Machine Translated by Google

Pembiayaan Rumah Syariah melalui Musyarakah Mutanaqisah

dan Akad al-Bay' Bithaman Ajil: Analisis Perbandingan

oleh

Ahamed Kameel Mydin Meera & Dzuljastri Abdul Razak

Departemen Administrasi Bisnis

Kulliyyah Ilmu Ekonomi dan Manajemen
Universitas Islam Internasional Malaysia
Jalan Gombak
53100 KUALA LUMPUR
Selangor, Malaysia

akameel@iiu.edu.my*
dzuljastri @ iiu.edu.my

Ahamed Kameel Mydin Meera dan Dzuljastri Abdul Razak masing-masing adalah Associate Professor
dan Senior Academic Fellow di Department of Business Administration, Kulliyyah of Economics and
Management Sciences, International Islamic University Malaysia.

*Penulis yang sesuai

Machine Translated by Google

Pembiayaan Rumah Syariah melalui Musyarakah Mutanaqisah dan al-Bay'

Kontrak Bithaman Ajil: Analisis Perbandingan

oleh

Ahamed Kameel Mydin Meera & Dzuljastri Abdul Razak

Abstrak

Pembiayaan rumah mengambil sebagian besar pendapatan masyarakat. Sebagai

alternatif dari pembiayaan rumah konvensional berbasis bunga, beberapa mode syariah
saat ini ada, yang dominan di antaranya adalah al-Bay' Bithaman Ajil (BBA) dan Musyarakah .
Kontrak Kemitraan Mutanaqisah (MMP). BBA adalah kontrak murabahah , berdasarkan
prinsip jual beli sedangkan MMP terdiri dari kontrak musyarakah (kemitraan) dan kontrak
ijarah (sewa) di mana ekuitas pemodal mengikuti metode saldo yang semakin berkurang.
Para ulama sepakat tentang kebolehan akad MMP secara syari'ah , namun demikian,
tidak ada konsensus tentang kebolehan akad BBA.
Para sarjana Timur Tengah umumnya tidak menyetujui BBA, yang sebaliknya populer
di Malaysia, Indonesia, Brunei dll. Makalah ini adalah makalah teoritis yang
membandingkan dua kontrak ini untuk pembiayaan aset, dari perspektif Islam dan
ekonomi. Makalah ini menyimpulkan bahwa MMP memiliki beberapa keunggulan
dibandingkan BBA bagi pelanggan. Selain menjadi konsensus syariah, dapat dibuat
untuk menghindari bunga (riba) secara total dengan menggunakan beberapa sewa atau
indeks harga rumah sekaligus mengurangi biaya rumah dan durasi pembiayaan. Saldo
pembiayaan, kapan saja, tidak pernah melebihi harga asli aset, tidak seperti di bawah
BBA yang memungkinkan. Ketika dilaksanakan melalui koperasi, MMP juga dapat
memberikan jalan investasi bagi anggota tanpa berkontribusi pada masalah ekonomi
makro melalui proses penciptaan uang cadangan fraksional; dan karenanya dikatakan
konsisten dengan maqÿsid al-Syar'ah. Makalah ini juga memberikan catatan derivasi
matematis untuk MMP.

I. Pendahuluan

Rumah merupakan kebutuhan pokok bagi kehidupan manusia. Setiap orang membutuhkan tempat berteduh untuk istirahat, tidur,

kenyamanan dan perlindungan dari sinar matahari dan hujan. Ini adalah tempat tinggal yang nyaman bersama keluarga.

Oleh karena itu, memiliki rumah yang bagus merupakan dambaan setiap orang. Orang memenuhi kebutuhan ini dengan

membangun rumah sendiri, membeli atau menyewanya dari orang lain. Memang, pembayaran

untuk hipotek rumah biasanya membutuhkan sebagian besar pendapatan bulanan seseorang. Konvensional

hipotek rumah, tentu saja, berdasarkan bunga dan dilarang dalam Islam. Demikian,

Lembaga keuangan Islam telah memperkenalkan sejumlah mode yang sesuai dengan Syariah untuk

kepemilikan rumah yang dominan adalah al-Bay' Bithaman Ajil (BBA) dan

Kontrak Kemitraan Musyarakah Mutanaqisah (MMP). BBA adalah yang populer

konsep di negara-negara seperti Malaysia, Indonesia dan Brunei sedangkan MMP secara luas

2
Machine Translated by Google

dipraktekkan di Timur Tengah, Amerika Serikat, Kanada, Inggris dan Australia. Itu

Ulama Syari'ah Timur Tengah tidak menyetujui kontrak BBA, dengan alasan serupa

ke pinjaman konvensional. Memang, teori keuangan memprediksi bahwa mode Islam seperti

BBA untuk bertemu dengan mitra konvensionalnya karena hukum satu harga (Lihat Meera

dan Larbani 2004). Konvergensi ini telah menyebabkan keuangan Islam berkembang pesat; dari

menjadi perbankan 'laba-rugi' untuk pembiayaan murabahah dengan suku bunga tetap , dan sekarang menuju a

mode pembiayaan suku bunga mengambang. Bank Sentral Malaysia, misalnya, telah menyetujui

BBA 'floating-rate' di mana pelanggan membayar jumlah cicilan bulanan yang lebih tinggi, tetapi setelah itu

mendapatkan potongan harga berdasarkan tingkat bunga pasar yang berlaku1 .

Memang, banyak pelanggan BBA yang menunjukkan ketidakpuasan atas implementasinya.

Terperangkap tanpa banyak pilihan, penerapan BBA secara luas di bagian ini

dunia, bagaimanapun, telah menempatkan pelanggan serta bankir dalam bahaya terutama selama

kondisi ekonomi yang fluktuatif. Ini karena BBA mirip dengan 'hutang . dengan suku bunga tetap

pembiayaan'. Selama krisis keuangan Asia Timur 1997, misalnya, ketika suku bunga

melonjak, bank syariah tidak dapat bereaksi, sehingga menyebabkan peluang arbitrase yang sangat besar2 .

Selain itu, hal ini juga menyebabkan masalah likuiditas dan manajemen risiko.

Oleh karena itu, perbankan dan keuangan Islam dipaksa untuk berubah lebih jauh; menjadi satu

yang sesuai dengan syariah dan 'ramah' kepada pelanggan sambil juga menanggung likuiditas dan

risiko lain yang 'sebanding' dengan perbankan konvensional.

Tujuan dari makalah ini adalah untuk membuat analisis teoritis antara BBA dan

kontrak MMP. Untuk kepentingan pembaca yang tertarik, praktisi dan guru dari

Perbankan dan keuangan Islam, makalah ini juga memberikan catatan derivasi matematis untuk

kontrak MMP.

II. Kontrak al-Bay Bithaman Ajil (BBA)

BBA pada dasarnya adalah kontrak penjualan yang memberi pembeli manfaat dari penundaan

pembayaran, dimana harga yang ditangguhkan dari objek penjualan membawa keuntungan tambahan. Ini adalah sebuah

perpanjangan kontrak murabahah (biaya plus), dimana komoditas yang dipertukarkan adalah

1
Perhatikan bahwa ini tidak hanya membuat mode Islami menjadi tergantung pada suku bunga, tetapi juga dapat menimbulkan
masalah arus kas potensial karena mengharuskan pelanggan untuk memiliki jumlah uang tunai bulanan yang tinggi dibandingkan
dengan konvensional.
2
Memang, ini mendorong Menteri Keuangan Malaysia saat itu untuk menyarankan kemungkinan membuat mode pembiayaan
Islam didasarkan pada tingkat variabel (Business Times, 22 April 1998).

3
Machine Translated by Google

"dikirim" segera tetapi harga jual (dengan keuntungan) dibayar dengan mencicil, dalam jangka waktu yang lama

periode ( murabahah itu sendiri umumnya untuk periode pendek). Sementara BBA secara luas

digunakan di Malaysia, Indonesia, Brunei dan beberapa negara lain, telah mengalami

banyak kontroversi di antara para fuqaha di seluruh dunia sehubungan dengan kebolehannya; di mana

sebagian besar sarjana Timur Tengah telah menolaknya. Meskipun beberapa dewan Syariah

telah menyetujui kebolehannya, pedoman dari Dewan Ideologi Islam

(Pakistan) dalam laporannya tentang penghapusan bunga menyatakan bahwa3 :

Namun, meskipun cara pembiayaan ini dipahami diperbolehkan di bawah syariah, tidak
dianjurkan untuk menggunakannya secara luas atau sembarangan mengingat bahaya yang
menyertainya membuka pintu belakang untuk transaksi berdasarkan bunga.

