Analisis Yuridis Kasus Gugatan Wanprestasi Jual Beli Rumah

melalui Peralihan Hak Atas tanah

(Studi Kasus Putusan Nomor 73/Pdt.G/2013/PN SKH)
LATAR BELAKANG MASALAH
Rumah merupakan kebutuhan dasar dan mempunyai fungsi yang sangat penting bagi
kehidupan manusia. Upaya seseorang untuk mendapatkan rumah tidak mudah, untuk memiliki
rumah tidak cukup dengan biaya sedikit, tetapi perlu biaya yang cukup banyak untuk memiliki
sebuah rumah idaman, baik rumah ukuran kecil, sedang, dan besar. Dengan kondisi demikian
Pemerintah menentukan suatu sistem penjualan rumah melalui bank atau dikenal dengan Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) yang bertujuan untuk meringankan dan membantu seseorang untuk
mendapatkan rumah secara kredit.
KPR menjadi daya tarik tersendiri oleh masyarakat, dengan fasiltas – fasilitas kreditnya
yang menggiurkan, dari segi cicilan perbulan kecil, potongan harga dan biaya murah. Proses
angsuran KPR ada yang sampai lunas, tidak lunas /berhenti sebelum lunas sehingga disita oleh
bank dan lunas melalui over kredit atau disebut sebagai peralihan. Lunas berarti mencapai hasil
suatu perjanjian dan hak milik rumah sudah atas nama debitur, dan tidak lunas/ berhenti tidak
sanggup membayar merupakan kegagalan dari debitur tidak memenuhi kewajibannya dan
rumah tersebut disita oleh bank, sedangkan Over kredit rumah adalah memindah kredit yang
sebelumnya dilakukan oleh pembeli rumah pertama ke pembeli kedua yang berniat
melanjutkan kredit yang dilakukan pembeli pertama. Jadi dengan kata lain, pembeli rumah
pertama menjual rumah yang sudah dibelinya secara kredit kepada pihak
kedua. Pihak kedua ini kemudian membayar harga penggantian yang disepakati kepada pihak
pertama, serta melanjutkan pembayaran kredit rumah yang belum selesai kepada bank. Dengan
demikian, ada tiga pihak yang terlibat dalam proses over kredit ini. Pihak pertama yang
membeli rumah pertama kali dengan sistem kredit, lalu pembeli kedua yang akan mengambil
alih kredit dari pihak pertama, dan bank sebagai pemberi kredit rumah yang dibeli tersebut.
Permasalahan yang timbul dalam pembelian rumah over kredit ini adalah pembeli
kedua akan melanjutkan biaya cicilan dari pihak pembeli pertama dan kedua belah pihak sudah
melakukan suatu perjanjian tanpa diketahui oleh Bank. Perjanjian yang dilakukan oleh kedua
belah pihak dilanggar oleh pembeli pertama, sehingga perbuatan tersebut disebut sebagai
wanprestasi. Wanprestasi adalah suatu keadaan di mana debitur tidak memenuhi janjinya atau
tidak memenuhi sebagaimana mestinya dan semuanya itu dapat dipersalahkan kepadanya.
Pembeli pertama telah melakukan wanprestasi akibat perjanjian yang telah disepakati oleh
kedua belah pihak. Jika pembeli kedua sudah membayar uang pembayaran pengambilalihan
debitur dan sudah melunasi sisa angsurannya, namun dalam proses balik nama belum di atas
namakan pembeli kedua.

PERUMUSAN MASALAH
Berdasarkan latar belakang di atas, maka rumusan masalah yang dapat di angkat adalah:
Bagaimanakah duduk perkara gugatan wanprestasi studi Kasus Putusan Nomor
73/Pdt.G/2013/PN SKH ? Bagaimanakah dasar pertimbangan hakim memutus gugatan
wanprestasi putusan Nomor 73/Pdt.G/2013/PN SKH?

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

1. Duduk perkara
Penelitian ini untuk mengungkapkan perkara perdata yang telah di putuskan
Majelis Hakim dengan Putusan Nomor 73/Pdt.G/2013/PN.Skh. Identitas Penggugat
bernama : Sri Hudayatiningsih yang beralamat di Jalan Wuni III No. 8 Karangasem RT
002, RW 00I, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta. Identitas Tergugat I yaitu
Sugiyono beralamat di Perum Tiara Ardi Blok A-22 Desa Purbayan RT 02/ RW X
Kecamatan Baki, Kabupaten Sukoharjo, sekarang tidak diketahui lagi alamatnya.
