JRPT - PT Jaya Real Properti TBK

LAPORAN
100% EKUITAS
PT. JAYA REAL PROPERTI TBK
TANGGAL PENILAIAN
13 DESEMBER 2023
OLEH:
Christopher Bradley D11210008
David Bryant D11210040
Juan William D11210152
David Roderick Pirih D11210508
Michael Genesis Bimasatrya de Fretes D11210512
Gerald Wahyudi D11210584
0
No. : 00001/2.0002-02/BS/08/0888/1/VIII/2021 13 Desember 2023
Kepada Yth,
PT Jaya Real Properti, Tbk.

CBD Emerald Blok CE/A
No. 1 Boulevard Bintaro Jaya
Tangerang Selatan 15227
U.p : Direksi
Hal : Penilaian 100% Ekuitas PT Jaya Real Properti, Tbk.
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang telah diberikan kepada kami, Kantor Jasa Penilaian Publik
(KJPP) David Pirih dan Rekan (“DPR” atau “kami”), oleh manajemen PT Jaya Real Properti
Tbk (“Perusahaan” atau “PT JRP”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas
nilai pasar ekuitas PT JRP, maka dengan ini kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan
Menteri Keuangan No. 1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 yang terdaftar sebagai profesi
penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar
(STTD) Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PM.2/2018 tanggal 4 Juni 2018
(Penilaian Properti dan Bisnis) (pengganti dari STTD No. 02/BL/STTD-P/AB/2006 tanggal 31
Mei 2006) [Penilai Properti dan Penilai Usaha] menyatakan bahwa kami telah menilai 100%
ekuitas PT Jaya Real Properti Tbk.
Tujuan penilaian atas Ekuitas PT JRP adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai pasar,
pada tanggal 13 Desember 2023 dari Ekuitas PT Jaya Real Properti Tbk, yang dinyatakan dalam
mata uang Rupiah. Penilaian atas Ekuitas PT Jaya Real Properti Tbk telah disusun sesuai dengan
dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari POJK No. 35/POJK.04/2020 tanggal 25 Mei 2020
tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” (“POJK 35/2020”)
dan Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”).
1
Pendekatan yang digunakan dalam penilaian nilai pasar wajar 100% saham PT JRP adalah:
1. Pendekatan pasar dengan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa Efek
Indonesia
Pendekatan pasar dengan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek
digunakan dalam penilaian Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk dengan perusahaan
pembanding yang bergerak di bidang yang sama yaitu sektor properti. Walaupun di pasar
saham perusahaan terbuka tidak diperoleh informasi mengenai perusahaan sejenis dengan
skala usaha dan aset yang setara, namun diperkirakan data saham perusahaan terbuka
yang ada dapat digunakan sebagai data perbandingan atas nilai Ekuitas PT JRP.
2. Pendekatan pendapatan (income based approach) dengan metode diskonto arus kas
Dalam melaksanakan penilaian Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk dengan metode
diskonto arus kas (discounted cash flow), diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha PT Jaya Real Property Tbk. Arus kas mendatang yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai pasar adalah total nilai kini dari arus kas mendatang.
Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hasil analisa yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam rangka
menentukan nilai saham perusahaan, maka penilai berpendapat bahwa nilai pasar wajar 100%
saham PT Jaya Real Property Tbk pada tanggal 13 Desember 2023 berdasarkan pendekatan
pasar sebesar Rp13,278,105,443,00 atau Rp1,015,00 Per lembar saham.
2
Hormat kami,
KJPP DAVID PIRIH DAN REKAN
Pimpinan Rekan
David Roderick Pirih, MAPPI (Cert)

No. M A P P I : D11210508
3
PERNYATAAN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa:
1. Dalam mempersiapkan laporan penilaian Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk, KJPP
David Pirih dan Rekan bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan
dan tidak terafiliasi dengan PT Jaya Real Property Tbk ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi dengan PT Jaya Real Property Tbk;
2. Penugasan yang dilakukan dalam laporan penilaian usaha ini, dilaksanakan secara
profesional dan independen;
3. Pernyataan faktual yang dihasilkan dalam laporan penilaian ini adalah benar dan sesuai
dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
4. Analisis dan kesimpulan yang dihasilkan dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang
dilaporkan;
5. Penilaian dilakukan sesuai dengan ketentuan Standar Penilai Indonesia (SPI);
6. Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian usaha;
7. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada Tanggal
Penilaian;
8. Analisis telah dilakukan untuk maksud dan tujuan sebagaimana diungkapkan dalam
laporan penilaian Usaha;
9. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
10. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan
sebagai kesimpulan nilai;
11. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan;
12. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini
dapat dipertanggungjawabkan.
4
Penanggung Jawab
David Pirih
No. M A P P I : D11210508 …………..…………
Tim Penilai
Michael Genesis Bimasatrya de Fretes

No. M A P P I : D11210512 …………..…………
David Bryant Malonda

No. M A P P I : D11210040 …………..…………
Juan William
No. M A P P I : D11210152
…………..…………
Christopher Bradley
No. M A P P I : D11210008
…………..…………
Gerald Wahyudi
No. M A P P I : D11210584
…………..…………
5
Daftar Isi
PERNYATAAN.............................................................................................................................. 4
Daftar Isi......................................................................................................................................... 6
BAB I...............................................................................................................................................9
1.1 Penjelasan Mengenai Penugasan......................................................................................... 9
1.2 Status dan Kualifikasi Penilai............................................................................................................9
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan........................................................................................... 10
1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian..........................................................................................................10
1.5 Objek Penilaian................................................................................................................................10
1.6 Bentuk kepemilikan......................................................................................................................... 11
1.7 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya..........................................................................11
1.8 Dasar Nilai yang Digunakan............................................................................................................12
1.9 Tanggal Penilaian.............................................................................................................................12
1.10 Jenis Mata Uang............................................................................................................................ 12
1.11 Data dan Informasi.........................................................................................................................12
1.12 Premis Penilaian............................................................................................................................ 14
1.13 Asumsi-Asumsi............................................................................................................................. 14
1.14 Tingkat Kedalaman Investigasi..................................................................................................... 15
1.15 Persyarat Atas Persetujuan Untuk Publikasi................................................................................. 15
1.16 Kondisi dan Syarat Pembatas........................................................................................................ 15
1.17 Independensi Penilai......................................................................................................................16
1.18 Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan............................................................................. 16
1.19 Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian..................................................................................16
BAB II........................................................................................................................................... 17
2.1 Gambaran Umum Perusahaan......................................................................................................... 17
2.2 Susunan Komisaris dan Direksi.......................................................................................................18
2.2.1 Tabel Susunan Dewan Komisaris...........................................................................................18
2.2.2 Tabel Susunan Direksi............................................................................................................19
2.2.3 Struktur Permodalan.............................................................................................................. 19
2.3 Data Keuangan Historis...................................................................................................................20
2.3.1 Analisis Laporan Laba Rugi.................................................................................................. 20
2.3.2 Analisis Laporan Posisi Keuangan........................................................................................ 24
2.4 Analisis Rasio Keuangan Perusahaan................................................................................31
2.4.1 Rasio Likuiditas........................................................................................................ 31
2.4.2 Rasio Solvabilitas...................................................................................................................34
2.4.3 Rasio Aktivitas....................................................................................................................... 36
2.4.4 Rasio Profitabilitas................................................................................................................. 39
2.4.5 Rasio Pasar............................................................................................................................. 43
2.5 Laporan Keuangan Pembanding dan Common Size Pembanding.................................... 46
6
2.5.1 Laporan laba rugi...................................................................................................... 46
2.5.2 Laporan Neraca...................................................................................................................... 47
2.6 Analisis SWOT.................................................................................................................. 49
2.7 Risiko Usaha Perseroan................................................................................................................... 50
2.7.1 Risiko Ekonomi........................................................................................................ 50
2.7.2 Kelangkaan Bahan Baku Bangunan..............................................................................51
2.7.3 Kebijakan dan Peraturan Pemerintah........................................................................51
2.7.4 Berkurangnya Lahan.................................................................................................52
2.7.5 Kebakaran, Banjir, dan Kerusakan........................................................................... 52
2.7.6 Risiko Persaingan......................................................................................................52
2.7.7 Gugatan Hukum........................................................................................................ 53
2.8 Informasi Non Keuangan Terkait Perpajakan..................................................................................53
BAB III..........................................................................................................................................54
3.1. Tinjauan Ekonomi...........................................................................................................................54
3.1.1 Perekonomian Indonesia...........................................................................................54
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah.................................................................................................................55
3.1.3 Inflasi..................................................................................................................................... 56
3.1.4 Suku Bunga............................................................................................................................ 57
3.2 Analisis Industri dan Pasar.................................................................................................59
3.2.1 Harga Properti........................................................................................................... 59
3.2.2 Pasokan Properti.................................................................................................................... 60
3.2.3 Permintaan Properti................................................................................................................61
3.3 Analisa............................................................................................................................... 63
BAB IV..........................................................................................................................................63
4.1 Pendekatan Penilaian Bisnis.............................................................................................. 64
4.2 Pendekatan dan Metode Penilaian yang Digunakan........................................................................65
4.3 Diskon dan Premi............................................................................................................................ 66
4.4 Penerapan Diskon dan Premi...........................................................................................................66
4.5 Prosedur Penilaian........................................................................................................................... 67
BAB V........................................................................................................................................... 68
5.1 Pendekatan Penilaian Bisnis............................................................................................................ 68
5.1.1 Pendekatan Pasar (Market Based Approach) dengan Metode Pembanding
Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method).........69
5.2 Penentuan Nilai Pasar...................................................................................................................... 69
5.2.1 Kesimpulan........................................................................................................................... 70
BAB VI........................................................................................................................................................ 71
6.1 Metode Discounted Cash Flow........................................................................................................71
6.2 Asumsi Discounted Cash Flow.......................................................................................................72
6.3. Faktor-Faktor yang Berpengaruh Terhadap Nilai...........................................................................74
6.4. Batasan Penilaian............................................................................................................................75
7
6.5 Penentuan Tingkat Diskonto............................................................................................................75
6.5.1 Pemilihan Arus Kas Bersih................................................................................................... 76
6.6 Kesimpulan...................................................................................................................................... 78
6.7 Lampiran Proyeksi...........................................................................................................................79
6.7.1 Neraca................................................................................................................................... 79
6.7.2 Laba Rugi.............................................................................................................................. 80
6.7.3 Arus Kas................................................................................................................................81
BAB VII........................................................................................................................................82
8
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Penjelasan Mengenai Penugasan

Tujuan penilaian atas Ekuitas PT JRP adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai
pasar, pada tanggal 13 Desember 2023 dari Ekuitas PT Jaya Real Properti Tbk, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Penilaian atas Ekuitas PT Jaya Real Properti Tbk telah disusun sesuai dengan dan tunduk
pada ketentuan-ketentuan dari POJK No. 35/POJK.04/2020 tanggal 25 Mei 2020 tentang
“Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal” (“POJK 35/2020”)
1.2 Status dan Kualifikasi Penilai

KJPP David Pirih dan Rekan (selanjutnya disebut "DPR" atau “kami”) didirikan di
Surabaya pada tahun 2009 mengacu pada Surat Keputusan Menteri Keuangan No.
1056/KM.1/2009 tanggal 20 Agustus 2009 yang terdaftar sebagai profesi penunjang
pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar (STTD)
Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-05/PM.2/2018 tanggal 4 Juni 2018
(Penilaian Properti dan Bisnis) (pengganti dari STTD No. 02/BL/STTD-P/AB/2006
tanggal 31 Mei 2006) [Penilai Properti dan Penilai Usaha].
KJPP DPR yang berkedudukan di Jalan Kertomenanggal VII No.22, Surabaya

merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar
Modal berdasarkan surat No. S-8154/BL/2012 tanggal 29 Juni 2012 dan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 696/KM.1/2012 tentang Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
dengan nomor izin: 2.12.0103 tanggal 18 Juni 2012.
Penanggung jawab dari Laporan Penilaian Bisnis ini adalah David Roderick Pirih,
MAPPI (Cert) dengan nomor anggota MAPPI: D11210508 dengan Nomor Izin Penilai
Publik PB-1.09.00121, berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor:
9
144/KM.1/2009, tanggal 10 Februari 2009 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai
Properti dan Bisnis serta memiliki kualifikasi Penilai sebagai Profesi Penunjang Pasar
Modal dengan nomor STTD.PPB- 18/PM.2/2018, serta sebagai penilai di Industri
Keuangan Non Bank (IKNB) dengan STTD OJK (IKNB) No.
050/NB.122/STTD-P/2017, tanggal 7 April 2017.
1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Identitas pemberi tugas dalam penyusunan laporan Penilaian Bisnis ini, adalah:
a. Nama : PT Jaya Real Properti Tbk
b. NPWP : 01.001.076.7-054.000
c. Bidang Usaha : Properti
d. Alamat : CBD Emerald Blok CE/A, No. 1 Boulevard Bintaro Jaya,
Tangerang Selatan 15227
e. Penanggung Jawab : Direksi PT Jaya Real Properti Tbk
Laporan Penilaian Bisnis atas Ekuitas PT JRP ini digunakan untuk memberikan pendapat
tentang nilai pasar, pada tanggal 13 Desember 2023 dari Ekuitas PT Jaya Real Properti
Tbk, yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian

Tujuan penilaian atas Ekuitas PT JRP adalah untuk memberikan pendapat tentang nilai
pasar, pada tanggal 13 Desember 2023 dari Ekuitas PT Jaya Real Properti Tbk, yang
dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.5 Objek Penilaian

Obyek penilaian dalam penilaian ini adalah Ekuitas PT JRP, yaitu 100% ekuitas PT JRP
10
1.6 Bentuk kepemilikan
Objek Penelitian adalah perusahaan perseroan terbatas swasta berstatus terbuka (public
company) dengan 63.59 % saham dimiliki oleh PT Pembangunan Jaya, 14.3% saham
dimiliki oleh BP2S SG/BNP Paribas Singapore Branch Wealth Management, 1.45%
saham dimiliki oleh Vivian Setjakusuma selaku Komisaris, 10.56% saham dimiliki oleh
Masyarakat Indonesia, 5.42% saham dimiliki oleh Masyarakat Asing, 4.94% saham
merupakan treasury stock.
1.7 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya

Dalam penilaian Nilai Pasar Wajar 100% Saham PT JRP per tanggal 31 Desember 2022,
kami menggunakan 1 (satu) pendekatan penilaian yang paling dimungkinkan untuk
memperoleh hasil penilaian yang akurat dan objektif. Dari ketiga pendekatan penilaian
usaha, kami mengaplikasikan:
1. Pendekatan pasar dengan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa
Efek Indonesia
Pendekatan pasar dengan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek
digunakan dalam penilaian Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk dengan perusahaan
pembanding yang bergerak di bidang yang sama yaitu sektor properti. Walaupun
di pasar saham perusahaan terbuka tidak diperoleh informasi mengenai
perusahaan sejenis dengan skala usaha dan aset yang setara, namun diperkirakan
data saham perusahaan terbuka yang ada dapat digunakan sebagai data
perbandingan atas nilai Ekuitas PT JRP.
2. Pendekatan pendapatan (income based approach) dengan metode diskonto
arus kas
Dalam melaksanakan penilaian Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk dengan
metode diskonto arus kas (discounted cash flow), diproyeksikan sesuai dengan
perkiraan atas perkembangan usaha PT Jaya Real Property Tbk. Arus kas
mendatang yang dihasilkan berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini
dengan tingkat diskonto yang sesuai dengan tingkat risiko. Indikasi nilai pasar
adalah total nilai kini dari arus kas mendatang.
11
1.8 Dasar Nilai yang Digunakan
Untuk keperluan penilaian atas Ekuitas PT Jaya Real Properti Tbk, dasar nilai yang
sesuai untuk digunakan dalam penilaian Ekuitas JRP berdasarkan POJK 35/2020 adalah
nilai pasar (market value), yang dalam POJK 35/2020 didefinisikan sebagai “estimasi
sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada
Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
di mana kedua Pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.
1.9 Tanggal Penilaian

Nilai Pasar Wajar 100% Saham PT JRP dilakukan per tanggal penilaian 31 Desember
2022. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Data
keuangan PT JRP yang kami terima merupakan Laporan Keuangan Audit per 31
Desember 2022.
1.10 Jenis Mata Uang

Nilai Pasar Wajar 100% Saham PT JRP per tanggal 31 Desember 2022 disajikan dalam
mata uang Rupiah sesuai dengan mata uang yang digunakan dalam Laporan Keuangan
Perusahaan.
1.11 Data dan Informasi

Dalam pelaksanaan tugas penilaian ini, kami telah menggunakan beberapa sumber data
dan informasi sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan Audit PT JRP periode 31 Desember 2018 - 31 Desember 2022
dengan rincian sebagai berikut:
Periode Laporan Periode Laporan Pihak Opini

Keuangan Keuangan Penandatangan
31 Desember Amir Abadi Jusuf, Rudi Hartono Wajar
12
2018 Aryanto, Mawar & Purba
Rekan (RSM) No Izin Akuntan
Publik: AP.0501
31 Desember Amir Abadi Jusuf, Rudi Hartono Wajar

