KERANGKA ACUAN KERJA (TERM OF REFERENCE)

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

KODAM IX/UDAYANA KOREM 161/WIRA SAKTI

LOKASI :
MANGGARAI BARAT

Tahun Anggaran 2023-2024

KONTRAKTUAL

SATUAN KERJA PENYEDIAAN PERUMAHAN

PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR
DIREKTORAT JENDERAL PERUMAHAN
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
 KERANGKA ACUAN KERJA

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

KODAM IX/UDAYANA KOREM 161/WIRA SAKTI
UNTUK DISERAHTERIMAKAN

Kementerian / Lembaga : Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Unit Eselon I : Ditjen Perumahan
Program : Pengembangan Perumahan
Hasil : Terbangunnya Rumah Susun yang Baik, Tepat Waktu, Tepat
Mutu, Tepat Biaya dan Tepat Administrasi Sesuai Dengan
Ketentuan yang Berlaku
Unit Eselon II/Satker : Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi NTT
Kegiatan : Pembangunan Rumah Susun Kodam IX/Udayana Korem
161/Wira sakti
Indikator Kinerja Kegiatan : Terbangunnya Rumah Susun Kodam IX/Udayana Korem
161/Wira sakti
Satuan ukur/ Jenis Keluaran : Jumlah Unit Rumah Susun
Volume : 1 TB / 32 Unit

1. Latar Belakang
a. Dasar Hukum
1). Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi;
2). Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
3). Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
4). Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun;
5). Peraturan Presiden Nomor 18 Tahun 2020 tentang RPJMN 2020-2024;
6). Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 22 Tahun 2018 Pedoman Teknis
Pembangunan Gedung Negara;
7). Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 7 Tahun 2022
tentang Pelaksanaan Bantuan Pembangunan Perumahan dan Penyediaan Rumah
Khusus;
8). Surat Edaran Direktur Jenderal Perumahan Nomor 12/SE/Dr/2022 tentang Petunjuk
Teknis Penyelenggaraan Bantuan Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun.

b. Gambaran Umum Singkat

Perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, perlu mendapat perhatian
penting dalam penyediaannya sebagai upaya meningkatkan kesejahteraan masyarakat.
Kendala yang dihadapi di bidang pengembangan perumahan saat ini antara lain adalah
kemampuan daya beli masyarakat yang rendah, dan kendala pasokan rumah akibat dari
keterbatasan sumber pembiayaan perumahan.

Page 2 of 7
 Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk perkotaan yang terus meningkat
terhadap kebutuhan akan perumahan, namun menghadapi kendala keterbatasan dan
semakin tingginya harga lahan perkotaan. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut,
masyarakat memanfaatkan lahan-lahan secara ilegal seperti di bantaran sungai, rel kereta
dan lain-lain, sehingga timbul kantong-kantong permukiman kumuh terutama di lokasi
yang padat penduduk dan strategis/dekat pusat perekonomian atau bisinis.
Mengatasi permasalahan tersebut diatas, pembangunan hunian ke arah vertikal dapat
dijadikan satu solusi bagi sebagian segmen masyarakat perkotaan terutama Aparatur Sipil
Negara. Upaya percepatan pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut sesuai dengan
gagasan penyelenggaraan Rumah Susun Sewa yang ditetapkan dalam UU No. 20/2011
tentang Rumah Susun Sewa yang menjelaskan tentang tujuan dari pembangunan rumah
susun.
Dalam hal pembangunan Rumah Susun Sewa ini, Kementerian Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat melalui Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi Nusa Tenggara
Timur mempunyai tugas untuk menyediakan hunian yang layak dan terjangkau dengan
membangun Rumah Susun di Provinsi Nusa Tenggara Timur.

c. Alasan Kegiatan Dilaksanakan

Dalam rangka untuk memenuhi kebutuhan akan rumah atau hunian bagi masyarakat
berpenghasilan rendah khususnya bagi pekerja, Mahasiswa/Mahasiswi, santri maka
diperlukan pembangunan rumah susun. Oleh karena itu, Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat merasa perlu untuk membangun rumah susun Mahasiswa, Pondok
Pesantren, Seminari, Susteran, ASN, TNI/POLRI.

