BUREAU OF PROGRAM PLANNING AND RESEARCH & DEVELOPMENT

BATAM INDONESIA FREE ZONE AUTHORITY

LAPORAN AKHIR
(Final Report)

REVIEW FINAL BUSINESS CASE,

PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DAN
DOKUMEN PELELANGAN TERMINAL TRANSHIPMENT
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL, BATAM

Batam, 16 December 2016

PT. SARANA ANTAR NUSA PEREKAYASA
Engineering & Management Consultants
 1. PENDAHULUAN

(LATAR BELAKANG &

LOKASI PROYEK)
 LATAR BELAKANG, MAKSUD & TUJUAN
1) BP Batam melakukan studi FBC KPBU Terminal Transshipment
Tanjung Sauh (TA 2015), resume hasil studi:
- Perhitungan investasi Rp.12,7 trilyun, kapasitas 3,56 jt teus/thn
- Persepsi calon investor: tanpa government support investasi ini
dianggap ber-risiko tinggi, minta syarat yang memberatkan.
BP Batam ingin meningkatkan daya tarik investasi dengan
menambah paket Kawasan Industri sebagai satu kesatuan.

2) Melakukan review studi FBC Terminal Transshipment Tanjung

Sauh, dibundling dengan Kawasan Industri Tanjung Sauh:
- Review Terminal Transshipment terkait Kawasan Industri
- Rancangan Kawasan Industri digaris belakang Terminal
- Kajian FBC integrasi Terminal Tanjung Sauh dan Kawasan Industri,
menjadi satu kesatuan paket kerjasama investasi.

3) Menyiapkan dokumen pelelangan KPBU Terminal Transshipment

dan Kawasan Industri sebagai kesatuan paket investasi.
KONDISI KAWASAN PENGEMBANGAN FTZ BATAM

Total area = 715 km2

Batam

Rempang

Galang

Ports &
Transshipment
Galang Baru
 POSISI TERMINAL TANJUNG SAUH
BP Batam sebagai penyelenggara pengelolaan tanah mempromosi pengembangan
infrastruktur kawasan dan fasilitas pelabuhan container (Tanjung Sauh, Batu Ampar,
Sekupang), termasuk mengelola: alur navigasi, penyediaan listrik, air bersih untuk
pelabuhan / kapal dan monitoring polusi perairan.

Dermaga Utara

Jarak 20 km dari Singapore

(40 menit ferry-boat) Tanjung Sauh Plan
PORTS AND TERMINAL FACILITIES
 AREAL TERMINAL TANJUNG SAUH SESUAI RTRW

Sesuai Rencana Tata Ruang Perpres No 87/2011 tentang Tata Ruang Kawasan Tanjung
Balai karimun, Batam dan Bintan
2. LOKASI PROYEK
KONSEP AWAL TERMINAL TRANSSHIPMENT & KAWASAN INDUSTRI
DI-INTEGRASI MENJADI KESATUAN SKEMA KERJASAMA KPBU / PPP

NOTE:
1.Batam-Tj.Sauh long bridge 1,7km,
would be constructed as indirect
portion of government support
2.Land for Port & Industrial Estate
shall be prepared by BIFZA
 LOKASI PERENCANAAN
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

PULAU BINTAN

PULAU BATAM

PULAU
TANJUNG SAUH

PULAU NGENANG
FOTO PELABUHAN KABIL PULAU BATAM
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
ALUR PELAYARAN KAPAL
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
JEMBATAN
BATAM - TANJUNG SAUH - BINTAN
3. KAJIAN ASPEK LEGAL &
KELEMBAGAAN
 Kajian Hukum dan Kelembagaan
Kelembagaan
1. Kewenangan BIFZA untuk
bertindak sebagai PJPK
2. Hak dan Kewajiban Para Pihak
3. Hak dan Kewajiban PJPK dalam
pelaksanaan Proyek
4. Skema pengambilan keputusan
yang dibutuhkan dalam
pelaksanaan Proyek
5. Paket regulasi dan
kelembagaan yang dibutuhkan
Proyek
Hukum
a) Kesesuaian dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku
b) Resiko Hukum dan strategi
mitigasinya
c) Kajian mengenai usulan perubahan
regulasi yang dibutuhkan untuk
implementasi Proyek
d) Ijin dan Persetujuan yang dibutuhkan
e) Rencana dan jadwal pemenuhan
seluruh persyaratan hukum
sebagaimana dirinci dalam huruf (d)
 Kajian Kelembagaan
Regulasi Kawasan Perdagangan
Bebas
BIFZA diibentuk sebagai Badan
Pengembangan yang memiliki
kewenangan untuk melakukan
pengembangan Kawasan
Perdagangan dan Pelabuhan Bebas
(UU 1/2000 dan PP 46/2007)
BIFZA mempunyai kewenangan
untuk menyediakan dan
mengembangkan fasiitas dan
infrastruktur transportasi
termasuk pengembagan
pelabuhan laut
(UU1/2000 Perpres 41/1973)
Pelabuhan Khusus dapat dioperasikan
untuk mendukung Kawasan Perdagangan
Bebas
Regulasi Kepelabuhanan
(Pasal 88 UU No. 17/2008)
Maka pengembangan dan pengelolaan
Pelabuhan Kabil dapat dilakukan oleh BIFZA
(Keputusan Bersama Menteri Perdagangan
No. 149/Kpb/V.77, Menteri Keuangan No.
150/KMK/77dan Menteri Perhubungan
No. KM.119/Phb-77)
Pengoperasian pelabuhan oleh Badan
Usaha Pelabuhan dilakukan
berdasarkan konsesi yang diberikan
oleh Otoritas Pelabuhan kepada
Badan Usaha Pelabuhan untuk
melakukan kegiatan penyediaan
dan/atau pelayanan jasa
kepelabuhanan tertentu untuk jangka
waktu dan kompensasi tertentu
(PP 61/2009)
Kajian Kelembagaan

BP Batam pada dasarnya dapat Akan tetapi memang tidak ada

dianggap sebagai penyelenggara ketentuan yang spesifik dalam PP
pelabuhan yang memiliki kewenangan 61/2009 yang mengatur bahwa BP
tertinggi dalam hal kegiatan Batam adalah penyelenggara
pemanfaatan dan pengembangan di pelabuhan Batam yang dapat memberi
Pelabuhan Batam . konsesi pembangunan dan
Pemberian kewenangan itu didasarkan pengoperasian pelabuhan
pada ketentuan dalam UU No. 1/2000,
PP 46/2007 dan UU 17/2008, serta
Permenhub No. 47/2011
Pelabuhan Batam Agar dapat dikonsultasikan ke
Kementerian Perhubungan mengenai
hal tersebut
Keselamatan
dan
Kegiatan Usaha
Pengawasan
Pelabuhan
Dasar hukum BIFZA bertindak sebagai
Kantor PJPK untuk memberikan konsesi
BP Batam Pelabuhan kepada Badan Usaha sebaiknya diatur
Batam secara khusus dalam PP mengenai
Kawasan Perdagangan dan Pelabuhan
Bebas.
Kebutuhan mengenai perubahan dan
penerbitan peraturan perundang-undangan
baru

1. Amendemen PP No. 46/2007 sehubungan dengan status Pulau

Tanjung Sauh & Pulau Ngenang

2. Amendemen Peraturan Menteri Perhubungan tentang Rencana

Induk Pelabuhan Kabil

3. Ketentuan mengenai status Batam sebagai Otoritas Pelabuhan di

Pulau Batam yang dapat memberikan konsesi di bidang
kepelabuhanan

4. Penyesuaian RTRW/Rencana Tata Ruang Pulau Batam

Persetujuan yang Dibutuhkan

Environmental
• KA-ANDAL
Port Port Business Construction
• ANDAL, RKL Development Entity License
and RPL License (Izin (Izin Usaha Dredging and/or
• Environmental Pengembangan Badan Usaha Reclamation
License Pelabuhan) Pelabuhan) Permit

Coordination with Coordination

MoT, and in Coordination
AMDAL Proses with MoT, bid with MoT
accordance with parameter
(AMDAL
Kabil’s Port Master
PELABUHAN &
Plan
KAWASAN
INDUSTRI)
 4. KAJIAN TEKNIS TERMINAL/
PELABUHAN TRANSSHIPMENT
Ports infrastructures problems for Indonesia

BIFZA shall improve regulations and facilities in supporting more efficiency for the
existing shipbuilding business in Batam’s circumstances.
Rolland Berger -2015
“High Logistic Cost Structure” is critical handicap for Indonesia economic
development, since: 1) Average figure of 17% logistic cost from total industrial
production cost, was un-competitive comparing to other South East Asia countries
ranges between 6% - 9%; 2) Total spending for logistic activities in Indonesia was
24% of the total Product Domestic Bruto (PDB).

