KERANGKA ACUAN KERJA

PENGAWASAN KONSTRUKSI/SUPERVISI
PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN RUMAH SUSUN
BPJN X KAB. KUPANG

Tahun Anggaran 2022

KONTRAKTUAL

SATUAN KERJA PENYEDIAAN PERUMAHAN

PROVINSI NUSA TENGGARA TIMUR
DIREKTORAT JENDERAL PERUMAHAN
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
 KERANGKA ACUAN KERJA ( KAK )
PENGAWASAN KONSTRUKSI/SUPERVISI
PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN RUMAH SUSUN

Kementerian / Lembaga : Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Unit Eselon I : Ditjen Penyediaan Perumahan
Program : Penyediaan Perumahan
Hasil : Terbangunnya rumah susun yang baik, tepat waktu, tepat
mutu, tepat biaya dan tepat administrasi sesuai dengan
ketentuan yang berlaku
Unit Eselon II/Satker : Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi NTT
Kegiatan : Pengawasan Konstruksi/Supervisi Pemeliharaan dan
Perawatan Rumah Susun BPJN X Kab. Kupang
Indikator Kinerja Kegiatan : Terbangunnya 1 unit satuan rumah susun
Satuan ukur/ Jenis Keluaran : Laporan pemeliharaan dan perawatan rumah susun
Volume : 1 (satu) laporan

I. LATAR BELAKANG
a. Dasar Hukum:
1. Undang-Undang No. 2 Tahun 2017 Tentang jasa Konstruksi;
2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
3. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
4. Peraturan Pemerintah No.4/1998 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun;
5. Peraturan Presiden Nomor 2 Tahun 2015 tentang RPJMN 2015-2019;
6. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45 Tahun 2007 Pedoman Teknis Pembangunan
Gedung Negara;
7. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 19 Tahun 2019 tentang
bantuan Pembangunan dan pengelolaan Rumah Susun;
8. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2020 tentang
Standar dan Pedoman Pengadaan Jasa Konstruksi Melalui Penyedia;
9. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 13 Tahun 2020 tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
10.Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 16 Tahun 2020 tentang
Organisasi dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Kementerian Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat
11.Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 21/SE/M/2019
tentang standar Susunan Tenaga Ahli untuk pengawasan pekerjaan kontruksi melalui
penyedia.

b. Gambaran Umum Singkat:

Sebagaimana yang diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945 dan pasal 28 H
Amandemen UUD 1945, bahwa rumah merupakan salah satu hak dasar rakyat, dan oleh
karena itu setiap warga negara berhak untuk mendapatkan tempat tinggal dan lingkungan
hidup yang baik dan sehat. Selain itu, rumah juga merupakan kebutuhan dasar manusia dalam
meningkatkan harkat, martabat, mutu kehidupan dan penghidupan, serta sebagai pencerminan
diri pribadi dalam upaya peningkatan taraf hidup, pembentukan watak, karakter dan
kepribadian bangsa.

1
 Saat ini kondisi pemenuhan kebutuhan perumahan di Indonesia masih belum terealisir
sepenuhnya sebagai akibat dari pertambahan penduduk setiap tahunnya tidak diimbangi
dengan ketersediaan perumahan. Rendahnya kemampuan ekonomi masyarakat untuk
memenuhi kebutuhan papan dan pertumbuhan kebutuhan rumah baru rata-rata 800.000 unit
per tahun.
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mempunyai sasaran khusus dalam
bidang rumah susun sesuai dengan Rencana Strategis tahun 2015-2019, yaitu terlaksananya
fasilitasi dan stimulasi pembangunan rumah susun sewa sebanyak 65.500 unit rusun.
Dalam pelaksanaan pembangunan Rumah Susun Sewa, diharapkan mendapatkan suatu hasil
pembangunan yang sesuai dengan tujuannya baik dari segi mutu dan waktu.
Mengingat banyaknya jumlah Rusun Sewa di samping kompleksitas permasalahan baik teknis
maupun administrasi yang akan dibangun pada tahun 2019, maka diperlukan suatu kegiatan
Manajemen Konstruksi untuk masing-masing wilayah pembangunan Rusun Sewa yang
bertujuan untuk membantu Satuan Kerja Penyediaan Perumahan dalam hal pengendalian
waktu, biaya, pencapaian sasaran fisik (kuantitas dan kualitas), dan tertib administrasi di
dalam pembangunan Rusun, mulai dari tahap persiapan, tahap pelaksanaan konstruksi sampai
pada tahap akhir pelaksanaan konstruksi dimana bangunan Rusun Sewa siap untuk
diserahterimakan untuk selanjutnya dimanfaatkan serta dikelola dengan baik.

