Is I 3170030537302

BAB III Managemen dan organisasi proyek
BAB III
MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK
3.1 ORGANISASI PROYEK
Proyek konstruksi merupakan suatu kegiatan usaha yang kompleks, sifatnya
tidak rutin, memiliki keterbatasan terhadap waktu, anggaran dan sumber daya
serta memiliki spesifikasi tersendiri atas produk yang nntinya akan dihasilkan dari
proyek konstruksi ini sendiri. Dengan adanya keterbatasan-keterbatasan tersebut
dalam proses pengerjaan suatu proyek konstruksi, maka sangat diperlukan sistem
organisasi proyek yang baik dan terstruktur dengan rapi untuk dapat mengelola
sumber daya yang ada dengan efektif. Sistem organisasi proyek juga dibentuk
agar dalam suatu proyek konstruksi dapat dilakukan aktivitas-aktivitas yang
sinkron dan efektif sehingga tujuan proyek bisa tercapai dengan cepat dan baik.
Organisasi proyek juga dibutuhkan untuk memastikan bahwa pekerjaan dapat
diselesaikan dengan cara yang efisien dan prosesnya terorganisir dengan baik,
sehingga proyek konstruksi tersebut akhirnya dapat selesai tepat waktu dan sesuai
dengan kualitas yang diharapkan. Secara umum ada beberapa dasar dalam
menentukan tipe-tipe organisasi suatu proyek, antara lain sebagai berikut :
a. Berdasarkan Produk. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan jenis produk
yang dihasilkan
b. Berdasarkan Lokasi. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan wilayah
produksi atau wilayah pemasaran
III- 1
http://digilib.mercubuana.ac.id/
c. Berdasarkan Proses. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan proses
produksi
d. Berdasarkan Pelanggan. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan
karakteristik pelanggan
e. Berdasarkan Fungsi. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan fungsi–
fungsi yang diperlukan dalam organisasi, seperti : pemasaran, produksi,
keuangan, dsb.
Secara umum, terdapat 4 jenis organisasi proyek yang lazim digunakan
dalam menyelesaikan suatu proyek. Adapun jenis-jenis organisasi proyek yang
dimaksud antara lain :
1. Organisasi Proyek Fungsional
Dalam organisasi proyek fungsional, susunan organisasi proyek dibentuk
berdasarkan fungsi-fungsi yang terdapat dalam suatu struktur organisasi. Sistem
organisasi ini biasanya digunakan ketika suatu bagian fungsional memiliki
kepentingan yang lebih dominan dibanding bagian atau divisi lainnya dalam
penyelesaian suatu proyek. Top manajer yang berada dalam fungsi tersebut akan
diberikan wewenang untuk mengkoordinir proyek. Adapun beberapa kelebihan
yang terdapat dalam organisasi proyek ini antara lain adalah, proyek dapat
diselesaikan dengan struktur dasar fungsional organisasi induk, memiliki
fleksibilitas maksimum dalam penggunaan staff, adanya pembauran berbagai jenis
keahlian bagi tiap-tiap fungsi serta peningkatan terhadap profesionalisme pada
sebuah divisi fungsional. Sedangkan beberapa kelemahan yang ditemui dalam
sistem organisasi proyek fungsional ini antara lain adalah, proyek biasanya
menjadi kurang fokus, terdapat kemungkinan terjadinya kesulitan integrasi antar

III- 2
tiap-tiap fungsi, biasanya membutuhkan waktu pengerjaan proyek yang lebih lama
serta motivasi dan semangat orang-orang yang terdapat dalam organisasi menjadi
lemah.
2. Organisasi Proyek Tim Khusus
Dalam organisasi proyek tim khusus, organisasi akan membentuk tim yang
bersifat independent. Tim ini bisa direkrut dari dalam ataupun luar organisasi
yang akan bekerja sebagai suatu unit yang terpisah dari organisasi induk. Seorang
manajer proyek full time akan ditunjuk dan diberi tanggung jawab untuk
memimpin tenaga-tenaga ahli yang terdapat dalam tim. Adapun beberapa
kelebihan yang terdapat dalam sistem organisasi proyek tim khusus ini antara lain
adalah, tim akan terbentuk dengan bagian-bagian yang lengkap dan memiliki
susunan komando tunggal sehingga tim proyek memiliki wewenang penuh atas
sumber daya yang ada untuk mencapai sasaran proyek, sangat dimungkinkan
ditanggapinya perubahan serta dapat diambil sebuah keputusan dengan tepat dan
cepat karena keputusan tersebut dibuat oleh tim dan tidak menunda hierarki, status
tim yang mandiri akan menumbuhkan identitas dan komitmen anggotanya untuk
menyelesaikan proyek dengan baik, jalur komunikasi dan arus kegiatan menjadi
lebih singkat, mempermudah koordinasi maupun integrasi personil serta orientasi
tim akan lebih kuat kepada kepentingan penyelesaian proyek. Sedangkan
beberapa kelemahan yang ditemukan dalam organisasi proyek ini adalah biaya
proyek menjadi besar karena kurang efisien dalam membagi dan memecahkan
masalah dalam penggunaan sumber daya, terdapat kecenderungan terjadinya
perpecahan antara tim proyek dengan organisasi induk serta proses transisi
anggota tim proyek untuk kembali ke fungsi semula jika proyek telah selesai akan
III- 3
terasa sulit karena telah meninggalkan departemen fungsionalnya dalam waktu
yang lama.
3. Organisasi Proyek Matriks
Organisasi proyek matriks merupakan suatu organisasi proyek yang melekat
pada divisi fungsional suatu organisasi induk. Pada dasarnya organisasi ini
merupakan penggabungan kelebihan yang terdapat dalam organisasi fungsional
dan organisasi proyek khusus. Beberapa kelebihan yang terdapat dalam bentuk
organisasi ini antara lain adalah, manajer proyek bertanggung jawab penuh kepada
proyek, permasalahan yang terjadi dapat segera ditindak lanjuti, lebih efisien
karena menggunakan sumber daya maupun tenaga ahli yang dimiliki pada
beberapa proyek sekaligus serta para personil dapat kembali ke organisasi induk
semula apabila proyek telah selesai. Adapun beberapa kekurangan yang terdapat
dalam bentuk organisasi proyek ini antara lain adalah, manajer proyek tidak dapat
mengambil keputusan mengenai pelaksanaan pekerjaan dan kebutuhan personil
karena keputusan tersebut merupakan wewenang dari pada departemen lain,
terdapat tingkat ketergantungan yang tinggi antara proyek dan organisasi lain
pendukung proyek serta terdapat dua jalur pelaporan bagi personil proyek karena
personil proyek berada dibahwah komando pimpinan proyek dan departemen
fungsional.
4. Organisasi Proyek Virtual
Organisasi proyek virtual adalah suatu bentuk organisasi proyek yang
merupakan penggabungan dari beberapa organisasi dengan tujuan untuk
menghasilkan suatu produk tertentu. Struktur kolaborasi ini terdiri dari beberapa
organisasi lain yang saling bekerja sama dan berada disekeliling perusahaan inti.
III- 4
Adapun beberapa kelebihan yang terdapat dalam susunan organisasi proyek
virtual ini antara lain adalah, terjadi pengurangan biaya yang signifikan, cepat
beradaptasi dengan pesatnya perkembangan teknologi serta adanya peningkatan
terhadap fleksibilitas usaha. Sedangkan beberapa kekurangan yang terdapat dalam
organisasi ini antara lain adalah, proses koordinasi ke profesionalan dari berbagai
organisasi yang berbeda dapat menjadi hambatan, terdapat potensi terjadinya
kehilangan kontrol pada proyek serta terdapat potensi terjadinya konflik
interpersonal.
Secara umum, organisasi memiliki pengertian sebagai bentuk kerja sama
suatu kelompok manusia secara sistematis dari bagian–bagian yang saling
berkaitan untuk membentuk suatu kesatuan untuk mencapai tujuan yang sama
agar mendapatkan nilai efisiensi kerja dan tepat waktu. Jadi dapat disimpulkan
dibentuknya organisasi bertujuan untuk mangatur unsur-unsur sumber daya
perusahaan yang terdiri dari tenaga kerja, tenaga ahli, material, dan lain-lain
dalam suatu gerak langkah yang sinkron untuk mencapai tujuan organisasi dengan
efektif dan efisien.
Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi yang
jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tujuan dari
pelaksanaan proyek pembangunan dapat tercapai sesuai dengan persyaratan
waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati sebelumnya.
Organisasi kerja dalam proyek sangat diperlukan untuk mendapatkan hasil
kerja yang baik. Organisasi proyek harus saling berhubungan dan berjalan sesuai
dengan target waktu dan mutu yang diharapkan.
III- 5
Pada pembangunan proyek Apartemen Sudirman One, organisasi–organisasi
yang terlibat dari segi pembiayaan, segi pengawasan, segi perencanaan dan segi
pelaksanaan adalah sebagai berikut :
A. Owner
Pemilik proyek atau owner adalah seseorang atau instansi yang memiliki
suatu proyek atau pekerjaan dan memberikannya kepada pihak lain yang mampu
melaksanakannya sesuai dengan perjanjian kontrak kerja. Untuk merealisasikan
suatu proyek, owner mempunyai kewajiban pokok yaitu menyediakan dana untuk
membiayai proyek.
Pada proyek pembagunan Apartemen Sudirman One yang bertindak selaku
pemberi tugas (owner) adalah PT. Pancakarya Griyatama.
Tugas dan wewenang pemilik proyek atau owner adalah :
a. Menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek.
b. Mengadakan kegiatan administrasi.
c. Memberikan tugas kepada kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan
proyek.
d. Meminta pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau manajemen
konstruksi ( MK )
e. Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor sesuai
dengan kontrak yang telah disepakati sebelumnya
f. Membuat surat perintah kerja ( SPK )
g. Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan.
III- 6
h. Meminta pertanggung jawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil
pekerjaan konstruksi.
i. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan
pekerjaan, waktu dan biaya.
j. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau
perkembangan proyek.
k. Memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek apabila pihak
pelaksana proyek tidak dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan isi
surat perjanjian kontrak.
B. Manajemen Proyek
Konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah pihak yang
diberi kepercayaan oleh pemberi tugas (owner) untuk mengelola serta mengawasi
proses pelaksanaan pembangunan dari tahap awal sampai dengan tahap akhir
pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Dengan kata lain, konsultan manajemen
proyek dan manajemen konstruksi mewakili atau bertindak sebagai koordinator
atas nama pemberi tugas (owner) dalam mengelola pelaksanaan pembangunan
dan bertanggung jawab atas hasil pelaksanaan pekerjaan kepada pemberi tugas
(owner). Pada proyek Apartemen Sudirman One, yang bertindak selaku konsultan
manajemen proyek dan konstruksi adalah PT. Gistama Intisemesta.
Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen proyek dan manajemen
konstruksi adalah meliputi :
a. Melakukan pengawasan secara berkala terhadap metode pelaksanaan dan
hasil pekerjaan kontraktor di lapangan terutama yang berhubungan dengan
III- 7
kesesuaian standard mutu dengan spesifikasi teknis, rencana kerja dan
syarat-syarat (RKS) seperti yang disepakati sebelumnya sesuai dengan
peraturan dan hukum yang berlaku.
b. Melakukan proses pengawasan dan memberi penilaian terhadap laju
pelaksanaan dan tingkat perkembangan pekerjaan kontraktor utama di
lapangan serta ketepatan waktunya dengan jadwal rencana penyelesaian
yang telah disepakati bersama sebelumnya.
c. Melakukan proses pengawasan produktifitas terhadap aspek waktu dan
biaya proyek, termasuk juga dampak yang ditimbulkan dari hal-hal tersebut.
d. Melakukan pengawasan dan membuat persetujuan terhadap kemungkinan
adanya revisi-revisi, perubahan dan penyesuaian hasil perencanaan baik
karena pertimbangan tertentu maupun atas permintaan owner demi hasil
pelaksanaan pekerjaan yang lebih baik.
e. Melakukan proses penelitian dan pemeriksaan terhadap hasil-hasil
pelaksanaan pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor utama di
lapangan, baik dari segi waktu, mutu dan biaya.
f. Memberikan peringatan dan pengarahan kepada kontraktor jika terdapat
penyimpangan teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) dalam proses
pelaksanaan pekerjaan di lapangan.
g. Meminta penjelasan kepada kontraktor sehubungan dengan seluruh rencana
pekerjaan ataupun hasil-hasilnya demi kepastian pelaksanaan proyek yang
baik dan jelas sesuai dengan kontrak yang telah disepakati bersama-sama
sebelumnya.
III- 8
C. Kontraktor
Kontraktor adalah penyedia jasa yang menyediakan jasa untuk
menyelesaikan pekerjaan konstruksi sesuai dengan rencana pelaksanaan proyek
yang berlaku. Kontraktor adalah pihak yang dipercaya untuk melaksanakan
pembangunan proyek oleh pemberi tugas (owner) melalui prosedur lelang
maupun ditunjuk secara langsung. Segala pekerjaan yang dilaksanakan harus
sesuai kontrak (Rencana Kerja Syarat dan Shop Drawing) dengan biaya sesuai
kontrak yang telah mereka sepakati sebelumnya. Dalam Proyek Apartemen
Sudirman One ini, kontraktor pelaksana yang mengerjakan proyek ini adalah PT.
Pembangunan Perumahan Persero Tbk (PP) sebagai kontraktor pelaksana struktur
atas sedangkan pembuatan struktur bawah dilaksanakan oleh PT. Indonesia
Pondasi Raya sebagai kontraktor pelaksana struktur bawah.
Tugas dan wewenang kontraktor adalah :
a. Melaksanakan pembangunan proyek sesuai dengan kontrak dan hasil
perhitungan dari pihak perencana.
b. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan peraturan dan syarat – syarat yang
telah di tetapkan dalam dokumen kontrak perjanjian pemborong dan shop
drawing.
c. Bertanggung jawab penuh kepada pihak owner
d. Membuat perencanaan jadwal kegiatan pembangunan yang baik agar
pembangunan dapat diselesaikan tepat pada waktunya dengan mutu yang
juga tetap terjaga kualitasnya.
III- 9
e. Melaksanakan pembuatan gambar detail, perhitungan pemakaian besi,
pemesanan beton readymix, serta peralatan-peralatan lainnya untuk diajukan
kepada Quantity Surveyor.
f. Mematuhi petunjuk dari konsultan atau pemberi tugas dalam pelaksanan
pembangunan.
g. Menyerahkan hasil pembangunan yang sudah dilaksanakan sesuai dengan
kontrak yang telah disepakati secara bersama-sama sebelumnya kepada
pihak pemberi tugas (owner).
h. Melakukan perbaikan atas kerusakan–kerusakan atau kurang sempurnanya
pekerjaan konstruksi akibat kelalaian yang dilakukan oleh pihak kontraktor
selama tahap pelaksanaan dengan konsekuensi menanggung semua biaya
perbaikan akibat kelalaian tersebut.
i. Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan kemajuan pekerjaan
(progress), dalam jangka waktu laporan harian, laporan mingguan, laporan
bulanan dan laporan tahunan sesuai dengan masa kerja proyek konstruksi itu
sendiri.
III- 10
Adapun struktur organisasi dari PT. Pembangunan Perumahan (PP) adalah sebagai berikut :
PM
PROJECT
MANAGER
QC SHEO
Quality Safety, Healty,

