DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

3. PANDUAN PROSEDUR TEKNIS PERENCANAAN

KONSTRUKSI

3.1. GAMBARAN UMUM PERENCANAAN TEKNIS KONSTRUKSI

 Perencanaan teknis meliputi:
a. perencanaan baru;
b. perencanaan dengan desain berulang; atau
c. perencanaan dengan desain purwarupa (prototype).
 Perencanaan teknis dilakukan dengan penyusunan rencana teknis yang
meliputi:
a. konsepsi perancangan,
konsepsi perancangan digunakan untuk:
a) membantu pengguna jasa dalam memperoleh gambaran atas
konsepsi rancangan; dan
b) mendapatkan gambaran pertimbangan bagi penyedia jasa
dalam melakukan perancangan.
konsepsi perancangan paling sedikit meliputi:
a) data dan informasi;
b) analisis;
c) dasar pemikiran dan pertimbangan perancangan;
d) program ruang;
e) organisasi hubungan ruang;
f) skematik rencana teknis; dan
g) sketsa gagasan.
b. pra rancangan;
pra rancangan digunakan untuk:
a) mendapatkan pola dan gubahan bentuk rancangan yang tepat,
waktu pembangunan yang paling singkat, serta biaya yang
paling ekonomis;
b) memperoleh kesesuaian pengertian yang lebih tepat atas
konsepsi perancangan serta pengaruhnya terhadap kelayakan
lingkungan; dan
c) menunjukkan keselarasan dan keterpaduan konsepsi
perancangan terhadap ketentuan Rencana Tata Ruang untuk
perizinan.

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-1
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

Pra rancangan disusun berdasarkan konsepsi perancangan yang

telah disetujui dan berdasarkan hasil lokakarya rekayasa nilai (value
engineering), paling sedikit meliputi:
a) pola, gubahan, dan bentuk arsitektur yang diwujudkan dalam
gambar pra rancangan yaitu:
1. rencana massa bangunan gedung;
2. rencana tapak;
3. denah;
4. tampak bangunan gedung;
5. potongan bangunan gedung; dan
6. visualisasi desain tiga dimensi.
b) nilai fungsional dalam bentuk diagram; dan
c) aspek kualitatif serta aspek kuantitatif, baik dalam bentuk
laporan tertulis dan gambar seperti:
1. perkiraan luas lantai;
2. informasi penggunaan bahan;
3. sistem konstruksi;
4. biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan; dan
5. penerapan prinsip Bangunan Gedung Hijau.
Lokakarya rekayasa nilai (value engineering) sebagaimana
dimaksud diwajibkan untuk kegiatan pembangunan dengan luas
bangunan diatas 12.000 m2 (dua belas ribu meter persegi) atau
diatas 8 (delapan) lantai. Lokakarya rekayasa nilai (value
engineering) dilaksanakan selama 40 (empat puluh) jam.
c. Pengembangan rancangan;
Pengembangan rancangan digunakan untuk :
a) kepastian dan kejelasan ukuran serta wujud karakter bangunan
secara menyeluruh, pasti, dan terpadu;
b) mematangkan konsepsi rancangan secara keseluruhan,
terutama ditinjau dari keselarasan sistem yang terkandung di
dalamnya baik dari segi kelayakan dan fungsi, estetika, waktu
dan ekonomi bangunan serta Bangunan Gedung Hijau; dan
c) penyusunan rancangan detail.
Pengembangan rancangan disusun berdasarkan pra rancangan
yang telah disetujui, paling sedikit meliputi:

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-2
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

a. pengembangan arsitektur bangunan gedung berupa gambar

rencana arsitektur, beserta uraian konsep dan visualisasi desain
dua dimensi dan desain tiga dimensi;
b. sistem struktur, beserta uraian konsep dan perhitungannya;
c. sistem mekanikal, elektrikal termasuk Informasi dan Teknologi
(IT), sistem pemipaan (plumbing), tata lingkungan beserta
uraian konsep dan perhitungannya;
d. penggunaan bahan bangunan secara garis besar dengan
mempertimbangkan nilai manfaat, ketersediaan bahan,
konstruksi, nilai ekonomi, dan rantai pasok; dan
e. perkiraan biaya konstruksi berdasarkan sistem bangunan yang
disajikan dalam bentuk gambar, diagram sistem, dan laporan
tertulis.
d. rancangan detail.
Rancangan detail digunakan untuk penyusunan dokumen teknis pada
dokumen lelang konstruksi fisik yang disusun berdasarkan
pengembangan rancangan yang telah disetujui paling sedikit meliputi:
a) gambar detail arsitektur, detail struktur, detail utilitas dan
lansekap;
b) Rencana Kerja dan Syarat (RKS) yang meliputi:
1. persyaratan umum;
2. persyaratan administratif; dan
3. persyaratan teknis termasuk spesifikasi teknis.
c) rincian volume pelaksanaan pekerjaan, Rencana Anggaran
Biaya (RAB) pekerjaan konstruksi (Engineering Estimate); dan
d) laporan perencanaan yang meliputi:
1. laporan arsitektur;
2. laporan perhitungan struktur termasuk laporan penyelidikan
tanah (soil test);
3. laporan perhitungan mekanikal, elektrikal, dan sistem
pemipaan (plumbing);
4. laporan perhitungan Informasi dan Teknologi;
5. laporan tata lingkungan; dan
6. laporan perhitungan Bangunan Gedung Hijau.
Dokumen teknis pada dokumen lelang konstruksi fisik yang
disusun meliputi gambar detail, Rencana Kerja dan Syarat
(RKS), dan rincian volume pelaksanaan pekerjaan.

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-3
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

 Penyusunan rencana teknis dilakukan oleh penyedia jasa

perencanaan konstruksi berdasarkan:
a. Kerangka Acuan Kerja (KAK) pekerjaan perencanaan
teknis;
b. surat perjanjian pekerjaan perencanaan teknis dan
lampiran beserta perubahannya;
c. Standar Manajemen Mutu (SMM); dan
d. Standar Mutu Kesehatan dan Keselamatan Kerja (SMK3).
 Pembangunan Bangunan Gedung Negara untuk bangunan
bertingkat diatas 4 (empat) lantai, bangunan dengan luas total di
atas 5000 m2 (lima ribu meter persegi), klasifikasi bangunan
khusus, bangunan yang melibatkan lebih dari satu penyedia jasa
perencanaan maupun pelaksana konstruksi dan/atau yang
dilaksanakan lebih dari satu tahun anggaran (multiyears project)
harus dilakukan pengawasan pada perencanaan teknis oleh
manajemen konstruksi.
Pengawasan sebagaimana dimaksud menghasilkan laporan reviu
desain.
 Dalam hal keadaan darurat bencana, penyusunan rencana
teknis untuk bangunan gedung dengan klasifikasi sederhana
dapat dilakukan oleh K/L atau OPD Teknis.
 Tahap perencanaan teknis menghasilkan dokumen
perencanaan meliputi:
a. laporan konsepsi perancangan;
b. dokumen pra rancangan;
c. dokumen pengembangan rancangan;
d. dokumen rancangan detail;
e. laporan kegiatan lokakarya rekayasa nilai atau value
engineering (VE) untuk kegiatan yang diwajibkan;
f. reviu desain untuk kegiatan yang memerlukan penyedia jasa
manajemen konstruksi;
g. kontrak kerja perencana konstruksi; dan
h. kontrak kerja manajemen konstruksi untuk kegiatan yang
memerlukan penyedia jasa manajemen konstruksi.

