Kantor Hukum MOCH TAKIM DAN PARTNERS

Alamat Pondok Mutiara Blok R-26 RT.20 RW.09 Kelurahan Banjar Bendo
Kecamatan Sidoarjo Kabupaten Sidoarjo,PROPINSI JAWA TIMUR Kode Pos 61212
email:muhamadtakitmdanpartners2019@gmail.com HP: 081217773483

REPLIK DAN JAWABAN DALAM REKONPENSI

NOMOR 300/Pdt.G/2021/PN.Sda
ANTARA

Heni Widiastuti Nur Hidayatai ---------PENGGUGAT I d.K./Tergugat I d.R

Ismail Fadhilah -------------------------------PENGGUGAT II d.K./Tergugat II d.R
L  A  W  A  N
1. Patrick Soetioso ---------------------------------------TERGUGAT I d.K./penggugat d.R.
2. Notaris Ronald Aprianto Sugiarto,S.H. M.Kn---------------------------TERGUGAT II
3. Joko-----------------------------------------------------------------------------------TERGUGAT II
4. PPAT Solachudin S.H., M.Kn ------------------------------------------------TERGUGAT II
5. Kepala Kantor Badan Pertanahan/Agraria dan Tata Ruang (ATR)Kabupaten
Sidoarjo Provinsi Jawa Timur-----------------------------------TURUT TERGUGAT
__________________________________________________________________
Sidoarjo, 21 Februarii 2022

Kepada Yth :

Majelis Hakim Pengadilan Negeri Sidoarjo

Dalam Perkara Perdata Nomor 300/Pdt.G/2021/PN.Sda

Di-

Pengadilan Negeri Sidoarjo

Dengan hormat,

Untuk dan atas nama Pengugat, berdasarkan surat kuasa khusus tertanggal 03
November 2021, dalam perkara perdata Nomor : 300/Pdt.G/2021/PN.Sda,
perkenankan kami:
 MOCH. TAKIM S.H.
adalah Advokat/Penasehat Hukum yang tergabung pada Kantor Hukum MOCH
TAKIM DAN PARTNERS yang beralamat Kantor di Pondok Mutiara Blok R-26
RT.20 RW.09 Kelurahan Banjar Bendo Kecamatan Sidoarjo Kabupaten Sidoarjo,
dengan alamat email: muhamadtakitmdanpartners2019@gmail.com. Untuk dan
atas nama Penggugat dengan ini mengajukan REPLIK atas JAWABAN Tergugat I
d.K/Penggugat d.R yang telah diuraikan tertanggal 9 Februari 2021 dan Bersama ini

Halaman - 1
kami sampaikan Replik dalam Kovensi serta Jawaban dalam Rekovensi atas
Jawaban dalam Konvensi serta Gugatan dalam Rekovensi sebagai berikut :

