Rencana Tata Letak Banguan Dan L Ingkungan Cilegon Timur

2 0 1 4 LAPORAN AKHIR
PENYUSUNAN
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
KAWASAN STRATEGIS KEC. CILEGON TIMUR,

KOTA CILEGON, PROVINSI BANTEN
PEMBERI TUGAS :
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
SATKER PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN BANTEN
KONSULTAN PERENCANA :
Perkantoran Pulomas Satu Gedung II Lantai 3, Jl. A. Yani. No 2. Jakarta Telp. 021-4754910
Email: jkonsultindo@gmail.com
LAPORAN FINAL
Penyusunan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten
KATA PENGANTAR
Dengan ini kami sampaikan Laporan Final untuk pekerjaan “Penyusunan Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon,
Provinsi Banten”. Laporan ini merupakan kewajiban PT. Jakarta Konsultindo terhadap
Kementerian PU - Direktorat Jenderal Cipta Karya – Satuan Kerja Penataan Bangunan dan
Lingkungan Jawa Barat.
Laporan Antara ini memuat :
a. Gambaran umum kawasan perencanaan

b. Tinjauan kebijakan program pembangunan
c. Analisis kawasan dan wilayah perencanaan
d. Rencana Umum dan Rancang Bangunan
e. Rencana investasi
f. Ketentuan Pengendalian Rencana
g. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan
h. Draft Peraturan Walikota Tentang RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur
Semoga hasil kegiatan ini dapat menjadi pedoman pembangunan di Kawasan Strategis Cilegon
Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten.
Akhir kata kami ucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu penyelesaian
laporan ini.
Jakarta, Desember 2014
PT. JAKARTA KONSULTINDO
Ir. Maryanti Kusuma Asmara, IAI

Direktur
i
LAPORAN FINAL
DAFTAR ISI 2.2.3. Studi Literatur...................................................................................... 2-7
2.2.4. Analisis Kawasan ................................................................................ 2-7
2.2.5. Skenario Visi Kawasan ....................................................................... 2-9
KATA PENGANTAR ……………………………………………………………..………i 2.2.6. Perumusan Konsep Umum ................................................................. 2-9
DAFTAR ISI ………………………………………………………………………………ii

BAB 3 TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................................ 3-1
BAB 1 PENDAHULUAN .................................................................................................1-1 3.1 TEORI DASAR PERANCANGAN KAWASAN .................................................... 3-1
1.1 LATAR BELAKANG.............................................................................................1-1 3.1.1 Superblok ............................................................................................ 3-1
1.2 MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN ..................................................................1-2 3.1.2 Urban Walkability ................................................................................ 3-2
1.2.1 Maksud ................................................................................................1-2 3.1.3 Green Neighborhood .......................................................................... 3-3
1.2.2 Tujuan .................................................................................................1-2 3.1.4 Teori Transit Oriented Development (TOD) ........................................ 3-4
1.2.3 Sasaran ...............................................................................................1-2 3.1.5 Teori Pusat Kota ................................................................................. 3-5
1.3 RUANG LINGKUP ...............................................................................................1-2 3.1.6 Teori Linkage dalam Rancang Kota.................................................... 3-6
1.4 DASAR HUKUM ..................................................................................................1-3 3.1.7 Teori Transit Oriented Development (TOD) ........................................ 3-7
1.5 KEDUDUKAN DOKUMEN RTBL ........................................................................1-4 3.1.8 Pengembangan Kawasan Sport City .................................................. 3-8
1.6 SISTEMATIKA PENULISAN LAPORAN .............................................................1-5 3.2 REFERENSI PRESEDEN ................................................................................... 3-8
3.2.1 Stadion Jakabaring, Kompleks Jakabaring Sport City ........................ 3-8
BAB 2. METODOLOGI DAN PROGRAM KERJA ..........................................................2-1 3.2.2 Petco Ball Park, San Diego................................................................. 3-9
2.1. METODOLOGI ....................................................................................................2-1
2.1.1 Metode Identifikasi ..............................................................................2-1 BAB 4 GAMBARAN UMUM KAWASAN ....................................................................... 4-1
2.1.2 Metode Pendataan Profil Kawasan .....................................................2-1 4.1 GAMBARAN PROVINSI BANTEN ...................................................................... 4-1
2.1.3 Metode Analisis Kawasan ...................................................................2-2 4.2 GAMBARAN KOTA CILEGON ............................................................................ 4-2
2.1.4 Metode Perumusan Skenario dan Konsep Umum ..............................2-2 4.2.1 Sejarah Pembentukan Kota Cilegon ................................................... 4-2
2.1.5 Metode Perumusan Rekomendasi ......................................................2-3 4.2.2 Letak Geografis................................................................................... 4-3
2.2. PROGRAM KERJA .............................................................................................2-3 4.2.3 Kondisi Alam ....................................................................................... 4-4
2.2.1. Persiapan ............................................................................................2-3 4.2.4 Kependudukan .................................................................................... 4-5
2.2.2. Pengumpulan Data..............................................................................2-5 4.2.5 Pertumbahan Ekonomi ....................................................................... 4-7
ii
LAPORAN FINAL
4.2.6 Sarana dan Prasarana ........................................................................4-8 5.3.3 Tata Sirkulasi dan Transportasi .......................................................... 5-6
4.2.7 Pariwisata ............................................................................................4-11 5.3.4 Tata Hijau............................................................................................ 5-9
4.3 KAWASAN PERENCANAAN RTBL ....................................................................4-12 5.3.5 Ruang Terbuka Hijau .......................................................................... 5-9
4.3.1 Delineasi Kawasan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur .............4-12 5.4 ANALISIS TINGKAT KAWASAN ........................................................................ 5-10
4.3.2 Kondisi Fisik ........................................................................................4-15 5.4.1 Distribusi Kepadatan Penduduk.......................................................... 5-10
4.3.3 Kondisi Sirkulasi dan Aksesibilitas ......................................................4-19 5.4.2 Kebutuhan Fasilitas Umum dan Sosial ............................................... 5-10
4.3.4 Kondisi Ruang Terbuka dan Tata Hijau ..............................................4-23 5.4.3 Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Serta Masyarakat ... 5-11
4.3.5 Tata Kualitas Lingkungan ....................................................................4-24 5.5 ANALISIS SWOT KAWASAN ............................................................................. 5-12
4.3.6 Kondisi Infrasktruktur & Utilitas ...........................................................4-25 5.6 KOMPONEN DASAR PERANCANGAN ............................................................. 5-13
4.3.7 Kepemilikan Lahan ..............................................................................4-25 5.6.1 Visi Pengembangan Kawasan ............................................................ 5-13
4.3.8 Kependudukan ....................................................................................4-26 5.6.2 Konsep Perancangan Struktur Kawasan ............................................ 5-14
4.3.9 Kondisi Sosial Budaya.........................................................................4-27 5.6.3 Konsep Komponen Perencanaan Kawasan ....................................... 5-16
4.4 TINJAUAN KEBIJAKAN ......................................................................................4-27 5.6.4 Strategi Pengembangan Kawasan ..................................................... 5-17
4.4.1 RTRW KOTA CILEGON......................................................................4-27 5.6.5 Blok – blok Pengembangan Kawasan dan Bangunan ........................ 5-18
4.4.2 PERATURAN WALIKOTA NO. 21 TAHUN 2012 TENTANG GARIS

SEMPADAN ........................................................................................4-31
BAB 6 RENCANA UMUM DAN RANCANG BANGUNAN ............................................ 6-1
4.4.3 PERATURAN WALIKOTA NO. 24 TAHUN 2012 TENTANG
PENYELENGARAAN BANGUNAN GEDUNG BERTINGKAT TINGGI 4-35 6.1 RENCANA STRUKTUR RUANG RTBL KAWASAN STRATEGIS CILEGON TIMUR 6-1
4.4.4 RENCANA SEKTORAL.......................................................................4-39 6.2 RENCANA SISTEM SIRKULASI KENDARAAN ................................................. 6-2
4.5 ISU STRATEGIS KAWASAN ..............................................................................4-43 6.3 RENCANA PARKIR KENDARAAN ..................................................................... 6-5
6.4 RENCANA SISTEM SIRKULASI PEJALAN KAKI DAN ANGKUTAN UMUM..... 6-5
BAB 5 PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN ..................................................5-1 6.5 RENCANA SISTEM RUANG TERBUKA DAN TATA HIJAU .............................. 6-6
5.1 ANALISIS KAWASAN PERENCANAAN .............................................................5-1 6.6 RENCANA SISTEM JARINGAN DRAINASE ...................................................... 6-7
5.1.1 Analisis Makro Kawasan .....................................................................5-1 6.7 RENCANA SISTEM JARINGAN LISTRIK .......................................................... 6-7
5.2 ANALISIS MESSO KAWASAN ...........................................................................5-2 6.8 RENCANA SISTEM JARINGAN AIR BERSIH .................................................... 6-8
5.3 ANALISIS MIKRO KAWASAN.............................................................................5-4 6.8.1 Rencana Sistem Pengolahan Air Limbah ........................................... 6-10
5.3.1 Tata Guna Lahan ................................................................................5-4 6.8.2 Rencana Sistem Persampahan .......................................................... 6-10
5.3.2 Tata Bangunan ....................................................................................5-5 6.8.3 Rencana Sistem Pengaman Jaringan Kebakaran .............................. 6-12
iii
LAPORAN FINAL
6.8.4 Rencana Sistem Jaringan Telepon .....................................................6-13 7.2.12. Blok 1C : Area Fasilitas Umum ........................................................... 7-35
6.9 RENCANA POLA RUANG RTBL KAWASAN STRATEGIS CILEGON TIMUR ..6-13 7.2.13. Blok 2B : Area Fasilitas Umum ........................................................... 7-37
6.10 RENCANA INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN............................6-14 7.2.14. Blok 2 I : Area Fasilitas Umum............................................................ 7-39
6.10.1 Koefisien Dasar Bangunan (Kdb) ........................................................6-14 7.2.15. Blok 3B : Area Fasilitas Umum ........................................................... 7-41
6.10.2 Koefisien Lantai Bangunan (Klb) .........................................................6-14 7.2.16. Blok 3E : Area Fasilitas Umum ........................................................... 7-43
6.11 TATA BANGUNAN 6-16 7.2.17. Blok 3F: Fasilitas Umum ..................................................................... 7-45
6.12 PENGENDALIAN RUANG ..................................................................................6-20
6.13 RENCANA POLA RUANG RTBL KAW. STRATEGIS CILEGON TIMUR ...........6-23 7.2.18. Blok 3G: Fasilitas Umum .................................................................... 7-47
7.2.19. Blok 7B: Fasilitas Umum ..................................................................... 7-49
BAB 7 PANDUAN PERANCANGAN .............................................................................7-1 7.2.20. Blok 4A : Area Fasilitas Umum ........................................................... 7-51
7.1. PANDUAN KORIDOR DAN GERBANG KAWASAN...........................................7-1 7.2.21. Blok 1D: Area Permukiman Vertikal .................................................... 7-53
7.1.1. Panduan Koridor Ahmad Yani .............................................................7-1 7.2.22. Blok 6B: Area Permukiman Vertikal .................................................... 7-55
7.1.2. Panduan Gerbang Kota ......................................................................7-6
7.1.3. Panduan Gerbang Kawasan ...............................................................7-7 BAB 8. RENCANA INVESTASI ...................................................................................... 8-1
7.1.3. Panduan Detail Area Publik ................................................................7-11
7.2. PANDUAN SUB BLOK KAWASAN .....................................................................7-13 BAB 9. KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA ..................................................... 9-1
7.2.1. Blok 2J: Area Campuran .....................................................................7-13
7.2.2. Blok 2C: Area Campuran ....................................................................7-15 BAB 10. PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN ............................................... 10-1
7.2.3. Blok 4B: Area Campuran.....................................................................7-17 10.1 Pengertian Umum ............................................................................... 10-1
7.2.4. Blok 4C: Area Campuran ....................................................................7-19 10.2 Lingkup Pengelolaan .......................................................................... 10-1
7.2.5. Blok 4E: Area Campuran.....................................................................7-21 10.3 Aset Properti Yang Dikelola ................................................................ 10-1
7.2.6. Blok 2L: Area Campuran .....................................................................7-23 10.4 Produk Pengelolaan Sebagai Piranti Peraturan Kawasan .................. 10-1
7.2.7. Blok 1B : Area Komersil ......................................................................7-25 10.5 Pelaku Pengelolaan ............................................................................ 10-1
7.2.8. Blok 2A: Area Komersil .......................................................................7-27 10.6 Aspek-Aspek Pengendalian ................................................................ 10-2
7.2.9. Blok 2H: Area Komersil .......................................................................7-29
7.2.10. Blok 4D: Area Komersil .......................................................................7-31 BAB 11. DRAFT PERATURAN WALIKOTA TENTANG RTBL KAWASAN STRATEGIS
CILEGON TIMUR ............................................................................................... 11-1
7.2.11. Blok 4E: Area Komersil .......................................................................7-33
iv
LAPORAN FINAL
Penyusunan RTBL Kawasan Strategis Kecamatan Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten
komersial, mix use dan kebutuhan sarana transportasi publik untuk mengakomodir pesatnya
BAB 1 kemajuan kota.

Dengan latar belakang pemenuhan kebutuhan ruang seperti yang telah disebutkan diatas,
PENDAHULUAN berupa bangunan dan lingkungan dalam sebuah kota, maka diperlukan sebuah aturan
pengendalian ruang berupa kegiatan penataan bangunan dan lingkungan. Kegiatan tersebut
1.1 LATAR BELAKANG
Sektor Industri dan perdagangan saat ini merupakan salah satu sektor yang menjadi penunjang bertujuan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang dan menciptakan lingkungan yang tertata,
perekonomian di negara-negara berkembang, salah satunya di Indonesia. Industrialisasi di berkelanjutan, berkualitas serta menambah vitalitas ekonomi dan kehidupan masyarakat.
negara berkembang pada umumnya dilakukan sebagai upaya mengganti barang impor, dengan Kegiatan tersebut menghasilkan susunan kebijakan yang tertuang dalam sebuah dokumen, yaitu
membuat komoditi sendiri. Indonesia sebagai salah satu negara berkembang memiliki sejumlah dokumen RTBL (Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan).
kota industri yang dapat di andalkan salah satunya adalah Kota Cilegon, yang merupakan kota Selain sebagai pemenuhan aspek legal-formal, yaitu sebagai produk pengaturan pemanfaatan
industri baja yang terbesar di Asia Tenggara. ruang serta penataan bangunan dan lingkungan pada kawasan terpilih, RTBL juga sebagai
dokumen panduan/pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan
lingkungan kawasan terpilih supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan
lingkungan yang berkelanjutan, yang diantaranya meliputi : pemenuhan persyaratan tata
bangunan dan lingkungan, peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas
lingkungan dan ruang publik, perwujudan pelindungan lingkungan, serta peningkatan vitalitas
ekonomi lingkungan.
Selain hal tersebut, RTBL mempunyai manfaat untuk mengarahkan jalannya pembangunan sejak
dini; mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik, dan konkret sesuai
dengan rencana tata ruang wilayah; melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;
mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan gedung dan
lingkungan/kawasan; mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan; menjamin
implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam
pengembangan lingkungan/kawasan yang berkelanjutan; serta menjamin terpeliharanya hasil
pembangunan pasca pelaksanaan karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap
semua hasil pembangunan.
Kawasan strategis Kec. Cilegon Timur yang menjadi objek studi dalam penyusunan RTBL ini
merupakan kawasan dengan peruntukan lahannya sebagaian besar berfungsi sebagai lahan
Gambar 1.1 Industri dan Potensi Kota Cilegon pertanian. Namun, terjadi perubahan spesifik dari kawasan sekitar yang mendorong
perkembangan pada kawasan perencanaan, salah satunya dengan rencana pembangunan
Dengan semakin berkembangnya kota Cilegon sebagai kota Industri yang maju, maka arus stadion GOR dan sirkuit yang di rencanakan pada kawasan perencanaan, ditambah dengan
kependudukan pada kota ini di asumsikan setiap tahun selalu bertambah, baik dengan jumlah rencana pembangunan mall CCS yang berlokasi tidak jauh dari kawasan perencanaan
penduduk asli maupun dengan pendatang yang bekerja di kota Cilegon. Hal tersebut kemudian
mendorong peningkatan kebutuhan fasilitas umum, fasilitas sosial, fasilitas rekreasi, fasilitas
1-1
LAPORAN FINAL
RTBL. 1.2.2 Tujuan

Tujuan kegiatan ini mengarahkan penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan di
Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten, guna mewujudkan tata
bangunan dan dan lingkungan layak huni, berjati diri, produktif dan berkelanjutan (sesuai UU No.
28/2002 tentang Bangunan Gedung dan Permen PU No. 06/PRT/M/2007 tentang RTBL)
1.2.3 Sasaran
Sasaran dari kegiatan ini adalah:
1. Tersusunnya Dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL Kawasan
Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten) yang dapat digunakan
sebagai panduan dalam penyelenggaraan bangunan gedung dan lingkungan di kawasan
ini.
2. Tersusunnya Naskah Peraturan Walikota tentang penetapan Dokumen RTBL pada
Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten sebagai produk
pengaturan yang legal di kawasan tersebut
1.3 RUANG LINGKUP

Gambar 1.2 Delineasi Lokasi Kegiatan  Lingkup Kegiatan
Ruang lingkup pekerjaan yang dilakukan dalam penyusunan RTBL ini meliputi:
Dokumen RTBL yang di rencanakan diharapkan dapat menjadi suatu kebijakan pengendali alih
1. Pengumpulan data;
fungsi lahan bangunan dan lingkungan, sehingga dapat menyelesaikan secara fundamental
2. Identifikasi kondisi, karakter, dan isu eksisting dengan survei lapangan dan kajian literatur;
terkait adanya sejumlah kebijakan yang objek pengaturannya adalah tanah (lahan) pada
3. Perumusan potensi, masalah, tantangan, kesempatan, dan prospek berdasarkan analisis
kawasan. Dengan demikian, RTBL menjadi sebuah produk pengaturan yang disusun dan
lapangan dan yang pemecahannya dapat didekati dengan analisis SWOT (Strengths-
diharapkan dapat mensinergikan seluruh perencanaan yang ada di Kawasan Strategis Cilegon
Weaknesses- Opportunities-Threats Analysis) untuk penyusunan RTBL; dan
Timur dan dapat mendukung serta memberikan kontribusi terhadap terwujudnya Kawasan
4. Materi pokok 4.rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (rTBL) sekurang-kurangnya
Strategis yang berkelanjutan dengan menentukan konsep arahan pengembangan pembangunan.
terdiri dari:
1.2 MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN a. Program Bangunan dan Lingkungan;
b. Program Investasi;
Adapun maksud, tujuan dan sasaran kegiatan ini adalah : c. Rencana Umum ( design plan);
1.2.1 Maksud d. Rencana Detail ( design-guidelines) dan DED Lokasi Strategis;
Maksud pelaksanaan pekerjaan ini adalah penyusunan rencana penataan bangunan dan e. Administrasi pengendalian program dan rencana ( administration guidelines);
lingkungan di kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten. f. Arahan pengendalian dan pelaksanaan (development guidelines); dan
g. Penyusunan Desain RTBL Kawasan.
1-2
LAPORAN FINAL
1.4 DASAR HUKUM 14) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang;
Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan didasarkan pada:
15) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional
1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik 16) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan
Indonesia Nomor 4247); Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
2) Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran 17) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum
Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 125, Tambahan Lembaran Negara Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.
Republik Indonesia Nomor 4437), yang telah beberapa kali diubah terakhir dengan
18) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 53 Tahun 2011 tentang Pembentukan Produk
Undang-undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-undang
Hukum Daerah;
Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2008 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia 19) Peraturan Menteri PU Nomor 29/PRT/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Nomor 4844); Bangunan Gedung;
3) Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (Lembaran Negara 20) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 67, Tambahan Lembaran Negara Republik Penyediaan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di KawasanPerkotaan;
Indonesia Nomor 4724); 21) Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum Nomor 03/SE/M/2009 tentang Modul Sosialisasi
4) Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik 22) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum
Indonesia Nomor 4846); Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
5) Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan 23) Peraturan Menteri PU Nomor 30/PRT/M/2006 tentang Persyaratan Teknis Fasilitas dan
Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 40, Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan;
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059);
24) SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan;
6) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang–
undangan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 82, Tambahan 25) Surat Edaran Direktur Jenderal Cipta Karya Nomor 01/SE/DC/2009 perihal Modul
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5234); Sosialisasi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
7) Undang-Undang Republik Indonesia No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan 26) Peraturan Daerah Kota Cilegon Nomor 19 Tahun 2006 tentang Sistem Perencanaan
Permukiman; Pembangunan Daerah (Lembaran Daerah Kota Cilegon Tahun 2006 Nomor 19);
8) Undang-Undang Republik Indonesia No. 24 Tahun 2007 tentang Penanggulangan 27) Peraturan Daerah Nomor 16 tahun 2006 tentang Rencana Pembangunan Jangka
Bencana Menengah Kota Cilegon Tahun 2006-2010;
9) Undang-undang RI No. 26 Tahun 2007, tentang Penataan Ruang; 28) Peraturan Daerah Kota Cilegon Nomor 11 Tahun 2008 tentang Pencabutan Peraturan
Daerah Kota Cilegon Nomor 11 Tahun 2003 tentang Pembentukan Perangkat Daerah
10) Undang-undang RI No. 28 Tahun 2002, tentang Bangunan Gedung; Kota Cilegon Jo. Peraturan Daerah Nomor 4 Tahun 2006 tentang perubahan atas
11) Undang-Undang Republik Indonesia No. 32 Tahun 2009 tentang Lingkungan Hidup; Peraturan Daerah Kota Cilegon Nomor 11 Tahun 2003 tentang Pembentukan Perangkat
Daerah Kota Cilegon;
12) Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 2005 tentang Pedoman Pembinaan dan
Pengawasan Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik 29) Peraturan Daerah No. 15 Tahun 2001 tentang RTRW Kota Cilegon (dalam proses
Indonesia Tahun 2005 Nomor 165, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia peninjauan ulang). Mengingat proses review Perda No. 15 Tahun 2001 ini sedang dalam
Nomor 4593); proses pengesahan, maka rangkaian proses penyusunan RDTR Tahap III ini akan
mengacu pada hasil review RTRW Kota Cilegon 2006 – 2025.
13) Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan
Antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi Dan Pemerintahan Daerah 30) Peraturan Daerah / Rancangan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten/Kota (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 82, (RTRW) pada Kota Cilegon ; dan
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4737);
1-3
LAPORAN FINAL
31) Peraturan Daerah Bangunan Gedung pada Kota Cilegon tempat di Kawasan Strategis
Kec. Cilegon Timur Kota Cilegon.
1.5 KEDUDUKAN DOKUMEN RTBL

Dokumen RTBL merupakan dokumen rencana rinci yang merupakan penjabaran dari RTRW dan
RDTR kawasan dengan kedalaman peta 1:1.000. Dokumen RTBL ini menjembatani antara
perencanaan 2 dimensi di level RTRW dan RDTR menuju implementasi desain berupa
pembangunan fisik di lapangan (lihat diagram I dibawah ini). Selain itu, dokumen RTBL
merupakan dokumen pelengkap dari RDTR dan Peraturan Zonasi untuk memberikan arahan
aturan pemanfaatan ruang melalui kaidah performa arsitekturnya (lihat diagram II di bawah ini).
Di dalam keterkaitan program-spasial di Kementerian PU, dokumen RTBL memuat rencana
program investasi yang menjadi dasar bagi penyusunan RPIJM dan menjadi rencana kerja
bidang Cipta Karya.
Gambar 1.4 Diagram Kedudukan RTBL sebagai Rencana Rinci Kawasan
Gambar 1.3 Diagram Kedudukan RTBL
Gambar 1.5 Diagram Kedudukan RTBL penyempurna dokumen RDTR dan Peraturan
Zonasi
1-4
LAPORAN FINAL
Bab ini akan menjelaskan tentang teori dasar yang digunakan untuk memperkuat konsep
dalam perencanaan perancangan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon,
Provinsi Banten.
Bab 4 Gambaran Umum Kawasan

Bab ini akan menjelaskan tentang gambaran umum makro, meso, mikro perencanaan
RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten.
Bab 5 Program Bangunan dan Lingkungan

Bab ini akan menjelaskan tentang analisis program bangunan dan lingkungan pada
perencanaan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten.
Bab 6 Rencana Umum

Bab ini akan menjabarkan tentang rencana struktur peruntukan lahan pada perencanaan
RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten.
Bab 7 Panduan Rancangan

Gambar 1.6 Diagram Kedudukan RTBL dalam Keterkaitan Program – Spasial di Kementerian PU
Bab ini akan menjelaskan deskripsi rencana penataan tiap blok kawasan yang meliputi
deskripsi prinsip-prinsip, aturan wajib, aturan anjuran utama dan aturan anjuran
1.6 SISTEMATIKA PENULISAN LAPORAN
pengembangan lahan.
Laporan Final Penyusunan RTBL Kawasan Strategis, Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinasi Bab 8 Rencana Investasi
Banten, akan disusun dalam 11 (tujuh) Bab yang terdiri atas : Bab ini akan menjelaskan rencana program investasi pengembangan kawasan
Bab 1 Pendahuluan perencanaan yang terbagi dalam program 5 (lima) tahun pertama dan 20 (dua puluh)
Bab ini akan menjelaskan deskripsi Latar Belakang, Maksud dan Tujuan, Sasaran, Lokasi tahun berikutnya.
Kegiatan, Landasan Hukum, Kedudukan Dokumen RTBL, dan Sistematika Penulisan
Laporan Draft Final. Bab 9 Ketentuan Pengendalian Rencana
Bab ini akan menjelaskan fungsi stakeholder serta mekanisme dalam melaksanakan
Bab 2 Metodologi dan Program Kerja pengendalian perencanaan
Bab ini akan menjelaskan tentang metodologi dan program kerja yang digunakan dalam
pelaksanaan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon,Provinsi Banten. Bab 10 Pedoman Pengendalian Pelaksanaan
Bab ini akan menjelaskan mekanisme pedoman dalam pengendalian pelaksanaan RTBL
Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten.
Bab 11 Draft Perwal

Bab 3 Tinjauan Pustaka
1-5
LAPORAN FINAL
Bab ini menjelaskan dan mendiskripsikan bentuk dari draft peraturan walikota untuk
dokumen RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provonsi Banten ini.
1-6
LAPORAN FINAL
2.1.1 Metode Identifikasi

Untuk menangani pekerjaan penyusunan Kawasan Strategis Kec. Cilegon Timur, Kota Cilegon,
BAB 2. metodologi yang digunakan konsultan terdapat dalam kegiatan:
METODOLOGI DAN PROGRAM KERJA a. Identifikasi Isu Strategis

b. Identifikasi Profil Kawasan
c. Analisis Kawasan
2.1. METODOLOGI d. Perumusan Skenario dan Konsep Umum

e. Perumusan Rencana
Untuk memandu konsistensi di dalam penanganan pekerjaan maka konsultan membuat Secara rinci, dapat diuraikan sebagai berikut :
kerangka pikir metodologi yang memuat urutan kegiatan dan alokasi tenaga ahli secara umum
A. Metode Identifikasi Isu Strategis
disetiap tahap pelaporan sesuai waktu pekerjaan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat diagram
Untuk mengidentifikasi awal isu-isu strategis kawasan, maka konsultan akan menggunakan
berikut ini:
metode:
a. Pemahaman latar belakang, maksud, tujuan dan sasaran studi. Hal ini untuk mendapatkan
pemahaman persepsi tentang pekerjaan dari pemberi kerja yaitu Satker PBL Banten
Kementerian PU.
b. Pemahaman konstelasi lokasi studi dalam skala makro dan mezzo, yaitu Provinsi Banten,
Kota Cilegon dan Kawasan Cilegon Timur. Hal ini untuk mendapatkan pemahaman umum
tentang lokasi studi yang akan di superimposisikan dengan pemahaman tentang pekerjaan
sehingga akan menghasilkan isu-isu strategis.
c. Melakukan kajian teori untuk mendapatkan hipotesa mengenai isu-isu strategis dan cara
penanganannya.
2.1.2 Metode Pendataan Profil Kawasan

Untuk mengidentifikasi profil kawasan, konsultan akan menggunakan metode :
a. Pengadaan Citra Satelit
Pengadaan citra satelit berguna untuk:
• Membuat peta dasar kawasan yang akan dijadikan peta dasar dalam pembuatan
tematik kawasan
• Membuat figure ground kawasan yang akan berguna di dalam proses analisis.
b. Penyiapan Peta Dasar Perencanaan

Untuk itu konsultan akan mengunjungi instansi-instansi sumber data sekunder. Instansi-instansi
yang konsultan akan datangi adalah yang diperkirakan menyediakan data berupa peta Kawasan
Cilegon Timur, Kota Cilegon, antara lain :
Gambar.2.1. Diagram Kerangka Pikir Metodologi Penyusunan RTBL Kawasan Kecamatan • Bakosurtanal,
Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten • Bappeda dan Dinas Tata Kota Cilegon Kelurahan Kedaleman & Cibeber
• Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Cilegon,
• Penyedia jasa pengadaan citra satelit ikonos.
PT. JAKARTA KONSULTINDO 2-1

LAPORAN FINAL
c. Peta Tematik Kawasan

Peta tematik kawasan dibuat berdasarkan identifikasi kondisi pemanfaatan lahan, intensitas b. Metode SWOT
bangunan, tata bangunan, aktivitas kawasan, sirkulasi transportasi dan parkir, sistem ruang Analisis SWOT dilakukan terhadap elemen-elemen perancangan Kabupaten. Dengan metode
terbuka dan tata vegetasi, utilitas dan infrastruktur kawasan yang dilakukan melalui survey data SWOT dapat diketahui:
primer ke lapangan. Peta tematik ini menceritakan kondisi eksisting elemen-elemen urban desain a. Strength : untuk mengetahui kekuatan pengembangan kawasan,
tersebut. Oleh karena itu, peta tematik ini berguna di dalam proses analisis.
b. Weakness : untuk mengetahui kelemahan pengembangan kawasan,
d. Perekaman Kondisi Kawasan dengan Kamera Digital c. Opportunity : untuk mengetahui peluang pengembangan kawasan,
Untuk melengkapi peta tematik kawasan konsultan juga melakukan perekaman kondisi kawasan d. Threat : untuk mengetahui hambatan pengembangan kawasan.
menggunakan kamera digital. Hasil foto kamera digital selain berguna untuk proses analisis juga
Di dalam metode ini digunakan data-data visual hasil survey lapangan yang sudah disusun ke
untuk menampilkan visualisasi kondisi sebelum dan sesudah.
dalam peta-peta tematik.
e. Mengunjungi Instansi Sumber Data Sekunder Proses maupun kesimpulan analisis ini akan digambarkan dalam peta. Gambaran dari peta ini
Untuk mendapatkan data-data perencanaan di Kawasan Kota Cilegon maka konsultan menghasilkan :
mendatangi instansi, antara lain adalah : • Peluang-peluang dari areal yang dapat dikembangkan baik kegiatan yang
a. Kementerian Perhubungan Direktorat Perkeretaapian merupakan fungsi utama / dominan atau sebagai kegiatan yang berfungsi penunjang.
b. Dinas Tata Kota Cilegon
• Kendala-kendala yang merupakan hal-hal yang perlu diantisipasi dan dicarikan jalan
c. Dinas Pemuda dan Olah Raga Kota Cilegon keluarnya di dalam pengembangan Kawasan Strategis Kec.Cilegon Kota Cilegon.
d. Badan Lingkungan Hidup Kota Cilegon
e. Dinas Perindustrian Kota Cilegon c. Metode Perhitungan Kebutuhan Master Plan
f. Dinas Kebersian dan Pertamanan Kota Cilegon Metode ini digunakan untuk menghitung kebutuhan dasar dan pengembangan (basic needs and
developments needs) serta komunitas (community needs) di dalam menyusun program
g. Dinas PU Prov. Banten/ Kota Cilegon
bangunan dan lingkungan. Di dalam metode ini digunakan data-data statistik sebagai dasar
h. Dinas Pemadam Kebakaran Kota Cilegon perhitungan dalam memproyeksikan jumlah penduduk dalam jangka waktu 5 tahun mendatang.
i. Bappeda Prov. Banten/ Kota Cilegon Dengan mengetahui jumlah penduduk pada masa akhir tahun pengembangan akan menjadi
j. Badan Pertahanan Nasional (BPN) Kota Cilegon dasar perhitungan kebutuhan program bangunan dan lingkungan.
k. Kelurahan Kedaleman
d. Studi Literatur
l. Kelurahan Cibeber
Studi literatur berguna untuk memperkaya pemahaman, pengetahuan dan alternatif pemecahan
m. Kelurahan Jombang Wetan untuk proyek-proyek peremajaan Kota. Metode ini juga dapat dilakukan jika di dalam studi
n. Kecamatan Cibeber banding proyek sejenis tidak didapatkan di lokasi yang terjangkau.
o. Kecamatan Sukmajaya
e. Peraturan Bangunan dan Ketatakotaan
p. Instansi terkait (Pusat Kebudayaan, Universitas, Lembaga Penelitian).
Peraturan bangunan dan ketataKabupatenan merupakan perangkat hukum pengendali
pembangunan. Ruang-ruang yang yang didesain harus mengikuti standar yang ada untuk
2.1.3 Metode Analisis Kawasan
kenyamanan dan keselamatan para pemakai bangunan. Oleh karena itu harus ditaati untuk
Untuk menganalisis profil kawasan, konsultan menggunakan metode : menghindari kecelakaan yang diakibatkan oleh desain ruang yang tidak terstandarisasi.
2.1.4 Metode Perumusan Skenario dan Konsep Umum

a. Metode Perumusan Potensi dan Masalah
Di dalam merumuskan skenario dan konsep umum kawasan untuk menyusun RTBL kawasan ini,
Di dalam identifikasi profil kawasan di lapangan konsultan merumuskan potensi dan masalah maka konsultan menggunakan metode:
baik fisik maupun non fisik. Potensi adalah semua hal yang dapat meningkatkan pengembangan
kawasan. Masalah adalah semua hal yang dapat melemahkan pengembangan kawasan.

LAPORAN FINAL
a. Kawasan, yaitu skenario dan konsep untuk penataan pada tingkat kawasan yang
merupakan gabungan dari beberapa blok.
b. Kapling, yaitu skenario dan konsep untuk penataan kapling.
c. Bangunan, yaitu skenario dan konsep untuk penataan bangunan.
2.1.5 Metode Perumusan Rekomendasi

Di dalam perumusan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Kota Cilegon ini konsultan menggunakan
metode:
a. Panduan Tekstual
Panduan tekstual ini merupakan ketentuan dasar implementasi perancangan dan prinsip-prinsip
pengembangan rancangan kawasan yang diberikan secara tertulis untuk memberikan informasi
tersebut dengan jelas. Oleh karena itu penjelasannya disajikan menurut elemen-elemen
pengaturan.
b. Gambar Simulasi Rancangan

Gambar Simulasi Rancangan ini merupakan simulasi ketentuan dasar implementasi
perancangan dan prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan yang disajikan melalui
gambar untuk menerangkan secara jelas panduan tekstual. Oleh karena itu didalam
penyajiannya juga dilengkapi dengan ukuran dan keterangan gambar.
c. Animasi Kawasan dan Bangunan

Animasi kawasan dan bangunan ini merupakan simulasi ketentuan dasar implementasi
perancangan dan prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan yang disajikan melalui
gambar bergerak yang menginformasikan visi kawasan. Oleh karena itu penyajiannya
menggunakan proses sebelum dan sesudah perencanaan, agar terlihat kegiatan
Gambar.2.2. Diagram Pola Kerja dan Sistematika
penanganannya.
d. Konsep Peraturan Walikota

2.2.1. Persiapan
Di dalam perumusan konsep Peraturan Walikota, konsultan menggunakan metode tekstual
karena menjelaskan hal-hal yang berkaitan dengan hal menimbang, mengingat, memperhatikan Hal-hal yang akan Konsultan lakukan pada tahap persiapan ini adalah :
dan menetapkan. Penjelasan secara tekstual ini juga dilengkapi oleh gambar tata guna lahan,
distribusi intensitas dan table distribusi intensitas. A. Persiapan Mobilisasi
2.2. PROGRAM KERJA Di dalam persiapan mobilasi ini konsultan akan melakukan:
1. Pembuatan RMK (Rencana Mutu Kontrak)
Di dalam pekerjaan Penyusunan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon Provinsi Sehubungan dengan konsultan sudah mempunyai ISO 9001:2000, maka untuk
Banten, konsultan mengusulkan pola kerja dan sistematika seperti pada diagram dibawah ini:
mengendalikan jalannya pekerjaan konsultan akan membuat RMK (Rencana Mutu
Kontrak). Dokumen RMK ini nantinya akan memuat semua rencana kerja, jadual kerja
dan penugasan kerabat kerja. Dokumen pengendali kegiatan ini menjadi pegangan bagi
ketua tim teknis dan manajer proyek untuk memantau kesesuaian jalannya pekerjaan.
Lebih jelasnya dokumen ini memuat tentang:

LAPORAN FINAL
a. Kebijakan mutu dan sasaran mutu citra satelit jenis ini sangat sesuai untuk pemetaan kawasan dengan dengan skala 1 : 1.000
b. Informasi proyek; memuat nama proyek, pemilik, penyedia jasa, pengawas, lokasi sehingga lebih akurat untuk perencanaan.
proyek, sumber dana dan masa pelaksanaan
c. Penjelasan lingkup proyek: memuat persiapan survey lapangan, pengumpulan data, b) Ground Checking
melakukan tinjauan pustaka, deskripsi dan gambaran umum wilayah studi Proses ini harus dilakukan untuk mendapatkan koordinat bumi yang nanti akan digunakan
d. Struktur organisasi proyek untuk mereposisi citra satelit. Proses ini dilakukan dengan menandai titik-titik luar dari
e. Tugas dan tanggung jawab kerabat kerja area perencanaan menggunakan alat GPS dan titik-titik ini kemudian dipindahkan ke
f. Metoda kerja komputer dengan pogram GIS. Lebih jelasnya dapat disimak dalam gambar berikut ini :
g. Jadwal pelaksanaan, tenaga kerja dan pelaporan
2. Rapat Awal Kerja

Pada saat dinyatakan sah sebagai pemenang tender dan awal mendapat penugasan,
maka konsultan akan mengundang semua kerabat kerja yang terlibat (tenaga ahli dan
tenaga pendukung) untuk mendiskusikan penanganan pekerjaan secara jelas di rapat
awal kerja. Hal-hal yang aan didiskusikan adalah:
a. Membuat program kerja (pola pikir) kegiatan secara keseluruhan,
b. Memantapkan program kerja (pola pikir), selaras dengan tujuan dan sasaran studi,
c. Menetapkan metode survey,
d. Menggali sumber-sumber data yang berpeluang didatangi,
e. Menyusun daftar sumber data, serta jenis data yang diharapkan tersedia (survey
checklist),
Gambar.2.3. Metode penentuan titik untuk ground checking
f. Menyusun format pendataan untuk pelaksanaan survey data primer dan sekunder.
g. Menyusun kuesioner/wawancara terstruktur untuk pelaksanaan survey data primer.
h. Menyusun jadwal kerja. 2) Pengolahan Citra Satelit
File foto asli ini belum bisa langsung digunakan, namun harus dilakukan pengolahan melalui :
B. Persiapan Teknis Pemberian geocoding image, yaitu memberikan titik-titik koordinat terhadap foto ini.
Di dalam persiapan teknis ini konsultan akan melakukan: a. Pansharp, yaitu menggabungkan beragam resolusi gambar (0,6 dan 2,4) yang ada di foto
1) Pembuatan Citra Satelit Ikonos menjadi satu resolusi gambar, biasanya 0,6.
Sebelum turun survey ke lapangan, maka perlu disiapkan terlebih dahulu peta dasar wilayah b. Ortho, yaitu perbaikan terhadap geometri gambar dan kesalahan satelit. Pada proses ini
perencanaan. Adapun langkah-langkahnya : sangat dibutuhkan titik orientasi bumi yang didapatkan dari pengukuran lapangan. Titik
a) Pengadaan Citra Satelit Ikonos Kawasan orientasi ini didapatkan melalui penandaan oleh GPS (Global Positioning System) atau
Metode ini dilakukan untuk memperjelas akurasi wilayah perencanaan. Foto udara yang koordinat hasil pengukuran manual di lapangan menggunakan meteran.
digunakan adalah foto udara terbaru jenis PLEIADES dengan resolusi 0,5 m. Keunggulan c. Setelah semua proses perbaikan foto dilakukan, maka hasilnya disimpan dalam bentuk file
terkompresi yang berekstensi ECW.

LAPORAN FINAL
3) Digitasi Citra Satelit

Setelah mendapatkan citra satelit yang sudah terskala 1 : 1.000, selanjutnya dilakukan
proses digitasi, yaitu penggambaran ulang menjadi single line drawing menggunakan
program Auto CAD. Penggambaran ulang dilakukan pada :
• Jalan
• Sungai
• Jembatan
• Peruntukan Guna Lahan
a. Pembuatan Daftar Kebutuhan Data

Untuk mengendalikan kegiatan survey, maka perlu dibuatkan juga daft ar kebutuhan data survey.
Di dalam daftar ini disusun data-data yang dibutuhkan dan disebelah kanannya disediakan kolom
keterangan yang menjelaskan bahwa data sudah didapatkan atau belum. Melalui daftar ini data-
data yang dibutuhkan tidak akan ketingalan untuk didapatkan.
Tabel 2.1. Checklist Survey Lapangan

Pekerjaan Penyusunan Rtbl Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon b. Persiapan Administrasi
Di dalam persiapan administrasi konsultan akan melakukan:
• Persiapan Administrasi Kantor
• Persiapan Surat Menyurat
• Persiapan Perijinan Survey
c. Persiapan Biaya
Di dalam persiapan biaya konsultan akan melakukan:
• Perencanaan biaya kantor
• Perencanaan biaya perjalanan dinas
• Perencanaan biaya untuk mengumpulkan data dan informasi yang akan dibutuhkan.
2.2.2. Pengumpulan Data

A. Data Primer
Data Primer adalah data-data dan fakta eksisting yang berkaitan dengan lokasi terpilih untuk
penyusunan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur yang didapatkan melalui survey langsung
ke lapangan. Sistematika untuk pengumpulan data dan fakta eksisting kawasan perencanaan
adalah :

LAPORAN FINAL
Format I – TABEL IDENTIFIKASI KAWASAN PERENCANAAN

a) Identifikasi Kawasan Perencanaan
Kegiatan ini dilakukan untuk melihat langsung kondisi eksisting lokasi terpilih yang dilakukan
melalui proses identifikasi untuk mengapresiasi konteks lingkungan. Kegiatan ini meliputi :
1. Pemetaan Pemanfaatan Lahan, identifikasi pemanfaatan lahan di area perencanaan.
2. Pemetaan Intensitas, identifikasi kepadatan bangunan yang berada di area perencanaan.
3. Pemetaan Tata Bangunan, identifikasi dan inventarisasi bangunan-bangunan yang
berada di area perencanaan.
4. Pemetaan Tata Sirkulasi, inventarisasi sistem transportasi dari / ke kawasan,
Inventarisasi sistem perparkiran dan sistem pergerakan di dalam kawasan dan jalur
pedestrian.
5. Pemetaan Ruang Terbuka dan Vegetasi, inventarisasi ruang-ruang terbuka dan
karakteristik vegetasi yang ada di dalam area perencanaan.
6. Pemetaan Aktivitas Pendukung, identifikasi dan inventarisasi aktivitas pendukung
kawasan di area perencanaan.
7. Pemetaan Tata Informasi dan Street Furniture, identifikasi dan inventarisasi papan nama
toko, reklame dan elemen street furniture yang ada di area perencanaan.
8. Pemetaan Jaringan Utilitas, inventarisasi sistem dan kondisi jaringan utilitas yang ada di
area perencanaan.
9. Pemetaan Infrastruktur Kawasan, inventarisasi sistem dan kondisi jaringan infrastruktur
yang ada di area perencanaan.
Hasil pemetaannya akan digunakan dalam proses analisis penyusunan RTBL Kawasan
Strategis Cilegon Timur.
b) Meninjau Proyek Sejenis yang Sudah Terbangun

Kegiatan ini dilakukan untuk mengurangi kekhawatiran pengimplementasian visi pembangunan
yang ditawarkan oleh konsultan kepada stakeholders dengan meninjau langsung proses
perencanaan, perancangan, pembangunan dan pengoperasian suatu kawasan. Oleh karena itu,

LAPORAN FINAL
kegiatan studi banding ini perlu dilakukan oleh konsultan bersama-sama dengan stakeholders Data-data non-fisik kawasan dihimpun melalui data-data statistik yang dikeluarkan oleh
kawasan. Kelurahan, Kecamatan dan Biro Pusat Statistik. Data-data ini akan berguna di dalam proses
memproyeksikan daya tamping pengembangan kawasan dalam jangka waktu 5-10 tahun
B. Data Sekunder mendatang.
Data Sekunder adalah data-data tentang lokasi penataan yang didapatkan dari buku kumpulan
kebijakan dan literatur. Kegiatan pengumpulan data sekunder tentang kondisi kawasan 2.2.3. Studi Literatur
perencanaan melalui survei instansional sebagai berikut: Pengumpulan data-data mengenai Kawasan Cilegon ini dilakukan juga dengan studi literatur
melalui :
a) Pengumpulan Data Kebijakan Pembangunan 1. Studi-studi terdahulu yang pernah dilakukan di dalam pengembangan Kawasan Kota
Pengumpulan data kebijakan pembangunan untuk penyusunan RTBL kawasan ini meliputi : Cilegon,
1. Kebijakan Pembangunan Nasional 2. Browsing data di internet mengenai Kawasan Strategis Cilegon Timur dan studi banding
Kebijakan pembangunan nasional menyangkut kebijakan yang dikembangkan oleh penataan Pembangunan baru kawasan (new town development)
Pemerintah NKRI dengan dikeluarkannya Rencana Tata Ruang Nasional.
2. Kebijakan Pembangunan Daerah 2.2.4. Analisis Kawasan
Kebijakan pembangunan daerah menyangkut, kebijakan yang dikembangkan Pemerintah Analisis kawasan merupakan telaah secara lebih mendalam dari apa yang telah dilakukan dalam
Provinsi Banten dan Pemerintah Kota Cilegon. Di samping itu, perlu pula ditelaah menyimak isu-isu kawasan yang secara diagramatis prosesnya dapat digambarkan sebagai
rencana-rencana pengembangan untuk wilayah yang menyangkut/berbatasan langsung berikut :
dengan area perencanaan dan rencana-rencana pengembangan yang sudah ada.
3. Ketentuan Tata Ruang Kabupaten
Ketentuan tata ruang Kabupaten mencakup peraturan-peraturan yang telah dikeluarkan
oleh Pemerintah Provinsi Banten/ Pemerintah Kota Cilegon dan Dinas PU Cipta Karya,
yang terdiri dari :
• RTRW Provinsi Banten
• RTRW Kota Cilegon
• RDTR Kota Cilegon
• RPJP/RPJM/Renstra Kota Cilegon
b) Menghimpun Data Non Fisik Kawasan

Pengumpulan data-data non fisik kawasan bertujuan untuk melihat aspek non-fisik yang secara
tidak langsung akan mempengaruhi aspek-aspek fisik kawasan diatas. Oleh Karen itu perlu juga
dihimpun aspek ini meliputi :
1. Kondisi ekonomi
2. Kondisi sosial-budaya Gambar.2.4. Diagram Proses Analisis Penyusunan RTBL Kaw. Strategis Cilegon Timur
Kota Cilegon

LAPORAN FINAL
1. Mengkaji Kebijakan Yang Berlaku 4. Masukan Tim Pakar PT. Jakarta Konsultindo
Sudah dibuat dan ditetapkan kebijakan-kebijakan yang menyangkut pengembangan lokasi Di dalam mekanisme kerja profesional PT. JAKARTA KONSULTINDO selalu dikembangkan 2
perencanaan, mulai dari RTRW Provinsi Banten, RTRW Kota Cilegon, Rensta Kota Cilegon dan (dua) kelompok kerja, yakni : (1) Task Force PT. JAKARTA KONSULTINDO, dan (2) Experts
RDTR Kota Cilegon. Kebijakan-kebijakan ini yang perlu dipahami apakah kebijakan tersebut group for PT. JAKARTA KONSULTINDO, yang beranggotakan tenaga-tenaga ahli yang
masih relevan dengan isu-isu pengembangan kawasan saat ini dan masa mendatang. Selain itu berpengalaman dan bekerja secara full time dan bertanggung jawab atas terselesaikannya
juga perlu mengkaji UU, PP, Permen dan SNI yang berkaitan dengan perancangan kawasan ini penyusunan RTBL Kawasan Strategis Kec. Cilegon Timur ini. Tim ini tersusun atas tenaga ahli
yang dipersyaratkan oleh Kerangka Acuan Kerja. Sementara Tim Pakar PT. JAKARTA
2. Konfirmasi Terhadap Perkembangan Fakta Aktual Kawasan Strategis Kec.Cilegon KONSULTINDO merupakan kelompok dinamis yang merupakan “kekuatan jaringan profesional”
Timur PT. JAKARTA KONSULTINDO dalam bekerja sama dengan pakar-pakar desain kawasan.
Permasalahan perencanaan terkait dengan penataan kawasan yang membutuhkan tanggapan
dan antisipasi yang cepat dan tepat. Dalam bahasa perencanaan dan perancangan disebut
dengan strategi pengembangan. Penentuan strategi pengembangan yang baik, salah satunya
didasarkan pada identifikasi masalah melalui survei lapangan yang memberikan informasi akurat
dan aktual. Beberapa hal penting dalam mengidentifikasi masalah melalui survai kondisi aktual
adalah :
a) Menemukenali kecenderungan tentang perkembangan fungsi Kawasan Cilegon
yang terkait dengan isu strategis
b) Mengkaji sejauh mana prestasi penerapan kebijakan yang ada di dalam
menghadapi masalah-masalah, terutama yang berhubungan dengan isu-isu
mendasar diatas.
c) Mengidentifikasi hal-hal diluar isu stratejik diatas yang penting untuk
dipertimbangkan dalam penataan Kawasan Cilegon Timur.
3. Koordinasi Dan Konfirmasi Kepada Dinas / Instansi Pemerintah Yang Terkait Dan Tim
Teknis
Kepentingan melakukan diskusi, koordinasi dan konfirmasi kepada pihak-pihak yang terkait
dengan lokasi perencanaan di Kawasan Strategis Cilegon Timur yang cukup relevan dengan
tujuan untuk mengantisipasi menghadapi isu-isu stratejik dan tuntutan pengembangan kawasan
di masa depan, perlu diidentifikasikan suatu Formulasi Stakeholders Kawasan yang terarah
kepada manajemen yang solid, koordinatif, otonom, efisien, akuntabel dan sustainabel.
Stakeholders ini meliputi dinas dan instansi yang terkait serta Kementerian PU SATKER PBL
Banten.
Gambar.2.5. Diagram Skema mekanisme kerja profesional PT. Jakarta Konsultindo

LAPORAN FINAL
Tim pakar ini merupakan kelompok konsultatif PT. JAKARTA KONSULTINDO yang memiliki Faktor Internal
kapasitas dalam menganalisis secara kritis antara fenomena lapangan (kasus praktis) dan prinsip KEKUATAN KELEMAHAN
(Strength) (Weakness)
ideal pengembangan kawasan (pendekatan teoritik) khususnya peremajaan Kabupaten sehingga
di dapat rekomendasi atau gagasan-gagasan relevan bagi penyusunan RTBL Kawasan PELUANG SKENARIO 1 SKENARIO 2
(Opportunities) (Potensi S (W dikembangkan untuk
Faktor Eksternal
Kec.Cilegon ke depan. Hasil rekomendasi Tim Pakar PT. JAKARTA KONSULTINDO akan dikembangkan untuk meraih peluang O)
meraih peluang O)
menjadi acuan bagi tim task force PT. JAKARTA KONSULTINDO menyusun RTBL Kawasan
Strategis Cilegon Timur. ANCAMAN SKENARIO 3 SKENARIO 4
(Threats) (S dikembangkan (W dikembangkan untuk
Tim Pakar PT. JAKARTA KONSULTINDO ini beranggotakan akademisi maupun praktisi senior untuk mengurangi menanggulangi
tantangan) tantangan)
yang berpengalaman dalam bidang urban design, yang akan memberikan masukan sesuai
dengan tahapan-tahapan penting analisa dalam wadah “forum konsultatif PT JAKARTA
KONSULTINDO”. Kelompok ini akan dilibatkan secara periodik dalam jadwal kerja penyusunan
2.2.5. Skenario Visi Kawasan
RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur.
Skenario visi kawasan menjelaskan tentang urutan-urutan rencana pengembangan kedepan
Kawasan Strategis Cilegon Timur, Kota Cilegon, Provinsi Banten.
5. Analisis
1) Skenario Fisik
Di dalam proses analisis, selain tim task force PT JAKARTA KONSULTINDO melakukan
Skenario fisik menjelaskan tentang urutan-urutan penanganan:
konfirmasi-konfirmasi sebagaimana sudah dijelaskan diatas, juga melakukan analisis, SWOT.
• Bangunan dan tapak
Analisis keunggulan dan kelemahan kawasan di dalam perencanaan pengembangannya
• Ruang Kawasan
menggunakan metode S W O T (Strength, Weakness, Oportunity and Threats);
• Lingkungan
1) Analisis Kekuatan Kawasan bertujuan untuk menemukenali potensi-potensi positif yang
• Prasarana, sarana dan utilitas
dapat menjadi kekuatan bagi pengembangan Kawasan Strategis. Cilegon Timur,
2) Analisis Kelemahan Kawasan bertujuan untuk menemukan faktor-faktor yang akan
2) Skenario Non Fisik
menjadi kelemahan di dalam pengembangan Kawasan Strategis Cilegon Timur,
Skenario non- fisik menjelaskan tentang urutan-urutan penanganan:
3) Analisis Peluang Kawasan bertujuan untuk menemukan peluang-peluang dampak positif
dari pengembangan potensi-potensi positif penataan Kawasan Strategis Cilegon Timur, • Ekonomi kawasan dan masyarakat.
4) Analisis Ancaman Kawasan bertujuan untuk mengantisipasi kemungkinan munculnya • Sosial Budaya masyarakat.
hambatan-hambatan dari pengembangan penataan Kawasan Strategis Cilegon Timur.

