KERANGKA ACUAN KERJA

KONSULTAN PERENCANA STRUKTUR

PROYEK PENYELESAIAN RUSUN EAST POINT
PULOGEBANG

NOVEMBER 2022

KERANGKA ACUAN KERJA ( KAK )

PEKERJAAN JASA KONSULTAN PERENCANAAN STRUKTUR
 PROYEK PENYELESAIAN RUSUN EAST POINT PULOGEBANG
Nomor : PERTEK/01/2142/XI/2022
Tanggal : 4 November 2022

1. LATAR BELAKANG
Dalam rangka untuk memenuhi pencapaian target seperti yang terdapat dalam RKAP (Rencana Kerja
Anggaran Perusahaan) Perum Perumnas tahun 2022 baik yang dilaksanakan melalui sinergitas
ataupun pola kerjasama mitra atau institusi lain, serta memenuhi permintaan pasar, dan
melaksanakan tugas pemerintah dalam menyediakan rumah beserta prasarananya khususnya
untuk kelompok masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, diperlukan suatu perencanaan
dan perancangan yang optimal dan berkelanjutan baik secara ekonomi, teknis dan hukum sebelum
dilaksanakan pembangunan.

Dalam rangka melaksanakan Program Pemerintah Sejuta Rumah Untuk Rakyat, Perumnas
melakukan novasi atas proyek di lahan Perumnas yang semula dikerjakan oleh Developer PT
Primaland yang memulai pembangunan di tahun 2007. Kondisi bangunan yang saat ini sudah
operasional namun belum 100% selesai konstruksinya serta masih membutuhkan penyelesaian IMB

Berdasarkan hal-hal di atas maka Perum Perumnas merasa perlu untuk melakukan penyelenggaraan
pengadaan penyedia jasa konsultan Perencana Struktur untuk mempercepat merealisasikan
program kerja tersebut. Diharapkan konsultan perencana mampu menghasilkan karya perencanaan
teknis bangunan yang baik dan layak diterima menurut kaidah, norma serta tata laku professional
serta memenuhi kebutuhan penerbitan IMB bangunan East point.

2. TUJUAN DAN SASARAN

2.1 Tujuan
Adapun tujuan dari Kerangka Acuan Kerja ini yaitu:
1. Terlaksananya Pekerjaan Penyelesaian Rusun East Point di Pulogebang sesuai dengan jadwal
yang ditentukan dari pihak pemberi tugas hingga lulus proses perizinan (mendapatkan IMB).
2. Tercapainya perencanaan Struktur yang tepat fungsi, tepat teknis, efisien serta sesuai
dengan peraturan dan ketentuan-ketentuan yang berlaku, sehingga desain perencanaan
tersebut dapat terimplementasi dengan baik pada saat proses penyelesaian pembangunan
hingga penggunaan bangunan dengan biaya konstruksi yang efisien.
3. Mendapatkan konsultan perencana Struktur dengan prosedur penunjukan langsung sesuai
SOP Perumnas mengingat keterbatasan waktu, keberlanjutan pekerjaan perencanaan.

3.1 Sasaran
Adapun sasaran dari kerangka Acuan Kerja ini adalah didapatkannya Izin Mendirikan Bangunan
serta terlaksananya Penyelesaian Pekerjaan Struktur rumah susun East point yang sesuai
dengan kaidah-kaidah peraturan daerah setempat dan ketentuan – ketentuan yang berlaku dan
memperhatikan aspek lingkungan serta memenuhi syarat-syarat teknis dan fungsi bangunan
tinggi sehingga desain perencanaan tersebut dapat terimplementasi dengan baik pada saat
proses pembangunan.
4. LOKASI PERENCANAAN
Lokasi perencanaan Rusun yang akan dikembangkan oleh Perumnas berada di atas lahan Perumnas
di Rusun Pulogebang.

