1

IMPLEMENTASI PEMANFAATAN RUANG TERHADAP

PERKEMBANGAN RUMAH TOKO DAN RUMAH KANTOR DI
KOTA MAKASSAR
(Studi Kasus: Jalan Perintis Kemerdekaan dan
Jalan Urip Sumoharjo)

THE IMPLEMENTATION OF SPACE UTILISATION IN RELATION TO THE

DEVELOPMENT OF SHOP HOUSE AND OFFICE HOME IN MAKASSAR CITY

ERWIN AMRI

PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS HASANUDDIN
MAKASSAR
2013
 2

IMPLEMENTASI PEMANFATAAN RUANG TERHADAP

PERKEMBANGAN RUMAH TOKO DAN RUMAH KANTOR
DI KOTA MAKASSAR

Tesis

Sebagai Salah Satu Syarat untuk Mencapai Gelar Magister

Program Studi

Perencanaan Pengembangan Wilayah

Disusun dan diajukan oleh

ERWIN AMRI

Kepada

PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS HASANUDDIN
MAKASSAR
2013
 3

KAJIAN IMPLEMENTASI PEMANFAATAN RUANG

KOTA MAKASSAR TERHADAP PERKEMBANGAN
RUMAH TOKO DAN RUMAH KANTOR
(Studi Kasus: Jalan Perintis Kemerdekaan dan
Jalan Urip Sumoharjo)

Disusun dan Diajukan Oleh

ERWIN AMRI
P0200211010

Menyetujui
Komisi Penasehat,

Prof. Dr. Ir. Mary Selintung, M.Sc Dr. Ir. Ria Wikantari, M.Arch
Ketua Anggota

Ketua Program studi

Perencanaan Pengembangan Wilayah

Dr. Ir. Roland A. Barkey

 4

PERNYATAAN KEASLIAN TESIS

Yang bertanda tangan di bawah ini

Nama : Erwin Amri
Nomor mahasiswa : P0200211010
Program Studi : Perencanaan Pengembangan Wilayah

Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis yang saya tulis ini

benar-benar merupakan hasil karya saya sendiri, bukan merupakan
pengambilalihan tulisan atau pemikiran orang lain. Apabila di kemudian
hari terbukti atau dapat dibuktikan bahwa sebagian atau keseluruhan tesis
ini hasil karya orang lain, saya bersedia menerima sanksi atas perbuatan
tersebut.

Makassar, Agustus 2013

Yang Menyatakan

ERWIN AMRI
 5

PRAKATA

Dengan menyebut nama Allah Robbil’Alamin, diiringi rasa syukur,

Penulis patut memanjatkan puji syukur yang tak terhingga karena atas

berkat, rahmat, dan maghfirahNya jualah, sehingga seluruh rangkaian

proses penelitian, pembimbingan, dan penulisan tesis ini dapat

diselesaikan dengan baik. Tesis ini disusun dengan judul “Implementasi

Pemanfaatan Ruang Terhadap Perkembangan Ruko dan Rukan di Kota

Makassar”

Proses panjang yang telah dilalui oleh Penulis dalam mewujudkan

Tesis ini, telah mendapatkan berbagai kontribusi dan dukungan bermakna

dari berbagai pihak sebagai wujud nyata dari suatu hubungan kemitraan

dalam rangka profesi akademis. Sehubungan dengan itu, pada

kesempatan ini, sangat perlu Penulis menyampaikan terima kasih dan

penghargaan yang tinggi, kepada :

1. Prof. Dr. dr. Idrus A. Paturusi, selaku Rektor Universitas Hasanuddin

yang telah memberikan kesempatan untuk menempuh dan

menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas

Hasanuddin.

2. Prof. Dr. Mursalim, selaku Direktur Program Pascasarjana

Universitas Hasanuddin, dan Dr. Ir. Roland A. Barkey, selaku Ketua

Program Studi Perencanaan dan Pengembangan Wilayah, yang

telah menunjukkan perhatian dan memberikan kemudahan

 6

pelayanan yang sangat baik dalam rangka penuntasan studi pada

Program Pascasarjana Universitas Hasanuddin.

3. Prof. Dr. Ir. Mary Selintung, M.Sc, selaku Ketua Komisi Penasehat

serta Dr. Ir. Ria Wikantari, M.Arch sebagai anggota Komisi

Penasehat, yang telah banyak meluangkan waktu dengan penuh

suka hati dan keterbukaan dalam membimbing, memberi arahan,

bahkan mendorong dan memotivasi penulis, sehingga tesis ini dapat

terselesaikan dengan baik.

4. Tim Penguji, yang terdiri dari: Prof. Dr. Ir. Hazairin Zubair, M.S, Prof.

Dr. H. M. Tahir Kasnawi, SU, dan Dr. Ir. Roland A. Barkey yang telah

meluangkan waktu untuk mengkritisi dan memberikan masukan yang

sangat berarti, sehingga tesis ini dapat menjadi lebih baik lagi.

5. Ayahanda dan Ibunda tercinta, Amri Sam dan Nursiah, serta Syahri

Bulang, terucap kakak-kakakku tercinta, Irwan, Erna Wati, A.md, Erni

Wati, Misnawati dan Samsidar Wamansa, ST, dan keponakanku

tercinta, terima kasih atas cinta dan kasih sayangnya, motivasi serta

doa yang mengalir setiap waktu.

6. Teman-teman PPW Angkatan 2011, Pengurus FORMA

PASCASARJANA Periode 2012-2013, Mahasiswa PPS Unhas

Angkatan 2011, serta rekan-rekan Tim Futsal Pasca Unhas (Sabtu)

yang selama ini setia meluangkan waktunya untuk berkumpul,

berdialog dan berbagi pengalaman.

 7

Penulis sadar bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna namun

demikian penulis berharap esensi yang ingin dicapai dapat terpenuhi dari

tujuan dan manfaat penelitian. Akhir kata, sekecil apa pun upaya kita

untuk suatu perbaikan semoga tetap bernilai ibadah.

Makassar, 14 Agustus 2013

Erwin Amri
 8

ABSTRAK

Erwin Amri. Implementasi Pemanfaatan Ruang terhadap Perkembangan

Rumah Toko dan Rumah Kantor di Kota Makassar (dibimbing oleh Mary
Selintung dan Ria Wikantari)
Penelitian ini bertujuan: (1) mengidentifikasi kondisi eksisting
perkembangan ruko dan rukan terhadap arahan fungsi ruangdi Jalan
Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo Kota Makassar, (2)
menganalisis tingkat penyimpangan perkembangan ruko dan rukan
terhadap pemanfaatan ruangpadasepanjang kedua jalan dan (3)
menentukan arahan terhadap tingkat penyimpangan perkembangan ruko
dan rukan tersebut.
Metode penelitian adalah survei dengan pendekatan desktiptif.
Data dikumpulkan dari instansi terkait dandianalisis secara deskriptif
menggunakan analisis urban-oriented technigues dan superimpose peta.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa perkembangan ruko dan
rukan di Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo dari
tahun 2009 ke tahun 2013mengalami peningkatan pesat. Kecenderungan
perkembangan ruko dan rukan terhadap arahan pemanfaatan ruang
mengalami pergeseran/penyimpanganpadapemanfaatan lahan, intensitas
lahan dan ketinggian bangunan dengan kategori sedang sampai tinggi.
Rekomendasi terhadap penyimpangan perkembangan ruko dan rukan
meliputi arahan terhadap penguatanpengawasan dan pengendalian
pemanfaatan ruang.
 9

ABSTRACT

This study aims to identify the existing conditions in the

development of home and home office store for landing function space in
Perintis Kemerdekaan and Jalan Urip Sumohardjo Road. Analyze the level
of deviation shop and office development on the use of space in Perintis
Kemerdekaan and Jalan Urip Sumohardjo Road. As well as guidance on
the level of deviation Propose home and home office store in Perintis
Kemerdekaan and Jalan Urip Sumohardjo Road.
The research method is a survey with a descriptive approach. The
data was collected by interview of the speakers who are competent and
accesses data from relevant agencies. The data collected were processed
and analyzed using matrix overlay maps and urban-oriented techniques.
Conditions for the development of houses and shop houses from year to
year has increased rapidly. From the analysis it is caused by the thrust of
the city and the city with the allure of higher education facilities to the city
development area airports and industrial areas, the direction of the
deviation level. a) restrictions on home construction permits and home
office shop by socializing existing spatial planning directives, b)
strengthening of spatial planning arrangements include incentive,
disincentive, and control land use meluputi supervision and control.

Key word: Deviation, space utilization, home development store and

home office
 10

DAFTAR ISI

halaman

PRAKATA .................................................................................... iii

ABSTRAK .................................................................................... vi

ABSTRACT .................................................................................... vii

DAFTAR ISI ....................................................................... viii

DAFTAR TABEL ............................................................................. xi

DAFTAR GAMBAR ......................................................................... xiii

I Pendahuluan

A. Latar Belakang .................................................................. 1

B. Rumusan Masalah ............................................................ 5

C. Tujuan Penelitian ............................................................... 5

D. Manfaat Penelitian ............................................................. 6

E. Ruang Lingkup Penelitian ................................................. 7

F. Sistematika Pembahasan................................................... 8

II Tinjauan Pustaka

A. Konsep Pengembangan Wilayah ....................................... 10

B. Perkembangan dan Pertumbuhan Kota ............................. 12

C. Penyimpangan Pemanfaatan Ruang ................................. 23

D. Fungsi Perdagangan .......................................................... 31

E. Sejarah Rumah Toko (Ruko) ............................................. 35

F. Tinjauan RTRW Kota Makassar 2010-2030....................... 41

 11

G. Reviuw Terhadap Rencana Tata Ruang Makassar............ 45

H. Kerangka Pikir ................................................................... 48

III Metode Penelitian

A. Jenis Penelitian ................................................................. 51

B. Lokasi dan Waktu Penelitian ............................................. 51

C. Objek Penelitian dan unit analisi ........................................ 53

D. Jenis dan Sumber Data ..................................................... 53

E. Informan ............................................................................. 54

F. Teknik Pengumpulan Data ................................................ 55

G. Teknik Analisis Data .......................................................... 56

H. Variabel penelitian.............................................................. 60

I. Definisi Operasional .......................................................... 61

IV Hasil Penelitian dan Pembahasan

A. Tinjauan RTRW Kota Makassar 2010-2030....................... 65

B. Gambaran Lokasi Penelitian .............................................. 71

C. Pertumbuhan dan Perkembangan Pemanfaatan

Lahan di Jalan Perintis Kemerdekaan dan

Jalan Urip Sumohardjo....................................................... 77

D. Analisis Perkembangan Ruko dan Rukan

Berdasarkan perkembangan kota secara memita .............. 86

E. Analisis Kecenderungan Perkembangan Ruko dan

Rukan Pada Jalan Perintis Kemerdekaan dan

Jalan Urip Sumohardjo....................................................... 88

 12

F. Analisis Tingkat penyimpangan Perkembangan ruko

dan rukan sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan dan

Jalan Urip Sumohardjo....................................................... 92

G. Tingkat Penyimpangan Perkembangan ruko dan

rukan Terhadap Pemanfaatan Ruang ................................ 98

H. Arahan Pengendalian Terhadap Tingkat

Penyimpangan Perkembangan Ruko dan Rukan di

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo .. 104

V Penutup

A. Kesimpulan......................................................................... 107

B. Saran.................................................................................. 108

DAFTAR PUSTAKA 107

 13

DAFTAR TABEL

Nomor halaman

1 Perkembangan Pemanfaatan Lahan pada

Koridor Jalan di Kota Makassar Tahun
1984 – 1989.............................................................. 46

2 Pergeseran dan Struktur dan Pola Ruang Kota Makassar

Antara Arahan RUTRW 1984 dengan Realisasi
Pelaksanaannya Sampai Tahun 1996/1997 ............. 47

3 Matriks Aplikasi Urban Oriented Technigues

Spacial Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan
Urip Sumohardjo Berdasarkan Perkembangan
memita ...................................................................... 58
4 Indeks Bobot Penyimpangan Perkembangan ruko dan
rukan tehadap .......................................................... 59

5 Luas Penggunaan Lahan Jalan Perintis Kemerdekaan....... 71

6 Luas Penggunaan Lahan Jalan Urip Sumohardjo ............... 71

7 Perkembangan Jumlah Ruko dan Rukan Jalan Perintis

Kemerdekaan ........................................................... 78

8 Perkembangan Jumlah Ruko dan Rukan Jalan Urip

Sumohardjo .............................................................. 79

9 Perkembangan aktifitas Ruang Pada Jalan Perintis

Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo ............... 84

10 Matriks Perkembangan Spacial pada Jalan Perintis

Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo
Berdasarkan Perkembangan Memita ....................... 87

11 Intensitas Lahan di Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan

Urip Sumohardjo....................................................... 94

12 Kondisi Teknis Bangunan di Jalan Perintis Kemerdekaan

dan Jalan Urip Sumohardjo ......................................1097
 14

13 Analisa Pemantauan Penyimpangan Terhadap

Pemanfaatan Ruang Pada Jalan Perintis
Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohadrjo ............... 100

14 Analisa Penyimpangan Kondisi Eksisting Terhadap

Pemanfaatan Ruang Pada Jalan Perintis
Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohadrjo ............... 101

15 Akumulasi Tingkat Penyimpangan Pada Sepanjang Jalan

PerintisKemerdekaandan Jalan Urip Sumohardjo .... 103
 15

DAFTAR GAMBAR

Nomor halaman

1. Respon terjadinya penyimpangan ........................................ 24

2. Kerangka Pikir ....................................................................... 50

3. Lokasi Penelitian ................................................................... 52

4. Peta Rencana Pola Ruang Kota Makassar ........................... 67

5 Peta Arahan Rencana Wilayah Pengembangan

Kota Makassar Tahun 2010-2030............................... 68

6 Peta Arahan RTBL Jalan Perintis Kemerdekaan 2006.......... 69

7 Peta Arahan RTBL Jalan Urip Sumohardjo 2006 .................. 70

8 Peta lokasi Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan................... 73

9 Peta Lokasi Koridor Jalan Urip Sumohardjo.......................... 74

10 Peta Guna Lahan Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan ........ 75

11 Peta Guna Lahan Koridor Jalan Urip Sumohardjo ................ 76

12 Grafik perkembangan Jumlah ruko dan rukan di Sepanjang

Jalan Perintis Kemerdekaan ....................................... 79

13 Grafik perkembangan Jumlah ruko dan rukan di Sepanjang

Jalan Urip Sumohardjo .............................................. 80

14 Grafik perkembangan Jumlah ruko dan rukan di Sepanjang

Jalan Urip Sumohardjo dan Jalan Perintis
Kemerdekaan.............................................................. 81

15 Peta Sebaran Ruko dan Rukan Koridor Jalan Perintis

Kemerdekaan.............................................................. 82

16 Peta Sebaran Ruko dan Rukan Koridor Jalan Urip

Sumohardjo ................................................................ 83
17 Grafik fluktuasi Perkembangan aktifitas ruang di
 16

Sepanjang Jalan Urip Sumohardjo dan Jalan Perintis

Kemerdekaan.............................................................. 89

18 Peta Analisis Kecenderungan Perkembangan Ruko dan

Rukan Jalan Perintis Kemerdekaan............................ 90

19 Peta Analisis Kecenderungan Perkembangan Ruko dan

Rukan Jalan Urip Sumohardjo .................................... 91
 17

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Pertumbuhan penduduk di wilayah perkotaan pada umumnya

mempunyai implikasi yaitu meningkatknya tuntutan terhadap penggunaan

lahan dan perubahan lahan, sehingga berdampak pada peningkatan

kebutuhan akan lahan, sementara disisi lain lahan luasannya relative tetap

dan bahkan akan terus berkurang. Terbangunnya kota (urban built up

areas) merupakan garis yang jelas untuk mengamati bagaimana

percepatan perembetan kota kearah luar. Di luar built up areas terdapat

zona-zona pinggiran fringe zones yang pada saatnya akan merupakan

lokasi baru bagi pengembangan fungsi-fungsi perkotaan terutama fungsi

permukiman, jasa dan perdagangan. Kondisi seperti ini juga dialami atau

terjadi di Kota Makassar khususnya pada Jalan Perintis Kemerdekaan dan

Jalan Urip Sumohardjo.

Melihat kecenderungan tersebut maka perkembangan kota akan

bergeser dari pusat kota kearah pinggiran kota yang nilai lahan masih

relative terjangkau dan terkendali. Hal inilah yang memaksa terjadinya

perubahan pola pemenfaatan lahan seiring dengan pertumbuhan ekonomi

di suatu wilayah atau kota yang akan mengalami pertumbuhan kota yang

begitu pesat. Banyak pemangku kepentingan di dalamnya akan

berimplikasi terhadap perubahan fisik ruang kota, social dan ekonomi,

 18

katakanlah ahli arsitektur yang memberikan pengaruh/implikasi besar

terhadap wajah fisik kota.

Dewasa ini perkembagan arsitektur perkotaan sudah semakin

menggelisahkan kota-kota besar di Indonesia. Dampak perubahan

ekonomi dan politik membuat satu perubahan yang sangat cepat dalam

dua tahun terakhir ini. Krisis ekonomi yang dikatakan telah terjadi sejak

beberapa tahun yang lalu ternyata telah membangkitkan pembangunan

yang tidakterkendali di berbagai bidang. Akhirnya lahan-lahan yang

tadinya diperuntukkan bagi permukiman berganti menjadi pusat-pusat

perdagangan.

Selanjutnya bahwa penyalah-gunaan tata guna lahan semakin

menjadi tradisi di setiap kota, menjadi komoditi ekonomi bagi pengusaha-

pengusaha yang seolah menghormati arsitektur sebagai salah satu bagian

dari strategi bisnis mereka. Hal ini membangkitkan kecenderungan untuk

melihat pada bangunan-bangunan sebagai objek investasi (Antariksa, :

2007).

Kecenderungan tersebut juga terjadi pada Kota Makassar yang

juga merupakan salah satu bagian kota metropolitan yang sedang

berkembang sehingga semakin besar tuntutan kebutuhan akan ruang,

kecenderungan penyediaan sarana dan prasarana yang baik dan

tingginya loncatan penduduk memberikan hal pada pemenuhan

kebutuhan sehari-hari yang tinggi.

 19

Dalam kondisi wilayah Kota Makassar, permasalahan-

permasalahan lahan di perkotaan, pembangunan yang dilaksanakan oleh

pemerintah maupun swasta selain memberikan ciri baru pada struktur

yang diharapkan fisik kota, namun terkadang pula memberikan dampak

yang tidak diharapkan. Hal ini diakibatkan sebagian besar pertimbangan

yang didasari dalam penelitian lokasi pembangunan adalah pertimbangan

ekonomis dan kebijakan yang tidak sesuai dengan fungsi kota.

Dalam sebuah seminar berjudul 400 tahun Makassar, merangkai

dan menemu kenali sejarah dan kebudayaan Makassar. Makassar terus

berkembang menjadi Kota Ruko dan Mal. Dapat dilihat di setiap sudut

kota, mengantikan pasar tradisional dan menggusur ruang publik, tempat

kebudayaan tumbuh. Makassar terus melaju dengan cepat meninggalkan

sejarah masa lalu dan kemudian pada prosesnya akan melupakannya.

Berkembang terus menjadi “kota gila”, kota yang tak punya ingatan sama

sekali, dan arena itu dapat diibaratkan sebagai “manusia gila”.

Ruko sebagai sebuah tipologi arsitektur perkotaan di Indonesia

sebenarnya memiliki sejarah panjang dan peran yang penting dalam

memberi bentuk dan kehidupan kota-kota di Indonesia. Namun pada

perjalanannya, khususnya dalam beberapa dasawarsa terakhir, tipologi

ruko tampil dengan citra yang serampangan. Bahkan, ruko juga dikambing

hitamkan sebagai salah satu penyebab kesemrawutan kota-kota di

Indonesia. (Sopandi: 2004)

 20

Bangunan ruko atau rumah toko tampaknya makin menjadi

kecenderungan orang dalam memiliki rumah pribadi di Indonesia akhir-

akhir ini. Disegala penjuru, bangunan yang bagi beberapa orang

menimbulkan kesan “sesak napas” ini tampak semakin banyak saja.

Kondisi ini dapat dilihat di pada Jalan Arteri dan Jalan Kolektor di

Kota Makassar yang memiliki bangkitan dan tarikan serta perubahan

pemanfaatan lahan ataupun perubahan fungsi yang sangat pesat.

Kecenderungan yang terjadi dimana keberadaan ruko yang tidak

berdasarkan pada pola ruang dan menjadi trend wajah baru bagi kota

secara keseluruhan. Bangunan ruko dianggap sebagai bangunan hunian.

masalahnya, justru bangunan rukolah yang kini makin banyak dibangun.

