Available online at http://ejournal2.undip.ac.id/index.

php/ruang/

Ruang
P-ISSN 1858-3881
Volume X Nomor X, Tahun, pp-pp E-ISSN 2356-0088

PENANGANAN PERMUKIMAN KUMUH BERBASIS KONSEP

LAYAK HUNI DI KELURAHAN TANAH TINGGI, KECAMATAN
JOHAR BARU, JAKARTA PUSAT
Khoirotun Hisan1, Kurnia Widi Ayuningtyas2, Dwirantika Maharani Putri Susetya3,
Avina Nilam Augustin4, Arfika Iffada Putri5 & Mussadun6
1,2,3,4&5
Mahasiswa Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro
6
Dosen Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro

Abstrak
Pertumbuhan penduduk perkotaan saat ini hampir terjadi di seluruh wilayah perkotaan yang ada di
Indonesia, khususnya di Kota Jakarta Pusat. Penyebab yang mendorong peningkatan pertumbuhan
penduduk di perkotaan karena tingginya angka urbanisasi. Urbanisasi yang terjadi di kota besar menjadi
salah satu faktor munculnya permukiman kumuh yang tidak layak huni. Salah satu daerah yang memiliki
pengaruh dari adanya urbanisasi dan memunculkan persoalan terkait permukiman kumuh adalah
Kelurahan Tanah Tinggi, Johar Baru yang diidentifikasi dari kondisi sosial, ekonomi, dan fisik yang
terdiri dari 6 variabel yaitu kepadatan bangunan, konstruksi bangunan, persampahan, keadaan drainase,
keadaan jalan, dan tata letak bangunan. Pendekatan dalam kajian ini yaitu pendekatan kualitatif yang
bersifat deskriptif untuk menjelaskan secara lebih mendalam kondisi dan penyebab permukiman kumuh
di Kelurahan Tanah Tinggi. Oleh karena itu, kajian ini bertujuan untuk menangani permukiman kumuh di
Kelurahan Tanah Tinggi dengan konsep layak huni dari hasil identifikasi penyebab permukiman kumuh.
Penanganan strategi yang dilakukan untuk mengatasi penyebab permukiman kumuh yaitu dengan melalui
konsolidasi lahan, pengelolaan sampah berbasis masyarakat, dan pemberian bantuan modal dana usaha.
Kata kunci: Kumuh; Perkotaan; Urbanisasi.

Abstract
Urban population growth is currently almost occurring in all urban areas in Indonesia, especially in the
city of Central Jakarta. The cause that drives the increase in urban population growth is due to the high
rate of urbanization. Urbanization in big cities is one of the factors in the emergence of uninhabitable
slums. One of the areas that has the influence of urbanization and raises problems related to slums in
Tanah Tinggi, Johar Baru which is identified from social, economic, and physical conditions consisting
of 6 variables, there are building density, building construction, waste, drainage conditions, road
conditions, and building layout. The approach in this study is qualitative approach that is descriptive to
explain in more depth the condition and cause of slums in Tanah Tinggi. Therefore, this study aims to
deal with slums in Tanah Tinggi with the concept of habitable from the identification of the causes of
slums. Handling strategies carried out to overcome the causes of slums is through land consolidation,
community-based waste management, provide financial assistance.
Keyword: Slum; Urban; Urbanization.

1. Pendahuluan penduduk perkotaan semakin meningkat

Fenomena urbanisasi saat ini telah
terjadi hampir di seluruh wilayah perkotaan
yang ada di Indonesia, khususnya di Jakarta
Pusat. Urbanisasi merupakan suatu proses
transformasi dari desa ke kota yang
meliputi wilayah atau daerah beserta
masyarakat di dalamnya yang dipengaruhi
oleh aspek fisik, aspek, sosial, aspek
ekonomi, aspek budaya dan aspek psikologi
masyarakatnya (Harahap, 2013). Tingginya
angka perpindahan penduduk dari desa ke
kota mengakibatkan pertumbuhan
dan mendorong peningkatan terhadap
kebutuhan permintaan hunian untuk
bertempat tinggal, serta permintaan
kebutuhan dasar layanan infrastruktur.
Tigginya urbanisasi di perkotaan
menyebabkan tumbuhnya permukiman
kumuh di sebagian kota karena pemerintah
tidak siap untuk mengatasi populasi dalam
hal penyediaan perumahan yang layak
(Nwanko, 2019).
Munculnya permukiman kumuh dan
tidak tertata di perkotaan sering dijumpai di

Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)

