Jual Beli Tanah Kaveling Yang Dibuat Di Bawah Tangan Untuk Kawasan Perumahan

UNIVERSITAS INDONESIA
JUAL BELI TANAH KAVELING YANG DIBUAT

DI BAWAH TANGAN UNTUK KAWASAN PERUMAHAN
(Studi Kasus Perjanjian Jual Beli
antara PT. X dan Konsumen)
TESIS
Diajukan untuk Memenuhi Syarat

Guna Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
Oleh :
ANNA MARIA IRA KELANA, S.H.

N.P.M: 650311017X
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
DEPOK, 2007

antara PT. X dan Konsumen)
TESIS
Diajukan untuk Memenuhi Syarat

Guna Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
Oleh :
ANNA MARIA IRA KELANA, S.H.
N.P.M: 650311017X
P e m b im b in g :
Dr. ROSA AGUSTINA, S.H., M.H.
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
DEPOK, 2007
Jual beli..., Anna Maria Ira Kelana, FH UI, 2007


antara PT. X dan Konsumen )
TESIS
Oleh :
ANNA MARIA IRA KELANA, S. H.
N.P.M: 650311017X
Diajukan dan Dipertahankan di Hadapan Tim Penguj

pada Tanggal 29 Januari 2007
Pembimbing Tesis Ketua Program

Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum
—> Universitas Indonesia
—s **
D fc. Rosa Agustina, Farida Prihatini,

S . H . , M.H. S . H . , M . H . , C.N.

K A T A P E N G A N T A R
P u ji dan syukur yang s e d a la m -d a la m n y a p e n u lis
p a n ja tk a n kepada Tuhan Yang Maha E sa, k a re n a ta n p a c in ta
dan p e rlin d u n g a n N y a , p e n u lis y a k in te s is in i t id a k akan
d ap at s e le s a i pada w a k tu n y a .
T e s is yang d ib u a t in i b e r ju d u l "Jual B e li Tanah
K a v e lin g yang D ib u a t di Bawah Tangan u n tu k Kawasan
Perumahan (S t u d i Kasus P e r ja n jia n Jual B e li a n ta ra P T. X
dan Konsumen )" dan p e n u lis a ju k a n dalam ra n g k a
m e n y e le s a ik a n k u lia h pada Program M a g is te r K e n o t a r ia t a n
pada F a k u lta s Hukum U n iv e r s it a s In d o n e s ia u n tu k ta h u n
akad em ik 200 6 - 2007.
Sebagai m a n u s ia , p e n u lis mempunyai ban yak
k e te r b a t a s a n - k e t e r b a t a s a n kemampuan s e h in g g a sangat besar
kem ungkinan bahwa k r itik dan s a ra n d a ri p a ra p ih a k akan
membuat t e s i s i n i m e n ja d i l e b i h b a i k l a g i . O le h k a re n a i t u ,
besar h a ra p a n p e n u lis bahwa p a ra p e n g u ji dan s e lu r u h
pembaca tu lis a n in i akan m em berikan m asukan, s a ra n s e rta
k r itik yang membangun s e h in g g a pada a k h ir n y a akan s an g at
membantu upaya penyem purnaan d a r i t e s i s in i.
- i -

Pada kesem patan in i, p e n u lis ju g a in g in m engucapkan
banyak te r im a k a s ih dan p e n g h a rg a a n yang s e b e s a r -b e s a r n y a
kepada o ra n g -o ra n g yang t e la h b a n y a k membantu u n tu k dapat
t e r s e le s a ik a n n y a te s is in i, te r u ta m a kepad a Ib u F a r id a
P r ih a tin i, S .H ., M .H ., C . N ., s e la k u K e tu a P rogram M a g is t e r
K e n o t a r ia t FH U I, yang k e p e d u lia n dan usah an ya u n tu k
membantu p e n u lis a g a r d a p a t m e n y e le s a ik a n te s is in i b e g itu
m enyentuh h a t i dan t i d a k akan p e rn a h d a p a t t e r lu p a k a n , ju g a
ucapan t e r im a k a s ih kepada Ib u D r. Rosa A g u s t in a , S .H .,
M .H ., s e la k u dosen pem bim bing yang te la h b e r s e d ia
m em berikan w a k tu , te n a g a , k e a h lia n n y a s e rta m engorbankan
k e p e n tin g a n n y a s e n d ir i agar dapat m em berikan b im b in g a n
u n tu k te s is p e n u lis in i, s e h in g g a dapat te r s e le s a ik a n
t e p a t pada w a k tu n y a . Semoga Tuhan Yang Maha Kuasa m em balas
b u d i b a ik yang i b u - i b u s e k a lia n b u a t u n tu k p e n u l i s .
Pada kesem patan in i p u la , ta k lu p a p e n u li s in g in
mengucapkan ju g a t e r im a k a s ih k e p a d a :
1. Dekan, W a k il Dekan b e s e r t a s e lu r u h s ta f; s e lu r u h s ta f
Program M a g is t e r K e n o t a r ia t a n te r u ta m a Pak Parm an; P a ra
Dosen dan S t a f P e n g a ja r p ad a M a g is t e r K e n o t a r ia t a n ; dan
s e lu r u h s ta f p e r p u s ta k a a n S o ed irm an K a r t o h a d ip r o d jo di
f a k u l t a s Hukum U n iv e r s i t a s In d o n e s ia ;

2. Ib u S u r in i A . S y a r if, S .H ., M .H ., yang t e l a h b e r s e d ia
m elu ang kan w a k tu u n tu k m e n g u ji te s is yang p e n u lis buat
in i;
3. P im p in a n saya. N o t a r is & PPAT Ib u P o p ie S a v itr i MP,
S. H ., yang t e l a h m em berikan s aya k e p e rc a y a a n dan
k e le lu a s a n w a k tu d a la m b e k e r j a .
4. Tem an-tem an k a n to r y a itu R e tn o , Irm a , S a lly , Ir a ,
W iw ik , yang selam a p e n u lis a n in i te la h b e g it u ban yak
membantu s a y a .
5. A yahanda te r c in ta , a lm . S o f ja n K e la n a , b e lia u a d a la h
sem an gat, dan t e la d a n bagi p e n u lis , in ila h im p ia n
ayahanda yang b a ru dapat saya w uju dkan dan semoga
ayahanda sudah te n a n g d i s i s i Tuhan Yang Maha E s a .
6. Ib u n d a M .G . J u n ie , S.W , S .H ., L .L .M ., u n tu k doa dan
d u ku n g an n ya.
7. S r. Ir e n a H a n d a y a n i, OSU, yang s e la lu memompa,
m e n g a ja rk a n s aya t e n ta n g sem angat k e b e n a ra n dan t u ju a n
h id u p , yang kadang tid a k m em berikan saya banyak
p ilih a n .
8. Teman, sahabat dan ju g a k e k a s ih saya, y a itu Ahmad
F a d li, S .H ., yang p e n g o rb a n a n , dukungan dan
k e s a b a ra n n y a kepada p e n u lis s a n g a t l u a r b ia s a .
- iii -
9. S ah abat saya D rs . Iin g S o d ik in A r ifin , S .H ., C .N .,
M .H ., N o t a r is In d r a T ja h ja R in a n to , S .H ., C e to , Lusy,
E v i, D ia n , Ip a n , R in i, t e r im a k a s ih a ta s doa dan
dukungannya.
1 0 . S au dara s a y a , Ii, Om A a n ,R o b e r t, R o n a ld , A le n e , G eby.
1 1 . Mbak Umi dan mbak S r i u n tu k s e lu r u h b a n tu a n n y a yang t a k
t e r h in g g a .
1 2 . P ih a k -p ih a k la in yang t id a k dapat saya s e b u tk a n s a tu
p e r s a tu d i s i n i .
S e b a g a i p e n u tu p , b e s a r h a ra p a n p e n u l is bahwa t u l i s a n
i n i akan membawa m a n fa a t kepada s e lu r u h p ih a k , b a ik p e n u lis
s e n d ir i maupun p a r a pembaca t u l i s a n in i.
J a k a r ta , J a n u a r i 2007
Anna M a r ia I r a K e la n a
- iv -
A B S T R A K
Sebagai s u a tu badan usaha di b id a n g pembangunan
perum ahan yang mengemban tu g a s sebagai p e n y e le n g g a ra
p e n g e lo la a n s u a tu lin g k u n g a n s ia p bangun sebagaim ana yang
d ia m a n a tk a n o le h U ndang-undang No. 4 Tahun 1992 te n ta n g
Perumahan dan Perm ukim an, p eru s a h a a n pengembang w a jib
m e la k s a n a k a n k e g ia t a n usahanya b e r d a s a r -k a n s e lu ru h
p e r a tu r a n p eru n d a n g -u n d an g an yang b e r la k u di In d o n e s ia .
S a la h s a tu k e te n tu a n yang w a jib d ita a ti o le h s e t ia p
p e ru s a h a a n pengembang a d a la h la ra n g a n p e n ju a la n k a v e lin g
kosong kepada konsumen, sebagaim ana d i a t u r dalam P a s a l 26
a y a t (1 ) d a r i U ndang-undang Perumahan dan Permukiman. Namun
d e m ik ia n , dalam p r a k t e k s e h a r i - h a r i , m asih ada b eb erap a
p e ru s a h a a n pengembang yang b e ru s a h a u n tu k " m e n s ia s a ti"
la ra n g a n te rs e b u t dengan b e rb a g a i c a ra . M enghadapi
k e n y a ta a n i n i , P e n u lis t e r g e r a k u n tu k m elaku kan p e n e l i t i a n
m en gen ai: (1) Apakah p e r j a n j i a n j u a l b e l i k a v e lin g ta n a h
m atang ta n p a rumah yang d ib u a t s e c a ra bawah tan g an d i
perum ahan sah dan m e n g ik a t s e c a ra hukum? (2 ) Bagaimana UU
Perumahan dan Permukiman m en g atu r m engenai ju a l b e li
k a v e lin g ta n a h m atang ta n p a rumah d i kawasan perumahan? (3)
Bagaim ana s o l u s i yang t e p a t b a g i p a r a pengembang dalam
m e n y ik a p i p a s a l 26 a y a t (1 ) UU Perumahan dan Permukiman?
Dalam m ela k u k an p e n e l i t i a n i n i , p e n u lis menggunakan metode
k e p u s ta k a a n yang b e r s ifa t y u r id is -n o r m a tif dengan
menggunakan b a h a n -b a h a n hukum p r im e r , hukum seku n d er dan
hukum t e r s i e r s e h in g g a m e n c ip ta k a n h a s i l p e n e l i t i a n yang
b e r s i f a t e v a l u a t i f - p r e s k r i p t i f a n a l i s i s dengan k es im p u la n :
(1) k a re n a s y a r a t sahnya p e r j a n j i a n t i d a k t e r p e n u h i, maka
j u a l b e l i k a v e lin g kosong o le h s u a tu p e ru s a h a a n pengembang
a d a la h b a t a l dem i hukum, s e h in g g a j u a l b e l i t e r s e b u t re n ta n
te rh a d a p g u g a ta n d a r i p ih a k k e t ig a ; (2) b e b e ra p a p e r a tu r a n
p eru n d a n g -u n d a n g a n dalam pengadaan perum ahan d i P r o v in s i
DKI J a k a rta p e r lu d ir e v is i dan le b ih d ile n g k a p i demi
te r c ip ta n y a s u a tu t a ta n a n t e r t i b hukum sebagaim ana yang
in g in d ic a p a i o le h Undang-Undang nomor 4 Tahun 1992 te n ta n g
Perumahan dan Perm ukim an.
- v -

D A F T A R ISI
K a ta P e n g a n ta r ................................................................................................... i
ABSTRAK .................................................................................................................... v
DAFTAR I S I ............................................................................................................. vi
BAB I PENDAHULUAN
A. L a t a r B e la k a n g M a s a la h ............................................. 1
B. Pokok P e rm a s a la h a n ....................................................... 7
C . M eto d e P e n e l i t i a n .......................................................... 7
D. S i s t e m a t ik a P e n u lis a n ................................................ 10
BAB II ANALISIS YURIDISTERHADAP JUAL BELI KAVELING YANG
DIBUAT DI BAWAH TANGAN DI KAWASAN PERUMAHAN
A. P e n g e r t ia n P e r j a n j i a n ............................................................... 12
B . Kawasan Perum ahan dan Pemukiman B e rd a s a rk a n
P e r a tu r a n P eru n d an g -u n d an g an yang B e r la k u 32
C. J u a l B e li Tanah K a v e lin g d i Kawasan
Perum ahan .............................................................................. 36
D. T a t a C a ra J u a l B e l i Tanah m en u ru t P e r a tu r a n
P e ru n d a n g -u n d a n g a n yang B e r la k u ....................... 39
E. P e r ja n jia n Jual B e li K a v e lin g Tanah
M a ta n g Tanpa Rumah o le h PT. X s e b a g a i
S u a tu P e ru s a h a a n di B id a n g Pembangunan
P e ru m a h a n ................................................................................ 42
F . A n a lis a Kasus .................................................................... 49
BAB III PENUTUP
A . KESIMPULAN ........................................................................... 58
B. SARAN ........................................................................................ 61
DAFTAR PUSTAKA .............................................64
LAMPIRAN .................................................. 67

B A B I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG MASALAH
Perumahan dan pemukiman m erupakan k eb u tu h a n dasar
m a n u s ia dan mempunyai p e ra n a n yang sangat s tr a te g is daiam
pem bentukan w a ta k s e rta k e p r ib a d ia n bangsa, dan p e r lu
d ib in a s e rta dikem ban gkan agar dapat t e r c a p a in y a
k e s e ja h t e r a a n r a k y a t In d o n e s ia yang m e r a ta .
Perumahan dan pemukiman tid a k dapat d ilih a t sebagai
s a ra n a k e b u tu h a n k e h id u p a n s e m a ta -m a ta , te ta p i le b ih d a ri
itu m erupakan p ro s e s berm ukim m an u sia dalam m e n c ip ta k a n
ru a n g k e h id u p a n u n tu k m em a sy arak atk a n dan pem bentukan j a t i
d ir in y a .
S is te m p e n y e d ia a n ta n a h u n tu k perum ahan dan pemukiman
h a ru s d it a n g a n i s e c a ra n a s io n a l m e n g in g a t ta n a h m erupakan
sumber daya a la m yang t id a k dapat d ita m b a h , maka
p e m a n fa a ta n n y a h a ru s dapat m em berikan kemakmuran bagi

s e lu r u h ra k y a t In d o n e s ia , seb a g a im a n a d ia m a n a tk a n d a la m
p a s a l 33 a y a t (3 ) U ndang-Undang D a s a r 1 9 4 5 .
U n tu k t e r ja m in n y a k e p a s t ia n dan k e te r tib a n hukum
te n ta n g penggunaan dan p e m a n fa a ta n ta n a h u n tu k pem bangunan
perum ahan dan pem ukim an, U n dang -un dang nomor 5 Tahun 1 960
te n ta n g P e r a tu r a n D asar P o k o k -p o k o k A g r a r ia m e n s y a ra tk a n
adanya asas k e s e p a k a ta n d alam p e le p a s a n h a k a t a s ta n a h o le h
p e m i l i k dan p e n e rim a h ak a ta s t a n a h . 1
B e rb a g a i b e n tu k hubungan hukum a ta s ta n a h yan g
b e ru p a h a k -h a k p en gu asaan a t a s ta n a h m em beri wewenang b a g i
pemegang haknya u n tu k b e rb u a t s e s u a tu a ta s ta n a h yan g
d ih a k i. Namun d e m ik ia n pemegang hak a ta s ta n a h tid a k
d ib e n a rk a n u n tu k b e rb u a t sew enang-w enang a ta s ta n a h n y a ,
k a re n a d is a m p in g kewenangan yang d im ilik in y a , ia ju g a
mempunyai k e w a jib a n - k e w a jib a n te rte n tu dan h a ru s
m e m p e rh a tik a n la r a n g a n - la r a n g a n yang b e r la k u b a g i n y a . 2
Guna m enjaw ab tu n tu ta n k e b u tu h a n perum ahan dan
pemukiman pad a masa k i n i dan masa yang a k an d a ta n g , Undang-
undang Nomor 1 Tahun 1964 te n ta n g P e n e ta p a n P e ra tu ra n
1 I n d o n e s ia , Undang-Undang T e n ta n g Perumahan dan P erm ukim an,

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1 9 9 2 , LN No. 23 Tahun 1 9 9 2 , TLN No. 34 69,
P e n je la s a n Undang-Undang.
2 A r ie S . H u ta g a lu n g , Tebaran P e m ik ir a n S e p u t a r M a sa la h Hukum
Tanah (J a k a r ta : LPHI, 2 0 0 5 ), h a l . 19.
- 2 -

P e m e rin ta h P e n g g a n ti U n dang -un dang Nomor 6 Tahun 1962
te n ta n g P o ko k -p o k o k Perum ahan (Lem baran N e g a ra Tahun 1962
Nomor 40, Tambahan Lem baran N e g a ra Nomor 2476) m e n ja d i
U ndang-undang (Lem baran N e g a ra Tahun 1964 Nomor 3 , Tambahan
Lem baran N e g a ra Nomor 2 6 1 1 ) sudah t id a k s e s u a i. B e r k a it a n
dengan itu , d ip a n d a n g p e r lu u n tu k m e n g g a n ti U ndang-undang
Nomor 1 Tahun 1964 te rs e b u t dengan U ndang-undang b a ru
t e n t a n g Perumahan dan P e rm u k im a n .3
O le h k a re n a itu p ad a ta n g g a l 10 M a re t 1992 te la h
d is a h k a n dan d iu n d a n g k a n la h U n dang-undang Nomor 4 Tahun
1992 T e n ta n g Perumahan dan Pemukiman, yang d ih a ra p k a n d a p a t
m engakomodasi k e p e n tin g a n p e m e rin ta h maupun m a s y a ra k a t
d a la m b id a n g perum ahan dan pem ukim an. S e l a i n itu ju g a u n tu k
m e le n g k a p i k e te n tu a n u n d an g -u n d an g la in n y a yang te r k a it
s e p e r t i U ndang-undang Nomor 5 Tahun 1960 T e n ta n g Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Pengakom odasian d a la m b id a n g perum ahan dan pemukiman
yang s a la h s a tu c a ra n y a a d a la h dengan p e n a ta a n perum ahan
dan perm ukim an d a la m pasal 4 UU Perum ahan dan Permukiman
mempunyai t u ju a n :
3 I n d o n e s ia , pp. c i t . , p a s a l 12
- 3 -

1. memenuhi k e b u tu h a n rumah sebagai s a la h s a tu k e b u tu h a n
dasar m an usia dalam ra n g k a p e n in g k a ta n dan p e m e ra ta a n
k e s e ja h t e r a a n r a k y a t ;
2. m ewujudkan perum ahan dan pem ukim an yang la y a k d a la m
lin g k u n g a n yang s e h a t , aman s e r a s i dan t e r a t u r ;
3. m em beri a ra h pad a p e rtu m b u h a n w ila y a h dan p e rs e b a ra n
penduduk yang r a s i o n a l ;
4. m enunjang pembangunan d ib id a n g e k o n o m i, s o s ia l, budaya
dan b id a n g -b id a n g l a i n n y a .
U n tu k d a p a t m e la k s a n a k a n t u j u a n d a r i UU Perum ahan d an
Perm ukim an, p e m e rin ta h dengan s e g a la k e te rb a ta s a n n y a tid a k
dapat m ew ujudkannya s e n d ir i, u n tu k itu s e b a g a im a n a yan g
d ia tu r dalam pasal 21 UU Perum ahan d an P erm u k im a n ,
p e m e rin ta h d a p a t m en un juk b a d a n u sah a d i b id a n g pem bangunan
perum ahan (yan g d is e b u t ju g a " p e n g e m b a n g "), u n tu k
m e n y e le n g g a ra k a n p e n g e lo la a n lin g k u n g a n s ia p b an g u n yang
b e r d ir i s e n d ir i yang b u k an d ila k u k a n o le h m a s y a ra k a t
p e m ilik ta n a h .
Adapun s y a ra t-s y a ra t yan g h a ru s d ip e n u h i pengem bang
u n tu k d a p a t membangun lin g k u n g a n s ia p bangun y a i t u :
- 4 -

1. M e la k u k a n pem atangan ta n a h , p e n a ta a n penggunaan ta n a h ,
p e n a ta a n pen guasaan ta n a h , dan p e n a ta a n p e m ilik a n ta n a h
d a la m ra n g k a p e n y e d ia a n k a v e lin g ta n a h m atan g ;
2. Membangun p ra s a ra n a lin g k u n g a n m e n d a h u lu i k e g ia t a n
membangun rum ah, m e m e lih a ra dan m e n g e lo la n y a sampai
dengan pengesah an dan p e n y e ra h a n n y a kepada P e m e rin ta h
D a e ra h ;
3. M e n g k o o rd in a s ik a n p e n y e le n g g a ra a n p e n y e d ia a n u tilita s
umum;
4. Membantu m a s y a ra k a t p e m ilik ta n a h yang tid a k
b e r k e in g in a n m e le p a s k a n hak a ta s ta n a h di dalam a ta u
s e k i t a r n y a d a la m m e la k u k a n k o n s o lid a s i ta n a h ;
5. M e la k u k a n p e n g h ija u a n ;
6. M e n y e d ia k a n ta n a h u n tu k s a ra n a lin g k u n g a n ;
7. Membangun ru m a h ;4
S e t e la h memenuhi k e t u ju h s y a ra t te rs e b u t di a ta s
s e c a ra b e r t a h a p , 5 maka pengembang b a r u d a p a t m e n ju a l h a s il
u s ah an ya kepada m a s y a ra k a t (konsumen) yang membutuhkan
rumah u n tu k te m p a t t i n g g a l . K e tu ju h ta h a p a n s y a r a t t e r s e b u t
membuat pengembang h a ru s m e n g in v e s ta s ik a n m odal yang b e s a r
4 I b i d . , p a sa l 24.
5 I b i d . , p e n je la s a n p a s a l 2 4 .
- 5 -

