BAB 4

PEMAHAMAN TERHADAP KAK

1.1. UMUM
Dalam Dokumen Pelelangan Pekerjaan Belanja Modal Pengadaan Jasa Konsultan Pengawasan
PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02 atau
Kerangka Acuan Kerja (KAK). Dokumen tersebut dikeluarkan oleh Dinas Syariat Islam Dan
Keistimewaan Aceh. Kerangka Acuan Kerja yang telah diberikan sudah cukup jelas untuk
dimengerti.

1.2. PEMAHAMAN TERHADAP KERANGKA ACUAN KERJA

Seperti yang tercantum dalam Kerangaka Acuan Kerja (KAK), bahwa konsultan ditugaskan untuk
memberikan Jasa Konsultasinya dalam PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI
KOTA BANDA ACEH - 02 Tahun Anggaran 2022. Konsultan bertindak dan bertugas sebagai
rekanan Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Aceh.

Tim Konsultan diharapkan memberikan jasa konsultasinya secara optimal selama dalam
penugasan ini, baik dalam pelaksanaan maupun dalam administrasi seperti pelaporan dan berita
acara hasil rapat koordinasi. Selama jadwal penugasan tersebut Tim Konsultan diharapkan
melaksanakan semua kegiatan dengan rasa penuh tanggung jawab, menyusun rencana kerja
yang efektif dan efisien, serta secara periodik mengadakan koordinasi dan konfirmasi dengan
pihak pemberi kerja guna pencapaian hasil yang optimal dan tepat waktu.Dalam rangka mencapai
tujuan diatas, maka perlu adanya pemahaman dan penjabaran pengertian terhadap Kerangka
Acuan Kerja (KAK) yang telah diterbitkan oleh Pihak Direksi. Dengan berdasarkan pada KAK dan
berita acara penjelasan pekerjaan, maka Pihak Konsultan memberikan tanggapannya sebagai
suatu penjabaran dan pemahaman terhadap Tujuan Kegiatan, Lingkup Pekerjaan dan tugas-tugas
yang harus dilaksanakan oleh Konsultan, baik yang bersifat teknis maupun yang bersifat
administrasi.

Beberapa hal sebagai Pemahaman Konsultan terhadap Kerangka Acuan Kerja (KAK), dapat
diuraikan sebagai berikut :

 Pekerjaan Persiapan
A. Sebelum melaksanakan pekerjaan pengawasan Konsultan Pengawas segera menyusun :

1. Program kerja berupa jadwal kegiatan secara terperinci

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02

 2. Alokasi tenaga yang lengkap dan sesuai dengan disiplin ilmu yang terkait dengan
tugasnya, serta jumlah tenaga yang cukup. Tenaga yang diusulkan Konsultan
Pengawas harus mendapatkan persetujuan dari Pengguna Jasa atas Rekomendasi dari
Pengelola Teknis Dinas.

3. Uraian konsepsi Konsultan pengawas atas pekerjaan pengawasan proyek.

Setelah ketiga hal tersebut mendapat persetujuan dari pengguna jasa atas rekomendasi
Pengelola Teknis Proyek maka akan dijadikan pedoman penugasan (pelaksanaan
Tugas dan Pengawasan) bagi Konsultan Pengawas dalam melaksanakan tugasnya.

B. Melakukan pemeriksaan dan selanjtnya diteruskan kepada pengguna Jasa untuk disetujui
antara lain mengenai Jadwal Waktu pelaksanaan yang diajukan oleh Pemborong (Time
Scedulle/Bar Cart dan Curve S serta Net Work Planing).

 Pekerjaan Teknis

1. Melakukan pengawasan umum, pengawasan lapangan, koordinasi dan inspeksi kegiatan-

kegiatan pembangunan agar pelaksanaan teknis maupun administrasi teknis yang dilakukan
berjalan baik sampai dengan pekerjaan diserahkan untuk kedua kalinya.

2. Mengawasi kebenaran ukuran, kualitas dan kuantitas dari bahan atau komponen, peralatan dan
perlengkapan selama pelaksanaan pekerjaan dilapangan atau ditempat kerja lain yang di alukan
pemborong dalam menyelesaikan pekerjaan.

3. Mengawasi kemajuan pelaksanaan pekerjaan dan mengambil tindakan yang cepat dan tepat
agar batas waktu serta kondisi yang tercantum dalam dokumen kontrak terpenuhi.

