Jawaban Terlawan I

Sei Rampah, 25 April 2022

Kepada Yth.
Ketua Majelis Hakim
Perkara Perdata No.18/Pdt.G/2022/PNSRh.
Di – Pengadilan Negeri Sei Rampah

Dengan Hormat,
Yang bertanda tangan di bawah ini: ROBIN WIJAYA, Wiraswasta beralamat di Jl. Serdang Kel. Simpang Tiga
Pekan, Kec. Perbaungan, Kab. Serdang Bedagai.
Dalam hal ini bertindak sebagai Terlawan I, dengan ini perkenankan saya mengajukan jawaban atas gugatan
Perkara Perdata No.18/Pdt.G/2022/PNSRh tertanggal 17 Maret 2022, sebagai berikut:

1. Saya menolak semua dalil-dalil yang diajukan dalam gugatan Pelawan terhadap saya (Terlawan I). Saya
telah ditetapkan sebagai Pemenang Lelang nomor 1475/04/2021 pada tanggal 30 November 2021 oleh
KPKNL Medan dan telah disahkan sebagai Pemilik Sertifikat Hak Milik Nomor:140 oleh BPN Serdang
Bedagai. Sesuai dengan kesepakatan dengan Bank BNI bahwa setelah proses balik nama atas SHM-140
akan ada acara pengosongan dari pihak Bank BNI terhadap Pelawan, sehingga saya mengikuti aturan
Bank terlebih dahulu sebelum mengajukan Permohonan Eksekusi Pengosongan kepada Ketua Pengadilan
Negeri.

2. Bahwa status Pelawan dalam mengajukan gugatan terhadap saya adalah TIDAK BERALASAN,
dikarenakan Pelawan hanya berstatus penyewa dan bukan melakukan perjanjian sewa-menyewa dengan
saya, melainkan dengan Terlawan II dan III, sehingga tidak beralasan untuk Pelawan menggugat saya
selaku pemilik baru yang sah atas tanah dan bangunan (SHM-140) dengan bukti surat sewa menyewa
selama 5 tahun. Walaupun kemudian Pelawan memohon kepada saya (Terlawan I) untuk diberikan izin
menyewa selama 5 tahun, dimana saya telah menolak permohonan tersebut maka seharusnya Pelawan
tidak memaksakan kehendak dengan cara menggugat saya (Terlawan I).

3. Pada dalil gugatan no.3, Pelawan menyatakan bahwa saya bukan pemilik tanah dan bangunan yang sudah
dilelang oleh KPKNL medan adalah TIDAK BERALASAN, berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan
pasal 1 angka 52 No.213/PMK.06/2020 Menyatakan bahwa "Pembeli lelang adalah orang atau badan
hukum atau badan usaha yang mengajukan penawaran tertinggi dan disahkan sebagai pemenang
lelang oleh Pejabat Lelang". Sehingga saya telah dinyatakan sebagai Pemenang Sah atas lelang tanah
dan bangunan yang dilelang oleh KPKNL Medan serta telah mendapat pengesahan sertifikat dari BPN
sebagai Pemilik Sah SHM-140.
Jika Pelawan tidak setuju dengan keputusan KPKNL Medan dan BPN Serdang Bedagai yang
menyatakan saya sebagai pemenang lelang dan pemilik sah atas tanah dan bangunan SHM-140, maka
sepatutnya pelawan menggugat KPKNL Medan dan BPN Serdang Bedagai.
4. Lanjutan dalil gugatan no.3, Kwitansi dan Perjanjian sewa menyewa antara Terlawan II dan III dengan
Pelawan TIDAK DAPAT DIBENARKAN, sebab sebelum perjanjian sewa menyewa dilakukan, tanah
dan bangunan tersebut masih dalam agunan/jaminan kreditur (Bank BNI) sehingga yang berhak
melakukan sewa menyewa adalah pemegang hak tanggungan dalam hal ini pihak kreditur. Dalam pasal
11 ayat (2) huruf a Undang-Undang Hak Tanggungan dinyatakan: "Dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain membatasi kewenangan pemberi hak
tanggungan untuk menyewakan objek hak tanggungan kecuali dengan persetujuan tertulis dari
pemegang hak tanggungan”. Didalam perjanjian kredit antara terlawan III dengan Kreditur (Bank BNI)
terdapat Klausul yang menyatakan "selama kredit belum lunas, tanpa persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari BANK, Penerima Kredit dilarang memindahtangankan, menyewakan, meminjamkan,
dan/atau memberikan hak kepada pihak lain atas barang jaminan tersebut baik seluruh atau
sebagian menjadi di bawah penguasaan pihak lain”. Dengan adanya Klausul tersebut maka Perjanjian
Sewa Menyewa dan Kwitansi tersebut dapat dianggap tidak sah.

5. Pada dalil gugatan no.4 dan 6, Walaupun dalil Pelawan menyatakan memiliki hak atas tanah dan
memohon untuk dinyatakan sebagai pemilik/penyewa yang sah, pada kenyataannya Pelawan hanya
memiliki hak pemakaian atas tanah dan bangunan tersebut. Di kutip dari Tesis Kelvina Sefialora
087011062/MKn berjudul “Aspek Yuridis Dari Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Yang Objeknya
Dijaminkan Di BANK” pada BAB III poin A (1) menjelaskan bahwa “Dalam perbuatan hukum sewa
menyewa, pemilik objek hanya menyerahkan hak pemakaian dan pemungutan hasil dari objek
sewa tersebut, sedangkan hak milik atas objek tersebut tetap berada ditangan yang menyewakan
(pemegang sertifikat)”. Sesuai dengan dalil jawaban saya no.4 Pemegang Sertifikat pada saat sewa
menyewa berlangsung adalah Bank BNI, Sehingga Pelawan tidak dapat dinyatakan sebagai pemilik hak
yang sah atas tanah dan bangunan tersebut.