'i
II
dalam w a k tu yang la m a . H al te rs e b u t b is a d ia ta s i d en g a n
pem injam an uang ke bank, namun pengembang h a ru s m em bayar
bunga u n tu k pem in jam an n ya te rs e b u t. T e r le b ih p ad a saat
k r is is ekonom i te r ja d i, yang mana m e n g a k ib a tk a n suku bunga
k r e d it tin g g i, dan d a y a b e l i m a s y a ra k a t m e n u ru n .6
Agar pengembang b is a m em pertah ankan p ro y e k n y a dan
m em pertahankan cash flow p e ru s a h a a n s e la m a k r i s i s e k o n o m i,
D jo k o K ir m a n to , yang p ad a s a a t i t u m e n ja b a t s e b a g a i A s is t e n
M e n te ri Perum ahan dan Pemukiman (A s im e n p e rk im ), m e n g a ta k a n
bahwa " p e m e r in ta h m e n g iz in k a n pengembang perum ahan dan
perm ukim an u n tu k m e n ju a l k a v lin g ta n a h m atan g (K T M )) di
kawasan yang d ikem ban gkann ya s e la m a dua ta h u n d en gan lu a s
m aksim al 600 m 2 .7
K e b ija k s a n a a n te rs e b u t membuat pengem bang dapat
m e n ju a l k a v e lin g ta n a h m atan g ta n p a rumah k ep ad a konsum en.
S u a tu p e r b u a ta n hukum ju a l b e li ben da tid a k b e rg e ra k
y a itu ta n a h , h a ru s memenuhi k e t e n t u a n - k e t e n t u a n u n tu k d a p a t
sahn ya j u a l b e l i .
P e n u lis d a la m hal in i, in g in m e y o r o ti m engenai
p e r ja n jia n ju a l b e li k a v e lin g ta n a h m atang ta n p a rum ah
6 im, " P en ju a la n K a v lin g Matang D iiz in k a n M aksimal 600 m 2,"

B i s n i s I n d o n e s i a (4 O ktober 1 9 8 8 ):
1 Ib id .
- 6 -

yang d ib u a t s e c a ra bawah ta n g a n o le h pengem bang, yang
ju a l b e li di hadapan p e ja b a t yang b erw enan g b a ru
d ila k s a n a k a n s e te la h sam pai kepad a konsumen yang sudah
m e n d ir ik a n bangunan rumah te m p a t tin g g a l di a ta s k a v e lin g
te rs e b u t.
B. POKOK PERMASALAHAN
B e rd a s a rk a n pada u r a ia n p ad a b a g ia n la ta r b e la k a n g ,
p e n e liti mencoba merumuskan m a s a la h yang m e n ja d i fo k u s
bahasan t e s is , sebagai b e r ik u t:
1. Apakah p e r j a n j i a n ju a l b e li k a v e lin g ta n a h m atang ta n p a
rumah yang d ib u a t s e c a ra bawah ta n g a n d i perum ahan sah
dan m e n g ik a t s e c a ra hukum?
2. B agaim ana UU Perum ahan dan Perm ukim an m e n g a tu r m engenai
ju a l b e li k a v e lin g ta n a h m atang ta n p a rumah d i kawasan
perum ahan?
3. B agaim ana s o lu s i yang te p a t bagi p a ra pengembang
d a n /a t a u konsumen d alam m e n y ik a p i p a s a l 26 a y a t (1) UU
Perumahan dan Permukiman?
- 7 -

C. METODE PENELITIAN
Dalam m e la k u k a n p e n e litia n in i, m enggunakan m eto d e
k e p u s ta k a a n yang b e r s i f a t y u r i d i s - n o r m a t i f . M e to d e y u r i d i s -
n o r m a t if s e r in g ju g a d is e b u t sebagai p e n e litia n d o k tr in a l
(doctrinal research), y a i t u m erup akan s u a tu p e n e l i t i a n yan g
mengacu p ad a a n a lis is hukum. Dengan d e m ik ia n , p e n e litia n
in i menggunakan p e n d e k a ta n yang mengacu k e p a d a norm a hukum
d a la m p e r a t u r a n p e ru n d a n g -u n d a n g a n dan k e p u tu s a n l a i n n y a .
S e ja la n dengan tip e p e n e litia n , d a ta yan g d ip e r o le h
pada d a s a rn y a m e la lu i s tu d i a ta u p e n e l i t i a n %k e p u s ta k a a n
( library research), dengan m e n g k a ji p e ra tu ra n p e ru n d a n g -
undangan s e rta lite r a tu r yang b e r k a ita n d en gan obyek yang
d ite liti. Bahan P e n e litia n yang d ip a k a i sebagai tum pu an
d a la m p e n e l i t i a n in i a d a la h bahan k e p u s ta k a a n , bahan yang
d i p a k a i a d a la h s e b a g a i b e r i k u t :
1. Bahan hukum p r im e r te r d ir i d a ri p e ra tu ra n p e ru n d a n g -
undan gan , s e p e rti UU Nomor 5 Tahun 1960 T e n ta n g
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, U n d a n g -u n d a n g
Nomor 4 Tahun 1992 T e n ta n g Perumahan dan Pemukiman
s e rta p e ra tu ra n la in n y a yang te r k a it d e n g an pokok
p e m b ah asan .
- 8 -

2. Bahan hukum s e k u n d e r, y a itu bahan yang m em berikan
p e n je la s a n te r h a d a p b ah an hukum p r im e r , yang te r d ir i
d a ri lite r a tu r , h a s il p e n e litia n , m a k a la h dalam
s e m in a r, a r tik e l dan b e r b a g a i tu lis a n te rs e b a r la in n y a
yang kesem uanya r e l e v a n dengan o b y e k p e n e l i t i a n in i.
3. Bahan hukum te r s ie r , ia la h bah an yang m em berikan
p e t u n ju k a ta u p e n je la s a n te r h a d a p bah an hukum p r im e r
dan s e k u n d e r, d a la m h a l i n i kamus hukum.
P e n e litia n d a la m te s is in i m enggunakan ta h a p a n
sebagai b e r ik u t.
1. Pengum pulan d a t a ;
2. K la s if ik a s i d a ta ; dan
3. A n a lis is d a ta .
Adapun te k n ik pengum pulan d a ta d ila k u k a n dengan
p e n e litia n k e p u s ta k a a n guna m en d a p a tka n la n d a s a n te o r itis
b e ru p a pendapat a ta u tu lis a n p a ra a h li a ta u p ih a k yang
b e rw e n a n g , ju g a u n tu k m em peroleh in f o r m a s i b a ik dalam
b e n tu k k e te n tu a n fo r m a l maupun d a ta m e la lu i naskah re s m i
yang a d a . Juga d ila k u k a n w aw ancara dengan in fo rm a n d a r i PT
X, y a i t u K e p a la D i v i s i Hukum.
L o kasi p e n e litia n yang a k a n d ig u n a k a n d alam p e n u lis a n
te s is in i a d a la h di w ila y a h DKI J a k a rta , te p a t n y a di
- 9 -

1
J a k a rta B a ra t. H a s il d a ta d ia n a lis is dengan m eto d e
k u a lita tif, s e h in g g a h a s il p e n e litia n akan b e r s ifa t
e v a lu a tif-p r e s k r ip t if a n a lis is .
D. SISTEMATIKA. PENULISAN
Sebagai pem bahasan te r a k h ir d a la m u s u la n p e n e litia n
in i, akan d iu r a ik a n s e c a ra s in g k a t m en g en a i is i d a ri
k e s e lu ru h a n te s is yang d ib u a t , yang t e r b a g i d a la m tig a bab
dan d i s a j i k a n dengan s i s t e m a t ik a s e b a g a i b e r i k u t :
BAB I P en d a h u lu a n
Bab in i B e r is ik a n m en g en ai la ta r b e la k a n g
p e n e litia n , Pokok p e rm a s a la h a n , tu ju a n p e n e litia n ,
m etode p e n u lis a n , dan s i s t e m a t i k a p e n u lis a n .
BAB I I Pembahasan
A. Landasan T e o r i t e r d i r i d a r i :
a .l u n s u r -u n s u r s ah n y a s u a tu p e r j a n j i a n ;
a . 2 sah n ya j u a l b e l i b e n d a t i d a k b e r g e r a k ;
a . 3 a k ib a t hukum d a ri tid a k t e r p e n u h in y a
u n s u r -u n s u r s a h n ya s u a tu p e r j a n j i a n .
B. M engenai s tu d i kas u s c o n to h p e r ja n jia n yang
d ib u a t o le h pengem bang, dan m e la k u k a n a n a lis is
te r h a d a p p e rm a s a la h a n yan g d ik e m u k a k a n .
- 10 -

C. A n a lis is y a itu :
c . l dapat a ta u t id a k n y a s u a tu p e r ja n jia n ju a l
b e li yang d ib u a t d ib aw ah ta n g a n m e n g ik a t
p a r a p ih a k d a la m p e r j a n j i a n te rs e b u t;
c . 2 p e la k s a n a a n hukum yang s e m e s tin y a d ila k u k a n
o le h pengembang b e r k a i t a n dengan p e n ju a la n
k a v e lin g ta n a h m atang ta n p a rumah s e p e rti
yang d iru m u s k a n d alam Pasal 26 ayat (1)
U ndang-undang nomor 4 ta h u n 1 9 9 2 ;
c . 3 s o lu s i yang te p a t u n tu k p a ra pengembang
d a la m m e n y ik a p i Pasal 26 ayat (1 ) U ndang-
undang nomor 4 ta h u n 1992 t e n t a n g Perumahan
dan Permukiman.
BAB I I I P en utup
B a g ia n in i m erupakan a k h ir d a ri te s is yang
b e r i s i k a n k e s im p u la n dan s a ra n d a r i p e n u l i s .
- 11 -

L
B A B II
ANALISIS YURIDIS TERHADAP PERJANJIAN PENGIKATAN
JUAL BELI KAVELING SECARA BAWAH TANGAN
DI KAWASAN PERUMAHAN
A. PENGERTIAN PERJANJIAN
S u a tu p e r ja n jia n yang d ib u a t o le h p a ra p ih a k ,
d im a k s u d k an u n tu k m em berikan la n d a s a n b e r p ija k yang je la s
a ta u u n tu k m en ja m in k e la n c a r a n p e la k s a n a a n p re s ta s i
seb a g a im a n a yang te la h d is e p a k a ti, k a re n a pada d a s a rn y a
s u a tu p e r ja n jia n d ib u a t u n tu k m e n g a tu r h ak d a n /a ta u
k e w a jib a n m a s in g -m a s in g p ih a k d a la m p e r ja n jia n te rs e b u t.
O le h sebab itu, agar dapat membuat s u a tu p e r ja n jia n ,
m e n g e ta h u i apa yang dim aksud dengan p e r ja n jia n a d a la h
m erupakan s e s u a tu yang p e n t in g k a re n a bagaim anapun ju g a
t u ju a n a k h ir s u a tu p e r ja n jia n a d a la h m e n c ip ta k a n
p e r s e s u a ia n keh en dak yang in g in d ic a p a i, sesuai dengan
k e s e p a k a ta n yang d i s e t u j u i bersam a o le h p a r a p ih a k .

M e n u ru t R. S u b e k t i, yang d im aksud dengan p e r ja n jia n
a d a la h :
"suatu peristiwa dimana seorang berjanji

kepada seorang lain atau dimana dua orang itu
saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal".8
J. S a tr io , SH m enerangkan p e r ja n jia n itu s e n d ir i
m erupakan sumber d a ri la h ir n y a p e r ik a ta n .9 D e m ik ia n ju g a
Rosa A g u s tin a m enerangkan h a l yang sama t e n t a n g p e r ja n jia n
itu s e n d i r i . 10 D a r i rumusan makna t e r s e b u t d i a t a s , d a p a tla h
d ik a t a k a n bahwa p e r j a n j i a n a d a la h m eru p akan k e ja d ia n hukum
yang d it im b u lk a n o le h p e r b u a ta n su b yek hukum, k e ja d ia n
hukum mana m e n e rb itk a n p e r i k a t a n te rh a d a p p a ra su b y e k hukum
b e rs a n g k u ta n . Dengan k a ta la in , hubungan a n t a r a p e r ja n jia n
dan p e r ik a t a n a d a la h bahwa p e r ja n jia n itu m e n e r b itk a n
p e r ik a ta n , a ta u dapat ju g a d ik a t a k a n bahwa p e r j a n j i a n itu
m erupakan s a la h s a tu sumber p e r ik a ta n , d is a m p in g s u m b e r-
sumber l a i n n y a .
Pem bentuk U ndang-undang t e la h m em b e rik a n rum usan
te n ta n g p e r ja n jia n seb ag ai b e r ik u t :
8 R. S u b e k ti, Hukum P e r j a n j i a n , c e t . 2 1 , (J a k a r ta : In te r m a sa ,
2 0 0 5 ), h a l. 1.
9 J . S a t r io , SH, Hukum P e r i k a t a n , P e r i k a t a n Pada Umumnya,

(Bandung: C itr a A d ity a B a k ti, 1 9 9 9 ), h a l . 3 8 .
10 Rosa A g u s tin a , P erbuatan Melawan Hukum, h a l . 41

"Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan
dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang lain atau lebih."11
T e n tu s a ja sesuai ju d u l d a ri bab in i yang t e la h
m em fokuskan tin ja u a n n y a pada apa yang d is e b u t dengan
p e r ja n jia n , maka rumusan baku d i a ta s merupakan d a s a r b a g i
a t u r a n - a t u r a n b e r ik u t n y a .
J ik a apa yang te r tu lis dalam Pasal 1313 K .U .H .
P e r d a ta te rs e b u t hanya d ia r tik a n sebatas pasal itu s a ja ,
maka mengandung makna bahwa hukum a ta u undang-undang
s e l a l u m enghorm ati kewenangan a s a s i a ta u dorongan jiw a p a ra
p ih a k u n tu k membuat p e r ja n j ia n (kesep akatan) . Namun, u n tu k
keserag am an pandangan dalam m elakukan pembahasan ada
b a ik n y a jik a k a ta "perbuatan" dalam rumusan di a ta s
d ib a ta s i pada makna p e rb u a ta n yang mengacu pada a rti
p e r b u a ta n yang t i d a k b e rte n ta n g a n dengan hukum.
Sebagaim ana te la h dikem ukakan di a ta s , u n tu k dapat
m e n c ip ta k a n k e k u a ta n m en g ik at b a g i p a ra pem buatnya, s u a tu
p e r ja n jia n h a ru s d ib u a t s e c a ra s ah . K eharusan Undang-undang
yang d e m ik ia n itu a d a la h w a ja r , k a re n a m eskipun pada
11 K i t a b Undang-undang Hukum P erd a ta [B u rg erlijk W etbo ek],

d ite r je m a h k a n o le h R. S u b ek ti dan R. T j it r o s u d ib io , c e t . 27 (Jak arta:
Pradnya P aram ita, 1 9 9 5 ), p s . 1313.
- 14 -

i
dasarnya Undang-undang membolehkan para pihak membuat
perjanjian apa saja, namun Undang-undang atau hukum tetap
berkepentingan untuk mengawasi setiap tindakan para subyek
hukum di dalam masyarakat, sebab bagaimanapun juga,
keberadaan Undang-undang atau hukum di dalam masyarakat
adalah bertujuan untuk menjaga tata tertib masyarakat yang
damai dan adil. Meniadakan pandangan keadilan dari hukum
berarti menyamakan hukum dengan kekuasaan atau kesewenang-
wenangan.
Berangkat dari nilai filsafat di atas, pembentuk
Undang-undang menuangkan aturan memaksa kepada para pihak
sebagai berikut:
"Untuk sahnya perjanjian diperlukan empat

syarat:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal."12
Syarat pertama dan kedua disebut syarat subyektif,
karena syarat-syarat tersebut berkaitan dengan orang-orang
atau para subyek yang membuat perjanjian. Apabila salah
satu dari syarat-syarat subyektif tersebut tidak dipenuhi,
maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan oleh Hakim atas
12 I b i d ., ps. 1320
- 15 -

perm ohonan yang b e rs a n g k u ta n , namun p e r ja n jia n te rs e b u t
s e la m a belu m d ib a t a lk a n te ta p b e r la k u dan m e n g ik a t p ih a k -
p ih a k yang m em buatnya. P em batalan b e r la k u s e ja k k e p u tu s a n
H a k im m em peroleh k e k u a ta n yang t e t a p , a ta u p e m b a ta la n itu
d is e tu ju i o le h kedua b e la h p ih a k , ja d i bukan s e ja k aw al
d im u la in y a p e r j a n j i a n .
Sedang s y a ra t k e t ig a dan keempat d is e b u t s y a ra t
o b y e k tif, k a re n a s y a ra t-s y a ra t te rs e b u t b e r k a it a n dengan
obyek d a ri p e r ja n jia n itu s e n d ir i. J ik a s a la h s a tu d a ri
s y a ra t o b y e k tif in i tid a k d ip e n u h i, maka p e r ja n jia n
te rs e b u t b a ta l dem i hukum a r tin y a b a ta l s e ja k s e m u la .
Dengan k a t a la in , p e r j a n j i a n t e r s e b u t d ian gg ap t i d a k p e rn a h
ada, s e h in g g a p a ra p ih a k d ian g g ap tid a k te r ik a t u n tu k
m em enuhi p e r ja n jia n te rs e b u t k a re n a d ian g g ap t id a k p e rn a h
ada p e r ja n jia n , yang b e ra rti p u la tid a k p e rn a h la h ir
p e r i k a t a n . 13 Namun d e m ik ia n a ta s permohonan p ih a k yang
b e r s a n g k u ta n a ta u s e c a ra ex officio, p e r j a n j i a n te rs e b u t
dapat d in y a t a k a n b a ta l o le h H akim . P em batalann ya b e r la k u
s e ja k sem u la dan p a ra p ih a k d ik e m b a lik a n dalam keadaan
s e m u la , s e p e r t i sebelum p e r j a n j i a n t e r s e b u t d ib u a t .
13 S u b e k ti, o p. c i t . , h a l. 2 0 .
- 16 -

i
Pengakuan hukum a ta u U n dang-undang te rh a d a p p a ra
p ih a k u n tu k m en g a tu r s e n d i r i k e p e n tin g a n m e re k a d a la m s u a t u
p e r ja n jia n , s e c a ra je la s dapat d ite m u k a n d a la m k e te n tu a n
K .U .H . P e r d a ta yang b e r b u n y i s e b a g a i b e r i k u t :
"Semua persetujuan yang dibuat secara sah

berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang
membuatnya".14
D is in i te r lih a t bahwa d e m ik ia n tin g g i p e n g h a rg a a n
yang d ib e r ik a n o le h U ndang-undang, s e h in g g a b u k an s a j a p a ra
p ih a k d ip e rb o le h k a n m e n g a tu r s e n d ir i k e p e n tin g a n d a la m
p e r ja n jia n yang m ereka adakan, te ta p i m e re k a p u n
d ip e rb o le h k a n membuat k e te n tu a n -k e te n tu a n s e n d ir i yan g
menyimpang d a r i p a s a l - p a s a l d a la m Hukum P e r j a n j i a n . Itu la h
sebabnya p a s a l- p a s a l d alam Hukum P e r j a n j i a n s e r in g d is e b u t
s e b a g a i hukum p e le n g k a p , yang a r t i n y a bahwa p a s a l - p a s a l itu
b o le h d is is ih k a n o le h p a ra p ih a k yang membuat p e r ja n jia n
s e k ir a n y a memang m ereka k e h e n d a k i. Dengan d e m ik ia n
k e ik u t s e r t a a n p a s a l-p a s a l d a ri HukumP e r j a n j i a n b a ru
d ip e r lu k a n s e k ir a n y a te rn y a ta bahwa p e r j a n j i a n y an g d ib u a t
p a ra p ih a k tid a k m e n g a tu r s e c a ra le n g k a p . Hal in i k e ra p
t e r j a d i d i d a la m k e g ia t a n s e h a r i - h a r i , k a re n a la z im n y a p a r a
p ih a k c e n d e ru n g h an ya m e n g a tu r yang p o k o k -p o k o k s a ja .
14 K ita b Undang-undang Hukum P e r d a ta , o p. c i t . , p s . 1338 p a r . l .
- 17 -

S e m e n ta ra h a l-h a l la in n y a s e r in g kurang d ia tu r s e c a ra
le n g k a p dan te r p e r in c i di dalam p e r ja n jia n yang m ereka
b u a t, k a re n a b ia s a n y a m ereka cukup mendudukan d ir i pada
k e te n tu a n -k e te n tu a n yang te rm a k tu b dalam p a s a l- p a s a l d a ri
U n d a n g -u n d a n g yang m en gatur mengenai Hukum P e r j a n j i a n .
Sebagai ilu s tr a s i te n ta n g apa yang dim aksud dengan
hukum p e le n g k a p di a ta s , ada b a ik n y a u n tu k d is im a k
k e t e n t u a n K .U .H . P e rd a ta d i bawah i n i :
"Jika pada waktu membuat perjanjian tidak

ditetapkan tentang itu, si pembeli harus membayar
di tempat dan pada waktu dimana penyerahan harus
dilakukan".15
D a ri k e te n tu a n pasal di a ta s je la s te r lih a t bahwa
jik a p e r ja n jia n tid a k m engaturnya, maka p e la k s a n a a n
p e m b a y a ra n a ta s b a ra n g yang d ib e lin y a d ila k u k a n pada saat
b a r a n g d is e r a h k a n . Akan t e t a p i j i k a p e r j a n j i a n yang d ib u a t
m e n g a tu r te n ta n g kapan s a a tn y a d ila k u k a n pem bayaran, maka
k e te n tu a n pasal di a ta s memperbolehkan p a ra p ih a k u n tu k
m e n g a tu r s e n d i r i ^m asalah pem bayaran d a n /a ta u p e n y e ra h a n ,
dan si p e m b e li h a ru s m elaksanakan pem bayarannya sesuai
d e n g a n apa yang t e l a h d it e ta p k a n dalam p e r j a n j i a n .
15 Ibid., ps. 1514.
- 18 -

