1

BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Tanah merupakan kebutuhan dasar manusia, berfungsi sebagai tempat bermukim
maupun untuk kegiatan usaha (factor produksi) dan karena itu perlu diciptakan suatu
kepastian hukum bagi setiap pemegang hak atas tanah maupun bagi masyarakat umum,
melalui suatu proses pencatatan secara sistematis atas setiap bidang tanah baik
mengenai data fisik maupun data yuridis, dan kegiatan semacam ini dikenal dengan
sebutan pendaftaran tanah.1
Menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tujuan dari
PendaftaranTanahadalah:
a. Untuk Memberikan Kepastian Hukum dan Perlingungan Hukum
Kepada Pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat
membperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satua-satuan rumah
susun yang sudah terdaftar.
c.  Untuk terselenggaranya Tertib Administrasi pertanahan.
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 secara tegas menyebutkan Bahwa
Instansi Pemerintah yang menyelanggarakan Pendaftaran Tanah diseluruh Wilayah
Republik Indonesia menurut pasal 5-nya adalah Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia selanjutnya dalam pasal 6 Ayat (1)-nya ditegaskan Pelaksanaan tugas
Pendaftaran Tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dan
dalam Pasal 6 ayat (2) PP No.24 tahun 1997 disebutkan bahwa Kepala Kantor

1
Reza Febriantina: KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA OTENTIK, tesis: Program Studi Magister Kenotariatan
Program Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang 2010 hlm. 1
 2

Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan pejabat lain yang ditugaskan
untuk melaksanakan Kegiatan-kegiatan tertentu menurut peraturan pemerintah ini dan
peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Dalam hal ini Pejabat Pembuat
Akta  Tanah termasuk akta-aktanya, bentuk  akta  dan  blangko  aktanya  merupakan 
bagian yang tidak terpisahkan dengan kegiatan pendaftaran tanah.

B. PERUMUSAN MASALAH
Berangkat dari uraian latar belakang diatas, maka dapat dirumuskan beberapa
permasalahan yang perlu dibahas, yaitu sebagai berikut:
1. Bagaimana Kedudukan Hukum Pejabat Pembuat Akta tanah (PPAT) dalam
Hukum Pertanahan di Indonesia?
2. Apa tugas, wewenang dan kewajiban Pejabat Akta Tanah dalam Hukum
Pertanahan Indonesia?
C. TUJUAN PENELITIAN
Mengacu pada rumusan masalah diatas maka tujuan penulisan Makalah ini dapat
dikemukakan sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui kedudukan hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah
2. Untuk mengetahui kewajiban dan wewenang Pejabat Pembuat Akta tanah
3. Untuk mengetahui tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah
D. MANFAATPENELITIAN
Diharapkan Penulisan Makalah ini dapat membantu kita dalam memahami
siapa-siapa saja pejabat ataupun badan yang berwenang menangani permasalahan
hukum pertanahan di Negara Republik Indonesia. Dan memahami peran Pejabat Pejabat
Pembuat Akta Tanah dalam kegiatan hukum pertanahan, seperti Pendaftaran hak atas
Tanah, peralihan hak atas tanah, pendartaran Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan
sebagainya.
 3

BAB II
PEMBAHASAN
A. Kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Embrio lahirnya PPAT tidak terlepas dengan kegiatan pendaftaran tanah di
Indonesia, yang dirumuskan dalam Pasal 19 ayat 1 UUPA yang meyatakan bahwa untuk
menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh
wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Peraturan
Pemerintah.2
Sebagai pelaksana ketentuan Pasal 19 ayat 1 UUPA tersebut oleh pemerintah
dikeluarkan PP Nomor 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, dimana melalui PP
ini mulai diatur peran PPAT yg dirumuskan dalam Pasal 19 PP Nomor 10 Tahun 1961,
yang menegaskan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas
tanah, memberikan suatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang
dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang
dibuat oleh dan dihadapan Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria. Akta tersebut
bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria.
Menteri  Agraria  melalui  Peraturan  Menteri  Agraria  (PMA) No. 10 Tahun
1961 telah menunjuk pejabat-pejabat yang dimaksud dalam Pasal 19 PP Nomor 10
tahun 1961. Orang-orang dapat diangkat sebagai pejabat yaitu :
1. Pasal 3 ayat (1) PMA Nomor 10 tahun 1961 mengatakan, yang dapat diangkat
sebagai pejabat yaitu :
a.  Notaris,
b. Pegawai-pegawai dan bekas pegawai dalam lingkungan Departemen
Agraria yang  dianggap  mempunyai pengetahuan yang cukup mengenai
peraturan-peraturan lainnya yang bersangkutan dengan persoalan
peralihan hak atas tanah,
c.  Para pegawai pamong praja yang pernah melakukan tugas seorang
pejabat,