2019 Aryanto, Mawar & Purba
Rekan (RSM) No Izin Akuntan
Publik: AP.0501
31 Desember Amir Abadi Jusuf, Eishennoraz Wajar

2020 Aryanto, Mawar & No Izin Akuntan
Rekan (RSM) Publik: AP.1155


2. Proyeksi Keuangan PT JRP tahun 2023 - 2027

3. Dokumen Legalitas yang terdiri dari:
a. Akta No. 36 tanggal 25 Mei 1979 dari Hobropoerwanto, SH, selaku
notaris di Jakarta tentang pendirian PT. Bintaro Jaya.
b. Akta No. 133 pada tanggal 14 Mei 1992 di hadapan Sutjipto, notaris di
Jakarta, tentang perubahan nama menjadi PT Jaya Real Properti.
c. Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran Dasar No. 95
tanggal 23 Juni 2022 yang dibuat di hadapan Aulia Taufani, S.H., Notaris
di Jakarta Selatan, tentang perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan
mengenai maksud dan tujuan serta kegiatan usaha untuk disesuaikan
dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia Indonesia Tahun
13
2020 sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No. 5 Tahun
2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berbasis Risiko dan Klasifikasi
Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI 2020). Perubahan ini telah
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan Surat
Keputusan No. AHU-0050826.AH.01.02. TAHUN 2022 tanggal 21 Juli
2022.
4. Surat pernyataan PT JRP No. SPTBK-001A/05/2020 tanggal 4 Agustus 2023,
dinyatakan bahwa semua data dan informasi yang diterima akurat, valid dan
sesuai dengan aslinya, dengan demikian surat pernyataan tersebut menjadi satu
kesatuan yang tidak terpisahkan dengan laporan penilaian ini.
1.12 Premis Penilaian

Penilaian atas Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk dilakukan dengan premis penilaian
bahwa bisnis PT Jaya Real Property Tbk adalah bisnis yang “going concern”.
1.13 Asumsi-Asumsi
Penilaian disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tahun
laporan keuangan terakhir yang digunakan yaitu tahun 2022. Dalam penilaian, kami
mempertimbangkan beberapa asumsi, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban
PT Jaya Real Properti Tbk. Kami mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian.
Nilai pasar Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk kami tentukan berdasarkan data dan
informasi yang kami peroleh dari pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. Kami
menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar, dan bahwa tidak ada keadaan
atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan mempengaruhi indikasi nilai pasar tersebut
secara material. Kami tidak melakukan penyelidikan dan bukan merupakan tanggung
jawab kami kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk.
14
Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik
saat ini maupun di masa datang, dan imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian
Ekuitas JRP tidak tergantung pada nilai yang dilaporkan
1.14 Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Ekuitas JRP, kami telah
melaksanakan prosedur yaitu menelaah, mempertimbangkan, dan mengacu atas data dan
informasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan JRP untuk periode 5 tahun terakhir telah diaudit oleh Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (“RSM”)
2. Public Expose PT JRP 2022
3. Data dan informasi pasar berdasarkan media elektronik antara lain website resmi
Bank Indonesia, dan publikasi Badan Pusat Statistik
4. Informasi lain dari pihak-pihak lain yang relevan untuk penilaian Ekuitas PT Jaya
Real Properti Tbk.
Dalam penilaian ini, kami tidak melakukan wawancara maupun membagi kuesioner pada
pihak PT JRP.
1.15 Persyarat Atas Persetujuan Untuk Publikasi

Setiap bentuk publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari Laporan Penelitian ini
harus mendapatkan persetujuan dari KJPP DPR
1.16 Kondisi dan Syarat Pembatas

1. Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada
keakuratan, kehandalan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan
informasi-informasi lain yang tersedia secara umum yang pada hakekatnya adalah
benar, lengkap dan tidak menyesatkan, dan kami tidak bertanggung jawab untuk
melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
2. Penilaian ini dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana
diungkapkan diatas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
15
mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Oleh karenanya, kami
tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas penilaian kami dikarenakan
adanya perubahan data dan informasi tersebut.
3. Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perusahaan.
1.17 Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian Bisnis, KJPP DPR, bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan, keuntungan pribadi dan tidak terafiliasi
dengan Perseroan selaku Pemberi Tugas.
Laporan Penilaian Bisnis ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak
dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian bisnis ini.
1.18 Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan

1.19 Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian

Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 13 Desember 2023, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi
hasil penilaian secara signifikan.
16
BAB II
LATAR BELAKANG PERUSAHAAN
2.1 Gambaran Umum Perusahaan

PT Jaya Real Property Tbk (“Perusahaan”) didirikan pada tahun 1979 dengan nama PT
Bintaro Raya berdasarkan Undang-Undang Penanaman Modal Dalam Negeri pada
tanggal 25 Mei 1979 dengan Akta No. 36 yang dibuat di hadapan Hobropoerwanto, pada
waktu itu Notaris di Jakarta, yang kemudian diubah dengan Akta No. 14 dari notaris yang
sama tanggal 6 Desember 1979. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. Y.A. 5/498/24 tanggal 22
Desember 1979 dan diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 23 tanggal
18 Maret 1980, Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 148.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir

berdasarkan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa (RUPSLB) yang
termuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perubahan Anggaran Dasar No. 95
tanggal 23 Juni 2022 yang dibuat di hadapan Aulia Taufani, S.H., Notaris di Jakarta
Selatan, tentang perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan mengenai maksud dan
tujuan serta kegiatan usaha untuk disesuaikan dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha
Indonesia Indonesia Tahun 2020 sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No.
5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berbasis Risiko dan Klasifikasi Baku
Lapangan Usaha Indonesia (KBLI 2020). Perubahan ini telah disahkan oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia dengan Surat Keputusan No. AHU-0050826.AH.01.02.
TAHUN 2022 tanggal 21 Juli 2022
Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan Perusahaan adalah berusaha dalam bidang pembangunan yang
meliputi konstruksi dan real estat, bidang jasa yang meliputi pengelolaan air dan
pengelolaan air limbah, pengangkutan dan pergudangan, penyediaan akomodasi dan
penyediaan makan minum, aktivitas profesional ilmiah dan teknis, hiburan dan rekreasi,
perdagangan, dan pertanian, kehutanan, perikanan, serta menjalankan usaha di bidang
17
konservasi. Kegiatan usaha tersebut meliputi pembebasan tanah, pengembang real estate,
persewaan pusat perbelanjaan dengan proyek Bintaro Jaya, Graha Raya, Serpong Jaya,
Grand Batavia, Bintaro Trade Center, Plaza Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, Pasar Senen
III, Pasar Senen IV, Pasar Senen V, Pusat Grosir Senen Jaya, Jembatan Multiguna Senen
Jaya, Bintaro Jaya Xchange, BX Rink, Pasar Modern, Fresh Market, Hotel, Jaya Imperial
Park dan Pengelola Kawasan Bintaro serta melakukan investasi pada entitas anak dan
asosiasi.
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan
adalah berusaha dalam bidang pembangunan yang meliputi konstruksi dan real estate,
bidang jasa yang meliputi pengelolaan air dan pengelolaan air limbah, pengangkutan dan
pergudangan, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, aktivitas profesional
ilmiah dan teknis, hiburan dan rekreasi, perdagangan, dan pertanian, kehutanan,
perikanan, serta menjalankan usaha di bidang konservasi.
2.2 Susunan Komisaris dan Direksi

Susunan Komisaris dan Direksi perusahaan Per 31 Desember 2022 adalah sebagai
berikut:
2.2.1 Tabel Susunan Dewan Komisaris
Dewan Komisaris: Nama
Komisaris Utama Candra Ciputra
Komisaris Vivian Setjakusuma
Komisaris Independen Ir. Edmund Eddy Sutisna
Sumber: Laporan Tahunan PT JRPT
18
2.2.2 Tabel Susunan Direksi
Dewan Direksi: Nama
Direktur Utama Trisna Muliadi
Wakil Direktur Utama Ir. Yohannes Henky Wijaya, M.M
Wakil Direktur Utama Ir. Sutopo Kristanto, M.M
Direktur Adi Wijaya S.E
Direktur Dra. Swandayani
Sumber: Laporan Tahunan PT JRPT
2.2.3 Struktur Permodalan
Pemegang Saham Lembar Saham Persentase Kepemilikan
PT Pembangunan Jaya 8,744,075,000 63.59%
BP2S SG/BNP PARIBAS SINGAPORE 1,928,959,800 14.03%

BRANCH WEALTH MANAGEMENT
Komisaris (Vivian Setjakusuma) 199,375,000 1.45%
Masyarakat Indonesia 1,452,036,167 10.56%
Masyarakat Asing 745,724,733 5.42%
Saham Treasuri 679,829,300 4.94%
Jumlah Saham Beredar 13,750,000,000 100%
Sumber: Laporan Keuangan Audit PT JRPT
19
2.3 Data Keuangan Historis
Analisis Laporan Keuangan dimulai dengan membahas pendapatan usaha dilanjutkan
dengan pembahasan pada pembahasan beban pokok penjualan, laba operasional, dan laba
bersih perusahaan, baik berdasarkan porsi maupun pertumbuhannya.
2.3.1 Analisis Laporan Laba Rugi

*Dalam ribuan Rupiah
2018 2019 2020 2021 2022
Pendapatan Usaha 2,330,550,693 2,423,269,696 2,184,941,986 2,174,343,050 2,258,974,450
Beban Pokok Penjualan Beban Langsung -959,866,104 -1,024,472,640 -1,024,060,615 -1,043,490,358 -959,311,542
Laba Bruto 1,370,684,589 1,398,797,056 1,160,881,371 1,130,852,692 1,299,662,908
Beban Usaha -365,817,293 -373,862,407 -332,070,847 -313,488,867 -341,171,653
Penghasilan Lainnya - Neto 112,168,528 48,865,510 268,580,310 20,245,705 6,582,949
Laba Usaha 1,117,035,824 1,073,800,159 1,097,390,834 837,609,530 965,074,204
Pendapatan Keuangan 53,606,928 64,202,536 49,259,886 34,466,609 22,151,274
Beban Pajak Final -72,523,526 -77,607,929 -64,198,959 -61,887,740 -67,741,930
Beban Keuangan -3,529,999 -2,635,366 -7,687,478 -2,636,774 -2,679,327
Bagian Rugi Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama -

Neto -13,171,869 -2,052,586 -7,685,688 -9,734,581 -23,942,498
Laba Sebelum Pajak Penghasilan 1,081,417,358 1,055,706,814 1,067,078,595 797,817,044 892,861,723
Beban Pajak Penghasilan -31,671,597 -18,504,977 -53,660,442 -11,090,735 -13,088,829
Laba Tahun Berjalan 1,049,745,761 1,037,201,837 1,013,418,153 786,726,309 879,772,894
Pemilik Entitas Induk 1,033,205,288 1,016,858,196 924,905,073 768,912,755 860,910,339
Kepentingan Nonpengendali 16,540,473 20,343,641 88,513,080 17,813,554 18,862,555
Pendapatan
Pendapatan PT Jaya Real Property, Tbk. sebagian besar bersumber dari kavling
tanah, unit bangunan, serta kondominium. Selain itu, juga terdapat sumber
pendapatan lain seperti persewaan, hotel, ice rink, water park, dan pengelolaan
lingkungan. Terjadi penurunan pendapatan yang cukup signifikan sebesar 9,83%
karena adanya penurunan pendapatan usaha pada kavling tanah, kondominium,
20
hotel, persewaan, ice rink, dan water park. Tahun 2022 mencatatkan kenaikan
pendapatan sebesar 3,89% yang sebagian besar disebabkan oleh peningkatan
pendapatan sewa.
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Penjualan Kavling Tanah dan Unit Bangunan
Kavling Tanah 1,097,416,154 1,057,318,748 974,355,340 942,232,657 1,139,075,778
Unit Bangunan 473,272,801 468,104,770 523,781,778 531,760,026 519,573,950
Kondominium 297,050,029 394,849,210 332,100,256 333,362,032 106,448,522
Sub total 1,867,738,984 1,920,272,728 1,830,237,374 1,807,354,715 1,765,098,250
Sewa 259,691,740 274,991,045 166,307,737 170,537,817 252,800,784
Hotel 12,568,665 15,161,436 10,514,569 14,264,413 24,016,120
Ice Rink 14,782,984 15,267,124 3,431,979 2,906,491 13,955,794
Water Park 0 11,628,152 2,577,367 1,289,770 10,588,983
Jasa Pemeliharaan, Parkir dan Lain-lain 42,707,189 40,604,804 23,270,549 21,031,070 26,394,562
Pengelolaan Lingkungan 133,061,131 145,344,407 148,602,411 156,958,774 166,119,957
Total 2,330,550,693 2,423,269,696 2,184,941,986 2,174,343,050 2,258,974,450
Beban Pokok Penjualan

Beban pokok penjualan tahun 2022 turun sekitar 8,07% yang terutama disebabkan
oleh penurunan beban kondominium. Komposisi beban beban pokok penjualan
pada PT JRPT disebabkan oleh kontribusi dari penjualan kavling tanah, unit
bangunan, dan kondominium. Selain itu, juga terdapat beban langsung dari
pengelolaan lingkungan, hotel, dan sewa.
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Beban Pokok Penjualan
Kavling Tanah 219,292,552 209,037,592 229,244,630 236,294,887 255,938,786
Unit Bangunan 349,983,334 343,585,911 374,165,563 379,424,169 378,544,787
Kondominium 173,724,209 239,120,981 196,177,701 204,979,837 63,706,673
Sub Total 743,000,095 791,744,484 799,587,894 820,698,893 698,190,246
21
Sewa 84,822,258 86,563,721 86,102,688 85,210,080 91,518,237
Hotel 5,536,207 6,944,804 8,514,032 8,689,767 11,864,408
Ice Rink 7,553,610 5,152,821 3,383,845 2,734,523 3,517,155
Waterpark 0 3,768,847 1,810,207 795,372 3,550,321
Total 959,866,103 1,024,472,640 1,024,060,615 1,043,490,358 959,311,542
Laba Bruto
Laba bruto mengalami sedikit kenaikan pada tahun 2019 (2%) karena
menurunnya margin serta perubahan komposisi produk. Tahun 2020 mengalami
penurunan cukup signifikan yang diakibatkan penurunan pendapatan usaha di
retail dan properti retail. Tahun 2021 masih mengalami sedikit penurunan yang
disebabkan oleh penurunan kontribusi kavling tanah. Laba bruto perusahaan pada
tahun 2022 mengalami kenaikan yang cukup besar karena adanya kenaikan
pendapatan usaha dan penurunan beban pokok penjualan dan beban langsung.
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Penjualan Kavling Tanah dan Unit Bangunan
Kavling Tanah 878,123,602 848,281,156 745,110,710 705,937,770 883,136,992
Unit Bangunan 123,289,467 124,518,859 149,616,215 152,335,857 141,029,163
Kondominium 123,325,820 155,728,229 135,922,555 128,382,195 42,741,849
Sub Total 1,124,738,889 1,128,528,244 1,030,649,480 986,655,822 1,066,908,004
Sewa 174,869,482 188,427,324 80,205,049 85,327,737 161,282,547
Hotel 7,032,458 8,216,632 2,000,537 5,574,646 12,151,712
Ice Rink 7,229,374 10,114,303 48,134 171,968 10,438,639
Waterpark 0 7,859,305 767,160 494,398 7,038,662
Total 1,370,684,590 1,398,797,056 1,160,881,371 1,130,852,692 1,299,662,908
22
Laba Operasi
Laba operasi pada tahun 2019 mengalami penurunan karena adanya kenaikan
pada beban usaha. Pada tahun 2020, perusahaan mengalami kenaikan laba usaha
yang disebabkan oleh adanya penurunan beban penjualan. Selain itu, ditambah
juga dengan peningkatan pendapatan lain-lain khususnya keuntungan yang
diperoleh dari penjualan saham di PT Jakarta Marga Jaya. Perusahaan kembali
mengalami penurunan laba usaha pada tahun 2021 yang disebabkan peningkatan
beban penjualan dan tidak adanya pendapatan luar biasa dari penjualan investasi.
Peningkatan pada tahun 2022 disebabkan oleh peningkatan pendapatan usaha.
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Laba Operasi 1,117,035,824 1,073,800,159 1,097,390,834 837,609,530 965,074,204
Laba Bersih
Dari tahun 2018 hingga 2021 terjadi penurunan pendapatan yang konstan dan
cukup signifikan pada tahun 2021. Penurunan yang besar dari tahun 2020 ke
tahun 2021 dikarenakan pada tahun 2020 terdapat penjualan saham PT Jakarta
Marga Jaya. Jika pendapatan dari penjualan saham tersebut tidak dihitung maka
laba bersih pada tahun 2020 bernilai sekitar 788 miliar Rupiah. Meskipun secara
nominal mengalami penurunan, namun margin laba bersih dari tahun ke tahun
terus meningkat. Tercatat margin laba bersih pada tahun 2020 sebesar 36,1% dan
pada tahun 2022 menjadi 38%.
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Laba Bersih 1,049,745,761 1,037,201,837 1,013,418,153 786,726,309 879,772,894
Grafik Pendapatan, Beban Pokok Penjualan, Laba Bruto, Laba Operasi, dan Laba Bersih
23
2.3.2 Analisis Laporan Posisi Keuangan

