“Teori dan Pembuatan AJB”

Tugas Kelompok, 02 Mei 2020

 Dosen Pengajar: Enny Koesnawarni S.H., M.Kn.

Anggota Kelompok 3

1. Donny Indradi 1906327166

2. Farah Nindya Pratiwi 1906327216
3. Hayyik Lana Lie Ulin Nuha 1906327323
4. Hera Nabilah Sahidin 1906327336
5. Hertaty Sianturi 1906327342
6. Irene Cristna Silalahi 1906327380
7. Karsina Lopinta Dimaya 1906327443
8. Lidia Priskila Panggabean 1906327475
9. Ling Fransiska 1906327481
10. Liu Melisa 1906327494
11. M Harry Fadly Solih 1906327525
12. M. Hendri Kurniawan 1906327531
13. Marsella Dwi Salola 1906327550
14. Muhammad Dwika Pratamadia 1906327632
15. Muhammad Irfansyah 1906327651

FAKULTAS HUKUM 

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

UNIVERSITAS INDONESIA

2020
KASUS:
Nyonya Nirina dan anaknya Nona Arina (dewasa) menjual sebidang tanah HM No: 0511/
Cilandak Barat, Kecamatan Cilandak Jakarta Selatan, Luas: 400 m 2 berikut bangunan rumah
tinggal diatasnya beserta turutannya pada Tuan Abdullah dan isterinya Nyonya Sabrina,
dengan harga Rp 15.000.000.000,00.- (lima belas milyar rupiah), setempat dikenal dengan
jalan Bank I no 9.

SOAL:
A. Buat Akta Jual-Belinya, dengan melengkapi hal-hal yang belum disebut.
B. Jawab pertanyaan di bawah ini:
1. Surat-surat apa yang harus PPAT, terima untuk persiapan pembuatan AJBnya?
2. Pajak apa yang harus dibayar, hitung!
3. kewajiban apa yang harus dikerjakan PPAT sebelum, pada saat dan sesudah
pembuatan aktanya?
4. Surat-surat apa yang harus ditambahkan untuk diserahkan ke Kantor Pertanahan
untuk pemeliharaan data?
5. Kegiatan apa yang dilakukan Kantor Pertanahan dalam pencatatan peralihan?
6. Hitung semua biaya yang dikeluarkan?
 PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(PPAT)
AHMAD WIJAYA, SH., M.Kn.
DAERAH KERJA KOTA ADMINISTRASI JAKARTA SELATAN
SK. KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA
Nomor : 10/KEP-20.5/II/2014, Tanggal 10 Februari 2014
Jalan Setiabudi Raya Nomor 88, Karet, Jakarta Selatan
Telp. (021) 733 7025 Fax. (021) 733 7045