Indonesia International Regional Local Port

A solution to reduce logistic cost
Port
& National
Port
Port
and balancing transportation cost
between West and East zone of
Indonesia archipelago

Batam in strategic position as connectivity point between “Indonesia Sea Tol Way”
program and the existing international navigation track in Malacca Strait corridor
Potential containers originates from Indonesia 2030

Distribution of Container
Volumes in ASEAN Region

Forecast of Indonesia Total Container Traffic 2015-2030 (000's

TEUs), showing high demand of transshipment terminal
facility to serve future domestic need, whereas current
condition 80% of the cargo was been transshipped through
Malacca Strait. Annual growth rate projection of 5% / year
(higher growth rather than global average 3%)
 POTENSI CARGO TRANSSHIPMENT INTERNASIONAL
Batam dan posisi strategisnya di Selat Malaka

Lalulintas container di Selat Malaka 54,3 juta teus/thn sekitar 15-20% berasal dari Indonesia,
Bisnis transshipment Selat Malaka dilayani oleh: Port of Singapore Authority, Port of Tanjung
Pelepas, Port Klang, dan Port Penang. Bahwa 80% cargo Indonesia menginduk PSA & PTP.
 PETA KOMPETISI BISNIS TRANSSHIPMENT di SELAT MALAKA

Source: Natalie Fau – www.resea-asie.com

Kompetisi binis pelabuhan transshipment dikoridor Selat Malaka, dengan volume 54,3 juta
teus / tahun sekitar 15-20% berasal dari Indonesia, namun Indonesia sendiri belum
mempunyai kebijakan berperan untuk bisnis Transshipment.
 POTENSI CARGO ORIGIN NUSANTARA INDONESIA
 Indonesia negara kepulauan terbesar didunia, yang terdiri atas 15.000 pulau, kemajuan
ekonominya sangat bergantung pada efisiensi logistik angkutan laut dan kualitas
infrastruktur pelabuhan.
 Pembangunan fasilitas pelabuhan berperan penting bagi pencapaian target MP3EI
(Master Plan of the Acceleration and Expansion of Indonesia’s Economic Development)
yang memperhitungkan pertumbuhan ekonomi nasional 4.5 % untuk perioda 2009 s/d
2015 dan pertumbuhan 3.7 % untuk perioda 2015 s/d 2020.
Distribusi volume
pelayanan container di
kawasan ASEAN

 Traffic Forecast perkembangan arus container Nusantara menunjukkan bahwa kontribusi

pasokan 80% cargo transshipment dikoridor Selat Malaka sebesar 15-20% (tahun 2015)
akan tumbuh menjadi 32-39% ditahun 2030.
 Menjadi pasar transshipment yang diperhitungkan oleh Shipping Lines serta korporasi
pelaku bisnis jasa transshipment.
 PROYEKSI CARGO OVER-FLOW DI KORIDOR SELAT MALAKA
Pertumbuhan arus container Selat Malaka diperhitungkan dari perkembangan rata-rata
volume transshipment 4 pelabuhan, perioda 2012 s/d 2014, dan pertumbuhan masing2
pelabuhan tersebut perioda 2015-2030 sebagai traffic forecast container Selat Malaka.
Sisa limpahan cargo tidak tertampung pada 4 pelabuhan: PSA Singapore, Port of Tanjung
Pelepas, Port Klang, Port Penang, didefinisikan sebagai “Cargo Over Flow” seperti berikut.

Volume hasil proyeksi over-flow cargo tersebut dinilai kurang memenuhi kapasitas
minimum berlangsungnya bisnis transshipment. Oleh karenanya perlu digunakan
pendekatan “Shipping Lines Driven” yaitu membangkitkan cargo oleh shipping lines yang
memerlukan home-base transshipment di Batam.
 PROYEKSI CARGO SHIPPING LINE DRIVEN
Top 20 carriers in the world (2013 Jan)
Order Operator Nos.Ship TEU Total Average TEU Share Group Share of Capacity in the Asia-
Shipping Companies
1 Maersk
Maresk 590 2,485,360 4,212 15% Alliance North Europe Trade lane (%)
2 M.S.C 414 2,149,054 5,191 13%
2 M Group Maersk, MSC 20.5+15.0 = 35.5%
3 CMACGM 371 1,356,026 3,655 8%
4 COSCO 161 724,248 4,498 4% CKYHE CMA-CGM, Chinese
11.1 + 5.4 + 3.0 + 6.3 = 25.8%
5 Evergreen 184 711,558 3,867 4% Group Shipping, UASC, Evergreen,
6 Hapag-Lloyd 144 661,188 4,592 4% Hapag-Llyod
4.8+3.8+3.4+2.8+2.3+1.9 =
7 China Shipping 132 570,936 4,325 4% G6 Group +APL+NYK+OOCL
+MOC+HMM 19.0%
8 Hanjin Shipping 105 558,720 5,321 3%
9 APL(NOL) 117 556,293 4,755 3% Remaining other shipping
Others 19.7%
10 Mitsui OSK 112 509,711 4,551 3% companies
11 OOCL 98 425,523 4,342 3%
12 Hamburg SUD 103 423,601 4,113 3%
13 NYK 90 396,077 4,401 2%
14 Yang Ming 88 371,809 4,225 2%
15 K-Line 75 357,706 4,769 2%
16 Hyundai Merchant 60 352,970 5,883 2%
17 ZIM Integrated 85 328,619 3,866 2%
18 CSAV 60 275,862 4,598 2%
19 UASC 46 272,696 5,928 2%
20 Pacific International 123 270,577 2,200 2%
Total top 20 3,158 13,758,534 4,357 85%
Others 1,815 2,432,150 1,340 15%
Grand Total 5,073 16,190,684 3192 100%
Source: NYK Group in Wekipedia
International
Container Over flow from Indonesia Shipping Line
Year Total
Traffic From Malacca strait Feeder Services driven
Batam
2020 94.500 389.000 30.000 270.000 783.500
2025 153.000 560.000 100.000 1.860.000 2.673.000
2030 190.000 733.000 180.000 2.070.000 3.173.000
2035 254.000 808.000 250.000 2.251.000 3.563.000
 AREAL TERMINAL TANJUNG SAUH & KAWASAN INDUSTRI
Integrasi Terminal & Kawasan Industri Tanjung Sauh

Alur navigasi & perairan pelabuhan dalam alami, terlindung dari gelombang extreem
tanpa fasilitas break-water, potensi kawasan industri digaris belakang pelabuhan.
 RENCANA KAPASITAS PELABUHAN TANJUNG SAUH
Kapasitas Terminal Transshipment Tanjung Sauh

