PRE - FS

HOUSING SAMARINDA
Kawasan Perencanaan Luas = + 21,08 Hektar
Kelayakan Lokasi

• Akses utama Jl. Ringroad 2 jalur

4 lajur
• Dilewati SUTET
• Topografi / kontur tidak rata
(naik turun)
Studi Pasar Indeks Harga Properti Residensial Nasional (Basis 2018=100)

Tren indeks harga rumah tipe kecil dan menengah meningkat lebih tinggi daripada rumah tipe besar

Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial (SHPR), Triwulan IV 2022
Studi Pasar Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)

Rumah Tipe Kecil Rumah Tipe Besar

Peningkatan IHPR terutama terjadi pada rumah

Rumah Tipe Menengah tipe menengah, dengan kenaikan sebesar 3,22%
(yoy) lebih tinggi dari 2,92% (yoy) pada triwulan
III 2022.
Harga rumah tipe rumah kecil juga meningkat
sebesar 2,08% (yoy) lebih tinggi dari 1,96% (yoy)
pada triwulan III 2022
Sedangkan harga rumah tipe besar mengalami
kenaikan sebesar 1,43% (yoy), sedikit melambat
dibandingkan kenaikan harga triwulan
sebelumnya (1,48%,yoy).

Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial (SHPR), Triwulan IV 2022
Studi Pasar Pertumbuhan Tahunan Penjualan Rumah (%, yoy)

▪ Penjualan properti residensial pada triwulan IV 2022 secara tahunan tumbuh melambat, dimana
penjualan properti residensial yang tumbuh sebesar 4,54% (yoy), lebih rendah dibanding triwulan III 2022
yang sebesar 13,58% (yoy).
▪ Perkembangan penjualan pada triwulan IV 2022 yang melambat terutama disebabkan oleh penurunan
penjualan tipe rumah menengah yang terkontraksi sebesar -18,88% (yoy).
▪ Penjualan rumah kecil dan besar tumbuh melambat sebesar 14,44% (yoy) dan 17,28% (yoy), lebih rendah
dari 30,77% (yoy) dan 19,73% (yoy) pada triwulan sebelumnya.
Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial (SHPR), Triwulan IV 2022
Studi Pasar Kenaikan Harga Properti Residensial Triwulan IV 2022 Secara
Tahunan per Wilayah (%, yoy)

Secara spasial, Kota Samarinda termasuk yang mengalami kenaikan tetapi bila dibandingkan dengan Kota
Balikpapan masih lebih rendah kenaikannya.

Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial (SHPR), Triwulan IV 2022
Studi Pasar Perbandingan Perkembangan Indeks Harga Properti
Residensial Tahun 2022

Perkembangan IHPR di Kota Balikpapan

cenderung meningkat secara merata untuk
semua tipe rumah. Untuk Kota Samarinda
terjadi peningkatan pada rumahtipe kecil dan
menengah, sedangkan rumah tipe besar
menurun

Sumber: Bank Indonesia, Survei Harga Properti Residensial (SHPR), Triwulan IV 2022
Studi Pasar

19 kompetitor dengan tipe yang dikembangkan dari 38 s/d 200 m² dan harga jual 500 juta s/d
2,6 milyar rupiah
Studi Pasar
Studi Pasar
Segmentation, Targeting & Positioning
Segmentation adalah proses mengelompokkan pasar keseluruhan yang heterogen ke
dalam kelompok yang sama dalam hal demografis, psikografs, perilaku.
Targeting merupakan proses mengevaluasi dan memilih satu atau beberapa segmen
pasar yang dinilai paling menguntungkan untuk dilayani.
Positioning adalah menempatkan posisi bersaing dengan kompetitor.
❑ Segmentation → Tipe Rumah yang dikembangkan Kecil, Menengah, Besar dengan
pendekatan;
▪ Perspektif penawaran (supply perspective), melihat pesaing yang menawarkan produk
serupa
▪ Psikografis (psychographic), membagi pembeli dalam kelas sosial, gaya hidup, atau
karakteristik konsumen.
❑ Targeting → Milenial, Mapan, Ekspatriat
Penentuan target pembeli dari sisi kelas ekonomi/sosial
❑ Positioning → Price atau Quality
"merancang penawaran dan citra dalam rangka meraih tempat khusus dan unik dalam benak
target pasar sedemikian rupa sehingga dipersepsikan lebih unggul dibandingkan para pesaing".
Pengembangan Lahan
Luas Lahan = 21,08 Ha atau 210.800 m²
Asumsi:
1. Lahan dijual sekitar 70% (dimana 30% dipergunakan untuk infrastruktur, fasilitas,
dan lahan yang tidak bisa dimanfaatkan karena masalah kontur) → 147.560 m²
2. Alokasi lahan kapling;
a. 100 m² → 50%
b. 200 m² → 30% Kapling @ Rasio Luas m² Unit Unit Luas m² Sisa m²
c. 300 m² → 20% 100 50% 73.780 738 737 73.700 80
PEMBULATAN
200 30% 44.268 221 221 44.200 68
300 20% 29.512 98 98 29.400 112
TOTAL 1.056 147.300 260

Disesuaikan dari;
KELAYAKAN 1. Hasil analisa topografi/kontur → Lahan
FINASIAL layak dikembangkan
1. Desain Akhir 2. Skenario jaringan jalan
2. Hitung Biaya
3. Skenario luas kapling per tipe rumah yang
Investasi
3. Hitung Perkiraan
akan dikembangkan → perlu simulasi
Revenue investasi kawasan (cost) vs harga jual
(revenue)