AKTA JUAL BELI

Nomor: 60/2020

Lembar Pertama

Pada hari ini, Sabtu, tanggal 02-05-2020 (dua Mei dua ribu dua puluh),-----
Hadir dihadapan saya, AHMAD WIJAYA, Sarjana Hukum, Magister
Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia tanggal 10-02-2014 (sepuluh Februari dua
ribu empat belas), nomor 10-II-2014, diangkat sebagai Pejabat Pembuat
Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal
7-------- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
tanah, dengan daerah kerja Kota Administrasi Jakarta Selatan dan
berkantor di Jalan Setiabudi Raya, Nomor 88, Karet, Setiabudi, Jakarta
Selatan, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut
pada bagian akhir akta
ini:------------------------------------------------------------------------------------
I. 1. Nyonya NIRINA, lahiri di Jakarta, pada tanggal 01-01-1960 (Satu-----
Maret seribu sembilan ratus sembilan puluh enam), Warga Negara
Indonesia, Swasta, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Hang
Lekir No. 1, Rukun Tetangga 005, Rukun Warga 007, Kelurahan
Grogol Selatan, Kecamatan Kebayoran Lama, Pemegang Kartu Tanda
Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan 3174070243700001,
yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT, fotokopinya sesuai asli
 dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya,
PPAT;-------------------------------------------------------------------------------
2. Nona ARINA, lahir di Jakarta, pada tanggal 02-02-1990 (dua
Februari
seribu sembilan ratus sembilan puluh), Warga Negara Indonesia,
Swasta, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Hang Lekir No.
1, Rukun Tetangga 005, Rukun Warga 007, Kelurahan Grogol
Selatan, Kecamatan Kebayoran Lama, Pemegang Kartu Tanda
Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan 31740617800003,
yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT, fotokopinya sesuai
asli dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh
saya, PPAT;----------
- Menurut keterangan mereka, mereka adalah ibu dan anak
sebagaimana ternyata dalam Kutipan Akta Kelahiran Nomor
3174010302080714, tanggal 10-10-2010 (sepuluh Oktober dua
ribu sepuluh), yang dikeluarkan oleh Dinas Kependudukan dan
Catatan Sipil Jakarta Selatan, yang aslinya diperlihatkan kepada
saya, PPAT, fotokopinya sesuai asli dilekatkan pada lembar
pertama akta ini dan disimpan oleh saya, PPAT, dan dengan ini
telah saling memberikan persetujuan untuk melakukan tindakan
hukum dalam akta ini.----------------------------------------------------
- Selaku Penjual, yang selanjutnya disebut;-----------------------------
------------------------------------------PIHAK PERTAMA-------------------------------------
II. 1. Tuan ABDULLAH, lahir di Jakarta, pada tanggal 03-03-1970 (tiga
Maret
seribu sembilan ratus tujuh puluh), Warga Negara Indonesia, Swasta,
bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Keadilan Nomor 11, Rukun
Tetangga 003, Rukun Warga 001, Kelurahan Pancoran, Kecamatan
Pancoran, Pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk
Kependudukan 317630707700002, yang aslinya diperlihatkan kepada
saya, PPAT, fotokopinya sesuai asli dilekatkan pada lembar pertama
akta ini dan disimpan oleh saya, PPAT;----------------------------------------
2. Nyonya SABRINA, lahir di Jakarta, pada tanggal 04-04-1970 (empat
 April seribu sembilan ratus tujuh puluh), Warga Negara Indonesia,
Swasta, bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Keadilan Nomor
11, Rukun Tetangga 003, Rukun Warga 001, Kelurahan Pancoran,
Kecamatan Pancoran, Pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan
Nomor Induk Kependudukan 31740206630005, yang aslinya
diperlihatkan kepada saya, PPAT, fotokopinya sesuai asli dilekatkan
pada lembar pertama akta ini dan disimpan oleh saya,
PPAT;-----------------------------
- Menurut keterangan mereka, mereka adalah suami istri
sebagaimana ternyata dalam Kutipan Akta Perkawinan Nomor
111/A/1990, tanggal 10-10-1990 (sepuluh Oktober seribu
sembilan ratus sembilan puluh) yang dikeluarkan oleh Kepala
Kantor Catatan Sipil Jakarta Selatan, yang aslinya diperlihatkan
kepada saya, PPAT, fotokopinya sesuai asli dilekatkan pada lembar
pertama akta ini dan disimpan oleh saya,
PPAT.-----------------------------------------
- Selaku Pembeli, yang selanjutnya disebut;------------------------------
------------------------------------------PIHAK KEDUA-----------------------------------------
Para penghadap dikenal oleh saya:---------------------------------------------------
Pihak pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan
Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak
Pertama:-----------
- Hak Milik Nomor 0511/Cilandak Barat, atas sebidang tanah
sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 07 Juni 1995,
Nomor 0321/Cilandak Barat/1995, seluas 400 m2 (empat ratus
meter persegi) dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB):
09.01.04.07.01417 dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak
Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP)
31.71.011.001.001-1004.0-----------------------------------------------------
- Terletak di :--------------------------------------------------------------------
- Provinsi : Daerah Khusus Ibukota Jakarta;--------------
- Kota Administrasi : Jakarta Selatan;----------------------------------
- Kecamatan : Cilandak;-------------------------------------------
 - Kelurahan : Cilandak Barat;-----------------------------------
Jalan : Bank I Nomor 09;---------------------------------
Jual beli ini meliputi pula:-------------------------------------------------------------
Sebuah bangunan rumah tinggal beserta turutannya yang didirikan
berdasarkan Izin Mendirikan Bangunan yang dikeluarkan oleh Kepala Suku
Dinas Perizinan Bangunan Kota Administrasi Jakarta Selatan tertanggal 07-
07-1995 (tujuh Juli seribu sembilan ratus sembilan puluh lima), Nomor
3157/IMB/1995, yang aslinya diperlihatkan kepada saya,PPAT,
fotokopiannya sesuai asli dilekatkan pada lembar pertama akta ini dan
disimpan oleh saya,PPAT;--------------------------------------------------------------
Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut “Objek
Jual
Beli”.---------------------------------------------------------------------------------------
Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa: --------------------------
a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp 15.000.000.000.000,- (lima
belas miliar
rupiah);------------------------------------------------------------------------
b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut di
atas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini
berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah
(kuitansi).----------------
c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut:--------------

