TUGAS PRAKTIKUM PENILAIAN ASET

LAPORAN PENILAIAN METODE PERBANDINGAN HARGA PASAR

ANALISIS DESKRIPSI RUMAH HUNIAN ( Bapak Haryaka )

Disusun Oleh :
Danang Ragil Prasetia
20170430059

Penilaian Aset D

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA
2020
 LAPORAN PENILAIAN ASET

( FOTO TAMPAK DEPAN RUMAH )

RUMAH TEMPAT TINGGAL KEDIAMAN BAPAK HARYAKA

DUKUH KALIBAKUNG, DESA KALIREJO, KECAMATAN TALUN,
KABUPATEN PEKALONGAN, JAWA TENGAH
1. PENDAHULUAN
Penilai telah mendapatkan arahan dari Bapak Ahmad Ma’ruf, S.E., M.Si
untuk menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta kediaman tersebut di atas yang
digunakan untuk tujuan penjualan.
Penilai melakukan sendiri pemeriksaan dan penilaian serta hal-hal lain yang
dinyatakan dalam laporan ini. Penilai mengumpulkan data-data dan keterangan yang
relevan dan dapat dipertanggungjawabkan untuk membuat laporan penilaian ini, baik
sekarang maupun di masa yang akan datang. Penilai melakukan penyesuaian-
penyesuaian terhadap data-data yang diperoleh saat ini agar sesuai dengan keadaan
harta subjek properti tersebut.
Seluruh data-data yang diperoleh dan penyesuaian yang penilai lakukan
terhadap data-data tersebut adalah benar sepengetahuan penilai sebagai penilai harta
subjek properti tersebut.

2. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Pemeriksaan dan penilaian yang telah penilai lakukan ini dimaksudkan untuk
menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta subjek tersebut. Nilai Pasar Wajar hasil
dari pemeriksaan dan penilaian yang penilai lakukan ini digunakan untuk tujuan
penjualan.
Laporan ini hanya digunakan untuk menerangkan mengenai maksud di atas
saja dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan serta tujuan lain tanpa
sepengetahuan dan izin tertulis dari pihak penilai.
Laporan ini digunakan guna untuk memenuhi persyaratan tugas akhir yang
diberikan oleh Bapak Ahmad Ma’ruf, S.E., M.Si. Guna untuk mendapatkan nilai
akhir dan mempraktikan yang sudah dipelajari selama perkuliahan.

3. TANGGAL PEMERIKSAAN
Pihak penilai telah mengadakan pemeriksaan atau inspeksi atas harta
kediaman bapak Haryaka pada tanggal 5 Juni 2020, untuk mendapatkan data yang
nyata dan pasti sesuai dengan yang dibutuhkan.

4. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal penilaian harta kediaman tersebut ditetapkan pada tanggal 5 Juni
2020, dengam asumsi tidak ada perubahan sejak tanggal pemeriksaan
bangunan.
5. BUTIR-BUTIR HAK MILIK
Butir-butir hak milik dari harta subjek yang penilai peroleh dari pemilik
harta yang bersangkutan setelah disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah Kulon
Progo adalah sebagai berikut :
a. No. Akte Jual Beli :-
b. No. Persil :-
c. Pemegang Hak : Haryaka
d. Jenis Hak : Milik
e. Alamat Tanah
RT / RW : 002 / 001
Jalan : Jalan Provinsi Kalirejo-Talun
Dukuh : Kalibakung
Desa : Kalirejo
Kecamatan : Talun
Kabupaten : Pekalongan
Propinsi : Jawa Tengah
f. Luas Tanah : 275 m2
g. Luas Bangunan : 214,75 m2
h. Jenis Penggunaan Tanah : Rumah Tinggal
Perlu diperhatikan bahwa keterangan hak milik sebagaimana tersebut di
atas diambil sesuai dengan keperluan yang sebenarnya pada saat pemeriksaan dan
penilaian dilaksanakan, dan sekiranya ada perubahan di kemudian hari, penilai tidak
bertanggung jawab atas perubahan tersebut.

