PENYEBAB KETERLAMBATAN PEMBANGUNAN APARTEMEN

KAWANA GOLF RESIDENCE 1 JABABEKA

Pangestu Rizkiawan1,*
1
Program Studi Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Mercu Buana , Jakarta
*
Corresponding authors: rizkiawan.pangestu@jababeka.com

Abstrak: Kabupaten Bekasi yang terletak di sebelah Utara Provinsi Jawa Barat dengan mayoritas daerah
merupakan dataran rendah, 72% wilayah Kabupaten Bekasi berada pada ketinggian 0-25 meter di atas
permukaan air laut. Pertumbuhan gedung dan industri konstruksi bangunan yang sangat tinggi dan meningkat
dari waktu ke waktu Pembangunan proyek konstruksi yang terus dikembangkan oleh PT. Jababeka Tbk dapat
terciptanya berbagai fasilitas-fasilitas yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat. namun keterlambatan
pembangunan sering terjadi pada pelaksanaan proyek-proyek konstruksi, Adapun faktor-faktor penyebab keter-
lambatan penyelesaian pembangunan yaitu Material dan peralatan kosntruksi ,tenaga kerja,kondisi alam/lingkun-
gan, manajemen pemilik proyek(owner), manajemen pelaksana proyek(kontraktor), manajemen supervisi(kon-
sultan).Penelitian ini bertujuan mengidentifikasi , menganalisis, dan membuat urutan peringkat dari setiap fac-
tor , serta mencari factor utamayang membpenfaruhi ketermlambatan penyelesaian pembangunan. Dengan
metode penelitian kuantitatif pengumpulan sampling dengan Kuisioner dan Analisis deskriptif yang digunakan
untuk menjelaskan hubungan variabel. Dengan hasil ………..

Kata kunci: : Keterlambatan pembangunan, Supervisi pembangunan , Manajemen pembangunan

Abstract: Bekasi Regency is located in the north of West Java Province with the majority of the area is
lowland, 72% of Bekasi Regency is located at an altitude of 0-25 meters above sea level. The growth of
buildings and the building construction industry is very high and increasing from time to time. Construction
of construction projects that are continuously being developed by PT. Jababeka Tbk can create various
facilities that can be used by the community. but development delays often occur in the implementation of
construction projects. The factors causing delays in the completion of construction are construction
materials and equipment, labor, natural/environmental conditions, project owner management (owner),
project implementer management (contractors), management supervision (consultant). The purpose of this
study is to identify, analyze, and rank each factor, as well as find the main factors that affect the delay in
completion of development. With quantitative research methods sampling collection with questionnaires
and descriptive analysis used to explain the relationship of variables. With result ……

Keyword : Delayed of building , Supervision of building , Management of building .

PENDAHULUAN dimanfaatkan oleh masyarakat. namun

Latar Belakang
Kabupaten Bekasi yang ter-
letak di sebelah Utara Provinsi Jawa
Barat dengan mayoritas daerah meru-
pakan dataran rendah, 72% wilayah
Kabupaten Bekasi berada pada keting-
gian 0-25 meter di atas permukaan air
laut. Pertumbuhan gedung dan industri
konstruksi bangunan yang sangat
tinggi dan meningkat dari waktu ke
waktu Pembangunan proyek kon-
struksi yang terus dikembangkan oleh
PT. Jababeka Tbk dapat terciptanya
berbagai fasilitas-fasilitas yang dapat
keterlambatan pembangunan sering
terjadi pada pelaksanaan proyek-
proyek konstruksi. Namun jika meli-
hat fenomena yang terjadi saat ini,
masih banyak
proyek konstruksi yang mengalami permasalahan
keterlambatan penyelesaian. Proyek konstruksi yang
terlambat dalam penyelesaiannya merupakan
masalah yang sangat tidak diharapkan baik bagi
pemilik proyek (owner) maupun pelaksana proyek
(kontraktor). Untuk menghindari keterlambatan
proyek maka sangat diperlukan pengkajian khusus
dalam proses pelaksanaan proyek (Ismail, 2013).
Perumusan Masalah

