SIDOARJO, 17 Januari 2022

No : 0111225/MTP-SG/PMH/I/2021
Hal : Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
Lamp : -

Kepada Yth.

Ketua Pengadilan Negeri Surabaya

Jl. Arjuno Nomer 16-18, Sawahan, Kec. Sawahan, Kota Surabaya, Jawa Timur
60251

Di
TEMPAT

Dengan hormat,

Yang bertanda tangan dibawah ini kami :

1. Nama : MOCH. TAKIM, S.H.

Tempat /Tanggal Lahir : Surabaya, 14 September 1973
Jenis Kelamin : Laki-laki
Alamat : Pondok Mutiara Blok R 26 RT/RW 020/009
Kel.Banjarbendo Kec.Sidoarjo, Kabupaten
Sidoarjo.
Agama : Islam
Status perkawinan : Kawin
Pekerjaan : Advokat
Kewarganegaraan : WNI
Pendidikan : S1
Tanggal berakhirnya KTPA :
Nomor Induk KTPA : 19.04334

2. N a m a : ZUBAIRI, S.H.,M.H.
Tempat /Tanggal Lahir : Sumenep, 11 Maret 1992
Jenis Kelamin : Laki-laki
Alamat : Dusun Ba‟regi RT. 004 RW.001 Desa Payudan
Karangsokon Kec. Guluk-Guluk

1 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 Kab.Sumenep.

2 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 Agama : Islam
Status perkawinan : Kawin
Pekerjaan : Advokat
Kewarganegaraan : WNI
Pendidikan : S1
Tanggal berakhirnya KTPA :
Nomor Induk KTPA : 19.04466

3. Nama : PAWIT SYARWANI, S.H. ;

Tempat /Tanggal Lahir : Ciamis, 08 Januari 1966
Umur : 54 tahun.
Jenis Kelamin : Laki-laki
Alamat : Bumi Candi Asri J2/43 RT/RW 003/004 Desa
Ngampelsari, Kecamatan Candi, Kabupaten
Sidoarjo.
Agama : Islam
Status Perkawinan : Kawin
Pekerjaan : Advokat
Kewarganegaraan : WNI
Pendidikan : S1
Tanggal berakhirnya KTPA : 3 Nopember 2024
Nomer KTPA 3515070801660006

Penerima kuasa adalah Para Advokat/ Konsultan Hukum pada “KANTOR ADVOKAT
ARN LAW FIRM & PARTNERS” yang dahulunya berdomisili hukum di Square Office
Graha Pena Lantai 5, Jalan Ahmad Yani Nomor 88 Surabaya Nomer Telepon:
085730132431; 081217773483: 083846429452; 082120068484: E-mail:
arnlawfirmpartners2020sda@gmail.com,lalu pindah alamat kantor di Kabupaten
Sidoarjo, Kompleks Perumahan Pondok Mutiara Blok R-26 RT.20 RW.09 Kel. Banjar
Bendo,Kec.Sidoarjo,Hp/WA+/-62-812-2301-8377,Hp/WA+/-62-81217773843,----------
Hp/WA+/- 62-857-3012-2431 Email:muhamadtakitmdanpartners2019@gmail.com.
Dalam hal Ini dapat bertindak, baik sendiri- sendiri maupun bersama- sama,
berdasarkan surat kuasa khusus tertanggal 09 Januari 2022 dan yang telah diregistrasi
dikepaniteraan (vide: surat kuasa terlampir), dari dan oleh karenanya bertindak untuk
dan atas nama :

3 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 Nama : SISWANTO
Tempat / Tanggal Lahir : Probolinggo, 06 Mei 1957
Jenis Kelamin : Laki - Laki
Agama : Islam
Kewarganegaraan : WNI
Alamat : Teluk Aru Utara 67 Surabaya
Pekerjaan : Karyawan Swasta
Status Perkawinan : Kawin
NIK 3578120605570002
Untuk selanjutnya dalam gugatan ini disebut.............................................PENGGUGAT

Dengan ini mengajukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum Terhadap :

1. PT. SURYA BUMIMEGAH SEJAHTERA, beralamat di Jalan Mayjend
Sungkono No. 127 Surabaya, yang selanjutnya disebut sebagai -TERGUGAT I;

2. Notaris dan PPAT Erna Mujiarti,S.H.,M.Kn sebagai Notaris Pengganti dari

Notaris J. Andi Hartanto, S.H.,M.Kn. beralamat di Ruko Sun City, Jl. Piere Tendean
No.02, Pelindu, Karangrejo, Kec. Sumbersari, Kabupaten Jember, Jawa Timur
68124, yang selanjutnya disebut sebagai-----------------------------------TERGUGAT II;

3. Walikota Kotamadya Surabaya., beralamat di Jl. Taman Surya No.1, Ketabang,

Kec.Genteng, KotaSBY,Jawa Timur 60272, Telp (031) 5312144 Psw. 382,383, 572
yang selanjutnya disebut sebagai--------------------------------------------TERGUGAT III;

4. Kepala Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman , Cipta Karya dan
Tata Ruang Surabaya, Jl. Taman Surya No.1, Ketabang, Kec. Genteng, Kota
SBY, Jawa Timur 60272 (031) 5312144
yang selanjutnya disebut sebagai-------------------------------------------TERGUGAT IV;

5. Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional C/q

Kanwil Propinsi Jawa Timur C/q Kepala Badan Pertanahan Nasional Kota
Surabaya I, Jl. Taman Puspa Raya No.10, Sambikerep, Kec. Sambikerep, Kota
SBY, Jawa Timur 60217 (031) 7401467
yang selanjutnya disebut sebagai----------------------------------TURUT TERGUGAT ;

Adapun yang menjadi alasan dan dasar PENGGUGAT mengajukan Gugatan adalah
sebagai berikut :
Mengenai Kompetensi Relatif Mengajukan Gugatan di Pengadilan Negeri
Surabaya

1. Bahwa Gugatan Perlawanan adalah didasari atas prinsip Actor Sequitur Forum
Rei yang ada dalam pasal 118 ayat 2 HIR yang menegaskan “ Jika yang digugat
lebih dari seorang sedang mereka tidak tinggal di daerah hukum pengadilan
negeri yang sama, maka tuntutan itu diajukan kepada ketua Pengadilan Negeri
yang sama, maka tuntutan itu diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri di tempat
salah seorang tergugat yang dipilih oleh penggugat.

