MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3. RENCANA BLOK PEMANFAATAN RUANG (BLOCK PLAN)

Kawasan CBD yang dibagi dalam unit-unit lingkungan menampung berbagai fungsi guna
lahan, antara lain : mall, pertokoan, hotel, apartemen, convention center, perkantoran, pusat
seni dan budaya, kompleks olah raga, kompleks pemerintahan kota Medan, perumahan
berikut fasilitas umum dan fasilitas sosialnya, ruang terbuka publik dan ruang terbuka hijau
dan blok utilitas. Sebagian besar unit lingkungan menerapkan guna lahan campuran,
sebagian lainnya merupakan unit lingkungan dengan fungsi lahan yang hampir seragam.
Berikut ini adalah luas lahan untuk tiap zona, pada kawasan CBD seluas 767 ha.
Tabel 5.9. Luas Lahan Tiap Zona
NO ZONA LUAS (M2) HA PERSENTASE

1 Zona Perumahan 874,000 87.40 11.40%

2 Zona Komersial 373,000 37.30 4.86%

3 Zona Perkantoran 65,000 6.50 0.85%

4 Zona Perhotelan 33,400 3.34 0.44%

5 Zona Pemerintahan 7,000 0.70 0.09%

6 Fasum dan Fasos 1,541,975 154.20 20.10%

7 Utilitas 89,000 8.90 1.16%

8 Infrastruktur 1,704,100 170.41 22.22%

9 Ruang Terbuka 2,270,525 227.05 29.60%

10 Bangunan Eksisting 712,000 71.20 9.28%

TOTAL : 7,670,000 767.00 100.00%

V - 39
 MASTER PLAN CBD POLONIA

Gambar 5.32.
Pembagian zona di kawasan CBD Polonia

LEGENDA

Menara Medan Zona Perumahan / Apartemen

Zona Komersial / Pertokoan Kompleks Gedung Pertemuan

Zona Perumahan Non Apartemen Zona Pemerintahan

Ruang terbuka / hutan kota Zona Perhotelan

Ruang terbuka / taman kota Fasum dan Fasos

Kompleks terminal / stasiun Utilitas

Danau / kolam / sungai Sports Center & Kampung Atlet

Zona Perkantoran Islamic Center

V - 40
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1. Kawasan Budidaya Perkotaan

5.3.1.1. Menara Medan – Reflection Pond - Mall
Menara Medan merupakan landmark utama kawasan.
Gedung ini terletak di ujung vista boulevard utama
kawasan dari arah selatan. Menara Medan adalah
bangunan yang paling tinggi dalam kawasan dan kota
Medan, direncanakan setinggi sekitar 350 meter. Fungsi
utama Menara ini adalah sebagai menara telekomunikasi
dan perkantoran sewa. Di lantai teratas terdapat
viewing gallery di mana pengunjung dapat melihat
pemandangan kawasan CBD dan kota Medan dari atas.

Gambar 5.33. Konsep Menara Medan

Berada dalam satu unit lingkungan dengan Menara Medan terdapat Mall. Mall ini adalah
akses utama menuju Menara Medan. Pengunjung masuk melalui mall kemudian turun ke
bawah terowongan danau linier yang menghubungkan mall ke Menara Medan. Dari dalam
terowongan danau linier pengunjung dapat melihat Menara Medan melalui “tirai air” pada
kolam, di sela-sela ikan-ikan yang berenang. Dari tingkat muka tanah, danau ini akan
merfleksikan sosok menara Medan, sebagai satu panorama khas kawasan.

V - 41
 MASTER PLAN CBD POLONIA

MENARA MEDAN

REFLECTION POND

MALL

Gambar 5.34. Perletakan Menara Medan – Reflection Pond

– Mall pada lingkungannya

V - 42
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1.2. Perumahan dan Permukiman

Kompleks perumahan menyebar di seluruh area yang terdiri atas beberapa tipe untuk
mengakomodasi kebutuhan perumahan bagi seluruh lapisan masyarakat. Penduduk eksisting
lahan CBD Polonia ditampung dalam konsep perencanaan perumahan 1 : 6 : 3 untuk
golongan atas, menengah, dan bawah. Konsep ini direncanakan berdasarkan komposisi
struktur sosio-ekonomi penduduk Kota Medan dan intensitas penggunaan lahan yang tinggi di
kawasan pusat kota terutama oleh masyarakat berpenghasilan menengah ke atas.

Tipe perumahan yang direncanakan yaitu :

1. Apartemen
Blok Apartemen juga merupakan satu bagian dari kompleks lahan campuran dalam satu unit
lingkungan. Bersama-sama dengan bangunan lain dalam satu unit lingkungan,kompleks
apartemen berorientasi kepada inner court di tengah kompleks.
a. Apartemen Mewah
Luas per unit : 300 m2
Jumlah unit : 1413 unit
Jumlah lantai podium adalah sebanyak 2 lantai, sementara junlah lantai tower sebanyak 12 -
27 lantai

b. Apartemen Menengah
Luas apartemen : 200 m2
Jumlah unit : 1460 unit
Jumlah lantai podium adalah sebanyak 2 lantai, sementara junlah lantai tower sebanyak 8-12
lantai

2. Flat
Luas flat per unit : 45 m2
Jumlah unit : 3378 unit
Podium : 2 lantai
Tower : 8 - 12 lantai

V - 43
 MASTER PLAN CBD POLONIA

Gambar 5.35. Konsep apartemen

3. Rusunawa
Luas bangunan : 30 m2
Jumlah unit : 3200 unit
Jumlah lantai : 4 lantai

V - 44
 MASTER PLAN CBD POLONIA

4. Rumah Tunggal Mewah

Hunian rumah tunggal mewah ini memiliki luas lahan 1600 m2. Kompleks rumah tinggal ini
sasarannya adalah golongan menengah ke atas terdapat pada lingkungan 16 yang
memanfaatkan view pada taman rekreasi dan lapangan golf.
Luas bangunan : 800 m2
Luas tanah : 400 m2
Jumlah unit : 530 unit