Dalam sistem konvensional, pembiayaan rumah tentunya biasanya berbasis bunga dan dilarang dalam Islam4 .

Pembiayaan rumah BBA saat ini, bagaimanapun, tidak banyak mengubah

persamaan di atas. Alih-alih membebankan bunga pelanggan, pemodal membebankan keuntungan yang

diperoleh melalui kontrak jual beli yang diizinkan dalam Islam5 , tapi sayangnya, tingkat

keuntungan tergantung pada tingkat bunga pasar karena kegiatan arbitrase6 . Karena itu,

sementara BBA dipraktekkan sebagai syariah compliant di beberapa negara, tetap saja,

konvergen ke mode konvensional di mana rumus komputasi mirip dengan

konvensional dan di mana tingkat keuntungan mengikuti tingkat bunga pasar.

Perbedaan arus antara BBA tingkat tetap dan mode konvensional adalah

bahwa begitu tingkat keuntungan ditetapkan di BBA, katakanlah 7% per tahun, itu akan tetap sama

untuk seluruh jangka waktu pembiayaan. Ini, pada kenyataannya, menyebabkan masalah bagi pemodal karena

sulit untuk memperkirakan secara akurat biaya dana dan karenanya tingkat keuntungan yang sesuai

dalam jangka waktu yang lama seperti 20 tahun, karena volatilitas kondisi ekonomi. Ini

3
Dewan Ideologi Islam Pakistan, (1977), Penghapusan Kepentingan dari Ekonomi, Islamabad:
Pemerintah Pakistan.
4
Umumnya, hipotek konvensional dipatok terhadap suku bunga dasar pinjaman bank (BLR) ditambah spread, misalnya
6,4% pa BLR ditambah spread 2,0% pa (yang sama dengan 8,4% per tahun). Dengan demikian, harga pinjaman
bervariasi sesuai dengan perubahan BLR yang tergantung pada kondisi ekonomi negara. Jika, misalnya, BLR pindah
ke 6,7% pa, tingkat hipotek kemudian direvisi menjadi 8,7% pa dan seterusnya.
5
Hal ini didasarkan pada ayat Al- Qur'an yang sering dikutip (al-Baqarah, 2:275) yang menyatakan bahwa Allah
menghalalkan perdagangan dan mengharamkan riba.
6
Yang mana Syaikh Nizam Yaquby dan Muhammad Taqi Usmani, dalam sebuah fatwa 1998, menyetujui begitu lama
tolok ukur berbasis bunga seperti itu tidak membuat kontrak pada tingkat variabel.

4
Machine Translated by Google

mendorong pelanggan untuk membiayai kembali rumah mereka dari BBA ke konvensional selama rendah

periode bunga dan sebaliknya.

2.1 Masalah Operasional Pembiayaan Rumah BBA

BBA adalah fasilitas yang disediakan oleh pemodal untuk membantu nasabah membayar biaya

pembiayaan, misalnya rumah, selama jangka waktu pembiayaan, misalnya 20 tahun, dengan tingkat bunga tetap

ditentukan oleh pemodal. Pemodal awalnya membeli rumah dari pelanggan (jumlah biaya pembiayaan) dan

menjualnya kembali ke pelanggan, ditambah margin keuntungannya7 .

Sebagai penjual properti, syari'at mewajibkan bank untuk memegang kepemilikan

properti dan untuk menahan semua kewajiban yang timbul, termasuk cacat. Tapi saat ini, BBA

dokumentasi menunjukkan bahwa bank hanya bertindak sebagai pemodal daripada penjual dan

mengecualikan dirinya dari semua kewajiban. Hal ini tentu saja mengabaikan prinsip syariah “al

Ghorm bil Ghonm” (tidak ada imbalan tanpa resiko), “Ikhtiar” (penambahan nilai atau usaha) dan “al

Kharaj bil Daman” (setiap keuntungan harus disertai dengan kewajiban), dengan demikian memberikan

keuntungan BBA yang akan terlibat dengan riba.

Isu yang menjadi perhatian di sini adalah ketersediaan iwad (nilai tandingan) di BBA

pembiayaan. Menurut Rosly (2005), Al-Qur'an menggunakan perdagangan (al-bay) karena keuntungan

dihasilkan dari perdagangan menggabungkan pengambilan risiko, sedangkan keuntungan kontraktual dari pinjaman

transaksi (riba) bebas risiko. Lebih lanjut menegaskan bahwa al-bay menyiratkan keberadaan iwad .

disyaratkan oleh syariat untuk menjadi keuntungan yang halal dalam Islam. Tiga elemen iwad itu

yang harus ada adalah resiko (ghorm), kerja dan usaha (ikhtiar) dan kewajiban (daman).

Iwad adalah sifat dasar atau conditio sine quo non dari suatu penjualan yang halal atau halal

teluk), karena penjualan tentu merupakan pertukaran nilai terhadap pengembalian yang adil dan kompensasi untuk

barang atau jasa yang dipertukarkan8 . Menurut Ibn al-'Arabi

(d.543H/1148), setiap kenaikan yang tanpa iwad atau nilai tandingan yang sama, adalah riba.

7
Memang, oleh karena itu BBA umumnya juga melibatkan kontrak bay al-inah yang tidak disetujui oleh semua
sekolah kecuali sekolah Syafi'i yang mengizinkannya dengan kebencian (Lihat Mustafa Omar Mohammed,
Kontrak Keuangan Islam (Modul 2), Materi Kursus Fiqh Muamalat, Universitas Islam Internasional Malaysia, hal.17).
Selanjutnya, penting untuk dicatat bahwa sebagian besar jika tidak semua bank syariah beroperasi di bawah sistem
cadangan fraksional. Ini berarti bahwa bank-bank Islam, seperti rekan-rekan konvensional mereka, juga menciptakan
uang fiat dari apa-apa selain mengucurkan uang yang baru dibuat ini menggunakan mode pembiayaan Islam.
Meera dan Larbani (2004) dan lain-lain telah mempertanyakan kepatuhan syari'ah dari penciptaan uang kertas
itu sendiri, sebuah isu yang para ulama syari'ah masih diam tentang.
8
Rosly (2005), hal.40.

5
Machine Translated by Google

Iwad adalah syarat wajib yang harus dipenuhi dalam perdagangan (al-bay) karena membawa serta

rasa kesetaraan dan keadilan ke dalam bisnis yang menjadikannya lebih unggul daripada yang menghasilkan bunga

sistem.

Rosly (2005) juga berpendapat bahwa tidak ada pengambilan risiko dalam pembiayaan BBA saat ini,

dan, karenanya, tidak sesuai dengan konsep al-bay dalam Al-Qur'an. Daman (kewajiban) juga harus

ada dalam transaksi perdagangan dimana pemasok memberikan jaminan atas barang yang dijual.

Namun dalam pembiayaan rumah BBA saat ini, nasabah terpaksa menghadapi kesulitan keuangan

beban membayar rumah bahkan sebelum selesai, karena ia telah terlibat dalam

'kontrak utang' dengan bank di awal. Dengan mengabaikan konsep iwad, BBA

kontrak tidak dilihat sebagai sesuai dengan maqashid al-Syariah yang menghilangkan kesulitan (raf'

al-haraj) dan mencegah kerusakan (daf' al-darar) di bidang ekonomi, sehingga meninggalkan

kesejahteraan orang yang tidak terlindungi – kemungkinan kejahatan ketika transaksi dilakukan di bawah label

Islam9 .

Masalah lain yang muncul dari pembiayaan BBA jangka panjang adalah mismatching dari

dana BBA terhadap tenor deposito jangka pendeknya. Sedangkan pembiayaan konvensional memiliki

kemampuan untuk mengatasi ketidaksesuaian ini dalam biaya dana melalui tingkat bunga variabel

(BLR + spread), pembiayaan BBA tidak dapat melakukan ini karena pelanggan dikenakan tingkat keuntungan tetap

untuk seluruh periode pembiayaan10.

