RESPON PARA PIHAK DAN STRATEGI KANTOR PERTANAHAN

DALAM PELAKSANAAN HAK TANGGUNGAN ELEKTRONIK (HT-EL)

(Studi di Kabupaten Magelang, Provinsi Jawa Tengah)

PROPOSAL PENELITIAN
Diajukan untuk Penelitian dalam Rangka Penyusunan Skripsi
pada Program Studi Diploma IV Pertanahan Konsentrasi Manajemen Pertanahan

Disusun Oleh :
MUHAMMAD MARWAN ISA
NIT. 17263072 / MANAJEMEN PERTANAHAN

Dosen Pembimbing I : Aristiono Nugroho, A.Ptnh., M.Si.

Dosen Pembimbing II : Dwi Wulan Titik Andari, A.Ptnh., M.Pd.
Dosen Pembahas : Drs. Slamet Wiyono, M.Pd.

SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
2021

1
 HALAMAN PENGESAHAN
PROPOSAL PENELITIAN

RESPON PARA PIHAK DAN STRATEGI KANTOR PERTANAHAN

DALAM PELAKSANAAN HAK TANGGUNGAN ELEKTRONIK (HT-EL)
(Studi di Kabupaten Magelang, Provinsi Jawa Tengah)

Disusun Oleh :

MUHAMMAD MARWAN ISA

NIT. 17263072 / MANAJEMEN PERTANAHAN

Disetujui sebagai salah satu syarat untuk Seminar Proposal Penelitian

Tahun Akademik 2020/2021

Yogyakarta, April 2021

Telah diperiksa dan disetujui,

Pembimbing I Pembimbing II

Aristiono Nugroho, A.Ptnh., M.Si. Dwi Wulan Titik Andari, A.Ptnh., M.Pd.
NIP. 19620801 198403 1 006 NIP. 19640227 198503 2 006

ii
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL i
HALAMAN PENGESAHAN ii
DAFTAR ISI iii
DAFTAR GAMBAR v
DAFTAR TABEL vi
DAFTAR LAMPIRAN vii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Penelitian 1
B. Rumusan Masalah Penelitian 3
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian 3
D. Keaslian Penelitian 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teoritis
1. Hak Tanggungan 6
2. Respon 7
3. Strategi 8
B. Landasan Teori
1. Para Pihak Dalam Pelaksanaan HT-el 8
2. Ketentuan Pelaksanaan HT-el di Kantor Pertanahan 10
3. Potensi Masalah Pada HT-el 11
4. Peluang Penyelesaian Masalah HT-el 11
5. Perbedaan Hak Tanggungan Konvensional dengan Hak Tanggungan
Elektronik 12
C. Kerangka Pikir Penelitian dan Flowchart 13

BAB III METODE PENELITIAN

A. Format Penelitian 16
B. Lokasi Penelitian 16

iii
 C. Populasi dan Sampel Penelitian 16
D. Jenis, Sumber dan Teknik Pengumpulan Data
1. Data Primer 18
2. Data Sekunder 18
E. Teknik Analisis Data 19

DAFTAR PUSTAKA 21
LAMPIRAN

iv
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Flowchart kerangka pemikiran 15

v
 DAFTAR TABEL

Tabel 1. Perbandingan dengan peneliti sebelumnya 4

Tabel 2. Perbedaan Hak Tanggungan Konvensional dengan Hak
Tanggungan Elektronik 10

vi
 DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Daftar panduan wawancara 22

vii
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Penelitian

Seiring dengan perkembangan teknologi dan informasi yang terjadi, juga
terjadi dalam dunia perekonomian, bahkan perkembangan kebutuhan
masyarakat semakin tidak terkendali dan manusia harus mengikuti
perkembangan tersebut agar tetap dapat menjalankan kegiatan ekonominya.
Manusia memiliki kebutuhan yang beragam dan tidak pernah merasa puas.
Manusia mempunyai sifat selalu ingin memperbaiki dan meningkatkan kualitas
dalam hidupnya, manusia ini disebut makhluk ekonomi, sehingga hal tersebut
mendorong manusia untuk terus memenuhi kebutuhannya, padahal dibutuhkan
keuangan yang cukup dan stabil dalam rangka pemenuhan kebutuhan. Dalam
membantu orang memenuhi segala kebutuhannya tersebut, bank mempunyai
fungsi yang beragam dalam kehidupan sehari-hari bagi setiap anggota
masyarakat yang selalu berupaya mendapatkan pelayanan yang aman, nyaman,
mudah, dan lancar. Bank berfungsi sebagai “Financial Intermediary” dengan
kegiatan usaha pokok menghimpun dan menyalurkan dana masyarakat atau
pemindahan dana masyarakat dari Unit Surplus kepada Unit Deficit atau
pemindahan uang dari penabung kepada peminjam. Dengan kredit ini
seseorang dapat mendapatkan uang untuk membantu pemenuhan
kebutuhannya, bahkan untuk modal usaha agar menjadi manusia produktif
yang dapat meningkatkan perekonomiannya.
Di tengah pertumbuhan ekonomi, pelayanan publik bagi masyarakat untuk
mencapai Good Governance, menjadi tantangan bagi administrasi pertanahan
dalam menyelesaikan pekerjaan secara cepat, tepat dan efektif dengan tuntutan
kuantitas dan kualitas data. Sejalan dengan hal tersebut, Kementerian Agraria
dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) melakukan
peningkatan modernisasi pelayanan pertanahan guna menyesuaikan
perkembangan hukum serta teknologi. Secara konkret, Kementerian ATR/BPN
meluncurkan program modernisasi layanan pertanahan yang dinamakan