3) Skenario Manajemen Kelembagaan dan Peran Serta Masyarakat
Skenario ini menjelaskan tentang urutan-urutan penanganan:
• Pengelolaan Kawasan oleh Stakeholders
• Pengelolaan koridor, magnet kawasan dan area perbatasan oleh Stakeholders
2.2.6. Perumusan Konsep Umum

Di dalam perumusan konsep umum ini konsultan akan menjelaskan tentang:

LAPORAN FINAL
A. Konsep Perancangan Visi Pembangunan

Bagian ini menjelaskan tentang konsep-konsep umum perancangan kawasan yang merupakan
gambaran spesifik karakter lingkungan Kawasan Cilegon di masa mendatang yang akan dicapai
sebagai hasil akhir penataan suatu kawasan yang direncanakan.
B. Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan

Bagian ini menjelaskan tentang konsep struktur penataan bangunan dan lingkungan yang
mengintegrasikan elemen-elemen perancangan Kawasan Strategis Cilegon Timur.

LAPORAN FINAL
dapat menghemat energi dan waktu yang selama ini bayak di habiskan untuk kegitan
mobilisasi, dari rumah ke tempat kerja, rumah-sekolah, rumah-pasar, dan sebaliknya hal
BAB 3 ini. Dengan adanya proyek rencana pembangunan stadion atau GOR pada kawasan
TINJAUAN PUSTAKA Strategis Cilegon Timur, akan menjadikan magnet yang akan mendorong berkembangnya
kawasan yang ada di sekitarnya.
3.1 TEORI DASAR PERANCANGAN KAWASAN Kawasan Cilegon Timur memang masih memiliki lahan yang cukup banyak untuk
dikembangkan, namun dalam 10 tahun terakhir, perkembangan disekitar Kawasan
Dari latar belakang yang telah di jabarkan pada Bab I, perencanaan Kawasan Strategis Strategis Cilegon Timur berkembang sangat pesat, sehingga mendorong banyaknya
Cilegon Timur mengaplikasikan beberapa grand konsep yang saling mendukung, antara kegiatan komersial pada kawasan di sekitar kawasan strategis Cilegon Timur dan
lain konsep Superblok yang dirasa dapat mengakomodir dari seluruh isu strategis yang ada berdampak pada perkembangan kawasan ini. Oleh karena itu konsep superblok
pada kawasan Strategis Cilegon Timur. Superblok merupakan salah satu konsep penataan kedepannya diharapkan akan memberikan contoh penataan berupa controlled zone karena
ruang yang memaksimalkan fungsi pada lahan yang terbatas. Konsep ini disebut oleh para salah satu konsep pengembangan superblok antara lain adalah menciptakan zona-zona
ahli tata ruang merupakan salah satu solusi dalam mengembangkan perkotaan dengan terkontrol (controlled zone), sehingga dapat memberikan efek juga terhadap kawasan di
lebih efisien. sekitarnya, terutama untuk mengatasi isu – isu strategis kawasan.
3.1.1 Superblok
Secara umum superblok dapat diartikan sebagai suatu kawasan binaan atau terpadu yang
terdiri dari fungsi-fungsi seperti pusat perbelanjaan, perkantoran, hunian (apartemen), hotel,
sarana rekreasi dan area terbuka, yang kesemuanya mempunyai hubungan dan saling
menunjang dalam fungsi dan kegiatan. Adapun pengertian superblok berdasarkan beberapa
sumber, antara lain :
a) Superblok adalah kawasan multifungsi yang dikembangkan secara terpadu, dan di
batasi oleh sekurang-kurangnya dua buah jalan kolektor atau sebuah jalan kolektor
dengan prasarana lain yang sejenis atau setingkat, sesuai dengan kota yang di
dalamnya terdapat satu atau lebih peruntukan dengan luas lahan minimal 2 hektar.
(Dinas Tata Kola Pemprov DKI Jakarta, Panduan Rancangan Kota, 1984)
b) Superblok adalah suatu bentuk / wadah fisik dari pengembangan MixedUse
Gambar.3.1. Contoh Penerapan Superblok yang Banyak Terdapat di Kota Besar
Development, dapat diartikan sebagai suatu blok atau massa bangunan yang berbeda
Sumber : http://gambar-rumah.com/
dalam fungsi tetapi saling mendukung antara satu sama lainnya. (UrbanLand Institute,
Efisien energi dan efisien dalam hal pemanfaatan lahan yang terbatas pada kawasan Mixed-Use Development Hand Book, Washington D.C, 1987)
perkotaan, karena di konsep ini semua fungsi pemenuhan kebutuhan manusia disediakan c) Superblok adalah sebuah tempat bermukim atau blok bisnis yang luas dikelilingi oleh
dalam satu kawasan yang kecil. Seperti membuat kota sendiri, dimana dalam satu pedestrian untuk pejalan kaki dan kadangkala akses masuknya ditandai oleh ruang
kawasan terdapat fungsi permukiman, perdagangan, pendidikan, jasa, rekreasi dan fungsi- hijau (landscape) atau ruang terbuka. (Webster, Merriam Third New Dictionary,
fungsi lainnya dalam lahan yang terbatas tersebut sehingga tidak perlu melakukan kegiatan Massachussets, USA, 1986)
mobilisasi yang tinggi dalam memenuhi kebutuhan hidup. Bekerja, sekolah, belanja dapat
dilakukan dalam kawasan kecil ini, yang disebut dengan superblok. Sehingga diharapakan
LAPORAN FINAL
Penerapan konsep superblok yang telah berkembang di Indonesia terutama di kota besar mendefinsikan ruang jalan disarankan dikombinasikan dengan penggunaan ruang di
seperti Jakarta memiliki kekurangan dan kelebihan. Sebagian besar superblok di desain tidak zona garis sempadan bangunan (GSB) sebagai jalur publik aktif. Satu bangunan
responsif terhadap masyarakat kelas menengah ke bawah. Namun pada kenyataannya, tertinggi/terunik biasanya diperlukan sebagai tengaran (landmark) yang dikelilingi
konsep superblok yang sebenarnya adalah untuk mengantisipasi pembukaan lahan yang oleh bangunan-bangunan yang tidak terlalu menonjol (background building).
terlalu luas sebagai usaha penghematan ruang kota yang kini semakin sempit dan 4. Efficient Vehicular Circulation: Konsep sirkulasi kendaraan dirancang seefisien
memaksimalkan penyediaan fasilitas dan fungsi bangunan, maka banyak terlihat pada mungkin. Strategi terbaik adalah dengan menyediakan transportasi publik internal
merebaknya peremajaan kawasan strategis pusat kota yang dilakukan untuk mengatasi hal yang terhubung dengan jaringan transportasi publik kota. Konsep drop off untuk
tersebut. Dari pemikiran tersebut maka timbulah ide / gagasan untuk membuat suatu kendaraan dan parkir di lantai dasar depan gedung sebaiknya juga dikurangi. Di
kawasan yang tidak saja memenuhi kebutuhan ruang komersil tetapi juga sebagai tempat beberapa kota di Asia, konsep basement yang terkoneksi (interconnected basement).
bermukim dan berekreasi. Pada dasarnya konsep superblok tidak serta hanya dapat juga menjadi inovasi dalam konteks manajeman lalu lintas di kawasan superblok.
diterapkan pada kawasan yang sangat padat (high density), hal ini terjadi pada saat lahan 5. Mulit-layers Pedestrian Linkage: Pada dasarnya superblok harus menjadi kawasan
memang sudah tidak memadai sehingga muncul konsep superblok, namun pada hakikatnya yang aman dan nyaman bagi pejalan kaki. Karenanya inovasi dalam konsep ‘urban
yang sebenarnya, konsep superblok bisa diterapkan sedini mungkin guna kedepannya, lahan linkage’ dan ‘air-rights’ untuk kepentingan pedestrian menjadi penting. Seperti halnya
bisa dimanfaatkan sebaik mungkin sesuai peruntukannya. di beberapa kawasan superblok di Hongkong, jalur pejalan kaki tidak hanya
• Fungsi dan Kegiatan Elemen-Elemen Di Dalam Superblok : disediakan di lantai dasar namun juga di lantai dua yang menembus gedung-gedung
- Pusat Perbelanjaan yang berada di kawasan tersebut. Konsep ini bisa diterapkan dengan imbalan insentif
- Perkantoran pembangunan berupa kenaikan KLB ataupun penurunan pajak bangunan.
- Apartemen • Menurut Danisworo (1996) terdapat sedikitnya 6 keuntungan dari konsep Superblok:
- Sarana Rekreasi 1. Mendorong tumbuhnya kegiatan yang beragam secara terpadu dalam suatu wadah
- Ruang Terbuka secara memadai;
• Strategi Perancangan Superblok : 2. Menghasilkan sistem sarana dan prasarana yang lebih efisien dan ekonomis;
1. Identity/Branding: Strategi ini lebih pada studi kelayakan dan konsep identitas 3. Memperbaiki sistem sirkulasi;
ekonomi. Banyaknya kawasan-kawasan sejenis menyebabkan kawasan superblok 4. Mendorong pengembangan sistem persil yang tidak kaku dan lebih fleksibel;
pun harus memiliki identitas tematik. Contohnya antara lain seperti Suntec City di 5. Mendorong pemisahan yang jelas antara berbagai sitem moda transportasi;
Singapura dengan konsep Business & Trade Superblock, Ropponggi Hill di Tokyo 6. Memberikan kerangka yang luas bagi inovasi perancangan bangunan dan lingkungan.
dengan konsep Lifestyle Superblock dan Kawasan Cotai di Macau dengan konsep
Entertainment superblock. Dengan identitas ini maka kawasan ini memiliki posisi 3.1.2 Urban Walkability
pasar (marketing positioning) yang kuat dan berbeda dengan kawasan-kawasan Walkability merupakan konsep penting dalam desain perkotaan yang berkelanjutan dan
lainnya. ukuran dari seberapa ramah suatu daerah adalah untuk menjadi daerah berjalan.
2. Mixed of Uses: Superblok yang mandiri harus memiliki tata guna lahan bersifat Walkability memiliki manfaat dalam bidang kesehatan, lingkungan, dan manfaat ekonomi.
campuran (mixed-use) dimana fungsi hunian, publik, komersial dan rekreasi bisa Namun, evaluasi walkability adalah menantang karena memerlukan pertimbangan faktor
hadir dalam satu kawasan. Selain itu, peruntukan lantai dasar (ground floor use) subyektif banyak. Faktor-faktor yang mempengaruhi walkability termasuk. ada atau
haruslah digunakan untuk kegiatan retail atau fungsi publik aktif yang secara fisik tidaknya dan kualitas jalan setapak, trotoar atau pejalan kaki kanan, kondisi lalu lintas dan
transparan untuk menjamin hadirnya aktifitas publik dari pagi sampai malam. jalan, pola pemanfaatan lahan,bangunan aksesibilitas, dan keamanan.
3. Massing Framework: Tata bangunan dalam superblok harus memiliki kepekaan
.
terhadap konteks urban. Konsep ‘streetwall’ dimana deretan bangunan lurus sejajar
LAPORAN FINAL
How How konsep green akan meliputi skala kawasan sampai pada skala bangunan dan lansekap
Accessible Welcoming
guna perbaikan kualitas lingkungan secara menyeluruh.
Walkability
Sementara itu Lynch dalam Girling dan Kelett (2005) serta Kahn (2006) juga menekankan
How pada pentingnya keberadaan ruang terbuka hijau dalam konsep Green Neighborhood.
Convenient How Save
Melihat pada kondisi saat ini sebenarnya ruang terbuka hijau pada kawasan masih cukup
besar namun tetap perlu adanya pengendalian dalam pembangunan sehingga masih tetap
Gambar.3.2. Tabel Standar Prinsip Walkability akan menyisakan ruang terbuka hijau yang dapat berfungsi optimal pada kawasan. Lebih
Sumber : http://www.trpc.org/regionalplanning lanjut lagi, menurut Lynch dalam Girling dan Kelett (2005), representasi ruang terbuka hijau
pada kawasan dapat berupa greenbelt (ruang terbuka yang menjadi batas kawasan urban),
green wedge (ruang terbuka yang berorientasi pada pusat tertentu), dan green network
3.1.3 Green Neighborhood
(ruang terbuka yang tersebar secara luas tetapi terkoneksi dalam suatu pola).
Jacob (2012) mendefinisikan konsep Green Neighborhood sebagai kawasan
berkepadatan sedang dengan guna lahan campur, dirancang dengan kepedulian terhadap
Pentingnya moda transportasi publik sebagai sarana penting dalam meningkatkan
skala manusia, berorientasi pada transportasi publik dan transportasi tidak bermotor
aksesibilitas menuju Kawasan Cilegon Timur dan sekitarnya menjadi isu yang mendasar
(‘hijau’ secara harfiah). Dalam hal ini konsep Green Neighborhood ditekankan pada
dalam kaitannya dengan pembangunan. Hal ini juga perlu didukung dengan
transportasi yang berkelanjutan dan kedekatan terhadap keragaman layanan dan amenitas
pengembangan fasilitas dan amenitas pendukung. Dengan pengembangan akses dan
yang merupakan elemen-elemen yang membentuk livabilitas kawasan untuk tinggal,
amenitas yang memberikan kemudahan masyarakat untuk munuju Kawasan Cilegon
bekerja dan beraktivitas lainnya.
Timur. Lebih dari hal tersebut, dengan pengembangan kawasan yang memiliki kepedulian
terhadap minimalisasi dampak ekologi yang bagus, kota atau kawasan hijau cenderung
Kawasan Cilegon Timur sebenarnya memiliki banyak alternatif moda transportasi publik,
memiliki ketangguhan dalam menghadapi bencana alam. Hal tersebut dapat diwujudkan
hanya sebagian besar transportasi publik seperti kereta dan bus belum terlalu optimal dan
dalam sistem tata ruang kawasan hijau yang mempertahankan keberadaan ruang terbuka
layak untuk menghubungkan pusat kota sebagai pusat aktivitas dengan pusat-pusat
untuk mengakomodasi keberadaan jalur-jalur evakuasi ketika menghadapi bencana
aktivitas di sekitarnya. Isu transportasi menjadi hal yang penting karena dengan
khususnya gempa bumi dan longsor. Bebererapa prinsip yang bisa dikemukakan sebagai
meningkatkan layanan transportasi publik akan mengurangi penggunaan kendaraan
Karakteristik Lingkungan Kawasan Hijau menurut Cynthia Girling & ronald Kellet, dalam
bermotor milik pribadi sehingga akan mengurangi dampak pencemaran udara di kawasan.
Skinny Streets & Green Neighborhoods: Design for Community & Environment, (2005)
antara lain:
Diversitas di kawasan tidak hanya direpresentasikan melalui keragaman fungsi namun juga
1. Jaringan Hijau Kawasan
keragaman sosial dan ekonomi terutama yang diakomodasi oleh fungsi hunian. Keragaman
 Misi untuk melindungi, mengembalikan dan menghubungkan
fungsi pada kawasan pusat kota saat ini dimana terdapat fungsi perkantoran,
 Koneksi antar struktur ekologis kawasan pemanfaatan multifungsi di dalam setiap
perekonomian, dan permukiman menjadi potensi awal yang baik untuk pengembangan
skala perencanaan
konsep green neighborhood. Dengan kedekatan terhadap keragaman layanan dan
 Area metropolitan, kota dan lingkungan Komunitas peneliti dan masyarakat untuk
amenitas pada kepadatan sedang serta dengan berkurangnya intensitas pergerakan
memahami ekosistem kota
kendaraan bermotor jika transportasi publik menjadi moda transportasi utama dalam
 Restorasi lanskap yang memperbaiki struktur ekologis yang sempat rusak
kawasan akan mendorong transportasi aktif yang ramah lingkungan (berjalan kaki,
 Bagian proses alami yang mengintgrasikan desain lanskap kawasan
bersepeda). Termasuk di dalamnya keberadaan green infrastructure yang meliputi green
building, rainwater recycling dan sistem produksi green energy. Sehingga, kontribusi
LAPORAN FINAL
2. Jaringan Jalan  Strategi manajemen pengelolaan buangan air hujan dari lingkungan penggunaan buangan air
 Aksesibel di mana jaringan jalan terkoneksi hujan yang terkumpul untuk irigasi
 Aksesibilitas dan konektivitas yang baik untuk pejalan kaki dan bersepeda
 Jaringan jalan yang beradaptasi terhadap eksiting tapak dengan menghindari 6. Pencapaian Lingkungan Hijau
sumber daya alam yang rawan rusak  Komunitas yang memilih untuk memanajemeni perkembangan kualitas lingkungan dan
 Jalan yang bisa mengatur peresapan air dan memaksimalkan teduhan tajuk kehidupan aktivitas
pepohonan  Kerangka struktur kawasan yang mengintegrasi lingkungan, transportasi dan infrastruktur
 Memperpendek, mempersempit dan mengurangi jalan yang kedap air pola jalan  Penyedia pasar yang merintis, merancang dan membangun lingkungan yang hijau
yang indah terbentuk dari jajaran pepohonan  Politik, peraturan dan system legal yang selalu mendukung pengembangan lingkungan yang
hijau.
3. Struktur Massa Bangunan
 Lingkungan yang kompak dan lengkap dengan kepadatan penduduk 12-30 orang 3.1.4 Teori Transit Oriented Development (TOD)
setiap 0,5 Ha kawasan berketinggian bangunan rendah dan 75-100 orang setiap Konsep tata kawasan yang dilontarkan oleh arsitek kota peter Calthorpe, ditulis dalam
kawasan berketinggian bangunan sedang sampai tinggi buku “The Next American Metropolis” (princeton architectural press, new York, 1993).
 Bermacam-macam pusat pelayanan lingkungan yang mendukung jangkauan pejalan kaki a) Prinsip TOD
untuk mencapainya  Menata pertumbuhan di tingkat kawasan agar menjadi “kompak” (ringkas-
 Sekolah, tempat ibadah, taman dan lapangan yang mendukung jangkauan pejalan kaki padat) dan terdukung oleh sistem transit.
 Perpaduan yang baik antara rumah tinggal dan bangunan komersial skala kecil di seputaran  Menempatkan sarana-sarana komersial, perumahan, tempat bekerja, taman
pusat pelayanan taman dan fasilitas umum lainnya pada jarak berjalan kaki dari perhentian
 Bermacam tipe penataan rumah tinggal dan kepadatan yang melayani penyebaran rumah sistem transit.
tangga  Menciptakan jaringan jalan yang aman dan nyaman bagi pejalan kaki yang
secara langsung menghubungkan tempat-tempat tujuan skala lokal (misalnya
4. Struktur Hijau Kawasan lokasi fasum/fasos).
 Hutan kawasan sehat dan berkelanjutan yang memberi peran terhadap keindahan lingkungan  Menyediakan perumahan yang terdiri atas percampuran berbagai tipe,
dan kesehatan ekosistem kawasan kepadatan dan harga rumah.
 Hutan kawasan sebagai komponen dasar jaringan hijau  Melindungi habitat-habitat sensitif, zona-zona habitat pantai, serta ruang-ruang
 Preservasi sisa hutan dan pepohonan dewasa terbuka.
 Teduhan kanopi hutan kawasan melindungi 40% lingkungan  Menempatkan ruang-ruang publik sebagai fokus orientasi bangunan dan pusat
 Pemilihan pepohonan yang memberi kontribusi jangka panjang bagi hutan kawasan kegiatan lingkungan.
 Mendorong pengembangan kawasan dengan pola infill (penyisipan) dan pola
5. Air dalam kawasan redevelopment (penataan kembali) di sepanjang koridor transit di lingkungan
 Melindungi dan merestorasi sungai, sungai kecil, danau dan rawa dalam kawasan permukiman yang telah ada.
 Melindungi dan menambah hidrologi alami dalam semua skala perencanaan kawasan
penangkapan air hujan dan perlindungan terhadap sumber air Sistem transit misalnya:
 Proses alami untuk menyaring buangan air hujan a) MRT ( mass rapid transit) : subway, underground, metro, U-bahn.
 Hidrologi kawasan yang dapat dilihat, disentuh dan dinikmati b) LRT ( light rail transit) : monorail, tram, cable car (San Francisco).
LAPORAN FINAL
c) Bis kota (yang reguler dan bersirkulasi dengan frekuensi tinggi) 3.1.5 Teori Pusat Kota
Pusat Kota memiliki fungsi-fungsi utama yang harus dipenuhi untuk dapat memberikan peran
TOD merupakan pengembangan dari konsep “kantong pedestrian” (pedestrian pocket), yaitu yang optimal bagi kota dan kawasan sekitarnya. Menurut Gruen di dalam buku Center of The
kawasan (hunian) yang dirancang bebas kendaraan bermotor. Di tepi-tepi kawasan “kantong Urban Environment, yang termasuk di dalam urban core atau pusat kota memuat aktivitas:
pedestrian” ini ditempatkan pool parkir, sehingga para penghuni dapat memarkir mobilnya di 1. Permukiman --> Permukiman di pusat kota diperuntukkan bagi penduduk yang bekerja dan
tepi kawasan lalu berjalan kaki menuju rumahnya. Di tengah kawasan ditempatkan fasum/fasos beraktivitas siang hari di kota. Permukiman ini juga berfungsi untuk menjaga agar kota tidak
yang berada pada jarak tempuh dengan berjalan kaki. menjadi mati pada malam hari karena ditinggalkan penduduknya.
2. Pemerintahan --> Selayaknya pusat pemerintahan dari suatu kantor kepala pemerintahan
b) Definisi TOD berada di pusat kota walaupun tidak perlu diikuti oleh semua kantor - kantor staf pemerintahan
TOD adalah kawasan fungsi campuran (mixed-use) dalam radius 600 m (jarak nyaman berjalan lainnya di pusat kota.
kaki) dari perhentian transit dan pusat komersial. Dalam ToD dicampurkan fungsi-fungsi hunian, 3. Administrasi Bisnis khusus --> selayaknya kantor-kantor pusat dari bisnis dan organisasi lokal
perdagangan, perkantoran, ruang terbuka, dan sarana-sarana umum yang semuanya dapat maupun nasional berada di pusat kota juga.
dicapai dengan berjalan kaki. Tujuan akhir ToD adalah mengurangi penggunaan kendaraan 4. Perdagangan --> besarnya fasilitas perdagangan yang ada di pusat kota menunjukkan jumlah
pribadi dan mengurangi jumlah kendaraan bermotor yang berseliweran di dalam kota. pembeli yang dilayani, oleh karena itu fasilitas perdagangan ini juga menunjukkan
representasi jumlah penduduk kota tersebut.
Pada kawasan TOD ini pusat kawasan memiliki peranan yang sangat penting. peranan pusat 5. Seni dan Budaya --> Bangunan museum dan gedung pertunjukan seni juga berada di pusat
kawasan sebagai titik simpul transit memiliki keterhubungan yang terintegrasi antara lingkungan kota.
sekitar dan dalam kawasan. pusat kawwasan memiliki fungsi besifat publik, fungsi-fungsi yang Fungsi-fungsi yang terdapat diatas merupakan yang dapat memberikan peran pusat kegiatan
ada direncanakan untuk mewadahi kebutuhan penghuni kawasan secara menyeluruh. pada kota lebih hidup. Keragaman fungsi ini diatur secara terintegrasi satu dengan lainnya. Fungsi-
umumnya fungsi komersial dan fasilitas umum/ sosial merupakan fungsi utama pada pusat fungsi yang beragam menjadikan kawasan berfungsi campuran. Daya tarik dari keagaman ini
kawasan. Fungsi tersebut akan mendukung peran pusat kawasan secara berkesinambungan. menjadikan kawasan memiliki nilai ekonomi tinggi.
Daya tarik kawasan menjadi acuan dalam optimalnya peranan dan fungsi yang terdapat dalam
Jika dilihat secara menyeluruh Kawasan TOD ini merupakan kawasan dengan fungsi kawasan.
campuran.fungsi utama yang berupa fungsi layanan pubik dan komersial, sementara fungsi Daya tarik kawasan yang dapat memberikan dampak penting bagi kondisi dan fungsi kawasan
hunian menjadi pendukung kawasan. Fungsi hunian merupakan fungsi yang mengelilingi pusat adalah:
kawasan. Fungsi ini memberikan vitalitas bagi kawasan baik pagi maupun malam hari. Fungsi ini 1. Kondisi lingkungan --> Kondisi ini menjadi dasar dalam pembentukan daya tarik
juga mendukung peran titik simpul transportasi kawasan bagi kota. kawasan. Kondisi kawasan yang sehat, aman dan bersih akan memberikan nilai
positif bagi kawasan. Kualitas udara yang bersih tanpa polusi, kawasan yang tidak
Kawasan TOD juga membantu kota secara umum dalam aspek compact dan keterhubungan. terganggu dengan polusi suara dan bebas samapah akan mengundang bayak
Kawasan-Kawasan ToD dalam satu kota akan terintegrasi secara sendirinya karena titik-titik orang untuk dapat berkunjung dan menikmati kawasan.
simpul transportasi sudah masuk kedalam jaringan transportasi makro kota. Kawasan TOD 2. Aksesibilitas --> pencapaian ke dalam dan ke luar kawasan menjadi pendukung
membantu pembentukan kota yang kompak dan ramah lingkungan. Kawasan yang pedestrian utama dalam pembantukan daya tarik kawasan. Mudahnya pencapaian akan
friendly dan orientasi yang jelas memberikan dampak lingkungan yang minim karena efisiensi memberikan dya serap yang tinggi bagi kawasan. Daya tarik kawasan meningkat
mobilitas dalam dan antar kawasan. dengan aksesibilitas yang baik.
3. Ruang terbuka hijau aktif --> ruang terbuka aktif yang tercipta dengan baik akan
memberikan wadah aktifitas social bagi kawasan. Kawasan dengan ruang terbuka
LAPORAN FINAL
publik yang tertata dengan baik akan memberikan daya tarik lebih untuk dapat dapat memudahkan kawasan untuk berinteraksi dengan kawasan yang terdapat di
dikunjungi. sekitarnya.
Transportasi publik adalah elemen penting dalam pengembangan pusat kota yang terintegrasi Visualisasi dari tujuan-tujuan akhir kawasan haruslah terlihat dengan baik agar orientasi
dengan kawasan sekitar. Keberadaan transportasi publik akan membuat kawasan pusat kota menjadi jelas. Dengan kejelasan orentasi ini menjadikan linkage visual kuat dan dapat
mudah dicapai. Kawasan pusat kota akan selalu hidup karena arus mobilitas manusia yang terus menjadi penghubung yang baik antara dua kawasan tersebut. a.Axis and Perspective
mengalir ke dalam dan ke luar kawasan. Axis and perspective adalah prinsip perancangan kawasan yang menggunakan
konfigurasi ruang kota yang sejajar dengan orientasi dari satu titik ke titik lainnya dengan
3.1.6 Teori Linkage dalam Rancang Kota memperhatikan datum serta orientasi dari kawasan yang ada. prinsip ini dapat membantu
Teori linkage merupakan teori yang diperlukan untuk dapat mengembangkan kawasan transisi terbentuknya hirarki dan organisasi ruang serta fungsi pada kawasan menjadi lebih jelas.
yang terintegrasi dengan kawasan sekitarnya, teori ini juga akan membantu dalam pembentukan b) Axis and perspective juga dapat membentuk blok- blok pada kawasan dengan mudah
kawasan dengan hubungan antara elemen kota yang mudah dimengerti. Teori linkage karena ruang sirkulasi atau ruang kota yang geometris. prinsip axis and perspective dapat
merupakan teori perkotaan yang membahas tentang hubungan sebuah tempat dengan tempat memberikan aksentuasi yang kuat pada kawasan serta memberikan kejelasan orientasi
lainya dari berbagai aspek sebagai suatu generator perkotaan. Sebuah linkage perkotaan dapat terhadap potensi fisik ataupun bangunan-bangunan tengaran sehingga dapat
dilihat dari beberapa pendekatan (Trancik,1986) yaitu: linkage visual, linkage aktifitas dan linkage meningkatkan kualitas estetika kawasan secara keseluruhan.
struktur. c) Indoor / Outdoor Fusion Indoor / outdoor fusion merupakan prinsip yang membaurkan
a) Linkage Visual antara ruang dalam dengan ruang kota. Transisi antara ruang dalam dan ruang luar
Visual adalah hubungan dari satu tempat ke tempat lainya dengan elemen visual yang memiliki menjadi sangat penting agar kawasan memiliki integrasi fungsi yang kuat didalamnya.
irama baik itu arsitektural ataupun lansekap. Teori ini memiliki dua pendekatan yaitu sebagai prinsip ini juga sangat potensial dalam menghasilkan bentuk-bentuk ruang-ruang kota
penghubung dua daerah yang netral, seperti banyak kota di dunia, Amsterdam, Washington, baru di masa depan. pembauran indoor dan outdoor ini diharapkan dapat memperluas
Yogyakarta. Selain itu sebagai penghubung antara daerah orientasi dengan daerah netral, ruang publik kawasan dengan penggunaan sebagian ruang dalam bangunan sebagai
seperti Versailles (Prancis), arc de Triumph (prancis), beberapa pusat kota di roma (Italia), ruang publik dengan desain kontekstual.
monas (Indonesia), dan masih banyak lagi. Daerah-daerah dengan linkage visual ini sangat d) Integarted Bridging Linkage visual menciptakan hubungan antar massa bangunan dalam
membantu dalam penentuan arah orientasi secara visual. kawasan dengan penggunaan jembatan penghubung yang meningkatkan mobilitas
Ada beberapa teori yang dapat memperkuat linkage visual ini seperti teori kawasan integrasi pejalan kaki dari bangunan satu ke bangunan lainnya tanpa harus keluar bangunan.
(Trancik,1986) yaitu: Selain itu penggunan jembatan penghubung ini dapat melindungi pejalan kaki ketika
a) Linking Sequential Movement cuaca buruk. Dengan ini pula pengalaman ruang pejalan kaki kawasan menjadi lebih
Sekuen dan pengalaman ruang yang terintegrasi dengan baik, merupakan prinsip menarik.
perancangan ruang kota yang sering diterapkan di kota-kota bersejarah, terutama dalam e) Linkage Aktifitas
ruang-ruang yang menghubungkan daerah yang terfragmentasi. prinsip serupa Linkage aktivitas adalah hubungan antara satu daerah satu dengan lainnya dengan
diterapkan juga untuk menghubungkan bagian-bagian kota yang telah tertata dengan baik aktifitas sebagai penghubungnya. Keterhubungan daerah satu dengan lainnya yang
dan memiliki karakter yang kuat seperti hunian dan komersial dengan bagian-bagin kota memiliki aktifitas yang intensif akan menyebabkan timbulnya aktifitas-aktifitas baru yang
yang tidak memberikan citra yang baik. berada di antaranya yang sifatnya mendukung aktifitas-aktifitas utama tersebut. Linkage
Prinsip ini menjadikan sirkulasi kawasan, baik itu pedestrian ataupun kendaraan, sebagai aktifitas akan menjadikan kawasan yang terisi aktifitas aktifitas pendukung menjadi
jalur-jalur penghubung atau linkage dari kawasan satu ke kawasan lainya. Jalur-jalur urban fabric yang beragam. pergerakan manusia menjadi meningkat dan terfragmentasi
penghubung antar kawasan perlu ditambahkan agar jalur-jalur sirkulasi dapat kawasan dapat dihindari.
dipergunakan untuk menghubungi kawasan sekitar. Adanya sumbu-sumbu sirkulasi ini
LAPORAN FINAL
3.1.7 Teori Transit Oriented Development (TOD) perdagangan, perkantoran, ruang terbuka, dan sarana-sarana umum yang semuanya dapat
Konsep tata kawasan yang dilontarkan oleh arsitek kota peter Calthorpe, ditulis dalam dicapai dengan berjalan kaki. Tujuan akhir ToD adalah mengurangi penggunaan kendaraan
buku “The Next American Metropolis” (Princeton Architectural Press, New York, 1993). pribadi dan mengurangi jumlah kendaraan bermotor yang berseliweran di dalam kota.
c) Prinsip TOD
 Menata pertumbuhan di tingkat kawasan agar menjadi “kompak” (ringkas-
padat) dan terdukung oleh sistem transit.
 Menempatkan sarana-sarana komersial, perumahan, tempat bekerja, taman
taman dan fasilitas umum lainnya pada jarak berjalan kaki dari perhentian
sistem transit.
 Menciptakan jaringan jalan yang aman dan nyaman bagi pejalan kaki yang
secara langsung menghubungkan tempat-tempat tujuan skala lokal (misalnya
lokasi fasum/fasos).
 Menyediakan perumahan yang terdiri atas percampuran berbagai tipe,
kepadatan dan harga rumah.
 Melindungi habitat-habitat sensitif, zona-zona habitat pantai, serta ruang-ruang
terbuka.
 Menempatkan ruang-ruang publik sebagai fokus orientasi bangunan dan pusat
kegiatan lingkungan.
 Mendorong pengembangan kawasan dengan pola infill (penyisipan) dan pola
redevelopment (penataan kembali) di sepanjang koridor transit di lingkungan
permukiman yang telah ada. Gambar.3.3. Tabel Standar Prinsip Walkability
Sistem transit misalnya: Pada kawasan TOD ini pusat kawasan memiliki peranan yang sangat penting. peranan pusat
d) MRT ( mass rapid transit) : subway, underground, metro, U-bahn. kawasan sebagai titik simpul transit memiliki keterhubungan yang terintegrasi antara lingkungan
e) LRT ( light rail transit) : monorail, tram, cable car (San Francisco). sekitar dan dalam kawasan. pusat kawwasan memiliki fungsi besifat publik, fungsi-fungsi yang
f) Bis kota (yang reguler dan bersirkulasi dengan frekuensi tinggi) ada direncanakan untuk mewadahi kebutuhan penghuni kawasan secara menyeluruh. pada
umumnya fungsi komersial dan fasilitas umum/ sosial merupakan fungsi utama pada pusat
TOD merupakan pengembangan dari konsep “kantong pedestrian” (pedestrian pocket), yaitu kawasan. Fungsi tersebut akan mendukung peran pusat kawasan secara berkesinambungan.
kawasan (hunian) yang dirancang bebas kendaraan bermotor. Di tepi-tepi kawasan “kantong
pedestrian” ini ditempatkan pool parkir, sehingga para penghuni dapat memarkir mobilnya di Jika dilihat secara menyeluruh Kawasan TOD ini merupakan kawasan dengan fungsi
tepi kawasan lalu berjalan kaki menuju rumahnya. Di tengah kawasan ditempatkan fasum/fasos campuran.fungsi utama yang berupa fungsi layanan pubik dan komersial, sementara fungsi
yang berada pada jarak tempuh dengan berjalan kaki. hunian menjadi pendukung kawasan. Fungsi hunian merupakan fungsi yang mengelilingi pusat
kawasan. Fungsi ini memberikan vitalitas bagi kawasan baik pagi maupun malam hari. Fungsi ini
d) Definisi TOD juga mendukung peran titik simpul transportasi kawasan bagi kota.
TOD adalah kawasan fungsi campuran (mixed-use) dalam radius 600 m (jarak nyaman berjalan
kaki) dari perhentian transit dan pusat komersial. Dalam ToD dicampurkan fungsi-fungsi hunian,
LAPORAN FINAL
Kawasan TOD juga membantu kota secara umum dalam aspek compact dan keterhubungan. 3.2 REFERENSI PRESEDEN
Kawasan-Kawasan ToD dalam satu kota akan terintegrasi secara sendirinya karena titik-titik 3.2.1 Stadion Jakabaring, Kompleks Jakabaring Sport City
simpul transportasi sudah masuk kedalam jaringan transportasi makro kota. Kawasan TOD Stadion Jakabaring yang terletak di daerah Jakabaring palembang ini merupakan salah
membantu pembentukan kota yang kompak dan ramah lingkungan. Kawasan yang pedestrian satu stadion besar di Indonesia, dengan kapasitas stadion sekitar hingga 40.000 penonton.
friendly dan orientasi yang jelas memberikan dampak lingkungan yang minim karena efisiensi Dibangun dalam rangka persiapan Sumatera Selatan sebagai tuan rumah PON XIV 2004,
mobilitas dalam dan antar kawasan. bersamaan dengan dibangunnya 2 fasilitas Gedung olahraga yakni Dempo and ranau
dalam menyambut dan menyukseskan event empat tahunan tersebut. pada tahun 2011,
3.1.8 Pengembangan Kawasan Sport City palembang terpilih menjadi salah satu tempat penyelenggaraan Sea Games XXVI,
Pembangunan kawasan Sport city merupakan topik yang telah ada terkait dengan beberapa Jakabaring dijadikan venue utama di palembang.
event olahraga berskala international maupun regional yang diselenggarakan pada periode
Momentum Sea Games 2011 di palembang ini semakin memicu Jakabaring untuk menjadi
waktu tertentu diberbagai negara. Namun pembangunan kawasan Sport city yang berada dalam
kawasan yang jauh lebih elite dan modern dari sebelumnya. pembangunan fasilitas
area perkotaan (urban center) dengan konsep kluster cenderung memberikan beberapa
olahraga yang sudah ada direnovasi agar menjadi lebih baik dari sebelumnya, kemudian
dampak setelah event olahraga selesai diselenggarakan. Beberapa dampak yang pada
ada penambahan gedung dan fasilitas olahraga baru seperti Gedung Sport Science Centre,
umumnya terjadi pada kawasan Sport Cetre diantaranya kawasan tersebut menjadi tempat yang
Wisma atlet, Kompleks Lapangan Tenis Bukit asam, Lapangan Khusus atletik, Aquatic
kurang memberikan kontribusi kepada masyarakat sekitar maupun pemerintah baik dari segi
Center (Kolam Utama), Lapangan Voli Pantai, Arena Panjat Tebing, Arena Billiard dan
pendapatan/ekonomi maupun pemanfaatan ruang yang berpeluang menjadikan kawasan
Boolling dan Arena olahraga air.
sebagai pusat komunitas (community center) bagi masyarakat sekitar. Dampak tersebut
menyebabkan besarnya biaya dan anggaran yang harus disediakan pemerintah setempat untuk Setelah pelaksanaan pon 2004, bisa dikatakan hanya Stadion Gelora Sriwijaya Jakabaring
pemeliharaan dan perawatan kawasan. yang teroptimalkan. pemerintah Sumsel mengambil kebijakan untuk membeli klub
Walaupun demikian, kawasan Sport city berpeluang menjadi objek dan tujuan wisata atau sepakbola yang telah mapan di Liga Utama Indonesia agar bisa bermain dan bermarkas di
rekreasi bagi masyarakat dari luar (turis), sehingga dapat meningkatkan nilai dari kawasan Sport Stadion Gelora Sriwijaya Jakabaring. Klub sepakbola yang dibeli oleh pemerintah Sumsel
city dan sekitarnya. Beberapa hal yang dapat menarik dan meningkatkan jumlah pengunjung tersebut adalah persijatim (Jakarta Timur) yang kemudian berganti nama menjadi Sriwijaya
kawasan selain penyelenggara event olahraga, diantaranya fasilitas pendukung/pelengkap selain FC. Klub Sriwijaya FC secara resmi berdiri dan mulai bermarkas di Stadion Gelora
fasilitas olah raga, seperti fungsi retail, museum, galeri, gedung serbaguna dan sebagainya. Sriwijaya Jakabaring sejak tahun 2004. Dengan adanya sebuah klub sepakbola yang
Pendekatan pengembangan dan pengelolaan kawasan Sport city sebagai tujuan wisata dapat bermarkas di stadion ini maka stadion ini akan sering terpakai untuk penyelenggaraan
meningkatkan aktivitas dalam maupun sekitar kawasan. Sehingga keberadaannya dapat menjadi pertandingan sepakbola sehingga secara tidak langsung stadion berkapasitas hingga
katalis bagi perkembangan kawasan sekitar (urban re-development) dan meningkatkan kualitas 40.000 tempat duduk ini dapat terus terawat.
hidup masyarakat sekitarnya. Dalam Kawasan Cilegon Timur terdapat rencana pengembangan
Sementara, dua gedung olahraga lainnya, relatif tidak termanfaatkan secara maksimal
Masterplan kawasan olahraga GOR dan sirkuit, dimana telah di rencanakan stadion olahraga
karena sejumlah cabang olahraga memilih berlatih di kawasan sebelah ilir Kota palembang.
sepak bola berskala internasional. Pengembangan fasilitas pendukung/ pelengkap dipetakan
Sedangkan, kawasan Jakabaring masih belum menjadi pilihan karena relatif jauh dari pusat
pada daerah (zona) yang berbeda namun masih dalam area yang dekat. Keberagaman fasilitas
kota. Bahkan setelah Sea Games, terdapat tambahan fasilitas olahraga tambahan yang
dalam suatu kawasan Sport city dapat menjadi katalis terciptanya keanekaragaman aktivitas dan
berdiri di Komplek Jakabaring Sport City ini, yang dikhawatirkan akan ikut terbengkalai
kegiatan dari berbagai kalangan pengguna serta meningkatkan pengembangan sekitar kawasan.
juga. pasca Sea Games, pemerintah pusat dan pemerintah daerah Sumatera Selatan
memiliki rencana pemanfaatan kawasan Jakabaring Sport Center ini dengan:
LAPORAN FINAL
Namun untuk pembiayaan tetap membutuhkan bantuan dari apBn, terutama untuk fasilitas
olahraga yang tidak memiliki nilai komersial seperti, stadion atletik yang jarang atau hampir tidak
pernah mendatangkan pemasukan dari menggelar event skala nasional maupun internasional.
3.2.2 Petco Ball Park, San Diego

Petco Ball Park berlokasi di pusat Kota San Diego dan merupakan base camp bagi tim
padres. petco Ball Park juga merupakan salah satu contoh pembangunan ball park yang
berfungsi sebagai katalis bagi kawasan disekitarnya. Kondisi kawasan sebelum berdirinya
petco Ball Park berupa kawasan kumuh yang membutuhkan subsidi dari pemerintah dalam
keberlangsungan pertumbuhan dan perkembangannya. Konteks kawasan lokasi Ball Park,
sebagai berikut:
1. Berdekatan dengan Convention Center dan Waterfront;
2. Berdekatan dengan kawasan bersejarah Gaslamp yang didominasi oleh
Gambar.3.4. Kawasan Stadion Jakabaring Palembang fungsi restoran dan nighclubs; dan
Sumber : http://www.google.com/ 3. Berdekatan dengan lahan parkir dan pergudangan.
1. Pusat pembinaan olahraga nasional Kompleks olahraga Jakabaring yang dibangun di atas rawa Latar belakang pembangunan petco Ball Park adalah:
Rawa itu akan dijadikan sebagai pusat pembinaan olahraga tingkat nasional dan regional. a) Tim padres dipandang sebagai aset penting bagi San Diego dan dapat merupakan
Sebanyak 8 (delapan) Pengurus Besar (PB) cabang olahraga akan mendirikan sekolah olahraga investasi bagi perkembangan ekonomi kota; dan p
di JSC, di antaranya sepak takraw, catur, renang, panjat tebing, sepatu roda, dan ski air. b) Pemilik Tim padres memiliki visi dan standar pemasaran yang jelas yang telah
pendirian sekolah itu dilakukan, untuk memaksimalkan penggunaan wisma yang dapat diterima oleh warga sekitar lokasi pembanguan ball park serta melibatkan
dijadikantempat menginap, serta beragam arena olahraga yang dapat dijadikan tempat praktek komunitas warga sekitar.
lapangan. Keberhasilan petco Ball park menjadi katalis bagi perkembangan kawasan sekitarnya
2. Desentralisasi atlet Sumsel program pemanfaatan dari Kompleks olahraga Jakabaring telah (redevelopment) setelah 3 tahun berdirinya ball park tersebut dapat dilihat dari beberapa
diakukan oleh provinsi Sumatera Selatan dengan menggelar desentralisasi atlet menuju PON aspek, diantaranya:
XVIII tahun 2012 di Wisma Atlet Jakabaring, Palembang. Atlet dan ofisial mulai menginap di 1. Urban design linkage dan desain ball park yang terhubung dengan baik dengan
wisma atlet bekas SEa Games itu, sejak Desember 2011 hingga pelaksanaan pon yang kawasan sekitarnya, dimana terdapat taman (park at the park) pada sisi utara yang
direncanakan berlangsung di riau, pekan Baru, September 2012. para atlet yang tergabung 2. merupakan tempat berkumpul, rekreasi dan nonton pertandingan bagi warga sekitar
dalam program performa Tinggi (Hpp) menempati blok a dari tiga blok yang tersedia di wisma kawasan. Sisi ball park yang berbatasan dengan jalan utama dilengkapi dengan
atlet tersebut. ratusan atlet itu memanfaatkan arena olahraga yang telah tersedia di kawasan itu fungsi retail dan menjadi area yang aktif.
untuk berlatih dan bertanding. 3. Pembangunan hotel yang berdekatan dengan lokasi dari salah satu investor
3. Membentuk yayasan untuk mengelola Kawasan Jakabaring Sport City pembangunan ball park.
Penanggung jawab pengelolaan kawasan Jakabaring Sport City diserahkan sepenuhnya kepada 4. Tersedianya infrastruktur dan transportasi publik yang menghubungkan ball park
sebuah yayasan yang dibuat oleh pemerintah provinsi, kemudian untuk setiap arena dengan kawasan disekitarnya.
dipercayakan pengawasan dan penggunaannya kepada pengurus cabang olahraga
bersangkutan. penggunaan fasilitas untuk kepentingan atlet memang harus digratiskan, tapi jika
untuk kepentingan komersial harus dikenakan tarif sewa.
LAPORAN FINAL
6. .Kerja sama dan dukungan dari berbagai pihak, diantaranya padres, pemerintah, investor,
perancang (arsitek maupun urban desainer), pendukung, masyarakat sekitar dan lainnya,
dalam pembebasan lahan, proses pengadilan dan sebagainya.
7. Meningkatnya harga tanah dan bangunan serta nilai pajak kawasan.
a) Jaypee Sport City – Delhi India

Jaypee Sport City merupakan Kota Terpadu dengan kegiatan olahraga menjadi tema utama
yang diusung dalam mendampingi fungsi hunian yang hadir di dalamnya. Jaypee Sport City
yang terletak di Yamuna Expressway dan dilengkapi fasilitas olah raga berstandar
internasional diantaranya adalah Stadion Kriket standar ICC, Stadion Hoki, Sirkuit Formula
Satu Buddh International Circuit.
Stadion Hoki
Gambar.3.5. Kondisi Fisik Lahan Sebelum dan Setelah Pembangunan Petco Ball Park
Sumber : Riset Stanford Graduate School of Business Hunian
Hunian
Key Plan
Hunian
Stadion Kriket
Hunian
Gambar.3.6. Ilustrasi Site Plan dan Foto Kawasan Sekitar
Sumber : Riset Stanford Graduate School of Business
5. Public Privat Partnership yang baik, diantaranya shared parking lot dengan kawasan
sekitarnya (perkantoran dan lainnya) pada saat penyelenggaraan pertandingan yang pada
umumnya dilaksanakan pada malam hari serta perwujudan taman (park at the park) yang
menjadi ruang pubik dan tempat berkumpul.
Gambar.3.7. Siteplan Jaypee Sport City
LAPORAN FINAL
b) Gwangjangdong Playground – Korea

Tujuan dari Project ini adalah sebagai pusat dari human living yang berbasis aktivitas
olahraga yang mana dapat meningkatkan kualitas hidup baik secara jasmani maupun
rohani di tengah kehidupan pusat kota.
Area hunian yang semakin padat menjadikan Gwangjangdong Playground sebagai

penghubung jalur pejalan kaki dan sepeda dari arah Utara menuju Selatan melalui fungsi
social physical trainings yang disediakan.
Di samping itu, Gwangjangdong Playground juga dapat digunakan sebagai tempat

pertemuan (meeting point), gahtering, perhelatan konser musik, dll.
Gambar.3.9. View Kawasan Gwangjangdong Playground
c) Municipal Changdong Playground & Culture Physical Training Center – Korea

Municipal Changdong Playground merupakan project yang mana berlokasi di pusat kota di
Kawasan Changdong yang didalamnya terdapat fasilitas olahraga yang dapat
meningkatkan kualitas hidup secara jasmani. Selain itu, project ini juga menjadi sarana
edukasi bagi para pengunjungnya melalui instalasi pada entrance kawasan playground
yang mana menunjukan lokalitas kawasan Changdong tersebut.
Gambar.3.8. Siteplan Gwangjangdong Playground
Adapun konsep desain playground ini dengan memperhatikan sumbu axix dari eksisting
site sehingga dapat merespon aktivitas hunian maupun jalur kendaraan yang berada pada
sekitar site.
LAPORAN FINAL
Gambar.3.10. View Kawasan Gwangjangdong Playground
Konsep desain project ini mengambil definisi dari Kawasan Changdong yaitu
• Chang (storehouse) : Spaces where people stay

- Menjadi tempat untuk beristirahat dengan adanya instalasi vegetasi yang
memungkinkan pengunjung untuk beristirahat setelah berolahraga.
- Menyediakan outdoor exhibition yang bersifat publik sehingga pengunjung juga dapat
menikmati pemandangan ataupun untuk berolahraga.
- Sebagai sarana edukasi melalui instalasi-instalasi yang mengajak pengunjung untuk
peka terhadap lingkungan.
- Menonjolkan serta memperkenalkan identitas Kawasan Changdong terhadap
pengunjung
• Dong (to move) : Following people’s movements
- Menyediakan public space yang multifungsional sehingga dapat digunakan sebagai
wadah perhelatan festival budaya dan pameran/exhibition.
- Menyediakan berbagai fasilitas olahraga seperti lapangan tenis, lapangan
bulutangkis, lapangan futsal, dll yang juga dilengkapi dengan penghijauan taman
sebagai tempat beristirahat setelah berolahraga.
- Adanya pembatas antar space berupa elemen air yang mana mencegah benturan
aktivitas yang berlangsung pada masing-masing space.
LAPORAN AKHIR
Penyusunan RTBL Kawasan Strategis Cilegon, Kota Cilegon, Provinsi Banten
Wilayah Banten terletak di antara 5º7'50"-7º1'11" Lintang Selatan dan 105º1'11"-106º7'12"

Bujur Timur, berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 23 tahun 2000 luas
BAB 4 wilayah Banten adalah 9.160,70 km². Provinsi Banten terdiri dari 4 kota, 4 kabupaten, 154
GAMBARAN UMUM KAWASAN kecamatan, 262 kelurahan, dan 1.273 desa.
• Sebelah Utara berbatasan dengan Laut Jawa

4.1 GAMBARAN PROVINSI BANTEN • Sebelah Selatan berbatasan dengan Samudra Indonesia
• Sebelah Barat berbatasan dengan Selat Sunda
Banten adalah sebuah provinsi di Pulau Jawa Indonesia. Provinsi ini dulunya merupakan • Sebelah Timur berbatasan dengan DKI Jakarta dan Jawa Barat
bagian dari provinsi Jawa Barat, namun dipisahkan sejak tahun 2000 dengan keputusan
Undang-Undang No.23 Tahun 2000. Pusat pemerintahannya berada di Kota Serang.
Wilayah Banten merupakan wilayah penyangga bagi Jakarta. Secara Ekonomi wilayah
Banten memiliki banyak industri.
Gambar 4.2 Peta Provinsi Banten
Wilayah laut Banten merupakan salah satu jalur laut potensial, Selat Sunda merupakan salah
Gambar 4.1 Peta Negara Indonesia
satu jalur lalu lintas laut yang strategis karena dapat dilaluikapal besar yang menghubungkan
Australia dan Selandia Baru dengan kawasan Asia Tenggara misalnya Thailand, Malaysia dan
Singapura. Disamping itu Banten merupakan jalur penghubung antara Jawa dan Sumatra.
Provinsi Banten juga memiliki pelabuhan laut yang dikembangkan sebagai antisipasi untuk
menampung kelebihan kapasitas dari pelabuhan laut di Jakarta dan ditujukan untuk menjadi
pelabuhan alternatif selain Singapura.