2.2 Contoh Pembiayaan al-Bay Bithaman Ajil (BBA) Perhatikan contoh

berikut11. Asumsikan bahwa seorang pelanggan ingin membeli rumah

harga RM200, 000. Pelanggan menaruh uang muka 10 persen, yaitu RM20,000

dan membiayai 80 persen sisanya, yaitu RM180,000 menggunakan metode BBA. Juga

asumsikan bahwa Tingkat Keuntungan Tahunan (APR) yang dibebankan oleh bank adalah 10 persen per tahun

dan jangka waktu pembiayaan selama 20 tahun. Bank Islam akan membeli rumah terlebih dahulu

untuk RM180,000 dan kemudian menjual rumah kepada pelanggan dengan keuntungan, dengan pembayaran yang

ditangguhkan selama periode 20 tahun12.

9 Lihat Bilal Farid dkk. 10

BBA dengan tingkat bunga mengambang yang diusulkan, tentu saja, dapat memecahkan masalah ketidaksesuaian ini.
11
Suatu kondisi yang ada di suatu daerah di Malaysia pada tahun 1996.
12
Penting untuk dicatat bahwa bank syariah dan bank konvensional yang beroperasi di bawah cadangan fraksional
sistem akan, memang, menciptakan RM180,000 ini dari ketiadaan. Mekanisme ini justru menambah uang baru ke dalam sistem
perekonomian tanpa mengurangi total simpanan para deposan.

6
Machine Translated by Google

Pembayaran bulanan untuk pembiayaan di atas adalah RM1,737.0413 , dibayarkan untuk 240

bulan yang menambahkan hingga RM416, 889,35 total. Perbedaan antara gambar ini dan
Pembiayaan awal RM180,000 yang sama dengan RM236, 889,35 adalah total keuntungan untuk

bank syariah dari transaksi ini. Keuntungan RM236, 889,35 dikapitalisasi

dimuka dalam mode BBA, tidak seperti di bawah hipotek konvensional, di mana bunga jatuh tempo

tidak diakui sampai dengan berlalunya waktu. Satu perbedaan penting dari BBA

dibandingkan dengan MMP dan hipotek konvensional adalah saldo

sisa pembiayaan sebelum berakhirnya jangka waktu pembiayaan. Untuk contoh kita,

Saldo BBA setelah 10 tahun (yaitu setelah pembayaran 120) adalah total dari sisa 120
pembayaran, yaitu RM208, 444,80 sedangkan di bawah hipotek konvensional, jumlah ini akan
mewakili total bunga yang dibayarkan untuk pinjaman selama periode 20 tahun. bank islam,
namun, dapat memberikan potongan harga untuk pelunasan awal, tetapi jumlah potongan harga adalah

ditentukan atas kebijaksanaan bank. Karena harga jual adalah harga, memang,

Syariah melarang rabat dinyatakan sebagai bagian dari kontrak. Perhatikan bahwa bahkan setelah sepuluh

tahun pembayaran, saldo di bawah mode BBA bahkan dapat melebihi pembiayaan awal

RM180,00014 (Lihat Gambar 1). Namun demikian, mengingat semua aspek sosial

efek ekonomi dari uang kertas, kami dengan menyesal menyatakan bahwa perbankan Islam

dalam sistem cadangan fraksional dapat, memang, sangat merusak perekonomian15.

Pm ÿ. 1 ÿ

PV =
13
Dihitung menggunakan rumus standar untuk nilai sekarang dari anuitas, yaitu: 1 n ÿ.

)1(+
ÿ.

saya saya

ÿ. ÿ.
n
PVii +
yang memberiPmt = )1( .
+
1)1( saya
n

14
Hal ini terjadi baik di bawah hipotek konvensional maupun MMP seperti yang akan digambarkan nanti, di mana
saldo pembiayaan, pada setiap titik waktu, tidak pernah melebihi jumlah pokok. Oleh karena itu, di bawah sistem
perbankan cadangan fraksional di mana bank konvensional dan bank Islam menciptakan uang dari ketiadaan, mode
Islami memang sangat menarik bagi para bankir. Bahkan, Citicorp, sebuah bank konvensional, dilaporkan sebagai
penyedia layanan perbankan syariah terbesar di dunia dalam hal transaksi (The Asian Wall Street Journal, 3 Mei
2005, hlm.1).
15
Lihat Meera (2002, 2004) untuk diskusi tentang implikasi sosial-ekonomi dari penciptaan uang kertas dan
untuk demonstrasi mengapa kedua sistem perbankan Islam dan konvensional pada akhirnya akan bertemu, yaitu
menjadi setara, karena arbitrase antara kedua sistem perbankan. Ini menyiratkan bahwa mode pembiayaan Islam
global akan segera menyatu ke pasar suku bunga mengambang. Meera dan Larbani (2005) berargumen bahwa
seigniorage uang kertas, memang, merupakan riba yang mendalam, yang harus segera ditangani oleh para ulama
Syari'ah .

7
Machine Translated by Google

Gambar 1

Perbankan Syariah dan Perbankan Konvensional di bawah Fractional Reserve

Sistem

Waktu 0 1 120 240 (20 tahun)

PV = 180.000 1737.04 ………………………………………………. 1737.04

Baik Bank Islam maupun

Bank Konvensional
menciptakan RM180,000 dari
ketiadaan melalui sistem
perbankan cadangan fraksional
Saldo yang tersisa setelah 10
tahun pembayaran bulanan adalah
RM208.444.80 dalam mode BBA
sementara hanya RM131.443.76
dalam mode konvensional

Sementara bank Islam dan bank konvensional menciptakan jumlah pokok asli melalui sistem
perbankan cadangan fraksional (yaitu pinjaman yang diberikan tidak benar-benar mengurangi
simpanan para deposan), pelanggan berutang lebih banyak uang dalam mode Islami daripada
mode konvensional di mana pun. waktu sesudahnya sampai 'pinjaman' diselesaikan.
Fakta ini saja sangat menarik bahkan bankir konvensional untuk menyediakan pembiayaan
mode syariah. Namun, bagaimanapun, mengingat implikasi sosial-ekonomi negatif yang serius
dari perbankan cadangan fraksional berbasis uang kertas, kami dengan menyesal menyimpulkan
bahwa perbankan Islam di bawah sistem cadangan fraksional kemungkinan akan mempercepat
efek tersebut – tingkat default, transfer kekayaan dan kedaulatan, dll. Lihat Meera 2004)

AKU AKU AKU. Konsep Kemitraan Musyarakah Mutanaqisah (MMP)

Kontrak Musyarakah Mutanaqisah Partnership (MMP), di sisi lain, didasarkan

pada konsep kemitraan yang semakin berkurang. Di sini, ada dua bagian dalam kontrak. Pertama,

pelanggan masuk ke dalam kemitraan (musharakah) di bawah konsep 'Shirkat-al

Perjanjian milik ' (kepemilikan bersama) dengan bank. Pelanggan membayar, misalnya, 10% sebagai

bagian awal untuk memiliki rumah bersama sementara bank menyediakan sisanya sebesar 90%. Itu

pelanggan kemudian akan secara bertahap menebus 90% bagian pemodal dengan porsi yang disepakati

berkala sampai rumah tersebut sepenuhnya dimiliki oleh pelanggan. Kedua, bank menyewakan

bagian (90%) dalam kepemilikan rumah kepada pelanggan dengan konsep ijarah, yaitu dengan

memungut biaya sewa; dan pelanggan setuju untuk membayar sewa ke bank untuk menggunakan bagiannya dari

8
Machine Translated by Google

properti. Jumlah sewa berkala akan dibagi bersama antara pelanggan dan

bank sesuai dengan persentase kepemilikan saham pada waktu-waktu tertentu yang disimpan

berubah saat pelanggan menebus bagian pemodal. Rasio bagian pelanggan

akan meningkat setelah setiap pembayaran sewa karena penebusan berkala sampai akhirnya

sepenuhnya dimiliki oleh pelanggan.

Bendjilali dan Khan (1995) dan Muhammad Taqi Usmani pada dasarnya menyetujui

proses pelaksanaan Kemitraan Musyarakah Mutanaqisah. Mereka setuju bahwa

produk dapat membantu masyarakat untuk tidak terlalu bergantung pada fasilitas pembiayaan lain seperti BBA,

Murabahah dll. Para ulama sepakat bahwa yang terbaik adalah melaksanakan Musyarakah

Kemitraan Mutanaqisah untuk pembiayaan rumah atau pembiayaan mesin dimana kedua aset

dapat disewakan sesuai dengan sewa yang disepakati. Kepemilikan bersama atas rumah atau mesin adalah

diterima oleh semua mazhab fiqih sejak pemodal menjual sahamnya kepada

pelanggan (Lihat Taqi Usmani 2002). Konsep musyarakah yang semakin berkurang bukanlah

terbatas pada kepemilikan rumah saja. Itu juga dapat diterapkan pada bentuk akuisisi lainnya

aset seperti membeli mobil atau taksi untuk mendapatkan penghasilan dengan menggunakannya sebagai kendaraan sewaan.