2 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang
lingkungan permukiman informal.
Penelitian yang dilakukan oleh Widyawati
(2015) menyebutkan bahwa faktor yang
menjadi indikasi kelayakan huni bagi
masyarakat di permukiman kumuh yakni
terkait dengan masalah kenyamanan dan
kesehatan. Saat ini, faktor yang menjadi
kelayakan huni di kawasan permukiman
kumuh tidak hanya itu saja, akan tetapi
keamanan juga merupakan faktor yang
dirasa penting dalam menjadikan suatu
kawasan menjadi layak huni.
Lokasi Kelurahan Tanah Tinggi,
Kecamatan Johar Baru khususnya di RW 6
dengan klasifikasi kawasan kumuh sedang
dan di RW 4, 7, dan 9 dengan klasifikasi
kawasan kumuh ringan pada tahun 2020.
Kelurahan Tanah Tinggi memiliki
permukiman yang penduduk dan bangunan
sangat padat padat, bangunan tidak teratur,
dan kualitas bangunan yang buruk. Dalam
mewujudkan permukiman yang layak huni
bagi masyarakat maka dapat dilakukan
strategi dalam penataan lingkungan
permukiman kumuh yang diharapkan dapat
memberikan pengaruh terhadap perubahan
lingkungan fisik, sosial, maupun ekonomi.
Jika dihubungakan dengan konsep livability
city maka srategi ini mampu mewujudkan
suatu kawasan permukiman yang layak dan
nyaman bagi penduduk untuk bertempat
tinggal maupun melakukan aktivitas
lainnya.
2. Kajian literatur
2.1 Permukiman kumuh
Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun
2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman bahwa permukiman kumuh
adalah permukiman yang tidak layak huni
karena ketidakteraturan bangunan, tingkat
kepadatan bangunan yang tinggi, dan
kualitas bangunan serta sarana dan
prasarana yang tidak memenuhi syarat.
Permukiman kumuh memiliki kesan terkait
dengan ketidaknyamanan, baik terhadap
lingkungan (misalnya kebersihan,
kesehatan lingkungan), udara (misalnya
sirkulasi, polusi), ketidaknyamanan
terhadap bangunan hunian (misalnya
kondisi material bangunan, jarak antar
bangunan), ketidaknyamanan terhadap
infrastruktur (air bersih, listrik, sanitasi,
drainase), serta ketidaknyamanan lainnya
(Joenso & Sari, 2020). Hal ini sejalan
dengan pengertian menurut Muta’ali &
Nugroho (dalam Zulkarnaini et al., 2019)
bahwa permukiman kumuh adalah
Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)
permukiman tidak layak huni yang
disebabkan oleh ketidakteraturan bangunan,
tingkat kepadatan bangunan yang tinggi
serta kualitas bangunan sarana prasarana
yang tidak memenuhi syarat. Bermukim di
permukiman kumuh merupakan suatu usaha
yang dapat dijangkau dan sesuai bagi
masyarakat yang berpenghasilan rendah
dan pendapatan yang tidak pasti karena
lokasinya sangat strategis degan lokasi
pekerjaan di perkotaan dan sumber mata
pencaharian (Turok & Saladin dalam
Zulkarnaini et al., 2019).
Berdasarkan pengertian diatas
terdapat ciri-ciri permukiman kumuh yang
dikemukakan oleh Jamaludin (dalam
Widyastuty & Ramadhan, 2019), ciri-ciri
permukiman kumuh dapat tercermin dari
fisik bangunan, pendapatan yang rendah,
kepadatan bangunan yang tinggi, sistem
sanitasi yang miskin atau tidak dalam
kondisi yang baik, kondisi sosial dengan
banyaknya tindakan kejahatan ataupun
kriminal, banyaknya masyarakat pendatang
yang bertempat tinggal dengan menyewa
rumah.
2.2 Permukiman layak huni (livable
settlement)
Permukiman layak huni menurut
Firdaus (2015) pada dasarnya merupakan
konsep perancangan yang menggabungkan
antara layak huni (livability) dengan aspek
permukiman (settlement). Livable sendiri
dalam mewujudkannya membutuhkan fisik
maupun habitat sosial sebagai peningkatan
kualitas hidup (Evan dalam Firdaus, 2015).
Gonta et al. (2020) juga menyatakan bahwa
fisik yang memadai dapat mendukung
aktivitas sosial ekonomi masyarakat,
sehingga terbentuk sinergitas dalam sistem
permukiman. Permukiman yang layak huni
tidak hanya memperhatikan rumah untuk
bertempat tinggal, namun juga
memperhatikan sarana dan prasarana
sebagai penunjang keberlangsungan
permukiman itu sendiri.
Selain aspek fisik, permukiman
layak huni juga dapat diwujudkan dalam
aspek sosial dan ekonomi yaitu dalam suatu
permukiman tidak mengalami degradasi
lingkungan, partisipasi masyarakat aktif
serta tersedia lapangan pekerjaan (Firdaus
& Nurini dalam Gultom & Sunarti, 2017).
Aspek fisik dapat dilihat dari kondisi rumah
atau bangunan, jalan lingkungan, drainase,
penyediaan air bersih, pengelolaan
persampahan dan air limbah, pengamanan
 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang 3

