THE TIME VALUE OF MONEY

(Nilai Waktu dari Uang)

1. Cash Flow (Arus Kas)

Setiap penyelenggaraan kegiatan maupun aktifitas manusia selalu menimbulkan sejumlah
biaya, baik secara langsung atau tidak langsung. Akibat kegiatan tersebut, akan diperoleh suatu
manfaat, mungkin dalam bentuk produk, jasa atau kemudahan. Manfaat tersebut akan
menghasilkan sejumlah uang atau bila dimanfaat sendiri akan menghasilkan sejumlah
penghematan biaya atau tenaga yang dapat dikuantifikasi dalam satuan uang. Dengan demikian,
suatu kegiatan selalu memunculkan sejumlah uang masuk dan/atau uang keluar.
Data uang masuk dan keluar tersebut dihitung untuk setiap periode waktu tertentu
disebut dengan cash-flow (arus kas). Periode waktu cash-flow ditetapkan dalam satuan interval
waktu tertentu, tergantung pada tingkat agregasi data yang dibutuhkan. Jika yang dimaksud
hanya uang keluar disebut cash-out (cost) dan sebaliknya jika yang dimaksud hanya uang masuk
disebut cash-in. Pemahaman terkait cash flow sangat penting untuk melakukan analisis evaluasi
terhadap suatu rencana investasi. Oleh karena itu, pertimbangan melalui analisis yang
komprehensif dan teliti perlu dilakukan sebelum suatu keputusan investasi ditetapkan.
Penerimaan dari suatu investasi berasal dari pendapatan atas pelayanan fasilitas atau
penjualan produk yang dihasilkan dan manfaat terukur lainnya selama umur ekonomis
penggunaan, ditambah dengan nila jual investasi saat umur ekonomisnya habis. Semua
penerimaan/pendapatan itu disebut dengan Benefit. Sementara itu, pembiayan berasal dari biaya
awal investasi yang kemudian diikuti oleh biaya-biaya lainnya selama pengoperasian fasilitas.
Dalam kondisi tertentu, biaya-biaya pelayanan tersebut terdiri dari biaya operasi (operation cost),
biaya perawatan (maintanance cost), dan biaya perbaikan (overhaul cost).
Karena biaya dan/atau pendapatan terjadi pada intensitas waktu yang tidak tetap selama
umur peralatan, maka penyedehanaan perhitungan didekati dengan satuan interval waktu
tertentu. Akumulatif transaksi yang terjadi dalam periode interval waktu tersebut umumnya
dicatatkan pada akhir periode interval waktu, kecuali untuk cash-out atau cash-in yang dicatatkan
pada awal periode (tahun ke-nol).
Jumlah aristamtis antara total cash-in (penerimaan) dan cash-out (pengeluaran) untuk
suatu periode waktu tertentu merupakan net cash flow (arus kas bersih) untuk periode tersebut.
Cash flow (arus kas) merupakan hal penting dalam ekonomi teknik karena membentuk basis
dalam mengevaluasi alternatif-alternatif yang memungkinkan.
Pada umumnya penyusunan cash flow pada dasarnya dapat dilakukan dengan 2 metode,
yaitu (a) Metode Tabel dan (b) Metode Grafis. Untuk penggambaran cash flow dalam bentuk

Ekonomi Teknik The Time Value of Money

Dosen: Firdaus Jamsan
diagram lebih sering disebut Cash Flow Diagram (Diagram Arus Kas), selanjutnya disingkat
dengan CFD. Namun, supaya efektif, biasanya kedua metode tersebut dipakai secara simultan
atau dikombinasikan.
Cash Flow Diagram menggunakan beberapa konvensi yang digunakan secara umum,
yaitu:
1. Garis horizontal adalah skala waktu, dengan perkembangan waktu bergerak dari kiri ke
kanan. Label periode (mis., Tahun, kuartal, bulan) dapat diterapkan pada interval-interval
waktu bukannya untuk titik-titik pada skala waktu.
2. Tanda panah menandakan arus kas dan ditempatkan pada akhir periode. Jika perbedaan
perlu dibuat, panah ke bawah mewakili pengeluaran (arus kas negatif atau arus kas keluar
atau cash-out) dan panah ke atas mewakili penerimaan (arus kas positif atau arus kas
masuk atau cash-in).
3. Diagram arus kas tergantung pada sudut pandang, bisa dari sudut pandang peminjam
atau dari sudut pandang pemberi pinjaman.