1
Latar belakang yang telah diuraikan di atas, maka
masalah yang akan diteliti adalah Faktor-faktor
yang menyebabkan keterlambatan dalam
Pembangunan Kawana Golf Residence 1, Jababeka.
dan Alternatif penyelesaian keterlambatan dalam
Pembangunan Kawana Golf Residence 1, Jababeka.
Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini secara
umum adalah untuk mempelajari dan
mendapatkan pengetahuan terkait den-
gan penyebab keterlambatan yang ser-
ing terjadi pada pelaksanaan proyek-
proyek konstruksi,. Sedangkan secara
khusus, penelitian ini bertujuan untuk:
1. Mengidentifikasi faktor-faktor penyebab
keterlambatan penyelesaian pembangunan.
2. Menganalisis faktor-faktor penyebab keter-
lambatan penyelesaian pembangunan.
3. Membuat urutan peringkat dari setiap fak-
tor serta mencari faktor utama yang mem-
pengaruhi keterlambatan penyelesaian pem-
bangunan.
Manfaat Penelitian
Secara garis besar manfaat
dari penelitian ini adalah untuk men-
dapatkan hasil penelitian yang dihara-
pkan dapat meminimalisir terjadinya
keterlambatan, bahkan dapat menghin-
darkan terjadinya keterlambatan juga
serta sebagai pedoman dalam pelak-
sanaan pembangunan gedung bert-
ingkat yang akan datang.
1.5 Batasan Penelitian
1. Faktor-faktor yang diteliti adalah faktor
yang berkaitan langsung dengan penyebab
keterlambatan penyelesaian Pembangunan
Kawana Golf Residence 1, Jababeka.
2. Pengisian kuisioner hanya dibagikan
kepada pemberi tugas, kontraktor dan kon-
sultan dalam Pembangunan Kawana Golf
Residence 1, Jababeka.
3. Dalam proses analisis data menggunakan
software komputer SPSS berdasarkan data
Pembangunan Kawana Golf Residence 1,
Jababeka.
TINJAUAN PUSTAKA
Landasan Teori
2
Definisi Proyek
Soeharto (1999) menjelaskan
bahwa proyek adalah suatu kegiatan
yang berlangsung dalam jangka waktu
terbatas dengan alokasi sumber daya
tertentu untuk menghasilkan produk
dengan kriteria mutu yang jelas. Pada
penelitian ini proyek yang menjadi ob-
jek penelitian adalah proyek kon-
struksi.
Manajemen Proyek
Manajemen proyek meru-
pakan ilmu dan seni yang berkaitan
dengan cara memimpin dan mengko-
ordinir sumber daya yang terdiri dari
manusia dan material dengan teknik
pengelolaan guna mencapai sasaran
yang ditentukan seperti lingkup, mutu,
jadwal dan biaya serta memenuhi
keinginan para pemangku kepentingan
(Heryanto dan Triwibowo, 2013).
Berikut adalah tujuan dan
manfaat dari ma najemen proyek
yaitu:
1. Efisiensi biaya, sumber daya dan
waktu.
2. Koordinasi dan pengendalian proyek
menjadi lebih baik sesuai dengan
perencanaan.
3. Meningkatkan kualitas dan produktifi-
tas.
4. Menekan sekecil mungkin risiko
proyek yang muncul.
5. Meningkatkan semangat, rasa tang-
gungjawab dan loyalitas tim terhadap
proyek.
Definisi Keterlambatan
Menurut Levis dan Atherley
(1996) mendefinisikan bahwa suatu
pekerjaan jika sudah ditargetkan harus
selesai pada waktu yang telah ditetap-
kan namun karena suatu alasan ter-
tentu tidak dapat dipenuhi maka dapat
dikatakan pekerjaan tersebut men-
galami keterlambatan. Masalah keter-
lambatan ini akan berdampak pada
perencanaan awal dan juga keuangan-
nya.
Sebuah keterlambatan dalam suatu proyek
dapat dijelaskan dengan jelas melalui schedule, den-
gan melihat schedule dapat mempermudah untuk
mengetahui akibat keterlambatan suatu kegiatan ter-
hadap kegiatan lainnya.
Tipe Keterlambatan
Menurut Jervis (1998) mengklasifikasikan
keterlambatan dalam 4 tipe, yaitu:
1. Excusable Delay, adalah keterlambatan dari
kinerja kontraktor yang diakibatkan karena
faktor di luar kendali kontraktor dan owner.
Dalam hal ini kontraktor berhak mendap-
atkan perpanjangan waktu yang setara den-
gan keterlambatan tersebut tetapi tidak
berhak atas kompensasinya.
2. Non Excusable Delay, adalah keterlam-
batan dari kinerja kontraktor yang diaki-
batkan karena kesalahan yang dilakukan
kontraktor yang secara tidak tepat melak-
sanakan kewajiban yang ada dalam kon-
trak. Dalam hal ini kontraktor tidak berhak
menerima perpanjangan waktu ataupun
penggantian biaya.
3. Compensable Delay, adalah keterlambatan
dari kinerja kontraktor yang diakibatkan ke-
salahan pihak owner untuk memenuhi dan
melaksanakan kewajiban yang ada dalam
kontrak. Dalam hal ini kontraktor berhak
atas perpanjangan waktu dan kompensasi
biaya.
4. Concurrent Delay, adalah keterlambatan
yang terjadi karena dua sebab yang
berbeda. Dalam hal ini diberlakukan penye-
bab terakhir dari keterlambatan
Metode Penelitian
2. Variabel terikat yang digunakan dalam penelitian
ini adalah penyebab keterlambatan.
Sumber Data
Data Primer adalah adalah data utama atau data
pokok yang digunakan dalam penelitian. Data ini
diperoleh langsung dari tangan pertama sebagai sub-
jek penelitian atau responden atau informan melalui
pengisian angket (kuesioner) yang diberikan.
Data Sekunder adalah data pelengkap, data diperoleh
dari sumber pihak kedua ataupun dari literatur, ar-
tikel, jurnal serta dari situs internet yang berhubun-
gan dengan penelitian yang dilakukan
Populasi dan Sampel
Pada penelitian kuantitatif, populasi adalah wilayah
generalisasi yang terdiri atas : obyek/subyek yang
mempunyai kualitas dan karakteristik tertentu yang
ditetapkan oleh peneliti untuk dipelajari dan kemu-
dian ditarik kesimpulannya. Jadi populasi bukan
hanya orang, tetapi juga obyek dan benda-benda
alam yang lain.
N
n= (3.1)
2
1+( N x e )
Ket :
n = Jumlah Sampel
e = Margin of Error (5%)