Control Environment
CM SOM SAM
SITE OPRATION SITE

CONTRACTOR
MANAGER ADMINISTRATION
MANAGER MANAGER
POP QS SE LOGISTIK GPS AKUTANSI OB SECURITY

PERALATAN
DRAFTER SP BESI, SP
COR, SP
BEKISTING,
UIZET
Tabel 3.1 (a) Draf Sruktur Organisasi
III- 11
Tabel 3.2 (b) Struktur Organisasi Proyek
III- 12
1. Project Manager
Seorang project manager harus mempunyai kemampuan membuat tim
proyek agar tetap solid, mampu memonitor, dan mengontrol budget dengan
membuat bar chart dan critical part serta mempunyai kemampuan analisa resiko
yang baik.
Tugas dan wewenang project manager dalam suatu proyek konstruksi
anatara lain adalah :
a. Bertanggung jawab terhadap sistem mutu yang diterapkan dalam suatu
proyek konstruksi.
b. Bertanggung jawab terhadap masalah-masalah yang terjadi di lapangan,
terhadap tugas-tugas serta wewenang-wewenang yang telah ia terapkan
dalam tahap pelaksanaan pembangunan suatu proyek konstruksi itu sendiri.
c. Memeriksa, merevisi, memutakhirkan, dan mengaplikasikan rencana mutu
proyek konstruksi dalam rangka menghasilkan proyek konstruksi yang
bermutu baik.
d. Bertanggung jawab terhadap perubahan-perubahan pelaksanaan (terhadap
kontrak) yang terjadi dalam proyek dengan alasan yang kuat dan dapat
benar-benar dipertanggungjawabkan.
e. Mengajukan penggunaan Tim Suplier, Sub Kontraktor, Konsultan atau
adanya Penguji, dan pihak-pihak lain yang dibutuhkan dalam suatu proyek
konstruksi agar dapat berjalan dengan maksimal terutama yang berpengaruh
terhadap mutu.
III- 13
f. Memimpin, mengkoordinir dan melaporkan kepada konsultan pengawas
setiap detail kegiatan dalam tahap pelaksanaan dari proyek konstruksi
beserta unit–unitnya.
g. Membuat dan mengontrol time schedule dari proyek konstruksi yang akan
dilaksanakan.
h. Menandatangani berita acara serah terima pekerjaan.
i. Mengkoordinir kegiatan pelaksanaan yang ada di lapangan.
j. Menyetujui dan menandatangani semua dokumen yang diterima yang
bersifat usulan, permintaan, pembelian, pemakaian, dan pembayaran dalam
suatu proyek konstruksi.
k. Apabila diperlukan, menyelenggarakan rapat–rapat koordinasi dengan
pihak-pihak yang ada di luar organisasi suatu proyek konstruksi itu sendiri,
dalam konteks yang memang berkaitan dengan kebutuhan proyek konstruksi
yang ada.
l. Menyampaikan/menandatangani laporan bulanan tentang kegiatan
pelaksanaan proyek konstruksi.
m. Mengajukan dan menandatangani klaim pekerjaan tambah kurang kepada
owner.
2. Quality Control Staff
Quality Control Staff mempunyai tugas mengawasi seluruh metode
pelaksanaan lapangan yang dikeluarkan oleh production project manager dan
mengawasi mutu pelaksanaan. Tugas Quality Control Staff ini sendiri selalu
berhubungan dengan konsultan pengawas. Quality Control Staff bertanggung
III- 14
jawab kepada project manager, dan Quality Control Staff mempunyai tugas dan
tanggung jawab dalam proyek konstruksi, antara lain sebagai berikut :
a. Membuat perencanaan kegiatan operasional dalam suatu proyek konstruksi.
b. Menyusun rencana inspeksi dan tes mutu untuk material yang akan datang,
serta rencana inspeksi dan tes mutu untuk proses dan hasil pekerjaan yang ada
di lapangan.
c. Mengatur kegiatan operasional yang terjadi dalam lapangan.
d. Melakukan koordinasi dengan Project Manager, terkait dengan kualitas hasil
pekerjaan yang dihasilkan dalam suatu proyek konstruksi, apakah memadai
atau harus mengalam perbaikan.
e. Melakukan koordinasi dengan Site Manager, terkait dengan pekerjaan
persiapan lahan kerja dan hasil pekerjaan pada lapangan.
f. Melakukan koordinasi dengan Supervisor, terkait dengan proses dan hasil
pelaksanaan pekerjaan.
g. Melakukan koordinasi dengan Owner/ Konsultan, terkait dengan check list.
h. Melakukan koordinasi dengan Chief Engineer, terkait dengan metode kerja
yang cocok dan spesifikasi teknis yang akan diterapkan pada suatu proyek
konstruksi.
i. Melakukan koordinasi dengan Safety Officer, terkait dengan K3 pada proyek
konstruksi.
j. Memastikan bahwa aset yang ada di bawah tanggung jawab pengawasas
Quality Control terpelihara dengan baik.
k. Memeriksa kualitas setiap item pekerjaan di lapangan.
III- 15
l. Melakukan verifikasi pemeriksaan hasil pekerjaan maupun tahap pekerjaan,
apakah sudah sesuai dengan spesifikasi teknis yang ada atau tidak
m. Melakukan analisa terhadap hasil pengujian laboratorium.
n. Melakukan analisa terhadap laporan kalibrasi pada peralatan pengujian (kecuali
alat - alat survey)
o. Membuat laporan ketidak sesuaian khususnya untuk material dan hasil
pekerjaan yang tidak sesuai dengan spesifikasi teknik yang berlaku,
menganalisa, mengajukan proposal perbaikan, tindakan koreksi dan tindakan
pencegahan kepada Project Manager agar kejadian serupa tidak terulang lagi.
p. Melakukan monitoring hasil pekerjaan di lapangan sesuai format dokumen
sistem kualitas atau format dokumen dari pemberi tugas (owner).
q. Membuat laporan keluhan pelanggan berkaitan dengan tugas dan tanggung
jawabnya masing-masing.
r. Membuat laporan hasil pengecoran.
s. Melakukan verifikasi hasil pekerjaan
t. Membuat, merekap, menyimpan, dan mendistribusikan dokumen hasil
pekerjaan (hasil check-list) kepada divisi-divisi yang terkait.
u. Mengerjakan tugas-tugas lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan proyek
dibidangnya yang diberikan oleh atasan langsung atau divisi yang jabatannya
lebih tinggi.
v. Melaksanakan K3, memelihara kebersihan dan kerapihan area kerja.
w. Mengontrol tindak lanjut hasil uji/tes terkait dengan Quality Control
x. Mengontrol pelaksanaan dan hasil pekerjaan sesuai dengan spesifikasi dan
standart kualitas yang telah ditentukan.
III- 16
y. Mengontrol akurasi dan validasi dokumen hasil pekerjaan
z. Mengontrol kualitas material dan ketersediaan peralatan kerja.
3. SHEO (Safety Health Environment)
SHEO sama seperti K3 (Keselamatan Kesehatan Kerja) tetapi dalam proyek
Apartemen Sudirman One ini lebih dikenal dengan SHEO. SHEO memiliki
tanggung jawab dan program kerja sebagai berikut :
a. Membuat SHE Plan (Perencanaan Safety, Health dan Environment)
b. Mengawasi jalannya setiap program dan pengawasan dilapangan terhadap
keselamatan kerja
c. Melaksanakan safety induction terhadap para pekerja baru atau mengingatkan
kembali setiap minggunya
d. Membuat laporan tentang SHE yang berkaitan dengan kejadian, peristiwa yang
terjadi dalam proyek tersebut berlangsung
e. Melakukan evaluasi terhadap setiap kejadian yang berhubungan dengan SHE
f. Membuat surat kebijakan K3.
g. Membuat struktur organisasi K3.
h. Menyiapkan peraturan-peraturan mengenai keselamatan kerja baik dalam
bentuk spanduk atau poster atau dalam bentuk yang lannya, menyiapkan kotak
obat, Alat Pemadam Api Ringan (APAR), Alat Perlindungan Diri (APD),
prosedur erection, dll.
i. Melaksanakan kegiatan safety seperti misalnya safety morning.
j. Membuat laporan mengenai keselamatan dan kesehatan kerja di lapangan,
seperti misalnya laporan kecelakaan, laporan investigasi, dan penilaian K3 sub
kontraktor.
III- 17
4. CM (Contractor Manager)
Tugas dan wewenang CM (Contractor Manager) adalah sebagai berikut :
a. Bekerjasama dengan owner proyek dan perencanaan mulai dari tahap pra
rencana hingga selesainya proyek, bertugas sebagai pimpinan tim pada tahap
desain
b. Mengajukan beberapa alternative hasil desain dan rencana konstruksi termasuk
analisa dampak-dampaknya terhadap biaya dan waktu
c. CM mengawasi pelaksanaan dari keputusan yang telah disepakati bersama agar
tidak melampaui budget atau melebihi waktu yang direncanakan
5. Site Opration Manager (SOM)
Site Opration Manager bertanggung jawab untuk mengatur, mengontrol dan
berkoordinasi dengan terarah secara keseluruhan, pelaksanaan, pengendalian
pelaksanaan dan penyelesaian proyek-proyek tertentu serta memastikan
konsistensi dengan komitmen strategi dan tujuan perusahaan. Site manager juga
bertanggung jawab untuk meningkatkan kemampuan sumber daya manusia
sebagaimana telah ditunjuk oleh atasan untuk mewakili perusahaan dalam
pelaksanaan proyek – proyek atau kontak-kontrak yang akan dilaksanakan dan
bertanggung jawab pada Direktur Utama.
Tugas dan wewenang Site Opration Manager :
a. Melaksanakan kegiatan sesuai dokumen kontrak
b. Mengkoordinir pelaksanaan pekerjaan dilapangan
c. Memotivasi pelaksana agar mampu bekerja dengan tingkat efisiensi dan
efektifitas yang tinggi
III- 18
d. Menetapkan rencana dan petunjuk pelaksanaan untuk keperluan
pengendalian dari pelaksanaan pekerjaan
6. SAM (Site Administration Manager)
Tugas dan wewenang SAM (Site Administration Manager) adalah sebagai
berikut :
a. Bertanggung jawab atas penyelenggaraan administrasi dilapangan
b. Membuat laporan keuangan mengenai seluruh pengeluaran proyek
c. Membuat secara rinci pembukuan keuangan proyek
d. Memeriksa pembukuan arsip-arsip selama pelaksanaan proyek
7. POP (Pengendalian Oprasional Peralatan)
Tugas dan wewenang POP (Pengendalian Oprasional Peralatan) adalah
sebagai berikut :
a. .Melakukan pembelian dan sewa untuk alat berat, sesuai dengan tingkatan
proyek dengan mengkoordinasi penggunaan alat berat
b. Membuat jadwal pengoprasian peralatan yang digunakan dalam suatu
proyek
8. Logistik
Tugas dan wewenang Logistik adalah sebagai berikut :
a. Melakukan pembelian barang langsung/alat, sesuai dengan tingkatan proyek
dengan mengambil pemasok yang sudah termasuk dalam daftar pemasok
terseleksi dan atas persetujuan direktur perusahaan.
III- 19
b. Menyediakan tempat yang layak dan memelihara dengan baik barang
langsung maupun barang/alat yang dipasok pelanggan termasuk memberi
label keterangan setiap barang
c. Bertanggung jawab terhadap cara penyimpanan barang dan mencatat keluar
masuknya barang-barang yang tersedia dipenyimpanan/gudang
d. Membuat/menyusun laporan yang telah ditetapkan perusahaan dan laporan
lainnya yang berhubungan dengan bidang tugasnya
e. Membuat berita acara penerimaan/penolakan bahan/material setelah
pengontrolan kualitas (quality control) dan kuantitas
f. Selalu berkoordinasi dengan bagian teknik dan pelaksana dalam pengiriman
bahan/material termasuk berkoordinasi ke pihak direksi PU serta
mengamankan aktiva perusahaan berikut bukti-bukti kerjanya.
9. Quantity Surveyor
Quantity Surveyor bertugas dalam pengawasan dan pengendalian keuangan
proyek agar dalam hal penggunaannya tidak menyimpang dari perencanaan dan
bertugas dalam pembuatan dokumen lelang, dokumen kontrak dan Bills of
Quantities dan mencatat progress kemajuan pekerjaan konstruksi yang ada di
lapangan.
Tugas dan wewenang Quantity Surveyor :
a. Membuat perencanaan kegiatan operasional Quantity Surveyor
b. Merencanakan program kerja (tagihan, progress proyek, pekerjaan
tambah/kurang, evaluasi anggaran, opname Mandor/Subkon, volume
pekerjaan, final account ke Owner / Subkon) pada sebuah proyek konstruksi.
III- 20
c. Mengatur kegiatan operasional Quantity Surveyor.
d. Melakukan koordinasi dengan Site Manager / Project Manager terkait dengan
kebutuhan material dan biaya dengan catatan telah disetujui oleh atasan
e. Melakukan koordinasi dengan Project Manager terkait dengan proses claim
proyek dengan catatan telah mendapatkan persetujuan dari pihak atasan
f. Melakukan koordinasi dengan Cost Control terkait dengan evaluasi proyek
berjalan dengan catatan telah mendapatkan persetujuan dari pihak atasan.
g. Melakukan koordinasi dengan sub kontraktor terkait volume dan progress
pekerjaan yang telah berjalan dengan catatan telah mendapatkan persetujuan
dari pihak atasan.
h. Menghitung volume pekerjaan dan material pada masa-masa awal proyek
untuk proses pembuatan RAP.
i. Menyiapkan SPK untuk mandor berdasarkan quality yang sudah dihitung dari
approved shop drawing dan BBS
j. Memberikan informasi upah mandor kepada PM/SM berdasarkan prosedur
dan ketentuan yang berlaku dalam pembuatan SPK dan opname Mandor.
k. Menghitung prestasi volume kerja Sub Kontraktor dan Mandor dari hasil
pencapaian progress pelaksanaan yang ada di lapangan
l. Menghitung pekerjaan tambah dan kurang/variation order di lapangan
sebelum disetujui oleh Project Manager, yang akhirnya akan diajukan kepada
pihak pemberi tugas
m. Membuat progres pekerjaan yang nantinya akan ditagihkan kepada Owner
dan membuat laporan kepada Project Manager
n. Menjabarkan master schelude menjadi schedule kurva S
III- 21
o. Membuat final account proyek
p. Membuat evaluasi Sub Kontraktor, Supplier dan Item Pekerjaan yang akan
dikerjakan sendiri.
q. Mendukung kegiatan auditing dalam sebuah proyek konstruksi
r. Melaksanakan peraturan-peraturan, tata tertib, sistem dan prosedur yang
berlaku dalam sebuah proyek konstruksi.
s. Memelihara aset yang ada di bawah tanggung jawabnya dengan sebaik-
baiknya.
t. Mengerjakan tugas-tugas lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan proyek di
bidangnya yang diberikan oleh atasan.
u. Melaksanakan program K3 yang ada dan memelihara kebersihan dan
kerapian area kerja.
v. Mengontrol pelakasanaan operasional Quantity Surveyor
w. Mengontrol progress pada suatu proyek konstruksi (Sub Kontraktor, Mandor,
Progress claim, dll)
x. Memonitor pekerjaan tambah kurang /variation order yang ada di lapangan.
y. Mengontrol dokumen-dokumen terkait dengan tugas dan tanggung jawabnya.
10. SE (Site Engineer)
Tugas dan Kewajiban Site Engineer adalah sebagai berikut :
a. Menjamin bahwa semua isi dari kerangka acuan pekerjaan akan dipenuhi
dengan baik yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan
b. Membantu pejabat pelaksana teknik kegiatan dalam penyelesaian administrasi
kemajuan proyek. Bantuan ini termasuk mengumpulkan data proyek seperti
kemajuan pekerjaan, kunjungan pekerjaan, kunjungan lapangan, rapat-rapat
III- 22
koordinasi dilapangan, data pengukuran kuantitas, dan pembayaran kepada
kontraktor. Semuanya dikumpulkan dalam bentuk laporan kemajuan bulanan
dan memberikan saran-saran untuk mempercepat pekerjaan serta memberikan
penyelesaian terhadap kesulitan yang timbul baik secara teknis maupun
kontraktual untuk menghindari keterlambatan pekerjaan.
c. Membantu dan memberikan petunjuk kepada tim di lapangan dalam
melaksanakan pekerjaan pengawasan teknis segera setelah kontrak fisik
ditandatangani, menyiapkan rekomendasi secara terinci atas usulan desain,
termasuk data pendukung yang diperlukan, mengendalikan kegiatan-kegiatan
kontraktor, termasuk pengendalian pemenuhan waktu pelaksana pekerjaan,
serta mencari pemecahan-pemecahan atas permasalahan yang timbul baik
sehubungan dengan teknis maupun permasalahan kontrak
d. Mengendalikan semua personil yang terlibat dalam pekerjaan penyelidikan
bahan/material baik dilapangan maupun laboratorium serta menyusun rencana
kerjanya.
e. Menjamin semua pelaksanaan detail teknis untuk pekerjaan mayor tidak akan
terlambat selama masa mobilisasi untuk masing-masing paket kontrak dalam
menentukan lokasi, tingkat serta jumlah dari jenis-jenis pekerjaan yang secara
khusus disebutkan dalam dokumen kontrak.
11. Drafter
Tugas dan tanggung jawab draftman :
a. Membuat perencanaan kegiatan operasional drawing.
b. Merencanakan program kerja sesuai dengan tugas dan tanggung jawabnya.
III- 23
c. Mengatur dan melaksanakan kegiatan operasional drawing
d. Memastikan sistem filling soft copy di komputer dan hard copy teratur dengan
baik dan sistematis.
e. Membuat gambar-gambar kerja sesuai pengarahan Engineer proyek dan sesuai
dengan schedule yang telah ditetapkan.
f. Memeriksa kesesuaian gambar for construction dari konsultan / owner terkait
dengan pekerjaan dari bidang kerja lainnya (MEP (mekanikal elektrikal dan
plambing, sipil/arsitek, lanscape, dll), untuk diterapkan dalam soft drawing.
g. Memeriksa kelengkapan dan sistim gambar apakah sudah sesuai dengan
standar yang telah ditetapkan atau belum.
h. Menyusun dan menyiapkan dokumen As Build Drawing.
i. Melaksanakan peraturan-peraturan, tata tertib, sistem, dan prosedur yang
berlaku dalam suatu proyek konstruksi.
j. Menjaga gambar yang menjadi arsip proyek dengan baik.
k. Memelihara aset-aset yang telah dipercayakan sebagai tanggung jawabnya
dengan baik (komputer, software, hardware,dll).
l. Mengerjakan tugas-tugas lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan proyek di
bidangnya yang diberikan oleh atasan.
m. Melaksanakan program-program K3 yang ada dan memelihara kebersihan dan
kerapihan area kerja.
12. Surveyor
Pelaksana Survey bertanggung jawab kepada Chief Surveyor. Surveyor
sendiri mempunyai tugas dan tanggung jawab sebagai berikut :
III- 24
a. Membuat perencanaan kegiatan dalam bentuk proposal kegiatan operasional
survey.
b. Merencanakan program kerja harian sesuai dengan tugas dan tanggung
jawabnya.
c. Melakukan kegiatan operasional survey
d. Melakukan koordinasi dengan divisi-divisi lain yang terkait dengan proses
