Sidoarjo, 27 Nopember 2021

Nomor : 00030/PHM/XI/2021
Perihal : GUGATAN PERLAWANAN

Kepada Yth.,
Bapak Ketua Pengadilan Negeri Jember
Alamat : Jl. Kalimantan No.3, Krajan Timur, Sumbersari, Kec. Sumbersari,
Kabupaten Jember, Jawa Timur 68121

Di
TEMPAT

Assalammualaikum Warohmatullahi Wabarokatuh

Dengan hormat,

Yang bertanda tangan dibawah ini kami :

1.Nama : MOCH. TAKIM, S.H.

Tempat /Tanggal Lahir : Surabaya, 14 September 1973
Jenis Kelamin : Laki-laki
Alamat : Pondok Mutiara Blok R 26 RT/RW 020/009
Kel.Banjarbendo Kec.Sidoarjo, Kabupaten
Sidoarjo.
Agama : Islam
Status perkawinan : Kawin
Pekerjaan : Advokat
Kewarganegaraan : WNI
Pendidikan : S1
Tanggal berakhirnya KTPA : 31 Desember 2021
Nomor Induk KTPA : 19.04334

2.Nama : KHOLAIFI, S.H., M.Kn.

Tempat /Tanggal Lahir : Jember, 21-12-1987
Umur : 34 Tahun
Jenis Kelamin : Laki-Laki
Agama : Islam
Kewarganegaraan : Indonesia
Alamat : Dusun Gumukrejo RT/RW 001/009
Desa Karangsono, Kecamatan Bangsalsari
Kabupaten Jember Provinsi Jawa Timur
Pekerjaan : Advokat/ Konsultan Hukum
Status Kawin : Kawin
Pendidikan : S2
No. KTA : 16.10508
1 |Gugatan Perlawanan
 Masa Berlaku : 31-12-2021

Penerima kuasa adalah Para Advokat/ Konsultan Hukum pada “KANTOR ADVOKAT
MOCH TAKIM & PARTNERS” yang beralamat kantor di Kabupaten Sidoarjo,
Kompleks Perumahan Pondok Mutiara Blok R-26 RT.20 RW.09 Kelurahan Banjar
Bendo, Kecamatan Sidoarjo, Mobile/WA+/-62-812-2301-8377,Mobile/WA+/-62-
81217773843,Mobile/WA+/-62-857-3012-2431, Mobile/WA+/-62-81231234844;
Email:muhamadtakitmdanpartners2019@gmail.com. Dalam hal Ini dapat bertindak,
baik sendiri- sendiri maupun bersama- sama, dalam hal ini bertindak berdasarkan
Surat Kuasa Khusus Tanggal 22 Nopember 2021, untuk dan atas :

Nama : JUMILAH
Tempat /Tanggal Lahir : Jember, 07 Desember 1958
Umur : 69 Tahun
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Warga Negara : Indonesia
Alamat : Dusun Banjarejo RT.006 RW.007 Desa Gunungsari
Kecamatan Umbulsari Kabupaten Jember
Pekerjaan : Petani/Pekebun
NIK : 3509054712580001

Untuk selanjutnya dalam gugatan ini disebut...........................................,..... PELAWAN

Dengan ini mengajukan Gugatan Perlawanan atas Panggilan Teguran/ Aanmaning

Pengosongan Sukarela Objek Lelang Tidak Bergerak Nomor :
14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr, Terhadap :

1. PT. BPR CINDI WILIS,beralamat KOMPLEKS GAJAH MADA SQUARE, JL GAJAH

MADA NO.187 KAV. A17-18, Kaliwates Kidul, Kaliwates, Kec. Kaliwates,

Kabupaten Jember, Jawa Timur 68131 yang selanjutnya disebut sebagai

TERLAWAN I;

2. Solihin, alamat di Perumahan di Bumi Estate Muktisari E/18 Lingkungan Muktisari,

Kelurahan Tegalbesar, Kecamatan Kaliwates, Kabupaten Jember, yang

selanjutnya disebut sebagai TERLAWAN II;

3. Bibin Hendra Nusarofa,alamat di RT.008, RW.019, Kelurahan Patrang,

Kecamatan Patrang, Kabupaten Jember atau sebagai Direktur Kredit pada PT.

BPR CINDI WILIS,beralamat KOMPLEKS GAJAH MADA SQUARE, JL GAJAH

MADA NO.187 KAV. A17-18, Kaliwates Kidul, Kaliwates, Kec. Kaliwates,

Kabupaten Jember, Jawa Timur 68131 yang selanjutnya disebut sebagai

TERLAWAN III

2 |Gugatan Perlawanan
 4. Kementerian Keuangan Republik Indonesia C/q Direktorat Jendral Kekayaan

Negara C/q Kantor Wilayah Jawa Timur C/q Kepala Pelayanan Kekayaan

Negara dan Lelang (KPKNL) Jember, Alamat: Jl. Slamet Riyadi No.344A, Krajan,

Patrang, Kec. Patrang, Kabupaten Jember, Jawa Timur 68117, Telp. (0331)

428758, yang selanjutnya disebut sebagai TURUT TERLAWAN I;

5. Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional C/q

Kanwil Propinsi Jawa Timur C/q Kepala Badan Pertanahan Nasional Jember,

Alamat: Jl. KH Shiddiq No.55, Kelurahan Jember Kidul, Jember Kidul, Kec.

