1 PENDAHULUAN

2 PENDAHULUAN

3 PENDAHULUAN

4 PENDAHULUAN
1 PENDAHULUAN

A
Pembangunan Perumahan TIDAK SESUAI
dengan peruntukkan lahan (pola ruang)

Permasalahan
B
PENATAAN RUANG Pembangunan Perumahan yang SESUAI
dan dengan peruntukkan lahan, tapi dibangun
PERUMAHAN TIDAK SESUAI dengan peraturan zonasi
di Lapangan

C
Masterplan Kawasan Perumahan TIDAK
MEMPERTIMBANGKAN Daya Tampung, Daya
Dukung, dan tidak terkoneksi dengan sistem
kota
1 PENDAHULUAN

A
Pembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan (pola ruang)
Ketidaksesuaian Pemanfaatan Ruang yang Berindikasi Pelanggaran di Provinsi
DKI Jakarta : DESA KAMAL MUARA, Kecamatan Penjaringan
Peruntukkan di RTRW : Kawasan Terbuka Hijau Budidaya
Tutupan lahan eksisting : Perumahan

EKSISTING
EKSISTING
1 PENDAHULUAN

KETIDAKSESUAIAN DENGAN RTRW

KETIDAKSESUAIAN DENGAN RTRW

Lokasi Ketidaksesuaian

Seharusnya :
Kawasan Terbuka
Hijau Budidaya
1 PENDAHULUAN

A
Pembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan
(pola ruang) DIY

Perumahan di kawasan rawan bencana

MALUKU
1 PENDAHULUAN

A
Pembangunan Perumahan
TIDAK SESUAI dengan peruntukkan lahan
Alih fungsi lahan pertanian untuk perumahan

KARAWANG TABANAN

SOLOK
DEPOK
1 PENDAHULUAN

B
Pembangunan Perumahan yang SESUAI dengan peruntukkan lahan, tapi dibangun
TIDAK SESUAI dengan peraturan zonasi / ijin
Pelanggaran GSB, KDB, KLB, IMB, AMDAL

TANPA IMB MELANGGAR GSB

Tanjung Pinang Pekanbaru

MELANGGAR KLB
Bandung

TANPA IMB
Pasuruan

MELANGGAR GSB MELANGGAR KDB

Medan Bogor
1 PENDAHULUAN

C
Masterplan Kawasan Perumahan TIDAK MEMPERTIMBANGKAN Daya Tampung, Daya
Dukung, dan tidak terkoneksi dengan sistem kota

Kemacetan akibat padatnya perumahan ; Perumahan kepadatan tinggi di area konservasi

TIDAK SESUAI DAYA TAMPUNG

TIDAK SESUAI DAYA DUKUNG

TIDAK SESUAI DAYA DUKUNG

2 PENDAHULUAN

Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan

tata ruang. UUPR 26/2007

Rencana umum tata ruang disusun

berdasarkan pendekatan wilayah
administratif dengan muatan substansi
mencakup rencana struktur ruang
dan rencana pola ruang.

Rencana Struktur Ruang Rencana Pola Ruang

1. Rencana Sistem Pusat 1. Peruntukkan Kawasan
Permukiman Lindung
2. Rencana Sistem Jaringan 2. Peruntukkan Kawasan
Prasarana Budidaya
2 PENDAHULUAN

RENCANA UMUM TATA Rencana Rinci Tata Ruang disusun apabila

RENCANA RINCI TATA RUANG
RUANG a. rencana umum tata ruang belum
dapat dijadikan dasar dalam
pelaksanaan pemanfaatan ruang
RTRW Nasional RTR Pulau/Kepulauan dan pengendalian pemanfaatan
ruang; dan/atau
RTR Kawasan Strategis b. rencana umum tata ruang mencakup
Nasional wilayah perencanaan yang luas dan
skala peta dalam rencana umum
tata ruang tersebut memerlukan
RTR Kawasan Strategis perincian sebelum dioperasionalkan
RTRW Provinsi
Provinsi