-------------------------------------------- Pasal 1---------------------------------------------

Mulai hari ini objek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi
milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari,
dan segala kerugian/beban atas objek jual beli tersebut di atas menjadi
hak/beban Pihak Kedua. -----------------------------------------------------------

------------------------------------------- Pasal 2 ---------------------------------------------

Pihak Pertama menjamin, bahwa objek jual beli tersebut di atas tidak
tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai
jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan
bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun. -----------------------

-------------------------------------------- Pasal 3 --------------------------------------------

Pihak Kedua dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini
kepemilikan tanahnya tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan
tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku
sebagaimana tercantum dalam pernyataan tanggal 27-04-2020 (dua
puluh tujuh April dua ribu dua puluh).------------------------------------------

-------------------------------------------- Pasal 4 --------------------------------------------

Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih
tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan.
-------------------------------------------------------------

-------------------------------------------- Pasal 5 --------------------------------------------

Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan hak ini
dibayar oleh Pihak Kedua. ---------------------------------------------------------

-------------------------------DEMIKIANLAH AKTA
INI------------------------------ Dibuat di hadapan para pihak
dan:--------------------------------------------
1. Tuan Rendy Napitupulu, Sarjana Hukum, lahir di Bandung, pada
tanggal 02-01-1990 (dua Januari seribu sembilan ratus sembilan
puluh), bilan puluh), umur 30 (tiga puluh) tahun, bertempat
tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Durian Raya Nomor 58, Rukun
Tetangga 004, Rukum Warga 004, Kelurahan Jagakarsa,
Kecamatan Jagakarsa, pemegang Kartu Tanda Penduduk
Republik Indonesia degan Nomor Induk Kependudukan
3174095802901118;------------
2. Tuan Agung Wicaksono, Sarjana Hukum, lahir di Toraja, pada
tanggal 24-05-1993 (dua puluh empat Mei seribu sembilan ratus
sembilan puluh tiga), umur 28 (dua puluh delapan) tahun,
 bertempat tinggal di Jakarta Selatan, Jalan Pejaten Raya Nomor
34, Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 002, Kelurahan
Cilandak---- Timur, Kecamatan Pasar Minggu, pemegang Kartu
Tanda---- Penduduk Republik Indonesia dengan Nomor
Induk----------- Kependudukan
3174095805930001;-------------------------------------
- Sebagai saksi-saksi dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka
sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak
Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta ini ditandatangani
oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT,
sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama
disimpan di kantor saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua
disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi
Jakarta Selatan untuk keperluan pendaftaran peralihak hak akibat
jual beli dalam akta ini.—

Pihak Pertama Pihak Kedua

NIRINA ARINA ABDULLAH SABRINA

Saksi Saksi

RANDY NAPITUPULU, S.H.                                AGUNG WICAKSONO,

S.H.
 Pejabat Pembuat Akta Tanah

AHMAD WIJAYA, S.H., M.Kn.