kebakaran serta ruang terbuka publik. Kelurahan Tanah Tinggi ditunjukkan pada
Aspek sosial dapat dilihat dari bentuk Tabel 2.
partisipasi masyarakat terhadap Tabel 2. Klasifikasi kawasan kumuh di
lingkungannya maupun sarana sosial seperti Kelurahan Tanah Tinggi. (BPS Provinsi DKI
ruang terbuka publik yang berfungsi Jakarta, 2017)
sebagai wadah untuk masyarakat Jumlah
Jumlah
RW Klasifikasi RT RT Kumuh
bersosialisasi. Adapun aspek ekonomi dapat RT
Kumuh
dilihat dari mata pencaharian dan tingkat 1, 2, 3, 4, 5, 6,
4 Ringan 10 9
pendapatan. 8, 9, 10
2.3 Data-data permukiman kumuh Sangat
5 18 5 1, 2, 3, 4, 5
Ringan
Kelurahan Tanah Tinggi 1, 3, 4, 5, 7, 8,
Terdapat 11 variabel kekumuhan 9, 10, 11, 13,
yang digunakan dalam pendataan RW 6 Sedang 18 13 14, 15, 16, 17,
kumuh tahun 2017 di DKI Jakarta, yaitu 18
kepadatan penduduk, kepadatan bangunan, 7 Ringan 12 6 1, 2, 3, 4, 5, 7
1, 4, 5, 7, 8, 9,
konstruksi bangunan tempat tinggal,
8 Sedang 18 13 10, 11, 13, 15,
keadaan ventilasi dan pencahayaan 16, 18
bangunan, tempat buang air besar, cara 1, 2, 4, 8, 9,
9 Ringan 16 8 10, 12, 16
membuang sampah, pengangkutan sampah,
keadaan drainase/saluran air, keadaan jalan 1, 2, 3, 4, 5, 9,
11 Sedang 16 12 10, 12, 13, 14,
lingkungan, penerangan jalan umum, dan 15, 16
tata letak bangunan. Berdasarkan hasil 1, 2, 3, 4, 5, 6,
12 Berat 11 10
kajian variabel kekumuhan tersebut, 7, 8, 9, 10, 11
didapatkan 10 kelurahan dengan jumlah 2.4 Strategi penanganan permukiman
RW kumuh terbanyak di DKI Jakarta yang kumuh
salah satunya merupakan Kelurahan Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor
Tinggi, yang ditunjukkan pada Tabel 1. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Tabel 1. Peringkat 10 kelurahan dengan jumlah Kawasan Permukiman, terdapat beberapa
RW kumuh terbanyak di DKI Jakarta tahun upaya yang dapat dilakukan dalam
2017. (BPS Provinsi DKI Jakarta, 2017) mencegah dan meningkatkan kualitas
Jumlah terhadap permukiman kumuh, yaitu dengan
Peringkat Kelurahan RW melakukan pengawasan dan pengendalian;
Kumuh
pemberdayaan masyarakat; pemugaran;
1 Penjaringan 12
2 Kampung Rawa 8 peremajaan; dan pemukiman kembali.
3 Tanah Tinggi 8 Upaya pemugaran dan peremajaan dapat
4 Mangga Dua Selatan 8 dilakukan pada status tanah yang legal,
5 Wijaya Kusuma 8 sementara itu upaya pemukiman kembali
6 Rawa Badak Utara 8 dilakukan pada status tanah yang ilegal.
7 Kali Baru 8 Adapun kegiatan yang dapat dilakukan
8 Manggarai 7 dalam upaya peremajaan diantaranya
9 Keagungan 7 adalah dengan melakukan land
10 Cipete Utara 6 consolidation, sementara itu, untuk upaya
Kelurahan Tanah Tinggi dengan pemukiman kembali salah satunya adalah
jumlah RW kumuh terbanyak ke-3 di DKI dengan pembangunan rumah susun
Jakarta sebanyak 8 RW diantaranya adalah (Kurniasari, Koestoer, & Suganda, 2018).
RW 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, dan 12. Klasifikasi Upaya lainnya yaitu pemberdayaan
kawasan kumuh di Kelurahan Tanah Tinggi masyarakat dilakukan dengan melibatkan
terbagi atas kumuh berat, sedang, ringan, partisipasi masyarakat mulai dari tahapan
dan sangat ringan. Kelurahan Tanah Tinggi analisis potensi dan masalah hingga tahapan
juga termasuk ke dalam sembilan kelurahan pengelolaan dan pemeliharaan. Oleh sebab
dengan jumlah RW kumuh berat terbanyak itu, dengan melakukan pemberdayaan
di DKI Jakarta Tahun 2017. masyarakat hasil perencanaan dapat lebih
Pada kelurahan Tanah Tinggi, yang mudah diterima oleh seluruh kalangan
termasuk ke dalam klasifikasi kumuh berat masyarakat karena lebih berorientasi pada
yaitu RW 12 dengan total 11 RT yang kepentingan-kepentingan masyarakat
memiliki persentase RT kumuh sebesar (Lestari & Sugiri, 2013).
90,9%. Adapun klasifikasi kumuh di

Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)

4 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang

2.5 Best practice Baan Mankong, dokumen-dokumen yang diakses secara

Thailand online, seperti Dokumen Pendataan RW
Komitmen pemerintah yang kuat Kumuh DKI Jakarta Tahun 2017, dan
dalam mewujudkan permukiman yang Dokumen Kecamatan Johar Baru dalam
layak huni dan berkelanjutan khususnya Angka 2019. Sementara itu, observasi
daerah perkotaan dilaksanakan dengan dengan menggunakan Google Street View
pencegahan kawasan permukiman kumuh dilakukan untuk mengetahui kondisi fisik
dan peningkatan kualitas lingkungan lingkungan di Kelurahan Tanah Tinggi,
permukiman. Salah satu kegiatan dalam yang dibutuhkan dalam tahapan
penanganan kawasan kumuh yakni terdapat identifikasi.
di Baan Mankong, Thailand yang 3.2. Tahap identifikasi permukiman
mengembangkan skema peningkatan kumuh
kualitas permukiman kumuh melalui Tahap identifikasi permukiman
pendekatan berbasis masyarakat dengan kumuh dilakukan dengan mengidentifikasi
menggunakan lembaga perantara CODI penyebab kekumuhan di Kelurahan Tanah
dalam sistem pembiayaannya (Nawawis, Tinggi berdasarkan kondisi sosial,
2020). Community Organization ekonomi, dan fisik lingkungan. Identifikasi
Development Institute (CODI) merupakan kondisi sosial dilihat berdasarkan tingkat
LSM yang memfasilitasi peningkatan migrasi, kelahiran, dan kepadatan
kesejahteraan masyarakat dengan berbasis penduduk. Identifikasi kondisi ekonomi
komunitas. dilihat berdasarkan mata pencaharian,
Meningkatnya urbanisasi dan harga pendapatan, dan jenis kepemilikan rumah.
lahan memunculkan kekhawatiran Sementara itu, identifikasi kondisi fisik
pemerintah pada perkembangan kemiskinan lingkungan dilakukan dengan cara
di perkotaan, mendorong pemerintah membandingkan kondisi eksisting di
Thailand untuk memulai program Baan Kelurahan Tanah Tinggi yang didapatkan
Mankong (secure housing) yang diawali dari hasil observasi Google Street View
pada tahun 2003. Tujuan dari program ini terhadap variabel-variabel yang
untuk meningkatkan kualitas permukiman menentukan kekumuhan berdasarkan
dan jaminan kepemilikan rumah tinggal Dokumen Pendataan RW Kumuh DKI
bagi masyarakat berpenghasilan rendah, Jakarta Tahun 2017 dan standar-standar
dengan target kota tanpa kumuh. yang berlaku. Variabel-variabel kondisi
Permukiman tersebut dibuat dengan konsep fisik lingkungan yang digunakan dalam
perumahan dengan bangunan vertikal (high penelitian ini ditunjukkan pada Tabel 3.
rise building). Metode yang diterapkan Tabel 3. Variabel kumuh. (BPS Provinsi DKI
dalam mencegah permukiman kumuh Jakarta, 2017)
tersebut dengan mengedepankan konsep No Variabel Kumuh
slum upgrading, reblocking, dan land 1. Kepadatan bangunan
sharing. Program ini sangat menekankan 2. Konstruksi bangunan tempat tinggal
keterlibatan masyarakat secara partisipatif 3. Pengangkutan sampah
untuk menangani permasalah perkotaan dan 4. Keadaan drainase/saluran air
lingkungan permukiman. 5. Keadaan jalan lingkungan
6. Tata letak bangunan
3. Metode
Pendekatan yang digunakan dalam 3.3. Tahap analisis strategi penanganan
penelitian ini yaitu pendekatan kualitatif permukiman kumuh
yang bersifat deskriptif, dengan tahapan Tahap analisis strategi penanganan
dalam penelitian ini terbagi atas beberapa permukiman kumuh dilakukan dengan cara
tahapan yaitu tahapan pengumpulan data, merumuskan strategi yang sesuai
tahapan identifikasi permukiman kumuh, berdasarkan hasil identifikasi permukiman
dan tahapan analisis strategi penanganan kumuh yang sudah dilakukan sebelumnya,
permukiman kumuh. sebagai rekomendasi bagi Pemerintah DKI
Jakarta dalam menangani permukiman
3.1. Tahap pengumpulan data
kumuh.
Tahap pengumpulan data dilakukan
dengan melakukan pengumpulan data 4. Hasil dan Pembahasan
sekunder dan observasi menggunakan 4.1. Identifikasi Permukiman Kumuh di
Google Street View. Pengumpulan data Kelurahan Tanah Tinggi
sekunder dilakukan terhadap literatur dan Kelurahan Tanah Tinggi masuk ke

Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)

 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang
dalam urutan 3 kawasan permukiman
kumuh DKI Jakarta Tahun 2017 dengan
luas sebesar 62,29 Ha. Kawasan
permukiman kumuh di Kelurahan Tanah
Tinggi salah satunya terletak di area
sebelah barat dekat rel kereta api, karena
lokasinya yang dekat dengan Stasiun Pasar
Senen. Permukiman di sepanjang area ini
tergolong padat karena letak lokasinya yang
cukup strategis (Widyawati, 2015). Adanya
letak kawasan yang strategis menjadikan
Kelurahan Tanah Tinggi memiliki peluang
urbanisasi tinggi, akibatnya terjadi
permukiman kumuh dengan tingkat
kelayakan huni yang rendah. Adapun untuk
mengidentifikasi permukiman kumuh di
Kelurahan Tanah Tinggi perlu ditinjau
berdasarkan kondisi sosial, ekonomi, dan
fisik lingkungan sebagai berikut.
A. Kondisi sosial
Kelurahan Tanah Tinggi merupakan
kelurahan dengan jumlah penduduk
tertinggi di Kecamatan Johar Baru. Pada
tahun 2019 jumlah penduduknya mencapai
42.329 jiwa yang apabila dibandingkan
dengan tahun 2018 sejumlah 42.015 jiwa,
jumlah penduduk pada tahun 2019 ini
mengalami kenaikan sebesar 0,33%. Hal ini
dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor
diantaranya yaitu 506 jiwa migrasi datang,
dan 577 jumlah kelahiran di tahun 2018.
Adapun kepadatan penduduk di Kelurahan
Tanah Tinggi mencapai 68.273/km2 atau
6.827.258/Ha (BPS Kota Jakarta Pusat,
2020) dan termasuk kepadatan tinggi
apabila dibandingkan dengan kepadatan
penduduk se-DKI Jakarta yakni 16.882
jiwa/km2. Besarnya angka kepadatan
penduduk tersebut merupakan salah satu
faktor pendorong timbulnya permukiman
Gambar 1. Lokasi RW kumuh Kelurahan Tanah Tinggi. (Hasil Analisis, 2020)
5
kumuh pada Kelurahan Tanah Tinggi.
B. Kondisi ekonomi
Mayoritas penduduk di Kelurahan
Tanah Tinggi bermata pencaharian sebagai
pekerja lepas dan wirausaha. Selain itu,
berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh
Amalia & Samputra (2020) terhadap 100
responden di Kelurahan Tanah Tinggi
diketahui bahwa mayoritas pendapatan
perkapita penduduk Kelurahan Tanah
Tinggi kurang dari Rp3.000.000 per bulan,
serta hanya 3% saja penduduk yang status
kepemilikan rumahnya milik pribadi.
Mayoritas penduduk yang masih menyewa
rumah tersebut tentunya perlu
mengeluarkan biaya yang lebih besar per
bulannya untuk membayar biaya sewa
rumah dibandingkan dengan yang status
rumahnya milik pribadi. Oleh sebab itu,
apabila ditinjau berdasarkan kondisi
ekonomi penduduk Kelurahan Tanah
Tinggi mayoritas penduduknya masih
tergolong miskin, dan menjadi salah satu
faktor penyebab timbulnya permukiman
kumuh pada kelurahan tersebut.
C. Kondisi Fisik Lingkungan
Kawasan kumuh di Kelurahan Tanah
Tinggi pada tahun 2020 terdiri atas 2
klasifikasi yaitu kawasan kumuh sedang
yang terletak di RW 6, dan kawasan kumuh
ringan yang terletak di RW 4, 7, dan 9.
Kawasan kumuh di Kelurahan Tanah
Tinggi ditunjukkan pada Gambar 1,
dimana seluruh kawasan kumuh pada
kelurahan ini tergolong pada tipologi
Kawasan Kumuh Padat Perkotaan.
Sementara itu, variabel yang dapat melihat
pengaruh suatu kawasan menjadi kumuh
dapat dilihat pada Tabel 4.
Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)
6 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang

Tabel 4. Variabel kekumuhan di Kelurahan Tanah Tinggi tahun 2020. (Hasil Analisis, 2020)
Variabel
No Gambar Kondisi Eksisting
Kumuh
Keseluruhan bangunan yang terdapat di
kawasan ini memiliki tingkat
Kepadatan
1. kepadatan yang sangat rapat yaitu
bangunan
sekitar 4 m2/orang, hampir tidak ada
jarak antar bangunan bertetangga.