1
Layanan Pertanahan Terintegrasi Secara Elektronik. Layanan elektronik (E
Government) tersebut terdiri dari Layanan Hak Tanggungan Terintegrasi
secara Elektronik yang selanjutnya disebut dengan HT-el (pendaftaran hak
tanggungan, peralihan hak tanggungan, perubahan nama kreditor, penghapusan
hak tanggungan dan perbaikan data), Layanan Elektronik Informasi
Pertanahan, Zona Nilai Tanah (ZNT), Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT), pengecekan serta Modernisasi Layanan Permohonan Surat Keputusan
Pemberian Hak Atas Tanah. Pelaksanaan HT-el tersebut tidak terlepas dari 3
(tiga) pilar, yaitu (1) kantor pertanahan, (2) PPAT selaku pengguna layanan
HT-el, dan (3) Bank sebagai kreditur. PPAT sebagai mitra kerja dari kantor
pertanahan mengappresiasi dengan baik dengan adanya layanan HT-el
tersebut. Dengan memperhatikan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan, untuk mendukung kegiatan tersebut pada tahun 2019
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
mengeluarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan
Terintegrasi Secara Elektronik. Kemudian peraturan tersebut dicabut dan
digantikan dengan Peraturan Menteri Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak
Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
Kegiatan HT-el diimplementasikan mulai dari verifikasi dan validasi akun
pengguna sebagai mitra kerja Kementerian ATR/BPN, proses pendaftaran
sampai penerbitan HT-el, sehingga dengan hadirnya layanan terintegrasi tentu
akan meniadakan proses interaksi langsung antara pengguna layanan dan
pelaksana layanan hak tanggungan. Oleh karena itu, peran Kantor Pertanahan
termasuk kreditor dan PPAT sangat penting dalam menyukseskan seluruh
pelaksanaan layanan HT-el di Kabupaten Magelang. Dalam melaksanakan
suatu program baru, tentu mengalami kendala-kendala tersendiri, terutama
program tersebut melibatkan banyak pihak. Pentingnya dilakukan sebuah
penelitian untuk dapat mengetahui penyelenggaraan sistem HT-el telah
berjalan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, serta hambatan

2
 yang dihadapai oleh pelaksana maupun pengguna layanan tersebut guna
dilakukannya perbaikan untuk mencapainya Visi Kementerian ATR/BPN
tersebut.
Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang merupakan salah satu dari 42
Kantor Pertanahan yang menjadi pilot project pelaksanaan sistem HT-el
diselenggarakan sesuai dengan Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 444/SK-
DI.01.01/IX/2019 tentang Penunjukan Kantor Pertanahan Lokasi Pilot Project
Layanan Pertanahan Terintegrasi secara Elektronik. Pada awal pelaksanaan
sistem HT-el ini, Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang masih dalam proses
integrasi data dari manual ke digital untuk mendukung pelaksanaan kegiatan
HT-el ini.
Berdasarkan uraian diatas, peneliti tertarik untuk melakukan penelitian
mengenai pelaksanaan kegiatan Hak Tanggungan terintegrasi secara
elektronik, kendala yang dihadapi oleh Kantor Pertanahan, PPAT dan Bank
sebagai kreditur serta upaya penyelesaiannya. Judul yang akan diambil yaitu
“RESPON PARA PIHAK DAN STRATEGI KANTOR PERTANAHAN
DALAM PELAKSANAAN HAK TANGGUNGAN ELEKTRONIK (HT-EL)
(Studi di Kabupaten Magelang, Provinsi Jawa Tengah)".
B. Rumusan Masalah Penelitian
Dari latar belakang diatas, rumusan masalah yang peneliti teliti
diantaranya :
1. Bagaimana respon para pihak (PPAT, dan Bank) terhadap pelaksanaan
HT-el di Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang;
2. Bagaimana strategi Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang dalam
mengatasi permasalahan yang dihadapi para pihak dalam pelaksanaan HT-
el.
C. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Adapun tujuan dari penelitian yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui respon para pihak (PPAT, dan Bank) terhadap
pelaksanaan HT-el di Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang;