4 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 .Jika yang digugat itu adalah seorang debitur utama dan seorang penanggungnya
maka tanpa mengurangi ketentuan pasal 6 ayat 2 “Reglemen Susunan
Kehakiman dan Kebijaksanaan mengadili di Indonesia”. Tuntutan itu diajukan
kepada Ketua Pengadilan Negeri, di tempat tinggal Debitur Utama atau salah
seorang debitur Utama;

2. Bahwa Gugatan Perlawanan adalah didasari adanya obyek gugatan

sebagaimana ada dalam pasal 142 RBG ayat 5 yang menegaskan sebagai
berikut : ”Dalam Gugatannya mengenai barang tetap maka gugatan diajukan
kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah letak barang tersebut. Jika barang
tetap itu terletak di dalam Wilayah beberapa Pengadilan Negeri, maka gugatan
itu diajukan kepada salah satu Ketua Pengadilan Negeri Surabaya tersebut atas
Pilihan Penggugat

3. Bahwa menurut Yahya Harahap (“Hukum Acara Perdata tentang Gugatan,

Persidangan, Penyitaan, Pembuktian dan Putusan Pengadilan”. Edisi kedua,
CetakaN pertama, September 2017, Sinar Grafika) halaman 243 dijelaskan
sebagai berikut:

“Menurut hukum, yang dianggap sebagai tempat tinggal seseorang “ meliputi:

 tempat kediaman, atau
 tempat alamat tertentu, atau
 tempat kediaman sebenarnya
Yang dimaksud kediaman sebenarnya atau sebenarnya berdiam adalah

„ tempat secara nyata tinggal.”

4. Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut diatas maka sudah sangat Jelas dan
Tepat apabila PENGGUGAT mengajukan gugatan aquo di Kepaniteraan
Pengadilan Negeri Surabaya,

KRONOLOGIS DAN FAKTA HUKUM / POSITA

Adapun sebagai dasar hukum dan alasan gugatan perbuatan melawan hukum adalah
sebagai berikut:

5 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

1. Bahwa Penggugat adalah sebagai Pembeli Satuan Rumah Susun atau lebih

dikenal dengan Apartemen Puncak Permai Surabaya, yang berlokasi di Jalan Raya

Darmo Permai III Surabaya;

2. Bahwa Penggugat membeli 2 (dua) unit Apartemen Puncak Permai Surabaya.

Yang terletak pada Tower/Lantai/No Unit: B 0901 type 2 BR luas semi gross 36

meter persegi dan luas nett 30 meter persegidan pada Tower/Lantai/No Unit : B

0902 type 2 BR luas semi gross 36 meter persegi dan luas nett 30 meter persegi

3. Bahwa Penggugat dalam melakukan pembelian 2 (dua) unit Apartemen Puncak

Permai Surabaya dengan Tergugat I berdasarkan Pengikatan Jual Beli Satuan

Rumah Susun/Unit Apartemen “PUNCAK PERMAI APARTEMENTS”-SURABAYA”

dalam bentuk perjanjian baku di bawah tangan yang telah dibuat dan ditentukan

oleh Tergugat I ;

4. Bahwa Penggugat telah datang ke kantor Tergugat I untuk menandatangani 2

(dua) Surat Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen “PUNCAK

PERMAI APARTEMENTS”-SURABAYA” di bawah tangan yang di buat oleh

Tergugat I, yang terdiri dari SPJJB Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22

Bulan Januari 2010 dan SPJJB Nomer: B-0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22

Bulan Januari 2010, kemudian dari 2 (dua) buat surat yang ditandatangani oleh

Penggugat sedangkan Tergugat I ini tidak hadir dan belum menandatangani atas 2

(dua) SPPJB atas 2 (dua) unit Apartemen yang telah dibeli oleh Penggugat,

kemudian atas 2 (dua) SPPJB ini di LEGALISASI oleh Notaris : Erna

Mujiarti,S.H.,M.Kn., sebagai Pengganti dariNotaris J. Andi Hartanto,S.H.,M.Kn.

5. Bahwa Penggugat dalam membeli atas 1 (satu) unit Apartemen Puncak Permai

Surabaya. Yang terletak pada Tower/Lantai/No Unit: B 0901 type 2 BR dengan

berdasarkan Surat Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen

“PUNCAK PERMAI APARTEMENTS”-SURABAYA” di bawah tangan, dengan

6 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 dengan batas-

batas sebagai berikut :

Barat : Unit Apartemen 902

Timur : Lift
Utara : Unit Apartemen 950
Selatan : Tembok Apartemen

6. Bahwa Penggugat dalam membeli atas 1 (satu) unit Apartemen Puncak Permai

Surabaya lainnya, yang terletak pada Tower/Lantai/No Unit: B 0902 type 2 BR

dengan berdasarkan Surat Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun/Unit

Apartemen “PUNCAK PERMAI APARTEMENTS”-SURABAYA” di bawah tangan,

dengan Nomer: B-0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 dengan

batas-batas sebagai berikut :

Barat : Unit Apartemen 903

Timur : Unit Apartemen 901
Utara : Unit Apartemen 950
Selatan : Tembok Apartemen

7. Bahwa Penggugat dalam melakukan pembelian atas 2 (dua) unit Apartemen

Puncak Permai Surabaya. Yang terletak pada Tower/Lantai/No Unit: B 0901 type 2

BR dan pada Tower/Lantai/No Unit : B 0902 type 2 BR ini telah melakukan

pembayaran beberapa kali hingga lunas pada tanggal 06 bulan September tahun

2011

8. Bahwa Penggugat setelah melakukan pelunasan atas pembelian 2 (dua) unit

Apartemen Puncak Permai Surabaya. Yang terletak pada Tower/Lantai/No Unit: B

0901 type 2 BR dan pada Tower/Lantai/No Unit : B 0902 type 2 BR ini telah

datang kembali ke Kantor Tergugat I untuk meminta Surat Keterangan Lunas atas

pembayaran 2(dua) unit Apartemen Puncak Permai, namun tidak diberikan dan

selalu dijawab semua sudah di atur dalam SPPJB, berdasarkan data pembelian di

mulai pada tanggal 06 Oktober 2009 secara Cash Tempo selama 1 tahun, namun

setelah lunas, Penggugat tidak diberi Surat Keterangan Pembayaran telah lunas

7 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 atas 2(dua) buah unit apartemen yang telah dibeli dan dibayar lunas oleh

Penggugat;

9. Bahwa Penggugat melalui Kantor Kuasa hukumnya telah mengirimkan surat untuk

meminta Surat Keterangan Lunas atas pembayaran 2(dua) unit Apartemen Puncak

Permai dan menanyakan proses lebih lanjut dalam rangkaian proses peralihan

melalui Akta Jual Beli atas satuan rumah susun dan kemudian seharusnya terbitlah

SHM SARUSUN atas nama Penggugat, namun tidak dijawab oleh Tergugat I;

10. Bahwa Penggugat melalui Kantor Kuasa hukumnya telah mengirimkan surat

kepada Kantor Tergugat III dengan Nomer Surat :025/ARN-SKLR/X/2020 tanggal 14

Okt 2020 tentang permohonan informasi terkait:

1. Proses pengajuan akta pertelaahan dan Ijin Layak Huni yang diajukan oleh
developer/pengembang a.n PT SURYA BUMI MEGAH SEJAHTERA
2. Informasi dalam hal AKTA PERTELAAN dan AKTA PEMISAHAN yang
diajukan oleh developer/pengembang a.n PT SURYA BUMI MEGAH
SEJAHTERA belum diterbitkan oleh Walikota Surabaya, sesuai dengan isi Surat
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun/Unit Apartemen “PUNCAK
PERMAI APRTEMENTS‟ SURABAYA
3. Informasi atas izin site Plan dari developer/pengembang a.n PT SURYA BUMI
MEGAH SEJAHTERA sehubungan dengan Site Plan yang telah ditawarkan dan
disajikan kepada Para Pemberi Kuasa Kami melalui Tim-Tim Marketing.
Namun Surat Permohonan Informasi ini tidak dijawab oleh Walikota Surabaya;

11. Bahwa Penggugat melalui Kantor Kuasa hukumnya telah mengirimkan kembali

surat kepada Kantor Tergugat III dengan Nomer Surat : 045/ARN-SKLR/X/2020

tanggal 27 Oktober 2020 untuk konfirmasi jawaban atas permohonan informasi

sebagaimana yang dimohonkan dalam surat Nomer : 025/ARN-SKLR/X/2020

tanggal 14 Okt 2020, namun tetap tidak di jawab juga;

12. Bahwa Penggugat ini telah mengetahui Surat Izin Layak Huni Apartemen Puncak

Permai untuk Tergugat I dari Kepala Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang

Kotamadya Surabaya dengan Nomer 188/3249-91/436.6.2/2012 yang dikeluarkan

pada tanggal 20 Desember 2012 dan berlaku selama 5 Tahun, yaitu berakhir pada

tanggal 20 November 2017;

8 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

13. Bahwa Penggugat dengan mengetahui ijin layak huni Nomer 188/3249-

91/436.6.2/2012 pada tanggal 20 Desember 2012 dan berlaku selama 5 Tahun,

yaitu berakhir pada tanggal 20 November 2017, bisa berlaku berdasarkan Undang-

Undang Nomer Nomer 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, namun demikian

pembangunan Apartemen Puncak Permai/Rumah Susun ini dibangun mulai pada

tahun 2009 dan selesai pada Tahun 2011 serta serah terima tahun 2011.

Apartemen Puncak Permai serah terima pada Tahun 2011 kepada Penggugat,

maka waktu serah terima ini Tergugat belum mempunyai Ijin Layak Huni, sehingga

Tergugat III dan Tergugat IV ini tidak melakukan tugas dan fungsinya secara baik

dan benar sesuai dengan Undang-Undang Nomer 20 Tahun 2011 tentang Rumah

Susun;

14. Bahwa Penggugat melalui Kantor Kuasa hukumnya telah mengirimkan surat

kepada Kantor Tergugat IV dengan Nomer Surat : 023/ARN-SKLR/X/2020 tertanggal

14 Okt 2020tanggal 14 Okt 2020 tentang permohonan informasi terkait:

1. Proses pengajuan akta pertelaahan dan Ijin Layak Huni yang diajukan oleh
developer/pengembang a.n PT SURYA BUMI MEGAH SEJAHTERA.
2. Informasi dalam hal akta pertelaan dan akta pemisahan yang diajukan oleh
developer/pengembang a.n PT SURYA BUMI MEGAH SEJAHTERA belum
diterbitkan oleh Walikota Surabaya.
3. Informasi atas izin site Plan dari developer/pengembang a.n PT SURYA BUMI
MEGAH SEJAHTERA sehubungan dengan Site Plan yang telah ditawarkan dan
disajikan kepada Para Pemberi Kuasa Kami melalui Tim-Tim Marketing dari
developer/pengembang
Namun Surat Permohonan Informasi ini dijawab pada tanggal 26 Oktober 2020
dengan Nomor Surat 640/19129/436.7.5/2020 dari jawab permohonan informasi
diperoleh keterangan sebagai berikut ;
1. Terdapat pengajuan Sertifikat Laik Fungsi ( SLF ) untuk bangunan Apartemen
Puncak Permai(PT. Surya Bumi Megah Sejahtera) di Jl. Darmo Permai Nomer
66, 64,62 Surabaya yang saat ini sedang dalam proses, sedangkan SLF
merupakan syarat Pengajuan Akta Pertelaan dan Akta Pemisahan.
2. Berdasarkan UU Nomer 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan
Pasal 61 ayat (1) jo Pasal 6 ayat 3 c UU Nomer 14 Tahun 2008 tentang
keterbukaan informasi publik, setiap keputusan wajib disampaikanoleh
Badandan/atau Pejabat Pemerintahan kepada Pihak-Pihak Yang disebutkan
dalam keputusan tersebut dan Badan dan/atau Pejabat Publik wajib menolak
permintaan informasi yang berkaitan dengan hak-hak pribadi.
3. Berdasarkan point 2 di atas maka permohonan Saudara untuk informasi terkait
site plan Apartemen Puncak Permai Surab aya tidak dapat dipenuhi.
9 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
15. Bahwa Penggugat semakin mengetahui adanya suatu perbuatan dari Tergugat

Tergugat I,III dan IV, hal diketahui dari setelah adanya ijin layak huni Nomer

188/3249-91/436.6.2/2012 terbit pada tanggal 20 Desember 2012, maka sudah

seharusnya Tergugat IV memberitahukan adanya perubahan Ijin Layak Huni ke

Sertifikat Laik Fungsi disebabkan adanya perubahan Undang-Undang Nomer 16

Tahun 1985 ke Undang-Undang Nomer 20 Tahun 2011, kepada Tergugat III

sehingga Tergugat III dan Tergugat IV ini bisa memerintahkan kepada Tergugat I

ini untuk merubah Ijin Layak Huni ke Sertifikat Laik Fungsi;

16. Bahwa Penggugat ini mengetahui kembali adanya kekosongan perijinan kembali

karena Tergugat I ini akan mengurus ijin layak huni setelah masa waktu lima

tahunnya berakhir, sedangkan Tergugat III dan Tergugat IV tidak melakukan tugas

dan fungsinya sebagaimana yang telah diatur pada Undang-Undang 20 Tahun

2011, dan terbukti setelah Ijin Layak Huni 188/3249-91/436.6.2/2012 yang

dikeluarkan pada tanggal 20 Desember 2012 dan berlaku selama 5 Tahun, serta

berakhir pada tanggal 20 November 2017, setelah ijin layak huni berakhir terjadi

kekosongan perijinan kembali, Hal ini terbukti dari jawaban surat sebagaimana

pada poin 14 butir 1 dari Tergugat IV, atas Sertikat Laik Fungsi ini masih dalam

proses pengurusan pada tanggal 26 Oktober 2020, berarti setelah Ijin layak huni

berakhir tidak melakukan pengurusan dan masih dalam proses sebagaimana

dalam surat jawaban dari Tergugat IV pada tanggal 26 Oktober 2020 ;

