Pendekatan Discounted Cash Flow

A. Pengertian pendekatan discounted cash flow

Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan
model keuangan yang didasarkan pada asumsi mengenai prospek
pendapatan dan biaya atas suatu properti atau usaha. Pembuatan asumsi
tersebut berkaitan dengan kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta
durasi arus kas masuk dan arus kas keluar yang didiskontokan ke nilai
kini. Analisis DCF yang dilakukan dengan data serta tingkat diskonto yang
tepat dan mendukung adalah salah satu metode penilaian yang dapat
diterima dalam pendekatan pendapatan. Penerapan analisis DCF secara
luas antara lain disebabkan oleh kemajuan teknologi komputer. Analisis
DCF diterapkan dalam penilaian real properti, bisnis dan aktiva tidak
berwujud; dalam analisis investasi; dan sebagai prosedur akuntansi untuk
mengestimasi nilai dalam penggunaan. Penggunaan analisis DCF telah
meningkat terutama dalam sektor penilaian institusi, properti investasi dan
bisnis dan sering dipersyaratkan oleh pemberi tugas, penjamin emisi,
penasehat dan pengelola keuangan, dan manajer portofolio investasi.
Penilaian DCF seperti penilaian berdasarkan pendapatan lainnya,
didasarkan pada analisis data historis dan asumsi mengenai kondisi pasar
di masa yang akan datang terhadap penawaran (supply), permintaan
(demand), pendapatan, biaya, dan potensi resiko. Asumsi ini
mempertimbangkan kemampuan penghasilan dari properti atau usaha di
mana pendapatan dan pengeluarannya

B. Analogi sederhana

Sebagai salah satu perangkat awal untuk berinvestasi, metode

Discounted Cash Flow (DCF) atau Arus Kas Terdiskon adalah sebuah
piranti penting untuk mengukur apakah sebuah investasi menarik atau
tidak. Analisa sekuritas di media massa atau dari perusahaan pialang
biasanya juga mengaplikasi metode ini. Tulisan ini akan mengantarkan
pembaca memahami konsep dasar DCF.

Metode DCF akan menjawab mana yang berharga, memiliki 100 juta
di masa sekarang, atau apakah uang 100 juta tersebut lebih baik
diinvestasikan untuk mendapatkan pembayaran secara rutin sebesar 12,5
juta selama 10 tahun mendatang, ataukah lebih baik diinvestasikan di
obligasi dengan suku bunga 10%? Kita tahu 12,5 juta × 10 = 125 juta.
Apakah 125 juta di masa 10 tahun mendatang lebih baik dibanding 100
juta di masa sekarang? Ataukah lebih baik di obligasi dengan bunga 10%?
Bagaimana kira-kira jawaban Anda?Kita tidak bisa menjawabnya dengan
kira-kira. Mari kita buktikan secara matematis dengan DCF.

Analogi Sederhana

Kita semua tahu dari teori compounding interest, sebagai ilustrasi,

uang Rp100 juta saat ini lebih berharga dibanding Rp100 juta pada 2 (dua)
tahun yang akan datang. Nilai uang akan turun seiring waktu karena
inflasi. Selain itu pertimbangannya juga jelas, dengan uang Rp 100 juta
saat ini Anda mungkin bisa tanam di deposito dengan bunga dibayar 5%
per tahun, lalu bunganya ditanam ke pokok lagi, perhitungannya seperti di
bawah:

100 juta × 105% = 105 juta

(catatan: 105% asalnya adalah :

1 (nilai pokok) + bunga = 100% + 5% = 105%)

105 juta × 105% = 110,25 juta

maka pada 2 tahun yang akan datang Anda akan punya Rp 110,25 juta.
Dengan menggunakan metode yang sama, uang Rp100 juta akan menjadi
Rp 121 juta dengan kupon 10% per tahun pada 2 (dua) tahun mendatang.1

Bila kita tahu uang 100 juta akan bernilai 121 juta pada 2 (dua) tahun
mendatang dengan asumsi suku bunga 10%, bila situasi dibalik,
seandainya Anda tahu akan mendapatkan 121 juta dua tahun lagi,
berapakah nilai uang tersebut saat ini? Pertanyaan yang sama adalah
berapa nilai investasi saat ini untuk mendapatkan nilai 10% pada dua tahun
yang akan datang?