LAPORAN AKHIR
4.2 GAMBARAN KOTA CILEGON yang memiliki fasilitas kota besar. Akibat daripada itu, sejalan dengan tuntutan budaya kota,
maka dibutuhkan tuntutan kehidupan masyarakat kota serta memerlukan pembinaan dan
4.2.1 Sejarah Pembentukan Kota Cilegon pengaturan penyelenggaraan perkotaan. Berdasarkan pasal 72 ayat (4) Undang-Undang Nomor
Kota Cilegon dalam pembentukannya mengalami beberapa masa, yang dimulai dari masa Sultan 5 Tahun 1974 tentang Pokok-Pokok Pemerintahan di Daerah, Cilegon sudah memenuhi
Ageng Tirtayasa (tahun 1651 – 1672). Pada tahun 1651 Cilegon merupakan kampung kecil di
persyaratan dibentuknya Kota Administratif. Atas usul Pemerintah Daerah Tingkat II Serang
bawah kekuasaan Kerajaan Banten, pada masa itu Cilegon berupa tanah rawa yang belum No.86/Sek/Bapp/VII/84 tentang usulan pembentukan Kota Administratif Cilegon dan atas
banyak didiami orang. Namun sejak masa keemasan Kerajaan Banten dilakukan pembukaan pertimbangan yang obyektif, maka dikeluarkan Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1986 tanggal
daerah di Serang dan Cilegon yang dijadikan daerah persawahan dan jalur perlintasan antara 17 September 1986, tentang Pembentukan Kota Administratif Kota Cilegon. Juga ditetapkan luas
Pulau Jawa dan Sumatera. Sejak saat itu banyak pendatang yang menetap di Cilegon sehingga Kota Cilegon adalah 17.550 Ha yang meliputi 3 (tiga) wilayah kecamatan, yaitu Kecamatan Pulo
masyarakat Cilegon sudah menjadi heterogen disertai perkembangan yang sangat pesat. Pada
Merak, Ciwandan, Cilegon dan 1 (satu) Perwakilan Kecamatan Cilegon di Cibeber. Sedangkan
tahun 1816 dibentuk Districh Cilegon atau Kewedanaan Cilegon oleh pemerintah Hindia Belanda Kecamatan Bojonegara masuk wilayah kerja pembantu Bupati Wilayah Kramatwatu. Selanjutnya,
dibawah Keresidenan Banten di Serang.
berdasarkan Peraturan Pemerintah No.3 tahun 1992 tertanggal 7 Februari 1992 tentang
Rakyat Cilegon ingin membebaskan diri dari penindasan penjajahan Belanda. Puncak penetapan Perwakilan Kecamatan Cibeber menjadi Kecamatan Cibeber, maka sejak itu Kota
perlawanan rakyat Cilegon kepada Kolonial Belanda yang dipimpin oleh KH. Wasyid yang Administratif Cilegon meliputi 4 (empat) kecamatan, yaitu Kecamatan Pulo Merak, Ciwandan,
dikenal dengan pemberontakan Geger Cilegon tepatnya pada tanggal 9 Juli 1888, mengilhami Cilegon dan Cibeber. Tujuan pembentukan Kotif Cilegon ini adalah dalam rangka meningkatkan
rakyat Cilegon yang ingin membebaskan diri dari penindasan penjajah dan melepaskan diri dari
kegiatan penyelenggaraan pemerintahan secara berdaya guna dan berhasil guna, serta
kelaparan akibat tanam paksa pada masa itu. Pada masa 1924, di Kewedanaan Cilegon telah merupakan sarana bagi pembinaan wilayah dan unsur pendorong yang kuat bagi usaha
ada perguruan pendidikan yang berbasis Islam yaitu perguruan Al-Khairiyah dan madrasah Al- peningkatan laju pembangunan.
Jauharotunnaqiyah Cibeber. Dari perguruan pendidikan tersebut melahirkan tokoh-tokoh
pendidikan yang berbasis Islam di Cilegon. Menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah No.40 tahu 1986, bahwa Kota Administratif Cilegon
berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Pemerintah Kabupaten Serang, baik dalam
Pada masa kemerdekaan, dalam mempertahankan kemerdekaan Republik Indonesia rakyat penyelenggaraan pemerintah maupun keuangan. Aspirasi yang bekembang dalam lingkup Kotif
Cilegon telah menunjukan semangat juangnya. Jiwa patriotisme rakyat Cilegon dan Banten pada
Cilegon disalurkan melalui wakil-wakil yang ditunjuk atau ditugaskan sebagai anggota DPRD
umumnya dizaman revolusi fisik mempertahankan Proklamasi Kemerdekaan Republik Indonesia tingkat II Kabupaten Serang. Sebagai pusat pelayanan bagi wilayah Banten dan sekitarnya baik
pada tanggal 17 Agustus 1945 telah ditunjukan dan terkenal dengan Tentara Banten. Memasuki pelayanan jasa koleksi maupun distribusi, pertumbuhan masyarakat Cilegon sangat ditopang
era 1962, di Clegon berdiri pabrik baja Trikora yang merupakan babak baru bagi era industri oleh adanya perkembangan industri dan perdagangan.
wilayah Cilegon. Industri baja Trikora berkembang pesat setelah keluar Peraturan Pemerintah
Nomor 35 tahun 1970 tanggal 31 Agustus 1970 yang mengubah pabrik baja Trikora menjadi Sebagai pusat pertumbuhan, Cilegon memberikan kontribusi multiplier effek terhadap hinterland-
pabrik baja PT. Krakatau Steel Cilegon berikut anak perusahaannya. Perkembangan industri nya dalam mengoleksi hasil-hasil produksinya dan demikian pula sebaliknya, yaitu
yang pesat di Cilegon berdampak pula terhadap sektor lainnya seperti perdagangan, jasa, dan mendistribusikan hal-hal yang dibutuhkan daerah hinterland tersebut. Untuk melayani kebutuhan
jumlah penduduk yang terus meningkat. Mata pencaharian penduduk Cilegon yang semula tersebut perlu aparat yang memadai setingkat dengan Daerah Tingkat II.
sebagian besar adalah petani berubah menjadi buruh, pedagang,dan lain sebagainya.
Dalam perkembangannya Kota Cilegon telah memperlihatkan kemajuan di berbagai bidang baik
PT. Krakatau Steel telah mendorong pembangunan dan perkembangan yang sangat pesat bagi pembangunan fisik, sosial, dan ekonomi yang cukup pesat. Perkembangan ini tidak terlepas dari
wilayah Cilegon, yang akhirnya mempengaruhi kondisi sosial budaya dan tata guna lahan. struktur kota yaitu sebagai pintu gerbang Jawa – Sumatera dan perkembangan Industri Strategis
Daerah persawahan dan perladagan menjadi daerah industri, perdagangan, jasa, transportasi Nasional di Wilayah Cilegon yang diikuti perkembangan pusat perdagangan, jasa, industri,
dan perumahan serta pariwisata. Keadaan tersebut menggambarkan Cilegon sebagai kota kecil pariwisata, dan pemukiman. Oleh karena itu perlu adanya peningkatan dan pengembangan
sarana dan prasarana di wilayah Cilegon. Perkembangan dan kemajuan Kota Administratif

LAPORAN AKHIR
Cilegon tersebut tidak saja memberikan dampak berupa kebutuhan peningkatan pelayanan di
bidang pemerintahan, pembangunan dan kemasyarakatan, tetapi juga memberikan gambaran
mengenai dukungan, kemampuan, dan potensi wilayah untuk menyelenggarakan otonomi
daerah. Dengan demikian untuk lebih meningkatkan daya guna dan hasil guna penyelenggaraan
pemerintahan, serta pelaksanaan pembangunan dan pelayanan kepada masyarakat, dipandang
perlu Kota Administratif Cilegon dibentuk Kota Madya daerah Tingkat II Cilegon.
Di dalam Undang-Undang No.5 tahun 1974 tentang Pokok-Pokok Pemerintahan di Daerah

disebutkan bahwa syarat-syarat pembentukan daerah otonom mengikuti kemampuan ekonomi,
jumlah penduduk, luas wilayah, pertahanan dan keamanan, politik, serta persyaratan tambahan
lainnya. Dengan ditetapkan dan disyahkan Undang-Undang No.15 tahun 1999 tanggal 27 April
1999 tentang Pembentukan Kotamadya Daerah Tingkat II Depok dan Kotamadya Daerah Tingkat
II Cilegon, maka terwujudlah semua keinginan warga masyarakat kota Cilegon menjadikan Kota
Administratif Cilegon menjadi Kotamadya Daerah Tingkat II Cilegon. Keinginan tersebut
sesungguhnya tidak cukup hanya sampai terwujudnya Kotamadya Cilegon. Namun yang paling
utama adalah merealisasikan keinginan-keinginan yang diberkan sebagai pijakan untuk
mewujudkan masyarakat Cilegon yang adil, makmur, jujur, dan bersatu.
4.2.2 Letak Geografis

Cilegon merupakan kota otonom yang secara yuridis terbentuk pada tanggal 27 April 1999
berdasarkan UU No. 15 Tahun 1999 tentang pembentukan Kotamadya Daerah Tingkat II Depok
dan Kotamadya Daerah Tingkat II Cilegon. Sebagai kota yang secara geografis berada pada
ujung barat Pulau Jawa serta merupakan pintu gerbang utama yang menghubungkan sistem
Pulau Jawa dengan Pulau Sumatera, kedudukan Kota Cilegon memiliki nilai geostrategis yang
sangat penting baik dalam konstelasi lokal, regional, maupun nasional.
Secara geografis, Kota Cilegon berada dibagian paling ujung sebelah Barat Pulau Jawa dan
terletak antara 5052’24" LS – 6004’07" LS dan 105054’05" BT sampai 106005’11"
BT.Berdasarkan administrasi pemerintahan, Kota Cilegon memiliki luas wilayah sebesar 17.550
hektar atau 175,5 kilometer persegi. Batas wilayah Kota Cilegon adalah sebagai berikut.
• Sebelah Barat : Selat Sunda

• Sebelah Utara : Kabupaten Serang
• Sebelah Timur : Kabupaten Serang
• Sebelah Selatan : Kabupaten Serang
Gambar 4.3 Peta Kota Cilegon

LAPORAN AKHIR
Kota Cilegon dikenal sebagai kota industri, dan menjadi pusat industri di kawasan sebelah barat 4.2.3.3 Topografi
DKI Jakarta. Sebutan lain bagi Kota Cilegon adalah Kota Baja mengingat kota ini merupakan Suhu rata-rata di Kota Cilegon berkisar antara 22°C hingga 33°C. Suhu tertinggi terjadi pada
penghasil baja terbesar di Asia Tenggara karena sekitar 6 juta ton baja dihasilkan tiap tahunnya bulan Juni dan suhu terendah terjadi pada bulan November dan Desember. Curah hujan
di Kawasan Industri Krakatau Steel. Di Kota Cilegon terdapat berbagai macam objek vital maksimum di Kota Cilegon terjadi pada bulan Desember-Februari dan minimum pada bulan Juli-
Negara antara lain : Pelabuhan Merak, Pelabuhan Cigading Habeam Centre, Kawasan Industri September. Menurut klasifikasi iklim Koppen, pada awalnya iklim di Kota Cilegon termasuk dalam
Krakatau Steel, PLTU Suralaya, PLTU Krakatau Daya Listrik, Krakatau Tirta Industri Water iklim Hutan Basah Tropis tetapi semakin dengan pesatnya perkembangan Kota Cilegon jumlah
Treatment Plant, Pembangunan Jembatan Selat Sunda dan Rencana Kawasan Industri Berikat tutupan hijau di kota ini menjadi sangat berkurang sehingga merubah jenis tutupan permukaan di
Selat Sunda. wilayah Kota Cilegon. Kecepatan angin rata-rata sepanjang tahun berkisar antara 4 sampai 7
knot. Sedangkan kelembaban udara berkisar antara 81 sampai 91 persen.
4.2.3 Kondisi Alam
4.2.3.1 Luas Wilayah Kota Cilegon memiliki bentang alam yang beragam dari mulai dataran hingga perbukitan terjal.
Secara administratif, dengan ditetapkannya Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2007 Ditinjau dari satuan morfologi daratan, banyak dijumpai di sepanjang pantai dan bagian tengah
tentang Pembentukan Kelurahan di Kota Cilegon, maka wilayah administrasi Kota wilayah melebar ke timur. Lebih spesifik lagi satuan ini dapat dipisahkan atas subsatuan dataran
Cilegon terbagi kedalam 8 (delapan) Kecamatan dan 43 Kelurahan. Pembagian wilayah pantai dengan kemiringan 0-3% dan subsatuan morfologi bergelombang dengan kemiringan 3-
serta jumlah kecamatan dan kelurahan di Kota Cilegon dapat dilihat pada tabel di bawah 5%. Sedangkan dari sudut pandang satuan morfologi perbukitan, Kota Cilegon terbagi atas tiga
ini. subsatuan morfologi, yaitu 1) subsatuan perbukitan landai, dengan kemiringan 5-15% dan
Tabel 4.1 Luas wilayah Kecamatan ketinggian antara hingga 50 meter dpl; 2) subsatuan perbukitan sedang, dijumpai di utara dan
Pusat Luas Jumlah selatan wilayah, merupakan perbukitan berelief sedang (bergelombang) dengan kemiringan 15 -
No. Kecamatan
Kecamatan Km 2
% Kelurahan
40% dengan ketinggian antara 50 – 100 meter dpl; dan 3) subsatuan perbukitan terjal, dijumpai
1. Ciwandan Tegal Ratu 51,81 29,52 6
2. Citangkil Kebonsari 22,98 13,09 7 di wilayah bagian utara dan sedikit di wilayah selatan membentuk perbukitan berelief sedang
3. Pulomerak Tamansari 19,86 11,32 4 atau bergelombang dengan kemiringan lebih dari 40% dengan ketinggian antara 100 hingga 200
4. Purwakarta Purwakarta 15,29 8,71 6 meter dpl.
5. Grogol Grogol 23,38 13,32 4
6. Cilegon Ciwaduk 9,15 5,21 5 4.2.3.4 Geologi
7. Jombang Jombang Wetan 11,55 6,58 5
Jenis batuan pada sebagian besar wilayah Kota Cilegon tersusun atas batuan yang berumur
8. Cibeber Kalitimbang 21,49 12,24 6
Kota Cilegon 175,51 100,00 43 kuarter, batuan yang relatif muda umurnya dalam skala waktu geologi, meliputi :
Sumber : Cilegon Dalam Angka Tahun 2014
1) Batuan Vulkanik Kuarter Tua
4.2.3.2 Cuaca dan Iklim
Satuan batuan ini terdapat di daerah utara wilayah kajian (G. Gede), terdiri atas lahar, lava
Suhu rata-rata di Kota Cilegon berkisar antara 22°C hingga 33°C. Suhu tertinggi terjadi pada
dan breksi termampatkan, berkomposisi andesit sampai basal dan berumur Plistosen
bulan Juni dan suhu terendah terjadi pada bulan November dan Desember. Curah hujan
Bawah.
maksimum di Kota Cilegon terjadi pada bulan Desember-Februari dan minimum pada bulan Juli-
2) Tufa Banten
September. Menurut klasifikasi iklim Koppen, pada awalnya iklim di Kota Cilegon termasuk dalam
Satuan batuan ini terdapat sebagian besar di selatan wilayah kajian, meliputi morfologi
iklim Hutan Basah Tropis tetapi semakin dengan pesatnya perkembangan Kota Cilegon jumlah
dataran dan perbukitan, di bagian bawah terdiri atas tufa breksi, aglomerat, tufa batu apung
tutupan hijau di kota ini menjadi sangat berkurang sehingga merubah jenis tutupan permukaan di
dan tufa lapili, sedangkan di bagian atas tersusun atas tufa pasiran. Satuan ini berumur
wilayah Kota Cilegon. Kecepatan angin rata-rata sepanjang tahun berkisar antara 4 sampai 7
Plistosen Tengah.
knot. Sedangkan kelembaban udara berkisar antara 81 sampai 91 persen.
3) Endapan Aluvium Pantai

LAPORAN AKHIR
Satuan ini sebagian besar terdapat di daerah pantai Kota Cilegon, tersusun oleh perselingan
400.000 80
antar lempung dan pasir, bersifat lepas, dan berumur Holosen.
350.000 70
346.387
Kondisi hidrologi di Kota Cilegon dapat dibedakan atas air tanah dan air permukaan. Air tanah
340.814
339.716
335.913
334.185
331.024
umumnya dapat dijumpai pada kedalaman yang cukup tinggi dengan produktivitas yang beragam 300.000 60
309.098
302.376
294.936
278.462
tergantung pada karakteristik geologi dan kandungan unsur kimia lainnya. Akan tetapi dengan
250.000 50
255.262
246.319
246.685
semakin tingginya kompetisi pengambilan air tanah baik untuk kebutuhan industri maupun
242.069
239.236
Persen
Jiwa
domestik menimbulkan dampak terhadap produktivitasnya yang semakin menurun. Bahkan untuk 200.000 40
daerah di sekitar pesisir pantai, intrusi air laut dan kandungan logam dalam air (besi, timbal, nitrit,
150.000 30
dan logam berat lainnya) dapat ditemukan sehingga sudah tidak layak untuk dikonsumsi. Potensi
air sungai wilayah ini umumnya kecil dengan fluktuasi sangat tergantung pada musim. Sebagian 100.000 20
besar sungai di wilayah ini kering di musim kemarau (intermitten). Sungai-sungai yang cukup 9,09 7,09
50.000 5,92 10
2,14 1,18 1,76 0,15 3,48 2,52 2,22
potensial berada jauh dari pusat kota, bahkan di luar Kota Cilegon. 0,95 0,52 1,13 0,32 1,64
- -
4.2.4 Kependudukan 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Dalam kurun waktu 15 tahun terakhir (1994-2008) jumlah penduduk Kota Cilegon mengalami
Jumlah Penduduk Laju Pertumbuhan Penduduk
pertumbuhan mencapai 40,12% atau setara dengan rata-rata pertumbuhan penduduk sebesar Sumber : Cilegon Dalam Angka Tahun 2008
2,67% per tahun. Proses perkembangan jumlah penduduk dari 239.236 jiwa pada tahun 1994
Gambar 4.4 Perkembangan Jumlah Penduduk di Kota Cilegon Tahun 1994-2008
menjadi 346.387 jiwa pada tahun 2008 dicirikan dengan proses pertumbuhan yang relatif sedang
pada lima tahun pertama (1994-1998) yang mencapai sebesar 8,71%, selanjutnya terjadi Relatif tingginya laju pertumbuhan penduduk di Kota Cilegon terutama dipengaruhi oleh peristiwa
lonjakan yang sangat tinggi pada periode lima tahun kedua (1999-2003) dengan pertumbuhan migrasi penduduk yang masuk sebagai pencari kerja maupun tenaga kerja yang merupakan
yang mencapai 26,84%. Pada periode lima tahun ketiga (2004-2008) pertumbuhan penduduk implikasi atas bertumbuhkembangnya kondisi perekonomian perkotaan Kota Cilegon, khususnya
menjadi relatif lebih terkendali yaitu sebesar 4,56%. Dengan demikian, rata-rata pertumbuhan pada sektor industri, perdagangan dan jasa. Pada tahun-tahun selanjutnya, diperkirakan laju
penduduk Kota Cilegon per lima tahun selama kurun waktu 1994-2008 adalah sebesar 13,37%, pertumbuhan penduduk Kota Cilegon akan semakin stabil dan terkendali. Seiring dengan
sedangkan laju pertumbuhan penduduk tahunan pada periode yang sama yakni rata-rata pertumbuhan tersebut, kepadatan penduduk di Kota Cilegon telah mengalami peningkatan dari
sebesar 2,67% per tahun. Sementara itu, proses perkembangan jumlah penduduk Kota Cilegon 1.904 jiwa/km2 pada tahun 2004, menjadi 1.942 jiwa/km2 pada tahun 2007. Adapun pada tahun
dalam pengamatan tahunan pada periode tahun 2004-2008 menunjukkan pergerakan yang 2013 tingkat kepadatan penduduk Kota Cilegon kembali meningkat menjadi 2.269 jiwa/km2.
secara rata-rata berada pada angka 0,91% per tahun. Konsentrasi kepadatan penduduk terutama terjadi di Kecamatan Jombang (5.985 jiwa/km2),
Kecamatan Cilegon (5.100 jiwa/km2), Kecamatan Citangkil (3.161 jiwa/km2), Kecamatan
Purwakarta (2.792 jiwa/km2), dan Kecamatan Pulomerak (2.699 jiwa/km2

LAPORAN AKHIR
Tabel 4.2 Tingkat Kepadatan Penduduk Setiap Kecamatan

di Kota Cilegon Tahun 2013
100
JUMLAH TINGKAT
LUAS WIL. 90 87,13 87,17 87,20
NO. KECAMATAN RUMAH PENDUDUK KEPADATAN
(KM2)
TANGGA (JIWA) (JIWA/KM2)
1 Cilegon 9,15 12.979 46.671 5.100 80 74,08 74,42 74,94
72,33 72,45 72,50
2 Citangkil 22,98 20.296 72.640 3.161 70 65,12
62,77 63,64
3 Ciwandan 51,81 14.349 49.125 948
4 Grogol 23,38 12.856 42.751 1.828 60
5 Jombang 11,55 19.503 69.135 5.985
50
6 Pulomerak 19,86 16.126 53.612 2.699
7 Purwakarta 15,29 12.616 42.700 2.792 40
8 Cibeber 21,49 14.158 53.116 2.471
JUMLAH 175,50 122.885 429.750 2.448 30
Sumber : Diolah dari Cilegon Dalam Angka Tahun 2014
20
Sementara itu, pencapaian pembangunan sumberdaya manusia di Kota Cilegon juga semakin 10
menunjukkan perbaikan, yang ditandai dengan perkembangan Indeks Pembangunan Manusia 0
(IPM) yaitu dari 74,08 pada tahun 2006, terus bergerak hingga menjadi 74,42 pada tahun 2007, 2006 2007 2008
dan pada tahun 2008 angka IPM Kota Cilegon kembali meningkat menjadi 74,94. INDEKS PENDIDIKAN INDEKS KESEHATAN INDEKS DAYA BELI IPM
Sumber : IPM Kota Cilegon Tahun 2008
Peningkatan nilai IPM ini terutama dipengaruhi konsistensi peningkatan dari tahun ke tahun pada
komponen indeks pendidikan, yaitu dari 87,13 tahun 2006 menjadi 87,17 tahun 2007, dan Gambar 4.5 Perkembangan Indeks Pembangunan Manusia di Kota Cilegon Tahun 2006-
meningkat mencapai 87,20 pada tahun 2008. Demikian halnya dengan indeks kesehatan yaitu 2008
dari 72,33 tahun 2006 menjadi 72,45 tahun 2007, dan meningkat menjadi 72,50 pada tahun Keberhasilan pembangunan bidang pendidikan ditunjukkan dengan semakin meningkatnya
2008. Sementara itu, indeks daya beli walaupun perkembangannya relatif kecil namun dari tahun angka melek huruf (AMH) dari 98,70% pada tahun 2006 menjadi 98,73% pada tahun 2008,
ke tahun terus bertambah. Pada tahun 2006 indeks daya beli mencapai 62,77, kemudian sehingga penduduk berumur 15 tahun ke atas yang buta huruf/belum dapat membaca dan
meningkat pada tahun 2007 menjadi 63,64 dan pada tahun 2008 daya beli kembali meningkat menulis latin di Kota Cilegon hanya tersisa 1,27%. Disamping itu, angka rata-rata lama sekolah
menjadi 65,12. Dalam lingkup Provinsi Banten, pencapaian pembangunan manusia tahun 2006 (RLS) juga mampu ditingkatkan dari 9,60 tahun pada tahun 2006 menjadi 9,62 tahun pada tahun
menempatkan Kota Cilegon pada peringkat pertama bersama Kota Tangerang. Angka tersebut 2008, dimana hal ini dapat diartikan bahwa secara rata-rata penduduk dewasa telah
jauh lebih tinggi bila dibandingkan dengan IPM Provinsi Banten yang baru sebesar 69,1. menamatkan wajib belajar pendidikan dasar sembilan tahun (wajardikdas), tepatnya setingkat
kelas 1 atau 2 SMA.
Pembangunan bidang kesehatan ditunjukkan dengan semakin meningkatnya tingkat kesehatan
masyarakat, yang diindikasikan dengan meningkatnya angka harapan hidup (AHH) dari 68,40 Pencapaian pembangunan pendidikan dan kesehatan pada dasarnya belum sejalan dengan
tahun (tahun 2006) menjadi 68,50 tahun (tahun 2008). Kondisi tersebut mencerminkan pencapaian pembangunan ekonomi masyarakat, dimana daya beli masyarakat cenderung
peningkatan peluang hidup penduduk Kota Cilegon bertambah rata-rata 0,05 tahun setiap berkembang secara lamban dari Rp. 631,60 ribu pada tahun 2006 menjadi Rp. 641,80 ribu pada
tahunnya. Indikasi lainnya yang menunjukkan peningkatan kesehatan masyarakat ditunjukkan tahun 2008. Disamping itu, hingga tahun 2006 proporsi rumah tangga miskin masih tercatat
dengan keberhasilan upaya persuasif melalui posyandu, puskesmas hingga RSUD dalam sebesar 26,32%, dan diperkirakan menurun menjadi 19,28% pada tahun 2008.
meningkatkan pelayanan kesehatan masyarakat, yang mampu menekan Angka Kematian Bayi
Sebagaimana masalah kemiskinan di perkotaan pada umumnya, karakteristik kemiskinan di Kota
dari 33,20 per seribu kelahiran hidup pada 2006 menjadi 31,37 per seribu kelahiran hidup pada
Cilegon dapat digambarkan sebagai keterbatasan dalam upaya memperoleh dan memanfaatkan
tahun 2008.

LAPORAN AKHIR
ruang berusaha, pelayanan administrasi kependudukan, air bersih dan sanitasi, serta pendidikan ekonomi, kondisi ini tercermin dari semakin meningkatnya nilai PDRB atas dasar harga berlaku
dan kesehatan. Selain itu, pada umumnya masyarakat miskin perkotaan bekerja sebagai buruh (PDRB ADHB) yang mencapai Rp. 28,01 trilyun pada tahun 2009 menjadi Rp. 38,21 trilyun pada
dan sektor informal yang tinggal di pemukiman yang kurang sehat. Berdasarkan data penerima
BLT pada tahun 2009 menunjukan bahwa di Kota Cilegon terdapat sejumlah 14.044 keluarga
kategori hampir miskin, 5.791 keluarga kategori miskin, dan 1.067 keluarga kategori sangat tahun 2012. Kondisi ini menunjukan bahwa perekonomian Kota Cilegon sejak tahun 2009 sampai
miskin penerima BLT pada tahun 2009. Angka-angka tersebut menunjukan relatif masih cukup dengan tahun 2012 telah mengalami peningkatan sebesar Rp. 10,2 trilyun.
tingginya angka kemiskinan di Kota Cilegon.
Sementara itu, isu mengenai kesetaraan gender dan pemberdayaan perempuan serta
perlindungan anak merupakan salah satu isu strategis nasional saat ini, demikian halnya di Kota
Cilegon. Fakta menunjukan bahwa peran dan kualitas hidup perempuan di berbagai bidang
pembangunan masih rendah dan juga tindak kekerasan terhadap perempuan dan anak masih
menjadi permasalahan pembangunan. Peran strategis perempuan sebagai pendidik pertama dan
utama dalam keluarga diharapkan mampu memberikan kontribusi besar dalam mencetak
generasi-generasi yang mampu berpartisipasi aktif dalam pembangunan, sehingga aspek
pendidikan perempuan menjadi hal penting yang tidak bisa diabaikan. Pada sisi ekonomi,
perempuan memiliki peran untuk dapat membantu menopang kebutuhan ekonomi keluarga,
sehingga pemberdayaan dalam sisi ekonomi seperti kewirausahaan dapat menjadi salah satu
sarana peningkatan kapasitas perempuan.
Gambar 4.6 Perkembangan PDRB Kota Cilegon
Pemuda sebagai salah satu unsur sumber daya manusia dan tulang punggung bangsa serta Tahun 2009-2012
penerus cita-cita bangsa, perlu disiapkan dan dikembangkan kualitas kehidupannya, mulai dari Sumber: Diolah dari PDRB Kota Cilegon Tahun 2012
tingkat pendidikan, kesejahteraan hidup dan tingkat kesehatannya. Demikian halnya dengan
organisasi kepemudaan yang merupakan salah satu elemen masyarakat yang potensial untuk Seiring dengan perkembangan tersebut, nilai PDRB atas dasar harga konstan (PDRB ADHK)
membina pemuda menjadi generasi muda yang lebih berkualitas dan mandiri. dalam kurun waktu tahun 2009-2012 juga mengalami peningkatan yaitu dari Rp. 16,25 trilyun
Secara umum, karakteristik sosial budaya masyarakat Kota Cilegon yang bernafaskan Islam pada tahun 2009 menjadi Rp. 19,47 trilyun pada tahun 2012. Kondisi ini menunjukan bahwa
masih mewarnai kehidupan keseharian masyarakat, dimana hal ini masih memberikan peran perekonomian riil Kota Cilegon sejak tahun 2009 sampai dengan tahun 2012 telah mengalami
dalam filterisasi budaya-budaya baru yang datang dari luar yang tidak berkenan dan peningkatan sekitar Rp. 3,22 trilyun.
bertentangan dengan nilai-nilai agama dan budaya yang dijunjung masyarakat Kota Cilegon. Berdasarkan kelompok sektor perekonomian, struktur perekonomian Kota Cilegon dalam kurun
Namun demikian dengan semakin derasnya arus informasi dan budaya dari luar akibat waktu tahun 2009-2012 masih didominasi oleh Industri Pengolahan. Berikut ini perkembangan
globalisasi, jika tidak diantisipasi sedini mungkin dengan menanamkan dan melestarikan nilai- nilai dan distribusi PDRB ADHB Kota Cilegon Tahun 2009-2012:
nilai sosial budaya lokal dikalangan masyarakat, dikhawatirkan lambat laun akan menggerus
nilai-nilai kearifan dan budaya lokal.
4.2.5 Pertumbahan Ekonomi Tabel 4.3 Perkembangan Nilai PDRB ADHB Menurut Sektor Lapangan Usaha
Seiring dengan perkembangan pembangunan kota, kondisi perekonomian Kota Cilegon dalam Kota Cilegon Tahun 2004-2008 (Rp.Juta)
kurun waktu tahun 2004-2008 turut mengalami perkembangan dan pertumbuhan. Secara makro

LAPORAN AKHIR
4.2.6 Sarana dan Prasarana

4.2.6.1 Sarana Pendidikan dan Kesehatan
Secara umum sarana pendidikan, mulai dari pendidikan pra sekolah hingga pendidikan tinggi
telah tersedia di Kota Cilegon walaupun sebarannya relatif belum merata. Untuk fasilitas
pendidikan dasar sebarannya hampir merata di setiap kelurahan di Kota Cilegon, namun fasilitas
pendidikan menengah ke atas sebarannya relatif belum merata, karena fasilitas tersebut
umumnya masih terkonsenterasi di wilayah pusat kota dan pusat-pusat kecamatan saja. Daya
tampung sekolah untuk jenjang pendidikan dasar hingga menengah secara normatif sudah
terpenuhi, namun kecukupan daya tampung ini belum ditunjang oleh kualitas sarana dan
prasarana yang memadai sehingga pelaksanaan kegiatan belajar mengajar di sebagian sekolah
belum dapat dioptimalkan.
Tabel 4.4 Jumlah dan Sebaran Sarana Pendidikan

JENJANG PENDIDIKAN
NO. KECAMATAN JUMLAH
TK SD SLTP SLTA SMK
1. Ciwandan 8 20 4 5 2 39
Sumber: Diolah dari Kota Cilegon dalam Angka Tahun 2014 2. Citangkil 12 25 6 2 4 49
3. Pulomerak 9 23 5 1 1 39
4. Purwakarta 12 22 4 4 3 45
5. Grogol 7 15 2 2 0 26
6. Cilegon 9 15 3 1 0 28
7. Jombang 22 32 9 4 6
73
8. Cibeber 12 23 7 2 3 47
TOTAL 91 175 40 21 19 346
Sumber: Diolah dari Kota Cilegon Dalam Angka Tahun 2014
Pelayanan kesehatan bagi penduduk di Kota Cilegon hingga tahun 2008 telah dilayani oleh 5
buah rumah sakit, 7 buah RS bersalin, 8 Puskesmas, 9 Puskesmas pembantu, 8 Puskesmas
keliling, 52 Balai Pengobatan, 8 Puskesmas Keliling, 371 Posyandu, 4 Pos Obat Desa, 7 Pondok
Besalin, dan 15 Pos Kesehatan Desa yang tersebar hingga ke wilayah pinggiran kota.
Ketersediaan fasilitas kesehatan tersebut didukung pula oleh ketersediaan tenaga medis, baik
tenaga medis dokter, perawat dan bidan ataupun tenaga medis tradisional.
Gambar 4.7 Distribusi Rata-Rata PDRB ADHB Menurut Sektor Lapangan Usaha Kota Cilegon
Tahun 2012 (%)
Sumber: Diolah dari PDRB Kota Cilegon Tahun 2012

LAPORAN AKHIR
Tabel 4.5 Jumlah dan Sebaran Sarana Kesehatan Panjang jalan dalam kondisi baik pada tahun 2013 sebesar 270,27 km. Kondisi jalan tersebut
JENIS FASILITAS
sangat berpengaruh terhadap kelancaran arus lalu lintas barang dan jasa, mengingat Kota
NO. KECAMATAN
RUMAH RS PUS-
BALAI PUS-
POS
POS PONDOK POS JUMLAH Cilegon merupakan pintu gerbang lintasan pergerakan lalu lintas Jawa – Sumatera, serta
PUSTU PENG- KESMAS OBAT BERSALIN KESEHATAN
SAKIT BERSALIN KESMAS YANDU
OBATAN KELILING DESA DESA
1. Ciwandan 1 1 1 3
keberadaan industri-industri strategis di kota ini. Berdasarkan jenis permukaannya, sebesar
- 1 1 1 2 42 42
2. Citangkil - 1 1 1 4 1 65 0 2 2 59
100% (384,06 km) jalan di Kota Cilegon telah dilapisi aspal.
3. Pulomerak - - 1 2 4 1 57 0 0 4 64
4. Purwakarta 1 0 0 2
Selain jaringan transportasi jalan, sistem angkutan kereta api di wilayah Kota Cilegon juga
2 - 1 1 9 39 40
5. Grogol 1 0 1 2 merupakan moda transportasi yang memiliki peran cukup penting, terutama dalam hal
- - 1 1 2 41 53
6. Cilegon 1 1 - 1 7 1 38 1 2 1 43 pendistribusian barang. Hal ini mengingat moda transportasi ini lebih berperan sebagai sistem
7. Jombang 2 2 2 1 14 1 44 1 0 3 52 perangkutan regional serta lebih dominan digunakan untuk angkutan barang berupa produk
8. Cibeber - 2 1 1 10 1 45 1 1 1 50 industri dan batu bara dari dan keluar wilayah Cilegon. Sarana transportasi kereta api yang
TOTAL 5 7 8 9 52 8 371 4 7 15 403
terdapat di Kota Cilegon merupakan titik awal di ujung barat dalam sistem transportasi kereta api
Sumber: Diolah dari Kota Cilegon Dalam Angka Tahun 2014 lintas Pulau Jawa. Moda transportasi ini menghubungkan Kota Cilegon dengan kota-kota sekitar,
yakni Serang, Rangkasbitung, Tangerang dan Jakarta. Fasilitas pemberhentian (stasiun) kereta
4.2.6.2 Sarana Transportasi api yang terdapat di wilayah Kota Cilegon sebanyak 4 (empat) buah, yaitu stasiun Merak,
Sarana transportasi berupa jaringan jalan di Kota Cilegon ditunjukan dengan sistem jaringan Cilegon, Krenceng dan Cigading. Namun dari ke empat stasiun tersebut hanya tiga yang masih
jalan primer (regional) yang berupa jalan arteri pimer yang berpola linier dan terdiri dari jaringan beroperasi yakni stasiun Merak, Cigading dan Cilegon. Pada tahun 2013 jumlah penumpang
jalan tol dan non tol. Sistem jaringan jalan sekunder (lokal) pada umumnya berorientasi pada yang memanfaatkan moda transportasi ini di Stasiun Merak tercatat sebanyak 96.061
jaringan jalan primer, dan merupakan penghubung antara kawasan permukiman yang tersebar di penumpang, sedangkan di Stasiun Cilegon sebanyak 74.837 penumpang.
pinggiran kota dengan pusat kota.
Sebagai bagian dari sistem transportasi masal, angkutan kapal penyeberangan di Pelabuhan
Tabel 4.6 Panjang Jalan Menurut Jenis, Kondisi, dan Kelas Jalan
di Kota Cilegon Tahun 2013 Merak merupakan ”jembatan terapung” yang menghubungkan Pulau Jawa dengan Pulau
PANJANG JALAN (KM) Sumatera, memiliki peranan yang sangat penting dalam sistem transportasi regional dan
PANJANG
NO. KLASIFIKASI JALAN JALAN JALAN
TOTAL nasional, khususnya dalam mendukung pergerakan barang dan orang. Pada tahun 2011 jumlah
NEGARA PROVINSI KOTA
I. Jenis Permukaan trip penyebrangan Kapal Cepat dari Pelabuhan Merak sebanyak 444 trip dengan total
- Aspal 32,32 3,42 348,32 384,06
- Kerikil - - - - penumpang sebanyak 25.223 penumpang, sedangkan penyebrangan Kapal Ro-Ro sebanyak
- Tanah - - - -
PANJANG TOTAL 32,32 3,42 348,32 384,06 29.431 trip dengan mengangkut penumpang sebanyak 1.322.112 penumpang. Adapun jumlah
kendaraan yang diseberangkan oleh kedua jenis kapal tersebut adalah sebanyak 29.875
II. Kondisi Jalan
- Baik 28,82 3,42 238,03 270,27 kendaraan.
- Sedang 3,50 - 66,20 69,70
- Rusak - - 23,06 23,06
- Rusak Berat - - 21,03 21,03 Transportasi atau pergerakan barang melalui laut di wilayah Kota Cilegon, umumya dilakukan
PANJANG TOTAL 32,32 3,42 348,32 384,06
melalui Pelabuhan Umum Banten serta sejumlah pelabuhan khusus yaitu pelabuhan yang
III. Kelas Jalan menunjang kegiatan industri. Secara keseluruhan, di sepanjang pantai Kota Cilegon saat ini telah
- Kelas I - - - -
- Kelas II 32,32 - - 32,23 terdapat sekitar 20 pelabuhan, baik yang dikelola oleh pemerintah maupun swasta. Pelabuhan-
- Kelas III - 3,42 348,32 351,71
- Kelas III A - - - - pelabuhan tersebut terdiri dari Pelabuhan Umum, Pelabuhan Penyeberangan, dan Pelabuhan
- Kelas III B - - - -
- Kelas III C - - - - Khusus. Pelabuhan Umum adalah pelabuhan yang disediakan oleh pemerintah bagi kepentingan
- Tidak Dirinci - - - - umum untuk melayani kegiatan bongkar muat general cargo dan barang-barang khusus seperti
PANJANG TOTAL 32,32 3,42 348,32 384,06
Sumber: Diolah dari Kota Cilegon Dalam Angka Tahun 2014

LAPORAN AKHIR
semen dan batu bara. Di Kota Cilegon terdapat 1 (satu) Pelabuhan Umum yakni Pelabuhan Berdasarkan hasil observasi lapangan, sebagian besar jaringan jalan di Kota Cilegon
Ciwandan yang dibangun dan dikelola oleh PT. Pelindo. memiliki trotoar dan dimanfaatkan sebagai jalur pedestrian.
C. Penerangan Jalan Umum (PJI)

Penerangan jalan umum di Kota Cilegon saat ini berfungsi untuk menerangi jalan dan
ditempatkan pada tepi/pembatas jalan/taman kota dan lokasi-lokasi strategis di luar pagar
lahan milik kota/lembaga/ perseorangan dari batas tepi jalan dengan kriteria teknis
pemasangan yang ditentukan oleh pemerintah daerah, dan biasanya menyatu dengan
jaringan listrik PLN. Berdasarkan hasil observasi lapangan penerangan jalan umum (PJU)
di Kota Cilegon tampak terdapat di jalan-jalan utama yang memiliki tingkat pelayanan
yang cukup ramai.
4.2.6.4 Jaringan Air Bersih

Layanan penyediaan air bersih di Kota Cilegon yang dikelola oleh PDAM Cilegon Mandiri dan
PT. Krakatau Tirta Industri (KTI), saat ini baru menjangkau kawasan-kawasan disekitar pusat
kota. Sumber air baku yang disalurkan melalui sistem pipa transmisi ke wilayah Kota Cilegon
Gambar 4.8 Sebaran Pelabuhan Laut di Kota Cilegon sebagian besar berasal dari sumber mata air di kawasan Rawa Dano. Hingga tahun 2013
terdaftar sekitar 13.007 pelanggan rumah tangga dan 961 pelanggan niaga kecil yang telah
Pelabuhan Penyeberangan adalah pelabuhan yang dibangun dan digunakan untuk melayani memperoleh layanan air bersih yang dikelola oleh PDAM Cilegon Mandiri, dengan jumlah
penyebrangan barang dan penumpang. Saat ini di terdapat Pelabuhan Penyeberangan Merak kubikasi air yang tersalurkan sebesar 3.831.395 kubik.
yang melayani penyeberangan barang dan penumpang dari dan menuju Pulau Sumatera.
Pelabuhan Khusus adalah pelabuhan yang dibangun dan dikelola khusus untuk melayani 4.2.6.5 Jaringan Air Kotor
keperluan bongkar muat barang tertentu. Saat ini terdapat 18 (delapan belas) Pelabuhan Khusus Pengelolaan limbah padat berupa sampah di Kota Cilegon dilaksanakan oleh petugas kebersihan
di Kota Cilegon yang dibangun untuk kepentingan masing-masing perusahaan. yang bertugas mengumpulkan sampah-sampah dari setiap Tempat Pembuangan Sementara
(TPS), baik sampah yang berasal dari permukiman, perdagangan ataupun industri, untuk
4.2.6.3 Kelengkapan Jalan diangkut ke Tempat Pembuangan Akhir (TPA) di wilayah Bagendung. Sampah-sampah yang
Kelengkapan jalan yang terdapat di Kota Cilegon, pada umumnya berfungsi sebagai penunjang terkumpul tersebut selanjutnya diolah dengan menggunakan sistem open dumping.
bagi prasarana jalan yang terdiri dari :

4.2.6.6 Jaringan Drainase
A. Saluran Air Sistem drainase di Kota Cilegon umumnya masih berupa drainase alami mengikuti alur morfologi
Saluran air berdasarkan bentuknya terbagi atas 2 bagian yaitu saluran air yang wilayahnya. Saluran drainase tertutup dengan konstruksi beton umumnya terdapat di wilayah
menyelusuri jalan dan saluran air yang memotong jalan. Berdasarkan hasil observasi pusat kota berpola linier mengikuti jaringan jalan, sedangkan di wilayah pinggiran kota, saluran
lapangan saluran air yang terdapat di Kota Cilegon terdiri atas 2 bagian tersebut. drainase umumnya merupakan saluran terbuka. Aliran air melalui saluran drainase Kota Cilegon
mengalir menuju dua saluran primer, yakni Kali Kedungingas dan Kali Seruni/Cibeber.
B. Trotoar/Pedestrian
Trotoar pada umumnya menyelusuri jalan dan merupakan jalur jalan yang memiliki
intensitas kegiatan/aktivitas yang tinggi, seperti kegiatan perdagangan dan jasa.