Lokasi
East Point
Terminal
Pulogebang

Kantor Walikota
Jakarta Timur

Gambar 1. Orientasi Lokasi

Gambar 2. Lokasi Rumah Susun East Point

5. ORGANISASI PENGGUNA JASA

Nama Instansi : Perum Perumnas
Alamat : Jl. D.I. Panjaitan kav.11 Jakarta Timur 13340
Telepon : +6221-8194807, Fax : +6221-8193825
Website : www.perumnas.co.id, email: perumnas.pengadaan@gmail.com

6. LINGKUP PEKERJAAN
Lingkup Pekerjaan Perencanaan Struktur adalah perencanaan bagian bangunan yang belum
terselesaikan pada bangunan existing serta memenuhi kebutuhan pengajuan dokumen IMB untuk
mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang belum dimiliki.
 ITEM Area 5 (Tower 1)
Luas Daerah perencanaan 3.923 m2
KLB 4
KDB 40%
KTB 60%
KDH 20%
Ketinggian Bangunan KKOP 96 m

Sedangkan Tahap Pelaksanaan Pekerjaan terdiri dari:

1. Tahap IMB Definitif

No. Kegiatan Keluaran Format Jumlah
Melengkapi dokumen Gambar Presentasi
Struktur untuk IMB definitive yang Gambar
terkoordinasi dengan dokumen Skematik untuk Perencanaan Sesuai standar
a.
teknis Bidang Arsitektur dan MEP Perizinan Struktur perizinan
standard
BPTSP

2. Tahap Detail Engineering Design

No. Kegiatan Keluaran Format Jumlah
Detail Engineering Drawing dari
a.
hasil IMB Definitif
Koordinasi perencanaan Struktur
A1 Soft Copy
b. dengan disiplin lain (Arsitektur, Dokumen Tender 1 Set
dan Hard
MEP dan Infrastruktur)
e. Spesifikasi Teknis Struktur,
Rencana Kerja dan Syarat

3. Tahap Pelelangan
No. Kegiatan Keluaran Format Jumlah
Membantu memberi tugas dalam penyiapan
a. dokumen tender dan memberi penjelasan pada Konsultansi &
A1 & A4
saat anwijzing. Dokumen 1 (satu)
soft
Menyusun dokumen For Construction Struktur Tender dan for rangkap
copy
b. yang dibutuhkan untuk dasar pelaksanaan Construction
pembuatan as built drawing Struktur bangunan.
7. PEDOMAN dan TANGGUNG JAWAB PENYEDIA JASA/ KONSULTAN PERENCANA STRUKTUR

7.1 Dalam melaksanakan tugasnya konsultan perencana berpedoman pada ketentuan yang berlaku,
seperti ;
a. Peraturan pembebanan
1) SNI03-1726-2002 Tata Cara perencanaan ketahanan gempa untuk rumah dan gedung ,
atau edisi terbaru; dan
2) SNI-03-1727-1989 Tata cara perencanaan pembebanan untuk rumah dan gedung, atau
edisi terbaru
3) SNI-03-2847-2002; Tata cara perencanan struktur beton untuk Bangunan Gedung
4) SNI 1726-2012; Tata cara perencanaan ketahanan gempa untuk struktur bangunan
gedung dan non gedung
b. Peraturan Perencanaan Konstruksi Beton
1) SNI 03-1734-1989 Tata cara perencanaan beton dan struktur dinding bertulang untuk
rumah dan gedung, atau edisi terbaru
2) SNI 03-2847-1992 Tata cara perhitungan struktur beton untuk bangunan gedung, atau
edisi terbaru
3) SNI 03-3430-1994 Tata cara perencanaan dinding struktur pasangan blok beton
berongga bertulang untuk bangunan rumah dan gedung, atau edisi terbaru
c. Konstruksi Baja
1) SNI 03-1729-2002 Tata cara perencanaan bangunan baja untuk gedung, atau edisi
terbaru
2) Tata cara dan/atau pedoman lain yang masih terkait dalam perencanan konstruksi baja;
d. Struktur Bawah Bangunan Rusun Bertingkat Tinggi
1) Pondasi Langsung
- Pondasi langsung hanya diperbolehkan untuk menyangga komponen non struktural
atau dinding-dinding pengisi bukan struktur utama
- Kedalaman pondasi langsung harus direncanakan sedemikian rupa sehingga
dasarnya terletak di atas lapisan tanah yang mantap dengan daya dukung tanah
yang cukup kuat dan selama berfungsinya bangunan tidak mengalami penurunan
yang melampaui batas
- Perhitungan daya dukung dan penurunan pondasi dilakukan sesuai teori mekanika
tanah yang baku dan lazim dalam praktek, berdasarkan parameter tanah yang
ditemukan dari penyelidikan tanah dengan memperhatikan nilai tipikal dan korelasi
tipikal dan korelasi tipikal dengan parameter tanah yang lain.
2) Pondasi Dalam
- Pondasi dalam digunakan dalam hal lapisan tanah dengan daya dukung yang
terletak cukup jauh di bawah permukaan tanah, sehingga penggunaan pondasi
langsung dapat menyebabkan penurunan yang berlebihan atau ketidakstabilan
konstruksi.
- Perhitungan daya dukung dan penurunan pondasi dilakukan sesuai teori mekanika
tanah yang baku dan lazim dalam praktek, berdasarkan parameter tanah yang
 ditemukan dari penyelidikan tanah dengan memperhatikan nilai tipikal dan korelasi
tipikal dengan parameter tanah yang lain.
- Penyedia jasa/konsultan perencana bertanggung jawab secara profesional atas jasa
perencanaan yang dilakukan sesuai ketentuan dan kode etik/tata laku profesi yang
berlaku