Gambar 5.36.
Rumah tunggal mewah

5. Townhouse
Luas bangunan : 180.000 m2
Luas bangunan/unit : 90 m2
Jumlah unit : 9667 unit
Kapasitas : 10.000 orang

6. Rumah Deret 1 Lantai

Di periferi selatan kawasan ditempatkan kompleks perumahan tunggal. Sebagian kompleks ini
merupakan hasil konsolidasi masyarakat eksisting yang berada di sekitar kawasan
perencanaan. Kompleks perumahan ini juga dilengkapi dengan fasilitas publik, seperti fasilitas
pendidikan, kesehatan dan rekreasi yang ditempatkan di sekitar ruang terbuka.
Luas bangunan : 70 m2
Luas tanah : 100 m2
Jumlah unit : 2214 unit

V - 45
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1.3. Perdagangan dan Jasa

1) Shopping Street
Shopping street berada pada boulevard kawasan CBD
yang memanjang dari kompleks Islamic Center sampai
Menara Medan. Pada shopping street terdapat tipologi
bangunan pertokoan dan mall yang secara kontiniu
dihubungkan oleh pedestrian yang nyaman. Secara fisik,
kompleks bangunan komersil ini akan mendefinisikan
boulevard utama dan mengantarkan pengunjung pada
Menara Medan di ujung Utara dan Jembatan Gerbang di
ujung Selatan kawasan.

Gambar 5.37. Shopping Street

V - 46
 MASTER PLAN CBD POLONIA

2) Hotel
Di dalam kompleks CBD terdapat beberapa jenis hotel, yaitu hotel bisnis, berada pada zona
padat bisnis di sekitar Menara Medan, hotel transit , terletak di area terminal terpadu, dan
hotel resor yang berlokasi di sekitar danau buatan. Di beberapa unit lingkungan hotel
merupakan blok yang menyatu dengan fungsi lain seperti mall dan perkantoran.

Berdasarkan tipenya, hotel di kawasan CBD Polonia

terbagi atas Hotel Bintang 3, Hotel Bintang 4 dan Hotel
Bintang 5. Sementara menurut jenisnya, terbagi atas Hotel
Resort, Hotel Bisnis, Hotel Convention dan Hotel Transit.

Gambar 5.36. Hotel

V - 47
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1.4. Pendidikan
1) Pendidikan Formal
Kawasan CBD Polonia mengakomodasi fasilitas pendidikan
dari taman kanak-kanak hingga universitas. Universitas yang
berada dalam kompleks CBD merupakan kompleks universitas
bertaraf internasional.

Gambar 5.39. Sarana pendidikan

V - 48
 MASTER PLAN CBD POLONIA

2) Islamic center
Kompleks Islamic Center berada pada bagian Selatan kawasan, merupakan fasilitas ibadah
serta pengembangan ilmu dan kebudayaan Islam. Di dalam kompleks ini terdapat Mesjid,
asrama, fasilitas pendidikan dan gedung pertemuan.

Gambar 5.40. Islamic Center

V - 49
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1.5. Kesehatan
Fasilitas kesehatan terdiri atas Poliklinik dan Rumah Sakit Swasta. Rumah Sakit yang berada
dalam kompleks CBD juga termasuk tipologi bangunan tinggi, dimaksudkan sebagai fasilitas
pelayanan kesehatan bertaraf internasional. Rumah sakit yang direncanakan mempunyai
pelayanan skala regional kota.
Perencanaan rumah sakit :
 Kapasitas : 750 bed
 Luas bangunan : 60.000 m2
 Jumlah lantai : 6 lantai

5.3.1.6. Peribadatan
Fasilitas peribadatan terdiri atas :
1) Mesjid
 Kapasitas : 500 orang
 Luas bangunan : 2000 m2
 Skala : Regional
 Jumlah Unit : 2 unit
 Lokasi : Lingkungan 25 dan 30
2) Gereja
 Kapasitas : 1000 orang
 Luas bangunan : 4000 m2
 Skala : Regional
 Jumlah Unit : 2 unit
 Lokasi : Lingkungan 23 dan 31

5.3.1.7. Rekreasi
Fasilitas rekreasi terdiri atas :
1) Taman Bermain
Taman bermain merupakan sarana rekreasi di kawasan CBD Polonia berlokasi tersebar di 6
lingkungan dari 33 lingkungan yang ada di CBD Polonia. Setiap area taman bermain seluas
15.000 s.d. 20.000 m2.

V - 50
 MASTER PLAN CBD POLONIA

2) Pasar Seni
Pasar Seni Polonia merupakan kompleks yang mengakomodasi kegiatan penjualan produk
seni dan kerajinan rakyat (craftmant). Di dalam kompleks ini juga terdapat pusat jajan sekelas
Merdeka Walk dan Kesawan Square, sehingga diharapkan dapat menjadi lokasi wisata kota
yang cukup representatif.

Gambar 5.39. Pasar seni Polonia

3) Danau Buatan
Dari sungai Deli yang berada di sisi Timur Kawasan dibuat kanal ke dalam kompleks. Areal di
sekitar kanal ini merupakan ruang terbuka hijau yang dimanfaatkan juga sebagai taman
rekreasi warga kota. Di dalamnya terdapat fasilitas pusat jajan, taman bermain. Di sekitarnya
juga terdapat lapangan golf 9 hole. Selain itu, pelurusan sungai di sisi Barat Daya kawasan (
sungai Babura ) dijadikan danau buatan di area Islamic Center.