LAPORAN AKHIR
4.2.6.7 Jaringan Listrik • Kampung Pakuncen yang merupakan Kompleks Bangunan Periodisasi Kolonial
Layanan listrik telah melayani hampir seluruh wilayah kecamatan yang terdapat di Kota Cilegon. (Dusun Pakuncen) di Kelurahan Ciwedus Kecamatan Cilegon.
Tercatat sekitar 118.088 pelanggan dari kelompok rumah tangga pada tahun 2013, sedangkan • Stasiun KA Cilegon yang merupakan Stasiun KA kolonial di Kelurahan Jombang
pelanggan kelompok bisnis sebanyak 6.093 pelanggan, dan 49 pelanggan dari kelompok Wetan Kecamatan Jombang.
industri. Pelayanan aliran listrik di Kota Cilegon berasal dari PLTU Suralaya yang dialirkan • Rumah Kuno Temu Putih yang merupakan bangunan kolonial di Kelurahan Ciwaduk
melalui gardu-gardu induk yang tersebar di wilayah Kota Cilegon. Saat ini terdapat 5 buah gardu Kecamatan Cilegon.
induk listrik di wilayah Kota Cilegon dengan kapasitas dan skala pelayanan yang berbeda, yaitu: • Stasiun KA Krenceng yang merupakan Stasiun KA kolonial di Kelurahan Kebon Sari
Kecamatan Citangkil.
• Gardu Induk Cilegon, kapasitas layanan sebesar 56 MVA, wilayah pelayanan
• Kampung Ciwedus yang merupakan kompleks bangunan kolonial di Kelurahan
sekitar pusat kota;
Ciwedus Kecamatan Cilegon.
• Gardu Induk Memes, kapasitas layanan sebesar 2 x 400 MVA, wilayah pelayanan
• Kampung Temu Putih yang merupakan kompleks bangunan kolonial di Kelurahan
Cilegon-Merak dan PT. Krakatau Steel;
Ciwaduk Kecamatan Cilegon.
• Gardu Induk Peni, kapasitas layanan sebesar 2 x 60 MVA, wilayah pelayanan
• Bekas Kantor dan Rumah Asisten Residen Gubbels yang merupakan bangunan
khusus sekitar Kawasan Peni;
periodisasi kolonial di Kelurahan Jombang Wetan Kecamatan Jombang.
• Gardu Induk Asahimas, kapasitas layanan sebesar 2 x 60 MVA, wilayah pelayanan
• Makam Kyai Haji Wasid yang merupakan makam kuno pada masa periodisasi Islam
Asahimas dan Cilegon-Anyer;
di Kelurahan Jombang Wetan Kecamatan Jombang.
• Gardu Induk Suralaya, kapasitas layanan sebesar 2 x 30 MVA, wilayah pelayanan
sekitar Suralaya.
Sedangkan untuk wisata industri banyak sekali potensi yang dapat dijadikan objek wisata
diantaranya kawasan PLTU Suralaya di Kecamatan Pulomerak, Kawasan Industri PT.
4.2.6.8 Jaringan Telekomunikasi
Krakatau Steel dan PT. KIEC di Kecamatan Citangkil.
Pelayanan telekomunikasi di Kota Cilegon ketersediaannya relatif cukup lengkap. Hal ini terlihat
dari telah tersedianya berbagai sarana telekomunikasi di kota ini, seperti Kantor Pos, jaringan Selain itu, ada juga kawasan lain yang berpotensi untuk dikembangkan menjadi kawasan
kabel telepon, dan jaringan telepon seluler. Layanan kantor pos umumnya telah menjangkau wisata yaitu komplek perbukitan kawasan Gunung Gede (Desa Wisata Cipala). Mengingat
hingga ke wilayah pinggiran kota dan demikian pula halnya dengan layanan telepon. kawasan ini secara normatif merupakan kawasan lindung, maka kegiatan wisata yang
sesuai untuk dikembangkan adalah kegiatan wisata hutan (wana wisata).
4.2.7 Pariwisata
Kawasan wisata yang terdapat di wilayah Kota Cilegon adalah kawasan wisata bahari, wisata
bangunan bersejarah, wisata industri, dan wana wisata. Kawasan wisata bahari diantaranya
adalah Pantai Pulorida, termasuk di dalamnya pulau-pulau di sekitarnya. Selain itu ada juga
Kawasan pantai yang berpotensi untuk dikembangkan sebagai kawasan wisata bahari yaitu
Pulau Rida dan Pulau Merak Kecil serta kawasan pantai di Kelurahan Mekarsari dan Lebak Gede
sampai dengan Suralaya di Kecamatan Pulomerak. Pengembangan kegiatan wisata di kawasan
ini dapat sekaligus merupakan upaya penataan kembali lingkungan permukiman yang telah
berbaur dengan kegiatan-kegiatan perkotaan lainnya sehingga terkesan kumuh.
Kawasan wisata bangunan bersejarah adalah berupa objek cagar budaya di Kota Cilegon
antara lain:

LAPORAN AKHIR
4.3 KAWASAN PERENCANAAN RTBL Deleniasi Area Perencanaan RTBL pada gambar diatas mengikuti apa yang diarahkan RTRW
Kota Cilegon. Setelah proses FGD 1 dan Rapat dengan Tim Teknis diputuskan bahwa deleniasi
4.3.1 Delineasi Kawasan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur berubah dengan pertimbangan adanya Rencana Pembangunan Rusun Panggung Rawi;
Delineasi kawasan adalah batas efektif daerah yang direncanakan. Strategi perencanaan Peningkatan kualitas jalan : Betonasi dan kawasan yang cenderung cepat tumbuh; Kawasan
kawasan dalam penyusunan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur adalah membagi menjadi 2
yang cenderung cepat tumbuh di dekat Pasar dan Pusat Kota; dan Rencana Pembangunan
(dua) yaitu Wilayah Studi dan Area Perencanaan yang akan di RTBL-kan. Wilayah Studi RTBL Menara Air Kota. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
terletak di 4 Kelurahan yaitu : Kelurahan Kedaleman dan Kelurahan Cibeber, Kecamatan
Cibeber; dan Kelurahan Sukmajaya dan Kelurahan Panggung Rawi, Kecamatan Jombang, Kota Gambar 4.10 Justifikasi Wilayah Studi
Cilegon, Provinsi Banten. Area Perencanaan RTBL terletak di 3 Kelurahan yaitu : Kelurahan
Kedaleman dan Kelurahan Cibeber, Kecamatan Cibeber; dan Kelurahan Sukmajaya Kecamatan
Jombang, Kota Cilegon, Provinsi Banten.
4.3.1.1 Justifikasi Kawasan Perencanaan

Konstelasi Kawasan di Kota Cilegon, Kawasan Strategis Cilegon Timur merupakan kawasan
yang berada di timur Kota Cilegon dan berbatasan langsung dengan Kabupaten Serang.
Kawasan ini pun memiliki akses ke Gerbang Tol Cilegon Timur (Jalan Tol Tanggerang-Merak),
Jalan Lingkar Selatan, dan Jalan ke Bojonegara. Di sekitar Kawasan Strategis Cilegon Timur ini
terdapat Kawasan Perdagangan dan Pusat Kota Cilegon; Kawasan RTBL Jombang Wetan, dan
Kawasan Pemerintah Kota Cilegon. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar dibawah ini :
Gambar 4.9 Konstelasi Kawasan
Sumber: Konsultan, 2014
Dari hasil justifikasi, wilayah studi berubah dari yang luasnya ± 299 Ha menjadi ± 615 Ha dengan
lebih menarik wilayah perencanaan ke arah barat. Berdasarkan hasil FGD 1 dan Rapat Tim
Teknis juga telah diputuskan area perencanaan dengan luasan ± 111 Ha yang didalamnya
merupakan kawasan yang cenderung berkembang cepat namun belum ada master plannya,
Rencana Stadion, Rencana Pembangunan Menara air Kota dan Terminal Seruni. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada gambar dibawah ini.
Sumber: Google Earth dan diolah oleh Konsultan, 2014

LAPORAN AKHIR
Gambar 4.11 Justifikasi Deleniasi Area Perencanaan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur Gambar 4.12 Kawasan Wilayah Studi dan Area Perencanaan
Sumber: Konsultan, 2014
4.3.1.2 Profil Kawasan Perencanaan

Berikut ini adalah profil kawasan perencanaan RTBL, yaitu:
1. Nama Kawasan:
Kawasan Khusus Sentra Timur
2. Kedudukan Kawasan:
Kawasan Strategis Kota dari sudut kepentingan pertumbuhan ekonomi
3. Jenis Kawasan :
Kawasan baru berkembang cepat
4. Tipe Kawasan:
a. Kawasan pusat kegiatan sekunder
b. Kawasan pusat kegiatan olah raga
c. Kawasan permukiman
5. Kepemilikan Lahan:
a. Pemerintah Kota Cilegon : ± 97.500 m2 (lokasi terminal seruni & rencana stadion)
b. Masyarakat : ± 101,25 ha
Sedangkan lokasinya sebagai berikut :

LAPORAN AKHIR
4.3.1.3 Wilayah Studi RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur 4.3.1.4 Area Perencanaan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur
Wilayah Studi RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur memiliki luas ± 610 Ha yang wilayahnya Area Perencanaan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur memiliki luas ± 111 Ha yang
berada di Kelurahan Kedaleman dan Kelurahan Cibeber, Kecamatan Cibeber; dan Kelurahan wilayahnya berada di Kelurahan Kedaleman dan Kelurahan Cibeber, Kecamatan Cibeber; dan
Sukmajaya dan Kelurahan Panggung Rawi, Kecamatan Jombang. Adapun batas dari Wilayah Kelurahan Sukmajaya, Kecamatan Jombang. Adapun batas dari Area Perencanaan RTBL
Studi RTBL Kawasan Situ Gede dan CIFOR adalah sebagai berikut : Kawasan Situ Gede dan CIFOR adalah sebagai berikut :
 Batas sisi Utara : Jalan Kubang Laban, Jalan Tol Jakarta - Merak dan Sungai  Batas sisi Utara : Jalan Kesultanan, Perumahan Taman Cilegon Indah (TCI)
Kedung Ingas  Batas sisi Timur : Jalan Kampung Kedaleman
 Batas sisi Timur : Jalan Bojonegara –Serdang dan Pintu Tol Cilegon Timur  Batas sisi Selatan : Rel Kereta Api
 Batas sisi Selatan : Pondok Cilegon Indah  Batas sisi Barat : Sungai Kedung Ingas
 Batas sisi Barat : Jalan Pasar Baru dan Saluran Irigasi
Gambar 4.14 Deleniasi Area Perencanaan RTL Kawasan Strategis Cilegon Timur
Gambar 4.13 Deleniasi Wilayah Studi RTL Kawasan Strategis Cilegon Timur

LAPORAN AKHIR
4.3.2 Kondisi Fisik 4.3.2.2 Kondisi Pemanfaatan Lahan

4.3.2.1 Kondisi Struktur Ruang Kawasan didominasi oleh lahan yang masih kosong, dimanfaatkan sebagai sawah, namun
Kawasan dilalui oleh 2 jalan arteri utama yaitu Jalan Tol. Tangerang Merak (Jalan Arteri Primer) secara kepemilikan lahan, telah ada perencanaan oleh pemiliklahan, perencanaan tersebut
yang menghubungkan Kota Serang, Cilegon, dan Pelabuhan Merak, selain itu juga dilalui oleh diantaranya adalah rencana pembangunan GOR dan superblok yang dilengkapi water park, dan
Jalan Raya Cilegon (Jalan Arteri Sekunder) yang menghubungkan Kota Serang dan Cilegon. rencana pembangunan apartemen/hunian.
Kawasan ini juga dilalui oleh Jalan Ahmad Yani (Jalan Kolektor di selatan wilayah studi) dan Gambar 4.16 Kondisi Pemanfaatan Lahan
Jalan bojonegara-serdang (Jalan Arteri Sekunder) yang menghubungkan Jalan Raya Cilegon
dan Jalan Raya Tangerang – Merak (Jalan Arteri Sekunder yang menuju ke selatan wilayah
studi), dan Jalan Kesultanan juga terhubung dengan Terminal Seruni.
Gambar 4.15 Struktur Ruang Eksisting RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur
Sumber: Hasil Survey,, 2014

LAPORAN AKHIR
Selain itu, pemanfaatan lahan pada sisi utara Kawasan Sentra Primer Cilegon didominasi oleh A. Bangunan Permukiman
kegiatan industri dan pergudangan serta terdapat sekolah, kantor lurah, dan pesantren, serta di Berdasarkan arahan RTRW Kota Cilegon, permukiman di Wilayah Studi RTBL ini diarahkan
lewati jalur pipa gas dan irigasi. dengan kepadatan tinggi. Permukiman yang telah ada cenderung menuju kepadatan sedang. Hal
ini yang akan dikendalikan dalam penyusunan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur agar tidak
4.3.2.3 Kondisi Tata Bangunan
terjadi perubahan alih fungsi lahan kosong menjadi permukiman baru. Kondisi permukiman dapat
Kondisi tata bangunan di Kawasan Situ Gede dibagi menjadi Bangunan Permukiman, Bangunan
dikatakan cenderung padat akan tetapi rapi di Perumahan Taman Cilegon Indah (TCI),
Pemerintahan, Bangunan Industri dan Pergudangan, Bangunan Fasilitas Umum, dan Bangunan
sedangkan kondisi permukiman lainnya berupa kampong yang cenderung padat dan tidak
Perdagangan dan Jasa.
terstruktur jalan lingkungannya. Ketinggian bangunan permukiman di Wilayah Studi RTBL ini
Gambar 4.17 Key Map Kondisi Tata Bangunan di Wilayah Studi adalah 1 – 2 lantai bangunan. Kondisi bangunan di wilayah Perumahan TCI 100% bangunan
permanen, sedangkan di luar Perumahan TCI ada beberapa bangunan semi permanen.
Orientasi bangunan menghadap ke jalan.
Gambar 4.18 Kondisi Tata Bangunan Permukiman di Wilayah Studi
Sumber : Dokumnetasi Observasi
Gambar nomor 1 merupakan bangunan permukiman di Perumahan TCI. Gambar nomor 2

merupakan bangunan permukiman di Kampung Seruni. Gambar nomor 3 merupakan bangunan
permukiman di Kampung Kedaleman.
B. Bangunan Pemerintah
Pada umumnya kondisi bangunan pemerintahan di kawasan ini merupakan bangunan permanen,
dimana konstruksi bangunan terdiri dari pondasi yang terbuat dari batu bata atau batu kali,
dinding dari batu bata dengan atap genting atau seng. Bangunan ini terdiri dari Kantor Kelurahan,
Kantor Dinas Olahraga, Kantor Dinas Perhubungan, Kantor KUA dan Kantor Dinas Persampahan
(berbatasan dengan wilayah studi).
Sumber: Hasil Survey, 2014

LAPORAN AKHIR
Gambar 4.19 Kondisi Tata Bangunan Pemerintahan di Wilayah Studi Gambar 4.21 Kondisi Tata Bangunan Fasilitas Umum di Wilayah Studi

E. Bangunan Perdagangan dan Jasa

Gambar nomor 4 merupakan bangunan Kantor Dinas Persampahan di Perbatasan Wilayah
Terdapat beberapa bangunan perdagangan dan jasa yang bersifat permanen dan terdapat juga
Studi. Gambar nomor 5 merupakan bangunan Kantor Dinas Perhubungan di Jalan Bojonergara-
yang semi permanen. Bangunan perdagangan permanen tersebar di sepanjang Jalan Ahmad
Serdang. Gambar nomor 6 merupakan bangunan Kantor Kelurahan Panggung Rawi.
Yani. Bangunan perdagangan semi permanen berada di sekitar Terminal Seruni.. Bangunan ini
C. Bangunan Industri dan Pergudangan terdiri dari toko, rumah makan, dan lapak.
Pada umumnya kondisi bangunan industri di kawasan ini merupakan bangunan permanen.
Gambar 4.22 Kondisi Tata Bangunan Perdagangan dan Jasa di Wilayah Studi
Beberapa bangunan di wilayah studi ada yang berupa gudang saja. Ketinggian bangunan
permukiman di Wilayah Studi RTBL ini adalah 1 – 2 lantai bangunan.
Gambar 4.20 Kondisi Tata Bangunan Industri dan Pergudangan di Wilayah Studi
Gambar nomor 7 merupakan bangunan industri milik PT. Cakra Nusantara Engineering
Construction. Gambar nomor 8 merupakan bangunan industri milik PT. GTA Construction.
Gambar nomor 9 merupakan bangunan gudang Permata.
D. Bangunan Fasilitas Umum

Pada umumnya kondisi bangunan fasilitas umum di kawasan ini merupakan bangunan permanen
dan beberapa tersebar di sekitar permukiman. Fasilitas Umum yang tersedia di wilayah studi
antara lain : Fasilitas Pendidikan, Fasilitas Peribadatan dan Tempat Pembuangan Sementara
(TPS). Bangunan ini terdiri dari Sekolah, Masjid dan TPS.

LAPORAN AKHIR
Gambar 4.23 Eksisting Pemanfaatan Lahan

LAPORAN AKHIR
4.3.3 Kondisi Sirkulasi dan Aksesibilitas Gambar 4.25 Kondisi Jalan di Wilayah Studi RTBL Strategis Cilegon Timur
4.3.3.1 Kondisi Jalan
Pada jalan arteri yang melewati kawasan startegis cilegon timur merupakan jalur utama dengan
arah sirkulasi dua arah dalam kondisi yang sudah baik namun belum terdapat fasilitas pejalan
kaki pada sisi kiri dan kanannya.
Gambar 4.24 Peta Kondisi Jalan di Wilayah Studi RTBL Strategis Cilegon Timur
Jalan kolektor yang melewati kawasan strategis cilegon timur merupakan jalan dengan sirkulasi
satu arah dan dalam kondisi yang sudah baik dan beraspal, jenis kendaraan yang sering
melewati jalan ini adalah kendaraan berat seperti truck dan bus, mengingat lokasi terminal seruni
dan daerah industri yang berada di sisi utara kawasan. Pada Jalan nomor yang di gambarkan
pada foto 7 dan 8 banyak terdapat jalan yang rusak dan perlu perbaikan mengingat banyak
kendaraan berat yang lewat jalan ini.
Jalur lokal yang ada dalam kawasan strategis memiliki kedaan yang sudah cukup baik dan dalam
keadaan beraspal, jenis kendaraan yang lewat yaitu mobil dan motor pribadi milik warga
setempat.

LAPORAN AKHIR
4.3.3.2 Potongan Jalan B. Jalan Raya Seruni

A. Jalan Ahmad Yani Jalan Raya Seruni merupakan Jalan Lokal pada Wilayah Studi RTBL ini. Jalan ini merupakan
Jalan Ahmad Yani merupakan Jalan Kolektor pada Wilayah Studi RTBL ini. Jalan ini merupakan akses masuk dari Terminal Seruni menuju Kampung Seruni/Kampung Kedaleman. Rumija
akses masuk dari Kabupaten Serang menuju Merak dan Jalan Utama bagi Kota Cilegon. Rumija eksisting saat ini selebar ± 7,5 M dengan 1 badan jalan selebar 4 M (2 arah).
eksisting saat ini selebar ± 25 M dengan 2 badan jalan selebar 9 M dan median 1.5 M sebagai
Gambar 4.27 Potongan Jalan Raya Seruni
jalur hijaunya.
Gambar 4.26 Potongan Jalan Ahmad Yani

LAPORAN AKHIR
C. Jalan Bojonegara-Serdang D. Jalan Kesultanan

Jalan Bojonegara-Serdang merupakan Jalan Arteri Sekunder pada Wilayah Studi RTBL ini. Jalan Jalan Kesultanan merupakan Jalan Kolektor pada Wilayah Studi RTBL ini. Jalan ini merupakan
ini merupakan Jalan yang menghubungkan Kota Cilegon dengan Bojonegara. Rumija eksisting akses utama menuju area perencanaan RTBL ini. Rumija eksisting saat ini selebar ± 10,5 M
saat ini selebar ± 21 M dengan 1 badan jalan selebar 10 M (2 arah). Tetapi pada sisi utara jalan dengan 1 badan jalan selebar 6,5 M (2 arah).
ini mengalami penyempitan menjadi Rumija ± 11 M dengan 1 badan jalan selebar 8 M (2 arah).
Gambar 4.29 Potongan Jalan Kesultanan
Gambar 4.28 Potongan Jalan Bojonegara-Serdang

LAPORAN AKHIR
4.3.3.3 Titik Potensial Kemactan Terjadi kemacetan pada titik-titik pertemuan antara pintu exit Tol Cilegon Timur dengan Jl.
Pada wilayah studi terdapat 2 titik potensial kemacetan yang pertama di pertigaan menuju Pintu Bojonegara yang disebabkan oleh volume kendaraan yang cukup besar serta kegiatan industri
Tol Cilegon Timur dan Pertigaan menuju Teminal Seruni. Kedua titik ini menjadi potensial terjadi yang berlangsung pada sisi utara Kec. Cilegon Timur. Kemacetan juga disebabkan oleh
kemacetan pada pagi, siang, dan sore (pada peek hour) dimana ini dikarenakan banyaknya keberadaan eksisting Terminal Seruni, dimana bus lalu lalang keluar masuk terminal.
kendaraan berat, kendaraan umum (bus dan angkutan umum), kendaraan pribadi dan
Gambar 4.31 Foto Titik Potensial Kemacetan di Wilayah Studi
perpindahan moda (dari bus ke angkutan umum/bus ke kendaraan pribadi, dll) yang banyak
terjadi di persimpangan tersebut.
Gambar 4.30 Potensi Kemacetan di Wilayah Studi RTBL Strategis Cilegon Timur

LAPORAN AKHIR
4.3.4 Kondisi Ruang Terbuka dan Tata Hijau Gambar 4.33 Kondisi Ruang Terbuka dan Tata Hijau di Wilayah Studi RTBL Strategis Cilegon
Timur
Dalam area strategis kota cilegon timur ruang hijau sebagian besar masih berupa lahan kosong
yang belum terbangun dan dimanfaatkan sebagai sawah, belum ada penataan RTH yang bersifat
publik sehingga dapat diakses oleh masyarakat, satu satunya RTH yang telah tertata terdapat di
perumahan cilegon indah.
Gambar 4.32 Peta Kondisi Ruang Terbuka dan Tata Hijau di Wilayah Studi RTBL Strategis
Cilegon Timur

LAPORAN AKHIR
4.3.5 Tata Kualitas Lingkungan Gambar 4.35 Signage di Wilayah Studi RTBL Strategis Cilegon Timur
Tata lingkungan terdiri dari perabot jalan (street furniture) dan penanda (signage). Perabot jalan
di kawasan perencanaan sudah cukup lengkap, terdiri dari lampu jalan, bak sampah, gardu
listrik, tandon air, hydrant, dan lainnya.
Untuk kondisi tiang listrik, lampu jalan, tiang rambu-rambu dan tiang kabel telepon dalam
keadaan yang sudah cukup baik dalam penempatan posisinya. Penanda di Kelurahan Situ Gede
telah cukup baik dan dapat jelas dibaca. Tempat / tong sampah umum masih sangat terbatas
dalam kawasan perencanaan. Masyarakat masih banyak yang membuang sampah
sembarangan di saluran drainase.
Gambar 4.34 Street Furniture di Wilayah Studi RTBL Strategis Cilegon Timur

LAPORAN AKHIR
4.3.6 Kondisi Infrasktruktur & Utilitas 4.3.7 Kepemilikan Lahan

Daerah perencanaan Kawasan strategis cilegon timur dilewati oleh Jalur SUTET dibagian utara Secara keseluruhan kepemilikan lahan di area perancangan dimiliki oleh masyarakat yang
kawasan yang membentang diarea persawahan, serta dilewati jalur pipa gas. Terdapat 2 saluran luasnya ± 101,8 H dan sebagian milik Pemkot Cilegon seluas ± 9,2 Ha. Untuk lebih jelasnya
irigasi, yaitu saluran irigasi besar dan saluran irigasi kecil pada kawasan. dapat dilihat pada gambar dibawah ini.
Kondisi jalan sudah seluruhnya baik, hanya saja terdapat perbedaan pada material perkerasan, Gambar 4.37 Kepemilikan Lahan di Area Perencanaan
dimana sepanjang Jalan Bojonegara-Serdang menggunakan material beton, mengingat
kebanyakan kendaraan yang lewat adalah truk-truk dengan tonase besar, sedangkan di jalan
ahmad yani dan jalan lokal sudah menggunakan aspal. Dibeberapa bagian jalan juga masih ada
yang lebar jalannya sangat minm serta lebarnya tidak sama.
Kepemilikan jalan pada kawasan dibagi manjadi 2, yaitu jalan milik Negara dan jalan kota, jalan
Negara terdapat pada ruas jalan tol serang-merak dan arah ke Bojonegara, sedangkan jalan kota
terdapat pada Jalan Ahmad Yani.
Kawasan juga dilalui oleh jalur kereta yang menghunbungkan merak dan stasiun tanah abang.
Gambar 4.36 Kondisi Infrastuktur dan Utilitas di Wilayah Studi RTBL Strategis Cilegon Timur

LAPORAN AKHIR
4.3.8 Kependudukan
a) Penduduk Kelurahan Kedaleman, Kecamatan Cibeber seluruhnya berjumlah 7.476 jiwa yang
b) Distribusi usia
terdiri dari laki-laki 3.593 jiwa dan perempuan 3.883 jiwa yang terhimpun dalam 2194
Berdasarkan data di ketiga kelurahan yang termasuk dalam deleniasi kawasan
Kepala Keluarga di dalam 7 Wilayah Rukun Warga (RW). Penduduk Kelurahan Cibeber,
perencanaan, di dominasi oleh usia produktif. Untuk lebih jelasnya jumlah penduduk dari
Kecamatan Cibeber seluruhnya berjumlah 15.290 jiwa yang terdiri dari laki-laki 7.535 jiwa ketiga kelurahan menurut golongan umur dan jenis kelamin dapat dilihat pada chart berikut :
dan perempuan 7.755 jiwa di dalam 11 Wilayah Rukun Warga (RW). Penduduk Kelurahan
Sukmajaya, Kecamatan Jombang seluruhnya berjumlah 11.620 jiwa yang terdiri dari laki-laki
4.851 jiwa dan perempuan 6.769 jiwa.
Gambar 4.39 Jumlah Penduduk menurut Umur
c) Tingkat pendidikan
Penduduk dari ketiga kelurahan sebagian besar sudah pernah sekolah, dapat membaca
dan menulis. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada char berikut :
Gambar 4.40 Jumlah Penduduk Berdasarkan Tingkat Pendidikan
Gambar 4.38 Jumlah Kependudukan

LAPORAN AKHIR
4.3.9 Kondisi Sosial Budaya

Mayoritas penduduk di kawasan perencanaan memeluk agama Islam, namun juga terdapat
pemeluk agama lain seperti Kristen dan Hindu. Fasilitas keagamaan yang terdapat di kawasan
perencanaan adalah Mesjid dan Mushola. Ditempat inilah seluruh masyarakat yang beragama
Islam menjalankan ibadah dan kegiatan lainnya seperti perayaan hari-hari besar agama Islam.
Keakraban dan gotong royong merupakan tradisi dari masyarakat, hal ini terihat dengan adanya
saling membantu bila ada anggota masyarakat yang melangsungkan acara pernikahan maupun
jika terjadi suatu musibah ataupun kesusahan.
4.4 TINJAUAN KEBIJAKAN
d) Mata pencaharian
4.4.1 RTRW KOTA CILEGON
Adapun mata pencaharian penduduk dari ketiga kelurahan adalah sebagai petani, pegawai
Berdasarkan Perda Kota Cilegon No. 3 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
pemerintah, pegawai swasta, usaha sendiri, dan lain-lain. Untuk lebih jelasnya mengenai
Cilegon, arahan kebijakan terkait Kawasan Cilegon Timur adalah sebagai berikut :
penduduk menurut mata pencaharian dapat dilihat pada chart. berikut
4.4.1.1 Rencana Struktur Ruang Wilayah Kota
1. Pembagian Wilayah Kota
Pembagian wilayah kota menjadi 5 (lima) BWK sebagaimana dimaksud terdiri dari:
a. BWK I, mencakup kelurahan-kelurahan di Kecamatan Citangkil, Kelurahan Kotasari

(Kecamatan Grogol), Kelurahan Ciwaduk (Kecamatan Cilegon), Kelurahan
Kotabumi, Kebondalem, Ramanuju (Kecamatan Purwakarta), Kelurahan Masigit dan
Jombang Wetan (Kecamatan Jombang);
b. BWK II, mencakup Kelurahan Gerem, Rawa Arum, dan Grogol (Kecamatan Grogol),
serta Kelurahan Pabean, Tegal Bunder, dan Purwakarta (Kecamatan Purwakarta);
c. BWK III, mencakup semua kelurahan di Kecamatan Pulomerak (Kelurahan

Suralaya, Lebakgede, Tamansari, dan Mekarsari);
d. BWK IV, mencakup semua kelurahan di Kecamatan Ciwandan (Kelurahan

Tegalratu, Banjarnegara, Kubangsari, Kepuh, Gunungsugih, dan Randakari); dan
e. BWK V, mencakup kelurahan-kelurahan di Kecamatan Cilegon (Kelurahan

Bagendung, Ciwedus, Bendungan, dan Ketileng), Kecamatan Cibeber (Kelurahan
Cikerai, Bulakan, Kalitimbang, Karangasem, Cibeber, dan Kedaleman), dan
Kecamatan Jombang (Kelurahan Sukmajaya, Panggung Rawi, dan Gedong Dalem).
Gambar 4.41 Jumlah Penduduk Berdasarkan Mata Pencaharian
2. Sistem Pusat Pelayanan
(1) Pusat Pelayanan Kota berada di sekitar Kelurahan Ramanuju Kecamatan

Purwakarta dengan fungsi perumahan, industri, pelabuhan dan pergudangan,

LAPORAN AKHIR
pusat pemerintahan, bangunan umum, perdagangan dan jasa, RTH, dan Kawasan Pusat Lingkungan sekitar Lebak Waluh-Jeruk Tipis, dan Pusat Lingkungan
Lindung sekitar Waduk. sekitar Kantor Kelurahan Cikerai.
(2) Sub Pusat Pelayanan Kota dimaksud dalam pasal 7 ayat (4) huruf b meliputi:
a. sub Pusat Pelayanan Kota 1 (satu) di sekitar Kelurahan Grogol, melayani BWK Gambar 4.42 Peta Struktur Ruang Kota Cilegon Berdasarkan RTRW Kota Cilegon
II dengan fungsi perumahan, industri, pelabuhan dan pergudangan,
perdagangan dan jasa, kawasan lindung, serta RTH;
b. sub Pusat Pelayanan Kota 2 (dua) di sekitar Kawasan Terminal Terpadu

Merak, melayani BWK III dengan fungsi perumahan, industri, pelabuhan dan
pergudangan, perdagangan dan jasa, kawasan terminal terpadu merak,
pariwisata, kawasan lindung, serta RTH;
c. sub Pusat Pelayanan Kota 3 (tiga) di sekitar persimpangan Jalan Negara

dengan Jalan Lingkar Luar Selatan di Kelurahan Kepuh Kecamatan Ciwandan,
melayani BWK IV dengan fungsi industri, pelabuhan dan pergudangan,
kawasan lindung, RTH, perdagangan dan jasa, serta perumahan; dan
d. sub Pusat Pelayanan Kota 4 (empat) di sekitar persimpangan Jalan Negara

dengan Jalan Lingkar Luar Selatan di Kelurahan Kedaleman Kecamatan
Cibeber, melayani BWK V dengan fungsi perdagangan dan jasa, perumahan,
pusat pemerintahan dan bangunan umum, kawasan TPL B3, kawasan lindung,
RTH, kawasan TPA, sub terminal dan kawasan peruntukan lainnya.
(3) Pusat Lingkungan merupakan pusat pelayanan fasilitas dengan skala pelayanan
sub-BWK dan/atau kelurahan dan/atau lingkungan perumahan, meliputi:
a. pusat Lingkungan pada BWK I terdiri dari: Pusat lingkungan di sekitar jalan
lingkar luar selatan (JLS) di Kelurahan Lebak Denok, Pusat lingkungan
Kotasari, Pusat lingkungan Kotabumi, Pusat Lingkungan Kebon Dalem, Pusat
Lingkungan sekitar Perumahan Metro, Pusat Lingkungan sekitar Komplek
Bonakarta, Pusat Lingkungan sekitar Martapura, Pusat Lingkungan sekitar
Taman Raya Cilegon, dan Pusat Lingkungan Jl. Kubang Laban.
b. pusat Lingkungan pada BWK II terdiri dari: Pusat Lingkungan Gerem, Pusat
Lingkungan Rawaarum, Pusat Lingkungan Pabean, Pusat Lingkungan Tegal
Bunder, dan Pusat Lingkungan Purwakarta.
c. pusat Lingkungan pada BWK III terdiri dari: Pusat Lingkungan Suralaya, Pusat
Lingkungan Lebakgede, dan Pusat Lingkungan Tamansari.
d. pusat Lingkungan pada BWK IV terdiri dari: Pusat Lingkungan di sekitar

Cigading.
Kawasan Cilegon Timur berada di BWK V yang berfungsi sebagai sub Pusat Pelayanan Kota 4
e. pusat Lingkungan pada BWK V terdiri dari: Pusat Lingkungan sekitar
Perumahan Taman Cilegon Indah, Pusat Lingkungan sekitar Mahkota Mas, (empat) di sekitar persimpangan Jalan Negara dengan Jalan Lingkar Luar Selatan di Kelurahan
Pusat Lingkungan sekitar Perumnas, Pusat Lingkungan sekitar PCI, Pusat Kedaleman Kecamatan Cibeber, melayani BWK V dengan fungsi perdagangan dan jasa,
Lingkungan sekitar Perum Bumi Rakata, Pusat Lingkungan sekitar Jerang, perumahan, pusat pemerintahan dan bangunan umum, kawasan TPL B3, kawasan lindung,
Pusat Lingkungan sekitar Kantor Kelurahan Bagendung, Pusat Lingkungan
sekitar Krotek-Bentola, Pusat Lingkungan sekitar Komplek Griya Praja Mandiri, RTH, kawasan TPA, sub terminal dan kawasan peruntukan lainnya.

LAPORAN AKHIR
Pada Kawasan Cilegon Timur terdapat rencana pembangunan jalan tol yang menghubungkan Gambar 4.43 Peta Pola Ruang Kota Cilegon Berdasarkan RTRW Kota Cilegon
Cilegon Timur dengan Bojonegara yang rencananya akan dikembangkan sebagai Kawasan
Ekonomi Khusus (KEK).
4.4.1.2 Rencana Pola Ruang Wilayah Kota

Di BWK V atau Kawasan Timur dari Kota Cilegon didominasi oleh kawasan perumahan, kawasan
peruntukan lainya, kawasan perdagangan dan jasa, dan RTH (kawasan pertanian).
Kawasan Cilegon Timur berada di Rencana Kawasan Peruntukan Lainnya yang merupakan
Pusat Sekunder Cilegon Timur dengan luas ± 300 hektar dengan perencanaan untuk :
a. mengembangkan kegiatan campuran pada Kawasan Pusat Sekunder Cilegon Timur di

Kecamatan Jombang dan Cibeber meliputi kegiatan perumahan didalam kawasan
komersial, jasa, kegiatan perkantoran, kegiatan industri non polutan, serta sub
terminal; dan
b. mengembangkan kawasan dengan tetap memperhatikan aspek kenyamanan dan

keselamatan lingkungan permukiman disekitarnya.
c. pengembangan pasar induk grosir/perkulakan di Koridor Jalan Lingkar luar selatan dan
Pusat Sekunder Cilegon Timur.
d. perkembangan pusat belanja yang sudah ada harus dikendalikan dan pengembangan
e. mengembangkan dan memprioritaskan kegiatan jasa professional, jasa perdagangan,

dan jasa keuangan
f. kawasan peruntukan lainnya berada pada Pusat Sekunder Cilegon Timur di

Kecamatan Jombang dan Cibeber. Kegiatan yang dikembangkan dalam kawasan ini
pada dasarnya merupakan penggunaan campuran (mixed use)

LAPORAN AKHIR
4.4.1.3 Penetapan Kawasan Strategis Kota Cilegon Gambar 4.44 Peta Rencana Kawasan Strategis Kota Cilegon Berdasarkan RTRW Kota Cilegon
1. Kawasan Strategis Nasional
Kawasan strategis Nasional ditetapkan di wilayah Kota Cilegon yaitu Kawasan Selat
Sunda.
2. Kawasan Strategis Provinsi
Kawasan strategis Provinsi Banten yang ditetapkan di wilayah Kota Cilegon, meliputi:
a. kawasan strategis dari sudut kepentingan pertahanan dan keamanan yaitu

Kawasan TNI AL di Kecamatan Pulomerak;
b. kawasan strategis dari sudut kepentingan ekonomi meliputi Kawasan Strategis

Ekonomi Krakatau Cilegon di Kecamatan Citangkil dan Ciwandan; dan
c. kawasan strategis dari sudut kepentingan pendayagunaan Sumber Daya Alam dan/
atau teknologi tinggi meliputi PLTU 1 Suralaya di Kecamatan Pulomerak dan
Waduk Krenceng di Kecamatan Citangkil.
3. Kawasan Strategis Kota
Kawasan strategis kota, berupa Kawasan strategis Kota Cilegon dari sudut
kepentingan ekonomi, meliputi:
a. kawasan strategis Cilegon Selatan, dengan rencana pengelolaan difokuskan pada

peningkatan optimalisasi lahan yang ada dan penataan kawasan industri;
b. kawasan strategis Cilegon Timur, sebagai kawasan yang sifatnya strategis bagi
pengembangan kota dan/atau fungsi campuran dengan variasi bangunan
perniagaan, sub terminal dan bukan kegiatan industri berat, industri yang tidak
banyak mengkonsumsi air dan/atau industri yang berpolusi; dan
c. kawasan strategis Cilegon utara, dengan rencana pengelolaan difokuskan pada

penataan transportasi dan pengembangan ekonomi wilayah melalui pengaturan
jalur distribusi dan pemasaran.

LAPORAN AKHIR
4.4.2 PERATURAN WALIKOTA NO. 21 TAHUN 2012 TENTANG GARIS SEMPADAN Garis sempadan jalan persimpangan sebidang di mana elevasi jalan dan persil sama adalah
Berdasarkan Perwal ini diketahui Garis Sempadan meliputi; Garis Sempadan Jalan dan Jalur mengikuti ketentuan Garis Sempadan Jalan. Garis sempadan pada jalan persimpangan sebidang
Kereta Api; Garis Sempadan Bangunan dan Pagar; Garis Sempadan Sungai dan Saluran; Garis ditarik mengikuti garis atau bentuk jalan di hadapannya.
Sempadan Pantai, Waduk dan Kolam Retensi; dan Garis Sempadan Jaringan Listrik Tegangan
Penentuan garis sempadan jalan persimpangan tidak sebidang mengikuti aturan garis sempadan
Tinggi dan Pipa Gas.
jalan persimpangan sebidang, kemudian ditambah dengan perbedaan ketinggian antara dua
4.4.2.1 Garis Sempadan Jalan permukaan jalan tersebut.
Penyelenggaraan bangunan gedung, bangunan gedung umum, dan bangunan gedung
4.4.2.2 Garis Sempadan Jalur Kereta Api
tertentu di sepanjang jalan umum harus memenuhi ketentuan Garis Sempadan Jalan yang
Garis sempadan jalur kereta api diukur dari Ruang Milik Jalur Kereta Api. Garis sempadan jalur
ditetapkan sebagai pengamanan konstruksi jalan, pengamanan fungsi jalan, dan pandangan
kereta api ditetapkan sekurang-kurangnya sebagai berikut:
bebas pengemudi.
BANGUNAN
Garis Sempadan Jalan yang berimpit dengan besaran RUWASJA disesuaikan dengan kelas dan
JALUR KERETA API
BANGUNAN TIDAK BANGUNAN
fungsi jalan yang ditetapkan oleh instansi terkait. Ruang pengawasan jalan atau disebut
BERTINGKAT BERTINGKAT
RUWASJA adalah ruang sepanjang jalan di luar RUMIJA yang dibatasi oleh lebar dan tinggi
tertentu yang ditetapkan oleh penyelenggara jalan dan diperuntukan bagi pandangan bebas Lintasan lurus 3 Meter 5 Meter
pengemudi dan pengaman konstruksi jalan.

Berkelok/melengkung:
Dalam hal RUWASJA yang belum ditetapkan, maka besar Garis Sempadan Jalan diukur dari
badan jalan yang ditetapkan sekurang-kurangnya adalah sebagai berikut: - Lengkung Dalam 6 Meter 9 Meter
a. Jalan arteri primer 15 (lima belas) meter; - Lengkung Luar 3 Meter 5 Meter
b. Jalan kolektor primer 10 (sepuluh) meter;
c. Jalan lokal primer 7 (tujuh) meter; Untuk jalur kereta api yang terletak pada tanah urugan atau galian, Ruang Milik Jalur Kereta Api
d. Jalan lingkungan primer 5 (lima) meter; diukur dari pangkal terluar tanah urugan atau galian pada jalur kereta api. Untuk bangunan
gedung tertentu yang dapat mempengaruhi fungsi dan operasional kereta api, besaran
e. Jalan arteri sekunder 15 (lima belas) meter;
sempadan dapat disesuaikan dengan tetap memperhatikan aspek keselamatan dan keamanan.
f. Jalan kolektor sekunder 5 (lima) meter;
Pengecualian terhadap ketentuan di atas hanya dapat dilakukan dengan tetap menjamin
g. Jalan lokal sekunder 3 (tiga) meter;
keselamatan dan kelancaran perjalanan Kereta Api dan lalu lintas jalan sesuai dengan
h. Jalan lingkungan sekunder 2 (dua) meter. rekomendasi Instansi Pengelola Kereta Api.
Khusus garis sempadan Jalan Tol (untuk semua jenis bangunan) diukur 15 meter dari pagar
4.4.2.3 Garis Sempadan Bangunan
jalan tol ditambah RUMIJA jalan service (jika ada).
Garis Sempadan Bangunan ditetapkan untuk ruang bebas bangunan terhadap batas persilnya
Apabila terjadi pelebaran jalan yang mengakibatkan berkurangnya ukuran persil secara berarti, mencakup sempadan muka, samping kanan, samping kiri, dan belakang bangunan.
maka ketentuan sempadan jalan yang berimpit dengan besaran RUWASJA disesuaikan dengan
Garis sempadan muka bangunan ditentukan berdasarkan lebar Ruang Milik Jalan dan
kelas dan fungsi jalan yang ditetapkan oleh instansi terkait dan dapat diberlakukan pengecualian
peruntukan lokasi. Dalam hal bagian muka bangunan tidak menghadap jalan, maka garis
dengan persetujuan Walikota.
sempadan diukur dari batas lahan.

LAPORAN AKHIR
Garis sempadan belakang bangunan ditetapkan ½ (setengah) dari besarnya garis sempadan JARAK MINIMAL
NO PERUNTUKKAN LOKASI
(M)
muka bangunan.
2. Hunian
Garis sempadan samping kiri dan samping kanan diukur dari batas lahan sebesar ½ (setengah) a. Rumah Tinggal luas kavling
dari garis sempadan belakang dan ditetapkan sebagai aturan anjuran. 1) < 150 m² 3
2) 150 m² – 500 m² 5
Pada kondisi di mana sempadan belakang tidak dapat dipenuhi, maka dapat diterapkan 3) > 500 m² 8
b. Rusun/Apartemen 10
sempadan samping dengan besar ukuran dan sifat yang sama. Dalam hal bangunan berbatasan
dengan objek sempadan lainnya, maka ukuran garis sempadan bangunan mempertimbangkan 3. Perkantoran dengan luas kavling
a. < 1.000 m² 5
ukuran sempadan objek tersebut dengan mengacu pada jarak teraman.
b. 1.000 m² – 2.500 m² 8
c. > 2.500 m² 10
Ruang sempadan belakang bangunan dapat dimanfaatkan untuk pendirian bangunan dengan
4. Industri/Bangunan penunjang industri
ketentuan tidak melebihi ¼ (seperempat) dari lebar persil bagian belakang dan tidak melebihi
a. Industri Kecil 5
batas Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang ditetapkan. b. Industri Menengah 8
c. Industri Besar dengan luas kavling kurang dari 10
Pada kondisi lebar muka persil tanah lebih dari 3 (tiga) kali panjang tanahnya, maka ketentuan 20.000 m²
d. Industri Besar dengan luas kavling 20.000 m²
sempadan belakang dapat dialihkan ke bagian kiri atau kanan bangunan dengan besaran dan atau lebih 15
sifat yang sama.
Untuk Bangunan Gedung Umum, koefisien jarak adalah sebagai berikut:

Untuk bangunan yang digunakan sebagai tempat penyimpanan bahan/benda yang
berbahaya/mudah terbakar dan atau bangunan tertentu yang berpotensi menimbulkan dampak JARAK
besar terhadap lingkungan sekitar, maka perlu penetapan besaran khusus untuk sempadan MINIMAL (M)
samping kiri, kanan, dan belakang disesuaikan dengan bahan dasar konstruksi bangunan dan 1. Pendidikan dengan luas kavling:
aktivitas di sekelilingnya dan atau pertimbangan pendapat ahli. 1) < 1.000 m² 5
2) 1000 m² – 6.000m² 8
Garis sempadan muka bangunan dihitung dari batas Ruang Milik Jalan (RUMIJA) atau batas 3) > 6.000 m² 10
2. Peribadatan dengan luas kavling:
persil tanah ditambah koefisien jarak minimal sesuai dengan peruntukkan lokasinya ke arah
1) < 1000 m² 5
bidang terluar bangunan. 2) ≥ 1000 m² 8
3. Kesehatan dengan luas kavling:
Untuk Bangunan Gedung, besaran koefisien jarak adalah sebagai berikut: 1) < 500 m² 5
2) 500 m² – 3000 m² 8
JARAK MINIMAL 3) > 3000 m² 10
(M)
4. Perkantoran pemerintahan dengan luas kavling:
1. Komersial a. < 1.000 m² 5
a. Kecil (toko, ruko tunggal) 5 b. 1.000 m² – 5.000 m² 8
b. Menengah (komplek ruko, pertokoan, hotel, 8 c. > 5.000 m² 10
dll)
c. Besar (mall, supermarket , dll)
10
Untuk Bangunan Gedung Tertentu dan Bangunan Gedung Umum lainnya, koefisien jarak
ditentukan dengan mempertimbangkan penilaian ahli dan atau instansi terkait. Pengaturan Garis
Sempadan Bangunan pada Kawasan Tertentu diatur tersendiri dalam Peraturan Walikota.

LAPORAN AKHIR
4.4.2.4 Garis Sempadan Pagar Garis sempadan saluran bertanggul ditetapkan sebagai berikut:
Garis Sempadan pagar berlaku pada lahan-lahan yang memiliki perbedaan ketinggian antara
a. Satu meter untuk saluran pembuangan dan irigasi dengan lebar saluran lebih kecil dari 3
permukaan jalan dan persil tidak sebidang minimal sebesar 1,5 meter. Garis sempadan pagar
meter;
ditetapkan sebagai berikut:
b. Tiga meter untuk saluran pembuangan dan irigasi dengan lebar saluran lebih dari 3 meter.
a. Apabila permukaan persil lebih tinggi dari permukaan jalan, maka garis sempadan pagar
Garis sempadan saluran tidak bertanggul ditetapkan sebagai berikut:
berada pada permukaan bidang miring sebesar 0,5 meter yang ditarik dari batas RUMIJA
dengan persil; dan/atau
a. Dua kali kedalaman saluran ditambah 2 (dua) meter untuk saluran irigasi dan pembuangan
b. Apabila permukaan persil lebih rendah dari permukaan jalan, maka garis sempadan pagar dengan lebar saluran kurang dari 3 meter;
berada pada batas RUMIJA dengan persil.
b. Dua kali kedalaman saluran ditambah 3 (tiga) meter untuk saluran irigasi dan pembuangan
dengan lebar saluran 3 – 5 meter; dan
4.4.2.5 Garis Sempadan Sungai c. Dua kali kedalaman saluran ditambah 5 (lima) meter untuk saluran irigasi dan pembuangan
dengan lebar saluran lebih dari 5 meter.
Sungai sebagaimana dimaksud pada pasal ini memperhatikan karakteristik sungai di Kota
Cilegon dengan lebar kurang dari 10 meter dan sifatnya yang intermitten (kering di saat
kemarau). Perlindungan terhadap sempadan sungai dilakukan untuk melindungi sungai dari 4.4.2.7 Garis Sempadan Pantai
kegiatan manusia yang dapat mengganggu dan merusak kualitas air sungai, kondisi fisik pinggir Garis Sempadan Pantai diukur dari pasang tertinggi ke arah daratan mengikuti morfologi garis
dan dasar sungai serta mengamankan aliran sungai. Dengan mempertimbangkan peningkatan pantai dan atau disesuaikan dengan topografi setempat. Garis Sempadan Pantai ditetapkan
fungsi dan kelestarian lingkungan, sungai dapat diperkuat, diperlebar, ditinggikan, dan atau sebagai berikut:
diperdalam dengan membangun tanggul.
JARAK SEMPADAN
JENIS PENGGUNAAN
Garis sempadan sungai bertanggul ditetapkan sebagai berikut: MINIMAL (METER)
Industri 20
a. Garis sempadan sungai bertanggul di dalam kawasan/ lingkungan permukiman ditetapkan Perumahan 100
sekurang-kurangnya 3 (tiga) meter di sebelah luar sepanjang kaki tanggul; dan
Perdagangan dan Jasa 30
b. Garis sempadan sungai bertanggul di luar kawasan/ lingkungan permukiman ditetapkan Perkantoran Pemerintahan 50
sekurang-kurangnya 5 (lima) meter di sebelah luar sepanjang kaki tanggul.
Fasilitas Pendidikan 100
Garis sempadan sungai tidak bertanggul ditetapkan sebagai berikut: Fasilitas Kesehatan 100
Gudang 30
a. Garis sempadan sungai tidak bertanggul di dalam kawasan/ lingkungan permukiman
Bangunan penunjang industri 30
ditetapkan sekurang-kurangnya 5 (tiga) meter di bagian tepi sungai; dan
Bangunan Penunjang Kepelabuhanan 20
b. Garis sempadan sungai tidak bertanggul di luar kawasan/ lingkungan permukiman
ditetapkan sekurang-kurangnya 7 (lima) meter di bagian tepi sungai.
Untuk bangunan yang masuk dalam kategori bangunan gedung tertentu, besaran sempadan
dapat disesuaikan mengacu pada kajian dan penilaian pakar/ahli terkait dan atau penanganan
4.4.2.6 Garis Sempadan Saluran rekayasa teknis dengan tetap memperhatikan aspek keselamatan, keamanan, dan kelestarian
Garis sempadan saluran adalah mencakup saluran pembuangan dan saluran irigasi. Garis lingkungan. Pengecualian terhadap ketentuan tersebut di atas hanya dapat dilakukan mengacu
sempadan saluran diukur dari bagian luar kaki tanggul untuk saluran bertanggul dan dari pada rekomendasi instansi terkait dengan tetap menjamin aspek keselamatan, keamanan, dan
bagian tepi saluran untuk saluran tidak bertanggul. keandalan bangunan dan lingkungan.

LAPORAN AKHIR
4.4.2.8 Garis Sempadan Waduk dan Kolam Retensi Jarak bebas minimum horizontal dari sumbu vertikal menara/tiang ditetapkan sebagai berikut:
Garis Sempadan waduk adalah 50 (lima puluh) meter dari titik permukaan air tertinggi ke arah
SALURAN UDARA JARAK DARI JARAK JARAK BEBAS TOTAL PEMBU-
darat. Garis Sempadan kolam retensi adalah 15 (lima belas) meter dari titik permukaan air
SUMBU VERTIKAL HORIZONTAL IMPULS PETIR (L+H+I) LATAN (M)
tertinggi ke arah darat. Sempadan untuk bangunan gedung tertentu yang menunjang fungsi dan MENARA/ TIANG AKIBAT AYUNAN (UNTUK SUTT) ATAU
pengelolaan waduk dan kolam retensi dapat disesuaikan dengan tetap memperhatikan aspek KONDUK-TOR (L) KONDUKTOR JARAK BEBAS
keselamatan, keamanan, dan kelestarian lingkungan. (H) IMPULS SWITSING
(UNTUK SUTET) (I)
4.4.2.9 Garis Sempadan Jaringan Listrik Tegangan Tinggi
Garis sempadan jaringan listrik tegangan tinggi mengacu pada Ruang Bebas. Jarak bebas
SUTT 66 kV tiang 1,8 1,37 0,63 3,80 4,00
minimum vertikal dari konduktor (C) ditetapkan sebagai berikut: baja
SUTT SUTET
LOKASI
66 KV 150 KV 275 KV 500 KV SUTT 66 kV tiang 1,8 0,68 0,63 3,11 4,00
beton
Jarak bebas minimum vertikal (dalam meter) dihitung dari permukaan bumi atau
permukaan jalan/rel
SUTT 66 kV menara 3,00 2,74 0,63 6,37 7,00
Lapangan terbuka atau daerah terbuka 7,5 8,5 10,5 12,5
Jalan/jalan raya, rel kereta api 12,5 13,5 15,0 18,0

SUTT 150 kV tiang 2,25 2,05 1,50 5,80 6,00
Lapangan umum, SUTT lain, SUTR, SUTM, 3,0 4,0 5,0 8,5 baja
saluran udara
Jarak bebas minimum vertikal (dalam meter) dihitung sampai titik tertinggi/terdekatnya
SUTT 150 kV tiang 2,25 0,86 1,50 4,61 5,00
Daerah dengan keadaan tertentu 4,5 5,0 7,0 9,0 beton
Bangunan, jembatan, tanaman/ tumbuhan, 4,5 5,0 7,0 9,0

hutan.
SUTT 150 kV 4,2 3,76 1,50 9,46 10,00
Perkebunan 8,0 9,0 11,0 15,0 menara
Komunikasi, antena, dan kereta gantung 3,0 4,0 6,0 8,5

SUTET 275 kV sirkit 5,8 5,13 1,80 12,73 13,00
ganda
SUTET 500 kV sirkit 12,00 6,16 3,10 21,26 22,0

tunggal
SUTET 500 kV sirkit 7,3 6,16 3,10 16,56 17,0

ganda

LAPORAN AKHIR
4.4.2.10 Garis Sempadan Pipa Gas 4.4.2.11 Pemanfaatan dan Pengendalian Ruang Sempadan
Garis Sempadan Pipa Gas ditetapkan dari dinding luar pipa yang terdekat dengan dinding luar Pengaturan garis sempadan pada kawasan/lingkungan khusus akan mengacu pada peraturan
bangunan ke arah kiri dan kanan. Garis Sempadan ini, ditetapkan untuk instalasi jalur pipa gas internal kawasan/lingkungan dengan tetap memperhatikan aspek keselamatan, kesehatan, dan
dengan ketentuan sebagai berikut: kelestarian lingkungan. Dalam hal belum adanya pengaturan garis sempadan di dalam
kawasan/lingkungan khusus, akan mengacu pada ketentuan peraturan walikota ini.
JARAK MINIMUM (METER)
DIAMETER Pemanfaatan garis sempadan dan pengendalian ruang sempadan diselenggarakan melalui
JENIS PIPA GAS TEKANAN TEKANAN TEKANAN
PIPA (INCH) kegiatan pengawasan, penertiban serta mekanisme perijinan. Ruang sempadan sebagaimana
4 S/D 16 >16 S/D 50 >50 S/D 100
BAR BAR BAR dimaksud dalam peraturan walikota ini dapat dimanfaatkan sebagai berikut:
Pipa Transmisi - 2 9 15 a. Bangunan penunjang;
b. Papan peringatan, rambu, dan papan reklame (dengan tetap memperhatikan rekomendasi
Pipa Induk - 2 9 15 teknis dari instansi terkait);
c. Parkir;
Peralatan pendukung pipa transmisi - - 20 20
gas d. Jalur hijau dan taman; dan
e. Kegiatan yang bersifat insidentil (sementara).

Pipa penyalur 2-6 2 - -
Pemanfaatan ruang sempadan harus berdasarkan pada rekomendasi instansi terkait dengan
tetap memperhatikan aspek keselamatan, keamanan, dan kelestarian. Dalam hal penguasaan
8 2 3 3
lahan, tanah-tanah yang sudah dalam penguasaan apabila akan dijadikan ruang sempadan,
maka penyelesaiannya dilakukan berdasarkan perundang-undangan yang berlaku. Pada batas
10 2 3 3,5
garis sempadan yang telah ditetapkan, tidak diperbolehkan:
12 - 3,5 4 a. Mendirikan bangunan baik permanen maupun non-permanen;
b. Melakukan kegiatan penggalian, penimbunan barang/sampah/bahan mudah terbakar,

14 – 16 - 4 4,5 menimbulkan api/pembakaran, mengadakan kegiatan keramaian, kegiatan yg dapat
menimbulkan kerusakan struktur tanah;
18 – 24 - 4,5 5 c. Merusak fasilitas penunjang ruang sempadan.
28 - 30 - 5 6
4.4.3 PERATURAN WALIKOTA NO. 24 TAHUN 2012 TENTANG
36 - 6 7 PENYELENGARAAN BANGUNAN GEDUNG BERTINGKAT TINGGI
Setiap orang atau badan yang akan melaksanakan pendirian bangunan bertingkat tinggi wajib
42-48 - 7 7,5 mentaati ketentuan bangunan gedung bertingkat tinggi yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota
Cilegon sebagaimana dalam Peraturan Walikota ini. Penetapan ketentuan bangunan gedung
bertingkat tinggi dilakukan dengan maksud sebagai dasar bagi pemberian arahan
penyelenggaraan bangunan gedung bertingkat tinggi dalam proses penyusunan Keterangan
Rencana Kota, rekomendasi perizinan pemanfaatan ruang, evaluasi Rencana Teknis Bangunan

LAPORAN AKHIR
Gedung, dan kajian penataan bangunan dan lingkungan bagi penyelenggaraan bangunan 3) Surat Persetujuan tentang Pemasangan Alat Pencegahan dan Penanggulangan
gedung bertingkat tinggi. Kebakaran;
4) Rekomendasi Peil Banjir dan sistem drainase;

Tujuan Penetapan ketentuan bangunan gedung bertingkat tinggi adalah untuk mewujudkan
bangunan gedung vertikal yang sesuai dengan fungsi, persyaratan tata bangunan, memenuhi 5) Rekomendasi Analisis Dampak Lalu Lintas;
aspek keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan serta keserasian dengan 6) Rekomendasi bukaan jalan dan trotoar;
lingkungan sekitarnya.
7) Rekomendasi Keandalan Bangunan Gedung dari Tim Ahli Bangunan Gedung;
Lingkup pengaturan Penyelenggaraan Bangunan Gedung Bertingkat Tinggi meliputi Persyaratan 8) Surat Penunjukan Konsultan Pengawas Konstruksi; dan
Penyelenggaraan Bangunan Gedung Bertingkat Tinggi dan Pembinaan, serta Pengawasan
9) Izin/Rekomendasi lainnya sesuai ketentuan yang berlaku.
Bangunan Gedung Bertingkat Tinggi.
4.4.3.1 Ketentuan Administratif

4.4.3.2 Ketentuan Teknis
Dalam melakukan pembangunan bangunan gedung bertingkat tinggi, penyelenggara bangunan
Ketentuan teknis bangunan bertingkat tinggi meliputi:
gedung bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan administratif meliputi:
a. Konsep pengembangan bangunan bertingkat tinggi, adalah green-development
a. Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK), yang merupakan landasan teknis dalam
(pengembangan lahan berbasis penghijauan) dan menjunjung tinggi keselamatan,
penyusunan Rencana Teknis Bangunan Gedung
keamanan, dan ketertiban bangunan gedung.
b. Rencana Teknis Bangun Gedung yang dikaji oleh instansi terkait dan kemudian disahkan
b. Kriteria lokasi bangunan bertingkat tinggi, adalah sebagai berikut:
oleh Walikota atau pejabat yang ditunjuk, terdiri atas:
1) Bukan merupakan kawasan lindung atau kawasan bersifat lindung, daerah resapan air,
1) Gambar rencana tapak (site plan);
lahan pertanian produktif, dan areal konservasi lainnya;
2) Gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tampak, dan potongan bangunan
2) Tidak pada areal rawan longsor;
gedung yang menunjukan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari
satuan unit bangunan gedung; 3) Kemiringan lahan tidak melebihi 5%;
3) Gambar rencana struktur beserta analisis strukturnya; 4) Tidak berada pada ruang bebas jalur listrik tegangan tinggi;
4) Gambar rencana utilitas umum dan instalasi bangunan gedung; 5) Fleksibilitas lahan tinggi;
5) Gambar jalur evakuasi bencana. 6) Terdapat keterkaitan dan keserasian tata bangunan sekitar;
c. Izin lingkungan dan dokumen lingkungan yang disesuaikan dengan dampak dan intensitas 7) Tidak mengganggu privasi dan kenyamanan visual lingkungan sekitar.
kegiatan
c. Ketentuan teknis tata bangunan yang meliputi kesesuaian peruntukan lokasi dan intensitas
d. Izin mendirikan bangunan (IMB), diajukan oleh penyelenggara bangunan gedung bertingkat pemanfaatan ruang;
tinggi dengan melampirkan persyaratan sebagaimana telah diatur dalam petunjuk teknis IMB
disertai penyertaan persyaratan tambahan sebagai berikut: d. Ketentuan teknis keandalan bangunan meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, dan
kenyamanan.
1) Izin tidak keberatan dari masyarakat sekitar yang disetujui oleh unsur Kelurahan dan
Kecamatan setempat; Bangunan gedung bertingkat tinggi harus diselenggarakan sesuai dengan rencana peruntukan
lokasi yang diatur dalam ketentuan tata ruang dan atau ketentuan tata bangunan dan lingkungan
2) Rekomendasi dari landasan udara setempat mengenai Kawasan Keselamatan
Operasional Penerbangan (KKOP); sesuai dengan kriteria yang diatur dalam Rencana Rinci Tata Ruang.