6. LOKASI SUBJEK PROPERTI

Lokasi properti ini terletak di pinggir salah satu jalan provinsi Jawa Tengah
yang berada di Dukuh Kalibakung RT / RW 02 / 01, Desa Kalirejo, Kecamatan
Talun, Kabupaten Pekalongan. Merupakan jalur besar yang digunakan untuk
alternative ketika mudik lebaran dan jalur yang dilewati transportasi umum. Tempat-
tempat umum yang dekat dengan property adalah sebagai berikut :
No. Nama Tempat Umum Jarak dari Subjek Properti
1. SMA Negeri 1 Talun 700 m
2. Kantor Kecamatan Talun 240 m
3. Masjid Baiturrahman 10 m
4. Pasar Doro 5,3 km
5. Pasar Pandansari 4,3 km
6. BRI Unit Doro 5,1 km
7. BPD Bank Jawa Tengah Doro 5,3 km
8. KUA Kecamatan Talun 10 m

7. KETERANGAN MENGENAI SUBJEK PROPERTI

7.1. Tanah
Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan, harta subjek memiliki tanah
yang berbentuk persegi panjang dengan luas 275 m2. Keadaan permukaan tanah
 subjek property ini rata dan mempunyai ketinggian yang sama dengan tinggi
permukaan jalan.
7.2. Bangunan
Bangunan subjek properti merupakan rumah tempat tinggal satu lantai.
Bangunan tersebut memiliki luas 214,75 m2. Bangunan ini dibangun pada tahun
2000 dan pada saat pemeriksaan, bangunan dalam kondisi yang baik sampai saat
ini. Pemilik belum pernah melakukan renovasi terhadap bangunan harta subjek
properti. Pengaturan dan pembagian ruang-ruang dalam bangunan ini cukup
baik, sederhana dan sesuai dengan kegunaannya sebagai rumah kediaman.
Adapun perincian pengaturan dan pembagian ruangan terdapat pada tabel di
bawah ini:

TABEL PEMBAGIAN DAN PENGATURAN RUANGAN

Jumlah Kemasan
Jenis Ruang Luas ( m2 )
( unit ) Lantai Dinding
Keramik Mulia
Ruang Tamu 1 9 Plesteran dicat
Putih 30 x 30
Keramik Mulia
Ruang Keluarga 1 27 Plesteran dicat
Putih 30 x 30
Keramik Mulia
Kamar Tidur 3 9 Plesteran dicat
Putih 30 x 30
Keramik Mulia
Dapur 1 15 Plesteran dicat
Putih 30 x 30
Keramik Mulia
Ruang Makan 1 7,5 Plesteran dicat
Putih 30 x 30
Keramik Mulia
Teras 1 6 Plesteran dicat
Merah 30 x 30
Halaman Depan 1 125 Plesteran Dicat -
Keramik Mulia Keramik Mulia
Kamar Mandi/WC 1 4
Biru 20 x 20 Biru 20 x 20
Keramik Mulia
Tempat Cuci 1 6 Plesteran dicat
Putih 30x30
Keramik Mulia
Garasi Kendaraan 1 6,25 Plesteran dicat
Putih 30 x 30
Jumlah 214,75
PEMBAGIAN DAN PENGATURAN RUANGAN
Untuk lebih jelasnya mengenai pembagian dan pengaturan ruang, dapat dilihat pada denah
bangunan pada lampiran 4.
Bangunan ini menggunakan kerangka utama beton bertulang dan rangka atap dari kayu meranti
dengan plesteran semen dan dicat. Adapun konstruksi bangunan subjek secara umum terdapat
pada tabel di bawah ini.

TABEL
KONSTRUKSI BANGUNAN SUBJEK SECARA UMUM

Konstruksi Jenis
Pondasi Pasangan batu belah
Sloof Beton bertulang
Kolom Beton bertulang
Dinding Pasangan batu bata dengan plesteran yang dicat
 Kusen Terbuat dari kayu kamper yang dicat
Daun Pintu Terbuat dari kayu kamper yang dicat
Jendela Jendela kaca dengan list kayu kamper
Lantai Teraso 40 x 40 dan Keramik biasa 30 x 30
Konstruksi Atap Rangka kayu meranti
Plafond tripleks
Penutup Atap Genteng semen dan bubungan
Sarana Pelengkap Septic tank dan sumur bor

7.3 Fasilitas
Fasilitas yang dimiliki rumah kediaman tersebut adalah sebagai berikut :
a. Listrik dengan daya 2200 Watt.
b. Air bersih diperoleh dari air tanah dengan menggunakan pompa air serta juga.
c. Saluran telepon rumah.
d. Jaringan telepon telah tersedia di daerah harta subjek dan juga sudah ada semua sinyal
jaringan telepon selular antara lain jaringan Telkomsel, Indosat, 3, Axis, XL, Exelcom,
Mobile 8, dan sebagainya.

