1 PENILAIAN INVESTASI BAGIAN II

Tujuan umum Manajemen Keuangan II pertemuan ke-5

Mahasiswa mampu mendemonstrasikan kemampuan dalam memahami bahan kajian mengenai
penilaian investasi bagian II.

Bahan kajian Manajemen Keuangan II pertemuan ke-5

Bahan kajian mata kuliah manajemen keuangan pertemuan ke-5 adalah sebagai berikut:
1. Konsep internal rate of return
2. Menghitung internal rate of return

Tujuan instruksional khusus Manajemen Keuangan II pertemuan ke-5

Sub capaian pembelajaran mata kuliah (Sub-CPMK), Mahasiswa setelah mempelajari bahan
kajian mata kuliah Manajemen Keuangan II pertemuan ke-5 diharapkan mampu:
1. Mendemonstrasikan kemampuan dalam memahami konsep internal rate of return.
2. Mendemonstrasikan kemampuan dalam menghitung internal rate of return.

Peraturan Manajemen Keuangan II pertemuan ke-5

Peraturan mata kuliah Manajemen Keuangan II pertemuan ke-5 adalah sebagai berikut:
1. Mahasiswa wajib membaca dan memahami seluruh bahan kajian yang tersedia dalam
materi ini.
2. Mahasiswa wajib mengerjakan tugas sesuai arahan dosen penanggung jawab mata
kuliah.
Pertemuan ke-4 minggu lalu kita telah membahas dan mengkaji topik mengenai net present
value (NPV). Net present value (NPV) secara esensial merupakan indikator untuk menilai atau
memastikan apakah investasi yang dilakukan oleh perusahaan layak atau tidak. Investasi yang
dilakukan oleh perusahaan dapat dikatakan layak ketika memiliki net present value (NPV)
positif sementara net present value (NPV) negatif memberikan indikasi bahwa investasi yang
dilakukan oleh perusahaan tidak layak. Apakah net present value (NPV) merupakan satu-
satunya kriteria untuk menilai kelayakan investasi yang dilakukan oleh perusahaan?
Jawabannya adalah tidak, the internal rate of return merupakan salah satu kriteria lain untuk
menilai kelayakan investasi yang akan bahas dan dikaji pada pertemuan ke-5 minggu ini.

1.1 Konsep dan Cara Menghitung Internal Rate of Return

Apa yang dimaksud dengan internal rate of return (IRR)? Net present value (NPV) dan
internal rate of return (IRR) secara fundamental memiliki pengertian yang sama yaitu sebagai
alat untuk menilai atau memastikan investasi yang dilakukan oleh perusahaan layak atau tidak
(investment appraisal tool), perbedaan terletak pada proses menghitung dan
menginterpretasikan.

Internal rate of return (IRR) secara spesifik merupakan kondisi ketika net present value (NPV)
bernilai nol, atau dapat dikatakan sebagai discount rate (r) yang menghasilkan net present value
(NPV) = 0, Bingung? Sebelum kita membahas dan mengkaji internal rate of return (IRR) lebih
dalam kita harus memahami terlebih dahulu hubungan antara net present value (NPV) dan
discount rate (r). Hubungan antara net present value (NPV) dan discount rate (r) memiliki
sifat inverse relationship yang berarti ketika net present value (NPV) yang diperoleh
meningkat akan diikuti dengan penurunan dari nilai discount rate (r). Sifat inverse
relationship antara net present value (NPV) dan discount rate (r) dapat diilustrasikan melalui
kurva (curve) berikut ini:
 (+) NPV

NPV ↑ → (r) ↓ Kondisi atau titik dimana discount

rate (r) menghasilkan net present
value (NPV) = 0 atau disebut dengan
NPV ↓ → (r) ↑
internal rate of return (IRR)