Kaliwates, Kabupaten Jember, Jawa Timur 68131, yang selanjutnya disebut

sebagai TURUT TERLAWAN I;

Adapun yang menjadi alasan dan dasar PENGGUGAT mengajukan Gugatan adalah
sebagai berikut :
Mengenai Kompetensi Relatif Mengajukan Gugatan di Pengadilan Negeri Jember

1. Bahwa Gugatan Perlawanan adalah didasari atas prinsip Actor Sequitur Forum
Rei yang ada dalam pasal 118 ayat 2 HIR yang menegaskan “ Jika yang digugat
lebih dari seorang sedang mereka tidak tinggal di daerah hukum pengadilan
negeri yang sama, maka tuntutan itu diajukan kepada ketua Pengadilan Negeri
yang sama, maka tuntutan itu diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri di tempat
salah seorang tergugat yang dipilih oleh penggugat.
.Jika yang digugat itu adalah seorang debitur utama dan seorang
penanggungnya maka tanpa mengurangi ketentuan pasal 6 ayat 2 “Reglemen
Susunan Kehakiman dan Kebijaksanaan mengadili di Indonesia”. Tuntutan itu
diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri, di tempat tinggal Debitur Utama atau
salah seorang debitur Utama;

2. Bahwa Gugatan Perlawanan adalah didasari adanya obyek gugatan

sebagaimana ada dalam pasal 142 RBG ayat 5 yang menegaskan sebagai
berikut : ”Dalam Gugatannya mengenai barang tetap maka gugatan diajukan
kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah letak barang tersebut. Jika barang
tetap itu terletak di dalam Wilayah beberapa Pengadilan Negeri, maka gugatan
itu diajukan kepada salah satu Ketua Pengadilan Negeri Jember tersebut atas
Pilihan Penggugat
3 |Gugatan Perlawanan
3. Bahwa menurut Yahya Harahap (“Hukum Acara Perdata tentang Gugatan,
Persidangan, Penyitaan, Pembuktian dan Putusan Pengadilan”. Edisi kedua,
CetakaN pertama, September 2017, Sinar Grafika) halaman 243 dijelaskan
sebagai berikut:
“Menurut hukum, yang dianggap sebagai tempat tinggal seseorang “ meliputi:
 tempat kediaman, atau
 tempat alamat tertentu, atau
 tempat kediaman sebenarnya
Yang dimaksud kediaman sebenarnya atau sebenarnya berdiam adalah ‘
tempat secara nyata tinggal.”
4. Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut diatas maka sudah sangat Jelas dan
Tepat apabila PENGGUGAT mengajukan gugatan aquo di Kepaniteraan
Pengadilan Negeri Jember.

KRONOLOGIS DAN FAKTA HUKUM

Adapun sebagai dasar hukum dan alasan gugatan perlawanan adalah sebagai berikut:

1. Bahwa Pelawan adalah telah menerima fasilitas Kredit dalam bentuk angsuran dari

TERLAWAN, dengan jaminan yang salah satunya adalah atas tanah sawah yang

terletak di Desa Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember, atas nama

Pelawan.

2. Bahwa jaminan Tanah Sawah yang atas nama Pelawan merupakan tanah dengan

luas 2274m2 dan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan batas-batas sebagai

berikut :

Barat : Jalan Desa

Timur : Tanah P.Kainum dan P.Siyam
Utara : Tanah B.Sumariyah
Selatan : Tanah P. Siyam

3. Bahwa jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan luas

2274m2 yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember,

atas nama Pelawan.sebagai barang jaminan atas fasilitas kredit yang telah

diberikan oleh Terlawan I kepada Pelawan.

4 |Gugatan Perlawanan
4. Bahwa jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan luas

2274m2 yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember,

atas nama Pelawan, telah dipasang Hak Tanggungan serta telah diterbitkan

Sertifikat Hak Tanggungan atas nama Terlawan I.

5. Bahwa dengan telah terbitnya Sertifikat Hak Tanggungan atas nama Terlawan I

dengan diberi baban Hak tanggunggan atas jaminan Tanah dan Bangunan dengan

jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan luas 2274m2

yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember, atas nama

Pelawan,maka sudah seharusnya tunduk dan patuh pada Undang-Undang Hak

Tanggungan Nomer Undang-Undang Nomer 4 Tahun 1996.

6. Bahwa pendaftaran Hak Tanggungan tidak dilakukan dengan memenuhi tenggang

waktu yang diamanatkan, dilaksanakan setelah 14 (empat belas) hari padahal

amanat Pasal 13 a quo pengiriman APHT harus dilakukan selambat-lambatnya 7

(tujuh) hari kerja dan juga secara nyata telah melanggar Undang-Undang,

haruslah dinyatakan cacat prosedural-hukum sehingga tidak mempunyai kekuatan

hukum.