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-4
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

3.2. PENYEDIA JASA PERENCANAAN KONSTRUKSI

1. Organisasi penyedia jasa perencanaan konstruksi disesuaikan dengan

lingkup dan kompleksitas pekerjaan, seperti:
a. penanggung jawab kegiatan.
b. tenaga ahli arsitektur.
c. tenaga ahli struktur.
d. tenaga ahli utilitas (Mekanikal atau elektrikal).
e. tenaga ahli estimasi biaya.
f. tenaga ahli tata ruang luar.
g. tenaga ahli lainnya.
2. Penyedia jasa perencanaan konstruksi berfungsi melaksanakan pengadaan
dokumen perencanaan, dokumen lelang, dokumen untuk pelaksanaan
konstruksi, memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu pelelangan, dan
memberikan penjelasan serta saran penyelesaian terhadap persoalan
perencanaan yang timbul selama tahap konstruksi.
3. Penyedia jasa perencanaan konstruksi mulai bertugas sejak ditetapkan
berdasarkan SPMK mulai dari tahap perencanaan sampai dengan serah
terima pertama pekerjaan oleh penyedia jasa pelaksanaan konstruksi.
4. Penyedia jasa perencanaan konstruksi dalam melaksanakan tugasnya
bertanggung jawab secara kontraktual kepada Kepala Satuan Kerja atau
Pejabat Pembuat Komitmen.
5. Dalam hal di daerah tempat pelaksanaan kegiatan tidak terdapat perusahaan
yang memenuhi persyaratan dan bersedia melakukan tugas konsultansi
perencanaan, maka dapat ditunjuk perusahaan yang memenuhi persyaratan
dan bersedia dari daerah lain sesuai ketentuan. Apabila tidak terdapat
penyedia jasa perencanaan konstruksi seperti tersebut di atas, maka fungsi
tersebut dilakukan oleh instansi teknis setempat yang bertanggung jawab
terhadap pembinaan bangunan gedung, dengan biaya maksimal sebesar
60% (enam puluh per seratus) dikali biaya perencanaan konstruksi yang
dilaksanakan dalam rangka swakelola.
6. Pengadaan penyedia jasa perencanaan konstruksi harus berdasarkan
ketentuan peraturan perundang-undangan tentang pedoman pelaksanaan
pengadaan barang dan jasa pemerintah serta petunjuk teknis
pelaksanaannya. Penyedia jasa perencanaan konstruksi dapat dilakukan
melalui sayembara.
7. Untuk pekerjaan pembangunan dengan luas bangunan diatas 12.000 m2
(dua belas ribu meter persegi) atau diatas 8 (delapan) lantai, penyedia jasa
perencanaan konstruksi diwajibkan pada tahap pra rancangan
menyelenggarakan lokakarya rekayasa nilai (value engineering) selama 40

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-5
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

(empat puluh) jam, untuk mengembangkan konsepsi perancangan, dengan

melibatkan partisipasi pengelola kegiatan, penyedia jasa manajemen
konstruksi, dan pemberi jasa keahlian rekayasa nilai (value engineering).
8. Biaya penyelenggaraan lokakarya, termasuk biaya kerja sama dengan
pemberi jasa keahlian rekayasa nilai (value engineering) merupakan bagian
dari biaya penyedia jasa perencanaan konstruksi.
9. Penyedia jasa perencanaan konstruksi tidak dapat merangkap sebagai
penyedia jasa manajemen konstruksi untuk pekerjaan yang sama.
10. Biaya penyedia jasa perencanaan konstruksi dibebankan pada komponan
biaya perencanaan teknis kegiatan.
11. Kegiatan Perencanaan Teknis
Pekerjaan perencanaan teknis meliputi perencanaan lingkungan atau site
atau tapak bangunan dan perencanaan fisik bangunan gedung negara.
Kegiatan perencanaan teknis terdiri atas:
a. Persiapan dan penyusunan konsepsi perancangan meliputi:
i. mengumpulkan data dan informasi lapangan (termasuk
penyelidikan tanah).
ii. membuat interpretasi secara garis besar terhadap kerangka acuan
kerja (KAK).
iii. konsultasi dengan pemerintah daerah setempat mengenai
peraturan daerah atau perizinan bangunan.
iv. membuat program perencanaan dan perancangan yang
merupakan batasan sasaran atau tujuan pembangunan dan
ketentuan atau persyaratan pembangunan hasil analisis data dan
informasi dari pengguna jasa maupun pihak lain.
Program perencanaan perancangan berupa laporan yang
mencakup:
• program rencana kerja,menjelaskan rencana penanganan
pekerjaan perencanaan perancangan.
• program ruang, menjelaskan susunan kebutuhan, besaran
dan jenis ruang serta analisa hubungan fungsi ruang.
• program Bangunan Gedung Hijau (BGH).
v. membuat gagasan dan interpretasi terhadap program
perencanaan dan perancangan sebagai landasan perencanaan
dan perancangan diwujudkan dalam uraian tertulis, diagram-
diagram dan/atau gambar.
vi. membuat sketsa gagasan merupakan gambar sketsa dalam skala
yang memadai yang menggambarkan gagasan perencanaan dan
perancangan yang jelas tentang pola pembagian ruang dan bentuk
bangunan.

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-6
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