0
Discount Rate (r)

(-) NPV

Gambar 1 Inverse Relationship antara Net Present Value (NPV) dan Discount Rate (r)
Bagaimana cara menghitung dan menginterpretasikan nilai internal rate of return (IRR)
sehingga kita dapat menarik kesimpulan mengenai kelayakan investasi yang akan dilakukan
oleh perusahaan? Nilai internal rate of return (IRR) sama seperti discount rate (r)
direpresentasikan dalam bentuk presentase (%), nilai internal rate of return (IRR) yang
diperoleh kemudian dibandingkan dengan cost of capital, rule of thumb penarikan kesimpulan
mengenai kelayakan investasi yang akan dilakukan oleh perusahaan berdasarkan nilai internal
rate of return (IRR) adalah sebagai berikut; Jika IRR > r, maka investasi layak untuk
dilakukan. Jika IRR < r, maka investasi tidak layak untuk dilakukan. Jika IRR = 0, maka
investasi layak untuk dilakukan1.
Tabel 1.1 Rule of Thumb Kelayakan Investasi Berdasarkan IRR

Internal Rate of Return (IRR) Kesimpulan

IRR > r Investasi layak untuk dilakukan
IRR < r Investasi tidak layak untuk dilakukan
IRR = r Investasi layak untuk dilakukan
Sumber: udemy diolah kembali (2020)
Internal rate of return (IRR) juga dapat dikatakan sebagai tingkat imbal hasil minimal
yang diharapkan dari suatu investasi dengan mempertimbangkan aspek time value of
money. Notasi r merepresentasikan cost of capital, cost of capital dalam konteks internal rate
of return (IRR) merupakan biaya yang dikeluarkan oleh perusahaan untuk memperoleh dana2,

1
Hanya berlaku dalam konteks akademik
2
Ingat kembali dua keputusan penting dalam manajemen keuangan yaitu keputusan investasi dan keputusan
pendanaan, contoh cost of capital adalah bunga.
misal nilai internal rate of return (IRR) adalah 6 persen, rule of thumb penarikan kesimpulan
mengenai kelayakan investasi diilustrasikan oleh kurva berikut ini:

(+) NPV IRR > r

IRR = 6 %

Discount Rate (r)

0

4% 10% 15% 20% 25%

(-) NPV IRR < r

Gambar 2 Kurva Kelayakan Investasi berdasarkan IRR

Gambar 2 menunjukan bahwa ketika nilai discount rate (r) atau cost of capital (r) lebih rendah
dibandingkan nilai internal rate of return (IRR), maka rencana investasi suatu perusahaan
layak untuk dilakukan, sebaliknya ketika nilai discount rate (r) atau cost of capital (r) lebih
tinggi dibandingkan nilai internal rate of return (IRR), maka rencana investasi suatu
perusahaan tidak layak untuk dilakukan. Gambar 1.2 juga memberikan kesimpulan bahwa
ketika IRR > r , net present value (NPV) yang diperoleh adalah positif, ketika IRR < r , net
present value (NPV) yang diperoleh adalah negatif.

1.1.1 Contoh Kasus I Menghitung Internal Rate of Return

Newton Corporation mempertimbangkan untuk melakukan invetasi, required investment yang
dibutuhkan oleh Newton Corporation saat ini sebesar 5000 dengan ekspektasi perolehan
pendapatan dalam bentuk aliran kas pada tahun depan sebesar 5800, berapa tingkat imbal hasil
minimal yang diharapkan atau nilai internal rate of return (IRR) dari rencana investasi
tersebut?
Solusi:
Pada bagian sebelumnya kita telah membahas dan mengkaji bahwa Internal rate of return
(IRR) merupakan kondisi ketika net present value (NPV) bernilai nol, formula untuk
menghitung net present value (NPV) adalah sebagai berikut:

= −
Kondisi ketika net present value (NPV) bernilai nol ( = 0) terjadi ketika;

= − =

=
+

=
+

× + = × +
+

= × +

× +
=

= +

= − = . " #$#% " %

1.1.2 Contoh Kasus II Menghitung Internal Rate of Return

Khun Corporation mempertimbangkan untuk melakukan invetasi dengan membangun R&D
Center, required investment yang dibutuhkan oleh Khun Corporation saat ini sebesar 100
dengan ekspektasi perolehan pendapatan dalam bentuk aliran kas dalam dua tahun depan
(exactly two years) sebesar 120, berapa tingkat imbal hasil minimal yang diharapkan atau nilai
internal rate of return (IRR) dari rencana investasi tersebut?
Solusi:

'
=
+ '

'
× + '
= × + '
+ '

