DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI MUAR

DALAM NEGERI JOHOR

GUAMAN SIVIL NO: 23-33-2007

Antara

LKD Management Sdn Bhd

(No Syarikat: 611805-D) … Plaintif

Dan

Atlas Housing Sdn Bhd

(No Syarikat: 333147-D) … Defendan

ALASAN PENGHAKIMAN
(Lampiran 27)

A) NOTIS RAYUAN DI LAMPIRAN 27

Ini adalah rayuan oleh Plaintif terhadap keputusan Timbalan

Pendaftar yang diberikan pada 28-3- 2008 yang memutuskan

bahawa permohonan Defendan me lalui Saman Dalam Kamar

di Lampiran 15 untuk me mbatalkan Writ Sama n dan

Pernyataan Tuntutan Plaintif di bawah A. 18 K. 19 (1) (d)

Kaedah- Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 dibenarkan dengan

kos.

1
B) FAKTA KES

Secara ringkasnya, fakta kes adalah seperti berikut:-

1) Defendan telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli

hartanah pada 19-11- 2004 (Perjanjian Jualbeli tersebut)

untuk menjual sebidang hartanah milik Defendan kepada

Dream Propert y Sdn Bhd (Pembeli). Pembeli telah

membayar 10 peratus deposit dari harga keseluruhan

hartanah tersebut.

2) Berikutan perjanjian itu, satu Suratkuasa Wakil (Power of

Attor ney atau PA) bertarikh 19- 11- 2004 telah

ditandatangani oleh Defendan dan Pembeli tersebut yang

me mberi kuasa kepada Pembe li untuk me njalankan

ur us a n be r ke naa n pe mba nguna n ha rta na h te rs e but

seperti yang dinyatakan di dala m PA tersebut.

Suratkuasa Wakil ters ebut adalah sebagai ta mbahan

kepada Perjanjian Jualbeli tersebut (supplemental to the

said agreement)

2
3) Seterusnya Pembeli tersebut dan Plaintif telah memasuki

satu Perjanjian Usahasama Pembangunan (jointventure

development agreement) bertarikh 1- 1- 2006 untuk

me mbina s ebuah komple ks me mbe li be lah di at as

hartana h tersebut di mana Plaintif a kan me mbina

komple ks te rsebut dan Plaint if akan diba yar

RM95, 000,000. 00 dan turut dibe ri hak unt uk unit- unit

te rte ntu di dal am komple ks terse but ia it u s eban yak

150, 93 6.6 kaki perse gi apabila kompl eks ters ebut si ap.

4) Plaintif mendakwa telah mengambil milikan dan kawalan

ke atas hartanah tersebut daripada Pembeli bagi tujuan

membina kompleks tersebut dan telah menjalankan kerja

me m b i n a k o mp l e k s tersebut dan telah me m b u a t

t u n t u t a n b a ya r a n b e r p e r i n g k a t p e mb i n a a n k o m p l e ks

t e r s e b u t d a r i p a d a P e mb e l i t e r s e b ut .

5) Walau bagaimanapun, Pembeli tersebut telah gagal

me mbuat penyel esaian penuh harga belian hartanah

tersebut sebelum atau pada 21-5 - 2006 dan akibatnya,

D e f e n d a n m e l a l u i k e s 2 - 2 2- 6 4 2 - 2 0 0 6 t e l a h b e r j a y a

3
 mendapatkan perintah perisytiharan daripada mahkamah

b a ha w a Pe mb e l i telah me n g a mb i l mi l i ka n k os o n g

hartanah tersebut pada 21-11 -2005 dan Pembeli telah

gagal untuk menjelaskan baki harga jual beli hartanah

da l a m t e mpoh ya ng di t e ta pka n dan de nga n it u de pos it

10% yang telah dibayar oleh Pembeli tersebut dirampas

dan Pembeli hendaklah mengembalikan milikan kosong

h a r t a na h t e r s e bu t ke p a d a De f e n d a n. K e put us a n

Mahkamah Tinggi di dalam kes 2- 22-642-2006 tersebut

telah dikekalkan oleh Mahk a ma h R a yu a n dan

permohonan Plaintif untuk mencelah di dalam kes

tersebut juga telah ditolak oleh Mahkamah Rayuan.