survey
e. Melaksanakan peraturan-peraturan, tata tertib, sistem dan prosedur yang
berlaku dalam suatu proyek konstruksi.
f. Memastikan bahwa aset yang telah dipercayakan untuk menjadi tanggung
jawabnya terpelihara dengan baik
g. Mengerjakan tugas-tugas lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan proyek
di bidangnya yang diberikan oleh atasan.
h. Memonitor proses kalibrasi peralatan-peralatan survey.
i. Melaksanakan program K3 yang ada dan menjaga kebersihan serta
kerapihan lingkungan kerja selama masa pelaksanaan proyek .
13. ME Coordinator
Bertanggung jawab penuh atas Mekanikal dan Elektrikal jika terjadi
kerusakan atau gangguan yang tidak diinginkan. Dalam Proyek Apartemen
Sudrman One ini, PT. Metakom Pranata terpilih sebagai penanggung jawab dalam
pekerjaan mekanikal dan elektrikal.
III- 25
14. Project Administration Staff
Tugas dan tanggung jawab project administration staff adalah sebagai
berikut :
a. Mengatur aliran keuangan harian pada sebuah proyek konstruksi.
b. Perwakilan dari HRD pusat
c. Bertanggung jawab kepada chasier
d. Bertanggung jawab atas dokumen-dokumen yang ada pada sebuah proyek
konstruksi.
15. Office Boy
Tugas dan tanggung jawab office boy adalah sebagai berikut :
a. Menyediakan kebutuhan konsumsi untuk para pekerja di kantor.
b. Melakukan pengfotocopyan dokumen yang diperlukan.
16. Driver
Driver adalah seseorang yang ditunjuk oleh Site Manager yang bertugas
untuk mengoperasikan kendaraan guna melayani seluruh kegiatan yang ada
kaitannya dengan pelaksanaan pekerjaan pada sebuah proyek konstruksi baik
mengantar ataupun menjemput seluruh karyawan, material dan alat alat kerja.
17. Security
Tugas dan tanggung jawab Security adalah sebagai berikut :
a. Membantu Manajer Proyek dalam hal keamanan proyek.
b. Mengkoordinir dan mengawasi segala kegiatan proyek yang berhubungan
dengan keselamatan dan keamanan kerja.
III- 26
c. Ikut menjaga pengaruh kegiatan proyek terhadap keamanan lingkungan di
sekitar.
d. Melaporkan kegiatan keamanan proyek secara periodik.
D. Konsultan Perencana
Konsultan perencana adalah badan usaha swasta yang ditunjuk oleh owner
sebagai perencana sesuai dengan keahliannya. Konsultan perencana ini bermacam
– macam keahlian dan spesifikasinya sesuai dengan kebutuhan masing-masng
proyek konstruksi. Adapun konsultan perencana yang ada di proyek Apartemen
Sudirman One ini adalah :
a. Konsultan Manajemen Konstruksi
Bertugas mengatur, memimpin, mengorganisir, dan mengendalikan suatu
proyek konstruksi oleh para anggotanya dengan memanfaatkan sumber daya
seoptimal mungkin untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan dengan
maksimal. Konsultan managemen konstruksi pada Proyek Apartemen Sudirman
One adalah PT. Pancakarya Griyatama
b. Konsultan Arsitektur
Bertugas sebagai perencana bentuk dan dimensi bangunan. Konsultan
Arsitektur dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Airmas Asri
c. Konsultan Struktur
Bertugas sebagai perencana struktur bangunan. Konsultan Struktur dalam
Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Gistama Intisemesta
III- 27
d. Konsultan Lansekap
Bertugas untuk merencanakan bagaimana konsep taman dalam suatu bangunan
konstruksi. Konsultan Lansekap dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini
adalah PT. Citra Pesona Hijau.
e. Konsultan Mekanikal Elektrikal
Bertugas sebagai perencana dalam bidang yang berhubungan dengan hal-hal
mekanikal dan elektrikal serta masalah pump (pemipaan). Konsultan Mekanikal
Elektrikal dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Metakom
Pranata.
f. Konsultan Quantity Surveyor
Bertugas sebagai surveyor atau perencana pembiayaan dalam pembangunan
suatu proyek konstruksi. Dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini, Konsultan
Quantity Surveyor ditugaskan kepada PT. Quanta Costindo.
g. Konsultan Infrastruktur
Bertugas sebagai perencana struktur dan bertanggung jawab terhadap
pengecekan terhadap struktur lapangan. Konsultan Infrastruktur dalam Proyek
Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Aramsa Infrayasa
h. Konsultan Spesialist Lightning
Bertugas sebagai perencana dalam urusan desain interior dan hal-hal yang
berhubungan dengan pencahayaan. Konsultan Spesialist Lightning dalam Proyek
Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Litac
III- 28
3.2 MANAJEMEN PROYEK
Manajemen proyek dapat didefinisikan sebagai suatu proses merencanakan,
mengatur, memimpin, mengorganisir, dan mengendalikan suatu proyek oleh para
anggotanya dengan memanfaatkan sumber daya yang ada dengan seoptimal
mungkin untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan dan disepakati
sebelumnya secara bersama-sama dengan hasil yang maksimal.
Manajemen proyek konstruksi adalah suatu proses penerapan fungsi-fungsi
manajemen (perencanaan, pelaksanaan dan penerapan) secara sistimatis pada
suatu proyek konstruksi dengan menggunakan sumber daya yang ada secara
efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.
Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Sudirman One , tahapan
kegiatan tersebut dibagi menjadi 5, yaitu perencanaan (planning),
pengorganisasian (organizing), penjadwalan (schedulling) pelaksanaan
(actuating) dan pengawasan (controlling).
Pengertian tahap kegiatan proyek:
1. Perencanaan (Planning)
Kegiatan perencanaan meliputi perumusan persyaratan dari bangunan yang
akan dibangun, termasuk pembuatan gambar-gambar perencanaan lengkap
dengan persyaratan teknis yang diperlukan.
Kegiatan perencanaan dapat diaplikasikan dengan baik setelah menentukan
metoda pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan yang sudah direncanakan
dapat diselesaikan sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan dan
dianggarkan.
III- 29
Tindakan-tindakan yang dilakukan dalam tahap perencanaan Proyek
Apartemen Sudirman One ini sendiri adalah :
a. Menentukan tujuan dan sasaran proyek ini dibangun.
b. Menganalisis kendala dan resiko yang mungkin terjadi untuk keseluruhan
proyek ataupun perbagian-bagian dari rencana kerja proyek yang ada.
c. Menetapkan penggunaan sumber daya yang dibutuhkan.
d. Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek.
e. Menyumbangkan strategi dan prosedur operasi yang dibutuhkan dalam
pelaksanaan proyek.
f. Menyiapkan pendanaan serta standar kualitas yang diharapkan.
g. Menentukan metode dan aspek-aspek teknik yang diperlukan dalam
melaksanakan pekerjaan.
Manfaat dari fungsi perencanaan diatas adalah sebagai alat pengawas
maupun pengendali kegiatan, atau pedoman pelaksanaan kegiatan, serta saran
untuk memilih dan menetapkan kegiatan yang diperlukan.
2. Pengorganisasian (Organizing)
Kegiatan pengorganisasian berupa kegiatan mengatur dan menyusun
organisasi yang akan bertanggung jawab dalam proses pelaksanaaan
pembangunan, termasuk mengatur hubungan kerja diantara unsur-unsur
organisasi tersebut.
Penyusunan organisasi akan melibatkan unsur-unsur pelaksana
pembangunan yang terdiri dari : pemberi tugas (owner), konsultan (designer,
supervisor) dan pelaksana (contractor), yang masing-masing mempunyai
III- 30
tugas, kewajiban, tanggung jawab dan wewenang yang berbeda, sesuai dengan
peraturan-peraturan dan ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan dan
disepakati sebelumnya secara bersama-sama.
Di dalam menjalankan fungsi organisasi diperlukan pengetahuan tentang
berbagai tipe organisasi, sehingga dapat dilakukan analisis terhadap penerapan
jenis organisasi yang sesuai dengan proyek yang akan dilaksanakan. Tindakan-
tindakan yang dilakukan dalam tahap pengorganisasian Proyek Apartemen
Sudirman One ini antara lain:
a. Menetapkan daftar penugasan untuk setiap divisi
b. Menyusun lingkup kegiatan masing-masing divisi yang ada
c. Menyusun struktur kegiatan pada suatu proyek konstruksi.
d. Menyusun daftar personil organisasi berikut lingkup tugasnya.
Manfaat dari tahap pengorganisasian ini adalah sebagai pedoman
pelaksanaan fungsi dimana pembagian tugas, hubungan tanggung jawab,
sistem delegasi, dan kewenangan terlihat jelas.
3. Penjadwalan (Schedulling)
Penjadwalan (Schedulling) adalah tahap untuk menghubungkan dan
menyinambungkan berbagai hubungan antar tenaga kerja, uang dan bahan yang
digunakan dalam suatu proyek konstruksi. Penjadwalan proyek meliputi
kegiatan menetapkan jangka waktu kegiatan proyek yang harus diselesaikan,
bahan baku, tenaga kerja serta waktu yang dibutuhkan oleh setiap aktivitas.
Pendekatan yang populer yang digunakan adalah dengan menggunakan
Diagram Gantt atau Metode Bagan Balok (Bar Chart). Cara penjadwalan
III- 31
proyek yang lain adalah dengan menggunakan sistem PERT (Project
Evaluation and Review Technique) dan CPM (Critical Path Method).
Penjadwalan proyek sangat berguna untuk:
a. Menunjukan hubungan satu kegatan dengan setiap kegiatan lainnya dan
terhadap keseluruhan proyek.
b. Mengidentifikasikan hubungan mana yang harus didahulukan diantara
kegiatan-kegiatan lainnya.
c. Menunjukan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk setiap pekerjaan
yang ada.
d. Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya secara
maksimal dengan cara memperhatikan dengan detail mana hal-hal kritis
pada proyek.
4. Pelaksanaan (Actuating)
Tahap pelaksanaan meliputi kegiatan pelaksanaan pekerjaan di lapangan
dalam rangka mewujudkan bangunan yang akan dibangun nantinya. Dalam
kegiatan pelaksanaan ini hubungan kerja antara unsur-unsur pelaksana
pekerjaan pembangunan perlu diatur dengan baik sehingga masing-masing
divisi dan unsur dapat bekerja sesuai dengan bidangnya dan setiap pihak harus
mempunyai sikap untuk selalu tunduk serta taat kepada peraturan-peraturan
dan ketentuan-ketentuan yang telah disepakati bersama agar proyek dapat
diselesaikan dengan hasil yang maksimal. Penyimpangan yang terjadi akibat
kesalahan tindakan dari salah satu unsur akan menimbulkan hambatan dalam
keseluruhan pelaksanaan proyek konstruksi ini sendiri.
III- 32
Tindakan-tindakan yang dilakukan dalam tahap pelaksanaan (Actuating)
antara lain adalah sebagai berikut :
a. Mengkoordinasikan berbagai kegiatan yang ada dengan baik dan teratur.
b. Mendistribusikan tugas, wewenang dan tangung jawab setiap pribadi dan
divisi yang ada dengan baik, adil dan teratur.
c. Pemberian pengarahan penugasan dan motivasi-motivasi.
Manfaat dari tahap pelaksanaan ini adalah terciptanya keseimbangan tugas,
hak dan kewajiban untuk masing-masing unsur dan tiap-tiap bagian divisi
dalam organisasi dan mendorong tercapainya efisiensi serta kebersamaan dan
kekompakan dalam bekerja sama untuk mencapai tujuan bersama dengan hasil
yang semaksimal mungkin.
5. Pengendalian (Controlling)
Kegiatan pengendalian dilaksanakan dengan tujuan agar hasil pelaksanaan
pekerjaan sesuai dengan persyaratan biaya dan waktu yang telah ditetapkan.
Untuk keperluan ini tugas unsur pengawas sangat penting, terutama dalam
membimbing dan mengarahkan para pelaksana pekerjaan. Hasil akhir dari
pelaksanaan pembangunan, pada umumnya ditentukan oleh hasil kegiatan
pengawasan.
Kegiatan pengendalian dilakukan, baik dari bahan dasar, maupun proses
olah data output yang diaplikasikan dalam bentuk-bentuk sebagai berikut :
a. Pelaksanaan tes / uji terhadap material untuk menjaga kualitas dari material
yang akan digunakan tersebut.
III- 33
b. Pembuatan master schedule (daily/weekly/monthly report). „S‟ curve actual
dan sebagainya untuk pengendalian waktu serta cost control untuk
pengendalian biaya.
c. Mengevaluasi penyimpangan-penyimpangan yang terjadi selama masa
pelaksanaan proyek.
d. Memberikan saran-saran perbaikan hasil pekerjaan yang ada dalam proyek
kosntruksi.
e. Menyusun laporan kegiatan.
Fungsi pengendalian bertujuan untuk memperkecil kemungkinan kesalahan
yang terjadi, baik dari segi kualitas, kuantitas, biaya maupun waktu. Fungsi
pengendalian dilaksanakan oleh semua tingkat dalam struktur organisasi.
Laporan-laporan kemajuan pekerjaan dan sebagainya yang menjadi bagian dari
fungsi pengendalian harus dipersiapkan secara tepat dan segera agar dapat
bermanfaat secara maksimal. Laporan-laporan itu juga harus disimpan sebagai
referensi di masa yang akan datang sehingga suatu sistem pengarsipan secara
tertib dan benar, yaitu format-format laporan yang baik, ketepatan waktu
pembuatan laporan perlu dilakukan dengan baik.
Manajemen konstruksi yang baik harus mampu bekerja secara optimal yaitu
dengan :
a. Merencanakan kegiatan-kegiatan dan aktivitas-aktvitas yang ada dalam
proyek untuk dapat berjalan secara efektif.
b. Mengidentifikasikan kendala – kendala yang ada dalam proyek.
c. Merencanakan kemungkinan mengadopsi salah satu atau lebih cara agar
proyek dapat mencapai sasaran dengan hasil yang maksimal
III- 34
d. Perencanaan sumber daya yang sesuai dengan fungsinya.
e. Meningkatkan efisiensi dari 5M (Man, Money, Material, Machines,
Methods) secara maksimal
Apabila fungsi – fungsi manajemen proyek dapat direalisasikan dengan jelas
dan terstruktur, maka tujuan akhir dari sebuah proyek akan mudah terwujud,
yaitu:
a. Tepat waktu
b. Tepat quantity atau volume pekerjaan
c. Tepat quality atau standar mutu yang diinginkan
d. Tepat biaya atau sesuai dengan biaya yang direncanakan
e. Tercapainya tujuan program K3L dengan baik
f. Tidak adanya permasalahan sosial dengan masyarakat dan lingkungan
sekitar
3.3 HUBUNGAN KERJA ANTAR ORGANISASI
Proyek konstruksi sangat membutuhkan hubungan kerja yang baik dan solid
antar unsur organisasi agar tujuan akhir dapat dicapai dengan optimal. Pada
proyek pembangunan Apartemen Sudirman One ada beberapa unsur maupun
pihak yang terlibat didalam proyek tersebut. Pihak tersebut memiliki hubungan
kerja satu sama lain didalam menjalankan tugas dan kewajibannya masing –
masing. Hubungan kerja tersebut dapat bersifat ikatan kontrak, garis koordinasi
maupun garis perintah. Garis kerja ini memberikan batasan kerja dan kewajiban
yang harus dilakukan selama proyek berlangsung.
Hubungan kerja sama antara pemilik, perencana dan kontaktor diatur dalam
sebuah dokumen yang disepakati bersama, yaitu dokumen tender .
III- 35
Hubungan Kerja adalah hubungan antar pengelola yang mempunyai
tanggung jawab terhadap pelaksanaan pembangunan proyek. Oleh karena itu
dibuat hubungan kerja agar dapat mencapai target dari pelaksanaan proyek.
Hubungan kerja antar unsur pengelola terhadap penyelenggara proyek dapat
dilihat dalam bagan kerja
3.3.1 Hubungan Kerja antaraa Owner dengan Manajemen Konstruksi
a. Owner memberikan tugas kepada Manajemen Konstruksi untuk mengawasi
pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan kontraktor
b. Manajemen konstruksi menerima tugas dari owner dan dalam pelaksanaan
tugasnya senantiasa berkoordinasi dengan owner
c. Pemberi tugas (owner) memberikan tugas kepada kontraktor untuk
dilaksanakan oleh kontraktor harus melewati manajemen konstruksi
3.3.2 Hubungan Kerja antara manajemen Konstruksi dengan Kontraktor
a. Manajemen konstruksi memberikan pengarahan dan teguran kepada
kontrktor agar pelaksanaan pekerjaan dapat dilaksanakan dengan lancar,
baik sesuai dengan spesifikasi yang telah ditetapkan
b. Sebaliknya kontrktor meminta penjelasan kepada manajemen konstruksi
bila ada hal – hal yang kurang jelas
c. Kontraktor dan manajemen konstruksi dapat bekerjasama dilapangan
d. Tidak ada hubungan kontrak langsung diantara keduanya
3.3.3 Hubungan Owner dengan Kontraktor Pelaksana
a. Pelaksana berkewajiban melaksanakan pekerjaan proyek dengan baik dan
memuaskan owner pada waktu penyerahan pekerjaan
III- 36
b. Sebaliknya Owner berkewajiban untuk membayar seluruh biaya
pelaksanaan kepada kontraktor pelaksana agar proyek dapat berjalan dengan
lancar
c. Hubungan kerja telah diatur dalam kontrak kerja
3.3.4 Hubungan antara Konsultan Perencana dan Kontraktor Pelaksana
a. Konsultan perencana terlebih dahulu menyampaikan perencanaan pekerjaan
proyek, berupa data gambar dan syarat – syarat
b. Sedangkan kontraktor pelaksana bertugas untuk melaksanakan pekerjaan
proyek sesuai dengan desain rencana konsultan perencana
c. Diantara keduanya tidak terjadi hubungan perintah, tetapi terdapat ikatan
peraturan pelaksanaan proyek
3.3.5 Hubungan antara Owner dan Konsultan
a. Pemilik proyek memberikan biaya jasa atau konsultasi yang diberikan oleh
konsultan
b. Hubungan kerja sudah diatur berdasarkan Kontrak
III- 37
SKEMA HUBUNGAN PERINTAH DAN KOORDINASI OWNER DENGAN KONSULTAN MAUPUN KONTRAKTOR
PT. PANCAKARYA
GRIYATAMA
OWNER
PT. GISTAMA PT.AIRMAS ASRI PT.METAKOM PRANATA PT.INSADA INTEGRAD PT. CITRA PESONA HIJAU
INTISEMESTA DESAIN TEAM
KONSULTAN KONSULTAN MEKANIKA KONSULTAN LANDSCAPE
KONSULTAN STRUKTUR ARSITEKTUR ELEKTRIKAL KONSULTAN INTERIOR
PT. PEMBANGUNAN PT. INDONESIA