Menciptakan kepemilikan bersama dalam bentuk Syirkah al-Susu diperbolehkan dalam syariat16.

Pertimbangkan sebuah contoh, di mana pelanggan ingin membeli taksi untuk transportasi

penumpang, tetapi hanya mampu membayar 20% dari harga beli. Pemodal berpartisipasi oleh

memberikan sisa 80% dari saham. Keuntungan yang diperoleh dari bisnis dibagi

antara mereka berdasarkan kontribusi modal.

Bagian pemodal dibagi menjadi delapan unit. Pada akhir tiga bulan (satu

kuartal), misalnya, pelanggan membeli satu unit dari pemodal. Oleh karena itu,

bagian pemodal dikurangi menjadi 70% sementara bagian pelanggan meningkat menjadi 30%. Jatuh tempo

dengan proporsi kepemilikan saham yang sekarang lebih tinggi, pelanggan akan berhak atas yang lebih tinggi

rasio keuntungan. Proses ini akan berlangsung sampai setelah berakhirnya dua tahun (delapan perempat),

dimana seluruh taksi akan menjadi milik pelanggan.

16
Ashraf Usmani (2002), hal.116

9
Machine Translated by Google

3.1 Contoh Pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah Partnership (MMP)

Pertimbangkan contoh yang sama untuk konsep BBA di mana pelanggan ingin membeli

rumah harga RM200.000. Mari kita asumsikan lagi bahwa pelanggan membayar 10 persen dari

harga, yaitu RM20,000, pemodal menempatkan 80 persen sisanya, yaitu RM180,000 dan

bahwa sewa rata-rata untuk rumah serupa di wilayah tersebut disepakati antara keduanya

pesta menjadi RM1.000 per bulan. Dan pelanggan ingin menambah RM289,58 setiap bulan17 untuk

menebus bagian pemodal dalam 20 tahun. Ini memberikan, total

pembayaran bulanan sebagai RM1,289,58. Tabel 2 di bawah ini memberikan jadwal untuk MMP
kontrak:

Meja 2

Jadwal Pembayaran Kemitraan Musyarakah Mutanaqisah18

Divisi Sewa

Bulanan Bulanan Total milik pelanggan Keuangan Keuangan

rasio pelanggan
Bulan Menyewa Penebusan Pembayaran Pelanggan keuangan Ekuitas Ekuitas Arus kas
(RM) (RM) (RM) (RM) (RM) (RM)
SEBUAH B C=A+B D DAN F G H

0 0.10000 20,000.00 180.000 (180.000)

1 1.000 289,58 1.289,58 0.10195 100.00 900.00 20,389,58 179.610.4 1.289,58
*
2 1.000 289,58 1.289,58 0.10391 101,95 898,05 20.781,11 179.218,9 1.289,58
3 1.000 289,58 1.289,58 0.10587 103,91** 896.09 21.174,59 178.825.4 1.289,58
4 1.000 289,58 1.289,58 0.10785 105,87 894.13 21.570.05 178.430,0 1.289,58

5 1.000 289,58 1.289,58 0.10984 107,85 892.15 21,967,48 178.032.5 1.289,58

6 1.000 289,58 1.289,58 0.11183 109,84 890.16 22,366,89 177.633.1 1.289,58

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

240 1.000 289,58 1.289.58 1.000.000 993.59 6.41 200.000 0 1.289,58

Jumlah = RM309.499.20 IRR = 6%

000,1
Distribusi Sewa yaitu E-2(Pelanggan) = 20.389,58 X = RM101,95*; F - 2 (Bank) RM 898.05
000.200

G-1 Ekuitas Pelanggan = RM 20,000 + RM 289,58 + RM 100 = RM 20,389,58

H-1 Ekuitas Bank = RM 200.000 – RM 20.389.60 = RM 179.610.4

17
Persamaan (3) dalam Turunan Matematika untuk Kemitraan Musyarakah Mutanaqisah pada Lampiran
digunakan untuk mendapatkan jumlah RM289,58 ini.
18
Spreadsheet Excel yang menghasilkan jadwal serupa untuk perhitungan MMP tersedia dari:
penulis atas permintaan.

10
Machine Translated by Google

Perhatikan bahwa sementara jumlah yang harus dibayar bulanan adalah RM1737.04 di bawah BBA

konsep, jumlah bulanan yang dibutuhkan di bawah MMP hanya RM1, 289,58. Oleh karena itu,

pelanggan menghemat RM447,46 setiap bulan tetapi memperoleh rumah juga dalam 20 tahun. Memang, jika

pelanggan membayar RM1,737.04 untuk mode MMP seperti di BBA, maka pelanggan dapat memiliki rumah

dalam 12 tahun 3 bulan19, yaitu menghemat sekitar 8 tahun pembayaran bulanan!

Tabel 3 di bawah ini memberikan perbandingan pembiayaan rumah menggunakan konvensional,

metode BBA dan MMP.

Tabel 3

Perbandingan Pinjaman Konvensional, BBA dan MMP

Harga rumah = RM200,000 Pelanggan menempatkan = RM20,000 Penyedia dana = RM180,000 Sewa Bulanan = RM1,000

April = 10% April = 10% April = 6%

Pinjaman Konvensional BBA MMP

1737.04 1737.04 1289,58

Pembayaran bulanan

Total Pembayaran 416.889,60 416.889,60 309,499,20

dalam 20 tahun
Jumlah Bunga/
236.889,60 236.889,60 129.499.20
Keuntungan bagi Bank

April 10% 10% 6%

131.443.76 208.444,68 116.156,56

Saldo setelah 10 tahun

Dari Tabel 3, terlihat bahwa selama APRs sama dengan total bunga

konvensional sama dengan total keuntungan di BBA. Tetapi ketika pelanggan ingin menyelesaikan

pembiayaan sebelumnya, katakanlah setelah 10 tahun, saldo pinjaman di bawah BBA selalu lebih tinggi

dibandingkan dengan pinjaman konvensional. Saldo di bawah konvensional jauh lebih rendah

karena di sini saldo adalah nilai sekarang dari 120 pembayaran yang tersisa sedangkan

di bawah BBA itu hanyalah pembayaran bulanan kali 120 (yaitu di bawah BBA totalnya

keuntungan selama dua puluh tahun dikapitalisasi dimuka). Meskipun demikian, bank dapat memberikan

rabat untuk penyelesaian awal yang diputuskan atas kebijakannya sendiri. Namun demikian, total

pembayaran dan saldo pinjaman terendah di MMP antara tiga metode pembiayaan.

Derivasi matematis untuk MMP dalam Lampiran menunjukkan bahwa pengembalian ke MMP

19
Diperoleh dengan menggunakan Persamaan (2) pada Lampiran.

11
Machine Translated by Google

semata-mata ditentukan oleh tarif sewa, yang dalam hal ini adalah 0,5% per bulan (sehingga APR adalah

6%)20. Menariknya, pengembalian ke pemodal ini juga tidak ditentukan oleh

modal awal yang disediakan oleh pemodal atau durasi kontrak yang biasa

di bawah pembiayaan utang. Pengembalian semata-mata tetapi ditentukan oleh sewa saja sebagai

persentase harga rumah. Seperti kasusnya, pemodal MMP akan tergoda untuk

hanya membiayai rumah dengan harga sewa yang tinggi, padahal itu untuk kepentingan

pelanggan untuk bernegosiasi untuk sewa rendah. Jika, dalam contoh kita, tarif sewa untuk MMP

sama dengan APR 10 persen (yaitu di mana sewanya adalah RM1,666.67 per bulan), maka,

memang, jadwal 'amortisasi' untuk ketiga metode akan sama (meskipun

mereka berbeda secara konseptual). Tetapi satu perbedaan penting akan tetap ada, yaitu

keseimbangan pembiayaan sebelum berakhirnya kontrak. Saldo di bawah konvensional

pinjaman dan MMP akan sama sedangkan saldo di bawah BBA masih akan lebih tinggi.

Ini karena metode konvensional dan MMP mengikuti keseimbangan yang semakin berkurang

Jadwal. Oleh karena itu, keseimbangan di bawah konvensional dan MMP tidak pernah bisa melebihi

kontribusi asli pemodal, tetapi di bawah BBA itu bisa21.