6) Berikutan itu, Plaintif di dalam kes ini telah me mfailkan

tindakan ini terhadap Defendan untuk mendapatkan

peri ystiharan bahawa Plaintif adalah mempunyai hak ke

atas unit- unit di dala m kompleks yang dibina di atas

hartanah tersebut sebagai tuanpunya benefisial

berdasarkan Perjanjian Usahasama Pemba ngunan yang

t e l a h d i ma s u k i o l e h p l a i n t i f d a n p e mb e l i t e r s e b u t d a n

4
 juga kerana wujudnya PA bertarikh 19-11-2005 yang

diberikan oleh Defendan kepada Pembeli.

C) PERMOHONAN DEFENDAN DI LAM PI RAN 15

Melalui Lampiran 15, Defendan telah memohon Writ Saman

dan Penyataan Tuntutan Plaintif dibatalkan menurut A. 18 K.

19(1 )(d) KKMT atas alasan bahawa tindakan Plaintif adalah

penyalahgunaan proses mahkamah.

Di dalam Afidavit sokongan di La mpiran 16, Defendan

menyatakan baha wa Plaintif tidak me mpun yai kausa tindakan

yang munasabah terhadap Defendan dan Defendan tidak

pernah sama sekali berurusan dengan Plaintif dan Defendan

juga tiada pengetahuan dan tiada kena -mengena dengan

hubungan kontrak antara Plaintif dengan Drea m Propert y Sdn

Bhd (Pembeli tersebut).

Oleh itu, Defendan menyatakan tindakan Plaintif ini adalah

penyalahgunaan proses Mahkamah dan perlu dibatalkan dan

permohonan Defendan di La mpiran 15 ini telahpun dibenarkan

5
 oleh Timbalan Pendaftar pada 28- 3- 2008 dan melalui Notis

Ra yuan di La mpiran 27 di sini, Plaintif mera yu terhadap

keputusan tersebut.

D) HUJAHAN PLAINTIF/PERAYU UNTUK LAMPIRAN 27

1. Perintah atau Penghakiman yang dipohon oleh Plaintif

adalah berbentuk perisytiharan atau deklarasi dan suatu

deklarasi boleh diberikan oleh Mahkamah melalui Seksyen

41 Akta Relif Spesifik 1950.

2. Bagi me mohon untuk satu perintah atau penghakiman

d eklarasi, Plaintif tidak memerlukan kausa tindakan

seperti biasa. Plaintif merujuk kepada kes Ladang Tai

T a k v . S u p p i a h a / l A n d y T h a v a r & O r s [ 1 9 9 9 ] 5 MLJ

257, ya ng menyatakan: “From the long line of

authorities, it is apparent that the jurisdiction of the

court to make a declaration is not confined to cases in

which the Plaintif has complete and subsisting cause of

action.”

6
3. Perisytiharan atau deklarasi yang dipohon oleh Plaintif

adalah bersandarkan Suratkuasa Wakil atau Power Of

At tor ney (PA) ya ng di beri oleh Defenda n kepa da

pembeli (Dream Property Sdn Bhd) untuk menguruskan

hartanah Defendan dan Plaintif mendakwa pembeli

selaku wakil atau ejen kepada Defendan telah

menggunakan PA tersebut untuk memasuki perjanjian

usahasama pembangunan hartanah itu dan seterusnya

pembeli telah memberi hak kepada Plaintif untuk unit-

unit atau bahagian-bahagian tertentu kompleks yang

dibina di atas hartanah itu.

4. Di atas sebab itu, Plaintif mendakwa mempunyai hak

tertentu terhadap hartanah tersebut dan oleh itu Plaintif

membawa tindakan ini terhadap Defendan bagi

mendapatkan deklarasi seperti yang dipohon.

5. Plaintif mesti diberi peluang untuk mengemukakan bukti

melalui keterangan dokumen dan lisan dari saksi-saksi

ketika perbicaraan bagi membolehkan Mahkamah

me m b u a t k e p u t u s a n s e j a u h ma n a k a h P A t e r s e b u t t e l a h

7
 mendorong Plaintif untuk bersetuju memajukan projek di

atas hartanah tersebut.

6. Oleh itu, kes ini bukanlah kes ya ng wajar untuk

dibatalkan di peringkat ini kerana kes ini bukanlah kes

ya ng ‘ plain and obvious case’ .

D) HUJAHAN DEFENDAN/RESPONDEN

1. Perjanjian Jual Beli bertarikh 19-11-2004 adalah antara

Defendan dan Pembeli dan tiada kena mengena dengan

Plaintif dan Plaintif tidak berhak mengambil tindakan ke

atas Defendan dengan bersandarkan kepada Perjanjian

Jual Beli tersebut. Walau apa pun, Perjanjian Jual Beli

tersebut juga telah terbatal akibat kegagalan pembeli

membayar jumlah baki harga belian hartanah itu.