4. Memberikan pertimbangan, penambahan/pengurangan pekerjaan kepada direksi untuk

diserahkan kepada pengguna jasa.

5. Memberikan petunjuk atau perintah kepada pemborong yang dapat dilakukan secara langsung
sejauh tidak mengenai pengurangan dan atau penambahan biaya dan waktu serta tidak
menyimpang dari kontrak.

 Konsultasi

1. Melakukan konsultasi dengan pengawas lapangan dan pengguna jasa untuk membicarakan
masalah dan persoalan yang timbul selama masa pembangunan.

2. Mengadakan rapat berkala selama 2 dua kali sedikitnya dalam sebulan dengan Direksi dan
pengguna Jasa, Perencana serta pemborong dengan tujuan untuk membicarakan masalah dan
persoalan yang timbul dalam pelaksanaan yang sesuai denagnn dokumen Kontrak. Selanjutnya

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02

 Konsultan Pengawas membuat risalah rapat dan mengirimkannya kepada semua pihak yang
bersangkutan, serta sudah diterima paling lambat 1 minggu.
 Laporan
1. memberikan laporan dan nasehat kepada pengguna jasa melalui direksi mengenai volume,
prosentase dan nilai bobot sebagaian atau keseluruan pekerjaan yang telah dilaksanakan dan
membandingkannya dengan yang tercantum dalam dokumen kontrak.

2. Melaporkan kemajuan pekerjaan yang nyata dilaksanakan dan dibandingkan dengan jadwal
yang telah disetujui.
3. Melaporkan bahan bangunan yang dipakai, jumlah tenaga kerja dan alat kerja yang digunakan.

 Dokumentasi
1. Memeriksa gambar-gambar kerja tambahan yang dibuat oleh pemborong terutama yang
mengakibatkan tambah atau kurangnya pekerjaan, perhitungan dan gambar konstruksi yang di
buat oleh pemborong (Shop Drawing).

2. Menyiapkan berita acara sehubungan dengan penyelesaian pekerjaan dilapangan, serta untuk
keperluan pembayaran angsuran atau termyn.

3. Memeriksan dan menyiapkan daftar volume dan nilai pekerjaan serta penambahan atau
pengurangan pekerjaan guna keperluan pembayaran.

4. Menyiapkan formulir Laporan harian, Laporan Mingguan, Laporan Bulanan, Berita acara
kemajuan pekerjaan, berita penyerahan pertama dan yang kedua serta formulir-formulir lainnya
yang diperlukan.

 Pemahaman terhadap Jangka Waktu Pelaksanaan

Jangka waktu pelaksanaan Pekerjaan Belanja Modal Pengadaan Jasa Konsultan Pengawasan
PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02 Tahun Anggaran
2022 adalah selama 150 (Seratus Lima Puluh) hari kalender sejak diterbitkannya Surat Perintah
Mulai Kerja (SPMK).

 Pemahaman terhadap Kebutuhan Jenis dan Jumlah Tenaga Ahli

Dilihat dari jenis dan jumlah tenaga ahli yang disyaratkan untuk Pekerjaan PENGAWASAN
PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02 Tahun Anggaran 2022 ini, kami
menganggap bahwa jenis dan jumlah tenaga ahli dan pendukungnya tersebut cukup memadai untuk
dapat menjalankan pengawasan teknis yang dimaksud. Apalagi dilihat dari pengalaman tenaga ahli
yang disyaratkan adalah cukup mumpuni untuk melaksanakan kegiatan ini.
PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02
 Pemahaman Terhadap Laporan Hasil Kegiatan
Setiap kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah memang mensyaratkan adanya suatu laporan yang
memadai. Dari hasil laporan yang disyaratkan pada KAK, kami melihat bahwa jenis dan jumlah
laporan yang dihasilkan cukup memadai dan dapat menghasilkan suatu produk yang sesuai dengan
tujuan dan sasaran yang diinginkan. Dalam suatu kegiatan Supervisi, laporan yang harus dibuat
yaitu Laporan Pendahuluan, Laporan Bulanan dan Laporan Akhir. Jadi hasil laporan yang
disyaratkan oleh KAK sudah cukup lengkap dan memadai.
Setelah mempelajari KAK yang kami terima, maka dapat kami uraikan beberapa hal berikut.
a. Lingkup Kegiatan
Dari lingkup Pekerjaan PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA
ACEH - 02, Tahun Anggaran 2022 yang akan dilaksanakan, kami bisa memahami dan mengerti
bahwa untuk mencapai maksud dan sasaran yang diinginkan memang harus jelas apa yang akan
dihasilkan sehingga bisa dirumuskan kegiatan-kegiatan apa saja nantinya yang akan dilakukan untuk
mendapatkan hasil yang dimaksud. Berdasarkan pengertian kami, maka lingkup kegiatan yang ada
sudah lengkap dan cukup relevan dengan apa yang menjadi maksud dan sasaran dari kegiatan ini.