PERUMAHAN PERSERO (Tbk)
PONDASI RAYA
KONTRAKTOR PELAKSANA
KONTRAKTOR PONDASI
SUBKON
Table 3.3.5 Skema Hubungan Perintah antara Pengguna jasa dan Penyedia jasa
Ket : Dari Konsultan ke kontraktor merupakan garis koordinasi
Dari Owner ke Konsultan maupun Kontraktor merupakan garis koordinasi
Dari Kontraktor ke subkon merupakan garis perintah langsung
III- 38
3.4 PENJELASAN TENTANG KONTRAK
Dalam Proyek Apartemen Sudirman One, proyek ini menggunakan jenis
kontrak Lump Sum Fixed Price. Kontrak ini merupakan jenis kontrak jasa atas
penyelesaian seluruh pekerjaan yang ditawarkan sesuai dengan persyaratan yang
telah disepakati sebelumnya (gambar konstruksi, spesifikasi, schedule, dan semua
persyaratan dalam dokumen lainnya) dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah
harga yang pasti, tertentu dan tetap yang disetujui secara tertulis sebelum
pekerjaan dimulai. Pemberi tugas atau owner dalam Proyek Apartemen Sudirman
One ini adalah PT. Pancakarya Griyatama, yang telah setuju membayar harga atas
seluruh penyelesaian pekerjaan berdasarkan cara pembayaran yang telah
dinegosiasikan dan disepakati secara bersama-sama sebelumnya. Semua resiko
yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan, sepenuhnya
ditanggung oleh pihak penyedia jasa atau kontraktor ( memiliki tingkat resiko
yang cukup besar). Dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini, kontraktor yang
mengerjakan proses pembangunan struktur atasnya yaitu PT. Pembangunan
Perumahan Persero (Tbk). Sepanjang gambar dan spesifikasinya tidak berubah,
kontrak ini memberikan perlindungan maksimum kepada pihak owner dari segi
biaya total proyek. Penyedia Jasa atau kontraktor dalam hal ini harus menambah
sejumlah biaya dari awal sebelum diputuskan adanya kesepakatan atau kontrak
kerja, untuk menghindari resiko – resiko yang fatal akibat kenaikan biaya / harga–
harga yang bisa saja terjadi selama masa pelaksanaan berlangsung. Dalam
memperkirakan biaya pekerjaan yang akan diajukan dalam kontrak harga yang
pasti, penyedia jasa atau kontraktor harus mengajukan penawaran dengan
III- 39
mempertimbangkan kondisi terburuk yang sangat mungkin terjadi dan akan
sangat berpengaruh secara negatif dari segi biaya. Lazimnya, pihak owner akan
membayar harga pasti yang nilainya sejumlah atau setidaknya mendekati tingkat
maksimum biaya yang diantisipasi. Dalam sistem kontrak ini kontraktor pasti
mengasumsikan suatu resiko yang tinggi, sehingga jumlah harga pada kontrak pun
akan bertambah dikarenakan penilaian resiko yang tinggi dalam masa pelaksanaan
yang akan ditanggung secara penuh oleh pihak pemborong. Umumnya dalam
sistem kontrak ini, keuntungan yang ditargetkan oleh pihak kontaktor adalah
sebesar sekitar 6-12 % dari total biaya proyek yang ia kerjakan.
3.5 TENDER
Tender atau lelang merupakan proses awal dari kegiatan konstruksi.
Dimana tender merupakan suatu sistem kompetisi untuk mengadakan atau
memilih kontraktor yang akan melaksanakan pekerjaan pembangunan, dan
memilih konsultan sebagai owner didalam proyek, dengan mengajukan
penawaran tertulis tentang besarnya biaya dan limit waktu yang dibutuhkan.
Pelelangan terdiri dari pelelangan umum dan pelelangan terbatas.
Pelelangan umum adalah metoda pemilihan penyedia barang/jasa lainnya yang
dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa
dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas
dunia usaha yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya,
sedangkan pelelangan terbatas adalah pelelangan yang dilaksanakan antar rekanan
yang telah terdaftar dan mempunyai kualifikasi serta klasifikasi bidang tertentu
sesuai dengan tingkat kebutuhan pada pelaksanaan pekerjaan. Tender dalam suatu
III- 40
kegiatan konstruksi bertujuan agar terciptanya persaingan yang sehat antara
peserta tender dalam mengajukan penawaran pekerjaan.
3.5.1 Tahapan Proses Tender
Panitia pengadaan adalah panitia lelang atau panitia pemilihan langsung
atau panitia penunjukan langsung yang ditugasi untuk melaksanakan pengadaan
barang/jasa oleh kepala kantor/ satuan kerja/ pemimpin proyek/bagian proyek
yang disamakan.
Adapun prosedur pelaksanaan tender ini sebagai berikut :
a. Pembentukan Panitia Tender
b. Pengumuman Tender
c. Undangan Tender
d. Aanwijzing
e. Pemasukan Penawaran
f. Penutupan Kontrak tender
g. Pembukaan sampul Penawaran
h. Evaluasi Penawaran
i. Pembukaan berita acara tender
j. Penetapan calon pemenang tender
k. Usulan Penetapan calon pemenang
l. Pengumuman calon pemenang
m. sanggahan peserta
n. Tender yang gagal dan tender yang ulang
III- 41
Tender merupakan suatu proses pengajuan penawaran yang dilakukan oleh
kontraktor yang akan dilaksanakan di lapangan sesuai dengan dokumen tender
melalui kontrak.
Dokumen Tander yang terdapat di Proyek Sudirman One ini memiliki
pasal–pasal yang mengikat dan surat perintah kerja.
1. Contohnya Surat Perintah Kerja sebagai berikut :
III- 42
SURAT PERINTAH KERJA
PEKERJAAN STRUKTUR
PROYEK APARTEMEN SUDIRMAN ONE
TANGERANG CITY
NOMOR : 001/SPK/STRK APARTEMEN/PP/X/13
TANGGAL : 11 Oktober 2013
Yang bertanda tangan di bawah ini :
ROBERT YAPARI Selaku Direktur Utama PT.
PANCAKARYA GRIYATAMA.
dan
DRS. CALVIN LUKMANTARA Selaku Wakil Direktur Utama PT.
PANCAKARYA GRIYATAMA yang
berkedudukan di Tangerang, didirikan
berdasarkan Akta Notaris Teguh Hartanto,
SH. Nomor 198 tertanggal 20 Nopember
1991, dan akte perubahan berdasarkan Akta
Indriastuty Seryorini, SH., MKn Nomor 2
tertanggal 19 November 2012
Selanjutnya disebut sebagai PIHAK
PERTAMA
IR. M. TOHA FAUZI, MT Selaku Kepala Divisi Oprasi II PT.
PEMBANGUNAN PERUMAHAN
(Persero),Tbk berdasarkan Akta Perubahan
Pencabutan dan Pemberian Kuasa Devisi
III- 43
Oprasi II Nomor 03 Tanggal 04 Juli 2011,
dibuat dihadapan Wiwiek Astuti, SH.
Notaris di Jakarta, dalam hal ini bertindak
untuk dan atas nama PT.
(Persero), Tbk, berkedudukan di Jalan
Letjen Simatupang No. 57, Pasar Rebo,
Jakarta-13760.
dan
IR. AGUS SAMUEL KANA Selaku Kepala Cabang IV PT.
(Persero), Tbk berdasarkan Keputusan
Direksi PT. PEMBANGUNAN
PERUMAHAN (Persero), Tbk,
berkedudukan di Jalan Penghulu H. Hasan
Mustafa No. 47, Bandung, Jawa Barat-
40124
Bersama – sama bertindak untuk dan atas
nama PT. PEMBANGUNAN
PERUMAHAN (Persero), untuk
selanjutnya disebut sebagai PIHAK
KEDUA.
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA secara bersama – sama disebut
sebagai PARA PIHAK

