Kantor HukumMOCH TAKIM DAN PARTNERS

Alamat Pondok Mutiara Blok R-26 RT.20 RW.09 Kelurahan Banjar Bendo
Kecamatan Sidoarjo Kabupaten Sidoarjo,PROPINSI JAWA TIMUR Kode Pos 61212
email:muhamadtakitmdanpartners2019@gmail.com HP: 081217773483

REPLIK DAN JAWABAN DALAM REKONPENSI

NOMOR 300/Pdt.G/2021/PN.Sda
ANTARA

Heni Widiastuti Nur Hidayatai ---------PENGGUGAT I

Ismail Fadhilah -------------------------------PENGGUGAT II
L  A  W  A  N
1. Patrick Soetioso ------------------------------------------------------------------TERGUGAT I
2. Notaris Ronald Aprianto Sugiarto,S.H. M.Kn---------------------------TERGUGAT II
3. Joko-----------------------------------------------------------------------------------TERGUGAT III
4. PPAT Solachudin S.H., M.Kn------------------------------------------------TERGUGAT I V
5. Kepala Kantor Badan Pertanahan/Agraria dan Tata Ruang (ATR)Kabupaten
Sidoarjo Provinsi Jawa Timur-----------------------------------TURUT TERGUGAT
__________________________________________________________________
Sidoarjo, 21Februarii 2022

Kepada Yth :

Majelis Hakim Pengadilan Negeri Sidoarjo

Dalam Perkara Perdata Nomor 300/Pdt.G/2021/PN.Sda

Di-

Pengadilan Negeri Sidoarjo

Dengan hormat,

Untuk dan atas nama Pengugat, berdasarkan surat kuasa khusus tertanggal
03November 2021, dalam perkara perdata Nomor :300/Pdt.G/2021/PN.Sda,
perkenankan kami:
 MOCH. TAKIM S.H.
 PAWIT SYARWANI,.S.H.
 ZUBAIRI,S.H.,M.H.
adalah Advokat/Penasehat Hukum yang tergabung pada Kantor Hukum MOCH
TAKIM DAN PARTNERS yang beralamat Kantor di Pondok Mutiara Blok R-26
RT.20 RW.09 Kelurahan Banjar Bendo Kecamatan Sidoarjo Kabupaten Sidoarjo,
dengan alamat email: muhamadtakitmdanpartners2019@gmail.com. Untuk dan
atas nama Penggugat dengan ini mengajukan REPLIK atas JAWABAN Tergugat IV
Halaman - 1
yang telah diuraikan tertanggal 9 Februari 2021 dan Bersama ini kami sampaikan
Replik dalam Kovensi serta Jawaban dalam Rekovensi atas Jawaban dalam
Konvensi serta Gugatan dalam Rekovensi sebagai berikut :

I. DALAM EKSEPSI:
Tentang Eksepsi:
1. Bahwa Penggugat dengan tegas menolak dalil-dalil Tergugat IVyang tidak
memiliki dasar sama sekali;
2. Bahwa pada angka 1 Eksepsi Tergugat IV menyatakan bahwa Gugatan
Penggugat dialamatkan pada Pengadilan Negeri Surabaya dan Gugatan
Penggugat dianggap Copy Paste, dalil tersebut tidak beralasan hukum sama
sekali, karena Gugatan Penggugat telah direvisi melalui E-court dan juga saat
Sidang Pertama Perkara ini Hakim sudah menerima Perbaikan dan
mengingatkan semua Tergugat atas revisi yang telah dilakukan oleh
Penggugat, Jadi Gugatan Penggugat dibuat secara sungguh-sungguh dan
secara kompetensi sudah diterima oleh Majelis Hakim. Maka Tergugat IV ini
tidak memperhatikan telah adanya perbaikan.
3. Bahwa pada angka 2 yang dilalilkan oleh Tergugat IV pada Jawabannya
adalah kami akui hanya kesalahan ketik hanya pada alamat yang tercantum
bukan merupakan posita dan petitum, sehingga hal tersebut bukanlah
kecacatan yang dapat membatalkan gugatan ini, karena secara kompetensi
dan susunan Gugatan Penggugat sudah benar yaitu di Pengadilan Negeri
Sidoarjo, kesalahan tersebut tidak mempengaruhi tidak diterimanya atau
dapat ditolaknya gugatan ini, karena dalam petitum, posita dan alamat awal
sudah jelas disebutkan Pengadilan Negeri Sidoarjo