Tergugat II yaitu PT BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) / Persero Jalan
Gajahmada No. 1 Jakarta pusat C.q. PT BANK TABUNGAN NEGARA (BTN)
Cabang Surakarta Jalan Slamet Riayadi No. 282 Surakarta. Tergugat III adalah Badan
Pertanahan Kabupaten Sukoharjo beralamat di Jl. Jenderal Sudirman No. 310,
Kabupaten Sukoharjo). Berdasarkan surat gugatan tertanggal 24 Oktober 2013 yang
telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Sukoharjo tertanggal 30 Oktober
2013 dalam Register Nomor : 73/Pdt.G/2013/PN.Sukoharjo. Tergugat I bernama
Sugiono, adalah pemilik sebidang tanah beserta bangunan rumah diatasnya yaitu HGB
No. 373 yang terletak / beralamat di Perum Griya Tiara Ardi Blok A-22 Desa Purbayan
RT 02 / RW X kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo Bahwa tanah / rumah milik
Tergugat I (obyek sengketa) tersebut pada hari selasa tanggal 23 September 1997 dijual
kepada Penggugat yang bernama Sri Hudayatiningsih. Cara pembayarannya dengan
pengambilalihan debitur KPR BTN yaitu pengambilalihan dari Tergugat I kepada
Penggugat dan Penggugat sanggup melunasi seluruh sisa angsuran berikut denda atas
obyek sengketa ditambah dengan pembayaran tunai sebesar Rp. 10.000.000,00
(sepuluh juta rupiah) sebagai uang muka atau yang dalam surat perjanjian jual beli ini
disebut sebagai uang pembayaran pengambilalihan debitur melalui Kredit Pemilikan
Rumah Bank Tabungan Negara (KPR BTN) Cabang Surakarta, uang mana sudah
diterima lunas oleh Tergugat I sementara angsuran atas obyek sengketa pada Bank
Tabungan Negara Cabang Surakarta telah lunas pada tanggal 14 Januari 2009. Sejak
disepakati dan ditandatangani surat perjanjian jual beli ini, obyek sengketa (HGB No.
373) telah diserahkan oleh Tergugat I kepada Penggugat dan hingga sekarang telah
dikuasai oleh Penggugat. Terhadap jual beli obyek sengketa tersebut sesuai dengan
surat perjanjian, Tergugat I sanggup membantu Penggugat untuk menyelesaikan
seluruh administrasi yang diperlukan dalam proses pengambilalihan debitur. Akan
tetapi kesanggupan Tergugat I tersebut telah diingkarinya. Dengan demikian maka
secara hukum Tergugat I telah melakukan perbuatan wanprestasi yang oleh karenanya
Penggugat mengajukan gugatan. Oleh karena itu Penggugat mohon kepada Ketua
Pengadilan Negeri Sukoharjo c.q. Majelis Hakim Pemeriksa Perkara ini untuk
menetapkan sebagai hukum bahwa apabila Tergugat I tidak bersedia untuk membantu
dan / atau menandatangani surat-surat yang diperlukan guna proses balik nama maka
melalui putusan dalam perkara ini dinyatakan Tergugat I mengakui telah menjual obyek
sengketa kepada Penggugat serta telah menerima seluruh pembayarannya sesuai
dengan surat perjanjian tanggal 23 September 1997 dan putusan ini dapat dipergunakan
sebagai pengganti kehadiran Tergugat I sekaligus sebagai bukti persetujuan dari
Tergugat I agar Penggugat dapat melakukan peralihan hak atas obyek sengketa.
Analisa:
a. Dari segi kerugian dan waktu
Asas Pacta Sun Servanda, menjelaskan bahwa Perjanjian yang diibuat oleh para
pihak secara sah mengikat atau berlaku sebagai Undang- Undang bagi mereka
yang membuatnya. Yang dilakukan Tergugat I tidak menaati dan menjalankan
perjanjian yang dibuat oleh Penggugat dan Tergugat I. Tanggal 23 September
1997- tanggal 14 Januari 2009 telah dilakukan pelunasan oleh Penggugat namun
Pihak Tergugat I belum menjalankan proses Peralihan hak atas nama Penggugat
sampai tahun 2012. Waktu yang lama membuat Pengugat merasa dirugikan.
 b. Dari segi Hak Asasi Manusia
Menurut Pasal 163 HIR/ 283 Rbg menjelaskan bahwa: Barang siapa
mengatakan mempunyai hak, atau menyebut suatu peristiwa atau (keadaan)
untuk menguatkan haknya itu, atau untuk membantah hak orang lain maka
orang itu harus membuktikan adanya hak itu atau kejadian itu. Jadi barang siapa
yang mendalilkan sesuatu harus membuktikan dalil- dalil dalam gugatannya. Ini
alasan pertama Penggugat mempunyai hak untuk mengajukan gugatan. Karena
pihak Penggugat merasa dirugikan oleh Tergugat.