III- 44
2. Contoh Pasal yang mengatur tentang Cara Pembayaran proyek
CARA PEMBAYARAN
a. PIHAK PERTAMA akan melakukan pembayaran uang muka kepada
PIHAK KEDUA sebesar 10% (sepuluh persen) dari total biaya
pekerjaan, setelah PIHAK KEDUA menyerahkan Jaminan Uang Muka
berupa Bank Garansi dari Bank, Swasta/Pemerintah yang telah disetujui
oleh PIHAK PERTAMA sebesar nilai muka tersebut diatas.
b. PIHAK PERTAMA akan melakukan pembayaran berikutnya kepada
PIHAK KEDUA sebesar 85% (delapan puluh lima persen) dari total
biaya pekerjaan yang akan dibayarkan berdasarkan progress fisik
pekerjaan di lapangan.
c. Retensi sebesar 5% (lima persen).
Retensi sebesar 2.5% (dua koma lima persen) akan dibayarkan setelah
Serah Terima Pertama dengan di-counter Bank Garansi sebesar nilai
tersebut dan 2.5% (dua koma lima persen) sisanya akan dibayarkan
setelah dilaksanakan masa pemeliharaan dan Serah Terima Kedua.
3. Contoh Perjanjian Kerja pada paket pekerjaan struktur dalam tender
PERJANJIAN KERJA
PAKET PEKERJAAN STRUKTUR PROYEK APARTEMEN
SUDIRMAN ONE TANGERANG
No. : 030/PAKAR/PK/STRK APT SO/PP/XI/13
Perjanjian Kerja Paket Pekerjaan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One
Tangerang, No : 030/PAKAR/PK/STRK APT SO/PP/XI/13 (selanjutnya disebut
III- 45
“Perjanjian”) ini dibuat dan ditandatangani di Tangerang, pada hari Jumat, tanggal
01 November 2013, oleh dan antara :
a. PT. PANCAKARYA GRIYATAMA, berkedudukan di Tangerang, berkantor
di Gedung Trivo lantai 5, Jalan K.H Wahid Hasyim No. 157, Jakarta – 10240,
dalam hal ini diwakili oleh ROBERT YAPARI selaku Direktur Utama dan
DRS. CALVIN LUKMANTARA selaku Wakil Direktur Utama, bersama –
sama berhak dan berwenang mewakili Direksi, dari dan oleh karena itu
keduanya berhak dan berwenang bertindak untuk dan atas nama PT.
PANCAKARYA GRIYATAMA.
Selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama (Pemberi Tugas)
b. PT. PEMBANGUAN PERUMAHAN (Persero), Tbk., berkedudukan di
Jakarta, beralamat di Jalan Letned. TB. Simatupang No. 57, Pasar Rebo,
Jakarta Timur – 13760, dalam hal ini diwakili oleh IR. M. TOHA FAUZI ,
MT., selaku Kepala Divisi Operasi II Perseroan, berdasarkan Akta Pencabutan
dan pemberian Kuasa Divisi Oprasi II Nomoe 03 Tanggal 4 Juli 2011, dibuat
dihadapan Wiwiek Widhi Astuti, S.H., Notaris di Jakarta dan IR.AGUS
SAMUEL KANA, selaku Kepala Cabang IV Perseroan, berdasarkan
Keputusan Direksi PT. Pembangunan Perumahan (Persero), Tbk., tertanggal 30
Agustus 2013 dari dan oleh karena itu keduanya berhak berwenang bertindak
untuk dan atas nama PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Persero), Tbk.
Selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua (Penerima Tugas)
Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama – sama untuk selanjutnya
akan disebut sebagai Para Pihak.
III- 46
Para Pihak telah bersepakat dan meningkatkan diri untuk mengadakan Paket
Pekerjaan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One Tangerang, dengan
mematuhi syarat – syarat dan ketentuan – kentuan sebagai berikut :
PASAL 1
PENUNJUKAN DAN DASAR PEKERJAAN
1. Bahwa pembuatan Perjanjian ini adalah berdasarkan aanwijzing, klarifikasi,
dan negosisasi yang telah dilaksanakan.
2. Pihak Pertama telah menunjuk Pihak Kedua untuk melaksanakan Paket
Pekerjaan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One Tangerang, berdasarkan
data–data di bawah ini, termasuk segala perubahan- perubahan dan lampiran–
lampiran lainnya yang merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak
terpisahkan dalam perjanjian ini :
a. Dokumen Paket Pekerjaan Struktur yang dibagikan kepada kontraktor
tertanggal 10 September 2013
b. Gambar–gambar beserta detailanya sesuai dokumen gambar For
Construction.
c. Rencana Kerja dan Syarat–syarat (RKS) beserta lampirannya
d. Surat Penawaran Terakhir PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN
(Persero). Tbk, Nomor : 052/KCB.IV/PEN/REV1/IX-2013 tertanggal 10
September 2013 dan termasuk segala perubahan–perubahan, beserta
lampiran lainnya (terlampir)
e. Semua ketentuan–ketentuan dan peraturan–peraturan administrasi dan
teknis yang tercantum dalam perjanjian ini dan termasuk perubahan–
perubahannya :
III- 47
a. Algemene Voorwaarden voor de uitvoering bij aanneming van
openbare werken, yang disahkan dengan Surat Keputusan
Pemerintah Hindia Belanda Nomor 9 tanggal 28 Mei 1941
sebagaimana dimuat dalam Tambahan Lembaran Negara Nomor
14571, kecuali ditentukan lain dalam Perjanjian ini.
b. Undang–undang RI No. 18 tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi dan
Peraturan Pemerintah RI No. 29/2000 Tentang Penyelenggaraan
Jasa Konstruksi.
c. Peraturan Beton bertulang Indonesia (PBI) tahun 1991 yang
diterbitkan oleh Yayasan Normalisasi Indonesia, SK-SNI. T-45-
1991-03.
d. Peraturan Umum Instalasi Listrik (PUIL) tahun 1987 yang
diterbitkan oleh Yayasan Normalisasi Indonesia
e. Peraturan Konstruksi Kayu Indonesia (PKKI) tahun 1961 yang
diterbitkan oleh Yayasan Normalisasi Indonesia.
f. Peraturan Pembangunan Pemerintah Daerah Setempat
g. Undang–undang Nomor 1 tahun 1970 tentang Keselamatan Kerja
h. Keputusan Mentri Pekerjaan Umum No.02/KPTS/1985 tentang
Penanggulangan Bahaya Kebakaran.
i. Peraturan Baja Indonesia : Pedoman Perencanaan Bangunan Baja
SKBI-1.3.5.1-1987.UIC 693.814.
j. SNI-1741-1989 FCSKBI-3.2.53-1987 tentang Bahaya Kebakaran
k. SKBI 1.3.53-1987.UBC699.887.2 tentang Pedoman Penangkal Petir
III- 48
PASAL 2
RUANG LINGKUP PEKERJAAN
Ruang Lingkup Pekerjaan Pihak Kedua, antara lain :
1. Pekerjaan Persiapan
- Pihak Kedua sebelum melaksanakan pekerjaan utama, akan
melaksanakan terlebih dahulu semua pekerjaan persiapan dan
pendukung untuk kesempurnaan pelaksanaan pekerjaan utama.
2. Pekerjaan Utama
- Pihak Kedua akan melaksanakan Paket Pekerjaan Struktur Proyek
Apartemen Sudirman One Tangerang sesuai ketentuan yang tertera
pada gambar konstruksi dan spesifikasi teknis.
- Pihak Keduaakan melaksakan pekerjaan tambah kurang (yang mungkin
terjadi) pada saat pelaksanaan pekerjaan, sesuai instruksi tertulis dan
persetujuan dari Pihak Pertama.
3. Pekerjaan Pemeliharaan
- Pihak Kedua akan memperbaiki kekurangan, kerusakan, cacat-cacat dan
ketidaksempurnaan/ketidaksesuaian pada pekerjaan yang terjadi akibat
kesalahan dan atau kelalaian dari Pihak Kedua baik pada waktu
pelaksanaan maupun pada masa pemeliharaan.
III- 49
PASAL 3
PENGELOLAAN LOKASI DAN PENGELOLAAN LAPANGAN
1. Setelah pendatanganan Surat Perintah Kerja (SPK), Pihak Kedua segera
memulai pelaksanaan pekerjaan sesuai Surat Perintah Kerja (SPK) dimaksud
pada lokasi atau lapangan yang telah ditentukan. Pihak Pertama harus
memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a. Pihak Pertama melakukan serah terima lahan kepada Pihak Kedua
b. Melakukan pembayaran uang muka kepada Pihak Kedua
2. Pihak Kedua wajib menyediakan atau membuat sarana dan prasarana untuk
kebutuhan pelaksanaan pekerjaan, termasuk tetapi tidak terbatas pada
pengaman lokasi atau lapangan serta tanggung jawab atas keadaan lokasi atau
lapangan tersebut dan menempatkan satuan pengaman (satpam) apabila
diperlukan.
3. Segala resiko dan kerugian di lokasi atau lapangan akibat dari kejadian–
kejadian ataupun akibat kelalaian atau kesalahan Pihak Kedua, baik yang
berhubungan langsung dan tidak langsung dengan pelaksanaan pekerjaan yang
berada di dalam dan di luar lokasi atau lapangan, adalah menjadi tanggung
jawab dan beban biaya sepenuhnya dari pihak kedua. Hal ini termasuk apabila
terjadi pada lingkungan, bangunan, rumah atau lainnya seperti : rusak,
roboh/ambruk, retak, dan dampak – dampak lainnya
4. Pihak Kedua wajib memberitahukan atau melaporkan kepada Pihak Pertama
atau pihak yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan dan perundang–
undangan yang berlaku, apabila terjadi penemuan–penemuan benda atau
III- 50
barang yang mempunyai nilai sejarah atau budaya atau penemuan kekayaan
Negara di lokasi pekerjaan pada masa pelaksanaan atau proyek berlangsung.
PASAL 4
JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
1. Jangka waktu pelaksanaan untuk keseluruhan pekerjaan adalah 18 (delapan
belas) bulan, terhitung 01 November 2013 sampai dengan tanggal 30 April
2015
2. Dalam jangka waktu tersebut, Pihak Kedua harus sudah menyelesaikan seluruh
pekerjaan tersebut dan menyerahkannya kepada Pihak Pertama dalam keadaan
baik dan sesuai dengan syarat serta ketentuan dalam Perjanjian ini.
3. Waktu penyelesaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pasal ini tidak dapat
diubah Pihak Kedua, kecuali dalam hal :
a. Adanya keadaan kahar/force majeure sebagaimana diatur dalam Pasal 20
Perjanjian ini.
b. Adanya hal–hal yang bisa menyebabkan pertambahan waktu pelaksanaan
yang bukan disebabkan atas kesalahan dan atau kelalaian dari Pihak Kedua.
4. Dalam hal terjadi perubahan jangka waktu pelaksanaan pekerjaan sebagaimana
dimaksud pada ayat (3) pasal ini, maka harus mendapat persetujuan terlebih
dahulu dari Pihak Pertama.
III- 51
PASAL 5
TOTAL BIAYA PEKERJAAN
1. Total biaya pekerjaan yang disepakati oleh Para Pihak adalah sebesar Rp.
173.800.000.000;
2. Biaya pekerjaan pada ayat (1) pasal ini sudah termasuk :
a. PPN 10% (Sepuluh Persen)
b. PPh
c. Biaya kuli angkut
d. Biaya koordinasi keamanan proyek
e. Jasa pemborong
f. Overhead kontraktor
3. Pihak Kedua wajib mengganti segala biaya sehubungan dengan pembuatan
Dokumen Perjanjian termasuk biaya materai
4. Pihak Kedua wajib membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak
Penghasilan (PPh) dan pajak–pajak lainnya yang pembayarannya dilakukan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan yang berlaku.
5. Biaya pekerjaan bersifat Lumpsum Fixed Price
6. Apabila ada perubahan harga akibat kenaikan BBM maupun fluktuasi rupiah
terhadap Dolar Amerika, maka Para Pihak sepakat untuk tidak merubah Total
Biaya seperti yang tercantum pada ayat (1) di dalam pasal ini.
7. Apabila Perjanjian Kerja belum ditandatangani, ternyata tidak terdapat
kesalahpahaman antara Para Pihak baik dalam Perjanjian maupun aturan–
aturan dalam pelaksanaan pekerjaan, sementara pelaksanaan pekerjaan tersebut
III- 52
dilapangan sudah dilakukan, maka Pihak Pertama wajib membayar kepada
Pihak Kedua sesuai dengan pekerjaan yang telah dilaksanakan.
PASAL 6
PROSEDUR PEMBAYARAN
1. Pihak Kedua berhak menerima uang muka (DP) sebesar 10% (sepuluh
persen) dari total biaya pekerjaan yang akan dibayarkan oleh Pihak Pertama
kepada Pihak Kedua setelah pihak kedua menyerahkan jaminan uang muka
berupa Bank Garansi (dari Bank Pemerintah atau Bank Swasta yang disetujui
oleh Pihak Pertama) sebesar nilai uang muka tersebut di atas. Nilai jaminan
uang muka akan berkurang secara proposional berdasarkan progress
pekerjaan yang sudah dilakukan Pihak Kedua.
2. Pembayaran selanjutnya oleh Pihak Pertama sebesar 85% (delapan puluh
lima persen) akan dilaksanakan berdasarkan progress fisik pekerjaan
dilapangan saat itu setelah dikurangi dengan cicilan pengembalian uang muka
dan retensi secara proporsional berikut kas bon Pihak Kedua (bila ada)
kepada Pihak Pertama sampai progress mencapai 100% (seratus persen) akan
dilaksanakan oleh Pihak Pertama selambat–lambatnya 14 (empat belas) hari
kalender terhitung sejak Pihak Kedua mengajukan dokumen–dokumen
tagihan pembayaran secara lengkap dan benar yang disertai dengan sertifikasi
progress payment yang dibuat oleh Pihak Pertama.
3. Pembayaran terakhir atau retensi sebesar 5% (lima persen) dari total biaya
pekerjaan akan dibayarkan dengan tahapan sebagai berikut :
a. Pembayaran retensi sebesar 2,5% (dua koma lima persen) akan dibayarkan
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua pada saat penandatanganan Berita

III- 53
Acara Serah Terima Pertama (BAST-1) sesuai dengan ketentuan Pasal 10
ayat (1) di dalam perjanjian ini oleh Para Pihak.
b. Pembayaran sisa retensi sebesar 2,5% (dua koma lima persen) akan
dibayarkan Pihak Pertama kepada Pihak Kedua pada saat Masa
Pemeliharaan berakhir sesuai dengan ketentuan Pasal 11 ayat (1) dan
ditandatanganinya Berita Acara Serah Terima Kedua (BAST-2) sesuai
dengan ketentuan Pasal 10 ayat (2) di dalam Perjanjian ini oleh Para
Pihak.
PASAL 7
JAMINAN PELAKSANAAN, JAMINAN UANG MUKA, DAN JAMINAN
PEMELIHARAAN
1. Jaminan Pelaksanaan
a. Pihak Kedua wajib menyerahkan kepada Pihak Pertama Jaminan
Pelaksanaan setelah Perjanjian Kerja ditandatangani oleh Para Pihak
b. Jaminan Pelaksanaan berupa surat jaminan dari Bank Pemerintah atau
Bank Swasta yang disetujui oleh Pihak Pertama.
c. Besarnya nilai Jaminan Pelaksanaan adalah 5% (lima persen) dari Total
Biaya Pekerjaan
d. Jaminan pelaksanaan sebagaimana dimaksud pada huruf (b) dan (c) Pasal
ini, akan diserahkan kembali oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua
setelah Serah Terima Pekerjaan Pertama konstruksi fisik sebagaimana
dimaksud pada Pasal 6 ayat (3) angka (3.a) di dalam Penjanjian ini
dilaksanakan dengan baik dan benar sesuai persetujuan dari Pihak Kedua,
kecuali jika berlaku ketentuan dalam Pasal 2,3 Perjanjian ini.