3
 2. Untuk mengetahui strategi Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang dalam
mengatasi permasalahan yang dihadapi para pihak dalam pelaksanaan HT-
el.
Adapun manfaat penelitian ini adalah :
1. Dapat dijadikan referensi bagi kantor pertanahan lain sebagai alternatif
penyelesaian yang dihadapi dalam pelaksanaan HT-el;
2. Dapat memberikan masukan terhadap Kementerian Agraria dan Tata
Ruang / Badan Pertanahan Nasional RI dan Pusat Data dan Informasi
(Pusdatin) tentang permasalahan yang dihadapi di dalam aplikasi tersebut.
D. Keaslian Penelitian
Beberapa peneliti pernah melakukan penelitian yang membahas tema yang
sama dengan penelitian ini, tetapi secara detail substansinya berbeda dengan
penelitian ini. Sebagai contoh, penelitian yang dilakukan oleh I Made Dwi
Gunarta (2020) dengan judul “Kualitas Layanan Hak Tanggungan Terintegrasi
secara Elektronik di Kantor Pertanahan Kabupaten Badung”. Dia
memfokuskan penelitian nya terhadap peningkatan dalam kecepatan
pemeriksaan berkas HT-el dan tidak sepenuhnya menyerahkan kepada system
HT-el yang disediakan. Adapun penelitian lain atas nama Sara Exaudia (2020)
dengan judul “Implementasi Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi secara
Elektronik di Kantor Pertanahan Kota Batam”. Dia melakukan penelitian
dengan memfokuskan terhadap pelaksanaan HT-el di Kantor Pertanahan Kota
Batam dengan melihat apakah pelaksanaan HT-el di kantor tersebut sudah
sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan
Terintegrasi Secara Elektronik.
Tabel 1. Perbandingan dengan peneliti sebelumnya
P E N E L I T I A N S E B E L U M N Y A
NO. PENELITI (TAHUN) JUDUL PENELITIAN HASIL PENELITIAN
1. I Made Dwi Gunarta (2020) “Kualitas Layanan Hak Meningkatkan respon
Tanggungan kecepatan pemeriksaan
Terintegrasi secara berkas dan tidak
Elektronik di Kantor sepenuhnya menyerahkan
Pertanahan Kabupaten kepada sistem HT-el.
Badung”

4
2. Sara Exaudia (2020) “Implementasi Perlu dilakukan
Pelayanan Hak penelitian lanjutan terkait
Tanggungan evaluasi implementasi
Terintegrasi secara HT-el terhadap Peraturan
Elektronik di Kantor dan Petunjuk Teknis.
Pertanahan Kota
Batam”
P E N E L I T I A N S A A T I N I
EKSPEKTASI
PENELITI (TAHUN) JUDUL PENELITIAN HASIL PENELITIAN
Muhammad Marwan Isa (2021) “Respon Para Pihak Mampu mengidentifikasi
dan Strategi Kantor permasalahan yang ada
Pertanahan dalam selama pelaksanaan
Pelaksanaan HT-el kegiatan HT-el yang
(Studi di Kabupaten dihadapi oleh pelaksana,
Magelang, Provinsi pengguna dan kreditur.
Jawa Tengah)” Upaya yang dilakukan
dalam mengatasi
permasalahan tersebut
dan akhirnya
memberikan masukan ke
Kementerian ATR/BPN
atas hasil yang dicapai.

5
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teoritis
1. Hak Tanggungan
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menjadi dasar unifikasi
Hukum Tanah Nasional yang menyediakan lembaga hak jaminan yang
kuat dan mampu memberi kepastian hukum untuk Hak Tanggungan.
Dalam Pasal 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan
Tanah (disingkat UUHT), menjelaskan pengertian HT yaitu:
“Hak tanggungan atas tanah beserta banda-benda yang
berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak
tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak
atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan
hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor
kreditor lain”.
Pasal 4 UUHT menyebutkan objek hak tanggungan, yaitu Hak Milik,
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan. Selain hak-hak atas tanah tersebut,
Hak Pakai atas tanah Negara yang dapat dipindahtangankan dapat juga
dibebani Hak Tanggungan. Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada
hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada
atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan
yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya
dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan.
Subjek hak tanggungan adalah adalah pemberi hak tanggungan dan
pemegang hak tanggungan. Adapun asas-asas hak tanggungan adalah asas
publisitas, asas spesialitas, dan asas tidak dapat dibagi-bagi. Dengan fungsi

6
 sebagai jaminan utang yang besarannya diperjanjikan dalam bentuk
perjanjian kredit atau utang.
Salah satu contoh permasalahan terkait dengan pendaftaran hak
tanggungan adalah objek hak tanggungan terjadi pemecahan yang didalam
APHT tidak disebutkan objek tersebut dapat dipecah. Dalam ketentuan
pasal 2 UUHT bahwa Hak Tanggungan pun mempunyai sifat tidak dapat
dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan di dalam APHT. Maka suatu Hak
Tanggungan dapat membebani secara utuh benda yang menjadi objeknya
dan setiap bagian daripadanya. Jika sebagian dari hutang dibayar,
pembayaran itu tidak membebaskan sebagian dari benda yang dibebani
Hak Tanggungan. Penyimpangan terhadap asas ini hanya dapat dilakukan
apabila hal tersebut diperjanjikan secara tegas di dalam APHT yang
bersangkutan. Sehingga apabila belum diperjanjikan di dalam APHT,
maka diwajibkan kepada PPAT agar merubah APHT yang sudah
dikeluarkan. Tentu saja dalam menghadapi permasalahan tersebut tidak
semua kantor pertanahan memberikan alternatif penyelesaian yang sama
dengan kantor pertanahan lainnya. Ada yang menganggap bahwa
pemecahan tersebut tidak bisa dilakukan, dan ada juga yang bisa dilakukan
pemecahan.
2. Respon
Djalaludin Rakhmat berpendapat bahwa respon adalah kegiatan
(activity) dari organisme itu bukanlah semata-mata suatu gerakan yang
positif, setiap jenis kegiatan (activity) yang ditimbulkan oleh suatu
perangsang dapat juga disebut respon. Secara umum respon atau
tanggapan dapat diartikan sebagai hasil atau kesan yang didapat dari
pengamatan tentang subjek, peristiwa atau hubungan-hubungan yang
diperoleh dengan menyimpulkan informasi dan menafsirkan pesan-pesan.
Sedangkan Soenarjo berpendapat bahwa istilah respon dalam komunikasi
merupakan kegiatan komunikasi yang diharapkan mempunyai hasil atau
setelah komunikasi dinamakan efek. Suatu kegiatan komunikasi itu
memberikan efek berupa respon dari komunikasi terhadap suatu pesan