LAPORAN AKHIR
Dalam hal Rencana Rinci Tata Ruang belum disahkan/ tersedia, pertimbangan kesesuaian Dalam hal denah bangunan gedung berbentuk U, L, atau T atau panjang melebihi 50 meter,
peruntukan diselenggarakan melalui kajian keterkaitan fungsional antara rencana peruntukan maka harus dilakukan pemisahan struktur atau delatasi untuk mencegah terjadinya kerusakan
dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan rencana pengembangan lahan yang akan akibat gempa atau penurunan tanah.
dilaksanakan, potensi dampak yang ditimbulkan terhadap fungsi dominan kawasan, daya dukung
Sirkulasi kendaraan harus memberikan pencapaian yang mudah, jelas, dan terintegrasi dengan
terhadap lingkungan eksisting, daya dukung fisik lahan, kelayakan lokasi, dan tidak mengganggu
sarana transportasi. Sistem sirkulasi yang direncanakan telah memperhatikan kepentingan bagi
lalu lintas darat dan udara.
aksesibilitas pejalan kaki termasuk penyandang cacat dan lanjut usia. Sirkulasi harus
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk bangunan gedung bertingkat tinggi adalah memungkinkan adanya ruang gerak vertikal (clearance) dan lebar jalan yang sesuai untuk
sebagai berikut: pencapaian darurat oleh kendaraan pemadam kebakaran, dan kendaraan pelayanan lainnya.
Sirkulasi perlu diberi perlengkapan seperti tanda penunjuk jalan, rambu-rambu, papan informasi
a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 80%;
sirkulasi, elemen pengarah sirkulasi guna mendukung sistem sirkulasi yang jelas dan efisien
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal dihitung berdasarkan persentase KDB maksimal serta memperhatikan unsur estetika.
dikalikan dengan jumlah lantai bangunan;
Setiap bangunan bertingkat tinggi diwajibkan menyediakan area parkir dengan rasio sekurang-
c. Koefisien Dasar Hijau (KDH) ditetapkan sekurang-kurangnya 15%;
kurangnya 1 (satu) lot parkir kendaraan untuk setiap 5 (lima) unit bangunan. Penyediaan parkir
d. Koefisien Tapak Basemen (KTB) ditetapkan setinggi-tingginya 85%.
tidak boleh mengurangi lahan penghijauan yang telah ditetapkan. Perletakan prasarana parkir
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang menjadi materi dan substansi Surat Keterangan tidak mengganggu kelancaran lalu lintas atau mengganggu lingkungan sekitarnya.
Rencana Kota (SKRK).
Penempatan elemen penanda (signage), termasuk papan iklan/reklame, harus membantu
Bangunan gedung bertingkat tinggi harus memenuhi ketentuan garis sempadan bangunan dan orientasi dengan tidak mengganggu karakter lingkungan yang ingin diciptakan/dipertahankan,
jarak bebas antar bangunan gedung dengan ketentuan sebagai berikut: baik yang penempatannya pada bangunan, persil, pagar, atau ruang publik. Untuk penataan
bangunan dan lingkungan yang baik, perlu diatur pembatasan ukuran, bahan, motif, dan lokasi
a. Tidak melanggar arahan garis sempadan yang ditetapkan sesuai ketentuan berlaku;
dari signage.
b. Pengaturan garis sempadan bangunan bertingkat tinggi meliputi garis sempadan muka
bangunan, belakang bangunan, samping kiri, dan samping kanan bangunan ditetapkan Pencahayaan ruang luar bangunan harus disediakan dengan memperhatikan karakter
seluruhnya sebagai aturan wajib; lingkungan, fungsi dan arsitektur bangunan. Pencahayaan yang dihasilkan harus memenuhi
c. Jarak bebas bangunan gedung bertingkat tinggi terhadap bangunan lainnya sekurang- keserasian dengan pencahayaan dari dalam bangunan dan pencahayaan dari jalan umum.
kurangnya 4 meter dari lantai dasar dan pada setiap penambahan lantai ditambah 0,5 meter Pencahayaan yang dihasilkan menghindari penerangan ruang luar yang berlebihan, silau,
dari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebas terjauh 12,5 meter.
mengganggu visual, dan memperhatikan aspek operasi dan pemeliharaan.
Jarak bebas antar dua bangunan gedung bertingkat tinggi dalam satu tapak diatur sebagai
Setiap kegiatan dalam penyelenggaraan bangunan bertingkat tinggi tidak menimbulkan dampak
berikut:
penting terhadap lingkungan meliputi:
a. Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling berhadapan, maka jarak
antara dinding atau bidang tersebut minimal dua kali jarak bebas yang ditetapkan; a. Perubahan pada sifat fisik dan atau hayati lingkungan yang melampaui baku mutu
lingkungan menurut ketentuan berlaku;
b. Dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding tembok tertutup dan
yang lain merupakan bidang terbuka dan/atau berlubang, maka jarak antara dinding tersebut b. Perubahan mendasar pada komponen lingkungan yang melampaui kriteria yang diakui
minimal satu kali jarak bebas yang ditetapkan; berdasarkan pertimbangan ilmiah;
c. Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan, maka jarak c. Hal-hal yang menimbulkan kerusakan atau gangguan terhadap kawasan yang dilindungi;
dinding terluar minimal setengah kali jarak bebas yang ditetapkan.

LAPORAN AKHIR
d. Pengerusakan bangunan peninggalan sejarah yang bernilai tinggi (situ, bangunan Bangunan bertingkat tinggi harus dilengkapi dengan sistem proteksi kebakaran meliputi sistem
bersejarah); proteksi pasif dan sistem proteksi aktif sesuai dengan ketentuan berlaku.
e. Mengubah atau memodifikasi areal yang mempunyai nilai keindahan alami yang tinggi;
Setiap bangunan bertingkat tinggi harus dilengkapi dengan proteksi terhadap petir, dalam upaya
f. Dampak dari pelaksanaan pembangunan bangunan gedung bertingkat tinggi yang untuk mengurangi secara nyata risiko kerusakan yang disebabkan oleh petir terhadap bangunan
mengakibatkan kerugian terhadap lingkungan sekitar menjadi tanggungjawab penyelenggara
gedung yang diproteksi, termasuk di dalamnya manusia serta perlengkapan bangunan lainnya.
bangunan gedung;
g. Hal yang mengakibatkan konflik dengan masyarakat, dan atau pemerintah daerah. Persyaratan proteksi petir harus memperhatikan perencanaan sistem proteksi petir, instalasi
proteksi petir, dan pemeriksaan dan pemeliharaan.
Perencanaan dan pelaksanaan bangunan gedung bertingkat tinggi beserta seluruh komponen
bangunan gedung yang ada wajib memenuhi standar dan ketentuan keselamatan dan keamanan Setiap penyelenggaraan bangunan bertingkat tinggi perlu menyediakan ventilasi mekanik/buatan
bangunan gedung. tanpa meninggalkan pengaturan ventilasi alami. Selain itu setiap bangunan bertingkat tinggi
harus memenuhi persyaratan sistem pencahayaan alami dan atau pencahayaan buatan,
Penyelenggaraan bangunan gedung bertingkat tinggi wajib dilengkap dengan komponen
termasuk pencahayaan darurat sesuai dengan fungsinya. Bangunan bertingkat tinggi harus
penunjang keselamatan dan keamanan bangunan gedung yang memenuhi standar sesuai
mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami yang optimal, disesuaikan dengan fungsi
ketentuan berlaku sehingga dapat mendukung keselamatan dan keamanan pengguna bangunan
bangunan dan fungsi masing-masing ruang di dalamnya. Dan juga setiap penyelenggaraan
gedung. (sesuai ketentuan berlaku, disederhanakan/simplify).
bangunan gedung bertingkat wajib menyediakan sumber energi listrik cadangan.
Struktur bangunan direncanakan dan dilaksanakan agar kuat, kokoh, dan stabil dalam memikul
Sistem air minum harus direncanakan dan dipasang dengan mempertimbangkan sumber air
beban/kombinasi beban dan memenuhi persyaratan keselamatan (safety), serta memenuhi
minum, kualitas air bersih, sistem distribusi, dan penampungannya. Perencanaan sistem
persyaratan kelayanan (serviceability) selama umur layanan yang direncanakan dengan
distribusi air minum dalam bangunan gedung harus memenuhi debit air dan tekanan minimal
mempertimbangkan fungsi bangunan gedung, lokasi, keawetan, dan kemungkinan pelaksanaan
yang disyaratkan. Penampungan air minum dalam bangunan gedung diupayakan sedemikian
konstruksinya.
rupa agar menjamin kualitas air. Penampungan air minum harus memenuhi persyaratan kelaikan
Kemampuan memikul beban diperhitungkan terhadap pengaruh-pengaruh aksi sebagai akibat fungsi bangunan gedung. Tidak menggunakan air bawah tanah untuk pemenuhan kebutuhan air
dari beban-beban yang mungkin bekerja selama umur layanan struktur, baik beban muatan tetap bersih.
maupun beban muatan sementara yang timbul akibat gempa, angin, pengaruh korosi, jamur, dan
Limbah cair domestik sebelum dibuang ke saluran terbuka harus diproses sesuai dengan
serangga perusak.
pedoman dan standar teknis yang berlaku. Tidak diperkenankan membuang air limbah yang
Semua unsur struktur baik bagian dari sub struktur maupun struktur gedung harus diperhitungkan masuk kategori bahan beracun dan berbahaya (B3).
dapat memikul pengaruh gempa rencana sesuai dengan zona gempanya (zona IV).
Sistem penyaluran air hujan harus direncanakan dan dipasang dengan mempertimbangkan
Struktur bangunan harus direncanakan secara detail sehingga pada kondisi pembebanan ketinggian permukaan air tanah, permeabilitas tanah, dan ketersediaan jaringan drainase
maksimum yang direncanakan apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya masih dapat lingkungan/kota. Kecuali untuk daerah tertentu, air hujan harus diresapkan ke dalam tanah
memungkinkan penghuni menyelamatkan diri. pekarangan dan/atau dialirkan ke sumur resapan dan/atau sumur penampungan sebelum
dialirkan ke jaringan drainase lingkungan/kota sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dalam hal
Dalam menentukan tingkat keandalan struktur bangunan, perlu dilakukan pemeriksaan
belum tersedia jaringan drainase kota ataupun sebab lain yang dapat diterima, maka penyaluran
keandalan bangunan secara berkala. Pemeriksaan keandalan bangunan dilaksanakan secara
air hujan harus dilakukan dengan cara lain yang dibenarkan oleh instansi yang berwenang.
berkala untuk mencegah potensi kerusakan struktur yang mempengaruhi keselamatan bangunan
Sistem pematusan/penyaluran air hujan harus dipelihara untuk mencegah terjadinya endapan
gedung. Perbaikan atau penguatan struktur bangunan harus segera dilakukan sesuai
dan penyumbatan pada saluran.
rekomendasi hasil pemeriksaan keandalan bangunan gedung.

LAPORAN AKHIR
Pertimbangan fasilitas penampungan sampah diwujudkan dalam bentuk penyediaan tempat atau lift penumpang biasa atau lift barang yang dapat diatur pengoperasiannya sehingga dalam
penampungan kotoran dan sampah yang diperhitungkan berdasarkan jumlah penghuni dan keadaan darurat dapat digunakan secara khusus oleh petugas kebakaran.
volume kotoran dan sampah. Pertimbangan jenis sampah padat diwujudkan dalam bentuk
Setiap bangunan bertingkat tinggi harus menyediakan sarana evakuasi bagi semua orang
penempatan pewadahan dan atau pengolahannya yang tidak mengganggu kesehatan penghuni,
termasuk penyandang cacat dan lansia yang meliputi sistem peringatan bahaya bagi pengguna,
masyarakat dan lingkungannya. Melakukan pemilahan sampah mencakup sampah organik dan
pintu keluar darurat, dan jalur evakuasi yang dapat menjamin penghuni bangunan gedung untuk
sampah non-organik.
melakukan evakuasi dari dalam bangunan gedung secara aman apabila terjadi bencana atau
Ketentuan pengelolaan sampah padat adalah sebagai berikut: keadaan darurat.
a. Bagi penyelenggara bangunan gedung bertingkat tinggi wajib menyediakan wadah sampah, 4.4.4 RENCANA SEKTORAL
alat pengumpul dan tempat pembuangan sampah sementara, sedangkan pengangkutan dan
Selain peraturan-peraturan yang telah dijabarkan pada sub bab sebelumnya, juga terdapat
pembuangan akhir sampah bergabung dengan sistem yang sudah ada;
rencana-rencana dari sektoral yang akan di aplikasikan di kawasan perencanaan dan beberapa
b. Potensi reduksi sampah padat dapat dilakukan dengan mendaur ulang, memanfaatkan diantaranya masih dalam proses pengerjaan, seperti Rencana Pengembangan Kawasan Sport
kembali beberapa jenis sampah.
Center; Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B); Masterplan dan DED Sistem Drainase;
Untuk kenyamanan termal dalam ruang di dalam bangunan gedung harus mempertimbangkan Rencana Tandon Air; dan Rencana transportasi dan jalan.
temperatur dan kelembaban udara. Untuk mendapatkan tingkat temperatur dan kenyamanan
termal dalam ruang harus memperhatikan letak geografis dan orientasi bangunan, penggunaan 4.4.4.1 Rencana Teknik Ruang (RTR) Pusat Pelayanan Sekunder (PPS) Kota Cilegon, 2008
bentuk masa yang menimbulkan shading (bayangan), ventilasi alami dan penggunaan bahan Berdasarkan Dinas Tata Kota Cilegon, sebelumnya pada tahun 2008 sudah ada dokumen RTR
bangunan. Untuk mendapatkan tingkat temperatur dan kelembaban udara di dalam ruangan PPS Kota Cilegon. Deleniasi yang digunakan dalam RTR ini adalah deleniasi yang sama dengan
dapat dilakukan dengan alat pengkondisian udara yang mempertimbangkan prinsip RTRW Kota Cilegon dengan luas rencana ± 299 Ha.
penghematan energi dan ramah lingkungan dan kemudahan pemeliharaan. Secara pola ruang kawasan tersebut didominasi oleh penggunaan hunian, komersil, dan industri
Untuk mendapatkan tingkat kenyamanan terhadap kebisingan dan getaran pada bangunan dengan ruang terbuka hijau sebagai penyangganya. Selain itu ada rencana terminal yang
bertingkat tinggi harus mengikuti standar tata cara perencanaan kenyamanan terhadap getaran sekarang ini sudah menjadi Terminal Seruni dan sudah beroperasi.
pada bangunan gedung. Dan untuk mendapatkan tingkat kenyamanan terhadap kebisingan pada Dalam penyususan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur, RTR PPS Kota Cilegon tahun 2008
bangunan bertingkat tinggi harus mempertimbangkan jenis kegiatan, penggunaan peralatan, ini perlu dilakukan review terhadap perkembangan isu-isu actual saat ini (tahun 2014)
dan/atau sumber bising lainnya baik yang berada pada bangunan gedung maupun di luar dikarenakan studi ini sudah berumur ± 5 tahun dan belum disah-kan sebagai Peraturan Walikota.
bangunan gedung. Revisi dilakukan untuk mengakomodir rencana kegiatan pembangunan di sekitar kawasan dan
Setiap bangunan bertingkat tinggi harus menyediakan sarana hubungan vertikal antarlantai yang mengintegrasikan dengan hasil review studi terdahulu
memadai untuk terselenggaranya fungsi bangunan gedung tersebut berupa tersedianya tangga
dan lift. Penggunaan lift diwajibkan pada bangunan gedung bertingkat dengan jumlah lantai lebih
dari 5 (lima) lantai. Jumlah, ukuran, dan konstruksi sarana hubungan vertikal harus berdasarkan
fungsi luas bangunan, dan jumlah pengguna ruang, serta keselamatan penghuni bangunan
gedung. Jumlah, kapasitas, dan spesifikasi lift sebagai sarana hubungan vertikal dalam
bangunan bertingkat tinggi harus mampu melakukan pelayanan yang optimal untuk sirkulasi
vertikal pada bangunan, sesuai jumlah pengguna bangunan gedung. Salah satu lift yang tersedia
harus memenuhi persyaratan lift kebakaran. Lift kebakaran dapat berupa lift khusus kebakaran

LAPORAN AKHIR
Gambar 4.45 Peta Rencana Pola dan Struktur Ruang RTR PPS Kota Cilegon tahun 2008 4.4.4.2 Rencana Pengembangan Kawasan Sport Center
Berdasarkan informasi dari Dinas Pemuda dan Olah Raga Kota Cilegon, direncanakan ada
pembangunan GOR di wilayah perencanaan dengan luas 5,4 Ha. Lahan perencanaan tersebut
berada di selatan Terminal Seruni. Selain rencana GOR tersebut terdapat rencana track balapan
di sisi selatanya. Akan tetapi rencana track balapan ini masih belum diproses lebih lanjut. Untuk
rencana GOR sendiri sedang proses pembuatan Site Plan-nya.
Gambar 4.46 Peta Rencana Pengembangan Kawasan Sport Center

LAPORAN AKHIR
4.4.4.3 Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B) 4.4.4.4 Masterplan dan DED Sistem Drainase Kota Cilegon Tahun 2013
Berdasarkan UU No. 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berdasarkan Masterplan dan DED Sistem Drainase Kota Cilegon ini diketahui terdapat 2
Berkelanjutan (LP2B) mengamanatkan perlunya penetapan LP2B dalam RTRW Kabupaten/Kota. genangan yang masuk dalam lokasi perencanaan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada table
Atas dasar hal tersebut, maka diminta mengambil langkah-langkah sebagai berikut : dibawah ini.
1. Merivisi Perda RTRW Kabupaten/Kota dengan menetapkan LP2B dalam Perda RTRW atau
segera menertibkan Perda Perlindungan LP2B.
2. Menetapkan LP2B dala Perda RTRW bagi 138 Kabupaten/Kota yang belum menetapkan
Perda RTRW
Kota Cilegon masuk didalamnya dan disarankan untuk merevisi Perda RTRW-nya/menerbitkan
Perda Perlindungan LP2B,
Dinas Pertanian dan Kelautan Kota Cilegon sudah menyarankan bahwa yang termasuk dalam
LP2B adalah lahan pertanian dengan indeks pertamanan (IP) 2 (dua) kali dalam setahun yang
seluas 462 Hektar.
Akan tetapi belum dilakukan pemetaan untuk lokasi LP2B tersebut, saat ini sedang disusun
Raperda tentang Perlindungan LP2B berdasarkan informasi dari Dinas Pertanian dan Kelautan
Kota Cilegon.
Yang menarik adalah LP2B dapat dialih-fungsikan oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah
dalam rangka:
Berdasarkan table diatas di Kampung Seruni membutuhkan pembuatan saluran drainase yang
1. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum (paling banyak seluas 10% dari total luas LP2B baru kearah Kali Cibeber dengan bantuan Pompa, dikarenakan daerah Kampung Seruni
di Kabupaten/Kota, atau
merupakan daratan rendah sedangkan posisi Kali Cibeber berada diatas Kampung Seruni itu
2. Terjadi bencana alam sendiri. Selain itu diharapkan di Kampung Seruni ditingkatkan kapasitas saluran yang ada dan
Selain itu dapat pula dialih-fungsikan paling banyak 300 m2 dalam hal LP2B yang dimiliki petani juga dibuat dengan sistem polder.
yang merupakan tanah satu-satunya dan akan digunakn untuk rumah tinggal. Dan Pemerintah
Di Kampung Sawah dikarenakan daerah padat penduduk dan daerah cekungan serta kapasitas
Daerah berkewajiban mengganti luas lahan yang dialih-fungsikan
saluran dan gorong-goong tidak cukup (saluran tidak memungkinkan untuk dilebarkan)
Yang termasuk dalam kepentingan umum adalah Jalan; Waduk; Bendungan; Irigasi; Saluran air diperlukan pembangunan kolam retensi (± 1,3 Ha).
minum atau air bersih; Drainase dan sanitasi; Bangunan pengairan; Pelabuhan; Bandar udara;
Terminal; Fasilitas keselamatan umum; Cagar Alam; dan Pembangkit dan jaringan listrik.

LAPORAN AKHIR
Gambar 4.47 Peta Rencana Saluran dan Pompa di Kampung Seruni 4.4.4.5 Rencana Tandon Air
Berdasarkan informasi Dinas PU Bidang Pengairan pernah dilakukan Feasibility Study Tandon
Cibeber (Depan Polsek Cibeber) tapi dinyatakan tidak layak.
Tandon air disarankan sebaiknya berada di hulu Kali Cibeber yang dekat dengan Jalan Lingkar
Selatan (JLS) atau berada di hilir dekat dengan rel Kereta Api.
Gambar 4.48 Peta Rencana Tandon Air di Wilayah Studi
Tandon Air yang disarankan

berdasarkan hasil FS
Tandon Cibeber yang

dianggap tidak layak

LAPORAN AKHIR
4.4.4.6 Rencana Transportasi dan Jalan Selain itu terdapat rencana perbaikan dan pelebaran Jalan Serdang-Bojonegara-Merak
Berdasarkan informasi Dinas Perhubungan belum ada dokumen rencana penaganan kemacetan seperti dibawah ini.
di simpang exit tol Cilegon Timur. Gambar 4.50 Peta Rencana Perbaikan dan Pelebaran Jalan Serdang – Bojonegara - Merak
Untuk saat ini dibuat Pos di persimpangan tersebut agar personel Dishub/Polisi dapat menangani
kemacetan.
Dulu pernah dilakukan perubahan rute angkot agar tidak melewati persimpangan tersebut, tetapi
ditolak masyarakat karena kebisingan dan keamanan serta lebar jalan yang terbatas. Seperti
gambar dibawah ini.
Gambar 4.49 Peta Rencana Perubahan Alur Angkutan umum di Wilayah Studi
4.5 ISU STRATEGIS KAWASAN
1) Isu Penetapan Fungsi Pusat Kegiatan Kota
Perlu penetapan fungsi utama kawasan yang nantinya dapat berkembang sebagai magnet utama
kawasan, sehingga dapat memberikan ruh pembentukan jati diri dalam pengembangan
kawasan.
2) Isu Transportasi Umum
Skala pelayanan pusat kegiatan ini adalah regional. Peluang rencana double track jalur KA harus
dapat dimanfaatkan untuk mendukung fungsi pelayanan regionalnya dengan cepat, aman dan
nyaman. Sistem transportasi dengan jalur rel KA ini juga perlu didukung oleh pengembangan
sistem transportasi umum yang lainnya.
3) Isu Compact City
Bahwa pengembangan kawasan harus saling terintegrasi dan dalam jarak jangkauan pejalan
kaki (walkable distance) yang aman dan nyaman.

LAPORAN AKHIR
tangga. Namun disamping itu terdapat masih banyak kekurangan yang dapat menghambat
perkembangan kota Cilegon, diantaranya yaitu masih terdapat sekitar 10% penduduk di 3
BAB 5 kelurahan yang masuk dalam wilayah studi yang tidak memiliki pekerjaan (pengangguran),
dan 10% lainnya bekerja sebagai buruh, selain itu masih cukup banyak penduduk yang
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
berada di bawah garis kemiskinan. Ancaman pengembangan lainnya adalah, terdapat
5.1 ANALISIS KAWASAN PERENCANAAN beberapa kabupaten Serang yang perkembangannya dapat mempengaruhi daerah
5.1.1 Analisis Makro Kawasan perbatasan yang masuk dalam wilayah administratif Cilegon.
Dalam Rencana Kawasan Strategis RTRW Kota Cilegon, Kota Cilegon terdapat 3 Kawasan
Strategis yaitu Kawasan Cilegon Selatan, Kawasan Cilegon Timur, dan Kawasan Cilegon
Utara.
Rencana yang terdapat di kawasan ini adalah :
a) Adanya rencana pembangunan jalan tol yang menghubungkan Cilegon Timur

dengan Bojonegara sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK)
b) Pengembangan baru perumahan dengan konsep Kasiba dan Lisiba yang mandiri
c) Pengembangan pasar induk grosir/perkulakan, selain di Koridor Jalan Lingkar

Luar Selatan
d) Kawasan baru untuk pengembangan pusat belanja
e) Mengembangkan dan memprioritaskan kegiatan jasa profesional, jasa

perdagangan, dan jasa keuangan
f) Kegiatan campuran meliputi kegiatan perumahan didalam kawasan komersial,

jasa, kegiatan perkantoran, kegiatan industri non polutan, serta sub terminal.
Gambar 5.1 Analisi Makro Kawasan Skala Kota

Sumber : Bappeda Kota Cilegon
Berdasarkan RTRW, arahan kota Cilegon adalah sebagai Kawasan Khusus Sentra
Sekunder Kota Cilegon, sedangkan berdasarkan RDTR, kota Cilegon dikembangkan
sebagai kawasan Kawasan Khusus Sentra Primer Timur dengan penggunaan lahan
bersifat campuran (mixed use). Kota Cilegon di dominasi penduduk pada usia angkatan
kerja (18-56 tahun) dengan kualitas pendidikan cukup baik. sedangkan basis ekonomi
sebagian masyarakat Cilegon berupa usaha perkoperasian guna meningkatkan ekonomi
warga, selain itu di dukung pula dengan usaha pertanian dengan sentra industri rumah
LAPORAN AKHIR
menuju kawasan sangat memungkinkan, agar beban lalu lintas dapat tersebat merata dan
tidak hanya membebani jalan raya saja.
Gambar 5.3 Analisis Makro Kawasan Skala Kota

Sumber : Analisa Konsultan (2014)
Pengembangan kawasan yang diusulkan berbasiskan jalur kereta api (railway oriented
development – ROD) dengan pengembangan sebagai pusat kegiatan. Adapun pusat sistem
Gambar 5.2 Peta Arahan Kebijakan RTRW Kota Cilegon
transitnya ada 2 titik, yaitu Terminal Bis Seruni yang disisi utara dan rencana Stasiun KA yang
disisi selatan. Dua titik ini yang menjadi pusat transit yang dilengkapi dengan fasilitas umum dan
5.2 ANALISIS MESSO KAWASAN
sosial; dan perkantoran. Adapun fungsi yang dikembangkan di dalam kawasan adalah fungsi
Kota Cilegon merupakan salah satu kota yang berkembang dengan basis ekonomi berupa
perdagangan dan jasa dengan fungsi pendukung adalah hunian (dalam hal ini adalah hunian
industri, perdagangan dan jasa. Arahan pengembangan kota ini yaitu ke arah
vertikal).
pengembangan Kawasan Pusat Kegiatan Sekunder. Sebagian besar lahan di kota Cilegon
masih cukup banyak, dengan di dominasi berupa lahan persawahan. Untuk masalah
mobilitas transportasi, kawasan Cilegon memiliki beberapa potensi transportasi publik yang
dapat dikembangkan dengan baik, antara lain transportasi publik berupa bus dan kereta
api.
Di Kota Cilegon saat ini terdapat 1 stasiun Kereta Api (KA), yaitu Stasiun KA Cilegon yang
melayani Cilegon-Jakarta di pagi hari dn Jakarta-Cilegon di sore hari. Pada tahun 2017,
Kementrian Perhubungan menargetkan sudah terbangun double track dari Surabaya-
Merak. Hal ini juga akan berimbas pada kesempatan pengembangan stasiun KA di Kota
Cilegon di kawasan-kawasan pelayanan regional.
Kawasan Sentra Timur berjarak 3 km dari Stasiun KA Cilegon, sehingga mempunyai
kesempatan untuk mengembangkan stasiun baru, karena sifat pelayanan kawasan ini
adalah regional (Kota Cilegon dan sekitarnya). Kemacetan jalan akibat kurangnya akses
dan lebar jalan, membuat pengembangan Stasiun KA dan jalur KA sebagai akses baru
LAPORAN AKHIR
• Sebelah Utara : berbatasan dengan Kabupaten Serang

(Kecamatan Bojonegara) dan Kecamatan
Purwakarta.
• Sebelah Selatan :
berbatasan dengan Kecamatan Mancak
(Kabupaten Serang)
• Sebelah Timur : berbatasan dengan Kecamatan Serdang

Kabupaten Serang).
berbatasan dengan Kecamatan Citangkil dan

• Sebelah Barat :
Kecamatan Purwakarta.
Sebagai salah satu kawasan pusat pelayanan kegiatan untuk Wilayah Pengembangan Timur,
Kecamatan Cilegon Timur mempunyai potensi strategis kawasan yang dapat diidentifikasikan
sebagai kawasan dengan letak yang sangat strategis karena dekat dengan pintu keluar (exit)
jalan tol Merak - Cikampek, menyebabkan perkembangan ekonomi kawasan yang cukup pesat
dengan fungsi mayoritas kawasan adalah industri dan perdagangan jasa. Kondisi fisik kawasan
Gambar 5.4 Railway Oriented Development (ROD) berbasis pengembangan pusat Cilegon masih terdapat banyak lahan kosong, dengan intensitas guna lahan dan intensitas
kegiatan bangunan dalam tingkat rendah hingga sedang.

Gambar 5.5 Gambaran pengaplikasian ROD di Wilayah Perencanaan

Wilayah kerja pelaksanaan kegiatan Penyusunan RDTR Tahap III yang selanjutnya diberi istilah
Kawasan Perencanaan adalah mencakup 3 (tiga) wilayah administrasi kecamatan yaitu
Kecamatan Cilegon, Kecamatan Jombang, dan Kecamatan Cibeber dengan batas kawasan
perencanaan sebagai berikut:

LAPORAN AKHIR
Gambar 5.6 Peta Draft RDTR Kota Cilegon
Gambar 5.7 Peta Draft RDTR Kota Cilegon
5.3 ANALISIS MIKRO KAWASAN

5.3.1 Tata Guna Lahan
Bedasarkan analisis sebelumnya, dibutuhkan pedestrian mall yang menghubungkan
rencana Staisun KA dan Terminal Bis Seruni; dan juga untuk membelah lokasi wilayah

LAPORAN AKHIR
perencanaan dan memberikan akses baru dari timur ke barat. Untuk lebih jelasnya dapat
dilhat pada gambar dibawah ini.
Gambar 5.9 Tata Bangunan di Wilayah Perencanaan

Sedangkan skyline pembentuk ketinggian bangunan, diarahkan semakin ke rendah menuju exit
tol. Hal ini untuk mempertegas peran kawasan sebagai gerbang dan landmark kawasan.
Gambar 5.8 Analisis Mikro Kawasan : Tata Guna Lahan

Wilayah perencanaan diprediksi akan di dominasi oleh perdagangan dan jasa; dan didukung
dengan kawasan perumahan dan fasilitas umum yang telah direncanakan oleh Pemkot.
5.3.2 Tata Bangunan

Pengembangan kawasan diarahkan ke dalam, agar beban aktifitas kawasan dapat terpusat
dan tersebar melalui titik-titik transit (terminal & stasiun KA) saja.
Gambar 5.10 Tata Bangunan secara vertikal di Wilayah Perencanaan
Untuk mempertegas hal tersebut, maka arah orientasi bangunan diarahkan ke sisi dalam Sumber : Analisa Konsultan (2014)
kawasan menghadap ke pedestrian mall.

LAPORAN AKHIR
5.3.3 Tata Sirkulasi dan Transportasi

Untuk menciptakan kenyaman aktivitas di dalam kawasan dilakukan pemisahan sirkulasi antara
kendaraan bermotor dan pejalan kaki. Sirkulasi di dalam kawasan diperuntukkan bagi pejalan
kaki di sepanjang pedestrial mall.
Sedangkan sirkulasi kendaraan bermotor dikembangkan di sekeliling kawasan yang berada di

sisi luar dengan mengembangkan halte-halte transit sejauh 800m, sehingga setiap halte transit
mempunyai jarak pencapaian pejalan kaki yang nyaman (walking distance), yaitu 400 m
Gambar 5.12 Diagram Sistem Jaringan Jalan Primer

Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 03 Tahun 2012 tentang Pedoman
Penetapan Fungsi Jalan dan Status Jalan
Gambar 5.11 Tata Sirkulasi dan Transportasi di Wilayah Perencanaan


LAPORAN AKHIR
B C
D A Gambar 5.14 Potongan Eksisting Jalan

Gambar 5.13 Potongan Eksisting Jalan

Gambar 5.15 Potongan Eksisting Koridor Jalan Ahmad Yani

LAPORAN AKHIR
Eksisting jalan yang ada pada kawasan wilayah studi dan kawasan perencanaan memiliki C
dimensi paling lebar hanya 25 meter, yaitu di Jalan Ahmad Yani , dan dimensi jalan paling kecil
berukuran 4 meter. Namun berdasarkan aturan pengembangan kawasan yang ada, beberapa
dimensi jalan berubah sesuai dengan standar dan kelas jalan.
Gambar 5.17 Dimensi Eksisting Klasifikasi Jalan Lokal Primer pada Wilayah Perencanaan
D A
Gambar 5.16 Peta Eksisting Dimensi dan Kelas Jalan Pada Kawasan Studi dan
Kawasan Perencanaan RTBL
Gambar 5.18 Usulan Dimensi dan Kelas Jalan pada Wilayah Perencanaan menjadi
Jalan Kolektor Primer dengan ROW 18 meter

LAPORAN AKHIR
5.3.4 Tata Hijau

Penyedian ruang terbuka hijau mengikuti arahan Permen PU No. 5/2008 tentang RTH dan
B
kebutuhan penyediaanya berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan, sebagai berikut:
Gambar 5.19 Dimensi Eksisting Klasifikasi Jalan Kolektor Primer pada Wilayah
Perencanaan
Gambar 5.21 Tata Hijau di Wilayah Perencanaan

Sumber : Permen PU no. 5 tahun 2008 dan SNI 03-1733-2004
Jadi jenis RTH yang dapat dikembangkan di wilayah perencanaan RTBL Kawasan Strategis
Cilegon Timur adalah RTH Olahraga dan RTH Pertamanan. RTH Pertamanan di bagi menjadi 2
yaitu Jalur Hijau dan Taman. RTH yang termasuk dalam Jalur Hijau adalah Tepian
Situ/Danau/Waduk/Badan Air, Jalur Hijau Jalan Lingkungan/Lokal, dan Jalur Hijau Jalan Lainnya
(Gang). RTH yang termasuk dalam Taman adalah Taman Kota, Taman Lingkungan, dan Taman
Rekreasi.
5.3.5 Ruang Terbuka Hijau

Ruang terbuka hijau (RTH) di kawasan dibentuk oleh taman lingkungan di titik-titik transit,
di GOR dan sebagian ruang dari pedestrian mall. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada
gambar dibawah ini.
Gambar 5.20 Usulan Dimensi dan Kelas Jalan pada Wilayah Perencanaan menjadi
Jalan Kolektor Minor dengan lebar ROW 30 meter

LAPORAN AKHIR
Tabel 5.1. Proyeksi Jumlah Penduduk di Kelurahan yang masuk dalam

Wilayah Perencanaan
LUAS Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi

NO Kelurahan 2012 Kepadatan
(Ha) 2019 2024 2029 2034
1 Sukma Jaya 317 12.715 40,11 9.040 9.186 9.301 9.450
2 Kedaleman 608 8.506 13,99 8.130 8.262 8.365 8.499
3 Cibeber 262 19.832 75,69 14.643 14.881 15.067 15.308
Arahan darft RDTR Kec. Cibeber – Jombang - Cilegon, kawasan ini direncanakan kepadatan
sedang. Berdasarkan SNI – 03 – 1733-2004, kepadatan sedang adalah 150 - 200 jiwa/ha.
Oleh karena itu, di area perencanaan RTBL seluas ± 111 ha direncanakan maksimum untuk
22.200 jiwa.
Karena terjadi perbedaan jumlah penduduk di masa depan, maka berdasarkan kaidah
perencanaan tata ruang bahwa perencanaan suatu kawasan harus dipersiapkan sejak dini dan
dirancang dalam kondisi maksimum, sedangkan pemenuhannya melalui pembangunan dapat
disesuaikan dengan jumlah penduduk. Hal ini bertujuan agar fasilitas umum dan sosial yang
disediakan sudah bisa diprediksi sejak awal dan lokasinya juga sudah bisa direncanakan dan
ditetapkan sejak awal.
5.4.2 Kebutuhan Fasilitas Umum dan Sosial

Gambar 5.22 Ruang Terbuka Hijau di Wilayah Perencanaan Berdasarkan analisa penduduk pada sub bab sebelumnya, dapat diprediksi jumlah
kebutuhan dan luasan untuk fasilitas umum dan sosial di wilayah perencanaan.
5.4 ANALISIS TINGKAT KAWASAN

5.4.1 Distribusi Kepadatan Penduduk
Dari data draft RDTR di Kel. Cibeber, Sukmajaya, dan Kel. Kedaleman yang termasuk dalam
wilayah studi perencanaan RTBL ini, mempunyai kepadatan penduduk dan proyeksi untuk 5
tahun kedepan (2019) seperti tertera pada table dibawah ini.

LAPORAN AKHIR
Tabel 5.2. Kebutuhan Fasilitas Umum dan Sosial di Wilayah Perencanaan
Jumlah kebutuhan fasilitas umum dan sosial berdasarkan analisa ini akan didistribusikan ke
dalam wilayah perencanaan.
5.4.3 Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Serta Masyarakat

Pengembangan pembangunan berbasis peran serta masyarakat dilakukan dengan cara :
1. Memberikan kesempatan pada masyarakat untuk beraspirasi
Pada rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan ini pada hakekatnya
merupakan suatu upaya pengembangan kawasan , suatu bagian wilayah kota. Dapat
kita lihat terdapat tiga pelaku penting yang memegang kendali laju dan keberhasilan
pembangunan/pengembangan suatu wilayah kota yaitu pemerintah (sebagai penentu
kebijakan), swasta (sebagai penyedia modal) dan masyarakat (sebagai aktor yang

LAPORAN AKHIR
turut menentukan keadaan ”pasar” dalam posisinya yang mempengaruhi ”demand”

suatu produk). Tabel 5.3. Analisis SWOT Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Serta
Masyarakat
2. Menganalisis bentuk bentuk partisipasi masyarakat, peran apa yang diberikan Kekuatan Pengembangan Kelemahan Pengembangan
Analisis SWOT
Masyarakat dalam perencanaan. Dalam perencanaan pengembangan Kawasan a) Dominasi penduduk pada usia a) Sekitar 10% penduduk di 3
angkatan kerja (18-56) dg kelurahan yang masuk dalam
Sungai Tabuk ini, keinginan setiap stakeholder serta data mengenai kawasan kualitas pendidikan cukup baik wilayah studi masih mengangur
b) Terdapat usaha perkoperasian dan 10% lainya tidak
diperlukan sebagai acuan dalam perencanaan. Peran serta masyarakat sangat masyarakat untuk mempunyai pekerjaan tetap
meningkatkan perekonomian (buruh)
dibutuhkan pada tahap perencanaan. agar semua pihak merasa terlibat dan warga b) Ada beberapa penduduk yang
c) Usaha pertanian sudah masih menerima bantuan
bertanggungjawab dalam kelancaran pelaksanaan pengembangan kawasan. Pada didukung dengan sentra seperti BML dan BLT; dan
industri rumah tangga Raskin
perencanaan pengembangan kawasan ini, kita harus melihat bahwa pada dasarnya
melihat masyarakat sebagai subjek, bukan objek. Peluang Pengembangan SKENARIO
a) Mengembangkan potensi ekonomi yang memiliki nilai jual dan daya
a) Arahan RTRW , kawasan sbg Kawasan
saing
Masyarakat sebagai objek, yaitu Masyarakat diajak berdiskusi dan bertindak sebagai Khusus Sentra Sekunder Kota Cilegon
b) Arahan Draft RDTR, kawasan b) Mengembangkan program Penanggulangan Kemiskinan di Perkotaan
pengamat yang mampu mengidentifikasi dan mencari potensi serta solusi atas dikembangkan sbg Kawasan Khusus (P2KP), yang sekarang telah menjadi PNPM Perkotaan dan PNPM
Sentra Primer Timur dengan Pedesaan yang berbasiskan bidang keciptakaryaan, meliputi:
masalah-masalah yang timbul sehingga, dalam jangka panjang, mereka dapat terus penggunaan lahan yang bersifat a) Pengembangan Permukiman
campuran
berkembang. Semua aspirasi tersebut dapat dikumpulkan dengan mengadakan b) Penyehatan Lingkungan Permukiman (air bersih dan drainase)
Forum Group Discussion (FGD). c) Penataan Bangunan dan Lingkungan

Ancaman Pengembangan
c) Memberikan ruang bagi masyarakat untuk berkegiatan perdagangan
Perkembangan Kabupaten Serang yang dan jasa dengan membangun gedung KUKM dan promosi kerajinan
• FGD adalah suatu metode kualitatif. Tujuannya adalah untuk memperoleh informasi dapat mempengaruhi perkembangan daerah
daerah perbatasan di Kota Cilegon
mendalam pada konsep, persepsi dan gagasan untuk suatu kelompok FGD
mengarahkan untuk menjadi lebih dari suatu pertanyaan-pertanyaan interaksi
5.5 ANALISIS SWOT KAWASAN
jawaban.
Berbagai banyaknya kekuatan, kelemahan, dan peluang di wilayah perencanaan, dengan
• Kegunaan FGD antara lain untuk : Riset fokus dan pengembangan penelitian
analisa SWOT akan didapatkan Skenario Pembangunan untuk wilayah perencanaan.
hipotesis yang relevan dengan menyelidiki kedalaman lebih besar pada masalah
yang akan diselidiki dan penyebab yang mungkin terjadi. Merumuskan pertanyaan Berdasarkan hasil analisa didapatkan 2 Skenario, seperti yang ditunjukan pada tabel
secara terstruktur, skala yang lebih besar untuk survey. Memberikan bantuan untuk dibawah ini.
memahami dan memecahkan permasalahan yang tak terdug Mengembangkan
pesan sesuai program pendidikan kesehatan dan kemudian mengevaluasi pesan
agar lebih.

LAPORAN AKHIR
Tabel 5.4. Tabel 5.4. Analisis SWOT Kawasan perdagangan, dan jasa yang terintegrasi dengan sistem transportasi umum dan nyaman
dihuni”
Gambar 5.23 Visi Pengembangan Kawasan Strategis Cilegon Timur

Sumber : Analisa Konsultan (2014) Sumber : Analisis Konsultan
Dengan beberapa isu strategis yang ada, dan potensi yang dimiliki kawasan RTBL Cilegon
5.6 KOMPONEN DASAR PERANCANGAN Timur, beberapa pengembangan konsep yang ada dalam ilmu urban desain diterapkan dalam
pengembangan kawasan perencanaan.
5.6.1 Visi Pengembangan Kawasan
• Isu Strategis Kawasan

1. Isu Penetapan Fungsi Pusat Kegiatan Kota
Perlu penetapan fungsi utama kawasan yang nantinya dapat berkembang sebagai
magnet utama kawasan, sehingga dapat memberikan ruh pembentukan jati diri dalam
pengembangan kawasan.
2. Isu Tranportasi Umum

Skala pelayanan pusat kegiatan ini adalah regional. Peluang rencana double track jalur
KA harus dapat dimanfaatkan untuk mendukung fungsi pelayanan regionalnya dengan
cepat, aman dan nyaman. Sistem transportasi dengan jalur rel KA ini juga perlu
didukung oleh pengembangan sistem transportasi umum yang lainnya.
3. Isu Compact City

Bahwa pengembangan kawasan harus saling terintegrasi dan dalam jarak jangkauan
pejalan kaki (walkable distance) yang aman dan nyaman.
Berdasarkan RPJM Kota Cilegon, visi Kota Cilegon adalah “Masyarakat Cilegon Sejahtera
melalui Daya Dukung Industri, Pedagangan, dan Jasa”. Berdasarkan dari visi tersebut
terdapat salah satu misi yaitu “Meningkatkan Perekonomian Daerah Melalui Daya Dukung
Sektor Industri, Perdagangan dan Jasa”.
Visi Kawasan Strategis Cilegon Timur berlandaskan Visi Kota Cilegon dan Isu Strategis
Kawasan yaitu “Mewujudkan Kawasan Sentra Timur Cilegon sebagai pusat olah raga,
LAPORAN AKHIR
5.6.2 Konsep Perancangan Struktur Kawasan

Konsep perancangan Kawasan Strategis Cilegon Timur diarahkan berdasarkan isu
strategis kawasan yang dijadikan pertimbangan utama penataan visual, fisik dan
lingkungan.
Tabel 5.5. Tabel Analisis Isu dan Konsep Penataan Kawasan
Sumber : Analisis Konsultan
Gambar 5.24 Rencana Struktur Ruang Kawasan Strategis Cilegon Timur

LAPORAN AKHIR
Gambar 5.25 Rencana Pola Ruang Kawasan Strategis Cilegon Timur

LAPORAN AKHIR
5.6.3 Konsep Komponen Perencanaan Kawasan
“Mewujudkan Kawasan Sentra Timur Cilegon sebagai pusat olah raga, perdagangan, dan jasa
yang terintegrasi dengan sistem transportasi umum dan nyaman dihuni”

LAPORAN AKHIR
5.6.4 Strategi Pengembangan Kawasan
Water Catchment dan Green Belt Sport Centre
Membuat Ruang Terbuka Biru berupa Water Catchment yang berguna untuk menampung Rencana Pembuatan GOR dan Sirkuit menjadi katalisator dalam
air sementara, sebelum di alirkan ke sungai terdekat. RTB selain berfungsi sebagai area perkembangan kawasan disekitarnya, pemenuhan kebutuhan
tampungan sementara juga digunakan untuk estetika taman pada kawasan perencamaan. fasilitas hunian, mix use dan perdagangan dipastikan akan
berkembang dengan sendirinya.
Iconic Function
Housing
Membangun fungsi unik yang menjadi icon dan membentuk Mengintegrasikan fungsi hunian untuk menciptakan lingkungan yang hidup 24 jam dan menciptakan hunian bagi
image baru dan mendorong popularitas kawasan. Baik itu semua kalangan lapisan masyarakat.
bangunan maupun ruang terbuka.

LAPORAN AKHIR
ARAHAN PENGEMBANGAN AREA

5.6.5 Blok – blok Pengembangan Kawasan dan Bangunan KOMERSIAL
ARAHAN PENGEMBANGAN AREA RUANG
TERBUKA HIJAU 1. Penataan fungsi perdagangan komersial dan
jasa  Ruko  ribbon development
1. Penataan pedestrian dengan peningkatan 2. Traffic manajemen untuk angkot dan bus
kualitas standar lebar pedestrian dan dengan penataan area drop off.
ARAHAN PENGEMBANGAN JALUR HIJAU
penataan vegetasi disekitar pedestrian. 3. Penataan pedestrian, streetscape dan street
furniture koridor Jl. Kesultanan
1. Penataan pedestrian dengan peningkatan 2. Penataan kelengkapan street furniture, dan 4. Bangunan dengan fungsi komersial di
kualitas standar lebar pedestrian dan streetscape. sepanjang koridor Jl. Kesultanan  GSB,
penataan vegetasi disekitar pedestrian. KDB, KLB
5. Pembangunan jalan sesuai dengan klasifikasi
2. Penataan kelengkapan street furniture, dan kawasan  jalan kolektor.
streetscape.
ARAHAN PENGEMBANGAN AREA TERBUKA

ARAHAN PENGEMBANGAN AREA HUNIAN
BIRU
VERTIKAL
1. Area terbuka biru pada kawasan ini berupa
1. Penataan hunian vertikal / rusun dengan water catchment dan tandon air, berfungsi
fasum/fasosnya  pembangunan bertahap selain sebagai area resapan dan
 intensitas bangunan GSB, KDB, KLB, KB penampungan sementara, juga sebagai
2. Pembangunan jalan sesuai dengan estetika kawasan.
klasifikasi kawasan  jalan kolektor, jalan
lingkungan. 2. Area terbuka biru luasanny disesuaikan
dengan standar kebutuhan RTB kawasan ±3
3. Terdapat dua kawasan yang terpisah yang ha
dijadikan sebagai kawasan hunian vertikal
berupa rumah susun. Salah satunya berada
di dekat jalur sutet, dikarenakan hunian
vertikal tersebut memiliki ketinggian lantai
yang memadai yaitu tidak lebih dari 8 lantai.
ARAHAN PENGEMBANGAN AREA MIX USE
1. Kawasan mix use berada dekat dengan

fasilitas GOR dan sirkuit untuk
mengakomodir kebutuhan GOR dan sirkuit.
2. Penataan Pedestrian, streetscape dan street
ARAHAN PENGEMBANGAN AREA FASILITAS furniture di sepanjang bangunan dan
ARAHAN PENGEMBANGAN AREA FASILITAS UMUM (SPORT CENTRE) lingkungan area mix use.
UMUM (TRANSPORTASI PUBLIK) 3. Pembangunan jalan sesuai dengan
1. Rencana Pembangunan GOR dan Sirukuit klasifikasi kawasan  jalan kolektor.
1. Renacana mengaktifkan kembali terminal  Pembangunan bertahap  Intensitas
bus Seruni sebagai alternatif perpindahan Bangunan GSB, KDB, KLB, KB
moda transportasi.
2. Rencana Pembuatan Stasiun Kereta Api 2. Penataan streetscape dan street furniture di
sebagai konsep TOD  ROD sekitar kawasan.