III- 54
e. Bila masa berlakunya atau jangka waktu Surat Jaminan Pelaksanaan
berakhir sebelum dilaksanakannya Serah Terima Pekerjaan Pertama
tersebut dalam angka (d) dalam pasal ini, maka Pihak Kedua wajib
memperpanjang masa berlakunya dan harus dijamin tidak ada waktu
senggang diantaranya.
f. Jika Pihak Kedua membatalkan Perjanjian menandatangani perjanjian ini
yang disebabkan bukan karena kesalahan atau kelalaian secara sah dari
pihak pertama, maka Jaminan Pelaksanaan menjadi milik Pihak Pertama
termasuk namun tidak terbatas untuk tetap mengganti seluruh kerugian
yang diderita Pihak Pertama dan atau Pihak Lainnya dalam pembatalan
perjanjian tersebut, dan selanjutnya Para Pihak sepakat menyatakan
Perjanjian ini batal.
2. Jaminan Uang Muka
Sebelum pembayaran angsuran pertama (uang muka) oleh Pihak Pertama
kepada Pihak Kedua dilakukan, maka Pihak Kedua wajib menyerahkan kepada
Pihak Pertama Jaminan Uang Muka berupa surat jaminan dari Bank
Pemerintah atau Bank Swasta yang disetujui oleh Pihak Pertama sebesar 10%
(sepuluh persen) dari Total Biaya Pekerjaan. Nilai Jaminan Uang Muka
tersebut akan berkurang secara proposional sesuai nilai Uang Muka yang
belum dikembalikan.
III- 55
3. Jaminan Pemeliharaan
Jaminan pemeliharaan dimana Pihak Pertama akan melakukan retensi terhadap
cara pembayaran pekerjaan yang akan dibayarkan kepada Pihak Kedua dengan
mekanisme sebagai berikut :
a. Pembayaran sebesar 2,5 % (dua koma lima persen) dari Total Biaya
Pekerjaan akan dibayarkan Pihak Pertama kepada Pihak Kedua pada saat
Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Pertama ditandatangani oleh Para
Pihak sebagaimana ketentuan Pasal 10 ayat (1) di dalam perjanjian ini.
b. Pembayaran berikutnya 2,5% (dua koma lima persen) dari Total Biaya
Pekerjaan akan dibayarkan Pihak Pertama kepada Pihak Kedua pada saat
masa pemeliharaan berakhir sesuai dengan ketentuan Pasal 10 ayat (2) oleh
Para Pihak .
PASAL 8
PRESENTASI ATAU TAHAP KEMAJUAN PEKERJAAN
Yang dimaksud presentasi atau tahap kemajuan pekerjaan dalam pasal ini
adalah nilai bobot pekerjaan di lapangan yang telah diselesaikan oleh terpasang
oleh Pihak Kedua dan diterima dengan baik oleh Pihak Pertama termasuk
pekerjaan tambah yang dinyatakan dengan Berita Acara Persetujuan Kemajuan
Pekerjaan yang disetujui atau ditandatangani oleh Pihak Pertama
III- 56
PASAL 9
PEKERJAAN TAMBAH KURANG
1. Penyimpangan–penyimpangan dan atau perubahan–perubahan yang
merupakan penambahan atau pengurangan pekerjaan hanya dianggap sah
sesudah mendapat perintah dan atas persetujuan tertulis dari Pihak Pertama
dengan menyebutkan jenis dan perincian pekerjaan secara jelas
2. Perhitungan penambahan atau pengurangan pekerjaan dilakukan atas dasar
harga yang disetujui oleh Para Pihak, jika tidak tercantum dalam daftar harga
satuan pekerjaan.
3. Apabila Pekerjaan Tambah atau Pekerjaan Kurang untuk lingkup pekerjaan
tersebut dalam pasal 2 Perjanjian ini tidak melebihi 10% (sepuluh persen)
dari total seluruh bobot pekerjaan, maka Pihak Kedua tidak dapat meminta
tambahan waktu pelaksanaan, kecuali Pekerjaan Tambah atau Pekerjaan
Kurang di luar pekerjaan sesuai pasal 1 ayat (2) perjanjian ini.
4. Seluruh Pekerjaan Tambah dan Pekerjaan Kurang dan perubahan Total Biaya
Perjaan serta Pekerjaan Kurang tersebut akan dituangkan dalam Perjanjian
Tambah (Addendum) yang ditandatangani Para Pihak, yang merupakan satu
kesatuan dan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.
III- 57
PASAL 10
BERITA ACARA SERAH TERIMA
1. Berita Acara Serah Terima Pertama adalah penyerahan seluruh hasil
pelaksanaan pekerjaan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, dengan ketentuan
sebagai berikut :
a. Pihak Kedua wajib memberitahukan secara tertulis kepada Pihak Pertama
dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kalender sebelum Serah Terima
Pekerjaan Pertama. Tujuannya agar Para Pihak dapat melakukan pemeriksaan
bersama terlebih dahulu sebelum proses serah terima dilaksanakan
b. Apabila pekerjaan sebagaimana dimaksudkan ayat (1) Pasal ini selesai
dilaksanakan oleh Pihak Kedua yang dinyatakan dengan Berita Acara Terima
Pekerjaan Pertama, maka Pihak Kedua diwajibkan menyerahkan pekerjaan
tersebut kepada Pihak Pertama.
2. Berita Acara Serah Terima Kedua adalah penyerahan seluruh hasil
pelaksanaan pekerjaan setelah masa pemeliharaan sebagaimana yang
dimaksud dalam Pasal 11 perjanjian ini dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Pihak Kedua dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sebelum masa
pemeliharaan selesai, memberitahukan kepada Pihak Pertama bahwa segala
tanggung jawab dan kewajibannya telah dilaksanakan dan segera dilakuakan
pemeriksaan bersama untuk persiapan Serah Terima Pekerja Kedua. Dalam
hal ini semua perbaikan telah dilaksanakan, maka pada saat berakhir masa
pemeliharaan, Para Pihak menandatangani Berita Acara Serah Terima
Pkerjaan Kedua
III- 58
b. Dengan dikeluarkannya Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Kedua
sebagaimana dimaksud ayat (1) pasal ini, dan semua hak dan kewajiban
masing–masing pihak terpenuhi, maka dengan semikian Perjanjian ini
berakhir dengan sedirinya.
PASAL 11
MASA PEMELIHARAAN
1. Masa pemeliharaan atau hasil pekerjaan ditetapkan selama 1 (satu) tahun,
terhitung sejak tanggal pekerjaan selesai 100% (seratus persen) dilaksanakan
dan dapat diterima dalam keadaan baik oleh Pihak Pertama, yang dinyatakan
dalam Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Pertama yang ditandatangani
oleh Para Pihak
2. Sejak Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Pertama ditandatangani, Pihak
Kedua berkewajiban melaksanakan perbaikan atas cacat – cacat sesuai Defect
List terakhir dibuat dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sebelum
berakhirnya masa pemeliharaan.
3. Segala kekurangan, kerusakan atau kesalahan lain yang timbul dalam masa
pemeliharaan yang disebabkan oleh bahan – bahan atau peralatan dan cara
pelaksanaan yang tidak sesuai dengan perjanjian ini, akan diperincikan oleh
Pihak Pertama dalam daftar kerusakan (defect list)
4. Pihak Kedua dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah menerima defect list tersebut
mulai memperbaiki segala kekurangan, kerusakan atas biaya Pihak Kedua
5. Dalam hal Pihak Kedua tidak melakukan perbaikan sebagaimana
dimaksudkan ayat (3) pasal ini, maka Pihak Pertama dapat menunjukkan
III- 59
Pihak Ketiga untuk melakukan perbaikan tersebut dengan biaya yang
disetujui kedua belah pihak dan akan dibebankan kepada Pihak Kedua.
6. Semua biaya perbaikan yang dikeluarkan dalam masa pemeliharaan
ditanggung oleh Pihak Kedua .
7. Selama masa pemeliharaan, Pihak Kedua harus mengadakan pemeliharaan
semua peralatan yang menurut rekomendasi pabrik dan atau supplier yang
bersangkutan
8. Setiap saat Pihak Kedua harus menyediakan tenaga ahli yang dapat langsung
melaksanakan tugas pemeliharaan
PASAL 12
KERJASAMA PIHAK KEDUA
DENGAN NOMINATED SUB CONTRACTOR / DIRECT CONTRACTOR
1. Dalam pelaksanaan pekerjaan, Pihak Kedua bersedia untuk berkerjasama
dengan Nominated Sub Contractor/Direct Contractor yang ditunjuk oleh
Pihak Pertama dalam masa pelaksanaan pekerjaan
Nominated Sub Contractor/Direct Contractor tersebut harus diberi kesempatan
untuk memakai peralatan Pihak Kedua yang ada dilapangan.
Koordinasi mengenai biaya dan jadwal waktu pelaksanaan pemakaian peralatan
tersebut diatur bersama antara Pihak Kedua dengan Nominated Sub
Contractor/Direct Contractor
2. Pihak kedua berkewajiban mengetahui prestasi kemajuan pekerjaan
Nominated Sub Contractor/Direct Contractor dan menandatangani Berita
Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan sesuai dengan prestasi kemajuan di
lapangan
III- 60
3. Pihak Kedua nerkewajiban melaporkan kepada Pihak Pertama atas hal–hal
yang dapat mengakibatkan keterlambatan Nominated Sub Contractor/Direct
Contractor yang disebabkan bukan oleh kurangnya koordinasi.
4. Pihak Kedua tidak bertanggung jawab atas keterlambatan pelaksanaan
pekerjaan Nominated Sub Contractor/Direct Contractor yang disebabkan oleh
kelalaian atau kesalahan dari Nominated Sub Contractor/Direct Contractor itu
sendiri
PASAL 13
TANGGUNG JAWAB UMUM PIHAK KEDUA
1. Pihak Kedua mempunyai kewajiban kepada Pihak Pertama dengan
kesunggugan dan keahliannya untuk melaksanakan, menyelesaikan dan
memelihara pekerjaan, serta memperbaiki kerusakan–kerusakan yang terjadi
akibat dari kesalahan atau kelalaian Pihak Kedua sesuai ketentuan dan
spesifikasi yang tercantum dalam perjanjian ini dan atau yang ditentukan
Pihak Pertama
2. Pihak Kedua berkewajiban menyediakan tenaga kerja, bahan–bahan,
perlengkapan, peralatan yang memadai dan sebagainya yang dibutuhkan
untuk penyelesaian pelaksanaan pekerjaan
3. Pihak Kedua dalam pelaksanaan dan penyelesaian pekerjaan di Lokasi Proyek
harus menyediakan :
a. Tenaga pelaksana karyawan yang terdidik dan berpengalaman dalam
bidangnya dan para pengawas atau mandor yang cakap untuk mengawasi
pekerjaan
III- 61
b. Tenaga kerja yang terampil untuk memenuhi kewajiban Pihak Kedua sesuai
dengan Perjanjian ini
4. Pihak Kedua bertanggung jawab sepenuhnya terhadap ketetapan, stabilitas,
keselamatan pelaksanaan dan metode konstruksi pekerjaan
5. Pihak Kedua dan atau Pihak pertama akan melakukan kerjasama dengan
Nominated Sub Contractor/Direct Contractor di bawah koordinasi Pihak
Pertama
6. Pihak Pertama berhak meminta Pihak Kedua untuk segera mengganti
pelaksana atau karyawan dan tenaga kerja yang dalam penilaian Pihak
Pertama berkelakuan tidak baik atau memiliki kemampuan atau lalai dalam
melaksanakan tugasnya dilapangan, dengan disertai data–data dan bukti lain
dimana pelaksanaan tersebut tidak dapat melaksanakan pekerjaan dengan
baik.
7. Item pekerjaan yang tidak tercantum dalam Perjanjian ini, tetapi harus
dilaksanakan demi kesempurnaan pekerjaan atau bangunan akan disepakati
bersama secara tertulis oleh Para Pihak, dan Pihak Kedua akan melaksanakan
item pekerjaan berdasarkan kesepakatan tersebut.
III- 62
PASAL 14
PENGAMANAN TEMPAT KERJA DAN TENAGA KERJA
1. Pihak Kedua bertanggung jawab atas keselamatan dan keamanan di tempat
kerja dan atau terhadap seluruh tenaga kerja, keberhasilan bangunan–
bangunan, gedung, alat–alat dan bahan–bahan bangunan selama pekerjaan
berlangsung.
2. Pihak Kedua bertanggung Jawab atau wajib menyediakan sarana untuk
menjaga keselamatan para tenaga kerjanya guna menghindarkan bahaya yang
mungkin terjadi pada saat melaksanakan pekerjaan
3. Pihak Kedua bertanggung jawab atas segala kerugian yang berkaitan dengan
pelaksanaan Pekerjaan Struktur Apartemen Sudirman One Tangerang yang
diderita pihak lain akibat kesalahan atau kelalaian dalam pelaksanaan
pekerjaan Pihak Kedua serta melepaskan atau membebaskan Pihak Pertama
dari segala tuntutan Pihak lain yang mengalami kerugian akibat hal ini
tersebut.
4. Jika terjadi kecelakaan pada saat pelaksanaan pekerjaan di dalam lokasi
proyek / lapangan baik terhadap pekerjanya maupun Pihak lainnya, maka
Pihak Kedua diwajibkan memberi pertolongan kepada korban – korban dan
seluruh biaya yang dikeluarkan sebagai akibatnya menjadi beban dan
tanggung jawab sepenuhnya Pihak Kedua.
5. Pihak Kedua wajib menyediakan tempat tiggal sementara yang memenuhi
syarat – syarat kesehatan dan ketertiban, dalam hal para tenaga kerjanya
tinggal sementara di dekat lokasi pekerjaan (bukan di dalam lokasi proyek).
III- 63
6. Pihak Kedua harus berkoordinasi dalam Nominated Sub Contractor/Direct
Contractor dalam pegamanan tempat kerja dan tenaga kerja
7. Hubungan antara para tenaga kerja dengan Pihak Kedua sepanjang tidak
diatur secara khusus, maka tunduk pada peraturan perundang – undangan
yang berlaku dan menjadi tanggung jawab sepenuhnya Pihak Kedua
PASAL 15
BAHAN – BAHAN DAN ALAT – ALAT
1. Bahan–bahan, alat–alat dan segala sesuatunya yang diperlukan untuk
melaksanakan pekerjaan tersebut dalam Pasal 2 Perjanjian ini harus
disediakan oleh Pihak Kedua dan harus sesuai dengan representasi,
spesifikasi dan kualitas yang baik yang telah ditetapkan oleh Pihak Pertama
2. Pihak Kedua wajib membuat tempat atau gudang yang baik untuk
menyimpan bahan–bahan, alat–alat serta menyediakan angkutan untuk
pemindahan bahan–bahan dan alat–alat tersebut guna lancarnya pekerjaan
3. Pihak Kedua wajib menyediakan bahan–bahan dan alat–alat sebagaimana
disebutkan pada ayat (1) dalam Pasal ini, sesuai dengan spesifikasi yang telah
disepakati dalam Perjanjian ini dan bahan–bahan dan alat–alat tersebut harus
dalam keadaan baik dan terjamin kualitas serta keasliannya (original).
4. Pihak Pertama berhak menolak bahan–bahan dan alat–alat yang disediakan
oleh Pihak Kedua bila kualitasnya tidak memenuhi spesifikasi teknis yang
ditetapkan dalam Perjanjian ini.
5. Jika bahan–bahan dan atau alat–alat yang tidak memenuhi spesifikasi teknis
dalam perjanjian ini berada dalam lokasi proyek/lapangan, maka paling
lambat dalam waktu 2 x 24 jam Pihak Kedua harus mengganti bahan–bahan
III- 64
dan alat–alat tersebut sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditetapkan oleh
Pihak Pertama
6. Tidak tersedianya bahan–bahan dan alat–alat, tidak dapat dijadikan alasan
Pihak Kedua untuk keterlambatan pekerjaan
7. Apabila kemudian ternyata bahan–bahan dan alat–alat yang disediakan Pihak
Kedua tidak sesuai spesifikasi teknis sebagaimana yang telah ditetapkan
dalam Perjanjian ini, maka Pihak Kedua diwajibkan untuk mengganti atau
memperbaiki tanpa menuntut kerugian karenanya.
PASAL 16
PERALATAN MILIK PIHAK KEDUA
1. Semua peralatan Pihak Kedua atau bahan yang didatangkan oleh Pihak Kedua
ke lokasi proyek dianggap khusus untuk pelaksanaan pekerjaan sesuai
perjanjian dan segala pemindahan atau pengeluaran sebagian atau
keseluruhan daripadanya harus dengan memberitahukannya terlebih yang
diperuntukan untuk pengangkutan karyawan, buruh dan peralatan Pihak
Kedua, bahan, pekerjaan sementara dan perlengkapan kedalam atau dari
Lokasi Proyek.
2. Pihak Kedua wajib untuk membantu atau menjaminkan peralatan penunjang
yang ada dilokasi proyek untuk kepentingan Nominated Sub
Contractor/Direct Contractor sepanjang tidak mengganggu pekerjaan dari
Pihak Kedua seperti : Tower Crane, Passenger Hoist dan sebagainya dengan
biaya yang sepakati oleh Para Pihak dan Nominated Sub Contractor/ Direct
Contractor.
III- 65
PASAL 17
RESIKO
1. Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua musnah dengan cara apapun akibat
kesalahan dan atau kelalaian Pihak Kedua sebelum diserahkan kepada Pihak
Pertama, maka Pihak Kedua bertanggung jawab sepenuhnya atas segala
kerugian yang timbul jika Pihak Pertama telah lalai untuk menerima hasil
pekerjaan tersebut.
2. Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua sebagian atau seluruhnya musnag di luar
kesalahan dan atau kelalaian Para Pihak (akibat dari keadaan kahar/force
majeure seperti yang tercantum dalam Pasal 20 Perjanjian ini) sebelum
pekerjaan diserahkan kepada Pihak Pertama, dan Pihak Pertama tidak lalai
untuk menerima atau menyetujui hasil pekerjaan tersebut, maka segala
kerugian yang timbul akibat itu akan ditanggung oleh Pihak Kedua cq
Asuransi.
3. Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua sebagian atau seluruhnya musnah
disebabkan oleh cacat–cacat tersembunyi dalam strukturnya, maka segala
kerugian yang timbul ditanggung sepenuhnya oleh Pihak Kedua
4. Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua sebagian atau seluruhnya musnah
disebabkan karena berubahnya penggunaan atau fungsi, maka segala kerugian
yang timbul ditanggung oleh Pihak Pertama.
5. Jika pada waktu pelaksanaanya terjadi kemacetan–kemacetan yang
diakibatkan tidak masuknya atau tidak tersedianya bahan–bahan dan alat–alat
karena semata–mata kesalahan dan atau kelalaian Pihak Kedua, maka segala
III- 66
resiko akibat kemacetan pekerjaan tersebut menjadi tanggung jawab Pihak
Kedua
6. Segala persoalan dan tuntutan tenaga kerja maupun Nominated Sub
Contractor yang menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua, atau
dengan kata lain bahwa Pihak Kedua membebaskan Pihak Pertama dari
segala tuntutan–tuntutan para tenaga kerja dan Nominated Sub Contractor
yang berkenaan dengan pelaksanaan pekerjaan ini baik didalam maupun di
luar pengadilan
7. Bilamana selama Pihak Kedua melaksanakan pekerjaan seperti yang
tercantum dalam pasal 2 perjanjian ini, menimbulkan kerugian terhadap pihak
ketiga (orang–orang yang tidak ada sangkut pautnya dalam perjanjian ini)
akibat kelalaian atau kesalahan Pihak Kedua, maka segala kerugian
ditanggung sepenuhnya oleh Pihak Kedua
PASAL 18
ASURANSI
1. Pihak Kedua wajib menanggung asuransi terhadap pelaksanaan pekerjaan
sampai dengan masa pemeliharaan berakhir dan telah
ditandatanganinyaBerita Acara Serah Terima Kedua oleh Para Pihak untuk :
a. Contractors All Risk (CAR) dengan nilai pertanggungan total sebanding
dengan Total Biaya Pekerjaan
b. Thrid Party Liability (TPL) terhadap kerusakan / kerugian pihak ketiga
termasuk bangunan – bangunan disekelilingnya dikarenakan pelaksanaan
pekerjaan sesuai perjanjian ini.
III- 67
c. Asuransi Tenaga Kerja (ASTEK) untuk tenaga kerja Pihak Kedua yang
ditempatkan dan atau ditugaskan melaksanakan pekerjaan, dan Pihak
Kedua wajib menyelenggarakan Asuransi Jaminan Sosial Tenaga Kerja
(JAMSOSTEK) sesuai dengan ketentuan perundang – undangan yang
berlaku.
d. Asuransi Peralatan Milik Pihak Kedua
2. Sehubungan dengan ayat (1) diatas, Pihak Kedua harus menyerahkan
fotocopy asuransi dan fotocopy kwitansi pembayaran premi kepada Pihak
Pertama.
3. Tanpa mengurangi tanggung jawab dan tanggung gugat Pihak Kedua, maka
Pihak Kedua akan melindungi Pihak Pertama dari segala segala resiko
terhadap tuntutan atau gugatan yang timbul sebagai akibat pelaksanaan
pekerjaan oleh Pihak Kedua sesuai dengan ketentuan Perjanjian ini, baik
tuntutan atau gugatan atas kerugian–kerugian atau kerusakan–kerusakan yang
diderita oleh seseorang atau segala harta milik siapapun yang mungkin terjadi
baik langsung maupun tidak langsung (dilokasi proyek maupun disekeliling
proyek), jika tuntutan tersebut bukan dikarenakan kesalahan atau kelalain
Pihak Pertama.
III- 68
PASAL 19
DENDA ATAS KETERLAMBATAN DAN KELALAIAN
1. Jika Pihak Kedua melakukan kelalaian atau kesalahan yang telah mendapat
peringatan tertulis dari Pihak Pertama sebanyak 3 (tiga) kali berturut–turut
dengan tenggang waktu 7 (tujuh) hari untuk setiap peringatan atas kesalahan /
kelalaian tersebut, maka Pihak Kedua akan dikenakan denda sebesar Rp.
500.000,- (Lima ratus ribu rupiah) per hari sampai peringatan tertulis tersebut
telah dilaksanakan
2. Jika Pihak Kedua oleh karena kelalaian atau kesalahannya tidak dapat
menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan jangka waktu pelaksanaan yang
tercantum dalam Pasal 4 ayat (1) Perjanjian ini kecuali keadaan kahar/force
majeure, maka Pihak Kedua dikenakan denda keterlambatan sebesar 1‰
(satu permil) dari presentasi pekerjaan yang telah dilakukan untuk setiap hari
keterlambatan dengan jumlah maksimum denda 5% (lima persen) dari Biaya
Pekerjaan termasuk namun tidak terbatas pada pengakhiran perjanjian yang
berhak dilakuakan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.
3. Denda–denda yang dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) Pasal ini, dibebankan
kepada Pihak Kedua dan akan diperhitungkan dengan kewajiban pembayaran
Pihak Pertama kepada Pihak Kedua
4. Apabila terjadi keterlambatan pembayaran oleh Pihak Petama kepada Pihak
Kedua dari batas waktu yang ditentukan seperti yang tercantum dalam Pasal 6
ayat (2) Perjanjian ini, maka untuk setiap hari keterlambatan dari nilai yang
harus dibayarkan kepada Pihak Kedua. Ketentuan tersebut berlaku dengan
III- 69
syarat tagihan pembayaran atau invoice Pihak Kedua telah diterima dengan
baik dan benar oleh Pihak Pertama
5. Apabila Pihak Pertama tidak melakukan pembayaran kepada Pihak Kedua
dalam waktu 14 (empat belas) hari dari batas waktu yang ditentukan, tanpa
mengurangi hak Pihak Kedua terhadap ganti rugi keterlambatan pembayaran
sebesar 1‰ (satu permil) per hari oleh Pihak Pertama, maka Pihak Kedua
berhak melambatkan sementara pekerjaan (slow down) dan akan memulai
lagi pekerjaan secara normal jika pembayaran telah dilaksanakan.
6. Keterlambatan pekerjaan akibat terlambatnya pembayaran, Pihak Kedua
berhak mendapatkan perpanjangan waktu dan tambahan biaya overhead yang
besarnya akan ditentukan kemudian atas kesepakatan Para Pihak.
PASAL 20
KEADAAN KAHAR/FORCE MAJEURE
1. Yang dimaksud dengan keadaan kahar adalah peristiwa–peristiwa yang
disebabkan/ditimbulkan kerena kejadian diluar kemampuan Para Pihak
seperti : pemogokan, embargo, huru–hara, pemberontakan, pertempuran,
peperangan, sabotase, aksi terorisme, badai, banjir, gempa bumi, tanah
longsor, epidemic, tindakan Pemerintah dalam bidang Monoter dan semua
keterlambatan atau kegagalan yang karenanya tidak boleh dianggap sebagai
kesalahan pihak yang mengalaminya
2. Apabila terjadi keadaan kahar/force majeure, pihak yang mengalami
kahar/force majeure harus memberitahukan kepada pihak yang lainnya
secara tertulis selambat–lambatnya dalam waktu 14 (empat belas) hari
kalender sejak terjadinya keadaan kahar/force majeure tersebut disertai bukti–