V - 51
 MASTER PLAN CBD POLONIA

Gambar 5.42. Danau buatan

V - 52
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1.8. Medan International Convention Center

Medan International Convention Center merupakan pusat konvensi terbesar di Medan dan
bertaraf internasional. Di dalamnya dapat ditampung berbagai kegiatan konvensi dan eksibisi
tingkat lokal, regional maupun dunia. Gedung Konvensi ini berada di bagian utara kawasan
dekat dengan kompleks Menara Medan dan Terminal Terpadu.

Gambar 5.43.
Medan International Convention Center

V - 53
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1.9. Pusat Seni dan Budaya Medan

Pusat Seni dan Budaya Medan merupakan fasilitas pengembangan seni dan budaya. Di
dalamnya terdapat Gedung Kesenian Polonia yang merupakan gedung pertunjukan dan
konser. Selain itu juga terdapat galeri dan sanggar seni yang mengakomodasi berbagai event
kesenian baik yang berskala lokal, regional maupun internasional.

Gambar 5.44.
Gedung
Kesenian

V - 54
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1.10. Olahraga
1) Kompleks Olahraga dan Perkampungan Atlet – Sport Theme Park
Kompleks Olah Raga dan Perkampungan Atlet merupakan fasilitas olah raga bertaraf
internasional yang terlengkap di Medan sebagai pengembangan Kompleks Stadion Teladan.
Selain Stadion sepak bola, kompleks ini berisikan fasilitas olah raga baik indoor maupun
outdoor. Kompleks ini merupakan bagian dari public park yang bertemakan olah raga,
termasuk ruang terbuka hijau yang terintegrasi dengan kawasan sempadan sungai.

Gambar 5.45.
Kompleks olahraga dan
perkampungan atlet – Sport Theme
Park

V - 55
 MASTER PLAN CBD POLONIA

2) Lapangan Olahraga
Fasilitas lapangan olahraga kawasan CBD Polonia berlokasi tersebar di 13 lingkungan dari 33
lingkungan yang ada. Setiap lapangan olahraga luasnya 10.000 s.d. 20.000 m2.
3) Lapangan Golf 9 Hole
Lapangan Golf 9 Hole merupakan salah satu fasilitas olahraga di kawasan CBD Polonia.
Berlokasi di lingkungan 16, lapangan golf ini berada di area yang sama dengan danau buatan
dan luasnya 200.000 m2.

5.3.1.11. Perkantoran
1) Kompleks Pusat Pemerintahan Kota Medan
Pusat Pemerintahan Kota Medan berada di bagian utara kawasan CBD, merupakan kompleks
bangunan pencakar langit di mana seluruh pemerintahan kota Medan diselenggararakan.
Dalam kompleks ini termasuk juga kantor DPRD dan kantor partai-partai politik.

Kompleks Pemerintahan
Kota Medan

Gambar 5.46.
Kompleks pusat
pemerintahan kota Medan.

V - 56
 MASTER PLAN CBD POLONIA

2) Perkantoran Swasta
Kompleks perkantoran sewa tersebar di beberapa unit
lingkungan di sekitar Menara Medan. Tipologi bangunannya
adalah bangunan high rise yang merupakan satu bagian dari
kompleks mix use dalam satu unit lingkungan.

Gambar 5.47.
Perkantoran

V - 57
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.1.12. Terminal Terpadu

Terdapat dua terminal di kawasan CBD Polonia. Terminal yang pertama adalah terminal untuk
moda perpindahan bus shuttle dalam kompleks CBD dan bus dari luar kota Medan, terutama
dari Kuala Namu dan kawasan Mebidang. Terminal ini berlokasi di periferi Selatan kawasan,
dekat ke fasilitas publik untuk kawasan perumahan.

Terminal kedua adalah terminal untuk perpindahan moda

transportasi bus shuttle dalam kompleks CBD dan angkutan
kota dengan trayek dalam kota Medan. Terminal ini
ditempatkan di sekitar unit lingkungan berfungsi publik dan
pelayanan, yaitu dekat ke Menara Medan, Kompleks
Pemerintahan Kota Medan dan Convention Center

Gambar 5.48.
Konsep halte bus dan pedestrian

5.3.1.13. Taman Pemakaman Umum

Taman Pemakaman Umum berlokasi di lingkungan 8 dan merupakan TPU eksisting tapak.
TPU ini luasnya 10.000 m2.

V - 58
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.3.2. Kawasan Lindung