I
Adanya pengakuan te rh a d a p unsur k e s e p a k a ta n p a ra
p ih a k dan dengan d ib o le h k a n n y a p a ra p ih a k m e m ilih
k e te n tu a n - k e te n tu a n s e n d i r i u n tu k d itu a n g k a n ke d a la m s u a t u
p e r ja n jia n yang d ib u a t , din am akan a t a u d ik e n a l ju g a d en g an
a s a s k o n s e n s u a l a ta u a s as k eb e b a s an b e r k o n t r a k .
Asas konsensual a ta u a sa s k o n s e n s u a l ism e b u k a n la h
b e ra rti acuan yang ru a n g lin g k u p m aknanya hanya te rb a ta s
pada p e n g e r tia n bahwa u n tu k s u a tu p e r ja n jia n d is y a r a tk a n
adanya k e s e p a k a ta n , m e la in k a n sesungguhnya le b ih lu a s d a ri
pada itu y a itu bahwa pada d a s a rn y a s u a tu perjanjian itu
sudah d i l a h i r k a n s e ja k saat t e r c a p a in y a k e s e p a k a ta n . Jadi
dengan k a ta la in , p e r ja n jia n itu d ik a t a k a n s ah a ta u
m e n g ik a t a p a b ila sudah ada k e s e p a k a ta n m en g e n a i h a l-h a l
yang pokok s e h in g g a s e p a n ja n g te la h d is e p a k a ti t id a k la h
d ip e r lu k a n s e s u a tu fo r m a lita s . M e s k ip u n d e m ik ia n , u n tu k
p e r ja n jia n -p e r ja n jia n te rte n tu , ada k a la n y a U n d a n g -u n d a n g
m em berikan p e n g e c u a lia n d a la m a rti u n tu k sa h n y a s u a tu
p e r ja n jia n h a ru s d ib u a t s e c a ra te r tu lis dan d en gan a k ta
N o ta r is , d a n /a t a u d i hadapan p e ja b a t yang b e rw e n a n g s e p e r t i
m is a ln y a p e n ju a la n , p e n g ib a h a n , p e m b a g ia n , pem bebanan a ta u
- 19 -

p e m in d a h ta n g a n a n b a ra n g yang t id a k b e r g e r a k ,16 p e r j a n j i a n
p e r d a m a ia n , dan l a i n - l a i n .
M engenai keempat s y a ra t sahnya s u a tu p e r ja n jia n
s e b a g a im a n a t e l a h dirum uskan dalam P a s a l 1320 d i a t a s , ada
b a ik n y a d i k e t a h u i l e b i h l a n j u t s a tu p e r s a tu .
1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya
Sepakat sebagaim ana yang dimaksud dalam k e te n tu a n
pasal di a ta s a d a la h bahwa kedua subyek hukum yang membuat
p e r ja n jia n h a ru s s e t u ju dan b e rs e p a k a t m engenai h a l-h a l
pokok d a ri p e r ja n jia n yang m ereka b u a t. S es u atu yang
d ik e h e n d a k i o le h s a tu p ih a k h a ru s p u la d ik e h e n d a k i o le h
p ih a k yang la in , dengan k a ta la in m ereka m enghendaki
s e s u a t u yang sama s e c a ra tim b a l b a l i k .
S e la n ju t n y a p e r lu ju g a d ip e r h a t ik a n bahwa k a ta
sepakat h a r u s la h d ib e r ik a n s e c a ra bebas dan s u k a r e la ,
k a re n a m e n u ru t k e te n tu a n yang te rd a p a t dalam K. U. H.
P e rd a ta :
"Tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu

diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya
dengan paksaan atau penipuan".17
16 I b i d . , p a s a l 617.
11 I b i d . , p s . 1321.
- 20 -

Yang dim aksud dengan sepakat yang d ib e r ik a n k a re n a
k e k h ila fa n a ta u k e k e lir u a n , ia la h a p a b ila s a la h s a tu p ih a k
k h ila f te n ta n g h a l-h a l pokok d a r i apa yang d ip e r ja n jik a n ,
a ta u te n ta n g s ifa t-s ifa t yang p e n t in g d a ri b a ra n g yang
m e n ja d i obyek p e r ja n jia n , a ta u p u n m en g en ai o ra n g dengan
s ia p a p e r ja n jia n te rs e b u t d ia d a k a n . Unsur k e k h ila fa n
te rs e b u t m e n ja d i unsur yang cukup p e n t in g k a re n a a p a b ila
o ra n g t e r s e b u t t i d a k k h i l a f , a k a n s a n g a t m u n g kin t i d a k akan
s e p a k a t u n tu k membuat p e r j a n j i a n te rs e b u t.
S a la h s a tu c o n to h m en gen ai unsur p e n ip u a n d a la m
k e te n tu a n Pasal 1321 K .U .H . P e rd a ta te r ja d i a p a b ila s a la h
s a tu p ih a k dengan s e n g a ja m em b erika n k e te ra n g a n -k e te ra n g a n
yang tid a k benar a ta u s u a tu r a n g k a ia n k a ta -k a ta bohong
d is e r ta i k e lic ik a n -k e lic ik a n s e h in g g a p ih a k la in te r b u ju k
u n tu k m em berikan k a ta s e p a k a t.
Sedang yang dim aksud dengan p a k s a a n b i s a d a la m b e n t u k
apapun s e h in g g a dapat ju g a b e ru p a paksaan ro h a n i a ta u
p a k s a a n k e jiw a a n dan bukan h an ya p a k s a a n b ad an a ta u fis ik .
Paksaan te r ja d i jik a s e s e o ra n g m em b erik an k a ta s e p a k a tn y a
k a re n a i a t a k u t pada s u a tu ancam an.
J a d i, o ra n g yang t e la h m em b e rika n k a ta s e p a k a tn y a
k a re n a k e k h ila fa n , paksaan a ta u p e n ip u a n , d a p a t m e n g a ju k a n
- 21 -

p e m b a ta la n a ta s p e r ja n jia n yang d is e p a k a tin y a itu ke
P e n g a d ila n . A p a b ila yang b ersa n g ku ta n dapat m em buktikan
d a liln y a bahwa ia te la h memberi kesepakatan nya itu k a re n a
k e k h ila fa n , p a ksaan a ta u p e n ip u an , maka Hakim dapat
m e m b a ta lk a n p e r j a n j i a n t e r s e b u t .
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
W alaup un Undang-undang t id a k m enyatakan dengan te g a s
m engenai s i a p a - s ia p a yang dianggap cakap u n tu k membuat
p e r ja n jia n a ta u p e r s e tu ju a n , te ta p i K .U .H . P e r d a ta
m e m b e rik a n k r ite r ia te n ta n g o ra n g -o ra n g yang t id a k cakap
m em buat p e r j a n j i a n s e b a g a i b e r i k u t :
"Tidak cakap untuk membuat perjanjian adalah:

1. Orang-orang yang belum dewasa;
2. Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan;
3. Orang-orang perempuan, dalam hal-hal yang
ditetapkan oleh Undang-undang, dan pada umumnya
semua orang kepada Undang-undang telah melarang
membuat persetujuan-persetujuan tertentu."18
Dengan p e n a f s ir a n s e c a ra a contrario, o ra n g -o ra n g
y a n g c a k a p u n tu k membuat p e r j a n j i a n a d a la h o rang yang sudah
dew asa, t id a k d i bawah pengampuan a ta u perempuan (s e p a n ja n g
yang t e la h d it e t a p k a n o le h Undang-undang) .
18 Ibid., ps. 1330.
- 22 -

Namun d e m ik ia n , k r ite r ia k e tig a di a ta s te la h
te r a n u lir k e b e rla k u a n n y a s e ja k d ib e r la k u k a n n y a Undang-
undang nomor 1 ta h u n 1974 k a re n a U n d a n g -u n d a n g te rs e b u t,
s e c a ra te g a s t e la h m en yatakan bahwa kedu du kan su am i is tr i
a d a la h s e ja ja r s e h in g g a keduanya b e rh a k u n tu k m e la k u k a n
p e r b u a ta n hukum, te rm as u k membuat p e r j a n j i a n . 19
3. Suatu hal tertentu
Obyek yang d ip e r ja n jik a n d a la m s u a tu p e r ja n jia n
h a r u s la h m engenai s e s u a tu h a l t e r t e n t u , b a ik s u a tu h a k a ta u
b a ra n g yang cukup je la s dan dapat d ite n tu k a n je n is n y a .
Dalam hubungan i n i K .U .H . P e r d a ta m em b erika n p a n d u a n :
"suatu perjanjian harus mempunyai sebagai

pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan
jenisnya. Tidaklah menjadi halangan bahwa jumlah
barang tidak tentu, asal saja jumlah itu
terkemudian dapat ditentukan jenisnya."20
P e r lu d ita m b a h k a n bahwa s y a ra t k e tig a in i memang
s a n g a t d ip e r lu k a n , k a re n a d a r i s y a ra t in ila h k e la k n a n tin y a
dapat d it e n t u k a n k e w a jib a n - k e w a jib a n m a s in g -m a s in g p ih a k
d a la m p e r ja n jia n jik a te r ja d i s e n g k e ta . M engenai obyek
19 I n d o n e s ia , U ndang-undang t e n t a n g P e r k a w in a n , UU nomor 1 , LN
nomor 12 tahun 1975, p s . 31.
20 I b i d . , p s . 1333.
- 23 -

p e r ja n jia n dim aksud dapat p u la berupa b a ra n g -b a ra n g yang
b a ru akan ada di kem udian h a ri dan belum ada pada w a k tu
p e r ja n jia n d ib u a t.
4. Suatu sebab yang halal
Ruang lin g k u p p e n a fs ir a n asas kebebasan b e r k o n tr a k
ju g a m e lip u ti pemahaman bahwa p a ra p ih a k d ib o le h k a n
m e m p e r ja n jik a n apa s a ja , s e p a n ja n g t id a k b e r te n ta n g a n
dengan hukum a ta u Undang-undang dan p e r ja n jia n te rs e b u t
m e n g ik a t m ereka yang membuatnya s e p e rti s u a tu U ndang-
undang, a ta u dengan k a ta la in dalam p e r j a n j i a n , p a r a p ih a k
d ib o le h k a n u n tu k membuat Undang-undangnya (a tu ra n n y a )
s e n d ir i.
D engan d e m ik ia n , hukum a ta u Undang-undang di dalam
p e rw u ju d a n n y a s e n a n tia s a mengacu pada t u ju a n u n tu k
te r c a p a in y a ta ta te r tib m a s y a ra k a t yang dam ai dan a d il,
o le h sebab i t u s u a tu p e r j a n j i a n yang d i l a h i r k a n d a ri s u a tu
sebab yang p a ls u a ta u te r la r a n g , a d a la h b a t a l demi hukum.
K ehendak U ndang-undang te rs e b u t s e c a ra je la s dapat
d ite m u k a n d a la m K .U .H . P e rd a ta yang b e r b u n y i:
- 24 -

i
"Suatu persetujuan tanpa sebab, atau yang
telah dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau
terlarang, tidak mempunyai kekuatan".21
Namun d e m ik ia n kebebasan b e r k o n t r a k s e b a g a im a n a yang
te la h dikem ukakan di a ta s tid a k b o le h m e la n g g a r s y a ra t-
s y a ra t sahnya p e r ja n jia n s eb ag aim an a te la h d iu r a ik a n
s e b elu m n ya, a n ta ra l a i n adanya s u a tu seb ab y a n g h a l a l , yang
d ija b a r k a n l e b i h l a n j u t s e c a ra a contrario s e b a g a i b e r i k u t :
"Suatu sebab adalah terlarang, apabila

dilarang oleh undang-undang, atau apabila
bertentangan dengan kesusiaan baik atau ketertiban
umum. "22
S e h in g g a , k a la u p u n ada p ih a k te rte n tu yang in g in
memaksakan pemenuhan p re s ta s i d a la m s u a tu p e r ja n jia n
m e la lu i p e n g a d ila n , pad ahal n y a ta -n y a ta p e r ja n jia n te rs e b u t
m e m p e rja n jik a n s u a tu sebab yang t i d a k h a l a l a ta u te r la r a n g ,
maka tid a k han ya perm ohonan pemenuhan p re s ta s i te rs e b u t
a kan d ito la k h a k im , b ah kan h a k im s e c a ra ex officio d a p a t
m em b a ta lk a n p e r j a n j i a n te rs e b u t.
21 I b i d . , p s . 1335
22 I b id . , p s . 1337.
- 25 -

L e b ih la n ju t, s e la in asas kebebasan b e rk o n tra k
s e b a g a im a n a t e l a h d iu r a ik a n d i a ta s , dalam hukum p e r j a n j i a n
d ik e n a l p u la apa yang d is e b u t dengan asas k e p r ib a d ia n ,
y a itu s u a tu asas yang m en gatur te n ta n g p ih a k - p ih a k yang
te rs a n g k u t d a la m p e r ja n jia n . Asas k e p r ib a d ia n in i dapat
d ite m u k a n a ta u d is im p u lk a n d a ri bunyi k e te n tu a n yang
d ir u m u s k a n d a la m b e b e ra p a pasal dalam K .U .H . P e r d a ta ,
d ia n ta r a n y a :
1. " Pada umumnya t a k seo ran g d a p a t m e n g ik a tk a n

d ir i a ta s nama s e n d ir i a ta u m em inta
d it e t a p k a n n y a s u a tu ja n ji d a r ip a d a u n tu k
d i r i n y a s e n d i r i " . 23
2. " P e r s e t u ju a n - p e r s e tu ju a n hanya b e r la k u a n t a r a
p ih a k -p ih a k yan g membuatnya. P e r s e tu ju a n -
p e r s e t u ju a n i t u t id a k d a p a t membawa r u g i kepad a
p ih a k -p ih a k k e tig a ; ta k dapat p ih a k - p ih a k
k e t i g a m endapat m a n fa a t k a re n a n y a , s e l a i n d a la m
h a l y a n g d i a t u r dalam P a s a l 1 3 1 7 " .24
B e rk e n a a n dengan b u n y i k e te n tu a n di a ta s , R. S u b e k t i,
m e m b e rik a n p e n d a p a tn y a a n ta r a l a i n :
" P e r k a ta a n m e n g ik a tk a n d i r i d it u ju k a n pad a
sudut k e w a jib a n - k e w a jib a n , sedangkan p e r k a ta a n
m in t a d i t e t a p k a n s u a tu j a n j i d it u ju k a n pad a s u d u t
h a k - h a k y a n g d ip e r o le h d a r i p e r j a n j i a n i t u . " 25
23 I b i d , , p s . 1315.
24 I b i d . r p s . 1340
25 R. S u b e k ti, op. c i t . , h a l. 2 9 .
- 26 -

i
Berkaitan dengan uraian di atas, jelaslah sudah bahwa
suatu perjanjian hanya melahirkan hak-hak dan kewajiban-
kewajiban antara para pihak yang membuatnya, dan tidak
mempunyai sangkut paut dengan pihak ketiga. Namun demikian
dalam situasi-situasi tertentu, ada kalanya pihak yang
menandatangani suatu perjanjian bukanlah pihak yang
mengikatkan diri dalam perjanjian tersebut. Sebagai contoh
yaitu, penandatanganan suatu perjanjian berdasarkan kuasa.
Dengan diberikannya wewenang berdasarkan suatu surat kuasa,
pemberi kuasa berkewajiban untuk mentaati perjanjian
tersebut walaupun perjanjian tersebut ditandatangani oleh
penerima kuasa.
Memang sesuai kelaziman yang berlaku umum, suatu
perjanjian adalah timbal balik, artinya pihak yang
memperoleh hak dari perjanjian juga akan menerima
kewajiban. Demikian pula sebaliknya, pihak yang memikul
kewajiban juga akan menerima hak yang memang merupakan
kebalikan dari kewajiban yang dibebankan lawannya dalam
perjanjian tersebut.
Namun demikian Buku III K.U.H. Perdata mengenal pula
adanya pengecualian terhadap prinsip umum di atas,
pengecualian mana menyangkut janji untuk pihak ketiga yang
- 27 -

m e ru p a k a n penyim pangan d a ri asas k e p r ib a d ia n sebagaim ana
d iru m u s k a n d a la m Pasal 1315. Adapun penyim pangan a ta u
k e k e c u a lia n te rs e b u t a d a la h yang m enyangkut apa yang
d in a m a k a n p e r ja n jia n g a r a n s i, dimana K .U .H . P e r d a ta
m e n g a tu r bahw a:
"Lagipun diperbolehkan juga untuk meminta

ditetapkannya suatu janji guna kepentingan seorang
pihak ketiga, ~ ".26
S a la h s a tu b e n tu k im p le m e n ta s i p e r ja n jia n je n is in i
la z im d ip r a k t e k k a n dalam d u n ia a s u r a n s i, b a ik dalam b e n tu k
P e r ja n jia n A s u ra n s i K e c e la k a a n P r ib a d i, A s u ra n s i P e n s iu n
a ta u A s u ra n s i J iw a . Dalam p e r ja n jia n te rs e b u t m erupakan
k e la z im a n bahwa p ih a k pengusaha dalam ran g k a m e lin d u n g i
k a ry a w a n n y a d a ri tanggung jaw ab fin a n s ia l yang a k ib a t
tim b u l k a re n a k e c e la k a a n , p e n s iu n d a n /a ta u k e m a tia n ,
m e n y e ra h k a n a t a u m e n g a lih k a n tanggung jaw ab t e r s e b u t kepada
p e r u s a h a a n A s u r a n s i.
Di d a la m s u a tu p o lis a s u ra n s i yang m erupakan
r e a lis a s i d a ri k e s e p a k a ta n p en u tu p a n a s u r a n s i, p ih a k - p ih a k
yang m engadakan p e r ja n jia n a d a la h pengusaha sebagai p ih a k
yang m em pertanggungkan karyaw annya d is e b u t p ih a k
26 K i t a b Undang-undang Hukum P e r d a ta , op. c i t . , p s .1 3 1 6 .
- 28 -

1
te r ta n g g u n g ; p e ru s a h a a n a s u ra n s i sebagai p ih a k yang
menanggung karyaw an d is e b u t penanggung; sedangkan k a ry a w a n
yang d ia s u r a n s ik a n d is e b u t sebagai p ih a k yang
d ip e rta n g g u n g k a n a ta u p ih a k yang m en erim a p e r lin d u n g a n
a s u r a n s i.
D a ri u r a ia n di a ta s te r lih a t bahwa s e k a l ip u n p ih a k -
p ih a k yang la n g s u n g mengadakan p e r ja n jia n a d a la h p ih a k
T e rta n g g u n g (Pengusaha) dan Penanggung (A s u r a n s i), namun
k a re n a p ih a k karyaw an ik u t d ip e r ja n jik a n (d a la m hal in i
d ip e r ta n g g u n g k a n ), maka dalam ra n g k a p e r ja n jia n a s u ra n s i
d im aksud, karyaw an b e rs a n g k u ta n a d a la h te rm a s u k p i h a k d a la m
p e r ja n jia n dan k a re n a n y a ia b e rh a k u n tu k m e n d a p a tk a n
m a n fa a t a s u ra n s i s e k ir a n y a r is ik o yan g d ija m in d a la m
p e r ja n jia n ( p o li s ) menimpa d ir in y a . P ra k te k p e r ja n jia n
s e je n is m en u ru t hukum d ib e n a r k a n , sesuai apa yang te la h
d i a t u r dalam P a s a l 1317 K .U .H . P e rd a ta .
P e r lu d ita m b a h k a n p u la d is in i bahwa s e la in kedua
je n is p e r ja n jia n di a ta s , m a s ih ada b e n tu k la in n y a yang
m em perluas s u a tu p e r ja n jia n h in g g a m e lip u ti a h li w a r is
p ih a k -p ih a k yang membuat s u a tu p e r ja n jia n , k e c u a li a p a b ila
d en g an te g a s d it e t a p k a n a ta u d a ri s ifa t p e r ja n jia n yang
b e r s a n g k u ta n dapat d is im p u lk a n bahwa tid a k d e m ik ia n
- 29 -

m aksudnya. B e n tu k p e r ja n jia n semacam in i dapat d ite m u k a n
d a ri k e t e n t u a n P a s a l 1318 K .U .H . P e rd a ta .
K a r tin i M u lja d i dan Gunawan W id ja ja le b ih la n ju t
m e n g u r a ik a n u n s u r -u n s u r p e r j a n j i a n dengan m enyatakan bahwa:
"Dalam perkembangan doktrin ilmu hukum

dikenal adanya 3 (tiga) unsur dalam perjanjian:
a. Unsur Esensialia;
b. Unsur Naturalia;
c. Unsur Aksidentalia.27
U r a ia n le b ih la n ju t m engenai m asin g -m asin g unsur
p e r ja n jia n te rs e b u t akan d ija b a r k a n le b ih la n ju t di bawah
in i.
1. E s e n s ia lia ,
m e ru p a k a n b a g ia n yang h aru s ada dalam s u a tu
p e r ja n jia n . Dalam p e r ja n jia n b e li, h aru s ada obyek dan
h a rg a . J ik a ob yek d a n /a ta u h a rg a t id a k ada, maka tid a k
m u n g k in ad a p e r ja n ja n . Dengan k a ta la in , u n su r e s e n s ia lia
m e w a k ili k e te n tu a n b e ru p a p r e s ta s i-p r e s ta s i yang w a jib
d ila k u k a n o le h s a la h s a tu a ta u le b ih p ih a k , yang
m e n c e rm in k a n s i f a t d a r i p e r j a n j i a n t e r s e b u t .
27 K a r t in i M u ljad i dan Gunawan W idjaja, P e r i k a t a n y a n g l a h i r d a r i

p e rja n jia n (J a k a r ta : R ajaG rafindo P ersad a, 2 0 0 6 ), h a l. 84.
- 30 -

