SIDOARJO, 14 05 2022

No       : 140506/ARN-LF/PNWRN/V/2022
Hal      : Penawaran Jasa Hukum
Lamp  : -                              

Kepada Yth.,
Bapak Ketua Perkumpulan Penyelesaian AJB dan SHM Sarusun
Apartemen Puncak Bukit Golf
Up. Bapak ………………………
Alamat:  Jl. Bukit Darmo Boulevard No.B-2, RW.1, Pradahkalikendal, Kec. Dukuhpakis, Kota
SBY, Jawa Timur 60226
Di
TEMPAT

Dasar-Dasar Data dan Fakta-Fakta Kronologis Penyelesaian AJB dan SHM SARUSUN APARTEMEN
PUNCAK BUKIT GOLF SURABAYA
1. Bila pembeli telah melunasi kewajibannya sesuai PPJB, maka penjual seharusnya memberikan bukti
dan lunas kepada pembeli. Ini harus dimaknai bahwa pembeli telah melunasi kewajibannya
sebagaimana diperjanjikan dalam PPJB, Sedemikian juga penjual seharusnya pada saat yang bersamaan
juga sudah harus menyerahkan sarusun secara fisik dan yuridis melalui Akta Jual Beli (AJB) kepada
pembeli.Bila penjual tidak segera memberikan hak pembeli yang telah melunasi kewajibannya dapat
dikesankan adanya upaya menghalangi hak pembeli.
2. Ketentuan dalam surat Pemesanan Unit Apartemen yang dibuat oleh PT Bangun Prima Raya yang
membebankan Biaya Pemecahan Sertifikat Induk dan biaya pertelaan sebagai tambahan biaya kepada
pembeli telah melanggar ketentuan Pasal 44 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah
Susun. Di situ disebutkan pembangunan rumah susun dinyatakan selesai bila telah dilengkapi dengan:
SLF dan SHM sarusun. Sehingga dalam harga pengikatan sudah termasuknya dokumen SLF dan SHM
sarusun atas nama penjual untuk kemudian dilakukan peralihan hak melalui AJB.
3. Ketertundaan AJB yang disebabkan kelalaian PT Bangun Prima Raya selaku pelaku pembangunan dan
penjual.Terkesan adanya kesengajaan menunda penyerahan Sarusun kepada pembeli:
a. SHGB yang merupakan alas hak dari tanah bersama dan satuan rumah susun yang diperoleh
dari pemecahan SHGB sertifikat induk. SHGB atas sebagai tanah bersama dari rumah
susun/Apartemen yang berdiri di atasnya harus merupakan satu hamparan dengan satu
SHGB. Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini tidak menyebutkan SHGB sebagai alas hak
untuk adanya pemecahan.
b. Tidak membuat gambar dan uraian (Pertelaan awal) sebelum pelaksanaaan pembangunan.
c. Tidak segera membuat akta pemisahan setelah terbitnya SLF.
Akibat ketertundaan ini maka biaya AJB akan naik dan merugikan pembeli. Oleh karenanya selisih
kenaikan biaya AJB ini harus ditanggung oleh penjual.