Tata lansekap, blok-blok pengembangan, dan sistem pergerakan merupakan tiga elemen
utama dalam perancangan kota, baik skala besar maupun kecil.
Tata lansekap mencakup ruang-ruang terbuka, air, koridor-koridor pergerakan, taman-taman,
square, jalan dan perabot jalan. Massa bangunan mendefinisikan pengakhiran ruang,
lansekap mewadahi ruang, baik taman, jalan, pagar, maupun perkerasan.
 Tata Vegetasi dan Alam Liar
Tata vegetasi merupakan elemen dari lansekap yang dapat memberikan keindahan
bagi lingkungan sekitarnya. Tata vegetasi merupakan bagian dari elemen lembut
(soft material) yang terdiri dari tanaman pohon, perdu, semak, penutup tanah dan
air yang dapat memberikan kesegaran dan dapat menciptakan iklim mikro
setempat. Tanaman tidak hanya mengandung / mempunyai nilai estetis saja, tapi
juga berfungsi untuk meningkatkan kualitas lingkungan. Fungsi tanaman secara
umum adalah sebagai kontrol pandang, pembatas fisik, pengendalian iklim,
pencegah erosi, habitat satwa, dan nilai estetika.
Jenis tanaman yang direncanakan harus disesuaikan dengan fungsi dan jalan
masuk utama tidak terhalang dari setiap sudut arah. Jenis vegetasi yang
direncanakan sebaiknya memiliki fungsi yang cukup banyak antara lain adalah
sebagai tanda (identitas kawasan), pengarah, pembatas dan peneduh baik bagi
kendaraan maupun bagi pejalan kaki yang akan setiap hari melakukan aktivitas di
kawasan ini.
 Perlakuan Muka Tanah dan Perkerasan. Rencana perkerasan disesuaikan
berdasarkan fungsi masing-masing zona yang akan direncanakan. Konsep dasar
perencanaan yang ekologis mengharuskan setiap tindakan perkerasan seminimal
mungkin mengurangi fungsi dan kinerja tanah dalam daur hidrologi. Dalam hal ini
seleksi material yang masih memungkinkan penyerapan air oleh tanah menjadi
rekomendasi utama
Perkerasan yang akan direncanakan adalah perkerasan yang tahan terhadap sinar
matahari, tidak menyerap panas dan masih memungkinkan penyerapan air.
Perkerasan yang umum diperlukan adalah untuk area kendaraan, jalan sirkulasi,
penghubung antar ruang, area plaza dan area lainnya yang diperuntukkan untuk
berbagai macam kegiatan. Pada umumnya perkerasan memiliki nilai tersendiri bagi

V - 59
 MASTER PLAN CBD POLONIA

lingkungan sekitarnya bila jenis yang dipergunakan sesuai dengan fungsi dan
lingkungan sekitarnya.
 Jaringan Ruang Terbuka. Berfungsi sebagai
penghubung antar kawasan perkotaan. Jaringan
ruang terbuka menghubungkan taman-taman linier,
jalur hijau jalan raya, lapangan bermain, taman,
buffer planting, dan koridor drainase permukaan.
Jalur hijau dapat diciptakan disepanjang elemen
lansekap linier seperti disepanjang sisi sungai, dan
terhubung dengan taman dan jalur pejalan kaki di
Gambar 5.49.
sekitar lingkungan tersebut. Ruang terbuka sebagai penghubung
antar kawasan perkotaan

5.3.2.1. Ruang Terbuka

Terdapat beberapa jenis ruang terbuka pada kawasan CBD Polonia, yaitu :
 Ruang Terbuka Hijau – Hutan Kota
Ruang terbuka hijau luasnya sebesar 30 % (minimal) dari setiap lingkungan.
 Jalur Hijau
 Ruang Terbuka Publik
Dalam kawasan CBD terdapat beberapa jenis ruang terbuka publik, yaitu ruang
terbuka pada taman-taman kawasan (sport theme park, water basin park, golf
course), ruang terbuka dalam blok unit lingkungan (inner court) dan pedestrian.
Ruang terbuka publik ini terutama berfungsi sebagai wafah interaksi sosial warga,
rekreasi serta secara fisik merupakan elemen penyatu blok dan unit lingkungan.
 Roof Garden
Pada bangunan bertingkat tinggi di kawasan CBD
Polonia, direncanakan roof garden atau taman di atap
yang sangat berguna secara ekologis. Jika dilihat pada
konteks lingkungan, roof garden bermanfaat untuk
penghijauan kota pada lahan terbatas. Dalam
lingkungan perkotaan, bertambahnya areal penghijauan
akan meningkatkan mutu udara dengan berkurangnya
Gambar 5.50.
karbondioksida dan bertambahnya pasokan oksigen. Roof garden pada salah satu
bangunan tinggi

V - 60
 MASTER PLAN CBD POLONIA

Sekaligus menyaring debu, tanaman itu bisa menahan angin, mengurangi polusi
udara, dan menjadi habitat bagi burung dan binatang lainnya.
Jika dilihat pada konteks bangunan itu sendiri, perancangan dan pengelolaan roof
garden yang tepat akan dapat menurunkan tingkat penggunaan pendingin udara,
sehingga menurunkan biaya penggunaan listrik. Tanaman tertentu bahkan dapat
menyerap gas-gas beracun.

5.3.2.2. Jalur Hijau

Jalur hijau direncanakan di sepanjang jalur antara jalur kendaraan dan pedestrian. Area hijau
linier ini terutama berfungsi untuk peneduhan bagi pejalan kaki selain untuk fungsi-fungsi
ekologis, seperti pengendali suhu mikro, penyerap debu dan polutan serta juga sebagai
elemen estetika lanskap.

5.3.2.3. Hutan Kota

Ruang terbuka hijau hutan kota dimaksudkan sebagai area konservasi, baik untuk keragaman
hayati dan fungsi pengelolaan ekosistem, yaitu sebagai pengatur tata air, pensuplai udara
bersih serta penyerap debu dan polutan. RTH berjenis hutan kota direncanakan pada area
sempadan sungai Babura dan sungai Deli. Hutan kota ini sekaligus juga menjadi area
pembibitan untuk sustainability tata hijau kawasan. Kawasan konservasi ini tetap dapat
diakses oleh publik dengan tata laksana konservasi yang ketat. Pemilihan jenis tanaman
hutan kota didasarkan kepada fungsi keragaman hayati, pengatur tata air, sefektivitas
penyerapan debu dan suplai oksigen serta untuk habitat satwa dalam kehidupan alam liar.