.i
2. N a tu r a lia ,
a d a la h b a g ia n yang o le h U n d a n g -u n d an g d ite n tu k a n
sebagai p e ra tu ra n -p e ra tu ra n yang b e r s ifa t m e n g a tu r a ta u
m erupakan k a id a h yang te rd a p a t d a la m Buku III K. U. H.
P e r d a ta yang dim asukkan o le h p a ra p ih a k d a la m p e r ja n jia n .
Dengan k a ta la in , unsur n a t u r a lia a d a la h unsur yang p a s ti
ada dalam s u a tu p e r ja n jia n te rte n tu , s e te la h unsur
e s e n s ia lia n y a d ik e t a h u i s e c a ra p a s t i .
3. A k s id e n ta lia ,
y a itu m erupakan b a g ia n - b a g ia n y an g o le h p a ra p ih a k
d ita m b ah k a n dalam p e r s e t u ju a n , d im an a U n d a n g -u n d a n g t id a k
m e n g a tu rn y a . M is a ln y a ju a l b e li rum ah b e s e rta a la t-a la t
rumah ta n g g a . Dengan k a ta la in , unsur a k s id e n ta lia a d a la h
unsur p e le n g k a p d a la m s u a tu p e r ja n jia n , yang m e ru p a k a n
k e te n tu a n - k e te n tu a n yang dapat d ia tu r s e c a ra m e n y im p a n g
o le h p a ra p ih a k , sesuai dengan k eh e n d a k p a ra p ih a k yang
m erupakan p e rs y a ra ta n khusus yang d ite n tu k a n b e rs a m a -s a m a
o le h p a r a p ih a k .
- 31 -

B. KAWASAN PERUMAHAN DAM PEMUKIMAN BERDASARKAN PERATURAN
PERUNDANG-UNDANGAN
P e m e r in ta h m e la k sa n ak a n p e n a ta a n perum ahan dan
pem ukim an d a la m ra n g k a memenuhi hak s e t ia p w a rg a n e g a ra
u n tu k m e n e m p a ti d a n /a t a u m en ik m a ti d a n /a ta u m e m ilik i rumah
yang la y a k d a la m lin g k u n g a n yang s e h a t, aman, s e ra s i dan
te ra tu r, s e b a g a im a n a d ia m a n a tk a n o le h p e r a tu r a n p e ru n d a n g -
undangan yan g b e r l a k u . 28 P e n ataan perumahan dan pemukiman
s e b a g a im a n a d im aksu d d i a ta s b e r t u ju a n u n tu k :
1. m em enuhi k e b u tu h a n rumah sebagai s a la h s a tu k e b u tu h a n
dasar m a n u s ia dalam ra n g k a p e n in g k a ta n dan p e m e ra ta a n
k e s e ja h te r a a n r a k y a t;
2. m ew u ju d kan perum ahan dan pemukiman yang la y a k d a la m
lin g k u n g a n yang s e h a t, aman s e r a s i dan t e r a t u r ;
3. m em b e ri a ra h pad a pertum buhan w ila y a h dan p e rs e b a ra n
p e n d u d u k yang r a s i o n a l ; dan
4. m e n u n ja n g pembangunan d i b id a n g ekonom i, s o s ia l, budaya
d a n b id a n g -b id a n g l a i n n y a . 29
28 I n d o n e s ia , Undang-Undang Perumahan dan Permukiman, UU No. 4

tah u n 1 9 9 2 , TLN No. 4 3 6 9 , p s . 5 .
29 JJbid. , p s . 4 .
~ 32 -

i
U r a ia n le b ih la n ju t a ta s p e n a ta a n dan p e n g e lo la a n
perum ahan dan pemukiman t e r s e b u t m en y a ta k a n bahwa k e g ia ta n
p e n a ta a n dan p e n g e lo la a n perum ahan dan pem ukim an y an g
d ila k s a n a k a n o le h p e m e rin ta h d ila k s a n a k a n d a la m b e b e ra p a
b e n tu k , a n ta ra la in ;
1. m e n y e le n g g a ra k a n pembangunan perum ahan u n tu k m em enuhi
k e b u tu h a n k h u s u s ;30
2. m ela k u k an p e n d a ta a n rumah u n tu k m enyusun k e b ija k s a n a a n
d i b id a n g perum ahan dan p e rm u k im a n ;31
3. m elaku kan p e n g e n d a lia n a ta s h a rg a sewa rum ah yang
d ib an g u n dengan m em peroleh kemudahan d a r i p e m e r i n t a h ; 32
4. m e n g e lo la kawasan s ia p bangun dem i m ew ujudkan ka w asan
perm ukim an u n tu k memenuhi k e b u tu h a n p e rm u kim an bagi
m a s y a r a k a t. 33
Sedangkan pembangunan kaw asan pem ukim an s k a la besar
yang te r e n c a n a s e c a ra m e n y e lu ru h dan te rp a d u o le h
p e m e rin ta h d i t u j u k a n u n tu k :
30 I b i d . , p s . 9.
31 I b i d . , p s . 11.
32 I b i d . , p s . 13.
I b i d . , p s . 18, 19 dan 2 0 .
- 33 -

1. m e n c ip ta k a n kawasan pemukiman yang te rs u s u n a ta s
s a t u a n - s a t u a n pemukiman; dan
2. m e n g in te g r a s ik a n s e c a ra te rp a d u dan m en in g k a tk a n
k u a lita s lin g k u n g a n perumahan yang t e la h ada d i dalam
a t a u d i s e k i t a r n y a . 34
T u ju a n a k h ir yang in g in d ic a p a i o le h a tu ra n -a tu ra n
te rs e b u t di a ta s a d a la h u n tu k membantu m as y a ra k a t d alam
m em enuhi s a la h s a tu kebutuhan d as arn y a, y a itu keb u tu h an
akan p eru m ah an yang la y a k dalam lin g k u n g a n yang s e h a t,
aman, s e ra s i dan t e r a t u r , k a ren a ta n p a bantuan p e m e rin ta h ,
akan sangat s u lit bagi s eb a g ia n golongan m asyarakat u n tu k
m em enuhi k e b u tu h a n te rs e b u t, m engingat harga ta n a h te m p a t
di mana rum ah d id ir ik a n s e t ia p tahunnya te r u s m e n in g k a t
d ik a r e n a k a n p ertu m b u h an ju m la h penduduk yang sem akin p e s a t .
Namun d e m ik ia n , pada p ra k te k n y a , k a re n a adanya
k e te rb a ta s a n kemampuan p e m e rin ta h u n tu k m elaksan akan
s e n d ir i upaya pemenuhan kebutuhan perumahan dan pemukiman
bagi m as y a ra k at lu a s , Undang-undang m em berikan kesem patan
kepada badan usah a m ilik n e g a ra ("BUMN") d a n /a ta u badan
la in n y a yan g d ib e n t u k o le h p e m e rin ta h u n tu k m elaksan akan
34 I b i d . , p s . 18 .
- 34 -

tu g a s t e r s e b u t . 35 S e la n ju t n y a , BUMN d a n /a t a u badan la in
te rs e b u t dapat p u la b e k e r ja sama dengan BUMN la in , badan
usah a m i l i k d a e ra h ("BUMD"), k o p e r a s i dan b a d a n -b a d a n u s a h a
s w a s ta di b id a n g p e ru m a h a n .36 Guna m en un jang p e la k s a n a a n
d a ri undang-undang dan k a re n a p e m e r in ta h den gan s e g a la
k e te r b a ta s a n n y a t i d a k d a p a t u n tu k m ew ujudkan am an at u n d a n g -
undang in i, p e ra n a n s w a s ta , dalam hal in i p e ru s a h a a n di
b id a n g pembangunan perum ahan, d ib e r ik a n k e s e m p a ta n yang
s e lu a s - lu a s n y a , selam a tid a k b e rte n ta n g a n den gan p e ra tu ra n
p eru n d an g -u n d an g an yang b e r la k u , u n tu k tu ru t s e rta
m ela k s a n a k a n am anat u n dan g-un dan g, s e h in g g a p e m e r in t a h
b e r t in d a k hanya dalam k a p a s ita s n y a d a la m h a l m em bina d a la m
b e n tu k pengaw asan. H arap an a k h i r yang i n g i n d ic a p a i dengan
adanya k e te n tu a n k e rja s a m a in i a d a la h bahwa k e b u tu h a n akan
perum ahan dan pemukiman bagi s e lu r u h la p is a n m a s y a ra k a t
akan dapat le b ih cepat te rp e n u h i s e h in g g a akan s e m a k in
s e d i k i t ju m la h a n g g o ta m a s y a ra k a t yang t i d a k d a p a t m e m ilik i
ru m a h /te m p a t t i n g g a l s e n d i r i .
35 I b i d . , p s . 20 a y a t ( 2 ) .
36 I b i d . , p s . 20 a y a t ( 4 ) .
- 35 -

C. JUAL BELI TANAH KAVELING DI KAWASAN PERUMAHAN
Undang-undang mensyaratkan beberapa ketentuan pokok
sebelum seseorang atau suatu badan usaha melaksanakan
pembangunan rumah atau perumahan, yaitu:
1. Mengikuti persyaratan teknis, ekologis dan
administratif.
2. Melakukan pemantauan lingkungan yang terkena dampak
berdasarkan rencana pemantauan lingkungan.
3. Melakukan pengelolaan lingkungan berdasarkan rencana
pengelolaan lingkungan.37
Selain persyaratan di atas, khusus bagi badan usaha
di bidang perumahan yang akan melaksanakan pembangunan
lingkungan siap bangun wajib memenuhi persyaratan tambahan
sebagai berikut:
1. Melakukan pematangan tanah, penataan penggunaan tanah,
penataan penguasaan tanah, penataan pemilikan tanah
dalam rangka penyediaan kavling tanah matang;
2. Membangun jaringan prasarana lingkungan mendahului
kegiatan membangun rumah, memelihara dan mengelolanya
sampai dengan pengesahan dan penyerahannya kepada
pemerintah daerah;
37 Ibid., p s . 7 ayat (1).
- 36 -

3. Mengkoordinasi penyelenggaraanpenyediaan utilitas
umum;
4. Membantu m a s y a ra k a t p e m ilik ta n a h yan g tid a k
b e r k e in g in a n m ele p a ska n h a k a t a s ta n a h d i d a la m a t a u di
s e k it a r n y a dalam m elaku kan k o n s o lid a s i ta n a h ;
5. M e la k u k a n p e n g h ija u a n lin g k u n g a n ;
6. M e n yed iakan ta n a h u n tu k s a ra n a lin g k u n g a n ;
7. Membangun rum ah. 38
Khusus m engenai s y a ra t No. 7 di a t a s , U n d a n g -u n d a n g
m em pertegas k e m b a li k e w a jib a n p e ru s a h a a n yan g b e rg e ra k di
b id a n g perumahan akan k e w a jib a n n y a u n tu k membangun ru m a h .
Penegasan t e r s e b u t te rc a n tu m d ala m P a s a l 26 m e n y e b u tk a n :
1. Badan usah a d i b id a n g pembangunan p e ru m a h a n

yan g membangun lin g k u n g a n s ia p bangun d i l a r a n g
m e n ju a l k a v e lin g ta n a h m atang ta n p a ru m ah .
2. Dengan m ero p erh atikan k e te n tu a n P a s a l 24 [syarat
tambahan bagi perusahaan di bidang pembangunan
perumahan sebagaimana diuraikan di atas ] ,
s e s u a i dengan k e b u tu h a n s e te m p a t, b a d a n u s a h a
d i b id a n g pembangunan perum ahan y a n g membangun
lin g k u n g a n s ia p bangun d a p a t m e ju a l k a v e l i n g
ta n a h m atang u k u ra n k e c i l dan s e d a n g ta n p a
rum ah.
3. K a v e lin g ta n a h m atang u k u ra n k e c i l , se d a n g d an
b e s a r h a s i l k o n s o lid a s i ta n a h m i l i k m a s y a r a k a t
d a p a t d i p e r j u a l b e l i k a n ta n p a ru m a h .39
38 I b i d . , p s . 2 4 .
39 I b i d . , p s . 2 6 .
- 37 -

Ketentuan-ketentuan tersebut di atas merupakan
suatu aturan yang dengan tegas dan jelas melarang setiap
dan seluruh badan usaha di bidang pembangunan perumahan
untuk menjual atau mengalihkan bidang-bidang tanah yang
dimilikinya sebelum ada bangunan di atas bidang-bidang
tanah tersebut. Namun demikian, terdapat sedikit kekurangan
pada peraturan tersebut karena tidak adanya definisi yang
jelas mengenai kriteria 'ukuran kecil' atau 'ukuran sedang'
sebagaimana diuraikan di atas. Hal ini yang dapat
menyebabkan kerancuan karena perusahaan-perusahaan di
bidang pembangunan perumahan dapat secara subyektif
menentukan sendiri ukuran tanah yang dapat dikategorikan
sebagai 'kaveling matang ukuran kecil atau sedang' .
Bagi setiap pelanggaran atas larangan-larangan
sebagaimana telah diuraikan di atas, Undang-undang telah
menyiapkan ancaman-ancaman pidana sebagai berikut:
1. Setiap orang atau badan dengan sengaja melanggar
ketentuan Pasal 26 ayat (1), dapat dipidana dengan
pidana penjara selama-lamanya 10 (sepuluh) tahun
- 38 -

dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 100.000.000,-
(seratus juta Rupiah).40
2. Setiap badan karena kelalaiannya mengakibatkan
pelanggaran atas Pasal 26 ayat (1), dapat dipidana
dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun
dan/atau denda setinggi-tingginya Rp. 100.000.000,-
(seratus juta Rupiah ). 41
D. TATA CARA JUAL BELI TANAH MENURUT PERATURAN PERUNDANG-
UNDANGAN YANG BERLAKU DI BIDANG PERTANAHAN.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah N o . 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,
Pejabat Pembuat Akta Tanah ("PPAT") memiliki tugas pokok,
antara lain, melakukan pembuatan akta sebagai bukti telah
dilakukannya bukti telah dilakukannya perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun ("HMSRS") . Sedangkan salah satu bentuk
40 Ibid. r ps. 36 ayat (1).
41 Ibid., ps. 36 ayat (3).
- 39 -

perbuatan hukum tertentu sebagaimana disebutkan di atas
adalah jual beli.4-
Lebih lanjut, PPAT wajib menyampaikan akta PPAT
beserta dokumen-dokumen pendukung lainnya ke Kantor
Pertanahan setempat untuk keperluan pendaftaran peralihan
hak selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak
ditandatanganinya akta yang bersangkutan.43
Dengan asumsi bahwa bidang-bidang tanah yang dimiliki
oleh suatu perusahaan pengembang sudah merupakan tanah yang
memiliki nomor hak (bersertipikat), PPAT wajib menyampaikan
dokumen-dokumen sebagai berikut untuJc keperluan p e n d a f t a r a n
tanah pada Kantor Pertanahan setempat:
1. Surat Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak yang
ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya.
2. Surat Kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang
mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak
bukan penerima hak.
3. Akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang
bersangkutan yang dibuat oleh PPAT yang pada waktu
42 Indonesia, Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan

Pejabat Pembuat Akta Tanah, PP No. 37, LN No. 52, Tahun 1998, TLN N o .
3746, p s . 2.
Indonesia, Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah, PP

No. 24 , LN No. 59, Tahun 1997, TLN No. 3696, ps. 40.
- 40 -

pem buatan a k ta m asih m e n ja b a t dan yan g d a e ra h
k e r ja n y a m e l i p u t i l e t a k ta n a h yang b e r s a n g k u t a n .
4. B u k ti i d e n t i t a s p ih a k yang m e n g a lih k a n h a k .
5. B u k ti i d e n t i t a s p e n e rim a h a k .
6. S e r t i p i k a t hak a ta s ta n a h a ta u HMSRS yan g d i a l i h k a n .
7. Iz in pem indahan h ak seb ag aim an a d im ak su d d a la m Pasal
98 ayat (2) [ J z in pemindahan atas HMSRS yang di
dalam sertipikatnya mensyaratkan adanya izin dari
instansi yang berwenang atau pemindahan hak pakai
atas tanah negara] .
8. B u k ti p e lu n a s a n pem bayaran Bea P e r o le h a n H ak a ta s
Tanah dan Bangunan ( wB P H T b ").
9. B u k t i p e lu n a s a n pem bayaran P a ja k P e n g h a s ila n
("PPh") , 44
PPAT m en o lak u n tu k membuat a k ta jik a a ta s s u a tu
b id a n g ta n a h yang sudah t e r d a f t a r (b e r s e r tip ik a t) a ta u a ta s
HMSRS, PPAT t e r s e b u t tid a k m enerim a s e r tip ik a t a s li hak
yang b e rs a n g k u ta n a ta u s e r tip ik a t yang d is e r a h k a n tid a k
s e s u a i dengan d a f t a r - d a f t a r yang ada d i K a n to r P e rta n a h a n .
44 Badan Pertanahan N a s io n a l, K e p u tu sa n M e n te r i N e g a ra
A g r a r ia /K e p a la Badan P erta n a h a n N a s io n a l t e n t a n g K e te n tu a n P e la k s a n a a n
P e r a tu r a n P e m e rin ta h No. 24 Tahun 1997 t e n t a n g P e n d a fta r a n T a n a h ,
Kepmen A g r a r ia No. 3 Tahun 1997, p s . 103.
- 41 -

Hal ini dimaksudkan agar PPAT sebagai pelaksana pendaftaran
tanah adalah seorang pejabat yang di pundaknya teremban
tugas sebagai pejabat yang dapat dipercaya untuk melakukan
suatu transaksi yang berhubungan dengan bidang-bidang
tanah.
E. PERJANJIAN JUAL BELI KAVELING TANAH MATANG TANPA RUMAH
YANG DILAKUKAN OLEH PT. X SEBAGAI SUATU PERUSAHAAN DI
BIDANG PEMBANGUNAN PERUMAHAN
Kembali pada ketentuan Pasal 26 ayat (1) dan (2) dari
Undang-undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman, kita dapat melihat bahwa terdapat larangan yang
kurang tegas mengenai penjualan kaveling tanpa rumah oleh
perusahaan di bidang pembangunan perumahan. Hal ini
disebabkan karena walaupun ayat (1) dengan tegas melarang
penjualan kaveling tanah matang tanpa rumah oleh suatu
perusahaan di bidang pembangunan perumahan, ayat (2) dari
pasal tersebut memperbolehkan penjualan kaveling tanah
matang ukuran kecil maupun sedang tanpa rumah oleh
perusahaan di bidang pembangunan perumahan. Yang lebih
memperparah kondisi tersebut adalah tidak adanya parameter
45 Indonesia, PP No. 24/97, op. cit., ps. 39 dan penjelasannya.
- 42 -

yang te g a s u n tu k m enentukan u k u ra n s u a tu b id a n g ta n a h
a d a la h 'k a v e l i n g k e c il' maupun 'k a v e l i n g s e d a n g '. Hal
in ila h yang s e d ik it ban yak dapat m em pengaruhi penegakan
p e ra tu ra n t e r s e b u t w alaupun p e la n g g a ra n te rh a d a p k e te n tu a n
P a s a l 26 a y a t (1) d a n /a ta u (2) d a p a t d ik e n a i s a n k s i p id a n a
p e n ja r a , kurungan d a n /a ta u denda sesuai dengan p e ra tu ra n
p eru n d an g -u n d an g an yang b e r la k u .
H al i n i p u la la h yang membuat PT. X s e la k u p e ru s a h a a n
di b id a n g pembangunan perum ahan di kawasan J a k a rta B a ra t
m elaku kan p e n ju a la n a ta s k a v e lin g m atang ta n p a rum ah k e p a d a
konsumen s e c a ra bawah t a n g a n .46
Pada k e n y a ta a n s e b e n a rn y a , a lu r tra n s a k s i ju a l b e li
ta n a h yang t e r j a d i dan a l u r a k ta ju a l b e li yang d ila k u k a n
o le h p a ra p ih a k yang t e r l i b a t a d a la h s e b a g a i b e r i k u t :
Sedangkan b e rd a s a rk a n A k ta Jual B e li, yan g m e ru p a k a n
b u k t i m u tla k a ta s t e r j a d i n y a s u a tu t r a n s a k s i j u a l b e l i a ta s
46 Wawancara dengan Kepala D i v i s i L eg a l PT. X t a n g g a l 25 J a n u a r i

2007 d i J a k a r ta .
- 43 -

t a n a h d an bangu nan , t r a n s a k s i j u a l b e l i yang t e r j a d i a d a la h
se b a g a i b e r ik u t:
D a ri gam bar di a ta s je la s te r lih a t bahwa dalam
k e n y a ta a n s e b e n a rn y a , te rd a p a t 3 (tig a ) k a li p e r is tiw a
h u k u m /t r a n s a k s i p e n g a lih a n hak (ju a l b e li) a ta s ta n a h ,
y a itu ( i) p e n g a lih a n d a ri PT. X kepada Tuan A, (i i )
p e n g a lih a n d a ri Tuan A kepada Tuan B, dan (iii) p e n g a lih a n
d a ri T u an B kepad a Tuan C . Namun t e r n y a t a , a k ta j u a l b e l i
a ta s ta n a h dan bangunan yang d ib u a t d a ri k e t ig a p e r i s t i w a
te rs e b u t hanya ada s a tu , y a itu a k ta ju a l b e li a ta s ta n a h
dan bangunan a n ta ra PT. X dan Tuan C, sem entara t i d a k ada
a k ta -a k ta ju a l b e li di hadapan PPAT yang d ib u a t sebagai
p e r w u ju d a n tr a n s a k s i-tr a n s a k s i, b a ik a n ta r a PT. X dan Tuan
A, T u a n A d an Tuan B d a n /a ta u Tuan B dan Tuan C.
D alam s t u d i kasus yang d ila k u k a n o le h p e n u lis , dengan
d id u k u n g o le h dokumen-dokumen yang d it e r im a s e rta h a s il
w a w a n c a ra dengan n a ra sum ber, d id a p a t i bahwa te rd a p a t
b e b e ra p a t r a n s a k s i p e n g a lih a n (ju a l b e li) ta n a h sebagaim ana
d i u r a i k a n d i bawah i n i :
- 44 -