17. Bahwa Penggugat dalam surat Pesanan Unit Apartemen pada Tergugat I ini ada

persyaratan,sebagai berikut :

 Biaya Pemecahan Sertifikat Induk (strata title) dan biaya pertelaan

 Biaya Pembuatan PPJB dan Akta Jual Beli dan Balik Nama Sertifikat
 Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan(BPHTB)
 Pajak Bumi dan Bangunan
 Kewajiban Pembayaran lain termasuk pajak lain yang timbul (bila ada)
sehubungan dengan ketentuan/peraturan dari pemerintah

10 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

18. Bahwa Penggugat dengan adanya biaya - biaya yang belum dibayar sebagai-
mana dalam poin 17 ini akan menimbulkan kerugian karena Tergugat I ini tidak ada
kepastian untuk pelaksanaannya sedangkan nilai NJOP dari SPPT pajak ini akan
naik terus;

19. Bahwa Penggugat telah membayar Pajak Bumi dan Bangunan atas Satuan Rumah
Susun yang secara fakta sebenarnya belum ada Akta Pertelaan dan Akta
Pemisahan,sehingga dalam fakta dan praktek seharusnya merupakan kewajiban
dari Tergugat I;

20. Bahwa Penggugat berdasarkan data yang telah diketahui berupa informasi
diperoleh keterangan masa berlaku dari 2 (dua) buah SHGB induk nomer 4766,
dan SHGB induk nomer 5552 ini akan berakhir pada tahun 2024, maka Penggugat
akan mengalami kerugian materiil sebagai akibat dari beban perpanjangan yang
sudah seharusnya menjadi kewajiban dari Tergugat I namun demikian berdasrkan
penandatanganan pada surat pesanan dan SPPJB sudah menjadi kewajiban dari
Penggugat ;

21. Bahwa Penggugat ingin mendapatkan kepastian atas suatu proses kepemilikan
satuan rumah susun dengan berdasarkan UU Nomer 5 Tahun 1960 tentang Pokok
Agraria, PP Nomer 24 Tahun tentang pendaftaran tanah, UU Nomer 16 Tahun
1985 Tentang Rumah Susun, lalu dirubah dengan Undang-Undang Nomer 20
Tahun 2011, lalu Peraturan Pemerinta Nomer 13 Tahun 2021 tentang
Penyelenggara Rumah Susun, maka diperoleh kepastian SPPJB bukan
merupakan sebagai alat bukti kepemilikan Satuan Rumah Susun/Apartemen
Puncak Permai, maka dalam rangka kepastian hukum atas peralihan hak atas
Satuan Rumah Susun/Apartemen Puncak Permai wajib dilakukan pembuatan dan
penandatangana Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah,
sehingga Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun sebagaimana diperjanjikan
tanpa batas waktu dalam SPJJB Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22
Bulan Januari 2010 dan SPJJB Nomer: B-0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22
Bulan Januari 2010, telah melanggar ketentuan yang telah diatur Pasal 38 PP
Nomer 13 Tahun 2021 ayat 2 butir d yang berbunyi sebagai berikut “ Perjanjian
Tertulis sebagaimana dimaksud pada ayat 1 paling sedikit meliputi :
d. jangka waktu perjanjian “

11 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

22. Bahwa Penggugat telah melakukan berbagai upaya untuk melakukan berbagai
perbuatan dan kegiatan melalui berkirim surat ke Tergugat I, Tergugat II, Tergugat
III, Tergugat IV bahkan Turut Tergugat untuk mendapatkan kepastian dilaksanakan
Akta Jual Beli lalu kemudian mendapatkan SHM Sarusun namun yang telah
dilakukan Penggugat mendapatkan jawaban Tergugat I tidak melaksanakan
penyelesaian sungguh dan selalu berlindung kepada Surat Perjanjian Pengikatan
Jual Beli Apartemen Puncak Permai, yang seakan akan tidak bisa dibatalkan;