II. MAKSUD DAN TUJUAN

KAK Pengawasan Konstruksi/supervisi dimaksudkan sebagai pedoman penugasan yang harus
diikuti bagi Konsultan pengawas pemeliharaan dan perawatan Rumah Susun Sewa dalam
melaksanakan pekerjaannya; dengan tujuan untuk mendapatkan proses pembangunan Rusun
Sewa beserta prasarananya yang efisien (layak fungsi dan terjangkau), efektif (disain rumah
yang sudah mempertimbangkan budaya dan pola hidup calon penghuni), dan sesuai dengan
perencanaan teknis dan waktu yang telah ditetapkan.
III. SASARAN
Sasaran dari Pekerjaan Pengawasan Konstruksi/Supervisi :
1. Terarahnya pelaksanaan program pemeliharaan dan perawatan Rusun Sewa pada
khususnya, dan perumahan permukiman pada umumnya.
2. Terlaksananya pengendalian dan pengawasan pelaksanaan kegiatan pemeliharaan dan
perawatan perumahan rakyat sejak tahap persiapan, tahap perencanaan, tahap pelelangan,
tahap pelaksanaan hingga kesiapan pemanfaatan.
3. Terkendalikannya proses pelaksanaan konstruksi Rusun Sewa secara berkualitas, tepat
waktu, dalam batas biaya yang tersedia, serta diselenggarakan secara tertib.
4. Terdokumentasikan dan terinformasikan hasil pelaksanaan kegiatan.
5. Tersusunnya laporan hasil pelaksanaan kegiatan pelaksanaan konstruksi sampai pada
pelaksanaan konstruksi selesai dan siap untuk dimanfaatkan serta dikelola.

IV. PENERIMA MANFAAT

Penerima manfaat dari kegiatan yang dilaksanakan adalah Satuan Kerja Penyediaan Perumahan
Provinsi Nusa Tenggara Timur.

V. SUMBER PENDANAAN
Biaya untuk pelaksanaan pekerjaan Pengawasan Konstruksi/Supervisi sebesar Rp
184.000.000,- (seratus delapan puluh empat juta rupiah) termasuk pajak-pajak yang berlaku,
bersumber dari APBN Tahun Anggaran 2022 Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi
Nusa Tenggara Timur.