2. Pertimbangan Hakim
Hakim dalam mengabulkan suatu gugatan telah mendapatkan bukti- bukti yang cukup
dari Penggugat. Majelis Hakim yang berpedoman pada ketentuan Pasal 163 HIR / 283
Rbg yang menentukan siapa yang mendalilkan sesuatu harus membuktikan, maka
dalam perkara ini Penggugat telah membuktikan dalil-dalil gugatannya. Akhirnya
Majelis hakim mengabulkan gugatan Penggugat. Adapun dalam pokok perkara:
a. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya
b. Menyatakan sah dan berharga surat perjanjian tanggal 23 September 1997
tentang jual beli obyek sengketa yaitu HGB Nomor 373 antara Penggugat
dengan Tergugat I
c. Menyatakan Tergugat I telah menerima haknya sebesar Rp. 10.000.000,00
(sepuluh juta rupiah) sebagai uang muka dan atau uang pengambilalihan hak
atas obyek sengketa HGB No. 373
d. Menyatakan Penggugat telah melunasi seluruh sisa angsuran berikut denda atas
obyek sengketa HGB No. 373 di BTN Cabang Surakarta (Tergugat II)
e. Menyatakan Tergugat I telah melakukan wanprestasi
f. Menghukum Tergugat I untuk membantu proses balik nama atas obyek
sengketa atau apabila Tergugat I tidak bersedia membantu dan
ataumenandatangani surat-surat yang diperlukan dalam proses peralihan hak
atas obyek sengketa, atau apabila Tergugat I tidak hadir, maka putusan ini dapat
dianggap sebagai persetujuan untuk proses Peralihan Hak Atas obyek sengketa
dari Tergugat I kepada Penggugat
g. Menghukum Tergugat II dan atau siapa saja yang merasa memperoleh hak dari
Tergugat II agar menyerahkan Sertifikat HGB No. 373 kepada Penggugat tanpa
syarat
h. Menghukum Tergugat III untuk melaksanakan balik nama atas obyek sengketa
dari atas nama Tergugat I kepada Penggugat, sesuai aturan yang berlaku
i. Menghukum Para Tergugat secara tanggung renteng untuk membayar biaya
perkara yang sampai saat ini sebesar Rp. 814.000,- (delapan ratus empat belas
ribu rupiah)
j. Menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada
verzet, banding maupun kasasi ;

Analisa:
Berikut ini analisis kualitatif atas putusan Majelis Hakim berkenaan dengan
pertimbangan-pertimbangan yang dijadikan dasar dalam keputusan tersebut, yaitu:
Melihat obyek perkaranya, Tergugat I pemilik sebidang tanah beserta bangunan rumah
diatasnya yaitu HGB No. 373 yang terletak / beralamat di Perum Griya Tiara Ardi Blok A-22
Desa Purbayan RT 02 / RW X kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo. Tanggal 23 September
1997 terjadi jual beli Penggugat dengan Tergugat I dengan melekakukan Pembayaran dengan
peralihan hak dengan Uang muka sebesar Rp 10.000.000,00 (Sepuluh juta rupiah) dan telah
melunasi biaya kekurangan sisa kreditnya pada tanggal 14 Januari 2009. Perjanjian tersebut
dilakukan dibawah tangan tanpa sepengetahuan pihak Tergugat II dan seharusnya Tergugat II
mengerti dan berperan akan peralihan hak yang dibuat Penggugat dengan Tergugat. Perjanjian
yang dibuat Penggugat dengan Tergugat I adalah Tergugat menerima kuasa dari Penggugat
untuk menangani seluruh proses peralihan hak atas nama Penggugat dan Tergugat sanggup
membantu Penggugat untuk menyelesaikan seluruh administrasi yang diperlukan dalam proses
pengambilalihan debitur. Tetapi kesanggupan Tergugat I tersebut telah diingkarinya karena
hingga sekarang Tergugat I telah pergi tanpa memberitahu alamatnya kepada Penggugat.