I. DALAM EKSEPSI:
Tentang Eksepsi:
1. Bahwa Penggugat d.K./Tergugat I d.R dengan tegas menolak dalil-dalil
Tergugat I d.K/Penggugat d.R yang tidak memiliki dasar sama sekali;
2. Bahwa pada angka 1 Eksepsi Tergugat I menyatakan bahwa Gugatan
Penggugat dialamatkan pada Pengadilan Negeri Surabaya dan Gugatan
Penggugat dianggap Copy Paste, dalil tersebut tidak beralasan hukum sama
sekali, karena Gugatan Penggugat telah direvisi melalui E-court dan juga saat
Sidang Pertama Perkara ini Hakim sudah menerima Perbaikan dan
mengingatkan Tergugat atas revisi yang telah dilakukan oleh Penggugat, Jadi
Gugatan Penggugat dibuat secara sungguh-sungguh dan secara kompetensi
sudah diterima oleh Majelis Hakim
3. Bahwa pada angka 3 yang dilalilkan oleh Tergugat I pada Jawabannya adalah
kami akui kesalahan ketik alamat yang tercantum melainkan hal tersebut
bukanlah kecacatan yang dapat membatalkan gugatan ini, karena secara
kompetensi dan susunan Gugatan Penggugat sudah benar yaitu di
Pengadilan Negeri Sidoarjo, kesalahan tersebut tidak mempengaruhi tidak
diterimanya atau dapat ditolaknya gugatan ini, karena dalam petitum, posita
dan alamat awal sudah jelas disebutkan Pengadilan Negeri Sidoarjo
4. Bahwa pada angka 8 yang didalilkan oleh Tergugat I pada Jawabannya
adalah menujukkan Tergugat tidak memahami gugatan Penggugat secara
menyeluruh, karena dalam Gugatan Penggugat jelas telah diuraikan bahwa
Perikatan yang terjadi seharusnya bukanlah Ikatan Jual Beli, melainkan
adalah Pengakuan Hutang, karena Penggugat tidak sama sekali ada niatan
dari awal untuk menjual Objek ini, namun pada faktanya Tergugat I
menyodorkan Ikatan Jual Beli dan Kuasa Jual untuk ditandatangani oleh
Penggugat, Oleh karena itu dugaan Perbuatan Melawan Hukum jelas melekat
dengan adanya itikad tidak baik dengan menyodorkan IJB dan Kuasa Jual,
bukan Akta Pengakuan Hutang

Halaman - 2
II. DALAM KONVENSI
Tentang Pokok Perkara:

1. Bahwa, Penggugat d.K./Tergugat d.R tetap pada dalil-dalil gugatannya

dan memohon pula apa yang terurai dalam gugatan maupun eksepsi
mengenai hal itu tetap dianggap diulang dan terulang kembali dalam
replik ini;
2. Bahwa, Penggugat d.K./Tergugat d.R dengan tegas menolak dalil-dalil
jawaban tergugat selama hal tersebut bertentangan dengan dalil-dalil
penggugat serta tidak diakui secara tegas tentang kebenarannya;
3. Bahwa pada angka 4 Tergugat mendalilkan telah terjadi perikatan jual beli
dengan Penggugat yang dalam hal ini jelas telah di dalilkan oleh
Penggugat dalam gugatannya bahwa Perikatan tersebut tidak semestinya
ada dan tidak sah dikarenakan ;
a. Bahwa perikatan jual beli tersebut tidak dibuat dengan itikad baik
karena penggugat awalnya berniat untuk berhutang dengan jaminan,
tidak ada pembicaraan ataupun niat pada saat transaksi untuk
melakukan jual beli
b. Perikatan tersebut tidak dibuat dihadapan Notaris semestinya sesuai
dengan Undang-Undang Notaris yang berlaku, karena pada saat
penandatanganan akta tersebut, tidak dibacakan, dan tidak
menghadap notaris secara langsung, oleh karena itu Penggugat sama
sekali tidak mengetahui jika perikatan tersebut adalah perikatan jual
Beli
c. Bahwa pada isi perikatan tersebut ada dugaan Penggelapan Pajak
atas harga jual beli, karena harga tanah dan bangunan berdasarkan
penilaian KJPP secara mandiri dan independent disekitar objek adalah
-/+ Rp.750.000.000 (tujuhratuslimapuluhjuta)
4. Bahwa Penggugat d.K./Tergugat d.R membantah tegas serta menolak
dalil-dalil jawaban tergugat I, Dalam angka 7 yang didalilkan oleh
Tergugat I yang diakui bahwa pembayaran Rp.200.000.000 untuk
pembelian tanah bangunan dan Rp.250.000.000 untuk pengosongan
tanah bangunan dan kemudian itu semua diakui sudah lunas dalam dalil
angka 9 adalah tidak benar sama sekali adanya. Penguggat tidak pernah