7
 yang dilancarkan oleh komunikator. Sedangkan menurut Poerdawarminta,
respon diartikan sebagai tanggapan, reaksi dan jawaban.
Secara umum dapat dikatakan bahwa terdapat tiga faktor yang
mempengaruhi respon seseorang, yaitu :
a. Diri orang yang bersangkutan yang melihat dan berusaha memberikan
interpretasi tentang apa yang dilihatnya itu, ia dipengaruhi oleh sikap,
motif, kepentingan, dan harapannya;
b. Sasaran respon tersebut, berupa orang, benda, atau peristiwa. Sifat-
sifat sasaran itu biasanya berpengaruh terhadap respon orang
melihatnya. Dengan kata lain, gerakan, suara, ukuran, tindakan-
tindakan, dan ciri- ciri lain dari sasaran respon turut menentukan cara
pandang orang;
c. Faktor situasi, respon dapat dilihat secara kontekstual yang berarti
dalam situasi mana respon itu timbul mendapat perhatian. Situasi
merupakan faktor yang turut berperan dalam pembentukan atau
tanggapan seseorang.
3. Strategi
Strategi pemecahan masalah (Problem Solving) merupakan suatu
strategi pembelajaran yang didasarkan pada banyaknya permasalahan
yang membutuhkan penyelidikan autentik yakni penyelidikan yang
membutuhkan penyelesaian nyata dari permasalahan yang nyata.
Sedangkan menurut Purwanto, Strategi Pemecahan Masalah adalah suatu
proses dengan menggunakan strategi, cara, atau teknik tertentu untuk
menghadapi situasi baru, agar keadaan tersebut dapat dilalui sesuai dengan
keinginan yang telah ditetapkan.
B. Landasan Teori
1. Para Pihak Dalam Pelaksanaan HT-el
Dalam pelaksanaan HT-el tidak terlepas dari peran para pihak
pelaksanaannya, diantaranya pihak PPAT dan kreditur.

8
a. PPAT
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016, PPAT
merupakan pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat
akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu seperti hak atas
tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Tugas pokok seorang
PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah
dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan
data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Perbuatan hukum tersebut antara lain mencakup :
- Jual beli;
- Tukar menukar;
- Hibah;
- Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
- Pembagian hak bersama;
- Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
- Pemberian Hak Tanggungan;
- Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Dalam pelayanan HT-el ini, PPAT adalah pejabat yang membuat
Akta Pemberian Hak Tanggungan. PPAT yang dapat menggunakan
Sistem HT-el adalah PPAT yang sudah terdaftar di Aplikasi Mitra
Kerja PPAT pada mitra.atrbpn.go.id yang sudah melakukan validasi
data dan telah diverifikasi oleh kantor pertanahan.
b. Kreditur
Kreditur dalam pelayanan HT-el adalah pihak yang berpiutang
dalam satu hubungan utang-piutang tertentu. Kreditur yang dapat
menggunakan sistem HT-el adalah kreditur yang sudah terdaftar di
Aplikasi Mitra Jasa Keuangan pada mitra.atrbpn.go.id dan sudah
melakukan validasi data dan telah diverifikasi oleh kantor pertanahan.
Kreditur terbagi atas 2 (dua) yaitu perorangan dan badan hukum.