Konstruksi Beberapa bangunan masih berbentuk

2. bangunan tempat semi-permanen yang dindingnya
tinggal terbuat dari kayu atau asbes.

Kondisi persampahan di Kelurahan

Tanah Tinggi sudah cukup
terkoordinir. Namun, di beberapa
Pengangkutan
3. kawasan seperti RW 6, dan 12, masih
sampah
banyak masyarakat yang membuang
sampah secara sembarangan ke sungai
maupun drainase.

Tergolong kurang baik karena

beberapa drainase di atasnya
dipasangkan kayu yang dijadikan
sebagai jalan area berdagang, sehingga
Keadaan
aliran air yang seharusnya dapat masuk
4. drainase/saluran
ke drainase menjadi terhambat dan
air
menyebabkan genangan ketika hujan.
Tidak hanya itu, beberapa jaringan
jalan lokal maupun lingkungan bahkan
tidak memiliki drainase.

Jaringan jalan lingkungan memiliki

kapasitas lalu lintas yang sempit
Keadaan jalan
5. dengan lebar jalan kurang dari 3 meter
lingkungan
dan tidak adanya trotoar/pedestrian
ways.

Pola penataan bangunan tergolong

Tata letak kurang teratur, terdapat bangunan yang
6.
bangunan dibangun secara liar, salah satunya
diatas saluran air.

Berdasarkan Tabel 4, dapat dilihat bangunan 9 m2/orang.

bahwa kawasan kumuh yang berada di
Kelurahan Tanah Tinggi dapat
diidentifikasi melalui beberapa indikator
kelayakan huni diantaranya yaitu:
1. Kepadatan bangunan
Berdasarkan variabel kepadatan
bangunan, pada wilayah studi memiliki
kepadatan sekitar 4 m2/orang. Hal ini tidak
menunjukkan permukiman yang layak huni
karena tidak sesuai dengan SNI 03-1733-
2004 tentang Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan.
Standar luasan bangunan per-rumah adalah
45 m2 dengan asumsi 1 KK terdiri dari 5
orang, sehingga minimal kepadatan
2. Konstruksi bangunan tempat tinggal
Berdasarkan UU RI No. 28 Tahun 2002
tentang Bangunan Gedung, struktur
bangunan merupakan bangunan yang stabil
dan kokoh, tidak retak-retak. Kriteria
konstruksi rumah yang layak huni yaitu
memenuhi persyaratan keselamatan
bangunan. Selain itu juga menjamin
kesehatan dari aspek pencahayaan,
penghawaan atau sirkulasi udara baik dan
tidak sembab, serta memenuhi kecukupan
luas minimum yaitu 7,2 m2/orang - 12
m2/orang. Sedangkan ditinjau dengan
keadaan konstruksi bangunan secara
eksisting (lihat Tabel 4.) masih terbuat dari

Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)

