun kontrak dibuat dalam 2 bahasa, yang berlaku hanya
1 bahasa. Hal ini biasa disebut dengan istilah The Ruling
Language atau The language of the contract is English and
Indonesian. In the event there is a discrepancy or the ambiguity, the
English version will prevail

92
 ASPEK HUKUM DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
Dalam PP No.29/2000 Psl.23 ayat 5 menegaskan bahwa bahasa
kontrak hanya ada satu, yaitu bahasa Indonesia, walaupun dibuat
dalam lebih dari satu bahasa

8. Domisili
Kesepakatan mengenai domisili (tempat kedudukan) para pihak
dalam suatu kontrak ditentukan hanya dengan maksud apabila
terjadi perselisihan/sengketa, permasalahannya akan diselesaikan
oleh pengadilan.
Apabila disepakati dalam kontrak bahwa pilihan penyelesaian
sengketa adalah arbitrase maka penetapan domisili tidak diperlukan.
Banyak kontrak yang walaupun telah memilih arbitrase sebagai
pilihan penyelesaian sengketa masih tetap mencantumkan domisili.
Ini adalah suatu kekeliruan yang justru menimbulkan sengketa. Jika
benar-benar terjadi sengketa, sulit menyelesaikannya karena pada
saat salah satu pihak mengajukan perselisihan ke arbitrase, pihak
lain menyatakan keberatan dan minta perselisihan diselesaikan
melalui pengadilan
93
 ASPEK
KEUANGAN/PERBANKAN
dalam KONTRAK KONSTRUKSI
Aspek-aspek Keuangan/Perbankan yang penting
dalam suatu kontrak konstruksi antara lain :
Nilai Kontrak (Contract Amount)/Harga Borongan

Cara Pembayaran (Method of payment)

Jaminan-jaminan (Guarantee/Bonds); Jaminan

Penawaran (Bid Bond), Jaminan Uang Muka
(Advance Payment Bond), Jaminan Pelaksanaan
(Performance Bond), Jaminan Pembayaran
(Paymeny Bond), Jaminan Pemeliharaan
(Maintenance Bond)

94
 JAMINAN dalam PROYEK
KONSTRUKSI
JAMINAN PENAWARAN (BID BOND)
Jaminan Penawaran (Bid Bond); suatu perjanjian
penanggulangan yang dikeluarkan oleh pihak
penanggung yang bertujuan melindungi pemilik
proyek pada saat pelelangan dilaksanakan, dengan
tujuan agar kontraktor yang mengikuti lelang terikat
pada penawarannya dan jika menang maka
kontraktor tersebut terikat melaksanakan pekerjaan
yang ditawarkannya
Besarnya jaminan penawaran berdasarkan KEPPRES
No. 18 Tahun 2000 adalah 1 3% dari Harga
Perkiraan Sendiri (HPS)

95
 JAMINAN dalam PROYEK
KONSTRUKSI
JAMINAN UANG MUKA (ADVANCE PAYMENT
BOND)
Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan
oleh pihak penanggung yang bertujuan untuk
menjamin pemilik proyek bahwa kontraktor akan
menggunakan uang muka yang diterima dari pemilik
proyek untuk pembiayaan proyek
Besarnya uang muka dari pemilik proyek menurut
KEPPRES No. 18 Tahun 2000 adalah 30% dari nilai
kontrak bagi kontraktor gol. Ekonomi lemah dan 20%
bagi kontraktor bukan gol.ekonomi lemah
Nilai jaminan uang muka ini sekurang-kurangnya
sama dengan besarnya uang muka

96
 JAMINAN dalam PROYEK
KONSTRUKSI
JAMINAN PELAKSANAAN (PERFORMANCE BOND)
Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh
pihak penanggung yang bertujuan melindungi pemilik
proyek agar kontraktor melaksanakan pekerjaan sesuai
dengan kontrak yang telah disepakati, yaitu sesuai
waktu, biaya, dan mutu.
Jaminan ini diwajibkan kepada kontraktor yang
memenangkan lelang dan tidak mengundurkan diri.
Pada saat kontraktor menyerahkan jaminan
pelaksanaan, maka jaminan penawaran dikembalikan
kepada kontraktor yang bersangkutan.

97
 JAMINAN dalam PROYEK
KONSTRUKSI
JAMINAN PEMBAYARAN (PAYMENT BOND)
Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak
penanggung yang bertujuan melindungi pemilik proyek terhadap
kerugian yang mungkin timbul akibat kelalaian kontraktor
membayar pihak ketiga misalnya buruh dan material. Bentuknya
dapat berupa :
Bank Garansi

JAMINAN PEMELIHARAAN (MAINTENANCE BOND)

Suatu perjanjian penanggungan yang dikeluarkan oleh pihak
penanggung yang bertujuan untuk menjamin pemilik proyek bahwa
kontraktor akan melaksanakan perbaikan-perbaikan bangunan jika
terjadi kerusakan dalam masa pemeliharaan.
Masa pemeliharaan adalah durasi dari penyerahan pertama sampai
dengan penyerahan kedua. Nilai jaminan pemeliharaan sebesar 5%
dari nilai kontrak dan jangka waktu masa pemeliharaan tergantung
dalam kontrak umumnya berkisar antara 3 s.d. 6 bulan terhitung
sejak penyerahan pertama.
98
BENTUK-BENTUK KONTRAK
KONSTRUKSI
ASPEK PERHITUNGAN BIAYA
FIXED LUMP SUM PRICE
Kontrak jasa dengan jangka waktu
tertentu dan jumlah harga yang
pasti dan tetap (PP No.29/2000)
UNIT PRICE
Kontrak jasa dalam jangka waktu
tertentu berdasarkan harga satuan
yang pasti dan tetap (PP
No.29/2000)