Untuk menjawabanya, kita harus tahu bahwa nilai saat ini pasti lebih
rendah dari nilai dua tahun mendatang. Untuk mendapatkan nilai saat ini,
kita akan mendiskonnya dengan suku bunga patokan kita. Kita akan bagi
nilai uang selama 2 tahun hingga ke nilai saat ini. Nilai uang tersebut akan
berkurang setiap tahunnya. Ini selaras dengan teori nilai waktu uang,
semakin ke depan nilai uang akan semakin kecil. Tapi menguranginya
dengan cara apa? Tentu saja dengan suku bunga diskon patokan (discount
rate), pada contoh tadi 10%, perhitungannya akan seperti di bawah:

121 juta ÷ 110% = 110 juta

(catatan: 110% asalnya adalah: 1 (nilai pokok) + suku bunga diskon =
100% + 10% = 110%. Perhitungan menjadi pembagian karena ini adalah
proses berkurangnya nilai investasi, bukan mendapatkan investasi)

110 juta ÷ 110% = 100 juta

Hasilnya adalah sama 100 juta, seperti ilustrasi di awal tadi.

Dengan melihat hasil perhitungan ini, kita akan bisa menjawab pertanyaan
pertama tadi: tawaran investasi terbaik kemungkinan adalah dari obligasi
10% karena nilainya pasti jauh lebih tinggi dibanding 125 juta di masa 10
tahun mendatang. Kenyataannya uang 100 juta akan bernilai 259,37 pada
investasi bersuku bunga 10% selama 10 tahun.
Aplikasi ke Bisnis

Memakai analogi yang sama, dengan keahlian Anda mendiskon arus kas
seperti di atas, Anda akan bisa menilai apakah sebuah bisnis bagus atau
tidak.

Misalnya, ada sebuah bisnis ditawarkan pada Anda seharga 100 M.

Katakanlah dengan proyeksi pertumbuhan konservatif maka di masa 10
tahun asetnya akan menjadi 300 M. Dengan suku bunga diskon 10% yang
sama, kita tahu 100 akan bernilai 259,37, maka 300 tentu angka yang lebih
menarik. Kita bisa katakan bisnis tersebut dijual murah karena seharusnya
nilai saat ini lebih mahal? Berapa nilai saat ini? Bila kita gunakan suku
bunga diskonto 10% maka nilainya saat ini seharusnya 115,66 M2.
Tawaran 100 M sudah jelas murah, tapi seandainya Anda bisa menawar
lebih murah tentu lebih baik lagi.

Aplikasi ke Saham

Untuk aplikasi ke investasi saham atau obligasi atau investasi apa pun,
metodenya sama persis. Maha guru investor seperti Graham dan Buffett
juga menerapkan analogi yang sama dalam menilai investasi saham atau
obligasi, yaitu membandingkannya dengan obligasi teraman, mana yang
menawarkan suku bunga lebih baik? Mereka mengandaikan membeli utuh
sebuah perusahaan, lalu dengan memilikinya apakah arus kas masuk dari
dividen dan arus kas dari capital gain—seandainya ia jual—lebih baik
dibanding investasi di obligasi teraman (biasanya pemerintah).

Bagi yang penasaran, kan capital gain tidak bisa dihitung? Memang, tapi
kita bisa hitung nilai kapitalisasi pasar perusahaan. Itulah harga yang
ditawarkan oleh pasar bila kita ingin membeli sebuah bisnis. Harga
kapitalisasi pasar ini kita bandingkan dengan nilai sesungguhnya
perusahaan di masa sekarang. Bila harga pasar lebih besar, berarti
perusahaan dijual terlalu mahal, sebaliknya bila harga pasar lebih murah
maka inilah perusahaan yang undervalued. Investor mencari investasi di
perusahaan semacam ini. Kapitalisasi pasar pasti akan berubah bila kinerja
perusahaan makin baik, artinya harga saham akan naik, maka arus kas
masuk kit abisa bertambah bila kita menjual sahamnya. Maka perilaku
investor yang benar adalah membeli ketika suatu perusahaan dihargai lebih
murah oleh pasar (baca: dijual lebih murah).