9
 Kreditor wajib terdaftar dan terverifikasi pada aplikasi Mitra Kerja
Jasa Keuangan dengan tata cara sebagai berikut:
- Untuk kreditur perorangan, sudah terdaftar sebagai pengguna
Aplikasi Sentuh Tanahku yang sudah terverifikasi dengan cara
mengakses sistem HT-el menggunakan akun diatas.
- Untuk kreditur badan hukum, jika mempunyai cabang maka
untuk mendaftarkan akun admin pusat, akun admin kantor
cabang, akun Supervisor/Penyelia dan akun operator. Sedangkan
untuk kreditur badan hukum yang berdiri sendiri mendaftarkan
akun admin pusat, akun Supervisor/ Penyelia dan akun operator.
2. Ketentuan Pelaksanaan HT-el di Kantor Pertanahan
Kantor pertanahan melaksanakan pelayanan HT-el menggunakan
Aplikasi Pelaksana HT-el dengan alamat resmi
https://htelpelaksana.atrbpn.go.id. Jika dalam hal tertentu terdapat
perubahan alamat, maka perubahan tersebut akan diumumkan melalui
saluran resmi yang dimiliki oleh Kementerian ATR/BPN. Permohonan
Pelayanan HT-el diproses setelah data permohonan dan biaya layanan
terkonfirmasi oleh Sistem HT-el. Kemudian dilakukan pemeriksaan
kesesuaian persyaratan, dokumen dan data permohonan serta konsep hasil
Pelayanan HT-el. Pemeriksaan dilaksanakan secara berjenjang oleh
verifikator, kepala subseksi (koordinator pelaksana) dan/atau kepala seksi
atau pejabat yang ditunjuk sampai dengan disahkannya Sertipikat HT-el
oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat aktif yang diberi kewenangan
untuk mengesahkan Sertipikat HT-el, kecuali untuk penghapusan Hak
Tanggungan (roya). Pemeriksaan berkas permohonan dilakukan terhadap
(1) Edisi Hak Tanggungan, (2) Nomor, Kode dan Peringkat Hak
Tanggungan, (3) Nomor, Tanggal Akta dan Nama PPAT, (4) Nilai Hak
Tanggungan, (5) Pemegang Hak Tanggungan, (6) Objek Hak Tanggungan,
(7) Pejabat yang mengesahkan. Apabila ditemukan kesalahan atau
kekurangan pada saat melakukan pemeriksaan sebelum hari kelima, maka
pejabat aktif yang berwenang untuk melakukan permintaan perbaikan

10
 berkas permohonan melalui Sistem HT-el. Apabila sebelum hari kelima
tidak dilakukan perbaikan berkas maka proses Pelayanan HT-el tidak
dapat dilakukan atau ditolak.
3. Potensi Masalah Pada HT-el
Dalam awal pelaksanaan sistem hak tanggungan terintegrasi secara
elektronik ini tidak terlepas dari masalah-masalah yang akan timbul
dikemudian hari. Permasalahan tersebut dapat dikategorikan menjadi 2
(dua) bagian, yaitu :
a. Permasalahan internal
Permasalahan internal sendiri meliputi permasalahan yang dihadapi
oleh kantor pertanahan sebagai pelaksana kegiatan. Permasalahan
yang biasa dihadapi oleh kantor pertanahan seperti objek hak
tanggungan sudah didaftarkan jauh sebelum sistem hak tanggungan
terintegrasi secara elektronik. Kemudian disaat akan melakukan
pelunasan hutang (roya) ke kantor pertanahan, sistem tidak dapat
terbaca sehingga harus dilakukan secara manual. Selain permasalahan
tersebut, yang paling sering dijumpai yaitu buku tanah masih belum
dilakukan secara digitalisasi. Hal tersebut membuat pelaksanaan hak
tanggungan elektronik mengalami masalah pada saat dilakukan
pendaftaran oleh pihak pengguna.
b. Permasalahan eksternal
Permasalahan eksternal meliputi pihak PPAT dan bank selaku
kreditur. Untuk permasalahan yang mereka alami biasanya pada saat
proses pendaftaran ke kantor pertanahan. Sering kali buku tanah
belum sama sekali terintegrasi secara elektronik, sehingga untuk
melanjutkan proses pendaftaran kedepannya mengalami
permasalahan.
4. Peluang Penyelesaian Masalah HT-el
Dari potensi permasalahan yang dapat timbul diatas, peluang
penyelesaian permasalahan tersebut bisa berhasil tergantung kebijakan apa
yang akan diambil oleh pejabat di lingkungan kantor pertanahan. Proses

11
 penyelesaian permasalahan tersebut setiap kantor pertanahan berbeda-
beda dalam melihat situasi permasalahan tersebut.
5. Perbedaan Hak Tanggungan Konvensional dengan Hak Tanggungan
Elektronik
Adapun perbedaan antara hak tanggungan konvensional dengan hak
tanggungan elektronik diantaranya :

Tabel 2. Perbedaan Hak Tanggungan Konvensional dengan Elektronik

Hak Tanggungan Hak Tanggungan
Konvensional Elektronik
Pelaksanaan APHT yang telah di ttd, PPAT langsung
wajib didaftarkan menggunakan aplikasi
paling lambat 7 hari untuk mendaftarkan
setelah APHT yang telah di
penandatanganan ttd.
Bentuk Sertipikat Non digital Digital
Penyelesaian Bisa lebih 7 hari 7 hari
Penggunaan Sistem manual Sistem Elektronik

Pelaksanaan HT konvensional masih menggunakan sistem manual

baik pada Kantor Pertanahan maupun pihak terkait seperti kreditor dan
PPAT. Jangka waktu penyelesaian pendaftaran HT konvensional adalah 7
hari. Tetapi pada kenyataan pelaksanaannya tidak dapat dipastikan berapa
lama penyelesaian sampai dengan penerimaan pemohon menerima
Sertipikat Hak Tanggungan. Sidik, SH (2014, 179) merangkum secara
sistematis mengenai tata cara pendaftaran HT konvensional yang diatur
dalam Pasal 13-14 UUHT sebagai berikut:
1. Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan.
2. PPAT dalam waktu 7 hari setelah ditandatanganinya pemberian Hak
Tanggungan wajib mengirimkan APHT dan warkah lainnya kepada
Kantor Pertanahan beserta membawa berkas berupa:
3. Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan
mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak
Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak atas
Tanah yang bersangkutan.