(Kompas : 2002)

Keberadan ruko saat ini telah menjamur di sepanjang Jalan Perintis

Kemerdekaan, dan Jalan Urip Sumohardjo, data menunjukan bahwa

perkembangan ruko di Jalan Perintis Kemerdekaan tiap tahunnya

mengalami peningkatan, data tahun 2008 jumlah ruko 40 unit, sedangkan

pada tahun 2010 sebanyak 225 unit (Jalan Perintis Kemerdekaan Km. 8-

13). (Amri. 2009:44)

Tingginya keinginan masyarakat dalam membangun ruko dimana

nilai komersial dan bahkan nilai hunian menjadi alternatif pemenuhan

kebutuhan manusia. Hal inilah yang mendorong penulis untuk meneliti

analisis penyimpangan perkembangan rumah toko dan rumah kantor

terhadap pemanfaatan ruang Kota Makassar

 21

Diharapkan penelitian ini dapat menghasilkan sesuatu yang

bermanfaat bagi penanganan masalah-masalah perkembangan kota

khususnya terhadap pemanfaatan dan peruntukan ruang pada

penggunaan lahan sepanjang jaringan jalan.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan dari latar belakang yang telah diuraikan, maka yang

menjadi rumusan masalah dalam penelitian ini adalah :

1. Bagaimana tingkat penyimpangan perkembangan ruko dan rukan

terhadap pemanfaatan ruang di Jalan Perintis Kemerdekaan dan

Jalan Urip Sumohardjo.

2. Bagaimana arahan pengendalian terhadap tingkat penyimpangan

perkembangan ruko dan rukan di Jalan Perintis Kemerdekaan dan

Jalan Urip Sumohardjo.

C. Tujuan Penelitian

Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini, antara lain

adalahuntuk :

1. Menganalisis tingkat penyimpangan perkembangan ruko dan rukan

terhadap pemanfaatan ruang di Jalan Perintis Kemerdekaan, dan

Jalan Urip Sumohardjo.

 22

2. Mengusulkan arahan pengendalian terhadap tingkat penyimpangan

perkembangan ruko dan rukan di Jalan Perintis Kemerdekaandan

Jalan UripSumohardjo.

D. Manfaat Penelitian

Adapun manfaat yang diharapkan dari hasil penelitian ini, antara

lain adalah :

1. Sebagai bahan masukan, informasi dan pertimbangan bagi

Pemerintah Kota Makassar;

a. Sebagai sumbangan informasi bagi pemerintah dalam

mengatasi permasalahan kotak hususnya perkembangan ruko

dan rukan.

b. Memberikan masukan dalam arahan terhadap tingkat

penyimpangan ruko dan rukan pada kawasan yang tidak

sesuai dengan fungsi ruang.

2. Sebagai bahan reverensi bagi peneliti yang terkait dengan masalah

perkotaan, khususnya yang berkaitan dengan ruko-ruko atau pun

kajian penyimpangan perubahan fungsi ruang.

 23

E. Ruang Lingkup Penelitian

1. Penelitian ini dilakukan dengan lingkup sebagai berikut :

a. Penelitian ini dilakukan pada sepanjang Jalan Arteri yang meliputi

Jalan Perintis Kemerdekaandan Jalan Urip Sumohardjo di Kota

Makassar

b. Penelitian ini difokuskan pada permasalahan perkembangan ruko

dan rukan terhadap pemanfaatan ruang, yang dianggap penting

yaitu :

1) Perkembangan rumah toko dan rumah kantor

2) Tingkat penyimpangan pemanfaatan ruang

3) Arahan terhadap tingkat penyimpangan perkembangan ruko dan

rukan.

Fokus pada permasalahan perkembangan ruko dan rukan tersebut di

atas, didasarkan pada pertimbangan sebagai berikut :

1) Berada pada Jalan Arteri yang memiliki tingkat kepadatan lalu lintas

yang besar.

2) Berada pada koridor yang diperuntukan sebagai kawasan

pendidikan terpadu, kawasan permukiman dan kawasan bandara

terpadu.

3) Serta perkembangan yang cepat dan pesat yang tidak didasari

pada fungsi ruang.

 24

F. SistematikaPembahasan

Secara garis besar pembahasan pada penelitian ini terbagi dalam

beberapa bagian, antara lain:

BAB I Pendahuluan, menguraikan latar belakang; rumusan masalah;

tujuan penelitian; manfaat penelitian; lingkup penelitian; dan

sistematika pembahasan.

BAB II Tinjauan Pustaka, konsep pengembangan wilayah,

perkembangan dan pertumbuhan kota, penyimpangan

pemanfaatan ruang, fungsi perdagangan, sejarah rumah toko

(ruko), tinjauan RTRW Kota Makassar 2010-2030, kerangka

Pikir.

BAB III Metode Penelitian, dikemukakan mengenai jenis penelitian,

lokasidan waktu penelitian, objek penelitian, jenis dan sumber

data, teknik pengumpulan data, teknik analisis data, variable

penelitian, definisi operasional.

BAB IV Analisis tinjauan lokasi penelitian terhadap tata ruang Kota

Makassar, gambaran lokasi penelitian, pertumbuhan dan

perkembangan pemanfaatan lahan pada Jalan Perintis

Kemerdekaandan Jalan Urip Sumohardjo, analisis

perkembangan pemanfaatan ruang Jalan Perintis Kemerdekaan

dan Jalan Urip Sumohardjo berdasarkan secara memita,

analisis kecenderungan perkembangan ruko dan rukan pada

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo, tingkat

 25

penyimpangan perkembangn ruko dan rukan terhadap

pemanfaatan ruang, arahan pengendalian terhadap tingkat

penyimpangan perkembangan ruko dan rukan.

BAB V Berisikan kesimpulan dan saran

 26

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Konsep Pengembangan Wilayah

Pengembangan wilayah mempunyai arti yang sangat luas, tetapi

pada prinsipnya merupakan upaya-upaya untuk memperbaiki tingkat

kesejahteraan hidup masyarakat dalam suatu wilayah tertentu. Definisi

pengembangan wilayah menurut Prodhome dalam Triutomo (1999:49)

merupakan program yang menyeluruh dan terpadu dari semua kegiatan

dengan memperhitungkan sumber daya yang ada dan kontribusinya pada

pembangunan suatu wilayah.

Menurut Yudono (2000), wilayah adalah suatu interkoneksitas

antar berbagai sistem dalam tatanan wilayah tertentu. Sistem ini meliputi

ipoleksisbudhankam serta kelembagaan masyarakat dan pemerintah,

SDB, dan SDA. Manusia mempunyai komponen utama sistem wilayah

yang sekaligus sebagai makhluk sosial yang sangat menentukan wujud

atmosfir kehidupan wilayah. Manusia dan segala kegiatannya melakukan

interaksi dengan lingkungannya mengakibatkan terjadi proses

perkembangan wilayah dan meningkatkan intensitas kegiatan sosial

ekonomi. Proses interaksi tidak selalu menghasilkan dampak positif

tehadap manusia, tetapi juga dampak negatif seperti inefisiensi dan

kesenjangan pembangunan. Perancanaan dan pengembangan wilayah

 27

mempunyai fungsi untuk meminimumkan dampak negatif yang

kemungkinan terjadi.

Walter Irsad sebagai pelopor ilmu wilayah berpendapat bahwa

pendekatan wilayah merupakan kajian-kajian terhadap hubungan sebab

akibat dari fakto-faktor utama pembentuk ruang wilayah yang meliputi fisik,

sosial-budaya dan ekonomi. Pendekatan pengembangan wilayah lebih

menekankan kepada keterpaduan analisis wilayah yang selanjutnya

dinamakan sebagai regional science (ilmu wilayah).

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa pendekatan wilayah

adalah suatu cara untuk memahami kondisi, ciri, dan hubungan sebab

akibat dari unsur-unsur pembentuk wilayah seperti penduduk, SDA, SDB,

budaya, ekonomi, dan lingkungan serta berusaha merumuskan tujuan,

sasaran, dan target pengembangan wilayah untuk meningkatkan kualitas

hidup manusia.

Dalam Undang-Undang No. 24 Tahun 2006 tentang penataan

ruang, definisi wilayah adalah kesatuan geografis serta unsur yang terkait

dan batas sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administrasi dan

fungsional.

Aristoteles dalam Adisasmita (1989), wilayah mempunyai tiga tipe

yaitu wilayah homogen, wilayah polarisasi, dan wilayah nodal atau

perencanaan.Wilayah homogen dapat diartikan sebagai wilayah yang

mempunyai karakteristik yang serupa. Ciri-ciri tersebut dapat bersifat

ekonomi, geografis, dan bahkan bersifat sosial politik. Wilayah nodal yaitu
 28

wilayah yang terdiri dari satu wilayah yang heterogen, misalnya distribusi

penduduk yang terkonsentrasi pada tempat-tempat tertentu. Wilayah

perencanaan merupakan satuan wilayah pengembangan, dimana

program-program pembangunan dilaksanakan. Kategori wilayah penting

artinya jika dikaitkan dengan masalah-masalah kebijaksanaan

pembangunan regional.

Tujuan pengembangan wilayah mempunyai dua sisi yang saling

berkaitan. Dari aspek fisik pembangunan wilayah adalah upaya

memberikan kualitas hidup masyarakat. Misalnya menciptakan pusat-

pusat produksi, mengembangkan sarana dan prasarana di berbagai

sektor, dan sebagainya. Dalam Penelitian ini penekanannya lebih

mengarah kepada aspek fisik untuk meningkatkan kualitas hidup manusia

dalam suatu wilayah

B. Perkembangan dan Pertumbuhan Kota

1. Kota

Secara umum kota adalah tempat bermukimnya warga kota, tempat

bekerja, tempat kegiatan dalam bidang ekonomi, pemerintahan dan lain-

lainnya. Kota berasal dari kata urban yang mengandung pengertian

kekotaan dan perkotaan. Kekotaan menyangkut sifat-sifat yang melekat

pada kota dalam artian fisikal, sosial, ekonomi, budaya. Perkotaan

mengacu pada areal yang memiliki suasana penghidupan dan kehidupan

modern dan menjadi wewenang pemerintahan kota.

 29

Kota adalah suatu entitas yang utuh. Ada relasi fungsi sosial,

ekonomi, politik, budaya dan lainnya, yang prosesnya bukan serta-merta,

ada begitu saja, ada suatu proses kultural panjang.Permendagri No. 2

Tahun 1987; Kota adalah pusat pemukiman dan kegiatan penduduk yang

mempunyai batasan wilayahadministrasi yang diatur dalam peraturan

perundangan serta pemukiman yang telah memperlihatkan watak dan ciri

kehidupan perkotaan.Permendagri No. 1 Tahun 2008; Kawasan perkotaan

adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian,dengan

susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan,

pemusatandan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial

dan kegiatan ekonomi.

Menurut Max Weber: kota adalah suatu tempat yang penghuninya

dapat memenuhi sebagian besar kebutuhan ekonominya di pasar

lokal.Menurut Bintarto: dari segi geografis kota diartikan sebagai suatu

sistem jaringan kehidupan yang ditandai dengan kepadatan penduduk

yang tinggi dan diwarnai dengan strata ekonomi yang heterogen dan

bercorak materialitis atau dapat pula diartikan sebagai bentang budaya

yang ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan nonalami dengan gejala-

gejala pemusatan penduduk yang cukup besar dengan corak kehidupan

yang bersifat heterogen dan materilitis dibandingkan dengan daerah

dibelakangnya(Mirsani. Rinaldi, 2011:11).

Dari beberapa pengertian kota menurut para ahli tersebut, terdapat

adanya kesamaan pernyataan tentang bagaimana suatu daerah tersebut

 30

dikatakan sebuah kota. Kesamaan tersebut dapat dilihat bahwa dari

pembahasan pengertian kota pasti mencakup adanya suatu bentuk

kehidupan manusia yang beragam dan beragam dan berada pada suatu

wilayah tertentu. Penjelasan-penjelasan yang telah diuraikan oleh

beberapa ahli tersebut secara garis besar semuanya hampir sama, tetapi

ada yang lebih dibahas secara umum atau khusus.

Dapat disimpulkan menurut pengertian para ahli dan ditambah

dengan kenyataan yang tampak pada saat ini dalam sudut pandang

geografi, kota merupakan suatu daerah yang memiliki wilayah batas

administrasi dan bentang lahan luas, penduduk relatif banyak, adanya

heterogenitas penduduk, sektor agraris sedikit atau bahkan tidak adanya,

dan adanya suatu sistem pemerintahan.

Suatu daerah dinamakan kota jika syarat tersebut terpenuhi

meskipun dari syarat tersebut lebih bersifat umum seperti yang terlihat

kebanyakan kota-kota di Indonesis. Kota dapat dicirikan sebagai berikut.

1. Heterogenitas penduduk

2. Pusat peradaban

3. Pemerintahan

4. Stratifikasi sosial lebih besar

5. Individualis

6. Kontak sosial lebih banyak

7. Mata pencaharian; nonagraris heterogen;

8. Rumah dengan tempat kerja: jauh-terpisah

 31

9. Kepadatan penduduk: tinggi

10. Kepadatan rumah: tinggi (Mirsani. Rinaldi, 2011:13).

2. Perkembangan Kota Menurut Asal Pertumbuhan

a. Perkembangan alamiah, yaitu perkembangan kota di masa yang

lalu secara alamiah tanpa dilakukan kegiatan perencanaan kota.

Dalam pengambilan keputusan untuk pengembangan kota,

didasarkan pada kegiatan manusia yang berdasarkan

pertimbangan keuntungan sesaat. Infrastruktur dibangun secara

tidak teratur, tanpa mempertimbangkan perluasan kota di masa

depan. Bentuk kota yang berkembang secara alamiah, antara lain:

 Penyebaran secara konsentris (Concentris Spread),

merupakan kecenderungan alamiah di mana orang ingin

sedekat mungkin dengan pusat kota, dan sebagai wujudnya

adalah kota berkembang berbentuk konsentris dengan pusat

kota sebagai inti. Permasalahan yang ditimbulkan meliputi

kemacetan lalu lintas, jalan-jalan sempit, konsentrasi

penduduk dan lain sebagainya.

 Perkembangan berbentuk memita (Ribbon Development).

Pada umumnya, perkembangan berbentuk pita terjadi sebagai

akibat peningkatan sistem jaringan jalan dan pertumbuhan lalu

lintas kendaraan bermotor. Secara alamiah, kecenderungan

setiap orang membangun aktifitas sedekat mungkin dengan

 32

jalur jalan utama. Jika tanpa pengendalian yang efektif dapat

menimbulkan permasalahan-permasalahan, antara lain;

- Peningkatan biaya pelayanan prasarana dasar

- Perbaikan pelayanan di masa depan menjadi mahal dan

sulit

- Kegiatan yang ada akan terkena dampak arus lalu lintas

yang tinggi (Kebisingan, polusi udara, debu dan lain-

lainnya)

- Berpeluang terjadinya kecelakaan lalu lintas dan

kemacetan lalu lintas.

- Kapasitas lalu-lintas dan efesien pada jalan utama

berkurang

 Pertumbuhan berbentuk satelit (Satelite Growth).

Pertumbuhan kota satelite terjadi bila besaran kota utama

(metropolitan) dan secara sosial-ekonomi masih bergantung

pada kota induknya. Permasalahan yang terjadi umumnya

berkaitan dengan akses terhadap induknya.

 Pertumbuhan secara terpencar (Scattered Growth).

Pertumbuhan kota berlangsung dengan pola yang tidak

teratur. Hal ini akan menimbulkan permasalahn kemacetan

lalu lintas, masuknya kegiatan industri dalam lingkungan

permukiman, munculnya kawasan kumuh, kurangnya ruang

 33

terbuka hijau. Bila tidak terkendali, persoalan ini akan sulit

dipecahkan di masa depan.

b. Perkembangan yang direncanakan, yaitu kota berkembang

berdasarkan acuan/rencana yang telah disusun oleh perncana

kota. Keseluruhan pertumbuhan kota terkendali melalui aturan dan

ketentuan yang telah ditetapkan. Perkembangan kota

memperhatikan distribusi berbagai aktifitas secara rasional untuk

menghidari terjadinya konflik dimasa akan depan. Penyediaan

berbagai sarana dan prasarana kota didasarkan pada kebutuhan

di masa depan.

3. Perkembangan Kota Menurut Arah Pertumbuhan

a. Perkembangan kota secara horizontal. Kota tumbuh dan

berkembang secara horisontal dan meluas ke segala arah yang

memungkinkan, di mana lahan masih tersedia dengan biaya yang

terjangkau.

 Keuntungan pembangunan kota secara horisontal:

- Menghemat biaya pembangunan

- Memungkinkan secara maksimal penggunaan

pencahayaan alami

- Kepadatan penduduk dapat dibatasi

- Bangunan dapat menggunakan konstruski sederhana

(ekonomis)
 34

- Lahan-lahan marjinal daoat dimanfaatkan sebagai

ruang terbuka

 Kerugian pembangunan kota secara horizontal

- Membutuhkan lahan yang luas dan

- Menjadi tidak ekonomis bila nilai lahan terlalu tinggi

(mahal)

b. Perkembangan kota secara vertikal. Bangunan-bangunan kota

dirancang dan dikembangkan secara bertingkat (multy-storey), di

mana pembangunan ini dimungkinkan pada kawasan yang

mempunyai nilai lahan tinggi (mahal).

 Keuntungan pembangunan kota secara vertikal:

- Banyak orang tinggal dan menggunakan pelayanan

umum pada bangunan yang sama sehingga dapat

menimbulkan rasa kebersamaan kelompok.

- Pada lantai di atas ketinggian tertentu, pemandangan

alam dapat dinikmati dengan lebih baik (laut, gunung,

dan lain-lainnya)

- Memungkinkan penggunaaan secara maksimal

teknik-teknik konstruksi moderen, seperti lift,

ekskalator, dan lain-lainnya.

- Penghematan lahan secara ekonomis sehingga nilai

lahan yang tinggi dapat dimanfaatkan secara optimal.

 35

- Secara ekonomis, biaya konstruksi pada bangunan-

dapat dirancang dengan tipe struktur yang sama

pada tiap-tiap yang berbeda.

 Kerugian pembangunan kota secara vertikal:

- Dalam kasus bencana (gempa, kebakaran) akan

menyulitkan penghuninya untuk meloloskan diri

secara aman, khususnya lantai atas.

- Kepadatan penduduk akan meningkat

- Rancangan bangunan cenderung sama (stereo-type)

dan tidak ada batasan pribadi menyangkut suka atau

tidak suka.

- Kegagalan dalam mengoperasikan lift, pompa air dan

lainnya dapat menyebabkan ketidaknyamanan bagi

penhuninya.

- Secara psikologis, penghuni lantai atas terpisah

dengan kehidupan alam (tanah) (Mirsani. Rinaldi,

2011:20).

4. Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Pertumbuhan dan Perkembangan

Kota

Pertumbuhan dapat diartikan sebagai perubahan kuantitatif pada

materil sesuatu sebagai akibat dari adanya pengaruh lingkungan.

Perubahan kuantitatif ini dapat berupa pembesaran atau pertambahan

 36

dari tidak ada menjadi ada, dari kecil menjadi besar dari sedikit menjadi

banyak, dari sempit menjadi luas, dan lain-lain.

Pertumbuhan hanya berlaku pada hal-hal yang bersifat kuantitiatif,

karena tidak selamanya materil itu kuantitatif. Materil dapat berupa bahan

kunatitatif seperti misalnya ataom, sel, kromosom, rabut melekul dan lain-

lain.

Materil dapat pula berupa terdiri dari bahan-bahan kauntitatif seperti

kesan, keinginan, ide gagasan, pengetahuan, nilai, dan lain-lain. Materil

dapat terdiri dari kualitas ataupun kuantitas kenyataan inilah yang

berangkali membuat orang mengalami kesulitan dalam membedakan

antara pertumbuhan dan perkembangan. Pengerian Pertumbuhan ini

diambil dari Buku Psikologi Pendidikan halaman 44, karangan Drs. Wasty

Soemanto, M.Pd (hasil internet-31 januari 2011) http://definisi-

pengertian.blogsport.com/2010/10/pengertian-pertumbuhan.html.

Pertumbuhan kota yang cepat terutama disebabkan oleh karena

pertumbuhan aktifitas pembangunan sektor industri dan jasa yang cepat,

yang dapat menarik penduduk meninggalkan daerah pedesaan menuju ke

daerah perkotaan. Kenyataan menunjukkan makin besar jumlah migrasi

dari desa mencari peluang yang lebih tinggi baik untuk hidup di kota.