Perlu diingat, untuk perhitungan DCF dalam analisa saham kita biasanya
menjumpai banyak prediksi, misalnya: prediksi arus kas bebas, prediksi
beban penjualan, prediksi belanja modal, pajak, prediksi inflasi, dst.
Sebagaimana kita tahu prediksi tidak selalu tepat. Maka kelemahan DCF
 terletak di sini, sekali perusahaan tidak mencapai angka prediksi maka
penilaian saham kita akan meleset jauh. Seyogyanya investor memakai
prediksi yang paling sederhana dengan variabel yang paling konservatif
dan akurasinya paling dekat. Itulah makanya investor seperti Buffett
sangat menyukai perusahaan yang bisa diprediksi dengan pertumbuhan
stabil dari tahun ke tahun, karena dia akan bisa memprediksi arus kas
secara mudah dan hampir tepat

C. GAMBARAN UMUM

Cashflow

Hidup dan bisnis merupakan pilihan-pilihan. misalnya memutuskan

apakah ingin membeli mobil baru atau tetap memelihara yang lama.
Berikut ini adalah daftar pengeluaran kedua pilihan tersebut, termasuk
pengeluaran tahunannya:

Nah, sekarang, kita perlu menjual mobil (dan membeli mobil baru), atau
tetap memelihara yang lama?
Ternyata jika membeli mobil baru, pengeluaran kita selama 3 tahun adalah
£7425. Sedangkan kalau tetap memelihara mobil lama, pengeluaran dalam 3
tahun itu adalah £7203. Jika ingin lebih ringkas, bisa juga hanya dibuat
perbedaannya:

Discounted Cashflow

Coba perhatikan tabel 1.7. Terlihat bahwa setiap tahun kita menerima
(receivable) £100, selama 3 tahun. Adalah benar bahwa kita menerima uang
yang harga nominalnya £100 pada tahun 0, tahun 1 dan tahun 2. Tapi
apakah benar bahwa £100 pada tahun-tahun tersebut memiliki nilai yang
sama? Tidak

Cost of Money

Uang itu ada “ongkosnya”. Kalau didiamkan saja, sayang tidak ada
gunanya. Utilitas waktu pada uang sangatlah bermakna. Sebagai contoh,
kalau kita menabung di bank dengan bunga 10%, maka dengan £100,
pada tahun depan kita akan mendapatkan £110. Jadi kalau uangnya
didiamkan saja di bawah bantal, yang tidak bisa berkembang. Kita bisa
mengatakan bahwa “cost of money” dalam kasus tersebut adalah 10%
per tahun.

Present Value

Kalau kita lihat lagi tabel 1.7, para pakar keuangan menggunakan istilah:
A. future value (FV): nilai nominal uang yang mereka terima/keluarkan
di masa depan
B. present value (PV): nilai uang kalau semisalnya uang tersebut
diterima/dikeluarkan sekarang.
Jadi kalau kita asumsikan bahwa cost of money = 10%, maka sebenarnya
nilai £100 (=FV) yang diterima tahun depan hanya bernilai £90.91 (=PV)
(=£100 x (100/110)) …!
Jadi kalau dikatakan FV di-“discounted at 10%”, sebenarnya bukan
dikurangi 10%, tetapi dikurangi 100/110 (=.9091). Untuk mudahnya
sudah dibuatkan tabel “present value” dari £1 yang dikeluarkan/diterima
n-tahun dari sekarang.

Nah, kalau demikian, tabel 1.7 jika dikenakan discount 10%, maka
jadinya adalah seperti tabel 1.9 di bawah ini. Perhatikan bahwa V-nya
hanyalah £273.55, meskipun di atas kertas kita menerima £300.