2018 2019 2020 2021 2022
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 966,107,445 814,040,955 1,009,019,620 546,059,814 621,060,876
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 909,462 796,454 810,228 603,640 721,793
Pihak Ketiga 93,871,965 96,987,951 28,432,882 31,787,722 25,027,624
Aset Keuangan Lancar Lainnya 4,762,087 6,083,026 7,787,904 9,030,329 7,559,617
Persediaan 2,743,458,817 2,850,655,652 2,880,962,046 2,681,835,373 2,664,277,778
Biaya Dibayar di Muka 3,629,504 4,951,672 6,733,744 7,597,088 11,221,927
24
Pajak Dibayar di Muka 110,904,674 109,320,655 100,692,922 96,050,014 90,597,818
Total Aset Lancar 3,923,643,954 3,882,836,365 4,034,439,346 3,372,963,980 3,420,467,433
Aset Tidak Lancar
Uang Muka Investasi 4,255 1,000 154,731,387 731,783,193 2,800,000
Investasi Pada Entitas Asosiasi dan Ventura

Bersama 1,010,910,303 1,114,225,454 1,002,704,368 1,043,009,788 2,042,131,174
Piutang Pihak Berelasi - Non Usaha 1,849,867 1,520,261 1,579,383 1,882,784 2,357,404
Uang Muka Pembelian Tanah 10,000,000 10,000,000 10,000,000 500,000 500,000
Tanah untuk Pengembangan 4,346,592,552 4,736,425,797 4,727,797,427 4,830,813,685 4,834,499,565
Properti Investasi 801,604,154 870,885,941 950,942,381 1,084,859,393 1,262,552,359
Aset Tetap 133,633,966 150,078,346 160,171,913 164,334,238 202,286,989
Aset Hak Guna 0 0 1,390,328 149,194 1,984,362
Aset Keuangan Tidak Lancar Lainnya 262,423,761 295,267,104 357,084,226 440,050,262 406,582,037
Aset Non Keuangan Tidak Lancar Lainnya 50,585,455 103,694,832 80,680,506 77,801,317 75,639,177
Total Aset Tidak Lancar 6,617,604,313 7,282,098,735 7,447,081,919 8,375,183,854 8,831,333,067
10,541,248,26 11,164,935,10 11,481,521,26 11,748,147,83 12,251,800,50

TOTAL ASET 7 0 5 4 0
LIABILITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Bank Jangka Pendek -
Utang Usaha
Pihak Berelasi 3,923,164 4,329,026 6,597,986 2,556,826 2,437,722
Pihak Ketiga 81,655,249 85,105,477 68,025,073 65,843,922 77,184,677
Liabilitas Keuangan Jangka Pendek Lainnya 15,092,634 24,006,127 34,915,028 25,347,566 29,795,385
Beban Akrual 127,920,877 158,701,291 180,723,847 210,364,851 208,388,522
Utang Pajak 96,457,298 63,968,640 119,365,554 47,169,904 54,169,382
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Pendek 135,132,161 132,267,067 104,600,277 89,401,218 103,689,643
Uang Muka Penjualan 2,884,491,200 2,804,314,249 2,624,096,054 2,731,810,363 2,743,007,708
Utang Pihak Berelasi - Non Usaha 414,950 215,490 258,234 1,152,397 1,588,930
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang Jatuh

Tempo
Dalam Satu Tahun:
25
Utang Bank 4,700,000 5,700,000 2,000,000 5,700,000 10,505,632
Liabilitas Sewa - - 1,269,238 353,359 953,652
Pendapatan Diterima di Muka dan Setoran

Jaminan 130,251,690 107,160,990 102,958,647 103,508,539 158,429,208
Total Liabilitas Jangka Pendek 3,480,039,223 3,385,768,357 3,244,809,938 3,283,208,945 3,390,150,461
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas Jangka Panjang - Setelah Dikurangi
Bagian yang Jatuh Tempo Dalam Satu Tahun:
Utang Bank 21,211,743 15,553,060 15,149,707 10,502,373 0
Liabilitas Sewa - - 368,416 - 1,261,723
Pendapatan Diterima di Muka dan Setoran

Jaminan 309,956,267 321,925,444 302,123,512 266,580,807 198,283,911
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 36,692,347 39,190,323 43,985,309 34,062,525 30,058,732
Total Liabilitas Jangka Panjang 367,860,357 376,668,827 361,626,944 311,145,705 229,604,366
TOTAL LIABILITAS 3,847,899,580 3,762,437,184 3,606,436,882 3,594,354,650 3,619,754,827
EKUITAS
Ekuitas yang Dapat Diatribusikan kepada
Pemilik Entitas Induk:
Modal Saham - nilai nominal Rp20 (angka penuh)
Modal Dasar - 25.000.000.000 saham
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh -
13.750.000.000 saham 275,000,000 275,000,000 275,000,000 275,000,000 275,000,000
Tambahan Modal Disetor - Neto 703,770,243 703,770,243 703,770,243 703,770,243 703,770,243
Saldo Laba
Telah Ditentukan Penggunaannya 55,000,000 55,000,000 55,000,000 55,000,000 55,000,000
Belum Ditentukan Penggunaannya 5,372,427,838 6,057,628,179 6,563,042,546 7,034,947,128 7,639,781,162
Saham Treasuri -3,405,946 -65,586,758 -206,546,516 -333,295,652
6,406,198,081 7,087,992,476 7,531,226,031 7,862,170,855 8,340,255,753
Kepentingan Nonpengendali 287,150,606 314,505,440 343,858,352 291,622,329 291,789,920
TOTAL EKUITAS 6,693,348,687 7,402,497,916 7,875,084,383 8,153,793,184 8,632,045,673
26
10,541,248,26 11,164,935,10 11,481,521,26 11,748,147,83 12,251,800,50
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 7 0 5 4 0
Aset
Total aset perusahaan selalu mengalami kenaikan dalam kurun waktu 5 tahun
terakhir. Kenaikan total aset dipengaruhi oleh pertambahan total aset lancar
maupun total aset tidak lancar. Kenaikan dan penurunan pada aset lancar terutama
disebabkan oleh peningkatan dan penurunan kas dan setara kas. Aset tidak lancar
selalu mengalami peningkatan tanpa adanya penurunan dalam kurun waktu 5
tahun terakhir. Peningkatan aset tidak lancar disebabkan oleh peningkatan
investasi pada entitas asosiasi dan ventura bersama. Peningkatan tanah dan
properti untuk pengembangan juga turut berkontribusi dalam peningkatan total
aset tidak tetap.
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Total Aset Tidak Lancar 6,617,604,313 7,282,098,735 7,447,081,919 8,375,183,854 8,831,333,067
Total Aset 10,541,248,267 11,164,935,100 11,481,521,265 11,748,147,834 12,251,800,500
Grafik Komposisi Aset

27
Grafik Pertumbuhan Aset


Liabilitas Dan ekuitas
28
Liabilitas perusahaan mengalami penurunan dari tahun 2018 hingga tahun 2021,
dilanjutkan dengan sedikit kenaikan pada tahun 2022. Kontribusi liabilitas, baik
jangka pendek dan jangka panjang, sebagian besar merupakan pendapatan
diterima di muka dan utang bank. Imbalan kerja jangka pendek dan uang muka
penjualan juga memengaruhi perubahan di liabilitas jangka pendek. Nilai ekuitas
juga terus mengalami kenaikan yang disebabkan oleh Saldo Laba yang Belum
Ditentukan Penggunaannya.
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Total Liabilitas Jangka Panjang 367,860,357 376,668,827 361,626,944 311,145,705 229,604,366
Total Liabilitas 3,847,899,580 3,762,437,184 3,606,436,882 3,594,354,650 3,619,754,827
Total Ekuitas 6,693,348,687 7,402,497,916 7,875,084,383 8,153,793,184 8,632,045,673
Total Liabilitas dan Ekuitas 10,541,248,267 11,164,935,100 11,481,521,265 11,748,147,834 12,251,800,500
Grafik Komposisi Liabilitas

29
Grafik Komposisi Liabilitas dan ekuitas ( Dalam Ribuan Rupiah)
Grafik Pertumbuhan Liabilitas dan ekuitas ( Dalam Ribuan Rupiah)

30
2.4 Analisis Rasio Keuangan Perusahaan
Melalui analisis rasio keuangan, dapat diketahui kondisi masa lampau perseroan dan
proses pengambilan keputusan yang dilakukan oleh manajemen. Rasio keuangan yang
disajikan akan membahas mengenai: rasio likuiditas perusahaan, rasio aktivitas
perusahaan, rasio profitabilitas perusahaan, rasio solvabilitas perusahaan, dan rasio pasar
perusahaan. Berikut adalah beberapa rasio kinerja PT JRPT dari tahun 2018 - 2022
2.4.1 Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas mengukur kemampuan perusahaan dalam memenuhi kewajiban
jangka pendek. Hal ini dilihat dengan cara mengukur besarnya aset lancar
terhadap liabilitas jangka pendeknya. Berikut adalah hasil perhitungan rasio
likuiditas perusahaan yang terdiri dari rasio lancar, quick ratio, rasio kas, dan
rasio modal bersih netto dengan total asset. Berikut adalah beberapa rasio
likuiditas PT JRPT dari tahun 2018 - 2022.
Rasio Lancar
Rasio lancar digunakan untuk mengukur kewajiban perusahaan dalam memenuhi
jangka pendeknya menggunakan aset lancar yang dimiliki perusahaan. Rasio
lancar dihitung dengan cara membandingkan aset lancar perusahaan dengan
liabilitas jangka pendek perusahaan. Rasio lancar di atas 1 memiliki arti bahwa
perusahaan memiliki jumlah aset lancar yang lebih banyak dibandingkan dengan
liabilitas lancarnya. Berikut adalah rasio lancar perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Current ratio 1.13 1 1.29 1.03 1.01
Rasio lancar perusahaan selalu terjaga di atas 1 yang menandakan perusahaan

berada di kondisi yang likuid. Perusahaan mampu untuk melunasi liabilitas jangka
pendek melalui aset lancar yang dimiliki. Meskipun sempat mengalami penurunan
pada tahun 2019, 2021, dan 2022, namun rasio tetap terjaga di atas 1. Penurunan
31
tersebut diakibatkan oleh penurunan aset lancar dan peningkatan liabilitas jangka
pendek.
Rasio Kas
Rasio kas digunakan untuk mengukur kewajiban perusahaan dalam memenuhi
jangka pendeknya menggunakan kas yang dimiliki oleh perusahaan. Rasio kas
dihitung dengan cara membandingkan kas dan setara kas yang dimiliki
perusahaan dengan liabilitas jangka pendek perusahaan. Rasio kas di atas 1
memiliki arti bahwa perusahaan memiliki jumlah kas yang lebih banyak
dibandingkan dengan liabilitas lancarnya. Berikut adalah rasio kas perseroan sejak
2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Kas dan Setara Kas 966,107,445 814,040,955 1,009,019,620 546,059,814 621,060,876
Total Liabilitas Jangka

Pendek 3,480,039,223 3,385,768,357 3,244,809,938 3,283,208,945 3,390,150,461
Cash Ratio 0.28 0.24 0.25 0.17 0.16
Rasio kas perusahaan menunjukkan nilai di bawah 1 yang menandakan bahwa

nilai liabilitas jangka pendek perusahaan lebih besar dari nilai kas nya. Hal ini
menunjukkan kondisi yang kurang likuid. Dalam kurun waktu 2 tahun terakhir
rasio kas mengalami penurunan dan nilainya lebih kecil dari tahun-tahun
sebelumnya. Hal ini dikarenakan adanya penurunan saldo kas dan setara kas.
Quick Ratio
Quick ratio digunakan untuk mengukur kewajiban perusahaan dalam memenuhi
jangka pendeknya menggunakan aset lancar yang dimiliki perusahaan tanpa
menjual nilai persediaan. Quick ratio dihitung dengan cara membandingkan aset
lancar perusahaan kecuali nilai persediaan dengan jangka pendek yang dimiliki
perusahaan dengan liabilitas jangka pendek perusahaan. Rasio cepat diatas 1
memiliki arti bahwa perusahaan memiliki jumlah aset lancar kecuali persediaan
32
yang lebih banyak dibandingkan dengan liabilitas lancarnya. Berikut adalah quick
ratio perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Inventory 2,743,458,817 2,850,655,652 2,880,962,046 2,681,835,373 2,664,277,778
Total Liabilitas Jangka

Pendek 3,480,039,223 3,385,768,357 3,244,809,938 3,283,208,945 3,390,150,461
Quick Ratio 0.34 0.30 0.36 0.21 0.22
Quick ratio perusahaan menunjukkan nilai di bawah 1 yang menunjukkan

kurangnya kemampuan perusahaan dalam memenuhi kewajiban jangka
pendeknya. Jumlah aset lancar perusahaan kecuali nilai persediaan lebih kecil
dibandingkan dengan liabilitas jangka pendeknya.
Net Working Capital to Total Asset Ratio

Net working capital to total asset ratio menggambarkan persentase modal bersih
perusahaan dibandingkan dengan total asset yang dimilikinya. Rasio ini
menggambarkan seberapa besar total aset perusahaan yang digunakan untuk
menjaga likuiditas perusahaan. Rasio yang tinggi menunjukan sebagian besar aset
perusahaan ditujukan untuk menjaga likuiditas dan modal kerja, selain itu rasio
yang tinggi dapat menjadi suatu indikasi bahwa perusahaan memiliki kemampuan
yang cukup baik untuk memenuhi kewajiban jangka pendeknya. Berikut adalah
net working capital to total asset ratio perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Net Working Capital 443,604,731 497,068,008 789,629,408 89,755,035 30,316,972
Total Aset 10,541,248,267 11,164,935,100 11,481,521,265 11,748,147,834 12,251,800,500
NWC To Total Asset

Ratio 0.042 0.045 0.069 0.008 0.002
33
Rasio NWC to total asset perusahaan tergolong kecil dengan nilai jauh di bawah
1. Meskipun demikian, perusahaan masih memiliki NWC untuk menjadi modal
kerja dan menjaga likuiditas perusahaan.
2.4.2 Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas atau sering dikenal sebagai rasio kecukupan modal, adalah rasio
yang mengukur kemampuan perusahaan dalam memenuhi kewajiban perusahaan.
Berbeda dengan liquidity ratio, rasio ini mengukur seberapa besar sumber daya
yang dimiliki perusahaan untuk memenuhi kewajiban yang dimiliki perusahaan.
Beberapa rasio solvabilitas yang akan disajikan adalah: debt to equity ratio, total
debt ratio, dan long term debt ratio. Rasio ini menilai risiko kebangkurtan
perusahaan. Berikut adalah beberapa rasio likuiditas PT JRPT dari tahun 2018 -
2022.
Debt to Equity Ratio

Debt to equity ratio adalah rasio yang mengukur utang berbunga yang dimiliki
perusahaan dengan modal yang dimiliki. Debt to equity ratio dihitung dengan
cara membagi hutang bunga dengan nilai ekuitas yang dimiliki perusahaan. Debt
to equity ratio di atas 1 berarti perusahaan memiliki jumlah hutang berbunga yang
lebih besar dibandingkan dengan modal perusahaan, yang berarti memiliki risiko
kebangkrutan yang lebih besar dan risiko pembayaran bunga yang lebih tinggi.
Sebaliknya debt to equity ratio yang rendah menandakan bahwa perusahaan
mendanai sebagian besar asetnya menggunakan ekuitas perusahaan. Berikut
adalah debt to equity ratio perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Total Debt (Utang

berbunga) 25,911,743 21,253,060 17,149,707 16,202,373 10,505,632
Total Equity 6,693,348,687 7,402,497,916 7,875,084,383 8,153,793,184 8,632,045,673
Debt to Equity Ratio 0.004 0.003 0.002 0.002 0.001
34
Nilai debt to equity ratio perusahaan sangat kecil dan terus menurun dengan nilai
ekuitas yang jauh lebih besar dibandingkan dengan nilai debt perusahaan. Hal ini
menunjukkan bahwa sebagian besar modal perusahaan berasal dari ekuitas. Rasio
yang kecil dapat menjadi salah satu indikator perusahaan aman dari kebangkrutan
karena utang.
Total Debt to Asset Ratio

Total debt to asset ratio atau total liabilities to asset ratio merupakan rasio yang
mengukur proporsi aset perusahaan yang didanai oleh hutang. Rasio ini
memberikan gambaran struktur modal perusahaan. Total debt to asset ratio
dihitung dengan cara membagi total liabilitas dengan total asset yang dimiliki
oleh perusahaan. Total debt ratio di atas 1 berarti perusahaan mendanai sebagian
besar asetnya dengan hutang, yang berarti memiliki risiko kebangkrutan yang
lebih tinggi dan risiko pembayaran bunga yang lebih tinggi. Berikut adalah Total
debt ratio perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Total Liabilitas 3,847,899,580 3,762,437,184 3,606,436,882 3,594,354,650 3,619,754,827
Total Aset 10,541,248,267 11,164,935,100 11,481,521,265 11,748,147,834 12,251,800,500
Total Debt Ratio 0.365 0.337 0.314 0.306 0.295
Total debt ratio perusahaan menunjukkan nilai yang cukup kecil dan di bawah 1,
serta terus menurun dari tahun ke tahun. Hal ini menunjukkan pendanaan aset
perusahaan tidak didominasi oleh utang, sehingga jauh dari risiko kebangkrutan
karena utang.
Long Term Debt Ratio