b. Persetujuan Konsepsi perancangan dari Pengguna Jasa untuk

dijadikan dasar perencanaan perancangan tahap selanjutnya.
c. Penyusunan pra rancangan meliputi:
i. membuat gambar rencana massa bangunan gedung yang
menunjukan posisi massa bangunan di dalam tapak dan terhadap
lingkungan sekitar berikut kontur tanah berdasarkan Rencana Tata
Kota dan program Bangunan Gedung Hijau (BGH).
ii. membuat gambar Rencana Tapak yang menunjukan hubungan
denah antar bangunan dan Tata Ruang Luar atau Penghijauan di
dalam kawasan tapak.
iii. membuat gambar denah yang menggambarkan susunan tata
ruang dan hubungan antar ruang dalam bangunan pada setiap
lantai dan menerangkan peil atau ketinggian lantai.
iv. membuat gambar tampak bangunan yang menunjukan pandangan
ke empat sisi atau arah bangunan.
v. membuat gambar potongan bangunan secara melintang dan
memanjang untuk menunjukan secara garis besar penampang dan
sistem struktur dan utilitas bangunan.
vi. membuat gambar visualisasi tiga dimensi dalam bentuk gambar
dan/atau animasi komputer.
vii. Membuat gambar tersebut di atas dalam skala 1:500 (satu banding
lima ratus), 1:200 (satu banding dua ratus), 1:100 (satu banding
seratus) dan atau yang memadai beserta ukuran untuk kejelasan
informasi yang ingin dicapai.
viii. Menghitung nilai fungsional bangunan gedung dan
menampilkannya dalam bentuk diagram.
ix. Membuat laporan teknis dalam bentuk uraian dan gambar tentang
perkiraan luas lantai, informasi penggunaan bahan atau material,
pemilihan sistem struktur bangunan, pemilihan sistem utilitas
bangunan, pemilihan konsep tata lingkungan serta perkiraan biaya
dan waktu konstruksi.
x. mengurus perizinan sampai mendapatkan keterangan rencana
kota atau kabupaten, keterangan persyaratan bangunan dan
lingkungan, dan penyiapan kelengkapan permohonan Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) sesuai dengan ketentuan yang
ditetapkan pemerintah daerah setempat.
d. Penyelenggaraan paket kegiatan lokakarya rekayasa nilai (value
engineering) pada tahap pra rancangan untuk pengembangan konsep
perencanaan teknis bagi kegiatan pembangunan Bangunan Gedung
Negara yang diwajibkan.

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-7
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

e. Persetujuan pra rancangan dari Pengguna Jasa untuk dijadikan dasar

perencanaan perancangan tahap selanjutnya.
f. Penyusunan pengembangan rancangan:
i. membuat pengembangan arsitektur bangunan gedung berupa
gambar rencana arsitektur yang menunjukan hubungan antara
lantai bangunan dan tata ruang luar terhadap garis sempadan
bangunan, jalan dan ketentuan rencana tata kota lainnya.
ii. membuat denah yang menunjukan lantai-lantai dalam bangunan,
susunan tata ruang dalam, koordinat bangunan, peil lantai, dan
ukuran-ukuran elemen bangunan serta jenis bahan yang
digunakan.
iii. membuat tampak bangunan, yang menujukan pandangan ke
empat arah bangunan dan bahan bangunan yang digunakan
secara jelas beserta uraian konsep dan visualisasi desain dua
dimensi dan desain tiga dimensi bila diperlukan.
iv. membuat pengembangan sistem struktur, berupa gambar
potongan bangunan, secara melintang dan memanjang yang
menjelaskan sistem struktur, ukuran dan peil elemen bangunan
(fondasi, lantai, dinding, langit-langit dan atap) secara menyeluruh
beserta uraian konsep dan perhitungannya.
v. membuat pengembangan sistem mekanikal elektrikal, berupa
gambar detail mekanikal elektrikal termasuk IT, beserta uraian
konsep dan perhitungannya.
vi. membuat gambar tersebut di atas dalam skala 1:500 (satu banding
lima ratus), 1:200 (satu banding dua ratus), 1:100 (satu banding
seratus), 1:50 (satu banding lima puluh) dan/atau yang memadai
beserta ukuran untuk kejelasan informasi yang ingin dicapai.
vii. membuat garis besar spesifikasi teknis (Outline Specifications);
viii. menyusun perkiraan biaya konstruksi.

g. Penyusunan rencana detail berupa uraian lebih terinci seperti membuat

gambar-gambar detail pelaksanaan dan pemasangan serta
penyelesaian bahan atau material dan elemen atau unsur bangunan,
rencana kerja dan syarat-syarat, rincian volume pelaksanaan
pekerjaan, rencana anggaran biaya pekerjaan konstruksi, dan
menyusun laporan perencanaan.
h. Persetujuan rancangan detail dari pengguna jasa untuk digunakan
sebagai dokumen teknis pada dokumen lelang konstruksi fisik.

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-8
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

i. Penyusunan rencana teknis meliputi laporan konsepsi perancangan,

dokumen pra rancangan, dokumen pengembangan rancangan, dan
dokumen rancangan detail.
j. Membantu kepala satuan kerja atau pejabat pembuat komitmen
didalam menyusun dokumen pelelangan, dan membantu unit layanan
pengadaan barang dan jasa atau kelompok kerja unit layanan
pengadaan barang dan jasa atau pejabat pengadaan dalam menyusun
program dan pelaksanaan pelelangan.
k. Membantu unit layanan pengadaan barang dan jasa atau kelompok
kerja unit layanan pengadaan barang dan jasa atau pejabat pengadaan
pada waktu penjelasan pekerjaan, termasuk menyusun Berita Acara
Penjelasan Pekerjaan, membantu unit layanan pengadaan barang dan
jasa atau kelompok kerja unit layanan pengadaan barang dan jasa atau
pejabat pengadaan dalam melaksanakan evaluasi penawaran,
menyusun kembali dokumen pelelangan, dan melaksanakan tugas-
tugas yang sama apabila terjadi lelang ulang.
l. Melakukan pengawasan berkala, seperti memeriksa kesesuaian
pelaksanaan pekerjaan dengan rencana secara berkala, melakukan
penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis pelaksanaan bila ada
perubahan, memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan
yang timbul selama masa konstruksi, memberikan rekomendasi tentang
penggunaan bahan, dan membuat laporan akhir pengawasan berkala.
m. Penyusunan laporan akhir pekerjaan perencanaan yang terdiri atas
perubahan perencanaan pada masa pelaksanaan konstruksi, petunjuk
penggunaan, pemeliharaan, dan perawatan bangunan gedung,
termasuk petunjuk yang menyangkut peralatan dan perlengkapan
mekanikal elektrikal bangunan.
12. Penyusunan rencana teknis untuk kegiatan pembangunan:
a. bangunan bertingkat diatas 4 (empat) lantai.
b. bangunan dengan luas total di atas 5.000 m2 (lima ribu meter persegi).
c. bangunan khusus.
d. yang melibatkan lebih dari satu penyedia jasa perencanaan maupun
pelaksana konstruksi.
e. yang dilaksanakan lebih dari satu tahun anggaran (multiyears project).
Harus melibatkan penyedia jasa managemen konstruksi sejak
awal penyusunan rencana teknis.
13. Penggunaan Building Information Modelling (BIM) wajib diterapkan pada
Bangunan Gedung Negara tidak sederhana dengan kriteria luas diatas 2000
m2 (dua ribu meter persegi) dan diatas 2 (dua) lantai. Keluaran dari
perancangan merupakan hasil desain menggunakan BIM untuk:

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-9
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

a. gambar arsitektur.
b. gambar struktur.
c. gambar utilitas (mekanikal dan elektrikal)
d. gambar lansekap.
e. rincian volume pelaksanaan pekerjaan.
f. rencana anggaran biaya

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-10
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