7.2 Tanggung Jawab Perencanan Struktur

Konsultan perencana bertanggung jawab secara profesional atas jasa perencanaan yang dilakukan
sesuai ketentuan dan kode tata laku profesi yang berlaku.
Secara umum tanggung jawab konsultan adalah sebagai berikut:
a. Hasil Karya perencanaan yang dihasilkan harus memenuhi persyaratan standar hasil karya
perencanaan yang berlaku
b. Hasil karya perencanaan yang dihasilkan harus mengakomodasi batasan-batasan yang telah
diberikan, termasuk melalui KAK ini, seperti dari segi pembiayaan, waktu penyelesaian
pekerjaan dan mutu bangunan yang akan diwujudkan.
c. Hasil karya perencanaan yang dihasilkan harus telah memenuhi peraturan, standar, dan
pedoman teknis bangunan gedung yang berlaku untuk bangunan gedung pada umumnya.

7.3 Kriteria Perencana Struktur

7.3.1 Kriteria Umum Perencana Struktur
Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh konsultan perencana seperti yang dimaksud pada
KAK harus memperhatikan kriteria umum bangunan disesuaikan berdasarkan fungsi dan
kompleksitas bangunan, yaitu :
a. Menjamin kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakan benda yang disebabkan
oleh perilaku struktur
b. Menjamin perlindungan properti lainnya dari kerusakan titik yang disebabkan oleh
kegagalan struktur
c. Menjamin terwujudnya bangunan yang dapat mendukung beban yang timbul akibat
perilaku alam dan manusia
d. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dibangun sedemikian rupa, secara struktur
stabil selama kebakaran sehingga
 Cukup waktu bagi penghuni melakukan evakuasi secara aman.
 Cukup waktyu bagi pasukan pemadam kebakaran memasuki lokasi untuk memadamkan
api
 Dapat menghindari kerusakan pada properti lainnya
7.3.2 Kriteria Khusus Perencana Struktur
Kriteria Khusus dimaksudkan untuk memberikan syarat-syarat yang khusus, spesifik berkaitan
dengan bangunan hunian tinggi, baik dari segi fungsu khusus bangunan tersebut dan segi teknis
lainnya.
8. BIAYA
a. Acuan biaya pekerjaan Perencanaan & Perancangan di Perumnas adalah :
- Memperhatikan Surat Edaran Bersama Bappenas dan Departemen Keuangan
No.:1203/D.II/03/2000/SE-38/A/2000 perihal Petunjuk Penyusunan Rencana Anggaran
Biaya ( RAB ) untuk jasa Konsultansi ( Biaya Langsung Personil ( Renumeration ) dan Biaya
Langsung Non Personil ( Direct Reimbursable Cost ).
- Memperhatikan Surat Edaran Kementerian Pekerjaan Umum Republik Indonesia
No.:22/SE/M/2007 perihal Pedoman Besaran Biaya Personil dalam Penyusunan Harga
Perkiraan Sendiri ( HPS )/Rencana Anggaran Biaya ( RAB ) Paket Pekerjaan Konsultansi di
Lingkungan Departemen Pekerjaan Umum.
- Memperhatikan Keputusan Dewan Pengurus Nasional Ikatan Nasional Konsultan Indonesia
(INKINDO) NO.:22/SK.DPN/X/2020 tentang Pedoman Standar Minimal Tahun 2022 Biaya
Langsung Personil (Renumeration/Billing Rate) dan Biaya Langsung Non Personil (Direct
Cost) Untuk Penyusunan Rencana anggaran Biaya (RAB) dan Harga Perkiraan Sendiri (HPS)
Kegiatan Jasa Konsultansi.
- Memperhatikan Kontrak pekerjaan sejenis yang pernah ada ditahun-tahun sebelumnya di
lingkungan Perum Perumnas.
b. Tata cara pembayaran pekerjaan diatur secara kontraktual setelah melalui tahapan penunjukan
langsung sesuai SOP Perum Perumnas atas pekerjaan ini dan aturan yang berlaku , yang
meliputi:
- Honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang
- Biaya overhead konsultan perencana
- Perjalanan dinas ( lokal atau luar daerah )
- Pajak dan atau iuran daerah