2. Kegiatan Yang Dilaksanakan

a. Uraian Kegiatan
Lingkup kegiatan berupa pembangunan rumah susun Multi Year Contract (MYC). Adapun
pekerjaan-pekerjaan dalam lingkup kegiatan tersebut antara lain:
- Pekerjaan Persiapan;
- Pekerjaan Struktur Bangunan mulai dari pondasi, sloof, Kolom sampai atap;
- Pekerjaan Utilitas Bangunan (Mekanikal, Elektrikal, dan Plumbing);
- Pekerjaan Arsitektur termasuk finishing.

b. Batasan Kegiatan
Kegiatan Pembangunan rumah susun sewa ini akan dilaksanakan selama 8 (delapan) bulan
atau 240 (dua ratus empat puluh) hari kalender. Dimana batasan pembangunan rusunawa
ini terbatas pada pembangunan rumah susun 3 lantai serta utilitas bangunan dalam gedung.

Page 3 of 7
 Sedangkan biaya perijinan IMB akan menjadi tanggung jawab pihak user atau Pemerintah
Daerah yang akan mengelola rusunawa ini.

3. Maksud dan Tujuan Kegiatan

a. Maksud Kegiatan
Melaksanakan pembangunan rumah susun peruntukan bagi Pekerja,
Mahasiswa/mahasiswi, Santri, ASN, TNI/POLRI dan akan diserahkan kepada lembaga,
instansi sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
b. Tujuan Kegiatan
Pembangunan rumah susun peruntukan Pekerja, Mahasiswa, Santri, ASN, TI/POLRI ini
adalah untuk memenuhi kebutuhan rumah/tempat hunian yang layak.

4. Indikator Keluaran dan Keluaran

a. Indikator Keluaran (Kualitatif)
Tersedianya rumah susun yang layak huni Bagi Anggota TNI Kodam IX/Udayana Korem
161/Wira Sakti di Manggarai Barat.
b. Keluaran (Kuantitatif)
Terbangunnya Rumah Susun sebanyak 1 Tower/32 unit.
5. Penerima Manfaat
Penerima manfaat pembangunan Rumah Susun ini adalah Anggota TNI Kodam
IX/Udayana Korem 161/Wira sakti.

6. Cara Pelaksanaan Kegiatan

a. Metode Pelaksanaan
Waktu pelaksanaan pembangunan gedung tersebut direncanakan selesai dalam waktu 8
(delapan) bulan atau 240 (dua ratus empat puluh) hari kalender dengan pembangunan
struktur menggunakan sistem konvensional dengan Beton ready mix yang diharapkan
pelaksanaan menjadi lebih cepat dengan mutu yang lebih baik demikian pula dari aspek
kerapihan dan kekuatan.
b. Tahapan Kegiatan
Tahapan kegiatan pembangunan rusunawa ini antara lain:
- Pekerjaan Persiapan;
- Pekerjaan Struktur Bangunan mulai dari pondasi, sloof, kolom sampai atap;
- Pekerjaan Utilitas Bangunan (Mekanikal, Elektrikal, dan Plumbing);
- Pekerjaan Arsitektur termasuk finishing.

Page 4 of 7
7. Tempat Pelaksanaan Kegiatan
Lokasi pembangunan rumah susun Kodam IX/Udayana Korem 161/Wira sakti berada di
Jl. Serenaru, Kel. Wae Kelambu, Kec. Gorontalo, Kab. Manggarai Barat, Prov NTT.