JAWABAN UNTUK POIN B

1. Surat-surat apa yang harus PPAT, terima untuk persiapan pembuatan AJBnya?
- Sertipikat HM no 0511/Cilandak atas nama Nyonya Nirina dan Nona Arina
- KTP Nyonya Nirina dan Nona Arina
- KK Nyonya Nirina dan Nona Arina
- NPWP Nyonya Nirina dan Nona Arina
- KTP Tuan Abdullah dan Nyonya Sabrina
- Buku Nikah Tuan Abdullah dan Nyonya Sabrina
- KK Tuan Abdullah dan Nyonya Sabrina
- NPWP Tuan Abdullah dan Nyonya Sabrina
- Surat Keterangan tanah tidak sengketa
- Cek Bersih Sertifikat (Validasi)
- Bukti Pembayaran PBB
- Bukti Pembayaran PPH [Pembeli (Tuan Abdullah & Nyonya Sabrina)]
- Bukti Pembayaran BPHTB [Penjual (Nyonya Nirina dan Nona Arina)]
2. Pajak apa yang harus dibayar, hitung!
Ya, ada. Pajak PPh yang dibayar oleh Nyonya Nirina dan Nona Arina selaku Penjual,
dan Pajak BPHTB yang dibayar oleh Tuan Abdullah dan Nyonya Sabrina selaku
Pembeli.

Harga transaksi = Rp.15.000.000.000,-

Asumsi NJOP lebih rendah dari harga transaksi, maka yang digunakan adalah harga
transaksi karena nilainya lebih tinggi.

 BPHTB = (NPOP - NPOPTKP) x 5%

= (Rp.15.000.000.000,-  - Rp.80.000.000,-) x 5%
=    Rp. 14.920.000.000,- x 5%
=       Rp. 746.000.000,-
Dasar hukum : 
- Pasal 7 ayat 1 Perda DKI no. 18 Tahun 2010
- Pasal 13 ayat 1 Pergub DKI no. 13 Tahun 2016.

 PPh = 2,5% x NPOP

  = 2,5% x Rp. 15.000.000.000,-
= Rp. 375.000.000,-
Dasar hukum : Pasal 2 ayat 1 huruf a PP no. 34 Tahun 2016.

3. kewajiban apa yang harus dikerjakan PPAT sebelum, pada saat dan sesudah
pembuatan aktanya?
a. Memeriksa sertipikat di Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian data yang ada di
sertipikat hak dengan data yang ada di daftar kantor pertanahan dengan menunjukan
sertipikat asli
b. Meneliti apakah pemindahan hak harus mendapat izin dari pemindahan terlebih
dahulu
c. Calon penerima hak terlebih dahulu membuat surat pernyataan, bahwa:
- Dengan pemindahan hak ini tidak melebihi batas maksimum penguasaan tanah
- Dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang tanah guntai
 - Menyadari apabila melebihi batas maksimum penguasaan tanah maka selisihnya
menjadi Objek landreform
- Bersedia menanggung akibat hukumnya
d.     Meneliti apakah Objek pemindahan hak tersangkut sengketa atau tidak.
e.     Memeriksa kewenangan para pihak daam melakukan perbuatan hukum
f.       Memeriksa bukti pembayaran BPHTB dan PPH
g.     Membicarakan rencana isi akta

Kewajiban PPAT Saat Pembuatan Akta

a. Pembayaran akta dihadiri oleh para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum
atau kuasanya
b. Dihadiri oleh dua orang saksi yang cakap menjadi saksi
c. Setelah akat dibacakan, dijelaskan isi dan maksud pembuatan akta dan menjelaskan
prosedur pendaftaran tanah
d. Akta dibuat 2 rangkap asli, lembar pertama disimpan di PPAT dan lembar kedua
disimpan di kantor pertanahan guna pendaftaran peralihan hak

Kewajiban PPAT Setelah Pembuatan Akta

a. 7 (Tujuh) hari setelah penandatanganan akta, PPAT mendaftarkan aktanya di Kantor

Pertanahan
b. PPAT memberitahukan secara tertulis kepada klien bahwa sudah dilakukan
pendaftaran
c. Akta yang telah dibuat dicatatkan dalam buku induk akt
d. Sebelum  tanggal 10 (Sepuluh) memberi laporan ke Kantor Pertanahan, BPN dan
Kantor Pajak.