2
VI. LINGKUP DAN LOKASI KEGIATAN
1. LINGKUP KEGIATAN
Kegiatan Pengawasan Konstruksi/Supervisi meliputi pengendalian waktu, biaya,
pencapaian sasaran fisik (kuantitas dan kualitas), dan tertib administrasi di dalam
pembangunan bangunan Rumah Susun Sewa, mulai dari tahapan pelaksanaan konstruksi
selesai dan siap untuk pemanfaatannya. Kegiatan Supervisi Konstruksi terdiri atas :
1) Mengadakan dan memimpin rapat-rapat koordinasi dan menyusun laporan hasil
rapat koordinasi.,
2) Melakukan pengawasan (Supervisi) dan membuat laporan kemajuan pekerjaan
manajemen konstruksi.
3) Membantu Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi Nusa Tenggara Timur
pada kegiatan Pre Construction Meeting (PCM) pelaksanaan pembangunan rumah
susun sewa.
4) Mengevaluasi kegiatan pembangunan rumah susun sewa yang diajukan oleh
pelaksana di lapangan, yang meliputi program pencapaian sasaran konstruksi,
penyediaan dan penggunaan tenaga kerja, peralatan dan perlengkapan, bahan
bangunan, quality assurance, dan program kesehatan dan keselamatan kerja (K3)
termasuk apabila harus membuat Justifikasi apabila terjadi perubahan.
5) Mengendalikan program pelaksanaan pembangunan rumah susun sewa yang
meliputi program pengendalian sumber daya, pengendalian biaya, pengendalian
waktu, pengendalian kualitas dan kuantitas hasil konstruksi dan perubahannya,
serta pengendalian tertib administrasi.
6) Melakukan koordinasi dengan pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan
pembangunan rumah susun sewa.
7) Melakukan monitoring dan evaluasi atas pekerjaan pemborong / kontraktor di
lokasi dengan menggunakan dasar-dasar teori manajemen proyek dan konstruksi
termasuk penggunaan teknik rekayasa nilai (value engineering), yang terdiri atas:
a. memeriksa dan mempelajari dokumen untuk pelaksanaan konstruksi yang akan
dijadikan dasar dalam pengawasan pekerjaan di lapangan;
b. mengawasi pemakaian bahan, peralatan, dan metode pelaksanaan, serta
mengawasi ketepatan waktu, dan biaya pekerjaan konstruksi;
c. mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari segi kualitas, bahan dan
material, kualitas pelaksanaan/workmanship, kuantitas fisik untuk setiap
item/bagian pekerjaan yang terurai dalam rincian kontrak fisik, dan laju
pencapaian volume/realisasi fisik yang dicapai di setiap periode laporan
berkala;
d. mengawasi kepatuhan pelaksana pekerjaan terhadap pemenuhan syaratsyarat
kesehatan, keselamatan kerja, dan lingkungan (HSE) oleh pelaksana;
e. mengumpulkan data dan informasi di lapangan untuk memberikan
rekomendasi teknis opsi pemecahan masalah yang terjadi selama pekerjaan
konstruksi;
f. membantu menyelenggarakan rapat lapangan secara berkala serta membuat
laporan mingguan dan bulanan pekerjaan pengawasan;
g. meneliti gambar-gambar untuk pelaksanaan (shop drawings) yang diajukan
oleh Pelaksana Konstruksi;
h. meneliti gambar-gambar yang sesuai dengan pelaksanaan di lapangan (as-built
drawings) sebelum serah terima;

3
 i. menyusun daftar cacat/kerusakan sebelum Serah Terima Pertama,mengawasi
perbaikannya pada masa pemeliharaan, dan menyusun laporan akhir pekerjaan
pengawasan;
j. membantu menyusun berita acara persetujuan kemajuan pekerjaan, dan Serah
Terima Pertama (PHO);
k. menyusun laporan akhir pekerjaan pengawasan konstruksi.

2. LOKASI KEGIATAN
Lokasi kegiatan Pengawasan Konstruksi/Supervisi mengikuti paket Pemeliharaan dan
Perawatan Rumah Susun yang ada pada Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi Nusa
Tenggara Timur Tahun 2022 yaitu jalan Timor Raya KM. 18 Desa Tanah Merah Kac.
Kupang Tengah Kab. Kupang.