3.2 Masalah Operasional Pembiayaan Rumah MMP

Dari argumen di atas, jelas bahwa MMP mungkin tidak menarik bagi

bankir dibandingkan dengan kontrak BBA karena jarang tarif sewa tahunan sama dengan 10

persen yang berarti sewa sepuluh tahun sama dengan harga asli rumah. Ini bisa jadi

disimpulkan dari fakta bahwa hipotek umumnya melebihi sepuluh tahun. Norma di Malaysia

adalah sekitar 20 sampai 25 tahun. Memang, hipotek dua generasi bahkan telah diusulkan

(Berita Harian, 26 Januari 2005). Oleh karena itu, MMP cocok untuk dipraktikkan, karena

misalnya koperasi perumahan yang dananya disediakan oleh anggota untuk

keuntungan dari anggota itu sendiri. Sambil menyediakan perumahan yang lebih murah untuk anggota,

MMP juga memberikan pengembalian kepada anggota yang berinvestasi dalam bentuk sewa dan penjualan

properti. Memang, pengamatan menunjukkan bahwa secara global MMP sedang berhasil

dipraktekkan dalam suasana kooperatif. Beberapa contohnya dibahas dalam Bagian 3.3.

20
Tingkat persentase tahunan (APR) dalam MMP ditentukan oleh tarif sewa, yaitu sewa tahunan dibagi
dengan harga asli rumah. Dalam contoh kita, adalah (RM1.000 x 12)/200,000 x 100% = 6%.
Lihat persamaan 5 pada Lampiran.
21
Seperti pada contoh di atas dimana setelah 10 tahun pembayaran, saldo di bawah BBA adalah RM208.444,68
yang melebihi jumlah awal RM180,000!

12
Machine Translated by Google

Manfaat tambahan dari penerapan MMP oleh koperasi perumahan adalah menghindari

penciptaan uang baru seperti dalam perbankan cadangan fraksional. Dengan menghindari penciptaan uang

dan beroperasi di bawah pengaturan pembagian untung-rugi, MMP dapat menghasilkan

keseimbangan yang harmonis antara sektor moneter dan ekonomi riil dan dengan demikian adalah

kemungkinan besar akan berkontribusi terhadap pencapaian maqashid al-syari'ah.

Meski demikian, MMP tidak akan lepas dari kendala operasional. Untuk

contoh, secara teoritis tingkat pengembalian ke MMP ditentukan oleh tarif sewa berdasarkan

nilai sewa pasar, yang sangat ditentukan oleh lokasi (yang mempengaruhi

harga properti) dan bukan berdasarkan suku bunga pasar. Seiring berjalannya waktu, nilai sewa bisa

oleh karena itu berubah, meningkat dalam banyak kasus. Maka tidak akan mudah untuk meyakinkan

pelanggan bahwa dia sekarang harus membayar sewa yang lebih tinggi! Melacak persewaan di banyak

lokasi juga dapat membuktikan rumit ke bank.

Oleh karena itu, beberapa kuartal telah menyarankan penggunaan suku bunga pasar, mis

LIBOR, BLR dll, sebagai patokan. Mengadopsi ini, tentu saja, akan membuat MMP

mirip dengan pembiayaan konvensional suku bunga mengambang karena rumus matematika untuk

MMP ternyata mirip dengan konvensional, seperti yang ditunjukkan pada Lampiran (tetapi dengan

bunga diganti dengan sewa). Karena banyak penelitian real-estate telah menunjukkan properti

harga sebagai variabel signifikan yang menentukan sewa, kami mengusulkan beberapa jenis indeks real estat,

seperti Indeks Harga Rumah dalam kasus Malaysia22 digunakan sebagai patokan. Sebagai

Syaikh Nizam Yacuby dan Muhammad Taqi Usmani menyebutkan dalam fatwa mereka tahun 1998:

Itu selalu lebih baik untuk tidak menggunakan patokan yang biasanya digunakan
dalam transaksi berbasis bunga, sehingga transaksi Islam mungkin tidak
memiliki kemiripan dengan transaksi berbasis bunga.

Oleh karena itu, tidak seperti tingkat bunga, indeks harga rumah juga akan secara langsung terkait dengan

penggunaan aset23. Pelaksanaan MMP mungkin juga memerlukan peraturan perpajakan untuk

diubah untuk memungkinkan hanya biaya sewa yang berkontribusi terhadap laba yang diperlakukan sebagai

pendapatan bagi bank, yaitu biaya sewa yang berkontribusi pada ekuitas pelanggan tidak boleh dikenakan pajak24.

Demikian pula, undang-undang pertanahan mungkin juga perlu diubah untuk memungkinkan bank menjadi

pemilik bersama utama properti.

22
Indeks Harga Rumah Malaysia dihitung dan dirilis oleh Departemen Layanan Penilaian & Properti,
Kementerian Keuangan, Malaysia. Lihat www.jpph.gov.my
23
Nilai indeks berbeda menurut lokalitas.
24
Lihat Bilal Farid dkk, hal 16.

13
Machine Translated by Google

Masalah praktis lainnya akan mencakup masalah seperti apa yang terjadi jika pelanggan gagal

untuk melakukan pembayaran sewa atau ingin menjual properti sebelum memilikinya sepenuhnya, dll.

Juga masalah tentang robekan dan keausan, kerusakan properti karena bencana alam, dll.

perlu disepakati. Masalah seperti itu, tentu saja, dapat dimasukkan ke dalam MMP

kontrak tetapi, bagaimanapun, adalah masalah yang harus ditangani.

3.3 Praktik Saat Ini dari Skema Kepemilikan Rumah tipe MMP

Konsep Musyarakah Mutanaqisah telah diadopsi oleh sejumlah ulama Islam

penyedia jasa keuangan di seluruh dunia. Model tipe kooperatif yang sukses meliputi:

Koperasi Perumahan Islam (Kanada), Koperasi Perumahan Ansar (Kanada) dan

Ansar Perumahan Terbatas (Inggris).

Perusahaan Perumahan Koperasi Islam (ICHC) yang sangat sukses yang berbasis di

Toronto, Kanada didirikan pada tahun 1981 karena kebutuhan untuk menghindari Muslim

masyarakat dari melakukan riba. Ini didasarkan pada model ekuitas yang berbeda dari

hipotek berbasis utang tradisional. Untuk bergabung dengan koperasi, anggota membeli saham dalam satu

kolam ekuitas. Setelah anggota mengumpulkan cukup banyak saham, Koperasi membeli rumah yang miliknya

keluarga dapat tinggal di sementara membayar sewa proporsional ke Co-op. Di atasnya, anggota adalah

diperlukan untuk meningkatkan kepemilikan mereka dengan menginvestasikan lebih banyak uang di saham Co-op. Sebagai

mereka melakukannya, sewa turun dalam proporsi yang sama sampai pembayaran bertahap.

Akhirnya pembeli rumah menyerahkan sahamnya kepada Koperasi dan Koperasi transfer

judul. Dilaporkan bahwa di bawah pengaturan ini, beberapa anggota mereka berhasil

Kepemilikan 100% dalam tujuh setengah tahun karena ada fleksibilitas untuk meningkatkan kepemilikan di

kapan pun.

Model ICHC disetujui oleh cendekiawan terkenal Muhammad Taqi

Usmani dan diadopsi oleh Ansar Housing Limited (AHL) dari Inggris The AHL

menggunakan Skema Kepemilikan Bersama (SOS) berdasarkan mekanisme Ijarah (sewa).

Cara ini sangat fleksibel dan yang lebih penting, adil bagi kedua belah pihak yang berkepentingan.

Pembayaran bulanan mencakup dua elemen - bagian sewa dan pembelian kembali

bagian tambahan dari rumah. Sewa dibayar oleh penghuni atas bagian rumah

dimiliki oleh Ansar Housing Ltd. Karena penghuni meningkatkan bagian rumahnya masing-masing

bulan sewa menurun sesuai.