Halaman - 3
 menjual rumahnya dengan harga yang didalilkan oleh tergugat I dan
Penggugat tidak pernah menerima uang dengan jumlah Rp450.000.000
dari Tergugat I
5. Bahwa Tergugat II sebagai pejabat notaris, merupakan pejabat umum
bersifat mandiri dalam menjalankan tugasnya tanpa dicampuri oleh
instansi manapun. Notaris memiliki Kewenangan yang telah ditentukan
dalam Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
serta kewenangan yang ditentukan dengan undang-undang lainnya.
Kenyataannya secara normatif bahwa notaris dalam melaksanakan
kewajiban lainnya wajib melaporkantransaksi keuangan mencurigakan
yang diawasi oleh Pusat Pelaporan dan Analisis Transaksi Keuangan.
Jadi Tergugat II sudah seharusya dari NILAI JUAL OBYEK PAJAK dari
SPPT Pajak PBB tanah dan bangunan bangunan dengan SHM nomer
1276 Desa Sidokepung, NIB 12.10.15.15.02891 luas ± 156 M2 yang
terletak di Perumahan Gading Kirana Blok H-12A RT/RW 034/001 Desa
Sidokepung Kecamatan Buduran Kabupaten Sidoarjo atas nama
Penggugat I, ini secara data dan fakta kronologis maka tanah dan
bangunan tidak layak dilakukan jual beli seharga Rp. 200.000.000,- (dua
ratus juta rupiah) ;
6. Bahwa Bahwa Tergugat I melalui perjanjian Ikatan Jual Beli dan Kuasa
Untuk Menjualserta Pengosongan atas obyek sengketa yang diperoleh
diduga secara Doli Prae Sintis serta tidak sesuai dengan Pasal 1320 BW
khususnya adanya Kausa Tidak Halal, namun secara data dan fakta
kronologis yang dilakukan oleh Tergugat IV melakukan jual beli atas
Obyek Sengketa dengan atas kuasa dirinya sendirinya tanpa melalui Akta
Jual Beli yang sah dan sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomer 24
Tahun 1997 yang seharusnya dilakukan antara Penggugat I dengan
persetujuan Penggugat II dilakukan dengan Tergugat I
7. Bahwa Akta Jual Beli nomer 09/2021 tanggal 08 Oktober 2021 oleh
Terggugat IV sebagai PPAT di Sidoarjo ini adalah cacat administrasi
menurut PP Nomer 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Agraria sebab
jual beli dilakukan dengan dirinya sendiri serta perjanjian Ikatan Jual Beli
dan Kuasa Untuk Menjual serta Pengosongan atas obyek sengketa
diperoleh diduga secara Doli Prae Sintis serta tidak sesuai dengan Pasal
1320 BW khususnya adanya Kausa Tidak Halal dan Perjanjian
Halaman - 4
 pengikatan jual beli (PPJB) lahir sebagai akibat terhambatnya atau
terdapatnya beberapa persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang
yang berkaitan dengan jual beli hak atas tanah yang akhirnya agak
menghambat penyelesaian transaksi dalam jual beli hak atas tanah.
Persyaratan tersebut ada yang lahir dari peraturan perundangundangan
yang ada dan ada pula yang timbul sebagai kesepakatan para pihak yang
akan melakukan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang timbul dari
undang-undang misalnya jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli
(AJB) dapat ditandatangani.
8. Bahwa berdasar hal-hal sebagaimana terurai pada posita tersebut diatas,
cukup beralasan hukum bagi Pengadilan untuk menyatakan
perbuatanTergugat I,II,III,IVyang melakukan perjanjian Ikatan Jual Beli
dan Kuasa Untuk Menjual serta Pengosongan serta Akta Jual Beli nomer
09/2021 tanggal 08 Oktober 2021 atas obyek sengketa yang diperoleh
diduga secara Doli Prae Sintis serta tidak sesuai dengan Pasal 1320 BW
khususnya adanya Kausa Tidak Halal atas obyek sengketa adalah
Perbuatan Melawan Hukum (OnrechtMatigedaad) dan menyatakan
Sertifikat Hak Milik (SHM) nomer 1276 atas nama Patrick Setioso, Tio
tidak Sah atau tidak mempunyai kekuatanhukum.
III.DALAM REKONPENSI
JAWABAN ATAS GUGATAN