Long term debt ratio merupakan rasio yang mengukur proporsi aset perusahaan
yang didanai oleh utang jangka panjang. Rasio ini digunakan untuk memberi
gambaran mengenai struktur modal perusahaan. Long term debt ratio dihitung
dengan cara membagi total utang bunga jangka panjang perusahaan dengan Total
ekuitas ditambah total utang bunga jangka panjang. Long term debt ratio yang
35
mendekati 1 berarti sebagian besar aset perusahaan didanai oleh utang.
Perusahaan yang asetnya didanai oleh hutang pada umumnya memiliki risiko
kebangkrutan yang lebih tinggi dan memiliki gagal bayar yang lebih tinggi karena
memiliki beban bunga yang cukup besar. berikut adalah long term debt ratio
perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Total Long Term Debt 21,211,743 15,553,060 15,149,707 10,502,373 0
Total Long Term Debt +

Equities 6,714,560,430 7,418,050,976 7,890,234,090 8,164,295,557 8,632,045,673
Long Term Debt Ratio 0.003 0.002 0.002 0.001 0.000
Penggunaan utang jangka panjang perusahaan terbilang kecil dan terus menurun
hingga tidak terdapat utang jangka panjang pada tahun 2022. Hal ini merupakan
indikasi yang sangat baik karena perusahaan tidak memiliki beban bunga yang
timbul dari adanya utang jangka panjang. Sehingga, tidak ada risiko kebangkrutan
karena gagal bayar.
2.4.3 Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas digunakan untuk mengukur seberapa efisien dan efektif aset yang
digunakan perusahaan dalam menjalankan operasinya. Rasio aktivitas diantaranya
menghitung tentang rasio perputaran piutang usaha, perputaran persediaan, rasio
perputaran aset dan rasio perputaran aset tetap. Berikut adalah beberapa rasio
aktivitas PT JRPT dari tahun 2018 - 2022.
Rasio Perputaran Persediaan

Rasio perputaran persediaan menilai seberapa efisien perusahaan dalam
mengelola persediaannya dan menjual persediaannya. Rasio perputaran
persediaan dihitung dengan cara membagi beban pokok penjualan dengan nilai
persediaan perusahaan. Rasio perputaran persediaan perusahaan yang tinggi dapat
menjadi indikasi bahwa perusahaan mengelola persediaan nya dengan baik,
36
dimana perusahaan tersebut dapat menjual persediaannya. Sedangkan rasio
perputaran persediaan yang rendah bisa menjadi indikasi bahwa perusahaan
mengalami kesusahan dalam menjual persediaannya. Berikut adalah rasio
perputaran persediaan perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Beban Pokok Penjualan -959,866,104 -1,024,472,640 -1,024,060,615 -1,043,490,358 -959,311,542
Persediaan 2,743,458,817 2,850,655,652 2,880,962,046 2,681,835,373 2,664,277,778
Inventory Turnover
Ratio 0.350 0.359 0.355 0.389 0.360
Inventory turnover ratio perusahaan bernilai kecil, bahkan di bawah 1. Hal ini
berarti perputaran persediaan sangat kecil, bahkan tidak sampai 1 di dalam 1
tahun. Namun, hal ini dipengaruhi oleh bidang usaha perusahaan yang bergerak di
bidang properti, sehingga nilai tersebut merupakan nilai yang wajar.
Rasio Perputaran Piutang Usaha

Rasio perputaran piutang usaha mengukur seberapa efektif perusahaan dalam
mengelola piutang usaha. Rasio perputaran piutang usaha dihitung dengan cara
membagi nilai penjualan dengan nilai piutang usaha perusahaan. Rasio ini
menggambarkan seberapa cepat konsumen perusahaan dalam membayar jasa atau
produk yang diberikan oleh perseroan. Semakin tinggi nilai rasio perputaran
piutang usaha, semakin cepat konsumen perseroan dalam membayar produk dan
jasa yang dijual perseroan. Rasio perputaran piutang usaha yang rendah dapat
menjadi indikasi bahwa konsumen perusahaan mengalami kesusahaan dalam
membayarnya. Berikut adalah rasio perputaran piutang usaha perseroan sejak
2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Piutang Usaha 94,781,427 97,784,405 29,243,110 32,391,362 25,749,417
37
Receivable Turnover
Ratio 24.589 24.782 74.716 67.127 87.729
Receivable turnover ratio perusahaan sangat tinggi. Hal ini menunjukkan

pengelolaan piutang yang baik dilakukan oleh perusahaan. Konsumen perusahaan
dapat dengan cepat membayar produk yang dijual perusahaan.
Rasio Perputaran Aset Tetap

Rasio perputaran aset tetap mengukur seberapa efektif dan efisien perusahaan
dalam memanfaatkan aset tetap yang dimilikinya. Rasio perputaran aset tetap
dihitung dengan cara membagi nilai penjualan perusahaan dengan aset tetap yang
perusahaan. Rasio ini menggambarkan jumlah pendapatan yang dapat dihasilkan
perusahaan dalam memanfaatkan aset tetapnya. Semakin tinggi nilai perputaran
aset tetap dapat menjadi indikasi bahwa perusahaan dapat secara efektif dan
efisien dalam menggunakan aset tetap yang dimilikinya yang berarti perusahaan
menggunakan seluruh aset tetap nya dengan baik. Sebaliknya nilai perputaran aset
tetap yang rendah dapat menjadi indikasi bahwa perusahaan tidak menggunakan
aset tetapnya dengan efektif dan efisien, misalnya terdapat beberapa aset tetap
yang tidak digunakan dan tidak dapat menghasilkan pendapatan untuk perseroan.
Berikut adalah rasio perputaran aset tetap perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Aset Tetap 6,302,745,230 6,881,616,538 7,006,347,476 7,855,300,297 8,344,770,087
Fixed Asset Turnover 0.370 0.352 0.312 0.277 0.271
Rasio perputaran aset tetap perusahaan bernilai di bawah 1 yang mana wajar dalam industri yang
dijalankan.
Ratio Perputaran Total Aset

Rasio perputaran aset mengukur seberapa efisien dan efektif perusahaan dalam
menggunakan keseluruhan aset yang dimilikinya. Rasio perputaran aset dihitung
38
dengan cara membagi nilai penjualan perusahaan dengan nilai aset yang dimiliki
perusahaan. Rasio ini menggambarkan jumlah pendapatan yang dapat dihasilkan
perusahaan dalam memanfaatkan aset. Perusahaan yang memiliki perputaran asset
yang cukup tinggi (di atas 1), memiliki arti bahwa perusahaan tersebut dapat
memanfaatkan aset yang dimiliki seperti piutang, persediaan, dan aset tetap
dengan baik. Selain itu rasio perputaran aset tetap yang tinggi juga menandakan
bahwa perusahaan tidak perlu modal banyak untuk menghasilkan pendapatan.
Sebaliknya juga perusahaan yang memiliki rasio perputaran yang rendah,
memiliki arti bahwa perusahaan tersebut tidak dapat memanfaatkan aset yang
dimiliki dengan baik. Berikut adalah rasio perputaran aset perseroan sejak
2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Total Asset 10,541,248,267 11,164,935,100 11,481,521,265 11,748,147,834 12,251,800,500
Total Asset Turnover 0.221 0.217 0.190 0.185 0.184
Rasio perputaran total aset perusahaan terbilang kecil dan cukup jauh di bawah 1.
Namun hal ini masih wajar di industri yang dijalankan perusahaan.
2.4.4 Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas merupakan rasio yang menilai kemampuan perusahaan dalam

menghasilkan keuntungan terhadap berbagai macam faktor, seperti pendapatan,
asset, equitas, atau metrik lainnya. Rasio ini memberikan wawasan mengenai
profitabilitas perusahaan. Berikut adalah hasil perhitungan rasio profitabilitas
yang terdiri dari rasio pengembalian aset, rasio pengembalian ekuitas, ratio
margin laba bruto, rasio margin laba usaha, dan rasio margin laba bersih perseroan
sejak tahun 2018 - 2022.
Rasio Margin Laba Bruto

Rasio margin laba bruto merupakan rasio yang menilai kemampuan perusahaan
dalam menghasilkan keuntungan bruto terhadap pendapatan. Margin laba bruto
39
dihitung dengan cara membagi laba bruto dengan pendapatan. Perusahaan yang
memiliki margin laba bruto yang tinggi dapat menjadi indikasi bahwa perusahaan
tersebut efisien dalam mengelola biaya yang dibutuhkan untuk menghasilkan
produk. Selain itu margin laba bruto yang tinggi juga dalam menjadi indikasi
bahwa produk perusahaan dapat diterima oleh masyarakat. Berikut adalah rasio
margin laba bruto perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Laba Bruto 1,370,684,589 1,398,797,056 1,160,881,371 1,130,852,692 1,299,662,908
Pendapatan 2,330,550,693 2,423,269,696 2,184,941,986 2,174,343,050 2,258,974,450
Gross Profit Margin 58.81% 57.72% 53.13% 52.01% 57.53%
Gross profit margin perusahaan terus mengalami penurunan dari tahun 2018
hingga 2021. Hal ini disebabkan oleh turunnya pendapatan dan laba bruto,
khususnya di tahun 2020 dan 2021. Namun, gross profit margin kembali naik
pada tahun 2022 dengan disertai peningkatan laba bruto dan pendapatan
perusahaan.
Rasio Margin Laba Usaha

Rasio margin laba usaha merupakan rasio yang menilai kemampuan perusahaan
dalam menghasilkan keuntungan usaha terhadap pendapatan. Margin laba usaha
dihitung dengan cara membagi laba usaha dengan pendapatan. Perusahaan yang
memiliki margin laba usaha yang tinggi dapat menjadi indikasi bahwa
perusahaan tersebut efisien dalam mengelola biaya yang dibutuhkan untuk
menghasilkan produk dan mengelola biaya operasinya. Berikut adalah rasio
margin laba bruto perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Laba Usaha 1,117,035,824 1,073,800,159 1,097,390,834 837,609,530 965,074,204
Pendapatan 2,330,550,693 2,423,269,696 2,184,941,986 2,174,343,050 2,258,974,450
Operating Profit
Margin 47.93% 44.31% 50.23% 38.52% 42.72%
40
Pergerakan operating profit margin perusahaan cukup berfluktuasi dari tahun ke
tahun dengan pergerakan yang naik-turun. Penurunan yang paling signifikan
terjadi pada tahun 2021 yang turun dari 50.23% pada tahun 2020 menjadi 38.52%
pada tahun 2021.
Rasio Margin Laba Bersih

Rasio margin laba bersih merupakan rasio yang menilai kemampuan perusahaan
dalam menghasilkan keuntungan bersih terhadap pendapatan. Margin laba bersih
dihitung dengan cara membagi laba bersih dengan pendapatan. Perusahaan yang
memiliki margin laba bersih yang tinggi dapat menjadi indikasi bahwa perusahaan
tersebut efisien dalam mengelola biaya yang dibutuhkan untuk menghasilkan
produk dan mengelola seluruh biaya, baik operasi, bunga, dan pajak, sehingga
dapat menghasilkan margin laba bersih yang tinggi berikut adalah rasio margin
laba bersih perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Laba Bersih 1,049,745,761 1,037,201,837 1,013,418,153 786,726,309 879,772,894
Pendapatan 2,330,550,693 2,423,269,696 2,184,941,986 2,174,343,050 2,258,974,450
Net Profit Margin 45.04% 42.80% 46.38% 36.18% 38.95%
Pergerakan naik-turunnya net profit margin selaras dengan pergerakan operating

profit margin perusahaan. Hal ini menunjukkan faktor dari pergerakan kedua rasio
tersebut sebagian besar dipengaruhi oleh pendapatan dan laba usaha, dengan
beban penjualan yang juga berjalan selaras.
Rasio Pengembalian Aset (ROA)

Rasio pengembalian aset mengukur kemampuan perusahaan dalam menghasilkan
laba bersih menggunakan aset yang dimiliki. Rasio ini dihitung dengan cara
membagi laba bersih dengan total aset yang dimiliki perusahaan. Rasio ini sangat
dipengaruhi oleh net profit margin perusahaan dan total asset turnover
perusahaan. Semakin tinggi rasio pengembalian terhadap aset perusahaan,
semakin efektif perusahaan dalam menghasilkan laba dan semakin efisien dalam
41
memanfaatkan aset perusahaan. Berikut adalah rasio pengembalian aset
perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Laba Bersih 1,049,745,761 1,037,201,837 1,013,418,153 786,726,309 879,772,894
Total Aset 10,541,248,267 11,164,935,100 11,481,521,265 11,748,147,834 12,251,800,500
Return on Asset 9.96% 9.29% 8.83% 6.70% 7.18%
Nilai ROA perusahaan terus mengalami penurunan dari tahun 2018-2021. Hal
tersebut diakibatkan oleh nilai total aset yang terus meningkat, namun laba bersih
yang terus menurun. Namun, pada tahun 2022 nilai ROA kembali naik yang
dipengaruhi oleh naiknya laba bersih yang proporsinya melebihi kenaikan total
aset.
Rasio Pengembalian Ekuitas (ROE)

Rasio pengembalian aset mengukur kemampuan perusahaan dalam menghasilkan
laba bersih menggunakan ekuitas yang dimiliki. Rasio ini mengambarkan laba
bersih yang dapat diperoleh investor dengan modal bersih perusahaan. Rasio ini
dihitung dengan cara membagi laba bersih dengan total ekuitas yang dimiliki
perusahaan. Rasio ini sangat dipengaruhi oleh net profit margin perusahaan dan
total asset turnover perusahaan dan struktur modal perusahaan. Semakin tinggi
rasio pengembalian terhadap ekuitas perusahaan, semakin efektif perusahaan
dalam menghasilkan laba, semakin efisien dalam memanfaatkan aset perusahaan
dan semakin kecil modal bersih perusahaan yang digunakan. berikut adalah rasio
pengembalian aset perseroan sejak 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Laba Bersih 1,049,745,761 1,037,201,837 1,013,418,153 786,726,309 879,772,894
Total Ekuitas 6,693,348,687 7,402,497,916 7,875,084,383 8,153,793,184 8,632,045,673
Return on Equity 15.68% 14.01% 12.87% 9.65% 10.19%
Pergerakan ROE perusahaan selaras dengan pergerakan ROA. Hal ini karena nilai
dari total aset dan total ekuitas perusahaan terus bertambah seiring berjalannya
42
waktu. Namun, nilai dari laba bersih perusahaan sempat menurun dari tahun 2018
hingga 2021, dan naik kembali pada tahun 2022.
2.4.5 Rasio Pasar
Rasio pasar merupakan rasio yang digunakan untuk menilai valuasi perusahaan.
Rasio ini pada umumnya digunakan oleh para analis sebelum membeli suatu
perusahaan atau saham. Sebuah perusahaan yang memiliki harga di atas nilai
valuasi nya di sebut overvalued, perusahaan yang memiliki harga dibawah nilai
valuasinya disebut undervalued sedangkan perusahaan yang dijual di harga yang
sama dengan nilai valuasinya disebut fair valued. Berikut adalah hasil
perhitungan rasio pasar yang terdiri dari Rasio price to sales, rasio price to
earnings, rasio price to ebit, dan rasio price to book perseroan sejak tahun 2018 -
2022.
Rasio Price to Sales (P/S)

Rasio price to sales merupakan rasio untuk menilai valuasi perusahaan dengan
cara membandingkan kapitalisasi pasar dengan pendapatan perusahaan. Rasio
price to sales dihitung dengan cara membagi kapitalisasi pasar perusahaan dengan
pendapatnya. P/S ratio memberikan informasi tentang seberapa banyak investor
bersedia membayar untuk setiap dolar pendapatan yang dihasilkan oleh
perusahaan. Berikut adalah hasil perhitungan P/S ratio perseroan sejak tahun
2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Market Cap 10,175,000,000 8,246,336,000 8,169,307,000 6,933,874,000 6,535,085,000
Sales 2,330,550,693 2,423,269,696 2,184,941,986 2,174,343,050 2,258,974,450
Price / Sales Ratio 4.37 3.40 3.74 3.19 2.89
Rasio price to sales perusahaan mengalami pergerakan yang cukup berfluktuasi.