8. PENGHUNIAN
Pada saat pemeriksaan dilakukan, subjek properti ini ditempati oleh pemilik
rumah.

9. KETERANGAN MENGENAI KEADAAN LINGKUNGAN SEKITAR SUBJEK

PROPERTI
Harta subjek terletak cukup strategis dan memiliki fasilitas yang cukup lengkap. Harta
subjek berada di Jalan Perkutut Desa Kopat Karangsari Pengasih Kulon Progo Provinsi
Yogyakarta. Fasilitas-fasilitas yang tersedia di sekitar harta subjek antara lain:
• Fasilitas Transportasi
Harta subjek berada tidak jauh dari pusat- pusat tempat umum seperti, supermarket/pasar,
sekolah, RSUD, dll, sehingga sarana transportasi yang menuju daerah ini cukup banyak.
Bisa dikatakan bahwa transportasi di sekitar harta subjek cukup memadai.
• Fasilitas Pendidikan
Di sekitar harta subjek, fasilitas pendidikan cukup tersedia mulai dari taman kanak-kanak
sampai SMA, baik swasta maupun negeri. Salah satu SD yang dekat dengan harta subjek
adalah SD Negeri Punukan. Banyak juga terdapat pusat- pusat latihan dan kursus yanng
letaknya tidak jauh dari harta subjek.
• Fasilitas Perbelanjaan
Fasilitas perbelanjaan di sekitar harta subjek dapat dikatakan cukup lengkap, yaitu mulai
dari pasar tradisional, minimarket, swalayan yang menjual berbagai
macam barang kebutuhan sehari-hari, sehingga pusat perbelanjaan sangat banyak dan
mudah dijangkau dari harta subjek.
• Fasilitas Perkantoran Pemerintah dan Swasta
Kantor-kantor yang terdapat di sekitar harta subjek sangat banyak baik kantor swasta
maupun negeri yang bergerak di bidang masing- masing.
• Fasilitas Kesehatan
Fasilitas Kesehatan yang ada di sekitar harta subjek sangat banyak, mulai dari praktik
dokter, bidan, klinik, puskesmas, hingga RSUD Wates.
• Fasilitas Olahraga
Fasilitas olahraga sangat lengkap mulai dari lapangan sepak bola, basket, voli, futsal dan
sebagainya hingga pusat kebugaran.
• Fasilitas Peribadatan
Lingkungan di sekitar harta subjek juga dilengkapi tempat peribatan seperti masjid dan
gereja.

10. PERENCANAAN KOTA

Berdasarkan keterangan dari Dinas serta pihak developer perumahan, tanah- tanah di sekitar
lokasi harta subjek tersebut memang diperuntukkan sebagai kawasan pedesaan. Hal itu
dibuktikan dengan adanya banyak rumah tinggal di kawasan pedesaan tersebut. Sehingga
dapat dikatakan bahwa pembangunan kawasan pedesaan ini sudah sesuai dengan
perencanaan kota dan peruntukan (zoning) yang telah ditetapkan oleh pemerintah.

11. PAJAK
Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang dibebankan kepada pemilik rumah atas subjek
properti berdasarkan SPPT adalah sebesar Rp 60.919,00.

12. ASAS-ASAS PENILAIAN

Dalam penilaian subjek properti ini, penilai menggunakan tiga macam pendekatan yaitu
Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach), Pendekatan Biaya (Cost
Approach),dan Pendekatan pendapatan (Income Approach).
Untuk lebih jelas dalam memahami pendekatan penilaian yang dimaksud, berikut ini
definisi dari ketiga pendekatan tersebut :
12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan
cara membandingkan antara properti yang dinilai (subject property) dengan properti-
properti pembanding (comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan
nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan
untuk menentukan berapa penyesuaian (adjusment) yang akan diberikan untuk menentukan
nilai properti subjek. Adapun beberapa elemen yang sering dipertimbangkan adalah:
• Jenis hak yang melekat pada properti
• Masalah keuangan atau pendanaan (financing term)
• Kondisi penjualan
• Kondisi pasar
• Tanggal penjualan (waktu)
• Lokasi
• Karakteristik fisik
• Jenis data
• Karakteristik-karakteristik lain
12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara melakukan
identifikasi bangunan yang selanjutnya dilakukan analisis biaya pembuatan baru bangunan
tersebut (reproduction cost new) berdasarkan standar harga yang berlaku pada tanggal
penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan atau depresiasi (khusus untuk bangunan
saja).
Tahap selanjutnya untuk menentukan nilai properti secara keseluruhan maka nilai bangunan
baru yang telah terdepresiasi tersebut ditambah nilai tanah yang diperoleh dari analisis
perbandingan dengan pasaran tanah yang ada di sekitarnya.
12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan mendasarkan
pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjekpada saat ini dan
masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi
aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai properti. Secara garis besar prosedur penilaian
melalui pendekatan pendapatan adalah sebagai berikut :
a. menentukan total pendapatan kotor potensial b. menentukan tingkat kekosongan
c. menentukan total pendapatan lain-lain
d. menentukan total pendapatan kotor efektif, yaitu penjumlahan item
(a-b) + c
e. menentukan total biaya (outgoings)
f. menenukan total pendapatan bersih operasi
g. menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai
h. melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai dari properti subjek.