 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang
kayu dan asbes yang rawan terhadap iklim
ekstrim seperti hujan lebat sehingga
mengakibatkan kondisi rumah yang lembab
dan tidak kokoh.
3. Pengangkutan sampah
Kondisi sistem persampahan eksisting
di Kelurahan Tanah Tinggi (lihat Tabel 4.)
apabila ditinjau berdasarkan SNI 3242:
2008 tentang Pengelolaan Sampah di
Kawasan Permukiman seharusnya memiliki
peran serta masyarakat dalam
mengelolanya yaitu dengan konsep 3R
(Reuse, Reduce, Recycle), membayar iuran
atau retribusi sampah setiap
minggu/bulannya, menjaga kebersihan
lingkungan, dan bersosialisasi dalam
pengelolaan sampah lingkungan. Pada
kawasan permukiman kumuh di beberapa
RW ada yang telah menggunakan sistem
iuran/retribusi sampah, sehingga sampah di
area tersebut diangkut oleh petugas sampah
dengan menggunakan truk sampah. Namun,
di sebagian RW seperti RW 6 dan 12 tidak
ada sistem pengangkutan sehingga
masyarakat biasa mengumpulkan sampah di
pinggiran jalan lalu membuangnya ke
sungai atau aliran air terdekat.
4. Keadaan drainase/saluran air
Saluran drainase perkotaan dapat
direncanakan sebagai saluran terbuka
ataupun saluran tertutup bergantung
terhadap ketersediaan lahan dan keadaan
alam setempat, pembiayaan, operasi dan
pemeliharaan sebagaimana disebutkan
dalam SNI 02-2406-1991 tentang Tata Cara
Perencanaan Umum Drainase Perkotaan.
Selain itu, berdasarkan SNI 02-2406-1991
juga disebutkan bahwa sistem drainase
perkotaan terdiri dari saluran primer,
sekunder, tersier, kuarter, dan seterusnya.
Adapun standar pelayanan minimal
drainase memiliki indikator yaitu
tersedianya sistem jaringan drainase yang
mampu mengalirkan limpasan air sehingga
mencegah terjadinya genangan (lebih dari
30 cm, selama 2 jam) dan tidak lebih dari 2
kali setahun (Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum Nomor 01/PRT/M/2014 tentang
Standar Pelayanan Minimal Pekerjaan
Umum dan Penataan Ruang). Keadaan
drainase eksisting di Kelurahan Tanah
Tinggi (lihat Tabel 4.) sudah terdiri atas
saluran drainase primer, sekunder dan
tersier, serta cenderung memiliki saluran
drainase tertutup. Saluran drainase tertutup
tersebut sudah benar dilakukan pada daerah
yang minim lahan, namun pada Kelurahan
7
Tanah Tinggi saluran drainase tertutup
tersebut tidak dilengkapi dengan perawatan
saluran drainase, sehingga saluran drainase
tersumbat oleh sampah dan menyebabkan
terjadinya banjir di Kelurahan Tanah
Tinggi, terutama saat musim hujan.
5. Keadaan jalan lingkungan
Berdasarkan Most Livable City Index
yang dirilis oleh Ikatan Ahli Perencanaan
(IAP), menunjukkan bahwa tingkat
kenyamanan masyarakat kota untuk tinggal,
menetap, dan beraktivitas di suatu kota,
salah satunya yakni dilihat dari aspek
transportasi. Indikator dari aspek
transportasi tersebut dua diantaranya yaitu
kualitas kondisi jalan dan kualitas pejalan
kaki. Berdasarkan SNI 03-1733-2004
tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan, lebar jalan
lingkungan adalah ± 3-4 m, namun kondisi
jalan lingkungan di Kelurahan Tanah
Tinggi hanya memiliki lebar kurang dari 3
m dan beberapa jalan masih belum
dilengkapi dengan pedestrian ways.
6. Tata letak bangunan
Menurut Peraturan Menteri PUPR
Nomor 02 Tahun 2016, tata letak bangunan
harus memenuhi Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR) dan Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan (RTBL) seperti
pengaturan bentuk, besaran, perletakan dan
tampilan bangunan pada suatu zona. Selain
itu, harus melihat pengaturan blok
lingkungan, kavling, bangunan, ketinggian
dan elevasi lantai, konsep identitas
lingkungan, konsep orientasi lingkungan,
dan wajah jalan. Pada UU RI Nomor 28
Tahun 2002, bangunan gedung yang
dibangun di atas, dan/atau di bawah tanah,
air, dan/atau prasarana dan sarana umum
tidak boleh mengganggu keseimbangan
lingkungan, fungsi lindung kawasan,
dan/atau fungsi prasarana dan sarana umum
yang bersangkutan. Pada kondisi eksisting
orientasi bangunan mengikuti pola sirkulasi
jalan, dan beberapa bangunan liar dibangun
di sepanjang pedestrian ways yang
seharusnya dijadikan sebagai area pejalan
kaki.
4.2. Analisis Strategi Penanganan
Permukiman Kumuh di Kelurahan
Tanah Tinggi
Penanganan permukiman kumuh di
Kelurahan Tanah Tinggi dilakukan agar
tercipta lingkungan permukiman yang lebih
layak huni melalui strategi konsolidasi
lahan. Konsolidasi lahan adalah penataan
Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)
8 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang
kembali penguasaan dan penggunaan tanah
serta pengadaan tanah dalam rangka
kepentingan pembangunan untuk
meningkatkan kualitas lingkungan dan
pemeliharaan sumber daya alam dengan
melibatkan partisipasi masyarakat di
dalamnya (Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun
1991). Secara garis besar konsolidasi lahan
dilakukan untuk menata kembali tanah agar
pemanfaatannya menjadi lebih baik dengan
menambah sarana prasarana, ruang terbuka
hijau serta penataan kavling-kavling tanah
milik masyarakat agar lingkungan hunian
lebih berkualitas dan layak huni. Strategi
penanganan ini dilakukan dengan latar
belakang pemenuhan kebutuhan dasar
masyarakat seperti tersedianya hunian yang
layak dan dilengkapi dengan sarana
prasarana yang baik sebagai salah satu
bentuk prinsip dari Livable City (Lennart
1997:132 dalam Makalalag et al., 2019).
Konsolidasi lahan dapat diterapkan di
permukiman yang padat penduduk dan
kumuh terutama di pusat kota untuk dapat
diubah menjadi permukiman yang layak
huni dan sehat lingkungannya melalui
pembangunan rumah susun (Kapoh, 2017).