Metode penelitian ini menggunakan kuantitatif n = Jumlah Populasi = 72 orang

pengumpulan sampling dengan Kuisioner dan
Analisis deskriptif yang digunakan untuk
72
menjelaskan hubungan variabel. Dengan sumber n= =62
data utamanya berdasarkan dari angket/kuisioner 1+(72 x (0.05)2 )
yang didistribusikan kepada para responden, se-
hingga dapat disimpulkan bahwa penelitian ini n = 62 sampel
merupakan penelitian kuantitatif (q. Oleh karena itu
penyebab keterlambatan ini yang dilakukan penin-
jauan berdasarkan cara dan pengukuran serta proses
analisa data yang dapat digolongkan dalam peneli-
tian survey (survey research), dengan sumber data No Posisi Re- Jumlah Presen-
utamanya berdasarkan dari angket/kuisioner yang . sponden tase (%)
didistribusikan kepada para responden, sehingga da-
pat disimpulkan bahwa penelitian ini merupakan
1. Pemilik 12 19,35
penelitian kuantitatif (quantitative research). Proyek
2. Konsultan / 20 32,25
Variabel Supervisi
3. Kontraktor 30 48,38
1. Variabel bebas dalam penelitian ini adalah kon- Jumlah 62 100
trak, material & peralatan konstruksi, tenaga kerja, Sumber : Hasil Olah Data Pribadi (2022)
kondisi alam/lingkungan, manajemen pemilik
proyek (owner), manajemen pelaksana proyek (kon-
traktor) dan manajemen supervisi/konsultan. Teknik Pengumpulan Data