6. Pada dalil gugatan no.7, Tidak jelas apa yang dimaksud dengan eksekusi oleh Pelawan, namun pada akhir
paragraf terdapat kata “…. sebelum penjualan lelang dijalankan (sebelum eksekusi dijalankan)” saya
asumsikan yang dimaksud oleh Pelawan adalah Eksekusi Lelang oleh KPKNL Medan. Bahwa di dalam
Kutipan Risalah Lelang Nomor 1475/04/2021 telah dicantumkan bahwa "Tidak ada yang mengajukan
sanggahan/verzet". Sehingga Eksekusi Lelang telah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.

7. Berkaitan dengan dalil gugatan no.8, Surat pemberitahuan Pelaksanaan Lelang Eksekusi telah diberikan
oleh Bank BNI kepada Terlawan III pada tanggal 02 September 2021 dan Pelawan menyewa tanah dan
rumah tersebut tanggal 20 September 2021. Dapat disimpulkan bahwa Pelawan seharusnya sudah
mengetahui/diberitahukan bahwa tanah dan rumah tersebut akan dilelang sebelum melakukan sewa
dengan Terlawan III.

8. Pada dalil gugatan no.9, Saya asumsikan bukti otentik yang dimaksud oleh Pelawan adalah Surat dan
Kwitansi Sewa Menyewa antara Pelawan dengan Terlawan II dan III dimana bukti tersebut sudah saya
bantah pada Jawaban saya (dalil no.4). Dalam Perkara ini bukti otentik adalah Kutipan Risalah Lelang
yang diberikan oleh KPKNL Medan kepada saya (Terlawan I), seperti ditegaskan dalam Peraturan
Menteri Keuangan BAB VIII pasal 93 ayat (2) huruf a No.213/PMK.06/2020 “Pembeli lelang
memperoleh Kutipan Risalah Lelang sebagai Akta Jual Beli sesuai kebutuhan”. Akta tersebut dapat
saya (Terlawan I) jadikan dasar untuk membuktikan kepada pihak manapun tentang adanya peralihan hak
dari pemilik tanah dan bangunan kepada pemenang lelang.

9. Pada dalil gugatan no.10, Dalil tersebut TIDAK JELAS. Pelawan sudah setuju bahwa tanah dan
bangunan telah dilakukan lelang dan sudah dibeli oleh saya (Terlawan I), tetapi Pelawan kembali
mengaku sebagai orang yang berhak atas tanah dan bangunan tersebut.
 10. Pada dalil gugatan no.11, Tidak ada relevansi/hubungan terhadap saya (Terlawan I) sehingga tidak perlu
saya tanggapi.

11. Pada dalil gugatan no.12, Kwitansi tesebut telah saya bantah kebenarannya pada dalil jawaban no.4 diatas.

12. Perjanjian Sewa Menyewa dilakukan antara Pelawan dengan Terlawan II dan III, apabila Pelawan merasa
dirugikan karena telah membayar uang sewa tersebut, maka seharusnya Pelawan menuntut ganti rugi sewa
kepada Terlawan II dan III. Tidak dapat dibenarkan jika Pelawan memaksa dengan menggugat Terlawan
I untuk memberikan sewa selama 5 tahun.

Maka berdasarkan uraian di atas, Terlawan I memohon dengan hormat kepada Yang Mulia Majelis Hakim yang
memeriksa serta mengadili perkara ini untuk berkenan memberikan putusan yang amarnya sebagai berikut:

1. Menolak seluruh gugatan Pelawan terhadap Terlawan I atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan
Pelawan terhadap Terlawan I tidak dapat diterima.

2. Menyatakan bantahan Terlawan I adalah tepat dan beralasan.

3. Menyatakan Terlawan I adalah Terlawan yang beritikad baik.

4. Menyatakan Terlawan I adalah pemilik sah atas tanah dan bangunan tersebut berdasarkan akta otentik
berupa Kutipan Risalah Lelang dan Sertifikat Hak Milik No.140.

5. Menyatakan tidak sah atas surat dan kwitansi sewa menyewa antara Pelawan dengan Terlawan II dan III.

6. Memerintahkan Pelawan untuk segera melakukan pengosongan dalam waktu 1 (satu) bulan terhitung
sejak putusan Majelis Hakim.

7. Menyatakan saya (Terlawan I) dapat melakukan Permohonan Eksekusi Pengosongan kepada Ketua
Pengadilan Negeri apabila Pelawan tidak melakukan pengosongan sesuai dengan batas waktu yang
diberikan. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 200 ayat (11) HIR dan Surat Edaran Mahkamah Agung
(SEMA) Nomor 4 Tahun 2014 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah
Agung Tahun 2013 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan yang menyatakan “Terhadap
pelelangan hak tanggungan oleh kreditur sendiri melalui kantor lelang, apabila terlelang tidak mau
mengosongkan obyek lelang, eksekusi lelang dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan
Negeri tanpa melalui gugatan”.

8. Menghukum Pelawan untuk membayar seluruh biaya perkara ini.

Jika Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berpendapat lain, mohon kiranya memberikan
putusan yang seadil-adilnya.

Hormat Terlawan I

(ROBIN WIJAYA)