3.3. GARIS BESAR KERANGKA ACUAN KERJA KONSULTAN

PERENCANAAN KONSTRUKSI

1. PENDAHULUAN
A. UMUM
B. LATAR BELAKANG
2. MAKSUD DAN TUJUAN
3. SASARAN
4. NAMA DAN ORGANISASI PEJABAT PEMBUAT KOMITMEN
5. SUMBER PENDANAAN
A. Biaya Perencanaan.
B. Sumber Dana.
6. LINGKUP, LOKASI KEGIATAN, DATA DAN FASILITAS PENUNJANG
A. Lingkup Kegiatan;
B. Lokasi Kegiatan;
C. Data Lokasi;
a. Informasi tentang lahan, meliputi :
i. kondisi fisik lokasi seperti : luasan, batas-batas, dan topografi,
ii. kondisi tanah (hasil soil test),
iii. keadaan air tanah,
iv. peruntukan tanah,
v. koefisien dasar bangunan,
vi. koefisien lantai bangunan,
vii. perincian penggunaan lahan, perkerasan, penghijauan dan
lain-lain.
b. Pemakai bangunan:
i. struktur organisasi
ii. jumlah personii-personil sekarang dan satuan kerja
pengembangan untuk ............. tahun mendatang
(umumnya 5 tahun),
iii. kegiatan utama utama, penunjang, pelengkap,
iv. perlengkapan / peralatan khusus, jenis, berat, dan
dimensinya.

c. Kebutuhan bangunan:
i. program ruang,
ii. keinginan tentang organisasi / pemanfaatan ruang,

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-11
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

d. Keinginan tentang ruang-ruang tertentu, baik yang berhubungan

dengan pemakai atau perlengkapan yang akan digunakan dalam
ruang tersebut.
e. Keinginan tentang kemungkinan perubahan fungsi ruang/
bangunan.
f. Keinginan - keinginan tentang utilitas bangunan seperti:
i. Air bersih :
1) kebutuhan (sekarang dan proyeksi mendatang),
2) sumber air, jaringan dan kapasitasnya.
ii. Air hujan dan air buangan;
1) letak saluran kota,
2) cara pembuangan keluar tapak.
iii. Air kotor dan sampah.
1) Letak Tempat Pembuangan Sementara (TPS)
2) Cara pembuangan keluar dari TPS
iv. Tata Udara/A.C. (bila dipersyaratkan)
1) beban (Ton ref),
2) pembagian beban,
3) sistem yang diinginkan.
v. Transportasi verfikal dalam bangunan (bila dipersyaratkan) ;
1) type dan kapasitas yang akan dipilih,
2) intervall dan waktu tunggu (Waifing Time),
3) penggunaan escalator dan conveyor.
vi. Penanggulangan bahaya kebakaran (bila dipersyaratkan) :
1) detector (jenis, type),
2) fire alarm (jenis),
3) peralatan permadam kebakaran (jenis, kemampuan).
vii. Pengaman dari bahaya pencurian dan perusakan (bila
dipersyaratkan)
1) alarm (jenis, type),
2) sistim yang dipilih.
viii. Jaringan listrik :
1) kebutuhan daya
2) sumber daya dan spesifikasinya,
3) cadangan apabila dibutuhkan (kapasitas, spesifikasi).
ix. Jaringan komunikasi (telepon, telex, radio, intercom) ;
1) kebutuhan titik pembicaraan,
2) sistim yang dipilih.
x. Dan lain-lain sesuai keperluannya.

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-12
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

g. program alih teknologi.

h. staf/ tim teknis pelaksanaan pekerjaan.
Pejabat Pembuat Komitmen akan mengangkat petugas sebagai
wakilnya yang bertindak sebagai Tim Teknis untuk pengawas,
pendamping dalam pelaksanaan pekerjaan ini.
7. LINGKUP PEKERJAAN
7.1. LINGKUP TUGAS
7.2. TANGGUNG JAWAB PERENCANAAN
8. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
9. TENAGA AHLI
10. KELUARAN
10.1. TAHAPAN PERENCANAAN
Keluaran yang dihasilkan oleh konsultan Perencana adalah lebih
lanjut diatur dalam surat perjanjian, yang minimal meliputi:
A. Tahap Konsep Perencanaan
1) Konsep penyiapan rencana teknis, termasuk konsep
organisasi, jumlah dan kualifikasi tim perencana, metoda
pelaksanaan, dan tanggung jawab waktu perencanaan.
2) Konsep skematik rencana teknis, termasuk program
ruang, organisasi hubungan ruang, dll.
3) Laporan data dan informasi lapangan, termasuk
penyelidikan tanah sederhana, keterangan rencana kota,
dll.
B. Tahap Pra - Rencana Teknis
1) Gambar-gambar rencana tapak.
2) Gambar-gambar pra-rencana bangunan.
3) Perkiraan biaya pembangunan.
4) Laporan Perencanaan.
5) Mengurus kelengkapan untuk perizinan, IMB, SLF, dan
Bukti Hak Atas Tanah.
6) Hasil konsultasi rencana dengan Pemda setempat.
7) Garis besar rencana kerja dan syarat-syarat (RKS).
8) Laporan hasil kegiatan lokakarya value engineering
(khusus untuk bangunan diatas 12. 000 m2 atau lebih
dari 8 lantai).

C. Tahap Pengembangan Rencana

1) rencana arsitektur, beserta uraian konsep dan visualisasi
dwi dan trimatra bila diperlukan;

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-13
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

2)rencana struktur, beserta uraian konsep dan

perhitungannya;
3) rencana mekanikal-elektrikal termasuk IT, beserta uraian
konsep dan perhitungannya;
4) garis besar spesifikasi teknis (Outline Specifi-cations);
5) perkiraan biaya.
D. Tahap Rencana Detail
1) membuat gambar-gambar detail
2) rencana kerja dan syarat-syarat, (RKS)
3) rincian volume pelaksanaan pekerjaan, (BQ)
4) rencana anggaran biaya pekerjaan konstruksi, (RAB)
berdasarkan Analisa Biaya Konstruksi - SNI
5) dan menyusun laporan perencanaan; struktur, utilitas,
lengkap dengan perhitungan-perhitungan yang bisa
dipertanggung jawabkan.
E. Tahap Pelelangan (Dokumen Perencanaan Teknis)
1) Gambar Rencana beserta detail pelaksanaan ; arsitektur,
struktur, mekanikal dan elektrikal, pertamanan, tata ruang
2) Rencana kerja dan syarat-syarat administratif, syarat
umum dan syarat teknis (RKS)
3) Rencana Anggaran Biaya (RAB),
4) Rincian Voume pekerjaan/ bill of quatity (BQ),
5) Laporan Perencanaan;
F. Tahap Pengawasan Berkala
1) Laporan Pengawasan Berkala; seperti memeriksa
kesesuaian pelaksanaan pekerjaan dengan rencana
secara berkala, melakukan penyesuaian gambar dan
spesifikasi teknis pelaksanaan bila ada perubahan,
memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan
yang timbul selama masa konstruksi, memberikan
rekomendasi tentang penggunaan bahan, dan membuat
laporan akhir pengawasan berkala;
2) Menyusun laporan akhir pekerjaan perencanaan yang
terdiri atas perubahan perencanaan pada masa
pelaksanaan konstruksi, petunjuk penggunaan,
pemeliharaan, dan perawatan bangunan gedung,
termasuk petunjuk yang menyangkut peralatan dan
perlengkapan mekanikal-elektrikal bangunan.