3
Kuisioner
Kuesioner merupakan teknik pengumpulan data
yang dilakukan dengan cara memberi seperangkat
pertanyaan atau pernyataan tertulis kepada para re-
sponden untuk dijawabnya dan sifatnya bisa tertutup
atau terbuka, dan dapat diberikan kepada responden
secara langsung atau dikirim melalui internet, dalam
penelitian ini yang digunakan adalah melalui inter-
net, karena lebih semua responden sudah mempun-
yai sarananya.
Skala Pengukuran
Penelitian ini memakai pengukuran berdasarkan
pada skala likert yang mana menurut
Sudaryono(2017) dapat dipakai untuk mengukur
sikap, pendapat dan persepsi seseorang atau kelom-
pok tentang kejadian atau gejala sosial. Jawaban se-
tiap responden dihubungkan dalam bentuk perny-
ataan atau dukungan sikap yang diungkapkan den-
gan kata-kata skala penilaian sebagai berikut:
Sangat Tidak Setuju (STS) Nilai 1
Tidak Setuju (TS) Nilai 2
Netral Ragu-ragu (NRR) Nilai 3
Setuju (S) Nilai 4
Sangat Setuju (SS) Nilai 5
Setiap pernyataan yang berhubungan dengan kedua
variabel diatas (variabel bebasan variabel terikat)
dalam operasionalisasi variabel, semua variabel
diukur oleh instrumen pengukur dalam bentuk kue-
sioner yang memenuhi penyataan pada tipe skala lik-
ert.
Metode Analisis Data
Metode Delphi
Metode Delphi adalah
metode peramalan (forecasting) yang
digunakan untuk meramalkan kemu-
ngkinan yang akan terjadi di masa de-
pan dengan menggunakan pandangan
dan kesepakatan dari sekumpulan ahli
yang berasal dari berbagai bidang
kerja atau bidang industry.
Teknik Pengolahan Data
Untuk menganalisis faktor-
faktor penyebab keterlambatan penye-
lesaian Pembangunan Apartemen
Kawana Golf Residence 1 Jababeka
pada penelitian ini menggunakan
Structural Equation Modelling – Par-
tial Least Square (SEM –PLS), seba-
gai alat bantu dengan menggunakan
software SmartPLS 3.0 . Analisa pada
PLS dilakukan dalam tiga tahap yaitu :
1. Evaluation of Measurement (outer model)
2. Evaluation of Structural (inner model)
4
3. Pengujian Hipotesa.
1. Evaluation of Measurement (Outer Model)
Model ini dilakukan untuk memastikan
bahwa measurement yang digunakan
layak untuk dijadikan pengukuran (valid
dan reliabel) dan dapat dilihat dari beber-
apa indikator yaitu :
a. Uji Validitas
o Convergent validity
o Discriminant validity
b. Uji Reliabilitas
o Composite Reliability
o Cronbach’s Alpha
2. Evaluation of Structural (Inner Model)
Model dilakukan untuk memastikan
bahwa model struktural yang dibangun
robust (kuat) dan akurat. Pada model ini
dapat dilihat dari beberapa indikator
yang meliputi:
a. Koefisien determinasi (R2 )
b. Predictive Relevance ( Q2 )
c. Uji Goodnes of Fit (GoF)
d. T Statistik (Bootstrapping)
3. Pengujian Hipotesa
Untuk pengujian Hipotesa dilakukan
dengan melihat nilai probabilitas nya dan
t statistik nya (Bootstrapping). Untuk ni-
lai probabilitas, nilai p-value dengan al-
pha 5% adalah kurang dari 0,05. Nilai t-
tabel untuk alpha 5% adalah 1,96. Se-
hingga kriteria penerimaan Hipotesa
adalah ketika t-statistik > t-tabel. Ha
diterima dan H0 di tolak ketika t-statis-
tik > 1,96. Untuk menolak/menerima
Hipotesis menggunakan probabilitas
maka Ha di terima jika nilai p < 0,05.
Tahapan Penelitian
Tahapan dalam penelitian ini adalah mengidenti-
fikasi masalah menentukan batasan masalah, meru-
muskan masalah dan tujuannya, pengumpulan data,
kemudian menganalisa data dan pembahasan serta
kesimpulan, adapun tahapan alur prosedur penelitian
seperti berikut ini :
 DAFTAR PUSTAKA

Artidi, A., & Sihombing, L. (2019). AN

ANALYSIS OF DELAYS
PROJECT ON CONSTRUC-
TION PHASE (CASE STUDY
ON THE PROJECT APARTE-
MEN GRAND TAMAN
MELATI 2 MARGONDA DE-
POK). International Journal of
Education and Research, ISSN:
2411-5681 .
Bakhtiyar, A., Soehardjono, A., &
Hasyim, M. H. (2012). ANALI-
SIS FAKTOR-FAKTOR
YANG MEMPENGARUHI
KETERLAMBATAN
PROYEK KONSTRUKSI
PEMBANGUNAN GEDUNG DI KOTA LAMONGAN. JURNAL REKAYASA SIPIL, ISSN
1978 – 5658.
Hanggara, D. F. (2020, Desember). ANALISA FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB KETERLAMBATAN
PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG UVERS. Jurnal Sains dan Teknologi, E-ISSN 2615-
2827.
Kencana, S. (2019). ANALISIS PENYEBAB KETERLAMBATAN PENYELESAIAN PROYEK-
PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG DAN INFRASTRUKTUR DI KOTA BINJAI.
Mangare, J. B., & Pratasis, P. A. (2016, Desember). FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB KETERLAM-
BATAN PADA PROYEK KONSTRUKSI DAN ALTERNATIF PENYELESAIANNYA
(STUDI KASUS: DI MANADO TOWN SQUARE III). Junal Sipil Statik, Vol. 4 No. 11 ISSN:
2337-6732.

5
6