1|Penawaran Jasa Hukum

Kantor Hukum ARN LAW FIRM
4. PPJB yang dibuat antara PT Bangun Prima Raya dengan End User Apartemen Puncak Bukit Golf tidak
mencantumkan secara jelas kapan dilaksanakannya peralihan hak kepemilikan sarusun melalui AJB.
5. Penentuan Pembeban Biaya PBB kepada Pembeli yang hanya berdasarkan PPJB adalah melanggar
ketentuan yang ada pada Undang-Undang Pajak Bumi Dan Bangunanan, Peraturan Pemerintah tentang
Perpajakan tanah dan Bangunan, Peraturan Pemerintah Kota Surabaya tentang Pajak Bumi Bangunan
di wilayah Kota Surabaya, UU Nomer 20 Tahun 2011, terutama dalam penentuan perpajakan apabila
telah dilakukan Akta Pertelaan dan Akta Pemisahan.
Maka dalam menentukan langkah-langkah hukum pada kasus dari Pembeli Apartemen Puncak Bukit Golf
dari Developer PT Bangun Prima Raya berdasarkan data, fakta-fakta dan saksi serta Hukum Perdata, Hukum
Acara Perdata, Hukum Perjanjian, Hukum Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Hukum Agraria,
Hukum Pendaftaran Peralihan Tanah, Hukum Rumah Susun , dan Peraturan Pemerintah tentang Rumah
Susun dan Peraturan Menteri PUPR dan Tata Ruang serta Peraturan Wali kota tentang Rumah Susun dan
perijinan dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Pemerintah Kota Surabaya. Sehingga ada beberapa
perbuatan yang di duga melanggar hukum, antara lain sebagai berikut :
1. Pertama utk sppjb tdk buat dalam akta notariil namun dalem bentuk legalisasi
2. Kedua SPPJB tidak menyebutkan kepastian berakhirnya
3. Ketiga SLF TIDAK DIURUS dan Waktu penyerahan unit belum ada SLF nya. Bangunan diserahkan
seharusnya sdh ada SLF kalau tdk ada maka dalam UU nomer 20 tahun 2011, dalam pasal-pasal sdh
ada keterangan pelanggarannya
4. Keempat adanya pelanggaran dalam AMDAL lingkungan
5. Kelima telah menarik PBB yang seharusnya merupakan beban dari developer
Bahwa dengan melihat data, fakta-fakta, saksi-saksi dan Undang-Undang, Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia, maka kami dari Advokat Kantor Hukum ARN LAW FIRM yang dahulunya ber-
domisili hukum di Square Office Graha Pena Lantai 5, Jalan Ahmad Yani Nomor 88 Surabaya
dengan Nomer Telepon: 085730132431; 081217773483: 083846429452; 082120068484:dengan
alamat E-mail: arnlawfirmpartners2020sda@gmail.com,lalu berpindah alamat kantor di Kabupaten
Sidoarjo, Kompleks Perumahan Pondok Mutiara Blok R26 RT.20 RW.09 Kelurahan Banjar Bendo,
Kec.Sidoarjo,Hp/WA+/-62-812-2301-8377,Hp/WA+/-62-81217773843,Hp/WA+/-62-857-3012-
2431
Email:muhamadtakitmdanpartners2019@gmail.com.------------------------------------------------------------
Dengan ini kami memberikan jasa pendampingan hukum, advice hukum serta litigation di perkara
Perdata Pengadilan Negeri Surabaya dengan perincian sebagai berikut :
1. Membuka Kuasa dalam Perkara Perdata sebesar Rp. 17.500.000,-
2. Uang Panjar dalam Pendaftaran Perkara Perdata di PN Surabaya dengan pembayaran
sesuai dengan Uang yang sudah ditentukan Mahkamah Agung dengan perincian sebagai
berikut :
 Jumlah Tergugat 5 maka uang yang harus di bayar ke Negara antara Rp.
3.100.000,- sampai dengan Rp. 3.500.000,-
 Jumlah Tergugat 6-10 maka uang yang harus di bayar ke Negara antara Rp.
3.100.000,- sampai dengan Rp. 3.600.000,- sampai dengan Rp. 4.500.000,-
 Apabila Penggugat mengajukan Banding maka yang harus di bayar ke Negara
kurang lebih antara Rp. 5.000.000,-
 Apabila Penggugat mengajukan Banding maka yang harus di bayar ke Negara
kurang lebih antara Rp. 6.000.000,-

2|Penawaran Jasa Hukum

Kantor Hukum ARN LAW FIRM
  Pengajuan Memori Banding, Inzage dan menerima Kontra Memori Banding Free
 Apabila Penggugat mengajukan Kasasi maka yang harus di bayar ke Negara
kurang lebih antara Rp. 6.000.000,-
 Pengajuan Memori Kasasi , Inzage dan menerima Kontra Memori Kasasi Free
 Apabila Tergugat yang mengajukan Kasasi, maka Inzage dan mengajukan Kontra
Memori Kasasi Free Namun untuk biaya kepada
Sedangkan untuk peristiwa Pidana kami akan memberikan jasa pendampingan hukum, advice
hukum serta litigation di perkara Perdata Pengadilan Negeri Surabaya, maka kita Rincikan lebih
lanjut untuk biaya buka kuasa dan biaya-biaya lainnya

Hormat Kami
Kantor Hukum ARN LAW FIRM

Moch Takim,S.H.

3|Penawaran Jasa Hukum

Kantor Hukum ARN LAW FIRM