4. Surat-surat apa yang harus ditambahkan untuk diserahkan ke Kantor Pertanahan

untuk pemeliharaan data?
Dasar Hukum : Pasal 103 ayat (2) PMNA No. 3 Tahun 1997 tentang Peraturan
Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
 a. Surat Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak yang ditandatangani oleh penerima hak
atau kuasanya.
b. Surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan
pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak.
c. Akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh
PPAT yang pada waktu pembuatan akta masih menjabat dan yang daerah kerjanya
meliputi letak tanah yang bersangkutan.
d. Bukti identitas pihak yang mengalihkan hak.
e. Bukti identitas penerima hak.
f. Sertipikat hak atas tanah yang dialihkan.
g. Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut
terutang.
h. Bukti pelunasan PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48
Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak
tersebut terutang.

5. Kegiatan apa yang dilakukan Kantor Pertanahan dalam pencatatan peralihan?

1) Setelah semua dokumen permohonan diberikan kepada oleh PPAT selaku kuasa
dari pemegang hak, Kepala Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan
memberikan tanda penerimaan atas penyerahan permohonan pendaftaran beserta
AJB dan berkasnya yang diterimakan kepada PPAT. (Pasal 103 ayat (4) PMNA
3/97)

2) Pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertipikat dan daftar lainnya dilakukan
sebagai berikut: (Pasal 105 ayat (1) PMNA 3/1997)

a. Nama pemegang hak lama yakni Ny. Nirina dan Nona Arina di dalam
buku tanah dicoret dengan tinta hitam dan di bubuhi paraf Kepala Kantor
Pertanahan Jakarta Selatan atau Pejabat yang ditunjuk;

b. b. Nama-nama pemegang hak yang baru yakni Tn. Abdullah dan Ny.
Sabrina dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanah
dengan dibubuhi tanggal pencatatan, dan kemudian ditandatangani oleh
 Kepala Kantor Pertanahan Jakarta Selatan atau Pejabat yang ditunjuk dan
cap dinas Kantor Pertanahan Jakarta Selatan.

c. Kegiatan huruf A dan B juga dilakukan pada sertipikat hak yang

bersangkutan dan daftar-daftar umum lain yang memuat nama pemegang
hak lama yakni Ny. Nirina dan Nona Arina
d. Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari Daftar
Nama pemegang hak lama yakni Ny. Nirina dan Nona Arina  dan nomor
hak dan identitas tersebut dituliskan dalam Daftar Nama penerima hak
baru yakni Tn. Abdullah dan Ny. Sabrina

3) Apabila pemegang hak lebih dari satu orang maka tana menjadi harta Bersama dan
masing-masing diberikan daftar nama dan dibawah nomor hak diberi garis bawah
bertinta hitam (Pasal 105 Ayat (3) PMNA 3/1997

4) Apabila peralihan hak hanya Sebagian, maka dituliskan bagian dari pemegang hak
lama yaitu Ny. Nirina dan Nona Arina dan nama pemegang hak baru yaitu Tn.
Abdullah dan Ny. Sabrinadituliskan di again halaman perubahann berserta
bagiannya Pasal 105 ayat (3) PMNA 3/1997)

5) Sertipikat hak yang dialihkan diserahkan kepada pemegang hak baru yakni Tuan A
melalui kuasanya yaitu PPAT (Pasal 104 ayat (4) PMNA 3/1997)