Contoh:
Dalam renovasi sebuah gedung kecil milik suatu perusahaan, telah diindentifikasi dua alternatif
yang layak untuk meningkatkan sistem pemanas, ventilasi, dan pendingin udara (HVAC). Alternatif
A atau Alternatif B harus diterapkan dengan biaya-biaya adalah sebagai berikut:

Alternatif A. Membangun ulang sistem HVAC yang sudah ada

§ Biaya peralatan, tenaga kerja, dan bahan untuk membangun kembali… Rp.18.000.000
§ Biaya listrik per tahun………………………………………………………………………… Rp.32.000.000
§ Biaya pemeliharaan tahunan…………………………………………………………….. Rp.2.400.000

Alternatif B. Install sistem HVAC baru dengan memanfaatkan saluran lama yang ada
§ Biaya peralatan, tenaga kerja, dan bahan pemasangan……………………. Rp.60.000.000
§ Biaya listrik per tahun………………………………………………………………………… Rp.9.000.000
§ Biaya pemeliharaan tahunan…………………………………………………………….. Rp.16.000.000
§ Penggantian komponen utama 4 tahun kemudian………………………….. Rp.4.000.000

Pada akhir delapan tahun, perkiraan nilai pasar (nilai sisa) untuk Alternatif A adalah Rp.2.000.000
dan untuk Alternatif B adalah Rp.8.000.000. Diasumsikan bahwa kedua alternatif akan memberikan
layanan yang sebanding dalam periode delapan tahun, dan anggap bahwa komponen utama dari
Alternatif B yang diganti tidak akan memiliki nilai pasar (nilai sisa) pada akhir tahun kedelapan.
1) Gunakan tabel arus kas dan konvensi akhir tahun untuk mentabulasi arus kas bersih untuk
kedua alternatif.

Ekonomi Teknik The Time Value of Money

Dosen: Firdaus Jamsan
 2) Tentukan perbedaan Net Cash Flow tahunan antara alternatif (B - A) dari akhir tahun ke-0
sampai akhir tahun ke-8.

End Of Alternative A Alternative B Difference

Year Cash-in Cash-out NCF Cash-in Cash-out NCF (B-A)
(EOY) (Rp.)x1.000 (Rp.)x1.000 (Rp.) (Rp.)x1.000 (Rp.)x1.000 (Rp.) (Rp.)
0 0 -18.000 -18.000 0 -60.000 -60.000 -42.000
1 0 -34.400 -34.400 0 -25.000 -25.000 9.400
2 0 -34.400 -34.400 0 -25.000 -25.000 9.400
3 0 -34.400 -34.400 0 -25.000 -25.000 9.400
4 0 -34.400 -34.400 0 -29.000 -29.000 5.400
5 0 -34.400 -34.400 0 -25.000 -25.000 9.400
6 0 -34.400 -34.400 0 -25.000 -25.000 9.400
7 0 -34.400 -34.400 0 -25.000 -25.000 9.400
8 2.000 -34.400 -32.400 8.000 -25.000 -17.000 15.400
-291.200 -256.000 35.200
Ket: NCF = Net Cash Flow

2.000
Cash Flow Diagram Alternative A

0 1 2 3 4 5 6 7 8

18.000

34.400 34.400 34.400 34.400 34.400 34.400 34.400 34.400

Cash Flow Diagram Alternative B 8.000

0 1 2 3 4 5 6 7 8

15.600

25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000

60.000

Ekonomi Teknik The Time Value of Money

Dosen: Firdaus Jamsan
2. Bunga (Interest) dan Tingkat Suku Bunga (Interest Rate)
Bunga adalah sejumlah uang yang dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam
sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang
selama waktu peminjaman sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan
nilai uang tersebut. Oleh karena itu, seseorang yang membungakan uangnya sebesar tingkat
penurunan nilai uang (inflasi), tidak akan mendapatkan keuntungan ekonomis terhadap uang
yang dibungakan itu, tetapi hanya menjamin nilai kekayaan yang bersangkutan relatif tetap dan
stabil.
Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah hutang yang dibayar dengan hutang semula.
𝑩𝒖𝒏𝒈𝒂 = 𝑱𝒖𝒎𝒍𝒂𝒉 𝒉𝒖𝒕𝒂𝒏𝒈 𝒔𝒆𝒌𝒂𝒓𝒂𝒏𝒈 − 𝑱𝒖𝒎𝒍𝒂𝒉 𝒑𝒊𝒏𝒋𝒂𝒎𝒂𝒏 𝒔𝒆𝒎𝒖𝒍𝒂 …(1)

Contoh:
Suatu perusahaan pada tanggal 01 Januari 2020 meminjam uang pada Bank
Rp.100.000.000,00 dan pada tanggal 01 Januari 2023 hutangnya tercatat sebesar
Rp.118.000.000,00. Berapa bunga yang harus dibayar perusahaan?

𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠𝑡 (𝐵𝑢𝑛𝑔𝑎) = 𝑅𝑝. 118.000.000,00 − 𝑅𝑝. 100.000.000,00

= 𝑅𝑝. 18.000.000,00

Tingkat suku bunga (interest rate) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode
waktu dengan jumlah hutang yang dipinjam pada awal periode.

𝑱𝒖𝒎𝒍𝒂𝒉 𝑩𝒖𝒏𝒈𝒂 𝒖𝒏𝒕𝒖𝒌 𝒑𝒆𝒓𝒊𝒐𝒅𝒆 𝒘𝒂𝒌𝒕𝒖 𝒕𝒆𝒓𝒕𝒆𝒏𝒕𝒖 (𝑰)

𝑻𝒊𝒏𝒈𝒌𝒂𝒕 𝑺𝒖𝒌𝒖 𝑩𝒖𝒏𝒈𝒂 (𝒊) = × 𝟏𝟎𝟎% …(2)
𝑱𝒖𝒎𝒍𝒂𝒉 𝑷𝒊𝒏𝒋𝒂𝒎𝒂𝒏 𝑺𝒆𝒎𝒖𝒍𝒂 (𝑷)

Dimana: i = Tingkat Suku bunga

P = Jumlah pinjaman semula
I = Jumlah bunga untuk periode waktu tertentu

a. Bunga Sederhana (Simple Interest)

Ketika total bunga yang diperoleh atau dibebankan secara linear proporsional
dengan jumlah awal pinjaman (pokok), tingkat bunga, dan jumlah periode bunga yang
pokoknya dilakukan, suku bunga dan suku bunga dikatakan sederhana. Minat sederhana
tidak sering digunakan dalam praktik komersial modern.
Ketika bunga sederhana berlaku, total bunga, I, yang diperoleh atau dibayar dapat
dihitung dengan menggunakan rumus

𝑩𝒖𝒏𝒈𝒂 (𝑰) = 𝑷 × 𝒊 × 𝒏 …(3)

Ekonomi Teknik The Time Value of Money

Dosen: Firdaus Jamsan
 Dimana: P = jumlah pokok yang dipinjamkan atau dipinjam
n = jumlah periode bunga (mis., tahun)
i = tingkat suku bunga per periode bunga

Sehingga jumlah total yang harus dibayarkan kembali pada akhir periode bunga pinjaman
(n) adalah sebesar P+I.

Contoh 3:
Jika Rp.10.000.000,00 dipinjamkan selama 3 tahun dengan tingkat suku bunga sebesar
10% per tahun, jumlah bunga yang didapat adalah:

𝐼 = 𝑅𝑝. 10.000.000,00 × 3 × 10% = 𝑅𝑝. 3.000.000,00

Jumlah total terhutang pada akhir tahun ketiga akan sebesar

Rp.10.000.000,00+Rp.3.000.000,00=Rp.13.000.000,00. Perhatikan bahwa jumlah kumulatif
bunga yang terhutang merupakan suatu fungsi linear dari waktu sampai bunga dibayar
kembali (biasanya tidak sampai akhir periode N).

b. Bunga Majemuk (Compound Interest)

Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di mana
bunga tidak hanya dihitung terhadap besarnya pinjaman awal, tetapi perhitungan
didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga
yang berbunga. Untuk Contoh 3, perhitungannya adalah sebagai berikut:

Jumlah Terhutang
Jumlah Terhutang Bunga (I)
Periode pada Akhir Periode
pada Awal Periode i=10%
(4)=(2)+(3)

(1) (2) (3) (4)

1 Rp 10.000.000,00 Rp 1.000.000,00 Rp 11.000.000,00
2 Rp 11.000.000,00 Rp 1.100.000,00 Rp 12.100.000,00
3 Rp 12.100.000,00 Rp 1.210.000,00 Rp 13.310.000,00

Dari tabel di atas, terlihat bahwa total pembayaran beserta bunga pada akhir periode
pinjaman, yaitu 3 tahun, adalah Rp.13.310.000,00. Perbandingan secara grafis Bunga
Sederhana dan Bunga Majemuk dapat diperhatikan pada Gambar 1. Perbedaan antara
bunga sederhana dan bunga majemuk akan semakin besar untuk jumlah uang yang

Ekonomi Teknik The Time Value of Money

Dosen: Firdaus Jamsan
 semakin besar. Bunga majemuk lebih umum digunakan dalam praktek dan akan
digunakan pada materi-materi selanjutnya.

Rp13,31

Millions 13
Rp13,00
Rp12,10
12
Rp12,00

Rp11,00
11
Rp11,00

10
0 1 2 3

Gambar 1. Ilustrasi Bunga Sederhana dan Bunga Majemuk

Ekonomi Teknik The Time Value of Money

Dosen: Firdaus Jamsan