7. Bahwa Pelawan keberatan terhadap Teguran/ Aanmaning Pengosongan Sukarela

(aan Maning) Pengadilan Negeri Jember Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr, yang

ketiga, sebab sebagai termohon eksekusi yang di mohonkan seharusnya adalah

JUMILAH, bukan Andy B. Triono oleh Pemohon Eksekusi.

8. Bahwa Pelawan keberatan terhadap Teguran/ Aanmaning Pengosongan Sukarela

(aan Maning) Pengadilan Negeri Jember Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr,yang

mengajukan berdasarkan risalah lelang dengan Nomor : 358/48/2018 tanggal 30

Nopember 2018, dengan dinyatakan sebagai pemenang lelang oleh

Kementerian Keuangan Republik Indonesia C / q Direktorat Jendral

Kekayaan Negara C/q Kantor Wilayah JawaTimur C/q Kepala Pelayanan

5 |Gugatan Perlawanan
 Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Jember, adalah Solihin sebagai

Terlawan II, yang seharusnya bukan diajukan oleh Terlawan III

9. Bahwa Terlawan III ini dalam kedudukan jabatan sebagai Direktur kredit pada

Terlawan I ini sudah tidak memiliki kewenangan lagi, namun berdasarkan Surat

Teguran/ Aanmaning Pengosongan Sukarela (aan Maning) ke III dari Pengadilan

Negeri Jember Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr telah mengajukan sebagai

Pemohon Eksekusi dengan dasar dari risalah lelang dengan Nomor : 358/48/2018

tanggal 30 Nopember 2018, dalam risalah lelang secara jelas dan benar yang

dinyatakan sebagai pemenang lelang oleh Kementerian Keuangan

Republik Indonesia C / q Direktorat Jendral Kekayaan Negara C/q Kantor

Wilayah JawaTimur C/q Kepala Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang

(KPKNL) Jember adalah Terlawan II.

10. Bahwa dengan demikian Terlawan II yang seharusnya mengajukan Surat Teguran/

Aanmaning Pengosongan Sukarela (aan Maning) ke III dari Pengadilan Negeri

Jember Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr, bukan Terlawan III sehingga

pengajuan sita eksekusi dari Pengadilan Negeri Jember Nomor

14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr, ini cacat prosedur dan tidak mempunyai kekuatan

hukum untuk dilaksanakan.

11. Bahwa secara fakta dan kronologis sebenarnya untuk menjalin kemitraan antara

Pelawan dengan Terlawan I, sudah seharusnya tidak tergesa-gesa dalam

melakukan eksekusi hak tanggungan, namun tetap suatu hubungan yang tetap

menjaga kemitraan antara Pelawan dengan Terlawan, serta Pelawan ini masih

masih sanggup menunaikan kewajiban membayar dari Pelawan, maka Terlawan

memberikan solusi dengan cara Reschudle / Penjadwalan ulang pembayaraan

tanggungan Pelawan , dengan kesanggupan setiap bulannya sebesar Rp.

1.500.000,- (Satu Juta Lima Ratus Ribu Rupiah), sehinggga pada akhirnya

Pelawan pada akhirnya mampu untuk melunaskan kewajibannya, maka

6 |Gugatan Perlawanan
 dengan adanya Gugatan Perlawanan ini, maka Pelawan memohon dengan hormat

mohon kepada Yang Mulia Majelis Hakim pemeriksa perkara ini berkenan

memohonkan kepada Terlawan I mengabulkan untuk meneruskan angsurannya

terlebih dahulu.

12. Bahwa Reschudling, Restrukturisasi, Reconditioning ini sangat dianjurkan oleh

Otoritas Jasa Keuangan (OJK), sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Bank

Indonesia Nomor 10/35/DPbS.

13. Bahwa Terlawan tidak pernah melaksanakan perjanjian kredit yang telah

disepakati, terutama dalam pasal yang berbunyi untuk penyelesaian Musyawarah

Mufakat dengan memberikan solusi atas kesulitan dari Pelawan,yaitu dengan

melaksanakan kewajiban Reschudling, Restrukturisasi, Reconditioning.

14. Bahwa Pelawan sangat keberatan atas tindakan Terlawan I yang telah melelang

Eksekusi Hak Tanggungan jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat Hak Milik

Nomer 221 dengan luas 2274m2 yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan

Umbulsari, Kabupaten Jember, atas nama Pelawan , maka Pelawan memohon

kepada Yang Mulia Majelis Hakim pemeriksa perkara ini berkenan untuk

menyatakan tidak sah atas lelang eksekusi yang akan dilakukan tanggal 30

November 2018 karena adanya cacat prosedur dari pelaksanaan lelang yang

dilakukan oleh Turut Terlawan I, sambil menunggu proses penjadwalan ulang

kewajiban Pelawan kepada Terlawan I.