2
Reza Febriantina: KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA OTENTIK, tesis: Program Studi Magister Kenotariatan
Program Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang 2010 hlm. 81
 4

d.  Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan oleh
Menteri Agraria.
2. Pasal 5 PMA Nomor 10 tahun 1961 mengatakan bahwa :
a. Selama  untuk  suatu  kecamatan  belum  diangkat  seorang pejabat, maka
asisten wedana/kepala kecamatan atau yang setingkat dengan itu karena
jabatannya menjadi Pejabat Sementara dari kecamatan itu,
b.  Ketentuan  pada ayat (1) Pasal  ini berlaku  pula dalam  hal pejabat   yang
diangkat   mempunyai   daerah   kerja   yang meliputi lebih dari satu
kecamatan.
c. Jika untuk kecamatan  yg dimaksud  pada ayat (1) dan (2) Pasal ini telah
diangkat seorang pejabat, maka asisten wedana/kepala kecamatan yang
bersangkutan tetap menjadi pejabat, sampai ia berhenti menjadi kepala
dari kecamatan itu. Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961
tidak merumuskan
Pengertian Pejabat Pembuata Akta Tanah (PPAT) dimuat dalam beberapa
peraturan perundang-undangan, Yaitu:
a. Pasal 1 angka 4 Undang-undang No. 4 tahun 1996
Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah Pejabat umum yang diberi wewenang
untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan Hak
tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b. Pasal 1 angka 5 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996
Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberi kewenangan
untuk membuat akta-akta tanah.
c. Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997
Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang diberi kewenangan
untuk membuat akta-akta  tanah tertentu.
d. Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintahan No. 37 Tahun 1998
Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan
untuk membuat akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
 5

e. Pasal 1 angka 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 tahun

2006
Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan
untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertntu
mengenai hak-hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
Dari kelima Peraturan Perundang-undangan diatas menunjukkan bahwa
kedudukan Pejabat Pembuat Akta tanah sebagai Pejabat umum, Istilah Pejabat umum
bagi pejabat Pembuat Akta Tanah baru ada pada Undang-Undang No.4 Tahun 1996,
Namun dalam undang-undang ini maupun peraturan perundang-perundang yang lain
tidak memberikan pengaertian apa yang dimaksud dengan Pejabat umum.
Menurut Boedi harsono, yang dimaksud pejabat umum adalah seorang yang
diangkat oleh pemerintah dengan tugas dan kewenangan memberikan pelayanan kepada
umum dibidang tertentu.3 Sejalan dengan Boedi Harsono, Sri Winarsi menyatakan
Bahwa Pengertian Pejabat Umum mempunyai Karakter Yuridis, Yaitu selalu dalam
rangka hukum publik. Sifat Publiknya dapat dilihat daari pengankatan, Pemberhentian,
dan kewenangan pejapab pembuat Akta Tanah.4 Pejabat Pembuat Akta Tanah diangkat
dan diberhentikan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Tugasnya
adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota dalam melaksanakan
sebagian Kegiatan Pendaftaran Tanah, dan Keenangannya adalah membuat akta atas
Perbuatan Hukum tertentu mengenai Hak atas tanah atau Hak Milik atas Satua Rumah
Susun. Namun Kata “dibantu” dalam Pasal 6 Ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997  disini tidak berarti bahwa Pjabat Pembuat Akta Tanah Merupakan
Bawahan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, akan tetapi Pejabat Pembuat Akta
Tanah Mempunyai kemandirian dalam Melaksanankan tugas dan wewenangnya.5

3
Boedi Harsono (selanjutnya disebut boedi harsono IV). “PPAT sejarah tugas dan
kewenangannya”, Majalah Renvoi, No. 8.44. IV Jakarta, 3 Januari 2007, hlm 11. (Dr. Urip Santoso, SH,
MH, Pendahftaran dan Peralihan Hak atas Tanah. Jakarta: Kencana, 2011)
4
Sri Winarsi, “pengaturan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai Pejabat Umum”
Majalah YURIDIKA, vol. 17 No. 2, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya, Maret 2002 hlm.
186. . (Dr. Urip Santoso, SH, MH, Pendahftaran dan Peralihan Hak atas Tanah. Jakarta: Kencana, 2011)
5
Dr. Urip Santos, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Jakarta: Kencana, 2011 hlm. 316
 6