Tanjung Sauh memiliki kapasitas pendaratan ukuran kapal: 143,000 DWT;

dengan kapasitas muatan 18,000 Teu’s; LOA 367 m; Beam 48.40 m; Draft
15.50 m; Berth Length 420 m; Berth Depth -18.00 m LWS.
Dibangun diatas lahan terminal 286 ha, terdiri atas 140 ha tanah berupa
perbukitan dan 146 ha dataran rendah termasuk areal reklamasi perairan
dangkal, terdiri atas 2 (dua) unit terminal dengan kapasitas handling total
3,6 juta teus / tahun, yang memiliki fasilitas:
Dermaga, sepanjang 1.840 m, lebar 50 m.
Container yard lini 1 digaris belakang dermaga, lebar 450 m.
Alur navigasi, lebar 380 m, dengan kedalaman -18.0m LWS
Rencana jembatan Batam - Bintan melalui through Tanjung Sauh,
panjang 1,900 m.
Jaringan listrik tegangan tinggi (150 MV) antara Batam and Bintan yang
dapat diperhitungan menjadi pasokan listrik pelabuhan.
Fasilitas air bersih, dengan alternatif: rivers osmosis, desalinasi,
pasokan melalui pipa air dari Batam menuju Pulau Tanjung Sauh, atau
kombinasi gabungan-nya.
 DATA RENCANA KAPASITAS PELAYANAN KAPAL
Fasitas pelayanan kapal di Terminal Transshipment Tanjung Sauh

Konsep Terminal Transshipment Internasional, mesti mampu melayani kapal

kelas “Triple E” dgn satuan panjang dermaga min 440 m, draft -18 m LWS,
dioperasikan dengan sistem semi automated.
 RENCANA KAPASITAS KERJA TERMINAL TANJUNG SAUH
Kapasitas pelayanan sistem handling di Terminal Transshipment Tanjung Sauh
Berthing productivity
Kelas Pelabuhan Target Produktifitas Tambatan
Pelabuhan Hub International 1,600 to 1,700 (TEUs/m/tahun)
Pelabuhan Utama / Regional hub 1,200 (TEUs/m/tahun)
Pelabuhan Pengumpul / Collector 800. TEUs/m/tahun)

Berth Ocupancy Ratio

Category Handling volume (TEU) Limitasi BOR (%)
International Hub Ports More than 1.0 mil 60 ̴ 65
Regional Hub ports 400,000 ̴1.0 mil 40 ̴ 55
Collector Ports Less than 400,000 25. ̴ 40

Quay Crane / TST productivity

Category Applicable target Quay crane productivity
International Hub ports 150,000 (TEU/No of crane)
Regional Hub ports 100,000 (TEU/No of crane)
Collector ports 80,000 (TEU/No of crane)

Container Yard productivity

Category
PelabuhanInternational /
Transshipment
Pelabuhan hub Regional
Pelabuhan Pengumpul /
Kurang dari 400,000 TEUs
Collector ports
Target Produktifitas Container
Handling Volume
Yard (TEU/ha/tahun)
Diatas 1.0 juta TEUs 15,000 ̴50,000
400,000 - 1.0 Juta TEUs 15,000̴-40,000
5,000 ̴20,000
Rencana Sistem Operasi Pelabuhan - Semi Automated

Illustration: Automated Container Yard Operation from Tower Control

Rail Mounted Gantry Crane for Automatic Container Stacking

 SISTEM HANDLING DAN KOMUNIKASI ELEKTRONIK
Skema sistim administrasi proses handling terintegrasi, komunikasi dan transaksi on line

CONTAINER DEPO / INDUSTRI GOVERNMENT / BP BATAM TRUCKING COMPANY

COARRI - CODECO
COPARN
VBS

BANK CUSTOMS

ONLINE PAYMENT
(VIA ATM INTERNET
BANKING / TELLER)
NPE / SPPB

NEW TANJUNG SAUH

ONLINE VESSEL SCHEDULE TRANSSHIPMENT TERMINAL
COPARN - COREOR FREIGHT
BAPLIE
FORWARDER
PEMILIK
BARANG

ORDER EXPORT
ORDER IMPORT
DATA RANCANGAN STUDI TANJUNG SAUH 2015
iLustrasi tampak Terminal Transshipment Tanjung Sauh
DATA RANCANGAN STUDI TANJUNG SAUH 2015
iLustrasi tampak Terminal Transshipment Tanjung Sauh
 PERHITUNGAN BIAYA INVESTASI PELABUHAN

Pemilihan investasi armada

peralatan handling berdasarkan
volume pengelolaan (teu’s / hektar)
5. KAJIAN TEKNIS KAWASAN
INDUSTRI TANJUNG SAUH &
PULAU NGENANG
SUPER IMPOSED MASTERPLAN REKLAMASI TANJUNG SAUH
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

Lahan Sebelum Reklamasi = + 874 Ha

Lahan Sesudah Reklamasi = + 1315 Ha
 MASTERPLAN
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

PULAU
Komersial TANJUNG SAUH
RTH

RTH
Ring Road

Perumahan
Resort

Komersial

PULAU NGENANG
Office
Solar Cell
 ZONING KAWASAN TANJUNG SAUH
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

Luas Lahan = + 1315 Ha

Kavling Sedang 2 – 5 HA
RTH
Kavling Besar >5 HA
Komersial
Fasilitas

Kavling Kecil 1 – 2 HA

Kavling Besar >5 HA

Kavling Sedang 2 – 5 HA

Kavling Kecil 1 – 2 HA
 ZONING KAWASAN PULAU NGENANG
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

Luas Lahan = + 738,8 H

Resort

RTH Ring Road

Komersial
Resort

Solar Cell
ROW 12

Office
LUASAN PERENCANAAN TANJUNG SAUH
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
LUASAN PERENCANAAN TANJUNG SAUH
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
 KRITERIA PEMILIHAN LOKASI
No Kriteria Pemilihan Lokasi
1 Jarak ke Pusat Kota
2 Jarak terhadap permukiman
3 Jaringan jalan yang melayani
4 Sistem jaringan yang melayani
5 Prasarana angkutan
6 Topografi / kemiringan tanah
7 Jarak terhadap sungai
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
Faktor Pertimbangan
Maksimal 15 – 20 Km
Minimal 2 (dua) km
Arteri primer (Batam – Tanjung Sauh dan Bintan)
Jaringan listrik dari Batam (jaringan bawah laut )
Jaringan air bersih dari Batam (di bawah Jembatan)
Jaringan telekomunikasi (telkom)
Tersedia pelabuhan laut / outlet (export /import) Tanjung Sauh
Maks 0 - 15 derajat, reklamasi + 2M dpl
Maks 5 (lima) km dan terlayani sungai tipe C dan D atau kelas III dan IV
(sungai yg ada dipertahankan dikonservasi sebagai sumber air)

8 Daya dukung lahan Sigma tanah : 0,7 – 1,0 kg/cm2 (didapat dari soil test)
9 Kesuburan tanah Relatif tidak subur pada daerah reklamasi (non irigasi teknis) kecuali RTH
di bukit dikonservasi sebagai green area konsevasi air
10 Peruntukan lahan • Non Pertanian
• Non Permukiman (ada permukiman eksisting, akan di relokasi ke
tempat yang lebih baik)
• Non Konservasi
11 Ketersediaan lahan Minimal 25 Ha
12 Harga lahan Relatif (bukan merupakan lahan dengan harga yang tinggi di daerah
tersebut)
13 Orientasi lokasi  Aksessibilitas tinggi
 Dekat dengan potensi Tenaga kerja
14 Multiplier Effects  Bangkitan lalu lintas= 5,5 smp/ha/hari.
 Kebutuhan lahan industri dan multipliernya = 2 x luas perencanaan
KI.
 Kebutuhan rumah .(1,5 TK ~ 1 KK)
 OUT PUT SPECIFICATION
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