14
Machine Translated by Google

Ada juga lembaga keuangan yang telah mengadopsi Ijarah dan Musyarakah

Model mutanaqisah di AS, Pakistan dan Inggris. Model-model yang sukses

di AS termasuk yang oleh LARIBA Finance House di Pasadena, California dan

Guidance Financial Group di Reston, Virginia. Rumah Keuangan LARIBA adalah

tertua dari organisasi dan awalnya didanai terutama oleh umat Islam di

AS Guidance Financial Group juga berasal dari komunitas Muslim dan memiliki

telah menawarkan produk selama dua tahun terakhir. Baik LARIBA dan Bimbingan memiliki lisensi

untuk menjual produk mereka di hampir setiap negara bagian di AS

Menurut Dr Yahia Abdul Rahman, pendiri LARIBA Finance House,

“Banyak keluarga Amerika-Muslim telah keluar dari pasar perumahan selama bertahun-tahun

karena mereka tidak diperbolehkan oleh fiqih Islam untuk membayar, menerima atau ditagih

minat". Freddie Mac telah menginvestasikan sekitar US$1 juta dalam kontrak dari

rumah keuangan di bawah perjanjian yang menjadikannya keuangan Islam pertama di negara itu

institusi untuk mencapai status Penjual/Pelayanan Freddie Mac. Model LARIBA menggunakan

dokumen pembiayaan real estat standar, sesuai dengan undang-undang negara bagian dan lokal. Itu

kunci model adalah kesepakatan antara LARIBA dan calon pemilik rumah bahwa

menetapkan pembayaran bulanan maksimum yang dinegosiasikan bersama berdasarkan penjualan properti

harga sewa dan nilai wajar sewa dalam sewa guna usaha (LTP) dengan ekuitas menurun berdasarkan

Konsep Ijarah Wa Iqtina Musyarakah . Karena permintaan yang tinggi, LARIBA telah mengadakan

kemitraan dengan Fannie Mae (FNM/NYSE), sumber pembiayaan terbesar di negara ini untuk

hipotek rumah yang telah berkomitmen sebesar US$10 juta, untuk memungkinkan lebih banyak Muslim Amerika

keluarga untuk membeli rumah di AS sambil mematuhi larangan agama Islam

terhadap riba.

Di bawah program LTP, LARIBA akan membeli properti dengan

pelanggan dan setuju untuk menjual saham/unitnya kepada mereka. Program ini memungkinkan pelanggan untuk

membangun ekuitas melalui pembayaran bulanan yang menggabungkan pokok dengan sewa. Sewa yang

dapat dikurangkan dari pajak didasarkan pada tarif pasar yang berlaku yang disepakati oleh LARIBA dan

pelanggan. Komponen sewa adalah fungsi dari nilai sewa wajar properti sebagai:

ditentukan oleh penelitian perusahaan dan pembeli rumah tentang nilai sewa di area tersebut

dari properti yang dibiayai. Pembeli rumah membayar persentase dari nilai sewa wajar

berdasarkan bagian ekuitas perusahaan. Komponen ini disebut sebagai Return on

15
Machine Translated by Google

Modal. Komponen pembelian angsuran mewakili jumlah yang dibutuhkan setiap bulan

untuk membeli kembali jumlah uang muka oleh LARIBA selama umur pembiayaan tanpa

kenaikan atau bunga tambahan. Komponen ini disebut sebagai Return of Capital.

Meskipun pembayaran bulanan ditetapkan untuk jangka waktu pembiayaan, komponen sewa

yang diperoleh ke LARIBA berkurang setiap bulan sebagai bagian ekuitas lembaga keuangan

menurun.

Di Pakistan, skema “Rumah Mudah” Meezan Bank adalah rumah Islami pertama

fasilitas pembiayaan. Ini bebas dari riba dan di fasilitas perumahan yang sesuai syariah

disetujui oleh Dewan Pengawas Syariah yang terkenal. Ini menggunakan Musyarakah

Konsep mutanaqisah dimana bank memiliki harta bersama dengan nasabah. Itu

bank menyediakan hingga 85% dari partisipasi dalam kepemilikan saham rumah. Pelanggan

setuju untuk membayar pembayaran bulanan kepada Bank yang komponennya adalah untuk sewa dan

lain untuk menebus bagian ekuitas. Total pembayaran bulanan berkurang secara teratur sebagai

berbagi di properti tumbuh. Pelanggan menjadi pemilik tunggal properti setelah

investasi penuh atas saham pada properti telah dilakukan. Pembiayaan fleksibel ini memiliki

manfaat jumlah pembiayaan yang tinggi, pembiayaan maksimum terhadap nilai properti,

pembayaran di muka yang fleksibel dengan paket pembayaran bulanan yang terjangkau dan kompetitif dengan a

secara teratur mengurangi jumlah sewa.

Ada dua lembaga keuangan yang telah mengadopsi Musyarakah

Model mutanaqisah di Inggris dan Irlandia, yaitu Lloyds TSB dan Bristol

& Barat. Kemitraan mereka dengan Arab Banking Corporation (ABC) menghasilkan

Pembiayaan rumah sesuai syariah alburaq . Pelanggan alburaq dapat membeli perumahan

properti selama periode apa pun hingga 25 tahun dan dapatkan pembiayaan hingga 90% dari properti

nilai. Pelanggan dapat melakukan pembayaran penuh setiap saat dan pembayaran tambahan di setiap sewa

tinjauan. Mereka juga dapat menjual properti itu kapan pun mereka mau. Modus operandinya adalah

mirip dengan Musyarakah Mutanaqisah yang dijelaskan di atas dimana nasabah dan bank

masing-masing akan berkontribusi terhadap pembelian rumah dan pelanggan akan membuat secara berkala

angsuran melalui mana bank akan menjual sahamnya kepada pelanggan. Dengan setiap pembayaran

angsuran, bagian bank dalam harta benda akan berkurang sedangkan nasabah bertambah.

Bank akan membebankan biaya sewa kepada pelanggan untuk penggunaan bagiannya dari properti, sewa

dihitung menurut bagian masing-masing.

16
Machine Translated by Google

Lloyds TSB meluncurkan rencana keuangan rumah berdasarkan konsep Musyarakah

Mutanaqisah baru-baru ini pada Maret 2005, melayani dua juta Muslim di Inggris. Bank

membeli rumah untuk pelanggan, yang kemudian membayar harga pembelian dengan cicilan bulanan.

Karena bank adalah pemilik sah rumah tersebut, pelanggan juga membayar sewa bulanan, yang

berkurang karena pelanggan membeli bagian bank atas properti tersebut. Pelanggan akan

akhirnya membeli saham bank di mana kepemilikan titik ditransfer dari

pelanggan ke bank. Fasilitas tersebut saat ini sedang diujicobakan di cabang-cabang terpilih.

IV Perbedaan antara Kontrak BBA dan MMP

Singkatnya, perbedaan utama antara MMP kepemilikan bersama dan BBA tipe utang

pembiayaan adalah sebagai berikut:-

1. Ada dua kontrak terpisah di bawah metode MMP. Yang pertama adalah

musyarakah di mana klien adalah mitra dan yang kedua adalah ijarah yang

melibatkan penyewaan properti. BBA, sebaliknya, mengikuti

konsep murabahah jual beli properti.

2. Berdasarkan BBA, harga jual rumah tidak mencerminkan nilai pasar karena

mark-up untuk pembayaran yang ditangguhkan cukup besar. Sebaliknya,

nilai rumah di bawah MMP selalu mencerminkan harga pasar dan sewa adalah

ditentukan oleh nilai sewa pasar.

3. Pengembalian ke BBA didasarkan pada harga jual tetap (yang menggunakan yang berlaku

suku bunga sebagai patokan). Tetapi di bawah MMP, pemberi dana tidak perlu terikat pada

tingkat keuntungan tetap selama jangka waktu pembiayaan. Ini karena tarif sewa bisa

direvisi secara berkala untuk mencerminkan kondisi pasar saat ini. Memang, seperti yang diperdebatkan

sebelumnya, sewa dapat dikaitkan dengan beberapa variabel ekonomi seperti Indeks Sewa, Rumah

Indeks Harga dll.

4. Pemodal dapat mengelola risiko likuiditas dengan lebih baik karena pembayaran sewa dapat

disesuaikan pada setiap akhir periode subkontrak. Ini tidak mungkin di bawah

17
Machine Translated by Google

BBA dengan tingkat bunga tetap saat ini karena tingkat keuntungan adalah konstan di seluruh tenor

dari pembiayaan.

5. Bahkan dibandingkan dengan BBA dengan suku bunga mengambang, MMP masih berbeda dalam keseimbangan

pembiayaan setiap saat sebelum akhir kontrak. Di bawah MMP

saldo tidak pernah bisa lebih besar dari harga asli/keuangan rumah. Rabat

untuk pelunasan awal berdasarkan BBA tidak dapat disebutkan secara spesifik dalam kontrak.