Mengingat Kelurahan Tanah Tinggi sendiri
memiliki jumlah penduduk tertinggi di
Kecamatan Johar Baru dan termasuk
kepadatan tinggi apabila dibandingkan
dengan kepadatan penduduk se-DKI Jakarta
sehingga dianggap dapat dilakukan
konsolidasi lahan. Namun para pemilik
diwajibkan untuk melepas sebagian
tanahnya untuk biaya pembangunan yang
disebut Sumbangan Tanah untuk Partisipasi
Pembangunan (STPP) untuk kebutuhan
fasilitas. Strategi penanganan melalui
konsolidasi lahan ini mampu menjawab
permasalahan permukiman kumuh yang ada
di Kelurahan Tanah Tinggi berdasarkan 5
variabel, yaitu kepadatan bangunan,
konstruksi bangunan tempat tinggal,
saluran air/drainase, prasarana jalan
dan tata letak bangunan. Adapun pada
variabel pengangkutan/pengelolaan
sampah memiliki strategi yang berbeda.
Konsolidasi lahan di Kelurahan
Tanah Tinggi khususnya dilakukan dalam
bentuk pembangunan rumah susun atau
vertical building. Berdasarkan SNI 03-
1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan,
standar dibangunnya rumah susun yaitu
dengan kepadatan penduduk >200 jiwa/Ha.
Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)
Berdasarkan klasifikasi kawasan,
Kelurahan Tanah Tinggi termasuk sangat
padat (>400 jiwa/Ha), yaitu 6.827.258
jiwa/Ha. Melalui konsolidasi lahan, tata
letak bangunan yang sebelumnya tergolong
kurang teratur dapat diatasi sehingga
terbentuk lingkungan permukiman yang
teratur dan seimbang antara hunian dan
sarana prasarana. Pada kondisi kepadatan
bangunan eksisting di Tanah Tinggi
sebelumnya sekitar 4 m2/orang yang mana
tidak mencerminkan permukiman yang
layak huni. Ketentuan dari standar luasan
bangunan per orang pada rumah susun yaitu
7,2 m2 (SNI 03-2846-1992) dan dengan
dibangunnya rumah susun ini konstruksi
bangunan tempat tinggal akan menjadi
lebih layak dari yang sebelumnya semi-
permanen dilakukan pembangunan dengan
mengganti konstruksi bangunan dari kayu
dan asbes menjadi kokoh dan lebih
permanen (SNI 03-1727-1989) serta
mempertimbangkan keselamatan bangunan.
Gambar 2. Ilustrasi pelaksanaan konsolidasi
lahan. (Direktorat Konsolidasi Tanah, 2010)
Melalui masyarakat yang
menyumbangkan sebagian tanahnya untuk
kebutuhan sarana prasarana dapat
menjawab permasalahan kondisi jalan
lingkungan yang ada di Kelurahan Tanah
Tinggi. Jalan yang sebelumnya sangat
sempit (>3 m) dapat dilakukan pelebaran
atau penataan kembali sesuai dengan SNI
03-1733-2004 dengan lebar jalan
lingkungan adalah ± 3-4 m. Adapun pada
lingkungan yang belum memiliki drainase
dapat diatasi melalui strategi ini dengan
membangun drainase tertutup karena lahan
yang minim serta pada kondisi drainase
yang tersumbat dapat dilakukan
pembersihan drainase atau
perawatan/pemeliharaan secara rutin setiap
sebulan sekali agar tidak ada penumpukan
 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang
sampah di drainase, sehingga dapat bekerja
secara optimal dan tidak menimbulkan
genangan atau banjir agar sesuai dengan
standar pelayanan minimal drainase yaitu
sistem jaringan drainase yang mampu
mengalirkan limpasan air sehingga
mencegah terjadinya genangan (lebih dari
30 cm, selama 2 jam) berdasarkan
Peraturan Menteri PU No. 01/PRT/M/2014.
Adapun pada permasalahan
pengelolaan sampah khususnya di RW 6
dan 12 memunculkan strategi pengelolaan
sampah skala lingkungan dengan
mengadopsi sistem 3R (Reuse, Reduce,
Recycle) berbasis masyarakat, dengan
peningkatan nilai jual sampah melalui
produk olahan seperti kompos, pakan
ternak, dan produk daur ulang (kerajinan)
sehingga mampu membantu ekonomi
masyarakat dengan meningkatkan
kemampuan masyarakat melalui
pemberdayaan masyarakat. Tingkat
kesadaran masyarakat yang rendah terhadap
pengelolaan sampah juga dapat diupayakan
dengan adanya kegiatan sosialisasi tentang
pemanfaatan limbah persampahan yang
benar.
Strategi penanganan konsolidasi
lahan mampu menjawab permasalahan
aspek fisik permukiman yang ada di
Kelurahan Tanah Tinggi dengan melakukan
prioritas pembangunan rumah, fasilitas,
kemudian diperhatikan juga aspek sosialnya
dengan melakukan peningkatan partisipasi
masyarakat dalam merawat atau
memelihara lingkungan permukiman yang
sudah dibenahi. Selanjutnya strategi
pengelolaan sampah skala lingkungan
dengan meningkatkan kemampuan
masyarakat dan pemberdayaan masyarakat
tadi juga penting dilakukan, karena selain
menyelesaikan permasalahan pengelolaan
sampah disisi lain dapat membantu
perekonomian masyarakat. Peran serta dari
Pemerintah juga dapat dilakukan dengan
memberikan modal dana usaha bagi
masyarakat yang ingin mengembangkan
usahanya namun terbatas akan modal
sehingga permasalahan ekonomi juga dapat
diatasi.
5. Kesimpulan
Berdasarkan identifikasi yang telah
dilakukan terkait kondisi sosial, ekonomi,
dan kondisi fisik yang terdiri dari 6 variabel
permukiman kumuh yaitu kepadatan
bangunan, konstruksi bangunan tempat
tinggal, pengangkutan sampah, keadaan
9
drainase/saluran air, keadaan jalan
lingkungan, dan tata letak bangunan,
Kelurahan Tanah Tinggi termasuk dalam
permukiman kumuh yang tidak layak huni.
Kondisi ekonomi yang tergolong miskin
serta kepadatan penduduk yang tinggi
akibat angka migrasi dan kelahiran menjadi
salah satu faktor pendorong timbulnya
permukiman kumuh. Selain itu,
berdasarkan kondisi fisik Kelurahan Tanah
Tinggi pada 6 variabel yaitu minimal
kepadatan bangunan hanya 4m2/orang yng
tidak sesuai dengan standar yaitu
9m2/orang, konstruksi tempat tinggal yang
terbuat dari kayu dan asbes yang rawan
terhadap iklim ekstrim, pengelolaan sampah
buruk karena masih terdapat warga yang