Bahwa atas tindakan atau kepergian Tergugat I tersebut Penggugat merasa dirugikan oleh
karena Penggugat tidak dapat menindaklanjuti untuk pengambilalihan debitur atau Peralihan
hak atas nama Penggugat. Dengan demikian maka secara hukum tergugat I telah melakukan
perbuatan wanprestasi yang oleh karenanya Penggugat mengajukan gugatan.
Akhirnya dari bukti- bukti yaitu Gugatan dan bukti P-1 mendorong Hakim
mengabulkan Gugatan yang dibuat oleh Penggugat.
1. Dalam pertimbangan Hakim memutus perkara, bahwa menyatakan dalam dalil
gugatannya menyatakan bahwa Tergugat dan tergugat telah membuat Perjanjian Jual
Beli dibawah tangan pada tanggal 12 September 1997 dan telah terbukti bahwa antara
Penggugat dengan Tergugat I telah sepakat mengadakan jual beli atas sebidang tanah
beserta bangunan rumah yang beralamat di Perum Griya Tiara Ardi Blok A-22 Desa
Purbayan RT 02 RW X Kecamatan Baki Kabupaten Sukoharjo dengan Sertifikat Hak
Guna Bangunan No. 373 atas nama Tergugat I dengan cara jual beli secara over kredit
dimana Penggugat selaku pembeli membayar uang pengambilalihan kredit sebesar Rp.
10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) kepada Tergugat I selaku penjual. Proses peralihan
atas obyek sengketa tidak sah menurut hukum namun kenyataannya Penggugat telah
benar-benar melunasi angsuran sampai lunas sehingga dalam kedudukannya sebagai
pembeli yang beritikad baik maka pembeli tersebut mempunyai hak untuk memperoleh
perlindungan hukum sesuai dengan hak yang seharusnya diperolehnya menurut hukum.
Hal yang harus dilaksanakan dalam suatu perjanjian disebut dengan prestasi. Menurut
Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata semua perjanjian harus dilaksankan dengan itikad
baik. Maksut dari itikad baik dari arti subyektif yaitu bahwa suatu perjanjian harus
dilaksankan dengan itikad baik yaitu pelaksaaannya harus berjalan dengan
mengindahkan norma- norma dan kepatuhan dan kesusilaan. Menurut Pasal 1338 ayat
(3) KUHPerdata, hakim diberikan kekuasaan untuk menghawasi pelaksanaan suatu
perjanjian jangan sampai pelaksanaan itu melanggar kepatutan atau keadilan.
2. Pembayaran Uang Muka pertama pengambilalihan / jual beli rumah atau obyek
sengketa tanggal 12 September 1997. Kuitansi Pembayaran Uang Muka kedua
pengambilalihan / jual beli rumah atau obyek sengketa tanggal 14 September 1997.
Penggugat dalam petitum gugatan angka ke-2 (dua) yang mohon dinyatakan sah
menurut hukum Surat Perjanjian tanggal 23 September 1997 tentang jual beli obyek
sengketa yaitu HGB No. 373 antara Penggugat dengan Tergugat I dan petitum angka
ke- 3 ( tiga ) yang mohon dinyatakan Tergugat I telah menerima haknya sebesar Rp.
10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) sebagai uang pengambilalihan hak atas SHGB No.
373 adalah beralasan hukum.
3. Tergugat I dinyatakan telah melakukan wanprestasi, maka Majelis Hakim berpendapat
bahwa oleh karena Penggugat dalam hal ini telah membeli dan membayar angsuran
terhadap obyek sengketa HGB No. 373 yang dituangkan dalam surat perjanjian
sebagaimana bukti P.1 dan selanjutnya untuk pengambilalihan rumah di Perum Tiara
Ardi Blok A-22 RT 02 RW X Purbayan Baki Sukoharjo dari Tergugat I kepada
Penggugat tersebut juga dituangkan dalam bentuk Kuitansi (P.2 sampai dengan P.4)
dan untuk angsuran yang lainnya Penggugat membayar angsuran kepada Tergugat II
sampai lunas (bukti P.5, P.6 dan P.7) atas nama Tergugat I namun sampai dengan
 pelunasan proses over kredit tersebut tidak diketahuhi oleh Tergugat II dan belum
dibaliknama atas diri Penggugat, yang mana dalam hal ini Penggugat selaku pembeli
telah memenuhi hak dan kewajibannya terhadap obyek sengketa yang telah dibeli
sedangkan Tergugat I selaku penjual telah menerima haknya namun Tergugat I dalam
hal ini belum / tidak memenuhi kewajibannya selaku penjual untuk menyerahkan
sertifikat guna membalik namakan atas diri Penggugat terhadap obyek sengketa, maka
dengan belum diserahkan sertifkat obyek sengketa dari tergugat I kepada Penggugat,
maka perbuatan Tergugat I tersebut telah terbukti sebagai perbuatan ingkar janji atau
wanprestasi.