6. Hitung semua biaya yang dikeluarkan?

a. Biaya PNBP Peralihan Hak 
(Pasal 16 ayat (2) PP No. 128 Tahun 2015)
= (1/1000X Nilai Tanah)+Rp 50.000,-
= (1/1000X Rp 15.000.000.000,-)+Rp 50.000,-
= Rp 15.000.000,-+Rp 50.000,-
= Rp 15.050.000,-

b. Biaya Pencatatan Perubahan Nama Pemegang Hak

(Lampiran PP No. 128 Tahun 2015)
=Rp 50.000,-

c. Honor PPAT
 (Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 2016)
Maksimal 1% dikali nilai transaksi
= Rp 15.000.000.000,- X 1%
= Rp 150.000.000,-

d. Biaya Pengecekan Sertipikat

(Lampiran PP No. 128 Tahun 2015)
=Rp 50.000,-

e. BPHTB
(Pasal 7 ayat 1 Perda DKI no. 18 Tahun 2010, Pasal 13 ayat 1 Pergub DKI no. 13
Tahun 2016.)
= (NPOP - NPOPTKP) x 5%
= (Rp.15.000.000.000,-  - Rp.80.000.000,-) x 5%
=  Rp. 14.920.000.000,- x 5%
=  Rp. 746.000.000,-

f. PPh
(Pasal 2 ayat 1 huruf a PP no. 34 Tahun 2016)
= 2,5% x NPOP
= 2,5% x Rp. 15.000.000.000,-
= Rp. 375.000.000,-

g. Total Biaya
(Biaya PNBP Peralihan Hak+Biaya Pencatatan Perubahan Nama Pemegang
Hak+Honor PPAT+Biaya Pengecekan Sertipikat+BPHTB+PPh)
= Rp 15.050.000,- + Rp 50.000,- + Rp 150.000.000,- + Rp 50.000,- +  Rp.
746.000.000,- + Rp. 375.000.000,- 
= Rp 1.286.150.000,- 

REVISI – Penambahan untuk Tugas 25 APRIL 2020

Kewajiban PPAT sesuai pasal 40 ayat (1) dan (2)  PP no 24 Tahun 1997  yaitu :
Kewajiban PPAT sesuai pasal 40 ayat (1) dan (2)  PP no 24 Tahun 1997 pada Pasal 40 Ayat
(1) dinyatakan pada pelaksana pendaftaran tanah PPAT wajib segera menyampaikan akata
yang dibuatnya kepada Kantor Pertanahan, agar dapat dilaksanakan proses pendaftarannya
oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Selanutnya Ayat (2) menyatakan bahwa kewajiban PPAT hanya sebatas menyampaikan akta
dengan berkas-berkasnya kepada Kantor Pertanahan. Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta
penerimaan sertifikatnya menjadi urusan pihak yang berkepentingan sendiri.

Kewajiban PPAT sesuai PMNA 3 tahun 1997  yaitu :