II. DALAM KONVENSI

Tentang Pokok Perkara:
1. Bahwa,Para Penggugat tetap pada dalil-dalil gugatannya dan memohon
pula apa yang terurai dalam gugatan maupun eksepsi mengenai hal itu
tetap dianggap diulang dan terulang kembali dalam replik ini;
2. Bahwa,Para Penggugat dengan tegas menolak dalil-dalil jawaban
tergugat selama hal tersebut bertentangan dengan dalil-dalil penggugat
serta tidak diakui secara tegas tentang kebenarannya;

Halaman - 2
3. Bahwa pada angka 4 Tergugat IV mendalilkan telah terjadi perikatan jual
beli dengan Para Penggugat yang dalam hal ini jelas telah di dalilkan oleh
Penggugat dalam gugatannya bahwa Perikatan tersebut tidak semestinya
ada dan tidak sah dikarenakan ;
4.1.Bahwa perikatan jual beli tersebut tidak dibuat dengan itikad baik
karena Para Penggugat awalnya berniat untuk berhutang dengan
jaminan, tidak ada pembicaraan ataupun niat pada saat transaksi
untuk melakukan jual beli, serta Para Penggugat hingga belum
pernah diberi atau mendapatkan Salinan Akta Ikatan Jual Beli dan
Kuasa serts Akta Pengosongan dan Kuasa sampai saat Replik
Gugatan ini dibuat. Jadi Akta Jual Beli yang dibuat oleh Tergugat IV
ini berdasarkan Ikatan Jual Beli dan Kuasa gantung yang dikenal
pada para pendana (dalam hal ini atas tanah dan bangunan yang
seolah olah dijual yang pada sesungguhnya adalah sebagai jaminan
dalam pinjam meminjam uang hanya 4 (empat) bulan, setelah itu
dapat dikembalikan maka ikatan jual beli ini menjadi batal, namu
apabila tidak bisa dikembalikan maka Ikatan Jual Beli ini dilanjutkan
dengan Akta Jual Beli sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomer
24 Tahun 1997. Berdasarkan fakta-fakta yang terjadi seharusnya
kalau merupaka jual beli maka seharusnya dilaksanakan AJB tanpa
harus dilakukan IJB dan Kuasa sebab tidak ada alasan yang
dibenarkan bagi norma-norma dan undang-undang, maka dalam Ijb
tertuang uang Jual Beli hanya Rp. 200.000.000,- sedang kan Nilai
NJOP atas tanah dan bangunan ini mempunyai nilai appraisal tanah
dan Bangunan sebesar Rp. 450.000.000,- sedangkan Para
Penggugat mempunyai nilai appraisal independen dari KJJP NI
MADE TJANDRA KASIH sebesar Rp. 701.450.000;
4.2.Bahwa Para Penggugat dan Tergugat I ini berdasarkan Akta Jual Beli
yang dibuat dengan berdasarkan Ikatan Jual Beli dan Kuasa dari
Tergugat II ini nilai jual beli hanya Rp.200.000.000,- (Dua Ratus Juta
Rupiah ) bukan Rp. 450.000.000,- , sehingga bertentangan dalil-dalil
jawaban yang diberikan Tergugat I dan Tergugat II. Sehingga hal ini
secara akta-akat notariil dan pengakuan dalam jawaban ini saling
bertentangan. Sehingga hal ini menunjukkan adanya hubungan utang
piutang bukan jual beli sesungguhnya sehingga secara fakta
Halaman - 3
 seharusnya dibuatkan akta pengakuan hutang oleh Tergugat II.
Namun yang terjadi dalam Kehidupan saat ini khususnya di
Kotamadya Surabaya dan Kabupaten Sidoarjo untuk Masyarakat
yang membutuhkan dana-dana yang cepat maka terjadi suatu pola-
pola kebiasaan dalam meminjam dibuatkan akta Ikatan Jual Beli dan
KUM serta Akta Pengosongan dengan adanya suatu pasal yang
diberikan kesempatan untuk membeli kembali atas tanah dan
bangunan yang telah dibuatkan Akta Ikatan Jual Beli dan KUM,
dibuatkan dalam masa 4 Bulan;
4.3 Bahwa Para Penggugat tetap berpendapat dalam melakukan Ikatan
Jual Beli, KUM dan Akta Pengosongan ini dengan penuh kesadaran
tidak tahu dan mengerti maksud, arti dan tujuan serta isi dari
perjanjian yang seharusnya ditandatangani oleh Para Penggugat.
Para Penggugat berpendapat demikian disebabkan Tergugat II yang
melakukan tandatangan pada waktu di tandatangani Akta-Akta