2. Power of Attorney (PA) tidak memberikan hak kepada

Pembeli untuk memasuki Perjanjian Usahasama

Pembangunan hartanah dengan Plaintif.

8
3. Pembeli bukanlah ejen atau wakil Defendan di dala m

Perjanjian Usahasama tersebut kerana Perjanjian

Usahasama tersebut tidak menyatakan Pembeli

me nandatangani Perjanjian Usahasa ma tersebut atas

kapasiti sebagai pe megang PA bagi pihak Defendan dan

nama Defendan juga langsung tidak dinyatakan di dala m

Perjanjian Usahasama tersebut.

4. Perjanjian Usahasa ma tersebut langsung tidak merujuk

kepada mana-mana PA yang berkenaan sebaliknya

Perjanjian Usahama tersebut adalah antara Plaintif dan

Dream Propert y Sdn Bhd selaku pembeli sendiri yang

ma h u me mb i n a k o mp l e k s me m b e l i belah di atas

hartanah yang dibeli oleh Pembeli daripada Defendan.

5. Hujahan Plaintif bahawa mereka ingin mendapatkan

Peris ytiharan atas hak plaintif ke atas hartanah tersebut

sudah se mestinya gagal kerana tiada hak Plaintif yang

wujud disebabkan tiadanya apa-apa kaitan antara Plaintif

dan Defendan.

9
 6. Oleh itu, tindakan Plaintif adalah penyalahgunaan proses

ma hka ma h dan kes ini a dal ah kes ya ng ‘ plai n an d

obvious’ untuk diba tal kan ole h ma hka mah ini.

E) PRINSIP UNDANG-UNDANG

M a h ka ma h A g un g d a l a m ke s B A N D A R B U I LD E R S DN .

BHD. & ORS. v. UNITED MALAYAN BANKING

CORPORATION BHD. [1993] 4 CLJ 7; [1993] 3 MLJ

36 telah memutuskan prinsip- prinsip yang harus

d i p e r t i mb a n g k a n dalam sesuatu permohonan

m e m b a t a l k a n p e r n ya t a a n t u n t u t a n d a n t u n t u t a n b a l a s d i

bawah Aturan 18 Kaedah 19 Kaedah-Kaedah Mahka mah

Tinggi 1980 seperti berikut:-

T h e p r i n c i p l e s u p on w h i c h t h e c o ur t a c t s i n ex e rc i si n g i t s p o we r
under a ny of the four lim bs of O. 18 r. 19(1) of t he Rule s of t he
H i g h C o ur t a r e w e l l se tt l e d . I t i s o nl y i n p l a i n a n d o bv i o u s c a se s
that recourse should be had to the summary process under this
r u l e (p e r L i n d l e y M . R. i n H u b b u c k & S o n s L t d . v . W i l k i n s o n ,
H e yw o o d & C l a r k L t d . ) , a n d t h i s s u mm a r y p r o c e d u re c a n o n ly be
adopted when it can be clearly seen that a claim or answer is on
t h e f a c e o f i t ‘ ob v i o u s l y u n s us t a i n a b l e ’ (s e e A G o f D u ch y o f
L a n c a s t e r v . L & N W R l y C o . ) . I t c an n o t b e ex e rc is e d b y a m i n ut e
examination of the documents and facts of the case, in order to
s ee wh e t h e r t h e p a r t y h a s a c a u s e o f a c t i o n o r a d ef e nc e (s e e
W e n l oc k v . M ol o ne y & O r s . ) ”
10
 Seterusnya Mahkamah Agung menyatakan:-

It has been said that so long as the pleadings disclose some cause
o f ac t i on o r ra i se some q ue sti o n fi t t o b e d ec i ded by t he jud ge ,
t he me re f ac t th at the c a se i s we ak an d n ot l i k ely t o suc cee d at
the trial is no ground for the pleadings to be struck out (see Moore
v . Law so n a nd We nlo c k v . M ol on ey & C o.).

F) ISU YANG PERLU DIPERTIMBANGKAN

1. Sama da Plaintif perlu menunjukkan kewujudan satu

kausa tindakan yang jelas semasa memohon untuk

perintah atau penghakiman berbentuk deklarasi.

2. Sama da Plaintif me mpun yai hak- hak tertentu ke atas

hartanah tersebut dengan bersandarkan kepada

Perjanjian Usahasa ma antara Plaintif dan Pe mbeli dan

juga kewujudan Power of Attorney (PA) tersebut.