8. Rencana Pengadaan Barang dan Jasa

a. Metode Pelelangan : Tender

b. Kualifikasi Badan Usaha :
- SIUJK : IUJK yang masih berlaku

- SBU Memiliki SBU dengan Kualifikasi Usaha Menengah,

Serta Disyaratkan Sub Bidang Klasifikasi/Layanan
Jasa Pelaksana Konstruksi Bangunan Multi atau
Banyak Hunian (BG002) KBLI 2017 atau
Konstruksi Gedung Hunian (BG001) KBLI 2020.
- Persyaratan lainnya : NIB, NPWP, SITU, Laporan Pajak Tahun 2023

c. Jenis Pekerjaan yang :  Pekerjaan Spesialis Pada Pekerjaan Utama :

wajib di Sub kontraktor 1. Pekerjaan Beton K-300
SBU: SP 010, Pekerjaan beton (KBLI
2015) dan/atau KK012 , Pekerjaan Struktur
Beton (KBLI 2020)
 Pekerjaan bukan Pekerjaan Utama :
1. Pekerjaan Paving Blok t (standar) = 8 cm .

9. Personil dan Peralatan

a) Personil
No Jabatan dalam Pengalaman kerja Sertifikat kompetensi
pekerjaan yang akan kerja
dilaksanakan
1 Manejer Min. 4 tahun Sertifikat Kompetensi
pelaksana/proyek Kerja Ahli Muda Teknik
Bangunan Gedung
2 Manajer Teknik Min.4 tahun Sertifikat Kompetensi
Kerja Ahli Muda Teknik
Bangunan Gedung Muda/
Ahli Muda Arsitek
3 Manajer Keuangan Min. 4 Tahun -
4 Ahli K3 Min. 0 Tahun / Min.3 Sertifikat Kompetensi
Konstruksi/Ahli Tahun Kerja Ahli Madya K3
Keselamatan Kerja/ Konstruksi / Sertifikat
Petugas Keselamatan Kompetensi Kerja Ahli
Konstruksi Muda K3 Konstruksi

Page 5 of 7
 b) Peralatan
No Jenis Kapasitas Jumlah
1 Truck Mixer Min. 6 M3 2 Unit
2 Concrete Pump Jangkauan min.15 m 1 Unit
3 Dump Truck Min. 3908 cc 3 Unit
4 Mobil Tangki air Min. 3908 cc 1 Unit
5 Excavator Min. 140 HP 1 Unit
6 Bor Pile D60 Cm – D80 Cm 1 Unit

10. Rencana Keselamatan Konstruksi

No. Uraian Identifikasi Resiko
Pekerjaan Bahaya
1. Pekerjaan Beton K- Tertimpa Material Sedang
300

11. Pelaksana dan Penanggungjawab Kegiatan

a. Pelaksana kegiatan adalah Kepala Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi NTT
yang didukung oleh Pejabat Pembuat Komitmen beserta staf terkait.
b. Penanggungjawab kegiatan adalah Kepala Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi
NTT, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.

12. Jadwal Kegiatan

Kegiatan dilakukan selama kurang lebih selama 8 (delapan) bulan atau 240 (dua ratus empat
puluh) hari kalender. Rencana pembangunan akan dimulai pada bulan November 2023 dan
akan berakhir pada bulan Juli 2024.

Time Line Pembangunan Rumah Susun Kodam IX/Udayana Korem 161/Wira sakti

Page 6 of 7
13. Biaya
Total biaya yang diperlukan untuk Pekerjaan Pembangunan Rumah Susun Kodam
IX/Udayana Korem 161/Wira Sakti adalah sebesar Rp 25.011.800.000 (Dua Puluh Lima
Milyar Sebelas Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah).

Kupang, 18 September 2023

Dibuat Oleh,
PPK Rumah Susun Dan Rumah Khusus
Satker Penyediaan Perumahan Prov. NTT

Heru Sujarwo, S.E.

NIP. 19720131 200911 1 002

Page 7 of 7