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-14
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

10.2. KRlTERlA

A. Kriteria Umum
Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh konsultan perencana seperti yang
dimaksud pada KAK harus memperhatikan kriteria umumbangunan
disesuaikan berdasarkan fungsi dan kompleksitas bangunan, yaitu:
1) Persyaratan Peruntukan dan Intensitas :
2) Persyaratan Arsitektur dan Lingkungan
3) Persyaratan Struktur Bangunan
4) Persyaratan Ketahanan terhadap Kebakaran
5) Persyaratan Sarana Jalan Masuk dan Keluar
6) Persyaratan Transportasi dalam Gedung
7) Persyaratan Pencahayaan Darurat, Tanda arah Keluar, dan Sistem
Peringatan
8) Persyaratan Instalasi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi :
9) Persyaratan Instalasi Gas (gas bakar dan/atau gas medik) :
10) Persyaratan Sanitasi Bangunan Gedung dan Lingkungan
11) Persyaratan Ventilasi dan Pengkondisian Udara
12) Persyaratan Pencahayaan :
13) Persyaratan Kebisingan dan Getaran
B. Kriteria Khusus
Kriteria khusus dimaksudkan untuk memberikan syarat -syarat yang
khusus, spesifik berkaitan dengan bangunan gedung yang akan
direncanakan, baik dari segi fungsi khusus bangunan, segi teknis
lainnya, misalnya:
1) Dikaitkan dengan upaya pelestarrian atau konservasi bangunan
yang ada.
2) Kesatuan perencanaan bangunan dengan lingkungan yang ada
disekitar, seperti dalam rangka implementasi penataan bangunan
dan lingkungan.
3) Solusi dan batasan - batasan kontekstual , seperti faktor sosial
budaya setempat, geografi klimatologi, dan lain - lain.

10.3. AZAS-AZAS

10.4. PROSES PERENCANAAN

10.5. PROGRAM KERJA

11. PELAPORAN

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-15
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

12. PENUTUP

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-16
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

3.4. ALUR PROSEDUR KEGIATAN PERENCANAAN TEKNIS

PELAKSANA

MK (JIKA ADA)

PENERBIT IMB
PERENCANA

KONSULTAN

USER AKHIR
NO TAHAPAN KEGIATAN

KONSULTAN
TIM TEKNIS

PENERBIT

PENERBIT

PENERBIT
SLF, SLO
PEMILIK
SATKER

AMDAL
LAHAN

KRK
PPK
PR-A.1 ALUR PROSEDUR PELAKSANAAN TAHAP KONSEP PERENCANAAN (10%)
1 MOBILISASI PERSONIL
SURVEY DATA & LAPANGAN
Penyusunan desain survey
Ketersediaan Peta Delineasi Kawasan Perencanaan
2 Ketersediaan Data Fisik Tapak
Regulasi perencanaan di kawasan perencanaan
Perjalanan survey lapangan
Perjalanan survey instansi
ANALISA
analisa awal
3
verifikasi input desain
analisa dan konsep rancangan
Review Analisa dan konsep rancangan
4 DISTRIBUSI UNDANGAN RAPAT TAHAP KONSEP PERENCANAAN
PENYELENGGARAAN RAPAT TAHAP KONSEP PERENCANAAN
Paparan perencana
Penyusunan Konsep penyiapan rencana teknis
konsep organisasi
tim perencana (jumlah dan kualifikasi)
metode pelaksanaan
waktu perencanaan
5 Penyusunan konsep skematik rencana teknis
program ruang
organisasi hubungan ruang
Penyusunan Laporan data dan informasi lapangan
penyelidikan tanah sederhana
keterangan rencana kota
Risalah rapat/berita acara tahap konsep perencanaan
Daftar hadir dan dokumentasi
ASISTENSI & PERBAIKAN DOKUMEN LAPORAN KONSEP PERENCANAAN
PENYERAHAN DOKUMEN LAPORAN KONSEP PERENCANAAN

PELAKSANA
MK (JIKA ADA)

PENERBIT IMB
PERENCANA

KONSULTAN

USER AKHIR
NO TAHAPAN KEGIATAN
KONSULTAN
TIM TEKNIS

PENERBIT

PENERBIT

PENERBIT
SLF, SLO
PEMILIK
SATKER

AMDAL
LAHAN

KRK
PPK

PR-A.2 TAHAP PRA RANCANGAN (20%)

1 KORDINASI DENGAN PEMDA SETEMPAT TERKAIT PERIZINAN IMB, SLF & BUKTI
HAK ATAS TANAH
2 KORDINASI DENGAN USER TERKAIT KEBUTUHAN RUANG DAN PERSYARATAN
TEKNIS BANGUNAN
3 ANALISA & PENYUSUNAN KONSEP
Analisa & konsep sirkulasi dan jalur penghubung
Analisa & konsep sarana prasarana & utilitas lingkungan
Analisa & konsep bangunan
Analisa & konsep ruang terbuka dan tata hijau (lansekap)
4 PEMBUATAN DRAFT GAMBAR
5 PERHITUNGAN DRAFT PERKIRAAN BIAYA
6 PENYUSUNAN DRAFT RKS
7 Review Analisa dan konsep rancangan
*LOKAKARYA VALUE ENGINEERING (Jika Luas tanah 12.000m2 atau Jumlah Lantai 8
8
Lantai)
- Undangan Lokakarya
Berita Acara
Daftar hadir dan dokumentasi
9 DISTRIBUSI UNDANGAN RAPAT TAHAP KONSEP PERENCANAAN
10 PENYELENGGARAAN RAPAT TAHAP KONSEP PERENCANAAN
Gambar rencana tapak
Gambar-gambar pra-rencana bangunan
Perkiraan biaya pembangunan
Laporan Perencanaan
Mengurus kelengkapan untuk perizinan, IMB, SLF, dan Bukti Hak Atas Tanah.