G) KEPUTUSAN

Berdasarkan keseluruhan dokumen- dokumen yang

dikemukakan adalah jelas bahawa perkara pokok yang ingin

11
dipohon oleh Plaintif dalam kes ini adalah untuk satu deklarasi

bahawa Plaintif mempun yai hak ke atas unit-unit tertentu di

atas hartanah tersebut. Memandangkan tindakan Plaintif

adalah untuk satu deklarasi, Plaintif mendakwa bahawa plaintif

tidak perlu menunjukkan adanya kausa tindakan yang jelas

dan lengkap.

Untuk permohonan Defendan di Lampiran 15 iaitu untuk

me mbatalkan Writ Saman ini, Defendan pula sebenarnya

hanya me mohon untuk me mbatalkan tindakan ini melalui

Aturan 18 Kaeda h 19(1)(d) iaitu atas alasan bahawa tindakan

Plaintif merupakan pen yalah g unaan proses Mahkama h dan

bukann ya atas alasan Plaintif tidak mempunyai kausa

tindakan. Jika Permohonan untuk me mbatalkan Writ Saman

disebabkan tiadanya kausa tindakan, Defendan sepatutnya

memohon melalui A. 18 K. 19(1 ) (a) KKMT dan tiada Afidavit

boleh digunakan bagi Permohonan di bawah A. 18 K. 19 (1)(a)

KKMT tersebut.

Walau bagaimanapun, oleh kerana isu kausa tindakan ini

telahpun dibangkitkan di dala m Afidavit sokongan Defendan

12
 dan telah dihujahkan oleh kedua- dua pihak, maka isu sa mada

Plaintif perlu menunjukkan kausa tindakan terhadap Defendan

apabila memohon satu perintah deklarasl perlu dibincangkan

terlebih dahulu.

i) Isu berkaitan keperluan kausa tindakan

Berkenaan isu kausa tindakan ini, saya bersetuju dengan

hujahan Pegua m Plaintif yang bijaksana bahawa untuk

menuntut suatu Perintah Deklarasi, Plaintif tidak perlu

menunjukkan satu kausa tindakan yang jelas seperti mana

prinsip yang dizahirkan di dalam Kes Ladang Tai Tak dan

beberapa lagi kes yang dirujuk di dala m kes Ladang Tai Tak

tersebut.

Y.A Hakim Datuk Abdul Malik Ishak (beliau pada ketika itu) di

dalam kes Ladang Tai Tak tersebut turut merujuk kepada

Janab’s Key To Civil Procedure in Malaysia and Singapore yang

memetik buku bertajuk Declaratory Orders by Young

sepertimana berikut:-

13
 Young in his book on Declaratory Orders (2 n d Ed) defines a
d ec l ar at or y j ud gment as o ne t ha t d oe s n ot i nv ol ve a c au se of
a ct i on i n t h e u su al se ns e a nd t ha t six f a ct o rs mu st be p re sent
b ef o re th e re ca n b e a declaratory order. These are: -

(1) There must exist a controversy between the parties.

(2) The proceedings must involve a ‘right’

(3) The proceedings must be brought by a person who has a

proper or tangible interest in obtaining the order, which is
usually referred to as ‘ standing’ or ‘ locus standi’

(4) The controversy must be subject to the court’s jurisdiction.

(5) The defendant must be person having a proper or tangible

interest in opposing the Plaintif’s claims.

(6) The i ssue mu st be r ip e , i e, mus t n ot be of ac a de mic

in t eres t, hyp ot he tica l o r o ne w ho se r esol ut ion wo ul d be of
no p ra ct ic al u til i ty .

Walaupun Defendan mendakwa kes Ladang Tai Tak berbeza

dengan kes ini mema ndangkan Plaintif di dala m ke s Ladang

Tai Tak adalah tuanpunya berda ftar (r egist er ed owner ),

na mun ya ng pent ing da n perlu di a mbi l kira dari pada kes

Ladang Tai Ta k itu a dal ah be rkenaa n pri nsi p baha wa Plai ntif

tida k pe rlu menunj ukkan kausa ti nda kan yang jelas dan

lengka p se mas a me mohon bagi satu pe rintah De klaras i.

Sebaliknya apa yang patut dipertimbangkan oleh Mahkamah di

dala m per mohona n untuk dekla rasi ada la h sa mada 6 fakt or

se perti yang di nyata kan di atas ya ng me njadi asas kepada

per mohonan untuk dekl arasi t el ah dipenuhi atau s ebalikn ya

14
sebelum Mahkamah menggunakan budi bicara untuk

membenarkan deklarasi yang dipohon.