Rangkaian  pendaftaran  tanah  dimulai  dari akta-akta  tanah yang dibuat

dihadapan PPAT yang kemudian dijadikan dasar pendaftarannya di kantor pertanahan,
sehingga jika akta-akta tanah tidak   dibuat   dihadapan   PPAT,   maka   tidak   dapat  
didaftarkan. Menurut Prof. Dr. Paulus Effendi Lotulung, S.H., kepastian PPAT dapat 
dikategorikan  sebagai  Pejabat  Tata  Usaha  Negara  yang menjalankan   kegiatan 
yang  menjalankan   urusan  pemerintahan berupa  rangkaian   proses  pendaftaran
tanah.  Sekalipun   PPAT sebagai Pejabat Tata Usaha Negara namun akta-akta PPAT
bukan merupakan  suatu  beschikking  (keputusan)  yang bersifat  sepihak, namun 
tetap  merupakan  perbuatan  hukum  yang  bersifat kontraktual, sehingga PPAT tidak
dapat digugat melalui PTUN.6
Kedudukan  PPAT  dalam  PP  Nomor  10 Tahun  1961  jelas merupakan
perpanjangan tangan dari Badan Pertanahan Nasional khusus dalam pembuatan akta-
akta tanah yang merupakan syarat konstitutif dalam pendaftarannya di Kantor
Pertanahan.
Keberadaan  PPAT sebagai Pejabat Umum dipertegas juga dalam peraturan
perundang undangan lainnya yaitu :
1. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran  Tanah, yang merupakan
penyempurnaan dari PP Nomor 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah.
2. PP Nomor 24 Tahun 1997, Pasal 6 ayat (2) menyatakan bahwa dalam 
melaksanakan pendaftaran  tanah, Kepala  Kantor Pertanahan  dibantu  oleh 
PPAT  dan                     pejabat  lain  yang ditugaskan untuk melaksanakan
kegiatan-kegiatan tertentu menurut PP ini dan peraturan perundang-
undangan yang bersangkutan
3.  PP Nomor 37 Tahun 1998, Pasal 1 ayat (1) menyatakan bahwa PPAT
adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta
otentik mengenai perbuatan hukum tersebut mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

6
Paulus Effendi Lotulung, Pengertian Pejabat Tata Usaha Negara Dikaitkan Dengan Fungsi
PPAT Menurut PP No 10 Tahun 1961, makalah, Surabaya 1 juni 1966.
 7

4. PP Nomor 37 Tahun  1998 ,  Pasal  4  ayat  (1)  mengatakan bahwa PPAT

hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas  tanah  atau  hak  milik 
atas  satuan  rumah  susun  yang terletak di dalam daerah kerjanya.
5.  PP Nomor 37 Tahun 1998, Pasal 2 ayat (2) mengatakan bahwa perbuatan
hukum yang menjadi kewenangan PPAT meliputi:
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Hibah
d. Pemasukan ke Dalam Perusahaan
e. Pembagian Hak Bersama
f. Pemberian Hak Guna Bangunan / Hak Pakai Atas Tanah
Hak Milik
g. Pemberian Hak Tanggungan
h. Pemberian Kuasa Membebankan Hak
Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 juncto PP Nomor 37 Tahun 1998,
kedudukan PPAT secara tegas dicantumkan sebagai Pejabat  Umum  dan  akta-akta 
yang  dibuatnya  merupakan akta otentik.  Di  sisi  lain  kehadiran  PPAT  harus 
dipandang  sebagai bagian dari keseluruhan  sistem pendaftaran  tanah, dimana  BPN,
PPAT, Panitia adjudikasi dan Pejabat lainnya menjalankan kegiatan pendaftaran tanah
sesuai dengan kewenangannya masing-masing dimana adanya saling mendukung antar
kewenangannya itu.
Kewenangan PPAT dalam konteks pendaftaran tanah yaitu untuk membuat akta-
akta otentik sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak
atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dan PPAT mempunyai kewajiban
untuk mendaftarkan  kepada  Kantor  Pertanahan  atas  akta–akta  PPAT yang dibuatnya
selambat-lambatnya 7 hari  kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang
bersangkutan.7