Hasil konsultasi rencana dengan Pemda setempat

Garis besar rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
Laporan hasil kegiatan lokakarya value engineering (khusus untuk bangunan diatas
12. 000 m2 atau lebih dari 8 lantai)
Risalah rapat/berita acara tahap pra-rancangan
Daftar hadir dan dokumentasi
10 ASISTENSI & PERBAIKAN DOKUMEN LAPORAN PRA RANCANGAN
11 PENYERAHAN DOKUMEN LAPORAN PRA-RANCANGAN

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-17
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

PELAKSANA

MK (JIKA ADA)

PENERBIT IMB
KONSULTAN

USER AKHIR
PERENCANA
NO TAHAPAN KEGIATAN

KONSULTAN
TIM TEKNIS

PENERBIT

PENERBIT

PENERBIT
SLF, SLO
PEMILIK
SATKER

AMDAL
LAHAN

KRK
PPK
PR-A.3 TAHAP PENGEMBANGAN (25%)
1 Penyusunan Tahap pengembangan
- Rencana arsitektur, beserta uraian konsep dan visualisasi
dwi dan trimatra bila diperlukan
- Rencana struktur, beserta uraian konsep dan perhitungannya
- Garis besar spesifikasi teknis (Outline Specifi-cations)
- Perkiraan biaya (Value Engineering)
2 Review Tahap Pengembangan
3 Koordinasi /Asistensi dengan Owner
4 PERBAIKAN DOKUMEN LAPORAN PENGEMBANGAN
5 DISTRIBUSI UNDANGAN RAPAT TAHAP PENGEMBANGAN
6 PENYELENGGARAAN RAPAT TAHAP PENGEMBANGAN
Rencana arsitektur (beserta uraian konsep dan visualisasi dwi dan trimatra bila
diperlukan)
Rencana struktur (beserta uraian konsep dan perhitungannya)
Rencana mekanikal-elektrikal termasuk IT, beserta uraian konsep dan
perhitungannya
Garis besar spesifikasi teknis (Outline Spesification)
Perkiraan biaya
Risalah rapat/berita acara tahap pra-rancangan
Daftar hadir dan dokumentasi
7 ASISTENSI & PERBAIKAN DOKUMEN LAPORAN PENGEMBANGAN
8 PENYERAHAN DOKUMEN LAPORAN PENGEMBANGAN

PELAKSANA
MK (JIKA ADA)

PENERBIT IMB
PERENCANA

KONSULTAN

USER AKHIR
KONSULTAN

NO TAHAPAN KEGIATAN
TIM TEKNIS

PENERBIT

PENERBIT

PENERBIT
SLF, SLO
PEMILIK
SATKER

AMDAL
LAHAN

KRK
PPK

PR-A.4 TAHAP RANCANGAN GAMBAR DETAIL DAN PENYUSUNAN RKS SERTA RAB (25%)
1 Penyusunan Tahap Rancangan Gambar Detail dan Penyusunan RKS Serta RAB
- Gambar-gambar detail
- Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
- Rincian volume pelaksanaan pekerjaan (BQ)
- Rencana anggaran biaya pekerjaan konstruksi, (RAB) berdasarkan Analisa Biaya
- Laporan perencanaan (struktur, utilitas, lengkap dengan perhitungan-perhitungan)
perhitungan-perhitungan yang bisa dipertanggung jawabkan.
2 Review Tahap Pengembangan
3 Koordinasi /Asistensi dengan Owner
4 PERBAIKAN DOKUMEN GAMBAR DETAIL, RKS & RAB
1 DISTRIBUSI UNDANGAN RAPAT TAHAP GAMBAR DETAIL
2 PENYELENGGARAAN RAPAT TAHAP GAMBAR DETAIL
Gambar-gambar detail
Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
Rincian volume pelaksanaan pekerjaan (BQ)
Rencana anggaran biaya pekerjaan konstruksi, (RAB) berdasarkan Analisa Biaya
Konstruksi - SNI
Laporan perencanaan (struktur, utilitas, lengkap dengan perhitungan-perhitungan)

Risalah rapat/berita acara tahap pra-rancangan

Daftar hadir dan dokumentasi
3 ASISTENSI & PERBAIKAN DOKUMEN GAMBAR DETAIL, RKS & RAB
4 PENYERAHAN DOKUMEN GAMBAR DETAIL, RKS & RAB

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-18
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

PELAKSANA

MK (JIKA ADA)

PENERBIT IMB
PENERBIT KRK

PENERBIT SLF,
NO TAHAPAN KEGIATAN

KONSULTAN
KONSULTAN
PERENCANA

USER AKHIR
TIM TEKNIS

PENERBIT
PEMILIK

AMDAL
SATKER

LAHAN
PPK

SLO
PR-A.5 TAHAP PELELANGAN (5%)
1 MEMPERSIAPKAN DOKUMEN LELANG
Gambar Rencana beserta detail pelaksanaan ; arsitektur, struktur,
mekanikal dan elektrikal, pertamanan, tata ruang
Rencana kerja dan syarat-syarat administratif, syarat umum dan syarat
teknis (RKS)
Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Rincian Voume pekerjaan/ bill of quatity (BQ)
Laporan Perencanaan
2 MENDAMPINGI POKJA & PPK SAAT AANWIZING

PELAKSANA

MK (JIKA ADA)

PENERBIT IMB
PENERBIT KRK

PENERBIT SLF,
KONSULTAN
NO TAHAPAN KEGIATAN

KONSULTAN
PERENCANA

USER AKHIR
TIM TEKNIS

PENERBIT
PEMILIK

AMDAL
SATKER

LAHAN
PPK

SLO
PR-A.6 TAHAP PENGAWASAN BERKALA (15%)
1 MENYUSUN LAPORAN PENGAWASAN BERKALA
memeriksa kesesuaian pelaksanaan pekerjaan dengan rencana secara
berkala
melakukan penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis pelaksanaan bila
ada perubahan
memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan yang timbul
selama masa konstruksi
memberikan rekomendasi tentang penggunaan bahan
membuat laporan akhir pengawasan berkala
2 MENYUSUN LAPORAN AKHIR PERENCANAAN
perubahan perencanaan pada masa pelaksanaan konstruksi
petunjuk penggunaan, pemeliharaan, dan perawatan bangunan gedung,

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-19
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

3.5. CHECKLIST KELENGKAPAN ADMINISTRASI KEGIATAN

PERENCANAAN TEKNIS

Data Keterangan Tindak Lanjut (Jika belum dipenuhi) Penanggungjawab

I Profil Kegiatan
1 Nama Kegiatan
2 Lokasi
3 Nilai Perencanaan
4 KaSatker Propinsi/No. Kontak
5 PPK Penataan Bangunan/No.Kontak
6 TKPD
II Profil Perencana
1 Nama Konsultan
2 Alamat
3 Direktur
4 Tim Leader
III Rencana Tahapan Kegiatan
1 Kontrak
2 Kick off
3 Konsep Rancangan
4 Pra Rancangan
5 Pengembangan Rancangan
6 Rancangan
7 Masterplan

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-20
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN STRATEGIS