15. Bahwa Pelawan sudah menjelaskan kondisi keuangan sudah terpuruk sejak tahun

2015 dan diperparah dengan permasalahan saat ini situasi pandemi yang membuat

semua usaha menjadi macet, termasuk banyak perusahaan-perusahaan besar

yang gulung tikar karena adanya pandemi Covid-19.

16. Bahwa Penggugat sudah menyampaikan jika Penggugat berada dalam kondisi

keuangan yang kurang baik dan diperparah dengan kondisi saat ini, kita semua

tahu sedang dalam masa pandemi Covid-19 dimana situasi ekonomi sedang
7 |Gugatan Perlawanan
 bermasalah, tidak hanya dalam skala nasional, melainkan dalam skala

internasional.

17. Bahwa Pelawan setelah beberapa kali panen kebun jeruknya akan membeli

kembali jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan luas

2274m2 yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember,

atas nama Pelawan sebesar Rp. 116.000.000,- (seratus enam belas juta rupiah)

dengan ditambahi bunga bank sebesar yang berlaku saat ini selama 3 tahun.

18. Bahwa Pelawan pernah ditawari oleh Terlawan I melalui karyawannya untuk dapat

membeli jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan

luas 2274m2 yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten

Jember, atas nama Pelawan dengan nilai sebesar Rp. 200.000.000,-(dua ratus juta

rupiah), sehingga Pelawan merasa keberatan.

19. Bahwa Turut Tergugat II dalam melaksanakan tugasnya sebagai lembaga kadaster

telah melakukan suatu pencatatan atas Hak Tanggungan kepada Terlawan I ini

berdasarkan perolehannya dari Akta Pembebanan Hak Tanggungan yang

bertentangan dengan UU Hak Tanggungan dan Pasal 1320 BW, maka Pelawan

memohon kepada Majelis Hakim untuk memerintahkan kepada Turut Tergugat II

untuk menyatakan tidak SAH atas pembebanan Hak Tanggungan atas jaminan

berupa sebidang tanah beserta bangunan dan/atau segala sesuatu yang tumbuh di

atasnya yaitu 1 (satu) buah Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan luas 2274m2

yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember, atas

nama.

20. Bahwa setelah meneliti ternyata Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

bertentangan dengan Pasal 13 Undang undang Nomor 04 Tahun 1996 Tentang

Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan dengan

Tanah, yang ditentukan dalam Pasal 13 yang berbunyi sebagai berikut :

8 |Gugatan Perlawanan
 1. Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan.
2. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelahpenandatanganan
Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak
Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan
kepada Kantor Pertanahan.
3. Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-
tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak
atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin
catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
4. Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan
secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya
dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku-tanah yang
bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
5. Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).

21. Bahwa kendati demikian, APHT tersebut tetap digunakan sebagai dasar untuk
Eksekusi Hak Tanggungan.
22. Bahwa menurut NM. Wahyu Kuncoro (dalam buku berjudul Risiko Transaksi Jual

Beli Properti, Penerbit RAS Grup, Jakarta, 2015, halaman 11-287) menyatakan

bahwa terhadap sertifikat hak tanggungan yang cacat formal atau material yang

melekat pada sertifikat hak tanggungan maka menjadi alasan hukum (legal reason)

untuk melakukan perlawanan terhadap sita eksekusi suatu Pengadilan Negeri.

23. Bahwa objek dari Hak Tanggungan dalam Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) UUHT

disebutkan bahwa : "Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan

adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan."

Objek Hak Tanggungan atas tanah yang bersangkutan harus memenuhi 4

syarat, yaitu:

1. Dapat dinilai dengan uang;

2. Termasuk Hak yang didaftar dalam daftarumum;
3. Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan;
4. Memerlukan penunjukan oleh Undang-Undang.
(Purwahid Patrik dan Kashadi, 2008 : 56)

Adapun hal-hal yang wajib dicantumkan dalam APHT menurut Ketentuan Pasal

9 |Gugatan Perlawanan
 11 ayat 1 UUHT, didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dibedakan

menjadi 2 (dua) macam, yaitu yang sifatnya wajib dan Fakultatif. Substansi yang

sifatnya wajib adalah harus dicantumkan hal-hal dibawah ini:

1. Nama identitas pemegang dan pemberi HakTanggungan

2. Domisili pihak-pihak pemegang dan pemberiHak Tanggungan;
3. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin;
4. Nilai Tanggungan;
5. Uraian yang jela s mengenai objek Hak Tanggungan;
(Rahmadi Usman, 2009 : 407)