7
Tubagus Lukman Suheru, Wawancara , PPAT di Kota Bandar Lampung (Bandar Lampung, 24
April 2010).
 8

Undang-Undang  Jabatan Notaris telah menegaskan  bahwa Notaris  adalah 

Pejabat  Umum  yang  berwenang  untuk  membuat akta  otentik,  dimana 
kewenangannya  itu  telah  dijabarkan  dalam Pasal 15  ayat  (1)  Undang-Undang 
Jabatan  Notaris yang menyatakan bahwa Notaris berwenang membuat akta otentik
mengenai  semua  perbuatan,   perjanjian dan  ketetapan yang diharuskan oleh peraturan
perundang-undangan dan atau yang dikehendaki  oleh  yang berkepentingan  untuk 
dinyatakan  dalam akta  otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta,
menyimpan akta , Memberikan grosse, salinan dan kutipan semuanya  sepanjang 
pembuatan  akta-akta  itu  tidak  juga ditugaskan atau dikecualikan  kepada Pejabat lain
atau orang lain yang ditentukan oleh undang-undang.8
Sehingga Kewenangan PPAT untuk membuat akta, mutlak merupakan
kewenangan yang melekat pada jabatan PPAT dan kewenangan itu tidak pernah
menjadi kewenangan BPN, karena dalam keputusan Presiden  Nomor  26  Tahun  1988
dan  Peraturan  Presiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang BPN, tidak ada satu Pasal pun
yang menegaskan bahwa PPAT lahir secara atributif atau delegatif dari kewenangan
BPN, namun PPAT lahir dari Policy Rules Pemerintah secara langsung, sehingga
dengan demikian dapat dikatakan PPAT bukan subordinasi  dari BPN.9 Bahkan  Pasal
19 Undang-undang Pokok Agraria hanya memerintahkan kepada pemerintah untuk
membuat  Peraturan  Pemerintah  tentang  Pendaftaran  Tanah  dan tidak
memerintahkan BPN untuk membuat ketentuan-ketentuan tentang kewenangan Pejabat
Pembuat Akta Tanah.

B. Tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah

Tugas pokok PPAT dalam membantu Pelaksanaan pendaftaran tanah oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ditetapkan dalam Pasal 2 Peraturan
Pemerintah No.37 Tahun 1998, yaitu :

8
N.G. Yudara, kedudukan akta PPAT sebagai alat bukti tertulis yang otentik , makalah, jakarta ,
8 Juni 2001, hal. 3
9
Habib Adjie, Telaah ulang : Kewenangan PPAT untuk membuat Akta, bukan mengisi
blanko/Formulir Akta, Renvoi 3.44.IV (Januari 2007), Hal. 20.
 9

1. PPAT bertugas Pokok Melaksanakan sebagian kegiatan Pendaftaran tanah

dengan membuatkan Akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
2.  Perbuatan Hukum sebagaimana dimaksud pada Ayat (1), adalah:
a. Jual beli
b. Tukar – menukar;
c. Hibah
d. Pemasukan ke dalam perusahaan
e. Pembagian hak Bersama
f. Pemberian hak guna Bangunan/hak pakai atas tanah
hak milik
g. Pemberian Hak tanggungan; dan
h. Pemberian Kuasa membebankan hak Tanggungan.
Pasal 2 Ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 menyatakan tugas
pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah. Untuk
menjawab kegiatan apa dalam pendaftaran tanah yang menjadi tugas PPAT dapa dilihat
dari Macam Kegiatan Pendaftaran Tanah yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No.
24 Tahun 1997.
Kegiatan Pendaftaran Tanah yang dilakukan oleh Pemerintah menurut pasal 19
ayat (2) undang- undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA), yaitu :
a. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak atas tanah tersebut.
c. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagi alat pembuktian yang
kuat.
Kegiatan pendaftaran tanah sebagai mana disebutkan dalam pasal 19 ayat (2)
UUAP selanjutnya dijelaskan dalam Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997. Yaitu:
1. Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali (Opzet atau Initial
Registration)
 10

pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah

yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftarkan
berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 atau peraturan
pemerintah No. 24 tahun 1997.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanankan melalui pendaftaran
tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadis.
2. Kegiatan Pemeliharaan data pendaftarn tanah (Bijhouding atau
Maintenance).
Yang dimaksud dengan kegiatan pemeliharaan data pendaftarn tanah
menurut pasal 1 angka 12 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis
dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftara nama, surat ukur, buku tanah,
dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan
pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.
Perubahan data yuridis menurut pasal 94 ayat (2) peraturan Menteri Negara
Agraria/ Kepala Badan pertanahan Nasional No. 3 tahun 1997, berupa:
a. Peralihan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya.
b. Peralihan hak karena pewarisan.
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perusahaan atau
koperasi.
d. Pembebanan hak tanggungan.
e. Peralihan Hak Tanggungan.
f. Hapusnya hak atas tanah, Hak pengelolaan, Hak Milik Ats satuan rumah
susun dan hak tanggungan.
g. Pembagian Hak bersama.
h. Perubahan data pendaftarn tanah berdasarkan putusan atau penetapan Ketua
Pengadilan.
i. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama.
j. Perpanjangan Jangka waktu Hak atas tanah.
 11

Perubahan data fisik menurut pasal 94 Ayat (3) Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 tahun 1997, Berupa:
a. Pemecahan Bidang tanah.
b. Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah.
c. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
Tugas PPAT berkaitan dengan kegiatan pemeliharaan data pendafataran tanah, adalah:10
a. Sebelum melaksanakan Pembuatan Akta mengenai pemindahan atau
pembebanan hak atas tanah atau Hak milik atas satuan Rumah susun, PPAT
wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat mengenai kesusuaian setifikat hak atas tanah atau
hak milik atas Satuan Satuan Rumah Susun dengan daftar-daftar yang ada
dikantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dengan memperlihatkan
setifikat asli.
b. PPAT hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah atau hak
Milik atas Satuan Rumah Susun[ada saat wajib pajak menyerahkan Bukti
Pembayaran Pajak Berupa Surat Setor Bea Perolehan Hak atas tanah dan
Bangunan.
c. PPAT wajib menjelaskan kepada Penerima Hak dalam pemindahan hak atas
tanah atau Hak milik atas satuan Rumah susun mengenai surat pernyataan
yang menyatakan bahwa:
1. Yang bersangkutan dengan pemindahan hak tesebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksismum
penguasaan tanah menurut ketentuan pertaran perundang – undangan
yang berlaku.
2. Yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi
pemegang hak atas tanah Absentee (guntai) menrurut ketentuan
perundan-undangan yang berlaku.

10
Dr. Urip Santos, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Jakarta: Kencana hlm. 345
 12

3. Yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana

dimaksud pada nomor 1 dan 2 tersebut tidak  benar, maka tanah
kelebihan atau tanah absentee tersebur menjadi objek landfeform; dan
4. Yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukum apabila
pernyataan sebagaimana dimaksaud pada nomor 1 dan 2 tidak benar.
d. PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan prosedur
pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang
berlaku.
e. PPAT wajib menyampaikan akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang
diperlukan untuk keperluan pendaftaran pemindahan dan pembebanan Hak
tanggungan atas hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang
bersangkutan kepada kantor pertanahan Kabupaten/Kota setempat selambat-
lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan.

C. Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diataur dalam pasal 3
peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, yaitu:
1. Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam pasal 2, seorang
PPAT mempuyai kewenangan membuat akta autentik mengenai semua
perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam pasal 2 ayat (2) mengenai hak
atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susuan yang terletak di dalam daerah
kerjanya.
2. PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum yang
disebut secara khusus dalam penunjukannya.
PPAT berwenang membuat akta atas perbuatan-perbuatan hukum tertentu mengenai
hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. PPAT juga berwenang menolak
membuat akta dalam hal-hal tetentu yang ditentukan oleh pasal 39 Peraturan
Pemerintahan No.24 tahun 1997, jika:
a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftara atau hak milik atas
satuan rumah susun kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak
 13

yang bersangkutan atau setifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan

daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar , kepadanya tidak
disampaikan:
1. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 ayat (1)
atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan
bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut
sebagaimana dimaksud pasal 24 Ayat (2)
2. Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertifikat dari kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan
kantor pertanahan, dari Pemegang hak yang bersangkutan dengan
dikuatkan oleh kepala desa/kelurahan.
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum
yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak
memenuhi syarat untuk bertindak demikian.
d. Salah satu atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa
mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan
hak.
e. perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat
atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan
menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
f. Objek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa
mengenai fisik dan atau data yuridisnya.
g. Tidak dipenuhi syarat lain atan dilanggar larangan yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
D. Kewajiban Pejabat Pembuat Akta Tanah
Kewajiban  PPAT  sebagaimana  yang  diatur  dalam Pasal  45  Peraturan  Kepala 
BPN  Nomor  1  Tahun  2006 adalah :
1. Menjunjung  tinggi  Pancasila,  UUD  1945  dan  Negara Republik Indonesia
2. Mengikuti  pelantikan  dan  pengangkatan  sumpah jabatan sebagai PPAT
 14