DESAIN SURVEY
Item Pengendalian Keterangan Tindak Lanjut (Jika belum dipenuhi) Penanggungjawab
I Ketersediaan Peta Delineasi Kawasan Perencanaan
1 Peta Skala Makro
2 Peta Skala Mikro (delineasi)
II Ketersediaan Data Fisik Tapak
Hasil pengukuran
Data topografi/kontur ada?
Hasil tes sifat tanah (sondir/bor)
Hasil tes kandungan tanah
III Regulasi perencanaan di kawasan perencanaan
1 Guna/Fungsi Lahan (dilihat dari RTBL/RDTR/dll)
2 Kepemilikan Lahan
3 Sirkulasi dan Jalur Penghubung
- Sistem jaringan jalan dan pergerakan
- Sistem sirkulasi kendaraan umum
- Sistem sirkulasi kendaraan pribadi
- Sistem sirkulasi kendaraan umum informal setempat
- Sistem pergerakan transit
- Sistem parkir
- Sistem perencanaan jalur servis/pelayanan lingkungan
- Sistem sirkulasi pejalan kaki dan sepeda
- Sistem jaringan jalur penghubung terpadu (pedestrian linkage)
4 Ketersediaan dan kondisi sarana prasarana & utilitas lingkungan
- air bersih
- air limbah dan air kotor
- drainase
- persampahan
- listrik
- telepon
- pengamanan kebakaran
- jalur penyelamatan atau evakuasi
5 Kondisi/Fungsi Bangunan di sekitar tapak
- Blok Bangunan
- Kavling / Perpetakan Lahan
- Kelompok Bangunan, Letak & Orientasi, Sosok Massa, Ekspresi Arsitektur
- Ketinggian dan Eleveasi Lantai Bangunan
6 Kondisi ruang terbuka dan tata hijau di sekitar tapak
- ruang terbuka umum
- ruang terbuka pribadi
- ruang terbuka privat yang bisa diakses oleh umum
- pepohonan dan tata hijau
- Bentang alam (pantai dan laut, sungai, lereng dan perbukitan, puncak bukit)
- Area jalur hijau
- Jenis vegetasi potensial di tapak/kota/kabupaten/provinsi
7 Aktivitas Pendukung

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-21
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-22
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS
PENYUSUNAN DED (DETAILED ENGINEERING DRAWING)
ITEM PENGENDALIAN ADA TIDAK ADA KETERANGAN
I KONSEPSI PERANCANGAN
1 Data dan Informasi
a Hasil data fisik tapak
b Arahan regulasi perencanaan di kawasan tapak
c Identifikasi kebutuhan
- Kebutuhan ruang
- Kebutuhan sarana prasarana lingkungan
- kebutuhan elemen landsekap lingkungan dan kawasan perencanaan;
- penetapan kebutuhan ukuran elemen landsekap
2 Verifikasi input desain
a Sudah ada data dokumen advis planning (terverifikasi terupdate)
Sudah sesuai advis planning (terverifikasi terupdate) / KDB,KLB,GSB,
b
Ketinggian, GSS, GS Sutet, Basement
c Sudah sidang T PAK (jika disyaratkan)
d Zoning sudah ditandatangani stakeholder
e Masterplan sudah ditandatangani stakeholder
f Program ruang sudah ditandatangani stakeholder
3 Analisis Konsepsi Rancangan :
a Konsep sirkulasi dan Jalur Penghubung
- Konsep Kegiatan pengguna tapak yang terkait Kebutuhan
- Rencana pencapaian sasaran (alur pikir dan jadwal penyusunan)
- konsep konektivitas dan pergerakan sekitar tapak perencanaan
b Konsep sarana prasarana & utilitas lingkungan
- Utilitas dan transportasi dalam Bangunan
- Elektrikal / IT I
- pemilihan sistim Utilitas Lingkungan/Mekanikal dan Elektrikal
T apak Perencanaan
- pengelolaan limbah skala lingkungan di sekitar kawasan
- Konsep sistem jaringan infrastruktur bangunan bawah tanah dan
utilitas bangunan serta lingkungan
c Konsep bangunan
- Hubungan ruang tiap bangunan
- Konsep Bentuk Bangunan
- Penerapan Material
- hubungan masa bangunan
d Konsep ruang terbuka dan tata hijau (lansekap)
- pemanfaatan ruang landsekap
- unsur Vegetasi
- hubungan fungsi ruang luar
- Struktur tapak perencanaan komplek UGM
3 Dasar pemikiran dan pertimbangan perancangan
4 Program Ruang
5 organisasi hubungan ruang
6 skematik rencana teknis
7 sketsa gagasan
II PRA RANCANGAN
1 Gambar pra rancangan
a arsitektural
b struktural
c mekanikal
d elektrikal
e lansekap
f signage
g street furniture
h interior
i penanggulangan kebakaran
j mitigasi bencana
k benda seni
l IT
2 Pola, gubahan, dan bentuk arsitektur yang diwujudkan dalam gambar
pra rancangan yaitu:
- Rencana massa bangunan gedung
- Rencana T apak
- Denah
- T ampak Bangunan Gedung
- Potongan bangunan gedung
- visualisasi design bangunan 3 Dimensi
3 nilai fungsional dalam bentuk diagram
4 aspek kualitatif serta aspek kuantitatif, baik dalam bentuk laporan tertulis
dan gambar seperti:
- Perkiraan luas lantai
- informasi penggunaan bahan
- sistem konstruksi
- biaya dan waktu pelaksanaan pembangunan; dan
- penerapan prinsip Bangunan Gedung Hijau
5 Usulan Spesifikasi T eknis dan penggunaan Material
6 Rencana Program Kelembagaan/skenario struktur organisasi pengelola

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-23
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS
PENYUSUNAN DED (DETAILED ENGINEERING DRAWING)
ITEM PENGENDALIAN ADA TIDAK ADA KETERANGAN
III PENGEMBANGAN RANCANGAN
1 Pengembangan rancangan disusun berdasarkan pra ranc angan yang
telah disetujui
a pengembangan arsitektur
1 Gambar rencana Arsitektur
2 Uraian Konsep
3 Visualisasi desin 2 dimensi
4 Desain tiga dimensi
b sistem struktur
1 Uraian Konsep
2 Perhitungannya
c sistem mekanikal, elektrikal termasuk Informasi dan Teknologi (IT), sistem
pemipaan (plumbing), tata lingkungan
1 Uraian Konsep
2 Perhitungannya
d penggunaan bahan bangunan secara garis besar dengan mempertimbangkan
nilai manfaat, ketersediaan bahan, konstruksi, nilai ekonomi, dan rantai pasok;