23. Bahwa Penggugat pada tanggal 19 Juli 2021 melakukan Pegaduan atau sebagai
Penggugat yang terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/34/BPSK_SBY/PENG/XI/2021 kepada Tergugat I, maka setelah melalui
proses persidangan pada tanggal 25 Nopember 2021 dengan putusan Badan
Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa Timur
dengan berdasarkan SPPJB Nomer B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Januari
2010 antara Penggugat dengan Tergugat dengan Nomer keputusan 188/34/BPSK-
SBY/KPTS/XI/2021 tanggal 25 Nopember 2021 yang berbunyi sebagai berikut
dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi
Jawa Timur dengan ini memutuskan :
Mengabulkan tuntutan konsumen an. Sdr Siswanto berupa penyerahan Akta Jual
Beli (AJB) dan Sertifkat dari Pihak PT Surya Bumi Megah, Jl. Mayjen Sungkono
Nomer 127 Surabaya.”
24. Bahwa Penggugat dalam melakukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
terhadap Terggugat I, II, III dan IV serta Turut Tergugat memiliki saksi-saksi dalam
hal tidak ada penyerahan AJB dan Sertifikat SHM Sarusun ini terdiri beberapa
orang :
1. Sanjaya Wibisono Prayogo, bertempat tinggal di Jl. Donowati Nomer 9
Surabaya pada tanggal 14 Juli 2021 melakukan Pegaduan atau sebagai
Penggugat yang terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/40/BPSK_SBY/PENG/VII/2021 kepada Tergugat I, maka setelah
melalui proses persidangan pada tanggal 13 Oktober 2021 dengan putusan
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa
Timur dengan berdasarkan SPPJB Nomer 1529/B//712/I/2014 tanggal 18
Januari 2014 antara Penggugat dengan Tergugat dengan Nomer keputusan
188/27/BPSK-SBY/KPTS/XI2021 tanggal 13 Oktober 2021 yang berbunyi
sebagai berikut dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur dengan ini memutuskan :
 Pengaduan Konsumen an. Sanjaya Wibisono Prayogo diterima BPSK Kota
Surabaya
12 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
  Majelis Hakim setelah mempertimbangkan bukti-bukti yang diajukan oleh
Konsumen maka berdasarkan Surat Penetapan Ketua BPSK Kota Surabaya,
Majelis Hakim BPSK memutuskan Pelaku usaha melanggar ketentuan yang
diatur dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomer 8 Tahun 1999
tentang perlindungan konsumen dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB) Nomer 1529/B/712/I/2014 tertanggal 18 Januari 2014 antara Sanjaya
Wibisono Prayogo dan PT Surya Bumimegah Sejahtera, yang beralamatkan
di Jl. Mayjend Sungkono nomer 127 Surabaya
2. Jusak Danlee, bertempat tinggal di Jl. Asem Raya Nomer 23 Surabaya pada
tanggal 16 Juli 2021 melakukan Pegaduan atau sebagai Penggugat yang
terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/38/BPSK_SBY/PENG/VII/2021 kepada Tergugat I, maka setelah
melalui proses persidangan pada tanggal 19 Oktober 2021 dengan putusan
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa
Timur dengan berdasarkan Akta PPJB Nomer 0600/C/0203/VII/2010 tanggal 28
Agustus 2010 antara Penggugat dengan Tergugat dengan Nomer keputusan
188/28/BPSK-SBY/KPTS/X/2021 tanggal 19 Oktober 2021 yang berbunyi
sebagai berikut dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur dengan ini memutuskan :
 Pengaduan Konsumen an. Jusak Danlee diterima BPSK Kota Surabaya
 Majelis Hakim setelah mempertimbangkan bukti-bukti yang diajukan oleh
Konsumen maka, Majelis Hakim BPSK Kota Surabaya memutuskan Pelaku
usaha melanggar ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang Perlindungan
Konsumen Nomer 8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen
3. Suryono Jon, bertempat tinggal di Jl. Taman Puspa Sambikerep III Nomer 25
BX/25 Citra Raya Surabaya pada tanggal 15 Juli 2021 melakukan Pegaduan
atau sebagai Penggugat yang terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/39/BPSK_SBY/PENG/VII/2021 kepada Tergugat I, maka setelah
melalui proses persidangan pada tanggal 26 Oktober 2021 dengan putusan
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa
Timur dengan berdasarkan AKTA PENGIKATAN JUAL BELI (disingkat PPJB)
Nomer 0085/SPPJB/608/VII/2009 tanggal 16 Juli 2009 antara Penggugat
dengan Tergugat dengan Nomer keputusan 188/29/BPSK-SBY/KPTS/X/2021
tanggal 13 Oktober 2021 yang berbunyi sebagai berikut dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur dengan ini memutuskan :
 Pengaduan Konsumen an. . Suryono Jon diterima BPSK Kota Surabaya
 Majelis Hakim setelah mempertimbangkan bukti-bukti yang diajukan oleh
Konsumen maka berdasarkan Surat Penetapan Ketua BPSK Kota Surabaya,
Majelis Hakim BPSK memutuskan Pelaku usaha melanggar ketentuan yang
diatur dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomer 8 Tahun 1999
tentang perlindungan konsumen dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB) Nomer 0085/SPPJB/608/VII/2009 tanggal 16 Juli 2009 antara
Suryono Jon dan PT Surya Bumimegah Sejahtera, yang beralamatkan di Jl.
Mayjend Sungkono nomer 127 Surabaya
4. Debbie Amelia Setiono, bertempat tinggal di Permata Safira A3 Nomer 10
Surabaya pada tanggal 14 Juli 2021 melakukan Pegaduan atau sebagai
Penggugat yang terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/31/BPSK_SBY/PENG/VII/2021 kepada Tergugat I, maka setelah
melalui proses persidangan pada tanggal 04 November 2021 dengan putusan
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa
Timur dengan berdasarkan Akta PPJB Nomer 1008/L/2016 tanggal 07
12 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
 September 2016 antara Penggugat dengan Tergugat dengan Nomer keputusan
188/32/BPSK-SBY/KPTS/XI/2021 tanggal 04 Nopember 2021 yang berbunyi
sebagai berikut dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur dengan ini memutuskan :
 Pengaduan Konsumen an. Debbie Amelia Setiono diterima BPSK Kota
Surabaya
 Majelis Hakim setelah mempertimbangkan bukti-bukti yang diajukan oleh
Konsumen maka, Majelis Hakim BPSK Kota Surabaya memutuskan Pelaku
usaha melanggar ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang Perlindungan
Konsumen Nomer 8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen dan Akta
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomer 1008/L/2016 tanggal 07
September 2016 antara Debbie Amelia Setiono dan PT Surya Bumimegah
Sejahtera, yang beralamatkan di Jl. Mayjend Sungkono nomer 127 Surabaya
5. Handayani Achmad, bertempat tinggal di Apartemen Puncak Permai Blok B
1806 Surabaya pada tanggal 16 Juli 2021 melakukan Pegaduan atau sebagai
Penggugat yang terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/33/BPSK_SBY/PENG/VII/2021 kepada Tergugat I, maka setelah
melalui proses persidangan pada tanggal 23 Nopember 2021 dengan putusan
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa
Timur dengan berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli (PPJB) Nomer
1708/B/1806/XII/2014 tanggal 15 Desember 2014 antara Penggugat dengan
Tergugat dengan Nomer keputusan 188/27/BPSK-SBY/KPTS/XI2021 tanggal 13
Oktober 2021 yang berbunyi sebagai berikut dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur dengan ini memutuskan :
 Pengaduan Konsumen an. Handayani Achmad diterima BPSK Kota Surabaya
 Majelis Hakim setelah mempertimbangkan bukti-bukti yang diajukan oleh
Konsumen maka Majelis Hakim BPSK memutuskan Pelaku usaha melanggar
ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen
Nomer 8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen
6. Saniwati, bertempat tinggal di Jl.Larangan Kenjeran Nomer 127 Surabaya
pada tanggal 25 Nopember 2021 melakukan Pegaduan atau sebagai
Penggugat yang terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/37/BPSK_SBY/PENG/VII/2021 kepada Tergugat I, maka setelah
melalui proses persidangan pada tanggal 25 Nopember 2021 dengan putusan
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa
Timur dengan berdasarkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (disingkat
PPJB) Nomer 90/APP/NRA//VIII/2009 tanggal 13 Agustus 2010 antara
Penggugat dengan Tergugat dengan Nomer keputusan 188/35/BPSK-
SBY/KPTS/X/2021 tanggal 19 Oktober 2021 yang berbunyi sebagai berikut
dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur dengan ini memutuskan :
 Mengabulkan tuntutan konsumen an. Sdri Saniwati berupa penyerahan Akta
Jual Beli dan Sertikat atas 1 Unit apartemen A,2BR 1538 dari Pihak PT Surya
Bumimegah Sejahtera, Jl. Mayend Sungkono Nomer 127 Surabaya
7. Eko Katsura Koessami, bertempat tinggal di Jl. Kembang Jepun Nomer I
Surabaya pada tanggal 26 Juli 2021 melakukan Pegaduan atau sebagai
Penggugat yang terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/36/BPSK_SBY/PENG/XI/2021 kepada Tergugat I, maka setelah melalui
proses persidangan pada tanggal 25 Nopember 2021 dengan putusan Badan
Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa Timur
13 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
 dengan berdasarkan AKTA PENGIKATAN JUAL BELI (disingkat PPJB) Nomer
1447/B/1023/VIII/2013 tanggal 30 Agustus 2013 antara Penggugat dengan
Tergugat dengan Nomer keputusan 188/36/BPSK-SBY/KPTS/X/2021 tanggal 13
Oktober 2021 yang berbunyi sebagai berikut dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur dengan ini memutuskan :
 Mengabulkan tuntutan konsumen an. Sdr. Eko Katsura Koessami berupa
penyerahan Akta Jual Beli dan Sertifikat atas 1 Unit Apartemen Puncak
Permai Tower B2 BR Lantai 10 Nomer 23 dari Pihak PT Surya Bumimegah
Sejahtera, Jl. Mayend Sungkono Nomer 127 Surabaya
8. Novita Setiawati, bertempat tinggal di Jl. Tanah Merah 4/10 Surabaya pada
tanggal 23 Juli 2021 melakukan Pegaduan atau sebagai Penggugat yang
terdaftar di Sekretariat BPSK dengan nomer
510.043/35/BPSK_SBY/PENG/VII/2021 kepada Tergugat I, maka setelah
melalui proses persidangan pada tanggal 04 November 2021 dengan putusan
Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya Provinsi Jawa
Timur dengan berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli (disingkat PPJB) Nomer
12/APP/NRA/VII/2009 tanggal 18 Juli 2009 antara Penggugat dengan Tergugat
dengan Nomer keputusan 188/38/BPSK-SBY/KPTS/X/2021 tanggal 13
Desember 2021 yang berbunyi sebagai berikut dibawah ini :
Majelis Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur dengan ini memutuskan :
 Mengabulkan tuntutan konsumen an. Sdr. Novita Setiawati berupa
penyerahan Akta Jual Beli (AJB) dan Sertifikat atas 1 Unit Apartemen
Puncak Permai Tower A 1 BR 650 dari Pihak PT Surya Bumimegah
Sejahtera, Jl. Mayend Sungkono Nomer 127 Surabaya