POKOK PERKARA:

1. Bahwa setiap dalil yang telah dikemukakan dalam Konvensi juga dimasukkan
dalam Rekovensi ini sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan;
2. Bahwa, Tergugat I d.R/ Penggugat d.K. menolak dengan tegas seluruh dalil-
dalil Gugatan Penggugat d.R/ Tergugat I d. K, kecuali yang kebenarannya
diakui secara tegas oleh Para Tergugat;
3. Bahwa Tergugat I d.R/ Penggugat d.K.tetap menolak dalil secara tegas
Penggugat d.R/ Tergugat I d. K,. pada angka 2 Gugatan Rekonpensi yang
menyatakan adanya ikatan Jual Beli Rumah dan Kuasa Jual, karena jelas dan
telah kami uraikan dalam dalil-dalil sebelumnya bahwa Tergugat I
d.R/Penggugat d.K tidak pernah melakukan dan berniat untuk melakukan jual
sebidang tanah dan bangunan yang terletak di Perum.Gading Kirana Blok H-

Halaman - 5
 12A RT/RW 034/001 Desa Sidokepung Kecamatan Buduran, Sidoarjo,
dengan luas 156 M2.
4. Bahwa Tergugat I d.R/ Penggugat d.K.tetap menolak dalil secara tegas
Penggugat d.R/ Tergugat I d. K,. pada poin 3 yang mendalilkan bahwa
pihak Penggugat Rekonvensi telah menyelesaikan prestasinya secara
keseluruhan, tetapi pada faktanya tidak ada prestasi yang diberikan sesuai
dengan apa yang didalilkan oleh Penggugat Rekonvensi;
5. Bahwa Tergugat I d.R/ Penggugat d.K.tetap menolak dalil secara tegas
Penggugat d.R/ Tergugat I d. K,. bahwa keseluruhan dalil yang di dalilkan
dalam Gugatan Rekonvensi oleh PenggugatRekonvensi adalah sumir karena
jelas motif yang sudah Tergugat I uraikan bahwa diawal tidak pernah ada niat
untuk melakukan jual beli rumah, kemudian perikatan dibuat tidak
berdasarkan kesepakatan dan niat yang baik, dan keseluruhan prestasi yang
didalilkan oleh Penggugat Rekonvensi tidak pernah ada buktinya secara fakta
Berdasarkan hal-hal tersebut diatas, maka Penggugat dalam Konvensi /Tergugat I
dalam Rekonvensi tetap pada tuntutan semula dan mohon Majelis Hakim dapat
memutuskan sebagai berikut:

I. DALAM KONVENSI
Mengenai Eksepsi:
-          1. Menolak eksepsi dari tergugat untuk seluruhnya
2. Menyatakan Gugatan Penggugat dalam Konvensi /Tergugat I dalam
Rekonvensi untuk diterima seluruhnya
Mengenai Pokok Perkara:
1. Menerima dan Mengabulkan gugatan penggugat untuk Seluruhnya;
2. Menyatakan Perbuatan Tergugat I, II , III, dan Tergugat IV serta Turut
Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum
3. Menyatakan Perjanjian Ikatan Jual Beli dan Kuasa Untuk Menjual serta
Pengosongan atas obyek sengketa yang dibuat pada tanggal 14 April
2021 oleh Tergugat II adalah Tidak SAH atau Batal Demi Hukum
4. Menyatakan Akta Jual Beli nomer 09/2021 tanggal 08 Oktober 2021
oleh Terggugat IV sebagai PPAT di Sidoarjo adalah Tidak SAH atau
Batal Demi Hukum
5. Menyatakan Tanah dan Bangunan seluas ± 156 M2 yang terletak yang
terletak di Perumahan Gading Kirana Blok H-12A RT/RW 034/001
Desa Sidokepung Kecamatan Buduran Kabupaten Sidoarjo dengan
SHM nomer 1276 atas nama Patrick Setioso, Tio dengan batas;
- Sebelah barat berbatas dengan sekolah TK
- Sebelah timur berbatas dengan batas tembok
- Sebelah utara berbatas dengan Jalan