b. Kebutuhan Jenis dan Jumlah Tenaga Ahli

Dilihat dari jenis dan jumlah tenaga ahli yang disyaratkan untuk Pekerjaan Belanja Modal Pengadaan
Jasa Konsultan PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH -
02, Tahun Anggaran 2022 ini, kami menganggap bahwa jenis dan jumlah tenaga ahli dan
pendukungnya tersebut cukup memadai untuk dapat menghasilkan suatu perencanaan teknis yang
dimaksud. Apalagi dilihat dari pengalaman tenaga ahli yang disyaratkan adalah cukup mumpuni
untuk melaksanakan kegiatan ini.
c. Lokasi Kegiatan
Lokasi Pekerjaan PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH
- 02, Tahun Anggaran 2022 berada di Banda Aceh .
d. Laporan Hasil Kegiatan
Setiap kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah memang mensyaratkan adanya suatu laporan yang
memadai. Dari hasil laporan yang disyaratkan pada KAK, kami melihat bahwa jenis dan jumlah
laporan yang dihasilkan cukup memadai dan dapat menghasilkan suatu produk yang sesuai dengan
tujuan dan sasaran yang diinginkan. Dalam suatu kegiatan Supervisi, laporan yang harus dibuat yaitu
Laporan Pendahuluan, Laporan Bulanan dan Laporan Akhir. Jadi hasil laporan yang disyaratkan oleh
KAK sudah cukup lengkap dan memadai.

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02

1.3 APRESIASI INOVASI

1.3.1 Jasa Manajemen Konstruksi

Sesuai penjelasan kami dalam bab sebelumnya, bahwa lingkup yang disyaratkan pada dokumen
KAK lebih kepada metode pengawasan ekstra atau Metode Manajemen Konstruksi maka berikut ini
penjelasan singkat mengenai Jasa Manajemen Konstruksi. Jasa Manajemen Konstruksi merupakan
jasa yang dilibatkan sejak dari tahap perencanaan, tahap dokumen konstruksi, tahap pelelangan
hingga pelaksanaan konstruksi, sedangkan Jasa Konsultan Pengawas merupakan jasa yang
dilibatkan hanya pada saat pelaksanaan kosntruksi sampai dengan serah terima, sedangkan tahap
perencanaan dan pelelangan konsultan pengawas tidak dilibatkan.

1.3.2 Kapan Perlu Jasa Manajemen Konstruksi

Mengacu kepada peraturan yang berlaku, secara garis besar, regulasi Kimpraswil (Keputusan Dirjen
Cipta Karya No. : 295/KPTS/CK/1997 tanggal 1 April 1997 tentang Pedoman Teknis Pembangunan
Bangunan Gedung Negara) menyebutkan bahwa Jasa Manajemen Konstruksi digunakan untuk
pekerjaan yang melibatkan lebih dari satu kontraktor (multicontractor), lebih dari satu stakeholder
(konsultan dan kontraktor) serta dilaksanakan secara bertahap (multiyears). Khusus untuk proyek
Pemerintah, Jasa Manajemen Konstruksi perlu memperhatikan hal-hal berikut ini.
Pengadaannya dari tahap perencanaan sampai dengan serah terima ke II pekerjaan konstruksi
fisik
Berfungsi melaksanakan pengendalian pada tahap perencanaan dan tahap konstruksi, baik di
tingkat program maupun di tingkat operasional
Melaksanakan tugas-tugas dan bertanggung jawab secara kontraktual kepada
Pimpro/Pimbagpro
Tidak dapat merangkap sebagai Perencana pada pekerjaan yang bersangkutan
Untuk Pekerjaan :
 Bangunan lebih dari 4 lantai, dan atau
 Luasnya lebih dari 5000 m2, dan atau
 Bangunan khusus, dan atau
 Lebih dari 1 konsultan/kontraktor (multikontraktor) dan atau
 Yang dilaksanakan secara bertahap tidak dapat selesai dalam satu tahun anggaran
(multiyears)