III- 70
bukti yang sah, demikian juga pada waktu keadaan kahar/force majeure
berakhir.
3. Atas pemberitahuan Pihak yang mengalami kahar/force majeure, maka pihak
yang lainnya akan menyetujui atau menolak secara tertulis keadaan
kahae/forces majeure tersebut dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari
kalender, sejak adanya pemberitahuan tersebut
4. Jika dalam waktu 14 (empat belas) hari kalender sejak pemberitahuan pihak
mengalami kahar/force majeure kepada pihak lainnya tentang keadaan
kahar/force majeure tersebut dan pihak yang lainnya tidak memberikan
jawabannya, maka pihak yang lainnya dianggap menyetujui adanya keadaan
kahar/force majeure tersebut
5. Terhadap terjadinya keadaan kahar/force majeure tersebut, para pihak
sepakat dan setuju untuk tidak saling menuntut satu sama lain
PASAL 21
KERAHASIAN
1. Pihak Kedua dalam melaksanakan pekerjaan sebagaimana desebutkan dalam
perjanjian ini, untuk saat ini maupun kemudian hari ataupun di masa yang
akan datang, setelah jangka waktu perjanjian ini berakhir wajib menjaga
kerahasian seluruh dokumen, data, dan atau informasi dalam bentuk apapun
yang diterima dari Pihak Pertama dan atau yang diperoleh dari hasil pekerjaan
Pihak Kedua dan karenanya Pihak Kedua bertanggung jawab atas kerahasian
setiap dokumen, data dan atau informasi yang diketahuinya tersebut dan tidak
akan memberikan dan atau memperlihatkan dokumen, data atau informasi
kepada Pihak Lain yang tidak berhak

III- 71
2. Pihak Kedua menjamin sepenuhnya kepada Pihak Pertama bahwa pekerka
atau orang – orang yang ditunjuk/diberi tugas olehnya atau pihak–pihak yang
berada dalam kekuasaanya dan atau setidaknya mempunyai hubungan kerja
dengannya, tidak akan membocorkan rahasia Pihak Pertama, baik saat ini dan
atau dimasa yang akan datang setelah jangka waktu Perjanjian berakhir,
termasuk akan tetapi tidak terbatas pada seluruh gambar perencanaan yang
tidak dibenarkan, diberikan, diinformasikan dan atau diperlihatkan kepada
pihak lain yang tidak berkepentingan/tidak berhak tanpa adanya persetujuan
tertulis terlebih dahulu dari Pihak Pertama.
PASAL 22
PENGAKHIRAN PERJANJIAN OLEH PIHAK PERTAMA
Pihak pertama dapat melakukan pengakhiran Perjanjian secara sepihak setelah
sebelumnya memberikan peringatan secara tertulis sebanyak 3 (tiga) kali berturut–
turut dengan jeda waktu 7 ( tujuh) hari kepada Pihak Kedua, apabila :
a. Pihak Kedua menyeraahkan atau mengalihkan pekerjaanya seluruhnya
kepada pihak lain tanpa pemberitahuan tertulis terlebih dahulu kepada Pihak
Pertama
b. Pihak Kedua dalam waktu 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak diterimanya
Surat Perintah Kerja dari Pihak Pertama, tidak atau beum melaksanakan
pekerjaan di Lokasi Proyek
c. Pihak Kedua nyata-nyata tidak dapat melaksanakan kewajibannya yang telah
ditentukan dalam perjanjian ini
III- 72
d. Keterlambatan waktu pelaksanaan pekerjaan telah melewati 5% (lima persen)
dari jadwal waktu pelaksanaan yang telah ditentukan tnapa persetujuan Pihak
Pertama
e. Pihak Kedua dinyatakan pailit oleh Badan yang berwenang atau Surat Izin
Usahanya dicabut atau Surat Izin usaha tersebut dinyatakan oleh Pengadilan
sudah tidak berlaku lagi
f. Dalam hal Pihak Kedua mengundurkan diri setelah menandatangani
perjanjian ini, maka jaminan pelaksanaan yang harus diberikan akan menjadi
milik Pihak Pertama
PASAL 23
PENGAKHIRAN PERJANJIAN OLEH PIHAK KEDUA
1. Pihak Kedua dapat melakukan pengakhiran Perjanjian secara sepihak dengan
sebelumnya memberikan peringatan tertulis sebanyak 3 (tiga) kali berturut –
turut dengan jangka waktu 7 (tujuh) hari untuk setiap peringatan kepada
Pihak Pertama, apabila :
a. Pihak Pertama nyata – nyata tidak dapat melaksanakan kewajibannya yang
telah ditunjukan dalam perjanjian ini.
b. Pihak Pertama dinyatakan pailit oleh Badan yang berwenang atau surat izin
usaga tersebut dicabut dan dinyatakan pengadilan sudah tidak berlaku lagi
c. Apabila terjadi kerugian sebagaimana tercantum pada ayat (1) pasal ini,
maka Pihak Pertama akan membayar seluruh biaya pekerjaan yang telah
selesai dilaksanakan atau yang sudah dimulai namun belum selesai
dilaksanakan pada saat tanggal pengakhiran perjanjian ini serta nilai bahan
dan peralatan Pihak Kedua yang telah atau belum dipergunakan termasuk
III- 73
bahan dan peralatan yang didatangkan dari luar negri (impor) yang
diperkuat dengan bukti – bukti yang sah bahwa material impor tersebut
memang untuk pembangunan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One
mengurangi hak Pihak Pertama intuk memperhitungkan kerugian – kerugian
yang timbul akibat pengakhiran perjanjian secara sepihak dari Pihak Kedua
d. Nilai pembayaran sebagaimana tercantum pada ayat (2) diatas sesuai nilai
yang desetujui Para pihak
PASAL 24
PERTENTANGAN KEPERNTINGAN
1. Pihak Kedua dan atau perwakilannya (termasuk tetapi tidak terbats kepada
karyawan Pihak Kedua atau segala organisasi terkait dengan Pihak Kedua)
menyatakan tidak pernah memberi maupun menerima serta berjanji untuk
memeberi atau menerima jasa/imbalan dalam bentuk apapun, baik dalam
materi maupun sejenisnya, kepada/dari setiap karyawan Pihak Pertama (atau
siapapun) dan atau anggota keluarga, dimana jasa/imbalan tersebut bertujuan
baiksecara langsung maupun tidak langsung untuk menggoda, membujuk,
mempengaruhi, menyuap, atau yang mempengaruhi hasil tender dan atau
perjanjian ini dan atau pengiriman dan atau pemesanan yang dibuat antara
Pihak Kedua dan Pihak Petama
2. Apabila Pihak Kedua dan atau perwakilannya (termasuk tetapi tidak terbatas
pada agen dan organisaisi lainnya yang terkait dengan Pihak Kedua) terbukti
telah memberi apapun menerima jasa/imbalan yang dimaksud kepada
karyawan Pihak Pertama atau anggota keluarganya, Pihak Pertama berhak
untuk mengambil tindakan sebagai berikut :