Ketersediaan fasilitas dan jasa pelayanan di daerah perkotaan lebih baik

dan lebih luas, yang memberikan kenyamanan yang besar dibandingkan

dengan kehidupan dan lingkungan di daerah pedesaan.

 37

Berbagai kegiatan perkotaan meliputi : kegiatan industri

perdaganga, transportasi, keuangan dan perbankan, sosial budayadan

pemerintahan. Dari perkembangan masing-masing kegiatan tersebut,

secara serempak mengakibatkan pertumbuhan kota yang makin maju.

Faktor-faktor yang mempengaruhi atau mendorong perkembangan kota,

dapat dikemukakan antara lain:

a. Faktor Geografi

Perkembangan kota tidak terlepas dari faktor geografis. Hal ini

menyangkut sumberdaya alam dan potensial lainnya yang terdapat

dalam lingkungan kota. Faktor-faktor geografis ini, misalnya lokasi

di tepi pantai yang indah, permukaan yang datar dan luas, lokasi

yang strategis di persimpangan jalan menyebabkan kota tersebut

berpotensi untuk berkembang menjadi kota yang besar dan

menarik.

b. Faktor demografi

Faktor demografi meliputi jumlah penduduk, pendidikan, kesehatan

dan lainnya merupakan faktor yang berpengaruh terhadap

perkembangan kota.

- Jumlah penduduk bertambah memerlukan fasilitas perkotaan,

yaitu tersedianya perumahan dan permukiman, tempat

pekerjaan, sistem transportasi dan tempat-tempat rekreasi.

 38

- Kemajuan pendidikan dapat menjadi daya tarik bagi penduduk

untuk datang di kota tersebut untuk melanjutkan studi,

sehingga kota-kota berkembang dan mengalami kemajuan.

- Kemajuan di bidang kesehatan di mana berbagai macam

penyakit dapat diobati, sehingga penduduk menjadi sehat.

Penduduk yang sehat merupakan sumberdaya manusia

(SDM) yang produktif yang berpeluang untuk meningkatkan

produksi daerah perkotaan dan pertumbuhan kota secara

luas.

c. Faktor Teknologi

Penggunaan teknologi maju merupakan faktor yang sangat besar

dan luas pengaruhnya terhadap perkembangan kota.

- Kemajuan di bidang konstruksi/bangunan. Pembangunan

gedung-gedung kantor dan perusahaan bisnis membutuhkan

tenaga kerja, bahan bangunan dan disertai oleh peningkatan

berbagai kegiatan usaha pada sektor-sektor terkait lainnya

(perdagangan, transportasi, perbengkelan, dan lainnya),

dengan demikian mengakibatkan kota menjadi semakin

berkembang lebih maju.

- Penggunaan mesin canggih ditambah lagi dengan tersedianya

modal besar dalam berbagai sektor perekonomian

(perdagangan dan industri) akan mendorong berkembangnya

indutri-industri besar yang memperkerjakan tenaga kerja

 39

dalam jumlah besar dan memberikan upah yang lebih tinggi.

Industri di perkotaan berpeluang berkembang lebih cepat,

sehingga berpengaruh secara nyata terhadap pertumbuhan

dan perkembangan kota.

- Tersedianya fasilitas transportasi dan komunikasi yang

moderen di perkotaan akan memberikan pelayanan kepada

berbagai kegiatan perkotaan secara internal bagi penduduk

perkotaan secara eksternal bagi keterkaitan antara kota yang

semakin maju dalam pergerakan lalu lintas barang dan

mobilitas penduduk, sehingga kehidupan perkotaan lebih

interkatif dan responsif.

C. Penyimpangan Pemanfaatan Ruang

1. Penyimpangan

Proses, cara, perbuatan menyimpang atau menyimpangkanatau

sikap tindak di luar ukuran (kaidah) yang berlaku.

http://kamusbahasaindonesia.org/penyimpangan/mirip.

Penyimpangan fungsi, suatu fenomena dimana space digunakan

tidak sesuai dengan fungsi atau peruntukan awalnya. Disini

penyimpangan fungsi dapat dikatakan terjadi apabila fungsi berubah

secara tidak direncanakan tersebut terjadi secara berulang-ulang, bukan

hanya merupakan sesuatu yang hanya terjadi sekali saja.

 40

Lefebvre menyatakan : An existing space may outlive its original

purpose and the reasan which determine its form, function and structures;

is may thus in a sense become vacant dan susceptible of being diverted,

reappropriated and put a use quite different from its initial one. Dari

pernyataanini dapat dilihat bahwa pada suatu space awalnya dapat terjadi

keadaan dimana space tersebut digunakan tidak sesuai dengan

peruntukan awalnya (penyimpangan fungsi). Space tersebut kemudian

berpotensi dialihkan atau disesuaikan sehingga mempunyai fungsi baru

yang berbeda dengan peruntukan awalnya. Dapat disimpulkan bahwa

pengalihan menjadi respon erjadinya penyimpangan fungsi untuk

menyesuaikan fungsi yang tidak terwadahi sebelumnya.

Perubahan Penyimpangan Perubahan

(Lingkungan/situasi) (Lingkungan/situasi)

Gambar 1. Respon terjadinya penyimpangan (Gunawan, Satria 2008 : 15)

2. Penyimpangan Penggunaan Lahan

Penyebab penyimpangan lahan secara garis besar dapat dibagi dua

yaitu: 1) ruang sebagai objek, dan 2) manusis sebagai pelaku. Keduanya

saling berkaitan satu sama lain. Dari aspek manusia sebagai pelaku,

dalam penggunaan lahan dipengaruhi oleh faktor pengetahuan, faktor

pekerjaan dan faktor pendapatan.

Ruang memiliki keterbatasan sehingga dapat dilihat semakin

langkanya lahan di pusat kota, sementara masih banyak lahan-lahan tidak

 41

produktif/belum optimal dalam pemanfaatannya yang jauh dari pusat kota.

Karena persaingan dan faktor kepentingan terjadinya penyimpangan

penggunaan lahan perkotaan tidak terlepas dari faktor perilaku serta latar

belakang masyarakat yang menempatinya, misalnya tumbuhnya

permukiman kumuh dan bangunan sekitar bantaran memperlihatkan ciri

prilaku penghuninya. Tindakan manusia dilakukan untuk memenuhi

kebutuhan berdasarkan cara pandangnya (Budihardjo, Eko : 1993).

3. Pemanfaatan Ruang

Ketidaksesuaian pemanfaatan ruang dengan rencana, merupakan

gejala umum yang terjadi di kota-kota yang pesat pertumbuhannya.

Perubahan pemanfaatan ruang dari peruntukan yang direncanakan

umumnya disebabkan oleh ketidaksesuaian antara pertimbangan yang

mendasari arahan rencana dengan pertimbangan pelaku pasar.

Di satu sisi, peruntukan lahan harus mempertimbangkan

kepentingan umum serta ketentuan teknis dan lingkungan yang berlaku,

sedangkan di sisi lainnya kepentingan pasar dan dunia usaha mempunyai

kekuatan yang sangat besar yang sulit untuk ditahan. Kedua faktor yang

saling berlawanan ini diserasikan untuk memperoleh arahan pemanfaatan

ruang yang optimum, yaitu yang dapat mengakomodasi kebutuhan pasar

dengan meminimumkan dampak sampingan yang dapat merugikan

kepentingan umum. Optimasi yang memuaskan semua pelaku yang

 42

terlibat tidak selalu dapat dicapai, dan ini juga tidak selalu sama untuk

kasus-kasus dan lokasi pemanfaatan ruang yang dihadapi.

a. Faktor Pembentuk Pemanfaatan Ruang

Chapin dan Kaiser (1979: 28-31) menyatakan bahwa struktur kota

sangat berkaitan dengan 3 sistem, yaitu :

1) Sistem kegiatan, berkaitan dengan cara manusia dan kelembagaan

mengatur urusannya sehari-hari untuk memenuhi kebutuhannya

dan saling berinteraksi dalam waktu dan ruang.

2) Sistem pengembangan lahan, berfokus pada proses pengubahan

ruang dan penyesuaiannya untuk kebutuhan manusia dalam

menampung kegiatan yang ada dalam susunan sistem kegiatan

sementara.

3) Sistem lingkungan berkaitan dengan kondisi biotik dan abiotok yang

dibangkitkan oleh proses alamiah, yang berfokus pada kehidupan

tumbuhan dan hewan, serta proses-proses dasar yang berkaitan

dengan air, udara dan material.

Faktor penting yang mendasari pengaturan ketiga sistem tersebut

adalah kepentingan umum, yang mencakup pertimbangan kesehatan dan

keselamatan, kenyamanan, efisiensi dan konservasi energi; kualitas

lingkungan; persamaan sosial pilihan; dan amenitas sosial (Chapin dan

Kaiser, 1979: 48-58). Karena aspek kepentingan umum tidak selalu

diperhatikan oleh semua pelaku yang terlibat, maka pemerintah menyusun

sistem perencanaan dan panduan sebagai cara untuk menata peranan

 43

pemerintah dalam sistem utama yang mempengaruhi pemanfaatan lahan

dengan menggunakan kekuatan dan ikutan proses politik, maupun

kekuatan pasar.

b. Pengertian dan Lingkup Perubahan Pemanfaatan Ruang

Perubahan pemanfaatan ruang dapat mengacu pada 2 hal yang

berbeda, yaitu pemanfaatan ruang sebelumnya, atau rencana tata ruang.

Perubahan yang mengacu pada pemanfaatan sebelumnya adalah suatu

pemanfaatan baru atas lahan yang berbeda dengan pemanfaatan lahan

sebelumnya, sedangkan perubahan yang mengacu pada rencana tata

ruang adalah “pemanfaatan baru atas tanah (lahan) yang tidak sesuai

dengan yang ditentukan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah

disahkan.

Jenis perubahan pemanfaatan ruang dapat dibagi menjadi tiga

cakupan, yaitu :

- Perubahan fungsi (use), adalah perubahan jenis kegiatan.

- Perubahan intensitas, mencakup perubahan KDB, KLB, kepadatan

bangunan, dan lain-lain.

- Perubahan teknis bangunan, mencakup antara lain perubahan

GSB, tinggi bangunan, dan perubahan minor lainnya tanpa

mengubah fungsi dan intensitasnya.

Tahapan dalam suatu proses perubahan fungsi kawasan yang

terjadi, terutama dari perumahan ke fungsi baru, adalah sebagai berikut :

 44

a. Penetrasi, yaitu terjadinya penerobosan fungsi baru ke dalam suatu

fungsi yang homogen.

b. Invasi, yaitu terjadinya serbuan fungsi baru yang lebih besar dari

tahap penetrasi tetapi belum mendominasi fungsi lama.

c. Dominasi, yaitu terjadinya perubahan dominasi proporsi fungsi dari

fungsi lama ke fungsi baru akibat besarnya perubahan ke fungsi

baru.

d. Suksesi, yaitu terjadinya pergantian sama sekali dari suatu fungsi

lama ke fungsi baru.

c. Faktor-faktor Perubahan Pemanfaatan Ruang

Ada dua gaya berlawanan yang mempengaruhi pembentukan dan

perubahan pemanfaatan ruang, yaitu :

a. Gaya sentrifugal, mendorong kegiatan berpindah dari kawasan

(pusat kota) ke wilayah pinggiran. Ada lima gaya yang bekerja

dalam hal ini, yaitu :

- Gaya ruang, akibat meningkatnya kemacetan;

- Gaya tapak, kerugian akibat pusat kota terlalu intensif;

- Gaya situasional, akibat jarak bangunan dan alinemen

fungsional yang tidak memuaskan;

- Gaya evolusi sosial, akibat tingginya nilai lahan, pajak, dan

keterbatasan berkembang;
 45

- Status dan organisasi hunian, akibat bentuk fungsional yang

kedaluaersa, pola yang mengkristal, dan fasilitas transportasi

yang tidak memuaskan.

b. Gaya sentripetal, bekerja menahan fungsi-fungsi tertentu di suatu

kawasan (pusat kota) dan menarik fungsi lainnya ke dalamnya.

Gaya ini terjadi karena sejumlah kualitas daya tarik kawasan

(pusat kota), yaitu :

- Daya tarik (fisik) tapak, biasanya kualitas lansekap alami,

- Kenyamanan fungsional, merupakan hasil dari adanya

aksesibilitas maksimum terhadap wilayah metropolitan dan

sekitarnya,

- Daya tarik fungsional, yaitu konsentrasi satu fungsi di pusat

kota yang bekerja sebagai magnet kuat yang menarik fungsi

lainnya,

- Gengsi fungsional, yaitu berkembangnya reputasi (misalnya

suatu jalan atau lokasi) akibat adanya fungsi tertentu

(restoran, toko, dll)

Selain kedua gaya tersebut, ada faktor lain yang merupakan hak

manusia untuk memilih, yaitu faktor persamaan manusia (human

equation). Faktor ini dapat bekerja sebagai gaya sentripetal maupun gaya

sentrifugal. Misalnya; pajak bumi dan bangunan (PBB) di pusat kota yang

tinggi dapat membuat seseorang pindah dari pusat kota (gaya sentrifugal)

Karena kegiatannya tidak ekonomis, tetapi dapat menahan dan menarik

 46

orang lainnya untuk tinggal (gaya sentripetal) karena keuntungannya yang

diperoleh dari kegiatannya masih lebih besar dari pajak yang harus

dibayar.

d. Pihak yang Terlibat dalam Perubahan Pemanfaatan Ruang

Konflik atau ketidaksesuaian kepentingan antara 2 pihak atau lebih

terhadap satu atau lebih masalah, sering terjadi dalam perubahan

pemanfaatan ruang. Pihak-pihak sering konflik ini berkaitan langsung

dengan aktor-aktor yang terlibat di dalam perubahan pemanfaatan ruang,

yaitu :

a. Developer/investor, merupakan pihak yang menuntut perubahan

pemanfaatan lahan yang biasanya lebih memperhitungkan

keuntungan yang akan diperolehnya daripada memperhitungkan

dampak eksternalitas negatif terhadap pihak lain, dan bila disadaripun

developer/investor tidak mau menanggungnya.

b. Pemerintah, adalah pihak yang berhadapan dan langsung dengan

dampak negatif perubahan pemanfaatan lahan serta terhadap

penataan dan pelayanan kota secara keseluruhan.

c. Masyarakat, adalah pihak yang seringkali terkena

dampak/eksternalitas negatif suatu perubahan pemanfaatan

lahan,seperti kemacetan lau lintas, berkurangnya kenyamanan dan

privasi.(http://dokter-kota.blogspot.com/2012/08/perubahan-

pemanfaatan-uang.html)
 47

D. Fungsi Perdagangan

Perdagangan memiliki banyak sekali definisi diantaranya ialah

merupakan suatu kegiatan usaha yang menempatkan dan menyampaikan

barang dan jasa yang tepat pada orang (konsumen) yang tepat dengan

waktu, tempat dan promosi yang tepat.

Selain itu menurut American Marketing Association, menerangkan

bahwa perdagangan adalah suatu proses bertemunya produsen dan

konsumen dan berpindahnya barang dari produsen ke konsumen,

1. Tipe Kelompok Pertokoan

Kebanyakan toko dewasa ini berkelompok untuk meningkatkan

daya tarik pelanggan dan memberikan kenyamanan kepada konsumen

berupa tempat berbelanja lengkap di satu tempat.Jenis utama dari

kelompok toko adalah distrik bisnis terpusat dan pusat perbelanjaan

a. Distrik Pusat Bisnis (central business district)

Distrik bisnis terpusat adalah bentuk utama dari pengelompokkan

perdagangan eceran sampai tahun 1950-an. Setiap kota besar

mempunyai sebuah distrik bisnis terpusat dengan toserba, toko

khusus, bank, dan gedung bioskop.

b. Pusat Perbelanjaa/Mal (shooping center)

Pusat perbelanjaan (Mal) adalah kelompok bisnis eceran yang

direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dikelola sebagai satu

unit.Pusat perbelanjaan regional, pusat perbelanjaan paling besar

dan paling dramatis, mirip dengan pusat kota mini. Biasannya terdiri
 48

antara 40 sampai 100 toko dan menarik pelanggan dari wilayah

yang luas.Mal regional yang lebih besar seringkali mempunyai

beberapa toserba dan berbagai macam toko khusus di beberapa

lantai.banyak yang menambahkan jenis pengecer baru-dokter gigi,

klub kesehatan, dan bahkan cabang perpustakaan.

Pusat perbelanjaan kawasan terdiri dari 15 sampai 50 toko

pengecer. Biasanya meliputi cabang toserba atau toko aneka rupa,

pasar swalayan, toko khusus, kantor profesional, dan kadang-

kadang bank. Kebanyakan pusat perbelanjaan adalah pusat

perbelanjaan setempat atau strip mall yang biasanya terdiri dari

sekitar 5 sampai 15 toko. Pusat ini dekat dengan konsumen dan

mudah dicapai. Biasanya terdiri dari sebuah pasar swalayan,

mungkin sebuah toko diskon, dan beberapa penjual jasa-binatu dry

cleaning, binatu swalayan, toko obat, tempat penyewaan video,

tukang cukur atau salon kecantikan, toko besi, atau toko jenis lain.

2. KarakteristikPertokoan

a. Aliran pengunjung harus melewati bagian depan dari toko-toko

pengecer

b. Pintu masuk dan keluar pertokoan harus terpisah, agar supaya

tidak monoton dan dapat menikmati semua yang ada dalam

bangunan Pertokoan (Mal)

c. Jarak antara magnet maksimum 200 sampai 250 meter,

maksudnya supaya pengunjung tidak merasa terlalu lelah

 49

d. Lebar Pertokoan (Mal) utama minimum 15 meter, sedang lebar

cabang minimum 6 sampai 8 meter.

e. Ruang penerima dala pertokoan harus bervariasi dan menarik,

berisi: elemen – elemen street furniture seperti taman dengan

tempat-tempat duduk untuk santai, patung-patung, air mancur,

signature, maupun feature lainnya.

f. Kemudahan pencapaian harus merupakan hal yang mutlak

3. Rumah Toko

Biasanya ruko memiliki muka yang sempit, sekiitar empat 4 (empat)

sampai 5 (Lima) meter saja, namun panjangnya bias mencapai 30 meter

lebih. Ruko lazimnya memiliki satu hingga dua lantai yang ditujukan untuk

menampung aktifitas ekonomi sekaligus juga hunian.

Ruko merupakan elemen perwujudan jiwa tempat yang (genius loci)

dibentuk pragmatis, lewat aktifitas perdagangan khususnya masyarakat

tidak lagi terkotak tegas secaraetnis, tetapi membaur dalam simbiose.

(Sopandi :2001)

Ruko atau rumah toko adalah susunan (rumah) yang terdiri dari

perpaduan antar hunian dan perdagangan. Keberadaan ruko ini

merupakan manives dari sebuah tuntutan pada lahan masyarakat dan

perkembangan lahan kota serta kondisi eksisting aksesibilitas yang

memuat munculnya ruko di sepanjang ruas jalan.

Bangunan ruko ini adalah bangunan dua lantai dengan fungsi

ruang-ruang pada lantai pertama untuk toko dan hunian sedangkan pada
 50

lantai kedua untuk hunian dan ruang simpan (gudang).Bangunan

bertingkat ini merupakan jawaban terhadap penyelesaian bangunan

dengan keterbatasan lahan. Hal ini disebabkan karena mereka

membutuhkan ruang-ruang baru yang Akan digunakan untuk kegiatan

berdagang. (Utomo: 1990)

Pengertian Ruko adalahBangunan niaga yang dalam

perkembangannnya sejalan dengan perkembangan nilai komersial

kawasan; lebih menekankan pada aspek ekonomi dengan mengabaikan

harmonisasi dengan lingkungan sekitarnya

Bangunan-bangunan di Indonesia yang umumnya dibuat bertingat

antara dua hingga lima lantai. Fungsinya lebih dari satu, yaitu fungsi

hunian dan komersial. Lantai bawahnya digunakan sebagai tempat usaha

atau kantor, sedangkan lantai atas dimanfaatkan sebagai tempat tingkal.

Bangunan yang sekaligus untuk toko dan bisanya toko dilantai

dasar dan tempat tinggal di lantai kedua” (Kamus besar bahasa Indonesia

dalam jaringan, 2008)

Bangunan ruko merupakan jawaban terhadap penyelesaian

bangunan dengan keterbatasan lahan.Dalam perkembangannya,

pertumbuhan ruko menjadi sangat pesat.Karena disamping praktis dan

murah, fungsi ruko mampu menampung faktor ekonomi dalam skala besar

maupun kecil.

Dalam manentukan lokasi ruko harus dilakukan penyelidikan awal

dalam hal geologi, topografi dan lingkungan sekitarnya. Perencanaan dan

 51

pembangunanlingkungan ruko harus selalu mempertimbangkan

kemungkinan penggabungan prasarana lingkungan, utilitas umum dan

fasilitas sosial yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas

lingkungan secara menyeluruh.