V - 61
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.4. PEDOMAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN KAWASAN CBD POLONIA

5.4.1. Arahan Kepadatan Bangunan
Lahan CBD Polonia seluas 767 hektar direncanakan terdiri atas 80 % area terbangun,
sementara 20 % sisanya merupakan ruang terbuka yang terdiri atas hutan kota, taman kota,
sempadan, danau dan lapangan golf. CBD Polonia terdiri atas 33 blok lingkungan. Mayoritas
blok lingkungan termasuk blok dengan koefisien dasar bangunan tinggi ( 50% - 75% )
sementara sisanya blok dengan koefisien dasar bangunan menengah ( 20% - 50% ). Salah
satu lingkungan yang menjadi area golf, yaitu Lingkungan 16, merupakan satu-satunya blok
dengan koefisien dasar bangunan rendah ( 5% - 20% ).

Tabel 5.10. Perbandingan Luas Lahan dan Lahan Terbangun CBD Polonia
Luas Lahan Lahan Terbangun KDB Kelompok Kepadatan
No Nama
( m2 ) ( m2 ) (%) Bangunan
1 Lingkungan 1 101.600 56.500 56 % Tinggi
2 Lingkungan 2 98.000 57.000 58 % Tinggi
3 Lingkungan 3 68.000 42.400 62 % Tinggi
4 Lingkungan 4 96.600 57.250 59 % Tinggi
5 Lingkungan 5 135.200 80.000 59 % Tinggi
6 Lingkungan 6 126.200 76.000 60 % Tinggi
7 Lingkungan 7 127.200 73.500 58 % Tinggi
8 Lingkungan 8 169.500 106.375 57 % Tinggi
9 Lingkungan 9 56.500 26.250 45 % Menengah
10 Lingkungan 10 114.600 68.500 60 % Tinggi
11 Lingkungan 11 113.400 68.750 61 % Tinggi
12 Lingkungan 12 150.600 89.500 59 % Tinggi
13 Lingkungan 13 179.300 106.000 59 % Tinggi
14 Lingkungan 14 108.200 66.000 61 % Tinggi
15 Lingkungan 15 159.600 74.500 47 % Menengah
16 Lingkungan 16 318.800 36.500 11 % Rendah
17 Lingkungan 17 108.300 24.000 22 % Menengah
18 Lingkungan 18 163.000 99.500 61 % Tinggi
19 Lingkungan 19 80.500 50.750 63 % Tinggi
20 Lingkungan 20 118.800 75.000 63 % Tinggi
21 Lingkungan 21 206.900 136.000 66 % Tinggi

V - 62
 MASTER PLAN CBD POLONIA

22 Lingkungan 22 176.100 117.000 66 % Tinggi

23 Lingkungan 23 276.500 161.000 65 % Tinggi
24 Lingkungan 24 260.900 145.000 59 % Tinggi
25 Lingkungan 25 346.600 159.000 44 % Menengah
26 Lingkungan 26 185.800 110.000 59 % Tinggi
27 Lingkungan 27 74.000 43.600 59 % Tinggi
28 Lingkungan 28 167.900 104.000 58 % Tinggi
29 Lingkungan 29 284.400 169.500 60 % Tinggi
30 Lingkungan 30 288.200 169.000 59 % Tinggi
31 Lingkungan 31 132.000 86.250 65 % Tinggi
32 Lingkungan 32 174.900 115.500 66 % Tinggi
33 Menara Medan 67.800 36.250 53 % Tinggi
2.752.375

LEGENDA

Gambar 5.51.
Peta Koefisien Dasar Bangunan di CBD Polonia

V - 63
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.4.2. Arahan Ketinggian Bangunan

Ketinggian bangunan di kawasan CBD Polonia bervariasi, sesuai dengan fungsi dan aktivitas
yang ada pada tiap blok. Bangunan dengan ketinggian maksimum 2 lantai umumnya terdiri
atas rumah deret, townhouse, area shopping street atau fasilitas umum. Ketinggian bangunan
tertinggi adalah 50 lantai yang merupakan perkantoran di Menara Medan.
Kategori pengelompokan ketinggian bangunan terdiri atas sebagai berikut :
Tabel 5.11. Standar Kategori Koefisien Lantai Bangunan.
KATEGORI KLB PER BLOK PERUNTUKAN KETERANGAN
KLB Sangat Rendah Blok dengan tidak bertingkat dan bertingkat maksimum 2
lantai dengan tinggi puncak bangunan maksimum 12 m
dari lantai dasar
KLB Rendah Blok dengan bangunan bertingkat maksimum 4 lantai
dengan tinggi puncak maksimum 20 m dan minimum 12 m
dari lantai dasar
KLB Sedang Blok dengan bangunan bertingkat maksimum 8 lantai
dengan tinggi puncak maksimum 36 m dan minimum 24 m
dari lantai dasar
KLB Tinggi Blok dengan bangunan bertingkat minimum 9 lantai
dengan tinggi puncak bangunan minimum 40 m dari lantai
dasar
KLB Sangat Tinggi Blok dengan bangunan bertingkat minimum 20 lantai
dengan tinggi puncak bangunan minimum 80 m dari lantai
dasar
Sumber : Informasi Pelelangan Nasional Pemborongan/Konsultansi dan Pedoman Pelaksanaan Teknis
Konstruksi di Bidang Ke PU-an.