' = × + '
 ' × + '
=
'
= + '

'
=( − = . ) * #$#% ). * %

1.1.3 Contoh Kasus III Menghitung Internal Rate of Return

Ekspektasi perolehan pendapatan dalam bentuk single cash flow dalam lima tahun (exactly five
years) sebesar 98,000 jika pada saat ini Boost Inc mempertimbangakan untuk melakukan
investasi sebesar 80,000; berapa tingkat imbal hasil minimal yang diharapkan atau nilai
internal rate of return (IRR) dari rencana investasi tersebut? Apakah rencana investasi Boost
Inc layak untuk dilakukan jika diasumsikan bahwa cost of capital sebesar 6%? Ilustrasikan
dalam bentuk kurva!
) ,
= ,
+
) ,
× + = , × +
+

) , = , × +

) , , × +
=
, ,
) ,
= +
,
) ,
=( − = . * * #$#% *. * %
,

menghasilkan net present value (NPV) negatif, kelayakan rencana investasi Boost Inc dapat
diilustrasikan melalui kurva (curve) berikut ini:

(+) NPV
IRR = 4.14
% r=6%

Discount Rate (r)

0

2.5% 6% 9%

(-) NPV
Gambar 3 Kelayakan Rencana Investasi Boost Inc
1.2 Rate of Return for Long Lived Project
Pada bagian sebelumnya kita telah membahas mengenai konsep dan cara menghitung internal
rate of return (IRR), akan tetapi bagiamana jika suatu rencana investasi memiliki multiple cash
flow? Apakah konsep dan cara menghitung internal rate of return (IRR) yang telah dibahas
pada bagian sebelumnya tetap berlaku? Perhatikan dan pahami contoh kasus berikut ini.
1.2.1 Contoh Kasus Rate of Return for Long Lived Project
Giovanni Manufacturing mempertimbangkan untuk melakukan invetasi sebesar 100,000
dengan mengembangkan produk baru. Ekspektasi perolehan pendapatan dalam bentuk aliran
kas sebesar 35,000 setiap tahun dalam jangka waktu empat tahun. Berapa tingkat imbal hasil
minimal yang diharapkan atau nilai internal rate of return (IRR) dari rencana investasi
tersebut? Apakah rencana investasi Giovanni Manufacturing layak untuk dilakukan jika
diasumsikan bahwa cost of capital sebesar 9%?
Solusi:
Cash flow timeline dari rencana investasi pengembangan produk baru tersebut adalah sebagai
berikut:
Year 0 Year 1 Year 2 → Year 4
-100,000 35,000 35,000 → 35,000
=
, , , , , , , ,
, = + + +
+ + ' + , + *

Sama seperti net present value (NPV), kita dapat mengaplikasikan pendekatan present value
of annuity untuk menghitung internal rate of return (IRR) jika terdapat multiple cash flow
sebagai berikut:

= - − .
+

, ,
, = - − *.
+

IRR = 14.96 %

Rencana investasi Giovanni Manufacturing layak untuk dilakukan karena nilai discount rate
(r) atau cost of capital (r) lebih rendah dibandingkan nilai internal rate of return (IRR) yang
juga akan menghasilkan net present value (NPV) positif.
1.3 Some Pitfalls with The Internal Rate of Return
Salah satu kendala implementasi internal rate of return (IRR) adalah ketika terdapat dua
rencana investasi yang yang bersifat mutually exclusive, misal pihak manajemen perusahaan
diminta untuk memilih satu dari dua rencana implementasi investasi yang tertulis dalam
proposal mengenai pembangunan kantor baru dengan asumsi cost of capital sebesar 7 persen
berikut ini:
IRR NPV at 7 %
Initial Proposal 14.29% 23,832
Revised Proposal 12.56% 57,942

→ Proyek investasi mana yang dipilih oleh perusahaan? Jika terjadi kondisi seperti ini, maka
rencana investasi yang dipilih adalah revised proposal karena menghasilkan net present value
(NPV) yang lebih tinggi3.

3
net present value (NPV) dapat dikatakan sebagai gold standard dalam penilaian investasi karena secara teori
sesuai dengan tujuan perusahaan yaitu memaksimalkan nilai perusahaan.