99
BENTUK-BENTUK KONTRAK
KONSTRUKSI
ASPEK PERHITUNGAN JASA
COST WITHOUT FEE (BIAYA TANPA JASA)
Kontrak jasa dengan hanya membayar
Penyedia Jasa dengan biaya pelaksanaan
pekerjaan tanpa tambahan imbalan jasa
COST PLUS FEE (BIAYA DITAMBAH JASA)
Kontrak jasa dimana Penyedia Jasa
dibayar seluruh biaya untuk
melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa
yang biasanya dalam bentuk persentase
dari biaya (10%)

100
BENTUK-BENTUK KONTRAK
KONSTRUKSI
ASPEK PERHITUNGAN JASA
COST PLUS FIXED FEE (BIAYA
DITAMBAH JASA PASTI)
Kontrak jasa dimana Penyedia Jasa
dibayar seluruh biaya untuk
melaksanakan pekerjaan, ditambah
jasa/imbalan Penyedia jasa yang
pasti dan tetap walaupun biaya
berubah.

101
BENTUK-BENTUK KONTRAK
KONSTRUKSI
ASPEK CARA PEMBAYARAN
MONTHLY PAYMENT (PEMBAYARAN
BULANAN)
Dalam kontrak dengan sistem
pembayaran ini, prestasi Penyedia Jasa
dihitung setiap akhir bulan
STAGE PAYMENT (PEMBAYARAN ATAS
PRESTASI)
Dalam kontrak dengan sistem ini,
pembayaran kpd Penyedia jasa dilakukan
atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan
yang telah dicapai sesuai dengan
ketentuan kontrak

102
BENTUK-BENTUK KONTRAK
KONSTRUKSI
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS
KONTRAK KONVENSIONAL
Kontrak ini merupakan bentuk kontrak
yang berlaku secara umum di Indonesia,
yang terdiri dari 3 kontrak terpisah ;
Kontrak antar Pengguna Jasa dan Konsultan
Perencana
Kontrak antar Pengguna Jasa dan Konsultan
Pengawas
Kontrak antar pengguna Jasa dan Kontraktor
Pelaksana

103
BENTUK-BENTUK KONTRAK
KONSTRUKSI
ASPEK PEMBAGIAN TUGAS
KONTRAK SPESIALIS
Kontrak ini merupakan bentuk kontrak
yang didalamnya terdapat lebih dari 1
kontrak kerja konstruksi derdasarkan
bidang pekerjaan khusus/spesial.
KONTRAK RANCANG BANGUN (DESIGN
CONSTRUCT, TURNKEY)
Dalam bentuk kontrak ini, Penyedia Jasa
memiliki tugas merencanakan sekaligus
membangun dalam satu kontrak
konstruksi

104
CARA MENYUSUN KONTRAK
ACUAN/LANDASAN HUKUM
ISI PERJANJIAN KONTRAK
Uraian Para Pihak
Konsiderasi
Pertimbangan-pertimbangan yang
mendasari pembuatan perjanjian
Lingkup Pekerjaan

105
CARA MENYUSUN KONTRAK

ISI PERJANJIAN KONTRAK (samb)

Nilai Kontrak
Bentuk Kontrak
Jangka Waktu Pelaksanaan
Prioritas Dokumen

106
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISI SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK
Definisi dan Interpretasi
Para Pihak
Rumusan Pekerjaan
Nilai Pekerjaan/Harga Borongan
Jangka Waktu Pelaksanaan dan
Perpanjangannya
Pertanggungan/Asuransi
Jaminan
107
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISI SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK
(samb)
Tenaga Ahli
Hak dan Kewajiban Para Pihak
Cara Pembayaran
Penyerahan Pekerjaan/Serah Terima Pekerjaan
Masa Pertanggungan Atas Cacat
Ganti Rugi Keterlambatan
Pekerjaan Tambah/Kurang (Perubahan Pekerjaan)

108
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISISYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK
(samb)
Cidera Janji
Pelimpahan Pekerjaan
Penyedia Jasa Lain
Pengawas, Pelaksana Pekerjaan
Gambar Kerja
Kemudahan Memasuki Lapangan, Tempat
Penyimpanan, Bengkel
Laporan/Dokumentasi
109
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISISYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK
(samb)
Bahan, Peralatan dan Tenaga Kerja
Pemeriksaan dan Pengujian
Perlindungan Pekerja
Keadaan Memaksa
Kegagalan Bangunan
Penghentian Sementara Pekerjaan
Pemutusan Perjanjian/Pembatalan Kontrak
110
CARA MENYUSUN KONTRAK
ISISYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK
(samb)
Hak atas Kekayaan Intelektual
Insentif
Sub Penyedia Jasa/Pemasok
Bahasa Kontrak
Hukum yang Berlaku

111
TUGAS ANDA????

MAKALAH
HUKUM DALAM
KONTRAK KONSTRUKSI

112
 KETENTUAN :
MIN. 5 Halaman
Isinya : Pembahasan mengenai hukum
dan peraturan yang berlaku pada kontrak
umum konstruksi di Indonesia
Lampirkan hukum2 dan peraturan yang
berlaku

113
Terima kasih

114
KLAIM = TUNTUTAN ?
Klaim Tuntutan

Klaim tidak lebih dari PERMINTAAN

Klaim = Tuntutan

Klaim yang diajukan tidak dipenuhi

sebagaimana mestinya

115
 PENGERTIAN KLAIM
KONSTRUKSI

Klaim yang timbul dari atau sehubungan

dengan pelaksanaan

116