Syarat-syarat pemilihan lokasi ruko diantaranya :

1. Kondisi tanah bebas banjir dan memiliki kemiringan tanah 0 –

15%sehingga dapat dibuat sistem saluran air hujan (drainase) yang

baik serta memiliki daya dukung yang memungkinkan untuk

dibangun ruko.

2. Terjamin adanya kepastian hukum bagi masyarakat penghuni

terhadap tanah dan bangunan diatasnya yang sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

E. Sejarah Rumah Toko (Ruko)

Ruko sendiri secara terminologi diduga berasal dari dialek Hokkian,

tiam-chu, yang berarti rumah dan toko. Etnis Hokkian mendominasi

populasi Cina perantauan di kota-kota Asia Tenggara sehingga kebiasaan

menetap dan berusaha di ruko sering dikaitkan dengan budaya mereka.

Biasanya ruko memiliki muka yang sempit, sekitar empat sampai dengan

lima meter saja, namun panjangnya bisa mencapai 30 meter lebih. Ruko

lazimnya memiliki satu hingga dua lantai yang ditujukan untuk

menampung aktivitas ekonomi sekaligus juga hunian. Sering kali ruko

berdempetan rapat dan hampir tidak menyisakan lahan terbuka. Hal ini
 52

dikompensasikan dengan keberadaan bagian tengah ruko yang terbuka

ke langit. Bagian tengah tersebut (dalam dialek Hokkian biasa disebut

chim-chay yang berarti sumur dalam) sering kali diidentikan dengan

konsep courtyard (tian-jing yang berarti sumur langit) yang khas pada

arsitektur Cina. Sebelum abad ke-20, bagian tersebut memiliki fungsi

sentral sebagai tempat cuci, penampungan air (sumur dan air hujan),

memasak, makan, hingga berkumpul keluarga. Bagian ini juga penting

sebagai tempat pertukaran udara dan masuknya sinar Matahari.

Kehidupan di dalam ruko secara khas mencerminkan manajemen

bertahan hidup di tengah kepadatan dan hiruk pikuk perkotaan tanpa

teknologi yang rumit. Ruko tidak jarang dihuni sebuah keluarga besar

yang semua anggotanya turut terlibat peran dalam bisnis keluarga itu.

Sebuah ruko juga lazimnya memiliki sebuah altar leluhur yang merupakan

simbol kehadiran anggota keluarga yang telah tiada. Dengan demikian,

ruko juga memiliki arti penting sebagai simbol status keluarga yang terus

dipelihara dan diturunkan ke generasi berikutnya. Kadang juga ruko

berfungsi sebagai rumah klan/abu keluarga atau mengemban fungsi sosial

sebagai rumah perkumpulan atau organisasi.

Di luar ciri-ciri utama tadi, tipologi ruko sangat bervariasi. Hal ini

dikarenakan ruko sangat fleksibel terhadap perubahan fungsi dan adaptif

terhadap lingkungan tempatnya (dan zamannya) berada. Banyak dari

elemen arsitektur ruko merupakan "pinjaman" dari budaya lain, seperti

lisplank berprofil ukiran Melayu dan detail-detail Eropa. Ruko-ruko di

 53

(misalnya) Medan dan Padang memiliki kekhasan berupa arcade (deretan

tiang di bagian depan yang menopang lantai atas yang menjorok di atas

emperan) seperti yang juga terdapat di Penang, Malaka, dan Singapura.

Chimchay di dalam ruko-ruko di Bogor tidak sama dengan ruko di kota lain

karena ditutup atap khusus yang dinaikkan sehingga tetap mempunyai

akses terhadap udara luar dan sinar alami, namun terlindung dari curah

hujan yang tinggi. Hal ini merupakan bukti bahwa ruko juga adaptif

terhadap iklim dengan penyelesaian yang sederhana, tetapi elegan.

Bentuk muka dan bukaan (jendela dan pintu) juga menarik untuk diamati

karena bervariasi di tiap kota dan juga dipengaruhi oleh status/peran

sosial serta orientasi budaya penghuninya karena heterogenitas dan

dinamika masyarakat penghuninya. Keragaman ini memberikan warna-

warni yang unik di setiap kota sekaligus mencerminkan asal-usul identitas

kota di Indonesia dan Asia Tenggara.

Sejalan dengan perkembangan waktu, tipologi ruko juga mengalami

perubahan akibat berubahnya nilai-nilai, teknologi, situasi ekonomi, dan

budaya bermukim penghuninya. Makna ruang-ruang di dalamnya pun

turut berubah seiring berubahnya kebiasaan penghuni, misalnya hadirnya

pesawat televisi dan barang-barang elektronik, "simplifikasi" altar leluhur

(yang makin lama makin ditinggalkan seiring kelunturan tradisi ritual Cina),

perubahan fungsi komersial (perubahan layout toko, perubahan bentuk

usaha, dan lain-lain). Pergeseran makna chimchay juga diakibatkan

karena berubahnya standar higienitas terhadap area basah/kotor (dapur,

 54

cuci, dan kakus) sehingga bergeser ke bagian belakang rumah. Dengan

ini modernitas pun ikut hadir ke dalam ruko.

Selepas politik permukiman rasial kolonial (1835-1915), masyarakat

Cina pun akhirnya bebas untuk bertempat tinggal di luar pecinan. Ruko

pun berkembang keluar dari batas-batas pecinan dan mulai dibangun

secara massal (seperti di Bandung) lepas dari ke-Cina-annya. Kota-kota di

Indonesia tumbuh pesat pada dasawarsa 1970 dan berkembang semakin

padat. Hingga akhirnya, karena lingkungan dan fasilitas yang tidak

memadai, pecinan lama ditinggalkan penghuninya. Ruko lama pun diubah

menjadi semata-mata toko ataupun gudang karena tidak lagi mencukupi

kebutuhan gaya hidup modern penghuninya. Ruko baru dibangun dengan

standar yang berbeda sehingga tidak lagi menampung fungsi hunian.

Masalah parkir dan kemacetan pun timbul karena orang yang tinggal di

luar harus menggunakan kendaraan untuk mencapai kawasan komersial

ini. Bahkan, akhir-akhir ini banyak ruko lama (maupun baru) berubah

menjadi sarang-sarang walet. Tipologi ruko pun seakan-akan terhenti dan

mati.

Kini "ruko dulu" dan "ruko sekarang" tidak lagi sama dari segi

makna, produksi, dan penggunaannya. Ruko sekarang bertumbuh di

mana saja yang strategis untuk dijadikan tempat usaha. Dengan demikian,

tidak berlebihan kiranya jika Marco Kusumawijaya, pakar perkotaan,

menyatakan, kota-kota di Indonesia sebenarnya telah lama tidak pernah

direncanakan dan hanya diproyeksikan secara ekstrapolatif yang

 55

spekulatif. Salah satu buktinya adalah perkembangan ruko sebagai alat

spekulasi properti. "Bisnis ruko" dapat dilakukan siapa saja dengan relatif

mudah dan murah dengan kepastian keuntungan yang besar dan resiko

kecil. Rata-rata sebuah unit ruko tipikal sekarang ini, berdasarkan

perhitungan sederhana, dapat dijual paling tidak sebesar Rp 700 juta,

sementara modal yang dikeluarkan hanya berkisar sekitar 70 persen dari

harga jualnya. Modal per unit pun dapat ditekan lebih rendah lagi jika

jumlah unit yang dibangun semakin banyak. Perancangan maupun

perizinan ruko relatif "mudah" didapat karena tidak diperlukan

keterampilan khusus dan izin mendirikan bangunan pun senantiasa

mudah didapat. Ditambah pula dengan kemudahan fasilitas kredit

pembangunan dan kepemilikan karena kepastian "bisnis ruko" ini.

Di luar kegairahan "booming ruko", tipologi ruko masa kini ternyata

memberikan beban berat bagi kota karena dengan sendirinya menambah

keramaian (orang dan kendaraan). Luas lahan yang diperuntukkan bagi

parkir per unit ruko biasanya tidak lebih dari 5 x 7 meter sehingga

diperkirakan tidak bisa mengakomodasi lebih dari 1,5 roda empat yang

parkir. Ini jauh dari mencukupi kalaupun kita hanya mengasumsikan dua

kendaraan roda empat yang harus ditampung tiap ruko. Hal ini belum

ditambah dengan ekses hilangnya jalur hijau kota, jalur pejalan kaki, dan

kemacetan akibat kendaraan umum yang cenderung berhenti di

keramaian. Rancangan bangunan ruko pun miskin terhadap persyaratan

keamanan (khususnya persyaratan kebakaran), kenyamanan dan

 56

kesehatan. Bahkan, baru-baru ini sederet ruko di Kota Bogor ambruk

dalam proses konstruksi karena dibangun dekat sekali dengan aliran

sungai.(Sopandi : 2004)

Hampir setiap kota di nusantara memiliki pecinan yang berfungsi

sebagai sentra ekonomi dan hunian. Sebagai komponen perkotaan yang

unik dari segi etnisitas,fungsi dan latar belakang sejarah, pecinan

menyimpan banyak keunikan potensi dan masalah, baik dalam aspek

perkotaan arsitektur, dan social budaya yang jalin-menjalin.

Awalnya kegiatan berdagang atau jual beli dilayani sepenuhnya

oleh penjual, pembeli tidak bias mengambil sendiri barang yang

dibutuhkan. Namun, ketika muncul swalayan mak pola-pola itu berubah

berdampak pada pelayanan jual beli. Pembeli tidak butuh dilayani, mereka

memilih dan mengambil sendiri barang yang dibutuhkan. Dengan pola

semacam ini, maka barang-barang uyang dijual semakin banyak dan

beragam, konsekuensinya adalah berubahnya penataan perabot toko

yang membutuhkan ruang-ruang dan jalur sirkulasi oembeli di dalam toko.

Pola ruang dalam pada bangunan rumah toko (ruko) kemudian

mengalami perubahan karena tuntutan kebutuhan ruang akibat aktifita

yang mereka lakukan. Pada mulanya perubahan hanya terjadi sebagian

kecil ruang yang digunakan untuk etalase, namun kemudian berkembang

semakin meluas, sehingga ruang-ruang dengan fungsi dagang.

Pola ruang bangunan rumah toko ikut berubah karena berubahnya

aktifitas yang ada di dalamnya, sehingga pola rumah-rumah-toko tidak

 57

berfungsi sebagi hunian dan dagang, namun lebih mengarah pada

dagang saja (pola-pola hunian berubah menjadi pola dagang).

Bentuk awal perumahan masyarakat Cina memang tidak banyak

diketahui. Umumnya bangunan hunian mereka akan mengadopsi dengan

bentuk bangunan masyarakat asli disekitar mereka. Pada saat Kolonial

membangun perumahanwarga Belanda, maka komonitas Cina di dalam

benteng tersebut akan mengikuti pola perumahan warga Belanda, yakni

bangunan rumah gandeng menerus dengan atau tanpa lantai bertingkat,

dengan ukuran lebar rumah yang menghadap ke kanal atau jalan antar 5-

8 meter.

Bangunan rumah semacam ini disebut dengan tipe stand

wooningen atau rumah kota. Pola ini kemudian berkembang menjadi pola

bangunan rumah-toko yang ada di Pecinan(Widayasti: 2003).

F. Tinjauan RTRW Kota Makassar 2010-2030

Menurut Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Makassar, kawasan

pengembangan terpadu Kota terdiri atas:

1. Kawasan pusat kota, yang berada pada bagian tengah barat dan

selatan kota mencakup wilayah Kecamatan Wajo, Bontoala, Ujung

Pandang, Mariso, Makassar, Ujung Tanah dan Tamalate;

2. Kawasan permukiman terpadu, yang berada pada bagian tengah

pusat dan timur Kota, mencakup wilayah Kecamatan Manggala,

Panakukang, Rappocini dan Tamalate;

 58

3. Kawasan pelabuhan terpadu, yang berada pada bagian tengah barat

dan utara kota, mencakup wilayah Kecamatan Ujung Tanah dan Wajo;

4. Kawasan bandara terpadu, yang berada pada bagian tengah timur

Kota, mencakup wilayah Kecamatan Biringkanaya dan Tamalanrea;

5. Kawasan maritim terpadu, yang berada pada bagian utara kota,

mencakup wilayah Kecamatan Tamalanrea;

6. Kawasan industri terpadu, yang berada pada bagian tengah timur

kota, mencakup wilayah Kecamatan Tamalanrea dan Biringkanaya;

7. Kawasan pergudangan terpadu, yang berada pada bagian utara kota,

mencakup wilayah Kecamatan Tamalanrea, Biringkanaya dan Tallo;

8. Kawasan riset dan pendidikan terpadu, yang berada pada bagian

tengah timur kota, mencakup wilayah Kecamatan Panakukang,

Tamalanrea dan Tallo;

9. Kawasan budaya terpadu, yang berada pada bagian selatan kota,

mencakup wilayah Kecamatan Tamalate;

10. Kawasan olahraga terpadu, yang berada pada bagian selatan kota,

mencakup wilayah Kecamatan Tamalate;

11. Kawasan bisnis dan pariwisata terpadu, yang berada pada bagian

tengah barat kota, mencakup wilayah Kecamatan Tamalate;

12. Kawasan bisnis global terpadu, yang berada pada bagian tengah

barat kota, mencakup wilayah Kecamatan Mariso.

Sesuai dengan karakteristik fisik dan perkembangannya, Makassar

dibagi atas 12 (dua belas) Kawasan Terpadu dan 12 (dua belas) Kawasan
 59

Strategis, dengan strategi pembangunan untuk masing-masing wilayah

pengembangan dimanfaatkan sebagai berikut:

1. Wilayah Pengembangan (WP) I dibagian atas Sungai Tallo, tepatnya

dibagian Utara dan Timur Kota, dengan dasar kebijakan utamanya

diarahkan pada peningkatan peran dan fungsi-fungsi kawasan yang

berbasiskan pada pengembangan infrastruktur dasar ekonomi

perkotaan melalui pengembangan kegiatan secara terpadu seperti

pengembangan fungsi dari sektor industri dan pergudangan, pusat

kegiatan perguruan tinggi, pusat penelitian, bandar udara yang

berskala internasional, kawasan maritim dan pusat kegiatan penelitian

sebagai sentra primer baru bagian Utara Kota;

2. Wilayah Pengembangan (WP) II dibagian bawah Sungai Tallo,

tepatnya dibagian Timur dari Jalan Andi Pengeran Pettarani sampai

dengan batas bagian bawah dari Sungai Tallo, dengan dasar

kebijakan utamanya mengarah pada pengembangan kawasan

pemukiman perkotaan secara terpadu dalam bingkai pengembangan

sentra primer baru bagian Timur Kota;

3. Wilayah Pengembangan (WP) III Pusat Kota, tepatnya berada pada

sebelah Barat dari Jalan Andi Pengeran Pettarani sampai dengan

Pantai Losari dan batas bagian atas dari Sungai Balang Beru (Danau

Tanjung Bunga), dengan dasar kebijakan utamanya mengarah pada

kegiatan revitalisasi Kota, pengembangan pusat jasa dan

perdagangan, pusat bisnis dan pemerintahan serta pengembangan

 60

kawasan pemukiman secara terbatas dan terkontrol guna

mengantisipasi semakin terbatasnya lahan Kota yang tersedia

dengan tanpa mengubah dan mengganggu kawasan dan atau

bangunan cagar budaya;

4. Wilayah Pengembangan (WP) IV dibagian bawah Sungai Balang Beru

(Danau Tanjung Bunga), tepatnya batas bagian bawah dari Sungai

Balang Beru sampai dengan batas administrasi Kabupaten Gowa,

dengan dasar kebijakan utamanya mengarah pada pengembangan

kawasan secara terpadu untuk pusat kegiatan kebudayaan, pusat

bisnis global terpadu yang berstandar internasional, pusat bisnis dan

pariwisata terpadu dan pusat olahraga terpadu yang sekaligus

menjadi sentra primer baru bagian Selatan Kota;

5. Wilayah Pengembangan (WP) V Kepulauan Spermonde Makassar,

dengan dasar kebijakan utamanya yang diarahkan pada peningkatan

kegiatan pariwisata, kualitas kehidupan masyarakat nelayan melalui

peningkatan budidaya laut dan pemanfaatan sumber daya

perikanandengan konservasi ekosistem terumbu karang;

Kawasan Pengembangan Terpadu Kota Makassar sebagaimana

dimaksud Pasal 8, terdiri atas: Kawasan Bandara Terpadu, yang berada

pada bagian tengah Timur Kota, mencakup wilayah Kecamatan

Biringkanaya dan Tamalanrea; Kawasan Industri Terpadu, yang berada

pada bagian tengah Timur Kota, mencakup wilayah Kecamatan

 61

Tamalanrea dan Biringkanaya. (Sumber : RTRW Kota Makassar Tahun

2010-2030)

Dari sejumlah produk tata ruang yang telah dibuat selama ini, hanya

produksi RUTRK tahun 1984 yang memiliki legalisasi hukum yang sah

yang di Perda’kan pada tahun 1987.Untuk itu, selama belum ada

peraturan daerah yang merevisi perda tersebut sejauh itu pula RURTK

1984 menjadi rujukan perencanaan yang sah.Sebagaimana terlihat dari

arahan penggunaan lahan tahun 1984 dan tingkat realisasinya pada tahun

1989.Secara produk, RTRW Kota Makassar yang terakhir adalah RUTR

Kota Makassar Tahun 2001.Dari hasil evaluasi yang dilakukan

menunjukkan bahwa telah terjadi penyimpangan diatas 60% dari kondisi

Das Sein dan Das Sollen.

Evaluasi kesesuaian pemanfaatan lahan dilakukan dengan

memperhatikan aspek fisik dan legal. Aspek fisik yang dimaksud berupa

analisis kesesuaian pemanfaatan lahan dengan kondisi fisik lahan, yang

terdiri unsur-unsur kondisi geomorfologi dan geologi kota dan proses

metamorfosis pembentukan lahan. Sedangkan aspek legal

direpresentasekan dari hasil kesesuaian lahan dengan arahan

perencanaan yang sudah dibuat. Output dari hasil analisis ini menjadi

rekomendasi untuk penyempurnaan rencana di masa akan datang.

Kesesuain fisik lahan terhadap suatu bentuk pemanfaatan lahan

merupakan aspek penting dan menentukan dalam proses perencanaan.

Pada umumnya hasil analisis dukungan fisik terhadap pengembangan

 62

suatu bentuk kegiatan ditunjukkan melalui peta kesesuaian fisik lahan

suatu wilayah.

Selain evaluasi kesesuain pemanfaatan lahan dalam konteks fisik

lahan, aspek lain yang penting untuk dipertimbangkan adalah aspek legal

dari pemanfaatan lahan. Hal ini dimaksudkan tidak lain untuk mengukur

sejauh mana pemanfaatan lahan yang ada mengikuti arahan yang

tertuang dalam perangkat perencanaan yang telah disepakati sebagai

pedoman pembangunan wilayah

Berdasarkan keterangan di atas terlihat bahwa guna lahan yang

sesuai secara kuantitatif masih bisa ditingkatkan dengan melaksanakan

penyesuaian peruntukan terhadap dua sisi yakni terhadap terhadap guna

yang ada di lapangan terhadap materi rencana yang ada.Pilihan yang

tergantung pada hasil penilaian (assessment) dari kualitas penyimpangan

yang terjadi maupun terhadap kualitas rencana itu sendiri.Untuk jelasnya

lihat pada tabel 1.