 Lokasi yang dekat dengan Singapura

 Lokasi yang bersebelahan dengan pelabuhan peti kemas
Tanjung Sauh
 Kemudahan akses dari Batam dan Bintan
 Jaringan air bersih yang mudah
 Jaringan listrik yang mudah
 Pengolahan air limbah (WWTP) di Tanjung Sauh
 Pengolahan sampah padat di Batam
 Pemadam kebakaran (fire brigade) di Tanjung Sauh
 Perumahan karyawan
 Rusunami
 Apartment
 Perkantoran (office)
 Area komersial seperti mall dan lain lain
 Hotel
 Resort
 Solar energy
 Green eco industrial estate
 KEUNGGULAN KAWASAN INDUSTRI DI TANJUNG SAUH
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

1. Kawasan ini mensupport kawasan industri lain di Pulau Batam dan di Pulau Bintan.
2. Kawasan ini disupport oleh utilitas yang sudah tersedia dari BP Batam, yaitu air bersih, listrik,
pengolahan air limbah (yang akan disediakan oleh Kawasan Industri Tanjung Sauh) dan TPA
(persampahan) eksisting di Pulau Batam.
3. Harga Kavling Industri yang kompetitif.
4. Bisa bersaing dengan Kawasan Industri Johar Malaysia baik harga maupun fasilitas utilitas dan
sebagainya.
5. Pulau Ngenang sebagai kawasan penunjang (supporting) Kawasan Industri Tanjung Sauh,
perumahan, resort, komersial, dan sebagainya.
6. Sebagai Green Eco Industrial Estate.
Dengan menerapkan green site dengan green building dari GBCI (Green Building Council
Indonesia) yang menerapkan:
- Energi terbarukan
- Zero run off (metoda resapan air)
- Bio retention dan wet land, pond, untuk pengendalian banjir diterpadukan untuk
sumber air bersih kedua setelah PDAM.
- IT-based industrial estate, smart industrial city atau kawasan industri pintar, yaitu
kawasan industri berbasis teknologi informasi, terintegrasi antar industri dengan linkage
information.
7. Kawasan Industri Tanjung Sauh akan dikelola oleh “ESTATE MANAGEMENT” yang handal dan
mempunyai “ESTATE REGULATION” yang komprehensive.
 PERBANDINGAN DENGAN KAWASAN INDUSTRI DI JOHOR MALAYSIA
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

Sebagai perbandingan, kelebihan dan keunggulan kompetitor Johor

Industrial Estate yaitu:
Air bersih, listrik, dan pengolahan limbah disediakan oleh negara.
Harga tanah kavling industri jika dirupiahkan Rp1.000.000,- per m2.
Regulasi yang jelas dan pasti.
80% kawasan industri di Malaysia merupakan kawasan industri
syariah.
Mempunyai pelabuhan laut dan adanya fasilitas pergudangan.
 TAHAPAN PEKERJAAN
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

TAHAP II

TAHAP IV

TAHAP I-A

TAHAP I-B

TAHAP III

TAHAP V
LUASAN PENTAHAPAN
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
 TAHAP – I A
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

TAHAP I-A

Luas Tahap I-A

Pelabuhan dan Pergudangan = 291,8 HA
(Reklamasi = 166,4 HA)
 TAHAP – I B
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

TAHAP I-B

LUAS TAHAP I-B = 368.7 HA

Kawasan Industri = 303.8 HA
Fasilitas = 5.5 HA
RTH = 25.3 HA
Jalan = 34.1 HA
(Reklamasi = 5.1 HA)
 TAHAP - II
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

TAHAP II

LUAS TAHAP II = 256.5 HA

Kawasan Industri = 228 HA
Komersial = 1.5 HA
RTH = 7.1 HA
Jalan = 19.9 HA
(Reklamasi = 165.9 HA)
 TAHAP - III
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

TAHAP III

LUAS TAHAP III = 166.6 HA

Kawasan Industri = 124.8 HA
Komersial = 10.2 HA
RTH = 10.3 HA
Jalan = 21.3 HA
(Reklamasi = 92.6 HA)
 TAHAP - IV
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

TAHAP IV

LUAS TAHAP IV = 231.6 HA

Komersial = 12.8 HA
RTH = 215.6 HA
Jalan = 3.2 HA
(Reklamasi = 1.4 HA)
 TAHAP - V
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM

LUAS TAHAP V = 738.8 HA

Perumahan = 88.5 HA
Komersial = 63.8 HA
TAHAP V
Resort = 247.9 HA
RTH = 330.7 HA
Jalan = 7.9 HA
POTONGAN JALAN (SECONDARY PELABUHAN) ROW 40 M
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
POTONGAN JALAN ROW 40 M JALUR LISTRIK TEGANGAN TINGGI
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
POTONGAN JALAN (KAVLING TYPE KECIL) ROW 20 M
TANJUNG SAUH PELABUHAN KABIL - BATAM
PROYEKSI KEUANGAN – CASH FLOW
TANJUNG SAUH KAWASAN INDUSTRI - BATAM
6. KAJIAN FINANCIAL & KOMERSIAL
 Metodologi Analisis Keuangan
Pentahapan

Tahap-1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4

Skenario Menyusun
Awal Skenario Menghitung Value for
Keuangan Model Risiko Money

• Analisis Free Cash Flow • Ada tambahan income • Mengidentifikasi risiko • Mengevaluasi
awal bisnis Property (bundling) • Menyepakati jenis dampak risiko
Analisis keuangan

• Analisis FIRR dan EIRR risiko • Menghitung nilai

• Analisis ROE • yang mungin terjadi kini atas keuangan
• Analisis DSCR • Analisis Keuangan Baru • Menghitung dampak proyek (PSC)
• Analisis Payback Period • New FIRR dan EIRR risiko • Menghitung nilai
• New ROE • Menyepakati kini shadow bid
• New WACC probabilitas risiko • Menghitung Value
• New DSCR • Membuat analisis for Money
• New Payback Period risiko • Membuat grafik
• Menyusun daftar risiko Value for Money
dan mitigasinya
Asumsi Umum
No Keterangan Port & jetty Property & Land
1 Total Investasi/Capex Pelabuhan USD Rp. 12.708 M
952,646,204
2 Total Investasi Tanah, 480 ha Rp. 9,918 M
3 Ekuitas Swasta 30% 30%
4 Pinjaman Bank 70% 70%
5 Bunga Pinjaman 12% p.a.
6 Jangka Waktu Pinjaman (Port) 24 th Antara 2 sd. 4 th
7 Property (Land) 7 th 2 th
8 Produksi/Lahan 783.400 TEUs, 990 ha Tj Sauh,
max 3,5 Juta 738 ha Ngenang
TEUs
9 Prosentase produksi/penyewaan Sesuai tahapan
10 Tarif Transhipment/Jual Property USD 35/ TEUs Rp. 1 juta/m2
Investasi (Capex)
A. Port & Jetty Capex
No Deskripsi Jumlah (juta)
1 Public Area and supervision Rp 25.877
2 Reclamation and Pavement Rp 5.392.199
3 Dredging Rp 965.424
4 Mechanical & Electrical works Rp 374.741
5 Cargo Handling Equipment Rp 4.525.350
6 Project Related Cost Rp 1.424.749
Total Rp 12.708.340
Capex In Million USD (@ Rp.13.500) $ 941,36