VII. METODOLOGI
Metodologi pelaksanaan kegiatan Pengawasan Konstruksi/Supervisi, terdiri dari :
1. Melakukan pengawasan pelaksanaan pekerjaan di lapangan.
2. Inspektur di lapangan akan memeriksa material yang masuk, baik kuantitas dan kualitas dan
cara pemasangan agar sesuai dengan spesifikasi pada kontrak.
3. Mengadakan dan memimpin rapat-rapat koordinasi perencanaan, menyusun laporan hasil
rapat koordinasi, dan membuat laporan kemajuan pekerjaan manajemen konstruksi baik di
tingkat lapangan maupun tingkat Kantor Pusat.
4. Membuat Laporan-Laporan kemajuan Pekerjaan, Membuat Kajian-Kajian teknis Pekerjaan,
dan Membuat Laporan Akhir Pekerjaan.
VIII. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
Jangka waktu pelaksanaan kegiatan Pengawasan Konstruksi/Supervisi ini adalah 4 (empat)
bulan terhitung mulai kontrak kerja ditandatangani.
IX. HASIL YANG DIHARAPKAN (KELUARAN)
Kegiatan ini akan menghasilkan keluaran yang lengkap sesuai kebutuhan proyek. Kelancaran
proyek yang berhubungan dengan Pengawasan Konstruksi/Supervisi. Selain hal tersebut, hasil
yang diharapkan dari pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan Rusun adalah :
1. Laporan Pelaksanaan Pengawasan Konstruksi/Supervisi pemeliharaan dan perawatan
Rusun;
2. Laporan Akhir Penyelenggaran kegiatan Pengawasan Konstruksi/Supervisi pemeliharaan
dan perawatan Rumah Susun TA. 2022;
X. TENAGA AHLI
A. Tenaga ahli yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan ini adalah :
1. Site Engineer/SE
1 (satu) orang Site Engineer/SE bekerja selama 5 Bulan disyaratkan seorang Sarjana
Teknik Minimal Strata Satu (S1) Jurusan Teknik Sipil lulusan perguruan Tinggi Negeri
atau Swasta yang telah disamakan. Untuk sarjana teknik strata satu berpengalaman
minimal 3 tahun dalam perencanaan dan pengawasan bangunan gedung dan mempunyai
Sertifikat Keahlian Bangunan Gedung level Muda.

B. Tenaga Sub Ahli yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan ini adalah :
1. Pengawas K3
1 (satu) orang Pengawas K3 bekerja selama 5 bulan bertugas memastikan bahwa aspek
Keamanan, Kesehatan, Keselamatan, dan /lingkungan sudah tersedia dan diterapkan
dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi adalah Sarjana Strata Satu (Sl) Perguruan

4
 Tinggi Negeri atau Swasta yang disamakan. Berpengalaman melaksanakan pekerjaan
sebagai pengawas K3 minimal 3 tahun mempunyai Sertifikat Keahlian K3 Konstruksi
level Muda.

C. Tugas Dan Kewajiban Tenaga Ahli dan Tenaga Sub Ahli Pengawasan Konstruksi:
1. Tugas dan kewajiban Site Engineer/SE mencakup hal-hal sebagai berikut:
a) Memberikan petunjuk kepada tim, dalam melaksanakan pekerjaan pengawasan teknis
segera setelah kontrak fisik ditandatangani.
b) Memberikan petunjuk kepada tim dalam melaksanakan pekerjaan, untuk menyiapkan
rekomendasi secara terinci atas usulan desain, termasuk data pendukung yang
diperlukan.
c) Menjamin bahwa semua isi dari kerangka acuan pekerjaan ini akan dipenuhi dengan
baik yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan major serta pemeliharaan jalan.
d) Bekerjasama dengan pihak pemberi tugas sehubungan dengan pekerjaan.
e) Menjamin semua pelaksanaan detail teknis untuk pekerjaan major tidak akan terlambat
selama masa mobilisasiuntuk masing-masing paket kontrak dalam menentukan lokasi,
tingkat serta jumlah dari jenis-jenis pekerjaan yang secara khusus disebutkan dalam
dokumen kontrak.
f) Membantu tim di lapangan dalam mengendalikan kegiatan-kegiatan kontraktor,
termasuk pengendalian pemenuhan waktu pelaksanaan pekerjaan.
g) Membantu dan memberikan petunjuk kepada tim di lapangan dalam mencari
pemecahan-pemecahan atas permasalahan yang timbul baik sehubungan dengan
teknis maupun permasalahan kontrak.
h) Mengendalikan semua personil yang terlibat dalam pekerjaan penyelidikan
bahan/material baik di lapangan maupun laboratorium serta menyusun rencana
kerjanya.
i) Memeriksa hasil laporan pengujian serta analisanya.
j) Bertanggung jawab atas pengujian dan penyelidikan material/bahan di lapangan.
Membantu Chief Supervision Engineer dalam melaksanakan tugas.
k) Membantu Pejabat Pelaksana Teknis Kegiatan dalam penyelesaian administrasi
kemajuan proyek.
l) Memeriksa kesesuaian antara gambar perencanaan dengan pelaksanaan di lapangan;
m) Mengharuskan Pelaksana untuk melaksanakan peraturan tentang keamanan dan
keselamatan kerja;
n) Memantau hasil pekerjaan serta cara pelaksanaan yang dijalankan Pelaksana;
o) Memberi instruksi kepada Pelaksana, bila cara pelaksanaan dinilai tidak benar atau
membahayakan. Dalam segala hal, semua instruksi harus dicatat dalam buku harian
(log book) serta segera memberi tahu kepada Team Leader
p) Mencatat keadaan pekerjaan serta semua perubahan dan penyimpangan dari
perencanaan (pada lembar gambar Kemajuan Pekerjaan); dan
q) Memeriksa dan menyetujui laporan harian yang dibuat oleh Pelaksana.