9. KRITERIA
9.1 Umum
Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh penyedia jasa/konsultan perencana/Tenaga Ahli
Struktur seperti yang dimaksud di dalam KAK ini, harus memperhatikan kriteria umum dalam
perencanaan yang telah dikerjakan sebelumnya seperti:
a. Kondisi daya dukung tanah.
b. Pembebanan struktur.
c. Peraturan Gempa.
d. Peraturan nasional dan daerah setempat terkait perencanaan struktur bangunan gedung.
e. Dll.
9.2 Khusus
Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh penyedia jasa/konsultan perencana/Tenaga Ahli
Struktur seperti yang dimaksud di dalam KAK ini, harus memperhatikan UU, PP, KepPres, InPres,
KepMen, Permen, Perda, Pergub, Perda kebakaran, Standart Teknis yang berlaku, AMDAL
(Amdal lalin, IPL/UKL), KKOP serta peraturan lain yang terkait.

10. AZAS – AZAS

Selain mengikuti kriteria di atas penyedia jasa/konsultan perencana hendaknya memperhatikan
azas – azas antara lain :
a. Kreatifitas desain baik konsep maupun implementasi harus selaras dengan aspek fungsi,
terutama menyangkut pemenuhan akan standar pelayanan umum dan sosial masyarakat.
b. Adanya keterbatasan yang dimiliki Perum Perumnas tidak serta merta dapat dijadikan alasan
yang dapat mengganggu kualitas & penyelesaian pekerjaan.
 c. Desain yang direncanakan hendaknya dapat dilaksanakan dengan mudah, cepat dan efektif di
lapangan sehingga dapat mengoptimalkan biaya investasi Perum Perumnas.
d. Implementasi perencanaan & perancangan harus dapat memberi nilai tambah untuk
masyarakat, Pemerintah, mitra, para pemangku kepentingan dan menjadi model atau inspirasi
pembangunan yang berkelanjutan.

11. PROSES PERENCANAAN

a. Dalam proses perencanaan penyedia jasa/konsultan perencana/tenaga ahli perencana harus
menyusun jadwal kerja, khususnya yang terkait dengan masalah koordinasi teknis.
b. Jadwal kerja yang dibuat penyedia jasa/konsultan perencana bersifat mengikat, sehingga
penyusunannya harus memperhatikan segala sumber daya yang ada.
c. Pada saat rapat koordinasi masalah yang muncul harus disampaikan untuk dibahas agar
mendapatkan penyelesaian dan persetujuan Perum Perumnas.
d. Dalam proses perencanaan berjalan simultan dengan proses perizinan di BPTSP DKI hingga
mendapatkan persetujuan dari TABG