12
 4. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh
setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk
pendaftaran. Jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah
yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya
5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan
dibuatkan.
6. Kantor Pertanahan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang
memuat irah-irah, “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang
Maha Esa”, sehingga setipikat tersebut memiliki kekuatan
eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan dan kemudian
diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
Seiring dengan penerapan modernisasi tersebut, Kementerian
ATR/BPN melakukan inovasi pelayanan pertanahan dengan menerbitkan
layanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik (HT-el).
HT-el sebagaimana dimaksud pada Peraturan Menteri ATR/BPN
Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi
Secara Elektronik, yang pada tanggal 6 April 2020 peraturan tersebut
dicabut dan diganti menjadi Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun
2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik,
merupakan serangkaian proses pelayanan hak tanggungan dalam rangka
pemeliharaan data pendaftaran tanah yang diselenggarakan melalui sistem
elektronik yang terintegrasi. Kemudian sebagai pedoman dalam
pelaksanaannya diuraikan dalam Petunjuk Teknis Nomor 2/Juknis-
400.HR.02/IV/2020.
C. Kerangka Pikir Penelitian narasi dan flowchart
Pemerintah melalui Kementerian ATR/BPN sebagai penyelenggaran
pelayanan publik di bidang pertanahan mulai berbenah dalam meningkatkan
kualitas pelayanan sejalan dengan berbagai tuntutan kuantitas layanan
administrasi pertanahan. Berdasarkan visi Kementerian ATR/BPN tahun 2025
yaitu terwujudnya pengelolaan ruang dan pertanahan yang terpercaya dan
berstandar dunia, maka Kementarian ATR/BPN mewujudkannya secara

13
bertahap dengan ditetapkannya Road Map Peningkatan Kualitas Kementerian
ATR/BPN. Pada tahun 2020, perintah dalam mencapai visi adalah harus
mampu menerapkan sertipikat hak tanggungan elektronik secara nasional.
Pada tahun 2019 Kementerian ATR/BPN mengeluarkan suatu layanan
pertanahan yang berbasis elektronik, yaitu hak tanggungan terintegrasi secara
elektronik (HT-el) melalui Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020.
Hal ini merupakan suatu upaya untuk meningkatkan kualitas layanan, salah
satunya dengan modernisasi layanan publik yang memanfaatkan
perkembangan teknologi, informasi dan komunikasi. Pemanfaatan layanan
publik berbasis elektronik di tubuh Kementerian ATR/BPN diharapkan dapat
menjadi alternatif yang dapat mengembalikan tingkat kepercayaan masyarakat
kepada pemerintah. Jika kepercayaan masyarakat rendah maka hal ini akan
sulit bagi mereka untuk berfikir bahwa pemerintah dalam hal ini Kementerian
ATR/BPN akan sukses dengan kebijakan dan program mereka untuk melayani
masyarakat. Untuk itu membangun kepercayaan publik ini merupakan hal yang
penting untuk membuat pemerintah sukses terutama dalam menjalankan
kebijakan dan program programnya yang tentunya bertujuan untuk melayani
masyarakat dengan baik sesuai yang dibutuhkan dan diharapkan. Dalam awal
pelaksanaannya, respon yang diterima oleh PPAT serta bank sangat antusias.
Namun masih terdapat beberapa permasalahan yang dihadapi baik pengguna
layanan maupun pelaksana kegiatan. Sejak pelaksanaannya hingga saat ini,
berbagai macam bentuk strategi baik yang dilakukan oleh kantor pertanahan
maupun kementerian dalam menghadapi permasalahan.
Berdasarkan uraian di atas, untuk memahami maksud dan tujuan penelitian
ini, dapat digambarkan kerangka pemikiran pada bagan di bawah ini:

14
 PPAT BANK

Keterangan :

Diteliti

Gambar 1. Flowchart kerangka pemikiran

15
 BAB III
METODE PENELITIAN

A. Format Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode
penelitian kualitatif dengan pendekatan deskriptif. Menurut Sugiyono (2008),
penelitian kualitatif dapat diartikan sebagai human instrument, serta berfungsi
menetapkan fokus penelitian, dan memilih informan sebagai sumber data,
menilai kualitas data, analisis data, menafsirkan data dan membuat kesimpulan
atas temuannya. Informan dalam metode kualitatif berkembang terus
(snowball) secara bertujuan (purposive) sampai data yang dikumpulkan
dianggap memuaskan atau jenuh (redundancy). Penelitian kualitatif menurut
Saryono (2010), merupakan penelitian yang digunakan untuk menyelidiki,
menemukan, menggambarkan, serta menjelaskan kualitas/keistimewaan dari
pengaruh sosial yang tidak dapat dijelaskan, diukur atau digambarkan melalui
pendekatan kuantitatif.
B. Lokasi Penelitian
Lokasi penelitian yang akan diambil adalah Kantor Pertanahan Kabupaten
Magelang. Lokasi tersebut dijadikan peneliti untuk melakukan penelitian
dikarenakan pada bulan September 2019 pelaksanaan sistem HT-el
diselenggarakan pada 42 Kantor Pertanahan saja yang menjadi pilot project
sesuai dengan Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 444/SK-
DI.01.01/IX/2019 tentang Penunjukan Kantor Pertanahan Lokasi Pilot Project
Layanan Pertanahan Terintegrasi secara Elektronik, dan Kabupaten Magelang
merupakan salah satunya.
C. Subjek dan Objek penelitian
Adapun yang menjadi informan dalam penelitian ini, yaitu:
1. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang
2. Kepala Seksi Hubungan Hukum Pertanahan Kantor Pertanahan Kabupaten
Magelang