Tabel. 1. Perkembangan Pemanfaatan Lahan pada Koridor Jalan di Kota

Makassar Tahun 1984 - 1989
Lokasi Pengunaan Lahan 1984 Arahan RUTRW 1984 Realisasi 1989
Permukiman, Permukiman,
Jl. Urip Perkantoran sebagian Jasa, perkantoran, Perkantoran,
Sumohardjo Tanah kosong dan kuburan, militer pendidikan, industri
kuburan dan terminal
perkantoran, jasa
permukiman dan tanah perkantoran,
Jl. A.P Pettarani pelayanan dan
kosong permukiman dan jasa
pemerintahan
permukiman,
Jl. Sultan permukiman, pendidikan jasa pelayanan dan pendidikan dan
Alauddin dan tanah kosong perdagangan lembaga
pemasyarakatan
permukiman, industri dan jasa pelayanan dan permukiman, Industri
Jl. Dg. Tata
tanah kosong perdagangan dan pendidikan
Jl. Sungai
Tanah Kosong permukiman permukiman
Saddang
 63

Lanjutan Tabel 1
Jasa pelayanan, Permukiman,
Jl. Perintis Tanah Kosong dan pendidikan perkantoran,
Kemerdekaan permukiman perindustrian dan pendidikan dan
militer industri
Jl. Abd. Gd. Tanah Kosong dan
permukiman permukiman
Sirua permukiman
Tanah Kosong dan permukiman dan permukiman, industri
Jl. Antang Raya permukiman rekreasi dan kuburan
kegiatan primer indutri, permukiman,
Jl. Ir. Sutami tambak, tanah kosong dan industri dan terminal cargo dan
permukiman permukiman tambak
(Sumber : BLSLHD Kota Makassar, 2006 dan RTRW Kota Makassar Tahun 2006)

Tabel. 2. Pergeseran dan Struktur dan Pola Ruang Kota Makassar Antara
Arahan RUTRW 1984 dengan Realisasi Pelaksanaannya
Sampai Tahun 1996/1997
Wilayah Implementasi Samapi
Arahan RUTRW 1984 Keterangan
Pengembangan Tahun 1996/1997
Pusat Perdagangan,
Pusat pardagangan, pusat
Pusat pelayanan sosial,
A pelayanan sosial dan Terjadi Pergeseran
permukiman dan
permukiman
perhotelan
Kawasan Pelabuhan, Pelabuhan, militer,
B kawasan militer dan permukiman dan Terjadi Pergeseran
permukiman perdagangan
Jasa pelayanan sosial,
C Jasa Pelayanan Sosial dan kawasan permukiman Terjadi Pergeseran
Kawasan Permukiman dan perdagangan
Permukiman, jasa
D Jasa Pelayanan Sosial dan pelayanan sosial dan Terjadi Pergeseran
Kawasan Pemukiman perhotelan
Pertanian, permukiman,
Kawasan Rekreasi dan rekreasi pantai dan Terjadi Pergeseran
E kawasan permukiman perguruan tinggi
Kawasan permukiman dan Permukiman dan jasa
F Terjadi Pergeseran
jasa pelayanan sosial pelayanan sosial
Perkantoran
pemerintah,
Kawasan permukiman dan
G permukiman, Terjadi Pergeseran
jasa pelayanan sosial
pendidikan tinggi dan
perdagangan
Permukiman,
Kawasan permukiman dan
pertambakan dan Terjadi Pergeseran
jasa pelayanan sosial
H industri
Permukiman,
Kawasan permukiman dan perkantoran
I Terjadi Pergeseran
jasa pelayanan sosial pemerintah, pendidikan,
militer dan indutri.
Kawasan pertambakan,
permukiman Industri, Industri, tambak, sawah
J Terjadi Pergeseran
olahraga dan terminal dan tegalan
cargo
 64

Lanjutan Tabel.2.
Permukiman,
Pendidikan Tinggi, pendidikan tinggi,
K Terjadi Pergeseran
perdagangan, indutri dan rumah sakit, industri dan
permukiman perdagangan
Permukiman, perdagangan Permukiman dan
L Terjadi Pergeseran
industri dan permukiman pendidikan
Permukiman dan Pertanian dan
M Terjadi Pergeseran
transportasi permukiman
(Sumber : BLSLHD Kota Makassar, 2006 dan RTRW Kota Makassar Tahun 2006)

G. Kerangka Pikir

Berdasarkan permasalahan diatas maka tujuan yang ingin dicapai

dalam penelitian ini adalah menganalisis penyimpangan perkembangan

ruko dan rukan terhadap pemanfaatan ruang Kota Makassar studi kasus

Jl, Perintis Kemerdekaan dan Jl. Urip Sumohardjo.

Makassar merupakan bagian dari kota metropolitan serta pusat

pengembangan Kawasan Timur Indonesia yang berkembangan pesat, hal

ini dibuktikan dengan tingkat pertumbuhan ekonomi mencapai

15,5%/tahun dan pertumbuhan jumlah penduduk sebesar 1,65%/tahun.

Berdasarkan fakta diatas Perkembangan tersebut tidak dibarengi

dengan perkembangan kota yang baik dalam hal ini kecenderungan yang

terjadi adalah perkembangan ruko dan rukan yang begitu pesat hampir

keseluruh wilayah kota khususnya pada sepanjang jalan arteri yaitu Jl.

Perintis Kemerdekaan dan Jl. Urip Sumohardjo.

Dari kondisi diatas perkembangan ruko yang begitu pesat pada

sepanjang jalan arteri memberikan gambaran/vusial yang tidak memiliki

lagi unsur keindahan dan unsur fungsi lokasi.

 65

Dalam arahan RTRW Kota Makassar Jl. Perintis Kemerdekaan dan

Jl. Urip Sumohardjo yaitu : Kawasan Bandara terpadu, kawasan industri

terpadu, kawasan permukiman, dan kawasn riset dan pendidikan tinggi

terpadu.

Untuk itu penelitian ini mengarah pada melihat dan menganalisia

bentuk penyimpangan yang terjadi pada sepanjang jalan arteri tersebut.

Untuk lebih jelasnya lihat kerangka pemikiran pada gambar 2.

 66

Kota Makassar sebagai Pusat

Pengembangan KTI dan Kawasan
Metropolitan Mamminasata

Isu Pemanfaatan Ruang Kota

Perkembangan Kota Makassar - Kecenderungan perkembangan kota ke
- Pertumbuhan Ekonomi mencapai wilayah sub-urban
15,5%/tahun - Perkembangan ruko dan rukan pada Jl.
- Pertumbuhan jumlah penduduk Perintis Kemerdekaan dan Jl. Urip S
sebesar 1,65%/tahun - Perkembangan kota yang memita (ribbon
development)
- Penyimpangan terhadap fungsi ruang

Kebijakan
- Perda No.5 Tahun 2006 Tentang
RTRW Kota Makassar Tahun
2005-2015
- Revisi RTRW Kota Makassar
- RTBL Tahun 2006

Eksisting
Arahan Pemanfaatan Jalan Perintis Kemerdekaan dan
Jalan Urip Sumohardjo lahan/Perkembangan
Ruang
Ruko dan Rukan

Tingkat Penyimpangan
Pemanfaatan Lahan

Intensitas Lahan Teknis Bangunan

Pemanfaatan Lahan - KDB - GSB
- Jenis Kegiatan - KLB - GSJ
- Pola Ruang - Kepadatan Bangunan - Tinggi Bangunan

Arahan Pengendalian terhadap tingkat

penyimpangan ruko/rukan pada Jalan Perintis
Kemerdekaan dan Jalan. Urip Sumohardjo

Gambar 2. Kerangka Pikir

 67

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian

Jenis penelitian yang dilakukan adalah bersifat deskriptif yaitu

memberikan gambaran mengenai kondisi, keadaan, dan permasalahan
yang terjadi di Kota Makassar serta terkait dengan perkembangan ruko
dan rukan pada lokasi penelitian.
Desain penelitian yang dilaksanakan adalah dengan metode survei

atau terjun langsung ke lokasi penelitian, dengan tujuan untuk

memperoleh data dan informasi yang akurat baik ke pemilik ruko dan

rukan atau ke pihak pemerintah.

B. Lokasi dan Waktu Penelitian

Penelitian ini dilakukan di pada sepanjang Jalan Perintis

Kemerdekaan yang berada pada wilayah Kecamatan Biringkanaya dan

Jalan Urip Sumohardjo pada Kecamatan Panakukkang. Pemilihan lokasi

ini didasarkan pada pertimbangan–pertimbangan sebagai berikut :

1. Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo merupakan

Jalan Arteri dengan tingkat kepadatan lalu lintas yang padat.

2. Perkembangan rumah toko dan rumah kantor pada Jalan Perintis

Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo yang terus meningkat.

3. Serta perkembangan yang tidak didasari pada fungsi ruang Kota

Makasssar.
 68

Gambar 3. Lokasi Penelitian

Adapun penelitian ini dilaksanakan selama 2 bulan, dimulai pada

bulan Februari sampai bulan Maret tahun 2013.

 69

C. Objek Penelitian dan Unit Analisis

Objek penelitian ini adalah pemanfaatan lahan di sepanjang Jalan

Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo beserta tren

perkembangan ruko dan rukan selama 10 tahun terakhir. Unit analisisnya

adalah perkembangan rumah toko, rumah kantor dan penyimpangan

ruang.

D. Jenis dan Sumber Data

Jenis serta sumber data dalam penelitian ini adalah terdiri dari data

primer dan data sekunder yang dapat dijelaskan sebagai berikut :

a. Data primer adalah data yang diperoleh langsung dilapangan melalui

survey dan pengamatan di lapanganmeliputi; jenis kegiatan perubahan

fungsi, intensitas lahan, teknis bangunan dengan pengambilan foto

lokasi.

b. Data sekunder adalah berupa data yang ada pada instansi terkait serta

hasil-hasil penelitian yang serupa dan diambil dari hasil kajian pustaka

yang dikumpulkan dan dievaluasi.

E. Informan
 70

Menurut Faisal (2003), bahwa pada penelitian format studi kasus,

yang perlu dijelaskan adalah subjek penelitian yang menunjuk pada orang

atau individu atau kelompok yang dijadikan unit atau satuan (kasus) yang

akan diteliti. Subjek penelitian tersebut merupakan orang atau individu

ataukelompok yang dapat dijadikan informan untuk memperoleh informasi

yang dibutuhkan dalam penelitian.

Dalam pemilihan informan lebih tepat dilakukan secara sengaja

(purposive sampling). Selanjutnya apabila dalam proses pengumpulan

data sudah tidak lagi ditemukan variasi informasi, maka peneliti tidak perlu

lagi mencari informan baru dan proses pengumpulan data dianggap

selesai. Dengan demikian, dalam penelitian kualitatif tidak dipersoalkan

jumlah sampel, bisa sedikit tapi juga bisa banyak tergantung dari tepat

tidaknya pemilihan informan dan kompleksitas dari keragaman fenomena

sosial yang diteliti (Bungin : 2003).

Dengan demikian, maka informan dalam penelitian ini terdiri atas

informan kasual dan informan kunci (key informant). Informan kasual yaitu.

masing-masing pemilik ruko dan rukan yang mewakili setiap wilayah /zona

misalnya ruko depan M’tos, kawasan Top Mode, sekitar perumahan

NTI/kampus STIK Tamalate, Kawasan Pasar Niaga Daya, dan Sekitar

Bandara.

Upaya memperoleh data dan informasi yang mendalam (indepth

information) dilakukan melalui wawancara secara mendalam dan

observasi terhadap informan kasual yang dipilih secara purposive

 71

(sengaja). Apabila seluruh data dan informasi yang dibutuhkan sesuai

dengan tujuan penelitian telah diperoleh, maka pengumpulan data

dianggap telah selesai. Informan kunci (key informant), yaitu informan

yang dianggap dapat membantu dalam kelancaran penelitian ini karena

mereka sarat informasi dan memahami obyek yang akan diteliti. Informan

kunci (key informan) terdiri atasCamat Biringkanaya, Camat Tamalanrea,

Camat Panakukkang, Kepala Dinas Tata Ruang Kota Makassar dan

Angota DPRD Kota Makassar Komisi C Bidang Pembangunan. Mereka

dipilih sebagai informan kunci karena dapat memberikan data dan

informasi menegenai variabel-variabel penyimpangan perkembangan ruko

dan rukan terhadap pemanfaatan ruang.

F. Teknik Pengumpulan Data

Untuk memperoleh data-data yang dibutuhkan baik data primer

maupun data sekunder, maka teknik pengumpulan data dilakukan sebagai

berikut :

a. Kepustakaan, yaitu mengumpulkan data sekunder dari instansi terkait

serta teori-teori yang berhubungan dengan masalah yang diteliti

meliputi jurnal penelitian, data statistik baik di BPS maupun kantor

kecamatan.

b. Observasi atau pengamatan secara langsung terhadap kondisi obyektif

di lokasi penelitian, meliputi kondisi perkembangan ruko dan rukan,

aktifitas kegiatan, tinggi bangunan, dan GSB,

 72

c. Dokumentasi, yaitu merekam kondisi eksisting di lapangan secara

visual dalam bentuk gambar atau foto-foto.

d. Teknik wawancara merupakan teknik pengumpulan data yang mem-

bantu dan melengkapi pengumpulan data yang tidak dapat

diungkapkan oleh teknik observasi. Teknik wawancara yang dapat

menjamin kebutuhan kita secara terarah, adalah wawancara yang

terbuka. Wawancara yang terbuka ini pada pelaksanaannya

menggunakan pedoman wawancara, wawancara dilakukan kepada

pemilik ruko/rukan dan pengambil kebijakan yaitu Dinas Tata Ruang

Kota Makassar.

G. Teknik Analisis Data

Berdasarkan tujuan yang akan dicapai dalam penelitian ini, maka

data penelitian yang akan dikumpulkan, diolah, dan dianalisis dengan

metode analisis kualitatif yang bersifat deskriptif.

1. Analisis Deskriptif

Analisis deskriptif yang dilakukan sesuai dengan tujuan penelitian

dengan menggambarkan atau menguraikan secara jelas apa yang ada di
lapangan disertai dengan perbandingan. Analisis data dilakukan
menggunakan teknik tabulasi. Selanjutnya diikuti dengan penjelasan dan
pemaknaan mengenai obyek penelitian, untuk menjawab rumusan
masalah. Menjelaskan kondisi eksisting perkembangan ruko dan rukan
terhadap arahan fungsi ruang di Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan
Urip Sumohardjo dan membandingkan kondisi eksisting terhadap arahan
pemanfaatan ruang dengan output atau keluaran adalah bentuk
penyimpangan pemanfaatan ruang pada Jalan Perintis Kemerdekaan dan
Jalan Urip Sumoahrdjo. Analisis deskriptif juga dilakukan untuk
mengetahui upaya yang dilakukan untuk arahan tingkat penyimpangan
 73

ruko dan rukan di Jalan Perintis Kemerdekaan, dan Jalan Urip

Sumohardjo.

2. Analisis Urban Oriented Technigues

Matriks adalah merupakan tata kolom dan lajur yang diatur

sedemikian rupa sehingga mampu menggambarkan keterkaitan antara
variabel-variabel yang dikehendaki. Banyak sedikitnya kolom maupun lajur
tergantung dari banyaknya variabel yang akan dianalisis. Perkembangan
memita (ribbon development) adalah bentuk perkembangan
perkembangan fisikal kota yang didominasi oleh perkembangan di
sepanjang jalan jalur-jalur linear, khususnya jalan raya yang berhubungan
kota yang bersangkutan dengan beberapa pusat kegiatan yang
lain.Berikut uraian bentuk matriks aplikasi :

Tabel.3 Matriks Aplikasi Urban Oriented Technigues Spacial Jalan

Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo Berdasarkan
Perkembangan Memita
Teknik Teknik Manajemen Spasial “ Urban Oriented”
Daerah Pinggiran
Kota LLZ ETZ APFP PUD TDAL DM ULC LB ULR
Growth Rate 1 1 3 3 0 2 1 0 0
Urban Land
1 0 2 3 0 2 2 0 0
Tenure
Growth Bundaries 0 0 1 3 0 2 1 0 0
Urban Struktur 0 0 1 3 0 0 1 0 0
Skor Komulatif 2 0 7 12 0 9 5 0 0
Sumber: Sabari Hadi Yunus 2005, 405-407

Keterangan:
1. LLZ: large lot zoning;
2. ETZ:zonasi ekstrateritorial (extra territoria zoning;
3. APFO: fasilitas umum yang yang tertata dan memadai (adeguately public facilities
ordinances);
4. PUD;unit pembangunan yang direncanakan(planned unit development);
5. TDA; undang-dangan pengurangan dan penagguhan pajak (tax deferral and abatement
laws);
6. DM : moratorium pembangunan (developmen moratorium);
7. ULC:konsolidasi lahan perkotaan ( urban land cosolidation);
8. LB: tanah perbankan(land bangking);
9. ULR: reklasifikasi lahan perkotaan (urban land reclassification);
10. ULA:penguasaan lahan perkotaan (urban land annexation);
11. GR: tingkat pertumbuhan (growth rate);
12. LT: pemilikan tanah (land tenure);
13. GB: batas pertumbuhan (growth boundaries);
14. US: struktu kota (urban strukture);
15. cpt: cepat; kcl: kecil; ubc: under bounded city; td-mrt: tidak merata;
16. 0: tidak dianjurkan; 1: sedikit direkomendasikan; 2: cukup direkomendasikan; 3:sangat
direkomendasikan
 74

17. Skor Komulatif : Jumlah dari nilai

3. Analisis Indeks Bobot

Metode yang dipergunakan untuk mengukur tingkat penyimpangan

perkembanagan ruko dan rukan terhadap pemanfaatan ruang dengan
penilaian indeks indikator yang sederhana. Sebagai acuan dalam hipotesa
berdasarkan pada indeks bobot tinggi, sedang dan rendah. Untuk itu
dapat dilihat pada tabel berikut ini :

Tabel. 4 Indeks Bobot Penyimpangan Perkembangan Ruko dan Rukan

Terhadap Pemanfaatan Ruang
Pemanfaatan
Jalan Lahan Arahan Pergesaran Ruang Nilai Tingkat
(Eksisting) Tata Ruang Indikator Penyimpangan
 SPBU  Pendidikan - Terdapat
Jalan Perintis  Masjid Tinggi perbedaan
Kemerdekaan  Pendidikan  Jasa arahan ruang dan 1 rendah
 Gudang  permukiman eksisting
 Perdagangan
 Perkantoran - Terdapat
 Perkantoran  Pendidikan perbedaan antara
Jalan Urip  Pendidikan TInggi kondisi dan
Sumhardjo  Perdagangan  Permukiman arahan Tata 2 sedang
 Militer  Jasa ruang
 Perdagangan (penyimpangan)

Sumber : Hasil Analisis

Keterangan:
Indikator/Tingkat Penyimpangan
3 = Tinggi
2 = Sedang
1 = Rendah

4. Metode Analisis Superimpose

Penggunaan : Menentukan kawasan yang menjadi objek

penelitian.

Faktor penentu : Aspek yaitu penggunaan lahan dan Rencana

Tata ruang

Prinsip : Memperoleh data tentang trent perkembangan

ruko/rukan
 75

Model :
Fungsi
Rendah Ruang/Rencana
Kurang

Sedang
Penggunaan
Cukup lahan/Eksisting

Baik

(Sujarto,1985:79).

