Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

PERTEMUAN 17
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH
(PPAT)

A. TUJUAN PEMBELAJARAN
Pada bab ini akan dijelaskan mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah
yang sebagaimana ketentuan dalam Pendaftaran tanah yaitu Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pada Pasal 6 (2) bahwa Pendaftaran Tanah
dilakukan oleh kepala Kantor Pertanahan dan dibantu oleh salah satunya
adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Tujuan dari pertemuan ini
adalah Anda dapat:

1. Menjelaskan apa definisi dan dasar hukum PPAT

2. Menguraikan fungsi tugas jabatan PPAT dalam pelaksanaan pendaftaran

tanah di Indonesia

B. URAIAN MATERI

Tujuan Pembelajaran 1.1:

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

1. Definisi dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Pelaksanaan pendaftaran tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan
pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu
menurut pasal 6 ayat (1) “…..tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan
oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh
Peraturan Pemerintah 24 Tahun 1997 atau perundang-undangan ditugaskan
kepada pejabat lain”. Pejabat-pejabat lain yang membantu Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, adalah:
a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
S1 Hukum Universitas Pamulang
177
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

Peran PPAT dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam hal

pembuatan akta pemindahan hak dan akta pemberian Hak Tanggungan
atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
b. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)
Peran PPAIW dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam hal
pembuatan Akta Ikrar Wakaf tanah Hak Milik.
c. Pejabat dari Kantor Lelang
Peran pejabat dari Kantor Lelang dalam pelaksanaan pendaftaran tanah
adalah dalam hal pembuatan Berita Acara Lelang atas hak atas tanah atau
hak milik atas satuan rumah susun.
d. Panitia Ajudikasi
Peran Panitia Ajudikasi dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah
dalam hal pendaftaran tanah secara sistematik. Semua kegiatan dalam
pendaftaran tanah secara sistematik dari awal hingga penandatanganan
sertifikat hak atas tanah dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi.
Ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pada Pasal 6
ayat (2) dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan
dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT adalah pejabat
umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun.
Akta otentik sebagai alat bukti terkuat dan terpenuh mempunyai
peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam kehidupan masyarakat.
Dalam berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang perbankan, pertanahan,
kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta
otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan
kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi dan sosial di bidang
pertanahan, baik pada tingkat nasional, regional, maupun global.
Melalui akta otentik ditentukan secara jelas hak dan kewajiban masing-
masing pihak dalam hubungan hukum pertanahan, serta menjamin kepastian
hukum, dan sekaligus diharapkan pula dapat dihindari terjadinya sengketa-
sengketa di bidang pertanahan. Walaupun pada kenyataannya sengketa
tersebut tidak dapat dihindari. Akta otentik merupakan alat bukti tertulis
terkuat dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian sengketa
S1 Hukum Universitas Pamulang
178
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

tersebut.
Sistem ketatanegaraan diakui adanya keberadaan suatu jabatan yang
dipegang oleh seorang pejabat yang sifatnya bukan struktural, melainkan
fungsional dan keberadaannya memiliki peran yang amat penting.
Kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai pejabat umum, istilah
pejabat umum bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah ada pada Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996, namun dalam undang-undang ini maupun peraturan
perundang-undangan yang lain tidak memberikan pengertian apa yang
dimaksud dengan pejabat umum.
Menurut Boedi Harsono yang dimaksud pejabat umum adalah seorang
yang diangkat oleh pemerintah dengan tugas dan kewenangan memberikan
pelayanan kepada umum di bidang tertentu. Sejalan dengan Boedi Harsono,
Sri Winarsi menyatakan bahwa pengertian pejabat umum mempunyai
karaktar yuridis, yaitu selalu dalam rangka hukum publik. Sifat publiknya
dapat dilihat dari pengangkatan, pemberhentian, dan kewenangan Pejabat
Pembuat Akta Tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah diangkat dan
diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia,
tugasnya adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam
melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah, dan kewenangannya
adalah membuat akta atas perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.1
Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai pejabat umum, dan kewenangan-
nya membuat akta yang berkaitan dengan tanah, sedangkan disisi lain
sebagaimana diatur:
1) Pada Undang-undang No. 4 Tahun 1996, akta yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah diperinci secara tegas, yaitu akta pemindahan hak,
akta pembebanan Hak Tanggungan, dan akta kuasa membebankan Hak
Tanggungan.
2) Pada peraturan pemerintah no. 40 tahun 1996 dan Peraturan Pemerintah
No. 24 tahun 1997, akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah
tidak diperinci secara tegas hanya dirumuskan akta-akta tanah tertentu.
1
Majalah Renvoi, No. 8.44.IV, 3 Januari 2007. hlm.11, baca pula; Sri Winarsi, pengaturan Notaris
dan pejabat pembuat akta tanah sebagai pejabat umum Majalah yuridika, Vol. 17 No. 2, Fakultas Hukum
Universitas Airlangga, Surabaya Maret 2002, hlm 186. Dalam Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan
Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Cetakan I, Jakarta, 2010, hlm. 326