3. Menyampaikan laporan bulanan kepada Kepala Kantor Pertanahan, Kepala

Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan
4.  Menyerahkan  Protokol  PPAT  dalam  hal  berhenti  dari jabatannya atau
melaksanakan cuti.
5. Membebaskan uang jasa bagi yang tidak mampu.
6. Membuka kantor setiap hari kerja kecuali cuti atau hari libur resmi.
7. Berkantor hanya di 1 kantor dalam daerah kerja sesuai dengan keputusan
pengangkatan PPAT
8. Menyampaikan  alamat  kantor,  contoh  tanda  tangan, contoh paraf dan eraan
cap/stempel jabatannya kepada Kepala  Kantor  Wilayah,  Bupati/Walikota, 
Ketua Pengadilan Negeri dan Kepala Kantor Pertanahan yang wilayahnya
meliputi daerah kerja PPAT.
9. Melaksanakan  Jabatannya   secara  nyata  setelah pengambilan sumpah.
10. Memasang papan nama dan menggunakan  stempel yang bentuk dan ukurannya
ditetapkan oleh Kepala Badan
11. Lain-lain sesuai peraturan perundang-undangan.
 15

BAB IV
PENUTUP

A. KESIMPULAN
PPAT adalah Pejabat umum yang  ditunjuk oleh menteri Agraria dan diberi
wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan Hak
tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku dan Akta tanah yang
dibuat oleh PPAT adalah bersifat autentik.
Kewenangan PPAT dalam konteks pendaftaran tanah yaitu untuk membuat akta-
akta otentik sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak
atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dan PPAT mempunyai kewajiban
untuk mendaftarkan  kepada  Kantor  Pertanahan  atas  akta–akta  PPAT.
Undang-Undang  Jabatan Notaris telah menegaskan  bahwa Notaris  adalah 
Pejabat  Umum  yang  berwenang  untuk  membuat akta  otentik,  dimana 
kewenangannya  itu  telah  dijabarkan  dalam Pasal 15  ayat  (1)  Undang-Undang 
Jabatan  Notaris yang menyatakan bahwa Notaris berwenang membuat akta otentik
mengenai  semua  perbuatan,   perjanjian dan  ketetapan yang diharuskan oleh peraturan
perundang-undangan dan atau yang dikehendaki  oleh  yang berkepentingan  untuk 
dinyatakan  dalam akta  otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta,
menyimpan akta , Memberikan grosse, salinan dan kutipan semuanya  sepanjang 
pembuatan  akta-akta  itu  tidak  juga ditugaskan atau dikecualikan  kepada Pejabat lain
atau orang lain yang ditentukan oleh undang-undang.
 16

DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok

Agraria.
Santoso, Urip, 2011, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana
Prenada Media Group: Jakarta
Adjie, Habib, 2009, Meneropong Khazanah Notaris dan PPAT Indonesia, PT
Citra Aditya Bandung.
Harsono, Boedi, 2008, Hukum agraria  Indonesia: sejarah pembentukan undang
pokok agrarian, isi dan pelaksanaannya, Penerbit Djembatan: Jakarta
Harsono, Boedi, 2004, Hukum Agraria Indonesia: Himpunan Peraturan-
peraturan Hukum Tanah, Penerbit Djembatan: Jakarta.
Santoso, Urip, 2012, Hukum Agraria: Kajian Komperhensif, Kencana Prenada
Media Group: Jakarta
Harsono Budi, “Tugas dan Kedudukan PPAT”, Jakarta, Majalah Hukum dan
Pengembangan Universitas Indonesia. No. 6, edisi Desember 1995.
Febriantina, Reza: KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(PPAT) DALAM PEMBUATAN AKTA OTENTIK, tesis: Program Studi Magister
Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang 2010.