16
 3. Staff/petugas administrator sebagai pelaksana HT-el di Kantor Pertanahan
Kabupaten Magelang
4. Kreditor yang telah terverifikasi dan memilik akun sebagai pengguna HT-
el. Dalam hal ini peneliti hanya memilih 1 (satu) kreditor sebagai sampel
nya.
5. PPAT terdaftar sebagai pengguna HT-el. Jumlah PPAT yang ada di
Kabupaten Magelang sebanyak 93 orang, namun sampel yang peneliti
butuhkan minimal 2 atau 3 orang atau yang permohonan hak tanggungan
yang sering masuk di kantor pertanahan.
D. Variabel dan Definisi Operasionalnya
Data kualitatif yang dihasilkan melalui wawancara dengan pengguna serta
pelaksana sistem HT-el dengan menanyakan permasalahan yang dihadapi
dalam pelaksanaan sistem HT-el. Serta bagaimana strategi dari Kantor
Pertanahan Kabupaten Magelang untuk mengatasi permasalahan yang
dihadapi oleh pengguna serta pelaksana. Definisi operasional dalam penelitian
ini adalah :
1. Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang sebagai lembaga pemerintah di
Provinsi Jawa Timur yang melaksanakan tugas pemerintah di bidang
pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
2. Sistem HT-el adalah sistem yang dibuat oleh Kementerian Agraria dan
Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional RI untuk memberikan pelayanan
hak tanggungan yang terintegrasi secara elektronik.
Objek penelitian adalah Hak Tanggungan Elektronik (HT-el), yang
pengertiannya adalah pelayanan hak tanggungan dalam rangka pemeliharaan
data pendaftaran tanah yang diselenggarakan melalui sistem elektronik yang
terintegrasi. Batasan penelitian ini adalah jenis layanan HT-el berupa
pendaftaran Hak Tanggungan yang menguraikan pelaksanaan untuk
mengetahui kesesuaian pelaksanaan HT-el terhadap Petunjuk Teknis
pelayanan HT-el yang diterbitkan beberapa bulan setelah penyelenggaraan
sistem HT-el dilaksanakan. Selain itu peneliti juga akan menghimpun kendala

17
 yang terjadi pada saat pelaksanaan HT-el baik yang ada di kantor pertanahan,
PPAT selaku pengguna maupun bank selaku kreditur serta upaya
penyelesaiannya.
E. Jenis, Teknik Pengumpulan dan Sumber Data
Ada dua jenis data yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu data primer
dan data sekunder.
1. Data Primer
Sumber data primer yang digunakan adalah sumber data yang langsung
memberikan data kepada pengumpul data (Sugiyono 2008, 62). Data
primer penelitian ini diperoleh melalui jawaban atas pertanyaan-
pertanyaan yang diajukan oleh peneliti dalam wawancara langsung kepada
pengguna layanan dalam pelaksanaannya, yaitu:
a. Kepala Kantor Pertanahan, untuk mengetahui kebijakan apa yang
diambil dalam mengatasi permasalahan yang ada;
b. Pejabat/staf/petugas administrator yang menjadi pelaksana;
c. PPAT, untuk memperoleh data mengenai implementasi dan kendala
dalam pelayanan HT-el sebagai pihak terkait;
d. Kreditor yang telah terverifikasi dalam sistem HT-el, untuk
memperoleh data mengenai implementasi dan kendala dalam
pelayanan HT-el sebagai kreditor yang menerima HT.
2. Data Sekunder
Sumber data sekunder adalah sumber yang tidak langsung
memberikan data kepada pengumpul data, misalnya lewat dokumen
(Sugiyono 2008, 62). Data sekunder penelitian ini adalah dokumen berupa
peraturan perundang-undangan, buku, jurnal dan prosiding dari kegiatan
seminar dan sosialisasi HT-el di kantor-kantor pertanahan.
Teknik pengumpulan data penelitian sebagaimana telah diuraikan di
atas adalah sebagai berikut:
a. Wawancara
Wawancara akan dilaksanakan kepada pejabat dan staf pelaksana
permohonan HT-el di Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang, salah