13. DEFINISI NILAI

13.1 Nilai Pasar Wajar
Nilai Pasar Wajar adalah harga terbaik yang bisa didapat dari penjualan properti di pasar
persaingan terbuka dengan kondisi dan persyaratan yang diasumsikan sebagai berikut :
a. transaksi antara penjual dan pembeli terjadi tidak dalam keadaan terpaksa
b. jangka waktu untuk menawarkan properti dengan memperkirakan keadaan pasar
mencukupi
c. harga yang ditawarkan dan transaksi yang terjadi dalam keadaan pasar terbuka
d. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu e. tidak ada
hubungan istimewa antara penjual dan pembeli sehingga tidak
terjadi pertimbangan penawaran-penawaran istimewa
f. penjual dan pembeli layak mempunyai hak untuk bersedia melakukan transaksi
serta mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang mencukupi mengenai
keadaan properti

14. OPINI NILAI

Berikut ini merupakan opini nilai berdasarkan penilaian yang penilai lakukan terhadap
rumah kediaman Ibu Puji Widayati yang terletak di Jalan Perkutut Desa Kopat Karangsari
Pengasih Kulon Progo, Propinsi Yogyakarta pada tanggal penilaian 20
Maret 2020. Dalam penilaian ini, penilai mendapatkan nilai subjek properti dengan
perincian sebagai berikut:
14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data
Approach). Data yang penilai dapatkan dari pemilik properti pembanding, penilai
sesuaikan keadaan pada tanggal penilaian 20 Maret 2020.
Adapun data pembanding properti ( Tanah dan Bangunan ) adalah :
1. Jalan Suruhan
2. Jalan Wates-Sermo
3. Jalan Punukan
4. Jalan Wijayakusuma
5. Jalan Majapahit
Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data
Pasar adalah sebesar
Rp200.323.000,00
(DUA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)
Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Perbandingan
Data Pasar dapat dilihat pada tabel Spesifikasi properti dan analisa perbandingan harta
pembanding dengan metode prosentse yang terdapat pada lampiran 1.
14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Data pembanding tanah kosong yang penilai sesuaikan pada tanggal 20 Maret
2020 adalah sebagai berikut :
1. Jl. Perkutut
2. Jl. Suruhan
3. Jl. Wates-Sermo
Berdasarkan atas analisis terhadap subjek properti yang dinilai dan data pasar yang
diperoleh atas nilai tanah kosong untuk rumah tinggal, maka nilai tanah kosong yang penilai
dapatkan untuk rumah kediaman Ibu Kesi adalah sebesar
Rp 2.255.000,00/m2
(DUA JUTA DUA RATUS LIMA PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
Nilai tanah kosong tersebut penilai gunakan sebagai dasar untuk penilaian dengan
pendekatan biaya. Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah
sebesar
Rp 200.600.000,00
(DUA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH) Adapun perhitungan
nilai subjek properti dengan pendekatan biaya dapat dilihat pada lampiran 2.
14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah sebesar Rp.
200.866.000,00
(DUA RATUS TUJUH JUTA DELAPAN RATUS ENAM PULUH ENAM RIBU
RUPIAH)
Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Pendapatan dapat
dilihat pada lampiran 3.
Dari ketiga nilai diatas, penilai menggambil Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk
menentukan nilai modal. Hal ini disebabkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar lebih
mencerminkan nilai modal subjek properti dibandingkan dengan dua pendekatan lainnya.
Nilai modal dengan Pendekatan Biaya tidak mencerminkan nilai modal harta subjek karena
bangunan harta subjek pernah mengalami perbaikan- perbaikan sehingga sulit untuk
menentukan biaya yang diperlukan untuk membangun bangunan harta subjek. Pendekatan
Biaya ini biasanya baru digunakan apabila sulit ditemukan data pembanding atau data
transaksi sewa-menyewa subjek properti sejenis disekitar harta subjek yang menjadi objek
penilaian. Sedangkan nilai modal dengan Pendekatan Pendapatan tidak mencerminkan nilai
modal harta subjek karena bangunan tersebut hanya digunakan sebagai tempat kediaman
dan bukan untuk disewakan.