B. Property
No Deskripsi Jumlah (juta)
1 Tahap 1B Kawasan Industri TH 1/2 (368 ha) Rp 2.570.555
2 Tahap 2 Kawasan Industri TH 3/4 (256 ha) Rp 1.787.868
3 Tahap 3 Kawasan Industri TH 5/6 (166 ha) Rp 1.238.581
4 Tahap 4 Kawasan RTH & Kom Fas (232 ha) Rp 90.352
5 Tahap 5 Kawasan Perumahan & Komersial Rp 4.231.621
Total Rp 9.918.978
Hasil Analisis Keuangan (Parsial)
Tanjung Sauh Port
Project Main Criteria Result 50 years Parameter Decision
Project IRR 11,93% ≥ 10,50% Approved
Private (equity) IRR 15,52% ≥ 14,00% Approved
Rp Rp
Project NPV (in billion) 3.969 ≥ - Approved
Rp Rp
Private Investment NPV (in billion) 6.574 ≥ - Approved

Average DSCR (x) 1,54 ≥ 1,4 Approved

Minimum
Tanjung DSCR (x)
Sauh Property 1,04 ≥ 1 Approved

Payback Project Main Criteria

Period (years) Result 10 years
14,44 Parameter Decision
Project IRR
CONCLUSION 31,49% ≥ 10,00% Approved
Accepted
Private (equity) IRR 62,18% ≥ 14,00% Approved
Rp
Project NPV (in billion) Rp 5.664 ≥ - Approved
Rp
Private Investment NPV (in billion) Rp 5.781 ≥ - Approved
Average DSCR (x) 1,79 ≥ 1,4 Approved
Minimum DSCR (x) 1,17 ≥ 1 Approved
Payback Period (years) 5,30
CONCLUSION Accepted
Hasil Analisis Keuangan (Bundling)
Tanjung Sauh Port, Jetty & Property
(Bundling) Result 10
Project Main Criteria years Parameter Decision
Project IRR 12,45% ≥ 10,00% Approved
Private (equity) IRR 19,00% ≥ 14,00% Approved
Rp
Project NPV (in billion) Rp 5.028 ≥ - Approved
Rp
Private Investment NPV (in billion) Rp 8.448 ≥ - Approved
Average DSCR (x) 1,89 ≥ 1,4 Approved
Minimum DSCR (x) 1,16 ≥ 1 Approved
Payback Period (years) 8,56
Tanjung Sauh
CONCLUSION
Port & Property Comparative Accepted
Project Main Criteria Port&Jetty 50 yrs Property 10 yrs Bundling 50 yrs
Project IRR 11,93% 27,94% 12,45%
Private (equity) IRR 15,52% 62,18% 19,00%
Project NPV (Billion Rp) Rp 3.969 Rp 7.897 Rp 5.028
Private (equity) NPV (Billion Rp) Rp 6.573 Rp 8.129 Rp 8.448
Average DSCR (x) 1,54 X 1,79 X 1,89 X
Minimum DSCR (x) 1,04 X 1,17 X 1,16 X
Payback Period (years) 14,44 Yrs 5,30 Yrs 8,56 Yrs
7. KAJIAN LINGKUNGAN
8. KAJIAN ALOKASI & MITIGASI RESIKO
Risk Analysis

• To Develop PPP contract agreement provisions that optimize value for

money
• To calculate risk adjustments as part of value for money assessments
• To help determine project contingency amounts; and
• To identify and monitor mitigation actions (i.e., risk management plan)

Risk Risk Risk

Identification Assessment Mitigation

Risk Identification Framework

 Pedoman Acuan Alokasi Risiko
KOMUNIKASI RISIKO

ALOKASI RISIKO

1: Kemungkinan Keterjadian Risiko"

Risiko harus dapat 2: "Dampak Risiko"
PENILAIAN
dialokasikan kepada 3 : 'Biaya Risiko Terendah"
RISIKO pihak yang paling Risiko harus dapat PENANGANAN
IDENTIFIKASI dialokasikan kepada
(Kemungkinan, mampu Risiko harus dapat (MITIGASI)
RISIKO mengendalikan pihak yang paling dialokasikan kepada pihak
Dampak, Nilai
mampu mengendalikan
RISIKO
Risiko) kemungkinan yang paling mampu
keterjadiannya dampak risiko terhadap menyerap risiko dengan
proyek biaya terendah jika
kemungkinan dan dampak
tidak dapat dikendalikan

PEMANTAUAN DAN EVALUASI RISIKO

Sumber: Acuan Alokasi Risiko 2016

 Risk Involved in Port Investment & Management
Legal changes & unsupportive policies

Adverse
environmental Faulty construction
impacts & hazards Political techniques, cost
escalation, & delays
in construction
Natural Construction

Inadequate
Government
hedging of Project
revenue
streams &
Finance Risk Factors Legal regulations

financing costs

Market Economic Poor financial

Demand for a service market & inflation
which vary comparing
to forecast levels & Operation
generate less revenue
than user’s Higher operating &
expectation maintenance cost
Legal risks and its mitigation strategy

Legal risk &

Mitigation
Strategy

Preparation Transaction
Planning Stage
Stage Stage

Institutional
Compliance
Pelindo II Readiness and Government’s
under PPP Risk Allocation Tender Process
Involvement Legislation covenants
Regulation
issues

Pre-FS Doc shall Coordination Risk Mitigation Drafting process Supporting

cover required Mitigated between relevant Plan to be of Cooperation Bid Parameter infrastructure,
planning study institution procured Agreement required licenses
9. KAJIAN MODALITAS KPBU
 Perbedaan Struktur Proyek VGF dan AP

Mekanisme VGF Mekanisme Availability Payment (AP)

Usulan Alokasi AP
VGF Kemenkeu
Kemenkeu PJPK
PJPK (APBN)
(APBN)
Single
Single Perjanjian
Perjanjian window
window Regres
Regres Policy
Policy

VGF
PII Perjanjian PII
Perjanjian KPBU
KPBU (Performance Collecting
Based) Unit
Penjaminan
Penjaminan

Pembayaran
Badan Usaha AP Tarif
Penyediaan Badan Usaha
layanan
Penyediaan
Pengguna layanan
Pembayaran Layanan
Lender/PT Pengguna
Tarif
SMI/IIF Lender/PT SMI/IIF
Layanan
Struktur Konsesi BOT Pelabuhan dan Kawasan Industri

BP Batam sebagai PJPK Perjanjian Regres

Sektor Publik Konsesi

PII
Sektor Swasta Kontrak KPBU

Perjanjian
Kontrak Penjaminan
EPC
Kontraktor EPC
Badan Usaha
Lenders
Pelaksana
Operator
Pelabuhan Kontrak Pembiayaan
Operai Pinjaman
Operator • Pelayanan
Kawasan Industri Kontrak • Transaksi sesuai Tarif
Operasi
Pengguna
(Penumpang/Kargo)

Risiko spesifik utama yang ditanggung BU: Lingkup Kontrak:

-Risiko Permintaan - Konstruksi
-Risiko Keterlambatan kenaikan tarif - Pengoperasian & Pemeliharaan Pelabuhan dan KI
-Risiko Operasi dan Pemeliharaan - Pemungutan pendapatan tarif dan non tarif
 Struktur AP Pelabuhan dan Kawasan
Industri
Penugasan sesuai
tupoksi BP Batam sebagai PJPK Perjanjian Regres
Unit Pelayanan

Sektor Publik Kontrak AP

PII
Sektor Swasta Monev Kontrak KPBU

Perjanjian
Kontrak Penjaminan
Kontraktor EPC EPC
Badan Usaha
Lenders
Pelaksana
Operator
Pelabuhan Kontrak Pembiayaan
Operai Pinjaman
Operator
Kawasan
Kontrak
Industri
Operasi

• Pelayanan
• Pembayaran Tarif
Layanan
Pengguna (Penumpang/Kargo)

Risiko spesifik utama yang ditanggung BU: Lingkup Kontrak:

-Risiko Keterlambatan penyesuaian AP - Konstruksi
-Risiko Operasi dan Pemeliharaan - Pengoperasian & Pemeliharaan Pelabuhan dan KI
 Perubahan Analisis Keuangan
Pentahapan