Konsekuensi Hukum Penjelasan Pasal 11 ayat (1) UUHT, menegaskan, bahwa

Ketentuan mengenai isi Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut, sifatnya
Wajib untuk sahnya Akta Pemberian Hak Tanggungan. Jika tidak dicantumkan
secara lengkap hal-hal yang sifatnya wajib dalam APHT, mengakibatkan APHT
nya batal demi hukum.Bahwa nama dan identitas para pihak dalam perjanjian
pemberian Hak Tanggungan harus disebutkan suatu syarat yang logis. Tanpa
identitas yang jelas, PPAT tidak tahu siapa yang menghadap kepadanya, dan
karenanya tidak tahu siapa yang menandatangani aktanya, apakah penghadap
cakap bertindak, apakah ia mempunyai kewenangan bertindak terhadap persil
jaminan dan sebagainya. Hal itu berkaitan dengan masalah kepastian hukum
dan asas spesialitas daripada Hak Tanggungan.
24. Bahwa Hak Tanggungan mendapat pengaturan dalam Undang-UndangNomor 4
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang
Berkaitan dengan Tanah. Hak Tanggungan yang diatur dalam UUHT pada
dasarnya adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada Hak atas tanah.
Namun kenyataannya sering terdapat adanya benda-benda berupa bangunan,
tanaman dan hasilkarya, yang secara tetap merupakan kesatuan dengan tanah
yang dijadikan jaminan tersebut.

25. Bahwa Pengertian Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada

hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun

1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut

benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelu-

10 |Gugatan Perlawanan
 nasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada

kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Sedangkan untuk lelang Hak

Tanggungan adalah lelang untuk melaksanakan Pasal 6 UUHT yaitu, “Apabila

debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk

menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan

umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”

Lelang Hak Tanggungan akan terlaksana jika ada permohonan dari pemohon

lelang dan berkas telah dinyatakan lengkap dan benar secara prosedural.

Dalam permohonan lelang terdapat syarat-syarat kelengkapan dokumen yang

terdiri dari : fotokopi Perjanjian Kredit, Sertifikat Hak Tanggungan, Akta Pem-

berian Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Milik dan berkas-berkas lainnya.

Prosedur permohonan dalam pengajuan lelang Hak Tanggungan kreditor

menyampaikan surat permohonan penetapan jadwal lelang dengan dilengkapi

dokumen yang bersifat khusus diantaranya, fotokopi Perjanjian Kredit, fotokopi

Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan, fotokopi

sertifikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan, fotokopi Perincian

Hutang debitor, fotokopi surat peringatan, surat pernyataan dari kreditor selaku

Pemohon Lelang yang isinya akan bertanggung jawab apabila terjadi gugatan

perdata dan/atau tuntutan pidana dan fotokopi Laporan penilaian barang

jaminan. Klausula yang terdapat pada Akta Pemberian Hak Tanggungan

menyatakan bahwa jika debitor tidak memenuhi kewajiban untuk melunasi

utangnya, berdasarkan perjanjian utang piutang, kreditor selaku pemegang Hak

Tanggungan Peringkat Pertama diberi dan menyatakan menerima kewenangan,

dan untuk itu kuasa, untuk tanpa persetujuan terlebih dahulu dari debitor untuk :

a.  Menjual atau suruh menjual dihadapan umum secara lelang Objek Hak
Tanggungan baik seluruhnya maupun sebagian-sebagian;

b.   Mengatur dan menetapkan waktu, tempat, cara dan syarat-syarat penjualan;

11 |Gugatan Perlawanan
 c.    Menerima uang penjualan, menandatangani dan menyerahkan kwitansi;

d.    Menyerahkan apa yang dijual itu kepada pembeli yang bersangkutan;

e.    Mengambil dari uang hasil penjualan itu seluruhnya atau sebagian untuk
melunasi utang debitor sesuai dengan Pasal 6 UUHT yang berbunyi,
“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama
mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan
sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya
dari hasil penjualan tersebut.”

26. Bahwa secara fakta kronologis Terlawan I dalam melakukan pelelangan ini terlalu
tergesa-gesa serta tidak melakukan suatu ketentuan yang telah ditentukan dalam
OJK, Undang - Undang Perbankan, Undang – Undang Hak Tanggungan dengan
menggunakan orang lain yang seolah-olah telah membeli jaminan Tanah Sawah
dengan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan luas 2274m2 yang terletak di Desa
Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember, atas nama Pelawan secara
lelang yang sebenarnya dilakukan sendiri oleh Terlawan I melalui orang suruhan-
nya, hal ini terbukti dengan adanya Surat Teguran / Aanmaning Pengosongan
Sukarela (aan Maning) ke III Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr telah mengajukan
sebagai Pemohon Eksekusi dengan dasar dari risalah lelang dengan Nomor :
358/48/2018 tanggal 30 Nopember 2018 bukan Terlawan II namun Terlawan III
sebagai Direktur Kredit dari Terlawan I.

27. Bahwa berdasarkan fakta dan kronologis yang terjadi dan mengakibatkan adanya
gugatan Perlawanan atas Surat Teguran/ Aanmaning Pengosongan Sukarela (aan
Maning) ke III dari Pengadilan Negeri Jember Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr
yang telah diajukan oleh Pemohon Eksekusi dengan dasar dari risalah lelang
dengan Nomor : 358/48/2018 tanggal 30 Nopember 2018 yang merupakan
karyawan sendiri dari Terlawan I, yaitu TERLAWAN III bukan TERLAWAN I.