1. Tahap 1 (J u a l B e li a n ta ra PT. X dan Tuan A) (dokumen
terlampir dalam Lampiran Tesis ini)
Dalam ta h a p in i, tra n s a k s i ju a l b e li yang te r ja d i
a n ta ra PT. X (s e b a g a i p e n ju a l) dan Tuan A (s e b a g a i
p e m b e li) hanya d itu a n g k a n d alam s u a tu dokumen baw ah
ta n g a n dengan ju d u l S u ra t P e r ja n jia n P e n g ik a t a n Tanah
s e rta Bangunan di X (" P e r ja n jia n I" ). P e r ja n jia n I
d it a n d a ta n g a n i o le h PT. X dan Tuan A d i a ta s kop s u ra t
PT. X. Dalam P e r j a n j i a n I d it e n t u k a n bahwa p e la k s a n a a n
ju a l b e li akan d ila k u k a n a p a b il a s y a ra t-s y a ra t u n tu k
m elakukan s u a tu ju a l b e li te rs e b u t t e la h te r p e n u h i,
y a itu :
a. H arga tra n s a k s i sebag aim ana yang t e la h d is e p a k a ti
o le h kedua b e la h p ih a k sudah dapat d ilu n a s i o le h
Tuan A s e b a g a i p e m b e li;
b. Tuan A t e l a h m e n d ir ik a n bangunan d i a ta s obyek j u a l
b e li te rs e b u t a ta s beb an dan ta n g g u n g a n Tuan A
s e n d ir i, s e la m b a t-la m b a tn y a d a la m ja n g k a w a k tu 36
( t i g a p u lu h enam) b u la n s e ja k ta n g g a l P e r ja n jia n I,
dengan d e m ik ia n , PT. X te r le p a s d a ri k e w a jib a n
pembangunan rumah d i a ta s o b yek j u a l b e l i te rs e b u t;
- 45 -

c. PT. X telah membayar PPh untuk Penjual dan Pembeli
telah membayar BPHTb; dan
d. Para pihak telah siap untuk melakukan transaksi
jual beli di hadapan PPAT sebagai pejabat yang
berwenang untuk menyelenggarakan suatu transaksi
jual beli atas tanah dan bangunan.
Dalam Perjanjian I juga telah disepakati bahwa Tuan A,
sebagai pembeli, dapat mengalihkan hak dan tanggung
jawab atas obyek perjanjian setelah mendapatkan izin
tertulis dari PT. X, sebagai penjual setelah PT. X
menerima 'biaya administrasi pengalihan' dari Tuan A.
2. Tahap 2 (Jual Beli antara Tuan A dan Tuan B) (dokumen
Dalam tahap ini, transaksi jual beli yang terjadi
antara Tuan A (sebagai penjual) dan Tuan B (sebagai
pembeli) hanya dituangkan dalam suatu dokumen bawah
tangan dengan judul Surat Pernyataan dan Persetujuan
("Perjanjian II"). Perjanjian II ditandatangani di atas
kop surat PT. X serta ditandatangani juga oleh
perwakilan PT. X sebagai pihak yang mengetahui dan
menyetujui transaksi atas obyek yang sama dengan obyek
Perjanjian I sebagaimana yang diuraikan dalam
- 46 -

Perjanjian II. Dalam Perjanjian II juga disebutkan
bahwa kewajiban pembayaran Tuan A berdasarkan
Perjanjian I telah diselesaikan sebelum tanggal
Perjanjian II. Berdasarkan Perjanjian II, Tuan A
menyatakan setuju bahwa kaveling tanah matang yang
menjadi obyek Perjanjian II akan dirubah menjadi atas
nama Tuan B, sedangkan Tuan B setuju untuk melaksanakan
kewajiban-kewajiban sebagaimana telah diatur dalam
Perjanjian I, termasuk kewajiban Tuan B untuk membayar
biaya administrasi pengalihan sebelum Tuan B dapat
mengalihkan haknya berdasarkan Perjanjian II ini.
3. Tahap 3^ (Jual Beli antara Tuan B dan Tuan C) (dokumen
antara Tuan B (sebagai penjual) dan Tuan C (sebagai
pembeli) hanya dituangkan dalam suatu dokumen bawah
tangan dengan judul Surat Pengalihan Hak atas Tanah
("Perjanjian III") . Perjanjian III juga ditandatangani
di atas kop surat PT. X serta ditandatangani juga oleh
perwakilan PT. X sebagai pihak yang mengetahui dan
menyetujui transaksi atas obyek yang sama dengan obyek
Perjanjian I dan Perjanjian II sebagaimana yang
- 47 -

diuraikan dalam Perjanjian III. Dalam Perjanjian III
juga disebutkan bahwa kewajiban pembayaran Tuan B
berdasarkan Perjanjian II telah diselesaikan sebelum
tanggal Perjanjian III. Berdasarkan Perjanjian III, Tuan
B menyatakan setuju untuk mengalihkan kaveling tanah
matang yang menjadi obyek Perjanjian III kepada Tuan C,
sedangkan Tuan C setuju untuk terikat dengan serta
melaksanakan kewajiban-kewajiban sebagaimana telah
diatur dalam Perjanjian I, termasuk kewajiban Tuan C
untuk membayar biaya administrasi pengalihan sebelum
Tuan C dapat mengalihkan haknya berdasarkan Perjanjian
III ini.
4. Tahap _4 (Jual Beli antara PT. X dan Tuan C) (dokumen
langsung antara PT. X (sebagai penjual) dan Tuan C
(sebagai pembeli) serta dituangkan dalam suatu Akta
Jual Beli di hadapan PPAT sebagai pejabat yang
berwenang ("Akta IV") dengan nilai transaksi jual beli
adalah harga yang sama dengan nilai transaksi pada
Perjanjian I serta dengan pembayaran pajak, baik BPHTb
- 48 -

maupun PPh, s e s u a i dengan n i l a i NJOP pad a ta h u n sesuai
dengan ta n g g a l A k ta I V .
F. ANALISA KASUS
Sebagaim ana d ik e t a h u i b ersam a, badai k r is is m o n e te r
yang m elanda bangsa In d o n e s ia s e ja k ta h u n 1 998 b e lu m
sepenuhnya b e r a k h i r . K o n d is i ekonom i bangsa In d o n e s ia yang
te rp u ru k , te ru ta m a sebagai a k ib a t m elem ahnya n ila i tu k a r
R u p ia h te rh a d a p D o l l a r A m e rik a S e r ik a t, m e n im b u lk a n k r is is
m u lti s e k to r yang sangat memukul p e re k o n o m ia n In d o n e s ia .
S a la h s a tu a k ib a t k r is is te rs e b u t a d a la h m elem ahnya daya
b e li s e b a g ia n b e s a r ra k y a t In d o n e s ia yang d is e b a b k a n o le h
n a ik n y a h a r g a -h a r g a bahan k e b u tu h a n p o ko k di p a s a ra n .
Melemahnya daya b e li in i p u la yang m enyebabkan s e k to r
perum ahan dan pemukiman ju g a m en galam i p u k u la n yang cukup
t e la k k a re n a m enurunnya volum e p e n ju a la n rumah di ta n a h
a ir , t i d a k hanya rum ah-rum ah k e la s a t a s , bahkan p e ru s a h a a n -
p e ru s a h a a n di b id a n g pembangunan p eru m ah an yang
m e n g k o n s e n tra s ik a n p ro d u k usah an ya pada s e k to r Rumah
S e d erh an a ("RS") dan Rumah Sangat S ed erh an a ("RSS") ju g a
m engalam i p u k u la n yang t i d a k k a la h h e b a tn y a .
- 49 -

Transaksi-transaksi jual beli di bawah tangan,
sebagaimana diuraikan dalam Perjanjian I, pada awalnya
dilakukan oleh perusahaan-perusahaan di bidang pembangunan
perumahan sebagai salah satu jalan keluar untuk
meminimalkan dampak krisis multi sektor di atas sebagai
upaya menghindari kerugian usaha sebagai akibat menurunnya
volume penjualan rumah. Dengan adanya metode penjualan
tanah saja, perusahaan mengharapkan agar setidaknya modal
yang telah dikeluarkan untuk pembelian tanah dari pemilik
sebelumnya tidak perlu menjadi modal mati akibat
terciptanya lallJH t-iûr yang tidak mampu dijual perusahaan.
Ternyata dalam kenyataannya di konztsuman
(dalam studi kasus penulis adalah Tuan A dan Tuan B)
terkadang dalam waktu yang telah ditentukan tidak juga bisa
mendirikan bangunan di atas kaveling tanah matang tersebut
karena justru konsumen tersebut mengalami kesulitan
keuangan yang cukup parah, bahkan sampai mengakibatkan
kaveling tanah matang yang telah dibelinya terpaksa harus
dijual kepada konsumen lain (Tuan B, melalui Perjanjian II,
yang kemudian menjualnya kembali kepada Tuan C melalui
Perjanjian III).
- 50 -

S e la in itu , tid a k s e d ik it p u la p e ru s a h a a n di b id a n g
pembangunan perum ahan yang m ela ku kan p e n ju a la n k a v e lin g
m atang dalam kawasan yang sedang d ik em b an g kan n ya d em i
t u ju a n s p e k u la s i sem ata. H al in i dapat d ib u k t i k a n dengan
adanya k e te n tu a n pem bayaran 'b ia y a a d m i n i s t r a s i p e n g a lih a n '
u n tu k s e tia p p e n g a lih a n hak a ta s ta n a h d a ri konsumen yang
s a tu ke konsumen la i n n y a . Sedangkan tid a k ju g a te rtu tu p
kem ungkinan bahwa t e r n y a t a Tuan A d a n /a t a u Tuan B t e r n y a t a
ju g a a d a la h s p e k u la n ta n a h yang b e ru s a h a m e m a n fa a tk a n dan
m engam bil keuntungan d a ri tra n s a k s i te rs e b u t, te ru ta m a
m en g in g a t h a rg a ta n a h dan bangunan d i b e b e ra p a kaw as an di
J a k a r ta dapat m e n in g k a t sam pai le b ih d a ri 100% (s e ra tu s
p e rs e n ) hanya dalam h itu n g a n b u la n s a j a .
D a ri s is i hukum p e rta n a h a n In d o n e s ia , d a ri u ru ta n
p e n g a lih a n sebagaim ana d iu r a ik a n o le h P e r ja n jia n I,
P e r ja n jia n II, P e r ja n jia n III dan A k ta IV , dapat te r lih a t
s e c a ra gam blang bahwa sudah t e r j a d i b e b e ra p a k a l i p e r i s t i w a
j u a l b e l i a ta s k a v e lin g m atang d alam w ila y a h p eru m a h a n y a n g
d ila k u k a n o le h b e b e ra p a konsumen b e rtu ru t-tu ru t, bahkan
dengan p e r s e tu ju a n p e ru s a h a a n pengembang kaw asan te rs e b u t,
u n tu k obyek ta n a h yang sama, dan s e lu r u h tra n s a k s i
- 51 -

tersebut, kecuali transaksi yang diuraikan dalam Akta IV,
dibuat secara bawah tangan.
Pertanyaan yang timbul dari transaksi-transaksi
tersebut adalah apakah suatu peralihan hak untuk benda
tidak bergerak yang dilakukan oleh para pihak dengan
perjanjian bawah tangan dapat mengikat para pihak tersebut?
Jawabannya adalah tidak. Hal ini disebabkan karena K.U.H.
Perdata telah dengan tegas menyatakan bahwa untuk melakukan
perbuatan hukum atas benda tidak bergerak, perbuatan
tersebut harus dituangkan dalam bentuk akta otentik, dengan
ancaman batal demi hukum bagi setiap pelanggaran atas
ketentuan tersebut.^7 Lebih lanjut, K.U.H. Perdata sendiri
telah pula memberikan mengenai definisi yang sangat jelas
mengenai akta otentik, yaitu:
"Suatu akta otentik ialah suatu akta yang di dalam

bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat
oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang
berkuasa untuk itu di tempat di mana akta
dibuatnya . "
Lebih jauh lagi, apabila perjanjian-perjanjian
sebagaimana yang dibahas dalam tesis ini adalah perbuatan-
perbuatan hukum jual beli atas tanah dengan perjanjian
bawah tangan, yang dapat menyebabkan perjanjian-perjanjian
47 Indonesia, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, op. cit. , ps. 617.
- 52 -

te rs e b u t m e n ja d i b a ta l dem i hukum, p ih a k yang p a lin g
d iu n tu n g k a n a d a la h P T . X , k a re n a a p a b ila ancaman k e b a t a l a n
m e n ja d i k e n y a ta a n d a n /a ta u d ip u tu s k a n o le h m a je lis h a k im
yang m em eriksa p e r k a r a in i, maka obyek ju a l b e li te rs e b u t
m e n ja d i akan k e m b a li m e n ja d i m i l i k PT. X, se d a n g k a n n ila i
t r a n s a k s i yang w a jib d ik e m b a lik a n o le h PT. X k ep ad a T u a n A
h a n y a la h sebesar n ila i ta n a h p ad a saat P e r ja n jia n I
d it a n d a t a n g a n i, padahal a d a la h sangat besar k e m u n g k in a n
bahwa n ila i ta n a h p ad a saat b a t a ln y a P e r ja n jia n I sudah
sangat ja u h m e n in g k a t jik a d ib a n d in g k a n d en gan pada saat
P e r j a n j i a n I d it a n d a t a n g a n i.
D a ri s is i p e ra tu ra n p e ru n d a n g -u n d a n g a n yang m e n g ik a t
b ag i p ro fe s i PPAT, P e r a tu r a n P e m e rin ta h N o . 24 ta h u n 1997
te n ta n g P e n d a fta r a n Tanah m en ye b u tk an bahw a PPAT
b e rta n g g u n g jaw ab u n tu k m encocokan d a ta dan m e m e rik s a
s y a ra t-s y a ra t u n tu k sahnya s u a tu p e r b u a ta n hukum . S e ir in g
dengan s e rin g n y a k e g ia t a n p e n ju a la n k a v e lin g ta n a h m a ta n g
yang d ila k u k a n o le h p e ru s a h a a n di b id a n g pem ban gu nan
perum ahan, akan te r c ip ta s u a tu k o n d is i d im an a p e ru s a h a a n
h an ya m e n g e ja r keun tu ng an sem ata ta n p a m e m p e rh a tik a n a m a n a t
d a r i U ndang-undang dan s y a r a t - s y a r a t yang h a r u s d ip e n u h in y a
p ad a saat d ib e r ik a n n y a iz in p r in s ip d a n /a t a u iz in lo k a s i
- 53 -

u n tu k k e g i a t a n pembangunan kawasan perumahan dan pem ukim an.
D engan k a t a la in , p e ru s a h a a n hanya s ek ed ar m en c a ri uang dan
c e n d e ru n g akan m en g ab aikan tu g a s dan k e w a jib a n n y a u n tu k
m e n y ia p k a n s a ra n a perum ahan yang b a ik te rh a d a p m a s y a ra k a t.
H al in i p u la la h yang dapat memperlambat k e g ia t a n
pem bangunan kaw asan perum ahan dan pemukiman yang se h a ru s n y a
d ila k u k a n o le h p e ru s a h a a n yang pada a k h irn y a berm u ara pada
la m b a tn y a u p a y a pemenuhan kebu tu han akan s u a tu rumah s e c a ra
c e p a t, m u rah dan b a i k .
J ik a PT. X a d a la h s u a tu perusahaan yang ta a t pada
k e te n tu a n p e ra tu ra n perundang-undangan yang b e r la k u ,
p e la k s a n a a n hukum yang s e m e s tin y a d ila k u k a n o le h P T. X
b e r k a ita n d en gan p e n ju a la n k a v e lin g ta n a h m atang ta n p a
rum ah s e h a ru s n y a d is e s u a ik a n dengan k e te n tu a n Pasal 26
a y a t (1 ) UU Perum ahan dan Permukiman yang m enyatakan bahwa
u n tu k p e rb u a ta n hukum p e r a lih a n hak h a ru s d ib u a t s e c a ra
a k ta o te n tik di hadapan p e ja b a t yang berwenang dengan
s e b e lu m n y a membayar p a ja k yang m e n ja d i k e w a jib a n m a s in g -
m a s in g d a ri PT. X, s e b a g a i p e n ju a l, maupun Tuan A , sebagai
p e m b e li, s e r t a m e n d a fta rk a n t i a p k a l i t e r j a d i p e r a lih a n hak
di k a n t o r p e r ta n a h a n s e te m p a t. Tanpa adanya s u a tu a k ta yang
d i b u a t d i h ad a p a n PPAT s e b a g a i p e ja b a t yang berw enang, yang
- 54 -

m erupakan s a la h s a tu s y a ra t u n tu k dapat te r ja d in y a
p e r a lih a n hak, p e n d a fta r a n p e r a lih a n hak akan d i t o l a k o le h
in s ta n s i yang berw enang, s e m e n ta ra k e g ia t a n p e n d a fta ra n
p e r a lih a n hak i t u s e n d i r i a d a la h s a n g a t p e n t in g dem i u n t u k
k e p a s tia n hukum a ta s k e p e m ilik a n ta n a h yang b e r s a n g k u ta n .
S o lu s i yang yang d ig u n a k a n o le h p e r u s a h a a n -p e r u s a h a a n
di b id a n g pembangunan perumahan dalam up aya m e n in g k a tk a n
k in e r ja p e ru sah aan dengan mengadakan s u a tu p e r ja n jia n
p e n g ik a ta n ju a l b e li yang d ila k u k a n k a re n a b e lu m
te rp e n u h in y a s y a r a t - s y a r a t u n tu k d a p a t m e la k u k a n ju a l b e li
di hadapan p e ja b a t yang berw enan g, h e n d a kn ya ja n g a n
d is a la h g u n a k a n u n tu k m e n g h in d a ri p ro s e s ju a l b e li yang
benar s e c a ra hukum. P e r ja n jia n yang d ib u a t o le h PT. X
dengan p a ra konsumennya s e b e n a rn y a sudah m e n g a tu r sanksi
yang te g a s a p a b ila konsumen tid a k m e la k s a n a k a n is i d a ri
p e r ja n jia n , namun hendaknya p e r j a n j i a n yang d ib u a t b e n a r-
benar m erupakan k e s e p a k a ta n p a ra p ih a k d a la m m en g ad akan
s u a tu p e r ja n jia n dan sesuai dengan k o r id o r hukum yang
b e r la k u , seh in g g a p e r ja n jia n te rs e b u t dapat m e n g ik a t p a ra
p ih a k . S e la in itu u n tu k p e r a lih a n h ak yang o b y e k n y a b a r a n g
te ta p , seharu sn ya d ib u a t s e c a ra a k ta o te n tik , s e h in g g a
- 55 -

syarat kebatalan yang diatur dalam pasal 617 K.U.H. Perdata
tidak terjadi.
Dalam menjalankan suatu usaha sangat diperlukan
reputasi dan nama yang baik, karena reputasi dan nama baik
tersebut secara signifikan akan mendongkrak kinerja
perusahaan, sementara kinerja yang baik dari suatu
perusahaan, terutama perusahaan yang bergerak dalam bidang
yang banyak melibatkan pihak lain adalah sesuatu yang
mutlak untuk memasarkan suatu produksi. Apabila upaya
meningkatkan kinerja dengan cara terus meningkatkan
reputasi dan nama baik perusahaan tidak menjadi prioritas
dalam menjalankan usaha, maka seiring dengan jalannya
perusahaan, akan sangat sulit untuk memasarkan produksinya.
Dikaitkan dengan permasalahan yang dibahas, maka tindakan
penjualan kaveling matang yang dilakukan oleh perusahaan di
bidang pembangunan perumahan akan memperlihatkan
ketidaksiapan perusahaan tersebut dalam menjalankan
usahanya, karena tindakan tersebut nyata-nyata bertentangan
dengan Pasal 2 6 UU P dan P, namun guna mengejar keuntungan
dengan cepat tindakan tersebut tetap saja dilakukan oleh
pengembang. Atas dasar tersebut kegiatan pembangunan yang
dilakukan oleh perusahaan akan terhambat, hal ini kemudian
- 56 -

akan m em pertaruhkan k r e d ib ilita s p e ru s a h a a n itu s e n d ir i,
a p a b ila h a l in i te ru s t e r j a d i maka k i n e r j a p e ru s a h a a n akan
te ru s menurun s e ir in g dengan s em akin m e n u ru n n ya
k r e d i b i l i t a s p e ru s a h a a n .
- 57 -

BAB III
P E N U T U P
A. KESIMPULAN
Berdasarkan analisa hukum yang telah dilakukan pada
Bab II Bagian F di atas, dapat ditarik beberapa kesimpulan,
yaitu:
1. Perjanjian jual beli kaveling tanah matang tanpa rumah
yang dibuat di bawah tangan untukkawasan perumahan
tidak memenuhi syarat obyektif yang diatur dalam Pasal
1320 K.U.H. Perdata, yaitu syarat yang keempat, suatu
sebab yang halal, sehingga perjanjian jual beli
tersebut tidak sah secara hukum, dan tidak dapat
mengikat para pihak yang membuatnya. Terutama
disebabkan ada beberapa kemungkinan yang menyebabkan
terjadinya transaksi tersebut, antara lain:
(i) adanya upaya untuk melakukan penggelapan pajak
dalam transaksi jual beli;