15. KESIMPULAN NILAI

Dengan memperhatikan, mempertimbangkan dan menganalisa seluruh
keteranganketerangan yang relevan, kondisi pasar yang berlaku serta berbagai faktor yang
mempengaruhi nilai properti tersebut, maka penilai menyimpulkan bahwa Nilai Pasar Wajar
dari rumah kediaman Ibu Puji Widayati yang terletak di Jalan Perkutut Desa Kopat
Karangsari Pengasih Kulon Progo pada tanggal penilaian 20 Maret 2020 yang sesuai dan
bebas dari segala beban dan sengketa atas properti tersebut adalah sebesar Rp
300.323.000,00
(TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)
16. LAMPIRAN-LAMPIRAN LAMPIRAN 1:
RUMAH TAMPAK DEPAN

LAMPIRAN 2
TABEL SPESIFIKASI PROPERTI (TANAH DAN BANGUNAN)

SPESIFIKASI SUBYE PEMBAN PEMBAN PEMBANDI PEMBANDI PEMBAN

PROPERTI K PROPERDING DING NG 3 NG 4 DING
TI 1 2 5
Alamat Jl.Perkutut Jalan Jalan Jalan Punukan Jalan Jalan
Suruhan Wates-Sermo
Wijayakusuma Majapahit
Keluasan
* Tanah 800 m2 343 m2 200 m2 200 m2 150 m² 135 m²
* Bangunan 110 m2 150 m2 130 m2 100m2 70 m² 70 m²
Status Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik
Kepemilikan
Tahun Dibangun 2018 2010 2001 1998 2003 2007
Identifikasi
Properti
* Perawatan Baik Baik Baik Kurang Baik Kurang Baik

* Lantai Dalam Traso,kera Keramik Keramik Keramik Baik

Keramik Keramik

* Atap mik
Genting Genting tanahGenting Genting tanahGenting tanahGenting tanah
tanah liat liat tanah liat liat liat
* Pondasi Batu kali Batu kali Batu kali Batu gunung Batu kali Batu kali
Transaksi Maret Desemer September Desember Januari
2007 2005 2005 2007 2008
Harga Transaksi ? 735.000.00 500.000.00 160.000.000 307.760.000 384.000.00
0 0 0
 LAMPIRAN 3

ANALISIS PERBANDINGAN PROPERTI PEMBANDING

FAKTOR Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Pembanding 4 Pembanding 5

PENYESUAIAN
Waktu +17 +20 +23 8+ +7%
% % %
Keadaan
bangunan
* Perawatan -5% -2% +6% +5 -2%

*Fisik -7% -4% +3% %

+3 -2%
%
*Luas tanah +26,15% +11,85% +11,85% -0,315% -0,465%
*Luas bangunan +7,4 +5,4 +2,4 -10,6% -
% % % 10,6
Umur bangunan -2% -1% -8% - -1%
2
Lokasi - - +4% - +2%
40% 30% 5
JUMLAH -3,45% +0,25% +42,25% -1,915% -7,065%
Nilai tanah dan Rp. 800.000.000 Rp. Rp. 160.000.000 Rp. Rp. 384.000.000
bangunan setelah 500.000.000 307.760.000
penyesuaian

KESIMPULAN :
1. Dari penyesuaian-penyesuaian diatas, nilai yang diusulkan paling cocok untuk harta subjek adalah rata-rata
harta pembanding nomor 4 dan pembanding 5 karena :
- tanggal transaksi paling dekat dengan tanggal penilaian
- memiliki sifat fisik yang hampir serupa dengan harta yang dinilai
- memiliki penyesuaian yang terkecil dibandingkan harta pembanding lainnya.
2. Sedangkan harta pembanding nomor1, 2 dan 3 ditolak karena waktu transaksi yang
terlalu lama dan jumlah penyesuaian yang besar.
3. Nilai Pasar Wajar subjek properti tersebut adalah sebesar : Rp 300.323.000,00
(TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)
 LAMPIRAN 4:

PETA LOKASI