Pergerakan P/S ratio mengalami penurunan, namun sempat naik pada tahun 2020,
dan penurunan berlanjut hingga mencapai titik terendah di tahun 2022. Penurunan
43
price to sales ratio diakibatkan oleh penurunan market cap yang cukup signifikan
dari tahun ke tahun.
Rasio Price to Earnings (P/E)

Rasio Price to earning merupakan rasio untuk menilai valuasi perusahaan dengan
cara membandingkan kapitalisasi pasar dengan laba bersih. Rasio price to
earnings dihitung dengan cara membagi kapitalisasi pasar perusahaan dengan
laba bersih nya. P/E Ratio memberikan gambaran tentang berapa kali investor
bersedia membayar laba yang dihasilkan oleh perusahaan untuk membeli
perusahaan tersebut. Berikut adalah hasil perhitungan P/E ratio perseroan sejak
tahun 2018-2022:
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Market Cap 10,175,000,000 8,246,336,000 8,169,307,000 6,933,874,000 6,535,085,000
Net Profit 1,049,745,761 1,037,201,837 1,013,418,153 786,726,309 879,772,894
Price / Earnings Ratio 9.69 7.95 8.06 8.81 7.43
P/E ratio perusahaan bergerak cukup fluktuatif dengan penurunan pada tahun
2019, dilanjutkan dengan kembali naik pada tahun 2020 dan 2021, lalu turun pada
nilai terendah dalam 5 tahun terakhir pada tahun 2022. Pergerakan tersebut
diakibatkan oleh nilai dari market cap dan net profit yang terus mengalami
penurunan dengan proporsi yang berbeda-beda dalam 5 tahun terakhir.
Rasio price to book (P/B)

Rasio price to book value merupakan rasio untuk menilai valuasi perusahaan
dengan cara membandingkan kapitalisasi pasar dengan ekuitas perusahaan. Rasio
price to book value dihitung dengan cara membagi kapitalisasi pasar perusahaan
dengan total ekuitasnya. P/B ratio memberikan gambaran tentang berapa kali
seorang investor bersedia membayar ekuitas bersih perusahaan untuk membeli
perusahaan tersebut. Berikut adalah hasil perhitungan P/B ratio perseroan sejak
tahun 2018-2022:
44
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Market Cap 10,175,000,000 8,246,336,000 8,169,307,000 6,933,874,000 6,535,085,000
Book Value 6,693,348,687 7,402,497,916 7,875,084,383 8,153,793,184 8,632,045,673
Price / Book Value 1.52 1.11 1.04 0.85 0.76
Rasio price to book value perusahaan dalam 5 tahun terakhir mengalami

perubahan yang signifikan. Diawali dengan price to book value perusahaan senilai
1.52 yang di atas 1 pada tahun 2018, menjadi 0.76 pada tahun 2022 yang di
bawah 1. Hal ini diakibatkan oleh market cap perusahaan yang terus mengalami
penurunan namun dibarengi dengan kenaikan book value perusahaan yang
bergerak konstan terus naik dari tahun ke tahun.
Rasio Price to Earning Before Interest and Taxes (P/EBIT)

Rasio price to EBIT merupakan rasio untuk menilai valuasi perusahaan dengan
cara membandingkan kapitalisasi pasar dengan laba usaha perseroan. Rasio price
to EBIT dihitung dengan cara membagi kapitalisasi pasar perusahaan dengan laba
usaha. Berikut adalah hasil perhitungan P/EBIT ratio perseroan sejak tahun
2018-2022
Tahun 2018 2019 2020 2021 2022
Market Cap 10,175,000,000 8,246,336,000 8,169,307,000 6,933,874,000 6,535,085,000
EBIT 1,117,035,824 1,073,800,159 1,097,390,834 837,609,530 965,074,204
Price / EBIT Ratio 9.11 7.68 7.44 8.28 6.77
Rasio price to EBIT perusahaan bergerak fluktuasi dengan tren penurunan pada
tahun 2018-2020, lalu mengalami peningkatan pada tahun 2021, dilanjutkan
dengan penurunan yang signifikan pada tahun 2022 yang mencapai titik terendah
dalam 5 tahun terakhir. Penurunan tersebut diakibatkan oleh penurunan market
cap dibandingkan tahun 2021, namun dibarengi dengan kenaikan EBIT
dibandingkan tahun 2021.
45
2.5 Laporan Keuangan Pembanding dan Common Size Pembanding
2.5.1 Laporan laba rugi
LAPORAN LABA RUGI JRPT (*ribuan) BKSL DMAS DUTI JRPT BKSL DMAS DUTI
Pendapatan 2,258,974,450 672,300,266,688 1,067,068,603,463 3,017,085,551,871 100% 100% 100% 100%
Beban Pokok Penjualan -959,311,542 -235,020,213,842 -312,041,548,350 -1,072,135,909,581 -42.47% -34.96% -29.24% -35.54%
Laba Bruto 1,299,662,908 437,280,052,846 755,027,055,113 1,944,949,642,290 57.53% 65.04% 70.76% 64.46%
Beban Usaha -341,171,653 -326,868,660,371 -103,236,815,668 -965,450,821,500 -15.10% -48.62% -9.67% -32.00%
Pendapatan / Rugi Lain-lain

Usaha 6,582,949 99,102,022,092 0 0 0.29% 14.74% 0.00% 0.00%
Laba Usaha 965,074,204 209,513,414,567 651,790,239,445 979,498,820,790 42.72% 31.16% 61.08% 32.47%
Pendapatan / Rugi Keuangan

Neto 19,471,947 -339,247,838,654 -16,249,930,370 -153,723,516,788 0.86% -50.46% -1.52% -5.10%
Pendapatan / Rugi Non Usaha -91,684,428 -36,110,207,680 51,559,988,200 22,579,845,030 -4.06% -5.37% 4.83% 0.75%
Laba Sebelum Pajak 892,861,723 -165,844,631,767 669,445,268,360 848,355,149,032 39.53% -24.67% 62.74% 28.12%
Beban Pajak -13,088,829 -1,238,159,808 8,744,841,380 -1,657,904,530 -0.58% -0.18% 0.82% -0.05%
Laba Tahun Berjalan 879,772,894 -167,082,791,575 660,700,426,980 846,697,244,502 38.95% -24.85% 61.92% 28.06%
PT Jaya Real Property Tbk (JRPT) memiliki beberapa perusahaan kompetitor

yang memiliki kapitalisasi pasar serta sumber pendapatan yang setara. Tiga
diantaranya yaitu PT Sentul City Tbk (BKSL), PT Puradelta Lestari Tbk
(DMAS), dan PT Duta Pertiwi Tbk. Jika dilihat dari kapitalisasi pasarnya, JRPT
memiliki kapitalisasi pasar terkecil dibanding ketiga kompetitor tersebut. Namun,
hal ini bukan berarti JRPT memiliki pendapatan dan laba yang terkecil. Pada
tahun 2022, JRPT membukukan pendapatan kedua tertinggi dari ketiga
kompetitornya yaitu senilai 2,2 triliun Rupiah, yang hanya kalah dari DUTI yang
membukukan pendapatan senilai 3 triliun rupiah. Proporsi beban pokok penjualan
keempat perusahaan cukup berbeda, yaitu sekitar 29-42%, dengan JRPT yang
terbesar di 42,47%. Perolehan laba bruto JRPT mencapai 1,3 triliun Rupiah,
urutan kedua dibanding kompetitornya. Namun, secara persentase, laba bruto
JRPT adalah yang terendah dengan 57,53%. Nilai tersebut terpaut cukup jauh
dengan DUTI yang berhasil meraih 64,46%, dan yang tertinggi adalah DMAS
dengan nilai 70,76%.
46
Beban usaha keempat perusahaan sangat berbeda dengan rentang 10-49%. Beban
usaha JRPT menjadi yang kedua terendah dengan nilai 15,1%. JRPT memiliki
pendapatan lain-lain senilai hampir 6,6 miliar rupiah, sehingga JRPT berhasil
membukukan laba usaha secara persentase terbaik kedua dengan nilai 42,72%.
Terdapat dua perusahaan yaitu DMAS dan DUTI yang tidak memiliki
pendapatan/rugi lain-lain. Perolehan laba bruto DMAS yang tertinggi masih
bertahan dengan perolehan laba usaha yang tertinggi pula secara persentase yaitu
di 61,08%. Hal ini juga dikarenakan beban usaha DMAS yang terkecil diantara 3
perusahaan lain, yaitu hanya senilai 9,67%.
JRPT menjadi satu-satunya perusahaan yang membukukan pendapatan keuangan

neto positif, meskipun hanya 0,86%. BSKL mengalami kerugian keuangan neto
terbesar dengan nilai -50,46%. Namun, JRPT mengalami kerugian non usaha
dengan nilai -4.06%, yang merupakan kedua terburuk diantara kompetitornya. Hal
ini membuat JRPT berada di posisi kedua terbaik di perolehan laba tahun berjalan
setelah beban pajak, yaitu 39,95% dari total pendapatan. Laba tersebut dalam
nominal mencapai 879,77 miliar Rupiah. Laba tersebut adalah laba tertinggi
dalam nominal dibanding kompetitornya. Namun, jika dilihat dari persentasenya,
JRPT berada di urutan kedua, di bawah DMAS yang berhasil meraih laba tahun
berjalan sebesar 61,92% dari total pendapatannya.
2.5.2 Laporan Neraca

BALANCE SHEET JRPT (*ribuan) BKSL DMAS DUTI JRPT BKSL DMAS DUTI
Total Asset 12,251,800,500 16,721,760,263,807 6,623,414,189,145 15,586,178,093,961 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
Total Aset Lancar 3,420,467,433 4,481,703,360,284 3,797,719,720,016 8,165,460,067,447 27.92% 26.80% 57.34% 52.39%
Kas Dan Setara Kas 621,060,876 290,278,108,770 763,156,464,872 3,497,490,464,122 5.07% 1.74% 11.52% 22.44%
Piutang 25,749,417 223,666,344,289 130,019,400,000 36,671,186,314 0.21% 1.34% 1.96% 0.24%
Persediaan 2,664,277,778 3,265,946,839,968 2,668,815,744,864 3,858,056,452,119 21.75% 19.53% 40.29% 24.75%
Aset Lancar Lainnya 109,379,362 701,812,067,257 235,728,110,280 773,241,964,892 0.89% 4.20% 3.56% 4.96%
Total Aset Tidak Lancar 8,831,333,067 12,240,056,903,523 2,825,694,469,129 7,420,718,026,514 72.08% 73.20% 42.66% 47.61%
Total Ppe 6,304,623,275 11,588,209,034,185 2,549,136,882,288 6,942,024,302,441 51.46% 69.30% 38.49% 44.54%
47
Investment 2,042,131,174 240,043,835,548 276,557,586,841 447,245,360,056 16.67% 1.44% 4.18% 2.87%
Aset Tidak Lancar Lainnya 484,578,618 411,804,033,790 0 31,448,364,017 3.96% 2.46% 0.00% 0.20%
Total Liabilitas 3,619,754,827 6,398,549,423,657 898,765,268,060 4,659,937,738,573 29.54% 38.26% 13.57% 29.90%
Utang Usaha 79,622,399 1,478,293,481,470 10,710,907,313 219,366,627,599 0.65% 8.84% 0.16% 1.41%
Utang Bank Jangka Pendek 10,505,632 592,293,196,173 0 0 0.09% 3.54% 0.00% 0.00%
Unearned Revenue dan

Customer Deposit 3,099,720,827 1,953,390,118,277 833,242,866,304 4,285,152,582,933 25.30% 11.68% 12.58% 27.49%
Utang Bank Jangka Panjang 0 1,513,661,392,413 0 0 0.00% 9.05% 0.00% 0.00%
Liabilitas Lainnya 429,905,969 860,911,235,324 54,811,494,443 155,418,528,041 3.51% 5.15% 0.83% 1.00%
Total Ekuitas 8,632,045,673 10,323,210,840,150 5,724,648,921,085 10,926,240,355,388 70.46% 61.74% 86.43% 70.10%
Masih dengan perusahaan pembanding yang sama, terlihat bahwa total aset JRPT,
BKSL, dan DUTI memiliki nilai yang cukup mirip, yakni antara 12-15 triliun
Rupiah. Hal ini terpaut jauh dengan DMAS yang hanya memiliki total aset
sebesar 6,6 triliun Rupiah. Proporsi antara aset lancar dan aset tidak lancar dari
setiap perusahaan cukup berbeda, namun ditemukan kemiripan antara JRPT
dengan BSKL dan DMAS dengan DUTI. JRPT dan BSKL memiliki total aset
tidak lancar lebih besar daripada aset lancarnya dengan persentase masing-masing
72,08% dan 73,20%. Kedua nilai tersebut juga sangat mirip dari segi persentase,
sedangkan dari segi nominal cukup jauh mengikuti total aset dari masing-masing
perusahaan, yakni 8,8 triliun Rupiah dan 12,2 triliun Rupiah. Sedangkan, DMAS
dan DUTI memiliki proporsi total aset lancar yang lebih besar daripada aset tidak
lancarnya. Aset lancar DMAS bernilai 57,34% dan DUTI 52,39%, proporsi
DMAS dan DUTI juga tidak terpaut jauh nilainya. Perbedaan nilai antara JRPT
DAN BSKL dengan DMAS dan DUTI sebagian besar dipengaruhi oleh jumlah
kas dan setara kas serta persediaan kedua kelompok perusahaan yang berbeda.
Kas dan setara kas serta persediaan JRPT dan DUTI lebih kecil dari DMAS dan
DUTI.
Keempat perusahaan memiliki proporsi nilai ekuitas yang lebih besar

dibandingkan dengan liabilitasnya. Proporsi ekuitas perusahaan cukup berbeda,
mulai dari BSKL yang terkecil di 61,74% hingga DMAS yang terbesar di
86,43%. Persentase proporsi ekuitas JRPT dan DUTI nyaris sama, yaitu 70,46%
untuk JRPT dan 70,10% untuk DUTI. Nilai liabilitas yang dihitung difokuskan
48
kepada utang usaha, utang bank jangka pendek, unearned revenue & customer
deposit, utang bank jangka panjang, dan liabilitas lainnya. BKSL memiliki
proporsi utang usaha yang terpaut jauh lebih besar dibandingkan perusahaan lain.
Utang usaha BKSL mencapai 8,84%, sedangkan perusahaan lain yang terbesar
adalah DUTI di 1,41%, dan dua lainnya di bawah 1%. BSKL juga adalah
satu-satunya perusahaan diantara kompetitornya yang masih memiliki utang bank
jangka panjang, senilai 9,05%. JRPT memiliki utang usaha terkecil kedua setelah
DMAS (0,16%) dengan proporsi 0,65%. JRPT dan BKSL sama-sama masih
memiliki utang bank jangka pendek, namun JRPT memiliki nilai yang jauh lebih
kecil dari BKSL dengan nominal 10,5 miliar Rupiah, atau hanya 0,09%.
Unearned revenue & customer deposit setiap perusahaan memiliki sumber yang
berbeda-beda. Unearned revenue & customer deposit JRPT terdiri dari uang muka
penjualan, pendapatan sewa diterima di muka, dan jaminan konsumen. Uang
muka penjualan berasal dari uang muka yang diterima dari konsumen atas
pembelian unit bangunan (2,7 triliun Rupiah) dan kavling (2,4 triliun Rupiah).
Untuk DUTI berasal dari kontrak uang muka atas penjualan tanah dan bangunan
yang kewajibannya belum dipenuhi DUTI serta sewa diterima di muka. Unearned
revenue & customer deposit DMAS diperoleh dari uang muka atas penjualan real
estate berupa residensial, industrial, dan komersial. Selanjutnya untuk BKSL
berasal dari uang muka atas pembelian dan sewa rumah hunian, apartemen, lahan
siap bangun, dan juga ruko. Unearned revenue & customer deposit JRPT adalah
yang kedua tertinggi, baik dari segi nominal (3,1 triliun Rupiah) maupun proporsi
(25,3%).
2.6 Analisis SWOT

Strength
- Memiliki brand merek yang kuat khususnya di bagian Penjualan Kavling Tanah
dan Unit Bangunan.
- Memiliki pendapatan yang terdiversifikasi yang berasal dari product mix yang
baik.
49
- Memiliki manajemen yang baik yang tercermin dari kemampuan manajemen
dalam memenuhi permintaan konsumen.
Weakness
- Model bisnis yang mudah untuk di tiru.
- Loyalitas diantara pemasok cenderung rendah.
Opportunities
- Tersedia banyak lahan kosong yang diperjualbelikan di Indonesia.
- Peningkatan daya beli konsumen menengah dan menengah ke atas.
- Tingkat pertumbuhan penduduk yang tinggi yang meningkatkan permintaan atas
produk-produk perusahaan.
Threads
- Jika terjadi penurunan daya beli.
- Jika terjadi kelangkaan bahan baku.
- Jika kompetitor mengakuisisi lahan yang tersedia secara masif.
- Jika terjadi gugatan hukum yang merugikan perseroan.
2.7 Risiko Usaha Perseroan

Sebagaimana hal nya di bidang usaha lain. Perusahaan JRPT juga tidak terlepas dari
risiko-risiko yang dapat mempengaruhi kinerja perseroan. Faktor internal dan eksternal
perseroan yang erat kaitannya dengan perkembangan properti dan industri real estate
yang mungkin akan dihadapi oleh perseroan adalah:
2.7.1 Risiko Ekonomi

Pendapatan yang diperoleh perseroan sangat bergantung dengan daya beli
masyarakat, khususnya kelas menengah ke atas. Mayoritas pendapatan berasal
dari penjualan Kavling Tanah dan Unit Bangunan yang ditargetkan oleh
konsumen menengah ke atas. Penurunan daya beli konsumen perseroan dapat
berdampak negatif terhadap penjualan serta laba perseroan. Selain itu tingkat suku
bunga juga sangat berdampak pada pola pembelian konsumen perseroan dan daya
beli konsumen perseroan. Untuk memitigasi risiko ini perseroan mengutamakan
penjualan rumahnya kepada pembeli yang akan menempati sendiri rumah yang
50
dibelinya, bukan untuk investasi. Umumnya pembeli rumah yang terdampak
dengan risiko ini adalah pembelian dengan tujuan investasi. Selain itu fokus
perusahaan untuk memberikan layanan yang memuaskan agar meningkatkan
minat konsumen menengah ke atas juga merupakan salah satu upaya perseroan
untuk memitigasi risiko, dimana pada umumnya risiko ekonomi akan paling
berdampak pada masyarakat golongan ke bawah dan menengah ke bawah.
2.7.2 Kelangkaan Bahan Baku Bangunan