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02

 Kendati tidak sepenuhnya mengacu kepada peraturan pemerintah, mengingat proyek ini merupakan
bangunan swasta, namun kriteria tersebut cukup laik diterapkan dalam proyek ini, sehingga
keberadaan Manajemen Konstruksi memang diperlukan.

1.3.3 Pada Tahap Mana Jasa Manajemen Konstruksi Ada

Menurut regulasi Kimpraswil (Keputusan Dirjen Cipta Karya No. : 295/KPTS/CK/1997 tanggal 1 April
1997 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara), jasa Manajemen
Konstruksi ada mulai dari tahap persiapan, perencanaan, pelelangan, dan pelaksanaan. Jasa
Manajemen Konstruksi juga melaksanakan kegiatan pengawasan yang biasanya merupakan tugas
konsultan Pengawas pada proyek yang tidak menggunakan konsultan Manajemen Konstruksi. Dan
ia tidak dapat merangkap sebagai Perencana untuk pekerjaan yang bersangkutan.

1.3.4 Struktur Organisasi Jasa Manajemen Konstruksi

Pihak-pihak yang terkait dalam jasa Konsultan Pengawas Manajemen Konstruksi yaitu :
 Penanggung Jawab Proyek
 Penanggung Jawab Lapangan
 Tenaga Ahli Arsitek/Struktur/M&E
 Pengawas Lapangan

1.3.5. Landasan Hukum (Peraturan-Peraturan)

Peraturan-peraturan yang menunjukkan dan mendukung keberadaan Jasa Manajemen Konstruksi
tersebut, antara lain :
a. Undang-undang Jasa Konstruksi (UUJK, No. 18 tahun 1999)
Hal-hal yang mendukung dalam penggunaan jasa Manajemen Konstruksi dapat dilihat berikut
ini :
Pasal 4(1) tentang jenis usaha jasa konstruksi meliputi : perencanaan, pelaksanaan,
dan pengawasan.
Pasal 15(1) Pengguna jasa dapat menunjukkan wakil untuk melaksanakan
kepentingannya dalam pekerjaan konstruksi.
Pasal 16(2) tentang layanan jasa konstruksi secara terpisah .
Pasal 16(3) layanan jasa konstruksi secara terintegrasi (seperti: pembangunan kilang
minyak, pembangkit listrik dan tenaga nuklir) dengan memperhatikan besaran atau
biaya, teknologi canggih serta risiko besar.

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02

 b. Peraturan Pemerintah Nomor 28 tahun 2000 Tentang Usaha dan Peran Masyarakat Jasa
Konstruksi :
Pasal 5(3). Layanan Jasa Perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan secara
terintegrasi suatu industri proses atau suatu pembangkit tenaga atau suatu prasarana
(infrastruktur) atau fasilitas lainnya yang perencanaan, pengadaan dan pelaksanaan
terintegrasi.
Pasal 5(4) pengembangan jasa pelayanan dan atau pengawasan lainnya mencakup
antara lain :
a. Manajemen Proyek,
b. Manajemen Konstruksi dan
c. Penilaian kualitas , kuantitas dan biaya pekerjaan.

c. Peraturan Pemerintah Nomor 29 tahun 2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi :

Pasal 8(1)(a).5. Pemilihan Perencana dan Pengawas konstruksi dengan cara
penunjukan langsung pekerjaan lanjutan yang secara teknis merupakan kesatuan
konstruksi yang sifat pertanggungannya terhadap kegagalan bangunan tidak dapat
dipecah-pecah dari pekerjaan yang sudah dilaksanakan sebelumnya.
Pasal 12(1)(a).5 untuk Jasa Pelaksana (Kontraktor) sama dengan di atas.
Pasal 13(2). Pekerjaan layanan jasa konstruksi yang dapat dilakukan secara terintegrasi
: bersifat kompleks, teknologi tinggi, risiko tinggi dan biaya besar. (antara lain : kilang
minyak/gas, pembangkit tenaga listrik dan reaktor nuklir).