2. Tugas dan kewajiban Pengawas K3 mencakup hal-hal sebagai berikut:

a) Mengidentifikasi dan memetakan potensi bahaya yang mungkin terjadi di lingkungan
kerja. Hal ini termasuk membuat tingkatan dampak dari bahaya (impact) dan
kemungkinan terjadinya bahaya tersebut probability);
b) Menyusun rencana program keselamatan dan kesehatan kerja yang meliputi upaya
preventif dan upaya korektif. Upaya preventif bertujuan untuk mengurangi terjadinya

5
 bahaya atau kecelakaan di lingkungan kerja. Upaya korektif bertujuan untuk
menanggulangi kecelakaan yang terjadi di lingkungan kerja;
c) Membuat dan memelihara dokumen terkait kesehatan dan keselamatan kerja.
Dokumentasi yang baik termasuk faktor penting dalam mencegah dan menanggulangi
bahaya. Hal ini termasuk merancang prosedur baku dan memelihara borang atau
catatan terkait kesehatan dan keselamatan kerja; dan
d) Mengevaluasi insiden kecelakaan yang mungkin terjadi, serta menganalisis akar
masalah termasuk tindakan preventif dan korektif yang diambil.

XI. RENCANA PENGADAAN BARANG DAN JASA

a . Metode Pelelangan : Tender
b . Kualifikasi Badan Usaha :
- SIUJK : IUJK yang masih berlaku
- SBU Memiliki SBU dengan Kualifikasi Usaha Kecil
Klasifikasi Bidang Jasa Pengawasan Konstruksi
Bangunan Gedung (RE201) KBLI 2017/(RK001)
KBLI 2020.
- Persyaratan lainnya : NIB, NPWP, SITU, Laporan Pajak Tahun 2021

XII. PELAPORAN
a. Laporan Mingguan
Memuat hasil rencana dan realisasi pelaksanaan kegiatan, masalah yang dihadapi,
penyimpangan yang terjadi, tindakan koreksi dan/atau penyesuaian yang dilakukan,
evaluasi dan kesimpulan kegiatan manajemen konstruksi setiap bulannya, sebanyak 5
(lima) buku, termasuk 1 (satu) asli selama 14 minggu.
b. Laporan Bulanan,
Memuat hasil rencana dan realisasi pelaksanaan kegiatan, masalah yang dihadapi,
penyimpangan yang terjadi, tindakan koreksi dan/atau penyesuaian yang dilakukan,
evaluasi dan kesimpulan kegiatan manajemen konstruksi setiap bulannya, sebanyak 5
(lima) buku, termasuk 1 (satu) asli, selama 4 bulan.
c. Laporan Akhir dan Ringkasan Eksekutif,
Laporan Akhir diserahkan selambat-lambatnya 5 (lima) bulan sejak masa penugasan.
Laporan ini merupakan progres pelaksanaan, indikasi keberhasilan dan kendala serta
hambatan yang di temui di lapangan sebagai masukan Pemberi Tugas. Laporan
diserahkan dalam bentuk hard copy 5 (lima) buku dan soft copy Hardisk eksternal
Minimal 1 Tera.

Kupang, 24 Mei 2022

Satuan Kerja Penyediaan Perumahan Provinsi NTT
PPK Rumah Susun dan Rumah Khusus

Thobias Ressie, ST.

NIP. 19791217 201001 1 018