Adalah penting juga untuk dinyatakan bahawa kuasa untuk

memberikan perintah deklarasi ini adalah budibicara

Mahkamah. Di Malaysia, kuasa budibicara ini diperuntukkan di

bawah Seksyen 41 Akta Relif Spesifik 1950 yang menyatakan

seperti berikut: -

Seksyen 41 - Discretion of court as to declaration of status or

right.

“ Any per s on e nti tl e d t o any l e gal c har ac ter , or t o any

right as to any property, may institute a suit against any
pe r s on de nyi ng, or i nter es te d t o de ny , his ti tl e t o t he
character right, and the court may in its discretion make
t he re i n a de cl arat i on t hat he is s o e nti tl e d, and t he
plaintiff need not in that suit ask for any further relief” .

Prinsip berkenaan budibicara ini juga dapat dilihat daripada

penghakiman Mahkamah Agong di dalam kes Mohamed

Noor bin Othman & Ors v. H aji Mohamed Ismail bin Haji

Ibrahim & Ors [1988] 3 M LJ 82 di mana Yang Arif Hashim

15
Yeop A Sani HMA di halaman 84 BC kanan menegaskan seperti

berikut:

It is also an established principle consistently followed by

our courts that the issuing of a declaration is
discretionary. The power to issue a declaration should be
exercised with circumspection with a proper sense of
responsibility and ought not to be exercised unless the
circumstances justify it.

Berbalik kepada permohonan Plaintif di dalam kes ini yang

bersandarkan kepada peruntukan seksyen 41 Akta Relif

Spesifik, saya merujuk kepada Illustrasi (c) di dalam Seks yen

4 1 Akta tersebut yang menyatakan: -

(c) A is in possession of certain property. B, alleging that he

is the owner of the property, requires A to deliver it to
him. A may obtain a declaration of his right to hold the
property.

Berdasarkan fakta kes ini yang mana Plaintif kini mendakwa

mengawal hartanah tersebut ( in pos se ssi on of the s ai d

property) dan fakta ini pula tidak dicabar oleh Defendan, saya

berpendapat dengan meruj uk kepada pe runtukkan di dala m

se ks ye n 41 Akta te rse but berserta i ll ustrasi (c) di dala m

seks yen tersebut, Plaintif boleh memohon untuk mendapatkan

dekla ras i dari pada Ma hkama h i ni.

16
 Walau bagaimanapun, hak untuk memohon kepa da Mahkamah

ini bukanlah bererti yang Plaintif benar -benar me mpunyai hak

terhadap hartanah tersebut. Untuk membolehkan Plaintif

berja ya di dalam per mohonannya ini, Plaintif mesti

me mbuktikan bahawa Plaintif me mpunyai hak di sisi undang -

undang terhadap unit - unit atau bahagian-bahagian tertentu di

atas hartanah tersebut bagi me wajarkan Mahkamah

me mberikan perintah deklarasi seperti ya ng dipohon kerana

itulah intipati utama bagi sesuatu peris ytiharan atau deklarasi.

ii) Isu sam ada Plaintif mempunyai hak fee at as hartanah

tersebut

Tujuan sesuatu dekalrasi diberikan adalah untuk

mengis ytiharkan hak -hak kepada pihak -pihak tertentu.

Di dala m kes Pengarah Tanah Dan Galian, Wilayah

Persekutuan v . Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd [1971] 1 MLJ

135 di ha la ma n 149 , Mahkamah m e n ya t a k a n bahawa

t u j u a n p e n g i s yt i h a r a n a d a l a h u n t u k m e n g i s yt i h a r k a n h a k

s e s e o r a n g ya n g s a ya p e t i k s e p e r t i b e r i k u t : -

17
 “Secondly, all that a declaration does is to declare the
rights of the parties ...”

Bagi membolehkan Plaintif berjaya mendapatkan perintah ini,

Plaintif mestilah menunjukkan kepada Mahkamah bahawa

beliau mempunyai hak di sisi undang- undang untuk perintah

tersebut.

Di dala m kes Kuluwante (an infant) v. Government of

Malaysia & Anor [1978] 1 MLJ 92, Yang Arif Yusoff HMT

me mutuskan di hala man 94 perenggan F kanan yang sa ya

petik seperti berikut:-

In an action for declaratory judgment, the plaintiff has of

course, to establish her title to sue. She has to establish
that she has an immediate personal interest in the
subject-matter of the proceedings and in claiming a
declaration which relates to legal right, in my opinion, all
that she has to establish is that she has some legitimate
expectation of such right or interest.