Jenis Peta yang digunakan :

- Peta penggunaan lahan/eksisting

- Peta Fungsi ruang/rarahan rencana RTRW

H. Variable Penelitian

Variable/indikator yang digunakan dalam penelitian ini yang

digunakan terhadap uji penyimpangan terdapat variabel penelitian adalah
sebagai berikut:
1. Fungsi Ruang

a. Jenis Kegiatan

b. Struktur dan Pola ruang

2. Intensitas Lahan

c. Koefisien dasar bangunan (KDB)

d. Koefisien lantai bangunan (KLB)

e. Kepadatan bangunan

3. Teknis Bangunan

f. Garis Sempadan Bangunan (GSB)

 76

g. Garis Sempadan Jalan (GSJ)

h. Tinggi Bangunan

I. Defenisi Operasional

Untukmemberikan gambaran secara jelas mengenai variabel,

indikator dan cara pengukuran yang digunakan dalam penelitian ini, maka
diperlukan definisi operasional yang diuraikan secara terperinci.
1. Variabel Penelitian;

a. Jenis Kegiatan; aktifitas atau kondisi lapangan yang terjadi

pada sepanjang Jalan Perintis Kemerdekan dan Jalan Urip

Sumohardjo.

b. Struktur Ruang, arahan pemanfaatan yang melihat pada

sistem jaringan terhadap perkembangan ruang di Jalan

Perintis Kemerdekan dan Jalan Urip Sumohardjo

c. Pola Ruang, arahan pemanfaatan ruang yang mengatur fungsi

ruang kawasan budidaya di Jalan Perintis Kemerdekan dan

Jalan Urip Sumohardjo.

d. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) merupakan Prosentase

berdasarkan perbandingan antara seluruh luas lantai dasar

bangunan gedung dengan luas lahan/tanah perpetakan/daerah

 77

e. Koeffisien Lantai Bangunan (KLB), merupakan angka

perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai seluruh

bangunan gedung terhadap luas tanah perpetakan/daerah

f. Kepadatan Bangunan merupakan Kepadatan = kepadatan

bangunan/ha x besar keluarga rata-rata Standar atau interval

KDB dan KLB dapat merujuk pada aturan yang berlaku, dan

dapat disesuaikan dengan kondisi di daerah.

g. Garis Sempadan Bangunan (GSB) yakni untuk ruang milik

jalan (rumija) < 8m, GSB minimum = V2 rumija; b) Untuk

ruang milik jalan >= 8m, GSB minimum = Y2 rumija + 1 m; c)

Jarak antara bangunan gedung minimal setengah tinggi

bangunan gedung.

h. Garis Sempadan Jalan, rencana lebar jalan dan kondisi lebar

jalan

i. Tinggi Bangunan, jarak yang dikur dari permukaan Jalan

Perintis Kemerdekan dan Jalan Urip Sumohardjo sampai pada

titik puncak dari bangunan,

2. Matrik Perkembangan Memita

a. LLZ: large lot zoning; teknk ini menekatan pada luasa persil

lahan untuk mengendalikan perkembangan fisik kota;

ETZ:extra territoria zoning; perangkat peraturan pemerintah

yang bertujuan memberikan kewenangan pemerintah kota

dalam mengatur tata ruang; APFO: adeguately public facilities

 78

ordinances;peranan fasilitas publik untuk mengontrol laju

perkembangan fisik ruang dalam hal ini Jalan Perintis

Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo; PUD; planned unit

development; memacu perkembangan wilayah tertentu yang

dianggap belum mampu berkembang seperti wilayah lainnya;

TDAL; tax deferral and abatement laws; kompensasi

keuangan terhadap pemilik lahan agar tetap mempertahankan

fungsi lahannya; DM : developmen moratorium; mengelola laju

perkembangan kota dengan menghambat laju

perkembangannya; ULC: urban land cosolidation; konsolidasi

lahan perkotaan; LB: land bangking; upaya pembelian lahan-

lahan tertentu oleh pemerintah; ULR: urban land

reclassification;perumusan kembali batas-batas kota; ULA:

urban land annexation; efesiensi pengelolaan kota, jika terjadi

perkembangan kota ke wilayah sekitanya.

b. GR: growth rate; LT: land tenure; GB: growth boundaries; US:

urban strukture;

c. cpt: cepat; kcl: kecil; ubc: under bounded city; td-mrt: tidak

merata;

d. 0: not recomended; 1: slightly recomended; 2: moderately

recomended; 3: strongly

3. Tingkat penyimpangan pemanfaatan lahan :

 79

a. Kategori Tinggi, yakni pemanfaatan lahan yang diperuntukan

untuk daerah resapan air dan kawasan hijau yang ternyata

dimanfaatakan untuk kegiatan budidaya seperti permukiman,

perkantoran, dan perniagaan. Walaupun secara kuantitatif

persentase luas lahannya untuk kategori ini relatif tidak terlalu

besar.

b. Kategori Sedang, yakni tipe penyimpangan yang tidak sesuai

ataupun kurang sesuai dengan rencana, namun tidak terlalu

berdampak buruk pada kelangsungan aktifitas masyarakat

setempat. Bahkan bila diamati lebih dalam, ketidaksesuaian

pemanfaatan lagan tersebut lebih disebabkan oleh kareba

tidak adanya pengaturan ruang yang memadai untuk jenis

pemanfaatan lahan yang tidak sesuai tersebut

c. Kategori Rendah yakni, penyimpagan yang secara fisik tidak

terlalu berbeda dengan peruntukannya tapi secara kualitas

belum optimal pemanfaatannya dibandingkan dengan rencana

peruntukannya.
 80

BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

H. Analisis Tinjauan Lokasi Penelitian Terhadap Tata Ruang

Kota Makassar

Dari arahan rencana tata ruang, maka lokasi peneltian Jalan

Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo memiliki arahan yaitu

13. Dari arahan pengembangan kawasan terpadu maka lokasi tersebut

memiliki arahan; Sistem Pusat Kegiatan Utama menurut fungsi khusus

ditetapkan sebagai berkut : a) kawasan permukiman terpadu, yang

berada pada bagian tengah pusat dan timur Kota, mencakup wilayah

Kecamatan Panakukang, b) Kawasan bandara terpadu, yang berada

pada bagian tengah timur Kota, mencakup wilayah Kecamatan

Biringkanaya dan Tamalanrea, c) Kawasan maritim terpadu, yang

berada pada bagian utara kota, mencakup wilayah Kecamatan

Tamalanrea, d) Kawasan industri terpadu, yang berada pada bagian

tengah timur kota, mencakup wilayah Kecamatan Tamalanrea dan

Biringkanaya, d) Kawasan pergudangan terpadu, yang berada pada

bagian utara kota, mencakup wilayah Kecamatan Tamalanrea,

Biringkanaya, e) Kawasan riset dan pendidikan terpadu, yang berada

pada bagian tengah timur kota, mencakup wilayah Kecamatan

Panakukang dan Tamalanrea.

 81

14. Dari arahan menurut wilayah pengembangan dimanfaatkan sebagai

berikut; a) Wilayah Pengembangan (WP) I dibagian atas Sungai Tallo,

tepatnya dibagian Utara dan Timur Kota, dengan dasar kebijakan

utamanya diarahkan pada peningkatan peran dan fungsi-fungsi

kawasan yang berbasiskan pada pengembangan infrastruktur dasar

ekonomi perkotaan melalui pengembangan kegiatan secara terpadu

seperti pengembangan fungsi dari sektor industri dan pergudangan,

pusat kegiatan perguruan tinggi, pusat penelitian, bandar udara yang

berskala internasional, kawasan maritim dan pusat kegiatan penelitian

sebagai sentra primer baru bagian Utara Kota, b) Wilayah

Pengembangan (WP) II dibagian bawah Sungai Tallo, tepatnya

dibagian Timur dari Jalan Andi Pengeran Pettarani sampai dengan

batas bagian bawah dari Sungai Tallo, dengan dasar kebijakan

utamanya mengarah pada pengembangan kawasan pemukiman

perkotaan secara terpadu dalam bingkai pengembangan sentra primer

baru bagian Timur Kota.

Menurut arahan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, maka

Jalan Perintis Kemerdekaan memiliki arahan kawasan pendidikan tinggi,

permukiman, perkantoran militer dan pemerintah, perdagangan dan jasa

sedangkan Jalan Urip Sumohardjo memiliki arahan sebagai kawasan

permukiman terpadu dan sebagai Pusat Pemerintahan Propinsi.

 82

Gambar.04 Peta Rencana Pola Ruang Kota Makassar Tahun 2010-

2030
 83

Gambar.05 Peta Arahan Rencana Wilayah Pengembangan Kota

Makassar Tahun 2010-2030
 84

Gambar.06 Peta Arahan RTBL Jalan Perintis Kemerdekaan Tahun 2006

 85

Gambar.07 Peta Arahan RTBL Jalan Urip Sumohardjo Tahun 2006

 86

I. Gambaran Lokasi Penelitian

1. Kondisi Jalan Perintis Kemerdekaan

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo pada Kota

Makassar berlokasi di Kecamatan Tamalanrea, dan Biringkanaya. Lokasi

tersebut sepanjang koridor Jalan Perintis Kemerdekaan terhitung dari km

24 – km 8, dimulai dari Tello (pertigaan Jalan Urip Sumoharjo dan Jalan

Menuju ke Antang) hingga batas wilayah Kota Makassar-Kabupaten

Maros. Aktifitas penggunaan lahan di sepanjang koridor Jalan Perintis

Kemerdekaan yang mendominasi aktifitasnya yaitu perdagangan dan jasa

dengan rincian meliputi aktifitas mal, rumah toko, rumah kantor dan pasar.

Aktifitas tersebut memberikan gambaran bahwa aktiftas pada sepanjang

jalan sangat tinggi oleh aktifitas perdagangan dan jasa. Untuk jelasnya

lihat tabel 5 berikut ini.

Tabel. 5 Luas Penggunaan Lahan Jalan Perintis Kemerdekaan

Penggunaan Lahan Luas (Ha)
Permukiman 79,74
Danau 2,103
Lahan Kosong 77,28
Perdagangan dan Jasa 108,43
Perkantoran pemerintahan 19,78
Rawa 8,20
Kesehatan 1,83
Peribadatan 4,47
Pendidikan 10,46
Kawasan militer 12,190
Lapangan olahraga 1,4
Perkantoran 1,82
Pergudangan 6,78
Lapangan olahraga 2
Polda sulselbar 4,564
industri 1,986
Jumlah 343,04
Sumber: Hasil Survey dan Citra Kota Makassar
 87

2. Kondisi Jalan Urip Sumohardjo

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo pada Kota

Makassar berlokasi di Kecamatan Tamalanrea, dan Biringkanaya. Lokasi

tersebut sepanjang koridor Jalan Perintis Kemerdekaan terhitung dari km

8 – km 3, dimulai dari dari Tello (pertigaan Jalan Urip Sumoharjo dan

Jalan Menuju ke Antang).Seperti pada sepanjang Jalan Urip Sumohardjo

juga memberikan gambaran aktifias penggunaan lahan yang didominasi

perdagangan dan jasa dan permukiman. Untuk jelasnya lihat tabel 6

berikut ini.

Tabel. 6 Luas Penggunaan Lahan di Jalan Urip Sumohardjo

Penggunaan Lahan Luas (Ha)
Permukiman 41,56
Pergudangan 3,55
TPU 4,48
Taman Makam Pahlawan 2,32
Perdagangan dan jasa 25,00
Kawasan militer 11,32
Peribadatan 2,86
Industri 1,55
Taman kota 3,15
Pendidikan 10,54
PLTU 6,23
SPN Batua 6,07
Lahan Kosong 8,55
Rawa 1,60
Kesehatan 3,07
Perkantoran 13,64
Pemerintahan 8,04
Luas Total 153,53
Sumber: Hasil Survey dan Citra Kota Makassar
 88

Gambar.08 Peta Lokasi Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan

 89

Gambar.09 Peta Lokasi Koridor Jalan Urip Sumohardjo

 90

Gambar.10 Peta Guna Lahan Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan

 91

Gambar.11 Peta Guna Lahan Koridor Jalan Urip Sumohardjo

 92

J. Pertumbuhan dan Perkembangan Pemanfaatan Lahan pada

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo yang

membentuk jalur utama di Mamminasata yang memanjang dari Maros

hingga pusat kota Makassar. Jalan ini adalah jalan nasional dengan total

panjang 15,5 km (Perintis Kemerdekaan 11,8 km dan Urip Sumoharjo of

3,7 km). Sempadan jalan yang ada saat ini merentang antara 22m hingga

24m dengan empat jalur. Dengan perkiraan volume lalu lintas 682.000-

733.000 pcu/hari, maka Jalan Perintis-Urip saat ini dianggap sangat

padat.

Dengan status jalan merupakan jalan Arteri dan jalan nasional

makan sepanjang jalan ini tidak memiliki akses pemanfaatan lahan yang

padat, akan tetapi pada kondisi eksisting terjadinya peningkatan

pemanfaatan lahan yang pesat dengan berkembangnya jenis aktifitas

rumah toko dan rumah kantor.

1. Rumah Toko dan Rumah Kantor

Banyaknya ruko dan rukan saat ini menjadi wajah baru bagi

perkembangan di daerah pinggiran Kota Makassar seiring bergesernya

perkembangan kota. Keberadaan ruko-ruko tidak asing bagi setiap kota di

besar, terutama sepanjang Jl Perintis Kemerdekan dan Jl, Urip

Sumohardjo. Perkembangan di jalan Perintis Kemerdekaan tersebut

begitu pesatnya, sehingga merubah pola pemanfaatan lahan pada koridor

jalan dan sekitarnya.

 93

a. Perkembangan Rumah Toko dan Rumah Kantor

Perkembangan jumlah ruko di sepanjang Jalan Perintis

Kemerdekaan, dengan tingkat perkembangan tertinggi terjadi pada tahun

2011 dengan 407 unit dan tahun 2013 dengan 114 dengan jumlah

perkembangan rumah toko sebanyak 196 dan rumah kantor sebanyak

226 unit. Untuk lebih jelasnya lihat pada tabel 7 berikut ini;

Tabel. 7 Perkembangan Jumlah Ruko dan Rukan Jalan Perintis

Kemerdekaan
Rumah Toko Rumah Kantor
No Tahun Jumlah
(Ruko) (Rukan)
1 2009 40 48 88
2 2010 56 48 104
3 2011 152 255 407
4 2012 173 243 416
5 2013 196 226 422
Sumber: Kantor Kecamatan Biringkanaya, Tamalanrea dan Hasil Survey

Dari perkembangan tabulasi diatas maka tren perkembangan rumah

toko dan rumah kantor di sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan terjadi

peningkatan dari tahun ke tahun. Perkembangan rumah toko dan rumah

kantor memberikan gambaran bahwa hampir sepanjang Jalan Perintis

Kemerdekaan didominasi oleh rumah toko dan rumah kantor dengan

intessitas tertinggi yaitu aktifitas rumah kantor dengan jumlah 226 unit

sedangkan rumah toko sebanyak 196 unit.

Dari tebal di atas menunjukkan perkembangan rumah kantor

mengalami penurunan disebabkan bergesenya aktifitas pemilik bangunan

yang pada awalnya dari rumah toko menjadi rumah kantor, perubahan

tersebut juga terjadi sebagian rumah toko dan rumah kantor hanya
 94

berstatus sewa sehingga perubahan jumlah rumah kantor mengalami

penurunan. Berikut ini gambran grafik perkembangan jumlah ruko dan

rukan.

300

250 255
243
226
200 196
173
150 152 Rumah Toko
Rumah Kantor (Rukan)
100

50 48 56
48
40
0
2009 2010 2011 2012 2013

Gambar.12 Grafik perkembangan Jumlah ruko dan rukan di Sepanjang

Jalan Perintis Kemerdekaan

Perkembangan jumlah ruko di sepanjang Jalan Urip Sumohardjo,

dengan tingkat perkembangan tertinggi terjadi pada tahun 2013 dengan

114unit dan terendah pada tahun 2009 dengan 64 unit dengan aktifitas

perkembangan rumah toko pada tahun 2013 sebanyak 85 unit dan rumah

kantor sebanyak 29 unit. Untuk lebih jelasnya lihat pada tabel 8 berikut ini;

Tabel. 8 Perkembangan Jumlah Ruko dan Rukan Jalan Urip

Sumohardjo
Rumah Toko Rumah Kantor
No Tahun Jumlah
(Ruko) (Rukan)
1 2009 35 29 64
2 2010 46 32 78
3 2011 58 22 80
4 2012 75 23 98
5 2013 85 29 114
Sumber: Kantor Kecamatan Panakukkang dan Hasil Survey
 95

Dari perkembangan tabel diatas maka tren perkembangan rumah

toko dan rumah kantor di sepanjang Jalan Urip Sumohardjo terjadi

peningkatan dari tahun ke tahun. Perkembangan rumah toko dan rumah

kantor memberikan gambaran bahwa hampir sepanjang Jalan Perintis

Kemerdekaan didominasi oleh rumah toko dan rumah kantor dengan

intensitas tertinggi dengan jumlah 226 unit sedangkan rumah toko

sebanyak 196 unit. Berikut ini gambran grafik perkembangan jumlah ruko

dan rukan.

90
85
80
75
70
60 58
50
46 Rumah Toko
40
35 Rumah Kantor
30 32
29 29
20 22 23

10
0
2009 2010 2011 2012 2013

Gambar.13 Grafik perkembangan Jumlah ruko dan rukan di

Sepanjang Jalan Urip Sumohardjo

Pada grafik di bawah ini memberikan perbandingan antara aktifitas

pada sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo.

Pada sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan perkembangan ruko dan

rukan jelas nampak. Tiap tahunnya sepanjang jalan ini mengalami

peningkatan yang pesat, peningkatan yang terjadi ada peningkatan jumlah

rumah kantor dibandingkan jumlah rumah toko, kecenderungan

 96

peningkatan tersebut adalah, status kepemilikan ruko dan rukan yang

masih tidak tetap atau sewa, mengindikasikan aktifitas selalu berubah-

ubah sesuai dengan kondisi ekonomi masyarakat di sepanjang jalan.

Sedangkan pada Jalan Urip Sumohardjo kondisi perkembangan rumah

toko dan rumah kantor masih di dominasi oleh rumah toko, seperti halnya

dengan Jl, Perintis Kemerdekaan status kepemilikan ruko dan rukan yang

masih tidak tetap atau sewa, yang masi dominan mengindikasikan aktifitas

selalu berubah-ubah sesuai dengan kondisi ekonomi masyarakat di

sepanjang jalan

450
416 422
400 407

350

300

250
Jl. Perintis Kemerdekaan
200
Jl. Urip Sumohardjo
150

104 114
100 98
88 78 80
64
50

0
2009 2010 2011 2012 2013

Gambar.14 Grafik perkembangan Jumlah ruko dan rukan di Sepanjang

Jalan Urip Sumohardjo dan Jalan Perintis Kemerdekaan
 97

Gambar.12 Peta Sebaran Rumah Toko dan Rumah Kantor di

Sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan

Gambar.15 Peta Sebaran Ruko dan Rukan Koridor Jalan Perintis

Kemerdekaan
 98

Gambar.16 Peta Sebaran Ruko dan Rukan Koridor Jalan Urip

Sumohardjo
 99

b. Perkembangan Aktifitas Ruang

Pada sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan aktifitas ruko dan

rukan tetap mendominasi dengan bentuk ruko dan rukan dengan jenis
aktifitas di dalamnya yang bervariasi mislnya bengkel, bank, rumah makan
dan lain-lain. Berikut ini komponen ruang pada lokasi penelitian.
Tabel.9 Perkembangan Aktfitas Ruang Pada Jalan Perintis
Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo
Jalan Koridor Jenis Aktifitas/Kegiatan Jumlah
(Unit)
 SPBU 2
 Masjid 2
Km 21 – Km 24  Pendidikan 3
 Gudang 2
 Perdagangan 2
 Perkantoran 8
 Pendidikan 3
Km 19 – Km 21  Perdagangan 3
 Peribadatan 2
 Industri 4
1
 Pendidikan 1
 Perkantoran 4
Km 17 – Km 19  Industri 2
 Jasa
 Militer 2
 Perdagangan 1
1
 Kesehatan 1
 Pendidikan 3
Km 15 – Km 17  Perkantoran 2
Jalan Perintis  Peribadatan 2
Kemerdekaan  Pergudangan 2
 Perdagangan 2
 Perkantoran 11
 Militer 1
Km 13 – Km 15  Perdagangan 1
 Jasa 2
 Industri 1
 Peribadatan 2
 Perkantoran 2
 Militer 1
 Perdagangan 7
Km 10 – Km 13  Jasa 3
 Pendidikan 3
 Peribadatan 3
 Kesehatan
 Perkantoran 1
 Jasa 2
Km 8 – Km 10  Peribadatan 1
 Pendidikan 4
 Perdagangan 12

Lanjutan Tabel.9
 100

 Militer 2
 Perkantoran 1
 Peribadatan 2
Km 8 – Km 6  Pendidikan 2
 Rumah Kantor 16
 Rumah Toko 20
 Jasa Perangkutan 1
 Perkantoran 17
Jalan Urip  Pendidikan 3
Sumohardjo  Perkuburan 4
Km 6 – Km 4
 Peribadatan 3
 Perdagangan 29
 Jasa 2
 Perkantoran 24
 Pendidikan 2
Km 4 – Km 3  Peribadatan 1
 Kesehatan 1
 Perdagangan 22
Sumber: Hasil Survey

Dari hasil pengamatan lapangan interpretasi aktifitas perdagangan

dan aktifitas perkantoran, aktifitas perdagangan dan perkantoran
merupakan terbagi pada aktifitas rumah toko, rumah kantor dan pasar
yang semuanya mendominasi pada semua segmen pada koridor jalan
terkhusus pasar, aktifitas yang terendah yaitu pendidikan, kesehatan.
Tabulasi diatas menggambarkan aktifitas ruang secara pemanfaatannya
selebihnya lihat pada tabel lampiran I.