12. MASUKAN
A. Informasi
- Dalam melaksanakan tugasnya penyedia jasa/konsultan perencana/tenaga ahli perencana
harus mencari informasi yang dibutuhkan selain yang bersumber dari Perum Perumnas.
- Penyedia jasa/konsultan perencana/tenaga ahli perencana harus memeriksa kebenaran
informasi yang didapat baik yang berasal dari Perum Perumnas, pihak lain atau yang
diusahakan sendiri.
- Akibat yang ditimbulkan dari kesalahan informasi yang didapat menjadi tanggung jawab
penyedia jasa/konsultan perencana.
B. Tenaga
Untuk melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan penyedia jasa/konsultan perencana harus
menyediakan SDM yang memenuhi kualifikasi serta sesuai lingkup proyek dan tingkat kerumitan
(kompleksitas) pekerjaan. SDM yang dibutuhkan harus disesuaikan dengan disiplin ilmu dan
pengalaman dimasing-masing bidangnya.

13. KEBUTUHAN TENAGA KERJA

Tenaga Kerja yang dibutuhkan untuk pekerjaan ini adalah sebagai berikut:
NO BIDANG KUALIFIKASI PENGALAMAN JUMLAH
(Tahun)
1 Senior Struktur S1 Min 10 thn 1
2 Job Captain D3 Min 8 thn 1
3 Drafter D3 Min 8 thn 1

Tenaga Ahli penanggung jawab perencanaan Struktur yang ditunjuk merupakan tenaga ahli perencana
awal proyek ini saat direncanakan 2006-2007 dengan melampirkan surat pernyataan kebenaran
sebagai sebagai tenaga ahli.

14. PROGRAM KERJA

Penyedia jasa/konsultan perencana harus menyusun program kerja yang minimal meliputi:
a. Konsep kerja penanganan atau penyelesaian pekerjaan.
b. Jadwal kegiatan secara terperinci.
 c. Membuat usulan alokasi SDM secara lengkap dari sisi pendidikan, pengalaman dan jumlah yang
akan menangani tugas atau pekerjaan ke Perum Perumnas untuk mendapatkan
persetujuannya.

15. JADWAL KERJA

a. Jangka waktu pekerjaan adalah selama 5 (Lima) bulan.
b. Pekerjaan harus dimulai selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah ditandatangani
Perjanjian/Kontrak.
c. Dalam proses perencanaan untuk menghasilkan keluaran-keluaran yang diminta, Konsultan
Perencana harus menyusun jadwal pertemuan berkala dengan Tim Perum Perumnas dan
Pengelola Kegiatan.
d. Dalam pertemuan berkala tersebut ditentukan produk awal, antara dan pokok yang harus
dihasilkan Konsultan sesuai dengan rencana keluaran yang ditetapkan dalam KAK ini.
e. Dalam melaksanakan tugas, konsultan harus selalu memperhitungkan bahwa waktu
pelaksanaan pekerjaan adalah mengikat.
f. Jangka waktu pelaksanaan, khususnya sampai diserahkannya dokumen perencanaan untuk siap
dilelangkan dan maksimal 150 (seratus Lima puluh) hari kalender sejak dikeluarkannya
Kontrak/Surat Perintah Mulai Kerja dan telah selesainya persetujuan dari sidang Perizinan
Struktur dilingkungan Pemda terkait.

16. LAPORAN
Jenis laporan yang harus diserahkan kepada Panitia Pengadaan oleh Penyedia Jasa Konsultansi
adalah meliputi :

NO URAIAN SATUAN VOL

1. Laporan Survey dan Pendahuluan set 3

2. Laporan Dokumen IMB sementara set 3
3. Laporan Final Dokumen perencanaan set 3
4. Softcopy keseluruhan laporan dalam buah 2
Flashdisk/CD

Jakarta, 4 November 2022

HEAD OF DESIGN CENTER

Ade Mulyanti
LAMPIRAN GAMBAR PERENCANAAN STRUKTUR AWAL