Di dalam kes Ungku Sulaiman bin Abdul Majid & Anor v.

D i r e c t o r o f L a n d s a n d M i n e s & A n o r [ 2 0 0 1 ] 6 M L J 7 5,

Yang Arif Abdul Malik Ishak HMT menyatakan bahawa

M a hka ma h bol e h me mbua t s ua t u pe ris yt i ha r a n ji ka pe mohon

18
boleh menunjukkan beliau mempunyai hak di sisi undang-

undang kepada perisytiharan tersebut. Di halaman 82 BC saya

memetik penghakimannya seperti berikut: -

So long as the applicant for a declaration can show that

he has some legal right of is own to advance, the court
can make the necessary declaration which the applicant
seeks.

Berdasarkan nas undang -undang yang telah dinyatakan,

persoalan yang kini perlu dijawab di dalam kes ini adalah

sa mada Plai nti f me mpun yai ha k di s isi undang -undang

terhadap hartanah tersebut dengan bersandarkan Perjanjian

Usahasama antara Plaintif dan Pembeli dan juga berikutan

wujudnya Suratkua sa Wakil (PA) bertarikh 19-11-2004

tersebut.

Peguam Plaintif yang bijaksana telah berhujah bahawa untuk

me mbukt i ka n ya ng Pl ai nti f berha k unt uk me n da pat ka n

de kla ra si ya ng di pohon, Pl a i nt i f me s t i di be ri pel ua ng unt uk

me nge muka ka n bukt i me l al ui ket er a nga n doku me n da n l is a n

da ri s a ks i- s a ks i ket i ka pe r bic a r aa n ba gi me mbol e hka n

M a hka ma h me mbua t ke put us a n s ej a uh ma na ka h PA t ers e but

19
telah mendorong Plaintif untuk bersetuju memajukan projek di

atas hartanah tersebut.

Di si ni, s a ya berpenda pat pers oalan s ama da Plai ntif

me mpun yai hak te rhadap ha rta nah te rs ebut boleh diput us kan

dengan merujuk kepada Afidavit dan dokume n- dokumen yang

telah dila mpi rkan. Ini kerana dokume n- doku me n yang t el ah

dike muka kan adal ah nya ta dan ti dak dipertikaika n. Se kira nya

dokumen ya ng ada sudah cukup untuk menunj ukka n ba hawa

Pl aint if t ida k me mpun yai hak di s is i unda ng -undang ke atas

harta nah ters ebut, maka ti ndakan me mohon dekla rasi mel alui

writ sa ma n te rhadap Defe ndan i ni j uga a dala h ti ndakan yang

salah dan mewajarkan ia dibatalkan. Sebaliknya, jika dokumen

ya ng ada s ecara n ya ta ata u tersi rat menunjukka n Plaini f

me mpun yai ha k dan me waj arkan s at u penj el asan oleh Plai nti f

berkena an hak - hak yang dipohon, barula h ti ndakan i ni perl u

kepada perbicaraan penuh.

Untuk itu, di peringkat ini, rujukan k e atas dokumen-dokumen

iaitu

20
(1) Perjanjian Jualbeli (Sale and Purchase Agreement) bertarikh

19-11- 2004, (2) Suratkuasa Wakil (Power of Attorney) bertarikh

19-11- 2004 dan (3) Perjanjian Usahasama Pembangunan (Joint

Venture Development Agreement) bertar ikh 1- 1- 2006 adalah

penting untuk diteliti dan ditentukan.

(1) Sale & Purchase Agreement bertarikh 19-11-2004

a) Ini adalah Perjanjian Jualbeli hartanah tersebut antara

Defendan sebagai penjual dan Dream Property Sdn Bhd

sebagai pembeli hartanah yang berkenaan. Plaintif tidak

terlibat sebagai salah satu pihak dan tiada kena

mengena dengan perjanjian ini.

b) Perjanjian ini telah terbatal akibat kegagalan Pembeli

membayar jumlah penuh harga jualan sebelum atau

pada 21-5 -2006 dan hakmilik dikembalikan kepada

Defendan sepertimana Perintah yang diperolehi oleh

Defendan dalam Guaman Sivil 22-642-2006 dan disahkan

oleh Mahkamah Rayuan.