(ii) adanya upaya penyimpangan te r h a d a p p e ra tu ra n
p erun dan g-un dan gan d i b id a n g p e r ta n a h a n yang te la h
s e c a ra gam blang m engharuskan d ib u a tk a n n y a s u a tu
a k ta di hadapan PPAT u n tu k m enuangkan s u a tu
tra n s a k s i yang b e r k a it a n dengan ta n a h d a n /a ta u
bangunan, dan
(iii) adanya upaya u n tu k t i d a k m e n d a fta rk a n p e r a l i h a n
hak yang t e r j a d i pada k a n to r p e r ta n a h a n s e te m p a t .
Su atu p e rb u a ta n hukum yang d ila k u k a n ta n p a d ib u a t di
hadapan p e ja b a t yang berw enang, a p a b ila te r ja d i
w a n p re s ta s i, akan m en g a kib atk an p ih a k yan g te la h
m em berikan p r e s t a s i te r le b ih d a h u lu m e n ja d i p ih a k yang
d ir u g ik a n , k a re n a k e tia d a a n b u k ti yan g o te n tik .
P e r j a n j i a n p e n g ik a ta n j u a l b e li ta n a h d ib u a t o le h p a ra
p ih a k k a re n a belum te r p e n u h in y a s y a ra t-s y a ra t u n tu k
d a p a t m elakukan tra n s a k s i ju a l b e l i di hadapan p e ja b a t
yang berw enang, namun a p a b ila s y a r a t - s y a r a t ju a l b e li
sudah te rp e n u h i hendaknya j u a l b e l i di hadapan p e ja b a t
yang berwenang s e g e ra d ila k s a n a k a n .
2. Di s is i la in , UU perum ahan dan perm ukim an d a la m Pasal
26 ayat (1) tid a k m em perbolehkan pengem bang u n tu k
m e n ju a l k a v e lin g ta n a h m atang ta n p a rum ah kepada
- 59 -

konsumen, larangan tersebut diikuti dengan sanksi
pidana dan denda yang dikenakan apabila dilanggar.
Namun pasal 2 6 ayat (2) dari Undang-undang Perumahan
dan Permukiman memberikan pengecualian yaitu dengan
memperhatikan kebutuhan setempat, pengembang dapat
menjual kaveling tanah ukuran kecil dan sedang tanpa
rumah. Namun apa yang dimaksud dengan kebutuhan
setempat maupun ukuran untuk kaveling tanah kecil dan
sedang tidak diuraikan secara jelas dalam peraturan
tersebut, ketidakpastian tersebut yang dapat
dimanfaatkan oleh pengembang untuk menjual kaveling
tanah matang tanpa ruiuah, yang padaakhirnya dapat
menimbulkan spekulan tanah.
3. Solusi bagi para pengembang dalam menyikapi Undang
Undang-undang Perumahan dan Permukiman adalah pertama-
tama tetap harus diingat tujuan utama diberikannya
kewenangan untuk dapat menjalankan usaha dalam bidang
perumahan oleh pemerintah, yaitu salah satu kebutuhan
pokok hidup manusia ini dapat bermanfaat bagi setiap
golongan masyarakat. Tujuan tersebut tidak mungkin
dapat dicapai apabila tanah yang dikuasai pengembang
dijual kepada spekulan tanah. Oleh sebab itu sebaiknya
- 60 -

pengembang dalam m e n ja la n k a n usahanya te ta p m e m a tu h i
k e te n tu a n -k e te n tu a n yang b e r la k u , d ia n t a r a n y a a d a la h
m e n ju a l ta n a h k a v e lin g yang sudah te rd a p a t bangunan
rumah d i a ta s n y a , kem udian u n tu k p e la k s a n a a n ju a l b e li
dengan konsumen menggunakan t a t a c a ra yang d i a t u r o le h
hukum dan p e ru n d a n g -u n d a n g a n . A p a b ila s y a ra t ju a l b e li
belum dapat te r p e n u h i namun p a r a p ih a k te la h sepakat
u n tu k mengadakan t r a n s a k s i j u a l b e l i maka U n d a n g -u n d a n g
memperkenankan p a ra p ih a k u n tu k m embuat s u a tu
p e r ja n jia n p e n g ik a ta n ju a l b e li. Namun p e r ja n jia n
p e n g ik a ta n j u a l b e l i s e h a ru s n y a h an ya d ig u n a k a n sebagai
s a ra n a aw al sebelum d ila k s a n a k a n n y a ju a l b e li yang
seben arn ya di hadapan PPAT, bu kan sebagai s a ra n a
p e n ju a la n k a v e lin g m atang ta n p a rumah s e m a ta -m a ta h a n y a
u n tu k m e n g h in d a ri t a t a c a r a j u a l b e l i yan g t e l a h d ia tu r
dalam p e r a t u r a n p e ru n d a n g -u n d a n g a n yang b e r l a k u .
B. SARAN
Jual b e li u n tu k ta n a h b e r s e r tip ik a t h a ru s d ila k u k a n
d i hadapan P e ja b a t Pembuat A k ta Tanah (PPAT) s e te m p a t , yang
mana PPAT a d a la h p a s ti s e o ra n g p e ja b a t n o ta r is . N o ta r is
sebagai s a la h s e o ra n g p e ja b a t umum m eru p akan ja b a ta n a h li
- 61 -

hukum yang bermartabat dan berbudi luhur. Predikat tersebut
diperoleh Notaris karena selalu memberikan penyuluhan hukum
bagi siapa saja yang membutuhkannya. Penyuluhan tersebut
sejalan dengan yang dicita-citakan oleh Notaris terdahulu
bahwa, Notaris merupakan profesi yang terpandang dan sangat
dihargai oleh masyarakat karena keluhuran budi mereka.48
Menurut penulis, apabila seorang pejabat harus membuat akta
jual beli seperti tersebut di atas, dengan nilai transaksi
yang jauh di bawah harga pasaran, maka PPAT berhak
menanyakan pengikatan jual beli yang telah dilakukan pada
tahun sebelumnya. Apabila diketeiuufcarc hal seperti itu maka
PPAT berhak menolak pembuatan akta karena data yang tidak
sesuai. Selain itu jual beli di hadapan pejabat yang
berwenang harus didahului dengan pembayaran pajak, apabila
seorang pejabat menemukan jual beli yang tidak membayar
pajak maka pejabat sebaiknya menyarankan pihak pengembang
melunasi pajak yang masih terutang terlebih dahulu.
Di sisi lain, konsumen dihimbau untuk tidak membeli
kaveling kosong di kawasan perumahan, apalagi bila kemudian
jual beli tersebut tidak dilaksanakan di hadapan PPAT,
110 R. Muh. Hendarmawan, "Modal Notaris Adalah Moral," Media

Notariat Tahun XIX (September-Oktober 2004): 54-55.
- 62 -

k a re n a konsumen akan m e n ja d i p ih a k yang b e ra d a di p o s is i
yang p a lin g lem ah sebab m en urut p e ra tu ra n p e ru n d a n g -
undangan yang b e r la k u , p e r ja n jia n yang d ib u a t ta n p a
memenuhi s y a ra t o b y e k tiv ita s , maka p e r ja n jia n te rs e b u t
b a t a l , demi hukum, yang a r t i n y a p e r j a n j i a n t e r s e b u t d ia n g g a p
t i d a k p e rn a h d ib u a t .
S e la in itu p e n u lis b e rp e n d a p a t bahwa b e b e ra p a
p e r a tu r a n perumahan d i P r o p in s i DKI J a k a rta p e r lu d ir e v is i
l a g i s e p e r t i UU Perumahan dan Perm ukim an p a s a l 2 6 a y a t (2 ) ,
agar dapat t e r c ip t a n y a k e p a s tia n hukum dan te r c a p a in y a
maksud dan t u ju a n d a r i d ib a n g u n n y a kawasan p e ru m a h a n .
- 63 -

D A F T A R PUSTAKA
A. Buku-buku
Agustina, Rosa. Perbuatan Melawan Hukum. Jakarta:

Universitas Indonesia Fakultas Hukum Pascasarjana,
2003.
Hamzah, Andi; I Wayan Suandra, BA. Manalu. Dasar-Dasar

Hukum Perumahan. Jakarta: Rineka Cipta, 1990.
Harahap, M. Yahya. Segi-Segi Hukum Perjanjian Bandung:

alumni Bandung, 1986.
Harsono, Budi. Hukum agraria Indonesia Peraturan-

pe rat ura n Hukum Tanah. Jakarta: Djambatan, 1996.
Hutagalung, Arie S. Tebaran Pemikiran Seputar Masalah

Hukum Tanah. Jakarta: Lembaga Pemberdayaan Hukum
Indonesia, 2005.
Mertokusumo, Sudikno dan A. Pitlo. Bab-bab tentang

Penemuan Hukum. Bandung: Citra Aditya Bakti, 1993.
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja. Perikatan Pada

Umumnya. Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2004.
------------------ , Perikatan yang Lahir dari Perjanjian.

Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2006.
Pakpahan. Deddy, Potret Industri, Potret Nasional 1997 -

2 0 0 3 . Jakarta: Media Hedline Publishing, 2004.
P a r l i n d u n g a n . A. P., Beberapa Pelaksanaan Kegiatan dari

UUPA. Medan: Mandar Maju, 2003.
Satrio.J. Hukum Perikatan. Perikatan yang lahir dari

Undang-undang. Bandung: Citra Aditiya Bakti, 2 001.
----------- , Hukum Perikatan, perikatan yang lahir dari

Perjanjian. Bandung: Citra Aditiya Bakti, 2001.
- 64 -

------------------- ,
Hukum Perikatan, Perikatan pada Umumnya .
Bandung: A lum ni Bandung, 1 9 9 9 .
S h id a r t a . Etika Profesi Hukum. J a k a rta : L e m h itb a n g

U n iv e r s it a s Tarum anagara, 1 9 9 6 .
S in g a rim b u n ,M a s ri dan S o fia n E ffe d i ed. Metode

Penelitian Survai, J a k a r t a : Ed R ev. LP3ES, 1 9 8 9 .
S o ekan to , S o e rjo n o . Penelitian Hukum. J a k a r t a : U l-P r e s s ,

19 86.
S o ekanto, S o e rjo n o dan S ri m am ud ji. Penelitian Hukum

Normatif. Cetakan. 4. J a k a rta : R a ja G r a f in d o
P e rk a s a , 19 88 .
S o e tr is n o . Tata cara PerolehanTanah Untuk Industri .

J a k a r ta : R in e k a C ip t a , 2 0 0 4 .
S ri M amudji dan Hang R a h a r d jo . " Teknik Menyusun Karya

Tulis I l m i a h J a k a r t a : P r a c e ta k , 2 0 0 1 .
S u b e k ti. Hukum Perjanjian. J a k a r t a : Intermasa, 2 0 0 4 .
B . Artikel
Hendarmawan, R. Muh. "M odal N o t a r is A d a la h M o r a l , " Media

Notariat Tahun XIX (S e p te m b e r-O k to b e r 2 0 0 4 ) : 5 4 - 5 5 .
C . Peraturan Perundang-Undangan
In d o n e s ia . Undang-Undang tentang Pokok Agraria . No. 5

Tahun 1960 LN. N o. 1 6 0 -1 0 4 Tahun 1960, TLN. N o .
2043.
Undang-Undang tentang Perumahan dan

Penghunian. No. 4 Tahun 1 9 9 2 . LN N o. 23 Tah un 1 9 9 2 ,
TLN. No. 3 4 6 9 .
K it a b Undang-Undang Hukum Perdata (BURGELIJK WETBOEK) .

D ite rje m a h k a n o le h R. S u b e k ti dan R. T j i t r o s u d i b i o .
C e t . 8 . J a k a r t a : P rad n ya P a r a m ita , 197 6 .
- 65 -

In d o n e s ia .Peraturan Pemerintah tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PP No. 37 Tahun
1998, LN N o . 52 Tahun 1 9 9 8 , TLN N o . 3 7 4 .
- 6 6 -

SURAT PERJANJIAN PENGIKATAN TANAH
SERTA BANGUNAN Dt i \
Nomor SPP/06/XII/99
’a hari ini, Selasa tanggal 14 Desember 1999

■gbertandatangan dibawah ini
Nama : ir. '*
Jabatan Marketing Manager
daiam hai ini menjalankan jabatannya tersebut, karenanya bertindak untuk dan atas nama
perseroan terbatas PT. , berkedudukan diJakarta,
untukselanjutnya disebut :PIHAK PERTAMA.
Na ma v
KTP No. : 09.5205. . ~
Alamat J 1.
selanjutnya disebut:PiHAK KEDUA.

pihak menyatakan telah mencapai permufakatan dan persetujuan untuk xn&mbuzt
njianpengikatan tanah berikut bangunan yang didirikan atau akan didirikan di atasnya
njutnya disebut ’Perjanjian ini"), dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai
P O K O K PERJANJIAN
Pasa! 1
K PERTAMA dengan ini berjanji dan mengikatkan dirinya, untuk nantinya, yaitu segera
ah kewajiban-kewajiban yang disebut dalam Pasa! 3 dan 6 di bawah ini dipenuhi atau
jnakan, menjual dan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA dengan
berjanji dan mengikatkan diri, untuk nantinya, yaitu pada saat yang sama, membeli dan
’erima penyerahan dari PIHAK PERTAMA, sebidang tanah Kaveling ... ..
3S lebih kurang ..3.43x75....* m2, , Jalan
.......... , Jakarta Barat, yang terletak di atas sertipikat
-BNo.... i :G&No. ...r. atas nama PIHAK PERTAMA;
anjutnya disebut: TANAH BERIKUT BANGUNAN DiSAiN MANDIRI.
Halaman 1 T

Pasa! 2
dikemudian hari dari hasil pengukuran resmi yang dilakukan oleh instansi yang berwenang
taluasTanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut kurang atau lebih dari luas yang
Ikandaiam Pasal 1 Perjanjian ini,maka kekurangan atau kelebihan Tanah Berikut Bangunan
Mandiri tersebut akan diperhitungkan oleh kedua belah pihak dengan satuan harga per
persegi berdasarkan harga dalam Pasa! 3 Perjanjian ini.
HARGA PENG IK ATA N DAN C A R A P E M B A R A Y A N
Pasal 3
PIHAK KED U A wajib membayar kepada P IH A K PERTAM A ;
;a.Harga PengikatanTanah BerikutBangunan Disain Mandiri Rp. 411. 468. 7 5 0 , — *)
fb. PajakPertambahan Nilai...8.% -Rp. 32.917.500,—
Jumiah uang tersebut dalam ayat 1 a Pasal ini, selanjutnya akan disebui disini HARGA
PENGIKATAN TANAH BERIKUT BANGUNAN DISAIN MANDIRI.
Pasal 4
[Pembayaran seperti yang disebutkan dalam pasal 3 ayat 1 di atas waiib dibayar oleh PIHAK
•KEDUA dengan cara sebagai berikut;
a.Harga PengikatanTanah Berikut Bangunan Disain Mandiri Rp. 411.468.750,-
menurut Schedule berikutini.
b.PajakPertambahan Nilai 8.-.% Rp. 32.917.500,-
pada tanggal
») Harga pengikatan tersebut telah dikurangi discount sebesar —

Rp. 2 4 1 . 6 5 6 . 2 5 0 , -
Harga Tanah = Rp. 653.125.000,-
Haiaman 2 T
(ieriampir schedule pembayaran)
<v /iy
i

3-
% Harga Pengikatan
Angstii rnggat- "Pembayaran T a n s ti b e r ik u t B a n g u n a n ^
Rukan/Ruko /

PIHAK KEDUA lalaiatau tidak membayar angsuran Harga Pengikatan Tanah Berikut
[Bangunan Disain Mandiri daiam ayat 1a pasal ini berikut biaya administrasinya pada
[waktu yang telah ditentukan, karena keterlambatan tersebut tiap-tiap bulan PIHAK KEDU A
[dikenakan "denda keterlambatan” sebesar 4 (empat) prosen dari jumlah angsuran Harga
[PengikatanTanah Berikut Bangunan Disain Mandiri, berikut biaya administrasi yang terutang;
PIHAK KEDUA lalaiatau tidakmembayar sekaligus angsuran Harga Pengikatan Tanah
[BerikutBangunan Disain Mandiri, berikutdenda administrasi selama 3 (tiga) bulan berturut-
maka Perjanjian ini dengan sendirinya dan demi hukum, seketika menjadi batal
ilanpamemerlukan campur tangan Hakim Pengadilan Negeri, dalam hal mana kedua belah
[pihakmelepaskan ketentuan Pasal 1265, 1266 dan 1267 Kitab Undang-Undang Hukum
[Perdata.
Pasal 5
Setiappembayaran dengan uang untuk memenuhi ketentuan dalam Perjanjian ini, dilakukan
langsung kepada PIHAK PERTAMA, di Kantor PIHAK PERTAMA, Kantor
. . ___ •. . Jakarta Barat ' dengan
Iwtansiatau tanda penerimaan tersendiri.
Pembayaran dari PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dapat pula dilakukan dengan
BankTransferyang ditujukan ke Rekening Bank PIHAK PERTAMA melalui;
iBank Central Asia,
■ $ c
dengan mencantumkan nama PIHAK KEDUA, nomor kavei.ng dan keterangan mengenai
pembayaran, dengan mengirimkan copy Nota Transfer yang bersangkutan kepada PIHAK
PERTAMA untuk dibuatkan kwitansi.
Pembayaran yang tidak dilakukan menurut ketentuan Perjanjian ini menjadi risiko dan
tanggungan pihak yang membayar itusendiri.
PE M B AN G U NA N
Pasal 6
[Pelaksanaan pembangunan diatas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut

sepenuhnya atas beban dan tanggungan PIHAK KEDUA, karena itu PIHAK P E R TA M A
dibebaskan oleh PIHAK KEDUA darisegala tuntutan mengenai hal itu.
I PIHAK KEDUA dapat membangun sendiri bangunan di atas Tanah Berikut Bangunan Disain
Mandiritersebut atau melalui kontraktoryang ditunjuk sendiri oleh PIHAK KEDUA.
Halaman 4 T

ilam hal ini PIHAK KEDUA membebaskan PIHAK PERTAMA dari segala tuntutan dalam
duk dan dasar apapun juga, yang mungkin timbul dikemudian hari dari pihak manapun,
hubungan dengan pembangunan tersebut antara lain terhadap mutu bahan-bahan dan
aktu penyelesaian bangunan oleh kontraktor yang ditunjuk sendirioleh PIHAK KEDUA.
¿belum PIHAK KEDUA mulai membangun, PIHAK KEDUA wajib terlebih dahulu minta
-pada PIHAK PERTAMA untuk diadakan pengukuran ulang atas Tanah Berikut Bangunan
kain Mandiri tersebut, guna menentukan batas-batas kepemilikan; dan gambar hasil
engukuran ulang tersebut wajib ditandatangani oleh kedua belah pihak.
Ipabila PIHAK KEDUA tidak meminta pengukuran ulang dan / atau PIHAK KEDUA
nendirikan bangunan diluar batas kepemilikan Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri sesuai
Jengan gambar hasil pengukuran ulang tersebut, maka segala akibat yang timbul menjadi
fceban dan tanggung jawab PIHAK KEDUA, dan karena itu PIHAK KEDUA dengan ini
membebaskan PIHAK PERTAMA darisegala tuntutan apapun dan darisiapapun.
Pasal 7
Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 36 (tiga puluh enam) bulan sejak ditandatanganinya
Perjanjian ini, maka PIHAK KEDUA sudah harus mendirikan bangunan di atas Tanah Berikut
Bangunan Disain Mandiri tersebut. Jangka waktu itutetap berlaku jikaterjadi pengalihan hak
6esuai Pasal 13.
Bilamana terjadi penundaan pembangunan dl atas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri
tersebut, maka segala akibat yang timbul sehubungan dengan belum didirikannya bangunan
diatas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut, menjadi tanggung jawab- PIHAK
KEDUA atau pihak yang menerima pengalihan nak.
I PIHAK KEDUA terikat untuk melaksanakan pembangar?a/? d) atSS Tanah Berikut Bangunan
I Disain Mandiri tersebut sesuai dengan peraturan Pemerintah/peraturan dari instansi ysng
I berwenang mengenai pelaksanaan pembangunan yang berlaku saat ini maupun yang
I diberlakukan kemudian serta peraturan tatatertiblingkungan yang berlakudiPuri Indah.
|Segala akibat yang timbul karena pembangunan diatas Tanah Berikut Bangunan Disain
I Mandiri tersebut menyimpang dari Peraturan Pemerintah dan Peraturan Tata Tertib
Lingkungan tersebut di atas, menjadi risiko dan tanggungan PIHAK KEDUA.
).Sebelum mulai membangun, PIHAK KEDUA wajib :
a. Membayar lunas biaya prasarana untuk pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB),
Listrik, dan air/PAM (jika sudah tersedia dari PDAM) yang besarnya sesuai dengan tarif
yang telah ditentukan oleh PIHAK PERTAMA;
b. Membayar lunas biaya kebersihan puing selama masa pembangunan yang besarnya
sesuai dengan tarifyang ditentukan oleh PIHAK PERTAMA;
*
c. Membayar sekurang-kurangnya 30 %. (.tiga puluh.) prosen dari Harga Pengikatan Tanah
Berikut Bangunan Disain Mandiri;
Halaman 5 T

d. Apabila pembangunan dilaksanakan melalui kontraktor, PIHAK KEDUA wajib menunjuk
kontraktor, membuat perjanjian dengan kontraktor dan selanjutnya menyerahkan
tembusan perjanjiannya kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja
terhitung sejak ditandatanganinya perjanjian tersebut;
ie. apabila pembangunan dilaksanakan sendiri oleh PIHAK KEDUA, maka PIHAK K ED U A
i wajib membuat rencana pembangunan yang berisi antara lain gambar bangunan yang
harus dikonsultasikan terlebih dahulu dengan Bagian Perizinan PIHAK PERTAM A, harga /
i biaya pembangunan, jangka waktu pembangunan, spesifikasi teknis dan menyerahkan
rencana bangunan tersebut kepada PIHAK PERTAMA.
PERBAIKAN LIN G K U N G A N
Pasal 8
uc3 PIHAK KEDUA telah menyelesaikan pembangunan di atas Tanah Berikut Bangunan
kain Mandiri ternyata terjadi kerusakan pada jalan, saluran air, sarana / prasarana lainnya,
Kaka PIHAK KEDUA wajib untuk memperbaiki jalan, saluran air, sarana serta prasarana lainnya
Lig rusak karena pelaksanaan pembangunan tersebut, semuanya atas beban dan tanggungan
«HAK KEDUA
KEBERSIHAN K A VELIN G
Pasal 9
iSelama di atas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut belum didirikan bangunan
maka untuk menjaga kebersihan, keindahan, kesehatan, dan keamanan lingkungan sekitarnya,
PIHAK PERTAMA akan membersihkan Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut.
LBiaya untuk membersihkan Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut sebesar Rp.
50,-/m2 perbulan, menjadi beban dan tanggung jawab PIHAK KEDU A dan harus dibayar
setiap6 (enam) bulan sekali, terhitung sejak Perjanjian iniditandatangani.
PIHAK PERTAMA sewaktu-waktu berhak meninjau kembali besarnya biaya kebersihan
■ tersebut untuk disesuaikan bilamana terjadi perubahan upah kerja.
JAMINAN PIHAK PERTAMA
Pasal 10
PIHAKPERTAMA dengan inimenanggung dan menjamin PIHAK KEDUA bahwa,

I. Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut, dikuasai sepenuhnya oleh PIHA K
PERTAMA dan PIHAK PERTAMA berhak dan berwenang penuh untuk mengikatkan Tanah
BerikutBangunan Disain Mandiri tersebut kepada PIHAK KEDUA;
lTanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut tidak tersangkut suatu sengketa, bebas dari
I I
sitaan,tidaktersangkut sebagai tanggungan atau jaminan utang dan belum dijual atau belum
diikatkankepada pihak lain;
ii-i___ ¿st i C\y

PIHAK KEDUA baik sekarang maupun dikemudian hari tidak akan mendapat tuntutan dari
pihak lain yang mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak atas Tanah
Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut;
oleh karenanya PIHAK KEDUA dibebaskan oleh PIHAK PERTAMA dari segala tuntutan
mengenai hal-hal tersebut diatas.
PIHAK PERTAMA berjanji untuk menyelesaikan permohonan hingga diperoleh sertipikat Hak
Guna Bangunan atas nama PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya 24 (dua puluh empat)
bulan sejak ditandatanganinya Perjanjian ini. Dengan lewatnya waktu tersebut PIHAK KEDUA
dengan ini menyalakan menerima dan mengerti atas perpanjangan jangka waktu yang
diperlukan oleh PIHAK PERTAMA untuk menyelesaikan Sertipikat Hak Guna Bangunan
tersebut.
PA JA K -P A JA K DAN BIAYA-BIAYA
Pasal 11
a. Terhitung mulai tanggal penandatanganan Perjanjian ini, pajak-pajak, iuran-iuran dan

beban-beban lain yang terutang bertalian dengan tanah dan bangunan tersebut dan
penyerahannya kepada PIHAK KEDUA, termasuk pula akan tetapi tidak terbatas pada,
Pajak Pertambahan Nilai dan beban-beban lainyang dipungut oleh pihakyang berwenang,
seluruhnya menjadi beban dan tanggungan PIHAK KEDUA.
b. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas tanah dan/atau bangunan tersebut, pengurusan
dan pembayarannya ke Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setempat,
menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya, terhitung sejak tahun pajak •
berikutnya.
;. Pajak - pajak yang berkaitan dengan pembangunan y&T\§ a*as Tanah Berikut
Bangunan Disain Mandiri tersebut (PPN Bangunan) menjadi tanggunQ FMMC
KEDUA sepenuhnya dan apabila pembangunan dilaksanakan melalui kontraktor sesuai
ayat 3 sub d pasal 7 Perjanjian ini, maka PIHAK KEDUA berkewajiban untuk menyerahkan
bukti - bukti pembayaran /faktur (PPN Bangunan) kepada PIHAK PERTAMA, selambat-
lambatnya 5 (lima) hari kerja sejak dibayarkannya pajak-pajak/PPN Bangunan tersebut.
2.Jikaoleh suatu peraturan atau keadaan tertentu, suatu pajak, ongkos atau biayayang menjadi
tanggungan PIHAK KEDUA menurut Perjanjian ini harus dibayar oleh PIHAK PERTAMA
terlebih dahulu, maka kecuali ditentukan lain dalam Perjanjian ini, PIHAK PERTAMA berhak
untuk sewaktu-waktu menuntut pembayarannya dari PIHAK KEDUA.
3.Ongkos-ongkos dan biaya sehubungan dengan pemilikan tanah dan bangunan tersebut dan
pengalihannya dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, termasuk pula akan tetapi tidak
terbatas pada biaya pembuatan akta pengikatan dihadapan Notaris (jikadianggap perlu), biaya
untuk pembuatan akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, biaya pemisahan
sertipikat, dan biaya-biaya lain yang berhubungan dengan balik nama sertipikat tanah dimana
bangunan tersebut didirikan ke atas nama PIHAK KEDUA, semuanya menjadi beban dan
tanggungan PIHAK KEDUA.
I* V «i /

PENGAKUAN HAK
| Pasal 12
«ngenai tanah dan bangunan yang didirikan di atas Tanah Berikut Bangunan: Disain Mandiri
■sebut dan segala hal yang ada hubungannya dengan tanah dari bangunan tersebut,
HAK PERTAMA hanya mengakui PIHAK KEDUA sebagai "Counter-part" dan karena itu
HAK PERTAMA hanya mengakui hak-hak dan kepentingan-kepentingan PIHAK KEDUA
‘ftdasarkan Perjanjian ini atau hak-hak dan kepentingan pihak yang menerima pengalihan
Sri PIHAK KEDUA sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian ini, serta PIHAK
«ERTAMA tidak dapat melayani dan berhubungan dengan pihak lain yang menyatakan
lempunyai hak atau turut mempunyai hak atas apa yang diperjanjikan menurut Perjanjian ini
«ain PIHAK KEDUA atau pihak yang menerima pengalihan dari PIHAK KEDUA yang disetujui
leh PIHAK PERTAMA.
PENGALIHAN HAK
Pasal 13
LPengalihan hak dan tanggung jawab atas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut
menurut Perjanjian ini kepada pihak lain hanya dapat dilakukan oleh PIHAK KEDUA 'setelah
mendapat izin atau persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA. Izin atau persetujuan tersebut
hanya akan diberikan oleh PIHAK PERTAMA setelah PIHAK KEDUA membayar lunas kepada
PIHAK PERTAMA "biaya administrasi pengalihan", harga pengikatan tanah, biaya
administrasi, pajak penghasilan dan biaya-biaya / pajak - pajak lainnya yang terutang sesuai
dengari peraturan perpajakan yang berlaku.
2. Jika pengalihan hak dan tanggung jawab atas Tanah Berikut'Bangunan Disain Mandiri
tersebut dilakukan setelah di atas tanah tersebut didirikan bangunan maka untuk pengalihan
hak ini\ PIHAK KEDUA dibebaskan dari biaya administrasi pengalihan dan pihak yang
menerima pengalihan dari PIHAK KEDUA wajib membuat akta jual beli tanah berikut
bangunan yang didirikan di atas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut dihadapan
Notaris / Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan PIHAK PERTAMA.
3. Jika pengalihan hak dan tanggung jawab atas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut
I dilakukan sebelum di atas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut didirikan
I bangunan, maka PIHAK KEDUA dikenakan biaya administrasi pengalihan sebesar 10%
(sepuluh prosen) dari Harga Pengikatan Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri sebagaimana
disebut dalam Pasal 3 Perjanjian ini, sebelum dikurangi discount.
Pengalihan hak ini diizinkan sampai maksimal sebanyak 2 kali, terhitung sejak PIHAK KEDUA
mengalihkan hak atas Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut kepada pihak lain.
Apabila pihak yang menerima pengalihan dari PIHAK KEDUA mengalihkan hak atas Tanah
Berikut Bangunan tersebut, maka pihak yang menerima pengalihan wajib menandatangani
Surat Pernyataan untuk segera membangun bangunan gedung komersial di atas Tanah
Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut, seita tidak dibenarkan untuk mengalihkan haknya
kepada pihak lain tanpa berikut bangunan.
I HstsmsnST I4 (\/

Jika PIHAK KEDUA mengalihkan hak dan tanggung jawab atas Tanah Berikut Bangunan
Disain Mandiri tersebut kepada lain tanpa izin atau persetujuan tertulis terlebih dahulu dari
PIHAK PERTAM A, maka perjanjian pengalihan hak dengan Pihak Ketiga tersebut tidak
mengikat PIHAK PERTAMA.
Pasal 14
Pihak yang menerima pengalihan hak dan tanggung jawab atas Tanah Berikut Bangunan
Disain Mandiri tersebut, terikat sepenuhnya pada ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian ini,
dan karenanya PIHAK KEDUA wajib untuk menegaskan keterikatan tersebut dalam perjanjian
mengenai peralihan hak dan tanggung jawab yang bersangkutan.
Seberapa perlu dengan iniditegaskan bahwa ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian iniberlaku
dan mengikat pula para ahli waris dari pengganti hak atau penerus dari kedua belah pihak.
PEMBATALAN
Pasal 15
Jika Perjanjian ini menjadi batal berdasarkan ketentuan dalam Pasal 4 ayat 2 atau karena
PIHAK KEDUA tidak memenuhi ketentuan dalam Perjanjian ini, dengan tidak mengurangi
kewajiban-kewajiban untuk membayar biaya-biaya dan denda-denda administrasi yang
terutang serta biaya penagihan, PIHAK KEDUA dikenakan pula "biaya administrasi
pembatalan" sebesar 20 (dua puluh) prosen dari seluruh Harga Pengikatan Tanah Berikut
Bangunan Disain Mandiri dalam Pasal 3 Perjanjian ini.
-Mengenai pembatalan Perjanjian berdasarkan ketentuan dalam Pasal 4 ayat 2 atac/
karena PIHAK KEDUA tidak memenuhi'ketentu2ft\ Par;ianjian ini, PIHAK PERTAMA
akan memberitahukan kepada PIHAK KEDUA dengan surat tercatat dan sejak tangga I
tanda terima yang dibubuhkan oleh petugas Kantor Pos untuk pengiriman surat
pemberitahuan tersebut, PIHAK PERTAMA berhak untuk menjual/memindahkan hak
dengan cara apapun juga Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut kepada Pihak
lain.
-Sehubungan dengan pembatalan tersebut, uang yang telah dibayarkan oleh PIHAK KEDUA
kepada PIHAK PERTAM A akan dikembalikan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK
KEDUA setelah dikurangi dengan biaya administrasi, denda administrasi, biaya administrasi
pembatalan serta bfeya penagihan berikut kewajiban-kewajiban lainyang terutang dan harus
dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA. '
-Jika uang yang telah dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA tidak cukup
untuk menutupi denda administrasi, biaya administrasi pembatalan serta biaya penagihan
berikut kewajiban-kewajiban lain yang harus dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK
PERTAMA maka PIHAK KEDUA wajib untuk membayar kekurangan tersebut kepada PiHAK
PERTAMA.
Halaman 9 T

Uang yang harus dikembalikan oleh PIHAK PERTAMA kepada <HAK KEDUA, akan
dikembalikan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA setelah Tanah Berikut
Bangunan Disain Mandiri tersebut terjual pada pihak lain dan PIHAK KEDUA telah
menyerahkan kepada PIHAK PERTAMA asli faktur pajak pertambahan nilai, tanpa kewajiban
bagi PIHAK PERTAMA untuk membayar bunga atau penggantian berupa apapun juga
kepada PIHAK KEDUA.
Pasal 16
pada saat Perjanjian ini menjadi batal ternyata di. atas Tanah Berikut Bangunan Disain
iri tersebut telah berdiri atau sedang didirikan bangunan, maka:
Dalam waktu 4 .(empat) minggu terhitung sejak tanggal surat pemberitahuan dimaksud
dalam Pasal 15 ayat 2 Perjanjian ini, PIHAK KEDUA diberi kesempatan untuk menawarkan
dan menjual Tanah berikut bangunan tersebut kepada pihak lain; dalam hal itu PIHAK
PERTAMA tidak berkewajiban, akan tetapi mempunyai prioritas utama untuk membeli Tanah
berikut bangunan tersebut dari PIHAK KEDUA dengan harga yang disetujui oleh kedua
belah pihak.
Jika dalam 4 (empat) minggu terhitung mulai tanggal surat pemberitahuan tersebut di atas
PIHAK KEDUA tidak menjual Tanah berikut bangunan tersebut kepada pihak lain sedang
, PIHAK PERTAMA-pun tidak berkeinginan untuk membelinya dari PIHAK KEDUA, maka
PIHAK KEDUA wajib untuk membongkar bangunan tersebut serta mengosongkan dan
. mengembalikan Tanah dimana bangunan tersebut didirikan dalam keadaan seperti pada saat
Perjanjian ini ditandatangani.
- Jika PIHAK KEDUA lalai atau tidak membongkar serta mengosongkan Tanah Berikut
, Bangunan Disain Mandiri tersebut sesuai dengan ketentuan dalam ayat 2 Pasal ini maka
PIHAK PERTAMA berhak dan dengan ini diberi kuasa yang tidak dapat dicabut kembali
oleh PIHAK KEDUA untuk melaksanakan pembongkaran tersebut, mengosongkan dan
mengembalikan Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri tersebut dalam keadaan
sebagaimana mestinya, jika perlu dengan bantuan dari pihak yang berwenang atas beban
dan tanggungan PIHAK KEDUA;
- dalam hal ini PIHAK PERTAMA berhak dan berkuasa penuh untuk memperhitungkan
biaya-biaya pembongkaran dan pengosongan tersebut dari uang yang harus dikembalikan
oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA menurut ketentuan dalam Pasal 15
Perjanjian ini.
- jika uang yang harus dikembalikan oleh PIHAK PERTAMA tersebut tidak cukup untuk
menutupi biaya-biaya pembongkaran dan pengosongan tersebut, maka PIHAK KEDUA
wajib untuk membayar kekurangan tersebut kepada PIHAK PERTAMA.
4. Jika dalam 4 (empat) minggu setelah tanggal surat pemberitahuan, PIHAK KEDUA tidak
menjual Tanah berikut bangunan tersebut kepada pihak lain seperti telah diuraikan di atas,
maka PIHAK PERTAMA, jika dikehendakinya, berhak dan dengan ini diberi kuasa yang tidak
dapat dicabut kembali oleh PIHAK KEDUA untuk menjual Tanah Berikut Bangunan Disain
Mandiri tersebut kepada pihak lain dengan harga serta dengan syarat-syarat dan ketentuan-
ketentuan yang dianggap baik oleh PIHAK PERTAMA sendiri. ^ ^

tsi\ penjualan Tanah seria bangunan tersebut setelah diperhitungkan dengan ongkos-ongkos
>njua\an behkut biaya administrasi, denda keterlambatan, biaya administrasi pembatalan,
fcaya penagihan serta kewajiban-kewajiban lain yang belum dilunasi oleh PIHAK KEDUA, akan
Ekembalikan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA menurut ketentuan dalam
*nj\an ini
A K TA JUAL BELI
Pasal 17
h pihak dengan ini berjanji dan saling mengikatkan diri untuk melangsungkan dan
mgani akta jual beli Tanah berikut bangunan yang didirikan di atasnya oleh PIHAK
nadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang segera setelah;
^ KED UA telah membayar lunas seluruh Harga Pengikatan Tanah Berikut Bangunan
i M andiri dalam Pasal 3 Perjanjian ini berikut biaya-biaya dan denda-denda
Y\stras'\ serta biaya-biaya prasarana dan biaya-biaya lain yang harus dibayar oleh
K KEDUA kepada PIHAK PERTAMA menurut Perjanjian ini.
gunan y a n g d id irik a n ole h p ih a k k e d u a di atas tanah tersebut telah selesai

iruhnya dan te \a h s ia p u n tu k ditempati.
\AK KEDUA telah melunaskan PPN Bangunan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan
n g unan dan pajak-pajak lainnya yang- menjadi kewajiban PIHAK KEDUA, sesuai
¡raturan perpajakan yang berlaku.
ertipikat H ak Guna Bangunan atas tanah tersebut telah dikeluarkan ke atas nama PIHAK
'ERTAW YA oleh yang berwenang.
ia waktu melangsungkan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PIHAK
D U A . wajib untuk membawa dan memperlihatkan asli surat-surat mengenai Tanah Berikut
ngunan Disain Mandiri tersebut berikut kwitansi-kwitansi mengenai pembayaran Harga
ingikatan Tanah Berikut Bangunan Disain Mandiri dan pembayaran-pembayaran lainnya
ing telah dikeluarkan oleh P IH AK P E R TA M A .
PERPANJANGAN SERTIPIKAT (INDUK) HAK GUNA BANGUNAN
Pasal 18
Aengenai b ia y a p e rp a n ja n g a n Sertipikat (induk) H ak G una Bangunan atas tanah sebagaim ana

dimaksud d a la m p asa\ "i P erjanjian ini ditentukan sbb :
- /\p a b i\a P e rja n jia n dilaksanakan 1 (satu) tahun sampai dengan 3 (tiga) tahun menjelang
sertipikat (in d u k ) H a k G u n a Bangunan berakhir, maka untuk biaya perpanjangan menjadi
ta n g g u n g a n P IH A K P E R TA M A ..

Apabila Perjanjian dilaksanakan 3 (tiga) tahun sampai dengan 5 (lima) tahun menjelang
sertipikat (induk) Hak Guna Bangunan berakhir, maka untuk biaya perpanjangan menjadi
tanggungan PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA masing-masing 50 % dari biaya
perpanjangan.
Apabila Perjanjian dilaksanakan lebih dari 5 (lima) tahun menjelang sertipikat (induk) Hak Guna
Bangunan berakhir, maka untuk biaya perpanjangan menjadi tanggungan PIHAK KEDUA.
LAIN - LAIN
Pasal 19
Jika dalam Perjanjian ini ditetapkan waktu untuk suatu kewajiban atau pembayaran, maka dalam
hal lewatnya waktu saja telah menjadi bukti yang cukup untuk suatu kelalaian sehingga tidak
\ diperlukan pemberitahuan atau tegoran dengan surat jurusita atau surat lain yang mempunyai
j kekuatan hukum serupa itu.
; Kedua belah pihak setuju untuk mengadakan perubahan dan/atau penambahan pada Perjanjian
'j jni, jika dikemudian hari timbul hal-hal atau kejadian-kejadian diluar kemampuan PIHAK
«PERTAMA untuk mengatasinya, seperti gempa bumi, banjir, pemogokan dan huru-hara (Force
iMajeur), peraturan-peraturan dan kebijaksanaan Pemerintah, dalam bidang moneter dan bidang
■lainnya.
1 Pasal 20
■ Selama hak atas tanah tersebut belum dialihkan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA
■ secara resmi dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang maka PIHAK KEDUA
■ dilarang untuk menjaminkan, menggadaikan atau dengan cara apapun juga menyerahkan
■ Tanah berikut bangunan yang didirikan di atasnya sebagai jaminan atau tanggungan utang.
I DOMISILI
Pasal 21
1. Setiap berita atau pemberitahuan kepada para pihak dalam Perjanjian ini disampaikan
*. dengari surat secara pribadi (dengan suatu tanda penerimaan), surat tercatat; surat kawat atau
telex dengan memakai alamat:
- PIHAK PERTAMA :
- PIHAK KEDUA Seperti tercantum pada awal Perjanjian ini.