Perjanjian berbeda dengan Tergugat yang Hadir pada saat Sidang
Mediasi dan pada waktu memberikan jawaban dari gugatan ini.
Perikatan tersebut tidak dibuat dihadapan PPAT semestinya jual beli
pada umumnya, sesuai dengan Undang-Undang Notaris dan PPAT
yang berlaku, karena pada saat penandatanganan akta tersebut, tidak
dibacakan, dan tidak menghadap notaris secara langsung, oleh
karena itu Penggugat sama sekali tidak mengetahui jika perikatan
tersebut adalah perikatan jual Beli.Para Penggugat tidak hadir
melakukan tandatangan Jual Beli secara langsung. Bahwa pada isi
perikatan tersebut ada dugaan Penggelapan Pajak atas harga jual
beli, karena harga tanah dan bangunan berdasarkan penilaian data
NJOP atas tanah dan bangunan tersebut secara mandiri adalah -/+
Rp.450.000.000 (tujuh ratus lima puluh juta), namun yang terjadi
dalam Akta Jual Beli hanya Rp. 200.000.000,-(Dua Ratus Juta
Rupiah).
4. Bahwa Para Penggugat tetap menolak dalil secara tegas Penggugat
Tergugat IV pada angka 5 secara fakta data dan dari Tergugat III ini
sudah menunjukkkan jual beli yang didahului dengan Akta Ikatan Jual Beli
dan Kuasa ini sudah menunjukkan jual beli yang tidak seharusnya
dilakukan, terutama tidak ada alasan untuk dilakukan secara Ikatan Jual
Halaman - 4
 Beli dan Kuasa dan seharusnya langsung dilakukan Akta Jual Beli.
Bahkan dalamikatan Jual Beli didalam pasalnya ada persyaratan untuk
dapat dibeli kempali oleh para Penggugat. Lalu dari Tergugat III ini yang
memberikan uang hanya Rp. 80.000.000,- (delapan Puluh Juta Rupiah)
hal ini dibuktikan Tergugat III ini telah mengembalikan uang sebesar
Rp. ...............dan uang sebesar Rp....................sehingga dengan
demikian membuktikan adanya hubungan hukum antara Tergugat I.II,III
serta diketahui adanya hubungan bisnis dari Perbuatan Tergugat III yang
meminta komisi setelah diberikan pinjaman oleh Tergugat I dan
ditandatangani Akta Ikatan Jual Beli dan Kuasa yang dibuat oleh Tergugat
II. Atas jual Beli yang berdasarkan Akta Jual Beli Nomer 09/2021 tanggal
08 10 2021 telah dilakukan tidak sesuai dengan Nilai Obyek Pajak yang
dikeleuarkan oleh BAPENDA Kabupaten Sidoarjo yang seharusnya
sebesar Rp. 450.000.000,- sudah seharusya dari NILAI JUAL OBYEK
PAJAK dari SPPT Pajak PBB tanah dan bangunan bangunan dengan
SHM nomer 1276 Desa Sidokepung, NIB 12.10.15.15.02891 luas ± 156
M2 yang terletak di Perumahan Gading Kirana Blok H-12A RT/RW
034/001 Desa Sidokepung Kecamatan Buduran Kabupaten Sidoarjo atas
nama Penggugat I, ini secara data dan fakta kronologis maka tanah dan
bangunan tidak layak dilakukan jual beli seharga Rp. 200.000.000,- (dua
ratus juta rupiah) ;
5. Bahwa Akta Jual Beli nomer 09/2021 tanggal 08 Oktober 2021 oleh
Terggugat IV sebagai PPAT di Sidoarjo ini adalah cacat administrasi
menurut PP Nomer 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Agraria sebab
jual beli dilakukan dengan dirinya sendiri serta perjanjian Ikatan Jual Beli
dan Kuasa serta Akta Pengosongan dan Kuasa atas obyek sengketa
diperoleh diduga secara Doli Prae Sintis serta tidak sesuai dengan Pasal
1320 BW khususnya adanya Kausa Tidak Halal danPerjanjian pengikatan
jual beli (PPJB) lahir sebagai akibat terhambatnya atau terdapatnya
beberapa persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang yang
berkaitan dengan jual beli hak atas tanah yang akhirnya agak
menghambat penyelesaian transaksi dalam jual beli hak atas tanah.
Persyaratan tersebut ada yang lahir dari peraturan perundang-undangan
yang ada dan ada pula yang timbul sebagai kesepakatan para pihak yang
akan melakukan jual beli hak atas tanah. Persyaratan yang timbul dari