28. Bahwa Terlawan I sebagai perbankan yang telah memberikan fasilitas kredit
pinjaman kepada Pelawan seharusnya memberikan solusi-solusi yang bisa
meringankan atas kesulitan usaha serta memberikan alternatif penyelesaian yang
telah ditentukan dan perbolehkan oleh aturan Bank Indonesia selaku Bank Sentral,
dalam hal ini peran serta selanjutnya diberikan kepada Otoritas Jasa Keuangan
(selanjutnya disingkat OJK), sesuai dengan Peraturan OJK yang dikenal
Restrukturisasi, Reconditioning, Refinancing;

12 |Gugatan Perlawanan
29. Bahwa lelang yang dilakukan oleh TERLAWAN I dengan penentuan pemenang
TERLAWAN II pada TURUT TERLAWAN I dengan tidak berdasarkan Undang-
Undang Nomer 4 Tahun 1996 sangat bertentangan dan banyak melanggar dan
tidak sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang telah ditentukan dalam pasal-pasal
dalam Undang-undang tersebut.

30. Bahwa dengan dinyatakan TIDAK SAH atas lelang yang telah dilakukan oleh
TERLAWAN I dan dimenangkan oleh TERLAWAN II, maka Majelis Hakim untuk
memerintahkan kepada TURUT TERLAWAN I untuk menyatakan TIDAK SAH atas
lelang yang telah diadakan di TURUT TERLAWAN I.

31. Bahwa atas berita acara lelang dengan dinyatakan TIDAK SAH oleh Majelis Hakim
maka TURUT TERLAWAN II IKUT diperintahkan pula untuk menyatakan TIDAK
SAH atas peralihan HAK dari PELAWAN menjadi beralih hak kepada TERLAWAN
II.

32. Bahwa adanya Surat Teguran / Pengosongan Sukarela (aan Maning)

Pengadilan Negeri Jember ke III Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr adalah TIDAK
SAH berdasarkan berdasarkan risalah lelang dengan Nomor : 358/48/2018
tanggal 30 Nopember 2018, dengan dinyatakan sebagai pemenang lelang
oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia C / q Direktorat Jendral
Kekayaan Negara C/q Kantor Wilayah JawaTimur C/q Kepala Pelayanan
Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Jember, adalah Solihin sebagai
Terlawan II, yang seharusnya bukan diajukan oleh Terlawan III adalah merupakan
cara yang bertentangan dengan Undang-Undang Nomer 4 Tahun 1996.

33. Bahwa atas Surat Teguran / Pengosongan Sukarela (aan Maning) Pengadilan
Negeri Jember ke III Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr yang dinyatakan oleh
Majelis Hakim adalah TIDAK SAH, sehingga tidak bisa dilaksanakan eksekusi
pengosongan.

34. Bahwa Pelawan melakukan Gugatan Perlawanan ini disebabkan masih adanya
pelaksanaan lelang yang tidak sesuai dengan Undang Undang Nomer 4 Tahun
1996 tentang Pelelangan Hak Tanggungan yang sesuai dalam Pasal-Pasal yang
ada dalam Undang-Undang tersebut.

35. Bahwa karena perlawanan ini, Pihak Pengadilan harus memanggil dan memeriksa
semua pihak dan adanya perlawanan ini dapat menangguhkan proses sita
13 |Gugatan Perlawanan
 eksekusi sampai Pengadilan Negeri mengambil keputusan atas gugatan
perlawanan tersebut karena gugatan perlawanan ini benar dan beralasan. Hal ini
sebagaimana diatur dalam Pasal 207 HIR yang mengatur sebagai berikut:

Pasal 207.

 Perlawanan debitur terhadap pelaksanaan keputusan, baik dalam hal

disitanya barang tak bergerak maupun dalam hal disitanya barang bergerak,
harus diberitahukan oleh orang itu dengan surat atau dengan lisa kepada
ketua pengadilan negeri tersebut pada pasal 195 ayat (6); jika perlawanan
itu diberitahukan dengan lisan, maka ketua wajib mencatatnya atau
menyuruh mencatatnya. (IR. 120, 197, 206.)
 Kemudian perkara itu oleh ketua pada persidangan yang pertama sesudah
itu, supaya diputuskan sesudah kedua belah pihak diperiksa atau dipanggil
dengan sah. (IR. 124 dst.)
 Perlawanan itu tidak dapat menahan orang memulai atau meneruskan
pelaksanaan keputusan itu, kecuali jika ketua memberi perintah, supaya hal
itu ditangguhkan sampai pengadilan negeri mengambil keputusan. (Rv. 422;
IR. 208, 224).

36. Bahwa harga penentuan lelang yang lebih rendah dari Nilai Hak Tanggungan dan

Harga Pasar serta nilai appraisal adalah bertentangan dengan hukum yang

berlaku karena tidak menggunakan harga pasar sebagai dasar harga yang wajar

sehingga bertentangan dengan Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor

112 K/PDT/1997 tanggal 20 April 1999 yang pada intinya mengatur bahwa “bahwa

yang menjadi pokok persoalan dalam perkara ini adalah apakah pelelangan dapat

dibatalkan atas alasan: 1. Harga lelang jauh lebih rendah dari nilai hipotek; 2.