e perkiraan biaya konstruksi berdasarkan sistem bangunan yang disajikan dalam

bentuk gambar, diagram sistem, dan laporan tertulis
2 Pemeriksaan kelaikan fungsi rancangan
a Keselamatan
struktur
bahaya kebakarahan
petir
b Kesehatan
penghawaan
penc ahayaan
sanitasi
bahan bangunan
c Kenyamanan
ruang gerak
hubungan antar ruang
kondisi udara dalam ruang
pandangan
tingkat getaran dan kebisingan
d Kemudahan
kemudahan hubungan ke,dari dan di dalam tapak
kelengkapan sarana dan prasarana
3 Gambar Rancangan (beserta uraian konsep dan visualisasi dwi dan trimatra)
a arsitektural
b struktural
c mekanikal
d elektrikal
e lansekap
f signage
g street furniture
h interior
i penanggulangan kebakaran
j mitigasi bencana
k benda seni
l IT
4 Garis besar spesifikasi teknis (Outline Spec ifications);
5 Perkiraan biaya.
6 Gambar 3 Dimensi
IV RANCANGAN DETIL
1 DED
a gambar detail arsitektur, detail struktur, detail utilitas dan lansekap
i Masterplan
ii Bloc kplan
iii Siteplan
iv Denah
v T ampak
vi Potongan
vii 3D
viii Rencana Arsitektur
- Rencana Lantai (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana Dinding (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana Plafon (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana T itik Kelistrikan (Lampu, Stop Kontak, Saklar, AC, T V,
T el, Data dll) Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana Atap (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana Pintu / Jendela (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana T oilet / Kamar Madi (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
ix Rencana Arsitektur Eksterior
- Rencana Lantai (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana Dinding (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana Plafon (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana T itik Kelistrikan (Lampu, Stop Kontak, Saklar, AC, T V,
T el, Data dll) Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana Atap (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana Pintu / Jendela (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
- Rencana T oilet / Kamar Madi (Desain Pola, Spek, Grid) + Detail
b Struktur
i Rencana Pondasi (Denah, Potongan, Detail)
ii Rencana Basement (Denah, Potongan, Detail)
iii Rencana Balok (Lt1,Lt2, dst) + (Denah, Potongan, Detail)
iv Rencana Kolom (Lt1,Lt2, dst) + (Denah, Potongan, Detail)
v Rencana Plat Lantai (Lt1,Lt2, dst) + (Denah, Potongan, Detail)
vi Rencana Struktur Atap + (Denah, Potongan, Detail)
c Mekanikal
i Air Besih (Rencana, Skematik, Detail : Pompa dll)
ii Air Kotor Grey Water / Air Bekas (Renc ana, Skematik, Detail : Bak Kontrol dll)
iii Air Kotor Black Water (Rencana, Skematik, Detail : ST P, Septictank dll)
iv Air Hujan (Rencana, Skematik, Detail : Resapan dll)
v Irigasi T aman
d Elektrikal
i Rencana Elektrikal Interior
- Renc Kelistrikan (Renc ana, Schematic, Pembagian Beban, dll)
- Renc Audio Indoor (Rencana, Schematic, Pem bagian Beban, dll)
- Renc MAT V Video Indoor (Renc ana, Sc hematic, Pembagian Beban, dll)
- Renc CCT V Video Indoor (Renc ana, Sc hematic, Pembagian Beban, dll)
- Renc Grounding & Penangkal Petir (Rencana, Schematic, Pembagian Beban, dll)
ii Rencana Elektrikal Exterior
- Renc Kelistrikan (Renc ana, Schematic, Pembagian Beban, dll)
- Renc Audio Exterior(Renc ana, Sc hematic, Pembagian Beban, dll)
- Renc MAT V Video Exterior (Rencana, Sc hematic, Pembagian Beban, dll)
- Renc CCT V Video Exterior (Rencana, Sc hematic, Pembagian Beban, dll)
- Renc Grounding & Penangkal Petir (Rencana, Schematic, Pembagian Beban, dll)

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-24
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

PENYUSUNAN DED (DETAILED ENGINEERING DRAWING)

ITEM PENGENDALIAN ADA TIDAK ADA KETERANGAN
e Lansekap
i Renc. Tanaman Ground Cover
ii Renc. Tanaman Perdu / Bush
iii Renc. Tanaman T ree / Pohon Besar
iv Renc. Perkerasan Lansekap
v Renc. Irigasi Lansekap
vi Renc. Pagar
f Signage
i Renc. Signage / Penujuk Arah Dalam Bangunan
ii Renc. Signage / Penujuk Arah Luar Bangunan
g Street furniture
i Renc. Street Furniture
h Interior
i Renc. Fit Out (Partisi, Kubikal, dll)
ii Renc. Mebel / Furniture
iii Renc. Tirai / Gorden
i Kebakaran
i Tangga Darurat / Kebakaran
ii Smoke Detector
iii Fire Alarm
iv Fire Extinguisher
v Fire Sprinkler
vi Fire Hydrant / Interior
vii Fire Siamese
viii Fire Ground T ank / Tangki simpanan air kebakaran
ix Jalur Khusus Pemadam Kebakaran
x SIgnage Pemandu Fasilitas Kebakaran
j Mitigasi bencana
i Titik Kumpul Mitigasi Bencana
ii SIgnage Pemandu Fasilitas Mitigasi Bencana
k Benda seni
2 Rencana Kerja dan Syarat (RKS) yang meliputi
1 persyaratan umum
2 persyaratan administratif
3 persyaratan teknis termasuk spesifikasi teknis
rincian volume pelaksanaan pekerjaan, Rencana Anggaran Biaya (RAB) pekerjaan
3 konstruksi (Engineering Estimate)
4 laporan perencanaan yang meliputi
a laporan arsitektur
b laporan perhitungan struktur termasuk laporan penyelidikan tanah (soil test)
c laporan perhitungan mekanikal, elektrikal, dan sistem pemipaan (plumbing)
d laporan perhitungan Informasi dan Teknologi
e laporan tata lingkungan
f laporan perhitungan Bangunan Gedung Hijau
6 Rekomendasi Metode Pelaksanaan
7 Kurva S Perencanaan Pelaksanaan Konstruksi
8 Rekomendasi Kebutuhan IMB

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-25
 DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
SATKER PENATAAN PENGEMBANGAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
STRATEGIS

KEGIATAN MASTERPLAN
Item Pengendalian Keterangan Tindak Lanjut (Jika belum dipenuhi) Penanggungjawab
I Pemahaman kondisi yg terdapat pada design survei
II Verifikasi input desain
1 Sudah ada data dokumen advis planning (terverifikasi terupdate)
2 Sudah sesuai advis planning (terverifikasi terupdate) / KDB,KLB,GSB, Ketinggian, GSS, GS Sutet, Basement
3 Sudah sidang TPAK (jika disyaratkan)
4 Zoning sudah ditandatangani stakeholder
5 Masterplan sudah ditandatangani stakeholder
6 Program ruang sudah ditandatangani stakeholder
III Proses Analisis data Survei
1 Kepadatan dalam Kawasan disekitar Tapak perencanaan
2 Sistim Utilitas \lingkungan
3 Vegetasi
4 Fungsi Lahan
5 Penerangan Jalan
IV Konsep Perencanaan, Konsep Perancangan dan pengendalian Kawasan disekitar Tapak Perencanaan
V Konsep Penataan dalam tapak perencanaan
1 Penzoningan
2 Entrance/Main Entrance,
3 Sistim Penerangan, Utilitas, dan Limbah dalam tapak
4 Kebutuhan Fasilitas dalam Tapak seperti
- Bangunan (Struktur organisasi pengguna/pengelola tapak, analisis fungsi dan kebutuhan ruang)
- Pedestrian
- Parkir (analisis kebutuhan Parkir)
- Ruang terbuka Hijau, Penerangan Lingkungan
5 Tahapan pembangunan
VI Gambar Masterplan terkait dengan penerapan systim Utilitas, Hub antar Bangunan, Rencana PJU, Lansekap, Jaringan Jalan, dll)
VII Skenario Pengelolaan Kawasan

BUKU PANDUAN PROSEDUR TEKNIS DAN ADMINISTRASI KEPROYEKAN SATKER PPBLS – 03-26