21
(2) Power of Attorney bertarikh 19-11-2004

a. Power of Attorney (PA) ini diberikan oleh Penjual iaitu

Defendan kepada Pembeli (Dream Property Sdn Bhd)

un t uk me mb e n a r ka n P e mb e l i me n a n d a t a nga ni

do k u me n - d o ku m e n ba gi me mb a n g u n ka n ha r t a na h

t e r s e but .

b. PA tersebut adalah sebagai tambahan kepada Perjanjian

Jualbeli bertarikh 19-11-2004. (Supplemental to the said

agreement)

(3) Joint Venture Development Agreement bertarikh

1 -1 - 2 0 0 6

a. Ini adalah perjanjian di antara Plaintif dan Drea m

Property Sdn Bhd dan Perjanjian ini langsung tidak

menyentuh atau ada kaitan dengan Defendan kecuali

setakat mana hartanah yang terlibat dalam perjanjian ini

adalah hartanah yang sepatutnya menjadi milik Dream

Property Sdn Bhd sekiranya Dream Property Sdn Bhd

dapat memba yar jumlah harga belian hartanah itu.

22
Berdasarkan ketiga- tiga dokumen yang dikemuka kan di dala m

kes ini, sa ya memutuskan bahawa Defendan tidak me mpun yai

apa -apa obligasi untuk me menuhi apa- apa terma Perjanjian

Usahasa ma Pe mbangunan yang dimasuki oleh Plainitif dan

Pembeli. Oleh itu, Plaintif tidak berhak untuk mendapat deklarasi

bahawa Plaintif mempunyai hak ke atas hartanah yang berkaitan

me mandangkan Plaintif tidak me mpunya i locus standi untuk

mengambil tindakan ini terhadap Defendan kerana Plaintif adalah

seorang ya ng asing (a stranger) kepada Defendan disebabkan

tiada langsung mempunyai hubungan kontrak dengan Defendan.

Locus standi ditafsirkan oleh Mahkamah Agong di dalam kes

Government Of Malaysia v. Lim Kit Siang & another case

[1988] 1 CLJ (Rep) 63 melalui penghaki man YAA Abdul

Hamid Omar KHN (ketika itu) di halaman 77 perenggan d -e

seperti berikut: -

Locus standi is generally understood to mean the right of

a party to appear and be heard by a tribunal. A litigant is
said to have locus standi, in effect standing to sue in a
Court of Law, if that Court recognizes his or her ability
to institute and maintain proceedings before it The
ques tion of standing thus separate and distinct from
questions of substantive merits and the legal capacity of

23
 the plaintiff. It follows, therefore, that a litigant may lack
standing to bring a case which would succeed if brought
by the right litigant.

Oleh itu, saya mendapati Timbalan Pendaftar telah membuat

keputusan yang betul ketika membatalkan tuntutan Plaintif ini

kerana kes ini boleh diselesaikan dengan merujuk kepada

dokumen-dokumen berkaitan tanpa perlu me manggil saksi -

saksi dan daripada dokumen- dokumen tersebut, adalah jelas

bahawa tindakan Plaintif ini tidak akan dapat ditegakkan di sisi

undang- undang dan wajar dibatalkan. Saya memutuskan

sedemikian kerana: -

i) Tiada satupun perjanjian yang melibatkan Plaintif di satu

pihak dan Defendan di pihak yang satu lagi. Oleh itu

tiada “privity of contract ” antara Plainitif dan Defendan

dan di sini jelas bahawa Plaintif tidak mempunyai hak di

sisi undang-undang untuk memohon perintah

perisytiharan disebabkan tiadanya apa-apa hubungan

yang sah di sisi undang-undang antara Plaintif dan

Defendan.

24
ii) Jika Plaintif bersandarkan Power of Attorney (PA) untuk

menguatkuasakan terma-terma berkenaan hak

pemberian unit -unit tertentu di atas hartanah tersebut

kepada Plaintif sepertimana di dalam Perjanjian

Usahamana Pembangunan tersebut, saya berpendapat

seperti berikut:

a) PA tersebut langsung tidak menyatakan bahawa

Pembeli boleh memberikan apa-apa hak ke atas

hartanah tersebut kepada mana-mana pihak lain.

b) PA tersebut tidak dirujuk di dalam Perjanjian

Usahasama Pembangunan hartanah itu bagi

mengaitkan Defendan dengan Perjanjian

Usahasama Pembangunan tersebut.

c) Dakwaan Plaintif bahawa Defendan telah memberi

Power of Attorney untuk menguruskan

pembangunan hartanah tersebut tidak secara

ot o ma ti k me mbe r i ha k ke pa da Pe mbe li unt uk

25
 memberikan hak-hak tertentu bagi kompleks yang

dibina di atas hartanah tersebut kepada Plaintif.

d) Yang paling utama pula adalah fakta bahawa PA

tersebut adalah merupakan tambahan kepada

Perjanjian Jual beli bertarikh 19-11-2004.