Tahap-1 Tahap 2 Tahap 3 Tahap 4

Skenario Menyusun
Awal Skenario Menghitung Value for
Keuangan Model Risiko Money

• Analisis Free Cash Flow • Ada tambahan income • Mengidentifikasi risiko • Mengevaluasi
awal bisnis Property (bundling) • Menyepakati jenis dampak risiko
Analisis keuangan

• Analisis FIRR dan EIRR risiko • Menghitung nilai

• Analisis ROE • yang mungin terjadi kini atas keuangan
• Analisis DSCR • Analisis Keuangan Baru • Menghitung dampak proyek (PSC)
• Analisis Payback Period • New FIRR dan EIRR risiko • Menghitung nilai
• New ROE • Menyepakati kini shadow bid
• New WACC probabilitas risiko • Menghitung Value
• New DSCR • Membuat analisis for Money
• New Payback Period risiko • Membuat grafik
• Menyusun daftar risiko Value for Money
dan mitigasinya
Asumsi Umum
1 Total Investasi/Capex Pelabuhan USD Rp. 12.708 M
952,646,204
2 Total Investasi Tanah, 480 ha Rp. 13.331 M
3 Ekuitas Swasta 30%
4 Pinjaman Bank 70%
5 Bunga Pinjaman 12% p.a.
6 Jangka Waktu Pinjaman (Port) 24 th GP 4 th
7 Property (Land) 12 th GP 2 th
8 Jumlah Container tahap awal 783.400 TEUs Max 3,5 juta TEUs
9 Prosentase penyewaan tanah 20%, 30%, 35%, 10% dan 5%
10 Tarif Transhipment USD 35/ TEUs
12 Harga Jual Property Rp. 1 juta/m2 Kavling
Rp. 880 ribu/m2 Perumahan
Rp. 2,47 juta/m2 Resort
10. KAJIAN DUKUNGAN PEMERINTAH
PROSES PENYEDIAAN PENJAMINAN INFRASTRUKTUR OLEH PT PII

1. Konsultansi dan 2. Proses 3. Proses 4. Proses

Pengarahan Penyeleksian Penilaian Strukturisasi

Evaluasi Aspek Lainnya Evaluasi Aspek Lainnya

Usulan Penjaminan (UP) Evaluasi Aspek Risiko Evaluasi Dampak Penjaminan

Draft Perjanjian KPBU

Cakupan Risiko yang Analisis Cakupan Risiko untuk
dipertimbangkan untuk Kelayakan evaluasi struktur
Matriks Risiko dan Sesuai Ya dijamin oleh PT PII Penjaminan Penjaminan
Rencana Mitigasi Risiko Prinsip
Alokasi
Risiko Tidak
Jenis Risiko yang
Tidak Dapat
diminta untuk dijamin Tidak Layak
Dijamin Analisis
Kapasitas
Penjaminan

Acuan Risiko PT PII

Kategori Risiko KPBU & Cakupan Risiko Cakupan Risiko
Matriks Risiko KPBU Penjaminan PT PII Co-guarantor

Kerangka Regulasi KPBU dan Penjaminan Infrastruktur

Perpres 38/2015 Perpres 78/2010 PMK 260/2010 Prinsip
(Infrastruktur (Penjaminan (Juklak Perpres Alokasi
KPBU) Infrastruktur) 78/2010)
Risiko

Sumber: Acuan Alokasi Risiko 2016

Fiscal & Financial Support for PPP Project
Eligibility Criteria for VGF
Relationship between SPC – GCA - VGF
Appraisal Methodology for PPP Proposal by IIGF
(for Government Guarantees)
Struktur Transaksi IIGF (PT PII)
Four Steps Process for IIGF Guarantee Fund
Contract Agreement Transaction vs IIGF Guarantee Fund Process
11. KONSULTASI PUBLIK &
MARKET SOUNDINGS
Brief Findings by Market Survey Result
The Consultant visited some of international shipping companies called “mega carriers”,
local major shipping company, feeder ship service company, terminal operators, Pelindo
2, DGST and Investors. The comments from the interview survey are summarized below:
1) This project is competitions between Government and Government (G2G), not at
level of Port and Port - P2P (same comment from other two companies).
2) Private shipping companies will consider to new terminal if the Government
guarantee and support to provide basic infrastructures and utility supply in time.
3) Certainty of the government guarantee and support (same requests from all
companies and investor), and wishing Government can provide competitive and
reasonable tax.
4) Showing interest for Tanjung Sauh project as prospective transshipment home base
option in Batam, but also worry for possibility of embargo by PSA management.
5) PSA Singapore and Port of Tanjung Pelepas Malaysia planned to expand new
terminal with deep draft and longer berth length to enhance their terminals
capacity. They had already worked out their traffic forecast through Malacca Strait.
6) More than 80 % of total cargos from/to Indonesia are transferred at PSA Singapore .
7) Indonesia started late in development of transshipment terminal at Batam. In case
of government of Indonesia is seriously intended to implement the project, then
the project must be started soon; do not waste time for implementation of the
project.
Market Sounding – Potential Investor Partner Candidate
Top 20 carriers in the world (2013 Jan)
Order Operator Nos.Ship TEU Total Average TEU Share
Maresk
1 Maersk 590 2,485,360 4,212 15%
2 M.S.C 414 2,149,054 5,191 13%
3 CMACGM 371 1,356,026 3,655 8%
4 COSCO 161 724,248 4,498 4%
5 Evergreen 184 711,558 3,867 4%
6 Hapag-Lloyd 144 661,188 4,592 4%
7 China Shipping 132 570,936 4,325 4%
8 Hanjin Shipping 105 558,720 5,321 3%
9 APL(NOL) 117 556,293 4,755 3%
10 Mitsui OSK 112 509,711 4,551 3%
11 OOCL 98 425,523 4,342 3%
12 Hamburg SUD 103 423,601 4,113 3%
13 NYK 90 396,077 4,401 2%
14 Yang Ming 88 371,809 4,225 2%
15 K-Line 75 357,706 4,769 2%
16 Hyundai Merchant 60 352,970 5,883 2%
17 ZIM Integrated 85 328,619 3,866 2%
18 CSAV 60 275,862 4,598 2%
19 UASC 46 272,696 5,928 2%
20 Pacific International 123 270,577 2,200 2%
Total top 20 3,158 13,758,534 4,357 85%
Others 1,815 2,432,150 1,340 15%
Grand Total 5,073 16,190,684 3192 100%
Source: NYK Group in Wekipedia
Market Sounding – Potential Investor Partner Candidate
Shipping Lines Aliance
Share of Capacity in the Asia-
Group Alliance Shipping Companies
North Europe Trade lane (%)
2 M Group Maersk, MSC 20.5+15.0 =35.5%
CMA-CGM, Chinese Shipping, UASC,
CKYHE Group 11.1 + 5.4 + 3.0 + 6.3 =25.8%
Evergreen,
Hapag-Llyod +APL+NYK+OOCL
G6 Group 4.8+3.8+3.4+2.8+2.3+1.9 =19.0%
+MOC+HMM
Others Remaining other shipping companies 19.7%
 Market Sounding Consultation Result
Sonangol MCC Dubai Port COSCO &
Potential Partners CMA-CGM Maersk Line MSC China Transport World Samudera Ind Hutchison Integra Infr CSCL
Shipping Shipping EPC Feeder Port EPC
Business Line Shipping Line Line Line Company Service Port Operator Feeder Service Operator Company Shipping Line
Country France Denmark Swiss-Italy China Singapore UEA Indonesia Hongkong Indonesia China
No. Main Issues \ Comp 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 / 11
Ready with Saying
Reluctant to
Available with fund, in dificulty by
Focus to shift cargo Worry to serve Do not want to
conditions: Will stay to arrangement Ready with shipping
maintain from PSA other ports due make any
Willingness to shift invest for transship process to fund and lines to Looking for
long term due to to loose existing comment or
1 container cargo to superstructures cargo combine waiting for move it's shipping lines
business with embargo / previllage discussion for
Tanjung Sauh only, with tariff through china's shipping lines cago partners
Malaysian black listed discount price Tanjung Sauh
30-35 USD / PTP & PSA medium size partner without
Government possibility in PSA program
transship shipping lines special
by PSA
partners interest
Negative (will
Facing competition No comment,
may positive if
between Positive with avoiding
2 Negative Negative Positive spirit Negative Positive spirit can use Negative Positive spirit
transshipment port in several request further
different
Mallaca Strait corridor discussion
company name)
Asking
Asking
Perception of Tanjung Too green field, crossing
crossing bridge
3 sauh island with less why not Batu - - bridge - - - - -
facilities as
infrastructures Ampar? construction
logistic road
schedule
Shall propose
Worrying Need
Infrastructures, government
Comment to complicated guarantee for
jetty has to be fund through
4 government support - - arrangement - electricity - - -
prepared by SOC direct
for the project with supply with
government appointment
government fair tariff
scheme
Ask Asking
Comment to Qustioned
transshipment Qustioned protection in
government regulation Indonesian
regulation, Indonesian relation with
5 and guarantee in - - transshipme - - - -
similar level to transshipmen existing
relation with private nt
Malaysis and or t regulation cabotage
investment security regulation
Singapore conditions
Market Sounding Consultation Result
MCC COSCO &
Potential Partners CMA-CGM Maersk Line MSC Sonangol China Transport Dubai Port World Samudera Ind Hutchison Integra Infr CSCL
Shipping Feeder Feeder Port Shipping
Business Line Shipping Line Shipping Line Line EPC Company Service Port Operator Service Operator EPC Company Line
Swiss-
Country France Denmark Italy China Singapore UEA Indonesia Hongkong Indonesia China
No Main Issues \
. Company 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 / 11