LAPORAN FINAL
BAB 6 meter, dan jalan lokal direncanakan memiliki RUMIJA selebar 12 meter. Untuk lebih jelasnya
dapat dilihat pada gambar dibawah ini.
RENCANA UMUM DAN RANCANG BANGUNAN
6.1 RENCANA STRUKTUR RUANG RTBL KAWASAN STRATEGIS CILEGON TIMUR
Gambar 6.2 Rencana Struktur Ruang Area Perencanaan RTBL Cilegon Timur
Penyediaan utilitas seperti jalan, jembatan, air bersih, air kotor, limbah padat, listrik dan telpon
dalam kawasan ini harus tertanam di tanah, khususnya dibawah ROW atau Daerah Milik Jalan
(damija). Sempadan (easement) di sekeliling lahan dapat dimanfaatkan untuk menampung
Gambar 6.1 Rencana Struktur Ruang Area Perencanaan RTBL Cilegon Timur sistem utilitas ini sebelum masuk ke tiap bagian bangunan/fasilitas. Saluran utilitas ke dalam
lahan bermuara dari jalur utilitas tersebut.
Berdasarkan gambar 6.1, dapat dilihat di lokasi wilayah studi di rencanakan beberapa perubahan
fungsi jalan mulai dari jalan kolektor menjadi jalan arteri, jalan lokal menjadi jalan kolektor, dan Penyediaan air bersih dan pengolahan limbah untuk jangka panjang merupakan aspek yang
beberapa perencanaan jalan di area perencanaan. terkait dengan pembangunan kota namun sangat erat hubungannya dengan kemampuan
kawasan untuk memenuhi kebutuhan pelayanan di masa mendatang. Pengolahan limbah padat
Untuk di wilayah area perencanaan sendiri, direncanakan terdapat rencana jalan arteri sekunder,
merupakan masalah yang semakin meningkat kepentingannya. Perencanaan yang baik disertai
jalan kolektor primer, jalan kolektor sekunder, dan jalan lokal. Jalan arteri sekunder direncanakan
pengambilan keputusan yang dini memungkinkan optimalisasi dalam penentuan sistem terbaik
memiliki RUMIJA selebar 30 meter, untuk jalan kolektor primer direncanakan memiliki RUMIJA
bagi proyek kawasan. Dalam hal ini unit pengolahan limbah dapat dibuat terpadu untuk seluruh
selebar 18 meter, untuk jalan kolektor sekunder direncanakan memiliki RUMIJA selebar 14
kawasan atau berupa unit-unit kecil yang melayani tiap fasilitas. Developer bertanggung jawab
atas pengadaan unit-unit ini sesuai dengan standar dan ketentuan yang berlaku di Kota Cilegon.

LAPORAN FINAL
Penyediaan listrik, telepon dan utilitas lainnya harus dipertimbangkan baik untuk jangka panjang
maupun untuk jangka pendek (interim), khususnya menyangkut penempatan (alokasi) utilitas
selama masa konstruksi dan pembangunan.
6.2 RENCANA SISTEM SIRKULASI KENDARAAN
Ruang milik jalan atau yang biasa disingkat menjadi RUMIJA terdiri dari badan jalan dan jalur
pedestrian. Seperti yang sudah dijelaskan pada sub bab sebelumnya di area perencanaan RTBL
ini terdapat 4 kelas jalan dengan lebar Rumija/ROW yang berbeda-beda. Untuk lebih jelasnya
akan dijelaskan dengan gambar potongan dari masing-masing kelas jalan tersebut di bawah ini.
Gambar 6.4 Potongan Jalan Kolektor Primer di Area Perencanaan RTBL Cilegon Timur
Gambar 6.3 Potongan Jalan Lokal dan Kolektor Sekunder di Area Perencanaan RTBL
Cilegon Timur

LAPORAN FINAL
• POTONGAN JALAN ANTAR BANGUNAN
Gambar 6.6 Potongan Jalan Antara Stadion dan Bangunan Mix Use
Gambar 6.5 Potongan Jalan Arteri Sekunder di Area Perencanaan RTBL Cilegon Timur
Gambar 6.7 Potongan Jalan Antara Bangunan Mix Use dengan Mix Use

LAPORAN FINAL
• Street Furniture
Gambar 6.10 Tipologi Street Furniture di Kawasan Perencanaan dengan Filosofi Tipologi
Gambar 6.8 Potongan Jalan Antara Bangunan Mix Use dengan Permukiman Ornamen Kereta Api
Gambar 6.11 Tipologi Street Furniture di Koridor Ahmad Yani

Gambar 6.9 Potongan Jalan Antara Bangunan Fasum dan Komersial

LAPORAN FINAL
6.3 RENCANA PARKIR KENDARAAN
Sistem perparkiran di area perencanaan RTBL ini menggunakan off street parking dan ada 2
lokasi rencana parkir umum di lokasi perencanaan. Untuk parkir umum direncanakan di dekat
Terminal Seruni dan di dekat rencana stasiun kereta api. Luas rencana umum parkir di dekat
Terminal Seruni seluas 0,5 Ha, sedangkan rencana parkir umum di dekat rencana stasiun kereta
api seluas 1 Ha. Parkir off street menggunakan sistem kantong parkir. Kantong parkir
Rencana Titik
diintegrasikan dengan bangunan dan terletak di dalam kavling. Bangunan berlantai banyak,
Parkir di kawasan
seperti perkantoran, perdagangan, campuran, dan wisma susun wajib menyediakan parkir di Terminal Seruni.
dalam gedung. Pencapaian kantong parkir melalui jalan kolektor.
Rencana Titik
Parkir di kawasan
GOR dan
Perletakan Stasiun.
Gambar 6.13 Lokasi parkir umum di area perencanaan RTBL Kaw. Startegis Cilegon Timur
6.4 RENCANA SISTEM SIRKULASI PEJALAN KAKI DAN ANGKUTAN UMUM
Jalur pejalan kaki disediakan dengan adanya pedestrian di setiap rencana jalan serta rencana
pedestrian mall di tengah-tengah area perencanaan yang luas dan dapat menampung berbagai
aktifitas outdoor yang cukup besar.
Sedangkan untuk angkutan umum direncanakan mengitari kawasan area perencanaan dengan 6
halte yang tersebar. Dari halte ini pun berdasarkan konsep walkable distance sejauh 400 m
merupakan standart kenyamanan untuk berjalan kaki, tentnya dengan di dukung penataan jalan
pejalan kaki di pedestrian jalan.
Gambar 6.12 Gambaran sistem parkir off street dengan kantong parkir

LAPORAN FINAL
6.5 RENCANA SISTEM RUANG TERBUKA DAN TATA HIJAU
Ruang terbuka hinjau (RTH) pada kawasan perencanaan sebesar paling sedikit 30%, maka di
dalam area terbangun wajib menyediakan paling sedikit 20% ruang terbuka hijau, termasuk juga
kawasan area hijau sempadan sutet. Untuk menciptakan iklim mikro dan mengurangi polusi
udara kendaraan bermotor, maka di jalur pedestrian dianjurkan menanam pohon peneduh
dengan kanopi berjenis tanaman keras dengan asal setempat, dengan jarak penanaman setiap
10 (sepuluh) meter.
Jalur Sepeda
Gambar 6.14 Rencana jalur pedestrian dan angkutan umum di area perencanaan RTBL
Kaw. Startegis Cilegon Timur
Gambar 6.15 Rencana Ruang Terbuka Hijau dan Jalur RTH pada Kawasan Perencanaan

LAPORAN FINAL
6.6 RENCANA SISTEM JARINGAN DRAINASE
6.7 RENCANA SISTEM JARINGAN LISTRIK

Jaringan drainase di area perencanaan kawasan berada di bawah pedestrian jalan dan
diarahkan ke water chactment ataupun ke sungai/saluran terdekat, dapat terlihat dari gambar di Secara umum, pengembangan jaringan listrik mengikuti pola jaringan jalan kecuali untuk jaringan
bawah ini : listrik tegangan tinggi (SUTT/SUTET). Pengembangan jaringan listrik oleh PLN didasarkan pada
adanya permintaan dari masyrakat dan belum dapat berperan sebagai bagian dari kegiatan
insentif/disinsentif penataan ruang.
Untuk pengembangan pelayanan listrik di masa datang akan mengikuti perkembangan

pemanfaatan ruang yang sesuai dengan arahan rencananya sebagai bagian yang tidak
terpisahkan dari implementasi insentif penataan ruang. Meski demikian pelayanan listrik relatif
hanya memperluas jaringan distribusi yang ada dewasa ini dengan mengikuti jaringan jalan yang
dikembangkan (untuk mempermudah monitoring dan penyediaan lahan), penambahan gardu bila
diperlukan, dan secara perlahan menuju sistem dengan basis jaringan bawah tanah. Mengingat
Kawasan Perencanaan yang relatif padat terutama di sekitar pusat kota dan adanya
kecenderungan perkembangan kegiatan kawasan terbangun yang lebih mengarah ke lahan-
lahan pertanian, maka jaringan SUTT/SUTET (Saluran Udara Tegangan Tinggi/ Saluran Udara
Tegangan Ekstra Tinggi) harus dibatasi hanya pada jaringan yang ada saat ini saja.
Jumlah kebutuhan listrik akan semakin meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah
penduduk dan luas/unit permukiman. Hal ini perlu disikapi secara serius mengingat kondisi
pasokan listrik dalam lima tahun terakhir mengalami permasalahan berarti terkait keterlambatan
alih teknologi dan faktor bahan baku yang semakin menipis. Dengan demikian diperlukan adanya
upaya alternatif antara lain dengan memberikan kesempatan seluas-luasnya bagi masyarakat
dan swasta dalam memenuhi pasokan listrik disesuaikan dengan potensi yang ada pada masing-
masing daerah seperti listrik yang bersumber dari angin, kotoran hewan ternak (biogas), tenaga
matahari, dsb. Di samping itu untuk penyebaran pelayanan jaringan listrik, perlu memperhatikan
rencana tata ruang dan peruntukkannya sehingga ke depan penyediaan listrik dapat menjadi
salah satu perangkat insentif/disinsentif penataan ruang.
Gambar 6.16 Rencana jalur drainase di area perencanaan RTBL Kaw. Startegis Cilegon
Di area perencanaan kawasan terdapat rencana jalur SUTET di sebelah selatan kawasan yang
Timur
menuju ke utara. Dari jaringan SUTET ini akan disebar ke area perencanaan. Berikut
Area water catchment yang berada pada kawasan perencanaan akan menampung debit air
penggambaran diagram pemanfaatan jaringan listirk di RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur
untuk ditampung sementara, kemudian di aliarkan ke sungau terdekat salah satunya sungai
dan gambar jaringan listrik di are perencanaan.
Cibeber yang lokasiny tidak jauh dari area perencanaan.

LAPORAN FINAL
Tabel 6.1. Kebutuhan listrik di area perencanaan RTBL Kaw. Startegis Cilegon
Timur
Gambar 6.17 Diagram pemanfaatan jaringan listrik di area perencanaan RTBL Kaw.
Startegis Cilegon Timur
6.8 RENCANA SISTEM JARINGAN AIR BERSIH
KETERANGAN :
Jaringan air bersih di area perencanaan kawasan berada di bawah pedestrian jalan dan
diarahkan pada jalan utama yang nantinya disambungkan ke setiap bangunan yang ada di area
Jaringan Listrik perencanaan. Air bersih ini bersumber dari PDAM.
Sistem distribusi air minum ke daerah pelayanan direncanakan dengan sistem pemompaan
dengan tahapan-tahapan sebagai berikut;
 Supply air dari dari PDAM atau pengolahan setempat dialirkan/dipompakan ke

reservoir-reservoir gedung yang ada, kawasan perdagangan, perkantoran dan jasa
serta kawasan hunian (rumah susun).
 Dari reservoir-reservoir gedung, air didistribusikan untuk mememenuhi kebutuhan
domestik maupun non domestik di setiap kawasan.
Dengan demikian disetiap gedung harus mempunyai sistem pelayanan air sendiri dengan sarana
minimal yang dibutuhkan antara lain; reservoir gedung (ground), perpompaan, perpipaan, roof
tank dll. Berikut unit-unit sistemnya :
a. Meter Air Induk

Meter air induk dipasang sebelum air dialirkan ke reservoir utama. Meter air induk ini
diperlukan untuk mengetahui pemakaian air ke kawasan setiap bulannnya.
b. Reservoir Gedung
Reservoir gedung akan ditempatkan di lokasi-lokasi tertentu di setiap peruntukan
kawasan. Reservoir gedung ini diperlukan untuk menampung sementara air sebelum
didistribusikan ke setiap lantai bangunan.
c. Jaringan Pipa Distribusi

Jaringan pipa induk distribusi direncanakan untuk dapat mengalirkan air pada saat
Gambar 6.18 Rencana jaringan listrik di area perencanaan RTBL Kaw. Startegis Cilegon pemakaian air jam puncak (Q peak ). Aspek komponen yang terdapat di dalam jaringan
Timur pipa distribusi terdiri dari:
Berdasarkan hasil perhitungan kebutuhan listrik di area perencanaan diprediksi sebesar

3.996.000 watt atau 3.996 KW. Hal ini dihitung berdasarkan prediksi jumlah penduduk di tahun
2019 sebesar 22.200 jiwa. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat di table dibawah ini.

LAPORAN FINAL
 Crossing jalan,
 Air valve,
 Katup operasi (gate valve),
 Thrust block,
 Wash out, dll.
d. Bangunan Operasi
Bangunan operasi disesuaikan dengan standar perencanaan PU Cipta Karya.
Bangunan operasi yang akan dibangun antara lain:
 Ruang operasi,
 Gudang kimia,
 Ruang jaga.
Semua bangunan yang direncanakan dilengkapi dengan fasilitas penerangan dari

listrik PLN. Selain itu lokasi site dilakukan penataan landscape, drainase dan
penyempurnaan lainnya.
e. Perpompaan
Pompa yang direncanakan terdiri dari pompa distribusi utama dan pompa distribusi
gedung. Pompa distribusi utama akan diletakan di reservoir utama, sedangkan pompa
distribusi gedung akan diletakan di reservoir gedung. Jenis pompa yang akan
digunakan adalah centrifugal end suction dengan kapasitas pompa sesuai dengan
kebutuhan air.
Gambar 6.20 Rencana jaringan air bersih di area perencanaan RTBL Kaw. Startegis
Untuk lebih jelasnya lihat gambar dibawah ini.
Cilegon Timur
Berdasarkan hasil perhitungan kebutuhan air bersih di area perencanaan diprediksi sebesar
5.550.000 liter/kapita/hari. Hal ini dihitung berdasarkan prediksi jumlah penduduk di tahun 2019
sebesar 22.200 jiwa. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat di table dibawah ini.
Tabel 6.2. Kebutuhan air bersih di area perencanaan RTBL Kaw. Startegis Cilegon Timur
Gambar 6.19 Diagram pemanfaatan jaringan air bersih di area perencanaan RTBL Kaw.
Startegis Cilegon Timur

LAPORAN FINAL
6.8.1 Rencana Sistem Pengolahan Air Limbah gambaran salah satu parameter kunci untuk kualitas kelas empat ini, yakni kandungan
Sesuai dengan peruntukan lahannya di kawasan perencanaan ini akan dibangun BOD tidak boleh lebih dari 12 mg/l.
kawasan perkantoran dan jasa serta kawasan hunian (rumah susun). Dengan demikian
b. Timbulan Air Limbah
air limbah yang akan dihasilkan adalah air limbah domestic yang dihasilkan dari kegiatan
Perkiraan timbulan/ debit air limbah pada kawasan perencanaan adalah sekitar 70% -
domestic di setiap kawasan.
80 % dari pemakaian air minum.
a. Arahan Pengelolaan Air Limbah Domestik c. Sistem Pengolahan Air Limbah Domestik
Dalam pengelolaan limbah cair domestik sangat merekomendasikan agar kualitas air Air limbah domestik dari setiap gedung dialirkan langsung ke tangki septic.
hasil pengolahan ini memenuhi syarat untuk digunakan kembali minimal untuk Keuntungan sistem ini adalah beban organic yang terkandung dalam limbah cair tidak
dimanfaatkan untuk kebutuhan Non Domestik. Untuk itu perlu disiapkan sistem terlalu berat, sehingga akan lebih mudah untuk mencapai kualitas efluen yang akan
pengolahan yang baik dan andal yang dapat mencapai kualitas dimaksud sesuai dicapai. Kerugiannya, harus ada lahan cukup untuk lokasi tanki septik di setiap
dengan pemanfaatannya. gedung, dan lumpur tanki septic tersebut harus selalu dikuras secara periodik.
Pedoman untuk pencapaian kualitas air ini adalah pada penggolongan pemanfaatan
sumber daya air sesuai dengan PP No. 82 Tahun 2001 Tentang Pengelolaan Kualitas
Air dan Pengendalian Pencemaran Air.
Dalam Peraturan Pemerintah dimaksud, penggolongan kelas air terbagi dalam 4 kelas,
yakni :
• Kelas satu, air yang peruntukannya dapat digunakan untuk air baku air minum, dan
atau peruntukan lain yang mempersyaratkan mutu air yang sama dengan kegunaan
tersebut;
• Kelas dua, air yang peruntukannya dapat digunakan untuk prasarana/sarana

rekreasi air, pembudidayaan ikan air tawar, peternakan, air untuk mengairi
pertanaman, dan atau peruntukan lain yang mempersyaratkan mutu air yang sama
dengan kegunaan tersebut;
Gambar 6.21 Diagram Sistem Pengelolaan Air Limbah
• Kelas tiga, air yang peruntukannya dapat digunakan untuk pembudidayaan ikan
tawar, peternakan, air untuk mengairi tanaman, dan atau peruntukan lain yang
6.8.2 Rencana Sistem Persampahan
mempersyaratkan mutu air yang sama dengan kegunaan tersebut;
Sistem persampahan di area perencanaan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur
• Kelas empat, air yang peruntukannya dapat digunakan untuk mengairi pertanaman dengan konsep 3R yaitu Reduce, Reuse, dan Recyle. Dalam konsep ini sampah rumah
dan atau peruntukan lain yang mempersyaratkan mutu air yang sama dengan tangga akan dipilah menjadi organic, anorganik, dan residu.
kegunaan tersebut.
Sampah organik yang bersifat dapat membusuk dapat dijadikan kompos dengan metode
Dalam konteks ini, pemanfaatan yang paling mudah dan mungkin dijangkau dengan
takakura, bambookura, dan Doskura untuk individu, sedangkan untuk komunal dapat
sistem yang akan diimplementasikan adalah untuk kualitas air kelas empat, yakni
menggunakan metode gundukan. Hasil kompos tersebut dapat digunakan untuk
untuk mengairi tanaman atau menyiram tanaman. Namun untuk mencapai kelas empat
penghijauan lingkungan RT/RW.
inipun bukan perkara mudah, karena diperlukan pengolahan yang seksama.Sebagai

LAPORAN FINAL
Sampah anorganik ada yang layak jual dan juga dapat dijadikan kerajinan. Sampah
tersebut dibawa ke unit bank sampah yang merupakan kelompok masyarakat/kelompok
sekolah yang dapat dijadikan kerajinan daur ulang masyarakat atau masuk ke mesin
pencacah.
Sampah residu yang bersifat campuran akan dibuang ke TPS. Sampah initidak dapat
diolah lebih lanjut. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar dibawah ini.
Gambar 6.23 Gambaran fungsi TPST
Lokasi TSPST
Seluas 200 m²
Gambar 6.22 Sistem jaringan persampahan di area perencanaan RTBL Kaw. Startegis
Cilegon Timur
TPS Terpadu (TPST) memiliki fungsi sebagai pemisah, pencucian/pembersihan,

pengemasan, dan pengiriman produk daur ulang sampah. Berdasarkan standar TPST
minimal memiliki luas 200 m2. Di area perencanaan TPST akan ditempatkan di wilayah
selatan kawasan. Untuk lebih jelasnya lihat pada gambar dibawah ini.
Gambar 6.24 Rencana lokasi TPST di area perencanaan RTBL Kaw. Startegis Cilegon
Timur

LAPORAN FINAL
6.8.3 Rencana Sistem Pengaman Jaringan Kebakaran

A. Arahan Penanggulangan Kebakaran
Sistem proteksi terhadap kebakaran di dalam tapak (luar bangunan) dilakukan dengan
pemasangan alat hidrant di antara bangunannya. Selain itu, sistem proteksi kebakaran
dapat dilakukan dalam peletakan massa-massa dalam tapak, misalnya massa
bangunan dipecah dengan jarak yang cukup aman sehingga apabila terjadi kebakaran
di salah satu bangunan, api tersebut tidak cepat menyebar ke bangunan lainnya.
Mengacu pada Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 32/Permen/M/2006

Tentang Petunjuk Teknis Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang
Berdiri Sendiri, bahwa penempatan kran kebakaran dilakukan pada setiap jarak ± 100
meter untuk daerah komersial dan ±200 meter untuk daerah perumahan.
B. Pilar Hidran
Gambar 6.25 Skematik Sistem Pemadam Kebakaran
Pilar hidran yang digunakan adalah tipe two way pillar dengan ukuran 65x65x100,
dilengkapi dengan hose nozzel 2,5”, hydrant box dan fire hose sepanjang 90 meter Selain itu direncanakan lokasi pos pemadam kebakaran dekat dengan area water catchment.
dengan jangkauan 100 meter. Pos pemadam ini akan melayani area perencanaan dan sekitanya dengan memiliki beberapa
C. Jaringan Perpipaan unit mobil pemadam kebakaran. Dengan rencana banyaknya bangunan tinggi di area
Jaringan pemipaan kebakaran sebaiknya dibuat terpisah dengan sistem pemipaan air perencanaan, pos pemadam kebakaran ini pun menjadi penting. Untuk lebih jelasnya dapat
bersih sehingga lebih aman. Pipa yang digunakan adalah pipa dari jenis Black Steel dilhat pada gambar dibawah ini.
(BSP) Schedule 40. Bagian luar dari pipa perlawanan kebakaran dilapisi dengan aspalt
coating untuk mencegah terjadinya perkaratan. Sistem pemipaannya sendiri akan di
letakkan sedemikian rupa, sehingga pemasangan/penempatan pillar hydrant akan
Rencana Lokasi
“mengelilingi” setiap gedung dan akan mudah menjangkau pada saat diperlukan.
Pos Pemadam
D. Reservoir Kebakaran Kebakaran
Sistem jaringan pengaman kebakaran bersumber dari reservoir kebakaran yang

dihubungkan melalui pipa hydrant ke Diesel fire pump (DP), Electric fire pump (EP),
dan Jockey pump (JP). Dari ketiga pompa tersebut dialirkan ke pilar hydrant yang
tersebar di kawasan hunian/rumah susun, kawasan perdagangan, perkantoran & jasa.
Sistem pemadaman kebakaran dari luar gedung (Pillar Hydrant) diperlukan kapasitas
atau debit air sebesar 500 gpm atau = 31,54 l/det untuk selama proses pemadaman 1
(satu) jam. Dengan demikian akan diperlukan volume reservoir kebakaran sebesar
sekitar 115 m3.
Gambar 6.26 Rencana Lokasi Pos Pemadam Kebakaran di Area Perencanaan RTBL

LAPORAN AKHIR
6.8.4 Rencana Sistem Jaringan Telepon mengatur/meletakkan fungsi-fungsi aktivitas yang ada di kawasan secara proporsional dengan
Jaringan telekomunikasi dilayani oleh PT Telkom melalui jaringan kabel telepon tetap pertimbangan potensi, karakter dan daya dukung lahan secara keseluruhan. Aturan ini juga
(Public Switched Telephone Network).Selain itu juga direncanakan penyediaan lahan bertujuan untuk mencegah perluasan/perkembangan fungsi-fungsi yang dapat mengganggu
untuk pembangunan BTS bagi berbagai operator telekomunikasi selular.Jika terwujudnya penataan kawasan.
memungkinkan, pembangunan menara telekomunikasi selular dibangun secara terpadu.
Peruntukan campuran dalam struktur penggunaan lahan di kawasan secara keseluruhan tidak
berubah, namun batas-batas peruntukan lebih dipertegas. Kegiatan-kegiatan baru pada ruang-
PT PLN
ruang terbuka yang belum terolah harus segera ditata agar pengaruh penataannya dapat
langsung menyebar ke seluruh kawasan perencanaan.
Jaringan kabel telepon
Jaringan Kabel Telepon Tetap
(Public Switched Telephone
Fungsi yang akan direncanakan merupakan fungsi yang dapat mendukung peran sebagai
Sentral Box Box
Network)
kawasan strategis Cilegon Timur. Adapun fungsi-fungsi yang dapat mendukung yaitu fungsi
Telepon jaringan luar pelanggan PABX
Otomat (outdoor) perkantoran perdagangan dan jasa, hunian, pendidikan, rekreasi dan olahraga, kesehatan, mix
used, terminal, stasiun kereta api, dan ruang terbuka hijau. Fungsi-fungsi tersebut akan dibantu
fungsi fasilitas umum/ fasilitas sosial dan jaringan infrastruktur. Jika dijabarkan fungsi-fungsi
BTS Telepon selular Pelanggan
yang akan direncanakan antara lain:
1. Perdagangan dan jasa :

perkantoran, pertokoan, ruko dan sarana perbelanjaan lainnya.
Gambar 6.27 Diagram Sistem Jaringan Telepon 2. Mix Use :

Prasaran telepon meliputi Satuan Telepon Otomat (STO), Distribution Point (DP), Rumah kabel Apartemen/Hotel beserta fasilitas pendukungnya.
(RK), kabel transmisi, distribusi dan sambungan rumah. Kabel transmisi, distribusi dan 3. Sarana Umum :
sambungan rumah menggunakan sambungan udara. Jarak antara tiang ke tepi perkerasan Sarana Pendidikan, sarana ibadah, sarana terminal, sarana rekreasi dan olahraga,
minimal 2m.DP dan RK dapat diletakkan di badan jalan apabila badan jalan memiliki median sarana sosial budaya dan sarana stasiun kereta api.
minimal 1,5m. 4. Hunian :

Wisma sedang, besar, dan rumah susun.
5. Ruang terbuka :
6.9 RENCANA POLA RUANG RTBL KAWASAN STRATEGIS CILEGON TIMUR Ruang terbuka hijau.
Berdasarkan gambar 4.3, dapat dilihat di lokasi wilayah studi direncanakan beberapa
penggunaan lahan mulai dari zona perumahan horizontal; zona perumahan vertikal; zona
perkantoran, perdagangan dan jasa; zona industri dan pergudangan; zona fasilitas umum dan
sosial. Sedangkan di area perencanaan terdapat zona perumahan; zona perkantoran,
perdagangan, dan jasa; zona campuran; zona parkir; zona stasiun kereta api; zona pedestrian
mall; zona sempadan SUTET; zona ruang terbuka hijau; dan ruang terbuka biru.
Didalam RTRW Kota Cilegon 2010 – 2030, Kawasan Cilegon Timur ini diarahkan
pemanfaatannya untuk kawasan peruntukan lainnya. aturan peruntukan lahan ini bertujuan untuk

LAPORAN AKHIR
Berdasarkan Perwal No. 24 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Bertingkat Tinggi, Jarak bebas bangunan gedung bertingkat tinggi terhadap bangunan
lainnya sekurang-kurangnya 4 meter dari lantai dasar dan pada setiap penambahan lantai
ditambah 0,5 meter dari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai jarak bebas
terjauh 12,5 meter.
6.10.1 Koefisien Dasar Bangunan (Kdb)

Koefisien Dasar Bangunan adalah angka prosentasi berdasarkan perbandingan luas
lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang
dikuasai sesuai dengan rencana kota. Pertimbangan rata-rata juga berlaku bagi KDB
keseluruhan lahan kawasan. Distribusi nilai KDB pada setiap sub-blok, terlihat pada peta
dan tabel distribusi intensitas pemanfaatan lahan.
6.10.2 Koefisien Lantai Bangunan (Klb)

Koefisien Lantai Bangunan adalah angka perbandingan jumlah luas lantai seluruh
bangunan terhadap luas tanah perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai sesuai
dengan rencana kota. KLB menetapkan besaran maksimum luas lantai yang dapat
Gambar 6.28 Rencana Penggunanan Lahan di Area Perencanaan RTBL terbangun bagi masing-masing peruntukan lahan. Pertimbangan utama Pemerintah Kota
Cilegon adalah terpenuhinya persyaratan KLB rata-rata untuk keseluruhan lahan kawasan
6.10 RENCANA INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN ini dan bukan untuk masing-masing sub-blok seperti pada pembangunan biasa (sistem
Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah jumlah luas seluruh lantai bangunan pada luas kavling). Oleh karena itu, pada kawasan ini dapat diterapkan sistem "deposit”, dimana
tanah perpetakan/daerah perencanaan yang sesuai dengan rencana kota. Intensitas kelebihan lantai bangunan dapat disimpan untuk selanjutnya dialihkan (transfer) kepada
Pemanfaatan lahan erat hubungannya dengan konsep peruntukan lahan kawasan ini, sub-blok lain yang membutuhkannya. Distribusi nilai KLB pada setiap sub-blok, tertihat
terutama menyangkut besaran ruang yang ditempati oleh peruntukan yang telah pada peta dan tabel distribusi intenstas pemanfaatan lahan.
ditetapkan. Oleh karena Intensitas Pemanfaatan Lahan merupakan luas lantai maksimum
yang dapat dibangun di atas sebidang tahan, maka dari hal tersebut dapat diperoleh
gambaran skala pembangunan bagi Kawasan Jombang Wetan, Kota Cilegon ini.
Perhitungan intensitas kawasan ini dilakukan dengan membagi kawasan menjadi beberapa
blok yang lebih kecil. Pembagian blok ini dilakukan untuk mempermudah perhitungan
kawasan secara keseluruhan. Blok kawasan terbagi menjadi 4 blok utama dengan
pembagian berdasarkan struktur utama kawasan. Kesamaan karakter secara kualitatif dan
kedekatan lokasi juga menjadi pertimbangan utama.

LAPORAN AKHIR
Sedangkan intensitas di wilayah perencnaan RTBL dapat dilihat pada gambar di bawah ini :
Gambar 6.29 Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan di Wilayah Studi RTBL Gambar 6.30 Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan di Area Perencanaan RTBL
Berdasarkan gambar diatas, dapat diketahui untuk perumahan diberikan KDB 60%, KLB
1,8, ketinggian bangunan 3, dan tipe bangunan tunggal. Perdagangan, dan jasa diberikan
KDB 60%, KLB 3, ketinggian bangunan 8, dan tipe bangunan tunggal. Fasilitas umum dan
sosial diberikan KDB 60%, KLB 3, ketinggian bangunan 8, dan tipe bangunan tunggal.
Campuran/Mix Use diberikan KDB 50%, KLB 4, ketinggian bangunan 24, dan tipe
bangunan tunggal. Parkir diberikan KDB 10%, KLB 1, ketinggian bangunan 2, dan tipe
bangunan tunggal. Perumahan vertikal diberikan KDB 60%, KLB 3, dan tipe bangunan
tunggal. Sedangkan pedestrian mall, sempadan SUTET, RTH, dan RTB tidak diperuntukan
untuk adanya bangunan.

LAPORAN AKHIR
6.11 RENCANA TATA BANGUNAN

Di awal era globalisasi, hampir semua kota bisa dikatakan memiliki wajah yang hampir
sama dengan gaya arsitektur modernnya dilengkapi jendela-jendela kaca (curtain wall) dan
bangunan kotak pencakar langit. Namun saat ini paradigma perencanaan kota sudah mulai
berubah, ada sebuah kesadaraan kolektif dari kota-kota di dunia untuk tampil berbeda, lain
dari yang lain, yang direpresentasikan dalam bentuk lingkungan binaan dengan cara
mencoba mempertahankan bangunan dan kawasan bersejarah dengan arsitektur lokalnya
yang khas, ataupun menggabungkan kedua-nya dengan pendekatan adaptive reuse dan
infill development.
Dengan konsep perencanaan kota yang integral dan dilengkapi rencana detail, bangunan-
bangunan lama dan bersejarah direnovasi dan dialihfungsikan menjadi restauran, café,
kantor, dan fungsi publik lainnya (adaptive reuse) yang menunjang vitalitas kawasan
tersebut. Disamping itu bangunan baru bisa berdiri berdampingan secara harmonis
dengan bangunan lama tanpa harus merobohkannya (infill development).
Penataan kawasan perencanaan terutama yang terkait dengan tata bangunan akan
direncanakana melalui pembangunan penyisipan (infill development), dimana
pembangunan suatu area dengan cara penyisipan satu atau lebih bangunan dengan
fungsifungsi penunjang tertentu pada suatu kawasan/lingkungan terbangun dengan
mempertimbangkan kontekstualitasnya dengan bangunan dan lingkungan eksisting,
dengan maksud memperkuat/memperbaiki citra lingkungan dan kawasan yang
bersangkutan.
Gambar 6.31 Rencana Tata Bangunan pada kawasan perencanaan

LAPORAN AKHIR

LAPORAN AKHIR
6.11.1 Rencana Tata Kualitas Ruang

6.11.1.1 Karakter Penanda Bangunan
Penataan penanda bangunan komersial / signage pada kawasan perencanaan (terutama
bangunan tepi koridor jalan) direncanakan dengan konsep peletakan yang disesuaikan
dengan skala pandang pengunjung.
Papan nama bangunan komersial berbeda ukuran dan penempatan, sehingga diperlukan
penataan mengikuti pola grid bangunan toko / ruko yang membentuk ruang untuk perletakan
papan nama toko.
Pengaturan papan nama bangunan komersial adalah :

1) Membatasi lokasi perletakan hanya di area komersial saja
2) Perletakan papan papan nama toko berdasarkan pola grid bangunan
3) Disesuaikan dengan skala pandang pengunjung
T=>5M
T=3–5M
T = 2,4 M

LAPORAN AKHIR
6.11.1.2 Karakter Perabot Jalan / Street Furniture Perencanaan penataan tong/tempat sampah terpilah 3 (tiga) skala lingkungan yang terbuat dari
Penataan perabot jalan / street furniture pada kawasan perencanaan direncanakan dengan fiber glass berbentuk kotak dengan hiasan ukiran khas Cilegon ditempatkan di koridor utama
konsep peletakan pada pedestrian di sepanjang koridor jalan utama (koridor kolektor primer kawasan (koridor kolektor primer dan lokal primer), sedangkan tong sampah terpilah 3 (tiga)
dan lokal primer) dan berupa lampu jalan, lampu pedestrian dan tempat/tong sampah yang berbentuk silinder ditempatkan pada kawasan perencanaan hunian vertikal / rusun.
disesuaikan dengan kebutuhan kawasan.
P = 1.8 M
TIANG LAMPU JALAN
Pengaturan perletakan perabot jalan

adalah sebagai berikut :
1) lampu jalan diletakkan tiap 40-60 m
T = 8.00 M
2) lampu pedestrian diletakkan tiap
40-60 m
TONG SAMPAH DI PEDESTRIAN KORIDOR
3) Tempat / tong sampah diletakkan JALAN UTAMA
tiap 500 m pada pedestrian dan

tersebar di kawasan lain yang TONG SAMPAH DI
KAWASAN HUNIAN
disesuaikan dengan kebutuhan
MEDIA IKLAN
T = 0.8 M

LAPORAN AKHIR
ZONA SUB ZONA I (dijinkan) T (Terbatas) B (Bersyarat) X (Dilarang)

6.12 PENGENDALIAN RUANG
• Panti Jompo, • Toko • Katering • Rumah Flat
Pengendalian Ruang di RTBL ini menggunakan table ITBX. Dalam Tabel ITBX ada
Yatim • Pertokoan • Rumah • Rumah Dinas
kegiatan yang di-ijinkan, terbatas, bersyarat, dan dilarang di setiap sub zona. Sub Zona • Musholla • Supermarket Susun • Pasar
adalah turunan dari Zona/Penggunaan lahan rencana yang diberikan. Persyaratan untuk • Perkantoran • Minimarket • Masjid tradisional
• Lembaga • Laundry • PKL • Pasar Induk
pemanfaatan yang bersifat terbatas dan bersyarat akan lebih lanjut dibahas dalam RDTR.
Keuangan • Penjahit • Rumah Sakit • Toserba
ITBX dalam RTBL ini bersifat memberikan guideline, terkait kegiatan-kegiatan yang ada di • Pangkas • Restoran • Rumah Sakit • Jasa Bangunan
wilayah studi dan area perencanaan RTBL ini. Pengimplementasi-an yang lebih tepat Rambut • Kedai Kopi Bersalin • Homestay
Zona
Sub Zona • Tempat • Balai • Cottage
disesuaikan dengan Perda RDTR jika telah di Perda-kan dan berlaku. Perdaganga
Perkantoran bermain Pengobatan • Kolam
n dan Jasa
lingkungan • Praktek Pemancingan
Tabel 6.1. Tabel ITBX
• Taman Dokter • Praktek
rekreasi • Praktek Pengobatan
ZONA SUB ZONA I (dijinkan) T (Terbatas) B (Bersyarat) X (Dilarang) • Parkir Pengobatan Alternatif
• Pemerintahan Alternatif • Praktek Bidan
• Rumah Kecil • Rumah • Masjid • Rumah susun • Apotek
• Rumah Sangat Kecil • Praktek • Guest house • Laboratorium
Sedang • Balai Dokter • Toko Kesehatan
• Musholla Pengobatan • Praktek • Pertokoan • Panti Jompo, • Gudang • Rumah • Rumah Sangat
• Tempat • Apotek Pengobatan • Pasar Yatim Tertutup Susun Kecil
Zona
bermain • Sanggar Seni Alternatif Tradisional • Musholla • Perkantoran • Losmen • Rumah Kecil
Zona Perumahan
lingkungan • Kantor • Gelanggang • Toserba • Toko • Mini market • Asrama • Rumah Sedang
Perumahan KDB Sedang-
Tinggi
• Taman Organisasi remaja • Pertokoan • Masjid • Rumah Besar
rekreasi Kemasyaraka • Rumah • Pasar • PKL • Rumah Flat
• Parkir tan bersalin Tradisional • Rumah Sakit • Rumah Dinas
• Puskesmas • Klinik dan • Pasar Induk • Rumah Sakit • Pemakaman
• Praktek Bidan Poliklinik • Toserba Bersalin • Homestay
• PKL • Jasa • Balai • Taman
Zona Sub Zona
• Rumah • Toko • Rumah Kecil • Rumah Flat Bangunan Pengobatan perkemahan
Perdaganga Perdagangan
Susun • Pertokoan • Rumah • Asrama • Lembaga • Kolam
n dan Jasa dan Jasa
• Musholla • Minimarket Sedang • Guest House Keuangan Pemancingan
• Tempat • Toserba • Rumah Besar • Jasa Keuangan • Biro • Gudang
bermain • Katering • Masjid • Lembaga perjalanan Terbuka
lingkungan • Pangkas • PKL Keuangan • Ekspedisi • Pendidikan
• Taman Rambut • Gelanggang • pengiriman Dasar
rekreasi • Balai remaja barang
Zona Sub Zona
• Parkir Pengobatan • Pendididkan • Laundry
Perumahan Rumah Susun
• Puskesmas Dasar • Penjahit
• Pendididkan • Parkir
Menengah • Pemerintahan
• Praktek • Industri Kecil • Perkantoran • Industri • Rumah Sangat
Dokter • Musholla • Pertokoan • Rumah Kecil
Zona
• Praktek Industri dan Sub Zona • Bengkel • Mini market Susun • Rumah Kecil
Pengobatan Pergudanga Industri • SPBU dan • Toserba • Masjid • Rumah Sedang
Alternatif n SPBG • Pasar • PKL • Rumah Besar
• Katering Tradisional • Pendaratan • Rumah Flat

LAPORAN AKHIR
ZONA SUB ZONA I (dijinkan) T (Terbatas) B (Bersyarat) X (Dilarang) ZONA SUB ZONA I (dijinkan) T (Terbatas) B (Bersyarat) X (Dilarang)
• Gudang • Biro Helikopter • Rumah Dinas Pemerintahan Rambut dan Pemancingan

Terbuka Perjalanan • Daur Ulang • Pemakaman • TPS-3R Salon • Fasilitas
• Gudang • Ekspedisi • Homestay • Hutan Kota • Laundry Pendidikan
Tertutup Pengiriman • Taman • Taman Kota • Penjahit • Perternakan
• Parkir Barang perkemahan • Kolam (Tailor) • Perikanan
• Kantor • Warnet dan • Kolam Retensi • Pencucian • Ruko
Pemerintahan Game Center Pemancingan Kendaraan • Rukan
• Klinik dan • Pangkas • Fasilitas Bermotor • Wisata
Rumah Sakit Rambut dan Pendidikan • Hotel
Hewan Salon • Perternakan • Losmen
• TPS-3R • Laundry • Perikanan • Restoran
• Hutan Kota • Penjahit • Ruko • Kedai Kopi
• Taman Kota (Tailor) • Rukan • Praktek
• Kolam • Pencucian • Wisata Dokter
Retensi Kendaraan • Pengobatan
Bermotor Alternatif
• Hotel • Praktek Bidan
• Losmen dan Rumah
• Restoran Bersalin
• Kedai Kopi • Klinik dan
• Praktek Poliklinik
Dokter • Apotek
• Pengobatan • Laboratorium
Alternatif Kesehatan
• Praktek Bidan • TK • • Rumah • Rumah Dinas
dan Rumah • Pendidikan Sangat Kecil • Perkantoran
Bersalin Dasar • Rumah Kecil • Pedagangan
• Klinik dan • Pendidikan • Rumah dan Jasa
Poliklinik Menengah Sedang • Perhotelan
• Apotek • Pendidikan • Rumah Besar • Industri
• Laboratorium Tinggi • Rumah • Pertaninan
Kesehatan • Tempat Susun • Perternakan
• Gudang • Perkantoran • Rumah • Industri Zona Sub Zona Kursus dan • Asrama • Rumah Sakit
Terbuka • Pertokoan Susun • Industri Kecil Pelayanan Prasarana Pelatihan • Masjid • Praktek Dokter
• Gudang • Mini market • Masjid • Rumah Sangat Umum Pendidikan • Laboratorium • PKL • Pengobatan
Tertutup • Toserba • PKL Kecil • Puskesmas Alternatif
• Pool • Pasar • Pendaratan • Rumah Kecil • Musholla • Gedung
Zona Kendaraan Tradisional Helikopter • Rumah Sedang • Pemerintahan Pertemuan
Industri dan Sub Zona Umum • Biro • Daur Ulang • Rumah Besar • Parkir
Pergudanga Pergudangan • Musholla Perjalanan • Rumah Flat • Hutan Kota
n • Bengkel • Ekspedisi • Rumah Dinas • Taman Kota
• SPBU dan Pengiriman • Pemakaman • Kolam
SPBG Barang • Homestay Retensi
• Katering • Warnet dan • Taman
• Parkir Game Center perkemahan
• Kantor • Pangkas • Kolam

LAPORAN AKHIR
ZONA SUB ZONA I (dijinkan) T (Terbatas) B (Bersyarat) X (Dilarang) ZONA SUB ZONA I (dijinkan) T (Terbatas) B (Bersyarat) X (Dilarang)
• Pusat • • Rumah • Rumah Dinas • Industri

Rehabilitasi Sangat Kecil • Perkantoran
• Musholla • Rumah Kecil • Pedagangan
• Rumah Sakit • Rumah dan Jasa
• Rumah Sakit Sedang • Perhotelan
Bersalin • Rumah Besar • Industri
• Puskesmas • Rumah • Pertaninan
• Balai Susun • Perternakan • Teater • • Rumah • Rumah Dinas
Pengobatan • Masjid • Pendidikan Terbuka Sangat Kecil • Perkantoran
• Praktek • PKL • Laboratoium • Parkir • Rumah Kecil • Pedagangan
Dokter • Pendaratan • Gedung • Puskesmas • Rumah dan Jasa
• Pengobatan Helikopter Pertemuan • Sanggar Seni Sedang • Perhotelan
Alternatif • Ruko • Museum • Rumah Besar • Pertanian
• Praktek Bidan • Rukan • Gedung • Rumah • Perternakan
Zona Sub Zona
Pelayanan Prasarana dan Rumah Serba Guna Susun • Ruko
Sub Zona
Umum Kesehatan Bersalin Zona • Gedung • Masjid • Rukan
Prasarana
• Klinik dan Pelayanan Pertemuan • PKL • Pendidikan
Sosial
Umum • Balai • Pendaratan • Laboratorium
Poliklinik Budaya
• Apotek Pertemuan Helikopter • Rumah Sakit
• Labortorium dan Pameran • Praktek Dokter
Kesehatan • Pusat • Pengobatan
• Klinik dan Informasi Alternatif
Rumah Sakit • Hutan Kota • Industri
Hewan • Taman Kota
• Parkir • Kolam
• Hutan Kota Retensi
• Taman Kota • Tempat • • Rumah • Rumah Dinas
• Kolam Bermain Sangat Kecil • Perkantoran
Retensi Lingkungan • Rumah Kecil • Pedagangan
• Masjid • • Rumah • Rumah Dinas • Taman • Rumah dan Jasa
• Musholla Sangat Kecil • Perkantoran Rekreasi Sedang • Perhotelan
• Gereja • Rumah Kecil • Pedagangan • Lapangan • Rumah Besar • Pertanian
• Pura • Rumah dan Jasa Olahraga • Rumah • Perternakan
• Kelenteng Sedang • Perhotelan • Gelanggang Susun • Ruko
• Vihara • Rumah Besar • Pertanian Remaja • Masjid • Rukan
Sub Zona
• Parkir • Rumah • Perternakan Zona • Gedung • PKL • Pendidikan
Prasarana
• Islamic Susun • Ruko Pelayanan Olahraga • Pendaratan • Laboratorium
Zona Sub Zona Olah Raga
Umum • Stadion Helikopter • Rumah Sakit
Pelayanan Prasarana Centre • PKL • Rukan dan Rekreasi
Umum Ibadah • Puskesmas • Pendidikan • Gedung Olah • Praktek Dokter
• Hutan Kota • Laboratorium Seni • Pengobatan
• Taman Kota • Rumah Sakit • Instalasi/Pem Alternatif
• Kolam • Praktek Dokter eliharaan • Industri
Retensi • Pengobatan Kuda Pacuan
Alternatif • Komersil
• Gedung (Equstrian)
Pertemuan • Padang Golf
dan Arena

LAPORAN AKHIR
 Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui penyediaan lingkungan yang

ZONA SUB ZONA I (dijinkan) T (Terbatas) B (Bersyarat) X (Dilarang) aman, nyaman, sehat dan menarik serta berwawasan ekologis.
4. Dari sisi pemangku kepentingan:
Latihan Golf  Tercapainya keseimbangan berbagai kepentingan yang ada antarpara pelaku.
• Pusat
Olahraga dan Yang dimaksud dengan blok peruntukan adalah sub-sub bagian dalam suatu kawasan
Kesehatan yang dikelompokkan berdasarkan kesamaan atau keterkaitan fungsi. Penetapan blok
Jasmani peruntukan ini dimaksudkan untuk memberikan gambaran ukuran, fungsi, dan karakteristik
• Bowling dan kegiatan masyarakat setempat.
Billiard
• Gelanggang Didalam RTRW Kota Cilegon 2010 – 2030, arahan pengembangan kawasan ini sebagai
Renang pusat aktivitas industri dan perdagangan. Adapun Kawasan Strategis Cilegon Timur ini
• Taman diarahkan pemanfaatannya untuk kawasan perdagangan dan jasa serta kawasan hunian.
Hiburan Aturan peruntukan lahan ini bertujuan untuk mengatur/meletakkan fungsi-fungsi aktivitas
• Taman yang ada di kawasan secara proporsional dengan pertimbangan potensi, karakter dan daya
Perkemahan dukung lahan secara keseluruhan. Aturan ini juga bertujuan untuk mencegah
• Teater perluasan/perkembangan fungsi-fungsi yang dapat mengganggu terwujudnya penataan
Terbuka kawasan.
• Kebun Fungsi yang akan direncanakan merupakan fungsi yang dapat mendukung peran kawasan
Binatang sebagai pusat aktivitas kota. Adapun fungsi-fungsi yang dapat mendukung yaitu fungsi Mix
• Kolam Use, perkantoran perdagangan dan jasa, hunian, pendidikan, rekreasi dan olahraga,
Pemancingan stasiun, terminal, dan ruang terbuka hijau. Fungsi-fungsi tersebut akan dibantu fungsi
• Puskesmas fasilitas umum/ fasilitas sosial dan jaringan infrastruktur. Jika dijabarkan fungsi-fungsi yang
• Pusat akan direncanakan antara lain:
Informasi
• TPS-3R 1. Mix Use atau Campuran
• Hutan Kota Hotel, Apartemen, Mall, Perkantoran
• Taman Kota
2. Perdagangan dan jasa :
Kantor-kantor, pertokoan, ruko dan sarana perbelanjaan lainnya.
6.13 RENCANA POLA RUANG RTBL KAW. STRATEGIS CILEGON TIMUR 3. Sarana Umum :
Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganannya, yaitu pembagian suatu Sarana Pendidikan, sarana ibadah, sarana terminal, stasiun kereta api, sarana rekreasi
kawasan perencanaan menjadi blok-blok pengembangan yang lebih kecil sehingga strategi dan olahraga, sarana sosial budaya dan sarana umum kota.
dan program pengembangannya dapat lebih terarah dan rinci.
4. Hunian :
Penetapan atau pembagian blok pengembangan dapat didasarkan pada: Rumah Susun, Apartemen.
1. Secara fungsional: 5. Ruang terbuka :

 Kesamaan fungsi, karakter eksisting atau pun karakter yang ingin diciptakan; Ruang terbuka hijau, Area Komunal
 Kesamaan dan potensi pengembangan;
 Kebutuhan pemilahan dan organisasi pekerjaan serta strategi pengembangannya.
2. Secara fisik:
 Morfologi blok;
 Pola/pattern blok;
 Kemudahan implementasi dan prioritas strategi.

3. Dari sisi lingkungan (daya dukung dan kelestarian ekologi lingkungan):
 Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan perwujudan sistem ekologis
yang berkelanjutan;

LAPORAN AKHIR
Gambar 6.1 Rencana Tata Bangunan pada Kawasan Perencanaan

LAPORAN AKHIR
Tabel 6.2. Tabel Intensitas Bangunan di Area Perencanaan RTBL Kaw. Strategis Cilegon Timur
INTENSITAS LUAS (m²)

LUAS LAHAN
No Blok PERUNTUKAN LAHAN PENGGUNAAN LAHAN
(m²) KDB maksimal KLB Maksimal KB KDH Minimal KTB Maksimal Dasar Total
Perdagangan &
Perdagangan dan Jasa
1B Perkantoran 14.571 50% 3 8 20% 80% 7.286 43.713
Perdagangan &
2A Perkantoran 30.593 50% 3 8 20% 80% 15.297 91.779
Perkantoran &
2H Perdagangan 14.366 50% 3 8 20% 80% 7.183 43.098
Perkantoran &
4D Perdagangan 20.242 50% 3 8 20% 80% 10.121 60.726
Perkantoran &
4E Perdagangan 22.347 50% 3 8 20% 80% 11.174 67.041
Perdagangan,
2C Campuran perkantoran & hunian 32.603 50% 4 24 20% 80%
vertikal
16.302 130.412
Perdagangan,
2J Campuran perkantoran & hunian 8.656 50% 4 24 20% 80%
vertikal 4.328 34.624
Perdagangan,
2L Campuran perkantoran & hunian 26.454 50% 4 24 20% 80%
vertikal 13.227 105.816
Perdagangan,
4B Campuran perkantoran & hunian 24.430 50% 4 24 20% 80%
12.215 97.720
vertikal
Perdagangan,
4C Campuran perkantoran & hunian 32.872 50% 4 24 20% 80%
vertikal 16.436 131.488
Perdagangan,
4F Campuran perkantoran & hunian 24.800 50% 4 24 20% 80%
vertikal 12.400 99.200
1D Permukiman Vertikal Hunian Vertikal 24.787 60% 3 8 15% 80%

14.872 74.361
6B Permukiman Vertikal Hunian Vertikal 36.333 60% 3 8 15% 80%

21.800 108.999
3D Parkir 5.126 10% 1 2 90% 80% 513 5.126
2B Sarana Umum Fasilitas Umum 20.192 60% 3 8 15% 80% 12.115 60.576
2I Sarana Umum Fasilitas Umum 8.336 60% 3 8 15% 80% 5.002 25.008
3B Sarana Umum Terminal Seruni 17.430 60% 3 8 15% 80% 10.458 52.290
3E Sarana Umum Fasilitas Umum 11.469 60% 3 8 15% 80% 6.881 34.407
3F Sarana Umum Stadion 72.284 60% 3 8 15% 80% 43.370 216.852
3G Sarana Umum Stasiun KA 9.400 60% 1,2 2 20% 80% 5.640 11.280
4A Sarana Umum Fasilitas Umum 14.780 60% 3 8 20% 80% 8.868 44.340
7B Sarana Umum Sirkuit 122.005 60% 3 8 15% 80% 73.203 366.015
7A Sarana Umum Tandon Air 12.174 60% 3 8 15% 80% 7.304 36.522
A23:D25A22:D25 606.250 55% 3 335.994 1.941.393

LAPORAN AKHIR
Tabel 6.3. Tabel Ruang Terbuka di Area Perencanaan RTBL Kaw. Strategis Cilegon Timur
INTENSITAS LUAS (m²)

LUAS LAHAN
No Blok PERUNTUKAN LAHAN PENGGUNAAN LAHAN
(m²) KDB maksimal KLB Maksimal KB KDH Minimal KTB Maksimal Dasar Total
1A Ruang Terbuka HIjau 8.201

2D Ruang Terbuka Hijau 5.170
2E Ruang Terbuka Hijau 5.300
2F Ruang Terbuka Hijau 10.003
2G Ruang Terbuka HIjau 10.230
Ruang Terbuka Hijau
2K 2.870
3A Ruang Terbuka Hijau 25.631
3H Ruang Terbuka HIjau 6.462
5B Ruang Terbuka Hijau 8.044
5C Ruang Terbuka Hijau 38.324
5D Ruang Terbuka HiJau 34.302
7C Ruang Terbuka Hijau 23.456 20%
3C & 5E Ruang Terbuka Biru 32.897 3%
Jalan 470.853
1.110.000 30% 2 335.994 1.941.393

LAPORAN AKHIR
Selain memberikan panduan penataan blok kawasan RTBL, diberikan pula panduan penataan
BAB 7 pada kawasan studi, yaitu penataan pada koridor Jalan Ahmad Yani. Koridor Jalan Ahmad Yani
PANDUAN PERANCANGAN merupakan salah satu jalan arteri.
7.1. PANDUAN KORIDOR DAN GERBANG KAWASAN
7.1.1 Panduan Koridor Ahmad Yani

Koridor Jalan Ahmad Yani merupakan salah satu koridor jalan yang ada di area kawasan studi
Cilegon Timur. Koridor jalan Ahmad Yani merupakan satu- satunya kawasan CBD yang dimiliki
kota Cilegon, koridor ini memiliki dimensi jalan dengan ROW 25 meter, pada sisi kiri dan kanan
koridor ini di dominasi dengan bangunan berupa pertokoan atau rumah toko (Ruko) dengan
ketinggian 2 hingga 4 lantai. Dalam rencana pengembangannya, koridor jalan Ahmad Yani
nantinya merupakan salah satu koridor utama yang menghubungkan beberapa titik kawasan
penting, ramai dan berkembang diantaranya adalah kawasan RTBL yang direncanakan.
Titik Potensial Kemacetan Dari
Gambar 7.2 Photo Udara Koridor Jalan Ahmad Yani

Gambar 7.1 CBD Kawasan Koridor Ahmad Yani Kota Cilegon

LAPORAN AKHIR
Penataan Koridor Ahmad Yani
Eksisting Koridor Ahmad Yani
Gambar 7.3 Rencana Potongan Penataan Jalan Ahmad Yani

Gambar 7.4 Konsep Penataan Jalan Ahmad Yani
Penataan ketinggian bangunan di kawasan Ahmad Yani menggunakan sudut pandang 60° mata
manusia agar ruang kota masih tercipta dan memberikan arahan kebijakan berupa shared space
pada area milik privat, selebar 3 meter untuk pejalan kaki. Dengan arahan penataan shared
space, kebijakan dalam ketinggian bangunan diberikan kompensasi dengan memberikan
kebijakan ketinggian 7 lantai di layer pertama dan dengan jarak per 8 meter setelahnya bisa
meningkatkan ketinggian sebanyak 4 lantai.