Kelangkaan pasok bahan bangunan yang diperlukan perusahaan untuk
pembangunan rumah tinggal, atau commercial building lainnya seperti semen,
besi beton dan bahan bagunan lainnya dapat berakibat buruk bagi usaha
perseroan. Hal ini dapat menyebabkan keterlambatan penyerahan rumah kepada
pembeli, serta pada umumnya kelangkaan bahan baku akan meningkatkan harga
bahan baku yang dibutuhkan perseroan sehingga target keuntungan dari proyek
dapat tidak tercapai. Untuk mengurangi risiko tersebut perseroan dalam
menjalankan proyeknya tidak membangun sendiri proyek - proyek nya melainkan
menunjuk kontraktor untuk membagunnya. Dengan demikian risiko ini dapat
dilimpahkan kepada kontraktor. Selain itu perseroan juga akan selalu menunjuk
kontraktor dengan reputasi baik sehingga risiko tertundanya penyerahan dapat
dikurangi.
2.7.3 Kebijakan dan Peraturan Pemerintah

Dalam menjalankan usaha, salah satu risiko utama perseroan adalah kemungkinan
adanya perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN) dan Rencana
Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) yang dapat membuat lokasi suatu proyek
perseroan menjadi kurang strategis, sehingga target keuangan perseroan bisa tidak
tercapai. Untuk mengurangi risiko ini perseroan terlebih dahulu akan melakukan
observasi lapangan dan mempelajari peraturan peraturan tata kota dan tata ruang,
termasuk rencana pemerintah dalam pengembangan kota. Selain itu Perseroan
akan menyesuaikan rencana proyek dengan tata ruang dan tata kota tersebut.
51
2.7.4 Berkurangnya Lahan
Salah satu aset utama perseroan untuk terus bertumbuh adalah tanah, dimana
tanah tersebut akan digunakan oleh perseroan untuk menghasilkan pendapatan.
Akan tetapi jumlah persediaan tanah yang dikuasai perseroan akan berkurang
ketika perseroan menjual tanah tersebut. Hal ini dapat mengurangi pendapatan
perseroan di masa datang. Untuk mengantisipasi risiko ini perseroan telah
menetapkan prosedur bahwa penambahan persediaan areal tanah harus lebih besar
dari lahan yang dijual pada tahun tersebut.
2.7.5 Kebakaran, Banjir, dan Kerusakan

Dalam usaha penyewaan gedung, perhotelan, tempat hiburan, dan tempat usaha
lainnya yang dimiliki oleh perseroan, salah satu risiko internal perseroan adalah
terjadinya kebakaran yang dapat mengakibatkan kerugian yang materil, baik
kepada penyewa maupun kepada perseroan. Sedangkan kerusakan yang
diakibatkan baik secara faktor eksternal seperti gempa bumi, banjir, dan lain lain
dapat mengakibatkan kerugian yang materil kepada perseroan. Kebakaran dan
kerusakan juga dapat diakibatkan oleh faktor internal perseroan. Untuk
memitigasi risiko perseroan telah mengasuransikan setiap bangunan yang
disewakan.
2.7.6 Risiko Persaingan

Dalam bidang usaha perseroan, perseroan dihadapi oleh risiko persaingan
misalnya dalam pengembangan tanah di Bintaro Jaya, Perseroan harus bersaing
dengan developer yang ada dan pendatang baru yang juga mengembangkan
beberapa lokasi pemukiman di daerah Jakarta Selatan dan Jabodetabek. Untuk
mempertahankan posisi pasar, perseroan akan terus menerus menjalankan layanan
yang berkualitas baik, serta menambah nilai tambah seperti fasilitas dan
kenyamanan untuk para konsumennya. Disamping itu perseroan juga telah
mengantisipasi kemungkinan kerusakan dan kebakaran dengan melakukan
tindakan preventif seperti membuat standar keselamatan untuk bangunan dan
pengecekan atas peralatan yang dilakukan secara berkesinambungan.
52
2.7.7 Gugatan Hukum
Dalam proses pembebasan tanah, kemungkinan akan timbulnya
sanggahan-sanggahan atas keabsahan hak atas tanah, yang dibebaskan perseroan
dari pemilik tanah sebelumnya, tidak dapat ditiadakan sama sekali. Hal ini
disebabkan karena:
A. Hak atas tanah yang belum terdaftar ( Tanah Girik)
B. Hak atas tanah yang telah terdaftar dan bersertifikat, dengan sistem
pendaftaran negatif yang dianut di Indonesia, sertifikat dan pendaftaran
tersebut masih dapat dibatalkan oleh putusan pengadilan, jika terdapat
beberapa pihak dapat membuktikan bahwa pihak tersebut yang
sesungguhnya berhak atas tanah tersebut.
Untuk mengurangi risiko tersebut, perseroan dalam melakukan pembebasan tanah
akan bertindak secara hati-hati dan sesuai dengan prosedur perseroan. Cara-cara
yang digunakan perseroan untuk mengurangi risiko ini adalah dengan
memberikan identitas dan kewenangan tiap pihak penjual, meneliti kebenaran dan
keaslian dokumen tanah pada instansi yang berwenang, memastikan status tanah
tidak dalam proses sengketa dan mengadakan pemeriksaan tanah secara fisik baik
dengan cara pengukuran maupun foto udara.
2.8 Informasi Non Keuangan Terkait Perpajakan

Berdasarkan hasil penelusuran kami tidak ada informasi non keuangan yang terkait
perpajakan selain yang dilaporkan pada laporan keuangan perseroan, yang dapat kami
ungkapkan, yang berpengaruh pada hasil penelitian atas obyek penelitian pada tanggal
penelitian.
53
BAB III
TINJAUAN EKONOMI, ANALISIS INDUSTRI DAN PASAR
3.1. Tinjauan Ekonomi

3.1.1 Perekonomian Indonesia
Perekonomian suatu negara pada umumnya akan berdampak pada kinerja
keuangan suatu perusahaan. Perekonomian negara yang sedang lesu pada
umumnya akan berdampak pada daya beli masyarakat. Para ekonom mengukur
kinerja ekonomi Indonesia menggunakan metrik Gross Domestic Product (GDP).
Pada kuartal II 2023, negara Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang
cukup tinggi walaupun berada pada ekonomi global yang sedang melambat. Pada
kuartal II pertumbuhan ekonomi Indonesia terhadap angka kuartal II 2022
menyentuh angka 5,17% angka ini cukup tinggi jika dibandingkan dengan
dengan pertumbuhan kuartal lalu yang hanya menyentuh 5,04 %. Secara umum
pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat jika di kondisi perekonomian dunia
yang melambat. Di tahun 2023, bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan
ekonomi Indonesia akan bertumbuh sekitar 4,5-5,3%.
Pada kuartal II 2023, pertumbuhan ekonomi yang tinggi disebabkan oleh naiknya
permintaan domestik, baik dari segi permintaan konsumsi rumah tangga, dan
konsumsi pemerintah. Pertumbuhan ekonomi dari segi permintaan konsumsi
rumah tangga meningkat sebesar 5,23%, hal ini disebabkan karena pulihnya daya
beli masyarakat dan mulai berjalannya aktivitas ekonomi Indonesia, dimana
sebelumnya aktivitas perekonomian sempat terhambat karena adanya perilaku
PSBB. selain itu naiknya mobilitas, membaiknya ekspektasi pendapatan,
terkendalinya inflasi, dan dampak positif dari hari besar keagamaan serta
pemberian gaji ke 13- kepada aparatur sipil negara juga menjadi salah satu
penopang pertumbuhan permintaan konsumsi rumah tangga.
Pertumbuhan konsumsi pemerintah pun juga cukup baik yaitu di angka 10,62%.
Pertumbuhan ini terutama didorong oleh perbaikan investasi non bangunan yang
54
tercermin dari membaiknya pertumbuhan impor modal. Selain itu konsumsi
pemerintah daerah juga membantu pertumbuhan konsumsi pemerintah meningkat,
dimana hal ini tercermin dari peningkatan pembangunan infrastruktur di berbagai
wilayah. Sementara itu pertumbuhan ekonomi Indonesia dari segi ekspor
mengalami kontraksi sebesar 2,75% hal ini disebabkan oleh perlambatan ekonomi
global dimana masyarakat dunia yang terkena perlambatan ekonomi global
mengurangi tingkat konsumsinya khususnya pada barang impor. Namun ekspor
Jasa di Indonesia bertumbuh kuat hal ini didukung oleh pulihnya kunjungan
wisatawan dari mancanegara yang berlomba lomba untuk berlibur di tempat
wisata Indonesia.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang tinggi juga dapat dilihat dari sisi Lapangan
Usaha dan spasial. Secara Lapangan Usaha (LU), seluruh Lapangan usaha pada
triwulan II 2023 mencatat pertumbuhan yang positif, Kinerja positif ini ditopang
oleh beberapa industri khususnya Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan
Eceran, serta Transportasi dan Pergudangan. Jika dilihat secara spasial,
Pertumbuhan ekonomi Indonesia Triwulan II 2023 terlihat menunjukan penguatan
pada beberapa daerah. Kelompok provinsi jawa masih menjadi kontributor utama
Ekonomi nasional Indonesia yang berkontribusi 57,25%. Pertumbuhan ekonomi
di Provinsi jawa mencatat pertumbuhan sebesar 5,18% dibanding Triwulan II
2022. Pertumbuhan ekonomi yang tinggi juga tercatat di sebagian besar wilayah
Indonesia seperti Wilayah sulawesi-maluku-papua dimana memiliki pertumbuhan
ekonomi yang tertinggi, lalu diikuti oleh kalimantan,jawa,sumatera dan Bali-Nusa
Tenggara
3.1.2 Nilai Tukar Rupiah
Nilai Tukar Rupiah Indonesia pada kuartal II 2023 tercatat menguat. Hal ini
sejalan dengan kebijakan stabilisasi yang ditempuh oleh Bank Indonesia. Secara
year to date, nilai tukar Rupiah menguat sebesar 3,63% dari level akhir Desember
2022. Hal ini lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi nilai mata uang negara
lain seperti Peso Filipina, Rupee India, dan Baht Thailand yang masing-masing
55
sebesar 1,78%, 1,11%, dan 0,42%. Dengan mempertimbangkan ketidakpastian
pasar keuangan global, Bank Indonesia memperkirakan nilai tukar Rupiah akan
tetap menguat yang ditopang oleh prospek Negara Indonesia yang kemungkinan
akan mengalami pertumbuhan ekonomi yang kuat, inflasi yang rendah, imbal
hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan dampak positif dari
implementasi kebijakan PP 36/2023 Tentang DHE SDA. Bank Indonesia akan
terus memperkuat nilai tukar Rupiah melalui kebijakan triple intervention dan
twist operation untuk memitigasi risiko rambatan dari ketidakpastian pasar
keuangan global.
3.1.3 Inflasi
Pada Triwulan II 2023, Tingkat inflasi Indonesia mengalami tren penurunan jika
dibandingkan dengan bulan-bulan sebelumnya. Tren penurunan tercatat sebesar
3,52% secara year on year (YoY) pada Juni 2023, angka ini kembali berada
dalam rentang target inflasi nasional 2023 yaitu sekitar 2,0-4,0% secara year on
year.Tentu tren kembalinya inflasi ke angka kisaran tidak terlepas dari peran yang
dilakukan oleh tim pengendalian inflasi pusat dan daerah bank Indonesia dan
pemerintah yang mengatur kebijakan moneter dan fiscal dengan baik. Jika dilihat
dari komponennya inflasi inti mengalami tren penurunan yang cukup baik pada
bulan April hingga Juni 2023 yang mencatatkan angka sebesar 2,83; 2,66 dan
2,58 persen. Penurunan komponen inflasi ini disebabkan oleh penurunan harga
komoditas global. Harga komoditas global yang bertumbuh tinggi sejak akhir
tahun 2022 dan awal tahun 2023 telah menurun sehingga tingkat mengakibatkan
tren penurunan tingkat inflasi di Indonesia. Daya beli masyarakat juga masih
menunjukkan rasa optimisme yang cukup tinggi. Hal ini terlihat dari IKK yang
berada pada zona optimis yaitu di atas 100 secara berturut-turut pada April – Juni
2023 yaitu 126,1; 128,3; dan 127,1.
56
Pada April-Juni 2023 secara berturut-turut inflasi volatile foods (VF) mengalami
penurunan sebesar 3,47; 3,28; dan 1,20 persen. Penurunan tersebut terutama
terutama disumbang oleh penurunan harga pada komoditas aneka cabai sejalan
dengan berlangsungnya panen komoditas hortikultura. Selain itu, penurunan
inflasi lebih lanjut tertahan oleh inflasi pada komoditas daging ayam ras dan telur
ayam ras dipengaruhi oleh kenaikan harga pakan ayam dan tingginya ongkos
transportasi. Pada kelompok inflasi administered prices, kelompok ini pada
triwulan II 2023 mengalami tren penurunan secara berturut-turut 10,32; 9,52; dan
9,21 persen. Penurunan tersebut dipengaruhi oleh normalisasi tarif setelah periode
Idul Fitri dan penurunan harga bahan bakar minyak nonsubsidi pada 1 Juni 2023.
Pada tahun 2023, inflasi nasional diperkirakan lebih rendah dari tahun 2022 dan
akan kembali dalam rentang sasaran 2,0 – 4,0 persen.
3.1.4 Suku Bunga
Suku bunga dapat mempengaruhi perekonomian negara. Pada triwulan II 2023,

suku bunga acuan bank Indonesia BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) adalah
57
sebesar 5,75%, sedangkan angka suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan
suku bunga Lending Facility sebesar 6,50%. Suku bunga, BI 7-Day Reverse Repo
Rate (BI7DRR), Deposit Facility dan Lending Facility berada di angka yang sama
sejak januari 2023. Besar kemungkinan Bank Indonesia akan menjaga tingkat
suku bunga pada angka tersebut sepanjang 2023. Keputusan mempertahankan
BI7DRR sebesar 5,75% ini konsisten dengan kebijakan moneter yang ditargetkan
bank Indonesia yaitu untuk memastikan inflasi tetap terkendali dalam kisaran
sasaran 2,0 - 4%.
Di perbankan, suku bunga deposito 1 bulan dan suku bunga kredit pada Juni 2023
terjaga rendah, yaitu sebesar 4,14% dan 9,34%, angka suku bunga deposito ini
naik dari 4,12% dari suku bunga yang ditawarkan pada bulan Februari.
Sedangkan suku bunga kredit tetap stabil. Bank Indonesia terus memastikan
kecukupan likuiditas untuk terjaganya stabilitas sistem keuangan dan
meningkatnya kredit/pembiayaan guna berlanjutnya pemulihan ekonomi nasional.
Bersamaan dengan transmisi kebijakan moneter yang berkelanjutan, stabilitas dan
sistem keuangan juga tetap terjaga. Stabilitas sistem keuangan terjaga tercermin
dari kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR) sebesar 26,74% pada Juni
2023. Risiko kredit terkendali, tercermin dari rasio kredit bermasalah (Non
Performing Loan/NPL) yang rendah, yaitu 2,44% (bruto) dan 0,77% (neto) pada
Juni 2023. Sementara itu, pertumbuhan kredit perbankan juni 2023 juga cukup
baik, dimana mengalami pertumbuhan 7,76% year on year. Bank Indonesia
memperkirakan pertumbuhan kredit pada 2023 dalam kisaran 9-11% (yoy).
58
3.2 Analisis Industri dan Pasar
3.2.1 Harga Properti
Sumber: Bank Indonesia
Dapat dilihat dari data pertumbuhan harga properti komersial mengalami

perlambatan pada triwulan IV-2019, dengan Indeks Harga Properti Komersial
hanya mencatat pertumbuhan sebesar 0,32% (yoy), menurun dari 1,37% (yoy)
pada triwulan sebelumnya (IV-2018). Pada triwulan IV-2020, harga properti
komersial mengalami perlambatan. Indeks Harga Properti Komersial hanya
tumbuh sebesar 0,12% (yoy), turun dari 0,26% (yoy) pada triwulan III-2020 dan
0,32% (yoy) pada triwulan IV-2019. Penurunan ini disebabkan oleh harga properti
komersial kategori sewa yang menurun, terutama di segmen hotel dan ritel, serta
perlambatan dalam kategori penjualan, terutama perkantoran strata.
Dalam hal harga, pada triwulan IV-2021, harga properti komersial mengalami
peningkatan terbatas. Indeks Harga Properti Komersial mencatat pertumbuhan
sebesar 0,60% (year-on-year), melampaui angka 0,35% (year-on-year) pada
triwulan III-2021. Harga properti komersial yang meningkat terutama terjadi pada
segmen penjualan seperti perkantoran, lahan industri, dan kompleks gudang. Di
segmen sewa, harga hotel dan perkantoran juga mengalami peningkatan seiring
dengan pemulihan permintaan akibat penurunan Pembatasan Sosial Berskala
59
Besar (PPKM) oleh Pemerintah. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori
sewa pada triwulan IV-2022 naik 6,51% (year-on-year), sedikit lebih rendah dari
triwulan III-2022 yang mencapai 6,76% (year-on-year). Selain itu, pada triwulan
IV-2022, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori penjualan juga naik
sebesar 0,30% (year-on-year), sedikit di bawah pertumbuhan 0,42%
(year-on-year) pada triwulan sebelumnya.
3.2.2 Pasokan Properti
Dalam data terbaru, Indeks Pasokan Properti Komersial melonjak tajam dari
0,35% (triwulan sebelumnya) menjadi 6,09% pada tahun 2018. Peningkatan ini
utamanya berasal dari pertumbuhan pasokan, terutama di segmen industri, dengan
pertumbuhan tahunan mencapai 858%, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan
2,94% pada triwulan sebelumnya. Terlihat juga bahwa pada triwulan IV-2019,
indeks pasokan properti komersial mengalami perlambatan, turun dari 3,12%
(yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi hanya 0,04% (yoy). Meskipun demikian,
pertumbuhan pasokan properti komersial pada periode ini terbilang stabil.
Kemudian, pada triwulan IV-2020, indeks pasokan properti komersial mencatat