S1 Hukum Universitas Pamulang

179
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

3) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 dan Peraturan Kepala Badan

Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006, akta yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah adalah akta autentik, akta dibuat untuk perbuatan hukum
tertentu, dan objek perbuatan hukumnya mengenai hak atas tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun.
Dalam Penjelasan Umum PP 24 Tahun 1997 diterangkan bahwa akta
PPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan data
pendaftaran tanah. Dalam UU no. 4/1996 tentang Undang- Undang Hak
Tanggungan juga terdapat ketentuan mengenai kedudukan dan tugas PPAT
serta pelaksanaannya. Kemudian dijelaskan pada Ketentuan Umum angka 7
UU tersebut, bahwa akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Sarusun, terdapat ketentuan
tuga PPAT sebagai pejabat yang berwenang membuat akta pemindahan HM
atas Sarusun.
Akta PPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka
pemeliharaan data pendaftaran tanah. Tugas PPAT membantu Kepala Kantor
Pertanahan (BPN) dalam melaksanakan tugas di bidang pendaftaran tanah,
khususnya dalam rangka kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pasal
2 Ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 menyatakan bahwa
tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran
tanah. Untuk menjawab kegiatan apa dalam pendaftaran tanah yang menjadi
tugas PPAT dapat dilihat dari macam kegiatan pendaftaran tanah yang diatur
dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.
Sebagai Pejabat Umum maka PPAT atau pejabat lain yang ditugaskan
untuk membantu BPN, dalam rangka melaksanakan kebijakan hukum
pertanahan. Dalam menjalankan tugas dan kewenangannya PPAT dituntut
untuk mengikuti prosedur yang telah ditetapkan oleh Undang-undang atau
peraturan yang mendasari. Jabatan PPAT adalah jabatan indevenden dan
netral, artinya dalam menjalankan tugasnya PPAT tidak boleh ada ke
berpihakan pada siapapun bahkan tidak boleh diintervensi oleh pihak
manapun.
PPAT terdiri dari tiga macam yaitu:
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum
S1 Hukum Universitas Pamulang
180
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
2. PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena
jsabstannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta
PPAT di daerah kerja yang belum cukup terdapat PPAT.
3. PPAT Khusus adalah Pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk
karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta
PPAT tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas
pemerintah tertentu.

Tujuan Pembelajaran 1.2:

TUGAS POKOK PPAT

2. Fungsi dan Tugas Pokok Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Tugas pokok PPAT dalam membantu pelaksanaan pendaftaran
tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ditetapkan dalam Pasal
2 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, yaitu:
PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran
tanah dengan membuatkan akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data
pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Perbuatan
hukum sebagaimana yang dimaksud ayat (1), adalah sebagai berikut Jual
Beli, Tukar-menukar, Hibah, Pemasukan kedalam perusahaan, Pembagian
hak bersama, Pemberian HM, HGB, HGU atau HP, Pemberian kuasa hak
tanggungan (SKMHT).
Maksud dari perbuatan hukum dalam pasal tersebut adalah suatu
perbuatan yang dilakukan oleh para pihak mengenai HAT atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun, yang menimbulkan akibat hukum bagi para pihak
tersebut. Akibat hukum dari perbuatan tersebut dapat berupa pemindahan hak,
pembebanan hak, dan pemberian hak.
Sedangkan Fungsi dari PPAT adalah:
1. Sebagai Pejabat Umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak
atas tanah, pembebanan hak atas tanah, pemberian hak baru dan akta-akta