Tanjung Sauh
Competition / best for
Stating will Asking
Interaction among Asking government transshipment,
more interest government
other domestic policy in relation whereas Kuala
6 to involve in - - - policy in relation - - -
Indonesian ports with competition to Tanjung and
Batu Ampar to competition
(Tanjung Priok, Kuala Kuala Tanjung Batu Ampar just
program with Batu Ampar
Tanjung, Batu Ampar) for hinterland
service
Discussing about
Asking availability concession time
Pre perception for
of concession time 25 years
concession time period
7 - - - 75 years, with cargo - operation, cargo - - - -
on PPP Contract
guarantee by guarantee by
Agreement
private government /
GCA
Asking Availability Questioned how
Risk sharing between Payment scheme as to keep Batu
8 Government / BIFZA - - - exeption for the - Ampar cargo as - - - -
and private above concesion feeder to Tanjung
time request Sauh
Having long Having long
Companies has long Having long
term term
term contract term contract
9 - - - contract - contract - - -
agreement with PSA agreement
agreement agreement
and PTP with PTP
with PSA with PSA
Tanjung Sauh status as
10 - - - Asking the status - Asking the status - - - -
FTZ area
Stating that PSA
Stating will do
The idea to having tried to make
sharing with PSA
transshipment contact and have
11 - - - later (after the - - - - -
operation collaboration strong intersest
operation stage of
with PSA for Tanjung Sauh
Tanjung Sauh port)
program
12. ISU-ISU STRATEGIS
ISU-ISU STRATEGIS YANG PERLU
SEGERA DISELESAIKAN
1. Amendemen PP No. 46/2007 sehubungan dengan status
Pulau Tanjung Sauh dan Pulau Ngenang
2. Amendemen Peraturan Menteri Perhubungan tentang
Rencana Induk Pelabuhan (RIP) Batam untuk Terminal
Kabil
3. Ketentuan mengenai status Batam sebagai Otoritas
Pelabuhan di Pulau Batam yang dapat memberikan konsesi
di bidang kepelabuhanan
4. Proyek KPBU ini perlu diusulkan dalam Perpres PROYEK
STRATEGIS NASIONAL (PSN)
5. Penyesuaian RTRW/Rencana Tata Ruang Pulau Batam
Required licenses and formalities
Before Final RfP
Permit to Develop Kabil Port
Environmental Impact
Analysis (Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan / AMDAL)
Environmental License
BIFZA institutional decisions
required for tender process.
Before Signing CA
Permit for BUP establishment
Minister of Law and Human
Rights Approval regarding the
establishment of the Company
Letter of Domicile (Surat
Keterangan Domisili
Perusahaan/SKDP) by Head
of Village/Sub District.
Taxpayer Identification
Number (Nomor Pokok Wajib
Pajak - NPWP) and its
Registration Statement Letter
from Ministry of Finance,
Directorate General of
Taxation.
Principal Investment Approval
(Izin Prinsip Penanaman
Modal), issued by BKPM
Business License from BKPM
Company Registry (Tanda
Daftar Perusahaan/TDP) by
Trade Office of Batam
Investment Registration
Letter from the Capital
Investment Coordinating
Board (Badan Koordinasi
Penanaman Modal/BKPM)
Before Construction
Dredging and/or Reclamation
Permit
Building Construction Permit
(Izin Mendirikan
Bangunan/IMB)
Approval by the Chairman of
the BKPM of master list of
imported capital goods, and
Producer Importer
Identification Number (Angka
Pengenal Importir-Produsen-
API-P) (if applicable) by
BKPM.
Approvals related to utilization
of foreign employees (if any)
by Ministry of Manpower and
Transmigration/ Investment
and Integrated Licenses
Service Office of Riau
Province.
 13. RENCANA PENGADAAN
& DOKUMEN PELELANGAN KPBU
Rencana Pengadaan Badan
Usaha
Landasan Hukum:
 Peraturan Presiden (Perpres) No. 38 tahun 2015 tentang
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) dalam
Penyediaan Infrastruktur;
 Peraturan Menteri (Permen) Perencanaan dan Pembangunan
Nasional (PPN) No. 4 tahun 2015 tentang Tata Cara pelaksanaan
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam penyediaan
infrastruktur;
 Peraturan Kepala (Perka) Lembaga Kebijakan Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah (LKPP) No. 19 Tahun 2015 tentang Tata
Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha dalam penyediaan Infrastruktur
Organisasi Pengadaan KPBU
A. PJPK
Tugas dan tanggungjawab PJPK, a.l:
1. menganggarkan biaya pelaksanaan pengadaan KPBU (biaya
pengumuman, penggandaan dokumen, honorarium Panitia
Pengadaan, dll) dan pelaksanaan perjanjian KPBU
2. menetapkan Tim KPBU dan Panitia Pengadaan
3. menyediakan Ruangan Data dan Informasi
4. melaksanakan market sounding
5. Menetapkan HPS
6. Memberikan persetujuan pada Dokumen Pengadaan yg diajukan
oleh Panitia Pengadaan,
7. Dll
B. Tim KPBU
C. Panitia Pengadaan
Tahapan dalam pengadaan KPBU (1)
1. Tahapan prakualifikasi
2. Tahapan Pelelangan