membuang sampah ke sungai, saluran
drainase yang tersumbat, lebar jalan
lingkungan yang tidak sesuai standar yaitu
kurang dari 3 meter, dan terdapat beberapa
bangunan liar yang dibangun di pedestrian
ways.
Kelurahan Tanah Tinggi yang
teridentifikasi kumuh tersebut, memerlukan
suatu penentuan strategi untuk menangani
berbagai permasalahan permukiman kumuh
yang muncul sesuai dengan konsep layak
huni. Penanganan yang dilakukan melalui
strategi konsolidasi lahan terkait
pembangunan rumah dengan konstruksi dan
fasilitas sarana prasarana yang memadai
sesuai dengan standar. Penanganan tersebut
dilakukan secara bertahap sesuai prioritas
penanganan yang telah ditentukan. Selain
itu juga dilakukan pemberdayaan
masyarakat terkait dengan pengelolaan
sampah dan pemberian bantuan modal
usaha oleh pemerintah yang dapat
membantu meningkatkan perekonomian.
Strategi penangangan yang diusulkan,
diharapkan mampu mewujudkan
permukiman yang sehat dan layak huni. Hal
ini dapat terealisasi dengan baik apabila ada
kerjasama yang baik dari pihak pemerintah
dan masyarakat setempat. Perlunya
kesadaran masyarakat yang tinggi untuk
bisa menjaga lingkungan dengan baik yang
dapat di mulai dari hal yang sederhana
sehingga mampu mewujudkan permukiman
yang layak huni dan mampu menciptakan
kenyamanan bagi semua pengguna.
Referensi
Amalia, L., & Samputra, P. L. (2020). Strategi
Ketahanan Ekonomi Keluarga Miskin
Penerima Dana Bantuan Sosial di
Kelurahan Tanah Tinggi Jakarta Pusat.
Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)
10 Hisan, Ayuningtyas, Susetya, Augustin, Putri & Mussadun / Ruang
SOSIO KONSEPSIA, 9(2), 113–1231.
https://doi.org/10.33007/ska.v9i2.1792
BPS Kota Jakarta Pusat. (2020). Kecamatan
Johar Baru dalam Angka 2019. Jakarta
Pusat: Badan Pusat Statistik Kota Jakarta
Pusat.
BPS Provinsi DKI Jakarta. (2017). Pendataan
RW Kumuh DKI Jakarta 2017. DKI
Jakarta: Badan Pusat Statistik Provinsi
DKI Jakarta.
Firdaus, F. M. (2015). Arahan Penataan
Kampung Nelayan Kejawan Lor dengan
Konsep Livable Settlement Pantai
Kenjeran, Surabaya. Jurnal Ruang, 1(4),
201–210.
Gonta, W. C., Astuti, W., & Hardiana, A.
(2020). Penilaian Penerapan Konsep
Livable Settlement di Permukiman Kota
Surakarta. Jurnal Desa-Kota, 2(2), 186–
202.
Gultom, L. H., & Sunarti. (2017). Pengaruh
Penataan Permukiman Kumuh untuk
Mencapai Livable Settlement
Kelurahan Tambakrejo Kota Semarang.
Jurnal Pembangunan Kota, 5(2), 140–
148.
Harahap, F. R. (2013). Dampak Urbanisasi Bagi
Perkembangan Kota Di Indonesia. Jurnal
Society, I(1), 35–45.
Joenso, R. C., & Sari, S. R. (2020). Klasifikasi
Kekumuhan dan Konsep Penanganan
Permukiman Kumuh Perkotaan (Studi
Kasus: Permukiman Lampu Satu,
Merauke). Jurnal Arsitektur ARCADE,
4(2), 94–100.
Kapoh, S. J. (2017). Pengaturan Konsolidasi
Tanah untuk Pembangunan Perumahan
Menurut UU No. 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Lex et Societatis, 5(6), 113–120.
KOTAKU. (2017). Kebijakan dan Strategi
Pembangunan Kawasan Permukiman
Perkotaan dan Peredesaan. Retrieved
from kotaku.pu.go.id
Kurniasari, L., Koestoer, R. H., & Suganda, E.
(2018). Konsep Penanganan Permukiman
Kumuh Kelurahan Kotabaru Kota Serang.
Jurnal Manusia & Lingkungan, 25(2),
66–72. https://doi.org/10.22146/jml.24979
Lestari, I. D., & Sugiri, A. (2013). Peran Badan
Keswadayaan Masyarakat dalam
Penanganan Permukiman Kumuh di
Podosugih, Kota Pekalongan. Jurnal
Teknik PWK, 2(1), 30–41.
Makalalag, A., Gosal, P. H., & Hanny, P.
(2019). Kajian Kota Kotamobagu Menuju
Kota Layak Huni (Livable City). Jurnal
Spasial, 6(2), 199–121.
Nawawis. (2020). Baan Mankong Jalan Lain
Peningkatan Kualitas Kawasan Kumuh
Perkotaan di Thailand. Retrieved from
www.nawasis.org/
Nwanko, S. I. (2019). The Impact of Climate
Ruang (Vol.x No. x, Tahun, pp-pp)
Change on Urban Slums in Nigeria (pp.
359–370). ResearchGate. Retrieved from
https://www/researchgate.net/publication/
334732844
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi
Tanah.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat Nomor
02/PRT/M/2016 tentang Peningkatan
Kualitas terhadap Perumahan Kumuh dan
Permukiman Kumuh.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
01/PRT/M/2014 tentang Standar
Pelayanan Minimal Pekerjaan Umum dan
Penataan Ruang.
Republik Indonesia. (2002). Undang-Undang
Republik Indonesia Nomor 28 Tahun
2002 tentang Bangunan Gedung.
Republik Indonesia. (2011). Undang-undang
Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan
di Permukiman.
SNI 02-2406-1991 tentang Tata Cara
Perencanaan Umum Drainase Perkotaan.
SNI 03-1727-1989 tentang Perencanaan
Pembebanan untuk Rumah dan Gedung.
SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara
Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan.
SNI 03-2846-1992 tentang Tata Cara
Perencanaan Kepadatan Bangunan
Lingkungan, Bangunan Rumah Susun
Hunian.
SNI 3242: 2008 tentang Pengelolaan Sampah di
Kawasan Permukiman.
UN Habitat. (2003). Slums of the World: the
Face of Urban Poverty in the New
Millennium. Nairobi: United Nations
Human Settlements Programme.
Widyastuty, A. A. S. A., & Ramadhan, M. E.
(2019). Upaya Penataan Kawasan
Permukiman Kumuh (Studi Kasus
Kelurahan Morokrembangan Kota
Surabaya). In Prosiding Seminar Nasional
Pembangunan Wilayah dan Kota
Berkelanjutan (pp. 166–176).
Widyawati, L. (2015). Kenyamanan dan
Kelayakan Huni bagi Masyarakat
Permukiman Padat di Tanah Tinggi
Jakarta Pusat. Kalibrasi, 10, 55–67.
Zulkarnaini, W. R., Elfindri, & Sari, D. T.
(2019). Faktor-Faktor yang
Mempengaruhi Permukiman Kumuh di
Kota Bukittinggi. Jurnal Planologi, 16(2),
169–188.