Berikut adalah kategori blok peruntukan KLB di Kawasan CBD Polonia :

Tabel 5.12. Kategori KLB Kawasan CBD Polonia
JUMLAH LANTAI KATEGORI KLB
NO NAMA
PODIUM TOWER PER BLOK
1 Lingkungan 1 (101,600 m2)
- Medan int'l convention center 4 RENDAH
- kantor pemerintah 2 27 SANGAT TINGGI
SANGAT
- pengadilan tinggi negeri 2 RENDAH
- kantor sewa 2 27 SANGAT TINGGI
- gedung parkir 4 RENDAH
- ruang terbuka
2 Lingkungan 2 (98,000 m2)
- Exhibition & bussiness center 4 RENDAH

V - 64
 MASTER PLAN CBD POLONIA

- hotel convention 5* 2 20 SANGAT TINGGI

- hotel transit 3* 6 SEDANG
SANGAT
- gedung olahraga 2 RENDAH
SANGAT
- supermarket + restoran 2 RENDAH
SANGAT
- poliklinik 2 RENDAH
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
3 Lingkungan 3 (68,000 m2)
SANGAT
- terminal CBD 2 RENDAH
- kantor sewa 2 20 SANGAT TINGGI
- kantor swasta 2 20 SANGAT TINGGI
- hotel transit 4* 2 16 TINGGI
SANGAT
- gedung pertemuan 2 RENDAH
SANGAT
- shopping center (skala lingkungan) 2 RENDAH
SANGAT
- restoran 2 RENDAH
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
4 Lingkungan 4 (96,600 m2)
- hotel bisnis 5* 2 20 SANGAT TINGGI
- kantor sewa 2 25 SANGAT TINGGI
- kantor swasta 2 25 SANGAT TINGGI
- apartemen mewah 2 20 SANGAT TINGGI
- shopping center (skala super regional) 8 SEDANG
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
5 Lingkungan 5 (135,200 m2)
- hotel bisnis 4* 2 25 SANGAT TINGGI
- apartemen mewah 2 20 SANGAT TINGGI
- kantor sewa 2 25 SANGAT TINGGI
- kantor swasta 2 25 SANGAT TINGGI
- mixed use hotel bisnis 4* + kantor sewa 2 20 SANGAT TINGGI
SANGAT
- supermarket + restoran 2 RENDAH
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
6 Lingkungan 6 (126,200 m2)
- ruko 4 RENDAH
- kantor sewa 2 25 SANGAT TINGGI
- kantor swasta 2 25 SANGAT TINGGI
- mixed use shopping center (skala lingkungan) + kantor
sewa 4 RENDAH
- gedung parkir 2 SANGAT

V - 65
 MASTER PLAN CBD POLONIA

RENDAH
- ruang terbuka
7 Lingkungan 7 (127,200 m2)
- apartemen mewah 2 20 SANGAT TINGGI
- ruko 4 RENDAH
- kantor sewa 2 25 SANGAT TINGGI
- kantor swasta 4 RENDAH
- mixed use shopping center (skala lingkungan) + kantor
sewa 2 25 SANGAT TINGGI
- shopping center (skala regional) 4 RENDAH
- hotel bisnis 4* 2 20 SANGAT TINGGI
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
8 Lingkungan 8 (169,500 m2)
SANGAT
- telekomunikasi milik AURI RENDAH
SANGAT
- pembangkit listrik biodiesel & gas RENDAH
SANGAT
- kuburan RENDAH
SANGAT
- IPAL RENDAH
SANGAT
- pasar seni RENDAH
SANGAT
- pedagang K5 RENDAH
SANGAT
- reservoir RENDAH
- pelataran parkir
- ruang terbuka
9 Lingkungan 9 (56,500 m2)
- kantor sewa 2 20 SANGAT TINGGI
- kantor swasta 2 20 SANGAT TINGGI
- apartemen menengah 2 8 SEDANG
- shopping center (skala lingkungan) 4 RENDAH
- gedung parkir 4 RENDAH
- ruang terbuka
10 Lingkungan 10 (114,600 m2)
- ruko 4 RENDAH
- kantor sewa 2 20 SANGAT TINGGI
- kantor swasta 2 20 SANGAT TINGGI
- hotel convention 4* 4 16 TINGGI
- shopping center (skala lingkungan) 4 RENDAH
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
11 Lingkungan 11 (113,400 m2)
- ruko 4 RENDAH
- kantor sewa 2 20 SANGAT TINGGI
- kantor swasta 2 20 SANGAT TINGGI
- apartemen mewah 2 16 TINGGI

V - 66
 MASTER PLAN CBD POLONIA

- hotel bisnis 4* 2 16 TINGGI

- mixed use shopping center (skala lingkungan) + kantor
sewa 4 8 SEDANG
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
12 Lingkungan 12 (150,600 m2)
- shopping center (skala regional) 4 RENDAH
- ruko 4 RENDAH
- hotel bisnis 4* 2 12 TINGGI
- apartemen menengah 2 12 TINGGI
- perpustakaan 4 RENDAH
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- twin square
- ruang terbuka
13 Lingkungan 13 (179,300 m2)
- hotel convention 4* 2 12 TINGGI
- ruko 4 RENDAH
SANGAT
- gedung kesenian polonia 2 RENDAH
SANGAT
- shopping center (skala lingkungan) 2 RENDAH
- apartemen mewah 2 12 TINGGI
- flat 2 8 SEDANG
- ruang terbuka/taman bermain
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- twin square
- ruang terbuka
14 Lingkungan 14 (108,200 m2)
SANGAT
- museum RENDAH
SANGAT
- kantor polisi RENDAH
SANGAT
- kantor pemadam kebakaran RENDAH
SANGAT
- poliklinik 2 RENDAH
- flat 2 8 SEDANG
- ruang terbuka/taman bermain
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
15 Lingkungan 15 (159,600 m2)
- apartemen menengah 2 12 TINGGI
SANGAT
- shopping center (skala lingkungan) 2 RENDAH
- IPAL
- pengelolaan sampah
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka

V - 67
 MASTER PLAN CBD POLONIA

16 Lingkungan 16 (318,800 m2)

- lapangan golf 9 hole + danau
SANGAT
- club house 2 RENDAH
- apartemen mewah 2 27 SANGAT TINGGI
SANGAT
- rumah tunggal mewah 2 RENDAH
- mixed use shopping center (skala lingkungan) + hotel
resort 5* 2 20 SANGAT TINGGI
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
17 Lingkungan 17 (108,300 m2)
- islamic center 4 RENDAH
- asrama 4 RENDAH
SANGAT
- ruang pertemuan 2 RENDAH
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
18 Lingkungan 18 (163,000 m2)
- ruko (shopping street) 4 RENDAH
- mixed use shopping center (skala regional) + kantor
sewa 4 8 SEDANG
- gedung parkir 4 RENDAH
- ruang terbuka
19 Lingkungan 19 (80,500 m2)
- ruko (shopping street) 4 RENDAH
- mixed use shopping center (skala lingkungan) + kantor
sewa 4 8 SEDANG
- gedung parkir 4 RENDAH
- ruang terbuka
20 Lingkungan 20 (118,800 m2)
SANGAT
- rumah tunggal mewah 2 RENDAH
SANGAT
- supermarket 2 RENDAH
- lapangan olahraga
- ruang terbuka
21 Lingkungan 21 (206,900 m2)
- apartemen menengah 2 12 TINGGI
SANGAT
- town house 2 RENDAH
- TK sampai dengan perguruan tinggi 4 RENDAH
SANGAT
- supermarket 2 RENDAH
- lapangan olahraga
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
22 Lingkungan 22 (176,100 m2)
- rumah sakit swasta 6 SEDANG
- rumah tunggal mewah 2 SANGAT

V - 68
 MASTER PLAN CBD POLONIA

RENDAH
- shopping center (skala regional) 4 RENDAH
- flat 2 12 TINGGI
- ruang terbuka/taman bermain
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
23 Lingkungan 23 (276,500 m2)
SANGAT
- rumah tunggal mewah 2 RENDAH
SANGAT
- town house 2 RENDAH
- flat 2 8 SEDANG
SANGAT
- supermarket 2 RENDAH
SANGAT
- gereja RENDAH
- ruang terbuka/taman bermain
- lapangan olahraga
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
24 Lingkungan 24 (260,900 m2)
- hotel transit 3* 2 4 RENDAH
SANGAT
- town house 2 RENDAH
- rusunawa 4 RENDAH
SANGAT
- rumah deret 1 lantai 1 RENDAH
SANGAT
- poliklinik 2 RENDAH
SANGAT
- supermarket 2 RENDAH
SANGAT
- stasiun KA terpadu CBD Polonia RENDAH
- lapangan olahraga
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
25 Lingkungan 25 (364,600 m2)
- hotel transit 4* 2 12 TINGGI
SANGAT
- town house 2 RENDAH
- flat 2 8 SEDANG
- rusunawa 4 RENDAH
SANGAT
- supermarket 2 RENDAH
SANGAT
- masjid RENDAH
- ruang terbuka/taman bermain
- lapangan olahraga
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka

V - 69
 MASTER PLAN CBD POLONIA

26 Lingkungan 26 (185,800 m2)

SANGAT
- rumah deret 1 lantai 1 RENDAH
SANGAT
- supermarket 2 RENDAH
- lapangan olahraga
- ruang terbuka
27 Lingkungan 27 (74,000 m2)
SANGAT
- rumah deret 1 lantai RENDAH
SANGAT
- supermarket RENDAH
- lapangan olahraga
- ruang terbuka
28 Lingkungan 28 (167,900 m2)
SANGAT
- town house 2 RENDAH
SANGAT
- shopping center (skala lingkungan) 2 RENDAH
- lapangan olahraga
- ruang terbuka/taman bermain
- ruang terbuka
29 Lingkungan 29 (284,400 m2)
SANGAT
- town house 2 RENDAH
- ruko 4 RENDAH
- shopping center (skala regional) 4 RENDAH
SANGAT
- poliklinik 2 RENDAH
SANGAT
- masjid RENDAH
- lapangan olahraga
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
30 Lingkungan 30 (288,200 m2)
SANGAT
- town house 2 RENDAH
- ruko 4 RENDAH
- TK, SD, SLTP, SLTA 3 RENDAH
SANGAT
- supermarket 2 RENDAH
SANGAT
- gereja RENDAH
- lapangan olahraga
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
31 Lingkungan 31 (132,000 m2)
SANGAT
- town house 2 RENDAH
- ruko 4 RENDAH
SANGAT
- shopping center (skala lingkungan) 2 RENDAH

V - 70
 MASTER PLAN CBD POLONIA

- lapangan olahraga
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
32 Lingkungan 32 (174,900 m2)
SANGAT
- town house 2 RENDAH
- ruko 4 RENDAH
SANGAT
- shopping center (skala lingkungan) 2 RENDAH
- lapangan olahraga
SANGAT
- gedung parkir 2 RENDAH
- ruang terbuka
33 Menara Medan (67,800 m2)
- kantor sewa 50 SANGAT TINGGI
- reflection pond
- mixed use shopping center (skala lingk.)+ kantor sewa 4 25 SANGAT TINGGI
- gedung parkir 4 RENDAH
- ruang terbuka

Bangunan di CBD Polonia umumnya berlantai banyak, dengan ketentuan ketinggian per lantai
adalah sebagai berikut :
 Lantai 1 : 4 meter
 Lantai 2 – 3 : 3,5 meter
 Lantai 4 dan seterusnya : 3 meter

3 meter

3,5 meter
4 meter

Gambar 5.52. Ketinggian per lantai bangunan

V - 71
 MASTER PLAN CBD POLONIA

LEGENDA Gambar 5.53.