1. Prakualifikasi
Tahapan dalam proses prakualifikasi pengadaan Kerjasama Pengadaan Badan Usaha (KPBU) meliputi
sebagai berikut:
 pengumuman prakualifikasi, minimum pada surat kabar nasional dan internasional;
 pendaftaran dan pengambilan Dokumen Prakualifikasi;
 penjelasan proyek KPBU, yang mencakup penjelasan tentang ruang lingkup (scope of work)
kegiatan pelaksana proyek KPBU, kriteria evaluasi penjelasan lainnya terkait Dokumen
Prakualifikasi
 pemasukan Dokumen Kualifikasi dari peserta yang berminat;
 evaluasi Kualifikasi;
 penetapan dan pengumuman hasil kualifikasi; dan
 sanggahan kualifikasi
 penetapan hasil kualifikasi/peserta yang masuk daftar pendek
Dokumen Prakualifikasi, sekurang-kurangnya meliputi:
 Latar belakang dan deskripsi singkat dari Proyek KPBU
 Tujuan Proyek KPBU
 Objek dan ruang lingkup pekerjaan Proyek KPBU
 Informasi penting terkait proyek KPBU
 Persyaratan kualifikasi yang dibutuhkan oleh peserta yang berminat
 Uraian proses kualifikasi termasuk jadwal, kriteria dan tata cara penilaian kualifikasi, hal yang dapat
menggugurkan, bentuk dan format pengisian dokumen kualifikasi.
Tahapan dalam pengadaan KPBU (2)
Kriteria evaluasi di dalam Dokumen Prakualifikasi, meliputi:
1. Pemenuhan syarat administrasi, surat penyampaian dokumen kualifikasi, pernyataan kualifikasi, akta
pendirian perusahaan dan anggaran dasar, izin usaha, Company profile, NPWP, Surat kuasa,
perjanjian konsorsium jika peserta berbentuk konsorsium, surat dukungan dari pemegang saham, ,
urat pernyataan peserta bahwa kegiatan usaha tidak sedang dihentikan atau dipailitkan, tidak
memiliki sengketa material dan tidak masuk dalam daftar hitam serta tidak sedang terlibat dalam
perkara pidana, dan Pakta integritas
2. Kemampuan finansial
 Evaluasi laporan keuangan 3 (tiga) tahun terakhir yang telah diaudit yang disusun berdasarkan IAS,
IFRS, Indonesia GAAP .
 Total aset yang harus dimiliki oleh calon investor/swasta adalah sekitar Rp. 68 trilyun dan harus
mempunyai net aset sekitar Rp. 20 trilyun
3. Kemampuan teknis, Peserta (atau salah satu anggota konsorsium dalam hal konsorsium), HARUS:
a. Mempunyai Pengalaman OM :
 telah berhasil melaksanakan kegiatan OM setidaknya satu (1) proyek serupa dengan nilai proyek
lebih besar dari perkiraan nilai Proyek dalam sepuluh (10) tahun terakhir; atau
 telah menandatangani paling tidak satu (1) kontrak O&M dengan satu kontraktor O&M mengenai
operasi dan pemeliharaan setidaknya satu (1) proyek serupa dengan nilai proyek lebih besar dari
perkiraan nilai Proyek dalam sepuluh (10) tahun terakhir.
b. Mempunyai pengalaman EPC :
 Telah berhasil membangun setidaknya satu (1) proyek serupa dengan nilai proyek lebih besar dari
perkiraan nilai Proyek dalam sepuluh (10) tahun terakhir; atau
 Telah menandatangani setidaknya satu (1) Kontrak EPC dengan satu Kontraktor EPC sehubungan
dengan pembangunan setidaknya (1) proyek serupa dengan nilai proyek lebih besar dari perkiraan
nilai Proyek dalam sepuluh (10) tahun terakhir
Tahapan dalam pengadaan KPBU (3)
2. Tahapan Pelelangan :
Digunakan pelelangan 2 tahap, karena spesifikasi output dalam Pengembangan Pelabuhan Kabil dan Kawasan Industri
membutuhkan variasi inovasi dan teknologi; dan memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai
output yang optimal.

Tahapan dalam Pelelangan 2 tahap, yaitu:

 undangan kepada Badan Usaha yang memenuhi kualifikasi dengan melampirkan Dokumen Permintaan Proposal
(RfP)
 penyampaian Surat Kerahasiaan dari Peserta Lelang;
 pemberian penjelasan;
 revisi Dokumen Permintaan Proposal (RfP), apabila diperlukan;
 pemasukan Dokumen Penawaran Tahap I (dokumen administrasi dan dokumen teknis);
 pembukaan Dokumen Penawaran Tahap I;
 evaluasi Dokumen Penawaran Tahap I;
 pemberitahuan hasil evaluasi Dokumen Penawaran Tahap I kepada setiap peserta;
 diskusi optimalisasi teknis, aspek finansial dan rancangan Perjanjian KPBU
 penyampaian adendum Dokumen Permintaan Proposal (RfP), jika diperlukan;
 pemasukan Dokumen Penawaran Tahap II (dokumen penawaran teknis hasil optimalisasi dan dokumen finansial);
 pembukaan Dokumen Penawaran Tahap II;
 evaluasi Dokumen Penawaran Tahap II;
 Penerbitan Berita Acara Hasil Lelang;
 Penetapan pemenang;
 Pengumuman hasil pelelangan
 sanggahan;
 penerbitan surat penetapan pemenang lelang oleh PJPK; dan
 persiapan penandatanganan Perjanjian KPBU
Tahapan dalam pengadaan KPBU (4)

Isi Dokumen Pelelangan (Request for Proposal/RfP):

a. Deskripsi Proyek
b. Instruksi kepada Peserta Lelang
c. Penyiapan Dokumen Penawaran
d. Pelelangan Tahap I
e. Pelelangan Tahap II
f. Pemenang Lelang
Daftar Lampiran:
 Lampiran A - Lembar Data Proses Pelelangan
 Lampiran B - Lembar Evaluasi Penawaran Peserta Lelang
 Lampiran C - Spesifikasi Teknis Dan Desain
 Lampiran D - Isi Dokumen Penawaran Administrasi Dan Teknis
 Lampiran E - Isi Dokumen Penawaran Finansial
 Lampiran F - Rancangan Perjanjian Kerjasama
 Lampiran G - Outline Dokumen Penawaran
 Lampiran H - Persyaratan Izin Lingkungan
 Lampiran I – Memorandum Informasi
Usulan Jadwal Pengadaan
No. Kegiatan Tanggal Pelaksanaan
1 Pengumuman TBD
2 Pengambilan Dokumen TBD
3 Rapat Penjelasan Prakualifikasi TBD
4 Pemasukan dan Pembukaan Dokumen Prakualifikasi TBD
5 Evaluasi Dokumen Prakualifikasi TBD
6 Pengumuman Hasil Prakualifikasi TBD
7 Masa Sanggah TBD
9 Penetapan Peserta Lelang/Daftar Pendek TBD
10 Undangan Pengambilan Dokumen Lelang (Request TBD
For Proposal)
11 Pengambilan Dokumen Lelang/RfP TBD
12 Rapat Penjelasan Lelang TBD
13 Peninjauan Lokasi Proyek TBD
14 One on one meeting TBD
15 Penyampaian Adendum RFP TBD
16 Pemasukan dan Pembukaan Dokumen Penawaran TBD
17 Evaluasi Penawaran Administrasi + Teknis (Tahap 1) TBD
Penyampaian hasil evaluasi Dokumen Penawaran TBD
18
Tahap I
19 Diskusi optimalisasi teknis TBD
20 Penyampaian Adendum Final RFP TBD
21 Pemasukan Dokumen Penawaran Tahap 2 TBD
22 Evaluasi Penawaran Tahap 2 TBD
23 Penyusunan BAHP TBD
24 Pengumuman Pemenang TBD
25 Masa Sanggah TBD
26 Penetapan Pemenang Pelelangan TBD
27 Penandatanganan Perjanjian Kerjasama TBD
 Mohon Saran dan Pendapat
FINAL REPORT
Terminal Transshipment dan Kawasan Industri
dan Dokumen Pengadaan

TERIMAKASIH