25. Bahwa Tergugat I dalam membuat suatu Surat Perjanjian Jual Beli atas Apartemen

Puncak Permai yang terletak di Jl. Raya Darmo Permai III Nomer 62,64,66

Pradahkalikendal, Kec. Dukuhpakis, Kota SBY, Jawa Timur 60226 yang dilakukan

dengan Penggugat sebagaimana dituangkan dalam SPJJB Nomer: B-

0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 dan SPJJB Nomer: B-

0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 ini merupakan perjanjian

baku yang dibuat di bawah tangan oleh Tergugat I serta bertentangan dengan

Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomer 8 tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen (UUPK), maka perjanjian klausula baku tersebut bersifat

eksonerasi atau mengalihkan tanggung jawab pelaku usaha adalah dilarang seperti

diatur dalam Pasal 18 ayat (1) UUPK.

26. Bahwa Tergugat I ini mempunyai niatan yang memenuhi unsur DOLLI PRAE

SINTIS( itikad buruk ) dengan dibuatnya perjanjjian baku dibawah tangan yang

14 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 seolah-olah dibuat dan ditandatangani dihadapan notaris sebagaimana dituangkan

dalam pasal 43 ayat 1 dari Undang-Undang Nomer 20 Tahun 2011 yang berbunyi

sebagai berikut : “ Proses Jual beli Sarusun sebelum pembangunan rumah susun

selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan Notaris.” Jadi

sebenarnya maksud dan bunyi pasal tersebut seharusnya Tergugat I dan Tergugat

II mengetahui serta mengerti maksud dan tujuan dari Pembuatan Akta Perjanjian

Jual Beli secara notariil langsung bukan dalam bentuk Legalisasi oleh Notaris,

sebagaimana dilakukan oleh Tergugat I dan Tergugat II.

27. Bahwa Tergugat I ini mempunyai niatan yang memenuhi unsur DOLLI PRAE

SINTIS( itikad buruk ) ini terbukti pula tidak mencantumkan jangka waktu perjanjian

sebagaimana dituangkan dalam PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK

INDONESIA NOMOR 13 TAHUN 2O2I TENTANG PENYELENGGARAAN RUMAH

SUSUN ayat (2) Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling

sedikit meliputi: a. identitas para pihak; b. data mengenai Sarusun; c. hak dan

kewajiban para pihak; d. jangka waktu perjanjian; dan e. penyelesaian sengketa.

Sebagaimana dalam SPJJB Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan

Januari 2010 dan SPJJB Nomer: B-0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan

Januari 2010 ini tidak jelas dan terang serta ada kepastian hukum Akta Perjanjian

Pengikatan Jual Beli berakhir serta berganti menjadi Akta Jual Beli sehingga

menyebabkan kejelasan akan terbitnya SHM Sarusun atas nama Penggugat dari

Tergugat I;

28. Bahwa Tergugat I mengetahui ijin layak huni yang telah diterbitkan oleh Tergugat

IV seharusnya pada waktu mulai berlakunya Undang-Undang Nomer 20 Tahun

2011, maka Tergugat IV menginformasikan kepada Tergugat III adanya perubahan

Ijin Layak Huni menjadi Sertifikat Laik Fungsi serta memberitahukan kepada

Tergugat I untuk langsung mengganti ijin Layak Huni menjadi Sertifikat Laik Fungsi,

15 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 sehingga tidak ada kekosongan perijinan dan keterlambatan kepengurusan

pertelaan dan akta pemisahan atas sertifikat induk berupa 2 (dua) SHGB yang

dimiliki oleh Tergugat I. Sehingga secara data dan fakta-fakta kronologis ada unsur

kesengajaan dari Tergugat I untuk mempunyai niat baik melakukan pengurusan

sertifikat Laik Fungsi;

29. Bahwa Tergugat III dan Tergugat IV ini tidak melaksanakan ketentuan pasal 39

ayat 3 yang berbunyi sebagai berikut : Pemerintah daerah menerbitkan sertifikat

Laik Fungsi setelah melakukan pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan rumah

susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Hal ini terbukti

dari adanya Ijin Layak Huni baru ada pada Tahun 2012, namun Tergugat I telah

melakukan serah terima Unit Apartemen Puncak Permai dan telah dihuni dengan

adanya bukti penyerahan unit pada tahun 2009 berdasarkan saksi........dan pada

adanya bukti penyerahan unit pada tahun 2009 berdasarkan saksi............Maka

adanya Undang-Undang Nomer 20 Tahun 2011 menyebabkan Ijin Layak Huni dari

Tergugat I ini seharusnya diganti dengan Sertifkat Laik Fungsi (disingkat SLF);

30. Bahwa berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas maka Tergugat I, Tergugat II,

Tergugat III, dan Tergugat IV telah secara nyata melakukan Perbuatan Melanggar

Hukum (Onrechtmatigedaad) sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1365

Burgerlijk Wetboek (BW) yang menentukan bahwa “Tiap perbuatan melanggar

hukum yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang karena

salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”. Sudikno

Moetokusumo menyatakan bahwa suatu perbuatan dikatakan sebagai perbuatan

melanggar hukum (Onrechtmatigedaad) jika memenuhi unsur-unsur yaitu (1).