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.5 Animasi 3D Penataan Jalan Ahmad Yani

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.6 Animasi 3D Penataan Jalan Ahmad Yani dari Pedestrian Jalan

LAPORAN AKHIR
Drainase
tertutup
Pipa jaringan instalasi IT
Pipa jaringan instalasi listrik Pipa jaringan instalasi PDAM
Gambar 7.7 Sistem Jariangan Instalasi pada Koridor Jalan Ahmad Yani

LAPORAN AKHIR
7.1.2 Panduan Gerbang Kota
Gerbang Kota Cilegon di desain berdasarkan filosofi lambang kota Cilegon dan lambang Islam, seperti di bawah ini :
VIDEOTRON
Gambar 7.8 Konsep Filosofi Tatakan Landmark atau Gerbang Kota Cilegon

LAPORAN AKHIR
7.1.3 Panduan Gerbang Kawasan

Terdapat 3 titik perletakan Gate kawasan, dan ketiganya mewakili filosofi Kota Cilegon maupun kawasan yang di naunginya.
Gambar 7.9 Konsep Filosofi Bola pada bagian Gate menuju kawasan GOR (Stadion)

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.10 3D Gate menuju kawasan GOR (Stadion)

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.11 Gate dengan Filosofi Islami dengan tipologi kubah Masjid Kota Cilegon pada Pintu Masuk Kawasan

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.12 Gate dengan Filosofi Ombak Air Laut Memfilosofikan Kota Cilegon yang dekat dengan laut

LAPORAN AKHIR
7.1.4 Panduan Detail Area Publik

7.1.4.1 Panduan Jalur Pedestrian dan Jalur Sepeda
Jalur Sepeda dan Pedestrian ada disetiap sisi-sisi bangunan dan kawasan yang saling terintegrasi. Jalur sepeda diberi warna hijau, dan setiap 400 meter disediakan halte sepeda.
Gambar 7.13 Penataan Jalur Sepeda dan Jalur Pedestrian pada Kawasan

LAPORAN AKHIR
Gambar 7.14 Detail Pedestrian Area, RTH dan RTB pada Area Perencanaan

LAPORAN AKHIR
7.2. PANDUAN SUB BLOK KAWASAN o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%
 Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
7.2.1. Blok 2J: Area Campuran semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka semi publik, yang dapat digunakan
PRINSIP-PRINSIP oleh penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi yang beragam, yaitu o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
apartemen, hotel, perkantoran, serta perdagangan.
2. Bangunan yang terdapat dalam blok dapat berupa bangunan majemuk dengan beberapa
massa bangunan.
3. Bangunan harus berdiri mengoptimalkan garis sempadan bangunan supaya dapat
membentuk wajah kawasan secara optimal,
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan kolektor primer dan kolektor sekunder.
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Apartemen, hotel, perkantoran, serta perdagangan
dengan KDB tinggi
b. Luas lahan : ± 8.656 m2
c. KDB : 50 % setara dengan ± 4.328 m2
d. KLB : 4 setara dengan ± 34.624 m2
e. Ketinggian Bangunan : 24 lantai dengan ketinggian setara 84 meter
f. Sempadan Bangunan : Batas Selatan 6,5 m
Batas Timur 5,5 m
g. Jarak Bebas : 6,25 meter untuk ketinggian bangunan 24 lantai
ATURAN ANJURAN UTAMA

1) Parkir.
 Standar Parkir yang digunakan adalah 1 mobil untuk setiap 100 m2 luas lantai
bruto.
 Jumlah parkir pada blok yang harus disediakan adalah sekitar 344 unit.
 Parkir terletak di dalam kaveling bangunan
 Lahan parkir direncanakan berada dalam garis sempadan bangunan
2) Bentuk Massa Bangunan.
 Memiliki podium setinggi 4 lantai
 Memiliki menara setinggi 24 lantai
3) Wajah Bangunan.
 Bangunan direncanakan berada sejajar pada garis sempadan bangunan serta
menggunakan gaya arsitektur modern
4) Ruang Terbuka.
 Ruang terbuka pada blok terletak di bagian depan blok yang mengarah ke area
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari ruang
terbuka kawasan yang menerus.
 Batasan KDH, dengan aturan:

LAPORAN AKHIR
5) Pencapaian Kendaraan.  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah selatan dan timur dari blok. dalam bangunan.
6) Sirkulasi Pejalan kaki. c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
 Sirkulasi pejalan kaki dapat dilalui dari berbagai arah. Bagian sempadan
bangunan merupakan bagian dari sirkulasi pejalan kaki menerus kawasan.
 Aktifitas yang berhubungan dengan pelayanan umum kepada masyarakat
dianjurkan berada di lantai dasar menghadap ke jalan dan ruang terbuka
7) Tata Informasi.
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan.
ATURAN ANJURAN
(1) Kualitas Fungsional:
a. Organisasi dan Keterkaitan Fungsi
 Integrasi fungsi blok dengan blok lain di sekitarnya harus diperhatikan,
agar skenario kawasan dapat berjalan dengan baik.
b. Sirkulasi Pejalan Kaki Dan Kendaraan Skala Mikro
• Sirkulasi pejalan kaki di lantai dasar diusahakan semaksimal mungkin agar
tidak diganggu oleh sirkulasi kendaraan, bersifat menerus dan berada
pada level yang sama.
• Akses drop off disesuaikan dengan konsep pengembangan jaringan jalan.
• Penyesuaian lahan parkir agar tidak mendominasi penggunaan lahan di
lantai dasar, sehingga konsep pembangunan di kawasan ini bisa terwujud
melalui penciptaan ruang terbuka hijau.
(2) Kualitas Visual:

a. Estetika Visual
 Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema, citra dan
karakter lokal setempat serta gaya modern.
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 24 lantai
c. Tata Informasi
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk
utama.  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan melingkupi dan menampung aktivitas
marka-marka grafis.
(4) Kepentingan Umum
(3) Kualitas Lingkungan:  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
a. Pencahayaan sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
 Lampu-lampu sorot menerangi bangunan untuk menciptakan sosok
bangunan pada malam hari. (5) Aspek Sosial Budaya
 Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
b. Sirkulasi Udara masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).

LAPORAN AKHIR
7.2.2. Blok 2C: Area Campuran  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
PRINSIP-PRINSIP semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka semi publik, yang dapat digunakan
oleh penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi yang beragam, yaitu
apartemen, hotel, perkantoran, serta perdagangan. o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
2. Bangunan yang terdapat dalam blok dapat berupa bangunan majemuk dengan
beberapa massa bangunan.
ATURAN WAJIB
dengan KDB tinggi
f. Sempadan Bangunan : Batas Selatan 6,5 m
Batas Barat 5,5 m
1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.
o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%

LAPORAN AKHIR
5) Pencapaian Kendaraan.  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah selatan dan barat dari blok. dalam bangunan.
6) Sirkulasi Pejalan kaki.
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
(2) Kualitas Visual: c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka

a. Estetika Visual  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
 Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema, citra dan melingkupi dan menampung aktivitas
d. Kepentingan Umum
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 24 lantai sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
c. Tata Informasi e. Aspek Sosial Budaya
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan.  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).
utama.
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan
marka-marka grafis.
(3) Kualitas Lingkungan:
a. Pencahayaan
bangunan pada malam hari.
b. Sirkulasi Udara

RTBLCilegonTimur_Akhir07_R00_150121_AA.doc 7-16
LAPORAN AKHIR
7.2.3. Blok 4B: Area Campuran

PRINSIP-PRINSIP
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi yang beragam, yaitu
apartemen, hotel, perkantoran, serta perdagangan.
ATURAN WAJIB
dengan KDB tinggi
f. Sempadan Bangunan : Batas Utara 6,5 m
Batas Barat 5,5 m
Batas Timur 5,5 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.

LAPORAN AKHIR
 Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan  Lampu-lampu sorot menerangi bangunan untuk menciptakan sosok
semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka semi publik, yang dapat digunakan bangunan pada malam hari.
 Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
5) Pencapaian Kendaraan.
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah barat dan timur dari blok.
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
a. Kualitas Fungsional:
 Sirkulasi pejalan kaki di lantai dasar diusahakan semaksimal mungkin agar
 Akses drop off disesuaikan dengan konsep pengembangan jaringan jalan.
 Penyesuaian lahan parkir agar tidak mendominasi penggunaan lahan di
melalui penciptaan ruang terbuka hijau. b. Sirkulasi Udara
 Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
b. Kualitas Visual: dalam bangunan.
a. Estetika Visual
 Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema, citra dan c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
karakter lokal setempat serta gaya modern.  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
melingkupi dan menampung aktivitas
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 24 lantai d. Kepentingan Umum
 Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
c. Tata Informasi sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk e. Aspek Sosial Budaya
utama.  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).
marka-marka grafis.
c. Kualitas Lingkungan:
a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.4. Blok 4C: Area Campuran o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%
Prinsip-prinsip:  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi yang beragam, yaitu semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka semi publik, yang dapat digunakan
apartemen, hotel, perkantoran, serta perdagangan. oleh penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
4. Massa bangunan ini menghadap ke tiga jalan kolektor primer dan satu jalan
kolektor sekunder.
ATURAN WAJIB
dengan KDB tinggi
Batas Barat 5,5 m
Batas Selatan 5,5 m
Batas Timur 5,5 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari
ruang terbuka kawasan yang menerus.

LAPORAN AKHIR
o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah selatan dan timur dari blok.
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN

a. Estetika Visual
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan b. Sirkulasi Udara
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 24 lantai  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
dalam bangunan.
c. Tata Informasi
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
utama. melingkupi dan menampung aktivitas
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan d. Kepentingan Umum
marka-marka grafis.  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
(3) Kualitas Lingkungan: sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
a. Pencahayaan e. Aspek Sosial Budaya
 Lampu-lampu sorot menerangi bangunan untuk menciptakan sosok  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
bangunan pada malam hari. masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).

LAPORAN AKHIR
7.2.5. Blok 4E: Area Campuran o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%
PRINSIP-PRINSIP  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
kolektor sekunder.
ATURAN WAJIB
dengan KDB tinggi
Batas Barat 5,5 m
Batas Selatan 5,5 m
Batas Timur 6,5 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari
ruang terbuka kawasan yang menerus.

LAPORAN AKHIR
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah utara dan timur dari blok.
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN

b. Sirkulasi Udara
a. Estetika Visual
dalam bangunan.
c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
 Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
c. Tata Informasi
d. Kepentingan Umum
sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
utama.
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan e. Aspek Sosial Budaya
marka-marka grafis.  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).
a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.6. Blok 2L: Area Campuran o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%
kolektor sekunder.
ATURAN WAJIB
dengan KDB tinggi
Batas Barat 6,5 m
Batas Selatan 6,5 m
Batas Timur 5,5 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.

LAPORAN AKHIR
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah selatan dan timur dari blok.
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
(2) Kualitas Visual: d. Sirkulasi Udara

a. Estetika Visual  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
 Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema, citra dan dalam bangunan.
karakter lokal setempat serta gaya modern. e. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 24 lantai melingkupi dan menampung aktivitas
c. Tata Informasi f. Kepentingan Umum

 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan.  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
utama. g. Aspek Sosial Budaya
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
marka-marka grafis. masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).
c. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.7. Blok 1B : Area Komersil  Batasan KDH, dengan aturan:

PRINSIP-PRINSIP o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi komersil, yaitu  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
perdagangan dan perkantoran. semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka semi publik, yang dapat digunakan
2. Bangunan yang terdapat dalam blok dapat berupa bangunan majemuk dengan oleh penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan arteri sekunder, kolektor sekunder, dan
lokal primer
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Perkantoran dan perdagangan dengan KDB tinggi
b. Luas Lahan : ± 14.571 m2
f. Sempadan Bangunan : Batas Timur 6,5 m
Batas Barat 6,5 m
Batas Selatan 4,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : Batas Utara 3m
Batas Selatan 3,75 m(sesuai dengan perhitungan ¼
dari GSB)

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.

LAPORAN AKHIR

o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana. bangunan pada malam hari.
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah utara dan selatan dari blok.
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
• Akses drop off disesuaikan dengan konsep pengembangan jaringan jalan. d. Sirkulasi Udara
• Penyesuaian lahan parkir agar tidak mendominasi penggunaan lahan di  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
lantai dasar, sehingga konsep pembangunan di kawasan ini bisa terwujud dalam bangunan.
e. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
(2) Kualitas Visual:  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
a. Estetika Visual melingkupi dan menampung aktivitas
 Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema, citra dan f. Kepentingan Umum
karakter lokal setempat serta gaya modern.  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 8 lantai g. Aspek Sosial Budaya
c. Tata Informasi  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).
utama.
marka-marka grafis.
c. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.8. Blok 2A: Area Komersil o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi komersil, yaitu semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka semi publik, yang dapat digunakan
perdagangan dan perkantoran. oleh penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
lokal primer
ATURAN WAJIB
Batas Barat 5,5 m
Batas Selatan 5,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : 3 meter (sesuai dengan perhitungan ¼ dari GSB)

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.

LAPORAN AKHIR
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
a. Kualitas Fungsional:
• Penyesuaian lahan parkir agar tidak mendominasi penggunaan lahan di b. Sirkulasi Udara
lantai dasar, sehingga konsep pembangunan di kawasan ini bisa terwujud  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
melalui penciptaan ruang terbuka hijau. dalam bangunan.
b. Kualitas Visual:  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
a. Estetika Visual melingkupi dan menampung aktivitas
d. Kepentingan Umum
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
e. Aspek Sosial Budaya
c. Tata Informasi  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).
utama.
marka-marka grafis.
c. Kualitas Lingkungan:
a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.9. Blok 2H: Area Komersil o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi komersil, yaitu semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka semi publik, yang dapat digunakan
perdagangan dan perkantoran. oleh penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
lokal primer
ATURAN WAJIB
Batas Timur 5,5 m
Batas Selatan 5,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : 3 meter (sesuai dengan perhitungan ¼ dari GSB)

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.

LAPORAN AKHIR
o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.  Lampu-lampu sorot menerangi bangunan untuk menciptakan sosok
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah utara, timur, dan selatan dari
blok.
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
b. Sirkulasi Udara
(2) Kualitas Visual:  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
a. Estetika Visual dalam bangunan.
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan melingkupi dan menampung aktivitas
d. Kepentingan Umum
c. Tata Informasi  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
utama.
marka-marka grafis.
a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.10. Blok 4D: Area Komersil  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi komersil, yaitu
perdagangan dan perkantoran.
lokal primer
ATURAN WAJIB
Batas Timur 5,5 m
Batas Selatan 6,5 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.

LAPORAN AKHIR
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
b. Sirkulasi Udara
a. Estetika Visual
dalam bangunan.
karakter lokal setempat serta gaya modern. c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
d. Kepentingan Umum
c. Tata Informasi
utama. e. Aspek Sosial Budaya

a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.11. Blok 4E: Area Komersil

PRINSIP-PRINSIP
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi komersil, yaitu
perdagangan dan perkantoran.
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan kolektor primer dan kolektor sekunder
ATURAN WAJIB
Batas Timur 5,5 m
Batas Selatan 6,5 m
Batas Barat 5,5 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka. o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari ruang 5) Pencapaian Kendaraan.
terbuka kawasan yang menerus.  Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah utara dan selatan dari blok.
 Batasan KDH, dengan aturan: 6) Sirkulasi Pejalan kaki.
o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%  Sirkulasi pejalan kaki dapat dilalui dari berbagai arah. Bagian sempadan

LAPORAN AKHIR

7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
1) Kualitas Fungsional:
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual
karakter lokal setempat serta gaya modern. b. Sirkulasi Udara
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 8 lantai dalam bangunan.
c. Tata Informasi c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka

 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan.  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk melingkupi dan menampung aktivitas
utama. d. Kepentingan Umum
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
marka-marka grafis. sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
3) Kualitas Lingkungan: e. Aspek Sosial Budaya
a. Pencahayaan  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
 Lampu-lampu sorot menerangi bangunan untuk menciptakan sosok masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).

LAPORAN AKHIR
7.2.12. Blok 1C : Area Fasilitas Umum

PRINSIP-PRINSIP
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi fasilitas umum.
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan kolektor primer
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Fasilitas umum dengan KDB tinggi
f. Sempadan Bangunan : Batas Barat 6,5 m
Batas Timur 6,5 m
Batas Selatan 6,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : Utara 3,75 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan. o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
menggunakan gaya arsitektur modern 5) Pencapaian Kendaraan.
4) Ruang Terbuka.
 Ruang terbuka pada blok terletak di bagian depan blok yang mengarah ke area 6) Sirkulasi Pejalan kaki.
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari ruang  Sirkulasi pejalan kaki dapat dilalui dari berbagai arah. Bagian sempadan
terbuka kawasan yang menerus. bangunan merupakan bagian dari sirkulasi pejalan kaki menerus kawasan.

LAPORAN AKHIR

7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual b. Sirkulasi Udara
 Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema, citra dan  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
karakter lokal setempat serta gaya modern. dalam bangunan.
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 8 lantai  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
c. Tata Informasi
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. d. Kepentingan Umum
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
utama. sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan e. Aspek Sosial Budaya
marka-marka grafis.  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
3) Kualitas Lingkungan: masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).
a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.13. Blok 2B : Area Fasilitas Umum

PRINSIP-PRINSIP
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan kolektor sekunder
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Fasilitas Umum dengan KDB tinggi
Batas Barat 5,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : Selatan 3,75 m
Timur 3m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka. 5) Pencapaian Kendaraan.
 Ruang terbuka pada blok terletak di bagian depan blok yang mengarah ke area  Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah utara dan selatan dari blok.
 Batasan KDH, dengan aturan: bangunan merupakan bagian dari sirkulasi pejalan kaki menerus kawasan.

LAPORAN AKHIR

7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
• Penyesuaian lahan parkir agar tidak mendominasi penggunaan lahan di b. Sirkulasi Udara
lantai dasar, sehingga konsep pembangunan di kawasan ini bisa terwujud  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
melalui penciptaan ruang terbuka hijau. dalam bangunan.
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual
karakter lokal setempat serta gaya modern. d. Kepentingan Umum
c. Tata Informasi
utama.
marka-marka grafis.
3) Kualitas Lingkungan:
a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.14. Blok 2 I : Area Fasilitas Umum

PRINSIP-PRINSIP
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan kolektor sekunder.
ATURAN WAJIB
Batas Timur 5,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : Barat 3m
Selatan 3,75 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka. o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20% bangunan merupakan bagian dari sirkulasi pejalan kaki menerus kawasan.

LAPORAN AKHIR

7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual
c. Tata Informasi b. Sirkulasi Udara
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan.  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk dalam bangunan.
utama. c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
marka-marka grafis. melingkupi dan menampung aktivitas
3) Kualitas Lingkungan: d. Kepentingan Umum
a. Pencahayaan  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
 Lampu-lampu sorot menerangi bangunan untuk menciptakan sosok sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.

LAPORAN AKHIR
7.2.15. Blok 3B : Area Fasilitas Umum

PRINSIP-PRINSIP
1. Blok ini berfungsi sebagai Terminal Bus
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan arteri sekunder, dan kolektor primer.
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Terminal Bus dengan KDB tinggi
Batas Timur 6,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : Barat 6,25 m
Selatan 3m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
 Bangunan direncanakan berada sejajar pada garis sempadan bangunan serta o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
4) Ruang Terbuka. 5) Pencapaian Kendaraan.
 Ruang terbuka pada blok terletak di bagian depan blok yang mengarah ke area  Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah utara dan selatan dari blok.
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari ruang 6) Sirkulasi Pejalan kaki.
terbuka kawasan yang menerus.  Sirkulasi pejalan kaki dapat dilalui dari berbagai arah. Bagian sempadan
 Batasan KDH, dengan aturan: bangunan merupakan bagian dari sirkulasi pejalan kaki menerus kawasan.

LAPORAN AKHIR

7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
2) Kualitas Visual: b. Sirkulasi Udara

c. Tata Informasi d. Kepentingan Umum

a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.16. Blok 3E : Area Fasilitas Umum

PRINSIP-PRINSIP
ATURAN WAJIB
f. Sempadan Bangunan : Batas Timur 6,5 m
Batas Selatan 5,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : Utara 3,75 m
Barat 3m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan. o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
4) Ruang Terbuka.

LAPORAN AKHIR

7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
2) Kualitas Visual: b. Sirkulasi Udara

c. Tata Informasi d. Kepentingan Umum

a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.17. Blok 3F: Fasilitas Umum o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%
PRINSIP-PRINSIP
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi sebagai GOR
2. Bangunan yang terdapat dalam blok dapat berupa bangunan tunggal maupun
majemuk dengan beberapa massa bangunan.
4. Massa bangunan ini menghadap ke 3 sisi jalan kolektor primer dan 1 sisi jalan
kolektor sekunder.
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : GOR dengan KDB tinggi
Batas Timur 6,5 m
Batas Selatan 6,5 m
Batas Barat 6,5 m

1) Parkir.
bruto.
2) Bentuk Massa Bangunan.  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
 Bangunan flat dengan ketinggian 8 lantai semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka privat, yang dapat digunakan oleh
penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
3) Wajah Bangunan.  Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah selatan dari blok.
4) Ruang Terbuka.
 Batasan KDH, dengan aturan: 7) Tata Informasi.

LAPORAN AKHIR
ATURAN ANJURAN
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual

• Gubahan massa berbentuk Bangunan flat dengan ketinggian 8 lantai
c. Tata Informasi
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. b. Sirkulasi Udara
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
utama. dalam bangunan.
marka-marka grafis. c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
3) Kualitas Lingkungan:  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
a. Pencahayaan melingkupi dan menampung aktivitas
bangunan pada malam hari. d. Kepentingan Umum


LAPORAN AKHIR
7.2.18. Blok 3G: Fasilitas Umum

PRINSIP-PRINSIP
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi sebagai Stasiun
Kereta Api
4. Massa bangunan ini menghadap ke sisi jalan kolektor primer.
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Stasiun Kereta Api dengan KDB tinggi
d. KLB : 1,2 setara dengan ± 11.280 m2
Batas Timur 6,5 m
Batas Selatan 6,5 m
Batas Barat 6,5 m

1) Parkir.
bruto.
2) Bentuk Massa Bangunan.  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
 Bangunan flat dengan ketinggian 8 lantai semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka privat, yang dapat digunakan oleh
penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
3) Wajah Bangunan.  Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana
 Bangunan direncanakan berada sejajar pada garis sempadan bangunan serta 5) Pencapaian Kendaraan.
menggunakan gaya arsitektur modern  Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah selatan dari blok.
4) Ruang Terbuka.  Sirkulasi pejalan kaki dapat dilalui dari berbagai arah. Bagian sempadan
 Ruang terbuka pada blok terletak di bagian depan blok yang mengarah ke area bangunan merupakan bagian dari sirkulasi pejalan kaki menerus kawasan.
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari ruang  Aktifitas yang berhubungan dengan pelayanan umum kepada masyarakat
terbuka kawasan yang menerus. dianjurkan berada di lantai dasar menghadap ke jalan dan ruang terbuka
 Batasan KDH, dengan aturan: 7) Tata Informasi.
o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%  Tata informasi terdapat pada parapet bangunan.

LAPORAN AKHIR
ATURAN ANJURAN
• pada level yang sama.
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual
b. Sirkulasi Udara
• Gubahan massa berbentuk Bangunan flat dengan ketinggian 8 lantai
dalam bangunan.
c. Tata Informasi
utama.
d. Kepentingan Umum
marka-marka grafis.
a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.19. Blok 7B: Fasilitas Umum

PRINSIP-PRINSIP
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi sebagai Sirkuit
4. Massa bangunan ini menghadap ke empat sisi jalan kolektor primer.
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Sirkuit dengan KDB tinggi
b. Luas lahan : ± 122.005 m2
Batas Timur 6,5 m
Batas Selatan 6,5 m
Batas Barat 6,5 m

1) Parkir.
bruto.

 Bangunan flat dengan ketinggian 8 lantai  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
semaksimal mungkin sebagai ruang terbuka privat, yang dapat digunakan oleh
3) Wajah Bangunan. penghuni bangunan yang berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
 Bangunan direncanakan berada sejajar pada garis sempadan bangunan serta  Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana
4) Ruang Terbuka.  Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah selatan dari blok.
 Ruang terbuka pada blok terletak di bagian depan blok yang mengarah ke area 6) Sirkulasi Pejalan kaki.
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari ruang  Sirkulasi pejalan kaki dapat dilalui dari berbagai arah. Bagian sempadan
terbuka kawasan yang menerus. bangunan merupakan bagian dari sirkulasi pejalan kaki menerus kawasan.
 Batasan KDH, dengan aturan: dianjurkan berada di lantai dasar menghadap ke jalan dan ruang terbuka
o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20% 7) Tata Informasi.

LAPORAN AKHIR
ATURAN ANJURAN
• pada level yang sama.
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual
 Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema, citra dan b. Sirkulasi Udara
karakter lokal setempat serta gaya modern.  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
dalam bangunan.
c. c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
• Gubahan massa berbentuk Bangunan flat dengan ketinggian 8 lantai  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
d. Tata Informasi
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. d. Kepentingan Umum
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
utama. sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
marka-marka grafis. e. Aspek Sosial Budaya
3) Kualitas Lingkungan:  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
a. Pencahayaan masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).

LAPORAN AKHIR
7.2.20. Blok 4A : Area Fasilitas Umum

PRINSIP-PRINSIP
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan kolektor primer.
ATURAN WAJIB
Batas Timur 5,5 m
Batas Barat 6,5 m
g. Jarak Bebas Bangunan : Selatan 3,75 m

1) Parkir.
bruto.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.
 Ruang terbuka pada blok terletak di bagian depan blok yang mengarah ke area o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
terbuka kawasan yang menerus. 5) Pencapaian Kendaraan.
 Batasan KDH, dengan aturan:  Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah utara dan selatan dari blok.
o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20% 6) Sirkulasi Pejalan kaki.


LAPORAN AKHIR

7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual
 Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema, citra dan b. Sirkulasi Udara
karakter lokal setempat serta gaya modern.  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan dalam bangunan.
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 8 lantai c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
c. Tata Informasi  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. melingkupi dan menampung aktivitas
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk d. Kepentingan Umum
utama.  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
 Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
marka-marka grafis.
3) Kualitas Lingkungan:  Mewadahi aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
a. Pencahayaan masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).

LAPORAN AKHIR
7.2.21. Blok 1D: Area Permukiman Vertikal  Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi permukiman vertikal
membentuk wajah kawasan secara optimal.
4. Massa bangunan ini menghadap ke jalan arteri sekunder, kolektor primer, dan
kolektor sekunder.
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Permukiman Vertikal dengan KDB tinggi
Batas Timur 5,5 m
Batas Selatan 6,5 m
Batas Barat 6,5 m

1) Parkir.
 Standar Parkir yang digunakan adalah 1 mobil untuk setiap 10 unit rumah susun.
3) Wajah Bangunan.
menggunakan gaya arsitektur modern o Ruang Terbuka Hijau harus dapat dimanfaatkan sebagai ruang evakuasi bencana.
4) Ruang Terbuka.
 Ruang terbuka pada blok terletak di bagian depan blok yang mengarah ke area 5) Pencapaian Kendaraan.
entrance utama dan di sekeliling sempadan bangunan sebagai bagian dari ruang  Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah utara dan timur dari blok.
terbuka kawasan yang menerus. 6) Sirkulasi Pejalan kaki.
 Batasan KDH, dengan aturan:  Sirkulasi pejalan kaki dapat dilalui dari berbagai arah. Bagian sempadan
o Koefisien Dasar Hijau / KDH : minimal 20%  Aktifitas yang berhubungan dengan pelayanan umum kepada masyarakat
7) Tata Informasi.

LAPORAN AKHIR
ATURAN ANJURAN
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual
b. Gubahan Massa Dan Wajah Jalan b. Sirkulasi Udara
 Gubahan massa berbentuk podium 4 lantai dan menara 8 lantai  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
c. Tata Informasi dalam bangunan.
 Tata informasi terdapat pada parapet bangunan. c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
 Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan pintu masuk  Ruang terbuka bersifat publik dan terbentuk oleh massa bangunan yang
utama. melingkupi dan menampung aktivitas
d. Kepentingan Umum
marka-marka grafis.
3) Kualitas Lingkungan: sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
a. Pencahayaan

LAPORAN AKHIR
7.2.22. Blok 6B: Area Permukiman Vertikal Ruang Terbuka Hijau yang terbentuk di antara bangunan dimanfaatkan semaksimal mungkin
PRINSIP-PRINSIP sebagai ruang terbuka semi publik, yang dapat digunakan oleh penghuni bangunan yang
berdekatan dengan ruang terbuka tersebut.
1. Blok ini berfungsi sebagai komplek bangunan dengan fungsi permukiman vertikal
4. Massa bangunan ini menghadap ke kolektor primer, dan lokal.
ATURAN WAJIB
a. Peruntukan Lahan : Permukiman Vertikal dengan KDB tinggi
f. Sempadan Bangunan : Utara 6,5 m
Batas Barat 6,5 m
Batas Timur 4,5 m
Batas Selatan 6,5 m

1) Parkir.
 Standar Parkir yang digunakan adalah 1 mobil untuk setiap 10 unit rumah susun.
3) Wajah Bangunan.
4) Ruang Terbuka.

LAPORAN AKHIR
 Pencapaian kendaraan melalui jalan di sisi sebelah barat dan timur dari blok.
7) Tata Informasi.
ATURAN ANJURAN
 Integrasi fungsi blok dengan blok lain di sekitarnya harus diperhatikan, b. Sirkulasi Udara
agar skenario kawasan dapat berjalan dengan baik.  Pemanfaatan udara alami semaksimal mungkin dengan cross ventilation di
b. Sirkulasi Pejalan Kaki Dan Kendaraan Skala Mikro dalam bangunan.
• Sirkulasi pejalan kaki di lantai dasar diusahakan semaksimal mungkin agar c. Tata Hijau Dan Ruang Terbuka
• Penyesuaian lahan parkir agar tidak mendominasi penggunaan lahan di d. Kepentingan Umum
lantai dasar, sehingga konsep pembangunan di kawasan ini bisa terwujud  Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa plaza terbuka, kotak
melalui penciptaan ruang terbuka hijau. sampah, papan pengumuman, dan bangku taman.
2) Kualitas Visual:
a. Estetika Visual
c. Tata Informasi
utama.
marka-marka grafis.
a. Pencahayaan

RENCANA INVESTASI V - 1
BAB 8.
RENCANA INVESTASI
Program pembiayaan disusun sesuai dengan kebutuhan nyata a. Program bersifat jangka menengah, minimal untuk kurun waktu 5 (lima) tahun serta mengindikasikan investasi untuk berbagai
masyarakat dan Pemerintah Kota Cilegon dalam proses macam kegiatan yang konsisten meliputi tolak ukur/kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan, perkiraan waktu
pengendalian investasi dan pembiayaan dalam pembangunan / pelaksanaan dan usulan sumber pendanaannya.
penataan lingkungan. Program ini merupakan rujukan bagi b. Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah daerah / pusat (dari berbagai sektor), dunia usaha / swasta
pelaku pembangunan (stakeholder) untuk menghitung maupun masyarakat.
kelayakan investasi dan pembiayaan suatu penataan ataupun Arahan investasi merupakan panduan pembiayaan kegiatan oleh stakeholder yang ada di Kota Cilegon. Di dalam arahan ini diatur
menghitung tolok ukur keberhasilan investasi sehingga tercapai tentang waktu pembangunan, besarnya pembiayaan dan sumber-sumber dana yang mungkin dihimpun. Untuk lebih jelasnya dapat
kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. dilihat di tabel berikut ini;
Program ini mengatur upaya percepatan penyediaan dan
peningkatan kualitas pelayanan prasana / sarana lingkungan.
Program ini menjadi alat mobilisasi dana investasi masing-
masing stakeholder dalam pengendalian pelaksanaan sesuai
dengan kapasitas dan perannya dalam suatu sistem kota yang
disepakati bersama, sehingga dapat tercapai kerjasama untuk
mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam investasi/
pembiayaan. Adapun aspek-aspek pengendalian meliputi : Tabel 8.1. Rencana Investasi Pembangunan Kawasan Startegis Cilegon Timur
Tahun
No Program Kegiatan Sub Kegiatan Lokasi Investasi Dana Leading Sector & Stakeholder
1 2 3 4 5
1 Organisasi
Forum Lintas Pelaku Kawasan Pembentukan Badan Pengelola Kawasan Kawasan Strategis
1 11,500,000 Bappeda
Strategis Cilegon Timur Strategis Cilegon Timur Cielgon Timur
Kawasan RTH dan

1 Pembinaan UKM 11,500,000 Dinas Pariwisata, LSM
Taman
2 Pembinaan dan penyuluhan

Kawasan RTH dan
2 Pembinaan PKL 11,500,000 Dinas Pariwisata
Taman
Pembentukan dan Penguatan

3 11,500,000
Kelembagaan
1 Forum Perencanaan Masyarakat 11,500,000

Pemberdayaan Masyarakat melalui Bappeda, Dinas PU dan Menpera, Institusi
4
perencanaan bersama Pendidikan, LSM
2 Lokakarya Rancangan 11,500,000
LAPORAN DRAFT FINAL RTBL KAWASAN STRATEGIS CILEGON TIMUR, KOTA CILEGON, PROVINSI BANTEN
Tahun
1 2 3 4 5
3 Open house sebagai bentuk pameran umum 11,500,000
4 Pemeran interaktif 11,500,000
5 Pemantauan Proses Berkala 11,500,000
2 Dokumentasi & 1 Inventarisasi Daya Tarik Kawasan Pembuatan Peta Identifikasi 11,500,000
Preservasi
Bappeda, Dinas PU dan Menpera , LSM
2 Presentasi hasil inventarisasi Pembuatan web site 11,500,000
3 Promosi 1 Studi & Pembuatan Peta Kawasan 11,500,000 Bappeda dan LSM
Pembuatan Green Map Kawasan Strategis

2 Kawasan Strategis 11,500,000 Bappeda dan LSM
1 Pembuatan Buku dan Peta Kawasan Cilegon Timur
Cilegon Timur
3 Pembuatan Daftar Pusaka 11,500,000 Bappeda, Dinas PU dan Menpera
Bappeda, Dinas Pariwisata, Dinas Industri &

1 Pembangunan Pusat Promosi Area Pusat Informasi 11,500,000
Perdagangan, Dinas Pemuda dan Olahraga
2 Promosi Pengembangan Kawasan Kawasan RTH dan Dinas Pariwisata, Dinas Industri & Perdagangan,
2 Mengadakan Pameran 11,500,000
Taman Dinas Pemuda dan Olahraga
Mengadakan Even Promosi UKM Cilegon Kawasan RTH dan

3 11,500,000 Dinas Pariwisata, Masyarakat
Timur Taman
Bappeda, Dinas Pendidikan & Kebudayaan, Dinas

1 Pembuatan brosur 11,500,000
Pariwisata, Dinas Pemuda dan Olahraga
Bappeda, Dinas Pendidikan & Kebudayaan, Dinas

2 Pembuatan billboard 11,500,000
Pariwisata, Dispenda
Kawasan Strategis
3 Sosialisasi
Cilegon Timur
Kampanye Kawasan Pengembangan Bappeda, Dinas Pendidikan & Kebudayaan, Dinas
3 11,500,000
Industri, Komersial dan Mix Use Pariwisata, Dinas Pemuda dan Olahraga
Mengadakan Sosialisasi Pengenalan Dinas Bappeda, Dinas PU, Dinas Pemuda dan
4 11,500,000
Terhadap Kawasan Pengembangan Olahraga Dinas Pariwisata
Tahun
1 2 3 4 5
4 Aktivitas
Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas
1 Perencanaan Desain Stadion (GOR) 57,500,000
Pemuda dan Olahraga
Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas

2 Perencanaan Desain Sirkuit 57,500,000
Pemuda dan Olahraga
Kawasan Strategis Dinas Perhubungan, Bappeda dan Dinas
3 Perencanaan Desain Stasiun Kereta Api Cilegon Timur 57,500,000
Tata Kota
Perencanaan pengembangan Permukiman Bappeda, Sub Dinas Tata Kota dan

4 57,500,000
Vertikal Dinas Perum Permukiman
Menyelenggarakan Even pada saat tertentu yang
5 Perencanaan Penataan UKM memperkenalkan Budaya atau Kekhasan hasil Kerajinan atau 57,500,000 Dinas Perindustrian & Perdagangan
Kuliner Cilegon.
Perencanaan Pembuatan Tandon Air dan Kawasan Strategis
6 57,500,000 Dinas Pariwisata, Swasta
Water Catchment Cilegon Timur
Perencanaan Pembangunan Kawasan Kawasan Strategis

7 57,500,000 Dinas Perindustrian & Perdagangan
Bisnis dan Perdagangan Cilegon Timur
Perencanaan Pembuatan RTH dan Jalur Kawasan Strategis

8 57,500,000 Dinas Pendidikan & Kebudayaan
Hijau untuk Kawasan Sempadan Sutet. Cilegon Timur
1 Penataan Permukiman a. Fasilitas Umum

1.Penambahan tempat sampah 70,000,000
b. Infrastruktur
1.Penataan jalur pedestrian dan sepeda 1,725,000,000
2.Penataan Rambu-Rambu Jalan 67,375,000
3.Penyediaan Papan Informasi Area Permukiman 36,000,000 Bappeda, Sub Dinas Tata Kota
4.Penanaman vegetasi 140,875,000
c. Utilitas
1.Pemasangan lampu pedestrian 1,811,250,000
2.Pembuatan jaringan air bersih (untuk toilet) 250,000,000
5 Desain
3.Pembuatan drainase 1,500,000,000
2 Penataan RTH (Ruang Komunal) dan a. Program Ruang Kegiatan Utama
Water Catchment
1. Penambahan Pusat Informasi Kawasan dan kantor
365,000,000
pengelola
2. Penataan Plaza Penerima 235,000,000
3. Pembuatan Lansekap Taman 165,000,000 Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas
RTH (Komunal Area)
4. Pembuatan Spot Futsal 165,000,000 kebudayaan, Dinas Pariwisata, Swasta
5. Pembuatan playground 360,000,000

6.Pembuatan Spot Atraktif 141,000,000
7.Pembebasan Lahan dan Pembuatan Water catchment 67,744,000,000
Tahun
1 2 3 4 5
b. Fasilitas Umum
2.Penambahan bangku taman 4,500,000
4.Pemasangan Papan Informasi 3,600,000
5.Penataan Kios dan Penertiban PKL 255,000,000
6.Penataan Masjid/Mushola 500,000,000
7.Penataan Klinik 300,000,000
Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas kebudayaan, Dinas
8.Penambahan Toilet Umum 22,000,000 Pariwisata, Swasta
c. Infrastruktur
1.Penataan jalur pedestrian dan sepeda 83,375,000
3..Penambahan Pagar 412,500,000
d. Utilitas
1.Pemasangan lampu pedestrian 207,000,000
2.Pembuatan jaringan air bersih
250,000,000
(untuk toilet)
3 Penataan Area Stasiun a. Program Ruang Kegiatan Utama
Kereta Api
1. Penambahan Pusat Informasi 365,000,000
2. Penataan area tunggu/transit
235,000,000
penumpang
3. Penataan Jalur Integrasi menuju
83,375,000
Terminal Seruni
b. Fasilitas Umum
2.Penambahan bangku 9,000,000
3.Penataan Rambu-Rambu Jalan 770,000
Entrance Kawasan Strategis Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas kebudayaan,
c. Infrastruktur
Cilegon Timur Dinas Pariwisata, Swasta
1.Area parkir 1,485,000,000
2.Penataan jalur pedestrian dan
86,250,000
sepeda
4.Penambahan Pagar 412,500,000
5.Penambahan Toilet Umum 22,000,000
d. Utilitas
250,000,000
(untuk toilet)
3.Pembuatan drainase 150,000,000
1. Pembangunan Rumah Susun 4
365,000,000
Lantai
Tahun
1 2 3 4 5
4 Pembangunan Stadion a. Program Ruang Kegiatan Utama
1.Penataan Lansekap/Taman 38,500,000
2.Penambahan Pusat Informasi dan
365,000,000
kantor pengelola
b. Fasilitas Umum
2.Penambahan bangku 9,000,000
4.Pemasangan Lampu Pedestrian Kawasan Strategis 10,350,000 Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas kebudayaan,
Cilegon Timur Dinas Pariwisata
c. Infrastruktur
1.Penataan jalur pedestrian 1,800,000,000
2.Penataan jalur sepeda 1,293,750,000
3.Area Parkir 1,485,000,000
4.Pembuatan Railing 275,000,000
d. Utilitas
5 Pembangunan Sirkuit a. Pembebasan Lahan untuk Sirkuit 244,010,000,000
b. Program Ruang Kegiatan Utama
1. Penambahan Pusat Informasi dan
365,000,000
kantor pengelola
2.Penataan jalur pedestrian dan sepeda 86,250,000
3.Penataan Plaza Penerima 255,000,000
4.Penataan Vegetasi 12,075,000
5. Pemasangan lampu pedestrian 310,500,000
c. Fasilitas Umum Kawasan Strategis Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas kebudayaan,
1.Penambahan tempat sampah Cilegon Timur 20,000,000 Dinas Pariwisata, Swasta
2.Penyediaan Bangku Taman 9,000,000
5.Penyediaan Area Parkir 1,485,000,000
6.Penyediaan Toilet Umum 22,000,000
8.Jaringan Air Bersih 250,000,000
6 Penataan Koridor a. Program Ruang Kegiatan Utama
Ahmad Yani
1. Penataan Pedestrian dan Sepeda 86,250,000
Kawasan Strategis Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas kebudayaan,
2. Pembuatan tatakan landmark dan Cilegon Timur Dinas Pariwisata, Swasta
57,500,000
videotron
2. Penataan Vegetasi 275,000,000
Tahun
1 2 3 4 5
b. Fasilitas Umum
1.Penataan Lampu Jalan 275,000,000
2.Pemasangan Bangku Taman 9,000,000 Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas kebudayaan,
3.Penataan Lampu Pedestrian 207,000,000 Dinas Pariwisata, Swasta
4.Pembangunan Halte Busway 57,500,000
5. Pemasangan Kotak Sampah 20,000,000
7 Pembangunan Rusun a. Program Ruang Kegiatan Utama
Panggung Rawi 1. Pembangunan Rumah Susun 4
365,000,000
Lantai
2. Penataan Entrance
235,000,000
Kawasan/Plaza Penerima
172,500,000
sepeda
4. Penataan Lansekap/vegetasi 12,075,000
b. Fasilitas Umum
1.Penyediaan area parkir 1,485,000,000
2.Penambahan tempat sampah Kawasan Strategis 8,000,000
3.Penambahan bangku Cilegon Timur 9,000,000
4.Pemasangan Lampu Pedestrian 310,500,000
6.Pembuatan Drainase 150,000,000
7.Penataan Rambu-Rambu Jalan 770,000
8.Penambahan Pagar 412,500,000 Bappeda, Sub Dinas Tata Kota, Dinas kebudayaan,
Dinas Pariwisata, Swasta
10.Penyediaan jaringan air bersih 250,000,000
11.Penambahan Pusat Informasi &
365,000,000
Pengelola
c. Infrastruktur
1.Area parkir 1,485,000,000
244,010,000,000
sepeda
d. Utilitas
250,000,000
(untuk toilet)
Tahun
1 2 3 4 5
Mengembangkan bisnis berbasis
1 23,000,000
kerakyatan
1 Pengembangan kegiatan pemasaran 23,000,000
2 Memberikan bimbingan bisnis Pengembangan macam souvenir /
2 57,500,000 Bappeda, Dinas Perindustrian & Perdagangan,
6 Ekonomi barang kerajinan UKM
Kawasan Strategis Bank Pemerintah/Swasta
Cilegon Timur
Pemberian kredit mikro untuk
3 282,500,000
pedagang kecil
Jumlah 587,764,402,500
KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA VI - 1
penataan bangunan dan lingkungan, yang arahan pengembangannya mengacu pada

dokumen RTBL.
BAB 9.
b. Arahan pengendalian bersifat lokal, sesuai dengan batasan lingkungan yang dikendalikan,
KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA dengan aturan yang bersifat telaah penilaian hasil kinerja dari pelaksanaan materi dari
dokumen RTBL.
Ketentuan ini bertujuan untuk : c. Termasuk dalam materi adalah ketentuan umum penatalaksanaan atau manajemen
pelaksanaannya, baik yang dilaksanakan secara sendiri oleh pemerintah daerah setempat,
a. Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja maupun kelembagaan kerja pada
maupun yang melibatkan peran dunia usaha dan masyarakat.
masa pemberlakuan aturan dalam RTBL atau pada pelaksanaan penataan suatu kawasan;
b. Mengatur pertanggungjawaban semua pihak yang terlibat dalam pelaksanaan penataan
bangunan dan lingkungan. Untuk mempertegas arahan RTBL sebagai sebuah panduan pembangunan, diperlukan pengaturan
mekanisme sanksi yang mengacu pada ketentuan peraturan perundangan yang berlaku. Secara
umum arahan pengendalian pelaksanaan pembangunan adalah sebagai berikut:
Ketentuan pengendalian rencana ini disusun dengan melibatkan masyarakat, baik secara langsung
(individu) maupun secara tidak langsung melalui pihak yang dianggap dapat mewakili (misalnya a. Dokumen RTBL ini diharapkan akan dikukuhkan setidaknya dalam SK Bupati, dan
LKMD / Dewan Kelurahan, LSM, Forum Rembug Desa, dan lain-lain). Panduan ini menjadi acuan selajutnya bantek yang juga mengandung materi perencanaan yang dapat dijadikan dasar
peran masing-masing pelaku pembangunan (stakeholder) pada masa pelaksanaan atau masa untuk penyusunan dan penetapan Peraturan Daerah tentang Tata Bangunan.
pemberlakuan RTBL sesuai dengan kapasitasnya dalam suatu sistem yang disepakati bersama. b. Kegiatan penyusunan RTBL merupakan bagian dari suatu produk perencanaan kota untuk
Panduan ini berlaku sebagai rujukan bagi stakeholder untuk mengukur tingkat keberhasilan melengkapi produk perencanaan yang sudah ada, seperti RTRW, RUTR, RTRK dan
kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. merupakan kelengkapan yang akan menjadi dasar bagi penerbitan Keterangan Rencana
Kota (KRK) yang menjadi mekanisme implementasi perencanaan kota kedalam bentuk Ijin
Adapun aspek-aspek pengendalian administratif adalah : Mendirikan Bangunan (IMB). Substansi perencanaan yang akan di pakai dalam KRK
menyangkut ketetapan dua dimensi dari ketentuan tentang tapak bangunan, seperti batas
a. Ketentuan administratif untuk mengendalikan pelaksanaan seluruh rencana dan program
perpetakan lahan, rencana jalan, jarak bebas bangunan dan sebagainya.
serta kelembagaan yang diperlukan pemerintah daerah dalam rangka mendorong
c. Sedangkan dalam Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB) diatur lebih rinci bagaimana
pelaksanaan/operasionalisasi materi RTBL agar terlaksana secara efektif melalui
performance bangunan yang akan dibangun, menyangkut KDB, KLB, selubung bangunan,
mekanisme perijinan, terutama IMB (ijin mendirikan bangunan).
penghijauan, perparkiran dan sebagainya. Secara keseluruhan ketentuan-ketentuan ini
b. Arahan yang bersifat mengantisipasi terjadinya perubahan pada tahap pelaksanaan yang
akan menjadi dasar bagi pengaturan substansi perencanaan yang akan di tetapkan dalam
disebabkan berbagai hal, tetapi masih dapat memenuhi persyaratan daya dukung dan daya
IMB.
tampung lahan, kapasitas prasarana lingkungan binaan, masih sejalan dengan rencana dan
d. Dokumen RTBL ini juga mengisyaratkan kelengkapan lain yang mendukung arahan
program penataan kota, serta masih mampu menampung aspirasi masyarakat.
substasial perencanaan yang sudah ada yaitu berupa pentingnya tim-adhoc yang multi
c. Ketentuan administratif atas berbagai perubahan penerapan RTBL yang mungkin terjadi.
disiplin ilmu dan terdiri dari berbagai kalangan dapat membantu pemerintah dalam
pengambilan keputusan dan mengawasi kegiatan pembangunan secara keseluruhan.
Sedangkan aspek-aspek arahan pengendalian adalah : e. Dalam skema alur pengendalian pelaksanaan dicantumkan juga bagaimana titik masuk
masyarakat melakukan proses permohonan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) beserta
a. Bersifat rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana dan program serta
kelengkapan yang perlu dilampirkan ketika hendak melakukan kegiatan pembangunan di
bersifat masukan teknis bagi peraturan daerah tentang pengendaliaan pelaksanaan suatu
kawasan ini.
KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA VI - 2
Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada diagram diagram berikut ini; Hubungan dan pendelegasian wewenang pada setiap pengambil keputusan, diperhatikan dengan
matriks kewenangan sebagai berikut :
Tabel 6.1. Matriks Kewenangan
KEWENANGAN
PERATURAN WALIKOTA KEPALA DINAS TIM AHLI
CILEGON TATA KOTA CILEGON BANGUNAN GEDUNG
(Keputusan) (Keputusan) (Rekomendasi)
− Peruntukan Lahan − GSB
Umum − Jarak Bebas
− KLB − Transfer KLB < 10% di
WAJIB − Ketinggian dalam satu blok
Bangunan − Transfer KLB < 10%
− Transfer KLB > antar blok Dibahas Bersama
10% antar Blok
− Luas Tanah
− Penggabungan dan
pemecahan Sub- Blok
− Komposisi Peruntukan
− Penggunaan Lahan
UTAMA Memberi saran
− Ruang Terbuka
− Sirkulasi Kendaraan
− Sirkulasi Pejalan Kaki
Makro
− Bentuk Massa
- Kesesuaian dengan RTBL
- Kualitas Fungsional
• Organisasi Fungsi
• Keterkaitan Fungsi
• Sirkulasi Pejalan Kaki
Makro
Pada pelaksanaanya pranata pembangunan ini dibagi menjadi 3 aturan dasar, yaitu: • Sirkulasi Moda
Transportasi
- Kualitas Visual
• Estetika
1. Aturan Wajib, merupakan aturan yang disusun menurut peraturan bangunan yang • Gubahan Massa
dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Cilegon, sehingga bersifat mengikat. Perubahan di dalam ANJURAN • Kinerja Arsitektur
• Tata Informasi (Signage)
aturan wajib ini harus seijin Walikota Cilegon.
• Bahan Dan Warna
Bangunan
- Kualitas Lingkungan
2. Aturan Utama, merupakan perangkat kendali yang dimaksudkan untuk menciptakan • Pencahayaan
Kawasan Cilegon Timur yang berkualitas tinggi sesuai dengan peraturan teknis bangunan • Sirkulasi Udara
yang bersifat mengikat. Perubahan di dalam aturan utama ini harus seijin Kepala Dinas • Tata Hijau Dan Ruang
Terbuka
Tata Kota Cilegon.
• Kepentingan Umum
• Aspek Sosial Budaya
3. Aturan Anjuran, merupakan perangkat kendali untuk menciptakan Kawasan berkualitas
tinggi sesuai dengan tujuan pihak pengembang dengan visi perancangan kota (urban
design) dan bersifat mengikat. Perubahan di dalam aturan ini harus mendapatkan
rekomendasi dari Tim Ahli Bangunan Gedung (TABG) Kabupaten Banjar.
PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN VII - 1
10.3 Aset Properti Yang Dikelola