S1 Hukum Universitas Pamulang

181
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

lain yang diatur dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku,

2. Membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan pendaftaran
tanah dengan membuat akta-akta yang akan dijadikan dasar pendaftaran
perubahan data Pendaftaran Tanah,
3. Membantu meningkatkan sumber penerimaan Negara dari pajak, yaitu
dengan cara PPAt bertugas untuk memeriksa telah dibayarnya PPh dan
BPHTB akibat pemindahan hak, sebelum akta dibuat.
Pada tahun 2016 terbit Peraturan Pemerintah terbaru yaitu Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Maksud
dan tujuan terbitnya PP terbaru adalah untuk meningkatkan peranan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan untuk lebih meningkatkan pelayanan pada
masyarakat. PP 24/2016 ini merubah secara fundamental terhadap PP
37/1998, antara lain mengenai : Persyaratan pengangkatan PPAT (berkaitan
dengan usia minimal), rangkap jabatan, perpanjangan masa jabatan,
pemberhentian PPAT, daerah kerja, penghapusan formasi, kewajiban setelah
sumpah jabatan, PPAT Pengganti, pelanggaran Honorarium, serta Pembinaan
dan pengawasan.
Berkaitan dengan pembuatan akta PPAT, dalam pelaksanaannya wajib
dihadiri oleh para pihak atau kuasanya, disaksikan oleh minimal dua orang
saksi, PPAT yang bersangkutan wajib membacakan atau menjelaskan isi kata,
dan akta tersebut dibuat oleh dan dihadapan PPAT. Adapun persiapan dalam
pembuatan Akta PPAT adalah sebagai berikut:
1. Pengecekan Sertipikat di Kantor Pertanahan ( Pasal 97 PMNA/KBPN No.
3 Tahun 1997),
2. Melampirkan bukti kepemilikan dan penguasaan tanah dan sertipikat
(Pasal 97 PMNA/KBPN No. 3 Tahun 1997),
3. Melampirkan bukti pelunasan PBB, SSP, SSB, tahun berjalan (Pasal 91
UU No. 29 Tahun 2009,
Para pihak dalam pebuatan Akta PPAT adalah sebagai berikur:
a. yang datang langsung menghadap PPAT:
Pemegang hak, Penerima hak, Pengurus dari Badan Hukum, Wali,
Pengampu, Penerima Kuasa.
b. Harus dewasa, sesuais:
S1 Hukum Universitas Pamulang
182
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

-Surat Edaran Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 4/SE/I/2015 tanggal 26 Januari 2015 tentang Batas Usia
Dewasa Dalam Rangka Pelayanan Pertanahan, usia dewasa 18 tahun atau
sudah menikah.
-Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, dewasa
usia 18 tahun.
c. Dikenal oleh Pejabat Pembuata Akta Tanah (PPAT) secara pribadi
d. Dalam hal penghadap tidak dikenal oleh PPAT secara pribadi, maka para
penghadap dikenalkan oleh 2 (dua) orang saksi pengenal (yang memenuhi
syarat) atau oleh 2 (dua) orang teman penghadap atau 1 (satu) orang
teman penghadap dan 1(satu) orang saksi pengenal,
e. Yang tidak dapat menjadi penghadap dari PPAT yang bersangkutan:
-PPAT
-Suami Istri
PPAT juga memiliki hak untuk menolak Pembuatan Akta, yaitu apabila
oleh para pihak tidak disampaikan sertiikat asli, sertipikat tidak sesuasi
dengan data yang ada di Kantor Pertanahan (Bila tanah sudah terdaftar), tidak
disampaikam surat bukti hak, salah satu atau para pihak/saksi tidak memenuhi
syarat, ataupun tanah yang bersangkutan sedang menjadi obyek sengketa.
Apabila berbicara mengenai sengketa/konflik Pertanahan, PPAT dapat
ikut berperan serta dalam mencegah timbulnya sengketa, konflik, dan perkara
dengan melaksanakan tugas pokok dan fungsi PPAT dengan baik dan benar
sesuai yang diamanatkan dalam peraturan perundang-undangan. Dalm
melaksanakan jabatannya, PPAT dilarang:
1. Melakukan pembuatan akta sebagai pemufakatan jahat yang
mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahn,
2. Memberikan keterangan yang tidak benar (palsu) di dalam akta yang
mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan,
3. Membuat akta yang tidak menghadirkan para pihak atau salah satu pihak
atau kuasanya yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-
undangan,
4. Membuat akta dengan menggunakan kuasa menjual, kecuali dilengkapi
dengan perjanjian perikatan jual beli,
5. Membuat akta yang objeknya diketahui masih dalam sengketa atau perkara
S1 Hukum Universitas Pamulang
183
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