Pada Pasal 95 ayat (1), PPAT dapat membuat akta untuk dijadikan dasar pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah adalah:
a) Akta Jual Beli;
b) Akta Tukar Menukar; 
c) Akta Hibah;
d) Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan;
e) Akta Pembagian Hak Bersama;
f) Akta Pemberian Hak Tanggungan;
g) Akta Pemberian Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik.
h) Akta Pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik. Selanjutnya pada Ayat (2)  akta-akta
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) PPAT juga membuat Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan yang merupakan akta pemberian kuasa yang dipergunakan dalam pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan
Pada Pasal 97 ayat (1) dinyatakan Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai
pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai
kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
bersangkutan dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan
sertipikat asli. 
Dalam rangka pendaftaran peralihan hak karena pemindahan hak, Pasal 103 ayat  (1)
menyatakan PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang
diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor
Pertanahan, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang
bersangkutan.
Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar tetapi belum atas nama pemberi Hak
Tanggungan dan diperoleh pemberi Hak Tanggungan karena peralihan hak melalui pewarisan
atau pemindahan hak, pada Pasal 114 Ayat (1) menyatakan PPAT yang membuat Akta
Pemberian Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah
penandatanganan akta tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang
diperlukan yang terdiri dari:
a. Surat Pengantar dari PPAT, yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-
surat yang disampaikan;
b. Surat permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah atau Hak Milik Atas
c. Satuan Rumah Susun dari pemberi Hak Tanggungan.
d. Fotocopy surat bukti identitas pemohon pendaftaran peralihan hak sebagaimana
dimaksud huruf b;
e. Sertipikat asli hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi
obyek Hak Tanggungan;
f. Dokumen asli yang membuktikan terjadinya peristiwa/perbuatan hukum yang
mengakibat-kan beralihnya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
g. Susun kepada pemberi Hak Tanggungan, yaitu:
i. dalam hal pewarisan: surat keterangan sebagai ahli waris dan Akta Pembagian
Waris apabila sudah diadakan pembagian waris;
ii. dalam hal pemindahan hak melalui jual beli: Akta Jual Beli;
iii. dalam hal pemindahan hak melalui lelang: Kutipan Risalah lelang;
iv. dalam hal pemindahan hak melalui pemasukan modal dalam perusahaan
(inbreng): Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan;
v. dalam hal pemindahan hak melalui tukar-menukar: Akta Tukar Menukar;
vi. dalam hal pemindahan hak melalui hibah: Akta Hibah;
h. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea
tersebut terutang;
i. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal
pajak tersebut terutang.
j. Surat permohonan pendaftaran Hak Tang-gungan dari penerima Hak Tanggungan;
 k. Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
l. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tang-gungan;
m. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang 
bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk
pembuatan Sertipikat Hak Tanggungan;
n. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan
dilakukan melalui kuasa.

Selanjutnya Pasal 116 Ayat (1) mengatur dalam rangka untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang
obyeknya berupa sebagian atau hasil pemecahan atau pemisahan dari hak atas tanah induk yang sudah
terdaftar dalam suatu usaha real estat, kawasan industri atau Perusahaan Inti Rakyat (PIR) dan
diperoleh pemberi Hak Tanggungan melalui pemindahan hak, PPAT yang membuat Akta Pemberian
Hak Tanggungan wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta
tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan yang terdiri dari:
a. Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-surat
yang disampaikan;
b. Permohonan dari pemberi Hak Tanggungan untuk pendaftaran hak atas bidang tanah yang
merupakan bagian atau pecahan dari bidang tanah induk;
c. Fotocopy surat bukti identitas pemohon pendaftaran hak atas bidang tanah sebagai-mana
dimaksud huruf b;
d. Sertipikat asli hak atas tanah yang akan dipecah (sertipikat induk);
e. Akta Jual Beli asli mengenai hak atas bidang tanah tersebut dari pemegang hak atas tanah
induk kepada pemberi Hak Tanggungan;
f. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
g. sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut
terutang;
h. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor
48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut
terutang.
i. Surat permohonan pendaftaran Hak Tang-gungan dari penerima Hak Tanggungan.
j. Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
k. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;
l. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan
untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat
Hak Tanggungan;
m. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilaku-
kan melalui kuasa.

Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah yang belum terdaftar
pada Pasal 117 Ayat (1)  PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib
selambatlambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta tersebut menyerahkan
kepada Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan yang terdiri dari:
a. Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-surat
yang disampaikan;
b. Surat permohonan pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari konversi hak milik adat dari
pemberi Hak Tanggungan;
c. Fotocopy surat bukti identitas pemohon pendaftaran hak atas tanah termaksud huruf b;
d. Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan atau pernyataan dari pemberi Hak Tanggungan
bahwa tanah yang bersangkutan belum terdaftar;
e. Surat-surat sebagaimana dimaksud Pasal 76;
f. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terutang;
g. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor
48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut
terutang;
h. Surat permohonan pendaftaran Hak Tang-gungan dari penerima Hak Tanggungan;
i. Fotocopy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
j. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan;
k. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan
untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat
Hak Tanggungan;
l. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilaku-
kan melalui kuasa.