18
 satu PPAT yang telah melaksanakan HT-el serta Kreditor yang telah
terverifikasi dan melaksanakan HT-el. Tujuan yang ingin dicapai
adalah untuk mengetahui permasalahan yang dihadapi dalam
pelaksanaan HT-el. Instrumen yang digunakan yaitu menggunakan
panduan wawancara. Adapun panduan wawancara yang akan
digunakan yaitu dengan wawancara mendalam. Wawancara
mendalam (in-depth interview) adalah proses memperoleh keterangan
untuk tujuan penelitian dengan cara tanya jawab sambil bertatap muka
antara pewawancara dengan informan atau orang yang diwawancarai,
dengan atau tanpa menggunakan pedoman (guide) wawancara,
dimana pewawancara terlibat dalam kehidupan sosial informan
(Rahmat, 2009). Panduan wawancara dapat dilihat pada daftar
lampiran halaman ….
b. Observasi Langsung
Observasi langsung merupakan kegiatan pengamatan, pencatatan dan
perekaman secara sistematik tahapan yang terjadi pada objek
penelitian. Fokus pengamatan kali ini dilakukan selain di kantor
pertanahan, PPAT dan kreditur juga menjadi fokus pengamatan dalam
pelaksanaan HT-el.
c. Studi Dokumen dan Peraturan
Studi dokumen merupakan cara pengumpulan data dengan mencari,
mengumpulkan dan mempelajari dokumen yang relevan dengan
penelitian berupa peninggalan tertulis berupa arsip, laporan, peraturan
perundang-undangan serta literatur lain yang berhubungan dengan
pelayanan HT-el.
F. Teknik Analisis Data
Analisis data adalah proses mencari dan menyusun secara sistematis data
yang diperoleh dari hasil wawancara, catatan lapangan, dan dokumentasi
sehingga mudah dipahami oleh diri sendiri maupun orang lain. Tahapan dalam
analisis kualitatif meliputi:

19
1. Penelitian awal seluruh data yaitu tahap telaah awal semua data, dengan
cara mengumpulkan semua data yang relevan dengan pertanyaan
penelitian. Data tersebut berupa hasil wawancara (data primer) dengan
pihak terkait maupun studi dokumen dan kajian literatur (data sekunder);
2. Reduksi data dengan membuang data relevan tetapi tidak diperlukan dalam
menyusun abstraksi. Wawancara dalam penelitian kualitatif tentu akan
mengalami perluasan informasi karena situasi dan kondisi dibuat sealami
mungkin, sehingga hanya diambil yang sesuai dengan tujuan penelitian;
3. Penyusunan abstraksi data dalam satuan informasi terkecil yang
mengandung makna, dan dapat berdiri sendiri. Data tersebut diperoleh dari
setiap pihak terkait dalam pelayanan HT-el, selanjutnya mengategorikan
sesuai dengan rumusan masalah yang dibuat, sehingga setiap implementasi
pihak terkait dilakukan pembahasan tersendiri. Tahap ini untuk memilih
data yang relevan mengetahui kesesuian antara pelaksanaan dengan
kebijakan yang berlaku dan kendala sebagai faktor penghambat serta
upaya penyelesaiannya.

20
 DAFTAR PUSTAKA

Jalaludin Rahmat, Psikologi Komunikasi, Bandung: Remaja Rosdakarya. 1999.

Henny Tanuwidjaja,Pranata Hukum Jaminan Utang dan Sejarah Lembaga Hukum

Notariat Bandung : Refika Aditama,2012

Purwanto, Edy. Desain Teks Untuk Belajar “Pendekatan Pemecahan Masalah”.

Jurnal IPS dan Pengajarannya. 1999

Poerdawarminta, Psikologi Komunikasi, Jakarta: UT. 1999

Rahmat, P. S. Penelitian kualitatif. Equilibrium. 2009

Sidik, SH, Perkembangan hukum jaminan di Indonesia, Raja Grafindo Persada,

Jakarta. 2014

Sugiyono, Memahami Penelitian Kualitatif, Alfabeta, Bandung. 2008

Soenarjo dan Djoenarsih S. Soenajo, Himpunan Istilah Komunikasi, Yogyakarta:

Liberty. 1983

PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah

Peraturan Menteri Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 9 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi
Secara Elektronik.

Petunjuk Teknis Nomor 2/Juknis-400.HR.02/IV/2020 tentang Pelayanan Hak

Tanggungan Secara Elektronik

21
LAMPIRAN 1

DAFTAR PANDUAN WAWANCARA PENELITIAN

RESPON PARA PIHAK DAN STRATEGI KANTOR PERTANAHAN
DALAM PELAKSANAAN HAK TANGGUNGAN ELEKTRONIK (HT-EL)
(Form PPAT dan Bank)

IDENTITAS RESPONDEN
Nama Lengkap :
Jabatan :

PERTANYAAN
1. Apakah dalam pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik Kantor
Pertanahan Kabupaten Magelang memberikan pelatihan terlebih dahulu?
2. Sudah berapa kali Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang memberikan
pelatihan tersebut?
3. Dalam pelaksanaan HT-el ini, apakah saudara mengalami permasalahan
didalamnya?
4. Jika terdapat, bisa dijelaskan permasalahan apa yang dihadapi?
5. Bagaimana tanggapan Kantor Pertanahan Kabupaten Magelang atas
permasalahan yang dihadapi?
6. Saran dan masukan terhadap pelayanan HT-el kedepannya?

22