Terdapat suatu pelanggaran hukum (2). Terdapat kesalahan (3). Terdapat

Kerugian (4). Adanya hubungan kausalitas (Baca dan Periksa Sudikno

16 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 Moetokusumo, Perbuatan Melawan Hukum oleh Pemerintah, Cahaya atma

Pustaka, Yogyakarta, 2014, halaman 11-24);

31. Bahwa berdasarkan unsur-unsur Perbuatan Melanggar Hukum tersebut, perbuatan

yang dilakukan oleh Terlawan I, II,III dan IV ini sudah memenuhi salah satu unsur

tersebut, yaitu terdapat kerugian yang dialami oleh Penggugat. Hal ini disebabkan

Surat Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010

tanggal 22 Bulan Januari 2010 dan Surat Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB)

Nomer: B-0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 bukan dalam

bentuk Akta Notariil sebagaimana ditentukan dalam Undang-Undang Nomer 20

Tahun 2011 serta Surat Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-

0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 dan Surat Perjanjian Jual

Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari

2010 tidak mencantumkan masa berakhirnya sebagaimana diatur PERATURAN

PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 13 TAHUN 2O2I TENTANG

PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN;

32. Semua unsur dalam Perbuatan Melanggar Hukum tersebut tidak bersifat komulatif

sehingga harus dipenuhi semuanya, melainkan bersifat alternatif yaitu suatu

perbuatan dianggap sebagai perbuatan melawan hukum jika sedikitnya sudah

memenuhi salah satu unsur dalam Pasal 1365 BW tersebut (Baca dan periksa

Setiawan, SH, Empat Kriteria Perbuatan Melawan Hukum Perkembangannya

dalam Yurisprudensi, Team Pengkajian Hukum Mahkamah Agung RI tahun 1991

halaman 121);

33. Bahwa akibat perbuatan Tergugat I dengan adanya Surat Perjanjian Jual Beli
(disingkat SPPJB) Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari
2010 dan Surat Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-
0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 antara Penggugat dengan
Tergugat I telah dilakukan secara Doli Prae Sintis serta tidak sesuai dengan Pasal

17 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 1320 BW khususnya adanya Kausa Tidak Halal dari Surat Perjanjian Jual Beli
(disingkat SPPJB) Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari
2010 dan Surat Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-
0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 , sehingga Surat
Perjanjian dibuat bukan dalam bentuk Akta Notariil namun berupa Surat Perjanjian
Jual Beli di bawah tangan secara perjanjian baku lalu dilakukan legalisasi oleh
Tergugat II, serta tidak ada kepastian hukum yang jelas akan dilakukan Perubahan
SPPJB menjadi Akta Jual Beli, serta diketahui pula dari Tergugat IV, atas ijin
Sertifikat Laik Fungsi Masih dalam proses pada tanggal 26 Oktober 2020, sehingga
menyebabkan proses pertelaan dan akta pemisahan yang pada akhirnya
menyebebkan terbitnya SHM SARUSUN akan mustahil terwujud; dengan adanya
penyiasatan SPPJB dan tidak ada kepastian hukum untuk dilakukan pembuatan
dan penandatangan Akta Jual Beli serta berlarut-larutnya pengurusan oleh
Tergugat I dan tidak ada sanksi yang tegas oleh Tergugat III dan Tergugat IV maka
secarat nyata-nyata perbuatan melawan hukum tersebut menimbulkan kerugian
materil dan moril bagi Penggugat. Karenanya berdasarkan Pasal 1365
KUHPerdata yang menyatakan bahwa “Tiap perbuatan yang melanggar hukum
dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan
kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut” sehingga
berdasar hukum Penggugat berhak meminta ganti rugi kepada Tergugat
sebesar Rp. 325. 000.000,- (Tiga Ratus Dua Puluh Lima Juta Rupiah) yaitu:
Kerugian Materil
 sebesar Rp. 300.000.000,- (Tiga Ratus Juta Rupiah) sebagai akibat dari telah
dibelinya 2 (dua) unit Apartemen Puncak Permai atas Surat Perjanjian Jual Beli
(disingkat SPPJB) Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari
2010 dan Surat Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-
0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010. Hal ini disebabkan
adanya ketidakpastian hukum adanya Penandatangan Akta Jual Beli serta
keseriusan dan kesungguhan dalam Pengurusan perijinan yang dilakukan oleh
Tergugat I kepada Tergugat III melalui Tergugat IV sehingga menyebabkan
adanya Kepastian Hukum atas Terbitnya SHM Sarusun milik Penggugat

 Biaya transportasi dan akomodasi serta fee yang harus dibayarkan kepada
Advokat sebagai kuasa dari Penggugat yang ditimbulkan dalam perkara ini
selama persidangan yaitu sebesar Rp 25.000.000,- (Dua Puluh Lima Juta
Rupiah). Sedangkan kerugian uang Rp.25.000.000,- (lima belas juta) dengan
Rincian Sebagai Berikut:

18 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 1. Fee Advokat : Rp. 17.000.000
2. Biaya Perkara : Rp. 4.000.000
3. Biaya Konsumsi : Rp. 100.000 x 10 persidangan = Rp.1.000.000
4. Biaya Bensin : Rp. 100.000 x 10 persidangan = Rp.1.000.000
5. Biaya Foto Copy : Rp. 500.000
6. Biaya Leges Bukti : Rp. 500.000
7. Biaya Saksi : Rp. 200.000 x 5 orang saksi = Rp. 1.000.000

34. Kerugian Moril

Bahwa akibat perbuatan Tergugat I, yang melawan hukum dari adanya Surat
Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal
22 Bulan Januari 2010 dan Surat Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-
0043/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 telah mengakibatkan
adanya ketidakpastian hukum serta tidak kepastian adanya Penandatangan Akta
Jual Beli serta keseriusan dan kesungguhan dalam Pengurusan perijinan yang
dilakukan oleh Tergugat I kepada Tergugat III melalui Tergugat IV sehingga
menyebabkan adanya Kepastian Hukum atas Terbitnya SHM Sarusun milik
Penggugat. Sehingga menimbulkan kerugian moril kepada diri Penggugat karena
terhalang untuk memanfaatkan segala potensi obyek sengketa, hal mana apabila
dinilai dengan uang setara dan patut ditetapkan sebesar Rp. 100.000.000,-
(Seratus Juta Rupiah) serta kerugian rasa malu kepada masyarakat sekita yang
dikenal oleh Penggugat dan Saudara-Saudara Penggugat sebesar
Rp.900.000.000,- (sembilan ratus juta rupiah) maka total kerugian moril
Rp.1.000.000.000,- (Satu Milyard Rupiah).