10
terjadi perubahan dari alamat yang tercantum dalam ayat 1 Pasal ini, maka Pihak yang
rubah alamatnya tersebut wajib memberitahukan perubahan tersebut kepada pihak lainnya
im waktu 7 (tujuh) hari setelah perubahan itu terjadi atau dilakukan.
{¿gala akibat yang timbul karena perubahan alamat yang tidak diberitahukan kepada pihak
fnnya, sepenuhnya menjadi risiko dan tanggungan Pihak yang merubah alamat yang
rsangkutan.
Pasal 22
jenai pelaksanaan perjanjian ini dengan segala akibatnya, kedua belah pihak memilih
atkediaman hukum yang umum dan tetap di Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta
diJakarta.
PENUTUP
Pasal 23
; Wial lain yang tidak atau belum cukup diatur dalam Perjanjian iniakan diatur oleh kedua belah
Isjaksecara musyawarah dan jika perlu dibuat PerjanjianTambahan.
»]
j5
H mikian Perjanjian inidibuat untuk dipergunakan seperlunya.
\HAK KEDUA PIHAK PERTAMA
Marketing Manager
L L J

SURAT PERNYATAAN DAN PERSETUJUAN
Yang bertandatangan di bawah ini:
Nama
KTP No.
Alamat
selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA.
II. N a m a
KTP No.
Alamat
B aru
- selanjutnya disebut PIHAK KEDUA
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA dengan ini menyatakan sbb. :
1. Bahwa PIHAK PERTAMA berdasarkan Surat Perjanjian Pengikatan Tanah serta Bangunan di
Puri Indah No......?.?.?/.9. ? .......... ............Tanggal*.4..P®S.®®??®.2:..J 2 ? ? ........ dan
Perjanjian Pemindahan Hak tanggal .....T..... ;.............................. (selanjutnya disingkat
SPPJB) telah berjanji dan mengikatkan dirinya untuk membeli dan menerima penyerahan
Tanah .dari PT. '\ ... Kaveling .../...No. ... ........
.......... .................................................. .. , luas ± 3.4.3*75....... M2, dimana
.h a ^ a ,^ e n c jik a ta n r ^ d ib a y a r Iu n || oleh^P^HAK ^BRTAMA sesuai kuitansi No.
- untuk selanjutnya disebut TANAH.
2. PIHAK PERTAMA tidak berkeberatan dan setuju bahwa Kaveling tersebut terhitung sejak
tanggal ditandatanganinya surat pernyataan dan persetujuan ini diatasnamakan kepada
PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA dengan ini menyatakan menerima persetujuan tersebut
dan akan melaksanakan semua ketentuan dalam SPPJB tersebut di atas.
3. Sehubungan dengan pernyataan no. 1 dan 2 di atas, PIHAK PERTAMA menanggung dan
menjamin PIHAK KEDUA serta membebaskan PIHAK KEDUA dari segala tuntutan terhadap
hal-hal tersebut di bawah ini:.
a. Bahwa TANAH yang dialihkan kepada PIHAK KEDUA benar-benar ada dan belum
pemah dialihkan kepada pihak lain.
b. Bahwa PIHAK KEDUA baik sekarang maupun dikemudian hari tidak akan mendapat
tuntutan dari pihak lain yang mempunyai hak terlebih dahulu atau turut mempunyai hak
atasnya.
c. Bahwa TANAH Kaveling tersebut tidak tersangkut suatu sengketa, bebas dari sitaan dan
tidak dijaminkan untuk suatu tanggungan hutang kepada pihak manapun dengan suatu
hak tanggungan.
(1)

4. Biaya pembuatan akta jual beli, pemecahan dan balik nama sertipikat TANAH tersebut ke
atas nama PIHAK KEDUA serta biaya penggabungan sertipikatnya ( jika TANAH tersebut
terletak lebih dari 1 (satu) sertipikat) menjadi tanggungan serta harus dibayar oleh PIHAK
KEDUA.
5. Beban-beban dan pajak-pajak yang bertaljan dengan TANAH tersebut yang terhutang
sampai dengan penandatanganan Surat Pernyataan dan Persetujuan ini ( terutama PPH dan
PBB ), tetap menjadi beban dan tanggungan serta harus dibayar oleh PIHAK PERTAMA
sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku. Sehubungan
dengan itu PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA membebaskan PT. ANTILOPE MADJU
PURI INDAH dari segala tuntutan dan tagihan.
6. Apabila dikemudian hari sehubungan dengan penandatanganan akta jual beli TANAH
tersebut oleh . . . dan PIHAK KEDUA dihadapan
Notaris/PPAT, ternyata oleh pihak yang berwenang dikenakan atau dipungut pajak-pajak,
antara lain tetapi tidak terbatas pada Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, maka
pajak-pajak tersebut semuanya menjadi beban dan tanggungan serta harus dibayar oleh
PIHAK KEDUA sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpaiakan yang berlaku dan
PIHAK KEDUA dengan ini membebaskan PIHAK PERTAMA dan
dari segala tuntutan dan tagihan.
Demikian surat Pernyataan dan Persetujuan ini dibuat di Jakarta, pada tanggal
17 Mei 2QQ1_____■
PIHAK KEDUA PIHAK PERTAMA Menyetujui,

(Suami)
-I <
Mengetahui dan menyetujui
Marketing Manager &

SURAT PENGALIHAN HAK ATAS TANAH
Pada hari ini, Senin, tanggal dua belas April tahun dua ribu empat (12-4-2004),
Yang bertandatangan di bawah ini:
N a m a :
No. KTP
Alamat
dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama dirinya sendiri, yang untuk selanjutnya dalam
perjanjian ini disebut PIHAK PERTAMA atau Pihak yang Mengalihkan Hak Atas Tanah.
Nam a \
No. KTP
Alamat
dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama dirinya sendiri, yang untuk selanjutnya dalam
perjanjian ini disebut PIHAK KEDUA atau Pihak yang Menerima Pengalihan Hak Atas Tanah.
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA selanjutnya disebut Para Pihak.
Para Pihak menerangkan sebagai berikut :
Bai.jva PIHAK PERTAMA berdasarkan Surat Perjanjian Pengikatan Tanah serta Bangunan
di No. SPP/06/Xll/99 14 Desember 1999 (selanjutnya disebut SPPJB), juncto
Surat Pernyataan Dan Persetujuan tanggal 17 Mei 2001, telah berjanji dan mengikatkan
dirinya untuk membeli dan menerima penyerahan ^nri .. ^ , Tanah
Kaveling nomor luas + 343,75 M2 yang
terletak di atas sebagian dari Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor
. dimana harga pengikatannya telah dibayar lunas sesuai Surat Keteram ar» nomor
2b9/XI!.'' /KEU/1999 tanggal 14 Desember 1999.- untuk selanjutnya disebut T'-.N p H.
Bahwa berhubung dengan pelaksanaan lebih lanjut atas hak dan kewaj>u3.. i-¡¡HAK
PERTAMA berdasarkan SPPJB tersebut di atas, maka PIHAK PERTAMA dan PIHAK
KEDUA telah mencapai persetujuan untuk membuat SURAT PENGALIHAN HAK ATAS
TANAH ini, dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut;
1. PIHAK PERTAMA tidak berkeberatan dan setuju bahwa terhitung sejak tanggal
ditandatanganinya SURAT PENGALIHAN HAK ATAS TANAH ini, TANAH tersebut
dialihkan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA dengan ini menyatakan menerima
pengalihan tersebut dan menyetujui untuk melaksanakan dan terikat dengan semua
kewajiban dan ketentuan dalam SPPJB tersebut di atas.
2. Dengan demikian PIHAK KEDUA wajib menandatangani Perjanjian Tambahan atas

SPPJB tersebut di atas, berikut lampiran-lampirannya, yang merupakan bagian yang
tidak terpisahkan dari SPPJB tersebut di atas.

Bahwa atas pengalihan hak TANAH tersebut telah dilakukan pemberesan dengan
sebagaimana mestinya antara PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA karenanya PIHAK
PERTAMA dan PIHAK KEDUA dengan inimembebaskan ’• PT.
. dari segala tuntutan dan/atau gugatan baik perdata
maupun pidana yang mungkin timbul sehubungan dengan haltersebut.
PIHAK PERTAMA menjamin bahwa TANAH tersebut tidak pernah dan atau tidak
berada dalam keadaan dijaminkan dan atau dialihkan dalam bentuk apapun kepada
pihak manapun, tidak dalam keadaan sengketa apapun termasuk sengketa yang
berkaitan dengan pewarisan maupun sengketa harta bersama (harta gono-gini) yang
timbul akibat perkawinan PIHAK PERTAMA.
Biaya pembuatan akta jual beli, pemecahan dan balik nama sertipikat TANAH tersebut
ke atas nama PIHAK KEDUA serta biaya penggabungan sertipikat ( jika TANAH
tersebut terletak lebih dari 1 (satu) sertipikat ) menjadi tanggung jawab serta harus
dibayar oleh PIHAK KEDUA sedangkan— biaya pengurusan dan uang-pemasukan ke
Kas Neqara /jntuk perpanjangan sertipikat HaK Guna Bangunan atas nama PT.
_ atas TANAH tersebut menjadi tanggungan serta harus dibayar oleh
fiha k -pe^T a m a
o
Beban-beban dan pajak-pajak yang bertalian dengan TANAH tersebut yang terhutang
sampai dengan penandatanganan SURAT PENGALIHAN HAK ATAS TANAH ini (
terutama PPH dan PBB ),menjadi beban dan tanggungan serta harus dibayar oleh
PIHAK PERTAMA sesuai dengan peraturan perundang-undangan perpajakan yang
berlaku, sedang beban-beban dan pajak-pajak yang bertalian dengan TANAH tersebut
setelah ditanda-tanganinya SURAT PENGALIHAN HAK ATAS TANAH INI menjadi
tiebdf) ¡¡9F) tanggungan serta harus dibayaroleh PIHAK KEDUA.
Oleh karenanya PiHAK PERTAMA dan PIHAK KEOtM dengan inimembebaskan PT.
¿>Y - . darisegala tuntutan dan/atau
gugatan baik perdata maupun p id a n a y a n g mungkin d&STpan hal-hal
tersebut diatas.
Apabila dikemudian hari sehubungan dengan penandatanganan akta jual beli TANAH
tersebut oleh PT. . dan PIHAK KEDUA dihadapan
Notaris/PPAT, ternyata oleh pihak yang berwenang dikenakan atau dipungut biaya-
biaya, pajak-pajak, antara laintetapitidakterbatas pada Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan, maka pajak-pajak tersebut semuanya menjadi beban dan tanggungan
serta harus dibayar oleh PIHAK KEDUA sesuai dengan peraturan‘ perundang-undangan
perpajakan yang berlaku dan PIHAK KEDUA dengan ini membebaskan PIHAK
PERTAMA dan PT. •• : ‘ . dari
segala tuntutan dan tagihan.
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA baik secara sendiri-sendiri ataupun secara
bersama-sama dengan beban biaya sendiri akan bertanggung jawab dan
membebaskan . . . DT. ... . - - - •
segala tuntutan dan atau gugatan baik perdata maupun pidana yang mungkin timbul dari
PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA atau pihak ketiga manapun, baik sekarang
maupun dikemudian hari berkaitan dengan pengalihan hak atas Tanah tersebut,
termasuk pembuatan tanda bukti haknya ke atas nama PIHAK KEDUA.

Demikianlah SURAT PENGALIHAN HAK ATAS TANAH ini kami buat dengan sebenar-benarnya
tanpa ada paksaan dari pihak manapun, dibuat dalam rangkap tiga (3) serta dibubuhi meterai
cukup untuk dapat diperlukan sebagaimana mestinya.
PIHAK KEDUA/ PIHAK PERTAMA/

Pihak Yang menerima Pengalihan Hak Pihak Yang Mengalihkan Hak
TERAI
Menyetujui isteri
Menyetujui:
EL
Selaku I i M

AKTA JUAL BELI
No: 371 / 2005
Lembar Pertama!Kedua
P ada hari ini, K am is tanggal 15 ( lim a b e la s )
bulan---- Desember---- tahun 2005 ( duarlbu lima------ —

_____________________ ;___ ___________ ._______ . )
hadir dihariapan saya __________________
yang berdasarkan surai kcputusiin . Menteri Neerara Agraria/Kepala Badan —

Pertanahan Nasional tanggal nomor _ ___
diangkat/ditunjuk sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya
disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun I997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah keija h Jakarta
B a r a t _________ dan berkantor di
Jakarta Barat dihadiri oleh
!KSi-sáksi yang, saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini: ------
Administrasi Hukum Umum Departemen Kehakiman Dan Hak Asasi
llabuitan / dari 7
AbaJnulllcli

Manusia Republik Tndoneaia. s«?baeaimana tern vata dalam S u ra t—
1-
t, -
S—
ta -
2 —
l—
ai —
ua -
n -
u -
ik -
003)
- Selakii PENJUAI., untuk selan jutnya d ise b u t : -------------------------------

---------------- ------------- ------- P rHAK PERTAMA---------------------------------------------
I I. N n g g a l-
s 1 9 5 7 ),
W ik arta-
B ikun —7
“ p e n ir r ^ n ( i^ — ) 8 5 • 1
- Selaku PEMBELI, untuk selanjutnya d iseb u t : ----

---------- ------------ PIAHK K EDUA----------
2
Akiu Jtial Deli
Halaman 2 dari 7

Para penghadap d i k e n a l o l e h j-
s a y a / P e a g h a d a p ------- —
saya kenaldan_âiig4trrn'Tfi^ olehnya

kepada saya/Paraênghadap-^npellcenalkan kepada saya oleh saksi pengenal
_ / d is a h k a n y wrg:lfl<afrdisebutkan padaakhir akta ini.----------------------------------------------------------
p en g g a n t ia n
P e j a b a t Pembuat
A kta T anah. ----- Pihak Pertam a m enerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan
t td Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertam a: ---------------
Hak Milik/Hak Guna Usaha/Hak Guna Bangunan/Hak P a k a i: -----------------------

Nomor . atas sebidang tanah sebagaim ana
diuraikan dalam Surat Ukur/Gambar Situasi tanggal ¿,005
Nomor ----- s e l u a s ----- 344 -----m2 ( tigaratuL S --------
e m p at d u I uh e m p a t . ------- -------------------------------- meter persegi ) dengan
Nomor Identifikasi Pi Jang Tanah ( NIB ) --:------
-Hak Milik/Hak Guna Usaha/Hak-Guna-Bangunan/Hak P a k a i:---------

atas sebagian tanah Hak M ilik/H ak Guna Usaha/Hak Guna Bangujrt^n/
Hak Pakai Nomor /dengan
N o m o r k ie n t iT ik .i. s - f Bidang T a n a h ( N IB )
yaitu seluas kurang lebih m2 (

meter persegi batas-batas —
sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukdr/peta tanggal

Nomor yang djlampirkan pada akta ini.
Z d is a b k a n c o r e t a n
Hak Milik atas sebidang tar
ttd
Persil Nomor /B lo k Kohir Nomor
seluas kurang lebih r
meter persegi ), dengan batas-batas
3
Akta Jual ¡t 1 1i Halaman J Ja ri 7

sebagaimana diuraikan-dalam peta tanggal-----------------------------
Nomor yang dilampirkan pada akta ini.
Z disahkan coretan.
rcT
terletak d i: ----------
Propinsi ' Daerah Khusus Ibukota J a k a rta ;
- Kabupatea/Kota
- Kecamatan
Besa/Kelurahan
JU1IUT*
Jua! beli ini meliputi pula ---------------------------------------------------------------------------------

bangunan yang d id irikan di a ta s bidang tanah te r se b u t b e s e r ta
Beli".
Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa : --------------------------------------

a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp.4 1 1 .4 6 8 .7 5 0 ,0 0 (em patratus — ■
seb elas ju ta euopatratus enampuluh d elap an rib u tu ju h ra tu s -----*
1 imapuluh r u p ia h ) .-------------------- :------------------------------------------------
Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut di atas

dari Pihak kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku
pul» sebagai landa penerimaan yang sah ( kwitansi ) . ----------------------------------
4
M lo Juni lirli Halaman 4 dari 7
c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut: -----------------------------
Mulai hari ini obyek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi
/
milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari,
dan segala kerugian/beban atas obyek jual beli tersebut di atas menjadi
.. hak/beban Pihak K edua.----------------------------- -------------------------------------------
Pihak Pertam a m enjam in, bahwa obyek jual beli tersebut di atas tidak
tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai
jam inan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat dalam sertipikat, dan
bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.----------------------------------
Pasal 3
Z disahkan coretan,
11 d
Pihak Kedua dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini
kepem ilikan tanahnya tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan
tan;ih mcntirui kclentuan pcmndang-undangan yang berlaku sebagaimana
tercantum dalam pernyataannya tanggal h a ri i n i .-
D alam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi obyek jual beli
dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan
N asio n al, m aka para pihak akan m enerim a hasil pengukuran instansi
Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak m em perhitungkan
kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.
...... ...... .................................. Paâl-------------- -------------------------------
5
Akia Jual Deli
Hdanuin 5
dari 7
-------------------- Pasal 5 ------------------------
Pihak Pertama menjamin bahwa Surat Bukti Hak (Sertipikat)
yang diperjualbelikan dalam akta ini adalah :------------
- satu-satunya yang sah ;------------------------------- -- —
- tidak pernah dipalsukan ;------------- :
----------------
- tidak pernah diajukan permohonan kepada instansi yang -
berwenang untuk pembuatan duplikat/penggantinya.---------
........................................................ Pasal 6 ....................... ---------- -------------

Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih ten
kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Pani
Pengadilan Negeri Jakarta B a ra t.------------------------------------------------
...... ............................................— Pasal 7 ----------------------------------------

Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan hak
dibayar oleh Pihak Kedua*— ————---------------------------------— —— «
Akliimyar hadir juga di hadapan saya, dengan dihadiri oich—aaksi'sakai-y-.

sama dan akan disebutkan pada akhir akta ini:
Z disahkan coretan,
^ -ttd '
yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan di atas c
,menyetujui jual beli dalam akta ini.----------------------------------- :-----------------------
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan :
vr, ------
l Tangen

sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai
bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak
K edua tersebut di atas, akta ini ditandatangani/cap ibu jari oleh Pihak
Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap
asli, yaitu 1 ( satu ) rangkap lembar pertama disimpan di kantor saya, dan 1
( satu ) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan
untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.--------------
Pihak Pertama Pihak Kedua
ttd ttd.
Persetujuan
Saksi Saksi
ttd ttd
Diberikan sebagai salinan Pejabat Pembuat Akta Tanah

~ bunyinya»

Jual Beli Tanah Kaveling Yang Dibuat Di Bawah Tangan Untuk Kawasan Perumahan

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Jual Beli Tanah Kaveling Yang Dibuat Di Bawah Tangan Untuk Kawasan Perumahan

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

UNIVERSITAS INDONESIA

JUAL BELI TANAH KAVELING YANG DIBUAT

Diajukan untuk Memenuhi Syarat

ANNA MARIA IRA KELANA, S.H.

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA

JUAL BELI TANAH KAVELING YANG DIBUAT

Diajukan untuk Memenuhi Syarat

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA

Jual beli..., Anna Maria Ira Kelana, FH UI, 2007

JUAL BELI TANAH KAVELING YANG DIBUAT

Diajukan dan Dipertahankan di Hadapan Tim Penguj

Pembimbing Tesis Ketua Program

D fc. Rosa Agustina, Farida Prihatini,

Jual beli..., Anna Maria Ira Kelana, FH UI, 2007

P u ji dan syukur yang s e d a la m -d a la m n y a p e n u lis

p a n ja tk a n kepada Tuhan Yang Maha E sa, k a re n a ta n p a c in ta

dan p e rlin d u n g a n N y a , p e n u lis y a k in te s is in i t id a k akan

T e s is yang d ib u a t in i b e r ju d u l "Jual B e li Tanah

K a v e lin g yang D ib u a t di Bawah Tangan u n tu k Kawasan

Perumahan (S t u d i Kasus P e r ja n jia n Jual B e li a n ta ra P T. X

dan Konsumen )" dan p e n u lis a ju k a n dalam ra n g k a

m e n y e le s a ik a n k u lia h pada Program M a g is te r K e n o t a r ia t a n

pada F a k u lta s Hukum U n iv e r s it a s In d o n e s ia u n tu k ta h u n

akad em ik 200 6 - 2007.

Sebagai m a n u s ia , p e n u lis mempunyai ban yak

k e te r b a t a s a n - k e t e r b a t a s a n kemampuan s e h in g g a sangat besar

kem ungkinan bahwa k r itik dan s a ra n d a ri p a ra p ih a k akan

besar h a ra p a n p e n u lis bahwa p a ra p e n g u ji dan s e lu r u h

pembaca tu lis a n in i akan m em berikan m asukan, s a ra n s e rta

k r itik yang membangun s e h in g g a pada a k h ir n y a akan s an g at

membantu upaya penyem purnaan d a r i t e s i s in i.

Jual beli..., Anna Maria Ira Kelana, FH UI, 2007

banyak te r im a k a s ih dan p e n g h a rg a a n yang s e b e s a r -b e s a r n y a

kepada o ra n g -o ra n g yang t e la h b a n y a k membantu u n tu k dapat

K e n o t a r ia t FH U I, yang k e p e d u lia n dan usah an ya u n tu k

membantu p e n u lis a g a r d a p a t m e n y e le s a ik a n te s is in i b e g itu

m enyentuh h a t i dan t i d a k akan p e rn a h d a p a t t e r lu p a k a n , ju g a

ucapan t e r im a k a s ih kepada Ib u D r. Rosa A g u s t in a , S .H .,

M .H ., s e la k u dosen pem bim bing yang te la h b e r s e d ia

m em berikan w a k tu , te n a g a , k e a h lia n n y a s e rta m engorbankan

k e p e n tin g a n n y a s e n d ir i agar dapat m em berikan b im b in g a n

t e p a t pada w a k tu n y a . Semoga Tuhan Yang Maha Kuasa m em balas

Pada kesem patan in i p u la , ta k lu p a p e n u li s in g in

Program M a g is t e r K e n o t a r ia t a n te r u ta m a Pak Parm an; P a ra

Dosen dan S t a f P e n g a ja r p ad a M a g is t e r K e n o t a r ia t a n ; dan

Jual beli..., Anna Maria Ira Kelana, FH UI, 2007

m elu ang kan w a k tu u n tu k m e n g u ji te s is yang p e n u lis buat

3. P im p in a n saya. N o t a r is & PPAT Ib u P o p ie S a v itr i MP,

S. H ., yang t e l a h m em berikan s aya k e p e rc a y a a n dan

4. Tem an-tem an k a n to r y a itu R e tn o , Irm a , S a lly , Ir a ,

W iw ik , yang selam a p e n u lis a n in i te la h b e g it u ban yak

sem an gat, dan t e la d a n bagi p e n u lis , in ila h im p ia n

ayahanda yang b a ru dapat saya w uju dkan dan semoga

ayahanda sudah te n a n g d i s i s i Tuhan Yang Maha E s a .

6. Ib u n d a M .G . J u n ie , S.W , S .H ., L .L .M ., u n tu k doa dan

7. S r. Ir e n a H a n d a y a n i, OSU, yang s e la lu memompa,

m e n g a ja rk a n s aya t e n ta n g sem angat k e b e n a ra n dan t u ju a n

h id u p , yang kadang tid a k m em berikan saya banyak

8. Teman, sahabat dan ju g a k e k a s ih saya, y a itu Ahmad

F a d li, S .H ., yang p e n g o rb a n a n , dukungan dan

1 0 . S au dara s a y a , Ii, Om A a n ,R o b e r t, R o n a ld , A le n e , G eby.

1 1 . Mbak Umi dan mbak S r i u n tu k s e lu r u h b a n tu a n n y a yang t a k

1 2 . P ih a k -p ih a k la in yang t id a k dapat saya s e b u tk a n s a tu

i n i akan membawa m a n fa a t kepada s e lu r u h p ih a k , b a ik p e n u lis