Nah, sekarang kita bisa kembali ke contoh pilihan investasi: “Beli mobil
baru atau tidak?” Tapi kini kita pergunakan discount factor 13%.
Ternyata, kalau ternyata discount factor 13% (dengan kata lain bunga bank
13%), maka sebenarnya lebih menguntungkan kalau kita tidak membeli
mobil baru.
Mengapa bisa berbeda sekali dengan perhitungan cash flow yang tidak
pakai discount.
1. 13% adalah discount factor yang besar
2. Pengeluaran terbesar adalah pada tahun 0 (sekarang) – yang tidak
didiskon sama sekali. Sedangkan pemasukan paling besar terjadi
pada tahun ketiga yang mendapat discount yang amat besar.
Patut dicatat bahwa pada umumnya dapak proyek-proyek juga sama:
pengeluaran besar di awal, penerimaan besar di akhir. Oleh karena itu
discount factor menjadi sangat penting. Lihat kalau misalnya discount
factor cuma 5%.

Inflasi

Kalau kita lihat, mungkin pada tahun 2000 uang £100 dapat ditukar
dengan 100 kg bulir gandum, tetapi tahun 2002 mungkin cuma tinggal
laku untuk 80 kg gandum saja. Inilah yang disebut dengan inflasi: untuk
barang yang sama dengan jumlah yang sama, nilau uang yang dibutuhkan
untuk membelinya meningkat.
Kita ambil contoh andaikan discount rate = 12% dan inflasi = 5%, dalam
sebuah proyek. Agregatnya adalah 112/105 %.
CONTOH PERHITUNGAN

(DISCOUNTED CASH FLOW VALUATION)

Arus Kas Ganda – Nilai Mendatang (multiple cash flow – future value) yang
dimaksud dengan arus kas ganda adalah arus kas yang terdiri dari lebih satu
periode.

Contoh 1 :

Misalkan anda menginvestasikan uang sebesar Rp 500 juta saat ini dan Rp 600
juta setahun lagi. Dengan tingkat pengembalian sebesar 9% per tahun, berapa
yang akan anda peroleh 2 tahun lagi?

0 1 2

-------------------------------------

| | |

600 juta --->Rp 654 juta (dibungakan selama 1 periode

dari periode 1 ke periode 2 (t=1)

500 juta --------------------->Rp 594,05 juta (dibungakan selama 2 periode

dari periode 0 ke periode 2 (t=2)

-----------------

Total Rp 1.248,05 juta

Nilai Mendatang tahun kedua (FV2) = Rp 500 juta x (1+9%)2 + Rp 600 juta x
(1+9%) 1

= Rp 594,05 juta + Rp 654 juta

= Rp 1.248,05 juta

Berapa banyak yang akan anda miliki di akhir tahun kelima jika anda tidak
melakukan tambahan investasi?

Cara pertama :
 0 1 2 3 4 5
------------------------------------------------------------------------------------------------

| | | | | |

500 juta ----------------------------------------------------------------------->Rp

769,31 juta (t=5)

600 juta ------------------------------------------------------>Rp

846,95 juta (t=4)

-----------------

Total Rp
1.616,26 juta

Nilai Mendatang tahun kedua (FV5) = Rp 500 juta x (1+9%)^5 + Rp 600 juta x
(1+9%) ^4

= Rp 769,31 juta + Rp 846,95 juta

= Rp 1.616,26 juta

Cara kedua :

2 3 4 5

----------------------------------------------------------

| | | |

1.248,05 juta -------------------------------->Rp1.616,26 juta (dibungakan

selama 3 periode dari periode 2 ke periode 5 (t=3)

Nilai Mendatang tahun kedua (FV5) = Rp 1.248,05 juta x (1+9%)^3 = Rp

1.616,26 juta
Contoh 2:

Misalkan anda merencanakan untuk menyimpan uang sebesar Rp 100 juta pada
tahun pertama dan Rp 300 juta pada tahun ketiga. Berapa uang anda pada akhir
tahun kelima di tabungan jika tingkat bunga 8%?