Jenis aset properti yang dikelola dapat berupa sumber daya alam, bangunan fisik, lahan, lansekap
BAB 10. dan tata hijau, aset pelestarian budaya dan sejarah, serta infrastruktur kawasan; baik yang
PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN merupakan aset bersama dengan kepemilikan publik setempat, namun tidak termasuk aset
pemerintahan kota / daerah, ataupun aset properti pribadi yang harus dikontrol / dipantau
pengendalian dan perkembangannya sesuai rencana penataan lingkungan yang disepakati.
10.1 Pengertian Umum
Aset properti adalah berbagai entitas fisik hasil investasi secara spesifik yang mewadahi seluruh
kegiatan non-fisik yang terjadi di dalamnya. Aset properti dapat berupa sumber daya alam, 10.4 Produk Pengelolaan Sebagai Piranti Peraturan Kawasan
bangunan, lahan, lansekap dan tata hijau, aset pelestarian budaya dan sejarah, serta infrastruktur
Untuk dapat melaksanakan kegiatan estate management dengan efektif dan terencana, suatu
kawasan.
lingkungan perlu membuat suatu piranti atau alat berupa berupa dokumen tertulis yang melindungi
Panduan ini bertujuan untuk : dan memelihara berbagai aset dari lingkungan yang bersangkutan sebagai penjabaran dari
berbagai kepentingan pemakainya, pemiliknya, ataupun pihak-pihak lain yang mempunyai hak
a. Menjamin pemanfaatan investasi, milik, hak sewa atau hak pakai di lingkungan tersebut.
b. Mengoptimalkan nilai investasi,
c. Menghindari fenomena 'lahan tidur' / 'bangunan terbengkalai' (investasi yang ditanamkan Produk Program Pengelolaan Aset Properti adalah dokumen Peraturan Lingkungan/Kawasan
tidak berjalan semestinya), mengenai Pengelolaan Aset Properti sebagai suatu piranti pengelolaan yang berisi kewajiban, hak,
d. Menarik investasi lanjutan dalam pengoperasian lingkungan pada masa pasca konstruksi. wewenang, kelembagaan serta mekanisme dari pengendalian dan pengelolaan terhadap berbagai
kepentingan pelaku pembangunan (stakeholder), yang bersifat menerus dan berkelanjutan.
Kriteria dan pertimbangan panduan pengelolaan:
a. Mempertimbangkan keragaman pelaku pembangunan (stakeholder) dengan berbagai
kepentingan yang berbeda; 10.5 Pelaku Pengelolaan
b. Memperhatikan kepentingan publik;
1. Wewenang atas pelaksana pengelolaan kawasan dilakukan oleh Pihak Pengelola Kawasan
c. Memelihara sumber daya manusia dan lingkungan (sosial-budaya), terutama yang diwadahi
yang anggota dan programnya disusun sesuai kesepakatan antara masyarakat / pemilik lahan
dalam lingkungan fisik asset properti yang ada, misalnya masyarakat lokal sekitar beserta
/ bangunan, pengembang / investor / penyewa, pemerintah daerah, dan dengan pelaku
kegiatan sosialbudayanya;
pembangunan lain, termasuk pengguna /pemakai / penyewa dari luar kawasan.
d. Ketersediaan informasi, terutama menyangkut kinerja koordinasi dan sistem informasi yang
2. Pihak Pengelola Kawasan berfungsi sebagai lembaga perantara / penghubung dan lembaga
menghubungkan berbagai pihak terkait dengan pengelolaan;
perwakilan antar berbagai pelaku yang berkepentingan dalam pengelolaan aset properti.
e. sumber pembiayaan terutama menyangkut kesepakatan paket-paket pengelolaan untuk
3. Pihak pengelola merumuskan program pengelolaan yang dirangkum dari berbagai kepentingan
masingmasing pelaku (stakeholder).
beragam pelaku.
4. Untuk pengurusan hal-hal yang berkaitan dengan IMB harus dibentuk dalam bentuk Dinas
10.2 Lingkup Pengelolaan yang bertanggungjawab langsung ke Bupati.
5. Untuk membantu Dinas tersebut diatas, pada poin 4, perlu dibentuk tim penasehat sertifikasi
Pengelolaan pemanfaatan aset properti mencakup kegiatan pemeliharaan atas investasi fisik yang
kelayakan fungsi bangunan (SLF) yang akan memberikan pertimbangan di dalam menyetujui
telah terbangun beserta segala aspek non fisik yang diwadahinya, kegiatan penjaminan,
rencana pembangunan suatu gedung.
pengelolaan operasional, pemanfaatan, rehabilitasi / pembahauan, serta pelayanan dari aset
properti tersebut.
PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN VII - 2
10.6 Aspek-Aspek Pengendalian

1. Kepentingan pengendalian pengelolaan
yang mengikat semua pihak dengan
suatu peraturan yang saling
menguntungkan.
2. Kepentingan bahwa peraturan tersebut
juga mengikat dan menguntungkan
lembaga penerusnya, pengguna
pewarisnya, atau yang diberi kuasa.
3. Kepentingan agar semua persil yang
berada dalam lingkungan binaan yang
ditata tersebut dapat digunakan, dikelola
dan dipelihara sesuai dengan
ketentuan-ketentuan yang dimuat pada
peraturan tersebut.
4. Kepentingan pemberlakuan peraturan
bagi seluruh persil yang ditujukan untuk
meningkatkan dan melindungi nilai, daya
tarik, dan daya guna pakai dari seluruh
fungsi yang ada untuk kepentingan
bersama.
5. Kepentingan perencanaan aset
eksisting yang harus mendukung
kebutuhan pelayanan lingkungan
setempat.
6. Pertimbangan lain seperti umur
bangunan atau asset properti dan risiko
investasi yang harus dipertimbangkan
sejak tahap perencanaan penataan.
7. Kepentingan pengendalian yang
dikaitkan dengan pola kerjasama yang
berlaku, seperti pola BOT, BOO, dan
sebagainya.
DRAFT PERATURAN WALIKOTA TENTANG RTBL KAWASAN STRATEGIS CILEGON TIMUR VII - 1
BAB 11.
DRAFT PERATURAN WALIKOTA TENTANG RTBL KAWASAN
STRATEGIS CILEGON TIMUR
WALIKOTA CILEGON
==============================================================
Penyusunan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur untuk kurun waktu 2015 – 2030 akan
dilegalkan dalam bentuk dokumen panduan perencanaan oleh Bupati Bogor, Propinsi Jawa Barat, PERATURAN WALIKOTA CILEGON
dengan format substansi sebagai berikut : NOMOR : TAHUN 2014
TENTANG
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KAWASAN CILEGON TIMUR, KOTA CILEGON
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

WALIKOTA CILEGON,
Menimbang : bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 5 ayat (4)

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007
tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan, perlu menetapkan Peraturan Walikota tentang
Penggunaan Dokumen Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan Kawasan Cilegon Timur sebagai Pedoman
Pembangunan di Kawasan Cilegon Timur;
Mengingat : 1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 4247);
2. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang
Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2004 Nomor 125, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 4437), yang telah
beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang
Nomor 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas
Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang
Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik
Negara Republik Indonesia Nomor 4844);
Penanaman Modal (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2007 Nomor 67, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 4724);
4. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang 14. Peraturan Daerah No. 15 Tahun 2001 tentang RTRW
Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Kota Cilegon (dalam proses peninjauan ulang).
Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Mengingat proses review Perda No. 15 Tahun 2001 ini
Republik Indonesia Nomor 4846); sedang dalam proses pengesahan, maka rangkaian
proses penyusunan RDTR Tahap III ini akan mengacu
Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup pada hasil review RTRW Kota Cilegon 2006 – 2025.
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009
Nomor 40, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 5059);
6. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang MEMUTUSKAN :
Pembentukan Peraturan Perundang–undangan Menetapkan : PERATURAN WALIKOTA TENTANG RENCANA TATA
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 BANGUNAN DAN LINGKUNGAN KAWASAN STRATEGIS
Nomor 82, Tambahan Lembaran Negara Republik CILEGON TIMUR, KOTA CILEGON.
Indonesia Nomor 5234);
7. Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 2005 tentang BAB I
Pedoman Pembinaan dan Pengawasan Penyelenggaraan KETENTUAN UMUM
Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Pasal 1
Dalam Peraturan Walikota ini yang dimaksud dengan :
Negara Republik Indonesia Nomor 4593);
1. Daerah adalah Kota Cilegon.
8. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang
Pembagian Urusan Pemerintahan Antara Pemerintah, 2. Pemerintah Daerah adalah Walikota dan Perangkat Daerah sebagai unsur
Pemerintahan Daerah Provinsi Dan Pemerintahan penyelenggara Pemerintahan Daerah.
Daerah Kabupaten/Kota (Lembaran Negara Republik 3. Walikota adalah Walikota Cilegon.
Negara Republik Indonesia Nomor 4737); 4. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang daratan, ruang lautan, dan ruang
udara sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lainnnya
9. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor hidup dan melakukan kegiatan serta memelihara kelangsungan hidupnya.
06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan. 5. Tata Ruang adalah wujud dari struktur dan pola pemanfaatan ruang, baik
direncanakan maupun tidak direncanakan.
10. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 53 Tahun 2011
tentang Pembentukan Produk Hukum Daerah; 6. Penataan Ruang adalah proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan
ruang,dan pengendalian ruang.
11. Peraturan Daerah Kota Cilegon Nomor 19 Tahun 2006
tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Daerah 7. Rencana Tata Ruang adalah hasil perencanaan struktur dan pola
(Lembaran Daerah Kota Cilegon Tahun 2006 Nomor 19); pemanfaatan ruang. Adapun yang dimaksud dengan struktur pemanfaatan
ruang adalah susunan unsur-unsur pembentuk lingkungan secara hirarkis
12. Peraturan Daerah Nomor 16 tahun 2006 tentang dan saling berhubungan satu dengan lainnya, sedangkan yang dimaksud
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Kota Cilegon dengan pola pemanfaatan ruang adalah tata guna tanah, air, udara, dan
Tahun 2006-2010; sumber daya alam lainnya dalam wujud penguasaan, penggunaan, dan
13. Peraturan Daerah Kota Cilegon Nomor 11 Tahun 2008 pemanfaatan tanah, air, udara, dan sumber daya alam lainnya.
tentang Pencabutan Peraturan Daerah Kota Cilegon 8. Rencana Tata Ruang Wilayah yang selanjutnya disingkat RTRW adalah
Nomor 11 Tahun 2003 tentang Pembentukan Perangkat Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Cilegon.
Daerah Kota Cilegon Jo. Peraturan Daerah Nomor 4
Tahun 2006 tentang perubahan atas Peraturan Daerah 9. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap
Kota Cilegon Nomor 11 Tahun 2003 tentang unsur terkait padanya yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan
Pembentukan Perangkat Daerah Kota Cilegon; aspek administratif dan atau aspek fungsional.
10. Kawasan adalah satuan ruang wilayah yang batas dan sistemnya ditentukan 19. Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat alokasi dan distribusi luas
berdasarkan aspek fungsional serta memiliki ciri tertentu. lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya.
11. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang selanjutnya disingkat RTBL 20. Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka
adalah panduan rancang bangun suatu kawasan/lingkungan yang presentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung
dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan
dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan yang dikuasai.
dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, 21. Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung
ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian rencana, dan beserta lingkungan sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai
pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan. aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan
12. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Cilegon Timur Kota konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan, bangunan, serta
Cilegon, yang selanjutnya disingkat RTBL Kawasan Cilegon Timur Kota ketinggian dan elevasi lantai bangunan yang dapat menciptakan dan
Cilegon adalah panduan bangunan Kawasan Cilegon Timur Kota Cilegon yang mendefinisikan berbagai kualitas ruang kota yang akomodatif terhadap
dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruang-
dan lingkungan, serta membuat materi pokok ketentuan program bangunan ruang publik
dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, 22. Garis Sempadan Bangunan adalah garis pada halaman pekarangan
ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan bangunan yang ditarik sejajar dari garis as jalan, tepi sungai atau as pagar
pengembangan Kawasan Cilegon Timur Kota Cilegon. dan merupakan batas antara kavling/pekarangan yang boleh dibangun dan
13. Program Bangunan dan Lingkungan adalah penjabaran lebih lanjut dari yang tidak boleh dibangun.
perencanaan dan peruntukan lahan yang telah ditetapkan untuk kurun 23. Tinggi Bangunan adalah jarak yang diukur dari permukaan tanah, dimana
waktu tertentu yang memuat jenis, jumlah, besaran, dan luasan bangunan bangunan tersebut didirikan, sampai dengan titik puncak bangunan.
gedung serta kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas social,
prasarana aksesibilitas, sarana pencahayaan dan sarana penyehatan 24. Sistim Jaringan Jalan dan Pergerakan adalah rancangan pergerakan yang
lingkungan, baik berupa penataan prasarana dan sarana yang sudah ada terkait antara jenis-jenis hiraki/kelas jalan yang tersebar pada kawasan
maupun baru. perencanaan (jalan lokal/lingkungan) dan jenis pergerakan yang melalui, baik
masuk dan keluar kawasan, maupun masuk dan keluar kaveling.
14. Rencana Umum dan Panduan Rancangan adalah ketentuan-ketentuan tata
bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan/kawasan yang memuat 25. Sistem Sirkulasi Kendaraan Umum adalah rancangan sistem arus pergerakan
rencana peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana kendaraan formal, yang dipetakan pada hiraki/kelas jalan yang ada pada
tapak, rencana system pergerakan, rencana aksesibilitas lingkungan, rencana kawasan perencanaan.
prasarana dan sarana lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan 26. Sistem Sirkulasi Kendaraan Pribadi adalah rancangan sistem arus pergerakan
ruang terbuka hijau. bagi kendaraan pribadi sesuai dengan hirarki/kelas jalan yang ada pada
15. Rencana Investasi adalah rujukan bagi para pemangku kepentingan untuk kawasan perencanaan.
menghitung kelayakan investasi dan pembiayaan suatu penataan, sehingga 27. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan komponen rancangan
terjadi kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. kawasan, yang tidak sekedar terbentuk sebagai elemen tambahan ataupun
16. Ketentuan Pengendalian Rencana adalah ketentuan-ketentuan yang elemen sisa setelah proses rancang arsitektural diselesaikan, melainkan juga
bertujuan untuk mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja diciptakan sebagai bagian integral dari suatu lingkungan yang lebih luas.
maupun kelembagaan kerja pada masa pemberlakuan aturan dalam RTBL 28. Tata Kualitas Lingkungan merupakan rekayasa elemen-elemen kawasan yang
dan pelaksanaan penataan suatu kawasan. sedemikian rupa, sehingga tercipta suatu kawasan atau sub area dengan
17. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan adalah pedoman yang dimaksudkan sistem lingkungan yang informative, berkarakter khas, dan memiliki orientasi
untuk mengarahkan perwujudan pelaksanaan penataan bangunan dan tertentu.
kawasan yang berdasarkan dokumen RTBL, dan memandu pengelolaan 29. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik
kawasan agar dapat berkualitas, meningkat, dan berkelanjutan. suatu lingkungan yang pengadaannya memungkinkan suatu lingkungan
18. Struktur Peruntukan Lahan merupakan komponen rancang kawasan yang dapat beroperasi dan berfungsi sebagai mana mestinya.
berperan penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata
guna lahan yang telah ditetapkan dalam suatu kawasan perencanaan tertentu
berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.
30. Spot adalah area yang menjadi bagian dari Kawasan Cilegon Timur dan Bagian Kedua
diijinkan untuk dilakukan penataan dan pembangunan dalam menunjang Batasan Lokasi Kawasan
perkembangan sektor pariwisata. Pasal 4
31. Blok adalah bagian terkecil dari Kawasan Perencanaan Cilegon Timur yang
(1) Batas lokasi perencanaan RTBL Kawasan Strategis Cilegon Timur adalah
memiliki batasan delineasi dan luasan tertentu yang dibuatkan panduan
Kecamatan Cilegon, Cibeber, dan Kecamatan Jombang, Kota Cilegon, Provinsi
rancang bangun lingkungannya.
Banten.
32. Peran Serta Masyarakat adalah keterlibatan masyarakat secara sukarela di
(2) Luas kawasan perencanaan RTBL Kawasan Cilegon Timur Kota Cilegon
dalam perumusan kebijakan dan pelaksanaan keputusan dan/atau kebijakan
adalah ± 111 Ha dan secara geografis terletak antara dengan batas kawasan
yang berdampak langsung terhadap kehidupan masyarakat pada setiap tahap
perencanaan sebagai berikut :
kegiatan pembangunan (perencanaan, desain, implementasi dan evaluasi).
a. Sebelah : berbatasan dengan Jl. Kesultanan, Jl.

BAB II
Utara Tol Tangerang-Merak;
MAKSUD DAN TUJUAN
b. Sebelah : berbatasan dengan Jl. Pasar Baru;
Pasal 2 Barat
(1) Maksud dari Peraturan Walikota ini adalah RTBL Kawasan Cilegon Timur c. Sebelah : berbatasan dengan Jl. Jend. A. Yani dan
Kota Cilegon sebagai panduan rancang bangun lingkungan/ Kawasan Cilegon Selatan Jalur Rel KA;
Timur Kota Cilegon untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan d. Sebelah : berbatasan dengan Jl. Seruni, JL.
bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program Timur Cilegon - Bojonegoro;
bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana
(3) Peta batasan lokasi perencanaan dapat dilihat di Lampiran 1. Peta Delineasi
investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian
Area Perencanaan.
pelaksanaan pengembangan lingkungan/ kawasan di Cilegon Timur Kota
Cilegon.
BAB IV
(2) Tujuan dari Peraturan Walikota ini adalah RTBL Kawasan Cilegon Timur Kota
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
Cilegon menjadi acuan dalam mewujudkan tata bangunan dan lingkungan
yang layak huni, berjati diri, produktif, dan berkelanjutan di Kawasan Cilegon Bagian Kesatu
Timur Kota Cilegon, serta sebagai acuan Pemerintah Daerah dalam Visi Pembangunan Kawasan
penerbitan IMB. Pasal 5
BAB III Mewujudkan Kawasan Sentra Timur Cilegon sebagai pusat olah raga,
RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN perdagangan dan jasa yang terintegrasi dengan sistem transportasi umum dan
nyaman dihuni.
Bagian Kesatu
Ruang Lingkup
Pasal 3
Bagian Kedua
(1) Ruang lingkup Peraturan Walikota ini adalah RTBL Kawasan Cilegon Timur Misi Pembangunan Kawasan
Kota Cilegon meliputi pengaturan, pelaksanaan, dan pengendalian
pelaksanaan pengembangan kawasan/lingkungan Kawasan Cilegon Timur Pasal 6
Kota Cilegon. (1) Mengembangkan Sentra Primer Timur yang mengintegrasikan ruang-ruang
(2) Peraturan Walikota tentang RTBL Kawasan Cilegon Timur Kota Cilegon publik : Ruang Terbuka Hijau – Kawasan GOR dan Sport Centre Kawasan
dilengkapi dengan album peta, ilustrasi, gambar teknis, sebagaimana Komersial, Kawasan Mix Use – Perencanaan Stasiun KA Cilegon – Terminal
tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Bus Seruni.
Peraturan Walikota ini. (2) Menjaga kesinambungan kawasan dimana kondisi permukiman yg ada saat
ini tidak cocok untuk permukiman di kawasan sentra primer timur, oleh
karena itu perlu peremajaan kawasan permukiman menjadi permukiman BAB V

susun dan mixed use (permukiman - perkantoran - perdagangan). RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN
Bagian Kesatu
Bagian Ketiga Blok Pembangunan Kawasan
Kebijakan Pembangunan Kawasan Pasal 9
Pasal 7
(1) Mencapai pemanfaatan sumber daya alam secara berkelanjutan bagi (1) Kawasan 1, sebagai kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH), hunian vertikal dan
peningkatan kesejahteraan masyarakat. kawasan perdagangan dan jasa (komersial), kawasan campuran (mixed use)
dan Fasilitas umum.
(2) Meningkatkan keseimbangan dan keserasian perkembangan antar wilayah
serta keserasian antar sektor melalui pemanfaatan ruang kawasan secara (2) Kawasan 2, sebagai kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH), kawasan campuran
serasi, selaras, dan seimbang serta berkelanjutan. (mixed use), kawasan perdagangan dan jasa, Fasilitas umum.
(3) Meningkatkan kemampuan memelihara pertahanan keamanan negara yang (3) Kawasan 3, sebagai kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH), Fasilitas Umum
dinamis dan memperkuat integrasi nasional. dan Ruang Terbuka Biru (RTB).
(4) Meningkatkan kualitas lingkungan hidup serta mencegah timbulnya (4) Kawasan 4, sebagai kawasan campuran (mixed use), kawasan perdagangan
kerusakan fungsi dan tatanannya. dan jasa dan Fasilitas umum.
(5) Kawasan 5, sebagai kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan Ruang Terbuka
Bagian Keempat Biru (RTB).
Strategi Pembangunan Kawasan (6) Kawasan 6, sebagai kawasan hunian vertikal dan Ruang Terbuka Hijau (RTH).
Pasal 8
(7) Kawasan 7, sebagai kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan Fasilitas
(1) Perencanaan dan perancangan blok kawasan berdasarkan pada konsep umum.
walkable urban block dan Compact City berbasis Superblok; (8) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Blok Pengembangan Kawasan, dapat
(2) Mengatur jarak bebas bangunan: dilihat di Lampiran 2. Peta Blok Pengembangan Kawasan, yang merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dari peraturan Walikota ini.
a. depan;
b. belakang; dan
Bagian Kedua
c. samping, Struktur Peruntukan Lahan
sebagai salah satu upaya penciptaan Kawasan Terbuka Hijau yang Responsif Pasal 10
terhadap kebutuhan Rekreatif dan Lingkungan.
(1) Kawasan 1, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1), terbagi atas 4 blok
(3) Pengembangan dan peningkatan kuantitas/kualitas RTH sebesar 30% (tiga :
puluh persen):
a. Blok 1.A :
a. RTH Publik 20% (dua puluh persen);
1. Peruntukan lahan makro adalah Ruang Terbuka Hijau (RTH); dan
b. RTH Privat 10% (sepuluh persen).
2. Peruntukan lahan mikro:
(4) Pengembangan kawasan berbasiskan sistem transportasi umum.
a) Peruntukan sebagai ruang terbuka hijau, taman atau area
(5) Pengembangan jalur pedestrian dan jalur sepeda. resapan.
b. Blok 1.B :
a) Peruntukan lahan makro adalah komersial (Perdagangan dan
Jasa); dan
b) Peruntukan lahan mikro:
1) Peruntukan lantai dasar adalah Perkantoran dan 3. Blok 2.C, 2.J, 2.L :
Perdagangan; dan a) Peruntukan lahan makro adalah Campuran (mixed use) ; dan
2) Peruntukan lantai atas adalah Perkantoran dan b) Peruntukan lahan mikro:
Perdagangan.
(1) Peruntukan lantai dasar adalah Mall, Area Pertokoan; dan
c. Blok 1.C :
(2) Peruntukan lantai atas adalah Hotel, Apartemen.
a) Peruntukan lahan makro adalah Permukiman Vertikal;
4. Blok 2.D, 2.E, 2.F, 2.G, 2.K :
1) Peruntukan lantai dasar adalah hunian; dan
a) Peruntukan lahan makro adalah Ruang Terbuka Hijau; dan
2) Peruntukan lantai atas adalah hunian.
d. Blok 1.D :
(1) Sebagai Kawasan Hijau, Taman, dan Area Resapan.
a) Peruntukan lahan makro adalah Fasilitas umum;
b) Peruntukan lahan mikro :
(3) Kawasan 3, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (3), terbagi atas 8
(1) Peruntukan lantai dasar adalah sekolah, kantor blok, yaitu :
pemerintah, puskesmas; dan
1. Blok 3.A dan 3.H :
(2) Peruntukan lantai atas adalah sekolah, kantor
pemerintah, puskesmas a. Peruntukan lahan makro adalah Ruang Terbuka Hijau (RTH)
b. Peruntukan lahan mikro:
(2) Kawasan 2, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (2), terbagi atas 12 (1) Sebagai Kawasan Hijau, Taman, dan Area Resapan.
blok, yaitu :
1. Blok 2.A dan 2.H : 2. Blok 3.B,3.E, 3.F, dan 3.G :
a) Peruntukan lahan makro adalah Perdagangan dan Jasa a. Peruntukan lahan makro adalah Fasilitas Umum (Fasum)
(Komersial);
b. Peruntukan lahan mikro 3.B :
(1) Sebagai Kawasan Terminal Bus
(1) Peruntukan lantai dasar adalah kantor atau toko;
dan c. Peruntukan lahan mikro 3.E :
(2) Peruntukan lantai atas adalah Perkantoran atau a) Peruntukan lantai dasar sebagai Sekolah,
Pertokoan. Puskesmas, Kantor Pemerintah;
b) Peruntukan lantai atas sebagai Sekolah,
Puskesmas, Kantor Pemerintah.
2. Blok 2B dan 2I :
d. Peruntukan lahan mikro 3.F :
a) Peruntukan lahan makro adalah Fasilitas umum;
(1) Peruntukan lantai dasar sebagai Stadion Sepak Bola
b) Peruntukan mikro :
(2) Peruntukan lantai atas sebagai tribun penonton
(1) Peruntukan lantai dasar adalah sekolah, kantor
pemerintah, puskesmas; dan e. Peruntukn lahan mikro 3.G :
(2) Peruntukan lantai atas adalah sekolah, kantor (1) Peruntukan lantai dasar sebagai Stasiun Kereta Api
pemerintah, puskesmas
3. Blok 3.C : (5) Kawasan 5, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (5), terbagi atas 6
blok, yaitu :
1. Peruntukan lahan makro adalah Ruang Terbuka Biru
(RTB) a. Blok 5.A, 5.B, 5.C, dan 5.D :
2. Peruntukan lahan mikro : 1. Peruntukan lahan makro adalah sebagai Ruang Terbuka Hijau (RTH)
a) Sebagai Kawasan Retensi, Water Catchment, Area 2. Peruntukan mikro :
Penampungan air sementara. a) Sebagai Kawasan Hijau, Taman dan Area Resapan
4. Blok 3.D : b. Blok 5.E dan 5.F :

a. Peruntukan lahan makro adalah Fasilitas Umum (Fasum) 1. Peruntukan lahan makro adalah sebagai Ruang Terbuka Biru (RTB)
b. Peruntukan lahan mikro 3.D : 2. Peruntukan mikro :
a) Sebagai Area Parkir, Area Perkerasan. a) Sebagai Kawasan Retensi, Water Catchment, Area
Penampungan air sementara
blok, yaitu :
a. Blok 4.A : blok, yaitu :
a. Peruntukan lahan makro adalah Fasilitas umum a. Blok 6.A :
b.Peruntukan lahan mikro : 1. Peruntukan lahan makro adalah sebagai Garis Sempadan Sutet atau
(1) Peruntukan lantai dasar adalah sekolah, puskesmas, kantor dapat dijadikan sebagai Ruang Terbuka Hijau (RTH)
pemerintah; 2. Peruntukan lahan mikro :
(2) Peruntukan lantai dasar adalah sekolah, puskesmas, kantor a) Sebagai Kawasan Hijau, Taman dan Area Resapan
pemerintah.
b. Blok 6.B :
1. Peruntukan lahan makro adalah sebagai hunian vertikal
b. Blok 4D dan 4.E :
2. Peruntukan lahan mikro :
1. Peruntukan lahan makro adalah sarana perdagangan dan jasa
(komersial) a) Peruntukan lantai dasar adalah sebagai hunian; dan
2. Peruntukan lahan mikro : b) Peruntukan lantau atas adalah sebagai hunian
a) Peruntukan lantai dasar adalah kantor atau toko dan
b) Peruntukan lantai atas adalah perkantoran atau pertokoan. (7) Kawasan 7, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (7) terbagi atas 3 blok,
yaitu :
a. Blok 7.A dan 7.B :
c. Blok 4.B, 4.C, 4.F :
1. Peruntukan lahan makro adalah sebagai Fasilitas Umum (Fasum)
1. Peruntukan lahan makro adalah sarana campuran (mixed use); dan
2. Peruntukan lahan mikro 7.A :
2. Peruntukan lahan mikro :
a) Peruntukan lahan adalah sebagai sirkuit
a) Peruntukan lantai dasar adalah Mall, Area Pertokoan; dan
3. Peruntukan lahan mikro 7.B :
b) Peruntukan lantai atas adalah Hotel, Apartemen
(1) Peruntukan lahan sebagai Tandon Air
b. Blok 7.C : d. Blok 2.D mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
a. Peruntukan lahan makro sebagai Ruang Terbuka Hijau
lantai.
b. Peruntukan lahan mikro sebagai Kawasan Hijau, Area Resapan dan
e. Blok 2.E mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
Taman.
lantai.
(8) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Struktur Peruntukan Lahan, dapat f. Blok 2.F mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
dilihat di Lampiran 2. Peta Struktur Peruntukan Lahan, yang merupakan persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
bagian yang tidak terpisahkan dari peraturan Walikota ini. lantai.
g. Blok 2.G mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
Bagian Ketiga persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
Intensitas Pemanfaatan Lahan lantai.
Pasal 11 h. Blok 2.H mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% (lima
puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8
(1) Kawasan 1, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 huruf (1), terbagi atas 4 (delapan) lantai.
blok, yaitu :
i. Blok 2.I mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% (lima
a. Blok 1.A mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8
persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol) (delapan) lantai.
lantai.
j. Blok 2.J mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50%
b. Blok 1.B mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% (lima (empat puluh persen), KLB maksimum 4 (tiga), ketinggian bangunan
puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8 maksimum 24 (dua puluh empat) lantai.
(delapan) lantai.
k. Blok 2.K mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
c. Blok 1.C mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 60% persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
(enam puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan lantai.
maksimum 8 (delapan) lantai.
l. Blok 2.L mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50%
d. Blok 1.D mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 60% (empat puluh persen), KLB maksimum 4 (tiga), ketinggian bangunan
(enam puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 24 (dua puluh empat) lantai.
maksimum 8 (delapan) lantai.
(3) Kawasan 3, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 huruf c, terbagi atas 8

(2) Kawasan 2, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 huruf b, terbagi atas 12 blok, yaitu :
blok, yaitu :
a. Blok 3.A mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
a. Blok 2.A mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% (lima persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8 lantai.
(delapan) lantai.
b. Blok 3.B mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 60%
b. Blok 2.B mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% (lima (enam puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan
puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8 maksimum 8 (delapan) lantai.
(delapan) lantai.
c. Blok 3.C mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
c. Blok 2.C mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
(empat puluh persen), KLB maksimum 4 (tiga), ketinggian bangunan lantai.
maksimum 24 (dua puluh empat) lantai.
d. Blok 3.D mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 10% a. Blok 5.A mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
(sepuluh persen), KLB maksimum 1 (satu), ketinggian bangunan persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
maksimum 2 (dua) lantai. lantai.
e. Blok 3.E mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 60% b. Blok 5.B mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
(enam puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
maksimum 8 (delapan) lantai. lantai.
f. Blok 3.F mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 60% c. Blok 5.C mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
(enam puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
maksimum 8 (delapan) lantai. lantai.
g. Blok 3.G mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 10% d. Blok 5.D mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
(sepuluh persen), KLB maksimum 1 (satu), ketinggian bangunan persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
maksimum 2 (dua) lantai. lantai.
h. Blok 3.H mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol e. Blok 5.E mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol) persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
lantai. lantai.
f. Blok 5.E mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
(4) Kawasan 4, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 huruf d, terbagi atas 6
lantai.
blok, yaitu :
a. Blok 4.A mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% (lima
puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8 (6) Kawasan 6, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 huruf d, terbagi atas 2
(delapan) lantai. blok, yaitu :
b. Blok 4.B mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% a. Blok 6.A mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
(empat puluh persen), KLB maksimum 4 (tiga), ketinggian bangunan persen), KLB maksimum 0 (nol), ketinggian bangunan maksimum 0 (nol)
maksimum 24 (dua puluh empat) lantai. lantai.
c. Blok 4.C mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% b. Blok 6.B mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 60% (enam
(empat puluh persen), KLB maksimum 4 (tiga), ketinggian bangunan puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8
maksimum 24 (dua puluh empat) lantai. (delapan) lantai.
d. Blok 4.D mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% (lima (7) Kawasan 7, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 huruf d, terbagi atas 3
puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8 blok, yaitu :
(delapan) lantai. a. Blok 7.A mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 60% (enam
e. Blok 4.F mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8
(empat puluh persen), KLB maksimum 4 (tiga), ketinggian bangunan (delapan) lantai.
maksimum 24 (dua puluh empat) lantai.. b. Blok 7.B mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 60% (enam
f. Blok 4.E mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 50% (lima puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8
puluh persen), KLB maksimum 3 (tiga), ketinggian bangunan maksimum 8 (delapan) lantai.
(delapan) lantai. c. Blok 7.C mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0% (nol
lantai.
(5) Kawasan 5, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 huruf d, terbagi atas 6
blok, yaitu :
(8) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Intensitas Pemanfaatan Lahan, dapat e. Kawasan 5, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan
dilihat di Lampiran 3 Peta Intensitas Pemanfaatan Lahan, yang merupakan Kolektor sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (4), minimum GSB 0
bagian yang tidak terpisahkan dari peraturan Walikota ini. m.
f. Kawasan 6, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan lokal
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (4), minimum GSB 4,5 m.
Bagian Keempat
Tata Bangunan g. Kawasan 7, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan
Kolektor sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (4), minimum GSB
Pasal 12
6,5 m.
(1) Blok-blok di kawasan perencanaan diatur dalam blok-blok lingkungan yang
(4) Tinggi antar lantai bangunan minimal 3,5 m dengan tinggi peil lantai dasar
dibatasi oleh jalan dan lahan kosong dengan lebar setiap blok ±25-500m,
bangunan maksimum 0,5 m dari muka jalan.
yaitu:
(5) Ketinggian bangunan:
a. Blok-blok lingkungan di Jalan Arteri, mempunyai kedalaman ±30-500m
yang terbagi menjadi dua sub blok yang bertolak-belakang, sub blok a. Kawasan 1, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan
pertama mempunyai orientasi bangunan menghadap ke Jalan Kolektor Kolektor sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1), paling banyak 8
Primer dan sub blok ke dua mempunyai orientasi menghadap ke Jalan lantai; dan
kolektor Sekunder; dan b. Kawasan 2, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Arteri
b. Blok-blok lingkungan di Jalan Lokal, mempunyai kedalaman 1 blok saja, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (2), paling banyak 24 lantai;
±25-500m, yang berorientasi menghadap ke Jalan Kolektor. dan
(2) Bangunan di setiap persil lahan perlu membuat jarak bebas bangunan c. Kawasan 3, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Arteri
samping dan belakang untuk menciptakan iklim mikro, penanggulangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (3), paling banyak 8 lantai;
bahaya kebakaran dan menciptakan karakter kawasan dengan membentuk dan
vista ke arah jalan. Aturan jarak bebas sebagai berikut: d. Kawasan 4, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Lokal
a. Bangunan berlantai 4, minimal jarak bebas 3m; sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (4), paling banyak 24 lantai.
b. Bangunan berlantai 3, minimal jarak bebas 2,5m; e. Kawasan 5, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Lokal
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (4), paling banyak 0 lantai.
c. Bangunan berlantai 2, minimal jarak bebas 2,25m; dan
f. Kawasan 6, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Lokal
d. Bangunan berlantai 1, minimal jarak bebas 2m.
(3) Untuk membentuk karakter bangunan terhadap ruang jalan, maka setiap
g. Kawasan 7, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Lokal
bangunan di dalam kavling ditetapkan garis sempadan bangunan (GSB).
GSB ini diatur berdasarkan letak bangunan terhadap kelas jalan, yaitu:
(6) Garis langit (skyline) merendah di Jalan Kolektor dan meninggi menuju jalan
a. Kawasan 1, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan
lokal dan lahan kosong.
6,5 m; (7) Bangunan di bangun dengan struktur sesuai yang disyaratkan untuk
bangunan tahan gempa.
b. Kawasan 2, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Minor
Arteri dan Kolektor sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (2), (8) Penggunaan bahan bangunan harus mempertimbangkan keawetan dan
minimum GSB Minor Arteri 12,5 m dan kolektor 6,5 m; kesehatan dalam pemanfaatan bangunannya dan bahan bangunan yang
dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat teknik sesuai dengan
c. Kawasan 3, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan
fungsinya, seperti yang dipersyaratkan dalam Standar Nasional Indonesia
(SNI) tentang spesifikasi bahan bangunan yang berlaku.
6,5 m; dan
(9) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Tata Bangunan, dapat dilihat di
d. Kawasan 4, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan
Lampiran 3. Peta Tata Bangunan, yang merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari peraturan Walikota ini.
6,5 m.
Bagian Kelima Bagian Ketujuh

Rencana Sistem Sirkulasi, Jalur Penghubung dan Parkir Tata Kualitas Lingkungan
Pasal 13 Pasal 15
(1) Sistem pergerakan kawasan berbasiskan sistem transportasi umum, (1) Penunjuk nama jalan pada kawasan perencanaan diharuskan ditempatkan
sehingga dikembangkan sistem pergantian moda dengan sub pusatnya pada setiap ujung jalan yang terdapat pada kawasan perencanaan dengan
setiap ± 300-400m mengikuti lebar blok-blok lingkungan. Di sub pusat bentuk yang mencirikan karakter lokal.
pergantian moda ini disediakan halte dan stasiun. (2) Rambu pertandaan jalan maupun rambu untuk jalur penyelamatan bencana
(2) Sistem jaringan jalan yang dikembangkan berupa jaringan jalan Arteri alam diarahkan terletak pada kawasan yang mudah terlihat, kuat, dan
Minor, jalan kolektor dan jalan lokal yang mengakomodasi sistem sirkulasi terpelihara.
kendaraan umum dan pribadi. (3) Penempatan rambu jalan disesuaikan oleh standar SKPD yang membidangi
(3) Jalur pedestrian dan jalur sepeda di desain terintegrasi dengan jalan arteri, perhubungan dan ukuran dan kualitas rancangan dari rambu-rambu harus
jalan kolektor dan jalan lokal. diatur agar tercipta keserasian serta mengurangi dampak negatif kawasan.
(4) Jalur pedestrian dibuat berdasarkan fungsi dan lebar jalannya, dan (4) Penataan reklame pada kawasan perencanaan diarahkan tidak boleh
disesuaikan dengan kondisi yang ada. menutupi view yang menarik.
(5) Jalur sepeda berada di antara jalur pedestrian dan jalur kendaraan (5) Peletakan pencahayaan buatan harus mempunyai jarak setiap titik lampu
bermotor. sekurang-kurangnya 10 (sepuluh) meter, sesuai kebutuhan jenis ruang
(6) Jalur sepeda dibuat selebar minimal 1 (dua) meter sepanjang jalur jalan terbuka hijau dan sempadan jalan.
Arteri Minor, jalan kolektor primer dan jalan lokal. (6) Peletakan tempat sampah umum ditetapkan pada tiap jarak 50 (lima puluh)
(7) Fungsi parkir harus diwadahi di dalam kaveling, tidak boleh parkir di badan meter, tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki serta bentuk tempat
jalan (on-street parking). sampah umum harus bercirikan dan mencitrakan nuansa khas lokal dan
harus ada pemisah antara sampah organik dan anorganik.
(8) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Rencana Sistem Sirkulasi, Jalur
Penghubung dan Parkir, dapat dilihat di Lampiran 4. Peta Rencana Jalur (7) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Tata Kualitas Lingkungan, dapat dilihat
Pejalan Kaki dan Halte Angkutan Umum, dapat dilihat di Lampiran 5. di Lampiran Gambar 19, 20, 21, 22, 23, dan 24. Tata Kualitas Lingkungan,
Lampiran Peta Rencana Sistem Sirkulasi, Jalur Penghubung dan Parkir yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari peraturan Walikota ini.
serta Peta Rencana Jalur Pejalan Kaki dan Halte Angkutan Umum, yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari peraturan Walikota ini. Bagian Kedelapan
Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan
Bagian Keenam Pasal 16
Ruang Terbuka dan Tata Hijau (1) Air bersih didapatkan dari jaringan pipa PDAM dan sumur artesis sesuai
Pasal 14 dengan persyaratan dan diijinkan.
(1) Untuk membentuk kewajiban RTH Kawasan sebesar paling sedikit 30%, (2) Sistem pemadam kebakaran di tiap spot lokasi menggunakan hidran dan
maka di dalam area terbangun wajib menyediakan paling sedikit 20% ruang pemadam api portable, yang ditempatkan di:
terbuka hijau. a. Terminal Seruni
(2) Area jalur hijau di kawasan adalah jalur pedestrian, RTH pada kawasan dan b. Stadion GOR
RTH pada garis sempadan sutet. c. Sirkuit
(3) Untuk menciptakan iklim mikro dan mengurangi polusi udara kendaraan d. Stasiun KA Cilegon;
bermotor, maka di jalur pedestrian dianjurkan menanam pohon peneduh
dengan kanopi berjenis tanaman keras dengan asal setempat, dengan jarak e. Area Mix Use
penanaman setiap 10 (sepuluh) meter. f. Area Komersial
(4) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau, g. Hunian vertikal.
dapat dilihat di Lampiran 7. Peta Ruang Terbuka Hijau, yang merupakan sistem pemadam kebakaran diintegrasikan dengan alat pemadam api
bagian yang tidak terpisahkan dari peraturan Walikota ini. bergerak milik Pemerintah Daerah.
(3) Sistem drainase atau water catchment dibuatkan saluran drainase yang terkait diatas, misalnya pemerintah dengan masyarakat, pemerintah dengan
terintegrasi dengan sistem drainase kota atau ke arah sungai terdekat. swasta maupun masyarakat dengan swasta.
(4) Sistem Pengelolaan Air Limbah menggunakan sistem septic tank. (2) Pelaksanaan kegiatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), oleh masyarakat
(5) Sistem Persampahan menggunakan sistem pewadahan dan pengangkutan ke melalui pembangunan fisik bangunan di dalam lahan yang dikuasainya,
TPS. termasuk pembangunan ruang terbuka hijau, ruang terbuka non-hijau, dan
sirkulasi pejalan kaki dengan tetap mengacu pada syarat dan ketentuan
(6) Untuk sampah organik menggunakan sistem kompos di tiap spot lokasi.
berlaku.
(7) Sistem Penerangan lampu menggunakan sel surya dan suplai listrik PLN.
(3) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Rencana Investasi, dapat dilihat di Tabel
(8) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Sistem Prasarana dan Utilitas
3. yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari peraturan Walikota
Lingkungan, dapat dilihat di Lampiran 8, 9, 10 dan 13, Gambar 25, 26, 27,
ini.
28, 29, 30 dan 31, yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
peraturan Walikota ini.
BAB VII
KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA
Bagian Kesembilan
Mitigasi Bencana Pasal 19
Pasal 17 (1) Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui beberapa tahapan

kegiatan diantaranya penetapan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(1) Mitigasi bencana secara khusus berkaitan dengan bencana gempa, dan (RTBL), perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan
kebakaran. Sistem peringatan dini dan kesadaran warga (early warning sanksi.
system & community awarness) meliputi :
(2) Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan ketentuan yang
a. Sistem peringatan dini di kawasan perencanaan, direncanakan
mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan
menggunakan sistem yang terintegrasi untuk kawasan yang lebih luas
pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok.
(kecamatan – kabupaten); dan
b. Peningkatan kesadaran warga dibentuk melalui jalur pendidikan formal (3) Dalam proses mendapatkan izin mendirikan bangunan di kawasan ini, maka
maupun informal (penyuluhan masyarakat, dan lain-lain) serta masyarakat pemohon wajib mengajukan keterangan rencana kota sebagai
pelatihan. dasar untuk menyusun rencana tata letak bangunan sebagaimana yang
tercantum dalam rencana umum dan panduan rancangan.
(2) Rencana Jalur dan Arah Penyelamatan (evacuation/escape routes) meliputi :
(4) Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang
a. Jalur Evakuasi/ Penyelamatan, menggunakan jaringan jalan yang ada;
dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dapat dibatalkan
dan
dan dikenakan sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi
b. Arah Evakuasi/ Penyelamatan, menuju area penyelamatan/ escape area pidana denda.
yang terdiri dari bangunan penyelamatan untuk menampung korban
bencana alam yang dapat diterapkan pada kawasan perencanaan berupa (5) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Ketentuan Pengendalian Rencana,
ruang terbuka/taman kota (escape area). dapat dilihat di Diagram 1, yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan
dari peraturan Walikota ini.
(3) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Mitigasi Bencana, dapat dilihat di
Lampiran 12. Peta Sistem Mitigasi Bencana, yang merupakan bagian yang
tidak terpisahkan dari peraturan Walikota ini. BAB VIII
PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN PENGELOLAAN KAWASAN
BAB VI Pasal 20
RENCANA INVESTASI
(1) Pengelola kawasan adalah Pemerintah Daerah.
Pasal 18
(2) Sesuai tugas pokok dan fungsi, aparat kelembagaan yang melakukan
(1) Kegiatan pelaksanaan Rencana Tata Bangunan dan lingkungan kawasan perijinan adalah Dinas Tata Ruang dan Pertanahan, Dinas Tata Bangunan
Strategis Cilegon Timur Kota Cilegon dilakukan oleh Pemerintah Kota Cilegon, dan Permukiman dan Badan Perijinan Terpadu.
Pemerintah Povinsi Banten, Pemerintah Pusat, masyarakat maupun pihak
swasta sebagai investor, hal ini bisa dilakukan kerjasama antar pihak-pihak (3) Wewenang kelembagaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. Pengaturan : Dinas Tata Kota;

b. Pemberdayaan : Bappeda; dan
c. Pengawasan : Dinas Tata Kota.
(4) Untuk penjelasan lebih rinci tentang Pedoman pengendalian Pelaksanaan,
dapat dilihat di Diagram 2, yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan
dari peraturan Walikota ini.
BAB IX
KETENTUAN PENUTUP
Peraturan Walikota ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan. Agar setiap
orang dapat mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Walikota
ini dengan penempatannya dalam Berita Daerah Kota Cilegon.
Ditetapkan di : Cilegon
Pada tanggal : 2014
WALIKOTA CILEGON,
H. TB. IMAN ARIYADI, S.AG, MM, M.SI
Diundangkan di : Cilegon
pada tanggal : 2014
SEKRETARIS DAERAH KOTA CILEGON,
H. ABDUL HAKIM LUBIS
BERITA DAERAH KOTA CILEGON TAHUN 2014 NOMOR ……………………..

Rencana Tata Letak Banguan Dan L Ingkungan Cilegon Timur

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Rencana Tata Letak Banguan Dan L Ingkungan Cilegon Timur

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

2 0 1 4 LAPORAN AKHIR

KAWASAN STRATEGIS KEC. CILEGON TIMUR,

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

Laporan Antara ini memuat :

a. Gambaran umum kawasan perencanaan

Jakarta, Desember 2014

PT. JAKARTA KONSULTINDO

Ir. Maryanti Kusuma Asmara, IAI

DAFTAR ISI 2.2.3. Studi Literatur...................................................................................... 2-7

2.2.4. Analisis Kawasan ................................................................................ 2-7

2.2.5. Skenario Visi Kawasan ....................................................................... 2-9

KATA PENGANTAR ……………………………………………………………..………i 2.2.6. Perumusan Konsep Umum ................................................................. 2-9

DAFTAR ISI ………………………………………………………………………………ii

1.1 LATAR BELAKANG.............................................................................................1-1 3.1.1 Superblok ............................................................................................ 3-1

1.2.1 Maksud ................................................................................................1-2 3.1.3 Green Neighborhood .......................................................................... 3-3

1.2.3 Sasaran ...............................................................................................1-2 3.1.5 Teori Pusat Kota ................................................................................. 3-5

3.2.1 Stadion Jakabaring, Kompleks Jakabaring Sport City ........................ 3-8

2.1. METODOLOGI ....................................................................................................2-1

2.1.5 Metode Perumusan Rekomendasi ......................................................2-3 4.2.2 Letak Geografis................................................................................... 4-3

2.2. PROGRAM KERJA .............................................................................................2-3 4.2.3 Kondisi Alam ....................................................................................... 4-4

2.2.1. Persiapan ............................................................................................2-3 4.2.4 Kependudukan .................................................................................... 4-5

2.2.2. Pengumpulan Data..............................................................................2-5 4.2.5 Pertumbahan Ekonomi ....................................................................... 4-7

4.2.7 Pariwisata ............................................................................................4-11 5.3.4 Tata Hijau............................................................................................ 5-9

4.3.2 Kondisi Fisik ........................................................................................4-15 5.4.1 Distribusi Kepadatan Penduduk.......................................................... 5-10

4.4.2 PERATURAN WALIKOTA NO. 21 TAHUN 2012 TENTANG GARIS

6.12 PENGENDALIAN RUANG ..................................................................................6-20

7.2.19. Blok 7B: Fasilitas Umum ..................................................................... 7-49

7.1.2. Panduan Gerbang Kota ......................................................................7-6

7.1.3. Panduan Detail Area Publik ................................................................7-11

7.2.1. Blok 2J: Area Campuran .....................................................................7-13

7.2.9. Blok 2H: Area Komersil .......................................................................7-29

BAB 1 kemajuan kota.

RTBL. 1.2.2 Tujuan

1.3 RUANG LINGKUP

1.5 KEDUDUKAN DOKUMEN RTBL

Gambar 1.4 Diagram Kedudukan RTBL sebagai Rencana Rinci Kawasan

Gambar 1.3 Diagram Kedudukan RTBL

Bab 4 Gambaran Umum Kawasan

Bab 5 Program Bangunan dan Lingkungan

Bab 6 Rencana Umum

Bab 7 Panduan Rancangan

Bab 11 Draft Perwal

2.1.1 Metode Identifikasi

METODOLOGI DAN PROGRAM KERJA a. Identifikasi Isu Strategis

2.1. METODOLOGI d. Perumusan Skenario dan Konsep Umum

2.1.2 Metode Pendataan Profil Kawasan

b. Penyiapan Peta Dasar Perencanaan

PT. JAKARTA KONSULTINDO 2-1

c. Peta Tematik Kawasan

2.1.4 Metode Perumusan Skenario dan Konsep Umum

PT. JAKARTA KONSULTINDO 2-2

2.1.5 Metode Perumusan Rekomendasi

b. Gambar Simulasi Rancangan

c. Animasi Kawasan dan Bangunan

d. Konsep Peraturan Walikota

PT. JAKARTA KONSULTINDO 2-3

2. Rapat Awal Kerja

PT. JAKARTA KONSULTINDO 2-4

3) Digitasi Citra Satelit

a. Pembuatan Daftar Kebutuhan Data

Tabel 2.1. Checklist Survey Lapangan

2.2.2. Pengumpulan Data

PT. JAKARTA KONSULTINDO 2-5