pertumbuhan nol persen, menunjukkan stagnasi yang signifikan dibandingkan
dengan triwulan III-2020 dan triwulan IV-2019. Di dalam ranah penjualan,
60
stagnasi pasokan terlihat jelas, terutama di segmen gudang kompleks, sementara
pada kategori sewa, perlambatan terutama terjadi pada segmen ruang konvensi.
Namun, pada triwulan IV-2021, terjadi peningkatan signifikan dalam pasokan
properti komersial dengan indeks pertumbuhan sebesar 1,07% (yoy), yang jauh
lebih tinggi dibandingkan dengan 0,21% (yoy) pada triwulan sebelumnya.
3.2.3 Permintaan Properti
Pada triwulan IV-2018, permintaan properti komersial tumbuh sebesar 1,32%,

yang lebih tinggi dibandingkan dengan 0,42% pada triwulan sebelumnya,
terutama karena kenaikan permintaan di wilayah Jabodebek, terutama di segmen
convention hall. Secara tahunan, pertumbuhan permintaan juga lebih tinggi,
mencapai 3,19% dibandingkan dengan 2,18% pada triwulan sebelumnya.
Namun, pada triwulan IV-2019, pertumbuhan permintaan properti komersial

melambat menjadi 0,52%, lebih rendah dari 0,89% pada triwulan sebelumnya.
Triwulan IV-2020 bahkan menunjukkan indikasi penurunan, dengan kontraksi
-0,05%. Penurunan ini terutama terjadi di kategori sewa, khususnya perkantoran
dan ritel, serta di kategori penjualan, terutama perkantoran strata dan lahan
industri.
61
Pada triwulan IV-2021, permintaan properti komersial kembali meningkat sebesar
1,01%, didorong oleh perbaikan kategori penjualan, terutama di segmen
perkantoran dan lahan industri di wilayah Bodebek. Kategori sewa juga
mengalami peningkatan, terutama di segmen perkantoran, ritel, dan hotel akibat
pelonggaran PPKM oleh Pemerintah. Namun, pada triwulan IV-2022,
pertumbuhan permintaan melambat, dengan kenaikan sebesar 11,59% untuk
kategori sewa dan 0,76% untuk kategori penjualan, dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya yang mencapai 16,19% dan 1,48%.
Penjualan Pasar
Sumber : Public Expose PT JPRT
Pada tahun-tahun akhir, PT JPRT melaporkan beberapa pencapaian di bidang

produktivitas tenaga kerja yang berhubungan dengan pasar. Meski mengalami
tantangan dengan pertumbuhan negatif sekitar -19%, perusahaan berhasil
mencapai total penjualan sekitar 1,944 triliun rupiah pada tahun 2018. Namun, PT
JPRT berhasil menyelesaikan permasalahan tersebut sebelum akhir tahun kalender
62
2019, meski terdapat hambatan. sedikit peningkatan 6% dalam volume penjualan.
Menurut laporan, tahun 2020 akan menjadi tahun yang sangat buruk dengan
pertumbuhan penjualan diperkirakan turun sekitar -21% dan mencapai 1,628
triliun rupiah. Meski demikian, perseroan tetap tumbuh dan dipastikan akan
mengalami penurunan pendapatan di tahun 2021, dengan pendapatan mencapai
Rp 1,814 triliun atau turun sekitar 11%. Pekerjaan yang tidak lazim ini akan
berlanjut hingga tahun 2022, ketika PT JPRT akan melaporkan pembayaran
sekitar 2,073 triliun rupiah dan memperkirakan peningkatan signifikan setidaknya
pada satu faktor.
3.3 Analisa
Kemungkinan yang dapat terjadi kedepannya mencakup pemulihan yang lebih kuat jika
ekonomi terus pulih, perubahan dalam permintaan dan penawaran di berbagai segmen,
pengaruh regulasi pemerintah, serta kondisi ekonomi global yang dapat mempengaruhi
pasar properti komersial. Disarankan untuk terus memantau perkembangan pasar dan
faktor-faktor ini untuk memahami masa depan pasar properti komersial.
BAB IV
METODE PENILAIAN
63
Pendekatan adalah cara umum menentukan nilai dengan menggunakan satu atau lebih metode
penilaian.
4.1 Pendekatan Penilaian Bisnis

Secara umum terdapat 3 pendekatan yang dilakukan untuk menilai bisnis yaitu :
pendekatan pasar, pendekatan pendapatan dan pendekatan aset.
1. Pendekatan Pasar (Market Based Approach)

Pendekatan pasar adalah pendekatan penilaian dengan cara membandingkan objek
penilaian dengan objek lain sebanding dan sejenis serta telah memiliki harga jual.
Metode umum yang digunakan dalam pendekatan pasar adalah:

1) Metode pembanding perusahaan merger dan akuisisi;
2) Metode transaksi sebelumnya; dan
3) Metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek.
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan adalah pendekatan penilaian dengan mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh objek penilaian
dengan tingkat diskonto tertentu.
Metode yang umum digunakan dalam Pendekatan Pendapatan:

1) Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow Method/DCF); dan
2) Metode Kapitalisasi Pendapatan (Capitalization of Income Method)
3. Pendekatan Aset (Assets Approach)

Pendekatan Aset adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan historis
Objek Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan
kewajiban menjadi Nilai Pasar Wajar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam
Penilaian Usaha (Peraturan Nomor VIII.C.3, butir 1.2.15).
64
Metode yang dapat digunakan dalam pendekatan aset adalah:
1) Metode Penyesuaian Aktiva Bersih (PAB) atau Adjusted Net Asset Method
(ANAM), Adjusted Book Value Method (ABVM) atau Net Asset Valuation
Method (NAVM) dan Assets Accumulation Method (AAM),
2) Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan (KP) atau Excess Earning Method
(EEM).
Beberapa pendekatan dan metode penilaian tersebut dalam aplikasinya dapat digunakan
secara kombinasi untuk mendapatkan nilai yang merupakan rekonsiliasi dari nilai
masing-masing hasil metode penilaian.
4.2 Pendekatan dan Metode Penilaian yang Digunakan

Dalam penilaian PT JRPT, kami menggunakan 1 (satu) pendekatan penilaian yang paling
dimungkinkan untuk memperoleh hasil penilaian yang akurat dan objekif. Dari ketiga
pendekatan penilaian usaha di atas, kami mengaplikasikan:
Pendekatan Pasar (market based approach) dengan metode pembanding

perusahaan tercatat di bursa efek (guideline publicly traded company method)
Dalam upaya menilai nilai ekuitas PT JPRT, metode pendekatan pasar dengan
menggunakan perbandingan perusahaan tercatat di bursa efek menjadi salah satu
pendekatan yang diterapkan. Pendekatan Pasar dengan metode Pembanding Perusahaan
Tercatat di Bursa Efek adalah metode valuasi yang umum digunakan karena
memanfaatkan data pasar aktual, memberikan referensi langsung ke nilai pasar, dan
mudah dilakukan. Dalam proses ini, kami telah melakukan analisis komprehensif
terhadap perusahaan-perusahaan sektor properti yang memiliki kesamaan karakteristik
dengan PT JPRT. Selanjutnya, kami akan mengenakan bobot tertentu pada nilai-nilai
yang diperoleh dari pendekatan ini, dengan harapan dapat mencapai kesimpulan yang
lebih akurat mengenai nilai ekuitas PT JPRT Tbk. Metode ini memiliki kepercayaan
tinggi karena bergantung pada harga saham perusahaan sejenis yang diperdagangkan di
bursa efek, serta cocok untuk berbagai jenis bisnis. Meskipun cepat dan transparan,
penting untuk memilih perusahaan pembanding yang sesuai dan mengakses data pasar
yang akurat agar valuasi tetap valid.
65
Pendekatan pendapatan (income based approach) dengan metode diskonto arus kas
Dalam melaksanakan penilaian Ekuitas PT Jaya Real Property Tbk dengan metode
diskonto arus kas (discounted cash flow), diproyeksikan sesuai dengan perkiraan atas
perkembangan usaha PT Jaya Real Property Tbk. Arus kas mendatang yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai pasar adalah total nilai kini dari arus kas mendatang.
4.3 Diskon dan Premi

Dalam konteks penilaian aset, konsep diskon dan premi sangat penting. Diskon merujuk
pada situasi di mana harga aset diperdagangkan lebih rendah daripada nilai yang
diharapkan atau nilai intrinsiknya. Diskon sering terjadi ketika ada faktor-faktor seperti
ketidakpastian, risiko, atau likuiditas yang rendah yang mempengaruhi harga aset.
Misalnya, ketika kita menilai properti untuk proyek perumahan di masa depan, kita harus
mempertimbangkan apakah harga saat ini mencerminkan diskon yang sesuai dengan
tingkat risiko dan ketidakpastian proyek.
Di sisi lain, premi adalah situasi di mana harga aset lebih tinggi dari nilai yang
diharapkan. Ini biasanya terjadi ketika investor percaya bahwa aset tersebut memiliki
potensi pertumbuhan atau manfaat ekstra yang tidak terlihat dalam nilai dasarnya.
Contohnya, jika saham PT JPRT diperdagangkan dengan premi, itu bisa menunjukkan
bahwa investor melihat prospek pertumbuhan yang cerah bagi perusahaan tersebut.
4.4 Penerapan Diskon dan Premi

Dalam menentukan Nilai Pasar Wajar 100% dari Saham JRPT, kami menerapkan diskon
tanpa pengendalian sebesar 20% dengan pertimbangan bahwa informasi yang kami pakai
untuk melakukan penilaian hanya informasi terbuka, bukan informasi dari pemilik
mayoritas.
66
4.5 Prosedur Penilaian
Berdasarkan metode pendekatan dan penilaian yang telah dipilih dalam menentukan Nilai
Pasar Wajar 100% Saham PT JRPT. Beberapa langkah yang telah dirumuskan dalam
menentukan nilai wajar sebagai berikut :
1. Meninjau faktor-faktor yang mempengaruhi kegiatan operasional perusahaan.
2. Meninjau laporan-laporan perusahaan yang memiliki pengaruh terhadap
operasional dan manajemen perusahaan.
3. Meninjau proyeksi keuangan perusahaan yang telah dipersiapkan.
4. Melakukan penilaian saham dengan mengaplikasikan Pendekatan Pasar (market
based approach) dengan metode pembanding perusahaan tercatat di bursa efek
(guideline publicly traded company method).
5. Melakukan penilaian saham dengan mengaplikasikan Pendekatan Pendapatan
(income based approach) dengan metode diskonto arus kas.
67
BAB V
PENDEKATAN PASAR
5.1 Pendekatan Penilaian Bisnis

Terdapat beberapa pendekatan yang dapat digunakan untuk melakukan penilaian bisnis,
tergantung pada konteks dan tujuan penilaian. Dalam penilaian bisnis, pendekatan yang
digunakan dapat memberikan pandangan yang berbeda tentang nilai perusahaan. Dalam
konteks penilaian bisnis PT Jaya Real Property Tbk, kami memilih untuk menggunakan
Pendekatan Pasar (Market Based Approach) dengan Metode Pembanding Perusahaan
Tercatat di Bursa Efek dan Pendekatan Pendapatan (income based approach) dengan
metode diskonto arus kas.
Pendekatan Pasar (Market Based Approach):

Pendekatan pasar adalah salah satu cara yang umum digunakan untuk menilai bisnis.
Pendekatan ini didasarkan pada gagasan bahwa nilai bisnis dapat tercermin melalui data
transaksi jual-beli perusahaan serupa di pasar. Kami memilih pendekatan ini karena itu
memungkinkan kami untuk menentukan nilai bisnis PT Jaya Real Property Tbk
berdasarkan harga jual aset sejenis di pasar. Dalam pendekatan pasar, ada dua metode
yang sering digunakan:
1. Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly
Traded Company Method): Metode ini melibatkan perbandingan kinerja
keuangan dan valuasi PT Jaya Real Property Tbk dengan perusahaan serupa yang
sahamnya diperdagangkan di bursa efek. Data dari perusahaan-perusahaan yang
sejenis digunakan sebagai dasar penentuan nilai bisnis PT Jaya Real Property
Tbk. Informasi yang diperoleh dari perusahaan-perusahaan pembanding ini
memberikan gambaran tentang bagaimana pasar menilai perusahaan sejenis.
2. Metode Pembandingan Perusahaan Merger dan Akuisisi (Guideline Merged and
Acquired Company Method) adalah salah satu metode yang digunakan dalam
penilaian bisnis untuk menentukan nilai suatu perusahaan dengan cara
membandingkannya dengan perusahaan lain yang pernah mengalami proses
merger (penggabungan) atau akuisisi (pembelian) yang mirip atau sejenis. Metode
68
ini berfokus pada data dan informasi yang berkaitan dengan transaksi merger dan
akuisisi dalam industri yang sama atau serupa.
5.1.1 Pendekatan Pasar (Market Based Approach) dengan Metode Pembanding

Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicly Traded Company Method)
Kami memilih pendekatan ini karena kami percaya bahwa ini adalah pendekatan
yang paling sesuai dan relevan dalam menilai PT Jaya Real Property Tbk.
Pendekatan pasar memungkinkan kami untuk mendapatkan pemahaman yang
lebih akurat tentang bagaimana pasar menilai perusahaan serupa. Dengan
menggunakan Metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek, kami
dapat memanfaatkan data pasar aktual perusahaan yang menjadi pembanding
dengan PT Jaya Real Property Tbk. Hal ini memberikan dasar yang kuat untuk
menentukan nilai wajar perusahaan ini berdasarkan persepsi pasar.
Penting untuk mencatat bahwa pemilihan pendekatan dan metode penilaian harus
mempertimbangkan karakteristik unik dari perusahaan yang dievaluasi dan tujuan
penilaian. Dalam kasus PT Jaya Real Property Tbk, kami yakin bahwa
pendekatan ini memberikan hasil penilaian yang akurat dan objektif sesuai dengan
konteksnya.
5.2 Penentuan Nilai Pasar
69
*jumlah JRPT berada dalam ribuan (000)
5.2.1 Kesimpulan
Laporan ini menggunakan perhitungan median digunakan untuk keempat jenis

rasio lainnya, yaitu P/S, P/EBIT, P/E, dan P/BV.
Pembobotan yang diterapkan dalam perhitungan adalah 40% untuk P/S dan
P/EBIT. Hal ini dilakukan karena terdapat kemiripan antara P/S dan P/EBIT,
terutama dalam kisaran nilai 10 hingga 11 triliun. Pembobotan (13%) diterapkan
untuk P/E karena terdapat perbedaan yang lumayan antara data. Sedangkan,
pembobotan 8% digunakan untuk P/BV karena terdapat kemiripan hasil nilai dari
rasio ini. Hasil dari perhitungan ini menunjukkan nilai perusahaan PT Jaya Real
Property Tbk sebesar Rp10,275,777,887,27. Jka memfaktorkan diskon karena
lack of control Maka hasil yang diperoleh adalah Rp8,220,662,309,81
70
1. BAB VI
PENDEKATAN PENDAPATAN
Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya, dalam proses penilaian ini, digunakan dua pendekatan
utama, yaitu pendekatan perbandingan dengan perusahaan tercatat di bursa efek dan pendekatan
pendapatan melalui metode diskonto cash flow. Pertama-tama, pendekatan perbandingan dengan
perusahaan tercatat di bursa efek melibatkan analisis dan perbandingan kinerja finansial serta
valuasi pasar perusahaan yang sejenis dan telah tercatat di pasar saham. Dengan mengacu pada
metode ini, evaluasi dilakukan dengan mempertimbangkan berbagai faktor, termasuk rasio
keuangan, harga saham, dan faktor-faktor lain yang memengaruhi nilai pasar perusahaan
sebanding.
Di sisi lain, pendekatan pendapatan melalui metode diskonto cash flow melibatkan proyeksi dan
diskonto arus kas masa depan yang dihasilkan oleh aset atau investasi yang dinilai. Dengan
menggunakan model ini, nilai saat ini dari arus kas masa depan dihitung dengan
memperhitungkan tingkat diskonto yang mencerminkan risiko investasi. Proses ini
mempertimbangkan proyeksi pendapatan, biaya, dan faktor-faktor lain yang dapat
mempengaruhi arus kas di masa mendatang.
Kedua pendekatan ini digunakan untuk memastikan bahwa penilaian dilakukan secara holistik,
mempertimbangkan berbagai aspek dari nilai perusahaan. Pendekatan perbandingan memberikan
gambaran tentang bagaimana pasar menilai perusahaan sejenis, sementara pendekatan
pendapatan memberikan pandangan mendalam tentang potensi arus kas dan nilai masa depan
yang dihasilkan oleh perusahaan yang dinilai. Selain itu, dalam melakukan penilaian ini,
berbagai asumsi dan faktor risiko diidentifikasi dan dinilai secara cermat untuk memastikan
bahwa penilaian yang dihasilkan mencerminkan situasi dan kondisi pasar yang sesuai. Dengan
menggabungkan kedua pendekatan ini, diharapkan dapat diperoleh penilaian yang seimbang dan
akurat terhadap nilai perusahaan yang menjadi fokus evaluasi.
6.1 Metode Discounted Cash Flow