6. MMP adalah struktur pembiayaan yang lebih fleksibel daripada BBA karena pelanggan dapat

memiliki properti lebih awal dengan menebus lebih cepat jumlah pokok dari pemodal, tanpa perlu

menghitung rabat25 seperti di BBA.

7. Dalam hal terjadi wanprestasi pembayaran, biaya penalti berdasarkan BBA dapat berupa

ditantang, sementara di bawah MMP, default akan menyebabkan ekuitas pemodal untuk

tetap konstan dan karena itu berhak atas bagian sewa yang lebih tinggi saat pembayaran

dibuat nanti.

8. Saat ini banyak nasabah yang berpendapat bahwa BBA mirip dengan pinjaman konvensional

dengan beberapa "kerugian" bagi pelanggan terutama untuk penebusan awal.

9. MMP diterima secara internasional sebagai syariah-compliant sedangkan BBA adalah

diakui terutama di timur, yaitu di Malaysia, Indonesia, Brunei dll.

v. Kesimpulan

Makalah ini membuat analisis komparatif antara al-Bay Bithaman Ajil (BBA) dan

Musyarakah Mutanaqisah Partnership (MMP) kontrak sebagai sarana untuk kepemilikan rumah.

Sementara rumah adalah kebutuhan dasar, ia menghabiskan sebagian besar pendapatan masyarakat untuk waktu yang lama

periode. Dalam sistem moneter fiat berbasis bunga saat ini, memiliki rumah adalah

semakin memberatkan. Memang, hipotek adalah salah satu penyebab signifikan

25
Yang merupakan kebijaksanaan bank karena menetapkan rabat dimuka tidak diperbolehkan dalam Syariah.

18
Machine Translated by Google

kebangkrutan. Sementara harga rumah terus naik, durasi hipotek juga tetap

meningkat, sampai hipotek dua generasi bahkan sedang dibicarakan.

Dalam hal ini, makalah ini berusaha untuk mendukung MMP sebagai yang lebih baik

alternatif hipotek konvensional dan BBA Islam. BBA adalah murabahah

kontrak yang didasarkan pada prinsip jual beli sedangkan MMP terdiri dari a

akad musyarakah (kemitraan) dan akad ijarah (sewa) dimana ekuitas

pemodal mengikuti metode saldo yang semakin berkurang. Para ulama syari'ah sepakat tentang

diperbolehkannya kontrak MMP secara internasional, tetapi hanya para sarjana di timur pada umumnya

mengizinkan kontrak BBA. Makalah ini menyimpulkan bahwa MMP memiliki beberapa keunggulan:

atas BBA untuk pelanggan. Selain sesuai dengan syari'at ijma', itu bisa

dibuat untuk menghindari bunga (riba) secara total dan dapat mengurangi biaya rumah dan durasi

dari pembiayaan. Saldo keuangan, kapan saja, tidak pernah melebihi aslinya

harga aset, tidak seperti di bawah BBA di mana ia bisa.

Ketika rumah dibeli dari pengembang dan dibiayai menggunakan hadiah

BBA konvensional atau Islam, pelanggan akan membayar sekitar empat kali lipat

biaya asli (baik pengembang dan bank diasumsikan menghasilkan 100 persen kotor

mark up). Hal ini tentunya dapat membebani terutama kelompok berpenghasilan rendah. Tetapi,

Musyarakah Mutanaqisah Kemitraan ini sejalan dengan tujuan syari'at sebagaimana itu

memungkinkan orang untuk memiliki rumah dengan modal awal yang terbatas. Dengan melakukan itu, itu mempromosikan

kesejahteraan rakyat. Apa pun yang melindungi atau mempromosikan ini dianggap sebagai melayani
maslahah dan karenanya diinginkan26. Seperti yang dikatakan al-Ghazzali27:

“ Tujuan syari'at itu sendiri adalah untuk meningkatkan kesejahteraan

manusia, yang terletak pada pemeliharaan iman mereka, kehidupan mereka, kecerdasan mereka,

keturunan dan kekayaan mereka. Apapun yang menjamin perlindungan dari

kelima ini melayani kepentingan publik dan diinginkan”

Meski harus diakui, MMP kurang menarik bagi para bankir dibandingkan dengan BBA. Untuk

dalam hal ini, jalan yang layak untuk menerapkan MMP adalah melalui pengaturan kooperatif.

Ketika dilaksanakan melalui koperasi, MMP juga dapat memberikan investasi

26
Chapra (1992).
27
Ibid, hal.

19
Machine Translated by Google

jalan bagi anggota sambil secara substansial mengurangi harga rumah dan durasi

pembiayaan. Konsep tersebut memiliki dampak positif terhadap perekonomian dan mengurangi inflasi karena tidak

uang tambahan dibuat dalam sistem dibandingkan dengan pembiayaan utang, seperti yang dilakukan saat ini

di bawah sistem perbankan cadangan fraksional.

MMP adil dan adil dibandingkan dengan pinjaman konvensional dan BBA karena ada

tidak ada biaya bunga atau keuntungan 'maju' yang terlibat dalam Musyarakah Mutanaqisah

Kontrak kemitraan. Ini murni berdasarkan pembayaran sewa properti dan penebusannya

dari saham pemodal.

Sebagai patokan, makalah tersebut menyarankan penggunaan Indeks Sewa atau Harga Rumah

Indeks dalam menentukan sewa yang akan dikenakan untuk setiap periode akad ijarah tertentu.

Konsep MMP adalah alternatif yang layak untuk suku bunga mengambang konvensional

pembiayaan karena tarif sewa dapat disesuaikan jika ada fluktuasi dalam perekonomian.

Sehingga lebih fleksibel, dimana bank syariah tidak akan dihadapkan pada terlalu banyak

ketidakpastian karena variasi kondisi ekonomi.

Sedangkan untuk masyarakat, MMP membawa stabilitas ekonomi dengan mempromosikan

kemitraan positif bukannya utang negatif sehingga membantu dalam pemerataan

distribusi kekayaan masyarakat; meminimalkan jumlah besar default utang dan

kebangkrutan yang diamati dalam sistem keuangan saat ini.

20
Machine Translated by Google

v. Referensi

Al-Qur'an

The Asian Wall Street Journal, 3 Mei 2005.

Berita Harian, 26 Januari 2005.

Boualem Bendjilali dan Tariqullah Khan (1995), Ekonomi Berkurangnya Musyarakah.

Jeddah: Lembaga Penelitian dan Pelatihan Islam (IRTI). Makalah Penelitian No. 31.

Business Times, New Straits Times, 22 April 1998.

Bisnis Kanada, 27 September - 10 Oktober 2004, hal.40.

Chapra, Umer (1992). Islam dan Tantangan Ekonomi. Inggris: Yayasan Islam.

Dewan Ideologi Islam Pakistan (1977). Penghapusan Bunga dari Ekonomi. Islamabad:
Pemerintah Pakistan.

Farid, Bilal Bin, Chong Kok Loong, Khairul Fahmi Mahmud, Khairul Hidir Ghazali, Said
Anuar Said Ahmad and Syed Hilal Syed Ghazali (2005). “Esensi Kemitraan Musyarakah
Mutanaqisah Vs Bai 'Bithaman Ajil”. Makalah Proyek dipresentasikan untuk mata kuliah
Money, Banking and Capital Markets, International Islamic University Malaysia, Maret 2005.

Bank Federal Reserve Chicago, Mei 2005 Nomor 214

George, Sir Edward (2003). “Towards Islamic House Financing in the UK”, Review of Islamic
Economics, No. 13, 2003, hlm. 73 – 78.

Matthews, Robin, Issam Tlemsani dan Aftab Siddiqui (2003). “Towards Recent
Developments in the Mnarket for Islamic Mortgages: Theory and Practice”, Review of Islamic
Economics, No. 14, 2003, hlm. 49 – 68.

Meera, Ahmad Kameel Mydin (2002). Dinar Emas Islam. Subang Jaya, Malaysia: Publikasi
Pelanduk.

Meera, Ahmed Kameel Mydin (2004). Pencurian Bangsa. Subang Jaya, Malaysia:
Publikasi Pelanduk.

Meera, Ahamed Kameel Mydin dan Moussa Larbani (2004). “Dinar Emas: Komponen
Selanjutnya dalam Ekonomi, Perbankan, dan Keuangan Islam”. Tinjauan Ekonomi Islam, Vol.
8 No. 1, 2004, hlm. 5-34.