1.3.5 Konsep Penanganan Manajemen Konstruksi

Banyak proyek konstruksi di Indonesia khususnya proyek pemerintah dan proyek yang dilaksanakan
oleh BUMN, dalam pelaksanaannya menggunakan pendekatan tradisional. Pada pendekatan ini
pemilik mempekerjakan perancang profesional (arsitek/perencana) dan suatu konstruktor pada
kontrak terpisah. Perancang profesional awalnya mempersiapkan rencana dan spesifikasi.
Kontraktor tunggal kemudian dikontrak untuk melaksanakan konstruksi. Pekerjaan dapat dilakukan
oleh kontraktor ini sendiri atau di-subkontrakkan kepada kontraktor-kontraktor lain. Sebagai
konsultan, bisa jadi Perencana yang sama yang mempersiapkan desain, mengerjakan beberapa
pemeriksaan, monitoring, dan pengendalian pada tahap konstruksi. Untuk tahapan pelaksanaan
proyek dengan pendekatan tradisional dapat terlihat pada gambar 5.1. serta pendekatan kontraktual
secara tradisional dapat dilihat pada gambar 5.2.

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02

 Decision
Design Construction

Design &
Owner Schematic Tender & Within
Construction Yes Construction
Criteria Design Evaluation Budget
Document

No

Phase 1 Phase 2 Phase 3

- Feasibility study - Original design - Construction

- Site selection - Final design &
- Const. cost estimate construction document
- Program & Finance - Redesign

Gambar 5.1. Pendekatan tradisional pada pelaksanaan proyek konstruksi 1

TRADITIONAL
Owner - separate designer
- single general contractor
- numerous subcontractors
General - fixed price,unit price, guaranted maximum,or cost plus a
Designer Contractor
fixed fee construction contract
- negotiated professional fee for design services

Own Forces
Subcontractor Work

Gambar 5.2. Pendekatan kontraktual secara Tradisional 2

Berdasarkan penjelasan di atas menunjukkan bahwa dengan pendekatan secara tradisional, tugas
konsultan maupun kontraktor tidak jelas (misal : konsultan design bisa merangkap menjadi
pengawas) yang akan berpengaruh pada kinerja proyek secara keseluruhan. Untuk itulah maka
perlu digunakan jasa Manajemen Konstruksi dengan harapan bahwa beban owner menjadi lebih
ringan karena sudah terwakili oleh jasa Manajemen Konstruksi, tugas dan peran masing-masing
stakeholder jelas (baik konsultan maupun kontraktor), serta pelaksanaan proyek dapat terlaksana
dengan baik. Selain itu pendekatan dengan jasa Manajemen Konstruksi memungkinkan untuk
adanya percepatan (fast-tracking) pelaksanaan pekerjaan proyek sesuai dengan proyek ini yaitu
PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02 Dalam
Pelaksanaan Manajemen konstruksi, Konsultan menggunakan bantuan program Microsoft Project
dalam memonitoring pelaksanaan Proyek.

1
Goldhaber, 1977
2
Barrie and Paulson, 1992

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02

 Full
Occupa
Occupati
tion
on
No

Partial Const.
Design Within Construc
Tender Yes completi completi
M&E Budget tion
on on

Initial Final
Owner
Schematic Schematic No
Criteria
Design Design

Design
Within Construc
Super Tender Yes
Budget tion
structure

Design Within Construc

Tender Yes
Foundation Budget tion

No

Decision Design Construction

Gambar 5.3. Pendekatan Manajemen Konstruksi pada pelaksanaan proyek konstruksi 3

CONSTRUCTION MANAGEMENT
Owner - Three-party team of owner, designer, & construction manager
- Fixed price or negotiated individual construction contract
directly with owners
Construction - Construction manager may act as owner agent to extent
Designer Manager delegate
- Negotiated professional fee for construction management
services
- Negotiated professional fee for design services
A Number of Independent
Contractors

Gambar 5.5. Program Microsoft Project untuk monitoring proyek

3
Goldhaber, 1977

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02

PENGAWASAN PEMBANGUNAN RUMAH LAYAK HUNI KOTA BANDA ACEH - 02