4. Akhirnya Hakim menghukum Tergugat I, II dan III.
a. Menghukum Tergugat I untuk membantu proses balik nama atas obyek
sengketa atau apabila Tergugat I tidak bersedia membantu dan atau
menandatangani surat-surat yang diperlukan dalam proses peralihan hak atas
obyek sengketa, atau apabila Tergugat I tidak hadir, maka putusan ini dapat
dianggap sebagai persetujuan untuk proses Peralihan Hak Atas obyek sengketa
dari Tergugat I kepada Penggugat.
b. Menghukum Tergugat II dan atau siapa saja yang merasa memperoleh hak dari
Tergugat II agar menyerahkan Sertifikat HGB No. 373 kepada Penggugat tanpa
syarat.
c. Menghukum Tergugat III untuk melaksanakan balik nama atas obyek sengketa
dari atas nama Tergugat I kepada Penggugat, sesuai aturan yang berlaku.
d. Membayar biaya perkara sebesarRp. 814.000,00 (delapan ratus empat belas ribu
rupiah ). Karena dalam proses persidangan Tergugat membenarkan gugatan dari
Penggugat dan tidak ada pembelaan, dan khususnya Tergugat telah benar
melakukan perbuatan Wanprestasi berdasarkan bukti.
KESIMPULAN
1. Dasar gugatan wanprestasi Putusan Nomor 73/Pdt.G/PN SKH. Pada tanggal 23
september 1997 terjualnya obyek sengketa sebuah rumah kepada Tergugat I kepada
Penggugat dengan pengambilalihan debitur KPR BTN dari Tergugat I kepada
Penggugat. Penggugat telah sanggup melunasi seluruh sisa angsuran dan denda atas
obyek sengketa dan pembayaran tunai sebesar Rp 10.000.000,00 ( sepuluh juta rupiah)
sebagai uang muka atau uang pengambilalihan hak atas obyek sengketa oleh Penggugat
untuk Tergugat, dalam surat perjanjian Tergugat I menyatakan sanggup membantu
Penggugat untuk menyelesaikan seluruh administrasi yang diperlukan dalam proses
pengambilalihan debitur. Akan tetapi kesanggupan tersebut di ingkari oleh Tergugat I,
sehingga Tergugat I telah dinyatakan melakukan wanprestasi.
2. Dasar pertimbangan hakim memutus gugatan wanprestasi putusan nomor 73/Pdt.G/PN
SKH. Hakim dalam memutus mendalilkan dan membenarkan gugatan dari penggugat.
Menyatakan sah dan berharga surat perjanjian tanggal 23 September 1997 tentang jual
beli obyek sengketa antara Penggugat dengan Tergugat I. Tergugat I telah menerima
haknya sebesar Rp. 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) sebagai uang muka atau uang
pengambilalihan hak atas obyek sengketa. Penggugat telah melunasi seluruh sisa
angsuran berikut denda atas obyek sengketa di BTN Cabang Surakarta (Tergugat II).
Hakim memutuskan Tergugat I telah melakukan wanprestasi serta menghukum
Tergugat I untuk membantu proses balik nama atas obyek sengketa atau apabila
Tergugat I tidak bersedia membantu dan atau menandatangani surat – surat yang
diperlukan dalam proses peralihan hak atas obyek sengketa, atau apabila Tergugat I
tidak hadir, maka dianggap sebagai persetujuan untuk proses peralihan Hak Atas obyek
sengketa dari Tergugat I kepada Penggugat . Menghukum Tergugat II dan Tergugat III
untuk melaksanakan balik nama atas obyek sengketa dari atas nama Tergugat I kepada
Penggugat, sesuai aturan yang berlaku. Menghukum para Tergugat secara tanggung
renteng untuk membayar biaya perkara yang sampai saat ini sebesar Rp. 814.000,-
(delapan ratus empat belas ribu rupiah).