RDTR Kabupaten
RTRW
Kabupaten RTR Kawasan Strategis
Kabupaten

RDTR Kota
RTRW Kota
RTR Kawasan Strategis Kota
2 PENDAHULUAN

RENCANA UMUM TATA RUANG

R E N C AN A TATA R U AN G W I L AYAH N AS I O N AL ( R TRW N )

Peta Pola Ruang RTRWN

Skala 1: 1.000.000
2 PENDAHULUAN

RENCANA RINCI TATA RUANG

R E N C AN A TATA R U AN G P U L AU / K E P U L AU AN ( R TRW N )

Skala 1: 500.000
Pola Ruang RTR Jawa Bali
2 PENDAHULUAN

RENCANA UMUM TATA RUANG

R E N C AN A TATA R U AN G P R O V I N S I

Peta Pola Ruang RTRW Provinsi Jawa Tengah Skala 1: 250.000

2 PENDAHULUAN

RENCANA UMUM TATA RUANG

R E N C AN A TATA R U AN G W I L AYAH K AB U PATE N

Skala 1: 50.000

Peta Pola Ruang RTRW Kabupaten Banyumas

2 PENDAHULUAN

R E N C AN A TATA R U AN G W I L AYAH K O TA

SKALA 1: 25.000 000

Peta Pola Ruang Perda RTRW Kota Bandung

2 PENDAHULUAN

RENCANA RINCI TATA RUANG

R E N C AN A D E TAI L TATA R U AN G

Skala 1: 5.000

Peta Pola Ruang RDTR Perkotaan Sokaraja

2 PENDAHULUAN

P E R AT U R AN Z O N AS I RENCANA RINCI TATA RUANG

Skala 1: 5.000
2 PENDAHULUAN

KRITERIA PENENTUAN ZONA DAN SUB ZONA UNTUK PERUMAHAN

DALAM PERATURAN ZONASI

NO ZONA PERUMAHAN KODE KRITERIA PERENCANAAN

1 Rumah kepadatan R-1 Zona dengan wilayah perencanaan

Sangat Tinggi yang memiliki kepadatan bangunan
diatas 1000 rumah/ha
2 Rumah kepadatan R-2 Zona dengan wilayah perencanaan
Tinggi yang memiliki kepadatan bangunan
1000 - 100 rumah/ha

3 Rumah kepadatan R-3 Zona dengan wilayah perencanaan

sedang yang memiliki kepadatan bangunan
40 - 100 rumah/ha
4 Rumah kepadatan R-4 Zona dengan wilayah perencanaan
rendah yang memiliki kepadatan bangunan
dibawah 10 40 rumah/ha
3 PENDAHULUAN

Rencana Tata Ruang

Menjadi basis untuk pengadaan

tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum
Pelaksanaan pembangunan kepentingan umum yang sesuai dengan
rencana tata ruang dapat dilaksanakan dengan proses pengadaan tanah
yang mudah.

Penjelasan Pasal 33 ayat (3) - UUPR

Rencana Tata Ruang Wilayah Rencana Tata Ruang Kawasan

Kabupaten Strategis Kabupaten/Kota

Rencana Tata Ruang Wilayah Rencana Detail Tata Ruang

Kota Kabupaten/Kota
 JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH
DASAR HUKUM:
UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas
Tanah
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH:
a. Hak Milik/HM
b. Hak Guna Usaha/HGU
c. Hak Guna Bangunan/HGB
d. Hak Pakai/HP
e. Hak Pengelolaan/HPL
 UU No. 12 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan:
ACUAN a. Rencana Tata Ruang Wilayah;
b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;
Pasal 7 ayat (1)
c. Rencana Strategis; dan
d. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.