35
Jenis Aktifitas/Kegiatan
30
Jumlah (Unit) 29

25
24
22
20 20
17
15 16

12
10 11
8
7
5
4 4 4 4
333 3 33 3 3 3
2 2 2 2 2222 22 2 22 222 22 2 2
0 1 1 1 1 11 1 1 11 1 1 1 11
A B C D E F G A B C

Jl. Perintis Kemerdekaan Jl. Urip Sumohardjo

Gambar. 17 Grafik fluktuasi Perkembangan Aktifitas ruang di Sepanjang

Jalan Urip Sumohardjo dan Jalan Perintis Kemerdekaan
 101

K. Analisis Perkembangan Pemanfaatan Ruang Jalan Perintis

Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo Berdasarkan secara

memita

Perkembangan guna lahan dalam suatu lokasi bukan hanya

ditentukan oleh hukum ekonomi yang berlaku yakni hukum permintaan
dan penawaran. Dan juga bukan ditentukan oleh kebijakan dan letak fisik
lokasi, aksesibilitas dan kelengkapan sarana dan prasarana yang
dibangun/disediakan baik oleh pemerintah maupun oleh pihak swasta
yang berada pada lokasi tersebut.
Melihat kecenderungan perkembangan ruko dan rukan pada Jalan
Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo dicerminkan adanya
pengaruh secara spasial baik secara wilayah makro (Mamminasata)
maupun pengaruh Kota Makassar (urban fringe). Proses perkembangan
Mamminasata merupakan infilling proses pada bagian-bagian antara
(interstitial areas) yang belum terbangun. Cepat atau lambat
perkembangan ini akan menciptakan kecenderungan kota yang memita
terhadap perkembangan fisik ruang Kota Makassar.
Pada wilayah penelitian persediaan lahan bersifat tetap (konstan)
sedangkan permintaan akan lahan terus bertambah dengan cepat.
Pertambahan pedududuk dan perkembangan di berbagai macam
pelayanan sosial akan memberikan umpan balik antara lahan dan hunian.
Dengan demikian akan berpengaruh terhadap pengunaan lahan di Kota
Makassar yang mengarah pada perkembangan fisik yang memita serta
terjadinya pengalih-fungsian lahan.
Tabel.10 Matriks Perkembangan Spacial pada Jalan Perintis
Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo Berdasarkan
Perkembangan Memita
Teknik Teknik Manajemen Spasial “ Urban Oriented”
Daerah Pinggiran
Kota LLZ ETZ APFP PUD TDAL DM ULC LB ULR
Tigkat
Pertumbuhan 1 1 3 3 0 2 1 0 0
Pemilikan Tanah 1 0 2 3 0 2 2 0 0
Batas
Pertumbuhan 0 0 1 3 0 2 1 0 0
Struktur Kota 0 0 1 3 0 0 1 0 0
Skor Komulatif 2 0 7 12 0 9 5 0 0
Sumber: Hasil Analisis

Keterangan:
18. LLZ: large lot zoning;
19. ETZ:zonasi ekstrateritorial (extra territoria zoning;
20. APFO: fasilitas umum yang yang tertata dan memadai (adeguately public facilities ordinances);
21. PUD;unit pembangunan yang direncanakan(planned unit development);
22. TDA; undang-dangan pengurangan dan penagguhan pajak (tax deferral and abatement laws);
 102

23. DM : moratorium pembangunan (developmen moratorium);

24. ULC:konsolidasi lahan perkotaan ( urban land cosolidation);
25. LB: tanah perbankan (land bangking);
26. ULR: reklasifikasi lahan perkotaan (urban land reclassification);
27. ULA:penguasaan lahan perkotaan (urban land annexation);
28. GR:tingkat pertumbuhan (growth rate);
29. LT: pemilikan tanah (land tenure);
30. GB: batas pertumbuhan (growth boundaries);
31. US:struktu kota (urban strukture);
32. cpt: cepat; kcl: kecil; ubc: under bounded city; td-mrt: tidak merata;
33. 0:tidak dianjurkan; 1: sedikit direkomendasikan; 2: cukup direkomendasikan; 3: sangat
direkomendasikan
34. Skor Komulatif : Jumlah dari nilai
Nampak diatas bahwa regulasi yang diterapkan di sepanjang Jalan
Perintis Kemerdekaan belum maksimal dimana nilai LLZ (large lot zoning)
ETZ (extra territoria zoning) sedangkan PUD (planned unit development)
memiliki nilai tinggi memiliki daya pengaruh karena Jalan Perintis
Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo memiliki perguruan tinggi
(UNHAS, STIMIK, UIM, UKIP, Univ 45 dan UMI) untuk variabel teknik lain
seperti DM (developmen moratorium), LB (land bangking), ULR (urban
land reclassification)dan ULA(urban land annexation) penerapan teknik ini
belum ada penerapannya.
Berdasarkan simulasi yang diperoleh dari model matriks di atas,
terlihat bahwa untuk kondisi daerah pinggiran Kota Makassar yang
berkembang seperti telah disebutkan di atas dengan peranan law enforce
ment mechanism sangat menonjol karena pemerintah berhadapan
dengan proses perkembangan fisikal kekotaan yang tidak terkontrol dan
berjalan dengan cepat. Kekuatan hukum atau perijinan dalam analisa
matrik mendukung perkembanagan fisik penggunaan lahan di Jalan
Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo.

L. Analisis Kecenderungan Perkembangan Ruko dan Rukan Pada

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo

Perubahan aktifitas lahan dan pengaruh dari adanya aktivitas serta

beberapa komponen-komponen yang lain, tentunya membawa dampak
terhadap arah kecenderungan perkembangan, yang secara alami
mengikuti dan mulai nampak adanya suatu spesifikasi terhadap kegiatan-
kegiatan yang mengisi ruang-ruangnya. Dengan melihat pola
kecenderungan harga lahan saat ini terdiri dari 3 indikasi perkembangan
rumah toko dan rumah kantor yaitu sebagai berikut :
1. Perkembangan rumah toko dan rumah kantor adanya gaya

sentrifugal dan sentripental dari perkembangan pusat kota/Inti Kota

Makassar
 103

2. Regulasiatau perijinan yang mudah terhadap pembangunan rumah

toko dan rumah kantor.

3. Tingginya permintaan akan kebutuhan jasa, perdagangan yang

ditandai oleh peningkatan ekonomi masyarakat.

4. Makassar sebagai kawasan ekonomi nasioanal yang memiliki nilai

starategis wilayah.

Untuk jelasnya lihat uraian gambar kecenderungan perkembangan

ruko dan rukan di Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip
Sumohardjo.
 104

Gambar.18 Peta Analisis Kecenderungan Perkembangan Ruko dan

Rukan Koridor Jalan Urip Sumohardjo
 105

Gambar.19 Peta Analisis Kecenderungan Perkembangan Ruko dan

Rukan Koridor Jalan Urip Sumohardjo
 106

M. Analisis Tingkat Penyimpangan Perkembangan Ruko dan Rukan

Sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan- Jalan Urip Sumohardjo

4. Pemanfaatan Lahan

i. Jenis Kegiatan

Guna lahan pada koridorJalan Perintis Kemerdekaan berdasarkan

kondisi pengamatan di lapangan menunjukkan bahwa dominan
pemanfaatan lahan terdiri dari; aktifitas perkantoran, perdagangan
(meliputi rumah toko, kios, dan pasar), perumahan dan permukiman,
pendidikan, peribadatan, kesehatan dan Jasa. Untuk guna lahan pada
Jalan Urip Sumohardjo berdasarkan pengamatan di lapangan
menunjukkan bahwa dominan pemanfaatan lahan terdiri perkantoran,
pendidikan, pertokoaan (meliputi rumah toko, warung makan dan pasar),
dan jasa.
j. Struktur dan Pola ruang

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo merupakan

jalan arteri atau jalan utama Kota Makassar yang ada, yang
menghubungkan pusat kota dan pusat pelayanan meliputi Bandara Sultan
Hasanuddin, pendidikan tinggi, dan Pelabuhan Soekarno Hatta, dan pusat
wilayah (Kabupaten Maros dan Gowa),
Berdasarkan pada RTRW Kota Makassar dan RTBL Jalan Perintis
Kemerdekaan maka lokasi sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan dan
Jalan Urip Sumohardjo memiliki arahan fungsi ruang sebagai berikut 1)
sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan masuk pada Kawasan Pusat
Riset, Pusat pendidikan tinggi, Kawasan Permukiman Terpadu dan
Kawasan Pusat Kota, 2) Jalan Urip Sumohardjo masuk pada kawasan
Pusat Pemerintahan Propinsi.
5. Intensitas Lahan

a. Koefisien dasar bangunan (KDB)

Kondisi dan arahan KDB pada sepanjang jaringan jalan adalah

persentase luas lantai terhadap luas persil pekarangan yang ditentukan
atas dasar kepentingan kelestarian lingkungan/resapan air dan
pengeringan permukaan (drainase, efisiensi pemanfaatan lahan dan
pertimbangan keamanan penghuni dari bahaya kebakaran). Adapun KDB
komponen pada sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip
Sumohardjo Kota Makassar dapat dilihat pada Tabel di bawah ini.
b. Koefisien lantai bangunan (KLB)
 107

Kondisi dan arahan KLB adalah angka yang menunjukkan

perbandingan antara jumlah luas seluruh lantai bangunan dengan luas
perpetakan sesuai dengan rencana, koefisien Lantai Bangunan identik
dengan ketinggian bangunan. Pertimbangan dalam penentuan KLB antara
lain; kondisi tanah, arahan kebijaksanaan dari Rencana Kota yang ada
sebelumnya dan faktor fungsi kawasan. KLB Koridor Jalan Perintis
Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo Kota Makassar dapat dilihat
pada Tabel 11 di bawah ini.

c. Kepadatan bangunan

Kepadatan bangunan adalah jumlah bangunan yang terdapat pada

masing-masing blok peruntukan. Kepadatan bangunan yang terdapat di
Koridor Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo Kota
Makassar dapat dilihat pada Tabel dibawah ini;
Tabel.11 Intensitas Lahan di Jalan Perintis Kemerdekaan danJalan Urip
Sumohardjo
Jalan Koridor Jenis Jumlah KDB KLB KB
Aktifitas/Kegiatan (Unit) (%) (%) (%)
 SPBU 2
 Masjid 2
Km 21-24  Pendidikan 3 2,72 0,03 23,63
 Gudang 2
 Perdagangan 2
 Perkantoran 8
 Pendidikan 3
Km 19-21  Perdagangan 3 6,67 0,07 17,76
 Peribadatan 2
 Industri 4
 Pendidikan 2
 Perkantoran 4
Km 17-19  Industri 2 7,94 0,08 29,74
 Jasa 2
 Militer 1
 Perdagangan 1
Jalan Perintis  Kesehatan 1
Kemerdekaan  Pendidikan 3
Km 15-17  Perkantoran 2 5,57 0,06 18,22
 Peribadatan 2
 Pergudangan 2
 Perdagangan 2
 Perkantoran 11
 Militer 1
Km 13-15  Perdagangan 1 3,29 0,03 19,62
 Jasa 2
 Industri 1
 Peribadatan 2
 Perkantoran
 Militer 2
 Perdagangan 1
Km 10-13  Jasa 7 9,73 0,097 12,57
 Pendidikan 3
 Peribadatan 3
 Kesehatan 3
 108

 Perkantoran 1
 Jasa 2
Km 8 -10  Peribadatan 1 10,18 0,10 10,25
 Pendidikan 4
 Perdagangan 12

Lanjutan Tabel. 11
 Militer 2
 Perkantoran 1
 Peribadatan 2
Km 8-6  Pendidikan 2 8,73 0,067 11,53
 Rumah Kantor 16
 Rumah Toko 20
 Jasa Perangkutan 1
 Perkantoran 17
Jalan Urip  Pendidikan 3
Sumohardjo  Perkuburan 4
Km 6-4 4,67 0,036 15,64
 Peribadatan 3
 Perdagangan 29
 Jasa 2
 Perkantoran 24
 Pendidikan 2
Km 4 -3  Peribadatan 1 6,24 0,04 8,23
 Kesehatan 1
 Perdagangan 22
Sumber : Hasil Analisis

Keterangan:
1. KDB : Koefisien Dasar Bangunan
2. KLB : Koefisien Lantai Bangunan
3. KB : Kepadatan Bangunan

Kondisi di atas menggambarkan masih dalam koridor arahan

rencana tata ruang, akan tetapi kondisi tersebut juga menggambarkan
visual bangunan berbentuk bangunan rumah took dan rumah kantor.
Kondisi ini juga memperjelas bahwa rata-rata KDB 6,57 %, KLB 0,061%
dan kepadatan bangunan 16,72%.
6. Teknis Bangunan

a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Garis sempadan bangunan digunakan untuk mengontrol konfigurasi

bangunan di dalam koridor jalan dan diukur dari as jalan di depan
bangunan. Secara umum mengenai garis sempadan bangunan (GSB) di
Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo pada tebel 12
berikut.

b. Garis Sempadan Jalan (GSJ)

 109

Garis sempadan jalan di Jalan Perintis Kemerdekaan sebagian

sudah dalam pelebaran khususnya pada km 8 - 15 dengan pelebaran
jalan 4 meter sisi kanan dan 4 meter sisi kiri dengan lebar bahu jalan 24
meter kiri dan 24 meter kanan, sedangkan pada Jl, Urip Sumohardjo
mengalami pelebaran 1 meter kiri dan 1 meter kanan dengan lebar bahu
jalan 22 meter kiri dan 22 meter kanan.
c. Tinggi Bangunan

Ketinggian bangunan di kawasan koridor Jalan Perintis

Kemerdekaan 3-4 lantai rata-rata jenis aktifitas ruang yang memiliki tinggi
3 atau 4 lantai yaitu rumah toko dan rumah kantor sedangkan pada
sepanjang Jalan Urip Sumohardjo ketinggian bangunan pada segmen km
8-6 dan km 4-3 tinggi bangunan 3 – 4 lantai tidak terkecuali pada km 6-4
ketinggian bangunan 3 – 18 lantai terdapat Kampus Universitas 45,
Gedung Kejaksaan Tinggi Sulsel, Perkantoran Fajar, Rumah Sakit Bros
dan Gedung DPRD Propinsi. Ketinggian maksimum ini hanya
direncanakan pada kawasan pemerintahan, sedangkan untuk guna
lahan yang lain ditentukan maksimum 1 lantai.

Tabel.12 Kondisi Teknis Bangunan di Jalan Perintis Kemerdekaan dan

Jalan Urip Sumohardjo
Jalan Koridor Jenis Jumlah GSB GSJ TB
Aktifitas/Kegiatan (Unit) (m) (m)
 SPBU 2
 Masjid 2 3
Km 21-24  Pendidikan 3 15 15 Lantai
 Gudang 2
 Perdagangan 2
 Perkantoran 8
 Pendidikan 3 3-5
Km 19-21  Perdagangan 3 15 15 Lantai
 Peribadatan 2
 Industri 4
Jalan Perintis  Pendidikan 2
Kemerdekaan  Perkantoran 4
Km 17-19  Industri 2 15 15 3
 Jasa 2 Lantai
 Militer 1
 Perdagangan 1
 Kesehatan 1
 Pendidikan 3
Km 15-17  Perkantoran 2 15 15 3
 Peribadatan 2 Lantai
 Pergudangan 2
 Perdagangan 2
 110

 Perkantoran 11
 Militer 1
Km 13-15  Perdagangan 1 15 15 3
 Jasa 2 Lantai
 Industri 1
 Peribadatan 2
 Perkantoran 2
 Militer 1
 Perdagangan 7 3
Km 10-13  Jasa 3 15 15 Lantai
 Pendidikan 3
 Peribadatan 3
 Kesehatan
 Perkantoran 1
 Jasa 2 3 -4
Km 8 -10  Peribadatan 1 15 15
 Pendidikan 4 Lantai
 Perdagangan 12
 Militer 2
 Perkantoran 1
 Peribadatan 2 3–4
Km 8 –6  Pendidikan 2 15 8 Lantai
 Rumah Kantor 16
 Rumah Toko 20
 Jasa Perangkutan 1
 Perkantoran 17
Jalan Urip  Pendidikan 3
Sumohardjo  Perkuburan 4 3 - 18
Km 6 –4 15 8
 Peribadatan 3 lantai
 Perdagangan 29
 Jasa 2
 Perkantoran 24
 Pendidikan 2 3 -10
Km 4 –3  Peribadatan 1 5 5 Lantai
 Kesehatan 1
 Perdagangan 22
Sumber: Hasil Survey

Keterangan:
1. GSB : Garis Sempadan Bangunan
2. GSJ : Garis Sempadan Jalan
3. TB : Tinggi Bangunan

Kondisi tabulasi diatas selain memberikan gambaran lapangan

melainkan memberiakn gambaran bahwa ketidak seimbangan garis
sempada jalan, garis sempadan bangunan antara Jalan Perintis
Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo, dengan ketinggian bangunan
yang bervariasi dengan rata-rata tinggi bangunan 3 – 5 lantai.

N. Tingkat Penyimpangan Perkembangan Ruko dan Rukan

Terhadap Pemanfaatan Ruang

Berdasarkan hasil data survey dan data sekunder berupa dokumen

RTRW dan RTBL, penggunaan lahan di sepanjang Jalan Perintis
 111

Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo dalam kurun waktu 5 tahun

terakhir menunjukkan adanya perubahan pemanfaatan lahan yang begitu
pesat, pada sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip
Sumohardjo perkembangan rumah toko dan rumah kantor sangat pesat
hak tersebut mengindikasikan bahwa perkembangan ruko dan rukan
tersebut tidak dikendalikan untuk itu kecenderungan tersebut terjadi
pergeseran pemanfaatan atau penyimpangan terhadap aturan atau tata
ruang yang berlaku.
Dari tabel 1 dan tabel 2 Jalan Perintis Kemerdekaan telah
mengalami pergesaran dari tahun ke tahun, dari tahun 1984 penggunaan
lahan meliputi tanah kosong dan permukiman, arahan RUTR 1984
meliputi permukiman, perkantoran sebagian tanah kosong dan kuburan
dengan terealisasi pada tahun 1989 yaitu permukiman, perkantoran,
pendidikan dan industri. Sedangkan Jalan Urip Sumohardjo dari tahun
1984 penggunaan lahan meliputi Permukiman, Perkantoran sebagian
Tanah kosong dan kuburan, arahan RUTR 1984 meliputi Jasa,
perkantoran, kuburan, militer dengan terealisasi pada tahun 1989 yaitu
Permukiman, Perkantoran, pendidikan, industri dan terminal.
Tingginya nilai pergeseran fungsi, struktur dan pola ruang
sebagaimana yang dikemukan dalam tabel diatas, secara rinci bisa
dikemukan bahwa banyak pengaruhnya banyak ditimbulkan oleh:
kebutuhan ruang kota yang semakin meningkat dan prilaku masyarakat
yang tertib hukum (low enforcement) masih lemah yang menyebabkan
bahwa terjadinya pergeseran dan pergeseran ruang dalam kota, dan
peningkatan peran dan fungsi Makassar yang semakin besar akibat dari
semakin tingginya tuntutan dan pengaruh dan lingkungan strategis
Makasssar.
 112

Tabel.13 Analisa Pemantauan Penyimpangan Terhadap

Pemanfaatan Ruang Pada Jalan Perintis Kemerdekaan
dan Jalan Urip Sumohadrjo
 113

Tabel.14 Analisa PenyimpanganKondisi Eksisting Terhadap

Pemanfaatan Ruang Pada Jalan Perintis Kemerdekaan
dan Jalan Urip Sumohadrjo
 114

Lanjutan Tabel 14
 115

Pergeseran pemanfaatan ruang pada Jalan Perintis Kemerdekaan

sebagian besar terjadi pada pergesaran aktifitas ruang dari tidak adanya
aktifitas pertokoan atau rumah toko dan rumah kantor menjadi padatnya
aktifitas perkembangan ruko dan rukan. Sedangkan pada pemanfaatan
ruang Jalan Urip Sumohardjo juga mengalami pergesaran atau
penyimpangan dari banyaknya aktifitas rumah toko dan rumah kantor.
Tabel.15 Akumulasi Tingkat Penyimpangan Pada Sepanjang Jalan
Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo
Jalan Koridor Indikator Tingkat
Penyimpangan
Km 21-24 2 Sedang
Km 19-21 2 Sedang
Km 17-19 2 Sedang
Jalan Perintis Kemerdekaan Km 15-17 2 Sedang
Km 13-15 1 Rendah
Km 10-13 1 Rendah
Km 8 -10 1 Rendah
Km 8 –6 2 Sedang
Jalan Urip Sumohardjo Km 6 –4 2 Sedang
Km 4 –3 2 Sedang
Sumber: Hasil Analisis

Keterangan:
Indikator/Tingkat Penyimpangan
3 = Tinggi
2 = Sedang
1 = Rendah

O. Arahan Pengendalian Terhadap Tingkat Penyimpangan

Perkembangan Ruko dan Rukan di Jalan Perintis Kemerdekaan

dan Jalan Urip Sumohardjo

Dari kondisi eksisting pada sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan

dan Jalan Urip Sumohardjo, dengan hasil analisa pada pembahasan di
atas, adapun arahan tingkat penyimpangan meliputi:
1. Arahan terhadap kondisi eksisting pada Jalan Perintis Kemerdekaan

dan Jalan Urip Sumohardjo:

a) Penguatan pada izin dan persyaratan yang tegas baik pada

arahan pemanfaatan lahan meliputi arahan fungsi, struktur ruang

 116

dan pola serta intensitas lahan meliputi KDB, KLB, kepadatan

bangunan serta penguatan pada teknis bangunan meliputi GSB,

GSJ, tinggi bangunan dengan memerhatikan arahan tata ruang

baik RTRW Kota Makassar, RDTR dan RTBL.

b) Sosialiasi hasil arahan teknis bangunan dan arahan pemanfaatan

ruang yang tertuang pada RTRW Kota, RDTR dan RTBL.

c) Pembatasan pembangunan rumah toko dan rumah kantor pada

Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip Sumohardjo.