Halaman - 6
 - Sebelah selatan berbatas dengan Bu Ifa
Adalah dinyatakan tidak SAH kepemilikannya
6. Menyatakan menurut hukum bahwa segala surat-surat yang terbit atas
namaTergugat I yang ada dalam kekuasaanya terhadap tanah obyek
sengketa adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum
mengikat.
7. Menyatakan Sertifikat Hak Milik (SHM) nomer 1276 atas nama Patrick
Setioso,Tio tidak memiliki kekuatan hukum.
8. Majelis Hakim meletakkan sita jaminan (conservatoir beslaag)
terhadap tanah dan bangunan sebagai obyek sengketa dalam perkara
9. Menghukum Tergugat III untuk memberikan uang sebesar Rp.
54.000.000,- (lima puluh empat juta rupiah) kepada Para Penggugat
atau mengembalikan kepada Tergugat I
10. Menghukum Tergugat membayar ganti rugi kepada Para Penggugat
dengan total seluruhnya sebesar 135. 000.000,- (seratus tiga puluh
lima juta rupiah):
- Kerugian Materil
Biaya transportasi dan akomodasi yang ditimbulkan dalam perkara
ini selama persidangan yaitu sebesar Rp 15.000.000,- (lima belas
juta rupiah) dan uang pinjaman yang seharusnya diterima Rp.
200.000.000 hanya diterima sebesar Rp.80.000.000,(delapan puluh
juta rupiah) sehingga kurang 120.000.000,-(seratus dua puluh juta
rupiah)
Sedangkan kerugian uang Rp.15.000.000,- (lima belas juta) engan
Rincian Sebagai Berikut:
1. Biaya Perkara : Rp. 4.000.000
2. Biaya Konsumsi : Rp. 100.000 x 10 persidangan = Rp.1.000.000
3 Biaya Bensin : Rp. 100.000 x 10 persidangan = Rp.1.000.000
4. Biaya Foto Copy : Rp. 500.000
5. Biaya Leges Bukti : Rp. 500.000
6 Biaya Saksi : Rp. 200.000 x 5 orang saksi = Rp. 1.000.000
7. Biaya Pengacara : Rp. 7.000.000
- Kerugian Moril
Bahwa akibat perbuatan Tergugat yang menyerobot dan mengakui
obyek sengketa secara melawan hukum telah menimbulkan
kerugian moril kepada diri Penggugat karena terhalang untuk
memanfaatkan segala potensi obyek sengketa, hal mana apabila
dinilai dengan uang setara dan patut ditetapkan sebesar Rp.
100.000.000,-(Seratus Juta Rupiah)
11. Memerintahkan Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh terhadap
putusan ini.
12. Menghukum Tergugat membayar seluruh biaya yang timbul dalam
perkara ini

II. DALAM REKONVENSI

Mengenai Pokok Perkara:

1. Menyatakan menolak gugatan tergugat I d.K/ Penggugat d.R untuk

seluruhnya;
Halaman - 7
 2. Menghukum tergugat I d.K/ Penggugat d.R untuk membayar seluruh biaya
perkara yang timbul dalam perkara ini.

III. DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI

 Menghukum tergugat I d.K/ Penggugat d.R untuk biaya yang timbul dalam
perkara ini

Sekiranya Majelis Hakim berpendapat lain, maka kami mohon putusan yang seadil
adilnya (ex a quo et bono).

Demikianlah  kami sampaikan Replik dan Jawaban Dalam Rekonpensi, dan atas
perhatian Majelis Hakim Pengadilan Negeri Sidoarjo, kami ucapkan terima kasih.

Hormat Kami,
Kuala Hukum Penggugat d.K/ Tergugat I d.R

( Moch Takim, S.H. )

Halaman - 8