35. Bahwa agar Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, dan Tergugat IV secara sukarela
memenuhi isi putusan ini, mohon dihukum membayar uang paksa (dwangsom)
sebesar Rp. 500.000,-00 (lima ratus ribu rupiah) sehari setiap ia lalai memenuhi isi
putusan, terhitung sejak putusan diucapkan.

36. Bahwa dikarenakan gugatan ini diajukan dengan disertai bukti-bukti otentik, maka
sesuai Pasal 180 HIR segala penetapan dan putusan pengadilan dalam
perkara aquo dapat dijalankan/dilaksanakan terlebih dahulu (Uit voorbaar
bjjvooraad ) meskipun ada upaya hukum dari Tergugat.

37. Bahwa Gugatan dari Penggugat ini didukung oleh saksi-saksi yang mempunyai
persamaan keadaan dan nasib atas beli unit Apartemen Puncak Permi atas adanya

19 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 ketidakpastian hukum dari Penandatangan Akta Jual Beli serta keseriusan dan
kesungguhan dalam Pengurusan perijinan yang dilakukan oleh Tergugat I kepada
Tergugat III melalui Tergugat IV sehingga dengan adanya keseriusan dan
kesungguhan menyebabkan adanya Kepastian Hukum atas Terbitnya SHM
Sarusun milik Penggugat, serta menjamin keamanan atas kepastian hukum dari
dikabulkan gugatan penggugat maka Penggugat memohon Majelis Hakim untuk
melakukan Sita Jaminan (consevatoir beslag) dari Sertifikat induk yang dimiliki
Sertikat Hak Guna Bangunan milik Tergugat I yang terdiri dari 2 (dua) SHGB, yaitu
SHGB Nomer 4766 dan SHGB Nomer 5552

Berdasarkan fundamentum petendi di atas, maka kami mohon kepada Ketua

Pengadilan Negeri Surabaya c/q Majelis Hakim yang kami hormati, untuk memanggil
para pihak yang bersengketa pada suatu persidangan yang ditentukan untuk itu, guna
memeriksa dan mengadili perlawanan ini dan lebih lanjut berkenan memutuskan
dengan amar sebagai berikut :

1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Penggugat adalah Penggugat yang baik dan benar;
3. Menyatakan Tergugat I, Tergugat II,Tergugat III dan Tergugat IV telah
melakukan Perbuatan Melanggar Hukum (Onrechtmatigedaad);
4. Menyatakan Tergugat I, Tergugat II,Tergugat III dan Tergugat IV telah
melakukan Perbuatan penyalahgunaan keadaan atau misbruik van
omstandigheden;
5. Memerintahkan kepada TERGUGAT I untuk menyelesaikan segala
perijinan yang berhubungan dengan Apartemen Puncak Permai sesuai
dengan Undang Undang Nomer 20 Tahun 2011 dan Peraturan
Pemerintah Nomer 13 Tahun 2021;
6. Memerintahkan kepada Tergugat III dan Tergugat IV untuk memudahkan
persyaratan perijinan;
7. Memerintahkan kepada TERGUGAT I dan TERGUGAT II untuk
melakukan penandatangan AKTA JUAL BELI dengan Penggugat
8. Memerintahkan kepada TURUT TERGUGAT untuk melakukan
kemudahan pengurusan dan penerbitan SHM SARUSUN dari
TERGUGAT I;
9. Memerintahkan kepada TURUT TERGUGAT untuk menerbitkan SHM
Sarusun atas nama TERGUGAT I;
10. Memerintahkan kepada TURUT TERGUGAT untuk memudahkan proses
balik nama kepada PENGGUGAT;
11. Menyatakan Surat Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-
0042/SPPJB/901/I/2010 tanggal 22 Bulan Januari 2010 dan Surat
Perjanjian Jual Beli (disingkat SPPJB) Nomer: B-0043/SPPJB/901/I/2010
tanggal 22 Bulan Januari 2010 untuk dirubah dan ditambahkan sebagai
Akta yang dibuat secara Notariil dan diberi kepastian hukum atas jangka
waktu berakhirnya Surat Perjanjian Jual Beli dan kepastian hukum
dilaksanakan Akta Jual Beli dan Kepastian Hukum terbitnya Sertifikat Hak
Milik atas Satuan Rumah Susun;

20 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum

 12. Menghukum Tergugat I untuk memberikan Surat Keterangan Lunas atas
pembayaran dari Pembelian 2 (dua) unit Apartemen;

13. Menghukum Tergugat I membayar ganti rugi kepada Penggugat

sebesar kerugian dari Penggugat sebesar Rp. 1.325.000.000,- (Satu
Milyard Tiga Ratus Dua Puluh Lima Juta Rupiah) dari Kerugian Materil
dari nilai bangunan Apartemen yang tidak mempunyai kepastian hukum
sebesar Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) dan atas Biaya
Penggunaan jasa advokat, transportasi dan akomodasi yang ditimbulkan
dalam perkara ini selama persidangan yaitu sebesar Rp 25.000.000,-
(Dua Puluh Lima juta rupiah) dan Kerugian Moril sebesar Rp.
1.000.000.000,-(Satu Milyard) dari keuntungan yang tidak dapat
disebabkan dengan tidak adanya AJB dan SHM SARUSUN serta rasa
malu;

14. Menghukum Tergugat I, Tergugat II,Tergugat III dan Tergugat IV secara

sukarela memenuhi isi putusan ini, mohon dihukum membayar uang
paksa (dwangsom) sebesar Rp. 500.000,-00 (lima ratus ribu rupiah)
sehari setiap ia lalai memenuhi isi putusan, terhitung sejak putusan
ditetapkan;

15. Menghukum, Tergugat I, Tergugat II,Tergugat III dan Tergugat IV secara

tanggung renteng untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam
perkara ini ;

Atau:
Apabila Majelis Hakim yang memutus perkara ini berpendapat lain, mohon
putusan yang seadil-adilnya (Ex Aequo Et Bono).

Demikian Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ini kami ajukan, semoga

Pengadilan Negeri Surabaya c/q Majelis Hakim berkenan mengabulkannya.

Hormat Penggugat,
Kuasa Hukum Penggugat
ARN LAW FIRM

( MUHAMAD TAKIM,S.H. ) ( PAWIT SYARWANI,S.H. )

( ZUBAIRI,S.H.,M.H. )

21 |Gugatan Perbuatan Melawan Hukum