0 1 2 3 4 5

-----------------------------------------------------------------------------------------------

| | | | | |

100 juta -------------------------------------------------------> Rp

136,05 juta (t=4)

300 juta ---------------> Rp

349,92 juta (t=2)

-----------------

Total Rp
485,97 juta

Nilai Mendatang tahun kedua (FV5) = Rp 100 juta x (1+8%)4 + Rp 300 juta x
(1+8%) 2

= Rp 136,05 juta + Rp 349,92 juta

= Rp 485,97 juta

Arus Kas Berganda – Nilai Sekarang (Multiple Cash Flow – Present Value)
Anda sedang mempertimbangkan suatu investasi yang akan membayar anda
sebesar Rp 1 miliar pada akhir tahun pertama, Rp 2 miliar pada akhir tahun kedua
dan Rp 3 miliar pada akhir tahun ketiga. Jika anda ingin memperoleh hasil sebesar
10% atas uang anda, seberapa banyak yang anda akan bayarkan?

0 1 2 3

------------------------------------------------------

| | | |

Rp 909,09 juta ß- Rp 1 m/(1,1) 1

Rp1.652,89juta ß----------------Rp 2 m /(1,1)2

Rp2.253,94juta ß------------------------------------ Rp 3 m/(1,1) 3

____________

Rp4.815,93juta

Nilai sekarang yang anda bersedia bayar

PV = Rp 1 miliar / (1,1) 1 + Rp2 miliar / (1,a) 2 + Rp 3 miliar / (1,1) 3

= Rp 1 miliar x 0,9091 + Rp 2 miliar x 0,8264 + Rp 3 miliar x 0,7513

= Rp 909,09 juta + Rp 1.652,89 juta + Rp 2.253,94 juta

= Rp 4.815.93 juta

Keputusan atas dasar Arus Kas Terdiskonto

Pialang anda menelpon dan memberitahu bahwa dia memiliki peluang investasi
yang menarik. Jika menginvestasikan Rp 100 juta sekarang, anda akan
memperoleh Rp 40 juta pada akhir tahun pertama dan Rp 75 juta pada akhir tahun
kedua. Jika anda menginginkan hasil sebesar 15% pada investasi tersebut, apakah
anda akan mengambil investasi tersebut?

PV (nilai sekarang) = PV cash inflow – PF cash outflow

PV cash inflow = nilai sekarang dari dana yang diterima.

= Rp 40 juta / (1+15%)1 + Rp 75 juta / (1+15%)2

 = Rp 40 juta x 0,86965 + Rp 75 juta x 0,75614

= Rp 34,78 juta + Rp 56,71 juta

= Rp 91,49 juta

PV cash ouflow = nilai sekarang dari dana yang dikeluarkan = Rp 100 juta

PV = Rp 91,49 juta – Rp 100 juta = -Rp 8,51 juta.

Karena nilai sekarang dari investasi tersebut negative (artinya nilai sekarang dari
pengeluaran dana lebih besar dari nilai sekarang dari dana yang diterima) maka
anda tidak akan mengambil investasi tersebut.

Menabung untuk Pensiun

Anda ditawarkan peluang dengan menyisihkan uang anda untuk pensiun. Anda
akan menerima pembayaran tahunan sebesar Rp 25 juta setiap tahun selama lima
tahun mulai tahun ke-40. Berapa yang anda bayar untuk investasi tersebut, jika
anda menghendaki bunga sebesar 12%?

PV = Rp 25 juta/(1+12%)40 + Rp 25 juta /(1+12%)41+Rp 25 juta/(1+12%)42+Rp 25

juta(1+12%)43 + Rp 25 juta (1+12%)44

PV = Rp 25 jutax0,0107 + Rp 25 jutax0,00960 + Rp 25 juta x 0,00857 + Rp 25

juta x 0,00765 + Rp 25 jutax0,00683

= Rp 0,27 juta + Rp 0,24 juta + Rp 0,21 juta + Rp 0,19 juta + Rp 0,17 juta

= Rp 1,08 juta.