(supplemental to the said agreement). Oleh kerana

sifat PA itu sendiri adalah sebagai tambahan

kepada Perjanjian Jual Beli bertarikh 19-11-2004,

maka saya memutuskan bahawa kegagalan

Perjanjian Jualbeli tersebut turut menyebabkan

Pembeli (Dream Property Sdn Bhd) tidak

mempunyai kuasa untuk bertindak dengan

menggunakan PA tersebut kerana pembeli tidak

lagi mempunyai apa-apa hak yang boleh

dipertahankan di atas hartanah tersebut samada

sebagai tuanpunya beneficial atau tuanpunya

berdaftar.

e) Sekiranya Pembeli telahpun memasuki apa-apa

perjanjian dengan Plaintif, maka obligasi pihak-

26
 pihak untuk mematuhi terma-terma Perjanjian ini

terletak kepada pihak-pihak yang terlibat iaitu

Plaintif dan Pembeli sendiri dan ia tidak boleh

dipindahkan kepada pihak lain meskipun Pembeli

tidak dapat memenuhi terma untuk memberikan

unit-unit tertentu bagi kompleks yang dibina di atas

hartanah tersebut kepada Plaintif.

f) Sekalipun Plaintif mendakwa bahawa Plaintif

terdorong untuk memasuki Perjanjian Usahasama

tersebut dengan bersandarkan PA tersebut,

namun saya memutuskan bahawa apa-apa terma

yang memberi hak kepada Plaintif ke atas hartanah

tersebut kini tidak boleh dikuatkuasakan ke atas

Defendan kerana terma-terma Perjanjian

Usahasama itu setakatmana yang memberi hak

bahagian hartanah kepada Plaintif itu telah

dikecewakan dan tidak boleh dikuatkuasakan

akibat kegagalan Pembeli menyempurnakan

Perjanjian Jualbeli itu. Kegagalan Pembeli tersebut

telah menyebabkan Pembeli gagal menjadi

27
 tuanpunya berdaftar hartanah tersebut dan

Defendan kekal sebagai tuanpunya berdaftar.

g) Saya juga memutuskan sekiranya Plaintif ingin

bersandarkan kepada PA tersebut semasa

memasuki Perjanjian Usahasama dengan Pembeli

tersebut, Plaintif sepatutnya telah meneliti

sepenuhnya kandungan PA tersebut yang nyata

menunjukkan Pembeli ketika itu bukanlah pemilik

berdaftar hartanah dan hanya akan menjadi

pemilik berdaftar selepas perjanjian juabeli

disempurnakan dan Plaintif juga seharusnya

mengetahui fakta bahwa PA itu sendiri adalah

sebagai tambahan kepada Perjanjian Jualbeli

tersebut. Oleh itu, Plaintif sendiri sewajarnya

mengambil kira apa-apa risiko sebelum memeterai

Perjanjian Usahasama dengan Pembeli hartanah

tersebut.

h) Di dalam keadaan ini, sekiranya Plaintif mengalami

a pa- a pa ke r u gi a n a t a u hi l a n g ma n f a a t a ki b a t

28
 kegagalan memperolehi hak ke atas hartanah

tersebut, kerugian tersebut sepatutnya dinilai dan

dituntut daripada Pembeli iaitu Dream Property

Sdn Bhd sebagai pihak yang memasuki Perjanjian

Usahasama dengan Plainitif.

Oleh yang demikian, saya memutuskan bahawa Plaintif tidak

mempunyai hak di sisi-sisi undang- undang ke atas hartanah

tersebut dan dengan itu tidak berhak untuk memohon apa-apa

deklarasi terhadap Defendan. Justeru itu, saya memutuskan

bahawa keputusan Timbalan Pendaftar untuk membatalkan Writ

Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif adalah betul dan dengan

itu, rayuan Plaintif ini ditolak dengan kos.

(DATO’ AHMADI BIN HAJI ASNAWI)

Pesuruhjaya Kehakiman
Mahkamah Tinggi MUAR

Tarikh : 16 JULAI 2009

29
COUNSEL

Peguamcara Perayu/Plaintif:
KF Hua,
T/n KF Hua & Partners,
Unit 5 15, 5 th Floor, Menara TJB,
No 9, Jalan Syed Mohd Mufti
80000 JOHOR BAHRU

Peguamcara Responden/Defendan:
T Gan
T/n Gan & Lim
No 39, Jalan Tan Hiok Nee,
80000 JOHOR BAHRU

30