2. Arahan dari penguatan Tata Ruang meliputi:

a) Penguatan Pengaturan Intensif dan disentif

Pengaturan Insentif meliputi;

1) Kemudahan untuk mendapatkan ijin/perpanjangan usaha

pemanfaatan ruang bagi kegiatan yang sesuai dengan rencana

tata ruang

2) Pemberian kompensasi kepada masyarakat yang dirugikan

dengan diterapkan rencana tata ruang sesuai dengan peraturan

perudangan yang berlaku.

Pengaturan Insentif meliputi;

1) Tidak diberikan atau perpanjangan kegiatan pemanfaatan ruang

bagi kegiatan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang

2) Tidak diberikan prasarana dan sarana pendukung pada kegiatan

pemenfaatan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

b) Pengendalian Pemanfaatan ruang dengan meliputi ;

1) Pengawasan
 117

Pengawasan pemanfaatan ruang di Jalan Perintis Kemerdekaan

meliputi kegiatan;
 Pengawasan terhadap proses pelaksanaan berbagai

kegiatan berdasarkan prosedur dan tata acara

pemanfaatan ruang di sepanjang jalan/koriodr jalan.

 Pengawasan ruang agar tidak terjadi tumpang tindih

pemberian ijin.

 Pemantauan dan evaluasi secara berkala dalam

pemanfaatan ruang.

2) Penertiban

Tindakan penertiban terhadap pemanfaatan ruang yang tidak

sesuai dengan rencana tata ruang diselenggarakan dalam
bentuk pengenaan sanksi yang berupa sanksi pidana sesuai
ketentuan perundang-undangan.
Penertiban terhadap penyimpangan pemanfaatan ruang di
sepanjang Jl, Perintis Kemerdekaan dan Jl Urip Sumohardjo
meliputi;
 Penegakan prosedur perijinan pemanfaatan ruang untuk

menjamin ruang yang akan dibangun sesuai dengan rencana

peruntukan ruang, ketentuan teknis dan kegiatan yang telah

direncanakan.

 Pemberian ijin mendirikan bangunan harus memperhatikan

ketentuan-ketentuan dalam peraturan-perundang-undangan

yang berlaku

 Beberapa bentuk pengendalian pemanfaatan ruang melalui

mekanisme perijinan antara lain; Ijin pemanfaatan ruang

 118

(IPR), Surat Ijin Penambangan Daerah (SPID). Ijin Lokasi,

Ijin Mendirikan bangunan (IMB) dan Ijin gangguan/HO

 119

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

Setelah dilakukan analisis terhadap permasalahan dalam penelitian

ini melalui beberapa pendekatan analisis, maka dapat ditarik beberapa

kesimpulan dari hasil analisis tersebut. Adapun kesimpulan dari penelitian

ini meliputi:

1. Dari hasil analisis maka, kondisi sepanjang Jalan Perintis Kemerdekaan

dan Jalan Urip Sumohardjo terjadi pergesaran atau penyimpangan

terhadap pemanfaatan ruang adapun tingkat penyimpangan pada Jalan

Perintis Kemerdekan dengan kategori rendah sampai kategori sedang

sedangkan pada Jalan Urip Sumohardjo terjadi tingkat penyimpangan

kategori sedang hal tersebut disebabkan adanya daya dorong kota dan

daya tarik kota dengan adanya fasilitas pendidikan tinggi kota

perkembangan ke arah kawasan bandara dan kawasan industri.

2. Arahan pengendalian terhadap tingkat penyimpangan perkembangan

ruko dan rukan di Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Urip

Sumohardjo dengan a) pembatasan izin pembangunan ruko dan rukan

eksisting dengan sosialiasi arahan rencana tata ruang, b) penguatan

pengaturan rencana tata ruang meliputi insentif, disentif, dan

pengendalian pemanfaatan ruang meluputi pengawasan dan

penertiban.
 120

B. Saran

Berdasarkan kesimpulan sebelumnya, maka beberapa saran yang

dapat disampaikan adalah:

1. Penguatan terhadap arahan pemanfaatan ruang dengan

penegasan terhadap aturan tata ruang masi belum maksimal

sehingga butuh penguatan rencana tata ruang dan pengendalian

tata ruang.

2. Sebagai input dan output kebijakan terhadap pemerintah Kota

Makassar terhadap proses keilmuan yang mengkaji terhadap

pergeseran pemanfaatan ruang terhadap perkembangan ruko dan

rukan.

3. Penguatan peraturan daerah tentang rencana tata ruang dan

aturan tata ruang rinci misalnya rencana tata bangunan serta

penguatan peraturan daerah tentang bangunan gedung.

 121

DAFTAR PUSTAKA

Adisasmita, Raharjo. 1989. Ekonomi Perkotaan, Program Pascasarjana

Universitas Hasanuddin, Ujung Pandang.

Adisasmita, Rahardjo. 2008. Manajemen Pembangunan Kota. Universitas

Hasanuddin. Makassar

Amri, Erwin. 2009. Studi Keberadaan Ruko di Jalan Perintis Kemerdekaan

Km.8-Km.13, Kota Makassar. Skripsi Tidak Diterbitkan. Jurusan
Perencanaan Wilayah Kota. Fakultas Teknik. Universitas “45”.
Makassar

Antariksa. 2007. Dari Kota Indis ke Kota Ruko. Architecture Article.

(Diakses pada tanggal 06 Januari 2012)

Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Makassar Dalam Angka Tahun 2012

Budihardjo, Eko, 1992. Sejumlah Masalah Permukiman Kota, Alumni,

Bandung

Bungin, B. 2003. Analisa Data Penelitian Kualitatif. PT. Raja Grafindo

Persada, Jakarta.

Dewi, Aryanti. Dkk. 2005. Pengaruh kegiatan berdagang terhadap pola

ruang dalam bangunan rumah-Toko Di kawasan Pecinan Kota
Malang. Jurnal dimensi teknik arsitektur. Vol. 33 No. FT. Universitas
Brawijaya Malang. (Diakses pada tanggal 06 Januari 2009)

Faisal, S. 2003. Format Penelitian Sosial. PT. Raja Grafindo Persada,

Jakarta.

Gunawan, Satria. 2008. Penggunaan Fungsi Yang Berubah:

Penyimpangan dan Pengalihan Gungsi Pada Public Space. Skripsi
Tidak Diterbitkan. Depertamen Arsitektur. Universitas Indonesia.
Jakarta

Kamus Besar Bahasa Indonesia Dalam Jaringan, 2008

http://dokter-kota.blogspot.com/2012/08/perubahan-pemanfaatan-
ruang.html/

http://inart.wordpress.com/2009/05/17/ruko-di-makassar-yang-kian-
menyesakkan/
 122

http://bintangtenggara.multiply.com/journal/item/118/Peran-Ruko-dalam-
Sejarah-Kota?&show_interstitial=1&u=%2Fjournal%2Fitem/

http://definisi-pengertian.blogsport.com/2010/10/pengertian-
pertumbuhan.html

http://antariksaarticle.blogspot.com/2007/08/dari-kota-indis-ke-kota-
ruko.html/

Mirsa, Rinaldi. 2011. Elemen Tata Ruang Kota. Graha Ilmu. Yokyakarta.

Rambey, Arbain. 2002. Dilema Bangunan Ruko, Antara Tidak Indah Dan
Masalah Kebutuhan. (Diakses pada tanggal 06 Januari 2008)

Sopandi, setiadi. 2001. Fenomena Perkotaan Di Indonesia. Arsitektur

Indis. (Diakses pada tanggal 06 Januari 2008)

Wahyuasih, Christine. 2005. Masalah Dan Dilema Perkembangan Ruko

Dalam Arsitektur Lingkungan Perkotaan Dan Permukiman Di
Kawasan Jakarta dan sekitarnya. waplm@plasa.com (Diakses
Tanggal 3 Maret 2009)

Yudono, Ananto. 2000. Pengaruh Sosial Budaya dalam Pembangunan

Perkotaan di Provinsi Sulawesi Selatan (makalah) Sosial Ekonomi
Pembangunan Perkotaan Sulawesi Selatan, Makassar.

Yunus H, S. 2005. Manajemen Perkotaan. Pustaka Pelajar. Yogyakarta.

Peraturan/Regulasi

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 2008 Tentang

Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1987 Tentang Pedoman

Penyusunan Rencana Kota

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 19 Tahun 2009 Tentang

Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kota.

Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 6 Tahun 2006 Tentang

Rencana tata ruang wilayah Kota makassar 2005-2015

Undang-Undang No. 24 Tahun 2006 Tentang Penataan Ruang

 123

Tabel. 3. Perkembangan Aktifitas Ruang Pada Jl. Perintis

Kemerdekaan dan Jl. Urip Sumohardjo
Koridor Segmen Jenis Aktifitas/Kegiatan Jumlah
(Unit)
 Perkantoran 1
 Jasa
- Rumah Bersalin 1
- Pangkalan Bis 1
 Peribadatan 1
 Pendidikan 1
- SMK Yapmi 1
- UIM
- Pesanteren 1
Km 21-24 - STIMIK 1
 Perdagangan
- Ramayana 1
- Carefour 1
- Harapan Baru 1
- Ruko 4
- Pertokoan 3
- Rumah Makan 1
- Kios 1
 Perkantoran
- Diknas 1
- Depsos 1
 Militer 1
 Perdagangan 7
Km 19-21  Jasa 1
 Pendidikan
- Madrasah 1
- STIE 1
- SMP 1
 Peribadatan 3
 Kesehatan 3
Jl. Perintis  Perkantoran 11
Kemerdekaan  Militer 1
Km 17-19  Perdagangan 1
 Jasa 2
 Industri 1
 Peribadatan 2
 Kesehatan 1
 Pendidikan 3
 Perkantoran
Km 15-17 - Pengadilan 1
- Kantor Migrasi 1
 Peribadatan 2
 Pergudangan 2
 Perdagangan 2
 Polda 1
 Pendidikan 1
 Perkantoran
- PT.Bumi Karsa 1
Km 13-15 - Dinas Perhubungan 1
- PT. Kala Elektro 1
 Industri 2
 Jasa 2
 Militer 1
 Perdagangan 1
 Perkantoran
- Perhubungan 1
- Angkasa Pura 1
- Dinas Pertanian 1
Km 10-13 - Kantor pemasaran 1
- Kementerian Lingkungan Hidup 1
- Dinas Kehutanan 1
- Diklat Kehutanan 1
- Kantor Pos 1
 124

 Pendidikan
- SD 1
- Sekolah Kehutanan 1
 Perdagangan 3
 Peribadatan 2
 Industri 4
 SPBU 2
 Masjid 2
 Pendidikan
Km 8 -10 - Akper 1
- SMK Darusalam 1
- SD 1
 Gudang 2
 Perdagangan 2
 Militer
- Wirabuana 1
- SPN Batua 1
 Perkantoran 1
 Peribadatan
- Masjid 1
Km 8 –6 - Gereja Toraja 1
 Pendidikan
- SD 1
- SMK Wirabuana 1
 Rumah Kantor 16
 Rumah Toko 20
 Jasa Perangkutan 1
 Perkantoran
- Kantor Gubernur 1
- BULOG 1
- Peralatan Kavaleri 1
- Kejari 1
- Perkantoran Fajar 1
 Pendidikan
- UMI 1
- Universitas 45 1
- RS UMI 1
Km 6 –4  Perkuburan
- Taman Makam Pahlawan 2
Jl. Urip Sumohardjo - Pemakaman Umum 2
 Peribadatan
- Mesjid Baiturahman 1
- Masjid Panaikang 1
- Masjid Agung 45 1
 Perdagangan
- Pasar Panaikang 1
 SPBU 2
 Rumah Toko 28
 Rumah Kantor 12
 Perkantoran
- Kantor Lurah 1
- Kantor Gadis 1
- Dealer Mobil 2
- Kantor DPRD Propinsi 1
- Pengadilan Tinggi 1
- Kantor Deprt. Keuangan RI 1
Km 4 –3  Pendidikan
- Pasca UMI 1
- LP3I 1
 Rumah Kantor 17
 Rumah Toko 22
 Peribadatan
- Masjid 1
 Rumah Sakit Bros 1
Sumber: Kantor Dinas Tata Ruang dan Hasil Survey
 125

Tabel. 4. Intensitas Lahan di Jl. Perintis Kemerdekaan dan Jl. Urip

Sumohardjo
Koridor Jalan Segmen Peruntukan Kawasan Jumlah KDB KLB Kepadatan
( unit) (%) (%) Bangunan
 Perkantoran 1
 Jasa
- Rumah Bersalin 1
- Pangkalan Bis 1
 Peribadatan 1
 Pendidikan
- SMK Yapmi 1
- UIM 1
Km 21- - Pesanteren 1 10,18 0,10 10,25
24 - STIMIK 1
 Perdagangan
- Ramayana 1
- Carefour 1
- Harapan Baru 1
- Ruko 4
- Pertokoan 3
- Rumah Makan 1
- Kios 1
 Perkantoran
- Diknas 1
- Depsos 1
 Militer 1
 Perdagangan 7
Km 19-  Jasa 1 9,73 0,097 12,57
21  Pendidikan
- Madrasah 1
- STIE 1
- SMP 1
 Peribadatan 3
 Kesehatan 3
 Perkantoran 11
Jl. Perintis  Militer 1
Kemerdekaan Km 17-  Perdagangan 1
19  Jasa 2 3,29 0,03 19,62
 Industri 1
 Peribadatan 2
 Kesehatan 1
 Pendidikan 3
 Perkantoran
Km 15- - Pengadilan 1 5,57 0,06 18,22
17 - Kantor Migrasi 1
 Peribadatan 2
 Pergudangan 2
 Perdagangan 2
 Polda 1
 Pendidikan 1
 Perkantoran
- PT. Bumi Karsa 1
Km 13- - Dinas 1
15 Perhubungan 1 7,94 0,08 29,74
- PT.Kala Elektro 2
 Industri 2
 Jasa 1
 Militer 1
 Perdagangan
 Perkantoran
- Perhubungan 1
- Angkasa Pura 1
Km 10- - Dinas Pertanian 1 6,67 0,07 17,76
13 - Kantor 1
pemasaran 1
- Kementerian 1
Lingkungan 1
 126

Hidup 1
- Dinas
Kehutanan 1
- Diklat 1
Kehutanan 3
- Kantor Pos 2
 Pendidikan 4
- SD
- Sekolah
Kehutanan
 Perdagangan
 Peribadatan
 Industri
 SPBU 2
 Masjid 2
 Pendidikan
Km 8 -10 - Akper 1 2,72 0,03 23,63
- SMK Darusalam 1
- SD 1
 Gudang 2
 Perdagangan 2
 Militer
- Wirabuana 1
- SPN Batua 1
 Perkantoran 1
 Peribadatan
- Masjid 1
Km 8 –6 - Gereja Toraja 1 8,73 0,067 11,53
 Pendidikan
- SD 1
- SMK Wirabuana 1
 Rumah Kantor 15
 Rumah Toko 20
 Jasa Perangkutan 1
 Perkantoran
- Kantor Gubernur
- BULOG
- Peralatan
Kavaleri
- Kejari 1
- Perkantoran 1
Jl. Urip Fajar 1
Sumohardjo  Pendidikan 1
- UMI 1
- Universitas 45
- RS UMI 1
 Perkuburan 1
- Taman Makam 1
Km 6 –4 - Pahlawan 4,67 0,036 15,64
- Pemakaman 2
Umum 2
 Peribadatan 1
- Mesjid 1
Baiturahman 1
- Masjid
Panaikang 1
- Masjid Agung 45 2
Perdagangan 46
- Pasar 34
Panaikang
 SPBU
 Rumah Toko
 Rumah Kantor
 127

 Perkantoran
- Kantor Lurah
- Kantor Gadis 1
- Dealer Mobil 1
Kantor DPRD 2
Prop 1
Pengadilan 1
Tinggi 1
Km 4 –3 Kantor 6,24 0,04 8,23
Keuangan RI 1
 Pendidikan 1
- Pasca UMI 45
- LP3I 78
 Rumah Kantor
 Rumah Toko 1
 Peribadatan 1
- Masjid
 RS Awal Bross
Sumber: Kantor Dinas Tata Ruang dan Hasil Survey

Tabel. 5. Kondisi Teknis Bangunan di Jl. Perintis Kemerdekaan

dan Jl. Urip Sumohardjo
Jalan Koridor Peruntukan Kawasan Jumlah GSB GSJ Tinggi
Jalan ( unit) Bangunan
 Perkantoran 1
 Jasa
- Rumah Bersalin 1
- Pangkalan Bis 1
 Peribadatan 1
 Pendidikan
- SMK Yapmi
- UIM 1
- Pesanteren 1 3 -4
Km 21- 1 15 15
24 - STIMIK Lantai
 Perdagangan 1
- Ramayana 1
- Carefour 1
- Harapan Baru 1
- Ruko 4
- Pertokoan 3
- Rumah Makan 1
- Kios 1
 Perkantoran
Jl. Perintis - Diknas 1
Kemerdekaan - Depsos 1
 Militer 1
 Perdagangan 7
Km 19-  Jasa 1 15 15 3 Lantai
21  Pendidikan
- Madrasah 1
- STIE 1
- SMP 1
 Peribadatan 3
 Kesehatan 3
 Perkantoran 11
 Militer 1
Km 17-  Perdagangan 1 15 15 3 Lantai
19  Jasa 2
 Industri 1
 Peribadatan 2
 Kesehatan 1
Km 15-  Pendidikan 3 15 15 3 Lantai
17  Perkantoran
- Pengadilan 1
 128

- Kantor Migrasi 1
 Peribadatan 2
 Pergudangan 2
 Perdagangan 2
 Polda 1
 Pendidikan 1
 Perkantoran
- PT. Bumi Karsa 1
Km 13- - Dinas Perhubungan 1 15 15 3 Lantai
15 - PT.Kala Elektro 1
 Industri 2
 Jasa 2
 Militer 1
 Perdagangan 1
 Perkantoran
- Perhubungan 1
- Angkasa Pura 1
- Dinas Pertanian 1
- Kantor pemasaran 1
- Kementerian 1
Lingkungan Hidup 1
Km 10- - Dinas Kehutanan 1 15 15 3-5 Lantai
13 - Diklat Kehutanan
- Kantor Pos 1
 Pendidikan 1
- SD 1
- Sekolah Kehutanan 3
 Perdagangan 2
 Peribadatan 4
 Industri
 SPBU 2
 Masjid 2
 Pendidikan
Km 8 -10 - Akper 1 15 15 3 Lantai
- SMK Darusalam 1
- SD 1
 Gudang 2
 Perdagangan 2
 Militer
- Wirabuana 1
- SPN Batua 1
 Perkantoran 1
 Peribadatan
- Masjid 1 3–4
Km 8 –6 - Gereja Toraja 1 15 8
 Pendidikan Lantai
- SD 1
- SMK Wirabuana 1
 Rumah Kantor 15
 Rumah Toko 20
 Jasa Perangkutan 1
 Perkantoran
Jl. Urip - Kantor Gubernur 1
Sumohardjo - BULOG 1
- Peralatan Kavaleri 1
- Kejari 1
- Perkantoran Fajar 1
 Pendidikan
- UMI 1
Km 6 –4 - Universitas 45 1 15 8 3 - 18
- RS UMI 1 lantai
 Perkuburan
- Taman Makam 2
- Pahlawan 2
- Pemakaman Umum
 Peribadatan 1
- Mesjid Baiturahman 1
- Masjid Panaikang 1
- Masjid Agung 45
 129

 Perdagangan 1
- Pasar Panaikang 2
 SPBU 46
 Rumah Toko 34
 Rumah Kantor
 Perkantoran
- Kantor Lurah 1
- Kantor Gadis 1
- Dealer Mobil 2
- Kantor DPRD Prop 1
- Pengadilan Tinggi 1
- Kantor Keuangan 1
Km 4 –3 RI 5 5 3 -10
 Pendidikan 1 Lantai
- Pasca UMI 1
- LP3I 45
 Rumah Kantor 78
 Rumah Toko
 Peribadatan 1
- Masjid 1
 Rumah Sakit Bros
Sumber: Kantor Dinas Tata Ruang dan Hasil Survey
 130

DOKUMENTASI HASIL SURVEY PERKEMBANGAN RUMAH TOKO DAN RUMAH KANTOR PADA SEPANJANG

JL. PERINTIS KEMERDEKAAN DAN JL. URIP SUMOHADJO

A. JL. Perintis Kemerdekaan

 131

A. JL. Urip Sumohardjo