Metode Discounted Cash Flow (DCF) adalah suatu pendekatan dalam penilaian nilai
investasi atau perusahaan dengan memperhitungkan nilai sekarang dari arus kas bersih
71
yang diantisipasi di masa depan. Dalam metode ini, terdapat dua konsep utama arus kas
bersih, yaitu Free Cash Flow to Firm (FCFF) dan Free Cash Flow to Equity (FCFE).
FCFF mencerminkan arus kas bersih yang tersedia bagi semua pihak yang memiliki
klaim terhadap perusahaan, termasuk pemegang saham dan pemegang utang. Di sisi lain,
FCFE mengukur arus kas bersih yang dapat dinikmati secara langsung oleh pemegang
saham biasa setelah memenuhi kewajiban kepada pemegang utang.
Dalam proses DCF, proyeksi arus kas bersih di masa depan dihitung dan selanjutnya
didiskontokan kembali ke nilai sekarang menggunakan tingkat diskonto yang
mencerminkan tingkat risiko investasi. Hasilnya adalah nilai sekarang dari seluruh arus
kas bersih di masa depan, yang digunakan untuk mengevaluasi apakah investasi atau
perusahaan memiliki nilai yang memadai.
Pemilihan antara FCFF dan FCFE tergantung pada konteks penilaian dan tujuan spesifik.
Meskipun keduanya memberikan pandangan yang berharga, FCFF umumnya digunakan
untuk menilai nilai keseluruhan perusahaan, sementara FCFE lebih relevan untuk
mengevaluasi nilai ekuitas yang diterima oleh pemegang saham biasa.
6.2 Asumsi Discounted Cash Flow

Dalam pembuatan proyeksi laporan laba rugi, posisi keuangan, serta arus kas pada PT
Jaya Real Property Tbk, terdapat beberapa asumsi yang digunakan dalam penentuan nilai
yang akan datang. Berikut adalah asumsi-asumsi yang digunakan:
1. Proyeksi Laba Rugi

Proyeksi pertumbuhan pendapatan PT JRPT untuk periode tahun 2023-2027
didasarkan pada rata-rata pertumbuhan historis yang mencapai 3.94%. Dengan
demikian, total pendapatan usaha yang diproyeksikan untuk periode tersebut akan
mengadopsi tingkat pertumbuhan penjualan PT JRPT sebesar 3.94%. Sementara
itu, akun-akun lainnya dalam laporan laba rugi direncanakan menggunakan
rata-rata geometric mean dari persentase vertical common size.
72
2. Proyeksi Posisi Keuangan
Proyeksi akun-akun yang terdapat dalam laporan posisi keuangan PT Jaya Real
Property Tbk menggunakan rata-rata geomean perhitungan percentage of sales
atau pertumbuhan akun historisnya untuk memproyeksikan akun-akun tersebut
pada tahun 2023-2027. Proyeksi aset keuangan lancar didapat dengan mengalikan
rata-rata geomean tahun 2018-2022 dengan nilai akun tahun sebelumnya,
kemudian dijumlahkan dengan nilai akun tahun sebelumnya. Asumsi ini
didasarkan pada anggapan bahwa proyeksi aset keuangan lainnya yang lancar
terpengaruh oleh jumlah penjualan perusahaan.
Proyeksi pertumbuhan aset keuangan tidak lancar, yaitu aset tetap diasumsikan
konstan selama periode proyeksi, tetapi berkurang karena adanya beban
penyusutan. Asumsi ini didasarkan pada anggapan bahwa proyeksi aset tetap
tidak terpengaruh oleh jumlah penjualan perusahaan. Sedangkan aset keuangan
yang lain, terdiri dari aset tak berwujud, aset pajak tangguhan, dan aset tidak
lancar lainnya diperoleh dengan mengalikan rata-rata geomean tahun 2018-2022
dengan nilai akun tahun sebelumnya, kemudian dijumlahkan dengan nilai akun
tahun sebelumnya. Asumsi ini didasarkan pada anggapan bahwa proyeksi aset
keuangan lainnya yang lancar terpengaruh oleh jumlah penjualan perusahaan.
Proyeksi piutang usaha, persediaan bersih, uang muka program, uang muka, dan
biaya dibayar dimuka, serta pajak dibayar dimuka didapat dari rata-rata geomean
percent of sales tahun historis masing-masing akun. Asumsi ini didasarkan pada
anggapan bahwa nilai-nilai akun tersebut terpengaruh oleh pendapatan usaha pada
tahun yang bersangkutan. Proyeksi piutang lain-lain bersih terdiri dari piutang
pihak berelasi dan piutang pihak ketiga. Proyeksi piutang pihak berelasi didapat
dengan mengalikan rata-rata geomean tahun 2018-2022 dengan nilai akun tahun
sebelumnya, kemudian dijumlahkan dengan nilai akun tahun sebelumnya. Asumsi
ini didasarkan pada anggapan bahwa proyeksi piutang lainnya yang lancar
73
Utang bank jangka pendek terdiri dari hutang bank, hutang pajak, beban akrual,
total bagian lancar dari hutang jangka panjang, dan hutang lain-lain. Proyeksi
utang bank, utang usaha, utang pajak, pendapatan diterima dimuka, biaya masih
harus dibayar, dan utang lain-lain didapat dari rata-rata percent of sales tahun
historis masing-masing akun. Proyeksi utang jangka panjang didapatkan
mengalikan rata-rata geomean tahun 2018-2022 dengan nilai akun tahun
sebelumnya, kemudian dijumlahkan dengan nilai akun tahun sebelumnya. Asumsi
ini didasarkan pada anggapan bahwa proyeksi utang jangka panjang yang lancar
Semua akun pada ekuitas, kecuali total saldo laba dihitung menggunakan rata-rata
vertical common size dari tahun 2018-2022. Sedangkan untuk total saldo laba
dihitung menggunakan total saldo laba tahun sebelumnya ditambahkan dengan
jumlah laba komprehensif dikalikan satu dikurangi rata-rata dividend payout ratio.
Akun penghasilan komprehensif lainnya dan dikurangi biaya perolehan saham
diperoleh kembali diasumsikan menggunakan rata-rata pertumbuhan akun tahun
historis. Sedangkan nilai saldo laba tidak ditentukan penggunaannya didapatkan
dengan menjumlahkan nilai akun tahun sebelumnya dengan proyeksi laba bersih
tahun berjalan. Proyeksi nilai akun kas dan setara kas didapatkan dari hasil
perhitungan proyeksi arus kas.
3. Proyeksi Arus Kas

Proyeksi arus kas disusun dengan mengidentifikasi perubahan yang terjadi pada
pos-pos dalam laporan laba rugi dan laporan posisi keuangan yang menjadi dasar
penyusunan proyeksi arus kas.
6.3. Faktor-Faktor yang Berpengaruh Terhadap Nilai

Setelah dilakukan analisis, tidak ditemukan faktor-faktor lain yang signifikan yang dapat
memengaruhi nilai saham PT JRPT
74
6.4. Batasan Penilaian
Penilaian ini berdasarkan pada evaluasi nilai saham, menggunakan data dan informasi
yang diperoleh dari bursa saham (harga saham pasar), laporan keuangan PT JRPT, serta
laporan keuangan perusahaan-perusahaan sejenis dalam industri yang sama, beserta data
pendukung lainnya. Dalam kerangka penilaian ini, penting untuk mencatat bahwa penilai
tidak memiliki akses terhadap informasi internal perusahaan yang berkaitan dengan
penyusunan laporan ini.
6.5 Penentuan Tingkat Diskonto
WACC = Wd x Kd + We x Ke
Wd x Kd : Ini merupakan biaya modal utang.
● Wd adalah bobot utang dalam struktur modal perusahaan, yaitu rasio nilai pasar
utang terhadap total nilai pasar (Ekuitas + Utang).
● Kd adalah tingkat bunga atau biaya utang.
Komponen ini mencerminkan berapa besar biaya yang harus dibayarkan perusahaan
untuk menggunakan modal utangnya. Perusahaan membayar bunga kepada pemegang
utang, dan biaya modal utang ini dapat dikurangkan dari pendapatan sebelum pajak
karena merupakan beban bunga.
We x Ke : Ini merupakan biaya modal ekuitas.
● We adalah bobot ekuitas dalam struktur modal perusahaan, yaitu rasio nilai pasar
ekuitas terhadap total nilai pasar (Ekuitas + Utang).
● Ke adalah tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pemegang saham, atau
sering disebut tingkat diskonto ekuitas (Cost of Equity).
Komponen ini mencerminkan tingkat pengembalian yang diharapkan oleh pemegang

saham dan berapa besar biaya ekuitas yang harus dibayar perusahaan untuk
menggunakan modal ekuitasnya.
75
WACC, sebagai hasil dari kedua komponen ini, memberikan gambaran rata-rata
tertimbang dari biaya modal yang digunakan perusahaan untuk mendanai
proyek-proyeknya. Semakin tinggi WACC, semakin mahal biaya modal perusahaan, dan
sebaliknya. WACC digunakan sebagai tingkat diskonto dalam analisis discounted cash
flow (DCF) untuk menilai proyek atau investasi perusahaan.
6.5.1 Pemilihan Arus Kas Bersih

Dalam melakukan penilaian menggunakan metode diskonto arus kas, terdapat tiga
opsi pendapatan ekonomi yang dapat didiskonto, yakni dividen, Arus Kas Bersih
(AKB) untuk ekuitas (Free Cash Flow to Equity atau FCFE), dan AKB untuk
kapital (Free Cash Flow to Firm atau FCFF). Dalam konteks penilaian ini,
pendapatan ekonomi yang akan didiskonto sebagai indikator nilai bisnis adalah
AKB untuk kapital (FCFF). Pilihan AKB untuk kapital ini dipertimbangkan
76
karena PT Jaya Real Property Tbk memiliki struktur pendanaan yang
menggabungkan ekuitas dengan utang berbunga.
Pemilihan AKB untuk kapital menjadi relevan karena dapat memberikan

gambaran arus kas yang telah terbebas dari kewajiban untuk pemeliharaan barang
modal (capital expenditure), baik untuk menjaga operasional perusahaan saat ini
maupun untuk cadangan penggantian (reserve for replacement), modal kerja, serta
untuk pertumbuhan melalui penyediaan dana tambahan untuk pengeluaran barang
modal. Perhitungan AKB untuk kapital dilakukan dengan menggunakan rumus:
EBIT - Pajak + Depresiasi - Investasi aset tetap + Perubahan modal kerja = Arus
kas bebas tahun berjalan
Penggunaan AKB dalam penilaian ini mencerminkan kesadaran terhadap

kebutuhan perusahaan untuk mengalokasikan arus kas dengan
mempertimbangkan aspek pemeliharaan, penggantian, modal kerja, dan
pertumbuhan.
77
Sehingga ditemukan nilai Rp14,542,476,226,00 (tabel perhitungan dalam ribuan)
pada nilai perusahaan PT Jaya Real Property Tbk.
6.6 Kesimpulan
Dengan mengetahui bahwa Weighted Average Cost of Capital (WACC) perusahaan
adalah sebesar 13.61%, dapat disimpulkan bahwa nilai ini mencerminkan rata-rata
tertimbang biaya modal perusahaan yang digunakan untuk mendanai operasional dan
proyek-proyeknya. WACC ini dihitung dengan memperhitungkan bobot masing-masing
komponen modal, yakni ekuitas dan utang, dengan menggunakan rumus WACC = Wd x
Kd + We x Ke.
Dari data bobot modal, diketahui bahwa porsi ekuitas dalam struktur modal perusahaan
mencapai 93.63%, sementara porsi utang sebesar 6.37%. Porsi ekuitas yang tinggi ini
menunjukkan bahwa mayoritas modal yang digunakan oleh perusahaan bersumber dari
pemegang saham. Dengan nilai WACC yang sebesar 13.61%, perusahaan menghadapi
tingkat biaya modal yang relatif moderat, yang berarti bahwa tingkat pengembalian yang
diharapkan oleh pemegang saham (Cost of Equity) dan tingkat biaya utang (Cost of Debt)
telah memberikan kontribusi yang seimbang dalam struktur modal perusahaan.
Pemahaman terhadap WACC ini dapat digunakan sebagai dasar dalam pengambilan
keputusan investasi atau pembiayaan proyek guna mencapai nilai perusahaan yang
optimal.
78
6.7 Lampiran Proyeksi
6.7.1 Neraca
79
6.7.2 Laba Rugi
80
6.7.3 Arus Kas
81
BAB VII
REKONSILIASI
Berikut adalah hasil rekonsiliasi Nilai dari perusahaan Jaya real property. Penulis
menggunakan pendekatan pasar dan pendapatan sebagai metode untuk melakukan
penilaian. Bobot 80% diberikan pada pendekatan pendapatan karena penulis meyakini
bahwa pendekatan pendapatan mencerminkan hasil yang lebih realistis dibandingkan
pendekatan pasar. Dimana dalam pendekatan pendapatan penulis melakukan forecasting
yang memberikan gambaran mengenai perusahaan di masa depan. Hasil akhir penilaian
perusahaan Jaya Real Property setelah rekonsiliasi pendekatan pasar dan pendapatan
adalah Rp13,278,105,443,00 atau Rp1,015,00 Per lembar saham.
82

JRPT - PT Jaya Real Properti TBK

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Anda mungkin juga menyukai

JRPT - PT Jaya Real Properti TBK

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

JRPT - PT Jaya Real Properti TBK

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN

PT. JAYA REAL PROPERTI TBK

PT Jaya Real Properti, Tbk.

David Roderick Pirih, MAPPI (Cert)

Michael Genesis Bimasatrya de Fretes

David Bryant Malonda

1.1 Penjelasan Mengenai Penugasan

1.2 Status dan Kualifikasi Penilai

KJPP DPR yang berkedudukan di Jalan Kertomenanggal VII No.22, Surabaya

1.3 Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian

1.5 Objek Penilaian

1.7 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya

1.9 Tanggal Penilaian

1.10 Jenis Mata Uang

1.11 Data dan Informasi

Periode Laporan Periode Laporan Pihak Opini

31 Desember Amir Abadi Jusuf, Rudi Hartono Wajar

31 Desember Amir Abadi Jusuf, Rudi Hartono Wajar

31 Desember Amir Abadi Jusuf, Eishennoraz Wajar

31 Desember Amir Abadi Jusuf, Eishennoraz Wajar

31 Desember Amir Abadi Jusuf, Eishennoraz Wajar

2. Proyeksi Keuangan PT JRP tahun 2023 - 2027

1.12 Premis Penilaian

1.14 Tingkat Kedalaman Investigasi

1.15 Persyarat Atas Persetujuan Untuk Publikasi

1.16 Kondisi dan Syarat Pembatas

1.17 Independensi Penilai

1.18 Aturan dan Standar Penilaian yang Digunakan

1.19 Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian

2.1 Gambaran Umum Perusahaan

Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir

2.2 Susunan Komisaris dan Direksi

2.2.1 Tabel Susunan Dewan Komisaris

Dewan Komisaris: Nama

Komisaris Utama Candra Ciputra

Komisaris Vivian Setjakusuma

Komisaris Independen Ir. Edmund Eddy Sutisna

Sumber: Laporan Tahunan PT JRPT

Dewan Direksi: Nama

Direktur Utama Trisna Muliadi

Wakil Direktur Utama Ir. Yohannes Henky Wijaya, M.M

Wakil Direktur Utama Ir. Sutopo Kristanto, M.M

Direktur Adi Wijaya S.E

Direktur Dra. Swandayani

Sumber: Laporan Tahunan PT JRPT

2.2.3 Struktur Permodalan

Pemegang Saham Lembar Saham Persentase Kepemilikan

PT Pembangunan Jaya 8,744,075,000 63.59%

BP2S SG/BNP PARIBAS SINGAPORE 1,928,959,800 14.03%

Komisaris (Vivian Setjakusuma) 199,375,000 1.45%

Masyarakat Indonesia 1,452,036,167 10.56%

Masyarakat Asing 745,724,733 5.42%

Saham Treasuri 679,829,300 4.94%

Jumlah Saham Beredar 13,750,000,000 100%

Sumber: Laporan Keuangan Audit PT JRPT

2.3.1 Analisis Laporan Laba Rugi

2018 2019 2020 2021 2022