III- 74
a. Pihak pertama berhak secara sepihak untuk memutuskan/mengakhiri
perjanjian ini
b. Pihak Kedua wajib membayar gantui rugi sebesar 10 (sepuluh) kali dari
jumlah yang telah diberikan kepada karyawan Pihak Pertama
c. Pihak Kedua harus melakuakan pembayaran dang anti rugi tersebut kepada
Pihak Pertama sesegera mungkin setelah menerima pemberitahuan secara
tertulis dari Pihak Pertama
PASAL 25
PENYELESAIAN PERSELISIHAN
1. Perselisihan yang mungkin timbul dalam pelaksanaan pekerjaan sebagaimana
tercantum dalam pasal 2 perjanjian ini akan diselesaikan secara musyawarah
dan mufakat oleh Para Pihak
2. Apabila perselisiahan dimaksud tidakdapat diselesaikan secara musyawarah
dan mufakat maka atas segala akibat yang terjadi dari pelaksanaan perjanjian
ini. Para Pihak sepakat untuk menyerhkan penyelesaian kepada Pengadilan
Negri Tangerang
PASAL 26
KORESPONDENSI
1. Setiap berita atau pemberitahuan kepada Para Pihak disampaikan dengan
surat pada alamat korespondensi sebagai berikut :
Bila ditujukan kepada Pihak Pertama :
PT. PANCAKARYA GRIYATAMA
Gedung Trivo Lantai 5
Jl. KH.Wahid Hasyim No.157, Jakaeta Pusat 10240

III- 75
Telephon : (021) 391 0707
Faksimili : (021) 390 5258
Up : Bpk.Ir.Suheri Chaidrata
Bila dtujukan kepada Pihak Kedua :
PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (PERSERO)Tbk. CABANG IV
Jl. Penghulu H. Hasan Mustafa No.47, Bandung 40124
Telephon : (022) 720 6936
Fasimili : (0222)720 2305
Up : Bpk. Ir. Agus Samuel Kana
2. Apabila terjadi perubahan alamat korespondensi tersebut, maka Para Pihak
yang alamatya berubah wajib memberitahukan perubahan tersebut kepada
pihak lainnya dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah perubahan tersebut
dilaksanakan. Bilamana Para Pihak lalai untuk memberitahukan alamat
barunya, maka segala akibat yang mungkin timbul dan merugikan ditanggung
oleh pihak yang melakukan kelalaian
PASAL 27
LAIN – LAIN
1. Pihak Pertama harus mengakui Pihak Kedua sebagai pihak dalam perjanjian
ini dan tidak mengakui pihak lain yang mengaku sebagai turut berhak atau
mempunyai bagian dan atau mempunyai hubungan hokum dengan Pihak
Kedua atas Perjanjian ini meskipun hal tersebut diakui oleh Pihak Kedua
2. Pihak Kedua dilarang mengubah tulisan–tulisan dan atau coret–coretan yang
bertujuan untuk merubah atau menambah ketentuan–ketentuan dalam
perjanjian ini. Apabila Pihak Kedua melanggar hal tersebut, maka tulisan–
III- 76
tulisan dan atau coretan–coretan yang dibuat oleh Pihak Kedua tersebut
menjadi tidak sah/tidak mengikat Para Pihak
3. Apabila terhadap pasal–pasal didalam perjanjian ini yang menunjuk pasal
lain, akan tetapi pasal yang ditunjuk tersebut tidak tepat atau tidak
berhubungan dengan pasal yang menunjuk dikarenakan adanya kesalahan
penulisan, maka hal tersebut tidak mengurangi makna dan keberlakuan pasal
yang menunjuk tersebut
4. Apabila terdapat kesalahan penulisan/redaksional dalam Pasal–pasal yang
mengatur perjanjian ini maka hal tersebut tidak mengurangi maksud dan
tujuan serta keberlakuan pasal tersebut
5. Pihak Kedua wajib segara menandatangani dan mengembalikan Perjanjian ini
kepada Pihak Pertama. Apabila Pihak Kedua lalai dan tidak dapat memenuhi
kewajibannya tersebut maka Pihak Pertama berhak membatalkan kesepakatan
yang ada sebelumnya.
6. Setiap lampiran dalam perjanjian ini merupakan satu kesatuan dan menjadi
bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini
7. Segala sesuatu yang belum dan atau tidak cukup diatur dalam Perjanjian ini
sepanjang diperlukan akan diatur lebih lanjut dalam Surat Perjanjian
Tambahan (Addendum) dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
perjanjian ini.
Demikian Perjanjian ini dibuat oleh Para Pihak pada hari, tanggal, bulan dan
tahun tersebut diatas, berlaku dan mengikat setelah ditandatangani oleh Para
Pihak, dengan dan diatas materai yang cukup dibuat dalam rangkap 2 (dua) yang
masing – masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.

III- 77
3.6 MANAJEMEN PELAKSANAAN PROYEK
Pada suatu proyek pembangunan rapat merupakan hal yang paling penting.
Rapat berfungsi sebagai sarana untuk berdiskusi antara pihak owner, konsultan
maupun kontraktor. Hasil dari suatu rapat disebut laporan.
Laporan proyek dibagi menjadi 3 bagian yaitu Laporan Harian, Laporan
Mingguan, maupun Laporan Bulanan. Pada Proyek Apartemen Sudirman One
Laporan harian, Mingguan dan Bulanan dibuat kontraktor kemudian dilaporkan ke
pengawas dan disesuaikan dengan laporan pengawas dan dilaporkan ke pusat
(Kantor PP pusat).
1. Laporan Harian
Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh hasil kerja
atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan
dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap
harinya pada suatu proyek konstruksi.
Laporan ini memuat hal – hal sebagai berikut :
a. Pengadaan bahan dan material yang telah dilaksanakan
b. Peralatan yang tersedia di lapangan
c. Pekerjaan yang telah diselesaikan
d. Keadaan cuaca
e. Waktu atau jam kerja, jumlah tenaga kerja
2. Laporan Mingguan
Segala Sesuatu yang bahan atau keterangan tentang suatu hasil kerja
atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan
III- 78
dalam proyek konstruksi, dapat berupa lisan dan tertulis pada tiap
harinya pada suatu proyek konstruksi
Laporan ini memuat hal – hal sebagai berikut :
A. Laporan progress dan koordinasi konstruksi
a. Kondisi site safety
b. Membandingkan progress dengan program (rencana vs realisasi)
c. Antisipasi Keterlambatan
d. Quality control
e. Koordinasi antar kontraktor
f. Informasi work outstanding
g. Shop drawing
B. Laporan Perencanaan
a. Merencanakan koordinasi dan mengontrol pekerjaan (current
and future) yang menjadi tanggung jawab konsultan
b. Mempertimbangkan dan membuat rekomendasi terhadap usaha
perubahan desain
c. Review, pantau dan evaluasi progress design atau produk
dokumen, bila diperlukan menerbitkan instruksi tindakan
perbaikan yang diperlukan
d. Evaluasi respon konsultan terhadap informasi yang belum clear
(ex. RFI,Design)
C. Laporan safety meeting
a. Meyakinkan seluruh aspek healthy safety, environment, and
security dikelola dengan baik

III- 79
b. Melaksanakan audit safety pada proyek
c. Mendiskusikan dan mengantisipasi seluruh kejadian dan
kecelakaan yang terjadi dari unsafe activitiesand condition,
mearmisses, serious and minor injuries termasuk kasus first aid.
d. Menciptakan safety awareness
e. Meyakinkan bahwa standar safety dan upaya berkelanjutan
selalu dilaksanakan seiring dengan upaya – upaya healthy,
safety, environment and security (dalam rencana mingguan)
f. Meningkatkan komunikasi dalam hal safety
g. Melaksanakan analisa terhadap informasi dari laporan
kecelakaan
3. Laporan Bulanan
Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil
kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan
dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap
harinya pada suatu proyek konstruksi
Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut :
a. Penjelasan atas upaya yang dilakukan proyek untuk mencegah
terjadinya ketidaksesuaian agar realisasi tercapai sesuai yang
direncanakan, termasuk penjelasan upaya antisipasi, pencegahan dan
perbaikan.
b. Realisasi pelaksanaan proyek secara fisik terhadap rencana yang
telah ditetapkan
III- 80
c. Pengaturan pendapatan biaya anggaran proyek dan biaya
pengeluaran proyek
d. Foto-foto dokumentasi pekerjaan dari beberapa pekerjaan
Pengendalian suatu proyek merupakan salah satu bagian dari siklus
manajemen proyek yaitu perencanaan, pengorganisasian, pengkontrolan,
pelaksanaan dan pengendalian. Pengendalian proyek dimaksudkan untuk
menjaga agar pelaksanaan suatu kegiatan dapat sesuai dengan tujuan
proyek tersebut sehingga proyek dapat diselesaikan secara tepat waktu,
dengan biaya yang sesuai dan memenuhi persyaratan kualitas yang
diharapkan
Tujuan yang ingin dicapai dalam pengendalian proyek adalah sebagai
berikut :
a. Meningkatkan efisiensi dari pekerjaan sehingga dapat
meminimalkan pengeluaran proyek (pengendalian biaya).
b. Memperoleh kualitas bangunan yang sesuai dengan perencanaan
(pengendalian mutu).
c. Waktu pelaksanaan sesuai dengan time schedule sehingga pihak
pemilik proyek maupun pelaksana tidak merasa dirugikan karena
adanya keterlambatan (pengendalian waktu)
Maka untuk dapat menciptakan tujuan–tujuan tersebut diperlukan
beberapa pertimbangan-pertimbangan agar mendapatkan rencana
yang baik, teliti yaitu sebagai berikut :
a. Metode pelaksanaan sesuai dengan tender atau rencana yang
telah dibuat
III- 81
b. Dana dan tenaga kerja yang tersedia
c. Bahan bangunan atau material dan peralatan yang tersedia
d. Waktu yang telah ditentukan
e. Pengendalian jalannya proyek yang harus sesuai dengan rencana
III- 82

Is I 3170030537302

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Is I 3170030537302

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB III Managemen dan organisasi proyek

MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

3.1 ORGANISASI PROYEK

Proyek konstruksi merupakan suatu kegiatan usaha yang kompleks, sifatnya

proyek konstruksi ini sendiri. Dengan adanya keterbatasan-keterbatasan tersebut

agar dalam suatu proyek konstruksi dapat dilakukan aktivitas-aktivitas yang

Organisasi proyek juga dibutuhkan untuk memastikan bahwa pekerjaan dapat

menentukan tipe-tipe organisasi suatu proyek, antara lain sebagai berikut :

a. Berdasarkan Produk. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan jenis produk

b. Berdasarkan Lokasi. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan wilayah

produksi atau wilayah pemasaran

c. Berdasarkan Proses. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan proses

d. Berdasarkan Pelanggan. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan

e. Berdasarkan Fungsi. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan fungsi–

fungsi yang diperlukan dalam organisasi, seperti : pemasaran, produksi,

Secara umum, terdapat 4 jenis organisasi proyek yang lazim digunakan

dalam menyelesaikan suatu proyek. Adapun jenis-jenis organisasi proyek yang

dimaksud antara lain :

1. Organisasi Proyek Fungsional

Dalam organisasi proyek fungsional, susunan organisasi proyek dibentuk

berdasarkan fungsi-fungsi yang terdapat dalam suatu struktur organisasi. Sistem

organisasi ini biasanya digunakan ketika suatu bagian fungsional memiliki

diberikan wewenang untuk mengkoordinir proyek. Adapun beberapa kelebihan

diselesaikan dengan struktur dasar fungsional organisasi induk, memiliki

fleksibilitas maksimum dalam penggunaan staff, adanya pembauran berbagai jenis

keahlian bagi tiap-tiap fungsi serta peningkatan terhadap profesionalisme pada

sebuah divisi fungsional. Sedangkan beberapa kelemahan yang ditemui dalam

menjadi kurang fokus, terdapat kemungkinan terjadinya kesulitan integrasi antar

2. Organisasi Proyek Tim Khusus

memimpin tenaga-tenaga ahli yang terdapat dalam tim. Adapun beberapa

lebih singkat, mempermudah koordinasi maupun integrasi personil serta orientasi

tim akan lebih kuat kepada kepentingan penyelesaian proyek. Sedangkan

masalah dalam penggunaan sumber daya, terdapat kecenderungan terjadinya

terasa sulit karena telah meninggalkan departemen fungsionalnya dalam waktu

3. Organisasi Proyek Matriks

Organisasi proyek matriks merupakan suatu organisasi proyek yang melekat

merupakan penggabungan kelebihan yang terdapat dalam organisasi fungsional

mengambil keputusan mengenai pelaksanaan pekerjaan dan kebutuhan personil

karena keputusan tersebut merupakan wewenang dari pada departemen lain,

personil proyek berada dibahwah komando pimpinan proyek dan departemen

4. Organisasi Proyek Virtual

Organisasi proyek virtual adalah suatu bentuk organisasi proyek yang

merupakan penggabungan dari beberapa organisasi dengan tujuan untuk

Adapun beberapa kelebihan yang terdapat dalam susunan organisasi proyek

beradaptasi dengan pesatnya perkembangan teknologi serta adanya peningkatan

terhadap fleksibilitas usaha. Sedangkan beberapa kekurangan yang terdapat dalam

organisasi yang berbeda dapat menjadi hambatan, terdapat potensi terjadinya

kehilangan kontrol pada proyek serta terdapat potensi terjadinya konflik

Secara umum, organisasi memiliki pengertian sebagai bentuk kerja sama

suatu kelompok manusia secara sistematis dari bagian–bagian yang saling

dibentuknya organisasi bertujuan untuk mangatur unsur-unsur sumber daya

efektif dan efisien.

pelaksanaan proyek pembangunan dapat tercapai sesuai dengan persyaratan

waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati sebelumnya.

Organisasi kerja dalam proyek sangat diperlukan untuk mendapatkan hasil

dengan target waktu dan mutu yang diharapkan.

Pada pembangunan proyek Apartemen Sudirman One, organisasi–organisasi

pelaksanaan adalah sebagai berikut :

melaksanakannya sesuai dengan perjanjian kontrak kerja. Untuk merealisasikan

Pada proyek pembagunan Apartemen Sudirman One yang bertindak selaku

pemberi tugas (owner) adalah PT. Pancakarya Griyatama.

Tugas dan wewenang pemilik proyek atau owner adalah :