21
Machine Translated by Google

Meera, Ahamed Kameel Mydin dan Moussa Larbani (2005). “Penghargaan Uang Fiat dan
Maqasid al-Syariah: Ketidaktercapaian Maqasid”.
Akan datang di Humanomik.

Mohammad Soffean Hj. Junaidi (2003). Musyarakah Mutanaqisah (Musyarakah

Berkurang): Opsi Suku Bunga Mengambang Untuk Perbankan Syariah di Brunei Darussalam.
Makalah Proyek MBA, Universitas Islam Internasional Malaysia.

Mohd Ali Baharum (1991). Solusi Masalah Perumahan Menurut Perspektif Islam.
Kuala Lumpur: Dewan Pustaka Islam.

Mohd Ali Baharum (2005). Bagaimana Mengurangi Beban Hutang Rumah Anda?.
Kuala Lumpur: BIRR Sdn Bhd.

Muhammad Imran Ashraf Usmani (2002). Perbankan Islam. Karachi: Darul-Ishaat Urdu Bazar.

Muhammad Taqi Usmani (2002). Keuangan Islam. Karachi: Maktaba Ma'ariful Qur'an.

Mustafa Umar Mohammad (2005). “Kontrak Keuangan Syariah (Modul 2)”. Materi Kursus
Fiqh Muamalat, Universitas Islam Internasional Malaysia.

Saiful Azhar Rosly (2001). “Iwad Sebagai Syarat Jual Beli Yang Sah: Analisis Kritis”
Jurnal Ekonomi dan Manajemen IIUM, Vol. 9 No. 2, 2001, hlm. 187 – 201.

Saiful Azhar Rosly (2005). Isu Kritis pada Perbankan Islam dan Pasar Keuangan.
Rumah Penulis.

Yacuby, Syaikh Nizam dan Hakim Muhammad Taqi Usmani (1998). “Fatwa Penggunaan LIBOR
Sebagai Tolok Ukur”. Fatwa yang dikeluarkan pada 19 Juli 1998.

Situs web:

Meezan Bank, Pakistan – “Rumah Mudah” (Musyarakah Berkurang)

www.meezanbank.com

Lloyds TSB, Inggris - (Musyarakah Berkurang)

www.ukbusiness-news.co.uk

Perusahaan Perbankan Arab/ Alburaq (Mengurangi Musyarakah)

www.alburaq.co.uk

Guidance Financial Group, Amerika Serikat

www.guidancefinancialgroup.com

Perusahaan keuangan syariah LARIBA, Amerika Serikat.

22
Machine Translated by Google

www.lariba.com/financing/home-mail.shtm

Koperasi Komunitas Muslim Australia (MCCA), Australia

www. mcca.com.au

Ansar Keuangan
Terbatas www. ansarfinance.com/ServicesHousing.asp

http://www.realtytimes.com

http://www.fanniemae.com

http://www.uk.business-news.co.uk

23
Machine Translated by Google

Lampiran
Kemitraan Musyarakah Mutanaqisah
Catatan Turunan Matematika

P = Harga aset, misal BB

rumah
0 = Kontribusi pemodal ke dalam kemitraan

C0 = Kontribusi pelanggan ke dalam kemitraan

Oleh karena itu, +=00CBP

R = Sewa berkala, mis. bulanan A

= Tambahan pembayaran berkala oleh pelanggan untuk menebus ekuitas pemodal lebih cepat

M = R + A, oleh karena itu, total pembayaran periodik

Biarkan = ekuitas pelanggan (kepemilikan) aset pada periode i

Di sana

C
=
saya

Biarkan proporsi ekuitas pelanggan pada periode i, r

saya

Karena itu,

= 00
CC
++=
001
ARrCC
++=
112 ARrCC
++=
223
ARrCC
.
.
.
++= ARrCC
nnn 11

Karena itu,

= 00
CC
++=
001
ARrCC
=++++=
+ 2)( 002 1
ArrRCARrARrCC 0 + 10+
+++++=
+ 3)( 003 1
ArrrRCARrARrARrCC 3
+= 0
+ ++
210
.
.
.
).... +++++= 210(
n + nArrrrrRCC
0 nÿ1

24
Machine Translated by Google

C
=
saya

n R )....
0 ++++++=
210 nÿ1 Sejak CC ( nACCCC r
saya

P P

R
Membiarkan x= , kemudian
P

+ 01
ACxAxCCC
+=++=
0 )1( 0

)2()21(2
000 (
02 +++==+++++=
AxCxxAAxCCCxCC ) 2
0

(
03 +++++++++++=
AAAxCCCCAxCCCxCC
000 0000 ( ) 32 )
32 2
++++++=AxxCxxx
)33()331( 0

.
.
.
Karena itu,

++1 = ACxC
( )1 0

2
+++=
)2()1( 2
AxCxC 0

++++=
)33()1(
3
3
AxxCxC
0
2

+++++=
)464()1(
4
4
AxxxCxC
0
23

.
.
.
n
n +1)1(x
n +==
CxC )1( 0 SEBUAH
(1)
x
ÿ.

ÿ. ÿ.

th Cn
dan, tentu saja, proporsi ekuitas pelanggan di n periode adalah Rn =
P

Menulis ulang persamaan (1), jumlah periode yang diambil oleh pelanggan untuk memiliki sepenuhnya

rumah diberikan oleh, di mana

n
=PC ,

25
Machine Translated by Google

n
n +x
1)1( -
+==
CxP )1( 0
SEBUAH SEBUAH

x x
n ÿ. SEBUAH 1
+==
)1( Cx 0
SEBUAH

ÿ ÿ.
xxÿ-ÿ ÿ.
SEBUAH

P+
n x
)1(=+x
A
C0 +
x

SEBUAH
ÿ. SEBUAH

di P +
ÿ ÿ
di C0
ÿÿ

ÿ. ÿ. ÿ.

x +ÿÿ ÿ. x ÿ.
=ÿ n (2)
)1ln(+ x

Setelah sewa, R, telah ditentukan dan pelanggan telah memutuskan jangka waktu
kemitraan, yaitu n, maka jumlah periodik tambahan yang harus diisi pelanggan
diberikan oleh

[ +ÿ)1(
CxPx
n
0
]
SEBUAH
= (3)
n
+x
1)1(

dan, rumus untuk menentukan pembayaran berkala diberikan oleh

+=
MRA

=
[)1(1)1(
CxPxxR
+ÿ++
n
][ n
0
]
n
+x
1)1(
n n
CxxxPRxR
)1(+ÿ++
)1( 0
=
n
+x
1)1(
n n
CxxRRPxx
)1(+ÿ++ )1( 0
= Sejak RxP=
n
+x
1)1(

)1(+
CPxx [ n
0
]
=
n
+x
1)1(
n

= )1(+
Bxx 0
n
+x
1)1(

26
Machine Translated by Google

=ÿ M
)1(+
Bxx 0
n (4)
+x
1)1(

yang menarik, mirip dengan rumus anuitas normal yang digunakan untuk menghitung pembayaran dalam
perhitungan pinjaman konvensional28. Oleh karena itu, secara matematis, rumus anuitas normal juga
dapat digunakan untuk perhitungan Musyÿrakah Mutanÿkisah , tetapi tingkat bunga periodiknya adalah
R
diganti dengan tarif sewa, x= . Memang, tingkat pengembalian periodik untuk Musyÿrakah
P
R
Kemitraan Mutanÿkisah semata-mata ditentukan oleh tarif sewa, x = . Oleh karena itu,
P

R
Internal Rate of Return (IRR) ke bank = (5)
P

Juga,

Total pembayaran yang dilakukan ke pemodal = Mn (6)

Total keuntungan untuk pemodal = BMn _ 0 (7)

Catatan: Karena tingkat pengembalian (IRR) untuk pemodal semata-mata ditentukan oleh sewa
R
kecepatan, x = , terlepas dari modal awal yang disediakan oleh pemodal (B0 )
P
dan/atau selama kemitraan ( n ), pemodal mungkin tergoda untuk hanya membiayai
rumah dengan nilai sewa tinggi; sementara itu adalah kepentingan pelanggan untuk
bernegosiasi untuk sewa rendah. Pada ekstrimnya, jika sewanya nihil, maka pembiayaan
musyarakah mutanÿkisah akan menjadi serupa dengan Qardh al-Hassan.

28 Silakan lihat catatan kaki 13.

27