Halaman - 5
 undang-undang misalnya jual beli harus telah lunas baru Akta Jual Beli
(AJB) dapat ditandatangani. Bahwa Para Penggugat menolak dalil
secara tegas Tergugat IV. pada angka 6 karena Akta Jual Beli ini tidak
dibuat dan ditandatangani oleh Para Penggugat dihadapan Tergugat IV.
I. DALAM KONVENSI
Mengenai Eksepsi:

      1. Menolak eksepsi dari tergugat IV untuk seluruhnya

2. Menyatakan Gugatan Penggugat dalam Konvensi untuk diterima seluruhnya

Mengenai Pokok Perkara:

1. Menerima dan Mengabulkan gugatanpenggugat untuk Seluruhnya;
2. Menyatakan Perbuatan Tergugat I, II , III, dan Tergugat IV serta Turut
Tergugattelah melakukan Perbuatan Melawan Hukum
3. Menyatakan Perjanjian Ikatan Jual Beli dan Kuasa Untuk Menjual serta
Pengosongan atas obyek sengketa yang dibuat pada tanggal 14 April
2021 oleh Tergugat II adalah Tidak SAH atau Batal Demi Hukum
4. Menyatakan Akta Jual Beli nomer 09/2021 tanggal 08 Oktober 2021
olehTerggugat IV sebagai PPAT di Sidoarjo adalah Tidak SAH atau
Batal Demi Hukum
5. Menyatakan Tanah dan Bangunan seluas ± 156 M2 yang terletak yang
terletakdi Perumahan Gading Kirana Blok H-12A RT/RW 034/001 Desa
Sidokepung Kecamatan Buduran Kabupaten Sidoarjo dengan SHM
nomer 1276 atas nama Patrick Setioso, Tio dengan batas;
- Sebelah barat berbatas dengan sekolah TK
- Sebelah timur berbatas dengan batas tembok
- Sebelah utara berbatas dengan Jalan
- Sebelah selatan berbatas dengan Bu Ifa
Adalah dinyatakan tidak SAH kepemilikannya
6. Menyatakan menurut hukum bahwa segala surat-surat yang terbit atas
namaTergugat I yang ada dalam kekuasaanya terhadap tanah obyek
sengketa adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum
mengikat.
7. Menyatakan Sertifikat Hak Milik (SHM) nomer 1276 atas nama Patrick
Setioso,Tio tidak memiliki kekuatan hukum.
8. Majelis Hakim meletakkan sita jaminan (conservatoir beslaag)
terhadap tanah dan bangunan sebagai obyek sengketa dalam perkara
9. Menghukum Tergugat III untuk memberikan uang sebesar Rp.
54.000.000,- (lima puluh empat juta rupiah) kepada Para Penggugat
atau mengembalikan kepada Tergugat I
10. Menghukum Tergugat membayar ganti rugi kepada Para Penggugat
dengan totalseluruhnya sebesar 135. 000.000,- (seratus tiga puluh lima
juta rupiah):
- Kerugian Materil
Biaya transportasi dan akomodasi yang ditimbulkan dalam perkara
ini selama persidangan yaitu sebesar Rp 15.000.000,- (lima belas
juta rupiah) dan uang pinjaman yang seharusnya diterima Rp.
200.000.000 hanya diterima sebesar Rp.80.000.000,(delapan puluh
Halaman - 6
 juta rupiah) sehingga kurang 120.000.000,-(seratus dua puluh juta
rupiah)
Sedangkan kerugian uang Rp.15.000.000,- (lima belas juta) engan
Rincian Sebagai Berikut:
1. Biaya Perkara : Rp. 4.000.000
2. Biaya Konsumsi : Rp. 100.000 x 10 persidangan = Rp.1.000.000
3 Biaya Bensin : Rp. 100.000 x 10 persidangan = Rp.1.000.000
4. Biaya Foto Copy : Rp. 500.000
5. Biaya Leges Bukti : Rp. 500.000
6 Biaya Saksi : Rp. 200.000 x 5 orang saksi = Rp. 1.000.000
7. Biaya Pengacara : Rp. 7.000.000
- Kerugian Moril
Bahwa akibat perbuatan Tergugat yang menyerobot dan mengakui
obyek sengketa secara melawan hukum telah menimbulkan
kerugian moril kepada diri Penggugat karena terhalang untuk
memanfaatkan segala potensi obyek sengketa, hal mana apabila
dinilai dengan uang setara dan patut ditetapkan sebesar Rp.
100.000.000,-(Seratus Juta Rupiah)
11. Memerintahkan Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh terhadap
putusan ini.
12. Menghukum Tergugat membayar seluruh biaya yang timbul dalam
perkara ini

Sekiranya Majelis Hakim berpendapat lain, maka kami mohon putusan yang seadil
adilnya (ex a quo et bono).

Demikianlah  kami sampaikan Replik dan Jawaban Dalam Rekonpensi, dan atas
perhatian Majelis Hakim Pengadilan Negeri Sidoarjo, kami ucapkan terima kasih.

Hormat Kami,
Kuala Hukum Penggugat 

( Moch Takim, S.H. )

Halaman - 7