Harga lelang jauh lebih rendah dari nilai objek jaminan; 3. Pemenang lelang adalah

pegawai dari pemohon lelang. Bahwa Mahkamah Agung berpendapat dalam hal

terjadi kecurangan atau pelelangan telah dilaksanakan secara ceroboh dan tidak

sesuai dengan peraturan yang berlaku, pelelangan tersebut dapat dibatalkan

melalui suatu gugatan yang diajukan kepada Pengadilan Negeri”.

37. Bahwa menurut Zainal Asikin lelang yang dilakukan dengan manipulasi harga di

bawah harga pasar sehingga dapat merugikan debitur dan pengumuman lelang

yang tidak dilakukan sesuai prosedur adalah pelanggaran hukum sehingga di

14 |Gugatan Perlawanan
 dalamnya terdapat perbuatan melawan hukum atau  onrechtmatige daad (Zainal

Asikin, Hukum Kepailitan, 2020:153).

38. Bahwa berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas maka Terlawan I, Terlawan II,

Terlawan III, telah secara nyata melaksanakan Perbuatan Melanggar Hukum

(Onrechtmatigedaad) sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1365 Burgerlijk

Wetboek (BW) yang menentukan bahwa “Tiap perbuatan melanggar hukum yang

membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang karena salahnya

menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”. Sudikno Moetokusumo

menyatakan bahwa suatu perbuatan dikatakan sebagai perbuatan melanggar

hukum (Onrechtmatigedaad) jika memenuhi unsur-unsur yaitu (1). Terdapat suatu

pelanggaran hukum (2). Terdapat kesalahan (3). Terdapat Kerugian (4). Adanya

hubungan kausalitas (Baca dan Periksa Sudikno Moetokusumo, Perbuatan

Melawan Hukum oleh Pemerintah, Cahaya atma Pustaka, Yogyakarta, 2014,

halaman 11-24).

39. Bahwa berdasarkan unsur-unsur Perbuatan Melanggar Hukum tersebut, perbuatan

yang dilakukan oleh Terlawan I, II,III sudah memenuhi salah satu unsur tersebut,

yaitu terdapat kerugian yang dialami oleh Para Pelawan. Hal ini karena Pelawan

sebelumnya sudah menunjukan itikad baik dengan mengusulkan 3R

(Restructuring, Rescheduling, Reconditioning). namun Terlawan I tidak

menunjukkan respon yang baik dan tetap melaksanakan lelang dengan harga yang

jauh dari harga pasar.

40. Bahwa “harga limit objek lelang jauh dari harga pasaran” merupakan masalah

hukum yang serius dalam pelaksanaan lelang hak tanggungan. Amran Suadi

mengatakan bahwa limit harga lelang yang terlalu rendah adalah salah satu

masalah dalam eksekusi hak tanggungan sehingga hal tersebut menjadi salah satu

alasan yang kuat untuk melakukan upaya hukum atau perlawanan (Baca dan
15 |Gugatan Perlawanan
 periksa Amran Suadi, Penyelesaian Sengketa ekonomi Syariah, Penerbitan

Kencana, Jakarta, tahun 2017, halaman 202).

41. Semua unsur dalam Perbuatan Melanggar Hukum tersebut tidak bersifat komulatif

sehingga harus dipenuhi semuanya, melainkan bersifat alternatif yaitu suatu

perbuatan dianggap sebagai perbuatan melawan hukum jika sedikitnya sudah

memenuhi salah satu unsur dalam Pasal 1365 BW tersebut (Baca dan periksa

Setiawan, SH, Empat Kriteria Perbuatan Melawan Hukum Perkembangannya

dalam Yurisprudensi, Team Pengkajian Hukum Mahkamah Agung RI tahun 1991

halaman 121.

42. Bahwa agar Terlawan I, Terlawan II, Terlawan III, secara sukarela memenuhi isi
putusan ini, mohon dihukum membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.
500.000,-00 (lima ratus ribu rupiah) sehari setiap ia lalai memenuhi isi putusan,
terhitung sejak putusan diucapkan.

43. Bahwa dikarenakan gugatan ini diajukan dengan disertai bukti-bukti otentik, maka
sesuai Pasal 180 HIR segala penetapan dan putusan pengadilan dalam
perkara aquo dapat dijalankan/dilaksanakan terlebih dahulu (Uit voorbaar
bjjvooraad ) meskipun ada upaya hukum dari Tergugat.

44. Bahwa agar Terlawan I, Terlawan I, Terlawan III secara sukarela memenuhi isi
putusan ini, mohon dihukum membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.
500.000,-00 (lima ratus ribu rupiah) sehari setiap ia lalai memenuhi isi putusan,
terhitung sejak putusan ditetapkan.

45. Bahwa selanjutnya eksekusi atas objek aquo tidak mempunyai dasar hukum yang

kuat karena hanya berdasarkan lelang yang tidak sesuai UU Hak Tanggungan

pada TURUT TERLAWAN I .