di Pengadilan sehingga mengakibatkan penghadap yang bersangkutan

tidak berhak melakukan perbuatan hukum,
6. Membuat akta dalam masa dikenakan sanksi pemberhentian sementara
atau dalam keadaan cuti.
Tindak pidana berkaitan dengan tugas PPAT adalah sebagai berikut:
1. Sangkaan penempatan keterangan palsu dalam akta otentik (Pasal 263,
264, 266, dan 55 KUHP),
Modus yang disangkakan:
a. Membantu melengkapi/menyempurnakan/menambahkan catatan pada
alas hak tanah atau berkas permohonan,
b. Tidak melakukan tahapan pekerjaan sesuai dengan SOP yang telah
ditetapkan,
2. Sangkaan tindak pidana menghilangkan aset pemerintah ( Pasal 2 dan 3
UU Tipikor jo Pasal 55 KUHP)
Modus yang disangkakan:
a. Kompromi dengan data yang berbeda
b. Tuduhan memberikan suap atau gratifikasi dalam pelaksanaan tugas.
3. Sangkaan penggelapan barang milik orang lain (Pasal 372 dan 55 KUHP)
Modus yang disangkakan:
a. Membuat akta jual beli yang tidak dilakukan oleh penjual yang berhak,
sehingga menyebabkan hilangnya tanah yang bersangkutan,
b. Tidak melakukan tahapan pekerjaan sesuai dengan SOP yang telah
ditetapkan.
4. Sangkaan Tindak Pidana Pemerasan/Pungli (Pasal 368 KUHP dan Pasal 55
KUHP)
Modus yang disangkakan:
Menarik tarif melebihi ketentuan.

Pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan tugas PPAT dilakuka

oleh: (Pasal 65 ayat (1) Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006)
1. Kantor Pusat Badan Pertanahn Nasional
2. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi
3. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
Pembinaan dan pengawasan yang dilakukan Kepala BPN terhadap PPAT
S1 Hukum Universitas Pamulang
184
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

adalah:
a. memberikan kebijakna mengenai pelaksanaan tugas jabatan PPAT,
b. memberikan arahan terhadap semua pemangku kepentingan yang
berkaitan dengan ke-PPAT-an,
c. melakukan pembinaan dan pengawasan atas organisasi profesi PPAT
agar tetap berjalan sesuai dengan arah dan tujuannya,
d. menjalankan tindakan-tindakan lain yang dianggap perlu untuk
memastikan pelayanan PPAT agar tetap berjalan dengan sebagaimana
mestinya,
e. melakukan pembinaan dan pengawan terhadap PPAT dan PPAT
sementara dalam rangka menjalankan kode etik PPAT.
Pembinaan dan pengawasan yang dilakukan oleh Kepala Kantor Wilayah
BPN terhadap PPAT adalah:
a. menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan pertanahan
serta petunjuk teknis pelaksanaan tugas PPAT yang telah ditetapkan oleh
Kepala BPN dan peraturan perundang-undangan,
b. membantu melakukan sosialisasi, diseminasi kebijakan dan peraturan
perundang-undangan pertanahan dan petunjuk teknis,
c. secara periodik melakukan pengawasan ke kantor PPAT guna
memastikan ketertiban administrasi, pelaksanaan tugas dan kewajiban
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan ke-PPAT-an.
Pembinaan dan pengawasan yang dilakukan Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota terhadap PPAT adalah:
a. membantu menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan
pertanahan serta petunjuk teknis pelaksanaan tugas PPAT yang telah
ditetapkan oleh Kepala BPN dan peraturan perundang-undangan,
b. memeriksa akta yang dibuat PPAT dan memberitahukan secara tertulis
kepada PPAT yang bersangkutan apabila ditemukan akta yang tidak
memenuhi syarat untuk digunakan sebagai dasar pendaftaran hanya,
c. melakukan pemeriksaan mengenai pelaksanaan kewajiban operasional
PPAT.
Uraian di atas memberikan suatu penjelasan bahwa tugas PPAT tidak
sekedar dituntut untuk professional, akan tetapi lebih dari itu dituntut untuk
hati-hati di dalam menjalankan tugasnya, cermat, jujur, transparan dan tidak
S1 Hukum Universitas Pamulang
185
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

memihak (adil). Artinya jika PPAT tidak menjalankan rambu-rambu yang

ditugaskan kepadanya tersebut maka bisa berakibat terjadinya sengketa dan
konplik-konplik pertanahan yang terjadi dalam masyarakat. Pendaftaran
Tanah diselenggarakan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional, dan dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan serta
dibantu Oleh Pejabat Pembuata akta Tanah (PPAT) dan Pejabat terkait
lainnya.

S1 Hukum Universitas Pamulang

186
Modul Hukum Agraria Program Studi Hukum

C. SOAL LATIHAN/TUGAS

1. Apa dimaksud dengan PPAT ?

2. Apa saja tugas dari PPAT?
3. Jelaskan mengenai aturan terbaru dari PPAT!

D. DAFTAR PUSTAKA
Buku

Majalah Renvoi, No. 8.44.IV, 3 Januari 2007

Sri Winarsi, pengaturan Notaris dan pejabat pembuat akta tanah sebagai
pejabat umum Majalah yuridika, Vol. 17 No. 2, Fakultas Hukum
Universitas Airlangga, Surabaya Maret 2002.
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana Prenada
Media Group, Cetakan I, Jakarta, 2010

Peraturan

Undang-undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan

Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006

S1 Hukum Universitas Pamulang

187