Peta Koefisien Lantai Bangunan

V - 72
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.4.3. Arahan Perpetakan Bangunan

Blok peruntukan di kawasan CBD Polonia merupakan blok dengan klasifikasi I (di atas 2500
m2). Koefisien Dasar Bangunan kawasan seluruhnya adalah sebesar 50 %. Sisanya
merupakan ruang terbuka hijau (hutan kota), ruang terbuka publik (taman, inner court), jalur
hijau sepanjang jalur sirkulasi kendaraan dan pedestrian, pedestrian dan jalur kendaraan.

Setiap unit lingkungan disusun mengelilingi sebuah inner court bersama yang dikelola oleh
Pemerintah Kota dan tidak diizinkan untuk dibangun sama sekali. Penggunaan ruang terbuka
bersama ini dapat dilakukan untuk fungsi-fungsi taman atau lapangan olah raga dengan jenis
perkerasan terbatas. Kavling bangunan di sekeliling inner court dapat dibangun sampai 100
%.

Gambar 5.55.
Rencana perpetakan

V - 73
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.4.4. Arahan Garis Sempadan

Ada 5 kelas jalan di kawasan CBD Polonia. Arahan garis sempadan bangunan disesuaikan
dengan kelas jalan dan blok peruntukan untuk tiap kelas jalan.

Untuk kelas jalan arteri dan kolektor primer, sempadan muka bangunan adalah sebesar 16
meter yang di dalamnya merupakan jalur hijau sebesar 3 meter. Pada bangunan komersial di
area shopping street, terdapat arcade di sepanjang sisi bangunan. Namun hal ini tidak berlaku
pada bangunan di area lain.

Gambar 5.55.
Arahan garis sempadan bangunan 3m 13 m 5m
tipe 1.

Gambar 5.56.
Arahan garis sempadan bangunan
tipe 2. 3m 13 m

V - 74
 MASTER PLAN CBD POLONIA

Pada area perumahan kategori rumah tunggal mewah, sempadan pagar sebesar 16 meter,
sementara sempadan muka bangunan sebesar 22,5 meter.

3m 13 m 6.5 m

Gambar 5.57.
Arahan garis sempadan bangunan tipe 3

Untuk kelas jalan lingkungan dan kolektor sekunder, sempadan muka bangunan adalah
sebesar 8 meter yang di dalamnya merupakan jalur hijau sebesar 3 meter.

3m 13 m 6.5 m
Gambar 5.58.
Arahan garis sempadan bangunan tipe 4

V - 75
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.4.5. Rencana Penanganan Blok Peruntukan

Penanganan blok peruntukan meliputi pengaturan blok dan jaringan pergerakan serta utilitas
yang akan dilaksanakan dalam kawasan CBD Polonia , baik kebutuhan akan konservasi,
pengembangan baru, pemugaran atau penanganan khusus.
5.4.5.1. Rencana Penanganan Bangunan
 Bangunan baru yang akan dibangun
Hampir seluruh bangunan yang ada di kawasan CBD Polonia merupakan bangunan
baru, yang terdiri dari zona perumahan, komersil, perhotelan, perkantoran,serta
fasilitas sosial dan fasilitas umum.

Gambar 5.59
Penanganan bangunan CBD Polonia

V - 76
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.4.5.2. Rencana Penanganan Jaringan

 Jaringan baru yang akan dibangun
Jaringan baru yang akan dibangun terdiri atas jaringan pergerakan dan jaringan
utilitas. Jaringan pergerakan yang akan dibangun berupa jalur sirkulasi kenderaan
bermotor dalam kawasan/, dimana selain jalur kendaraan pribadi juga akan ada jalur
bus shuttle yang akan menghubungkan lingkungan-lingkungan dalam kawasan.
Jaringan utilitas baru yang akan dibangun adalah (1) jaringan kabel optik dalam
kawasan yang akan mengakomodasi sistem informasi dan telekomunikasi kawasan
CBD Polonia; (2) jaringan IPAL
 Jaringan yang akan ditingkatkan
Jalur sirkulasi di lingkungan sekitar tapak akan ditambah sehingga ada jalan yang
menghubungkan langsung dengan CBD Polonia. Salah satu contohnya adalah jalur
sirkulasi langsung dari Stadion Teladan menuju CBD Polonia.
 Jaringan yang akan diperbaharui
Jaringan yang akan diperbaharui dari sistem pemasangannya adalah jaringan listrik,
jaringan air bersih dan jaringan gas. Jaringan yang sudah ada akan dipasang kembali
pada saluran bawah tanah yang telah direncanakan di sepanjang jalur sirkulasi
kawasan. Selain itu, jalur sirkulasi zona perumahan eksisting pada sisi barat laut
kawasan juga akan diperbaharui polanya.

5.4.6. Rencana Penanganan Prasarana dan Sarana

 Prasarana dan sarana baru yang akan dibangun
Prasarana dan sarana yang terdapat di CBD Polonia merupakan prasarana dan
sarana baru yang disesuaikan dengan jumlah penduduk CBD Polonia. Prasarana dan
sarana ini meliputi fasilitas pendidikan, kesehatan, rekreasi, peribadatan, kesenian,
perbelanjaan dan gedung parkir.
 Prasarana dan sarana yang akan ditingkatkan
Adanya jalur kereta api yang kelak akan diaktifkan kembali dan menghubungkan CBD
Polonia dengan Bandar Udara Kuala Namu membutuhkan prasarana pendukung di
CBD Polonia. Dalam hal ini diperlukan Stasiun KA yang memadai , disesuaikan
dengan kebutuhan kawasan CBD Polonia.

V - 77
 MASTER PLAN CBD POLONIA

5.5. PEDOMAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

V - 78