46. Bahwa lelang atas perkara aquo seharusnya dibatalkan karena memiliki cacat

formil/ prosedur dalam pelaksanaannya dan tidak mempunyai dasar hukum yang

kuat.

16 |Gugatan Perlawanan
47. Bahwa oleh karena Terlawan I, Terlawan II, Terlawan III telah secara nyata

melakukan Perbuatan Melanggar Hukum atas sebidang tanah dengan bangunan

dengan jaminan Tanah dan Bangunan dengan sebagai barang jaminan atas

fasilitas KMK yang telah diberikan oleh Terlawan III kepada Pelawan I adalah

TIDAK SAH serta dimohonkan untuk BATAL DEMI HUKUM.

48 Bahwa dengan dinyatakannya Sita Eksekusi a quo batal demi hukum maka wajar

Pihak Terlawan I, Terlawan II, Terlawan III, untuk dihukum mengembalikan dan

memulihkan hak-hak dari Pelawan.

49. Bahwa dengan dikabulkannya gugatan Pelawan ini, maka patut jika Pihak Terlawan

I, Terlawan II, Terlawan III, untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam

perkara ini.

50. Bahwa Penggugat sangat keberatan atas perintah pengosongan atas 1 (satu)

jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan luas 2274m2

yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember, atas nama

Pelawan sebagai barang jaminan atas fasilitas kredit yang telah diberikan oleh

Terlawan I.

Maka memohon Yang Mulia Majelis Hakim pemeriksa perkara ini berkenan untuk

melakukan pembatalan sita lelang eksekusi berupa pengosongan.Berdasarkan

fundamentum petendi di atas, maka kami mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri

Jember c/q Majelis Hakim yang kami hormati, untuk memanggil para pihak yang

bersengketa pada suatu persidangan yang ditentukan untuk itu, guna memeriksa dan

mengadili perlawanan ini dan lebih lanjut berkenan memutuskan dengan amar sebagai

berikut :

1. Mengabulkan Gugatan Pelawan untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Pelawan adalah Pelawan yang baik dan benar;

17 |Gugatan Perlawanan
 3. Menyatakan Terlawan I dan Terlawan II, Terlawan III, T telah melakukan
Perbuatan Melanggar Hukum (Onrechtmatigedaad);
4. Menyatakan Terlawan III dan Terlawan I dan Terlawan II serta Terlawan
IV telah melakukan Perbuatan penyalahgunaan keadaan atau misbruik
van omstandigheden;
5. Menyatakan Terlawan I, Terlawan II, dan Terlawan III melakukan lelang
tidak sesuai prosedur dan tidak mempunyai dasar hukum yang kuat;
6. Membatalkan perintah Pengosongan Sukarela Objek Lelang Tidak
Bergerak Pengadilan Negeri Jember Nomor 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr,
sebab sebagai termohon eksekusi yang di mohonkan seharusnya adalah
JUMILAH, bukan Andy B. Triono oleh Pemohon Eksekusi atas 1 (satu)
jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat Hak Milik Nomer 221 dengan
luas 2274m2 yang terletak di Desa Gunungsari Kecamatan
Umbulsari, Kabupaten Jember, atas nama Pelawan;
7. Menghukum Terlawan I, Terlawan II, Terlawan III untuk dihukum
mengembalikan dan memulihkan hak- hak dari Para Pelawan;
8. Memerintahkan kepada TURUT TERLAWAN I, II untuk tunduk dan patuh
kepada putusan Majelis Hakim dan melaksanakan perintah untuk
menyatakan TIDAK SAH atas perintah Pengosongan Sukarela Objek
Lelang Tidak BergerakPengadilan Negeri Jember Nomor
14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr, dengan sebagai termohon eksekusi yang di
mohonkan seharusnya adalah JUMILAH, bukan Andy B. Triono oleh
Pemohon Eksekusi atas 1 (satu) jaminan Tanah Sawah dengan Sertifikat
Hak Milik Nomer 221 dengan luas 2274m2 yang terletak di Desa
Gunungsari Kecamatan Umbulsari, Kabupaten Jember, atas
nama Pelawan;
9. Menghukum, para Terlawan secara tanggung renteng untuk membayar
biaya perkara yang timbul dalam perkara ini ;

Atau:
Apabila Majelis Hakim yang memutus perkara ini berpendapat lain, mohon
putusan yang seadil-adilnya (Ex Aequo Et Bono).

Demikian Gugatan Perlawanan atas Panggilan Teguran/ Aanmaning

Pengosongan Sukarela Objek Lelang Tidak Bergerak 14/Pdt.Eks.Gr/2021/PN.Jmr, ini
kami ajukan, semoga Pengadilan Negeri Jember c/q Majelis Hakim berkenan
mengabulkannya.
Surabaya, 27 Nopember 2021

Hormat Penggugat,
Kuasa Hukum Penggugat
“KANTOR HUKUM MOCH TAKIM & PARTNERS”

( MUHAMAD TAKIM,S.H. ) ( KHOLAIFI, S.H., M.Kn. )

18 |Gugatan Perlawanan