Tanah untuk Kepentingan Umum digunakan untuk pembangunan:

JENIS a. pertahanan dan keamanan nasional;
b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
Pasal 10
operasi kereta api;
c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan
sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;
g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
j. fasilitas keselamatan umum;
k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;
l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;
m. cagar alam dan cagar budaya;
n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;
o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta
perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;
p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;
q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan
r. pasar umum dan lapangan parkir umum.
 Perpres No. 71 Tahun 2012
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan utk Kepentingan Umum

Dasar Perencanaan Dokumen Perencanaan

Pasal 3 ayat (1)

Setiap Instansi yang memerlukan tanah bagi Rencana Pengadaan Tanah disusun dalam bentuk
Pembangunan untuk Kepentingan Umum dokumen perencanaan Pengadaan Tanah, paling
membuat rencana Pengadaan Tanah yang sedikit memuat:
didasarkan pada: a. maksud dan tujuan rencana pembangunan;
a. Rencana Tata Ruang Wilayah; dan b. kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang
b. Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam: Wilayah dan Prioritas Pembangunan ;
1. Rencana Pembangunan Jangka Menengah; c. letak tanah;
2. Rencana Strategis; dan d. luas tanah yang dibutuhkan;
3. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang e. gambaran umum status tanah;
bersangkutan. f. perkiraan jangka waktu pelaksanaan
pengadaan Tanah;
g. perkiraan jangka waktu pelaksanaan
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) didasarkan atas:
pembangunan;
h. perkiraan nilai tanah; dan
i. rencana penganggaran.

RTRW RTRW RTRW Pasal 5 ayat (1)

Nasional Provinsi Kabupaten/Kota

Pasal 4
 Perpres No. 71 Tahun 2012
Tahapan Penyelenggaraan Pengadaan Tanah

Setiap institusi yang

Instansi terkait & Pemerintah
Perencanaan melaksanakan
Daerah
pengadaan tanah bagi
kepentingan umum
harus menyusun
Pemerintah Provinsi dan Rencana Pengadaan
Persiapan Tanah, berdasarkan
Instansi terkait
Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW)
(Pasal 2)
Pelaksanaan BPN RI
Rencana Pengadaan
Tanah paling sedikit
memuat kesesuaian
dengan Rencana Tata
Penyerahan Hasil BPN RI Ruang Wilayah
(RTRW) dan prioritas
pembangunan (RPJM,
Renstra, RKP).
(Pasal 3)
4 PENDAHULUAN

Sertifikat Hak Atas Tanah

Proses
Lokasi untuk Proses Perijinan
Pembangunan
zona perumahan
Ijin IMB
Lokasi pembangunan Cek kesesuaian Lokasi
rumah peruntukkan lokasi
Cek Peraturan Zonasi:
KDB
KLB
GSB
Lokasi bukan untuk Ketinggian Bangunan
zona perumahan GSB
Garis Sempadan Sungai
dll

STOP

Sertifikat Kelayakan
Pemanfaatan Fungsi
4 PENDAHULUAN

Lokasi bukan untuk

zona perumahan STOP
Lokasi pembangunan Cek kesesuaian
rumah peruntukkan lokasi
Lokasi untuk Proses Perijinan Proses
zona perumahan Pembangunan
Ijin IMB
Lokasi

A. Cek Peraturan Zonasi:

KDB
KLB
GSB
Ketinggian Bangunan
GSB
GS Sungai
dll
B. Cek Kesesuaian
Masterplan dengan
RTRW/RDTR (sistem jalan
dan sistem kota)

Pengadaan Tanah
Sertifikat Hak Atas
Tanah Sertifikat
Konsolidasi Tanah Kelayakan
Pemanfaatan Fungsi
5 PENDAHULUAN

Rencana Tata Ruang merupakan matra spasial pembangunan,

termasuk pembangunan perumahan dan permukiman.
1
Proses perijinan pembangunan perumahan dilakukan dengan
mempertimbangkan daya dukung, daya tampung, dan
2 keterkaitan dengan sistem jaringan kota.
RDTR dan Peraturan Zonasi merupakan dasar penerbitan izin
mendirikan bangunan.
3
Pemanfaatan ruang merupakan tanggung jawab seluruh pihak
4 dan harus dilaksanakan berdasarkan peraturan yang berlaku.

Pembentukan Kementerian Agraria dan Tata Ruang diharapkan dapat

meingkatkan integrasi antara aspek penataan ruang dan aspek
5 pertanahan dalam rangka mendukung terlaksananya pembangunan.